TSJ Regiones - Decisión

Exp. Nº 035-14
RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL.

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

EXPEDIENTE Nº 035-14
PARTE DEMANDANTE: FRANCISCO QUINTERO BRICEÑO Y MARTIN QUINTERO HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, soltero el primero y casado el segundo, titulares de la cedula de identidad N° 1.639.293 y N° 4.995.045 respectivamente, domiciliados en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
PARTE DEMANDADA: JAIME ALBERTO SANTODOMINGO, venezolano, mayor de edad, casado, mecánico, titular de la Cedula de Identidad Nº V-16.921.498, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JESUS GARCIA PANTOJA y AUDREY SILVA PARRA, inscritos en el inpreabogado bajo los N° 20379 y N° 37920 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ANA KARINA LARES DE PIRELA, GUSTAVO ADOLFO PIRELA MORAN Y ROLANDO JOSE PRIETO GOTERA, inscritos en el inpreabogado bajo los N° 34.101, 37.636 y 37.914, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL.
SENTENCIA: EXTENSO DEL FALLO.
I
SÍNTESIS NARRATIVA
Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducida por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo del Estado Zulia, y en virtud de la distribución correspondiente, de fecha 11 de Julio de 2014, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este TRIBUNAL DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDA DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, causa que se instaura por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL, seguido por FRANCISCO QUINTERO BRICEÑO Y MARTIN QUINTERO HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, soltero el primero y casado el segundo, titulares de la cedula de identidad N° 1.639.293 y N° 4.995.045 respectivamente, domiciliados en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representados por la Abogada AUDREY SILVA PARRA, inscrita en el inpreabogado bajo N° 37.920, representación que se evidencia del Documento Poder Autenticado ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 03 de mayo de 2013, anotado bajo el N° 20, Tomo 56, de los libros de autenticaciones respetivos; contra el ciudadano JAIME ALBERTO SANTODOMINGO, venezolano, mayor de edad, casado, mecánico, titular de la cédula de identidad N° V-16.921.498, domiciliado en este Municipio Autónomo del Estado Zulia, para que convenga en desocupar el terreno objeto de arrendamiento, al pago de los cánones insolutos de los meses vencidos, y los que se venzan hasta su desocupación definitiva.
En fecha dieciocho (18) de julio de 2014, este Tribunal dicta sentencia declarando inadmisible la pretensión incoada, de lo cual conoció en apelación el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien en fecha diecisiete (17) de mayo de 2016, declaró con lugar la apelación interpuesta, la nulidad de la decisión dictada por este Tribunal, y repone la causa al estado de que se pronuncie sobre la admisibilidad de la demanda conforme a lo acordado por las partes y de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, llegando todas estas actuaciones en fecha veintiuno (21) de junio de 2016, por lo que el día siete (07) de julio de 2016, se admitió la demanda de conformidad con lo establecido en los artículos 40 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo citado la parte demandada en fecha diecinueve (19) de julio de 2016, dando contestación a la demanda el día veinte (20) de septiembre de 2016.
En fecha, veintinueve (29) de septiembre de 2016, se celebró la audiencia preliminar en la presente causa, sin que las partes llegaran a ningún acuerdo, por lo que en fecha cuatro (04) de octubre de 2016, el Tribunal fijó los limites de la controversia, y el día cuatro (04) de noviembre de 2016, el Tribunal, admitió las pruebas promovidas por las partes tanto en sus respectivos escritos de demanda y contestación, como las promovidas durante el lapso probatorio correspondiente, y una vez evacuadas las pruebas de informe y la inspección judicial, este Tribunal fijó oportunidad para llevarse a efecto la celebración de la Audiencia Oral y pública, lo que se realizó el día diez (10) de febrero de 2017.
II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Ahora bien, pasa este Tribunal a examinar el material cognoscitivo presentado por las partes de la forma siguiente:
Alega el demandante en su escrito libelar, entre otras cosas, que el ciudadano Martín Quintero, en su carácter de Administrador, por orden y cuenta de su padre Luís Quintero, dió en arrendamiento un terreno urbano; destinado para uso comercial de servicios, para un taller mecánico de refrigeración; al ciudadano JAIME ALBERTO SANTODOMINGO, venezolano, mayor de edad, casado, mecánico, titular de la Cedula de Identidad Nº V-16.921.498, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia. Dicho terreno esta ubicado en la calle Santa Ana, en el sector “Altos de Jalisco”; Municipio Coquivacoa del Distrito de Maracaibo del Estado Zulia, con una superficie de Novecientos sesenta y seis metros cuadrados con ochenta y siete decímetros cuadrados construcción (966,87 Mts), sus linderos son los siguientes: NORTE: con inmueble que es o fue de Josefa Fuenmayor; SUR: con inmueble que es o fue de Emilia Vera ESTE: su frente con la vía publica calle “Santa Ana”; y OESTE: con inmueble que es o fue de Cira Moran, según consta de instrumento publico registrado el 29 de Mayo de 1959 por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 44, folio 106 al 108, Protocolo 1, Tomo 7, propiedad de Francisco Quintero como se evidencia en el documento registrado. Que dicho arrendamiento se colige como consta de contratos de arrendamiento notariados en fecha 13 de febrero de 1996, 29 de marzo de 1999, 25 de marzo de 2003, 17 de Abril de 2000, 13 de Junio de 2001, 25 de Marzo de 2003, 12 de Julio de 2004 y 11 de julio de 2007, en las Notarias Publicas Tercera, los cuatro primeros, el quinto en la Notaria Publica Séptima, el sexto en la Notaria Publica sexta y el ultimo de ellos en la Notaria Publica décima primera y autenticados en el siguiente orden, el primero bajo el N° 45, tomo 21, el segundo bajo el N° 46, Tomo 50, el tercero bajo el N° 53, Tomo 65, el cuarto bajo el N° 59, Tomo 92, el quinto bajo el N° 85, tomo 19, el sexto bajo el Nº 91, Tomo 44 y el ultimo bajo el N° 5, Tomo 109.
