REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.- PARTE ACTORA: ciudadano ALVARO ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.433.929 y de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados ISRAEL FERNANDO ESCOBAR MILLA y HEMILY MICHELLE RIVAS GARCIA, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 112.446 y 237.400, respectivamente. PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil C.C.C.P. C.A., inscrita en fecha 17.02.2006 por ante el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, bajo el N° 64, Tomo 8-A. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: no acreditó a los autos. TERCERO INTERVINIENTE: ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.848.188 y domiciliado en el Municipio Mariño de este Estado. APODERADOS JUDICIALES DEL TERCERO INTERVINIENTE: abogados VICENTE SISO GARCIA, ARMANDO PLANCHART MARQUEZ, FREDDY RANGEL RODRIGUEZ y EMIKA MOLINA KERT, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 16.457, 25.104, 80.557 y 87.500, respectivamente. II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.- Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por el abogado ISRAEL ESCOBAR, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano ALVARO ROMERO, en contra de la sentencia dictada en fecha 28.11.2016 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 20.12.2016. Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 13.01.2017 (f. 50 de la segunda pieza) y se le dio cuenta al Juez. Por auto de fecha 16.01.2017 (f. 51 de la segunda pieza), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el lapso de diez (10) días de despacho para dictar sentencia. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 del mencionado código, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio. En fecha 23.01.2017 (f. 52 de la segunda pieza), se declaró finalizada la reunión conciliatoria y se le aclaró a las partes que se procedería a dictar e fallo respectivo en la oportunidad correspondiente. En fecha 23.01.2017 (f. 53 al 55 de la segunda pieza), compareció el actor, debidamente asistido de abogado y mediante diligencia le otorgó poder apud acta a los abogados ISRAEL FERNANDO ESCOBAR MILLA y HEMILY MICHELLE RIVAS GARCIA. En fecha 26.01.2017 (f. 56 al 61 de la segunda pieza), compareció la abogada HEMILY RIVAS, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito mediante el cual fundamentó el recurso de apelación. Por auto de fecha 30.01.2017 (f. 62 de la segunda pieza), se difirió el acto de dictar sentencia por treinta (30) días continuos a partir de esa fecha exclusive. En fecha 30.01.2017 (f. 63 al 65 de la segunda pieza), compareció el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, con el carácter que tiene acreditado en autos, debidamente asistido de abogado y mediante diligencia le otorgó poder apud acta a los abogados VICENTE SISO GARCIA, ARMANDO PLANCHART MARQUEZ, FREDDY RANGEL RODRIGUEZ y EMIKA MOLINA KERT. En fecha 30.01.2017 (f. 66 al 71de la segunda pieza), compareció el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, con el carácter que tiene acreditado en autos, debidamente asistido de abogado y presentó escrito a manera de informes. Estando la presente causa dentro de la oportunidad para decidir, se hace en función de las siguientes consideraciones: III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.- Se inició por ante el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por el ciudadano ALVARO ROMERO en contra de la sociedad mercantil C.C.C.P. C.A., ya identificados. Fue admitida por auto de fecha 09.07.2013 (f. 52 y 53), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, para que compareciera por ante ese Tribunal, al segundo (2°) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra; siendo librada la correspondiente boleta de citación en esa misma fecha. En fecha 29.07.2013 (f. 56), compareció el alguacil del Tribunal y consignó sin firmar la boleta de citación que se le libró a la parte demandada por cuanto no la pudo localizar en la dirección que le fue suministrada. En fecha 01.08.2013 (f. 68), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se le librara cartel de citación a la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de fecha 07.08.2013 (f. 69); y siendo librado el cartel en esa misma fecha. En fecha 18.09.2013 (f. 71), compareció el apoderado judicial de la parte actora y presentó escrito mediante el cual solicitó se repusiera la causa en virtud de que se citó a una persona natural en vez de la persona jurídica demandada. Por auto de fecha 25.09.2013 (f. 72), se repuso la causa al estado de nueva admisión. Por auto de fecha 09.10.2013 (f. 73 y 74), se admitió la presente demanda, ordenándose el emplazamiento de la sociedad mercantil C.C.C.P. C.A., en la persona de su presidente, ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, para que compareciera por ante ese Tribunal, al segundo (2°) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra; siendo librada la correspondiente boleta de citación en esa misma fecha. En fecha 15.10.2013 (f. 77), compareció el actor, debidamente asistido de abogado y mediante diligencia le otorgó poder apud acta al abogado ISRAEL ESCOBAR. En fecha 25.10.2013 (f. 79), compareció el alguacil del Tribunal y consignó sin firmar la boleta de citación que se le libró a la parte demandada por cuanto no la pudo localizar en la dirección que le fue suministrada. En fecha 31.10.2013 (f. 92), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se le librara cartel de citación a la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de fecha 13.11.2013 (f. 93); y siendo librado el cartel en esa misma fecha. En fecha 26.11.2013 (f. 96), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia consignó la publicación del cartel de citación que se le libró a la parte demandada. En fecha 04.12.2013 (f. 99), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó la fijación del cartel de citación en el domicilio de la parte demandada. En fecha 06.12.2013 (f. 100), la secretaria del Tribunal dejó constancia de haber fijado en el domicilio de la parte demandada el cartel de citación que se le libró. En fecha 21.01.2014 (f. 101), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se le nombrara defensor judicial a la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de fecha 11.02.2014 (f. 102) y designándose como tal, al abogado JOSE AGUSTIN BRITO SALAZAR a quien se ordenó notificar de dicho cargo mediante boleta; siendo librada la misma en esa fecha. En fecha 18.02.2014 (f. 104), compareció el alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró al defensor judicial de la parte demandada. En fecha 19.02.2014 (f. 106), compareció la ciudadana DAISY NARVAEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia se dio por citada en la presente causa. En fecha 06.03.2014 (f. 107 al 109), compareció la demandada, debidamente asistida de abogado y presentó escrito de contestación de la demanda. En fecha 13.03.2014 (f. 110 y 111), compareció la demandada, debidamente asistida de abogado y presentó escrito de pruebas. En fecha 17.03.2014 (f. 137 al 143), compareció el apoderado judicial de la parte actora y presentó escrito de pruebas. Por auto de fecha 20.03.2014 (f. 162), se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada. Por auto de fecha 20.03.2014 (f. 163), se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora; y se fijó el tercer (3°) día de despacho siguiente, a las 10:30 de la mañana, la oportunidad para que el ciudadano ANTONIO MARQUINA, ratificara el documento por él suscrito. En fecha 27.03.2014 (f. 164), tuvo lugar el acto del testigo ANTONIO MARQUINA. En fecha 01.04.2014 (f. 165), compareció la demandada, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia impugnó el informe presentado por el Ingeniero ANTONIO MARQUINA. En fecha 02.04.2014 (f. 166), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia ratificó en todas y cada una de sus partes el informe presentado por el Ingeniero ANTONIO MARQUINA. En fecha 14.04.2014 (f. 167 y 168), compareció la demandada, debidamente asistida de abogado y presentó escrito de conclusiones. En fecha 28.04.2014 (f. 169), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó que se llamara al proceso en calidad de tercero interesado al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR y por cuanto desconocía su domicilio a los fines de su citación, solicitó se oficiara a la Oficina Regional Electoral de este Estado. En fecha 27.10.2014 (f. 197), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia ratificó su diligencia de fecha 28.04.2014. En fecha 10.06.2015 (f. 198), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó el abocamiento de la Jueza Temporal. Por auto de fecha 16.06.2015 (f. 199), la Jueza se abocó al conocimiento de la presente causa y se ordenó notificar de dicho abocamiento a la parte demandada; siendo librada la misma en esa fecha. Por auto de fecha 23.07.2015 (f. 201), la Jueza se abocó al conocimiento de la presente causa. En fecha 23.07.2015 (f. 202), compareció el alguacil del Tribunal y consignó sin firmar la boleta de notificación que se le libró a la parte demandada por cuanto no la pudo localizar en la dirección que le fue suministrada. En fecha 30.05.2016 (f. 208), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó el abocamiento de la Juez. Por auto de fecha 06.06.2016 (f. 209), la Jueza se abocó al conocimiento de la presente causa y se ordenó notificar de dicho abocamiento a la parte demandada; siendo librada la misma en esa fecha. En fecha 20.07.2016 (f. 210), compareció el alguacil del Tribunal y consignó sin firmar la boleta de notificación que se le libró a la parte demandada por cuanto no la pudo localizar en la dirección que le fue suministrada. En fecha 20.07.2016 (f. 213), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó que se le librara cartel de notificación a la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de fecha 25.07.2016 (f. 214) y siendo librado el cartel en esa misma fecha. En fecha 02.08.2016 (f. 217), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia consignó las publicaciones del cartel de notificación. En fecha 02.08.2016 (f. 219), la secretaria del Tribunal dejó constancia de haber fijado en el domicilio de la parte demandada el cartel de notificación que se le libró. Por auto de fecha 03.08.2016 (f. 220), se ordenó cerrar la primera pieza del presente expediente y aperturar una nueva. SEGUNDA PIEZA.- Por auto de fecha 03.08.2016 (f. 1), se aperturó la segunda pieza del presente expediente. En fecha 23.09.2016 (f. 2), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia ratificó la suscrita en fecha 28.04.2014. Por auto de fecha 26.09.2016 (f. 3), se ordenó la integración del litisconsorcio necesario conformado por la demandada, sociedad mercantil C.C.C.P. C.A. y el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HABI MANSOUR y en consecuencia, se ordenó la citación del referido ciudadano. Asimismo, en virtud de que no se tenía información del domicilio del mencionado ciudadano se ordenó oficiar a la Oficina Regional del Consejo Nacional Electoral de este Estadio; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha. Por auto de fecha 10.10.2016 (f. 6), se ordenó librar boleta de citación al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HABI MANSOUR; siendo librada en esa misma fecha. En fecha 13.10.2016 (f. 10), compareció el alguacil del Tribunal y consignó sin firmar la boleta de citación que se le libró al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HABI MANSOUR por cuanto el mismo se negó a recibirla y firmarla. En fecha 17.10.2016 (f. 22), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó que se le librara cartel de citación al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HABI MANSOUR. En fecha 18.10.2016 (f. 23), compareció el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, con el carácter que tiene acreditado en autos, debidamente asistido de abogado y mediante diligencia consignó escrito para que sea agregado a los autos, y sin que por ello se entienda que se ha subsanado en modo alguno la falta de cualidad alegada en la contestación de la demanda. Por auto de fecha 24.10.2016 (f. 28), se le advirtió a las partes que la causa se encuentra en fase de sentencia definitiva. En fecha 28.11.2016 (f. 29 al 38), se dictó sentencia mediante la cual se declaró improcedente la falta de cualidad opuesta; sin lugar la demanda; y se ordenó notificar a la partes de la misma; siendo libradas las boletas en esa misma fecha. En fecha 06.12.2016 (f. 41), compareció el alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la parte actora. En fecha 07.12.2016 (f. 43), comparecido el alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró al tercero interviniente. En fecha 07.12.2016 (f. 45), compareció el alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la parte demandada. En fecha 15.12.2016 (f. 47), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia apeló de la sentencia; cuya apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 20.12.2016 (f. 48), ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha. IV.- PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.- ACTORA.- CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.- 1.- Copia fotostática (f. 13 al 15) del documento autenticado en fecha 23.06.2009 por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado, anotado bajo el N° 27, Tomo 38 del cual se infiere que la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil CCCP C.A., a quien se denominó LA ARRENDADORA y el ciudadano ALVARO ROMERO, a quien se denominó EL ARRENDATARIO, convinieron en celebrar contrato de arrendamiento el cual se regiría por las siguientes cláusulas –entre otras– que LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en el Centro Comercial CCCP, en la calle Igualdad, entre Arismendi y Mariño frente a la Plaza Bolívar de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, parte menor de un inmueble de mayor tamaño; que dicho local será destinado única y exclusivamente a almacén dedicado a la compra venta de todo tipo de calzados; que el canon de arrendamiento será la suma de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) mensuales. EL ARRENDATARIO cancelará con toda puntualidad a los cinco (5) primeros días de cada mes en la oficina de LA ARRENDADORA o en el lugar que éste le indique y para garantizar este cumplimiento de la obligación a que asume EL ARRENDATARIO en este contrato de dos (2) meses de depósito, la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) en caso de cumplimiento se le reintegrara al finalizar este contrato. El incumplimiento de EL ARRENDATARIO en el pago de dos cuotas de arrendamiento, será causa, suficiente para que LA ARRENDADORA lo considere rescindido y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado y para garantizar este cumplimiento de la obligación que asume; y que el plazo de duración del presente contrato será de dos (2) años, prorrogable contados a partir del día 15.05.2009 hasta el día 15.05.2011 con aumento cada año. La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil CCCP C.A., dio en arrendamiento al ciudadano ALVARO ROMERO el referido inmueble por un canon mensual de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) y con una vigencia de dos (2) años, prorrogable contados a partir del día 15.05.2009 hasta el día 15.05.2011 con aumento cada año. Y así se establece. 2.- Copia fotostática (f. 16 al 18) del documento autenticado en fecha 08.06.2006 por ante la Notaría Pública de La Asunción, Municipio Arismendi de este Estado, anotado bajo el N° 05, Tomo 13 del cual se infiere que la ciudadana DAYSI DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil CCCP C.A., a quien se denominó LA ARRENDADORA y el ciudadano ALVARO ROMERO, a quien se denominó EL AERENDATARIO, convinieron en celebrar contrato de arrendamiento el cual se regiría por las siguientes cláusulas –entre otras– que LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en el Centro Comercial CCCP, en la calle Igualdad, entre Arismendi y Mariño frente a la Plaza Bolívar de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, parte menor de un inmueble de mayor tamaño; que dicho local será destinado única y exclusivamente a almacén dedicado a la compra venta de todo tipo de calzados; que el canon de arrendamiento será la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) mensuales. EL ARRENDATARIO cancelará con toda puntualidad a los cinco (5) primeros días de cada mes en la oficina de LA ARRENDADORA o en el lugar que éste le indique y para garantizar este cumplimiento de la obligación a que asume EL ARRENDATARIO en este contrato de dos (2) meses de depósito, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) en caso de cumplimiento se le reintegrara al finalizar este contrato. El incumplimiento de EL ARRENDATARIO en el pago de dos cuotas de arrendamiento, será causa, suficiente para que LA ARRENDADORA lo considere rescindido y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado y para garantizar este cumplimiento de la obligación que asume; y que el plazo de durante del presente contrato será de un (1) año, prorrogable contados a partir del día 15.05.2006 hasta el día 15.05.2007 con aumento cada año. La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil CCCP C.A., dio en arrendamiento al ciudadano ALVARO ROMERO el referido inmueble por un canon mensual de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) y con una vigencia de un (1) año, prorrogable contados a partir del día 15.05.2006 hasta el día 15.05.2007 con aumento cada año. Y así se establece. 3.