REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 45.611
I
RELACION DE LAS ACTAS

Se inició el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, mediante demanda incoada por el ciudadano ALEXIS RAMON ATENCIO PULGAR, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 10.418.494, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, asistido por el profesional del derecho ROBINSON RINCON LEAL, inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado (INPREABOGADO)bajo el No. 112.269, de igual domicilio, en contra de la ciudadana MARISELA COROMOTO POLANCO PERDOMO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 7.787.379 y del mismo domicilio.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA.

“ Arguye el accionante que en busca de vivienda para él su núcleo familiar en el mes de julio del año 2012, aproximadamente acuerda una reunión con el ciudadano OTMAN GOMEZ, quien tenía ofertada una vivienda a través de los anuncios clasificados en el Diario Panorama, ubicada en la siguiente dirección Avenida 5 del Desarrollo Habitacional “Villa Sur”, en Jurisdicción de la Parroquia Los Cortijos del Municipio San Francisco del Estado Zulia, signada con el N° 271, que fue en compañía de su esposa ciudadana MARIA GABRIELA MELENDEZ DE ATENCIO y el ciudadano GERMAN NUÑEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad Nros 7.971.803 y 9.768.332. respectivamente, en dicha cita acuerdan la negociación jurídica de Opción de Compra Venta del inmueble antes indicado, quien resulto ser de la ciudadana MARISELA COROMOTO POLANCO PERDOMO, y no del ciudadano OTMAN GOMEZ, como al principio había comunicado.
En fecha seis (06) de noviembre de 2012, manifiesta que firmó un contrato de Opción de Compra Venta, con la ciudadana MARISELA COROMOTO POLANCO PERDOMO, antes identificada, sobre el inmueble antes señalado, donde dicha ciudadana se compromete a venderme el bien en cuestión por el precio de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES ( Bs.440.000,oo), otorgando una inicial por el monto de CIEN MIL BOLIVARES ( Bs 100.000,oo) mediante cheque signado con el N° 10283387, librado en contra de su cuenta personal de la Entidad Financiera Banco Mercantil y a favor de la promitente vendedora, es decir, a nombre de la ciudadana MARISELA COROMOTO POLANCO PERDOMO, y la misma aceptó haberlos recibido a su entera satisfacción, a decir la parte actora. Que el resto del precio, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 340.000,oo) serían entregados al momento al momento de la firma del documento definitivo de compra venta, esto es dentro del lapso convenido por las partes de noventa (90) días contados a partir de la firma del documento de opción de compra venta, más treinta (30) días de prórroga.
Manifiesta que el resto del precio pactado para la venta del inmueble opcionado, seria cancelado de la siguiente manera: TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) mediante el beneficio de Ley Política Habitacional (LPH) solicitado por su esposa la ciudadana MARIA GABRIELA MELENDEZ DE ATENCIO, y su persona pondría la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES ( Bs.40.000,oo), mediante un cheque, los cuales ascienden a la cantidad que deberán entregar al momento de firmar el documento definitivo en el registro inmobiliario correspondiente
Posteriormente indica que el Crédito Hipotecario por Ley de Política Habitacional fue aprobado por el Banco Mercantil en fecha Veintiocho (28) de febrero de 2013.
En fecha trece (13) de marzo de 2013, el Departamento Legal del banco Mercantil, indica que para llevar a efecto el perfeccionamiento del crédito se necesita el documento de parcelamiento del inmueble que será vendido, razón por la cual trato de comunicarse con la ciudadana MARISELA POLANCO PERDOMO, lo cual le fue imposible a su decir, siendo atendido por el ciudadano OTMAN GOMEZ, quien le indico que dicho documento no era necesario y que él se comunicaría con el banco.
Seguidamente en fecha primero (01) de abril de 2013, el departamento legal del banco en cuestión le hace entrega del documento definitivo de compra venta con la intención de que se perfeccione el contrato y a su vez el crédito hipotecario por Ley Política Habitacional, por lo que manifiesta la parte actora dirigirse hasta el registro inmobiliario correspondiente y le indican que el número catastral debía actualizarse, que faltaba la declaración de vivienda principal así como otras solvencias de servicios públicos e impuestos municipales, lo que lo motivo a colocarse en contacto con la ciudadana MARISELA COROMOTO POLANCO PERDOMO, para decirle lo sucedido, sin tener según la parte demandante respuesta alguna por parte de dicha ciudadana.
Subsiguientemente en fecha tres (03) de abril de 2013, alega la parte actora, que le fue presentado por el abogado de la señora MARISELA COROMOTO POLANCO PERDOMO, un nuevo documento de opción de compra venta, puesto que el otro tenia el lapso de duración vencido (en fecha veintiocho (28) de marzo de 2013), en el cual la promitente vendedora modifica el precio de la venta de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 440.000,oo) a QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,ooo), documento este que una vez revisado, manifiesta la parte demandante se negó a firmar y aceptar puesto que la venta definitiva no se había realizado por causas imputables a la promitente vendedora, como son la no entrega de todos los documentos requeridos por el banco y el registro inmobiliario.
Que en fecha veintitrés (23) de abril de 2013, le fue entregado el número catastral actualizado por parte del abogado de la promitente vendedora e igualmente le indica que no firmaría el nuevo contrato de opción a compra puesto que si el documento definitivo no había sido firmado eran por causas inimputables a su persona, manifiesta la parte actora, que la respuesta de parte del abogado de la ciudadana MARISELA POLANCO, fue que de no firmar el nuevo contrato tenía que proceder a desalojar el inmueble.
Posteriormente, alega haber realizado varios intentos para comunicarse con la ciudadana MARISELA COROMOTO POLANCO PERDOMO, para informarle que habían sido aprobados los recursos para mi préstamo hipotecario haciendo caso omiso a sus comunicaciones a su decir,
Manifiesta el accionante que en busca de soluciones a su problema se trasladó a diferentes organismos con la finalidad de solventarlos como lo fueron a las oficinas de BANAVIH, INTENDENCIA DEL MUNICIPIO MARACAIBO, MINISTERIO DEL PODER POPULAR DE VIVIENDA Y HÁBITAT OFICINA CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA DEL ESTADO ZULIA, pero nada en ninguno de estos organismos lograron solucionar mi problema, más sin embargo ante la Intendencia de Maracaibo en fecha veintisiete (27) de mayo de 2013, según expediente signado con el N° 207, se efectuó una reunión conciliatoria entre su esposa MARIA GABRIELA MELENDEZ DE ATENCIO y la ciudadana MARISELA COROMOTO POLANCO PERDOMO, donde la promitente vendedora a decir de la parte actora manifestó que ella no estaba violando ninguna ley puesto que se había vencido el término del contrato de opción de compra venta y el incumplimiento existió de parte del accionante, además indicó que el problema se suscitó fue directamente con el banco y no con ella y su abogado, por lo que ahora quiere que se haga cumplir el contrato e indica que quiere el desalojo del inmueble, que agoto la vía administrativa sin lograr conciliación alguna.
En fecha dieciséis (16) de agosto de 2013, indica la parte actora que el abogado de la ciudadana MARISELA POLANCO PERDOMO, se presenta en la casa de su suegra y le hace entrega a su esposa MARIA MELENDEZ DE ATENCIO, una carta firmada a su decir por la promitente vendedora, en la cual exige el desalojo del inmueble en un lapso de treinta (30) días.”
Fundamenta su pretensión en lo preceptuado en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1271, 1290, 1291, del Código Civil Venezolano.
Demandando a la ciudadana MARISELA COROMOTO POLANCO PERDOMO, para que convenga o en efecto así sea declarado por este Tribunal a dar cumplimiento a la promesa bilateral de venta, a celebrar el contrato definitivo de venta o en su defecto que la sentencia a dictarse sirva de justo título, reclamando las costas, costos y honorarios profesionales del presente juicio, estimando la demanda en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo)
La parte actora acompañó a su escrito libelar los siguientes instrumentos:
• Copia simple de su Cédula de Identidad
• Copia Certificada del acta de matrimonio suscrito entre los ciudadanos ALEXIS RAMON ATENCIO PULGAR y MARIA GABRIELA MELENDEZ ROJAS, emitida por la Oficina de Registro Civil de la Parroquia Cecilio Acosta, de fecha 02 de agosto de 1997, signada con el N° 195
• Copia Certificada del acta de Nacimiento de la ciudadana MARIA VICTORIA ATENCIO MELENDEZ, emitida por la Unidad Hospitalaria de Registro Civil de Nacimiento Maternidad Dr. Armando Castillo Plaza, de la Parroquia Chiquinquirá, de fecha 05 de enero de 2005, signada con el N° 64.
• Partida de Bautismo del ciudadano GABRIEL ALEXIS ATENCIO MELENDEZ, emitida por el Párroco de Nuestra Señora de la Consolación de Maracaibo, de fecha 18 de diciembre de 1999, anotada bajo el N° 09 folio N° 187, N° 559 del archivo parroquial respectivo.
• Contrato Privado de Opción de Compra Venta, suscrito entre los ciudadanos MARISELA COROMOTO POLANCO PERDOMO y ALEXIS RAMON ATENCIO PULGAR, de fecha 06 de Noviembre de 2012.
• Comunicación emitida por la Institución bancaria Banco Mercantil, de fecha 11 de abril de 2013, suscrita por la ciudadana ONEIRA R DE VILLAMIL, en su carácter de Especialista de Crédito Hipotecario, emitida a los ciudadanos ALEXIS RAMON ATENCIO PULGAR y MARIA GABRIELA MELENDEZ DE ATENCIO.
• Comunicación relacionada con el correo electrónico dirigido por el banco mercantil al ciudadano ALEXIS ATENCIO, de fecha 13 de Abril de 2013.
• Contrato Privado de Opción de Compra Venta, de MARISELA COROMOTO POLANCO PERDOMO hacia ALEXIS RAMON ATENCIO PULGAR, de fecha 10 de Abril de 2013.
• Copias simples del expediente signado con el N° 207, llevado ante el departamento de consultaría jurídica de la Intendencia de Maracaibo, instaurado en fecha 23 de mayo de 2013 por la ciudadana MARIA GABRIELA MELENDEZ en contra de la ciudadana MARISELA COROMOTO POLANCO.
• Copia simple del Oficio N°0058-06-2013, de fecha 27 de Junio de 2013, emitido por el Director Ministerial Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad del Estado Zulia.
• Comunicación de fecha 16 de Agosto de 2013, suscrita por la ciudadana MARISELA POLANCO, dirigida al ciudadano ALEXIS ATENCIO.
Este Órgano Jurisdiccional por auto de fecha Siete (07) de Julio de 2014, admitió la demanda y ordenó citar a la ciudadana MARISELA COROMOTO POLANCO PERDOMO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.787.379, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que compareciera ante este Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra. Agotada la citación personal sin lograr resultas, según exposición realizada por el alguacil natural de este Juzgado en fecha ocho (08) de octubre de 2014.
Encontrándose dentro del lapso de emplazamiento en fecha veintisiete (27) de enero de 2015, el profesional del derecho OTMAN GOMEZ, inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado ( INPREABOGADO) bajo el N° 37.864, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada ciudadana MARISELA COROMOTO POLANCO PERDOMO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 7.787.379, de este domicilio, representación que se evidencia del documento poder conferido en fecha trece (13) de Febrero de 2014, ante la Oficina de la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, quedando anotado bajo el N° 28, Tomo 27 de los libros de autenticación correspondientes, dio contestación a la demanda incoada en contra de su representada y a su vez propuso Reconvención o mutua petición, por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA Y DESALOJO, a la parte actora reconvenida expresando que:

