TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: No. 13.273
DEMANDANTE: GEOVANINA FABIOLA SICILIANO LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 19.549.806, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: MARTHA MARÍA ESPINOZA FLORIAN, RICARDO BLANCHARD RODRÍGUEZ y YULIBETH ATENCIO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 73.915, 60.731 y 132.808, respectivamente.
DEMANDADO: BASEL AJRAM CHARANEK, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 17.296.045, domicilio en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: NELSON PARRA, LIGCAR FUENMAYOR y ALBA SANTELIZ inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 46.429, 79.885 y 46.460, respectivamente.
MOTIVO: Desalojo.
SENTENCIA: Definitiva.
FECHA DE ENTRADA: 23 de octubre de 2017.

Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio NELSON PARRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 46.429, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano BASEL AJRAM CHARANEK, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 17.296.045, domicilio en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra sentencia de fecha 02 de mayo de 2017, dictada por el TRIBUNAL DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio de DESALOJO incoado por la ciudadana GEOVANINA FABIOLA SICILIANO LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 19.549.806, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra el recurrente, ut supra identificado; decisión ésta mediante la cual el Tribunal a-quo declaró con lugar la demanda de desalojo, en consecuencia, ordenó a la parte demandada cancelar la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 48.000,00) por concepto de pago de los cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de julio de año 2015 hasta el mes de febrero del año 2016.

Igualmente, ordenó la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por un apartamento ubicado en la avenida 2 (El Milagro) con avenida 3C, edificio Residencias Virginia, piso 7, apartamento N° 7A, en Jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia: libre de personas y bienes muebles, totalmente solvente en el pago de los servicios públicos habiendo cumplido con todas las obligaciones que le corresponden conforme el contrato de arrendamiento y la Ley. Por último, condenó en costas a la parte demandada, ciudadano BASEL AJRAM CHARANEK.

Apelada dicha decisión y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en virtud de lo establecido en la Resolución N° 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 39.152, en fecha 2 de abril de 2009, y en decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, expediente N° AA20-C-C-2009-000673, lo cual se encuentra en concordancia con lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 02 de mayo de 2017, mediante la cual el Tribunal a-quo declaró con lugar la demanda de desalojo, en consecuencia, ordenó a la parte demandada cancelar la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 48.000,00) por concepto de pago de los cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de julio de año 2015 hasta el mes de febrero del año 2016.

