TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
El JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUIDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente: 14.655
I
INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la distribución efectuada en fecha 02 de noviembre de 2017, por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en consideración al recurso de apelación interpuesto en fecha 26 de octubre de 2017, por el abogado en ejercicio VALMORE LEAL GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 14.738.413, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 190.408, domiciliado en el Municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES ACRABAL, S.R.L., debidamente inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de agosto de 1978, bajo el número 100, tomo 14-A, contra la decisión dictada en fecha 02 de agosto de 2017, por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue la prenombrada sociedad mercantil, contra el ciudadano JESUS SARCOS MANZANERO, venezolano, mayor de edad, titular de las Cédula de Identidad No. V- 3.512.559, domiciliado en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.
II
NARRATIVA
Se recibió y se el dio entrada por ante este Órgano Jurisdiccional a la presente causa en fecha 06 de noviembre de 2017, tomando en consideración que la sentencia apelada se consideró de carácter de Definitiva.
Posteriormente, este Órgano de Segunda Instancia, en fecha 21 de noviembre de 2017, revocó por contrario imperio el auto de entrada de fecha 06 de noviembre de 2017, esgrimiendo que la presente causa debía tramitarse de conformidad a lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijando el lapso para dictar sentencia al décimo día de despacho a partir de la publicación del referido auto.
En fecha 28 de noviembre de 2017, fue presentado escrito por el abogado VALMORE LEAL GONZÁLEZ, antes identificado, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual expuso lo que de seguida se transcribe:

(…Omissis…)
“Atendiendo el deber tuitivo de los derechos y garantías fundamentales que la vigente Constitución Nacional impone a todos los jueces en su loable misión de impartir justicia, presento al Tribunal las siguientes conclusiones: En todo contrato a futuro, como en el presente caso, un contrato de arrendamiento, de cumplimiento de tracto sucesivo, hay la posibilidad de que se produzca un desequilibrio entre las prestaciones de las partes. Acontecimiento extraordinarios e imprevisibles como una inflación galopante, que produce cambio en las circunstancias económicas existentes para cuando se celebró el contrato, haciéndose extremadamente difícil para nuestra representada el cumplir la prestación del pago de la cuota de condominio, razón por la cual debe hacer un esfuerzo extraordinario para cumplir con el pago; si el exiguo canon de arrendamiento es machismo menor que la cuota de condominio, cuyo pago contractualmente le corresponde a nuestra representada la arrendadora, pero que de manera directa e inmediata el único beneficiario es el arrendatario, razón por la cual cuando las partes al estipular que el pago de la cuota de condominio le corresponde al arrendador, dentro del equilibrio de las prestaciones de las partes, debemos entender que el monto del cano de arrendamiento es suficiente, para que el arrendador pueda asumir esa carga. El aumento de la cuota de condominio y la diferencia con el canon de arrendamiento, coloca a nuestra representada la arrendadora en un estado de empobrecimiento. (…)”
(…Omissis…)
La situación planteada se materializa en el desequilibrio del monto a pagar por la arrendadora por concepto de cuota de condominio, como carga contractual asumida por la arrendadora, y lo exiguo del precio pagado por el arrendatario como canon de arrendamiento, lo que deriva en que el precio como objeto del contrato pierde su existencia como elemento del mismo, y por ende la causa del contrato para la arrendadora también desaparece, porque no hay compensación monetaria por el pago que hace el arrendatario a la arrendadora por el goce de la cosa.
(…Omissis…)
“De las actas procesales se desprende que el Tribunal de la causa remitió oficio a la Junta de Condominio del Edificio General de Seguros a fin de requerirle le informara sobre el monto en bolívares de las cuotas mensuales ordinarias de condominio correspondientes a las oficinas 61 y 62 desde el mes de abril de 2015 a (sic) mayo de 2016. Consta al folios (sic) 198 del presente Expediente, comunicación de fecha 08 de julio 2016, emanada del Condominio del Edificio General de Seguros, informándole al Tribunal sobre el monto de las cuotas de ordinarias de condominio, de las cuales podemos observar que las mismas sobrepasan al precio del canon de arrendamiento.”.
(…Omissis…)
“La causa de la obligación es entonces un elemento intrínseco del contrato. Si el arrendador deja de percibir la contraprestación por el goce la cosa por parte del arrendatario, la causa para el arrendador ha dejado de existir, en este caso el contrato que existía con todos sus efectos de validez, es decir, la causa existía en un principio, pero ha dejado de existir posteriormente.
Pido al Tribunal declare la nulidad del contrato de arrendamiento existentes entre las partes JESUS SARCOS MANZANERO como arrendatario e INVERSIONES ACRABAL como arrendadora, y en consecuencia, se restablezcan las relaciones jurídicas a su estado original (…).”.