Que en los dos últimos instrumentos se estableció una prorroga legal para cualquier interpretación que supusiera el menoscabo de algún derecho del inquilino y se le dio una prorroga humanitaria de seis meses, improrrogable; que fenecía el 12 de enero de 2008, quedando resuelta la relación arrendaticia que los unía, sin embargo el arrendatario siguió ocupando el terreno prosiguiendo con las labores en el taller mecánico de refrigeración cancelando un canon de dos mil bolívares fuertes, hasta el 12 de marzo de 2011, fecha en la cual se ha negado a cancelar los cánones de arrendamiento aduciendo que el gobierno ha dado ordenes que no puede ser desalojado por ser inquilino y tiene derechos, aun cuando no pague el canon y que esa propiedad debe quedarle a el por ley, con lo cual adeuda treinta y nueve (39) meses de arrendamiento, que hacen un monto de SETENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (78.000,00), que están insolutos. En razón de que el último contrato de arrendamiento que establecía una prorroga de gracia de seis meses que prescribe un plazo determinado y de manera improrrogable culminó el doce (12) de enero del año 2008, y tanto sus mandantes siguieron cobrando el nuevo canon de dos mil bolívares y el inquilino cancelándolas, el arrendamiento por tacita reconducción devino en indeterminado rigiéndose por las normas pactadas en los contratos y el Código Civil.
Que el arrendatario se ha negado a cancelar los cánones de arrendamiento, que se corresponden a los meses comprendidos entre el 12 de marzo de 2011 y el 12 de junio de 2014 que montan setenta y ocho mil bolívares (Bs. 78.000,00), por cuanto el canon de arrendamiento se estableció en dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), contraviniendo la cláusula octava del contrato de fecha veinticinco de marzo de 2003, autenticado por ante la Notaria Séptima de Maracaibo bajo el N° 85, Tomo 19, en donde se estipuló que la falta de pago de dos mensualidades daría lugar a la entrega inmediata del inmueble desocupado y el pago de los cánones vencidos e insolutos; que han sido infructuosas las gestiones amistosas para lograr la cancelación de los cánones adeudados, sin que esta se haya producido, y la entrega del inmueble arrendado, fundamentando la pretensión a favor de su representado de conformidad con los artículos 1159,1160,15167,1579 y 1592 del Código Civil; en concordancia con el artículo 4 de la Ley Para la Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, y pide la inmediata entrega o desocupación del inmueble arrendado a el ciudadano demandado JAIME ALBERTO SANTODOMINGO.
