TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

PARTE DEMANDANTE:
TAMARA MAIGUALIDA DÍAZ BARRAS y MÓNICA DEL CARMEN VALBUENA POZO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad número V-13.298.629 y V-10.447.928, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:
LUISA MARÍA GONZÁLEZ MARÍN, ENY BERMÚDEZ VALBUENA, EXI BERMÚDEZ VALBUENA, ELISA ELENA BERMÚDEZ MARÍN, EVANAN BERMÚDEZ MARÍN y MARIBEL RODRÍGUEZ MANZANO, inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 83.336, 14.941, 46.389, 79.848, 103.259 y 83.245, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
INVERSIONES BOHORQUEZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA, sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero en fecha 14 de enero de 1992, bajo el No. 27, tomo 2-A, domiciliada en esta ciudad de Maracaibo del estado Zulia.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:
CARMEN MORELIA VERA RODRÍGUEZ y ÁNGEL CIRO GONZÁLEZ MATOS, inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 50.222 y 37.919, respectivamente.
JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.

I
NARRATIVA

Se inició el presente proceso por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA interpuesta por las ciudadanas TAMARA MAIGUALIDA DÍAZ BARRAS y MÓNICA DEL CARMEN VALBUENA POZO, debidamente asistidas por la abogada en ejercicio LUISA MARÍA GONZÁLEZ MARÍN, contra la sociedad mercantil INVERSIONES BOHORQUEZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA, todos identificados con anterioridad; y sucesivamente, por auto dictado en fecha nueve (09) de diciembre de 2013, este Tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda propuesta, ordenando la citación de la parte demandada y se ordenó la tramitación de la presente causa conforme lo pautado por el procedimiento oral.
En fecha 28 de enero de 2014, fue debidamente impulsada la citación personal; no obstante, posteriormente en fecha ocho (08) de diciembre de 2014, los ciudadanos ORLANDO DOUGLAS BOHORQUEZ SALAZAR, OLINTO ALBERTO BOHORQUEZ SALAZAR y GINA BEATRIZ BOHORQUEZ SALAZAR, actuando como Director Presidente, Director Vicepresidente y Director Secretario, respectivamente de la sociedad mercantil INVERSIONES BOHORQUEZ COMPAÑÍA ANÓNIMA, consignaron diligencia en la presente causa otorgando poder apud acta, con lo cual se dieron por citados tácitamente.
Asimismo, en fecha tres (03) de febrero de 2014, las ciudadanas TAMARA MAIGUALIDA DÍAZ BARRAS y MÓNICA DEL CARMEN VALBUENA POZO, consignaron diligencia mediante la cual otorgaron poder apud-acta a los abogados en ejercicio LUISA MARÍA GONZÁLEZ MARÍN, ENY BERMÚDEZ VALBUENA, EXI BERMÚDEZ VALBUENA, ELISA ELENA BERMÚDEZ MARÍN, EVANAN BERMÚDEZ MARÍN y MARIBEL RODRÍGUEZ MANZANO, antes identificados.
En fecha 21 de enero de 2015, la abogada en ejercicio EMELINA CARRASQUERO MONTES, inscrita en el inpreabogado bajo el No. 34.567, actuando en ese momento como apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda y a su vez reconvino por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA a las ciudadanas TAMARA MAIGUALIDA DÍAZ BARRAS y MÓNICA DEL CARMEN VALBUENA POZO.
En fecha 29 de enero de 2015, este Tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho la reconvención propuesta por la parte demandada, y en consecuencia, estableció el término establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, para que se diera contestación a la reconvención.
En fecha cinco (05) de febrero de 2015, la abogada en ejercicio LUISA MARÍA GONZÁLEZ, actuando como apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, y a su vez ratificó los documentales acompañados al escrito libelar aunado a que promovió testimoniales juradas.
En fecha seis (06) de febrero de 2015, se fijó audiencia preliminar de conformidad lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, siendo efectuada en fecha 13 de febrero de 2015, y fijados los límites de la controversia en fecha 18 de marzo de 2015, quedando aperturado el lapso de promoción.