Del mismo modo, ordenó la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por un apartamento ubicado en la avenida 2 (El Milagro) con avenida 3C, edificio Residencias Virginia, piso 7, apartamento N° 7A, en Jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia: libre de personas y bienes muebles, totalmente solvente en el pago de los servicios públicos habiendo cumplido con todas las obligaciones que le corresponden conforme el contrato de arrendamiento y la Ley; y por último, condenó en costas a la parte demandada, ciudadano BASEL AJRAM CHARANEK. De esta manera, el Tribunal a-quo fundamentó su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“De manera que habiendo la parte demandada limitado su defensa a negar, rechazar y contradecir haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento, no constando en actas que se encuentra solvente en la obligación que se le reclama, y aunado a esto durante el lapso probatorio la demandada no trajo a las actas probanza alguna para destruir lo alegado y probado por la parte actora referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, es por lo que al respecto esta Juzgadora en aplicación de la sentencia N° 1115 emanada de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02- 0628, en la cual quedó establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado y no constando en actas que se encuentra solvente en la obligación que se le reclama, por cuanto durante el lapso probatorio la demandada no trajo a las actas probanza alguna para destruir lo alegado y probado por la parte actora referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, es lo que hace procedente el numeral 1 del artículo 91 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se Decide.-
Al respecto de la segunda causal, existiendo una relación arrendaticia procede este Juzgado a analizar el pedimento realizado por la parte actora y al efecto se aprecia que la parte demandante fundamente su pretensión en la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, analizadas y valoradas las pruebas de las partes, y con vista a los alegatos efectuados en el presente proceso, se deja sentado que en el caso concreto de autos, es evidente que se encuentran en pugna sendos derechos de rango constitucional, por una parte el derecho a la propiedad que tiene la parte demandante sobre el inmueble objeto de la demanda, que a su vez involucra el uso, goce y disfrute, y por otra parte el derecho a la vivienda que tiene la parte demandada sobre el mismo, derivada de una relación jurídica arrendaticia individualizada conforme a los diversos contratos suscritos por las partes.
Ahora bien en esa perspectiva, sobre la base de lo antes expresado, y con apoyo al marco constitucional referido, colige el Tribunal que, en el caso concreto de autos, es el Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia venezolano, a quien corresponde desarrollar las políticas necesarias para hacer gozar al BASEL AJRAM CHARANEK, del derecho social a una vivienda digna, por ser un derecho de prestación que por tener un marcado carácter asistencial, se relaciona con las funciones del Estado, esto es, un “Estado de prestaciones y de redistribución con fines de asistencia social obligatoria; así se establece.
Cabe considerar, por otra parte, que la parte actora solicita el desalojo del inmueble objeto de la litis, con fundamento en el artículo 91 numeral 1 y 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
La citada norma sustantiva establece que solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente, entre otras razones, en la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.
La inteligencia de dicha disposición legal evidencia, que los requisitos concurrentes que deben darse para la procedencia del desalojo por necesidad, son: a) la existencia de un contrato de arrendamiento; b) que el inmueble arrendado sea propiedad del actor: y, c) que este o sus parientes consanguíneos se encuentren en necesidad de ocuparlo.
En lo que respecta al alcance de! concepto de necesidad, como causal de desalojo estatuida en el artículo 91 ordinal 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cabe destacarse que resulta amplio y subjetivo; así, la actividad probatoria puede quedar satisfecha a través de presunciones o indicios, los cuales pueden extraerse de los medios o elementos que el demandante lleve a los autos para así fundamentarla.
Debe señalarse, que la necesidad es un componente básico del ser humano que afecta su comportamiento, porque siente la falta de algo para poder sobrevivir o sencillamente para estar mejor. En otras palabras, es aquella sensación de carencia, propia de los seres humanos y que se encuentra estrechamente unida a un deseo de satisfacción de la misma.
Ahora bien este juzgado conforme a la disposición legal antes indicada le corresponde verificar la concurrencia de los requisitos que deben darse para la procedencia del desalojo por necesidad, son: a) la existencia de un contrato de arrendamiento; b) que el inmueble arrendado sea propiedad del actor; y, c) que este o parientes consanguíneos se encuentren en necesidad de ocuparlo.-
Respecto del primer requisito se desprende de las actas que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento privado, de lo cual se demuestra la existencia de la relación arrendaticia. Así se establece.-; en lo que respecta al segundo extremo se aprecia de las actas que la parte actora consignó documento mediante el cual se acredita la propiedad del inmueble, debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha cinco (5) de Junio de año 1.987, registrado bajo el N° 42, Protocolo 1º, Tomo 18°, documento que se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano, de allí ¡a propiedad de la actora del inmueble. Así se Decide.-; y en lo que respecta al tercer extremo se desprende de las actas procesales, que la parte demandante
Consigna y promueve constancia de residencia que evidencia que el actor vive con su hermana, al respecto indica este Juzgado que la actividad probatoria puede quedar satisfecha a través de presunciones o indicios, los cuales pueden extraerse de los medios o elementos que el demandante lleve a los autos para así fundamentarla. Debe señalarse que la necesidad es un componente básico del ser humano que afecta su comportamiento, porque siente la falta de algo para poder sobrevivir o sencillamente para estar mejor. En otras palabras, es aquella sensación de carencia, propia de los seres humanos y que se encuentra estrechamente unida a un deseo de satisfacción de la misma. En el caso sub iudice, a juicio del Tribunal, la parte demandante aportó un cúmulo de pruebas que producen en el ánimo de quien aquí decide, el convencimiento pleno de ese estado de necesidad, que según afirma el demandante tiene de ocupar el inmueble del cual es propietario, actualmente en posesión del ciudadano BASEL AJRAM CHARANEK, lo que hace procedente el numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se Decide.-, , al respecto indica este Juzgado que la actividad probatoria puede quedar satisfecha a través de presunciones o indicios, los cuales pueden extraerse de los medios o elementos que el demandante lleve a los autos para así fundamentarla. Debe señalarse, que la necesidad estrechamente unida a un deseo de satisfacción de la misma. En el caso sub iudice, a juicio del Tribunal, la parte demandante aportó un cúmulo de pruebas que producen en el ánimo de quien aquí decide, el convencimiento pleno de ese estado de necesidad, que según afirma el demandante tiene a ocupar el inmueble del cual es propietario, actualmente en posesión del ciudadano BASEL AJRAM CHARANEK, lo que hace procedente el numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se Decide.-
Observa este Juzgado que en el caso sub iudice, a juicio de este Juzgado parte demandante aportó un cúmulo de pruebas que producen en el ánimo de quien aquí decide, el convencimiento pleno de ese estado de necesidad, que según afirma tiene de ocupar el inmueble del cual es propietaria, actualmente en posesión de la ciudadana BASEL AJRAM CHARANEK, en calidad de arrendatario. Por lo tanto, demostrado hechos concretos que patentizan la necesidad de la ciudadana GEOVANINA FABIOLA SICILIANO LOPEZ, el reconocimiento de dicha situación por parte de la demandada por ante el ente administrativo, de allí su interés jurídico actual en recuperar la posesión real, material y efectiva del inmueble objeto de la demanda, la pretensión que hace valer resulta procedente en Derecho, pues de acuerdo a lo previsto en el artículo 254 del Código de
Procedimiento Civil, los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de d sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición de poseedor. "(...Omissis...)"
A mayor abundamiento, se advierte que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario él empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados, finalmente, es de reseñar que del cúmulo probatorio aportado a los autos demuestran hechos concretos que patentizan por parte del ciudadano BASEL AJRAM CHARANEK y la necesidad de la ciudadana GEOVANINA FABIOLA SICILIANO LÓPEZ, demandante propietario del inmueble objeto de la relacion arrendaticia, de allí de su interés jurídico actual en recuperar la posesión real, material y efectiva del inmueble objeto de la demanda, la pretensión que hace valer resulta procedente en Derecho, pues de acuerdo a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella, por consiguiente, al demostrarse el supuesto de hecho del artículo 91 numerales 1 y 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cumpliendo así con su carga ex artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil, conforme a la máxima romana "incumbit probatio qui, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, debe prosperar la demanda. Así se establece.-
(…Omissis…)

TERCERO
DE LA AUDIENCIA ORAL EN SEGUNDA INSTANCIA

De conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, el día 23 de octubre de 2017, se le dio entrada al presente expediente y se fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente para la celebración de la audiencia oral en esta segunda instancia, contados a partir de que conste en actas la practica de la ultima notificación de las partes; de esta manera, llegada la oportunidad correspondiente, en fecha 05 de diciembre de 2017, se dejó constancia de la comparecencia del apoderado judicial de la parte demandada-recurrente, abogado en ejercicio NELSON PARRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 46.429, y la apoderada judicial de la parte demandante, abogada en ejercicio YULIBETH ATENCIO OCANDO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 132.808.
De esta manera, se le concedió primeramente, el derecho de palabra al abogado en ejercicio NELSON PARRA, quien en virtud de la celeridad procesal, solicitó un lapso de ocho (8) meses para hacer entrega del inmueble, ante esto, la apoderada judicial de la parte actora, manifestó que hubo varios intentos de convenimiento, pero nunca se llegó a un acuerdo y que el tiempo que podía otorgar para la entrega del inmueble era de dos (2) meses, hasta un máximo de seis (6) meses, no obstante, no existió ningún convenio entre las partes.