Asimismo, la parte demandada ejerciendo su derecho de contradicción, presentó escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:
“… A todo evento, NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS en todas y cada una de sus partes, en forma total, la demanda propuesta por la Apoderada Judicial de la Parte Actora en la presente causa de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por cuanto los hechos alegados en el libelo de la demanda en relación a pretender darle un carácter exclusivamente comercial al uso del inmueble arrendado esto es, UN TERRENO tal y como consta en el mismo contrato celebrado entre las partes, no obstante que ciertamente es la verdad contractual, mas no la verdad verdadera, dicho contrato llevado a la formalidad escrita y renovado de forma sucesiva esto es, prorrogado en reiteradas oportunidades y en vigencia desde el año 1996, según lo alega la demandante, nuestro poderdante y su familia habitan el inmueble ubicado en el Barrio Santa Rosa, Altos de Jalisco, Avenida 5 Ñ número 39A, pues en realidad NO fue a partir de 1996 que comenzó a habitar nuestro representado dicho inmueble, sino con anterioridad a dicha fecha es decir desde MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO (1994) que comenzó dicha relación arrendaticia y a los fines de demostrar la verdad de los alegatos de nuestro poderdante ciudadano Jaime Santodomingo, anexamos en su forma original y emanados todos de la antigua ENELVEN energía eléctrica de Venezuela, facturas de pago a nombre de JAIME SANTODOMINGO y pagadas por el mismo y causados por el inmueble objeto de esta controversia, en fechas: 1.- Desde 27 de abril del año mil novecientos noventa y cuatro (1994) hasta el 27 de mayo del mismo año, 2.- desde 3 de marzo del año mil novecientos noventa y cinco (1995) hasta el 3 de abril del mismo año 3.- desde 5 de mayo del año mil novecientos noventa y cinco (1995) hasta 5 de junio de año 1995, Con los cuales demostramos ciudadano JUEZ, que es a partir del año 1994 que comienza a regir el contrato entre las partes, aun cuando no había sido llevado a la formalidad escrita su uso principal siempre fue el de “HABITACION”, y es en el año MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS (1996) cuando la demandante nos exige firmar un contrato especificando un USO COMERCIAL, todo ello presumimos ahora, dirigido no obstante las buenas hasta entonces relaciones entre partes, a facilitar en un futuro nuestro DESAHUCIO con mayor celeridad, siendo tal cual lo reconoce en su libelo la demandante, durante más de vente años aproximadamente, que nuestro poderdante supra identificado junto con su familia, hoy en día aumentada con nuevos miembros entre yernos, nueras y nietos ha sido fijado su vivienda, de manera ininterrumpida desde el inicio del contrato y en virtud de su inminente estado de necesidad habitacional por no poseer una vivienda propia, y siendo que el arrendatario y en ello esta conteste la doctrina más calificada y reciente, es el débil jurídico de la relación, razón por la cual siendo también el contrato de arrendamiento, un contrato de naturaleza LEONINA cuyas cláusulas siempre van dirigidas en beneficio del arrendador, así pues nuestro poderdante acepto en forma plena y pasiva dichas regulaciones contractuales, esto es la de otorgarle al contrato un carácter puramente comercial y no habitacional para evitarse mayores trabas y con la legislación vigente para la época desalojar a mi poderdante con la mayor facilidad y no obstante, siendo que la verdad verdadera y eso lo sabe la actora fue que desde un principio lo que necesitaba el demandado y su familia era un “HOGAR” para él y su familia, así como también proveerse de los recursos necesarios para brindarle a su familia una vida digna en lo que a su subsistencia se refiere, que continuara sus labores en el taller de refrigeración, lo cual ACEPTÓ DE MANERA TACITA Y SILENCIOSA LA DEMANDANTE…,…No obstante como ya lo hemos afirmado, es cierto que como medio de sustento establecieron en el mismo inmueble un taller de refrigeración, toda vez que se ha dedicado gran parte de su vida a las instalaciones y reparaciones de distintos sistemas de refrigeración domesticas e industria, por lo cual ha sido este siempre la manera de proveerse de recursos económicos, por lo cual no entiende nuestro representado las razones de la presente demanda, cabe destacar que la dualidad del uso dado al inmueble objeto del contrato de arrendamiento reconocida por el Juzgado Superior Primero en lo civil, mercantil y del tránsito de la circunscripción judicial del estado Zulia (…,…) cuando en dicho fallo la Alzada observa que…”el inmueble objeto de la presente controversia está conformado por tres habitaciones, un área de cocina y otra de lavandería así como un galpón en su frente en el que se desarrolla la actividad de un taller..: es decir que existe una edificación destinada a vivienda..(fin de la cita) folios 146 al 151.
II
Nuestro Poderdante rechaza, niega y contradice que adeude a la demandante en la presente causa la cantidad de setenta y ocho mil bolívares fuertes (78.000 bf) a razón de un canon de arrendamiento de dos mil bolívares mensuales y por el periodo comprendido entre el 12 de marzo del 2011 y el 12 de junio del año 2014 por concepto de cánones insolutos y este hecho lo fundamenta nuestro poderdante en que siempre y hasta el año 2013 se establecieron las mejores relaciones personales entre las partes contratantes, fecha en la cual se introdujo la primera demanda en su contra que por cierto fue declarada SIN LUGAR por ser contraria a Derecho al no haber agotado en primer orden y como lo preceptúa la Ley para la regularización y Control de Arrendamientos de vivienda la vía administrativa antes de acudir a la vía Jurisdiccional (…,…) Alega el demandado que la parte actora que jamás y en virtud de esa amistad le dio recibos de pago lo cual era su obligación y él no los exigió en virtud de la amistad y que llegaron a un acuerdo verbal con respecto a las mejoras y bienhechurías que se realizarían en el terreno objeto del contrato de arrendamiento y que ascienden aproximadamente a la suma de Dos Millones de Bolívares fuertes para hoy en día (bs. 2.000.000,00 d), pues en dicho inmueble solo existía un terreno mas no las construcciones que hoy en día allí se levanto para vivienda, en cuanto a que se descontarían de los cánones mensuales, acuerdo este que fue infringido en forma total por la demandante al interponer demanda en mi contra y pretender que debemos la suma reclamada en el presente libelo sin descontar o reconocer que las mejoras que hoy tiene el inmueble fueron realizadas a mis expensas y sin pago alguno de las mismas, …”.

