TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL
Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXPEDIENTE No. 14.519

I
INTRODUCCIÓN

Aprehende este Juzgado Superior Primero al conocimiento de la presente causa, en virtud de la distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de la Sede Judicial de Maracaibo –Torre Mara- el día 27 de enero de 2017, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 23 de enero de 2017, por el profesional del derecho CARMEN TERESA DELGADO MEDINA DE ABREU, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 20.400, actuando como apoderada judicial de la parte demandante en la presente causa, contra la decisión proferida por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 19 de enero del año 2017 en el juicio por DESALOJO que incoara la ciudadana SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ SULBARAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 4.522.491, domiciliada en el municipio Maracaibo del Estado Zulia en contra del ciudadano JAIRO HERNÁNDEZ RINCÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 7.819.769, del mismo domicilio.

II
NARRATIVA

Se dio entrada a la presente causa por ante este Juzgado Superior el día 02 de febrero del año 2017, con fundamento a lo prescrito en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.

Se observa de la revisión efectuada a las actas que rielan en el expediente contenedor de la presente causa que el día 11 de enero de 2016 fue presentado escrito libelar por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, por la abogada en ejercicio CARMEN TERESA DELGADO MEDINA DE ABREU, en carácter de apoderada judicial de la ciudadana SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ SULBARAN, previamente identificada, en la cual se manifestaron los hechos que a continuación se transcriben:

(…omissis…)

En fecha nueve (09) de septiembre de 2008, entre el ciudadano JAIRO HERNANDEZ RINCON (…) y mi representada, se suscribió un contrato de arrendamiento debidamente Autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo anotada bajo el N° 54, Tomo 160, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, sobre el inmueble de la única y exclusiva propiedad de mi representada, el cual se encuentra ubicado en la Urbanización La Picola, Calle 38B, distinguida con el No. 15M-21, Villa Coralina en Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según consta de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el Veintidós (22) de Junio de 2010, quedando inscrito bajo el Número 2010.1610, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 479.21.5.7.1128 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010.

Ahora bien, en la Cláusula Segunda del señalado contrato de arrendamiento, se estipuló lo siguiente: SEGUNDA: “El presente contrato tendrá una duración de Seis (06) meses, contados a partir del día 08 de Septiembre de 2008,…”, por lo que el plazo contractual convenido terminó el día 08 de marzo de 2009, habiéndose operado la prórroga automática prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente y aplicable al contrato, de seis (06) meses más, por lo que el contrato habría terminado definitivamente el día 08 de septiembre de 2009. No obstante, han venido operando sucesivas prórrogas semestrales hasta el 08 de septiembre de 2014, según notificación recibida por el arrendatario y que consta en los recaudos que conforman el expediente administrativo abierto ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda-Región Zuliana (…) Asimismo, se estipuló en la Cláusula Tercera del identificado contrato, lo siguiente:

“TECERA: “El canon de arrendamiento, será la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,oo), que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar a LA ARRENDADORA, en la Ciudad de Maracaibo, en mensualidades adelantadas y a la presentación del respectivo recibo suscrito por LA ARRENDADORA o por su representante, dentro de los primeros cinco (05) días del mes correspondiente; en dicho canon se encuentra incluido el pago correspondiente a la cuota del Condominio…””… La falta pago de dos (02) mensualidades de alquiler dará derecho a LA ARRENDADORA para solicitar la resolución del presente contrato, con pago de las mensualidades atrasadas y las que falten para completar el lapso de la duración del contrato,…” Por su parte, la Cláusula Sexta del contrato, expresa:
“SEXTA: EL ARRENDATARIO tendrá un plazo de treinta (30) días para notificar a LA ARRENDADORA del estado en que se encuentra el Inmueble, todas sus instalaciones y equipos, después de este lapso todo lo relativo al perfecto funcionamiento e instalaciones necesarias para los servicios públicos y a la conservación de las paredes, techo, pintura, piso, ventanas, maderas, etc, correrán por cuenta exclusiva de EL ARRENDATARIO y LA ARRENDADORA, nada pagará por estos conceptos…”