Durante el lapso probatorio, únicamente la parte demandada reconviniente presentó su respectivo escrito de promoción de pruebas, siendo consignado por la apoderada judicial en fecha 26 de marzo de 2015, siendo agregado en fecha 27 de marzo de 2015 y debidamente admitidas y negadas algunos medios probatorios por esta Jurisdicente, a reserva de darles todo su valor probatorio o desecharlas en la sentencia de mérito en fecha ocho (08) de abril de 2015.
En fecha 19 de enero de 2017, la Magíster JENNY DÍAZ ARIZA, en su condición de Jueza Suplente procedió a abocarse al conocimiento de la presente causa; y en fecha 25 de enero de 2017, encontrándose el proceso para la fijación de la Audiencia Oral y Pública, se fijó la misma para el día ocho (08) de febrero de 2017, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), llevándose a efecto la misma en la fecha pautada; en virtud de lo cual, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Sentenciadora a extender el fallo en los siguientes términos:

II
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Alega la parte demandante que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 10 de junio de 2013, bajo el No. 9, tomo 48, que celebraron con INVERSIONES BOHORQUEZ COMPAÑÍA ANÓNIMA, contrato de opción de compra mediante el cual se obligaba a venderles y la parte demandante a comprarles un inmueble de su propiedad compuesto por terreno y la vivienda sobre él construida, signado con el número 14 A-55, ubicado en la calle 82 (antes Tinedo Velazco) del sector Las Delicias, jurisdicción de la parroquia Santa Bárbara del municipio autónomo Maracaibo del estado Zulia, que mide de Norte a Sur Treinta y Tres Metros (33 mts) por Once Metros (11 mts) de Este a Oeste, y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, su frente, linda con vía pública, la indicada calle 82; Sur, linda con propiedad o posesión que es o fue de Gustavo Gutiérrez; Este, linda con propiedad o posesión que es o fue de Ángel María Núñez y Oeste, linda con propiedad o posesión de Regino Morán Colina.
Asimismo, indicó que ambas partes fijaron como precio único para la venta, la cantidad de Novecientos Setenta Mil Bolívares (Bs.970.000,00), por lo que otorgando el documento de opción de compra-venta entregaron la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs.291.000,00), mediante cheques, por concepto de arras, y el saldo restante, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.679.000,00), serían cancelados cuando se realizase el documento traslativo de la propiedad; siendo que el inmueble objeto de opción le pertenece a la promitente vendedora según consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, el día 16 de diciembre de 1992, bajo el No. 34, tomo 7, protocolo 1.
Alegó la parte actora que el lapso establecido para la ejecución de las obligaciones asumidas por cada una de las partes fue de noventa (90) días, contados a partir de la fecha cierta del documento (hasta el 10 de septiembre de 2013), más treinta (30) días de prórroga (hasta el 10 de octubre de 2013), comprometiéndose la contratante a entregar todas las solvencias y documentación de compra-venta al momento de otorgarse el respectivo documento definitivo de compra-venta, y el inmueble totalmente solvente con lo que respecta a los servicios públicos e impuestos Municipales y libre de todo gravamen.
Fundamentó la parte demandante su pretensión conforme a lo dispuesto en los artículos 1.133 y 1.167 del Código Civil, artículo 12 del Código de Procedimiento Civil así como las cláusulas contractuales del contrato de opción suscrito entre las partes, alegando que sería improcedente e ilegal protocolizar un documento traslativo de propiedad de un inmueble sin la acreditación de: 1) las solvencias municipales, 2) ficha catastral, 3) solvencia de Hidrolago, 4) declaración y pago de anticipo del impuesto causado por la enajenación de bienes inmuebles equivalente al 0,5% del monto de la operación, debidamente liquidada ante un Banco receptor de fondos nacionales y 5) los derechos de Registro.
Asimismo, indicó la parte actora que la calidad de sus derechos resultan afianzados a la luz de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 22 de marzo de 2013, donde arribó a la conclusión que el contrato de opción de compra-venta puede estimarse como una venta, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio.
Ahora bien, señala la parte demandante que al entregar a la promitente vendedora la cantidad del monto inicial de la opción, nació para ella dentro del lapso fijado darle cumplimiento, y no es hasta el día primero de octubre de 2013 que la vendedora les hace entrega de todos los recaudos necesarios para la elaboración del documento definitivo de compra, nótese la fecha de emisión del Código Catastral (30-09-2013), sin embargo, le informaron a la señora GINA BOHORQUEZ, que en la referida planilla había un error y que debía corregirse, en el texto se indicaba que el documento estaba amparado en un título registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito, cuando lo correcto era en el Segundo Circuito; por lo que fue entregada la planilla corregida en fecha 16 de octubre del referido año, notándose la fecha de expedición (15-10-2013).