De igual manera, en fecha de hoy 06 de diciembre de 2017, siendo el último día de despacho para la presentación del respectivo escrito conclusivo, procedió la abogada en ejercicio EDITH URDANETA DE LAMEDA, venezolana, mayor de edad, inscrita en el inpreabogado bajo el No. 5.451, a consignar el referido escrito, arguyendo lo siguiente:
“Demostró mi mandante que, el inmueble donde se encuentra ubicadas la oficinas, objeto material del contrato de arrendamiento y de la procedente prorroga legal es el edificio General de Seguros (…)
Por virtud de la invocada disposición de la Ley deben mantenerse inalterables las condiciones y estipulaciones convenidas por las partes y en cuanto al canon de arrendamiento debió existir el convenio entre las partes conforme a la cláusula Tercera del contrario, lo cual impidió la arrendadora con la actuación impositiva contenida en las actas de la notificación realizada a mi representado (…)
Demostró mi representado su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento y en consecuencia, por los fundamentos expresados en el escrito de contestación a la demanda y las pruebas por él promovidas y evacuada durante el proceso, los derechos de mi representado deben ser tutelados conforme la Ley (…)
Consta en actas que en fecha 09 de marzo de 2016, fue presentado escrito de demanda por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Municipio Maracaibo del estado Zulia, por el abogado en ejercicio VALMORE LEAL GONZÁLEZ, en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES ACRABAL S.R.L, ambos previamente identificados, mediante el cual el referido profesional del derecho expuso lo siguiente:

(…Omissis…)

Mi representada (…) mantiene una relacion arrendaticia, desde el dia 15 de enero de 1996, con el ciudadano JESUS AUGUSTO SARCOS MANZANERO (…) según el cual INVERSIONES ACRABAL S.R.L, le cedió en arrendamiento (…) dos oficinas distinguidas con los Nos. 61 y 62, ubicadas en el sexto piso del Edificio “General de Seguros”, situado en la avenida Bella Vista, cruce con calle 67 de esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia. Conforme a la Cláusula Segunda, el presente contrato tendría una duración de Un (sic) (01) año, contados a partir del 01 de abril de 2010 y se prorrogara automáticamente por periodos iguales y sucesivos de Un (sic) (01) año, si antes del vencimiento del contrato o de algunas de sus prorrogas, cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra su deseo de no continuar con el mismo. En virtud de lo previsto en esta cláusula segunda contractual, se procedió a notificar al arrendatario (…) a través de La (sic) Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, Estado Zulia, el día veinticuatro (24) de marzo de 2015 (…) Posteriormente se procedió a notificar al arrendatario (…) de la voluntad del arrendador (…) de no prorrogar el termino de duración del contrato de arrendamiento privado suscrito entre ambas partes (…) el cual vence el día miércoles 01 de abril de 2015, conforme se evidencia en cartel de notificación publicado en el diario “La Verdad” el día 27 de marzo de 2015 (…)