Igualmente, destaca esta Juzgadora de Alzada que ambas partes reconocieron que en la presente fecha el ciudadano BASEL AJRAM CHARANEK, se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

De esta manera, por motivo de lo anterior, quien suscribe el presente fallo, Dra. GLORIMAR SOTO ROMERO, le concedió el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte demandada-recurrente, quien manifestó no tener ningún otro alegato. Seguidamente, la abogada en ejercicio YULIBETH ATENCIO OCANDO, solicitó se ratifique la sentencia objeto del presente recurso de apelación, al haber concurrido los requisitos para ser declarado el desalojo del inmueble. Por otra parte, deja constancia esta Superioridad que las parte no hicieron uso del derecho a réplica.

CUARTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a decisión de fecha 02 de mayo de 2017, mediante la cual el Tribunal a-quo declaró con lugar la demanda de desalojo, en consecuencia, ordenó a la parte demandada cancelar la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 48.000,00) por concepto de pago de los cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de julio de año 2015 hasta el mes de febrero del año 2016.

Asimismo, ordenó la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por un apartamento ubicado en la avenida 2 (El Milagro) con avenida 3C, edificio Residencias Virginia, piso 7, apartamento N° 7A, en Jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia: libre de personas y bienes muebles, totalmente solvente en el pago de los servicios públicos habiendo cumplido con todas las obligaciones que le corresponden conforme el contrato de arrendamiento y la Ley. Por último, condenó en costas a la parte demandada, ciudadano BASEL AJRAM CHARANEK.

Así pues, en virtud del carácter de definitiva que ostenta la decisión apelada, concluye esta Juzgadora Superior, que la apelación interpuesta por la parte demandada, sobreviene de su interés en que se efectúe una revisión del aludido fallo por el órgano jurisdiccional de la instancia superior, sustentado en los argumentos antes referidos, a los fines de que sea declarada sin lugar la demanda incoada en su contra.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Tribunal de Alzada, se procede a analizar y valorar los medios de pruebas aportados por las partes, a objeto de examinar la procedencia de la demanda interpuesta:

Pruebas de la parte demandante

Junto al libelo de demanda, fueron promovidos los siguientes medios de prueba:

• Original de documento de compraventa, suscrito entre los ciudadanos PAUL BAGBY, SMITH BAGBY y ALBA MARINA DE JESÚS FERRER DE SMITH (vendedores), y la ciudadana GEOVANINA FABIOLA SICILIANO LÓPEZ (compradora), protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo Estado, en fecha 01 de junio de 2012, bajo el No. 2012.1137, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.3881 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012.

Observa esta Juzgadora que el mencionado medio de prueba constituye original de instrumento público, emanado de funcionario público competente, de manera que, hace plena prueba así entre las partes como respecto de terceros del hecho jurídico en él contenido, y aunado a que no fue tachado de falso, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1357, 1359, 1360 y 1380 del Código Civil, se aprecia en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE VALORA.

• Original de contrato de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana GEOVANINA FABIOLA SICILIANO LÓPEZ y el ciudadano BASEL AJRAM CHARAMEK.
• Original de contrato de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana GEOVANINA FABIOLA SICILIANO LÓPEZ y el ciudadano BASEL AJRAM CHARAMEK.

Determina esta Operadora de Justicia que los medios de pruebas bajo estudio constituyen original de documento privado suscrito por las parte intervinientes en el presente proceso, razón por la cual, al no haber sido tachado, desconocido, ni impugnado por la parte interesada, de conformidad con lo previsto en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE APRECIA.

• Copia certificada de expediente administrativo signado con el No. CT-OOO59/03-15, de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Zulia.

Observa esta Juzgadora Superior que el referenciado medio de prueba constituye copia certificada de documento administrativo, por emanar de un ente público administrativo, como lo es, la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Región Zulia, el cual goza de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad y hace plena prueba mientras no sea desvirtuado con otro medio probatorio, en virtud del criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 08 de marzo de 2005, en consecuencia, al no haber enervado sus efectos la parte interesada con otro medio de prueba, tal y como ya se dijo, le merece plena fe a esta Sentenciadora, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). Y ASÍ SE VALORA.

Con el escrito de reforma de demanda la parte actora consignó los siguientes medios de prueba:

• Notificación extra-litem practicada por la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 06 de agosto de 2015.

Determina esta Sentenciadora que el prenombrado instrumento ostenta carácter público, en virtud de haber sido elaborado por un funcionario público competente de conformidad con las solemnidades de Ley, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, por lo tanto, al no haber sido tachado de falso por la parte no promovente, se le otorga pleno valor probatorio y hace fe entre las partes y frente a terceros, de los hechos que declara haber efectuado pues tenía la facultad para ello, según lo previsto en el artículo 1.359 ejusdem. Y ASÍ SE APRECIA.

• Copia simple de contrato de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana GEOVANINA FABIOLA SICILIANO LÓPEZ y el ciudadano BASEL AJRAM CHARAMEK.
• Copia simple de contrato de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana GEOVANINA FABIOLA SICILIANO LÓPEZ y el ciudadano BASEL AJRAM CHARAMEK.

Colige esta Juzgadora de Alzada que los precitados medios de prueba, constituyen copia simple de instrumentos privados suscrito por las partes intervinientes en el presente litigio, los cuales al no haber sido desconocidos, impugnados, ni tachados de falsos por la parte no promovente, se aprecian en todo su contenido y valor probatorio, de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DETERMINA.