Igualmente el demandado alego que en la presente controversia la ley aplicable no es la de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial; sino que es aplicable para la solución del conflicto planteado, la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas de conformidad con los artículos 2,4 y 6 y para el agotamiento previamente a la tramitación de un proceso judicial el procedimiento administrativo previsto en los artículos 94, 95 y 96 eiusdem.
III
DE LAS PRUEBAS
POR LA PARTE ACTORA
Junto con el libelo de demanda y en el lapso probatorio correspondiente, promovió las pruebas siguientes:
- Invoco el merito favorable de las actas que conforma el expediente, en especial las certificaciones que acompañan al libelo, que fueron expedidas por el Juzgado Noveno de Municipio ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción del estado Zulia, expediente signado bajo el N° 2775-13.
- Copia certificada del expediente signado bajo no. 2.775-13, seguido por ante el Tribunal 9° de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativo al juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento, seguido por FRANCISCO QUINTERO BRICEÑO Y MARTIN QUINTERO HERNANDEZ; contra el ciudadano JAIME ALBERTO SANTODOMINGO, dentro del cual se observa: -Copia del documento Poder Autenticado ante la notaria Publica Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 03 de mayo de 2013, anotado bajo el N° 20, Tomo 56 de los libros de autenticaciones. -Copia de los Contratos de Arrendamientos Notariados en fecha 13 de Febrero de 1996, 29 de Marzo de 2003, 17 de Abril de 2000, 13 de Junio de 2001, 25 de Marzo de 2003, 12 de Julio de 2004 y 11 de Julio de 2007, en las Notarías Públicas Tercera, los cuatro primeros, el quinto en la Notaría Pública Séptima, el sexto en la Notaría Pública Sexta y el ultimo en la Notaría Pública Décima Primera, y autenticados en su orden, el primero bajo el N° 45, tomo 21, el segundo bajo el N° 59, Tomo 92, el quinto bajo el N° 85, Tomo 19, el sexto bajo el N° 91, Tomo 44 y el ultimo bajo el N° 5, Tomo 109.
Con relación a la copia certificada del expediente signado bajo no. 2.775-13, seguido por ante el Tribunal 9° de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativo al juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento, seguido por FRANCISCO QUINTERO BRICEÑO Y MARTIN QUINTERO HERNANDEZ; contra el ciudadano JAIME ALBERTO SANTODOMINGO, este Juzgador observa que el mismo constituye instrumento de carácter público, el cual no fue impugnado en la oportunidad legal respectiva por la parte contraria, razón por la cual este sentenciador les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357. 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 de la ley adjetiva civil, y del mismo se desprende que por ante el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, cursó juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento, seguido por FRANCISCO QUINTERO BRICEÑO Y MARTIN QUINTERO HERNANDEZ; contra el ciudadano JAIME ALBERTO SANTODOMINGO, basado en los contratos de arrendamiento señalados por la parte actora, siendo que de los mismos se desprende que las partes suscribieron contrato de arrendamiento, sobre un inmueble tipo terreno, ubicado en el sector Altos de Jalisco, en jurisdicción de la hoy Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. ASÍ SE VALORA.
POR LA PARTE DEMANDADA
Junto con el libelo de la demanda, y durante el lapso probatorio, promovió las pruebas siguientes:
Primero: Invocó en nombre y representación de su Poderdante el merito favorable que se desprende de las actas procesales contentivas de este expediente 035-14 así como las distintas decisiones Judiciales adminiculadas.
Segundo: Promovió: Facturas de pagos pertenecientes a la antigua empresa de suministros de energía eléctrica ENELVEN hoy CORPOELEC, descritas de las siguientes formas:
PRIMERA FACTURA: Periodo facturado desde el 24/04/1994 hasta 27/05/1994 y desde 28/05/1994 hasta 27/06/1994, a nombre de Santo Domingo Jaime, dirección: Santa Rosa, Altos de Jalisco, Av 5ñ numero 39ª. Cuenta número 0189269A.
SEGUNDA FACTURA: Periodo facturado desde el 03/03/1995 hasta 03/04/1995 y desde 04/04/1995 hasta 04/05/1995, a nombre de Santo Domingo Jaime, dirección: Santa Rosa, Altos de Jalisco, Av 5ñ numero 39ª. Cuenta numero 0189269A.
TERCERA FACTURA: Periodo facturado desde el 05/05/1995 hasta 05/06/1995 y desde 06/06/1995 hasta 04/07/1995, a nombre de Santo Domingo Jaime, dirección: Santa Rosa, Altos de Jalisco, Av 5ñ numero 39ª. Cuenta numero 0189269A.