- Original (f. 20) de la diligencia suscrita en fecha 23.04.2013 por ante el Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial por el ciudadano ALVARO ROMERO, quien es arrendatario de un inmueble constituido por un (1) local comercial, ubicado en el Centro Comercial C.C.C.P. C.A., en la esquina de la calle Igualdad y Mariño, frente a la Plaza Bolívar de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado de la cual se infiere que consignó cheque de gerencia N° 01004011 emanado de la Institución Financiera Banco Industrial, por la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00) por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al periodo que va del 15.03.2013 al 15.04.2013 a favor de la sociedad mercantil C.C.C.P C.A., representada por la ciudadana DAYSI DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, en su carácter de presidente de la referida sociedad mercantil, quien es la ARRENDADORA del inmueble antes identificado, y a la vez solicitó cartel de notificación de la consignación realizada en ese acto. Al anterior documento se le otorga valor probatorio para demostrar que en fecha 23.04.2013 el ciudadano ALVARO ROMERO, quien es arrendatario de un inmueble constituido por un (1) local comercial, ubicado en el Centro Comercial C.C.C.P. C.A., en la esquina de la calle Igualdad y Mariño, frente a la Plaza Bolívar de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado consignó cheque de gerencia N° 01004011 emanado de la Institución Financiera Banco Industrial, por la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00) por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al periodo que va del 15.03.2013 al 15.04.2013 a favor de la sociedad mercantil C.C.C.P C.A., quien es la ARRENDADORA del inmueble antes identificado. Y así se establece. 4.- Copia fotostática (f. 21) del cheque de gerencia N° 01004011 emitido en fecha 22.04.2013 de la Institución Financiera Banco Industrial de Venezuela por la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00) por concepto de pago de alquiler de local comercial a nombre de la sociedad mercantil C.C.C.P C.A. Para la valoración de esta clase de documento ha establecido la Sala de Casación Civil en sentencia Nº 00863 emitida el 14 de noviembre del 2006, expediente 06206, lo siguiente: “ … Así pues, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, establece: “...Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes. Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte...” (Negritas de la Sala) El artículo anteriormente trascrito regula lo concerniente a la presentación ya sea en original, en copia certificada o en copia fotostática de los documentos públicos o privados legalmente reconocidos, y no a la presentación de copias fotostáticas de documentos privados simples. Respecto a ello, la Sala en sentencia de fecha 25 de febrero de 2004, caso: EUSEBIO JACINTO CHAPARRO, contra la sociedad mercantil SEGUROS LA SEGURIDAD C.A., señaló lo siguiente: “…El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil dispone que sólo son admisibles las copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. En consecuencia, son ineficaces las fotocopias de documentos privados simples, los cuales deben ser incorporados al proceso en original, tal como lo ha expresado la Sala, entre otras, en decisiones de fecha 9 de agosto de 1991 (Julio César Antúnez c/ Pietro Maccagnan Zanin); 9 de febrero de 1994 (Daniel Galvis Ruiz c/ Ernesto Alejandro Zapata)…” En el sub iudice, del análisis de las actas del expediente, lo cual es permisible al tratarse de una de las excepciones del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la denuncia por infracción de norma jurídica expresa para el establecimiento de las pruebas, puede observarse la existencia de copia simple de la carta misiva de fecha 8 de junio de 1995, emanada del ciudadano Pedro Mezherane Akl, cursante al folio 101 de la tercera pieza del expediente. En lo tocante a las cartas misivas, estas se encuentran reguladas en el artículo 1.371 del Código Civil, constituyendo instrumentos privados provenientes de las partes o terceros y las cuales pueden contener hechos jurídicos que sirvan de elementos probatorios o principio de prueba por escrito que ayudaran a formar la convicción del operador de justicia, siendo que a dichas cartas se aplican las normas relativas a la eficacia probatoria de los instrumentos privados establecidas en el Código Civil. Ahora bien, acerca de la carta misiva promovida el Juez Superior, hizo el siguiente pronunciamiento: “…Reproduce el mérito favorable del instrumento carta misiva dirigida por la parte demandada al ciudadano Carlos Martínez, de fecha 09-06-1995 (sic) medio de prueba que quien decide no acoge, por tratarse de copia simple de un instrumento privado sin valor probatorio alguno. (…Omissis…) Consta de autos copia fotostática de documento privado a la cual alude la parte demandada como correspondencia de fecha 08 (sic) de junio de 1995 (folio 1061), la cual carece de valor probatorio alguno, por tratarse de una copia fotostática de documento privado sin valor probatorio alguno, aun cuando no haya sido objeto de impugnación…” Así pues, respecto a la producción de copias simples de instrumentos privados, la Sala ha indicado que en juicio sólo pueden ser presentadas copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenido legalmente por reconocidos. Ahora bien, en el presente caso la Sala estima que la copia fotostática de la carta misiva presentada por la parte demandada es un documento privado simple, pues no es reconocido ni se tiene como legalmente reconocido, por tanto dicha carta no tiene el valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de la copia simple de un documento privado no reconocido. En relación a ello, esta Sala en sentencia de fecha 19 de mayo de 2005, Caso JESÚS ENRIQUE GUTIÉRREZ FLORES, contra CARMEN NOHELIA CONTRERAS, estableció lo siguiente: “…Considera la Sala que la precedente razón por la cual el juez superior no valoró la copia simple está ajustada a derecho, toda vez que reproduce un documento privado simple, lo que no es admisible de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo permite consignar las copias fotostáticas de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos no las copias fotostáticas de documentos privados que no contemplen estas características….” Por tanto, de conformidad con los criterios jurisprudenciales anteriormente transcritos, la Sala constata que la fotocopia de la mencionada carta misiva no se refiere a un instrumento público ni a un instrumento privado o tenido legalmente por reconocido, por tanto no constituye el tipo de documento al cual debe dársele el valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual esa copia de documento privado simple fue desestimada por el juez de alzada…”.. De acuerdo al criterio vertido en el fallo precedentemente transcrito la copia simple de un documento privado no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario debe ser desechado como prueba por cuanto carece de valor probatorio. Establecido lo anterior, al referido documento consistente en la copia simple de un documento privado, conforme al fallo precedentemente apuntado se le niega valor probatorio. Y así se decide. 5.- Original (f. 22) de la diligencia suscrita en fecha 17.05.2013 por ante el Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial por el ciudadano ALVARO ROMERO, quien es arrendatario de un inmueble constituido por un (1) local comercial, ubicado en el Centro Comercial C.C.C.P. C.A., en la esquina de la calle Igualdad y Mariño, frente a la Plaza Bolívar de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado de la cual se infiere que consignó planilla de deposito N° 059016748 (deposito) del Banco Bicentenario por la cantidad de un mil trescientos bolívares (Bs. 1.300,00) por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al periodo que va del 15.04.2013 al 15.05.2013, a favor de la sociedad mercantil C.C.C.P C.A., representada por la ciudadana DAYSI DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, en su carácter de presidenta de la referida empresa, quien es la arrendadora del inmueble antes identificado, y a la vez solicitó cartel de notificación de la consignación realizada. Al anterior documento se le otorga valor probatorio para demostrar que en fecha 17.05.2013 el ciudadano ALVARO ROMERO, quien es arrendatario de un inmueble constituido por un (1) local comercial, ubicado en el Centro Comercial C.C.C.P. C.A., en la esquina de la calle Igualdad y Mariño, frente a la Plaza Bolívar de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado consignó planilla de deposito N° 059016748 (deposito) del Banco Bicentenario por la cantidad de un mil trescientos bolívares (Bs. 1.300,00) por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al periodo que va del 15.04.2013 al 15.05.2013, a favor de la sociedad mercantil C.C.C.P C.A., quien es la arrendadora del inmueble antes identificado. Y así se establece. 6.- Copia fotostática (f. 23) de la planilla de deposito N° 059016748 del Banco Bicentenario de la cual se infiere que en fecha 15.05.2013 se depositó la cantidad de Bs. 1.300,00 en la cuenta N° 01750076710061642969 perteneciente a la sociedad mercantil CCCP C.A. Al anterior documento conforme a la sentencia Nº 00863 emitida el 14 de noviembre del 2006 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente N° 06206 se le niega valor probatorio por consistir en la copia simple de un documento privado. Y así se establece. 7.- Copia fotostática (f. 24) del escrito presentado en fecha 15.05.2013 por el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, debidamente asistido de abogado, en su carácter de propietario de los locales Nros. 2, 3 y 4 del Centro Comercial C.C.C.P. C.A., por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual solicitó que se notificara al arrendatario que se encuentra ocupando el local 2 del referido Centro Comercial, quien es el ciudadano ALVARO ROMERO, que en lo sucesivo desde el 14.11.2012, todo lo concerniente a los contratos de arrendamientos serán tratados con el nuevo propietario de los locales antes mencionados; cuyo documento posee un sello húmedo perteneciente al mencionado Juzgado y tres (3) firmas ilegibles. La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que en fecha 15.05.2013 el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, en su carácter de propietario de los locales Nros. 2, 3 y 4 del Centro Comercial C.C.C.P. C.A., presentó escrito por ante el referido Juzgado, mediante el cual solicitó que se notificara al arrendatario que se encuentra ocupando el local 2 del referido Centro Comercial, quien es el ciudadano ALVARO ROMERO, que en lo sucesivo desde el 14.11.2012, todo lo concerniente a los contratos de arrendamientos serán tratados con el nuevo propietario de los locales antes mencionados. Y así se establece. 8.- Copia fotostática (f. 26 al 30) de los asientos del libro diario del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial diarizados el día 21.05.2013 de los cuales se infiere que al número 45 se encuentra asentada la actuación del expediente N° 1438-13 contentivo de la solicitud de notificación, en la cual se dejó constancia que el Tribunal se trasladó y constituyó en el local comercial N° 2 del Centro Comercial CCCP C.A., ubicado en la calle Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este estado, notificando de su misión al ciudadano ALVARO ROMERO. La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que el día 21.05.2013 el referido Tribunal se trasladó y constituyó en el local comercial N° 2 del Centro Comercial CCCP C.A., ubicado en la calle Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este estado, notificando de su misión al ciudadano ALVARO ROMERO. Y así se establece. 9.- Copia fotostática (f. 31) del escrito presentado en fecha 15.05.2013 por el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, debidamente asistido de abogado, en su carácter de propietario de los locales Nros. 2, 3 y 4 del Centro Comercial C.C.C.P. C.A., por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual solicitó que se notificara al arrendatario que se encuentra ocupando el local 2 del referido Centro Comercial, quien es el ciudadano ALVARO ROMERO, que en lo sucesivo desde el 14.11.2012, todo lo concerniente a los contratos de arrendamientos serán tratados con el nuevo propietario de los locales antes mencionados; cuyo documento posee un sello húmedo perteneciente al mencionado Juzgado y tres (3) firmas ilegibles. En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 7 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece. 10.- Copia fotostática (f. 32 al 36) del documento protocolizado en fecha 14.11.2012 por ante el Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 2012.2521, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3968, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, N° 2012.2522, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3969, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, Nº 2012.2523, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3970 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012 de la cual se infiere que la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil C.C.C.P. C.A., declaró que su representada es la exclusiva propietaria de un inmueble conforme al documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, bajo el N° 31, folios 204 al 209, Tomo 19, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 1997, de fecha 09.12.1997, y luego lo que le corresponde el documento de condominio debidamente registrado por ante el registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, en fecha 05.10.2012, bajo el N° 32, folios 184 del Tomo 21, Protocolo de Transcripción, y que daba en venta al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, tres locales Nros. 2, 3 y 4, por la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00). La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.359 del Código Civil para demostrar que la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil C.C.C.P. C.A., le dio en venta al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, tres locales Nros. 2, 3 y 4, por la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00). Y así se establece. 11.- Original (f. 37 al 49) del expediente N° 1.290-12 nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la solicitud de notificación presentada por el ciudadano ALVARO ROMERO, debidamente asistido de abogado, arrendatario de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Centro Comercial CCCP, ubicado en la calle Igualdad entre Arismendi y Mariño, frente a la Plaza Bolívar de la ciudad de Porlamar, y quien expuso que por cuanto en fecha 20.06.2012 la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, actuando en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil CCCP C.A., se trasladó y constituyó el referido Juzgado en el local que tiene arrendado en la dirección supra identificada y le notificó el ofrecimiento en venta del local comercial arrendado por el precio de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), en atención y respuesta al mismo y de conformidad con el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le manifiesta no poseer la totalidad de los recursos para cubrir la totalidad de la suma ofertada por cuanto inicialmente la arrendadora se lo ofertó por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), la cual es la cantidad que puede satisfacer realmente en la oferta realizada y considera pertinente realizar experticia complementaria consistente de avalúo de dicho inmueble a los fines de determinar y sincerar con cifras reales el valor del inmueble ofertado y así exista equidad y certeza en la negociación propuesta por la arrendadora, y en virtud de lo expuesto solicitaba en virtud de las previsiones legales practicar dicha notificación en la persona de la arrendadora antes identificada; y que en fecha 13.07.2012 el Tribunal se trasladó y constituyó en un inmueble denominado La Hacienda 80, ubicado en la población de San Antonio, Municipio García de este Estado en el cual notificó de su misión a la ciudadana DAYSI DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO. El anterior documento consta que no fue tachado dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que el ciudadano ALVARO ROMERO, solicitó al Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, que se notificara a la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, actuando en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil CCCP C.A., que no posee la totalidad de los recursos para cubrir la totalidad de la suma ofertada por cuanto inicialmente la arrendadora se lo ofertó por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), la cual es la cantidad que puede satisfacer realmente en la oferta realizada y considera pertinente realizar experticia complementaria consistente de avalúo de dicho inmueble a los fines de determinar y sincerar con cifras reales el valor del inmueble ofertado; y que en fecha 13.07.2012 el Tribunal se trasladó y constituyó en un inmueble denominado La Hacienda 80, ubicado en la población de San Antonio, Municipio García de este Estado en el cual notificó de su misión a la ciudadana DAYSI DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO. Y así se establece. 12.