• Original de Registro de Vivienda Principal, emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), signado con el No. 1446926.
• Registro de Información Fiscal (RIF), perteneciente a la ciudadana GEOVANINA FABIOLA SICILIANO LÓPEZ.

Verifica esta Jurisdicente de segunda instancia que los mencionados medios de prueba constituyen original de documento administrativo, por emanar de un ente público administrativo, como lo es, Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), el cual goza de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad y hace plena prueba mientras no sea desvirtuado por medio de otro medio probatorio, de acuerdo con lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 08 de marzo de 2005, por lo tanto, al no haber enervado sus efectos la parte interesada con otro medio de prueba, tal y como ya se dijo, le merece plena fe a esta Sentenciadora, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). Y ASÍ SE APRECIA.

• Original de dos (2) constancias de residencia, de fecha 21 de junio de 2016, expedidas por la Unidad de Registro Civil de la Parroquia Olegario Villalobos.
• Copia certificada de acta de nacimiento No. 4094, de fecha 10 de diciembre de 1992.

Determina esta Sentenciadora que los mencionados medios de prueba constituyen original y copia certificada de instrumentos público, emanados de los funcionarios públicos competentes, en consecuencia, hace plena prueba así entre las partes como respecto de terceros del hecho jurídico en ellos contenidos, y aunado a que no fue tachado de falso, de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1357, 1359, 1360 y 1380 del Código Civil, se aprecia en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE VALORA.

• Copia simple de documento de compraventa suscrito entre el ciudadano JOSÉ CESAR SICILIANO MELLONE, y la ciudadana ELBA JOSEFINA LÓPEZ, autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, en fecha 09 de diciembre de 2005, bajo el No. 65, tomo 176, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 14 de diciembre de 2005, bajo el No. 29, protocolo 1º, tomo 36º.

Precisa esta Superioridad que el mencionado medio de prueba, constituye copia simple de instrumento público, el cual al no haber sido desconocido, impugnado, ni tachado de falso por la parte no promovente, se valora en todo su contenido y valor probatorio, de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

• Certificación de fondo negro, emanado de la Universidad Rafael Urdaneta (URU), en fecha 29 de junio de 2016.
Colige esta Sentenciadora de segunda instancia que el medio de prueba objeto de estudio constituye documento privado emanado de un tercero, debiendo ser ratificado mediante la prueba de informes, en virtud de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, de forma que, al no haber sido ratificada en juicio, este Tribunal lo desestima en virtud del artículo 507 ejusdem. Y ASÍ SE DETERMINA.

• Original de informe médico, emanado del Dr. ERNESTO RONDÓN MEDINA.

Determina esta Jurisdicente que el aludido medio de prueba constituye documento privado emanado de un tercero, el cual, deben ser ratificados mediante la prueba testimonial, a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en este sentido, se evidencia, que la parte promovió prueba de informes dirigida al Dr. ERNESTO RONDÓN MEDINA, con la finalidad de que informe si la ciudadana ELBA LÓPEZ aparece registrada como su paciente; de ser la ciudadana ELBA LÓPEZ su paciente, desde que fecha es su médico tratante y cuándo fue su última consulta médica; si tiene registrado el diagnostico de alguna enfermedad que padezca la ciudadana ELBA LÓPEZ; y, en caso de padecer la ciudadana ELBA LÓPEZ alguna enfermedad, si tiene registrado el tratamiento y las recomendaciones médicas pertinentes al caso.

Así pues, de la revisión exhaustiva de las actas se evidencia que mediante oficio No. 287-2016, de fecha 08 de noviembre de 2016, el Tribunal de la causa requirió la información al Dr. ERNESTO RONDÓN MEDINA, quien mediante comunicación de fecha 22 de noviembre de 2016, informó que la ciudadana ELBA LÓPEZ aparece como su paciente a partir del día 08 de abril de 2013, habiendo tenido su última consulta en fecha 20 de mayo de 2016, presentando como antecedente clínico cáncer papilar del tiroides, y habiéndole diagnosticado el prenombrado especialista medico las siguientes patologías: hipotiroidismo post tiroidectomía total, cefalea tensional crónica y prediabetes, para las cuales, según el informe consignado, se les ordenó el tratamiento respectivo.

Sin embargo, evidencia esta Juzgadora que el medio probatorio idóneo para la ratificación del informe médico presentado, es la prueba testimonial, a partir de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, de manera, que al no haber sido evacuada la testimonial, resulta imperioso para quien aquí decide desestimar el medio de prueba bajo estudio, de conformidad con lo previsto en el artículo 507 ejusdem. Y ASÍ SE DETERMINA.

• Testimoniales de los ciudadanos IVETT COROMOTO RODRÍGUEZ, JOHN MABER, HEBE SOCORRO y MARÍA OCANDO, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

Constata esta Jurisdicente que el aludido medio de prueba no fue evacuado, toda vez que al momento de celebrar la audiencia oral, en fecha 26 de abril de 2017, los ciudadanos IVETT COROMOTO RODRÍGUEZ, JOHN MABER, HEBE SOCORRO y MARÍA OCANDO, no comparecieron a rendir declaraciones, debiendo en consecuencia tener que ser desestimado el mismo de conformidad con lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DETERMINA.

Por su parte, en el escrito de promoción de pruebas la parte demandante, invocó el principio de comunidad o de adquisición de prueba, sobre esto, destaca esta Juzgadora que los mismos no son susceptibles a ser promovidos como tal, sin embargo, se deja constancia que al momento de realizar la valoración de las pruebas se hará en atención a los principios procesales que rigen las mismas. Igualmente, presentó los siguientes medios de pruebas:

• Ratificó las pruebas documentales aportadas con el escrito de reforma de demanda.
• Ratificó la testimonial de los ciudadanos IVETT COROMOTO RODRÍGUEZ, JHON MABER, HEBE SOCORRO y MARÍA OCANDO.