En tal sentido cabe señalar:
i) Que el aludido contrato de arrendamiento fue suscrito en plena vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, bajo el amparo de la garantía Constitucional de la IRRETROACTIVIDAD DE LA LEY (art 24 CRBV).
ii) Que habiéndose estipulado en la cláusula Segunda del señalado contrato de arrendamiento: “El presente contrato tendrá una duración de Seis (06) meses, contados a partir del día 08 de Septiembre de 2008,…”. el plazo contractual convenido, incluyendo la prórroga legal y demás prórrogas consensúales, terminó el día 08 de septiembre de 2014, advirtiéndose que en todo caso, por impero del artículo 92 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, el ciudadano JAIRO HERNÁNDEZ RINCÓN, perdió todos los derechos consagrados en dicho texto legal, precisamente como consecuencia de la insolvencia en su obligación de pagar los cánones de arrendamiento adeudados y descritos en el próximo punto.
iii) Que en aplicación del Artículo 91 , numeral 1), el arrendatario se encuentra insolvente, habida cuenta que adeuda los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2013; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2014 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2015, a razón de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,oo), cada uno, por lo que la deuda asciende a la suma de CIENTO CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 105.000,oo) y los cánones insolutos que se sigan produciendo.
iv) Que le nace a nuestra representada el derecho de exigir al identificado ciudadano JAIRO HERNÁNDEZ RINCÓN, el cumplimiento de su obligación de ENTREGAR el inmueble objeto del contrato y suficientemente identificado en el punto primero de esta Solicitud.
v) Que nuestra representada emplaza expresamente al identificado JAIRO HENRÁNDEZ RINCÓN, a dar cumplimiento a su compromiso y le haga entrega del inmueble identificado, ante la posesión ilegítima que ostenta del mismo, dando cumplimiento al procedimiento administrativo previo a la demanda según consta en el expediente administrativo signado con el N°MC-01163/03-15, llevado por ante MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HABITAT SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAD – REGION ZULIANA, donde se evidencia la relación arrendaticia y la negativa por parte del arrendatario de convenir en la entrega del inmueble por ante este organismo administrativo y su confesión del incumplimiento de la obligación al pago de cánones, con la consecuente Resolución N° 00836, de fecha 04 de agosto de 2015, emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, donde se habilita la vía judicial a los fines de dirimir el conflicto(…)
vi)
(...omissis…)

Por todo lo anteriormente expuesto, en nombre de mi representada vengo a demandar, como real y efectivamente demando al ciudadano JAIRO HERÁNDEZ RINCÓN (…) para que convenga o en caso contrario sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO A entregar el inmueble antes identificado, por su insolvencia según lo establecido en el contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble de la propiedad de mi representada, sin plazo alguno, totalmente desocupado, libre de bienes y personas y en mismo buen estado en que lo recibió. SEGUNDO: A devolver el inmueble solvente de los servicio de agua, energía eléctrica, servicios municipales. TERCERO: A pagar las cosas y costos procesales que se deriven de la presente demanda.

Una vez consumada la citación personal al ciudadano JAIRO HERNÁNDEZ RINCÓN, se procedió a llevar a cabo el día 04 de febrero de 2016 por ante el Tribunal a-quo la Audiencia de Mediación, de conformidad con lo establecido en el artículo 101 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, en presencia de las profesionales del derecho CARMEN TERESA DELGADO MEDINA DE ABREU y XIOMARA COLINA, inscritas en el INPREABOGADO bajo los números 20.400 y 41.422 respectivamente, apoderadas judiciales de la parte actora, y de igual forma, en presencia de la parte demandada, ciudadano JAIRO HERNÁNDEZ RINCÓN quien manifestó carecer de abogado alguno que sirviera de sus oficios de defensa en el presente proceso, motivo por el que solicitó al Tribunal a-quo el nombramiento de un Defensor; razón por la cual el proceso fue suspendido con el fin de notificar a la Defensoría Pública para la designación de un Defensor.

Así las cosas, una vez nombrado al ciudadano JEAN CARLOS LEÓN MENDEZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 170.683, en su carácter de Defensor Público Provisorio Primero con competencia en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho de la Vivienda, adscrito a la Unidad Regional de la Defensa Pública del Estado Zulia, procediendo en este proceso como Defensor Público del demandado JAIRO HERNÁNDEZ RINCÓN, se efectuó la correspondiente Audiencia de Mediación, en la cual, al no haber estado presente el demandado, fue imposible llegar a acuerdo alguno; en consecuencia, yace el derecho para el demandado de dar contestación a la demanda presentada en su contra.