Asimismo, a través de correo electrónico, la sociedad mercantil “INVERSIONES ACRABAL, S.R.L.” notifica por medio de su correo inversionesacrabalsrl@gmail.com, el día martes 31 de marzo del 2015, al arrendatario (…) de que en caso de acogerse a la prorroga legal, relacionada con el arrendamiento de las oficinas Nos. 61 y 62 (…) la cual comienza el 01 de abril de 2015, el canon a regir para el primer año de dicha prorroga es la cantidad de Bs. 8.224,00; de cuyo correo se recibió respuesta del arrendatario (…) a través del correo electrónico jesussarcos@hotmail.com de fecha 08 de abril de 2015, en el cual señala como respuesta (…) su voluntad de continuar el contrato de arrendamiento (…) y manifestó que de conformidad con la clausula Tercera del contrato, el canon de arrendamiento debe ser convertido de mutuo acuerdo entre las partes, por lo que propuso que el nuevo canon de arrendamiento a partir del mes de abril de 2015 sea convenido en la cantidad de Bs. 7.500,00.

Como consecuencia de estas dos proposiciones de canones de arrendamiento, el arrendatario (…) procedió a solicitar la consignación del canon de arrendamiento por ante el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia (…)”

(…Omissis…)

Por consiguiente conforme a la solicitud de consignación EL ARRENDATARIO (…) procedió de manera unilateral a consignar la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.7.500, 00), en la cuenta de este tribunal, el canon de arrendamiento del mes de abril del 2015, el día 16 de abril de 2015.

Siendo así, del escrito de consignación arrendaticia se desprende por las mismas afirmaciones del arrendatario que las partes no llegaron a ningún acuerdo sobre el monto del canon de arrendamiento mensual, es decir, La ARRENDADORA propuso la cantidad de OCHO MIL DOSCIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES (Bs. 8.224,00) y EL ARRENDATARIO propuso el pago de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 7.500) (…)

Partiendo de estos supuestos de ley conforme a lo establecido en ya mencionado artículo 14 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, -si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del canon, éste se ajustará de acuerdo al Indice de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela-, el cual va desde marzo de 2014 hasta marzo de 2015, tiene un porcentaje 83.09% el cual aplicado a la cantidad del canon de Bs. 5.140,00, que era el canon vigente, produce un aumento de Bs. 4.603,19, que sumado al canon de Bs. 5.140,00 alcanza a la cantidad de Bs. 10.143,19, por lo que debido al desacuerdo con el arrendador, el arrendatario debió haber hecho el pago del canon de arrendamiento, ajustado de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo periodo, siendo así que el pago correspondiente, dado al desacuerdo entre las partes de la relación arrendaticia mencionada up supra, debía ser por la cantidad de Bs. 10.143,19, cantidad esta que no fue pagada por el arrendatario (…) quien por el contrario, y de forma unilateral procedió a hacer consignaciones arrendaticias como se señalo anteriormente, constituyendo esto un incumplimiento a su deber de pagar el canon de arrendamiento, dado que en virtud del principio de integridad del pago, el pago no puede ser parcial (…) en consecuencia el ciudadano JESUS AUGUSTO SARCOS MANZANERO, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, noviembre, diciembre de 2015 y enero, febrero y marzo de 2016, respectivamente, lo que constituye el incumplimiento de las obligaciones previstas en el contrato de arrendamiento (…)

(…Omissis…)

(…) Por los supuestos de hecho y derecho antes mencionados, en nombre de mi representada (…) acudo ante su competente autoridad, en su condición de arrendadora a DEMANDAR, como en efecto DEMANDAMOS (…) al ciudadano JESUS AUGUSTO SARCOS MANZANERO, ya identificado, en su condición de arrendatario, PRIMERO: en la RESOLUCIÓN del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, y consecuentemente la restitución de las oficinas distinguidas con los Nos. 61 y 62, ubicadas en el sexto piso del Edificio “General de Seguros”, situado en la avenida Bella Vista, cruce con calle 67 de esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia. SEGUNDO: a demandar por concepto de indemnización de los daños y perjuicios, conforme al dispositivo del artículo 1.167, en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015 y enero, febrero y marzo de 2016, respectivamente cada uno por la cantidad de Bs. 10.143,19, por un monto total de CIENTO VEINTIÚN MIL SETECIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 121. 718,18), así como el pago de los cánones de arrendamiento de los subsiguientes meses hasta la entrega definitiva de las oficinas arrendadas, para evitar el enriquecimiento sin causa del arrendatario.