Verifica esta Jurisdicente ad-quem que los medios probatorios ratificados por la parte demandante, fueron valorados precedentemente por este Tribunal de Alzada, razón por la cual, se reproduce el valor probatorio que les fue otorgado. Y ASÍ SE APRECIA.

• Inspección judicial sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 2-A, ubicado en la primera planta del edificio Residencias Virginia, urbanización la Virginia, avenidas 3C, antes calle La Virginia, y 2, antes El Milagro, parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, con el objeto de que se deje constancia de lo siguiente: 1) La existencia de muebles, enseres o utensilios personales que evidencien que la ciudadana GEOVANINA SICILIANO LÓPEZ vive en el inmueble descrito; 2) El número de personas que habitan en el mismo y su relación con la parte demandante; 3) La existencia de equipos de trabajo relacionados con la confección de ropa y con labores inherentes al ejercicio de la arquitectura, tales como mesa de dibujo, maquetas, planos, maquinas de coser, entre otros, que evidencie el desarrollo de las actividades antes citadas en el referido inmueble; 4) Si la ubicación dentro del inmueble de los equipos de trabajo para el desarrollo de la actividad de confección y diseño de interiores ocasionan a los habitantes del inmueble incomodidad que perturbe la tranquilidad de los mismos; y 5) Las condiciones en la cual se encuentra la habitación del inmueble que ocupa la parte demandante.

Constata esta Juzgadora de Alzada que en fecha 02 de noviembre de 2016, el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta circunscripción judicial llevó a cabo la referida inspección judicial, en la cual se dejó constancia que en el referido inmueble se encuentran enseres personales y de trabajo de la ciudadana GEOVANINA SICILIANO LÓPEZ, está siendo ocupado por seis (6) personas, de las cuales cinco (5) son adultas y una (1) niña; y que en las diversas áreas del inmueble, a saber, entrada, habitación, sala y comedor, se encuentran distribuidos equipos de trabajo de confecciones o de elaboraciones de planos de la parte demandante.
Esta Jurisdicente ad-quem aprecia que por tratarse de un medio probatorio evacuado y certificado por una autoridad judicial, se le otorga fe pública de conformidad con lo estipulado en el artículo 1.357 del Código Civil, por lo tanto, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la contraparte, su promoción y evacuación se entiende conforme a derecho, por lo tanto esta Superioridad le otorga pleno valor probatorio a los hechos constatados por el Tribunal de la causa, concatenado con lo estipulado en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.428 del Código Civil. Y ASÍ SE VALORA.

Pruebas de la parte demandada

Junto al escrito de contestación de la demanda, fueron presentados los siguientes medios probatorios:

• Prueba de informes dirigida a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Estado Zulia, con la finalidad de que remita copia certificada del expediente administrativo signado con el No. C/00059/03-15.

Se desprende de actas que el Tribunal a-quo, mediante oficio de fecha 26 de septiembre de 2016, solicitó la remisión en copia certificada del expediente administrativo signado con el No. C/00059/03-15, no obstante, se evidencia que el mismo no dio respuesta, debiendo necesariamente ser desestimado el medio de prueba bajo estudio, de acuerdo con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DETERMINA.

• Copia certificada de actuaciones que corren insertas en el expediente administrativo signado con el No. CT-OOO59/03-15, de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Zulia.

Aprecia esta Superioridad que previamente fue valorado el referido expediente administrativo, al haber sido consignado por la parte demandante, en consecuencia, se reproduce el valor probatorio otorgado en la oportunidad correspondiente.

• Original y copia simple de depósito bancario signado con el No. 45187502, de fecha 14 de marzo de 2016, por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 144.000,00).

Evidencia esta Sentenciadora ad-quem que los depósitos bancarios constituyen tarjas en virtud del criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.00877, de fecha 20 de diciembre de 2005, bajo la ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, expediente N° 05-418, las cuales no deben ser ratificadas en juicio, producto de intervenir en su formación dos personas, por un lado el banco que valida la operación y recibe el dinero como (mandatario) en nombre del titular de la cuenta (mandante), y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta, en consecuencia, esta Jurisdicente aprecia la prueba bajo estudio en todo su contenido, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil.

Sin embargo, dicho depósito bancario fue impugnado y la parte demandada solicitó prueba de informes dirigida a la referenciada institución financiera con el objeto de que informara sobre el depósito No. 451987502, de fecha 14 de marzo de 2016, a la cuenta No. 0106-0127-88-0193978008, cuya titular es la ciudadana GEOVANINA FABIOLA SICILIANO LÓPEZ, por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 144.000,00), realizado por el ciudadano BASEL AJRAM CHARANEK.

De esta manera, el Tribunal a-quo mediante oficio de fecha 26 de septiembre de 2016, solicitó la información a la mencionada institución financiera, quien mediante oficio de fecha 20 de diciembre de 2016, mediante el cual, remitió cheque No. 48433479 de la institución financiera Banesco, emitido por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 144.000,00) y depositado a través de la planilla antes mencionada.

Presentado como fue el informe solicitado y al no haber sido impugnado por la parte no promovente, esta Jurisdicente lo aprecia en todo su contenido y valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

Constata esta Jurisdicente Superior que la parte demandada no presentó escrito de promoción de pruebas.