De esta manera, el día 17 de marzo de 2016 el ciudadano JAIRO HERNÁNDEZ RINCÓN, asistido por el profesional del derecho EMIL BARROSSO FERRER, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 132.930, presentó escrito de contestación en los siguientes términos:

LOS HECHOS

En fecha 09 de septiembre de 2008 celebre con la ciudadana SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ SULABARAN un contrato de arrendamiento (…) mediante el cual dicha ciudadana en su condición de propietaria de un inmueble tipo vivienda ubicado en la Urbanización La Picola, calle 38B, número 15M-21, Conjunto Residencial Villa Coralina, Parroquia Juana de Ávila Municipio Maracaibo Estado Zulia, me arrienda dicho inmueble a razón del pago de cantidades de dinero relativas al canon arrendaticio. Dicha vivienda la he venido ocupando y poseyendo en mi condición de arrendatario conjuntamente con mi grupo familiar de manera ininterrumpida y con acatamiento a las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento celebrado.

En principio el plazo de duración del mencionado contrato de arrendamiento fue pautado de mutuo acuerdo por Seis Meses, mas sin embargo (Sic) de mutuo acuerdo se auto renovó a tal manera que hasta la presente fecha se encuentra vigente (…) es decir desde el día 09 de septiembre de 2.008 hasta la presente fecha, es decir siete años y seis meses y la continuidad del mismo es decir el pago de los cánones arrendaticios y el uso al cual me encuentro legitimado de darle a la vivienda a un contrato a tiempo indeterminado tal como lo prevé el artículo 1600 del Código Civil, y no como lo pretende hacer ver la parte actora a través de la mal invocada figura de la prorroga.

(…omissis…)

(…)alega la parte actora que me encuentro en situación de insolvencia (…) situación y alegación que es totalmente falsa, por cuanto consta en recibo producido en fecha 09 de julio de 2013 suscrito y firmado por la arrendadora SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ SULBARAN en el cual se evidencia el pago y cancelación de la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES los cuales fueron aceptados consensualmente por la arrendadora como pago de los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2012 así como también de los meses de enero y febrero del año 2013, quedando un remanente a mi favor de CINCO MIL BOLÍVARES en el entendido que serian computados a los cánones respectivos, y no como alega infundadamente la parte actora quien a su decir le adeudo el mes de febrero 2013(…)

(…) en este sentido y de buena fe y tomando su palabra y lo acordado contrate al ciudadano GERALD MENDEZ quien se desempaña como albañil y electricista quien a mediados de ese año 2.013 efectuó los trabajos de reparación y remodelación a mis expensas (…) para lo cual invertí la cantidad de SESENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 69.000,oo), equivalente a VEINTITRES CUOTAS DE CANONES DE ARRENDATICIOS A RAZÓN DE TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,oo) CADA UNO.. (…) con posterioridad a finales del mes de marzo de 2015 la arrendadora SOMAIRA DEL CARMEN DIAZ SULBARAN vía telefónica me manifestó (…) que ella quería su inmueble por lo que buscaría cualquier pretexto para desalojarme de la vivienda manifestándome así mismo que estaba asesorada por su Abogado con quien a decir desde ese momento en adelante debía entenderme con ella. A partir de ese momento ciudadano Juez intente comunicarme vía telefónica con la arrendadora pero la misma me evadía las llamadas telefónicas que le realice continuamente, lo que generó una situación que me conllevo a realizar de manera imprevista el pago de todos y cada uno de los cánones arrendaticios pendientes hasta la fecha a través de depósitos realizados a la Cuenta Corriente número 0108-0116-82-0100010187 del Banco Provincial cuyo titular es la arrendadora SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ SULBARAN, específicamente la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 54.000,oo) en fecha 13 de abril de 2015, correspondiente al pago de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013 y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto del año 2014(…) Así mismo (Sic) realice TRES depósitos por la suma de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,oo) CADA UNO a la misma cuenta antes referida en fecha 17 de abril de 2015 haciendo un total de NUEVEL MIL BOLIVARES (Bs. 9.000) correspondiente al pago de los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre de 2014 (…)De igual forma en fecha 29 de abril de 2015, realice depósito por la suma de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,oo) a la cuenta antes referida correspondiente al pago del mes de diciembre 2014 (…)