En fecha 10 de marzo de 2016, el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de conformidad con el artículo 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, le dio entrada a la causa conforme al procedimiento por audiencia u oral estipulado en el Código de Procedimiento Civil.

Posteriormente en fecha en fecha 30 de mayo de 2016, el Juzgado a quo en razón del auto proferido en fecha 24 de mayo de 2016, que revoca el auto de entrada de fecha 10 de mayo del mismo año, y declara nulas las actuaciones ulteriores a tal fecha, y procedió admitir la demanda de conformidad con lo regulado en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, parcialmente derogada del año 1999, conforme al procedimiento breve previsto en la Norma Adjetiva Civil.

En fecha 15 de junio de 2016, la profesional del derecho EDITH URDANETA DE LAMEDA, antes identificada, en su condición de apoderada judicial del ciudadano JESÚS AUGUSTO SARCOS MANZANERO, procedió a consignar escrito de contestación de la demandada y oposición de cuestiones previas; desprendiéndose del referido escrito lo siguiente:

‘’Siendo la oportunidad procesal establecida en el artículo 884 del Código de procedimiento civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios procede mi mandante a oponer, la Cuestión establecida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado de la parte actora, porque el poder con el cual actúa no está otorgado en forma legal.-

(…Omissis…)

Es así como en el instrumento poder la actora (…) se identifica como inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 25 de Agosto (sic) de 1978, bajo el No. 100, Tomo 14-A, por lo que, en la nota de autenticación del instrumento poder, el Ciudadano Notario expresó: “El Notario Público tuvo a su vista los documentos siguientes…. 2) Copia certificada del Documento Constitutivo de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ACRABAL S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 25/08/1978 (…) bajo el No. 100, Tomo 14-A.

Pero es el caso, Ciudadana Jueza que, en el documento contentivo del contrato de arrendamiento traído por la actora a las actas como documento fundamental de la acción, aparece INVERSIONES ACRABAL, S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 26 de agosto de 1980, bajo el No. 63, Tomo 24-A, es decir, datos de registro distintos a los anotados en el cuerpo del instrumento poder (…)

(…Omisiss…)

Es necesario dilucidar previamente, la autenticidad y legitimidad de la persona que otorgo el poder ante el Notario y de quien ha comparecido como representante de la parte actora en el juicio, pues mi representado contrató con INVERSIONES ACRABAL, S.R.L inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 26 de agosto de 1980, bajo el No. 63, Tomo 24-A y el poder judicial presentado para acreditar la legitimidad del representante de la parte actora, menciona como Documento Constitutivo de INVERSIONES ACRABAL S.R.L, el inscrito Registro Mercantil, el 25 de Agosto de 1978, bajo el No. 100, Tomo 14-A., siendo que, dicho registro correspondería, según la fecha 25 de agosto a INVERSIONES ACRABAL, COMPAÑÍA ANONIMA, sin existir la posibilidad de que el Notario Público haya podido declarar que otorgó el poder INVERSIONES ACRABAL., pues él no tuvo a la vista el Registro de Comercio de fecha 26 de Agosto (sic) de 1980, bajo el No, 63, Tomo 24-A.-

Pide mi representado a la Ciudadana Juez, declarar CON LUGAR la Cuestión Previa opuesta (…)