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

“En este sentido, siguiendo con el orden que deben llevar todos los actos procesales y estando en tiempo hábil para dar contestación a la demanda; el abogado en ejercicio OTMAN GOMEZ, anteriormente identificado, actuando como apoderado judicial de la parte demandada, procedió a oponer la reconvención o mutua petición, solicitando que se declare LA RESOLUCION DE CONTRATO de opción de compra venta, que fue firmado en fecha seis (06) de noviembre de 2012, entre los ciudadanos MARISELA COROMOTO POLANCO y ALEXIS ATENCIO, por estar vencido al momento de intentar ALEXIS ATENCIO, su demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, dicho contrato corre inserto en acta y lo reconoce como cierto, dicho contrato tenía una eficacia hasta el seis (06) de marzo de 2013 y una vigencia de 120 días, tenía una eficacia a decir del representante legal de la parte demandada hasta el seis (06) de marzo de 2013, y según la fecha de la demanda 07 de julio de 2014, se encontraba a esta fecha vencido desde hace un año y cuatro meses, es decir 16 meses que expiró la eficacia legal entre las partes, mientras que estuvo vigente solo 04 meses.
Manifiesta que el contrato suscrito por su representada y el ciudadano ALEXIS ATENCIO, se estipularon entre otras cláusulas que: la obligación de comprar el inmueble 271 de villa sur, en San Francisco, según la CLAUSULA PRIMERA, esto dentro de 120 días calendarios, según la CLAUSULA TERCERA, estipularon las partes la pérdida del derecho a la compra el inmueble, no habiéndose realizado la compra por parte del ciudadano ALEXIS ATENCIO, hasta el día 27 de enero de 2015,
Solicitando la parte demandada que el ciudadano ALEXIS ATENCIO, devuelva el inmueble número 271 de la urbanización villa sur, de la Parroquia los Cortijos del Municipio San Francisco del Estado Zulia, tal y como fue estipulado en la CLAUSULA SEPTIMA de dicho contrato, lo cual alega la accionada debió ocurrir el 21 de marzo de 2013 y hasta la fecha del 27 de enero de 2015, la parte actora no le ha permitido la entrada a su propiedad
Arguye que la parte accionante esta posesión del bien inmueble antes señalado desde el quince (15) de agosto de 2012, tal como se expresa en la Cláusula Sexta, ya que el ciudadano ALEXIS ATENCIO, a decir la parte demandada estaba urgido de vivienda para él y su familia por haber vendido su casa ubicada en el Soler, comprometiéndose a devolver el inmueble una vez terminado el lapso de opción y de no llevarse a cabo la compra por causa imputable a su persona, por lo antes manifestado solicito en nombre de su representada el desalojo inmediato del inmueble antes señalado, el cual es de su propiedad según se evidencia del documento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 01 de Agosto de 2012, bajo el número 2012.12.02, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 482.21.18.6.413, y correspondiente al libro del folio real 2012, siendo menester acotar que se esta tramitando ante la Instancia Administrativa correspondiente el Procedimiento de Desalojo Arbitrario.
De igual forma procede en este acto a Contestar la demanda incoada en contra de su representada en los siguientes términos: mi representada decide vender su casa ubicada en San Francisco, para buscar otra en la ciudad de Maracaibo, en virtud de trabajar está en dicha ciudad, para estar más cerca de su trabajo, venta que realizaría al ciudadano ALEXIS ATENCIO, la cual no se perfeccionó según dice el apoderado judicial de la parte demandada por causas imputables a la parte actora en virtud de analizando los dichos del ciudadano ALEXIS ATENCIO, manifiesta que el 28 de febrero le fue aprobado un préstamo y anexa constancia de eso, la cual corre inserta al folio 12 de la foliatura del tribunal, la cual al observarla la parte demandada manifiesta que la misma tiene fecha del 11 de abril de 2012, y que el contrato suscrito entre su representada y el actor se venció el 06 de marzo de 2012, y que el banco mercantil pasa una comunicación un mes y cinco días después, indicando que fue aprobado el crédito y pretende establecer que el 11 de abril que se había aprobado el 28 de febrero de 2013, y pretende alegarle a mi mandante un incumplimiento que a su parecer fue del banco escogido por la parte actora para la tramitación del crédito, ya que primero le pasa una comunicación solicitándole un documento de parcelamiento que no era necesario, y lo que causo retraso en el proceso del préstamo, rechazo y contradijo lo dicho por el ciudadano ALEXIS ATENCIO, en relación con el documento de vivienda principal , pues este documento no es requisito imprescindible para presentar, ni protocolizar documento de compra venta del inmueble.
Manifiesta la parte accionante que en fecha 23 de abril de 2013 le entregue el documento de ficha catastral corregida, lo cual es cierto, pero también le entregue solvencias de hidrólogo y solvencias municipales actualizadas, pues al inicio de los tramites ante el banco mercantil se le entregaron todas las solvencias al día no solicitando el actor declaratoria de vivienda principal, por lo que no le dio copia en ese momento, pero si cuando introdujo el crédito en el banco mercantil.
Indica que el fue el ciudadano ALEXIS ATENCIO, quien no quiso o no pudo que fue negligente e irresponsable al momento de continuar con la protocolización del documento, alega que su representada ha querido en todo momento cumplir con las obligaciones contraídas mediante el documento de opción de compra venta, tanto es así que cuando el banco le entrega la documentación para protocolizar su persona lo acompaño al registro y todos los documentos estaban completos a excepción de la ficha catastral, la cual informo la funcionaria revisora que la Alcaldía de San Francisco había cambiado el formato y debíamos sacarla otra vez, y manifiesta que así lo hizo y la entrego a la parte actora en fecha 23 de abril de 2013.
La parte actora ha sido tan negligente e irresponsable a decir de la parte demandada que presentó la relación de hidrólago del inmueble 271 donde debe 15 meses de consumo de agua y los meses anteriores desde cuando según la parte demandada le entregó la solvencia hasta agosto de 2012 (fecha desde la cual ocupa el inmueble 271 de villa sur) están cancelado a decir de la parte accionada porque él los pago para darle la solvencia cuando salió el documento de compra venta del mercantil., presentó la relación de los últimos 10 meses donde se demuestra a su decir un atraso constante de los recibos de CORPOELEC, presentó igualmente la solvencia de impuestos municipales del año 2013, la cual cancelo él según manifiesta en enero de 2013 y le dio una copia al actor para protocolizar, pero los tramites siguientes no los ha pagado.
De igual forma manifiesta que ciertamente le ofreció a la parte actora un nuevo contrato de opción de venta, ya que a su decir el anterior estaba vencido, y él tenia el crédito aprobado pero a destiempo, y quiso ayudarlo, ya que el vendió una casa que tenía en el Soler con bastante excedente a su parecer y porque el inmueble propiedad de su representada no podía incrementarse posterior a la devaluación acontecida en enero de 2013
Solicitando en nombre de su representada reconozca la no procedencia de la solicitud de cumplimiento de contrato y la lógica causa de daños y perjuicios, lo cual se acordó en la CLAUSULA QUINTA del contrato en cuestión y que asciende a la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES ( Bs 50.000,oo)
Alega que es falso que el ciudadano ALEXIS ATENCIO, resida en la Ciudad de Maracaibo, como lo alego en su demanda, por cuanto dicho ciudadano reside desde el 15 de agosto de 2012, en la Ciudad de San Francisco, en la casa N° 271 de Villa Sur y que desde esa fecha hasta hoy según dice la demandada la parte actora, no ha pagado ni un solo recibo de hidrólago, ni un solo trimestre de impuesto municipales, esto diciendo que tiene 29 meses consumiendo agua y disfrutando de servicios municipales sin cancelarlos y alega que la ciudadana MARISELA POLANCO, no les entrego las solvencias para protocolizar, servicios estos que manifiesta cancelar por el ciudadano ALEXIS ATENCIO, y solvencias que entrego personalmente.
Ratificando la parte accionada que quien tiene la obligación de presentar las solvencias para protocolizar es de parte del ciudadano ALEXIS ATENCIO, por estar en posesión del inmueble 271 de Villa Sur desde el 15 de agosto de 2012, ya que su representada se lo entrego solvente y los servicios son carga del inmueble, en este caso del poseedor.
Solicitando en nombre de su representada se decrete la resolución del contrato firmado 06 de noviembre de 2011 y que se venció el 06 de marzo de 2012, que proceda a ordenar la restitución de la vivienda 271 de la avenida 5 de Villa Sur del Municipio San Francisco, Parroquia Los Cortijos, en forma inmediata por estarla ocupando el actor de forma irregular, pues su soporte legal expiró hace 02 años y 10 a decir de la parte demandada.
Que se declare los costos del proceso e incluya los honorarios profesionales, estimando el valor de la demanda en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs900,000,oo)
El pago de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs 50.000,oo) por los daños y perjuicios tal como lo acordaron en la CLAUSULA QUINTA del contrato de Opción de Compra Venta, antes indicado.”
Siguiendo con el iter procesal este Juzgado admitió la Reconvención planteada en fecha diecinueve (19) de febrero de 2015.