(…) la ciudadana SOMAIRA DEL CARMEN DIAZ SULBARAN actuó de manera maliciosa haciendo uso de la mala fe, pretendiendo hacerme incurrir en error, a causa de su mal proceder en el entendido que luego de pactar de muto acuerdo el reconocimiento de las remodelaciones efectuadas a la vivienda que me fue arrendada, luego lo desconoció (…) ocasionándome una perdida patrimonial en el sentido que no me computo el dinero que invertí en las reparaciones, así como tampoco me lo restituyó, como consecuencia de su mal proceder.

(…omissis…)

En atención a la actitud asumida por la arrendadora de pretender hacerse la desentendida con respecto a la relación arrendaticia acudí a la Súper Intendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y realice ante esa entidad Consignación Temporal del Canon de Arrendamiento en virtud de lo cual se inicio expediente administrativo distinguido con el número CT-00071/04-15 en virtud de lo cual la ciudadana SOMAIRA DEL CARMEN DIAZ SULBARAN fue debidamente Notificada (…) por lo que jurídicamente surte sus efectos (…)

(…) ha sido a través de la Súper Intendencia (Sic) Nacional de Arrendamiento de Viviendas que he realizado todos y cada uno de los pagos correspondientes a los cánones arrendaticios de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2015, así como los meses de enero y febrero de (2016) (…)

(…omissis…)

Es en razón de lo antes expuesto ciudadano Juez que no debe ser estimada la pretensión de la parte actora, pues carece de fundamento, en el sentido que no me encuentro en estado de insolvencia (…)

Seguidamente, el día 19 de enero de 2017 el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia dicto decisión en la cual declaró INADMISIBLE la acción por DESALOJO DE VIVIENDA seguida por la ciudadana SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ SULBARAN en contra del ciudadano JAIRO HERNÁNDEZ RINCÓN en base a los siguientes argumentos:

(…omissis…)

En tal sentido, analizada la condición del accionante en el presente litigio, y, entendiendo que la cualidad o legitimación implica que quien realice el acto procesal en un proceso concreto debe ser aquel a quien la ley le concede en abstracto el poder de realizar tales actos en el mismo, y a quien se reclama se encuentre efectivamente legitimado para sostener en juicio la reclamación planteada, así, al evidenciar este Tribunal la no constitución de la relación jurídica procesal de conformidad con las formalidades que la ley determina, y, encontrándose esta Juzgadora facultada para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido la demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales, aún con posterioridad a la admisión de la demanda, ello al haber abandonado el Tribunal Supremo de Justicia por disposición expresa de la Sala constitucional, el criterio jurisprudencial según el cual, la falta de cualidad no puede ser declarada de oficio por el Juez de cognición, es por lo que esta Sentenciadora, advertida que quien se presenta alegando ser titular del derecho reclamado no se encuentra en relación con el objeto del litigio, al haber cesado su propiedad consecuencia de la venta efectuada en el año 2010, vale decir con anterioridad a los meses reclamados por falta de pago de canon de arrendamiento (años 2013, 2014 y 2015) así como de la interposición de la demanda, vale decir, doce (12) de enero de 2016, circunstancia que resulta necesaria para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, y, no constando en actas cesión autorización o derecho alguno a favor de la hoy demandante por parte del actual propietario para el ejercicio de la presente acción, deja establecido este Tribunal que, al haberse efectuado la venta en el año 2010, ello no significa en modo alguno que la titularidad de los derechos y obligaciones continúen en la persona del anterior propietario en la persona del tercero adquiriente quién, desde la fecha de la operación traslativa de la propiedad se hace titular de los derechos y obligaciones del anterior arrendador, entre ellos el derecho al goce del cobro de los cánones de arrendamientos así como la titularidad de las acciones legales tendentes a obtener el desalojo bajo las condiciones establecidas en el contrato celebrado, resultando en consecuencia impretermitible declara de manera oficiosa la falta de cualidad de la parte demandante. Así se decide.