II
DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA

Ante todo alega mi representado la naturaleza de orden publico de la materia objeto del presente litigio y la irrenunciabilidad de sus derechos como arrendatario; débil jurídico protegido por la legislación contra los abusos de la arrendadora; quien en forma intempestiva a seis (6) días del vencimiento de la prórroga del contrato, transcurrida entre el primero de abril de 2014 al primero de abril de 2015, le notificó su voluntad de no prorrogar la vigencia del contrato y que si quería podría hacer uso de su prórroga legal, que por virtud de la data de inicio de la relación contractual, el día 15 de Enero (sic) de 1996, le correspondía una prórroga de tres (3) años.-

(…Omissis…)

“ES ILEGAL PORQUE EL CONTENIDO DEL PARTICULAR 4) de la Notificación en comento, le cercena al Abogado JESÚS AUGUSTO SARCOS MANZANERO, la libertad de contratación, su derecho a manifestar cual es a su entender el precio o valor justo del canon de arrendamiento (…)

En el libelo de la demanda alega la actora que, el arrendatario (…) ha incumplido la obligación de pagar los cánones de arrendamiento de los meses transcurridos entre abril de 2015 hasta la fecha de la demanda, argumento que utiliza para demandar la resolución del contrato de arrendamiento y la indemnización de daños y perjuicios (…)

Del mismo libelo de demanda se evidencia que, IVERSIONES ACRABAL, S.R.L. tiene conocimiento de la consignación realizada por mi mandante, de los cánones de arrendamiento por él ofrecidos a la arrendadora a razón de Siete Mil Quinientos Bolivares (Bs. 7.500,00) por cada mes de arrendamiento; consignaciones realizada por ante el Tribunal Noveno de Municipio (…)”.

(…Omissis…)

“El arrendatario ha manifestado su derecho a convenir un canon de arrendamiento de Bs. 7.500,00 y realizó y viene realizando a favor de la arrendadora, la consignación de tales cánones de arrendamiento. La actitud unilateral y radical de la arrendadora de no disminuir el canon de arrendamiento por ella comunicado en forma impositiva, pues se limito a informar el nuevo canon de arrendamiento en Bs. 8.400,00 al mes (…)”

(…Omissis…)

“Por los fundamentos expuesto, mi representado niega, rechaza y contradice los alegatos de hecho y de derecho de la arrendadora actora y pide al Tribunal declarar IMPROCEDENTES, cada una de las pretensiones de la demanda (…)”
.

De actas se desprende que, en fecha 02 de agosto de 2017, el Juzgado a quo dictó sentencia de mérito en la presente causa, estableciendo lo que a continuación se transcribe:
“En el caso sub examine quedó evidenciado tanto el estado de solvencia del arrendatario con respecto a las mensualidades reclamadas por la arrendadora, así como la no renovación y/o prórroga del contrato consecuencia de la efectiva notificación al demandado de la voluntad de la propietaria arrendadora de no prorrogar el mismo y, en consecuencia otorgar la prórroga legal correspondiente, así, al señalar la accionante en el libelo de demanda presentado que la relación arrendaticia con el ciudadano Jesús Augusto Sarcos Manzanero se remonta al quince (15) de enero del año 1996, argumentación igualmente vertida en el contenido de la Notificación requerida y presentada a la Notario Público Cuarto de Maracaibo estado Zulia y contenido en el contrato de arrendamiento fundante de la presente acción, encontrándose limitada la demandante de la alegación de hechos nuevos una vez trabada la litis, es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios opera la prórroga legal por un lapso máximo de tres (03) años contados a partir de primero (1°) de abril de 2015.- Así se establece.

Con base a todo lo expuesto en la parte motiva del presente expediente, en virtud de no haberse demostrado la falta de pago de las mensualidades reclamadas se declara sin lugar la resolución del contrato de arrendamiento solicitado, y así quedara establecido en el dispositivo del presente fallo.- Así se declara.

Consecuencia de la improcedencia de la acción planteada, queda desechado el análisis de los daños y perjuicios reclamados por la demandante.- Así se establece.