Tercero: Promovió como prueba el oficio solicitado en el escrito de litis contestación a la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC) adscrita al Ministerio del Poder Popular Para la Energía Eléctrica, es esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en la cual se dejará constancia desde qué fecha el ciudadano Jaime Alberto Santodomingo es suscriptor de esa compañía en lo que alude a la provisión de electricidad al inmueble objeto del contrato de arrendamiento y que habita en la actualidad, y si su cuenta como suscriptor corresponde a la misma aquí estipulada o cambio su denominación.
Cuarto: Promovió testimoniales de los ciudadanos:
1. ALBERTO RAMIREZ GARCIA, portador de la cedula de identidad N° V-2.797.026, residenciado en la Av. 5 Barrió Santa Rosa, Altos de Jalisco, número de casa 43-228.
2. LIBIA JOSEFINA NAVA ROMERO, titular de la cedula de identidad N° V-4.532.715, residenciada en la Av. 5, Barrio Santa Rosa, Altos de Jalisco, numero de casa 39ª-136.
3. ROGUER RODRIGUEZ AGUIRRE, titular de la cedula de identidad N° V-21.162.797, residenciado en la Av. 5, Barrio Santa Rosa, Altos de Jalisco, numero de casa 42-19.
Quinto: Promovió: INSPECCCION JUDICIAL sobre el inmueble objeto de litigio, a los fines de:
PRIMERO: Se deje constancia del uso principal que se le da al inmueble objeto de la presente controversia y al efecto, se deje constancia de las áreas, construcciones o bienhechurías que conforman dicho inmueble.
SEGUNDO: Se deje constancia de esas áreas o dependencias son de uso exclusivo para vivienda y si habita familia, si es así cuantas personas su parentesco, edades y sus correspondientes identificaciones.
TERCERO: Se deje constancia con la asistencia de un experto, del valor actual de las áreas de la construcción que existe sobre el terreno objeto del contrato de arrendamiento.
CUARTO: El promovente se reserva indicar cualquier otro particular pertinente in situ.
IV
PUNTO PREVIO
Antes de entrar a resolver el fondo de la causa, se hace necesario dilucidar el punto señalado por la parte demandada, quien alega que en la presente controversia, la ley aplicable no es la de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial; sino que es aplicable, la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, de conformidad con los artículos 2, 4 y 6 y para el agotamiento previamente a la tramitación de un proceso judicial el procedimiento administrativo previsto en los artículos 94, 95 y 96 eiusdem. Fundamentándolo en la base de que, el demandado y su familia habitan el inmueble ubicado en el Barrio Santa Rosa, Altos de Jalisco, Avenida 5 Ñ número 39A, desde el año de 1994, que comenzó la relación arrendaticia. Así también, reconoce como cierto que como medio de sustento establecieron en el mismo inmueble un taller de refrigeración, toda vez que se ha dedicado gran parte de su vida a las instalaciones y reparaciones de distintos sistemas de refrigeración domesticas e industria, por lo cual ha sido este siempre la manera de proveerse de recursos económicos.
Pues bien, para demostrar su dicho, el demandado consigna una serie de facturas del servicio eléctrico de ENELVEN, los cuales aparecen a su nombre. En relación a estos medios de prueba advierte este Juzgador que las notas de consumo de energía eléctrica constituyen tarjas en virtud de lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 00573 de fecha 26 de julio de 2007, expediente 06-940, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, las cuales no deben ser ratificadas para ser promovidas en juicio al ser valoradas como tarjas en seguimiento del artículo 1.383 del Código Civil, estimándose así de la misma que el servicio de energía eléctrica para el año 1994 era contratado por el mencionado ciudadano en el inmueble sub litis. Así se establece.
Igualmente promueve la prueba de informe a CORPOELEC, la cual informó a este Tribunal que el ciudadano JAIME SANTO DOMINGO aparece registrado como cliente en su sistema de facturación desde el 24/11/2003, bajo la dirección Barrio Santa Rosa Tierra, casa 2883000, avenida 5, (fondo de la Iglesia Santa Rita Maracaibo).
En tal sentido, puntualiza este Sentenciador que la precitada prueba constituye documento administrativo, que goza de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad y hace plena prueba mientras no sea desvirtuados con otro medio probatorio, así, al no haber enervado sus efectos la parte interesada con otro medio de prueba, tal y como ya se dijo, le merece plena fe a este Juzgador. Y así se analiza.
De la misma forma, el demandado promovió Inspección Judicial practicada por este Tribunal en fecha diez (10) de enero de 2017, sobre el inmueble objeto de esta causa, signado con el N° 39A-102, ubicado en el sector conocido como “Altos de Jalisco”, en jurisdicción del Municipio Maracaibo, del Estado Zulia, en la cual se dejo constancia entre otras cosas, que presenta una extensión de terreno cercado en sus cuatro (04) lados, y en su interior se pudo constatar la existencia de varios aparatos y repuestos de refrigeración, y una edificación dividida en cuatro (04) áreas, dos (02) de las cuales son utilizadas como depósito para materiales y repuestos de refrigeración, y las otras dos (02) áreas, que el demandado manifestó habitar junto a su esposa, hijo, yerna y tres (03) nietos.