(…omissis…)

IV
Dispositivo

Por los fundamentos antes expuestos este TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: LA FALTA DE CUALIDAD DE LA CIUDADANA SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 4.522.491, domiciliada en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y, en consecuencia, INADMISIBLE la acción que por DESALOJO incoara la ciudadana SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ, antes identificada, contra el ciudadano JAIRO HERNÁNDEZ RINCÓN venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 7.819.769, domiciliado en la Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.

III
AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA

Una vez llegado el día y la hora fijada para la celebración de la Audiencia Oral y Pública, esta Superioridad dejó expresa constancia de la comparecencia de la profesional del derecho CARMEN DELGADO MEDINA, inscrita en el inpreabogado bajo los Nos. 20.400, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante recurrente, ciudadana SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ SULBARAN, previamente identificada. Asimismo deja constancia el Secretario del Tribunal de la comparecencia a la presente Audiencia Oral y Pública de la abogada ELIBETH VILCHEZ FERRER, inscrita en el inpreabogado bajo el No. 129.112, actuando en representación los derechos e intereses de la parte demandada, ciudadano JAIRO HERNÁNDEZ RINCÓN, previamente identificado.

Iniciada la audiencia se le concedió la palabra a la apoderada judicial de la parte demandante recurrente, ejerciendo tal derecho la abogada CARMEN DELGADO MEDINA, antes identificada, la cual esgrimió lo siguiente:

• Que la sentencia dictada por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia no esta ajustada a derecho.

• Que la jurisprudencia proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia sobre la cual se fundamenta la sentencia dictada por el Tribunal a quo fue mal interpretada.

• Que el Juez no puede suplir de oficio una defensa que el Ordenamiento Jurídico le confiere al demandado como lo es la Falta de Cualidad.

• Que la parte demandada al no proponer como defensa de fondo la falta de cualidad de la parte demandante, aceptó tácitamente a la ciudadana SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ SULBARAN como arrendadora.

• Que esta comprobado el incumplimiento de canos de arrendamiento por parte de la parte demandada.

• Que el incumplimiento fue confesado por la misma parte demandada.

• Que no hay motivos para no haber pronunciamiento sobre el fondo del asunto.

Seguidamente, se le concedió el derecho de palabra a la apoderada judicial de la parte demandada, la profesional del derecho ELIBETH VILCHEZ FERRER, antes identificada, con el objeto de exponer sus respectivos alegatos, que a continuación se expresan:

• Que la decisión dictada por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia esta conforme a derecho.

• Que la parte demandante no puede pretender exigir un derecho que le es ajeno

• Que a quien le correspondería exigir la acción de desalojo es al nuevo propietario.

• Que es cierto que no fue asentado como defensa de fondo la falta de cualidad.

• Que resulta imposible la ejecución de la sentencia si el demandado no es el propietario.

• Que hubo acuerdo verbal de que el pago de los canos de arrendamientos serian subsanados mediante las mejoras efectuadas al inmueble por parte del arrendatario.

• Que posteriormente en virtud de la actitud adaptada por la parte actora el ciudadano JAIRO HERNÁNDEZ RINCÓN efectuó el pago de los cánones de arrendamiento.

• Que la parte demandada no tenia conocimiento del cambio de propietario del inmueble.

Una vez descritas todas las actuaciones que conforman el presente expediente, y narrados los hechos expuestos en la Audiencia Oral y Pública procede esta Sentenciadora a decidir sobre el caso concreto.

IV
PUNTO PREVIO

Del íntegro examen realizado a las marras conformantes de la presente causa detecta esta Alzada que puede estar de manifiesto la falta de cualidad activa, atributiva a la ciudadana SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ SULBARAN, motivo por el cual esta Superioridad debe pronunciarse al respecto, aún cuando la misma no ha sido alegada como una excepción por la parte demandada, ciudadano JAIRO HERNÁNDEZ RINCÓN.

En este sentido, debe hacerse mención a la facultad atribuida al Juez de declarar de oficio la falta de cualidad o legitimación a la causa o la falta de idoneidad de la persona que ejerce la tutela de un derecho subjetivo, tal como lo expresó el Juez a-quo en el fallo objeto de apelación. De esta manera, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil en sentencia publicada el 20 de junio de 2011, expediente No. 2010-00400, indico lo siguiente:

De conformidad con lo establecido en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, en materia civil el juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes.