En razón a lo anterior, alude la parte demandante que en cumplimiento a sus obligaciones, procedieron a realizar los trámites necesarios para la respectiva protocolización del documento definitivo de compra-venta, presentado el documento por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo, con todos los recaudos exigidos, fijándose el día 18 de octubre de 2013, como fecha de otorgamiento; indicándosele vía telefónica a la ciudadana GINA BOHORQUEZ, en su condición de representante de la vendedora, que el otorgamiento del documento estaba pautado, quien respondió que su hermano y director-presidente de la vendedora se encontraba de viaje, por lo que se hacía necesario esperar su regreso, acordando en esa oportunidad, realizar el otorgamiento para el día Lunes 21 de octubre de 2013.
Asimismo, habiendo agotado todo tipo de accionar extrajudicial tendente a que la promitente vendedora de cumplimiento voluntario a sus obligaciones legítimamente asumidas y obtenido sólo respuestas evasivas y/o silencio, encontrándose en riesgo su patrimonio así como la necesidad del inmueble para uso de vivienda familiar, es por lo que conforme a lo establecido en el artículo 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil en concordancia con los artículos 529 y 531 del Código de Procedimiento Civil, es que la parte actora recurre a demandar el cumplimiento del contrato de opción de compra celebrado, a objeto que convengan en darle cumplimiento a sus obligaciones, y en consecuencia la parte demandante cancelar el saldo deudor del valor del inmueble ascendiente a la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 679.000,00).
Finalmente, en virtud de los hechos y el derecho invocado, solicitó se declare con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra, se imponga las costas a la demandada, se ordene un lapso perentorio y prudencial, para que se proceda a otorgar el documento definitivo de compra y así recibir la cantidad antes indicada y que la parte demandada les entregue totalmente desocupado el inmueble; y en caso de incumplimiento por parte de la promitente vendedora, solicitó de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, es decir, se cumpla con la protocolización de la sentencia que se dicte, en el Registro Inmobiliario correspondiente como documento traslativo de la propiedad del inmueble objeto del contrato.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Alega la apoderada judicial de la parte demandada que es cierto que su representada celebró contrato de opción de compra con las demandantes en fecha 10 de junio de 2013 por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, anotado bajo el No.9, tomo 48, sobre un inmueble propiedad de su representada signado con el No. 14A-55 ubicado en la calle 82 del sector Las Delicias, parroquia Santa Bárbara del municipio Maracaibo del estado Zulia; asimismo, indicó que es cierto que el precio de la futura venta sería la cantidad de NOVECIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.970.000,00), y que en dicho contrato se entregó a su representada la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs.291.000,00), por concepto de arras.
Asimismo, señaló que también es cierto que la cantidad restante a pagar, es decir, los SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.679.000,00), se comprometían las promitentes compradoras a cancelar cuando se realizase el documento traslativo de propiedad, vale decir que esta debía efectuarse en un lapso no mayor de ciento veinte (120) días, término más prórroga.
Ahora bien, alega la apoderada judicial de la parte demandada que es falso que su representada se haya negado o evadido la obligación contraída; asimismo, indicó que es falso que las demandantes hayan cumplido con la obligación de realizar los trámites para la protocolización de la compra-venta dentro del término legal, y que igualmente es falso que el inmueble objeto de la demanda les sea necesario a la demandantes para vivienda familiar toda vez que las mismas tienen núcleo familiar diferente y de la sola lectura de sus nombres se infiere indubitablemente que no son familiares ni consanguíneas ni mucho menos afines.
Señala la parte demandada que la realidad es que luego de celebrar la referida opción de compra-venta, los restantes accionistas de la compañía, se negaron rotundamente a que se realizara la venta y por tanto a asistir a la asamblea de accionistas, la cual nunca pudo celebrarse por falta de quórum, y por lo tanto, la Junta Directiva no pudo concretar la referida compra-venta, porque de protocolizarla estarían en presencia de un acto írrito, nulo de pleno derecho, y sujeto de cualquier acción judicial.
Igualmente, alude la parte demandada que ante esta circunstancia, el director-presidente Orlando Bohórquez, realizó innumerables llamadas a las demandantes a los fines de notificarles la imposibilidad legal de celebrar el contrato por no estar autorizados por la Asamblea de Accionistas, ya que la cláusula décima quinta del documento constitutivo-estatutario de la sociedad mercantil INVERSIONES BOHORQUEZ, C.A., que se refiere a las atribuciones de la Junta Directiva, no autoriza a enajenar bienes de la empresa, y por la cláusula octava de los estatutos, por lo que mal podría la Junta Directiva enajenar, vender, trasladar propiedad de bienes, sin la aprobación de esta; e indica que esta situación lo sabían las demandantes, y así se lo hicieron saber los representantes de su poderdante.
Finalmente por los argumentos expuestos, solicitó se declare sin lugar la demanda incoada, y se condene las costas y costos del proceso.