Conclusiones

La presente causa se contrae a juicio de DESALOJO interpuesto por la ciudadana GEOVANINA FABIOLA SICILIANO LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 19.549.806, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra del ciudadano BASEL AJRAM CHARANEK, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 17.296.045, con domicilio en el municipio Maracaibo del estado Zulia, alegó que en fecha 23 de julio de 2015 inició ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI) procedimiento administrativo previo a la demanda.

Seguidamente, manifestó que es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas 7A, ubicado en el piso 6 del edificio Residencias Virginia, avenida 3C, parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, el cual fue arrendado al ciudadano BASEL AJRAM CHARANEK, dicha relación arrendaticia, según sus alegatos, se produjo en fecha 01 de noviembre de 2012, señaló que término inicial de la relación arrendaticia era de un (1) año, y se ha prorrogado de mutuo acuerdo, por un periodo igual, a partir del día 01 de noviembre de 2013, hasta el 30 de octubre de 2014, según consta en documento privado.

En este orden de ideas, argumentó que al vencimiento del periodo inicial estipulado en el contrato de arrendamiento, las partes han tenido la voluntad de mantener la relación arrendaticia en forma continua por otros periodos iguales al inicial, de conformidad con la cláusula cuarta del contrato, siendo innecesaria suscripción de otro, de este modo, dicha prorroga correspondía desde la fecha 01 de noviembre de 2014 hasta el 30 de octubre de 2015, sin embargo, explanó que el día 06 de agosto de 2015 le notificó al arrendatario la voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento a su vencimiento en fecha 30 de octubre de 2015, en virtud de la necesidad que tiene la parte actora de ocupar el inmueble arrendado, según consta en acta notariada.

Posterior a esto, destacó el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00), el cual fue fijado de mutuo acuerdo entre las partes, y fue homologado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI) en la resolución dictada en el procedimiento administrativo previo a la demanda, y el mismo debía ser pagado dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al vencimiento de la mensualidad, en la cuenta signada con el No. 0116-0127-88-0193978008 de la institución financiera Banco Occidental de Descuento (BOD) a favor de la ciudadana GEOVANINA SICILIANO.

No obstante, alegó que de manera unilateral y sin causa que lo justifique el arrendatario dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio del año 2015, a razón de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00) cada uno, dando la posibilidad de demandar por la falta de pago de cuatro (4) cánones de arrendamiento.

Manifestó que la parte demandada, interpuso ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), el procedimiento de consignación arrendaticia, en fecha 18 de marzo de 2015, no obstante, según sus dichos, el mismo resulta infundado toda vez que la arrendadora no se ha negado a recibir el pago.

Asimismo, la parte actora alegó que tiene la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, toda vez que tiene veintiséis (26) años de edad y requiere iniciar su vida independiente, sobretodo debido a que se encuentra ejerciendo su profesión de arquitecta y procurándose su propio negocio de diseños de exteriores, y de diseño y confección de ropa de todo tipo.

Determinó que se encuentra viviendo con sus padres, su hermano y su prima en un inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 2-A, primera planta del edificio Residencias Virginia, urbanización La Virginia, avenida 3C y avenida 2, parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo, estado Zulia, en el cual no cuenta un espacio cómodo para instalar sus enseres tanto personales, como del trabajo. Del mismo modo, alegó que su progenitora, ciudadana ELBA LÓPEZ padece de una enfermedad y requiere un ambiente de paz y tranquilidad.

Por su parte, el abogado en ejercicio NELSON PARRA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, al momento de dar contestación a la demanda alegó que existe una continuidad de la relación debido a que no hubo ninguna notificación por parte de la ciudadana GEOVANINA FABIOLA SICILIANO LÓPEZ, de su voluntad de no querer prorrogar el contrato, y así se evidencia, según su decir, de la cancelación de los cánones de arrendamiento desde el día 01 de noviembre de 2012 hasta el año 2016.

Posteriormente, manifestó que la parte demandada realizó el procedimiento de consignación toda vez que la cuenta en la cual debían ser depositados los cánones de arrendamiento, fue cerrada.

De igual manera, señaló que la notificación debía ser de forma judicial, según lo establecido en el contrato de arrendamiento, de seguidas, expresó que el ciudadano BASEL AJRAM CHARANEK no ha incurrido en la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo y junio del año 2015, razón por la cual, negó, rechazó y contradijo dicho alegato formulado por la parte demandante, al igual que, el referido a la notificación presuntamente practicada y que deba pagar el monto de CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 48.000,00) por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo y junio del año 2015, toda vez que en fecha 14 de marzo de 2016 el ciudadano BASEL AJRAM CHARANEK canceló la cantidad correspondiente a un año de canon de arrendamiento desde el mes de marzo de 2015 hasta el mes de marzo de 2016.

Primeramente, es imperioso señalar que los alegatos y las pruebas referidas al procedimiento de consignación arrendaticia, al igual que, lo relativo a la notificación extrajudicial, no forman parte del tema a decidir por esta Superioridad, toda vez que el mismo, radica en el desalojo del inmueble por la falta de pago y el estado de necesidad.

Ahora bien, es menester precisar que no resulta un hecho controvertido en la presente causa la existencia de la relación arrendaticia y los términos de la misma, entre los ciudadanos GEOVANINA FABIOLA SICILIANO LÓPEZ y BASEL AJRAM CHARANEK, debido a que el referido hecho no fue negado al momento de dar contestación a la demanda, por el contrario fue reconocido por la parte demandada.

Igualmente, con respecto al alegato formulado por la parte demandante relativo a que ella es la propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, el cual se encuentra constituido por un apartamento signado con el No.7A, ubicado en el piso 7, del edificio Residencias Virginia, avenida 2 El Milagro con avenida 3C, parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, el mismo tampoco resulta ser controvertido, al no haber sido negado, ni contradicho por la parte demandada al momento de rendir contestación.