DE LA CONTESTACION A LA RECONVENCION PLANTEADA

En fecha dos (02) de marzo de 2015, la parte actora reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención en los siguientes términos:
“Negó rechazo y contradigo el hecho planteado por la accionada reconveniente en el sentido de que el contrato aludido y reconocido por la misma estaba vencido, por cuanto es precisamente la circunstancia de su incumplimiento a los deberes inherentes como promitente vendedora la causa por la cual se demanda su incumplimiento. Es decir, la accionada-reconveniente, ciudadana MARISELA COROMOTO POLANCO PERDOMO, suficientemente identificada en actas no suministro la documentación e información necesaria para la protocolizar la venta definitiva del inmueble objeto de esta acción, así como otras circunstancias de reticencias y diligencias no cumplidas por la accionada.
Negó, rechazo y contradigo la endeble postulación de la accionada reconveniente en el sentido de pretender obligarme a darle cumplimiento al contrato motivo de esa acción, por cuanto probare en el iter procesal que siempre fui diligente, responsable y expedito en el cumplimiento del mismo.
Negó, rechazo y contradigo lo manifestado por la accionada reconveniente en el sentido de que entrego de buena fe su vivienda o inmueble objeto de esta acción y suficientemente identificada en actas, circunstancia en contrario que probaré ampliamente en el lapso procesal correspondiente.
Negó, rechazo y contradigo lo manifestado por la accionada-reconveniente el ya aludido sedicente escrito de Reconvención, en el sentido de: “cito” haber vendido una casa en el Soler, cerca de villa sur…. por cuanto con el negocio jurídico que nos ocupa, siendo que la accionada- reconveniente reconoce en su escrito sedicente que no tenia vinculación, alguna
Negó, rechazo y contradigo la solicitud de desalojo del inmueble, objeto de esta acción, formulada por la accionada sedicente reconveniente.
Negó rechazo y contradigo por irrelevante lo manifestado por la accionada reconveniente respecto a la forma de adquisición y acondicionamiento que durante ocho años realizó en el inmueble objeto de esta acción
Negó, rechazo y contradigo lo manifestado por la ciudadana MARISELA COROMOTO POLANCO PERDOMO, suficientemente identificada en actas en el sentido de trasladarse por motivos laborales a la ciudad de Maracaibo como docente de la Universidad “José Gregorio Hernández”
Negó, rechazo y contradigo lo manifestado por la accionada reconveniente en el sentido de que mi persona intenta hacer creer a la majestad del Órgano Jurisdiccional, que el crédito aprobado por la entidad financiera Banco Mercantil, fue el día once (11) de abril de 2013, siendo que lo cierto es que dicho crédito hipotecario fue aprobado el veintiocho (28) de febrero de 2013, es decir, en tiempo hábil contractual, configurándose en esa intencionalidad una artera violación de los principios moralistas consagrados en los artículos 170 del vigente Código de Procedimiento Civil Venezolano y 4 del Código de Ética Profesional del Abogado Venezolano.
Negó, rechazo y contradigo el hecho formulado por la accionante reconveniente de que mantuvo una reunión con el Departamento Legal de la entidad bancaria antes referida donde se le informó que había sido un error del ente financiero.
Negó, rechazo y contradigo, lo formulado por la accionada reconveniente en el sentido de que el documento de vivienda principal no es ni ha sido requisito imprescindible para la protocolización del documento de compra-venta definitivo, circunstancia ésta que probaré en el lapso procesal correspondiente.
Negó, rechazo y contradigo por irrelevante y sin relación alguna con el contrato que nos ocupa en esta acción de que: (cito) … “quise ayudarlo por cuanto es ambigua dicho planteamiento, ya que del encabezamiento del sedicente escrito de reconvención en el folio 44 de las actas formula que mi crédito fue aprobado.
Negó, rechazo y contradigo el irrelevante o aislado planteamiento formulado por la accionada-reconveniente en el sentido de que mi persona negocio o vendió un inmueble distinto al que nos ocupa en esta acción de Cumplimiento de Contrato y del cual obtuve bastante excedente y dejé a mis hijos en la calle, circunstancia ésta que no se relaciona con el caso que nos ocupa.
Negó, rechazo y contradigo lo formulado por la sediceente reconveniente accionada en este proceso y contenido en el segundo párrafo que corre inserto al folio 44 de las actas.
Negó, rechazo y contradigo la solicitud de Resolución de Contrato formulada por la accionada sedicenente reconveniente en su escrito presentado ante este Oficio Jurisdiccional el día 27 de enero de 2015, donde afirma erróneamente que el contrato que nos ocupa fue firmado el día 06 de noviembre de 2011 y que se venció, el día seis (06) de marzo de 2012, tal y como lo plantea en el tercer párrafo del folio 44 de las actas, radicalizando aún más lo confuso del referido escrito.
Negó, rechazo y contradigo la petición formulada por la accionante reconveniente en el sentido de que se le restituya el inmueble objeto del contrato que hoy nos ocupa y del cual pido muy respetuosamente sea declarado su cumplimiento.
Negó, rechazo y contradigo la solicitud de costas procesales, así como los honorarios profesionales calculados en la cantidad de 180.000, sin especificar signo monetario alguno nacional o extranjero
Negó, rechazo y contradigo la solicitud de revocatoria de la medida decretada en este proceso, la cual dignamente fue decretada por este Órgano Jurisdiccional a los fines de salvaguardar los intereses de las partes en el presente litigio.
Negó, rechazo y contradigo la solicitud de pago de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs 50.000,oo) por daños y perjuicios alegados por la parte accionada reconveniente.
Negó, rechazo y contradigo la solicitud de Inspección Judicial formulada por la accionada-reconveniente por considerarla extemporánea”.
Encontrándose la causa dentro del lapso para promover pruebas, la parte actora reconvenida en fecha 06 de abril de 2015, presentó el respectivo escrito donde promovió y les fueron admitidos los siguientes medios de prueba:
1. Formato de RECAUDOS PARA LA SOLICITUD DE CRÉDITO, exigidos por la Entidad Financiera MERCANTIL, Banco Universal, donde se evidencia en su aparte tercero (3.- in fine) la necesaria presentación del Documento de Parcelamiento
2. Formato de REQUISITOS PARA LA PRESENTACION Y OTORGAMIENTO DE DOCUMENTOS EXIGIDOS POR EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA DEL MUNICIPIO SAN FRANCISCO DEL ESTADO ZULIA.
3. Prueba de Informe a la Entidad Financiera MERCANTIL, Banco Universal, Agencia Delicias Norte (Maracaibo-Edo Zulia) a los efectos de que informe oportuna, objetiva y detalladamente a este Órgano Jurisdiccional si el Cheque N° 10283387, fechado para el 17 de Agosto de 2.012, perteneciente a la Cuenta Corriente MERCANTIL, Banco Universal N° 0105-0129-611129210979, acreditada al cuentacorrentista ciudadano ALEXIS RAMON ATENCIO PULGAR, venezolano, casado, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 10.418.494, fue cobrado o depositado por la ciudadana MARISELA COROMOTO POLANCO PERDOMO, quien es venezolana, mayor de edad. Titular de la cédula de identidad N° 7.787.379, indicando la fecha exacta de dicha transacción bancaria, en caso de que el referido cheque haya sido cobrado por otra persona entonces informe a este Juzgado el modo fecha y persona.
4. Prueba de informe al Departamento de Crédito Hipotecario de la Entidad Financiera MERCANTIL, Banco Universal, Agencia Delicias Norte (Maracaibo- Edo Zulia), a los efectos de que informe oportuna, objetiva y detalladamente a este Órgano Jurisdiccional si en fecha 28 de febrero de 2.012 le fue aprobado el Crédito Hipotecario para la adquisición de vivienda solicitado por el ciudadano ALEXIS RAMON ATENCIO PULGAR, ALEXIS RAMON ATENCIO PULGAR, venezolano, casado, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 10.418.494, cuentacorrentista MERCANTIL, Banco Universal N° 0105-0129-61-1129210979, y si ese crédito sería destinado para la adquisición del inmueble ubicado en la Av. 5 del Desarrollo Habitacional “ Villa Sur”, casa N° 271, en Jurisdicción de la Parroquia “ Los Cortijos” del Municipio Autónomo San Francisco del Estado Zulia.
5. Declaración testimonial de los ciudadanos VIETZY ELENA CHIRINOS, JOSE MORAN URDANETA, EVA NELLA SUAREZ y GERMAN NUÑEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros V- hhh221.735, V-9.720.746, V-8.702.826 y V-9.768.332, respectivamente, domiciliados en el Municipio San Francisco del Estado Zulia.
Acto seguido el apoderado de la parte demandada reconviniente, en su escrito de promoción de pruebas, ratificó y promovió los siguientes medios probatorios los cuales fueron debidamente admitidos
• Contrato de Opción de Compra- Venta, firmado el 06 de noviembre de 2012, vigente entre 06 de noviembre de 2012 y el 06 de marzo de 2013, con una vigencia de 120 días
• Comunicación del Banco Mercantil en donde se le informa al ciudadano Alexis Atencio la aprobación de un crédito y que cuya fecha del 11 de abril de 2013, a su decir fecha que tiene 35 días pasados desde que expiro la opción de compra venta y que el 06 de marzo de 2013,
• Constancia de vivienda principal emitida por el SENIAT, el 01 de Agosto de 2012, en original, de la cual a su decir fue entregada una copia conjuntamente con todos los recaudos para tramitar crédito hipotecario en fecha 06 de noviembre de 2012, al ciudadano Alexis Atencio.
• Copia del documento que debía ser protocolizado por ALEXIS RAMON ATENCIO, que emitió el banco mercantil donde a su decir, NO, aparece lo relativo a un parcelamiento que el banco pidió y perdió tiempo esperando y que nunca utilizo, cual forma parte de la copia certificada que presento la ciudadana MARIA MELENDEZ DE ATENCIO, esposa de Alexis Atencio, ante la Intendencia Municipal.
• Copia Certificada del expediente N° 207 seguido ante la Intendencia Municipal de Maracaibo y que aparece mencionado en la demanda pero que fue a su decir convenientemente presentado fallo por el ciudadano Alexis Atencio
• Ratifico el procedimiento ante el Ministerio de Vivienda y Habitad, por desalojo arbitrario, proceso este que debe realizarse antes de solicitar el desalojo por los Tribunales, solicitando al tribunal se oficie al Ministerio del Poder Popular para Habitad y Vivienda, para que envié las resultas de este tramite
• Ratifico la solicitud hecha re resolución de contrato en la reconvención, basado en la Cláusula Quinta firmada por las partes, en el contrato de opción de venta, donde se estableció que de no comprar el inmueble antes del 06 de marzo de 2013, se perdía por parte del comprador el derecho de compra del inmueble.
• Ratifico la posesión del inmueble 271 de la Urbanización Villa Sur, por parte del ciudadano ALEXIS ATENCIO, y su familia desde el 15 de agosto de 2012, por cuanto a su decir era de su competencia y responsabilidad el tener y deber presentar las solvencias de hidrólago y Municipal, documentos estos que SI son necesarios para protocolizar.