III
DE LA RECONVENCIÓN

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:
En el escrito de contestación de la demanda, pasó la apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES BOHORQUEZ, C.A., actuando de conformidad con lo dispuesto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvino a la demanda intentada por las ciudadanas TAMARA MAIGUALIDA DÍAZ BARRAS y MÓNICA DEL CARMEN VALBUENA POZO, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA.
Indica que es el caso que su representada celebró contrato de opción a compra con las ciudadanas antes mencionadas en fecha 10 de junio de 2013, por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, anotado bajo el No.9, tomo 48, sobre un inmueble de su propiedad signado con el No. 14A-55 ubicado en la calle 82 del sector Las Delicias, parroquia Santa Bárbara del municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyos linderos y medidas se encuentran explanados en la demanda principal; igualmente, que el precio de la futura venta sería la cantidad de NOVECIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.970.000,00), y que en dicho contrato se entregó a su representada la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs.291.000,00), por concepto de arras y que la cantidad restante, es decir, los SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.679.000,00), se comprometían las promitentes compradoras a cancelarla cuando se realizase el documento traslativo de propiedad, vale decir la compra venta, la cual debía efectuarse en un lapso no mayor de ciento veinte (120) días, término de noventa (90) días más la prórroga de treinta (30) días.
Expone la parte demandada reconviniente que luego de celebrar la referida opción de compra-venta, los restantes accionistas de la compañía, se negaron rotundamente a que se realizara la venta y por tanto a asistir a la asamblea de accionistas, la cual nunca pudo celebrarse por falta de quórum, y por lo tanto, la Junta Directiva no pudo concretar la referida compra-venta, porque de protocolizarla estarían en presencia de un acto írrito, nulo de pleno derecho, y sujeto de cualquier acción judicial.
Igualmente, alude la parte demandada reconviniente que ante esta circunstancia, el director-presidente Orlando Bohórquez, realizó innumerables llamadas a las demandantes a los fines de notificarles la imposibilidad legal de celebrar el contrato por no estar autorizados por la Asamblea de Accionistas, ya que la cláusula décima quinta del documento constitutivo-estatutario de la sociedad mercantil INVERSIONES BOHORQUEZ, C.A., que se refiere a las atribuciones de la Junta Directiva, no autoriza a enajenar bienes de la empresa, y por la cláusula octava de los estatutos, por lo que mal podría la Junta Directiva enajenar, vender, trasladar propiedad de bienes, sin la aprobación de esta; e indica que esta situación lo sabían las demandantes, y así se lo hicieron saber los representantes de su poderdante.
Por los argumentos expuestos, la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, es que demandó en nombre en nombre de su poderdante la Resolución del Contrato de Opción a Compra, celebrado en fecha 10 de junio de 2013, por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, anotado bajo el No.9, tomo 48, por resultar legalmente imposible ejecutar la compra-venta en virtud de la falta de autorización a la Junta Directiva por parte de la Asamblea de Accionistas, de la sociedad mercantil INVERSIONES BOHORQUEZ, C.A., para que pudiese realizar actos de traslación de propiedad de los bienes de esta empresa mercantil.