III
DE LAS PRUEBAS
DE LAS PRUEBAS CONGINADAS POR LA ACTORA CON SU ESCRITO DE DEMANDA
• Original de Documento Poder, debidamente autenticado por la Notaría Octava del Municipio Maracaibo Estado Zulia, en fecha 17 de febrero de 2016, anotado bajo el No. 17, Tomo 15, de los libros llevados por ante esa Notaría. Folios 7 al 9.

La anterior documental fue presentada conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, vale acotar que fue objeto de impugnación por la parte demandada, quien opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del artículo 346 eiusdem; razón por la cual, este Tribunal se reserva la valoración y posterior apreciación de la misma, para al momento de resolver la cuestión previa planteada. Así se establece.

• Original de Documento privado, donde reposa la notificación realizada por la sociedad mercantil INVERSIONES ACRABAL S.R.L., al ciudadano JESÚS SARCOS MANZANERO., en fecha 24 de marzo de 2015, de su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento sobre las oficinas Nos. 61 y 62, ubicadas en el sexto piso del Edificio “General de Seguros”, situado en la avenida Bella Vista, con cruce calle 67 del Municipio Maracaibo estado Zulia, suscrito entre ellos. Folios 10 al 14.

Observa este Jurisdicente que la documental antes descrita fue presentada conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue reconocida por la parte demandada en su escrito de contestación, motivo por lo que debe atribuírsele el valor probatorio contenido en el artículo 1.363 del Código Civil, reservando esta superioridad su apreciación para la parte motiva del fallo. Así se establece.

• Original de publicación realizada en el diario LA VERDAD, de fecha 27 de marzo de 2015, donde reposa igualmente la notificación realizada por la parte accionante a la parte demandada, de su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento suscrito entre ambos. Folio 15.

En relación a la valoración que debe recaer sobre este tipo de pruebas, establece el artículo 432 de la Norma Adjetiva Civil que “Las publicaciones en periódicos o gacetas, de actos que la ley ordena publicar en dichos órganos, se tendrán como fidedignos, salvo prueba en contrario”. En este sentido, de un estudio del cuerpo normativo aplicable al caso in commento, es decir, la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, dicho cuerpo normativo no prevé la posibilidad que las notificaciones atinentes a la conclusión de los contratos de arrendamiento a tiempo determinados puedan efectuarse a través de la prensa; motivo por lo que, se insiste, al no ser un acto que la ley ordena publicar en los referidos órganos informativos, debe imperativamente este Juzgado Superior desechar la presente prueba a los efectos de la definitiva. Así se establece.

• Original de contrato de arrendamiento suscrito por las partes sometidas a la presente relación jurídico procesal, en fecha 1° de abril de 2010, sobre unas oficinas distinguidas con los Nos. 61 y 62, ubicadas en el sexto piso del edificio “General de Seguros”, situadas en la avenida Bella Vista, cruce con calle 67. Folio 16 y 17.

Toda vez que la documental antes descrita fue presentada conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y asimismo, su contenido ha sido reconocido por la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda, debe conferírsele el valor probatorio previsto en el artículo 1.363 del Código Civil; reservando este Juzgador su apreciación para la parte motiva del presente fallo. Así se establece.

• Copia fotostáticas simples de solicitud de consignación de cánones de arrendamientos, formulado por el ciudadano JESUS AUGUSTO SARCOS MANZANERO, admitida por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 30 de marzo de 2015. Folios 18 al 22.

Evidencia este Juzgado Superior que las documentales antes identificadas, se tratan de aquellas que pueden presentadas conforme al 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser actas de un expediente judicial que se reputan como documentales públicas. Sin embargo, su contenido ha sido reconocido por el accionado durante el decurso del proceso, razón por la cual, se le atribuye el valor probatorio establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y así serán estimadas a los efectos de la definitiva. Así se establece.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA EN LAPSO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:

• Originales de contrato de arrendamiento suscrito por las partes del presente expediente, el cual tiene por objeto una oficina distinguida con el No. 63, Sexto Piso del edificio “General de Seguros”, en la jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, en ángulo SUR-ESTE del cruce de la avenida 4 con la calle 67 del Municipio Maracaibo Estado Zulia, de fechas 15 de enero de 1996, 07 de enero de 1997, 23 de diciembre de 1997, 21 de diciembre de 1998, 21 de diciembre de 1999, 8 de diciembre de 2000, 26 de noviembre de 2001 y 28 de febrero de 2005. Folios 163 al 171.