El anterior precepto se concatena con el artículo 14 eiusdem, según el cual, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal.

Dichas disposiciones legales, han sido analizadas por la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, a la luz del derecho de acceso a los órganos jurisdiccionales como parte del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, estableciendo con carácter vinculante, el siguiente criterio:

(…omissis..)

“Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.

En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.

Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.

Así pues, con independencia de cualquier consideración acerca de los razonamientos del Juez Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta acerca de la existencia o no de una inepta acumulación de pretensiones y del carácter de orden público que ostenta la prohibición contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Sala reiterar que, la valoración forma parte de la autonomía e independencia de la que gozan los jueces al decidir, quienes -si bien deben ajustarse a la Constitución y las leyes al resolver una controversia- disponen de un amplio margen de apreciación del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlo y ajustarlo a su entendimiento, como actividad propia de su función de juzgar, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del juez en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole notoriamente derechos o principios constitucionales…” (Sentencia N° 779, del 10 de abril del 2002 expediente N° 01-0464, caso: Materiales MCL, C.A.).

(…omissis…)

Por otra parte, cabe señalar que la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar.
(…omissis…)

De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros).
(…omissis…)
Ahora bien, como quiera lo sostenido en dichas decisiones discrepa de lo decidido por esta misma Sala en otras oportunidades, conforme a lo establecido en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil juzga necesario garantizar la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales, por lo que en su condición de máximo y último intérprete de la Constitución encargado de velar por su uniforme interpretación y aplicación, tomando en consideración que de acuerdo con lo establecido en dicho precepto, las interpretaciones que establezca la Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de las normas y principios constitucionales son vinculantes para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás tribunales de la República, abandona expresamente el criterio jurisprudencial según el cual, la falta de cualidad no puede ser declarada de oficio por el juez, sentado entre otras, en sentencia N° 207 del 16 de mayo de 2003, expediente N° 01-604, caso: Nelson José Mújica Alvarado y otros c/ José Laureano Mújica Cadevilla y otra; sentencia N° 15 del 25 de enero de 2008, expediente N° 05-831, caso: Arrendadora Sofitasa C.A, Arrendamiento Financiero c/ Mario Cremi Baldini y otro; sentencia N° 570 del 22 de octubre de 2009, expediente N° 09-139, caso: Jesús Alberto Vásquez Mancera y otros contra Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., así como cualquier otra decisión que contenga el aludido criterio que aquí se abandona.

Así bien, fijados los fundamentos sobre los cuales le es otorgada al Juez la posibilidad de declarar de oficio la falta de cualidad o legitimidad a la causa, se procederá a explanar, los criterios doctrinales y jurisprudenciales que sustentan esta figura jurisprudencial, en aras de obtener una mejor compresión a la misma.

El doctrinario Hernando Devis Echandía, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, 1961 con respecto a la legitimación a la causa ha expresado lo siguiente: “Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo.”

Para entender con mayor claridad esta figura jurídica, considera oportuno esta Sentenciadora traer a colación el criterio expuesto por el maestro Humberto Cuenca, en su obra Derecho Procesal Civil, Tomo I, Ediciones de la Biblioteca de la Universidad Central de Venezuela. Año 2005. en el cual establece la diferencia entre capacidad procesal y legitimación o cualidad procesal, en el sentido siguiente:

“La aptitud para actuar en el juicio, como parte o como terceros, es lo que se llama capacidad procesal. El art. 39 prescribe: “En el juicio civil las partes deben ser personas legítimas y pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados”. Pero esta legitimación no puede ser confundida con la titularidad de la acción o del derecho sustancial invocado, con la ligitimatio ad causam, pues la capacidad procesal se refiere a la facultad de comparecer en juicio por sí mismo o por medio de apoderado o representante legal. Así, el menor puede tener legitimidad, como titular de un derecho, pero carece de capacidad porque no puede comparecer por sí mismo en juicio sino representado por su padre o tutor, según los casos. Esta falta de deslinde ocasiona numerosas confusiones entre la legitimidad y capacidad procesal…. Por ello, más sencillamente, la doctrina distingue entre cualidad como legitimidad para interponer la acción y capacidad procesal como aptitud para comparecer en juicio.
La legitimación, en general, es la titularidad de un derecho subjetivo, pero considerada concretamente en el ámbito procesal, toma el nombre de cualidad. La cualidad se distingue, pues, de la capacidad en que mientras en aquélla se discute la titularidad sustancial, en ésta, la aptitud para demandar o defender en juicio…”. (Negrillas del Tribunal).