Ahora bien, dado que la inspección judicial sub examine dejó constancia de situaciones fácticas susceptibles de alterarse con el tiempo, aunado a que se realizó en cumplimiento de las normas sustantivas y adjetivas que regulan la práctica de dicho medio de prueba, máxime, que no fue ejercido, contra la inspección bajo estudio, ningún medio de impugnación, se aprecia y valora de conformidad con los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil y 1.428 del Código Civil, en todo lo que ella contiene. Así se aprecia.
La declaración de la ciudadana LIBIA JOSEFINA NAVA ROMERO, titular de la cedula de identidad N° V-4.532.715, quien rindió su deposición entre otras cosas, sobre su dirección, el tiempo que habita en el sector, del conocimiento que tiene del ciudadano JAIME SANTO DOMINGO, señalando también que el inmueble objeto de de este causa, le sirve de taller mecánico y de vivienda familiar, desde el año 1992.
En atención a la testimonial evacuada, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, por no haber incurrido la señalizada testigo en contradicciones, este Sentenciador aprecia la testimonial rendida en todo lo que de ella se desprende, pero no aporta ningún elemento de convicción en relación a que exista o hubiere existido, algún acuerdo o convenio entre las partes contratantes en arrendamiento, para darle al inmueble arrendado un uso distinto al convenido en los contratos de arrendamiento.
Asimismo, de conformidad con las disposiciones contenidas en el Código de Procedimiento Civil (artículo 508 Código de Procedimiento Civil), un único testigo no hace plena prueba en juicio de un hecho, ello es así porque la norma que hace alusión a la valoración de los testigos, exige que los testigos sean contestes entre si, de lo que se concluye que un solo testigo no da prueba de un hecho. Y así se valora.
De la misma forma es de hacer notar, que en la celebración de Audiencia Oral y Pública, cuando el Alguacil del Tribunal, hizo el llamado para oír la declaración del ciudadano ALBERTO RAMIREZ GARCIA, portador de la cedula de identidad N° V-2.797.026, se presentó una persona que dijo ser y llamarse PEDRO ALBERTO RAMIREZ GARCIA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.797.025, siendo este ciudadano, una persona distinta tanto en su primer nombre como en su número de cédula de identidad, del testigo promovido por la parte demandada y admitido por este Tribunal mediante auto de fecha cuatro (04) de noviembre de 2016. Y luego de oída la exposición de la representación judicial de la parte demandada, para que, se tomara la declaración del ciudadano antes mencionado, y la exposición de la representación judicial de la parte actora, señalando su inconformidad con lo pedido por su contraparte, ya que no era la misma persona, ni el mismo testigo que el admitido por el Tribunal, es por lo que se negó oír la declaración del ciudadano presente en la sala, ya que el mismo no había sido promovido como testigo por ninguna de las partes, ya que lo contrario violaría el orden público, y las garantías constitucionales al derecho de defensa, la tutela judicial efectiva, y el debido proceso.
Al respecto, se hace pertinente señalar lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de Identificación, en sus artículos 2, 3 y 13, que indican:
“Artículo 2. Se entiende por identificación, el conjunto de datos básicos que individualizan y diferencian a una persona con respecto a otros individuos y que sirven de fuente de información para su reconocimiento.”
“Articulo 3. A los efectos de este Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, se entenderá por documento de identificación del venezolano o venezolana, el acta de nacimiento con el respectivo número único de identidad; que establezca la autoridad con competencia en materia de registro civil y la cédula de identidad.”
“Artículo 13. La Cédula de Identidad constituye el documento principal de identificación, para los actos civiles, mercantiles, administrativos, judiciales y para todos aquellos casos en los cuales su presentación sea exigida por la ley. Su expedición será de carácter gratuito y de uso personal e intransferible.”
Ahora bien, al hacer el llamado para oír la declaración de los ciudadanos ALBERTO RAMIREZ GARCIA, portador de la cedula de identidad N° V-2.797.026, y ROGUER RODRIGUEZ AGUIRRE, titular de la cedula de identidad N° V-21.162.797, no comparecieron, ni por sí, ni por intermedio de apoderado judicial, por lo que se declaró desierto dicho acto.