Riela en las actas procesales expediente administrativo No. CT-OOO59/03-15, del cual se constata providencia administrativa No. 0024, dictada en fecha 22 de febrero de 2016, mediante la cual la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Región Zulia, habilitó la vía judicial para que las partes diriman su conflicto ante los órganos jurisdiccionales, en acatamiento a lo contenido en el artículo 9 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Precisado lo anterior, resulta menester para esta Juzgadora señalar con respecto a la actividad probatoria que deben desplegar las partes, señalando el Código de Procedimiento Civil, lo siguiente con relación a este punto:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.
(Negrillas de esta Arbitrium Iudciis)

Por su parte, el Código Civil expresa:

Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Igualmente, es pertinente traer a colación el criterio expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 0536, de fecha 26 de julio de 2006, bajo ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández, expediente N° 06-0031, el cual indicó:

“Como se evidencia del contenido del artículo 506 del código adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley.” (Negrillas de esta operadora de justicia)

En este orden de ideas, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra “OBJETO DE LA PRUEBA JUDICIAL CIVIL Y SU ALEGACIÓN”, Tribunal Supremo de Justicia, Colección Estudios Jurídicos N° 11, Caracas, 2008, págs. 31 y 75, establece:

“Para Carnelutti, Laurent, Schöenke, Chiovenda, Aragoneses, la prueba, en orden a su resultado, es la convicción que con la misma se produce en la mente del juez, sobre la realidad o verdad de los hechos que configuran el delito, el litigio o la cuestión no litigiosa, bien sea con cada medio en particular o con el conjunto de los aportados al proceso; el resultado de la actividad probatoria, la demostración legal de la verdad de un hecho; la demostración que un hecho ha existido. Carnelutti denomina medio de prueba a la actividad del juez mediante la cual busca la verdad del hecho a probar, que es, ante todo, la percepción del juez.
(…Omissis…)
En el proceso civil las partes sólo están obligadas a probar sus respectivas afirmaciones de hecho, que sirven de fundamento a la pretensión y por eso, los hechos no alegados quedan excluidos del debate probatorio y el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.”
(Negrillas de esta Juzgadora Superior)

De lo expuesto anteriormente, se obtiene que las partes deben probar las afirmaciones de hecho, alegadas por ellas, que tengan relación con la pretensión seguida en el juicio. Realizadas las consideraciones que anteceden, esta Jurisdicente Superior pasa a analizar lo referente al fundamento de la demanda, observándose que la pretensión deducida en juicio se basó en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, motivo por el cual, se procede a citar el artículo 91 eiusdem, que establece lo siguiente:

“Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.
(…Omissis…)
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial.
Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.
(…Omissis..)
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
(…Omissis…)”
(Negrilla de esta Juzgadora Superior)

A este tenor, con respecto al pago del canon de arrendamiento el Código Civil dispone lo siguiente:

Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
(Negrilla de esta operadora de justicia)

Dentro de este contexto es necesario resaltar que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes (arrendador) se obliga a hacer gozar a otra (arrendatario) de un bien mueble o inmueble, por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener, en contraprestación, un precio (canon, pensión o alquiler) previamente estipulado. De acuerdo con lo expuesto, los elementos esenciales del tipo contractual sub iudice son: a) La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; b) Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación, lo que no implica que haya de ser por un término determinado; y c) Un precio.

Con respecto a las obligaciones del arrendador, por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, éste debe entregar al arrendatario la cosa arrendada; conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arrendado; y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. Sin embargo, nada impide que, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad de las partes, puedan aumentar o disminuir dichas obligaciones. Por otra parte, en cuanto a las obligaciones del arrendatario, de acuerdo con la Ley, las mismas consisten en servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o a falta de estipulación para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, y, además, en pagar la canon de arrendamiento en los términos convenidos.

Asismismo, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Arrendamientos inmobiliarios”, Organización Gráficas Capriles, Caracas-Venezuela, páginas 51 y 52, manifiesta lo siguiente:

“Obligaciones del arrendatario
El arrendatario está obligado a pagar el alquiler, a servirse de la cosa con la diligencia de un buen padre de familia y a no darle uso distinto al determinado en el contrato o, en su defecto, al fin que pueda presumirse según las circunstancias (Art.1.592 CC).
10bis. Pago del precio
La principal obligación del arrendatario es <>, según dispone el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. Puede negarse a pagar el alquiler si el arrendador no cumple con su obligación de garantizar el libre uso de la cosa, según se deduce del principio non adimpleti contractus previsto en el artículo 1.168.”
(Negrillas de este Tribunal ad-quem).

Según se colige del numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, sólo procederá el desalojo de un inmueble, bajo contrato de arrendamiento, cuando la pretensión se fundamente en inmuebles destinados a vivienda, respecto del cual el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda para tal fin.

De esta forma, se tiene que la parte demandante alegó la falta de pago por parte del arrendatario de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio del año 2015, hecho éste que fue negado, rechazado y contradicho por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, surgiendo para la parte demandada de esta manera, en virtud de la distribución de la carga probatoria, antes explicada, de incorporar al proceso los elementos probatorios que tendientes a demostrar el cumplimiento de su obligación en el pago de los cánones de arrendamiento, en los términos convenidos en el contrato celebrado.

Así las cosas, determina esta Arbitrium Iudiciis, que de la revisión de las actas procesales no se evidencia que efectivamente el ciudadano BASEL AJRAM CHARANEK haya dado cumplimiento su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en la oportunidad prevista en el contrato suscrito entre las partes, a saber, los cinco (5) primeros días de cada mes, toda vez que no rielan recibos de pagos, ni depósitos que se correspondan con las fechas de los cánones, por el contrario se desprende depósito bancario signado con el No. 451987502, de fecha 14 de marzo de 2016, a la cuenta No. 0106-0127-88-0193978008, cuya titular es la ciudadana GEOVANINA FABIOLA SICILIANO LÓPEZ, por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 144.000,00), lo que hace constatar a todas luces un retraso al momento de realizar los pagos, debido a que, dicho monto equivale a doce (12) cánones de arrendamiento, a razón de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00) cada uno, y siendo que la parte demandada al momento de promoverlo indicó que correspondía el pago de un año desde el mes de marzo de 2015 hasta el mes de marzo de 2016.