- Copia fotostática (f. 50) del escrito presentado en fecha 19.06.2012 por la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, debidamente asistida de abogado, en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil CCCP C.A., presentada por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, y solicitó que el Tribunal se trasladara y constituyera en el Centro Comercial CCCP C.A., ubicado en la calle Igualdad, con Mariño del Municipio Mariño de este Estado, para practicar la notificación al arrendatario que se encuentra ocupando un local en el Centro Comercial, el ciudadano ALVARO ROMERO, para participarle que ha decidido vender dicho inmueble (local), que usted ocupa y le hace la oferta formal de venta del local comercial por el precio de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) estrictamente de contado y de estar interesado tiene un plazo de quince (15) días contados a partir de la fecha de esta notificación y de ser lo contrario una vez vencido el plazo dado, de no estar interesado de adquirir el local, quedara libre para ofrecerlo a un tercero interesado. La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que en fecha 19.06.2012 la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil CCCP C.A., presentó escrito por ante el referido Juzgado, mediante el cual solicitó que se trasladara y constituyera en el Centro Comercial CCCP C.A., ubicado en la calle Igualdad, con Mariño del Municipio Mariño de este Estado, para practicar la notificación al arrendatario que se encuentra ocupando un local en el Centro Comercial, el ciudadano ALVARO ROMERO, para participarle que ha decidido vender dicho inmueble (local), que ocupa y le hace la oferta formal de venta del local comercial por el precio de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) estrictamente de contado y de estar interesado tiene un plazo de quince (15) días contados a partir de la fecha de esta notificación y de ser lo contrario una vez vencido el plazo dado, de no estar interesado de adquirir el local, quedara libre para ofrecerlo a un tercero interesado. Y así se establece. EN LA ETAPA PROBATORIA.- 1.- El merito favorable de los autos. Sobre este punto, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino que es el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos forman parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se establece. 2.- Copia fotostática (f. 32 al 36) del documento protocolizado en fecha 14.11.2012 por ante el Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 2012.2521, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3968, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, N° 2012.2522, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3969, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, Nº 2012.2523, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3970 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012 de la cual se infiere que la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil C.C.C.P. C.A., declaró que su representada es la exclusiva propietaria de un inmueble conforme al documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, bajo el N° 31, folios 204 al 209, Tomo 19, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 1997, de fecha 09.12.1997, y luego lo que le corresponde el documento de condominio debidamente registrado por ante el registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, en fecha 05.10.2012, bajo el N° 32, folios 184 del Tomo 21, Protocolo de Transcripción, y que daba en venta al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, tres locales Nros. 2, 3 y 4, por la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00). En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 10 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece. 3.- Original (f. 145 al 161) del informe técnico de avalúo efectuado en fecha 30.06.2012 por el Ing. ANTONIO MARQUINA sobre el local N° 2 del Centro Comercial CCCP, ubicado en la calle Mariño con calle Igualdad, Porlamar, Municipio Mariño de este Estado a solicitud del ciudadano ALVARO ROMERO del cual se infiere que el valor del referido inmueble es la cantidad de trescientos treinta y nueve mil doscientos veintiséis bolívares con cincuenta y cinco céntimos (Bs. 339.226,55). Al anterior documento se le niega valor probatorio por cuanto a pesar de que fue ratificado nada aporta para determinar o probar los hechos controvertidos, los cuales nada tienen que ver con el valor actual del bien objeto de arrendamiento y de la venta que dio lugar a la presente demanda de retracto legal. Y así se establece. DEMANDADA.- EN LA ETAPA PROBATORIA.- 1.- Original (f. 112 al 120) del expediente N° 1279-12 nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la solicitud de notificación judicial presentada en fecha 19.06.2012 por la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, debidamente asistida de abogado, en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil CCCP C.A., presentada por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, y solicitó que el Tribunal se trasladara y constituyera en el Centro Comercial CCCP C.A., ubicado en la calle Igualdad, con Mariño del Municipio Mariño de este Estado, para practicar la notificación al arrendatario que se encuentra ocupando un local en el Centro Comercial, el ciudadano ALVARO ROMERO, para participarle que ha decidido vender dicho inmueble (local), que usted ocupa y le hace la oferta formal de venta del local comercial por el precio de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) estrictamente de contado y de estar interesado tiene un plazo de quince (15) días contados a partir de la fecha de esta notificación y de ser lo contrario una vez vencido el plazo dado, de no estar interesado de adquirir el local, quedara libre para ofrecerlo a un tercero interesado; y que el Tribunal se trasladó y constituyó en fecha 22.06.2012 en el local comercial DETALLE ALVARITO, situado en el Centro Comercial CCCP C.A., ubicado frente a la Plaza Bolívar, calle Igualdad con Mariño de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, y notificándose de su misión al ciudadano ALVARO ROMERO. El anterior documento consta que no fue tachado dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que en fecha 19.06.2012 la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil CCCP C.A., presentó escrito por ante el referido Juzgado mediante el cual solicitó que el Tribunal se trasladara y constituyera en el Centro Comercial CCCP C.A., ubicado en la calle Igualdad, con Mariño del Municipio Mariño de este Estado, para practicar la notificación al arrendatario que se encuentra ocupando un local en el Centro Comercial, el ciudadano ALVARO ROMERO, para participarle que ha decidido vender dicho inmueble (local), que ocupa y le hace la oferta formal de venta del local comercial por el precio de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) estrictamente de contado y de estar interesado tiene un plazo de quince (15) días contados a partir de la fecha de esta notificación y de ser lo contrario una vez vencido el plazo dado, de no estar interesado de adquirir el local, quedara libre para ofrecerlo a un tercero interesado; y que el Tribunal se trasladó y constituyó en fecha 22.06.2012 en el local comercial DETALLE ALVARITO, situado en el Centro Comercial CCCP C.A., ubicado frente a la Plaza Bolívar, calle Igualdad con Mariño de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, y notificándose de su misión al ciudadano ALVARO ROMERO. Y así se establece. 2.- Copia fotostática (f. 121 al 128) del expediente N° 1.290-12 nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la solicitud de notificación presentada por el ciudadano ALVARO ROMERO, debidamente asistido de abogado, arrendatario de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Centro Comercial CCCP, ubicado en la calle Igualdad entre Arismendi y Mariño, frente a la Plaza Bolívar de la ciudad de Porlamar, y quien expuso que por cuanto en fecha 20.06.2012 la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, actuando en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil CCCP C.A., se trasladó y constituyó el referido Juzgado en el local que tiene arrendado en la dirección supra identificada y le notificó el ofrecimiento en venta del local comercial arrendado por el precio de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), en atención y respuesta al mismo y de conformidad con el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le manifiesta no poseer la totalidad de los recursos para cubrir la totalidad de la suma ofertada por cuanto inicialmente la arrendadora se lo ofertó por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), la cual es la cantidad que puede satisfacer realmente en la oferta realizada y considera pertinente realizar experticia complementaria consistente de avalúo de dicho inmueble a los fines de determinar y sincerar con cifras reales el valor del inmueble ofertado y así exista equidad y certeza en la negociación propuesta por la arrendadora, y en virtud de lo expuesto solicitaba en virtud de las previsiones legales practicar dicha notificación en la persona de la arrendadora antes identificada; y que en fecha 13.07.2012 el Tribunal se trasladó y constituyó en un inmueble denominado La Hacienda 80, ubicado en la población de San Antonio, Municipio García de este Estado en el cual notificó de su misión a la ciudadana DAYSI DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO. La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que el ciudadano ALVARO ROMERO, solicitó al Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, que se notificara a la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, actuando en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil CCCP C.A., que no posee la totalidad de los recursos para cubrir la totalidad de la suma ofertada por cuanto inicialmente la arrendadora se lo ofertó por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), la cual es la cantidad que puede satisfacer realmente en la oferta realizada y considera pertinente realizar experticia complementaria consistente de avalúo de dicho inmueble a los fines de determinar y sincerar con cifras reales el valor del inmueble ofertado; y que en fecha 13.07.2012 el Tribunal se trasladó y constituyó en un inmueble denominado La Hacienda 80, ubicado en la población de San Antonio, Municipio García de este Estado en el cual notificó de su misión a la ciudadana DAYSI DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO. Y así se establece. 3.- Copia fotostática (f. 129 al 136) del documento protocolizado en fecha 14.11.2012 por ante el Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 2012.2521, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3968, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, N° 2012.2522, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3969, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, Nº 2012.2523, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.3970 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012 de la cual se infiere que la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil C.C.C.P. C.A., declaró que su representada es la exclusiva propietaria de un inmueble conforme al documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, bajo el N° 31, folios 204 al 209, Tomo 19, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 1997, de fecha 09.12.1997, y luego lo que le corresponde el documento de condominio debidamente registrado por ante el registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, en fecha 05.10.2012, bajo el N° 32, folios 184 del Tomo 21, Protocolo de Transcripción, y que daba en venta al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, tres locales Nros. 2, 3 y 4, por la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00). En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 10 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece. V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACION.- APLICACIÓN DEL CRITERIO VINCULANTE EMITIDO POR LA SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA RELACIONADO CON EL RECURSO DE APELACIÓN PLANTEADO EN LOS PROCEDIMIENTOS BREVE CUYA CUANTIA SEA INFERIOR A QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (500 U.T.) CONTENIDO EN LA SENTENCIA N° 713 DICTADA EN FECHA 17.06.2015 EN EL EXPEDIENTE N° 11-0559.- Sobre la admisión del recurso de apelación que se proponga en contra de sentencias definitivas que se emitan durante el curso de un procedimiento tramitado por el juicio breve, cuya cuantía sea inferir a quinientas unidades tributarias (500 U.T.), la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 713 dictada en fecha 17.06.2015 en el expediente N° 11-0559 estableció lo siguiente: “…Ahora bien, en materia de los recursos, la norma civil adjetiva fundamental, sostiene en su artículo 288 que “de toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición en contrario”. Esa es la regla general para la impugnación de los fallos con carácter definitivo y conforme a ella, en principio, toda sentencia –que ponga fin al juicio- tiene apelación, salvo que de manera expresa la ley disponga otra cosa. Siendo ello así, si el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil no prohíbe de manera taxativa la impugnación de los fallos cuya cuantía es inferior a 500 U.T., si el artículo 4 del Código Civil establece que cuando no haya disposición expresa de la ley, deben tomarse en consideración las disposiciones que regulan materias análogas. Así, si los artículos 288 y 290 del mismo código, establecen como regla general en materia de recursos que de toda sentencia definitiva se oirá apelación en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario, considera esta Sala que el silencio del artículo en comento, en lo que respecta a la procedencia o no del medio de impugnación de la sentencia definitiva, debe suplirse mediante la aplicación analógica de las normas que regulan lo concerniente al recurso de apelación de las sentencias definitivas contenido en los artículo 288 y 290 del Código de Procedimiento Civil, cuyo tenor es el siguiente: Artículo 288. De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario. Artículo 290. La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario. De modo tal que no se trata de una interpretación de la norma contenida en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, ni que la misma sea inconstitucional. Se trata de atribuir a un caso no regulado las mismas consecuencias jurídicas del caso regulado, y evitar así tratos desiguales. Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, se considera que el criterio actual respecto al alcance del artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, limita indebidamente el ejercicio de los recursos de impugnación de aquellas personas con menos capacidad económica, razón por la cual, abandona tal criterio en lo que atañe a la inapelabilidad de las sentencias dictadas en las causas tramitadas por el juicio breve cuya cuantía sea inferior a las 500 unidades tributarias y, a tal efecto, establece que a partir de la presente fecha, contra la sentencia definitiva que se dicte en aquellas causas tramitadas por el procedimiento breve independientemente de su cuantía, debe observarse lo dispuesto en los artículos 288 y 290 del Código de Procedimiento Civil, es decir, que la misma es impugnable mediante el recurso de apelación el cual se oirá en ambos efectos. Así se establece. Como quiera que este cambio constituye un pronunciamiento en pro de las garantías constitucionales contenidas en los artículos 21, 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que permite a todos los justiciables cuyas causas sean susceptibles de ser tramitadas por el juicio breve el pleno ejercicio de los recursos de impugnación sin ningún tipo de restricción, se impone la necesidad de su aplicación a partir de la publicación del presente fallo, conforme a lo previsto en el artículo 24 del Texto Fundamental. Ahora bien, respecto de la sentencia aquí accionada en amparo dictada el 19 de enero de 2011, por el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que se pronunció en torno al recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la decisión dictada por el Juzgado del Municipio Los Salias del Estado Miranda, el 3 de noviembre de 2010, debe esta Sala por orden público constitucional y en aras de preservar la seguridad jurídica y la expectativa plausible, proceder a declarar de oficio que conforme al criterio interpretativo del artículo 891 del Código de Procedimiento Civil vigente para la fecha en que se dictó dicho fallo, el recurso de apelación contra la referida decisión del juzgado municipal resultaba inadmisible, en razón de lo cual la misma debe anularse de oficio. Y así se decide. En otro orden de ideas, si bien se afirmó que el sistema impugnatorio debe ser establecido legalmente, y por tanto, el legislador es libre de determinar su configuración, no menos cierto es que la jurisdicción constitucional, al advertir posibles riesgos para el Texto Fundamental e, inclusive, probables soluciones al mismo, debe señalarlas para que sean consideradas por el resto de actores del sistema social, razón por la que, de seguidas, se formulan las siguientes consideraciones: (…Omissis…) Ante cavilaciones como esas, en consonancia con el postulado constitucional relativo al Estado Democrático y social de Derecho y de Justicia establecido en nuestra Carta Magna, fue dictado, por ejemplo, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (G.O. de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6/5/2011), así como también la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (G.O N° 6.053 del 12/11/2011); observándose en este último texto normativo, que la materia de arrendamiento y el derecho al acceso a la vivienda han sido objeto de atención prioritaria por parte del Estado, y, además, que el legislador prescindió, expresamente, de la cuantía, como criterio determinador de la recurribilidad de las sentencias definitivas producidas en los procesos de arrendamiento tramitados bajo la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cuales tienen, expresamente, apelación, independientemente de su cuantía, conforme lo dispone el artículo 123 de la mencionada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Como puede apreciarse, el legislador prescindió expresamente de la cuantía como parámetro discriminador de la apelabilidad de las sentencias en ese contexto, reduciendo los riesgos de mercantilización del derecho y, en fin, de impartir tratamientos injustificadamente desiguales en razón de la estimación económica del derecho. Finalmente, se fija con carácter vinculante el contenido del presente fallo a partir de su publicación íntegra en la Gaceta Judicial, el criterio en relación a la integración de la norma contenida en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil con los artículos 288 y 290 eiusdem, a los fines de establecer el recurso de apelación en ambos efectos de las causas tramitadas bajo el juicio breve cuya cuantía sea inferior a 500 unidades tributarias, criterio éste que deberá ser aplicado en las causas donde aún no haya sido dictada sentencia definitiva. …” En este caso analizado si bien se desprende que la demanda fue estimada en la cantidad de catorce mil novecientos ochenta bolívares (Bs. 14.980,00) equivalente a ciento cuarenta unidades tributarias (140 U.T.) en razón de que para la fecha en que se emitió dicho fallo aun no se había pronunciado la sentencia apelada, se estima que el criterio de la Sala aplica perfectamente al caso bajo estudio y que por consiguiente, a pesar de la prohibición que contempla el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil el cual expresamente dispone que: “De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro de los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares”, conforme a dicho criterio parcialmente copiado, a partir de esa fecha serán admitidos o escuchados en ambos efectos los recursos de apelación que sean propuestos en contra de decisiones que resuelvan el fondo de una controversia, tal y como ocurrió en el caso de autos, en el cual como se evidencia de las actas procesales se le dio curso al mismo a pesar de que la cuantía del juicio es inferior al limite mínimo establecido por la norma invocada. Y así se decide. LA SENTENCIA APELADA.