Y expone, que ante esta circunstancia se hace procedente la aplicación de lo contenido en la cláusula séptima del referido contrato de opción a compra, objeto de la demanda, y por lo tanto queda obligada su mandante a devolver la cantidad recibida en arras además del diez por ciento (10%) de ese monto, por concepto de cláusula penal, por haber sido causa imputable al promitente vendedor la no celebración del contrato definitivo de compra-venta.
En consecuencia a lo anterior, solicitó se declare resuelto el contrato de opción a compra celebrado, y que su mandante cancele a las promitentes compradoras la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL CIEN BOLÍVARES (Bs.320.100,00), que corresponden a la suma de la cantidad dada en arras DOSCIENTOS NOVENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs.291.000,00) más VEINTINUEVE MIL CIEN BOLÍVARES (Bs.29.100), estimada por concepto de indemnización de daños y perjuicios conforme a la mencionada cláusula séptima del contrato; pidiendo finalmente, sea declarada con lugar la reconvención en la definitiva.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA:
Alega la parte demandante-reconvenida que niega la procedencia de la pretensión de la demandada reconviniente, en relación a la resolución del contrato de opción de compra celebrado con su poderdante en atención a la siguiente argumentación de hecho y de derecho.
Afirmó y ratificó que es cierto que la demandada ha evadido y se ha negado sistemáticamente a cumplir su obligación de otorgar el documento traslativo de propiedad del inmueble objeto de la presente causa; que sus poderdantes han cumplido con todas las obligaciones que asumieron en relación a la realización de determinados trámites orientados a la protocolización del documento definitivo; que el destino del inmueble es la instalación de su vivienda familiar, y que tanto la consanguinidad o afinidad resultan irrelevantes a tal tema, cuando esto es materia ajena a esta litis; y, que la obligación de venderles el inmueble fue asumida por sus administradores, suficientemente facultados y debidamente designados por sus disposiciones estatutarias.
Rechazó que el otorgamiento del indicado documento por parte de sus administradores esté condicionado o requiera la aprobación de la Asamblea de Accionistas, siendo que de la lectura del articulado inherente a sus atribuciones se constata que en ninguna de las cláusulas desarrolladas de su acta constitutiva se reservaron tal potestad; rechazó lo señalado por la parte demandada al afirmar lo dispuesto en su cláusula octava, en tanto la asamblea actúa “hacia adentro” con sus decisiones que vinculan a los socios, y los administradores actúan “hacia afuera” con sus decisiones (obviamente dentro de sus facultades) que vinculan a los terceros.

Asimismo, rechazó la pertinencia de las denominadas “llamadas” que la apoderada judicial de la demandada manifiesta haber realizado a sus poderdantes a fin de notificarles la incapacidad de representación, a este respecto señaló que ambas afirmaciones deben ser desestimadas por imprecisas, ambiguas, erróneas e irrelevantes; y por otro lado, señala que yerra la parte demandada al indicar la cláusula décima quinta como la contentiva de las facultades de los administradores, por cuanto las mismas se encuentran en la décima sexta, quedando establecido de manera inobjetable, que la Junta Directiva está investida de facultades de disposición, aunado al objetivo social según se lee en la cláusula tercera.
Finalmente, alegó la parte demandante-reconvenida que dejó demostrado que la obligación de vender el inmueble a sus poderdantes fue asumida por sus administradores, suficientemente facultados y debidamente designados por sus disposiciones estatutarias, motivo por el cual pidió se declare sin lugar la reconvención interpuesta y con lugar la demanda principal.

IV
PRUEBAS

En relación al estudio de la procedencia de las pretensiones y defensas alegadas en la presente causa, procede seguidamente este Órgano Jurisdiccional a valorar y apreciar los siguientes medios probatorios:

De las pruebas traídas al proceso por la parte demandante junto con el escrito libelar:
- Original contrato de opción de compra venta suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES BOHORQUEZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA y las ciudadanas TAMARA MAIGUALIDA DÍAZ BARRAS y MÓNICA DEL CARMEN VALBUENA POZO, fechado 10 de junio de 2013, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el No. 9, tomo 48, en los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

La presente prueba está constituida por un instrumento privado que al haber sido reconocido por la contraparte adquiere el valor probatorio establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; asimismo, del señalado instrumento probatorio se aprecia que el referido contrato de opción de compra-venta se encuentra debidamente firmado, el cual versa sobre la opción de compra-venta sobre un inmueble compuesto por terreno y la vivienda sobre el construida, signado con el No.14 A-55, ubicado en la calle 82 (antes Tinedo Velaco) del sector Las Delicias, jurisdicción de la parroquia Santa Bárbara del municipio Maracaibo del estado Zulia, estableciendo como precio para la compra-venta definitiva la cantidad de NOVECIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.970.000,00), de los cuales se entregaron a la promitente vendedora la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs.291.000,00), en calidad de arras.
Igualmente aprecia esta Juzgadora del referido instrumento probatorio que se fijó como monto pendiente a cancelar de SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.679.000,00) al momento del otorgamiento del instrumento traslativo de la propiedad. Así se establece.

- Copia simple de planilla de Código Catastral de fecha 30-09-2013, emitida por la Dirección de Catastro del Centro de Procesamiento Urbano de la Alcaldía de Maracaibo.

Este instrumento es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; se aprecia de este instrumento probatorio el error plasmado en la referida planilla con respecto al Circuito donde se encuentra amparado el inmueble objeto de esta causa. Así se establece.