Dentro de este contexto, al no evidenciarse, como se dijo anteriormente, que la parte demandada haya efectuado el pago de manera puntual, y sin haberse alegado ni probado alguna causa justificada de las previstas en el Reglamento de la ley especial para sustentar su incumplimiento, queda demostrado para esta Superioridad que la parte demandada, ciudadano BASEL AJRAM CHARANEK, incurrió en la falta de pago de manera injustificada prevista en el numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, resultando procedente el desalojo solicitado por la parte actora, ciudadana GEOVANINA FABIOLA SICILIANO LÓPEZ. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, debe precisarse que el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, al momento de dictar su decisión condenó al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio del año 2015, sin embargo, al haber sido reconocido por las partes en la audiencia oral celebrada en esta segunda instancia, que el ciudadano BASEL AJRAM CHARANEK ya se encuentra solvente, mal podría quien aquí decide condenarlo a un pago que ya fue efectuado, lo que no comporta que no se verifique la causal por falta de pago oportuno, en virtud de lo indicado en líneas pretéritas, lo que genera como consecuencia, que deba modificarse el dispositivo de la decisión recurrida. Y ASÍ SE DECLARA.

Aunado a lo antes expuesto, determina esta Arbitrium iudiciis, con respecto al estado de necesidad, contemplado en el numeral 2 del artículo 91 de la ley especial que rige la materia, ut supra citado, se aprecia que para incoar la demanda de desalojo por estado de necesidad se requiere ser el propietario del inmueble objeto de litigio, y como se dejó establecido anteriormente en el presente fallo, no resulta ser un hecho controvertido que la parte demandante sea la propietaria del inmueble sub litis, y al mismo tiempo dicho derecho se constata del contrato de compraventa protocolizado en fecha 01 de junio de 2012, por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo Estado Zulia, bajo el No. 2012.1137, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.3881 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012.

Igualmente, de la revisión exhaustiva y análisis pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora, ciudadana GEOVANINA FABIOLA SICILIANO LÓPEZ, se encuentra residenciada, según la constancia de residencia aportada con el acervo probatorio, en el inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 2A, ubicado en el piso 2 del edificio Residencias Virginias, avenida 2 con calle 3C, parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo del estado Zulia, sin constatarse que sea la propietaria del descrito bien.

Del mismo modo, en la inspección judicial efectuada por el Tribunal a-quo en el inmueble antes descrito, el día 02 de noviembre de 2016, se dejó constancia que en el mismo se encuentran enseres personales y de trabajo de la ciudadana GEOVANINA FABIOLA SICILIANO LÓPEZ. Asimismo, se desprende del material probatorio aportado al proceso, que en el Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) tiene registrada como vivienda principal el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, así las cosas, precisado lo anterior queda demostrado suficientemente para esta Juzgadora de Alzada el estado de necesidad que tiene la parte actora de ocupar el inmueble sub litis. Y ASÍ SE DECIDE.

Por los motivos de hecho y derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia declara: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio NELSON PARRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 46.429, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 02 de mayo de 2017, por el TRIBUNAL DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA; de esta forma, SE MODIFICA la decisión de fecha 02 de mayo de 2017 dictada por el TRIBUNAL DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en tal sentido, se declara: CON LUGAR, la demanda por DESALOJO incoada por la ciudadana GEOVANINA FABIOLA SICILIANO LÓPEZ, en contra del ciudadano BASEL AJRAM CHARANEK, ut supra identificados, en consecuencia, SE ORDENA a la parte demandada hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por un apartamento signado con el No.7A, ubicado en el piso 7, del edificio Residencias Virginia, avenida 2 El Milagro con avenida 3C, parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, libre de personas y bienes, solvente en el pago de todos los servicios públicos.

Por último, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; y así se plasmará de forma expresa, precisa, y positiva en el dispositivo del fallo a ser dictado en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de DESALOJO incoado por la ciudadana GEOVANINA FABIOLA SICILIANO LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 19.549.806, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra del ciudadano BASEL AJRAM CHARANEK, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 17.296.045, domicilio en el municipio Maracaibo del estado Zulia, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio NELSON PARRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 46.429, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 02 de mayo de 2017, por el TRIBUNAL DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE MODIFICA la decisión de fecha 02 de mayo de 2017 dictada por el TRIBUNAL DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en tal sentido, se declara:

TERCERO: CON LUGAR, la demanda por DESALOJO incoada por la ciudadana GEOVANINA FABIOLA SICILIANO LÓPEZ, en contra del ciudadano BASEL AJRAM CHARANEK, ut supra identificados.

CUARTO SE ORDENA a la parte demandada hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por un apartamento signado con el No.7A, ubicado en el piso 7, del edificio Residencias Virginia, avenida 2 El Milagro con avenida 3C, parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, libre de personas y bienes, solvente en el pago de todos los servicios públicos.

QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los ocho (8) días del mes de diciembre del año dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia 158° de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO
LA SECRETARIATEMPORAL,

ABOG. LILIANA RODRÍGUEZ
En la misma fecha, siendo las tres y veintinueve minutos de la tarde (3:29 p.m.), hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-160-17.
LA SECRETARIATEMPORAL,

ABOG. LILIANA RODRÍGUEZ

GSR/lr/S3