- La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial en fecha 28.11.2016 mediante la cual se declaró improcedente la falta de cualidad opuesta y sin lugar la demanda, basándose en los siguientes motivos, a saber: “…PUNTO PREVIO En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación legal de la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A. opuso la falta de cualidad de su representada para sostener el juicio de retracto legal arrendaticio en calidad de demandada aduciendo que el actor intentó su demanda sólo contra su representada en su condición de vendedora, que la legitimatio ad causam corresponde a todos los sujetos legitimados para contradecir la pretensión, que en este caso debió ser demandado el comprador ISMAEL ABDULHADI MANSOUR, en razón de que en el mismo se plantea la existencia de un litis consorcio pasivo necesario. Solicita sea declarada procedente la defensa de falta de cualidad y como consecuencia inadmisible la demanda. En torno a tales alegatos, este tribunal observa lo siguiente: (…Omissis…) En efecto, en las causas como la que en el presente caso se somete al conocimiento del juez, donde la pretensión del demandante persigue que por vía de la sentencia que se dicte se le subrogue en las condiciones del tercero adquiriente del bien que él ocupa como arrendatario, es indudable que la figuración del adquiriente o comprador no puede ser la de un tercero ajeno sino que es indispensable su incorporación ab initio, debiendo señalarse tal circunstancia en el libelo de la demanda, lo que no ocurrió en el presente juicio. Pero cuya subsanación sobrevino con el escrito de promoción de pruebas de la parte actora quien invocando la paradigmática sentencia N° 778 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 12 de diciembre de 2012, en el juicio de acción reivindicatoria de LUIS MIGUEL NUNES MÉNDEZ contra CARMEN OLINDA ALVELAEZ DE MARTÍNEZ, ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ; acerca de la institución de la legitimación a la luz de los derechos y principios fundamentales como lo son la tutela judicial efectiva y el principio pro actione, y solicitó el llamado al proceso en calidad de tercero interesado para conformar el litis consorcio pasivo necesario existente en este caso al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, En observancia a la sentencia aludida y a las ratificaciones de la petición del llamado del tercero hechas por la representación legal del actor en sendas diligencias de fecha 28 de abril de 2014 (f. 169 primera pieza) y 23 de septiembre de 2016 (f. 02 segunda pieza), este tribunal mediante auto de fecha 26 de septiembre de 2016, ordenó el llamado del ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, librando a tal efecto la correspondiente boleta de citación en fecha 10 de octubre de 2016. Cabe acotar que el llamado del ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, se hizo acogiendo las directrices de la sentencia comentada supra, en cuanto a que, no ordenó la reposición autómata sino que se llamó al tercero, para que en caso de que este solicitase la reposición la misma sería acordada. Una vez llamado al tercero KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, este compareció en fecha 18 de octubre de 2016, y consignó escrito mediante el cual en primer término hizo alusión al artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, atacó el auto de fecha 26 de septiembre de 2016 e invocó el artículo 382 del Código de Procedimiento Civil que señaló como violado así como la garantía al debido proceso; y en segundo término opuso y alegó la falta de cualidad, solicitando se declarara sin lugar la demanda y esgrimiendo que su llamado a la causa no subsanaba la falta de cualidad alegada. Tales eventos, a saber, el llamado a la causa y la efectiva intervención del tercero dan por compensada la omisión inicial de la conformación del litisconsorcio pasivo necesario y resguardan los principios: pro actione, de economía procesal, seguridad jurídica, y en suma el derecho a la tutela judicial efectiva, pues se integró válidamente la relación jurídico procesal, manteniendo el equilibrio de las partes en el proceso; circunstancias que dado el carácter vinculante de la ya tantas veces aludida sentencia N° 778 del 12-12-2012 de la sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, hacen improcedente la falta de cualidad hecha valer por la demandada C.C.C.P, C.A. en su contestación a la demandada e invocada por el tercero KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR. Así se decide. Resuelto el punto previo referido a la falta de cualidad, pasa este tribunal a analizar el fondo de la controversia según los alegatos del actor y las defensas esgrimidas por la demandada, en los términos siguientes: La notificación judicial efectuada el 22 de junio de 2012 por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, acoge e un todo las pautas que a tales fines indica el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber: el precio, o sea, UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00); condiciones, es decir, plazo de quince (15) días para emitir la respuesta a la oferta; y modalidades, esto es, estrictamente de contado. Por otra parte la respuesta del arrendatario ante la oferta, la realizó por posterioridad al plazo de quince 815) días calendario que le había sido concedido en la oferta hecha mediante documento auténtico por la propietaria el día viernes 22 de junio de 2012, plazo estipulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el Parágrafo Único del artículo 44, ya que a pesar de haber consignado la solicitud de notificación judicial ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, el día 06 de julio de 2012, ni la llevó a cabo sino hasta el día 13 de julio de 2012; esto es, extemporáneamente respecto al plazo otorgado por el vendedor. Ocasión en la cual el arrendatario oferido, expresó: (…Omissis…) No obstante tempestividad o no de la respuesta, de lo transcrito, en modo alguno puede entenderse que la satisfacción de las aspiraciones del propietario a que alude el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios está supeditada a la disponibilidad del arrendatario o a las condiciones que éste imponga, ya que en esencia la protección legal al arrendatario va dirigida a mantenerle en igualdad de condiciones con otros potenciales adquirientes. En ese orden de ideas, el derecho preferente que la Ley de Arrendamientos le concede al arrendatario en nada plantea la posibilidad de avalúo o el sometimiento del precio de la negociación a un presunto ofrecimiento verbal previo, máxime que de habérsele ofrecido verbalmente, dicho ofrecimiento sería nulo y contrario a la exigencia del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual impone que se haga “…mediante documento auténtico…” como en efecto se hizo a través de notificación judicial efectuada el 22 de junio de 2012 por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. Adicionalmente, nada trajo a los autos el demandante que avale la presunta oferta verbal. Así se decide. (…Omissis…) En torno a los anteriores argumentos, observa este tribunal que el demandante pretende por vía de un informe técnico de avalúo, realizado fuera del juicio, efectuado solo por lo que respecta al local N° 2, que arrojó un monto de TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS VEINTISEIS BOLÍIVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 339.226,55), y en cuya elaboración intervino un solo perito; tomando en cuenta para su elaboración distintos factores referenciales de precios de inmuebles, de precios de materiales de construcción, disponibilidad de servicios públicos y/o a las referenciales de precios de mano de obra, así como por la simple apreciación de las dimensiones de dichos locales determinar el precio de venta individual del local que ocupa; obviando el hecho de que la compraventa involucra tres (3) inmuebles y no uno solo, por lo que mal puede establecerse el valor que las partes contratantes asignaron a cada local comercial y menos aun al local ocupado por demandante Así se decide.- En tal sentido, cuando la norma contenida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios hace alusión a “las aspiraciones del propietario” no las limita ni impone pautas especificas a tales aspiraciones, así pues en casos como el de autos cuando la compraventa abarque no solamente el inmueble ocupado por el arrendatario oferido, sino además comprende otros inmuebles, es viable que el propietario estipule cuál es el monto que anhela recibir en uso de su libre albedrío. Y siendo que en el presente caso la propietaria recibió un pago inicial por UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) mediante cheque N° 33002071 girado contra la cuenta corriente N° 0102-0458-54-0000028477 del Banco de Venezuela, ese monto, que en ningún modo está por debajo del monto que aspiraba recibir del demandante según la notificación judicial de fecha 22 de junio de 2012, satisfizo las aspiraciones de la propietaria; puesto que no recibió un monto menor al aspirado en su oferta al arrendatario sino un monto superior a éste. Así se decide. DISPOSITIVA.- PRIMERO: IMPROCEDENTE LA FALTA DE CUALIDAD, opuesta por la ciudadana DAYSY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil C.C.C.P, C.A, parte codemandada, en el presente proceso.- SEGUNDO: SIN LUGAR, la demanda (…). …” ACTUACIONES EN LA ALZADA.- Como sustento del recurso de apelación sostuvo la abogada HEMILY RIVAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadano ALVARO ROMERO, como aspectos de mayor relevancia, los siguientes: - que llama poderosamente la atención, las innumerables irregularidades, desde el punto de vista estrictamente procesal, que vician, infectan gravemente, el presente juicio, incoado por su representado, donde se a violado, flagrantemente, expresas garantías constitucionales, cuya observancia, está vinculada, estrechamente a la noción de orden público procesal, cuyas normas no pueden ser renunciadas ni relajadas por los particulares, ni aun por la autoridad judicial, por estar interesados en su observancia precisamente el orden público y las buenas costumbres, lo cual constituye un principio de hermenéutica legal, tal como lo expresa un fallo de vieja data de la Corte Federal y de Casación; criterio igualmente que la Sala Constitucional, a sostenido en numerosas sentencias; - que la Juez de la causa en la sentencia de fecha 28.11.2016, declara sin lugar la demanda, con una motivación muy exigua, infundada por demás, expresando: “…La notificación Judicial efectuada el 22 de Junio de 2.012, por el Juzgado tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, acoge en un todo las pautas que a tales fines indica el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber: El precio, o sea, UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00); condiciones, es decir, plazo de quince días para emitir la respuesta a la oferta; y modalidades, esto es, estrictamente de contado; - que así mismo expresa, que la controversia de la presente demanda por retracto legal arrendaticio, cuestiona el documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 14.11.2012, bajo el N° 2.012.2521, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.3968, correspondiente al libro de Folio Real del año 2.012.2522. Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.3969, correspondiente al libro de Folio Real del año 2.012, N° 2012.2523, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.3970 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2.012, el cual fue traído a los autos en copia simple; En dicho documento entre otras cosas denuncia que …”la negociación al tercero se le realizó con facilidades de pago, respecto al precio total………” o sea, el treinta por ciento (30%) del valor total y el saldo restante mediante nueve (9) letras de cambio trimestrales por un valor de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES CON QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO (Bs. 280.555,00) equivalente al cinco por ciento (5%) de precio total; facilidades que alega, nunca le fueron ofrecidas y las cuales su se las otorgaron a un tercero; - que en la referida motiva de la dispositiva luego del análisis y valoración de la Juez aquo, se evidencia con meridiana claridad que con respecto a este punto especifico denunciado, la Juez en primer lugar a pesar de narrar cabalmente los hechos alegados en el libelo por su representado, no se refiere en lo absoluto, a todo lo peticionado y alegado en el mismo, o sea respecto a la vulneración de la preferencia ofertiva por que se lo ofreció en venta el inmueble en cuestión en desigualdad de condiciones respecto al tercero o sea a el se lo ofrecieron estrictamente al contado y al tercero se lo vencieron a crédito, y solo decidió al otro punto denunciado sobre la referida oferta y el referido contrato de venta que se relacionaba al monto del precio pactado en dicho contrato, lo cual considera que no existe diferencia entre lo que le ofrecieron a su representado y el precio que pactaron con el tercero, y evidentemente no hace mención alguna sobre el segundo punto alegado y probado, sobre las facilidades de pago que se le dan al comprador subrogado, que se evidencian claramente en lo arriba expuesto suficientemente, lo cual constituye el segundo punto que vulnera el derecho de preferencia ofertiva de su representado o sea el literal b) del artículo 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios vigente para la época de la interposición de la demanda, ratio temporis; incurriendo así la juez aquo, en violación expresa del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en el vicio de incongruencia negativa en la dispositiva, al no contener la decisión cuestionada pronunciamiento expreso, positivo y preciso con arreglo a la pretensión deducida por cuanto puede advertirse de las trascripciones que preceden, que no hay decisión expresa, positiva y precisa en relación al alegato que formuló su representado en relación al alegato de hecho del ofrecimiento que le realizaron estrictamente de contado y al tercero con facilidades de pago o sea a crédito, vulnerando el literal b del artículo 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, vigente para la fecha, ratio temporis, e igualmente a la luz del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por no tenerse a lo alegado en autos por su representado, en el segundo punto denunciado en el libelo como vulneración a la preferencia ofertiva y su derecho al retracto arrendaticio; así como también incurre en violación expresa del ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil; en la falsa interpretación o error de interpretación, acerca del contenido y alcance de la norma jurídica como disposición expresa de la ley; específicamente por errar en su alcance y no subsumir en derecho en la dispositiva el literal b) del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la época, ratio temporis, por cuanto limitó el alcance de la misma, que se configuró no obstante a reconocer la existencia y aplicación al caso concreto de la norma derecho, yerra en cuanto a la interpretación limitándole su alcance específicamente en el literal b del artículo 48, de manera que el yerro o la infracción es producto de la interpretación y alcance erróneo de la norma concreta que se aplicó en el caso concreto tratándose de un error de aspecto positivo y como consecuencia del mismo se configuró la infracción directa de la norma jurídica por parte de la Juez aquo siendo un error in iudicando como error puro de derecho; siendo dicha infracción, determinante en la dispositiva de la sentencia en el presente caso de autos; - que obviamente que en este punto, la declaratoria sin lugar del retracto legal arrendaticio y que dicha demanda fue desestimada por el Juzgado de la causa, quien mediante decisión de fecha 28.11.2016, no resolvió en torno a ese punto y que siendo que el resultado de la acción de retracto legal arrendaticio, sin