• Solvencia Municipal del inmueble 271 de Villa Sur, emitida por la Alcaldía de San Francisco, en original, donde dejo constancia de su cancelación por todo el año 2013, pagada el 07 de enero de 2013 y la firma era en abril de 2013.
• Ratifico la solicitud de los 50 mil bolívares, que fueron convenidos en la cláusula quinta del contrato de opción de venta.
• Prueba de informe dirigida a la empresa Hidrólago, para que emita cronograma de pagos y solvencias emitidas desde julio 2012 hasta la fecha hoy ( 07 de abril de 2105), de la póliza 451980, que corresponde al inmueble 271 de villa sur.
• Prueba de informe dirigida a la entidad Bancaria Mercantil, para que suministre copia certificada de todo el expediente que posee del crédito solicitado por el ciudadano Alexis Atencio, en la agencia del banco, ubicada en Delicias Norte.
• Prueba de informe dirigida a al Registradora de San Francisco para que informe al tribunal si es cierto o no sobre la presentación de la constancia de vivienda principal para darle curso a la revisión y protocolización de una compra venta de inmueble, tal como lo alega el ciudadano Alexis Atencio.
• Ratifico los documentos de compra y venta de casa en la Urbanización el soler, donde el ciudadano Alexis Atencio, poseía una vivienda.
Posteriormente, en tiempo hábil, tanto la parte actora reconvenida como la demandada reconviniente presentaron escrito de informes.
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Trabada como quedo la litis en los términos antes expresados y fijados los límites de la controversia con la contestación de la demanda, corresponde a esta Juzgadora analizar las pruebas en el proceso, en virtud de los principios de exhaustividad y de autoeficiencia del fallo, fundamentado en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 243 ejusdem, debiendo reunir las pruebas y valorarlas en su conjunto, relacionándolos entre sí y con los hechos discutidos, para decidir de acuerdo a la valoración establecida en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
A los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho la parte actora aportó al proceso copia simple de documento denominado:
a).- Recaudos para solicitud de Crédito (FAOV), emitido por el banco mercantil, este Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido impugnado por la contraparte. Así se decide.
b).- Formato en copia simple de los requisitos para la presentación y otorgamiento de documentos exigidos por el Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Municipio San Francisco del Estado Zulia, este Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido impugnado por la contraparte. Así se establece.-
Respecto de la Prueba Informativa, dirigida al BANCO MERCANTIL (Banco Universal), por intermedio de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), promovida por la actora, para que informara objetiva y detalladamente a este Órgano Jurisdiccional si el Cheque N° 10283387, de fecha 17 de Agosto de 2012, perteneciente a la cuenta corriente Mercantil, Banco Universal N° 0105-0129-61-1129210979 acreditada al cuentacorrientista ciudadano Alexis Ramón Atencio Pulgar, fue cobrado o depositado por la ciudadana Marisela Coromoto Polanco Perdomo, indicando la fecha exacta de dicha transacción bancaria. En caso de que el referido cheque haya sido cobrado por otra persona informe a este Juzgado, al departamento de crédito hipotecario de esa entidad financiera, si en fecha 28 de febrero de 2012 le fue aprobado el crédito hipotecario para la adquisición de vivienda solicitado por el ciudadano ALEXIS RAMON ATENCIO PULGAR, cuentacorrentista Mercantil, Banco Universal N° 0105-0129-61-1129210979, y si ese crédito seria destinado para la adquisión del inmueble ubicado en la Av. 5 del Desarrollo Habitacional “Villa Sur”, casa N° 271 en Jurisdicción de la Parroquia Los Cortijos del Municipio Autónomo San Francisco del Estado Zulia, se evidencia que en respuesta por parte del Banco Mercantil al oficio No.383-15, emitido por este Tribunal, se informó lo siguiente:
• Que anexa copia del cheque N° 10283387 de fecha 17-08-2012, por la cantidad de Bs. 100.000,oo, correspondiente a la cuenta corriente N° 1129-21097-9 y del cual se lee en su parte frontal que se encuentra realizado a la orden de MARISELA POLANCO, por la cantidad de 100.000,oo Bs, emitido por el ciudadano Alexis Atencio, aprobado, y en la parte posterior, se encuentra señalado un número de cuenta bancaria N° 01340453414531036159, del Banco Banesco a nombre de Marisela Polanco, hay sello húmedo del Banco Banesco de fecha 18 de agosto de 2012, recibido – pagador.. Este Tribunal, pasa a apreciar este medio de instrucción de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y tiene como ciertos el hecho narrado en la demanda en cuanto a que ese dinero fue dado por el ciudadano Alexis Atencio a la ciudadana Marisela Polanco, instrumento mercantil en estudio un documento privado que no fue impugnado por la demandada reconviniente, se tiene por reconocido de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio en atención al artículo 429 eiusdem.
• Que el ciudadano ALEXIS RAMON ATENCIO PULGAR, titular de la Cédula de identidad N° V-10.418.494, no posee crédito hipotecario, sin embargo, posee una solicitud de crédito realizada en fecha 04 de abril de 2012, el cual no fue protocolizado, se advierte que por ser los instrumentos mercantiles en estudio un documento privado que no fue impugnado por los demandados, se tiene por reconocido de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio en atención al artículo 429 eiusdem.
Por otro lado, la parte actora reconvenida promovió las testimoniales de los ciudadanos GERMAN NUÑEZ, VIETZI ELENA CHIRINOS, JOSE MORAN URDANETA y EVA NELLA SUAREZ. Cabe destacar que el acto de los dos (02) últimos testigo señalado quedaron desiertos, en consecuencia esta Sentenciadora desecha la testimonial de los ciudadanos JOSE MORAN URDANETA y EVA NELLA SUAREZ, y ningún valor probatorio le confiere. De seguidas, procede a valorar las testimoniales evacuadas ante el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción judicial del estado Zulia, de los ciudadanos GERMAN EDDY NUÑEZ MEJIAS, VIETZI ELENA CHIRINOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. 9.768.332 y 11.221.736, respectivamente, en la cual observa lo siguiente:
El testigo GERMAN EDDY NUÑEZ MEJIAS, declaró que a mediados del mes de junio del año 2012, acompañó al ciudadano ALEXIS RAMON ATENCIO PULGAR, y a su esposa la ciudadana GABRIELA DE ATENCIO, al inmueble objeto de este juicio, que un día llegaron al inmueble los ciudadanos ALEXIS ATENCIO y GABRIELA DE ATENCIO, estaba el señor OTMAN, en un escrito y estaba la señora la dueña del inmueble, y allí hablaron sobre la negociación del inmueble mientras el estaba cerca de la puerta, ellos hablaron de la negociación de la compra de lo que iban hacer del inmueble, que le consta que el señor ALEXIS ATENCIO, realizó todas las diligencias pertinentes para realizar el crédito con el BANCO MERCANTIL, para la adquisición de la vivienda objeto de este juicio, que quien incurrió en negligencia entre el comprador y la vendedora, que por lo que hablo con el señor Alexis Atencio, esté indico que no estaban al día unos documentos y eso no le permitía cumplir con lo que se exigía el banco para darle el crédito para la compra de la casa. Posteriormente el abogado OTMAN OCTAVIO GOMEZ MOLINA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconvincente, procede a repreguntar al testigo de la siguiente manera: ¿Diga el testigo cual es su relación con el ciudadano ALEXIS ATENCIO y desde cuando lo conoce? A lo cual respondió una amistad y nos conocimos cunado niño, cuando vivíamos en el mismo sector. Con relación a dicha testimonial este Tribunal la desestima en virtud de que el testigo manifestó ser amigo del ciudadano ALEXIS RAMON ATENCIO PULGAR, quien es parte actora reconvenida en el presente juicio y conocerlo desde niño, lo que va en detrimento del artículo 478 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Por su parte la ciudadana VIETZI ELENA CHIRINOS MANZANILLO, declaró que tiene conocimiento del proceso de compra y venta de la vivienda ubicada en mi sector, pactada entre el ciudadano ALEXIS ATENCIO y la ciudadana MARISELA POLANCO, que el ciudadano ALEXIS ATENCIO, le dio Cien Mil Bolívares, en opción de compra mientras le aprobaban el crédito con el banco, lo que tengo conocimiento es que el señor ALEXIS le entrega a la vendedora del inmueble, parte del costo total del inmueble y la otra parte iba hacer entregada por el banco que llevaba el proceso por la Ley de Política, que si sabe que al señor ALEXIS ATENCIO, le aprobaron el crédito en el BANCO MERCANTIL, que no conoce a la ciudadana MARISELA POLANCO, que el señor ALEXIS, cumplió con todos los requisitos que llevaba el proceso, de hecho fue rápido que le otorgaron el crédito, que la vivienda nunca fue habitada, estaban las personas cuando le estaba haciendo mejoras, pero de vivir nunca, que ella vive en el sector desde el año dos mil cinco, que el inmueble lo habita el señor ALEXIS ATENCIO y su familia, desde hacen cinco o cuatro años aproximadamente. Seguidamente el abogado OTMAN OCTAVIO GOMEZ MOLINA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, procede a repreguntar a la testigo quien manifiesta saber que la ciudadana MARISELA POLANCO, recibió plata del ciudadano ALEXIS ATENCIO, que ella vio el bauche pero no estaba presente, en el momento en que entregaron el dinero, que conocía al ciudadano ALEXIS ATENCIO y su familia desde que se mudaron al sector, como hace cinco años aproximadamente, que comenzó a tratar a la familia ATENCIO, porque los hijos de la familia Atencio y sus hijos comenzaron a tratar y a jugar en la misma calle, comenzaron a ir a su casa u comenzó a preguntar como eran sus padres, que en la casa 271 de la avenida 5 de la Urbanización Villa Sur, vive el señor ALEXIS ATENCIO, la señora GABRIELA DE ATENCIO, el joven GABRIEL y VICTORIA, la hija menor de ellos, aproximadamente desde hace cinco años.
Una vez examinadas las respuestas a las preguntas y repreguntas restantes del interrogatorio, este Tribunal observa que al ser contestes entre sí las declaraciones expuestas, este Tribunal las valora de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en este sentido, se puede evidenciar que la testimonial secunda lo alegado por la parte actora en su libelo, de esa forma se tiene como cierto el hecho de que el ciudadano ALEXIS ATENCIO, está en posesión del inmueble objeto del presente litigio y que a la ciudadana MARISELA POLANCO, le fue entregado la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs 100.000,oo) por parte del ciudadano ALEXIS ATENCIO, como adelanto al pago del inmueble dado en opción de compra. Así se establece.-
Por su parte el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente trae al proceso los siguientes medios de pruebas:

• Ratificó el contrato de opción de compra, firmado el 06 de noviembre de 2012, vigente entre 06 de noviembre de 2012 y el 06 de marzo de 2013, con una vigencia de 120 días, Respecto al original de documento de opción de compra, privado celebrado ente los ciudadanos ALEXIS ATENCIO PULGAR y MARISELA POLANCO PERDOMO, esta Juzgadora le otorga valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, dado que el mismo constituye un documento reconocido por las partes intervinientes en el presente asunto. De esta manera, se tiene como cierta cada unas de las cláusulas previstas en la referida prueba documental. Así se decide
• Comunicación del Banco Mercantil en donde se le informa al ciudadano Alexis Atencio la aprobación de un crédito cuya fecha del 11 de abril de 2013, donde se especifica que el crédito le fue aprobado en fecha 28 de febrero de 2013, por un monto de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) dicha documental esta Juzgadora la le otorga todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil,. Por no haber sido objeto de impugnación por la parte adversaria. Así se establece
• Constancia de vivienda principal emitida por el SENIAT, el 01 de Agosto de 2012, en original, dicha documental esta Juzgadora la le otorga todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece
• Copia del documento que debía ser protocolizado por ALEXIS RAMON ATENCIO, que emitió el banco mercantil dicha documental esta Juzgadora la le otorga todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece
• Copia certificada del expediente N° 207 seguido ante la Intendencia Municipal de Maracaibo dicha documental esta Juzgadora la le otorga todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide
• Ratificó el procedimiento ante el Ministerio de Vivienda y Habitad, por desalojo arbitrario, proceso este que debe realizarse antes de solicitar el desalojo por los Tribunales, esta Juzgadora le otorga valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece
• Ratificó la solicitud hecha de resolución de contrato en la reconvención, basado en la Cláusula Quinta firmada por las partes, en el contrato de opción de venta, donde se estableció que de no comprar el inmueble antes del 06 de marzo de 2013, se perdía por parte del comprador el derecho de compra del inmueble, sobre este particular nada tiene que valorar esta Juzgadora en este momento. Así se establece.
• Ratificó la posesión del inmueble 271 de la Urbanización Villa Sur, por parte del ciudadano ALEXIS ATENCIO, y su familia desde el 15 de agosto de 2012, este hecho no es objeto de controversia porque esta admitido por ambas partes. Así se establece
• Solvencia Municipal del inmueble 271 de Villa Sur, emitida por la Alcaldía de San Francisco, dicha documental esta Juzgadora la le otorga todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide
• Prueba de informe dirigida a la empresa Hidrólago, para que emita cronograma de pagos y solvencias emitidas desde julio 2012 hasta la fecha hoy ( 07 de abril de 2105), de la póliza 451980, que corresponde al inmueble 271 de villa sur. Con relación a esta prueba la empresa Hodrilogica del Lago de Maracaibo ;C.A, informa en fecha 26 de Junio de 2015, oficio N° 062-15, que “El inmueble se encuentra registrado en nuestro sistema bajo la póliza N° 451980, a nombre de POLANCO PERDOMO MARISELA, presenta un monto deudor de Bs 1.198,89 correspondiente al período entre el mes de octubre 2013, hasta junio 2015, efectuando el último pago en fecha GGGG, emitiendo solvencia bajo el N° 262427”.Seguidamente, este Tribunal aprecia la copia de la Solvencia por constituir documentos Públicos Administrativo, que según ha señalado pacíficamente la jurisprudencia del Máximo Tribunal de la República, goza de una presunción de veracidad y legitimidad. En el mismo orden de ideas, y precisamente en atención a la naturaleza de los documentos públicos administrativos, considera necesario esta Sentenciadora, observar el criterio expresado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia No. 1307 de fecha 22 de mayo de 2003, de acuerdo a la cual:
“El concepto de documento público administrativo ha sido tratado ampliamente por la jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y de la Sala Político Administrativo, y se fundamenta en que los actos escritos emanados de la Administración Pública gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, lo que es característico de la autenticidad; formalmente para que un acto sea auténtico se requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve el sello de la oficina que dirige.” (Subrayado y negrillas del Tribunal).