Por su parte, el procesalita Arístides Rangel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo código de 1987 indica lo siguiente: La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, para afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio tiene legitimación para hacer valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés en nombre propio, tiene a su vez, legitimación para sostener el juicio.”

La jurisprudencia venezolana esta conteste con la concepción que sobre la legitimad o cualidad a la causa que ha realizado la doctrina tanto nacional como foránea. Así las cosas, mediante sentencia No. RC-000301 de fecha 10 de julio de 2011, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia estableció lo siguiente:

(…)Así pues, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida.

…omissis…

Así pues, la instauración de cualquier proceso para hacer valer determinado derecho o interés exige que, en efecto, exista una relación entre el sujeto y el objeto del litigio, esto es, entre el que acciona y la pretensión que esgrime, de allí que se hable de cualidad activa o legitimación ad causam cuando el actor se encuentra frente a la relación material controvertida, en una especial posición subjetiva que lo califique para actuar en el juicio como demandante

Efectivamente, como lo sostiene el formalizante, esta Sala se pronunció sobre la cualidad, entre otras en fallo N° 306 del 23 de mayo de 2008, caso: Representaciones Valeri Fashion F., C.A. c/ Administradora Alegría, C.A. y otra, en la que, citando al tratadista Luis Loreto Hernández se señaló que la cualidad “es una cuestión de identidad lógica entre la persona a quién la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quién se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quién se ejercita en tal manera”. (Negrillas del presente fallo).

…el propio ordenamiento jurídico quien determina qué sujeto de derecho está facultado para intentar qué o cuál acción, por ejemplo: es el arrendador del inmueble arrendado quien podrá ejercer una acción por desalojo (negrillas del Tribunal) es el poseedor legítimo quien podrá ejercer un interdicto de amparo, es el portador o beneficiario de la letra quien podrá demandar el cobro de la letra de cambio, etc., son a estas personas a quienes la ley concede el derecho o poder jurídico para intentar la demanda y a su vez, es el arrendatario (en el caso del desalojo), el perturbador (en el caso del interdicto) o el librador, endosante y demás obligados (en el caso del cobro de la letra de cambio), contra quien se concede la acción

Ahora, para que exista cualidad activa, es necesario que esa persona, a quien la ley concede el derecho de demandar, sea la misma que se presente ante el órgano jurídico correspondiente afirmándose titular del derecho para hacerlo valer, lo que se traduce en la identidad entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita.

En esta perspectiva, del análisis realizado a los criterios asentados se puede inferir que la legitimidad activa a la causa o cualidad, implica la necesidad en que exista una relación de identidad entre el demandante de la causa y la pretensión que invoca, condición que en caso de no existir imposibilitaría al Juez de emitir algún pronunciamiento sobre el fondo de la controversia que se encuentre en el caso correspondiente.

En el caso sub examine se observa que la ciudadana SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ SULBARAN sigue contra el ciudadano JAIRO HERNÁNDEZ RINCÓN un juicio por DESALOJO en razón de un inmueble ubicado en la Urbanización La Picola, Calle 38B, distinguido con el No. 15M-21, Villa Coralina en Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila, municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual fue arrendado el 09 de septiembre de 2008, tal como consta en el contrato celebrado en esa misma fecha por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo anotada bajo el N° 54, Tomo 160, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, cuya copia fotostática riela en el expediente desde el folio el número doce (12) hasta el folio número dieciocho (18), instrumento que al provenir de un documento privado, que no fue desconocido por la parte demandada goza de pleno valor probatorio, en razón del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Así también, debe destacarse que en las actas procesales consta copia certificada del documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 22 de Junio de 2010, quedando inscrito bajo el Número 2010.1610, Asiento Registral 1, el cual corre desde el folio número diecinueve (19) hasta el folio número treinta y dos (32), instrumento que ostenta pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1384 del Código Civil, al proceder de un documento público que no fue debatido por la parte contraria.