Ahora bien, continuando con la apreciación y valoración de las pruebas anteriormente señaladas, observa este Juzgador que las mismas, fueron dirigidas para probar que el uso del inmueble arrendado, sirve de asiento para la habitación del demandado y su grupo familiar, pero no aportan ningún elemento de convicción, en relación a que exista o hubiere existido, algún acuerdo o convenio entre las partes contratantes en arrendamiento, para darle al inmueble arrendado un uso distinto al convenido en los contratos de arrendamiento, a saber: los contratos suscrito por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, de fecha 13/02/1996, bajo No. 45, Tomo 21; el de fecha 29/03/1999, bajo No. 46, Tomo 50; el de fecha 17/04/2000, bajo No. 53, Tomo 65; el de fecha 13/06/2001, bajo No. 59, Tomo 92; el contrato suscrito por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, de fecha 25/03/2003, bajo No. 85, Tomo 19; el contrato suscrito por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, de fecha 12/07/2004, bajo No. 91, Tomo 44; y el contrato suscrito por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, de fecha 11/07/2007, bajo No. 5, Tomo 109, de los libros de autenticaciones. En base a las consideraciones que antecede, se hace forzoso para este Tribunal desechar las pruebas antes mencionadas, por improcedentes. Así se declara.
A este respecto, acoge este Sentenciador el criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha catorce (14) días del mes de agosto de dos mil quince (2015), Exp.: 15-0587, Magistrado Ponente: Marcos Tulio Dugarte Padrón, donde se estableció, entre otra cosas, lo siguiente:
“Tomando en cuenta las anteriores consideraciones y luego de un cuidadoso análisis de los alegatos esgrimidos en la solicitud de revisión planteada, esta Sala observa que el ejercicio de este excepcional medio constitucional va dirigido a objetar la valoración realizada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, al declarar la improcedencia de la acción de amparo constitucional que interpusiera el hoy solicitante contra la decisión del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la misma circunscripción judicial, que suspendió la ejecución de una sentencia con base en lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ya que, al momento de llevar a cabo dicha ejecución, evidenció que el inmueble servía de vivienda familiar "a la notificada y grupo familiar", estableciéndose en la sentencia objeto de esta solicitud que la resolución de dicha controversia escapaba de la potestad del juez constitucional, ya que era menester el análisis de instrumentos de rango legal, en tanto que no se desprendía de las actuaciones una vulneración directa de algún precepto constitucional.
No obstante, observa esta Sala que el inmueble arrendado (constituido por un galpón y un local comercial), objeto de desalojo judicial, estaba destinado a uso comercial, como lo alega el solicitante y según quedó determinado en la sentencia que ordenó la restitución de la posesión del mismo al propietario, por lo que mal podía suspenderse la ejecución de la sentencia que había sido favorable al hoy solicitante de esta revisión constitucional con base en las disposiciones del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ya que, la ocupación de una parte del mismo destinándolo a un uso distinto al pactado en el contrato de arrendamiento no permite que se considere a dichos ocupantes como poseedores legítimos, a tenor de lo que establece el artículo 2 del mencionado Decreto-Ley, toda vez que el bien dado en arrendamiento estaba destinado a uso comercial y el mencionado Decreto solo protege a quienes de forma legítima ocupen un inmueble destinado al uso de vivienda principal.
En virtud de lo anterior, al no estar amparada la posesión del inmueble en un contrato que permitiese poseerlo como vivienda principal, su ocupación con tal carácter sería ilegítima y por tanto no tutelada por el ordenamiento jurídico, razón por la cual se estaría en presencia de una violación del orden público y de derechos constitucionales, como la tutela judicial efectiva, que implica, entre otros aspectos, la ejecución de los fallos que diriman controversias entre particulares para la restitución de un derecho, en este caso el de propiedad del accionante, a quien además se le vulneró el derecho a la tutela judicial efectiva, ya que se le impuso una carga procesal indebida para la ejecución del fallo que obtuvo a su favor, impidiéndole recuperar el inmueble arrendado dentro de un plazo razonable al emplear erradamente un procedimiento previsto en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas que no resultaba aplicable al caso.
En virtud de lo anterior, esta Sala declara ha lugar la revisión solicitada y en consecuencia anula la decisión objeto de revisión. En este sentido, en aras de una tutela judicial efectiva, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, para restituir la situación jurídica infringida esta Sala también anula la decisión interlocutoria que acordó la suspensión de la ejecución en el juicio originario por cumplimiento de contrato de arrendamiento, puesto que la misma resulta violatoria de los derechos constitucionales a la tutela judicial efectiva y al debido proceso del solicitante. Así se decide.”
Siendo así las cosas, y por cuanto la parte demandada no logro probar, por ningún medio que la posesión del inmueble in comento, hubiere sido pactado entre las partes, como vivienda principal, es por lo que se hace forzoso para este Sentenciador, negar lo solicitado por el demandado en relación al procedimiento aplicable en la presente causa, y en consecuencia se declara la validez del procedimiento oral aquí desarrollado de conformidad con lo previsto en el articulo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
V
CONSIDERACIONES
Resuelto lo anterior, pasa este Juzgador a hacer las consideraciones necesarias en relación al fondo de la presente controversia, de la forma siguiente:
Dentro de este marco, se trae a colación lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
Del mismo modo, establece el Código Civil:
Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Artículo 1160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. (Negrillas y cursiva de este Arbitrium Iudiciis)

En tal sentido, este Jurisdicente se permite citar la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual establece lo siguiente:
(…Omissis…)
“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
(…Omissis…)
El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales)”.