En virtud del criterio jurisprudencial anteriormente trascrito, este Tibunal le otorga pleno valor probatorio al instrumento anteriormente particularizado, ya que de este se demuestra que la ciudadana MARISELA POLANCO PERDOMO, parte demandada, pagó por motivo de opción de compra-venta del inmueble ubicado en inmueble 271 de la Urbanización Villa Sur, Parroquia los Cortijos del Municipio San Francisco del Estado Zulia, el impuesto previsto en el artículo 138 del código tributario. Y así se establece.
• Prueba de informe dirigida a la entidad Bancaria Mercantil, para que suministre copia certificada de todo el expediente que posee del crédito solicitado por el ciudadano Alexis Atencio, con relación a esta prueba en fecha la Institución bancaria en cuestión en fecha 27 de Julio de 2015, remite la documentación entregada por el ciudadano ALEXIS ATENCIO PULGAR, correspondiente a la solicitud de crédito realizado en fecha 04 de diciembre de 2012, el cual no fue protocolizado. con relación a dicha prueba esta Operadora de Justicia le otorga todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 433 Ejusdem, Así se establece.
• Prueba de informe dirigida a la Registradora de San Francisco para que informe al tribunal si es cierto o no sobre la presentación de la constancia de vivienda principal para darle curso a la revisión y protocolización de una compra venta de inmueble, al respecto la Registradora Suplente del Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 02 de Junio de 2015, emitió oficio signado con el N° 2015-103, donde manifiesta que: “ en lo atinente a revisión de un instrumento de compra- venta de un inmueble, esta Oficina de Registro por instrucciones del Servicio Autónomo de Registro y Notarias (SAREN), ha establecido la denominación, revisión previa o preliminar del documento a registrar, a través de la cual se propone indagar sobre la vialidad de protocolizar el documento, la verificación de su contenido formal, los recaudos exigibles para su consignación y la calificación del negocio jurídico a inscribir, en cuyo caso, no se exige como recaudo especifico la constancia o Registro de Vivienda Principal expedida por el Seniat para llevar a efecto la misma, pues ésta no es un requisito que valide la posibilidad de registro o no del contrato de compra-venta es decir, que la revisión previa, no esta condicianada a su presentación. En segundo término en lo concerniente. a la protocolización, indicamos que dentro del procedimiento registral, efectivamente se siguen unos pasos preclusivos, de modo que, una vez efectuada la revisión se realiza el cálculo de los derechos de registro, realizando luego el pago de éstos para pasar a la presentación o consignación de los recaudos exigidos, la cual no podrá efectuarse, en ausencia de alguno de los solicitados, en este orden, es imprescindible hacer de su conocimiento, que esta Oficina de Registro, solo puede exigir la consignación de todos los recaudos que la Ley o normativas vigentes aplicable a la materia le permitan, incluso la exigencia, de liquidación de los tributos correspondientes, bien sean éstos nacionales, estadales, o municipales y a este respecto debe mencionarse en particular, que de conformidad con lo previsto en el Artículo 88 de la vigente Ley de Impuesto sobre la Renta y el artículo 192 del Reglamento de la misma, se regula la liquidación y exigencia del impuesto por enajenación de inmuebles. Cuando el monto de la operación a inscribir sea igual o superior a tres mil unidades tributarias (3.000 U.T), puntualizándose a su vez, como excepción de la referida obligación. tributaria, en el Parágrafo Primero de la Ley in comento, las enajenaciones de la vivienda, principal, en cuyo caso, deberá consignarse la respectiva constancia de Registro de Vivienda Principal. Lo referido permite colegir que la presentación de tal constancia de vivienda principal, no constituye una exigencia de parte de la Oficina de Registro, sino una alternativa que tiene el enajenante para demostrar que el inmueble objeto de la operación constituye su. vivienda principal y de esta forma exonerarse de la obligación tributaria referida”, con relación a dicha prueba esta Operadora de Justicia le otorga todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 433 ejusdem. Así se establece.-
• Ratifico los documentos de compra y venta de casa en la Urbanización el soler, donde el ciudadano Alexis Atencio, poseía una vivienda, con relación a esta prueba esta juzgadora la desecha porque nada aporta al hecho controvertido, Así se decide.
Para decidir al fondo de la causa, esta Juzgadora considera pertinente establecer los criterios normativos y doctrinales aplicables en el caso bajo estudio y con el objeto de que prevalezca la justicia material en el presente asunto, conforme al postulado de justicia establecido en los artículos 2 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; considera, que la única manera de lograrlo es desentrañando la verdadera intención que persiguieron las partes a la hora de celebrar tal contrato, es decir, lo querido y deseado por ellas; todo esto de conformidad con la facultad que le concede a este juzgador el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que los jueces no pueden llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, de allí que las partes tengan la carga de probar las afirmaciones en que se funda su pretensión, para que sus hechos sean tenidos como verdaderos en la sentencia. Esta necesidad de probar se denomina la carga de la prueba, consagrada en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil, que establece que las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido librado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Sobre este punto la Sala de Casación Civil ha dicho que: “(…) la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino de directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio (…)”.
Al respecto, el insigne autor Henríquez La Roche, en su obra Teoría General de la Prueba, señala que el peso de prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio.
Ahora bien, cumpliendo con el deber impuesto al Juez de determinar la naturaleza del contrato que se examina, debe proceder esta Juzgadora a verificar la clase de contrato que se nos presenta, de conformidad con lo establecido en el artículo 1439 CC. “El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra que no contrae obligación alguna; y bilateral, cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente.”
No hay que confundirla con la clasificación de los actos jurídicos en unilaterales y bilaterales. Todo contrato es un acto jurídico bilateral.
1) Contrato unilateral: Una sola de las partes resulta obligada, la que asume el rol de deudora, y la otra, de acreedora.
2) Contrato bilateral o sinalagmático: Ambas partes resultan obligadas; cada parte es deudora y acreedora de la otra.
Contrato propiamente bilateral o sinalagmático perfecto: Todas las obligaciones surgen en el mismo instante, que es el del perfeccionamiento del contrato por la formación del consentimiento. Dichas obligaciones son interdependientes.
La interdependencia de las obligaciones no se agota en la génesis del contrato, sino que opera durante la fase de cumplimiento. La importancia está dada por los efectos particulares de los contratos bilaterales:
En lo referente a las promesas bilaterales de compraventa, éstas suponen que hay consentimiento recíproco, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, y equivalen a la venta cuando hay consentimiento recíproco de las dos partes sobre la cosa y sobre el precio}
DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO celebrado entre los ciudadanos ALEXIS RAMON ATENCIO PULGAR y MARISELA COROMOTO POLANCO PERDOMO, el cual tiene por objeto el Inmueble ubicado en la Avenida 5 del Desarrollo Habitacional Villa Sur, signada con el N° 271 en jurisdicción de la Parroquia Los Cortijos del Municipio San Francisco del Estado Zulia
Al respecto a los contratos señala el Código Civil en los artículos en sus 1159, 1160 y 1.167, lo siguiente:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismo contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
En este sentido, este Órgano Jurisdiccional observa del estudio verificado a la demanda y su respectiva contestación, así como la reconvención planteada por la parte demandada así como la contestación a la misma por parte del demandante reconvenido y de todo el material probatorio, que ambas partes en el presente juicio conciertan en que suscribieron un contrato privado de “Opción de Compra-venta” en fecha seis (06) de noviembre del año dos mil doce (2012), al igual que conciertan sobre su contenido, por lo que este Tribunal habiendo realizado un estudio meticuloso del contenido del contrato fundamento del presente juicio en virtud del principio Iuria Novit Curia, verifica que del contenido del mismo se deduce que se trata de una Promesa Bilateral de Compra-Venta, en virtud que las partes contratantes se obligan recíprocamente a prestar su consentimiento para la celebración de un contrato futuro de venta; tal y como se evidencia de la cláusula Primera en la cual se expresa que: “EL PROMITENTE COMPRADOR, se compromete a comprar y LAPROMITENTE VENDEDORA, a vender, en el presente documento de opción a compra de naturaleza preparatoria del futuro y eventual contrato de compra-venta sobre los derechos de propiedad de un inmueble(…)” en consecuencia el presente juicio atiende a una pretensión de Cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta el cual pertenece a la especie de los contratos preliminares de venta, precontratos, pactos de contrahendo, entre otros términos y/o sinónimos que ha señalado la doctrina, el cual no se encuentra caracterizado en el Código Civil, vale decir, el texto legal no hace mención expresa de los mismos, y por ello se les denomina contratos innominados o atípicos, pero puede enmarcarse en la definición general del contrato, establecida en la disposición normativa contenida en el articulo 1133 ejusdem, vale decir, como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Así pues, este tipo de contratos se vislumbran como una convención mediante la cual las partes se comprometen a prestar su consentimiento en un futuro para celebrar un contrato de compra venta, el cual comprende en la mayoría de los casos los elementos de objeto y precio.
Ahora bien, es importante y necesario señalar que a lo largo del tiempo se ha venido suscitando una especie de discusión doctrinal y jurisprudencial en lo que respecta a la naturaleza jurídica de estos contratos innominados anteriormente referidos, por lo que en aras de una mejor comprensión de lo que aquí se discute, esta Juzgadora considera preciso, en principio, realizar un análisis de los criterios doctrinales y jurisprudenciales relacionados con la naturaleza jurídica del contrato de promesa bilateral de compra-venta, similar al que interesa a esta Juzgadora en la presente causa, lo cual tiene particular importancia por los efectos que derivan de cada criterio o tesis esgrimida por la doctrina y por la jurisprudencia.
Así las cosas, existe una corriente que ha sido denominada como noción o concepción tradicional, que considera que los contratos de opción de compra-venta son sencillamente contratos preparatorios y su incumplimiento acarrea una indemnización; y otra noción o concepción crítica, que sostiene que si en los contratos de promesa bilateral de compra-venta hay consentimiento de las partes sobre la cosa y sobre el precio, deben equipararse o considerarse contratos de compra-venta y consecuentemente una vez que alguna de las partes contratantes den lugar al incumplimiento, puede acarrear como consecuencia la venta del bien que ha sido objeto de dicho contrato de promesa bilateral de compra-venta.
Al respecto, en distintas oportunidades, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se ha pronunciado sobre el tema que nos concierne, adoptando en dichas oportunidades cada una de las tesis anteriormente estudiadas; en tal sentido, en sentencia No. 358, de fecha 09 de julio de 2009, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., la mencionada Sala se adhirió a la concepción tradicional señalando lo siguiente:
“Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
…omissis…
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…” Sentencia No. 358, de fecha 09 de julio de 2009, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A. Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. (Resaltado del Tribunal).