- Copia simple de planilla de Código Catastral de fecha 15-10-2013, emitida por la Dirección de Catastro del Centro de Procesamiento Urbano de la Alcaldía de Maracaibo.

Este instrumento es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; se aprecia de este documento la fecha emitida de la referida planilla. Así se establece.

- Copia de los instrumentos cambiarios con el cual se cancelará el saldo restante de fecha 08 y 09 de octubre de 2013.

Estos instrumentos probatorios corresponden a instrumentos cambiarios que adquieren valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 489 y siguientes del Código de Comercio; de estos instrumentos se aprecia el compromiso de pago por parte de las promitentes compradoras al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta. Así se establece.

- Copia de la planilla de constancia de recepción de documentos del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, fechada 18-10-2013, así como de los recaudos acompañados.

Siendo que la presente prueba fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Órgano Jurisdiccional le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.357 del Código Civil, tomando en consideración que es un documento público que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa; se aprecia de este medio probatorio el cumplimiento por parte de las promitentes compradoras en efectuar la escritura por ante la Oficina de Registro Correspondiente a los fines de efectuar el debido otorgamiento del documento traslativo de propiedad. Así se establece.

- Copia simple de acta constitutiva de la sociedad mercantil INVERSIONES BOHORQUEZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA, posteriormente consignada en copia certificada.

El instrumento especificado ut supra es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación.; de este medio probatorio se evidencia los estatutos sociales por los cuales se rige la sociedad mercantil INVERSIONES BOHORQUEZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA. Así se establece.

- Copia simple de acta de asamblea general extraordinaria de la sociedad mercantil INVERSIONES BOHORQUEZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA, registrada en fecha seis (06) de enero de 2009 por ante el Registro Mercantil Cuarto del estado Zulia, anotado bajo el No. 33, tomo -1-A RM 4TO, posteriormente consignada en copia certificada.

El instrumento especificado ut supra es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación; de este medio probatorio se desprende que los ciudadanos ORLANDO DOUGLAS BOHORQUEZ SALAZAR, OLINTO ALBERTO BOHORQUEZ SALAZAR y GINA BEATRIZ BOHORQUEZ SALAZAR, actuando como Director Presidente, Director Vicepresidente y Director Secretario, respectivamente de la sociedad mercantil INVERSIONES BOHORQUEZ COMPAÑÍA ANÓNIMA, son quienes representan la junta directiva de la sociedad mercantil. Así se establece.

- Copia simples de las cédulas de identidad de las ciudadanas TAMARA MAIGUALIDA DÍAZ BARRAS y MÓNICA DEL CARMEN VALBUENA POZO.

Este instrumento es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; de los referidos instrumentos se verifica la identificación de ambas ciudadanas. Así se establece.

De las pruebas traídas al proceso por la parte demandante-reconvenida junto con el escrito de contestación a la reconvención:

- Ratificó el valor probatorio de los instrumentos probatorios acompañados al escrito libelar.

Estos medios probatorios se encuentran previamente valorados y apreciados por este Órgano Jurisdiccional. Así se establece.

De las pruebas traídas al proceso por la parte demandante junto con el escrito de promoción de pruebas:

- Invocó el principio de comunidad de la prueba.

Con respecto a tal invocación, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero sí es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a todas las partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en sí, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio este que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.

IV
MOTIVA

Valoradas como han sido las pruebas aportadas en el presente proceso, pasa esta Juzgadora a resolver el fondo de la controversia sub examine, previas las siguientes consideraciones:
El Código Civil en sus artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.168, establece lo siguiente:
“Artículo 1.133. El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Artículo 1.134. El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.
Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.168. En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.” (Destacado del Tribunal)

Asimismo, se observa de las cláusulas previstas en el contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes de la presente causa, lo subsiguiente:
“(…) SEXTA: Conforme a lo previsto en el artículo 1.491 del Código Civil los gastos de la tradición son de cuenta de LA VENDEDORA y los de escritura y demás accesorios de la venta son de cargo de LAS COMPRADORAS, en consecuencia la primera suministrará: 1) la solvencia municipal, 2) ficha catastral, 3) solvencia de Hidrólago, (sic) 4) declaración y pago de anticipo del impuesto causado por la enajenación de bienes inmuebles equivalente al 0,5 % del monto de la operación debidamente liquidada ante un Banco Receptor de Fondos Nacionales y cualquier otro instrumento, recaudo o elemento, necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta.”