Evidencia este Juzgado Superior, que si bien las anteriores documentales fueron presentas conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto que el contenido que emana de las mismas no forman parte de los hechos planteados por la parte actora en el libelo de demanda, por cuanto consta en dichas instrumentales que entre los ciudadanos sometidos a la presente relación jurídico procesal, se suscribieron unos contratos de arrendamientos que datan desde 1996 a 2005, sobre una oficina distinguida con el No. 63, Sexto Piso del edificio “General de Seguros”, en la jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, en ángulo SUR-ESTE del cruce de la avenida 4 con la calle 67 del Municipio Maracaibo Estado Zulia, esto es, sobre unos distinto al indicad por la parte accionante en su escrito de demanda.

Razón por la cual, no pudiendo ser la etapa probatoria una fase en la cual se puedan traer nuevos hechos al proceso, sino que se trata de la oportunidad en la que deben allegarse a las actas las fórmulas probáticas que demuestren las afirmaciones de hecho expresadas tanto en el libelo como en el escrito de contestación: Por ello, forzosamente esta superioridad de desechar las anteriores documentales del presente acervo probatorio. Así se establece.

• Copia fotostática simple del contrato de arrendamiento suscrito por las partes de la presente causa, sobre unas oficinas distinguidas con los Nos. 61 y 62, ubicadas en el sexto piso del edificio “General de Seguros”, situadas en la avenida Bella Vista, cruce con calle 67. Folio 172.

Observa este Tribunal que, previamente fue reservada la valoración del documento original cuya reproducción se promueve. Así se establece.

• Original de notificación dirigida al ciudadano JESÚS SARCOS, de parte de la accionante, de fecha 17 de febrero de 2009, donde se le indica la voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento entre ellos suscritos en fecha 10 de marzo de 2006. (Folio 173).

En relación a la presente documental, evidencia esta Jurisdicente que el contenido en ella explanado versa sobre elementos distintos a los hechos controvertidos en la presente causa, motivo por el cual, debe este Juzgador desechar la susodicha probanza. Así se establece.

• Originales de boletas de notificación expedidas por el entonces Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fechas 05 de marzo de 2009 y 13 de enero de 2010; las cuales versan sobre consignaciones por concepto de canon arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2009 y abril de 2013. Folios 174 y 175.

• Original de recibo de pago de condominio del mes de mayo de 2016, expedido por el edificio “General de Seguros”. Folio 176.

De igual manera, debe este Juzgado Superior indicar que tal y como se expreso de manera previa, los elementos planteados en tales documentales no recaen sobre los hechos objeto de litigio; razón por la cual, deben desecharse del acervo probatorio. Así se establece.

• Promovió prueba de informes conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en la cual se solicita oficiar a la oficina de condominio ubicada en el bien inmueble objeto de litigio, a los efectos que informe al Tribunal respecto el monto de cuotas mensuales de condominio correspondiente a las oficinas Nos. 61 y 62, por el período que va desde el mes de abril de 2015 hasta mayo de 2016.

En tal sentido, evidencia este Tribunal que el Juzgado de Municipio libró el respectivo oficio dirigido a la Junta de Condominio del edificio General de Seguros, en fecha 29 de junio de 2016, cuyas resultas se consignaron en fecha 08 de julio de 2016. Ahora bien, al no circunscribirse tal hecho a uno de los elementos objeto de discusión, considera esta superioridad que la presente prueba nada aporta a los efectos de resolver el conflicto de autos; motivo por el cual, debe desecharse del acervo probatorio. Así se establece.