dichos vicios inexorablemente debía ser procedente y declarada con lugar la demanda y obligaría a su arrendadora original realizarle la oferta en los mismos términos con los cuales pacto la venta con su comprador, dando una suerte y consecuencia jurídica distinta a la presente que indudablemente va en perjuicio de su representado; - que tanto del análisis de la motiva de la dispositiva así como de la normativa del artículo suficientemente analizado, obviamente, que la referida sentencia del citado juzgado aquo, conculcó flagrantemente las garantías constitucionales del debido proceso, derecho de defensa y tutela judicial efectiva, previstas en los artículo 49.1 y 26 de la Constitución, y por vía de consecuencia lesionó el principio de seguridad jurídica, pilar fundamental del estado de derecho. Mas aun, por cuanto debió analizar la vulneración de la preferencia ofertiva de su representado alegado conforme a derecho en el juicio por retracto legal arrendaticio, hoy recurrido con el presente recurso, la cual resulta procedente por la sencilla razón de que de ser declarado con lugar la demanda de retracto legal arrendaticio, consecuencialmente se extingue la condición (cualidad) de arrendatario de su representado por efectos de la subrogación, pasando a ser propietario del inmueble arrendado ante la confusión que prevee el artículo 1.342 del Código Civil (vid. Sentencia de la Sala Constitucional de fecha 07.03.2005, caso CANAL POINT RESORT C.A. en amparo, expediente N° 04-1026/04-1023, N° 168, ponente Dr. JESUS CABRERA ROMERO); y - que obviamente que la sentencia de fecha 28.11.2016 dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, garcía, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, violó flagrantemente el debido proceso, derecho de defensa y tutela judicial efectiva, en evidente perjuicio para su representado, incurriendo en los vicios de incongruencia negativa, al terno del artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil y 12 eiusdem, por cuanto a pesar de explanar correctamente los hechos no lo subsumió en derecho y el mismo se evidencia en la dispositiva al no referirse a las facilidades de pago del tercero en el acto traslativo de propiedad hoy demandado en retracto arrendaticio, lo cual influyó de manera determinante en sui dispositivo. Asimismo, consta que el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, en su carácter de tercero interviniente, debidamente asistido de abogado, presentó escrito a manera de informes, en el cual alegó: - que la relación arrendaticia entre las partes se desarrolló con base a su último contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado, en fecha 23.09.2009, N° 22, Tomo 38; - que el mencionado contrato en su cláusula segunda estableció un canon de arrendamiento de Bs. 1000, pagaderos los 5 primeros días del mes, y en su cláusula cuarta la duración del mismo sería de 2 años, prorrogables, contados desde el 15.05.2009 hasta el 15.05.2011; - que se evidencia del presente expediente que la demandada realizó notificación de oferta de venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, lo cual se efectuó el 22.06.2006, a través del Juzgado Tercero del Municipio Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, expediente N° 1279-12, bajo los siguientes parámetros: 1) Se le ofertaba en venta el inmueble objeto del contrato de arrendamiento; 2) El precio de venta del inmueble era la suma de Bs. 1.000.000,00; 3) Que el plazo para responder a la oferta realizada era de 15 días contados a partir de la fecha de la notificación; - que el plazo para responder a la oferta realizada por la demandante era de 15 días calendarios consecutivos, tal y como dispuso la notificación respectiva y el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que siendo días consecutivos el término para dar respuesta venció el 07.07.2012, pero teniendo en cuanta que este día es sábado, se corrió hasta el primer día hábil siguiente, es decir, el 09.07.2012; - que no fue sino hasta el 13.07.2012 que dio respuesta el demandante, fuera del termino previsto en la ley, por lo cual operó para él las consecuencias previstas en el referido artículo, por lo que quedó facultada la demandante en vender el inmueble arrendado a un tercero, como efectivamente ocurrió; - que no obstante, en dicha notificación de fecha 13.07.2012, el demandante manifiesta expresamente no tener los recursos para comprar el inmueble, manifiesta estar en disposición de pagar la suma de Bs. 300.000,00, lo cual para su momento no satisfacía las aspiraciones del propietario hoy demandado, ya que sus aspiraciones por el inmueble arrendado ascendían a Bs. 1.000.000,00, por lo cual el arrendatario hoy demandante no tiene la preferencia ofertiva que se atribuye, por no haberse ajustado al artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ello en vista que, cuando la norma se refiere a las aspiraciones del propietario, está diciendo que debe cumplirse con la exigencia del propietario en cuanto al precio y forma de pago, lo cual el arrendatario hoy demandante no se ajustaba en lo más mínimo, ya que manifestó a su oferente no poseer los recursos y de disponer solamente de Bs. 300.000,00, lo cual por disposición expresa de ley no lo hace acreedor del derecho de preferencia; - que en sentencia de fecha 09.03.2001 emanada del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, se anuló parcialmente la norma contenida en el artículo 197 de la ley de reforma parcial del Código de Procedimiento Civil, publicado en la Gaceta Oficial N° 4.209 extraordinario de fecha 18.09.1990, y aclaró el tema sobre los días calendarios; - que dicha sentencia aclaró el término días calendarios, refiriéndose a éstos como días consecutivos, por lo cual eliminó la excepción prevista en el artículo 197 del Código de Procedimiento Civil. Bajo tal argumento, se pueden evidenciar dos hechos concretos: 1) Que el demandante manifestó no estar en capacidad económica de adquirir el inmueble objeto de arrendamiento, lo cual declaró expresamente, y 2) Su respuesta negativa a la oferta realizada, la hizo fuera del lapso de ley, por lo cual la oferente quedó plenamente facultada para vender el inmueble arrendado a un tercero; - que de igual modo, el referido artículo 42 eiusdem señala que adicionalmente el arrendatario debe estar solvente con el pago del canon de arrendamiento. En tal sentido, el contrato de arrendamiento, en su cláusula segunda estableció que el canon de arrendamiento sería pagado los 5 primeros días del mes, y conforme a la cláusula cuarta se puede verificar que dicho contrato tendría una duración de 2 años contados desde el 15.05.2009; - que por lo tanto, se puede decir que el pago del canon de arrendamiento debe hacerlo el arrendatario demandante dentro de los 5 primeros días siguientes al periodo en que se genere, es decir, dentro de los 5 primeros días siguientes al día 15 de cada mes; - que bajo estos parámetros, presenta el demandante un comprobante de consignación de canon de arrendamiento que riela al folio 20 de la primera pieza, de fecha 23.04.2012, donde dice que con el mismo se estaría pagando el periodo 15.03.2012 al 15.04.2012. Ahora bien, dicho pago se consignó el 23.04.2012 por la suma de Bs. 1.300,00 con un cheque del Banco Industrial N° 01004011 de fecha 22.04.2013, con lo cual se evidencia que dicho pago fue extemporáneo por haberse realizado fuera del plazo establecido en el contrato de arrendamiento, toda vez que el arrendatario demandante tenía 5 días después del inicio del periodo para hacer el pago, pero en todo caso no realizó dicho pago (5 días) ni al inicio ni al final del periodo, pues al realizarlo el día 23 ya ambos estaban vencidos; - que este incumplimiento hace obligatoriamente que el arrendatario se encuentre incumpliendo el contrato de arrendamiento, y que dicha consignación extemporánea no tenga el efecto liberatorio. Por lo tanto, ello es otro fundamento más para desechar la presente demanda, por no llenar las aspiraciones del propietario, y que hace que el arrendatario no sea acreedor del derecho de preferencia que alega, tal y como dispone el artículo 42 eiusdem; - que asimismo, la falta de recursos económicos por parte del demandante, para adquirir el inmueble arrendado quedó evidenciada al tratar de justificar el precio del inmueble a través de un avalúo privado,. Dicha prueba ratifica aún más en el presente juicio que el arrendatario hoy demandante, no llenó las aspiraciones del propietario para adquirir el inmueble arrendado, por lo cual incumplió las disposiciones del artículo 42 eiusdem para hacerse acreedor del derecho de preferencia ofertiva, y así poder intentar el presente retracto legal arrendaticio; - que ratifica una vez que el presente proceso existe un litis consorcio pasivo necesario, donde se demanda el retracto legal el ciudadano ALVARO ROMERO NATERA, única y exclusivamente a la sociedad mercantil CCCP C.A., en su condición de vendedora, obviando por completo traer a juicio su persona en su condición de comprador; - que así las cosas, del presente expediente se evidencia que admite la causa el Tribunal por el procedimiento breve, emplazando a CCCP C.A., a contestar la demanda en el segundo día siguiente a su citación; - que por lo cual, CCCP C.A., se da por citada el 19.02.2014, venciendo el lapso de contestación el 06.03.2014; - que el día 07 al 27 de marzo de 2014, transcurrido el lapso de 10 días de despacho para promover y evacuar pruebas, venciendo el último de dichos días; - que finalmente en fecha 03.04.2014, vence el lapso de 5 días de despacho para sentenciar la causa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil; - que no fue sino hasta el 28.04.2014, que el actor solicita su llamado como tercero a la causa; - que en tal sentido el artículo 370 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, permite el llamado de terceros al proceso, por ser común a éste la causa pendiente, como lo es en el caso de autos. De igual modo, prevé el artículo 382 eiusdem, que este llamado a la causa se hará única y exclusivamente en la contestación de la demanda; - que el llamado del tercero, en vista del litisconsorcio pasivo necesario, lo realiza el demandado en la contestación, de conformidad con el artículo 382 eiusdem, por lo cual mal podría el actor pretender llamar a terceros a la causa, cuando ésta se encuentra en etapa de sentencia; - que finalmente, dicho auto de fecha 26.09.2016, viola el artículo 382 eiusdem, y el debido proceso, en vista que intenta el actor, subsanar la falta de cualidad alegada, mediante el llamado a la causa del tercero en etapa de sentencia; - que por lo tanto, opera al ser alegado en la contestación de la demanda la falta de cualidad, en vista de que al juicio debe llamarse a todos los litisconsortes para que una sola sentencia resuelva el punto controvertido para todos, pues la cualidad pasiva no reside en una de las partes sino en todas en conjunto; - que es conocido que el litisconsorcio necesario deviene en los casos en los cuales existe un sola relación sustancial con varias partes sustanciales, activas o pasivas que deben ser llamadas a juicio para integrar apropiadamente el contradictorio, pues la cualidad no reside en una sola de ellas; - que al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 27.06.1996, expresó lo siguiente y cita: “La doctrina patria es unánime en afirmar que en los casos de ‘litisconsorcio pasivo necesario la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos, frente a todos los demás, y resolverse de modo uniforme para todos, por lo cual la legitimación para contradecir en juicio corresponde en conjunto a todos, aún a los que no han asumido la condición de actores no separadamente a cada uno de ellos’”; - que también la doctrina más relevante en la materia, se ha pronunciado sobre el litisconsorcio necesario, citando a CUENCA, H. “Derecho Procesal Civil”, Tomo I, Universidad Central de Venezuela, Ediciones de la Biblioteca, Caracas, 1994, pp. 340-341, donde expresó: “La otra figura del litisconsorcio necesario se caracteriza por pluralidad de partes, sobre una misma relación sustancial, en ejercicio también de una sola pretensión. Esta unicidad impone un agrupamiento de partes en torno a la misma cuestión principal planteada y por ello se llama litisconsorcio necesario. El litisconsorcio necesario evidencia un estado de sujeción jurídica en forma inquebrantable que vincula entre sí a diversas personas por unos mismos intereses jurídicos. Esta unidad inquebrantable puede ser implícita en la ley o puede ser impuesta en forma expresa. Está implícita cuando no es posible concebir la cualidad fraccionada en cada persona integrante del grupo sino unitariamente en todos, Así en, la sociedad en nombre colectivo, la cualidad de socios no corresponde a uno solo sino a todos y lo mismo ocurre en la comunidad donde la cualidad de comuneros corresponde a todos los copartícipes. Se haría procedente, por tanto, una excepción de falta de cualidad activa o pasiva en caso de que en la demanda por disolución se excluyera algún socio o algún comunero. En cambio, el litisconsorte necesario es expreso cuando la propia ley impone la integración en forma imperativa. (…) Para impedir la separación de litisconsorcio que deben obrar conjuntamente, nuestro ordenamiento coloca a disposición del demandado la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad, La característica, pues, de este tipo de litisconsorcio es la necesidad de actuar conjuntamente para interponer una sola acción y resolver un mismo conflicto sustancial”; - que de igual modo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1.367 del 26.06.2002 caso RAFAEL CHAVERO en amparo constitucional contra sentencia declaró de oficio la falta de legitimación o cualidad, por no haberse integrado todos los condóminos; y - que por todo lo antes expuesto, y visto que del documento de propiedad del inmueble objeto del retracto legal, cursante en autos debidamente registrado, se evidencia la existencia del litisconsorcio pasivo necesario, lo cual fue reconocido por el demandante mediante diligencia de fecha 23.09.2016, y teniendo en cuenta que no fue llamado a juicio por el actor, es por lo que solicita al Tribunal se declare sin lugar la demanda, por haber operado la falta de cualidad alegada. VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.- ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.- Como fundamento de la acción de retracto legal arrendaticio el ciudadano ALVARO ROMERO, en su carácter de parte actora, debidamente asistido de abogado, señaló lo siguiente: - que es arrendatario de un inmueble constituido por un local comercial identificado con el N° 2, el cual se encuentra ubicado en el Centro Comercial C.C.C.P. C.A., en la esquina de las calles Igualdad y Mariño de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta; - que e fecha 23.06.2009 celebró contrato de arrendamiento con la empresa C.C.C.P. C.A., a través de su presidenta la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, según consta de documento autenticado de fecha 23.06.2009 por ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño, bajo el N° 22, Tomo 38, arrendamiento celebrado sobre el referido inmueble, pactándose en el comienzo de la relación arrendaticia un canon de arrendamiento mensual, por la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00), según lo convenido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento antes mencionado y que posteriormente el canon de arrendamiento mensual fue incrementado de mutuo acuerdo entre las partes por la cantidad de UN MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 1.100,00) y que posterior al mismo la arrendadora nuevamente le incrementó el canon de arrendamiento el cual fue de mutuo acuerdo por cuanto lo aceptó en aras de mantener la buena relación contractual, a la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), el cual es el canon que rige hasta la presente fecha y por cuanto el contrato se mantuvo a tiempo determinado hasta el 15.05.2011 y en virtud de que continuó en posesión y en su calidad de legitimo arrendatario ha venido cancelando los cánones de arrendamientos según consta de expediente de consignaciones N° 425-2013 por ante el Juzgado Primero de los Municipios Mariño, garcía, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial desde el 21.03.2013, según consta de recibos de ingreso de pagos de cánones de arrendamiento y que siendo así, inexorablemente este contrato paso a ser de tiempo determinado a tiempo indeterminado; - que asimismo, durante el termino del referido contrato y después de su expiración mantuvo una relación de cordialidad, sin ninguna clase de situaciones negativas objetables con la arrendadora, la empresa C.C.C.P. C.A., a través de su presidente, ciudadana DAYSI DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, quien es su legitima arrendadora, la relación arrendaticia ha sido en todo momento la de un sujeto de derecho plenamente cumplida con todas sus obligaciones contractuales, respetando todas y cada una de ellas a cabalidad, lo que motivó la continuidad de la relación arrendaticia con plena satisfacción para ambas partes intervinientes en el negocio jurídico; - que fue notificado en fecha 21.05.2013, según consta de la pagina 340 del libro diario del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de macanao, de que el inmueble ut supra señalado fue dado en venta, según consta de documento protocolizado en el Registro Público del Municipio Mariño de este estadio, de fecha 14.11.2012, bajo el N° 2.012.2521, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.3968 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.012, N° 2.012.2522, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.3969, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.012, N° 2.012.2523 y correspondiente al Libro de Folio Real del Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 398.15.6.1.3970 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2.012, datos que contenía dicha solicitud de notificación; - que la referida venta fue realizada por la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, en su carácter de presidenta de la empresa C.C.C.P. C.A., quien es su arrendadora, al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDULHADI MANSOUR, lo absolutamente negativo y de mala fe, fue que en fecha 20.06.2012, se le notificó el ofrecimiento en venta del local comercial arrendado por la cantidad de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), para lo cual dio respuesta en forma oportuna según consta de expediente de notificación con nomenclatura N° 1.290-12 por el Juzgado Tercero de Municipio, de conformidad con el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y le manifestó no poder satisfacer la suma ofertada por cuanto la arrendadora días antes le ofertó de forma verbal por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), la cual es la cantidad que dispuso para tal operación y así satisfacerla y a su vez por dicho diferencial que ha tenido y tiene las condiciones económicas que le fueron ofertadas al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDULHADI MANSOUR, en su carácter de tercero; y - que igualmente consignara en el momento oportuno recibo de consignaciones a favor de su arrendado legitima, sociedad mercantil C.C.C.P. C.A., representada por su presidenta, ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, hasta la fecha de la notificación practicada en su contra en la cual se le vulneró y cercenó su derecho preferente a adquirir el inmueble dado en arrendamiento en las mismas condiciones del tercero adquiriente y se me vulneró tal derecho en su carácter de legitimo arrendatario. Por su parte, la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil C.C.C.P. C.A., parte demandada en la presente causa, debidamente asistida de abogado, contestó la demanda en los siguientes términos: - que conforme a lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, oponía y hacía valer en su condición de demandada la falta de cualidad pasiva de su representada, esto en virtud de que el demandante solo lo hace contra su representada, en su condición de vendedora del inmueble objeto de esta acción, y la legitimatio ad causam no sólo corresponde a la empresa vendedora y a quien sus derechos representa, sino a todos los sujetos legitimados para contradecir la pretensión, y en este caso debió ser demandado en su condición de comprador del inmueble objeto de esta acción de retracto legal arrendaticio el ciudadano ISMAEL ABDULHADI MANSOUR, lo cual no ocurrió en este asunto judicial a los fines de integrar el contradictorio, en razón de que en el mismo se plantea la existencia de un litis consorcio pasivo necesario, es por ello que solicita se declare procedente la defensa de falta de cualidad de la parte demandada, y como consecuencia de ello declarar inadmisible la demanda, motivado a que la acción se interpuso sólo contra uno de los litisconsorte, en este caso a su representada, impidiendo que una de las partes de la relación sustancial pudiera ejercer su derecho, y contradecir los alegatos formulados por la parte demandante; - que solicita se declare la falta de cualidad de su representada e inadmisible la demanda, por no haber cumplido el actor con los presupuestos procesales de la acción; - que negaba, rechazaba y contradecía en todas y cada una de sus partes la demanda; - que negaba, rechazaba y contradecía lo alegado por el demandante de que no se le ofreció en venta el local que ocupa como inquilino, y que se le haya vulnerado su derecho preferente para adquirir el inmueble objeto de la presente acción, ya que el mismo afirma en su demanda que en fecha 20.06.2012, se le ofreció en venta el local arrendado, y dio respuesta oportuna mediante notificación judicial, donde manifestó que no podía satisfacer la oferta que le hiciera la propietaria, es falso lo que alega ya que al depositar los cánones de arrendamiento a favor del nuevo propietario, ciudadano KHALIL ISMAEL ABDULHADI MANSOUR como lo viene haciendo hasta la presente fecha aceptó que el inmueble fue vendido; - que negaba, rechazaba y contradecía lo alegado por el demandante de que no se le dieron los mismos acuerdos que se le hicieron al comprador y actual propietario, ciudadano KHALIL ISMAEL ABDULHADI MANSOUR, por ser falsa su información y carente de lógica, pues su representada espera una respuesta del arrendatario durante casi cinco (5) meses, para que le hiciera la oferta y le propusiera las condiciones de compra, y no lo hizo, quedando su representada en el derecho de vender a terceras personas el inmueble en cuestión; - que negaba, rechazaba y contradecía lo alegado por el demandante de que al comprador se le ofertara por un precio inferior y por debajo del precio que se le ofertara a él; - que negaba, rechazaba y contradecía que al arrendatario se le haya vulnerado su derecho; y - que solicitaba que esta infundada demanda sea declarada sin lugar en la definitiva con su respectiva condenatoria en costas. Asimismo, consta que el ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, en su carácter de tercero interviniente, debidamente asistido de abogado, presentó escrito mediante el cual alegó: - que en vista del litis consorcio pasivo necesario que opera en el presente proceso, demanda el retracto legal el ciudadano ALVARO ROMERO NATERA, única y exclusivamente a la sociedad mercantil CCCP C.A., en su condición de vendedora, obviando por completo traer a juicio a su persona en su condición de comprador; - que así las cosas, del presente expediente se evidencia que admite la causa el Tribunal por el procedimiento breve, emplazando a CCCP C.A., a contestar la demanda en el segundo día siguiente a su citación; - que por lo cual, CCCP C.A., se da por citada el 19.02.2014, venciendo el lapso de contestación el 06.03.2014; - que el día 07 al 27 de marzo de 2014, transcurrido el lapso de 10 días de despacho para promover y evacuar pruebas, venciendo el último de dichos días; - que finalmente en fecha 03.04.2014, vence el lapso de 5 días de despacho para sentenciar la causa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil; - que no fue sino hasta el 28.04.2014, que el actor solicita su llamado como tercero a la causa; - que en tal sentido el artículo 370 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, permite el llamado de terceros al proceso, por ser común a éste la causa pendiente, como lo es en el caso de autos. De igual modo, prevé el artículo 382 eiusdem, que este llamado a la causa se hará única y exclusivamente en la contestación de la demanda; - que el llamado del tercero, en vista del litisconsorcio pasivo necesario, lo realiza el demandado en la contestación, de conformidad con el artículo 382 eiusdem, por lo cual mal podría el actor pretender llamar a terceros a la causa, cuando ésta se encuentra en etapa de sentencia; - que finalmente, dicho auto de fecha 26.09.2016, viola el artículo 382 eiusdem, y el debido proceso, en vista que intenta el actor, subsanar la falta de cualidad alegada, mediante el llamado a la causa del tercero en etapa de sentencia. Por lo cual, pide al Tribunal en su decisión definitiva desestime el llamado que se le hiciere, de forma ilegal y contrario a derecho, en vista que el mismo no cumple con los parámetros del artículo 382 eiusdem, y en franca violación al debido proceso, pretendiendo el actor subsanar la falta de cualidad alegada; - que consta del presente expediente que el demandante, en virtud del retracto legal arrendaticio, demandado al vendedor (CCCP C.A.) del inmueble cuyo retracto solicita, sin hacer lo mismo con su persona en calidad de comprador, por lo cual al existir un litisconsorcio pasivo necesario, debió el actor traer a juicio a todas las personas naturales o jurídicas relacionadas con el inmueble respectivo; - que al no hacerlo de dicha forma, opera al ser alegado en la contestación de la demanda la falta de cualidad, en vista de que al juicio debe llamarse a todos los litisconsortes para que una sola sentencia resuelva el punto controvertido para todos, pues la cualidad pasiva no reside en una de las partes sino en todas en conjunto; - que es conocido que el litisconsorcio necesario deviene en los casos en los cuales existe un sola relación sustancial con varias partes sustanciales, activas o pasivas que deben ser llamadas a juicio para integrar apropiadamente el contradictorio, pues la cualidad no reside en una sola de ellas; - que al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 27.06.1996, expresó lo siguiente y cita: “La doctrina patria es unánime en afirmar que en los casos de ‘litisconsorcio pasivo necesario la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos, frente a todos los demás, y resolverse de modo uniforme para todos, por lo cual la legitimación para contradecir en juicio corresponde en conjunto a todos, aún a los que no han asumido la condición de actores no separadamente a cada uno de ellos’”; - que también la doctrina más relevante en la materia, se ha pronunciado sobre el litisconsorcio necesario, citando a CUENCA, H. “Derecho Procesal Civil”, Tomo I, Universidad Central de Venezuela, Ediciones de la Biblioteca, Caracas, 1994, pp. 340-341, donde expresó: “La otra figura del litisconsorcio necesario se caracteriza por pluralidad de partes, sobre una misma relación sustancial, en ejercicio también de una sola pretensión. Esta unicidad impone un agrupamiento de partes en torno a la misma cuestión principal planteada y por ello se llama litisconsorcio necesario. El litisconsorcio necesario evidencia un estado de sujeción jurídica en forma inquebrantable que vincula entre sí a diversas personas por unos mismos intereses jurídicos. Esta unidad inquebrantable puede ser implícita en la ley o puede ser impuesta en forma expresa. Está implícita cuando no es posible concebir la cualidad fraccionada en cada persona integrante del grupo sino unitariamente en todos. Así, en la sociedad en nombre colectivo, la cualidad de socios no corresponde a uno solo sino a todos y lo mismo ocurre en la comunidad donde la cualidad de comuneros corresponde a todos los copartícipes. Se haría procedente, por tanto, una excepción de falta de cualidad activa o pasiva en caso de que en la demanda por disolución se excluyera algún socio o algún comunero. En cambio, el litisconsorte necesario es expreso cuando la propia ley impone la integración en forma imperativa. (…) Para impedir la separación de litisconsorcio que deben obrar conjuntamente, nuestro ordenamiento coloca a disposición del demandado la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad, La característica, pues, de este tipo de litisconsorcio es la necesidad de actuar conjuntamente para interponer una sola acción y resolver un mismo conflicto sustancial”; - De igual modo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1.367 del 26.06.2002 caso RAFAEL CHAVERO en amparo constitucional contra sentencia declaró de oficio la falta de legitimación o cualidad, por no haberse integrado todos los condóminos; y - que por todo lo antes expuesto, y visto que del documento de propiedad del inmueble objeto del retracto legal, cursante en autos debidamente registrado, se evidencia la existencia del litisconsorcio pasivo necesario, lo cual fue reconocido por el demandante mediante diligencia de fecha 23.09.2016, y teniendo en cuenta que no fue llamado a juicio por el actor, es por lo que solicita al Tribunal se declare sin lugar la demanda, por haber operado la falta de cualidad alegada. PUNTO PREVIO.- LA INTEGRACION DE OFICIO DEL LITISCONSORCIO PASIVO.- CUALIDAD PASIVA EN ESTA CLASE DE JUICIOS.- La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC.000819 dictada en fecha 08.12.2014 en el expediente N° 14-480 estableció sobre la cualidad en esta clase de juicios lo siguiente: “…Para decidir, la Sala observa: Es una regla comúnmente aceptada, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, que la falta o ausencia de alguna de las partes que debía estar integrada por una pluralidad de sujetos, sea ésta la actora o demandada, o se trate de un supuesto de litisconsorcio necesario, bien sea activo o pasivo, genera una falta de legitimación ad causam que impedirá que se dicte una sentencia eficaz y por consiguiente el fallo estará desprovisto de efectos jurídicos (Vid. Sentencia N° 778 del 12 de diciembre de 2012, caso: Luis Miguel Nunes Méndez contra Carmen Olinda Alvelaez de Martínez). Ahora bien, dada la naturaleza de la denuncia, esta Sala verifica que consta al folio 42 de la primera pieza del expediente que la demanda fue intentada en fecha 20 de septiembre de 2005; asimismo, se constata a folios 70 y 89 de la primera pieza del expediente que fue opuesta como defensa -en la contestación de la demanda- la falta de cualidad pasiva por no haberse demandado a la sociedad en nombre colectivo Peleteiro y Navarro, en su carácter de vendedora del inmueble arrendado. De allí que el criterio aplicable al caso que se examina sea el establecido por esta Sala en su decisión N° 1.369 de fecha 24 de noviembre de 2004, por haberse intentado la demanda el 20 de septiembre de 2005, según el cual, se declarará procedente la falta de cualidad en casos como el de autos, cuando la falta de cualidad haya sido planteada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, debiendo el juez pronunciarse primigeniamente sobre este punto antes de conocer el asunto de mérito, por tratarse de una cuestión de previo pronunciamiento que releva al juez de examinar el fondo, y porque el litisconsorcio pasivo necesario en el retracto legal arrendaticio es de obligatorio cumplimiento, lo que conlleva a la inadmisibilidad de la demanda. Ello es así, porque ante tal supuesto la sentencia no habría sido pronunciada frente a todos aquellos sujetos de derecho ante quienes necesariamente debe dictarse la decisión para producir eficazmente sus efectos jurídicos y, por otra parte, en vista de que se habría desconocido el derecho de defensa de las personas ausentes que deben integrar el litisconsorcio necesario. Por tanto, si no se integra debidamente el litisconsorcio pasivo necesario, resultan inoperantes los efectos jurídicos de la decisión. Sobre el particular, la recurrida se pronunció en los siguientes términos: (…Omissis…) Como puede observarse, la juez de alzada desestimó la falta de cualidad pasiva opuesta por la parte demandada por cuanto a su entender, en los casos en que se presente demanda por retracto legal arrendaticio la cualidad pasiva recae únicamente en cabeza del comprador, toda vez que, éste es el único que resultaría efectivamente afectado en el supuesto de una declaratoria con lugar, pues se le desplazaría del negocio jurídico celebrado. Asimismo, señaló que en este caso el negocio jurídico celebrado (compra venta) no se consideraría nulo, por el contrario, tendría plena validez en cuanto a las condiciones allí establecidas sobre las cuales se subrogará el arrendatario demandante. En tal sentido, concluyó que la sociedad mercantil Inversiones AZM 44, C.A, en su carácter de compradora del bien inmueble objeto de la demanda es la única legitimada pasiva para sostenerla, por lo que en su criterio el a quo erró al declarar inadmisible la demanda. En conclusión, la juez ad quem descartó la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario en el juicio por retracto legal arrendaticio, sobre la base de la no afectación del vendedor en el supuesto de que fuese declarada con lugar la demanda. Ahora bien, establece el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: (…Omissis…) En interpretación de la disposición precedentemente transcrita esta Sala ha dejado sentado que el litisconsorcio se configura cuando diversas personas se encuentran vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados. Así, esta Sala en sentencia de vieja data señaló que en el caso de la sentencias declarativas, “…la necesidad del litisconsorcio necesario es evidente, ya que si se dicta una sentencia declarando un derecho, bien sea positivo o negativo respecto a una persona la cual no ha estado en juicio en que este derecho se declara, tal declaración le afectaría… la figura del litisconsorcio indispensable será necesaria en todos aquellos supuestos en que existan varios sujetos legitimados respecto a una relación sustancial, sea cual sea la clase de acción que se ejercite". (Pierre Tapia, Oscar R: "Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, vol. 10, 1990, pp. 234-237.) Ahora bien, el criterio aplicable al sub iúdice es el establecido en su decisión N° 1.369 de fecha 24 de noviembre de 2004, caso: La Rinconada, C.A., contra Gladys Gubaira de Matos y otros, según el cual en casos como el que se examina es necesaria la conformación del litisconsorcio pasivo necesario integrado tanto por el vendedor como por el comprador del inmueble arrendado, lo cual deberá ser resuelto por el sentenciador siempre que haya sido alegado en la oportunidad de dar contestación de la demanda. Sobre el particular, es necesario advertir que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia N° 1198, de fecha 30 de octubre de 2014, se pronunció declarando “No Ha Lugar” la solicitud de revisión constitucional que realizara el hoy impugnante contra la sentencia de esta Sala N° 382 de fecha 16 junio de 2014, caso: Inversiones Sumar C.A., expediente 2013-000747, dejando asentado lo que de seguidas se transcribe: (…Omissis…) Como puede observarse de la decisión precedentemente transcrita, la Sala Constitucional en esa oportunidad indicó que la decisión de esta Sala N° 382 de fecha 16 junio de 2014 no contradijo sentencia alguna dictada por dicha Sala, ni quebrantó preceptos o principios contenidos en nuestra Constitución. De seguidas, señaló