Del criterio parcialmente transcrito, se desprende que las promesas bilaterales de compra-venta, son contratos preparatorios aun cuando estén presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, sin equiparar al mismo con un contrato definitivo de venta. Dentro de la misma perspectiva, vale decir, adhiriéndose a la noción tradicional, la Sala ha si lo ha estableciendo mediante sentencia No. 198, de fecha 12 de mayo de 2011, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña, lo siguiente:

“(…) la Sala ha sido clara y precisa al establecer: “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Resaltado del Tribunal).
Cabe considerar por otra parte, que en sentencia No. 116, de fecha 22 de marzo del año 2013, caso Helgo Revith Latuff Díaz y otra, contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, la Sala de Casación Civil del máximo Tribunal de la República, abandonó la tesis tradicional que venia sosteniendo en las decisiones anteriormente trascritas, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, para retomar la tesis o concepción critica en los siguientes términos:
“Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia Nº. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecue su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma”.
Finalmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en atención a la problemática respecto de la naturaleza jurídica de los contratos de promesa bilateral de compra-venta, mediante sentencia No. 878 de fecha 21 de julio de 2015, se ha pronunciado, y ha establecido en resumidas cuentas que, aun cuando el criterio que se encontraba vigente para el año 2015 de la Sala de Casación Civil esté sustentado en la concepción critica, vale decir, considerando que cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa, no obstante, se observa que de ser así, este tipo de contratos quedaría excluido del mundo jurídico, en vista de que en todos los contratos preparatorios se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
Se infiere además de la sentencia in comento, que mal pueden todos los contratos de promesa bilateral equipararse a un contrato de venta pura y simple, aún cuando estén presentes los elementos de objeto y precio, y considera pertinente estudiar las particularidades e individualidades de cada contrato en específico.
Ahora bien, precisemos antes que nada, a los fines de establecer un criterio o tesis a aplicar para la resolución del presente asunto, que la demanda de autos se admitió, dando inicio al proceso, en fecha siete (07) de julio de dos mil catorce (2014), por lo que en aras de garantizar a las partes el principio de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible de las decisiones judiciales, y de defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Juzgadora acoger el criterio adoptado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 115 de fecha 22 de marzo de 2013, caso Helgo Revith Latuff Díaz y otra contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, según el cual se adhiere nuevamente a la tesis crítica.

Queremos con ello significar que, por cuanto el criterio que se encontraba vigente para el momento de iniciar el procedimiento de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra-venta, documento fundante de la presente acción, era el establecido en la sentencia anteriormente explanada, el cual establecía, que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta; en razón de lo anterior debe valorarse el contrato de promesa bilateral de compra venta en análisis, como una venta definitiva.

De seguida pasa esta Sentenciadora a realizar un análisis del contrato en examen y a identificar si se encuentran presentes los elementos esenciales del contrato de venta, toda vez, que para equiparar a dicho contrato como una verdadera venta de acuerdo al criterio a aplicar, estos deben estar presentes, así las cosas, en el contrato de Promesa Bilateral del caso en examen, se evidencia que efectivamente las partes establecieron el precio del inmueble objeto en venta, tal como se estipula en la cláusula segunda del contrato, la cual reza lo siguiente:

“SEGUNDA: El precio estipulado y convenido por ambas partes para la venta sobre el inmueble, es la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 440.000,00) (…)”.
Así también, identificaron expresamente el inmueble el cual constituye el objeto del contrato, prescrito en la cláusula primera del contrato celebrado, tal como se identificó en la parte narrativa del presente fallo. Y el consentimiento de las partes, vale decir, la voluntad de las partes de querer contratar, se desprende de igual manera de la cláusula primera toda vez que ambas partes prestan su voluntad de establecer una relación contractual.
En relación al Contrato de opción de compraventa celebrado entre el demandante y la demandada de autos, ciudadanos ALEXIS RAMON ATENCIO PULGAR y MARISELA COROMOTO POLANCO PERDOMO, el cual tiene por objeto el inmueble constituido por una casa edificada sobre una parcela de terreno propio el cual también entra en esta opción a compra venta, ubicada en la Avenida 5 del Desarrollo Habitacional Villa Sur, signada con el N° 271, en jurisdicción de la Parroquia Los Cortijos del Municipio San Francisco del Estado Zulia,por tratarse de un instrumento privado reconocido cuya presentación en juicio está regulada por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido, al no ser objeto de impugnación se tiene como fidedigno; este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil. Ahora bien, este medio probatorio va orientado a la demostración de la existencia y las pautas o contenidos de un contrato de promesa bilateral de compraventa; no obstante, este Órgano Jurisdiccional advierte que este hecho no es controvertido en la presente causa, por cuanto ambas partes convinieron en que existe una relación contractual entre ellos, y que consiste en la promesa de compraventa sobre el bien inmueble objeto del contrato, y ambos concertaron en sus condiciones al exponer sus alegaciones y defensas.

Ahora bien, del antes dicho contrato se deduce que la demandada se obligó a realizar la venta definitiva del inmueble objeto del contrato en un lapso de noventa (90) días contados a partir de la firma del contrato, con treinta (30) días de prórroga, debiendo cumplir con la obligación contenida de la cláusula sexta del referido contrato, representada por la entrega de todos los recaudos necesarios que requiera el promitente comprador a los fines de la ejecución definitiva del contrato de venta; de igual forma se observa que los accionantes se obligaron por su propia voluntad a pagar íntegramente el precio acordado del inmueble al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta, como lo reseña la cláusula cuarta del tantas veces aludido contrato, asimismo, de dichas cláusulas, se evidencia, no obstante, que la entrega del documento contentivo de la venta a lo cual quedó obligada la demandada, estaba sometido al cumplimiento por parte del accionante de entregar el precio adeudado.