En concordancia al citado artículo 1.159 del Código civil, el conocido autor EMILIO CALVO BACA, en su obra “Comentarios al Código Civil Venezolano”, ediciones Libra, Caracas – Venezuela, año 2005, expuso lo siguiente:
“El contrato tiene fuerza de ley no sólo entre las partes, sino inclusive para el juez. El juez encargado de decidir una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad, etc.; este es el papel del juez en el derecho liberal. Pero ya sabemos que el juez moderno interviene con más intensidad para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios que antes mencioné: abuso del derecho, lesión, imprevisión, etc. Palacios Herrera, Oscar: Apuntes de Obligaciones, pág. 227.”

Ahora bien, a los efectos de esclarecer la naturaleza del presente contrato de opción de compra-venta, resulta forzoso citar lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 12-274, bajo ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, la cual estableció lo siguiente:
“(…) Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.(…)”

En virtud de los argumentos anteriormente expuestos y de los hechos probáticos analizados en actas, observa esta Juzgadora que efectivamente la sociedad mercantil INVERSIONES BOHORQUEZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA suscribió contrato de opción de compra venta con las ciudadanas TAMARA MAIGUALIDA DÍAZ BARRAS y MÓNICA DEL CARMEN VALBUENA POZO, en fecha 10 de junio de 2013, por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del estado Zulia, sobre un inmueble compuesto por terreno y la vivienda sobre él construida, signado con el No. 14 A-55, ubicado en la calle 82 (antes Tinedo Velazco) del sector Las Delicias, en jurisdicción de la parroquia Santa Bárbara del municipio autónomo Maracaibo del estado Zulia, estableciendo como precio para la compra-venta definitiva la cantidad de NOVECIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 970.000,00), aceptando entregar en calidad de arras la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y UN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 291.000,00) y que el monto restante correspondiente a la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (679.000,00) serían entregadas en el momento del otorgamiento del instrumento traslativo de la propiedad, es decir, con la protocolización de la venta definitiva del inmueble antes identificado.
Ahora bien, se desprende de una revisión de las actas que conforman el presente expediente que la parte demandada, indicó que el motivo por el cual no se pudo otorgar el documento definitivo de compra venta se encuentra fundamentado en que el restante de los accionistas se negaron a que se realizara la venta, y por tanto a asistir a la asamblea de accionistas, la cual nunca pudo celebrarse por falta de quórum, y por lo tanto la referida Junta directiva no pudo concretar para protocolizar la referida compra-venta.