que la sentencia objeto de revisión no se fundamentó en criterios sostenidos por esta Sala posteriores a la admisión de la demanda y que no se desprende de autos tal violación, toda vez que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha considerado en casos como el presente que es necesaria la conformación del litisconsorcio pasivo necesario integrado tanto por el vendedor como por el comprador del inmueble arrendado desde el 24 de noviembre de 2004 (Vid. S.C.C. N° 1369). Por último, indicó que es criterio de la Sala Constitucional que “la falta de aplicación del artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, en la hipótesis de un litisconsorcio pasivo necesario, es de orden público (Vid. sentencia N° Sentencia N° 2458 del 28 de noviembre de 2001), criterios estos evidentemente anteriores a la introducción de la demanda primigenia”. A mayor abundamiento, la mencionada Sala Constitucional en su sentencia N° 2140 de fecha 1° de diciembre de 2006, caso: Amely Dolibeth Vivas Escalante, dictada en el expediente N° 06-1181, señala los aspectos que se deben tomar en cuenta para declarar la necesidad de constituir un litisconsorcio necesario, a saber, que: “se puede presentar, según la relación que se suscite entre la parte sustancial activa o pasiva con el petitorio de la pretensión (verbigracia, una pretensión que verse sobre una enajenación o gravamen), de lo cual se determinará la existencia de un litisconsorcio necesario (activo o pasivo, según el caso) para actuar en juicio… puede afirmarse que en esta materia se configura un litisconsorcio necesario, que de acuerdo con la doctrina es aquel que se presenta cuando existe una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, pues la cualidad, activa o pasiva, no reside plenamente en cada una de ellas…”. En aplicación de la jurisprudencia de esta Sala de Casación Civil y de la Sala Constitucional de este Alto Tribunal al caso concreto, debe dejarse sentado que en virtud de haber sido incoada una demanda por retracto legal arrendaticio que deriva tanto del contrato de arrendamiento que demuestra la cualidad de arrendataria de la demandante y la duración del mismo, como del contrato de compra venta del bien inmueble arrendado, resulta innegable la necesidad de demandar tanto al comprador del inmueble arrendado como al vendedor, puesto que la declaratoria con lugar de la pretensión por retracto legal arrendaticio, hace nacer en los compradores la posibilidad de ejercer acciones legales contra el vendedor, en tanto que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente, quienes, por tanto, se hallan en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa. Así lo ha señalado esta Sala de Casación Civil, entre otras, en sentencia N° 776 del 15 de diciembre de 2009, caso: Hilma Rodríguez García contra Iván Valdéz Martínez y otra, en la que se estableció: (…Omissis…) En igual sentido se pronunció esta Sala en sentencia N° 367 del 10 de agosto de 2010, caso: Jorge Massaad Mauwad contra Gerardo Antonio Mazzeo Tuozzo y otros, en la que se dejó sentado: (…Omissis…) Dicho criterio ha sido reiterado por la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, para la cual “…la doctrina ha sido pacífica en cuanto a la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario cuando lo que se persigue es el retracto legal arrendaticio” (Vid. Sentencia N° 392 del 14 de marzo de 2008, caso: Joao Miguel Sousa De Gouveia). De modo que en materia de retracto legal arrendaticio, el criterio tanto de esta Sala de Casación Civil como de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia ha sido a favor de la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario conformado tanto por el vendedor (propietario) como por el comprador del inmueble arrendado, por lo que al haber juzgado la recurrida que en el presente caso no era necesario que se demandara a la vendedora (propietaria), ciertamente incurrió en falta de aplicación del artículo 146, literal “a” del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. Se deja expresamente establecido que no puede esta Sala conformar la relación jurídico procesal de manera oficiosa al no ser aplicable al presente caso el criterio sobre la integración de oficio del litisconsorcio por parte del juez, sentado por esta Sala en sentencia N° 778 del 12 de diciembre de 2012, expediente N° 11-680, caso: Luis Miguel Nunes Méndez contra Carmen Olinda Arbeláez de Martínez, dado que la demanda fue propuesta el 20 de septiembre de 2005 (pieza N° 1, f. 42), es decir, con anterioridad a la publicación de dicho fallo. …” De lo anterior se extrae que esta clase de demandas deben ser propuestas por el arrendatario en contra del arrendador y del tercero ajeno a la relación contractual que adquiere el inmueble mediante la venta objetada. Determinado lo anterior, resulta conveniente establecer que en materia de falta de cualidad, y la vigencia del pronunciamiento de oficio o de la necesidad de alegación, se debe tomar en cuenta el momento en que sucedieron los hechos, ya que es a partir del mes de Junio del 2011, a partir de la fecha en que la Sala de Casación Civil emitió el fallo RC-258, del 20 de junio de 2011, caso: Yván Mujica González contra Centro Agrario Montañas Verdes, resulta permisible que la falta de cualidad debe ser advertida de oficio por el Juez, aún cuando no haya sido alegada por las partes. Determinado lo anterior, en este asunto corresponde puntualizar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia N° RC.000258 dictada en fecha 20.06.2011 en el expediente N° 10-400 caso Yvan Mujica González contra Empresa Campesina Centro Agrario Montaña Verde haciendo eco del principio de la conducción judicial abandonó el criterio que imperaba que negaba la posibilidad de que el Juzgador declarara de oficio la defensa de fondo relacionada con la falta de cualidad, sea ésta pasiva o activa, y estableció lo contrario, esto es, que la misma si puede ser declarada de oficio por cuanto la misma debe ser enfocada como un presupuesto procesal que puede y debe ser controlado para garantizar la válida instauración del proceso, en franca aplicación del principio del referido principio, a saber: “…Por otra parte, cabe señalar que la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar. Hernando Devis Echandía, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág. 489, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa: “Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.” Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala el autor antes citado: “Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Vid. Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis.Bogotá. 1961. pág. 539) De igual modo, el insigne Maestro Luís Loreto, nos indica en su conocida obra “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad” que: “…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad… Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas…”. La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp: “…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (Vid. Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193). De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros). Tales criterios vinculantes de la Sala Constitucional fueron acogidos por esta Sala de Casación Civil en sentencia N° 462 del 13 de agosto de 2009, expediente N° 09-0069, caso: Bernard Poey Quintaa c/ Inversiones Plaza América, C.A., ratificada en sentencia N° 638 del 16 de diciembre de 2010, expediente N° 10-203, caso: Inversora H9, C.A. c/ Productos Saroni, C.A., ambas con ponencia de quien suscribe, que aquí se reiteran. Ahora bien, como quiera lo sostenido en dichas decisiones discrepa de lo decidido por esta misma Sala en otras oportunidades, conforme a lo establecido en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil juzga necesario garantizar la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales, por lo que en su condición de máximo y último intérprete de la Constitución encargado de velar por su uniforme interpretación y aplicación, tomando en consideración que de acuerdo con lo establecido en dicho precepto, las interpretaciones que establezca la Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de las normas y principios constitucionales son vinculantes para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás tribunales de la República, abandona expresamente el criterio jurisprudencial según el cual, la falta de cualidad no puede ser declarada de oficio por el juez, sentado entre otras, en sentencia N° 207 del 16 de mayo de 2003, expediente N° 01-604, caso: Nelson José Mújica Alvarado y otros c/ José Laureano Mújica Cadevilla y otra; sentencia N° 15 del 25 de enero de 2008, expediente N° 05-831, caso: Arrendadora Sofitasa C.A, Arrendamiento Financiero c/ Mario Cremi Baldini y otro; sentencia N° 570 del 22 de octubre de 2009, expediente N° 09-139, caso: Jesús Alberto Vásquez Mancera y otros contra Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., así como cualquier otra decisión que contenga el aludido criterio que aquí se abandona. Pues bien, en el presente caso, observa esta Sala que ninguno de los jueces de instancia verificaron el cumplimiento de los aludidos presupuestos procesales, en primer lugar, porque no se percataron que el demandante acumuló la pretensión de cobro de honorarios profesionales por una actuación de naturaleza judicial con la pretensión de cobro de honorarios profesionales derivados de actuaciones de naturaleza extrajudicial incurriendo en inepta acumulación de pretensiones, lo cual constituye causal de inadmisibilidad de la demanda por tratarse de pretensiones que deben ser ventiladas mediante procedimientos distintos (Vid. sentencia N° 407 del 21 de julio de 2009, expediente N° 08-629, caso: Tulio Colmenares Rodríguez y otros c/ Fabian Ernesto Burbano Pullas y otras), y en segundo término, porque no se percataron que el sujeto pasivo de la pretensión es una persona jurídica distinta de las personas naturales beneficiarias de la mayoría de las actuaciones en las que se sustenta la pretensión de cobro de honorarios, sin que conste en autos –además que tampoco fue alegado por el demandante- que haya sido dicha persona jurídica la que contrató sus servicios profesionales para la realización de tales actuaciones a favor de las aludidas personas naturales, es decir, no evidenciaron la falta de cualidad de la parte demandada para sostener el juicio….” También estableció la misma Sala con la ponencia de su vicepresidenta Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, en sentencia N° RC.000778 emitida en fecha 12.12.2012 en el expediente N° AA20-C-2011-000680 caso LUIS MIGUEL NUNES MÉNDEZ contra CARMEN OLINDA ALVELAEZ DE MARTÍNEZ, que en los casos en que el Juez advierta que no todos los integrantes del litisconsorcio necesario en la causa han intervenido o han sido llamados al juicio, en aras de resguardar los principios antes enunciados, en ejercicio de su función correctiva y saneadora del proceso deberá integrarlo de oficio a la relación jurídico procesal, bien sea al momento de admitir la demanda, o en su defecto, en cualquier estado y grado de la causa por lo cual quedará facultado para tomar decisiones de reposición con el fin de ordenar y procurar el equilibrio de las partes en el proceso. También señaló la Sala que en aras de evitar reposiciones inútiles, en cumplimiento del mandato constitucional contenido en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en caso de que dicha integración no se verifique en el auto de admisión, sino en otro simplemente llamarlo para que comparezca y ejercite sus defensas, quedando abierta la posibilidad de decretar dicha reposición solo en el caso de que el tercero expresamente así lo solicite, a saber: “…Así se observa que, el juez superior al conocer de la presente causa, declaró la falta de cualidad pasiva, por haber sido propuesta la reivindicación, en virtud del derecho de propiedad derivado del contrato de venta con pacto de retracto celebrado con los ciudadanos Carmen Olinda Alveláez de Martínez y su cónyuge Marcelino Martínez Betancourt, obviando demandar a este último, en razón de lo cual declaró inadmisible la demanda. Al respecto de tal pronunciamiento, esta Sala estima importante añadir algunos antecedentes de la institución del litisconsorcio necesario en nuestra legislación, para luego determinar cómo debe ser tratado por el juez en términos formales. Precisamente, la actividad integradora del litis-consorcio necesario en nuestro ordenamiento, tiene un antecedente en la legislación italiana, en cuyo Código de Procedimiento Civil, sancionado el año 1940, se estableció lo siguiente: “Artículo 102.- Litisconsorcio necesario. Si la decisión no puede pronunciarse sino frente a varias partes, estas deben actuar o ser demandadas en el mismo proceso. Si éste último es propuesto solamente por alguna o contra alguna de ellas, el juez ordena la integración del contradictorio en un término perentorio por él establecido.” (Negrillas y subrayado de la Sala). Al referirse a la facultad de proceder del juez dispuesto en esta norma, el profesor Arístides Rengel Romberg señala que se trata de una “…solución que nos parece más ventajosa, porque el rechazo de la demanda por falta de legitimación pasiva, pudiéndose integrar a tiempo el contradictorio, es contrario al principio de economía procesal y de celeridad…”. (Ob. cit. Tomo II, página 43). Del mismo modo, es de observar, que el Proyecto de Código Tipo de Procedimiento Civil para América Latina, recoge la disposición siguiente: “Artículo 57. – En el caso del litisconsorcio necesario activo, si no hubieren comparecido todos los interesados, el tribunal no dará curso a la demanda hasta tanto no se cumpla ese requisito. La misma facultad tendrá tratándose del litisconsorcio necesario pasivo, mientras la parte actora no proporcione los datos necesarios para que todos los litisconsortes puedan ser emplazados en forma legal. Cuando el defecto se denuncie o se advierta por el Tribunal fuera de esta oportunidad, se procederá de la misma manera.”. (Negrillas de esta Sala). Por su parte, la Ley Orgánica Procesal del Trabajo, dispone al respecto, lo siguiente: “…Artículo 51. En el caso de litisconsorcio necesario activo, si no hubieren comparecido todos los interesados, el Tribunal no dará curso a la demanda hasta tanto se cumpla ese requisito. La misma facultad tendrá tratándose del litisconsorcio necesario pasivo, mientras la parte actora no proporcione los datos necesarios para que todos los litisconsortes puedan ser emplazados en forma legal...”. De acuerdo a los anteriores precedentes, así como de los criterios jurisprudenciales antes referidos, puede concluirse que la falta de cualidad en los casos de litis-consorcio, el tribunal está llamado a practicar en cada caso concreto, un detenido análisis de los términos subjetivos de la litis, de conformidad con lo planteado inicialmente en la demanda, para definir bajo su propio criterio jurídico, quiénes son las personas que deben integrar el litis-consorcio necesario, en el cual, como sugiere el maestro Loreto, deberá hacer un juicio de identidad lógica entre la persona que intenta o contra quien se intenta la acción, y aquella persona a quien por mera hipótesis o en sentido abstracto la Ley atribuye la facultad de estar en juicio, ya como actor o ya como demandado, para formular una pretensión mediante demanda, todo esto con el fin de garantizar una sentencia plenamente eficaz. (Loreto Luís. Ensayos Jurídicos. Editorial Jurídica Venezolana. 