(…Omissis…) (Negrillas y cursiva de este operador de justicia)

En el mismo tenor, expresa el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, Organización Gráficas Capriles, Caracas-Venezuela, páginas 51 y 52, lo siguiente:
“Obligaciones del arrendatario
El arrendatario está obligado a pagar el alquiler, a servirse de la cosa con la diligencia de un buen padre de familia y a no darle uso distinto al determinado en el contrato o, en su defecto, al fin que pueda presumirse según las circunstancias (Art.1.592 CC).
10bis. Pago del precio
La principal obligación del arrendatario es <>, según dispone el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. (Negrillas y cursiva de este Tribunal ad-quem).

Pues bien, expuesto como han sido los argumentos contenidos en el escrito de demanda, en cuanto a los hechos y al derecho en que se fundamenta la parte actora para formular su pretensión; así como también los términos en que la parte demandada contradijo la demanda; y el material cognoscitivo aportado por las partes, y como quiera que el demandado en su escrito de contestación, afirma la excepción de pago, le corresponde a esta demostrar conforme al principio de la carga de la prueba el pago de las mensualidades de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses entre el 12 de marzo del 2011, y el 12 de junio del año 2014, a razón de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) mensuales, por concepto de cánones insolutos, fundamentando el demandado que la parte actora jamás le dio recibos de pago, y él no los exigió en virtud de la amistad y que llegaron a un acuerdo verbal con respecto a las mejoras y bienhechurías que se realizarían en el terreno objeto del contrato de arrendamiento y que ascienden aproximadamente a la suma de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00), de la misma forma, le corresponde probar el hecho nuevo, relativo al acuerdo verbal con respecto a las mejoras y bienhechurías antes señaladas.
Y en atención a que la parte demandada, no produjo la prueba del pago de los cánones de arrendamiento reclamados, así como tampoco demostró el acuerdo verbal con respecto de las mejoras y bienhechurías, ut-supra mencionadas, se concluye que la conducta del demandado, se encuentra comprendida en la causal contenida en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en cuanto a la falta de pago de dos (2) mensualidades de canon de arrendamiento sin justificación alguna. Por lo tanto, dado que la parte demandada no cumplió la carga impuesta en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, vale decir, demostrar el pago o el hecho extintivo de la obligación, se encuentra así plenamente demostrado en actas el incumplimiento de su obligación, en lo que respecta a la falta de pago de los cánones de arrendamiento reclamados por la parte actora que van desde el 12 de marzo del 2011, y el 12 de junio del año 2014. Y ASÍ SE DECIDE.
VI
DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos, este TRIBUNAL DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL, seguido por los ciudadanos FRANCISCO QUINTERO BRICEÑO Y MARTIN QUINTERO HERNANDEZ, en contra del ciudadano JAIME ALBERTO SANTODOMINGO, antes identificados.
En consecuencia se condena a la parte demandada a hacer la entrega material a la parte actora del inmueble arrendado, signado con el N° 39A-102, ubicado en la calle Santa Ana, en el sector “Altos de Jalisco”; Municipio Coquivacoa del Distrito de Maracaibo del Estado Zulia, con una superficie de novecientos sesenta y seis metros cuadrados con ochenta y siete decímetros cuadrados construcción (966,87 Mts), sus linderos son los siguientes: NORTE: con inmueble que es o fue de Josefa Fuenmayor; SUR: con inmueble que es o fue de Emilia Vera ESTE: su frente con la vía publica calle “Santa Ana”; y OESTE: con inmueble que es o fue de Cira Moran, según consta de instrumento publico registrado el 29 de Mayo de 1959 por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 44, folio 106 al 108, Protocolo 1, Tomo 7, en el mismo estado en que lo recibió.
Asimismo, se condena a la demandada a pagar los cánones de arrendamiento que se corresponden a los meses comprendidos entre el 12 de Marzo de 2011 y el 12 de Junio de 2014, que montan setenta y ocho mil bolívares (Bs. 78.000,00), a razón de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) mensuales, más los que se sigan causando hasta que quede definitivamente firme el presente fallo dictado.
Se condena en costas la parte demandada por haber sido vencida totalmente en la presente causa.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.
A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.
Dada, sellada y firmada en Maracaibo a los veinte (20) días del mes de febrero de 2017. 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO

ABG. JUAN CARLOS CROES
EL SECRETARIO TEMPORAL

Abg. RAFAEL ALVAREZ
En la misma fecha se consignó y publicó el extenso del fallo en el expediente respectivo, siendo las tres minutos de la tarde, bajo No. 043-17. Se expidió la copia y se archivó en el copiador de sentencias. EL SECRETARIO TEMPORAL.