De manera pues, del mencionado instrumento se desprende que la ciudadana SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ SULBARAN le vendió de manera pura y simple el inmueble indicado up supra al ciudadano LUIS EDUARDO RINCÓN PIRELA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 13.495.967, con lo cual, como consecuencia fueron traspasados al nuevo propietario, todos los derechos y obligaciones que derivan del inmueble señalado en líneas pretéritas, en otras palabras, al transferir la ciudadana SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ SULBARAN el inmueble objeto del contrato de arrendamiento al ciudadano al nuevo propietario operó la denominada subrogación del contrato, figura jurídica que se encontraba consagrada en el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios de 1999, actualmente contenido en el artículo 38 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas que prescribe lo siguiente:

(…) Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona natural o jurídica, el nuevo propietario se subrogará totalmente de pleno derecho en la persona de los propietarios o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente y, por consiguiente, las partes estarán obligadas a respetar dicha relación en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la misma sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente Ley.

Siguiendo el orden de ideas, tenemos que la ciudadana SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ SULBARAN al dejar de ser la propietaria del bien ubicado en la Urbanización La Picola, Calle 38B, distinguida con el No. 15M-21, Villa Coralina en Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila, municipio Maracaibo del Estado Zulia, por consiguiente, dejo de ser la arrendadora de ese inmueble, el cual comprende el objeto del contrato de arrendamiento que la demandante había celebrado con el ciudadano JAIRO HERNÁNDEZ RINCÓN. En base a estos motivos, la ciudadana SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ SULBARAN carece de legitimidad alguna para exigirle al arrendatario el desalojo del inmueble objeto del arrendamiento, porque no existe una relación de identidad con la titularidad y el derecho que pretende reclamar, y así, mal podría hacer valer en juicio un derecho que le es ajeno, tal como lo regula el artículo 140 del Código de Procedimiento civil, razón por la cual, quien podría meramente solicitar el desalojo del inmueble señalado es el nuevo propietario. Así pues al no tener la ciudadana SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ SULBARAN derecho alguno sobre la vivienda arrendada ni estar legalmente autorizada por quien sobre el bien tiene la titularidad, se ve forzado este Juzgado Superior en declara la falta de cualidad o legitimidad activa de la ciudadana SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ SULBARAN en el presente proceso, resultando inoficioso para este Órgano Jurisdiccional emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto, confirmando así la sentencia emanada del Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 19 de enero de 2017. Así se decide.

Por los fundamentos anteriormente esgrimidos, esta Superioridad deberá declarar en la parte dispositiva del presente fallo SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 23 de enero del año 2017 por la profesional del derecho CARMEN TERESA DELGADO MEDINA DE ABREU, actuando como apoderada judicial de la ciudadana SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ SULBARAN, contra la decisión dictada el 19 de enero de 2017, por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el juicio que por DESALOJO sigue la ciudadana SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ SULBARAN MORENO en contra del ciudadano JAIRO HERNÁNDEZ RINCÓN; en consecuencia, SE CONFIRMA la decisión proferida en fecha 19 de enero de 2017 por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, conforme a los argumentos expresados por esta Alzada. ASÍ SE DECIDE.

V

DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 23 de enero del año 2017 por la profesional del derecho CARMEN TERESA DELGADO MEDINA DE ABREU, actuando como apoderada judicial de la ciudadana SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ SULBARAN, contra la decisión dictada en fecha 19 de enero del año 2017, por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el juicio que por DESALOJO sigue la ciudadana SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ SULBARAN MORENO en contra del ciudadano JAIRO HERNÁNDEZ RINCÓN, ambos plenamente identificados previamente.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión dictada en fecha 19 de enero de 2017 por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el sentido que se declara la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA de la ciudadana SOMAIRA DEL CARMEN DÍAZ SULBARAN.

TERCERO: condena en costas a la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. Y REGISTRESE Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los diez (10) días de febrero de dos mil diecisiete (2017). Años 206 de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO.
EL SECRETARIO,

Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ

En la misma fecha anterior siendo doce del medio día (12:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO,

Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