1987. Página 195). Ergo, la legitimación debe ser entendida unívocamente como un juicio puramente lógico de relación, limitadamente dirigido a establecer quiénes son las personas que deben estar en juicio como integrantes de la relación procesal, y, por consiguiente, ese juicio debe aparecer y ser establecido por el juez, pues si hay un titular o titulares efectivos o verdaderos de los derechos en juicio, esos son los que debe determinar el juzgador con tal carácter para la relación procesal, y de ello no puede prescindir el juzgador. De tal manera que, una vez determinado tal extremo y verificado por el juez, en cualquier estado de la causa, que existe un defecto en la integración del litis-consorcio necesario, el juez está en la obligación de ordenar de oficio su integración. Por lo tanto, el juez respectivo al advertir un litisconsorcio pasivo necesario en la causa debe estar atento a resguardar en primer orden los principios: pro actione, de economía procesal, seguridad jurídica, así como en definitiva del derecho a la tutela judicial efectiva, pues el sentenciador en ejercicio de su función correctiva y saneadora del proceso tiene la facultad de integrar de oficio la relación jurídico procesal. En efecto, los principios constitucionales lo autorizan para corregir en cualquier estado y grado de la causa una indebida constitución del proceso, en caso de que ese control no se hubiese realizado a priori en el auto de admisión de la demanda, por consiguiente queda facultado para tomar decisiones de reposición con el fin de ordenar y procurar el equilibrio de las partes en el proceso. Ahora bien, en relación con la aplicación temporal del criterio anteriormente desarrollado, esta Sala establece que el mismo comenzará a regir para aquellas causas que sean admitidas luego de la publicación del presente fallo. Así se establece, todo ello en virtud de la expectativa plausible desarrollado por la Sala Constitucional. Asimismo, deja establecido la Sala que de ser incumplido el llamado al tercero en el auto de admisión, ello no dará lugar a la reposición autómata durante la tramitación en el juicio, pues lo procedente será llamar al tercero, y solo si este solicitase la reposición es que la misma seria acordada, todo ello en aras de evitar reposiciones inútiles, en cumplimiento del mandato constitucional contenido en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. ….” Precisado lo anterior en donde quedó claramente establecido que bajo el criterio imperante de la Sala de Casación Civil el Juez esta en la obligación de declarar inadmisible la demanda cuando se cerciore que existe falta de cualidad y que adicionalmente, en los casos de que la falta de cualidad emane de la existencia de un litisconsorcio necesario, éste debe en lugar de desechar la demanda declarándola inadmisible, ordenar la integración de dicho litisconsorcio esto con el fin, de que todas las personas involucradas en el proceso ejerzan y hagan valer sus derechos. Lo anteriormente establecido revela que el Juez como rector del proceso, está en la obligación de garantizar a las partes los derechos constitucionales a la defensa y a la igualdad entre las partes durante el curso del proceso, lo cual se logra permitiéndole que estos hagan uso de todos y cada uno de los medios de defensa de prueba que a su juicio sean necesarios para demostrar sus alegatos o defensas y asimismo, se le impone al Juez la obligación de decidir tomando en cuenta o valorando todas aquellas probanzas que las partes hayan invocado en la etapa correspondiente, bajo pena de dictar una decisión violatoria de los derechos fundamentales consagrados en la carga magna. A tono con este fallo consta que la parte actora en fecha 28.04.2014 solicitó que fuera llamado al proceso en calidad de tercero interesado para que conformara el litisconsorcio pasivo necesario existente en este caso al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR, en su condición de comprador del inmueble objeto de este juicio, y ratificado dicho pedimento mediante diligencias de fecha 27.10.2014 y 23.09.2016, y que el tribunal, estando en etapa de sentencia accedió al planteamiento efectuado, ya que mediante auto del 26.09.2016 ordenó la citación del ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR basado en el fallo arriba copiado el cual permisa no solo que se declare de oficio, en cualquier estado y grado del proceso, la falta de cualidad y se disponga llamar al proceso a las personas que deben intervenir en el mismo, sino que adicionalmente establece que no es necesario ordenar la reposición de la causa al estado de admisión, a menos que el tercero llamado al juicio expresamente lo solicite, lo cual en este asunto se cumplió a cabalidad por cuanto el comprador, ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR quien como se ha mencionado no fue demandado en este juicio, fue llamado al proceso a solicitud de la parte actora, y éste, en lugar de solicitar la reposición de la causa al estado de admisión, ejerció sus defensas alegando hechos a su favor a fin de que se desestime la demanda. Basado en lo dicho y en vista de que se llamó al tercero, ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR a solicitud de la parte actora y que éste compareció y no solicitó la reposición al estado de admisión, sino que mas bien argumentó que su llamado a la causa en modo alguno subsana la falta de cualidad alegada en la contestación de la demanda, se pasa a resolver sobre el fondo de la presente controversia en los términos que a continuación se especifican, a saber: PROCEDENCIA DE LA ACCION.- El retracto legal se encuentra contemplado en el artículo 1.546 del Código Civil y asimismo en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que era la norma vigente para la fecha en que se propuso la presente demanda, y en ese sentido se debe señalar que de acuerdo a la ley especial inquilinaria, concretamente al contenido del artículo 42 el cual establece que: ”La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga mas de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”, se requiere el cumplimiento de requisitos para que dicha acción se pueda ejercer, de lo copiado es evidente que en primer lugar se requiere que el accionante lo sea el arrendatario del inmueble; en segundo lugar que ese arrendatario se encuentre solvente en el pago de sus obligaciones inquilinarias, especialmente en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a ese periodo, y en tercer lugar, que la acción se ejercite dentro del lapso temporal previsto en la norma, que es de cuarenta (40) días calendario desde el momento en que se protocoliza la venta del bien. Vale decir, que conforme al criterio de la Sala de Casación Civil este derecho no aplica a los casos en que el arrendatario ostente la posesión de una parte del bien arrendado, puesto que la intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido. Al respecto, la Sala, en fallo del 18 de octubre de 1999 (Comercial Robert`s C.A. c/ Said Nicolás Rahal El Khouri), estableció que para la fecha de promulgación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (27 de septiembre de 1947), no existía en Venezuela el actual régimen de propiedad horizontal, por lo cual resultaba legalmente imposible la venta de, por ejemplo, apartamentos, que si bien fuesen individualizables, formasen parte de un edificio. Promulgada la Ley de Propiedad Horizontal, tal posibilidad se dio, y para integrar correctamente la disposición al ordenamiento jurídico vigente, hay que considerar que la norma no es aplicable si previamente no se registró un documento de condominio que permitiese la venta individual del apartamento, oficina, o la porción de un edificio asimilable a las enumeradas en el referido parágrafo. Lo anteriormente señalado se encuentra plasmado no solo en el artículo 1.546 del Código Civil, sino también en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente (21 de octubre de 1999), que en su artículo 49 establece “...el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado...”. En fecha más reciente y en un caso resuelto por el Juzgado Superior Accidental de este Estado la Sala en sentencia N° RC.000240 dictada en fecha 13.04.2016 en el expediente N° 15-578, con la ponencia del magistrado presidente Dr. GUILLERMO BLANCO señaló lo siguiente: “…El llamado “derecho de preferencia ofertiva”, previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es el derecho que tiene el arrendatario para que le ofrezca en venta el inmueble que ocupa como tal, en primer lugar y con preferencia a cualquiera otra persona. La norma señala expresamente como condiciones de este derecho, que el inquilino tenga más de 2 años como arrendatario, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que satisfaga las aspiraciones del propietario. Para validar esa opción y adquirir la propiedad, aún debe el arrendatario manifestar su aceptación de la oferta, es decir, aceptar pagar el precio en que le ha sido ofrecido en venta el inmueble y satisfacer las condiciones del propietario. La preferencia ofertiva prepara el camino para el derecho de adquisición del inmueble, te notifiquen o no de la oferta, abre la puerta, pone la opción a disposición del inquilino, pero es éste, con su aceptación, el que determina si se hace o no propietario del inmueble. Podría decirse con propiedad que el derecho de preferencia engloba el derecho de comprar el inmueble, de adquirir la propiedad, puesto que este es el fin último, valioso y útil de la preferencia. De tal manera que no es como dice la recurrida “que el retracto legal engloba la preferencia ofertiva”. El retracto legal es sólo un mecanismo previsto en la ley para hacer valer el derecho de propiedad del inmueble que se forma en cabeza del arrendatario cuando acepta la oferta de venta que le hace el propietario, o cuando el propietario no hace la oferta preferencial o habiéndola hecho, vende al tercero en condiciones más favorables. El retracto legal es la denominación que se le ha dado al medio o al procedimiento mediante el cual el inquilino que se le ha dado al medio o procedimiento mediante el cual el inquilino substituye al tercero comprador del inmueble, asimilándolo al derecho que nuestro ordenamiento jurídico sustantivo civil da a los comuneros para substituir al extraño que entre en la comunidad, en los casos de venta o dación en pago (Art. 1.546 C.C.): retracto legal, en contraposición al retracto convencional, los cuales se diferencian por su fuente. El uso de la denominación “retracto legal” para identificar la acción que debe tomar el inquilino...”. Para decidir, la Sala observa: Expresa el recurrente, sin ninguna fundamentación, que yerra el sentenciador de alzada al expresar “que el retracto legal engloba la preferencia ofertiva”, por cuanto en su opinión de conformidad con lo previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, poseía como arrendatario el derecho que se le ofreciera, en primer lugar y con preferencia a cualquiera otra persona, en venta el inmueble que ocupaba como tal. Ahora bien, no obstante la falta de técnica casacionista en la denuncia bajo análisis, en aras de salvaguardar el derecho a una tutela judicial efectiva, la Sala observa que en el sub iudice, según consta de la transcripción de la recurrida realizada para resolver la denuncia precedente, cuya reproducción se hace valer nuevamente a los fines de evitar repeticiones inútiles y desgaste innecesario de la jurisdicción, el ad quem determinó la improcedencia del retracto legal que le fue planteado, en virtud de que el inmueble del cual forma parte el local arrendado fue enajenado en forma global, en atención a lo previsto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para entonces. Ahora bien, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, delatado como falsamente aplicado, establece la improcedencia del retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, tal y como fuera analizado en la denuncia que precede. Por su parte, el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalado como erróneamente aplicado, preceptúa que la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, con lo cual se indica que la prelación o preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a ningún otro, aun cuando aquél forme parte de éste. En el presente caso, el juez de la recurrida declaró la inadmisibilidad de la demanda luego de que determinó: “que el retracto legal, no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste”, aplicando la norma jurídica destinada a regir el hecho, de que en este caso, el bien inmueble de cual forma parte el ocupado por el arrendatario fue enajenado de manera global, supuesto en el cual la arrendadora no estaba obligada a hacerle tal ofrecimiento aun cuando el inmueble arrendado forme parte de esa globalidad, en tanto la prelación o preferencia solo está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter, y, no a la totalidad del mismo. En caso similar al sub iudice sobre la procedencia del derecho de preferencia ofertiva al arrendatario en los casos de venta global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda o local del inmueble arrendado, esta Sala en sentencia Nº 62 de fecha 8 de febrero de 2012, expediente Nº 2011-000470, caso: DISCALTEX, C.A., contra las empresas CENTRO OCCIDENTAL DE INVERSIONES SOCIEDAD ANÓNIMA (CODISA) y COPORACIÓN INMOBILIARIA CENTRO OCCIDENTAL, S.A., (CICOSA), indicó: “…En modo alguno puede considerarse violatorio de los derechos de los inquilinos, cuyo quebrantamiento alega el recurrente, pues se trata de una excepción legalmente prevista a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que él tiene de subrogarse en el lugar de quien adquiere el predicho bien inmueble, la cual opera cuando existe una enajenación total de ese inmueble con respecto al que el bien dado en arrendamiento constituya una fracción, tal como se plantea en el caso particular. En el texto legal vigente para el momento en la cual se presentó la demanda que rige la materia de arrendamientos inmobiliarios, no existe ninguna disposición que derogue –como pretende el recurrente- la excepción bajo análisis contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no es posible darle cabida a su alegato, en cuanto a que el ofrecimiento de venta de la totalidad de los dos inmuebles que le fue hecho por las arrendadoras-propietarias mucho antes de concretar la venta de los mismos con la ciudadana Susana Wu Wu (supra identificada), constituya el otorgamiento del derecho de preferencia ofertiva, pues precisamente la ley por vía de excepción suprime ese derecho de preferencia al arrendatario en el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso sometido a consideración de la Sala, por lo que en el caso particular no resultaba aplicable el artículo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, denunciado por falta de aplicación por el formalizante. Así queda establecido. En aplicación de los criterios jurisprudenciales supra transcritos, resulta determinante para considerar la procedencia o no del derecho de preferencia ofertiva del arrendatario, en casos como el que hoy se plantea, tener en cuenta que el inmueble corresponda al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo arrendado no sea la totalidad del inmueble sino una fracción del mismo…”. (Resaltado de la sentencia).. …” Basado en lo anterior, para resolver este asunto se estima necesario puntualizar que al actor como arrendatario se le ofreció el inmueble en venta, mediante notificación judicial en fecha 22.06.2012 y que éste dentro del lapso legal, esto es en el término de quince (15) días calendario contados a partir de la fecha del ofrecimiento, no cumplió con su carga de manifestar su aceptación, sino que lo hizo después, en fecha posterior, cuando habían transcurrido veintiún (21) días, manifestando no su deseo de aceptar la oferta hecha sino mas bien imponiendo sus propias condiciones, ya que expresó que no poseía la totalidad de los recursos para cubrir la totalidad de la suma ofertada por cuanto inicialmente la arrendadora se lo ofertó por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), cuya cantidad es la que puede satisfacer, lo cual equivale a una negativa tacita no solo por la demora sino por el condicionamiento que impuso al pretender influir en el precio de venta de la negociación, basándose para ello en un avalúo efectuado por el Ingeniero ANTONIO MARQUINA en cuyo informe se indicó que el valor del bien constituido por el local N° 2 del Centro Comercial C.C.C.P. asciende a la suma de trescientos treinta y nueve mil doscientos veintiséis bolívares con cincuenta y cinco céntimos (Bs. 339.226,55) y no a la cantidad de un millón de bolívares con cero céntimos (Bs. 1.000.000,00). Por otra parte se advierte, que según el contrato de venta mediante el cual la ciudadana DAISY DEL VALLE NARVAEZ VALDIVIESO, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil C.C.C.P. C.A., le vendió al ciudadano KHALIL ISMAEL ABDUL HADI MANSOUR el local N° 2 del Centro Comercial C.C.C.P. junto con otros dos locales comerciales del mismo centro comercial y donde consta que el pago se pactó en la cantidad de cuatro millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 4.000.000,00) que serían cancelados de la siguiente forma: Un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) que fueron cancelados al momento de la firma del contrato de venta mediante cheque N° 33002071 contra la cuenta corriente N° 0102-0458-54-0000028477 del Banco de Venezuela y el saldo o sea la suma de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00) los pagaría en un plazo de nueve (9) trimestres fijos, mediante la emisión de nueve (9) letras de cambio trimestrales, y consecutivas, cuyo monto corresponde a capital e intereses al uno por ciento (1%) mensual, y se distinguen así: 1/9 por Bs. 280.555,00, 2/9 por Bs. 280.555,00, 3/9 por Bs. 280.555,00, 4/9 por Bs. 280.555,00, 5/9 por Bs. 280.555,00, 6/9 por Bs. 280.555,00, 7/9 por Bs. 280.555,00, 8/9 por Bs. 280.555,00, y 9/9 por Bs. 280.555,00; sin embargo esa forma de pago tampoco le imparte carácter de ilegalidad a la venta objetada por el actor, por cuanto no solo dio su respuesta de manera tardía sino que adicionalmente en los términos en que formuló su respuesta, tal y como consta de la solicitud de notificación judicial presentada en fecha 06.07.2012 por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial y llevada a cabo el 13.07.2012 (f. 37 al 79 de la primera pieza del presente expediente) el demandado pretendió disminuir el precio de venta que se le ofreció en fecha 22.06.2012 a la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) lo cual a juicio de quien decide en segunda instancia equivale a una negativa “tacita” a la oferta de venta que fue realizada a su favor. Y así se decide. De tal manera, que se estima que además de que el actor no cumplió con dar respuesta oportuna a la notificación que se le hizo para ofrecerle en venta el bien arrendado, se concluye que la presente demanda se debe desestimar tal y como lo estableció el juzgado de la causa en el fallo sometido a la presente revisión. Y así se decide. Bajo tales consideraciones, se confirma la sentencia dictada en fecha 28.11.2016 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial. Y así se decide. VII.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado ISRAEL ESCOBAR, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano ALVARO ROMERO, en contra de la sentencia dictada en fecha 28.11.2016 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial. SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 28.11.2016 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial. TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte apelante. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente en su oportunidad. Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los quince (15) días del mes de febrero del año dos mil diecisiete (2.017). AÑOS 206º y 157º. LA JUEZA TEMPORAL, Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS. LA SECRETARIA, Abg. CECILIA FAGUNDEZ. EXP: N° 09032/17 JSDC/CF/mill En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste, LA SECRETARIA, Abg. CECILIA FAGUNDEZ.