Corolario de lo anterior, y analizadas como han sido las actas procesales se desprende que la parte demandada según la Cláusula Sexta del contrato objeto de cumplimiento se desprende que “ LA PROMITENTE VENDEDORA entregará el inmueble el día 15 de agosto de 2012, completamente libre de todo gravamen y sin ningún tipo de obligación, facilitando oportunamente sin perjuicio para EL PROMITENTE COMPRADOR, toda la documentación y solvencia requerida y entregado cancelado los correspondientes recibos de impuestos Municipales de todo tipo al momento de perfeccionarse el documento definitivo de compraventa”. De dicha cláusula se desprende que la promitente vendedora, asumió la contraprestación de facilitar la documentación y solvencia requerida y entregado cancelado los correspondientes recibos de impuestos municipales de todo tipo al momento de perfeccionarse el documento definitivo de compra venta. Por lo que mal puede esta Juzgadora obligar al promitente comprador a suplir las obligaciones a las que quedo sujeta la promitente vendedora a la hora de firmar el contrato de opción de compra venta.

Ahora bien, apreciadas y tasadas como han sido todas las pruebas admitidas, resulta necesario para este Tribunal, comprobar, realizando una revisión exhaustiva de las actas procesales, que el promitente comprador, en vista de ser el que pretende el cumplimiento del contrato, hayan demostrado inequívocamente haber cumplido con sus obligaciones, tal como lo ordena el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil de Venezuela, en los siguientes términos:

“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos”.
En este sentido, la parte demandada, vale decir la promitente vendedora, no dio cumplimiento a su prestación la cual era entregar todas las solvencias requeridas y entregado cancelado los correspondientes recibos de impuestos Municipales de todo tipo al momento de perfeccionarse el documento definitivo, en virtud de que el crédito otorgado por el Banco Mercantil, al ciudadano Alexis Atencio Pulgar, fue aprobado en fecha 28 de febrero de 2013, es decir, dentro de los días Ciento Veinte (120) dias establecidos en el contrato para dar cumplimiento al mismo, y fue en el momento de protocolizar el documento definitivo de venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente el que indica que falta una serie de requisitos entre ellos la el número catastral actualizado, la declaración de vivienda principal así como otras solvencias de servicios públicos e impuestos municipales, los cuales eran responsabilidad de otorgamiento por parte de la Promitente Vendedora, tal y como se desprende de la Cláusula Sexta del tanta veces aludido contrato, aunado al hecho que de actas se desprende que es en fecha veintitrés (23) de abril de 2013, que la promitente compradora entrega el numero catastral actualizado, al promitente comprador, por medio de su abogado, es decir cuando ya esta fenecido el contrato, por lo que mal puede pedir el cumplimiento de un contrato que ella no ha cumplido y que qudo sujeto a las cláusulas contractuales establecidas en el documento de Opción de Compra Venta privado celebrado entre ambos, el cual quedo firmemente reconocido en la presente causa.
Aunado al hecho que la parte demandada no logró probar en el transcurso del proceso, que el documento definitivo de compra venta, no fuere realizado por causas imputable al promitente comprador, pues, si bien es cierto él se encontraba en posesión del Inmueble desde el 15 de Agosto de 2012, fecha inclusive antes de celebrarse el contrato de opción de compra-venta, la promitente compradora se comprometió como ha quedado establecido en el contrato que hoy se pretende su cumplimiento que era ella quien debía suministrarle la documentación relacionada con las solvencias requerida y entregado cancelado los correspondientes recibos de impuestos Municipales de todo tipo al momento de perfeccionarse el documento definitivo de compra venta, y no como ahora lo pretende alegar que como el prometente comprador esta en posesion de inmueble objeto del contrato desde el 15 de agosto de 2012, es a él quien le corresponde cancelar dichos impuestos.

Se infiere entonces que no es dable declarar el incumplimiento del contrato de promesa bilateral, puesto que no puede exigírsele la ejecución de la obligación a la parte actora reconvenida, en este caso, si no ha habido cumplimiento por la parte demandada reconviniente, fundamento que se encuentra contenido en el artículo 1168 del Código Civil:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
De igual forma debe expresarse que la parte actora reconvenida alego que la parte demandada reconviniente había aumentado el precio pactado de la venta, que posteriormente manifestó su deseo de no querer vender, y que desalojará el inmueble en cuestión cuando es por causas imputables a su persona que no se perfeccionó la venta en cuestión, por no haber otorgado la documentación a la cual se habia obligado mediante el contrato antes mencionado

En consecuencia, es forzoso para esta Sentenciadora declarar CON LUGAR la presente demanda por cumplimiento de contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, en vista de no constar en el juicio el cumplimiento de las obligaciones atribuidas a la parte demandada reconveniente en el contrato celebrado. Y Así se Decide.

Por otra lado la parte demandada, presentó formal reconvención en contra de la parte actora, en virtud de que al no ser imputable a ella las causas por las cuales no se llevó a efecto la compra definitiva del inmueble objeto de la presente controversia, pero sucede que el transcurso del juicio no logro demostrar tal incumplimiento por parte del demandante reconvenido, toda vez que de actas se desprende los intentos fallidos por demás que realizó el promitente comprador, para que la promitente compradora realzará la venta definitiva del inmueble objeto de la presente controversia, aunado al hecho que de la exposición que realiza en el escrito de contestación a la demanda manifiesta que: “ en el momento de consignar los recaudos ante el Registro de San Francisco, todos los documentos estaban completos a excepción de la ficha catastral, que nos informo la revisora que la Alcaldía de San Francisco había cambiado el formato y debíamos sacarla otra vez pues la que teníamos era diferente, y así lo entregue el 23 de abril de 2013” es decir, la parte demandada reconviniente reconoce que al momento de perfeccionarse la venta ante el registro respectivo, no se pudo realizar por causa imputables a ella, mal puede ahora pretender que por el hecho de que el ciudadano ALEXIS ATENCIO PULGAR, cancele las solvencias municipales, las cuales asumió ella como responsable entregarlas al momento de la venta definitiva tal como se desprende de la cláusula sexta del contrato objeto de estudio, argumentado que él se encuentra en posesión del inmueble desde el 15 de agosto de 2013, cuando el artículo 1159 del Código Civil establece el principio de relatividad contractual, preceptuando que “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”
Por los motivos antes expuestos le resulta forzoso para esta Juzgadora declara improcedente la Reconvención planteada por la parte demandada reconveniente ciudadana MARISELA COROMOTO POLANCO PERDOMO en contra de la parte actora reconvenida ciudadano ALEXIS RAMON ATENCIO PULGAR, por resolución de contrato de promesa bilateral. Así se decide.-

III
DISPOSITIVO
Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
• PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de promesa bilateral intentara el ciudadano ALEXIS RAMON ATENCIO PULGAR en contra de la ciudadana MARISELA COROMOTO POLANCO PERDOMO, plenamente identificados en la parte narrativa del presente fallo. En consecuencia: 1) SE CONDENA a la parte demandada reconviniente a otorgar el documento de propiedad del inmueble ubicado en la siguiente dirección Avenida 5 del Desarrollo Habitacional “Villa Sur”, en Jurisdicción de la Parroquia Los Cortijos del Municipio San Francisco del Estado Zulia, signada con el N° 271, ante la Oficina de Registro competente; 2) SE ORDENA a la parte actora reconvenida pagar a la parte demandada reconviniente, en la oportunidad de cumplimiento voluntario de esta sentencia, la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (440.000,00 Bs.), no contradicha por la demandada como saldo del precio después de la imputación al mismo de la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (100.000,00 Bs.), que ya recibió de la demandada reconviniente. Una vez conste en actas el pago de la parte actora reconvenida, si la parte demandada reconviniente no ha cumplido con su obligación esta sentencia surtirá los efectos de contrato no cumplido.
SEGUNDO: SIN LUGAR la Reconvención que por RESOLUCION DE CONTRATO, planeara la ciudadana MARISELA COROMOTO POLANCO PERDOMO, en contra del ciudadano ALEXIS RAMON, ATENCIO PULGAR, plenamente identificados en la parte narrativa del presente fallo, en consecuencia sin lugar el desalojo planteado.
TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte demandada reconviniente de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Déjese copia certificada por Secretaría, a los efectos de cumplir con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, para que surta los efectos previstos en el artículo 1.384 del Código Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, dos (02) días del mes de febrero del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
La Jueza Provisoria, (fdo)

Dra. Martha Elena Quivera.
La Secretaria Temporal, (fdo)
Abg. Génesis González García

En la misma fecha, siendo las 02:25PM, se dictó y publicó el presente fallo, quedando inserto en el libro respectivo bajo el N° 036-17.
La Secretaria Temporal, (fdo)
Abog. Génesis González García


MEQ/mcm Sent/def