No obstante, observa este Órgano Jurisdiccional que de la copia certificada del acta constitutiva de la sociedad mercantil demandada, se evidencia las facultades atribuidas a la junta directiva, específicamente de la cláusula décimo sexta que dispone “(…) Son atribuciones de la Junta Directiva: 1) Ejercer la dirección de los negocios de la Compañía, con las más amplias facultades de administración y disposición;… (…)”, y asimismo, tomando en cuenta la cláusula tercera de la referida acta constitutiva de la sociedad mercantil que prevé “(…) El objeto de la Sociedad será la explotación del comercio en general y en particular el ramo de la construcción, los negocios relativos a la compra, venta, permuta, arrendamiento y administración de inmuebles en general, así como la celebración de toda operación lícita en materia civil o mercantil, sin exclusión alguna.- (…)”. Así se observa.
En relación a lo antes planteado, siendo que en la presente causa las referidas ciudadanas TAMARA MAIGUALIDA DÍAZ BARRAS y MÓNICA DEL CARMEN VALBUENA POZO, en su condición de promitentes compradoras habían entregado las arras a la sociedad mercantil INVERSIONES BOHORQUEZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA, quien fuese la promitente vendedora, y siendo que se cumplieron con las gestiones para el debido otorgamiento del documento definitivo de venta, negándose la sociedad mercantil en acudir a firmar por los hechos anteriormente narrados; resulta preciso para esta Juzgadora establecer que el contrato de opción de compra venta fue firmado por los ciudadanos ORLANDO DOUGLAS BOHORQUEZ SALAZAR, OLINTO ALBERTO BOHORQUEZ SALAZAR y GINA BEATRIZ BOHORQUEZ SALAZAR, actuando como Director Presidente, Director Vicepresidente y Director Secretario, respectivamente de la sociedad mercantil INVERSIONES BOHORQUEZ COMPAÑÍA ANÓNIMA, quienes efectivamente representan la junta directiva de la sociedad mercantil conforme a lo convenido en el acta de asamblea general extraordinaria de accionistas registrada en fecha seis (06) de enero de 2009 por ante el Registro Mercantil Cuarto del estado Zulia, anotado bajo el No. 33, tomo -1-A RM 4TO, en virtud de lo cual, consecuentemente correspondía a esta junta directiva el otorgamiento del documento definitivo de venta. Así se Decide.-
Ahora bien, en caso de incumplimiento a la presente sentencia, la misma servirá de Título de propiedad, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil en concordancia por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 12-274, bajo ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, por cuanto se toma en consideración que en el presente caso se produjo el cruce de consentimientos en los contratantes y los requisitos del objeto y precio, establecidos en el contrato, previa consignación en un plazo de cinco (5) días de la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (679.000,00), los cuales serían entregados en el momento del otorgamiento del instrumento traslativo de la propiedad, es decir, con la protocolización de la venta definitiva del inmueble antes identificado. Así se Decide.-
Razón por la cual esta Sentenciadora, vistos todos los fundamentos anteriormente expuestos, en la parte dispositiva del presente fallo se deberá declarar CON LUGAR la pretensión incoada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA seguida por las ciudadanas TAMARA MAIGUALIDA DÍAZ BARRAS y MÓNICA DEL CARMEN VALBUENA POZO contra la sociedad mercantil INVERSIONES BOHORQUEZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA, ambas previamente identificadas; SIN LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, formulada por la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES BOHORQUEZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA; en consecuencia, se ordena a la sociedad mercantil INVERSIONES BOHORQUEZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA otorgue el documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta debidamente suscrito, por ante la Oficina de Registro correspondiente; asimismo, se ordena a las ciudadanas TAMARA MAIGUALIDA DÍAZ BARRAS y MÓNICA DEL CARMEN VALBUENA POZO paguen a la sociedad mercantil INVERSIONES BOHORQUEZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA, la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (679.000,00), en el acto de protocolización de la venta definitiva; por último, en caso de incumplimiento a la presente sentencia, la misma servirá de Título de propiedad, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil en concordancia por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 12-274, bajo ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, por cuanto se toma en consideración que en el presente caso se produjo el cruce de consentimientos en los contratantes y los requisitos del objeto y precio, establecidos en el contrato, previa consignación en un plazo de cinco (5) días de la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (679.000,00), los cuales serían entregados en el momento del otorgamiento del instrumento traslativo de la propiedad, es decir, con la protocolización de la venta definitiva del inmueble antes identificado. ASÍ SE DECIDE.-

V
DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, este TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, con base a los fundamentos de hecho y derecho plasmados anteriormente, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión incoada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA seguida por las ciudadanas TAMARA MAIGUALIDA DÍAZ BARRAS y MÓNICA DEL CARMEN VALBUENA POZO contra la sociedad mercantil INVERSIONES BOHORQUEZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA, ambas previamente identificadas.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, formulada por la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES BOHORQUEZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA.
TERCERO: Se ordena a la sociedad mercantil INVERSIONES BOHORQUEZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA otorgue el documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta debidamente suscrito, por ante la Oficina de Registro correspondiente.
CUARTO: Se ordena a las ciudadanas TAMARA MAIGUALIDA DÍAZ BARRAS y MÓNICA DEL CARMEN VALBUENA POZO paguen a la sociedad mercantil INVERSIONES BOHORQUEZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA, la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (679.000,00), en el acto de protocolización de la venta definitiva.
QUINTO: En caso de incumplimiento a la presente sentencia, la misma servirá de Título de propiedad, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil en concordancia por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 12-274, bajo ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, por cuanto se toma en consideración que en el presente caso se produjo el cruce de consentimientos en los contratantes y los requisitos del objeto y precio, establecidos en el contrato, previa consignación en un plazo de cinco (5) días de la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (679.000,00), los cuales serían entregados en el momento del otorgamiento del instrumento traslativo de la propiedad, es decir, con la protocolización de la venta definitiva del inmueble antes identificado.
Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber resultado vencida totalmente en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.
Expídase copia certificada del presente fallo por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veinte (20) días del mes de febrero de dos mil diecisiete (2017). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE,

M.Sc. JENNY DÍAZ ARIZA.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. MARILUZ PARRA VARGAS.

En la misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley y siendo las tres en punto de la tarde (03:00 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. MARILUZ PARRA VARGAS.