• Promovió prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 de la Norma Adjetiva Civil, en la cual solicita que se oficie al Banco Central de Venezuela, para que éste informe sobre el monto resultante de la indexación calculada desde el mes de marzo de 2014 al mes de marzo de 2015, tomando como base la cantidad de Bs 5.140,00.

Así las cosas, de actas se evidencia que en fecha 29 de junio de 2016, el Tribunal de la causa libró el oficio respectivo, dirigido al Banco Central de Venezuela con sede en Maracaibo Estado Zulia, cuyas resultas fueron allegadas al proceso en fecha 21 de julio de 2016. Al respecto, este Juzgado Superior le otorga se reserva su apreciación para la parte motiva del presente fallo. Así se establece.

• Promovió prueba de informes conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, mediante la cual solicita se oficie a la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los efectos que remita información sobre el funcionamiento de la Oficina de Inquilinato adscrita a su dependencia, y en caso de haber cesado el funcionamiento de la misma que indique la fecha de cesación.

En cuanto a este particular, aprecia este Órgano de Segunda Instancia que en fecha 29 de junio de 2016, fue librado el respectivo oficio por el Juzgado de Municipio, cuyas resultas fueron traídas al proceso en fecha 19 de septiembre de 2016. La presente prueba fue promovida conforme a lo estatuido en el ordenamiento jurídico procesal civil, y nada su necesaria conjugación con las resultas de otras pruebas de autos, reservando se apreciación para un punto más delante de la motiva del presente fallo. Así se establece.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA EN EL LAPSO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS.

• Promovió original de consignaciones realizadas por el ciudadano JESÚS SARCOS MANZANERO, por ante el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por concepto de pago de cánones de arrendamiento de dos oficinas distinguidas con los Nos. 61 y 62, sexto piso del edificio “General de Seguros”, ubicado en la avenida Bella Vista, cruce con calle 67, del Municipio Maracaibo estado Zulia, por la cantidad de Bs. 7.500,00, correspondiente a los meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015; así como enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del 2016. Folios 80 al 94.

Evidencia este Juzgador que, la presentes documentales son de aquellas que pueden ser allegadas al proceso conforme al 429 del Código de Procedimiento Civil, las cuales al tratarse de documentos públicos deben recibir la valoración esbozada en el artículo 1.357 del Código Civil, con excepción de las documentales atinentes a los meses abril, mayo y junio de 2016, por cuanto las mismas no forman parte de los hechos objeto de litigio, las cuales deben ser desechadas del proceso; reservando esta superioridad la apreciación de las anteriores probáticas para un punto más delante de la presente motiva. Así se establece.

• Promovió copias certificadas de actuaciones discurridas en el expediente No. 003-15, contendiente de la solicitud de consignación de cánones de arrendamiento siguió el ciudadano JESUS SARCOS MANZANERO, contra la sociedad mercantil INVERSIONES ACRABAL. S.R.L., por ante el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Folios 95 al 115.

La prueba antes descrita, versa sobre copias certificadas de documento público, razón por la cual deben atribuírsele el valor probatorio conferido en el artículo 1.384 del Código Civil, reservando este Juzgado de Alzada su apreciación para un punto más delante de esta motiva del fallo. Así se establece.

• Promovió copias simples de documentos públicos, contentivas de actuaciones pertenecientes al expediente No. 003-15, el cual versa sobre la solicitud de consignación de cánones de arrendamiento antes descrita. Folios 116 al 122.

• Promovió copias simples de documentos públicos, que versan sobre el expediente No. 3131-15, llevado por ante el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, contentivo del juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO E INTIMACIÓN DE HONORARIOS PROFESIONALES, seguido por las ciudadanas CARMEN TORRES DE LABARCA y RUTH INES LABARCA NAVAS, contra JESUS SARCOS MANZANERO. Folios 123 al 137.

Toda vez que, las presentes documentales versan sobre aquellas copias simples que pueden ser allegadas al proceso de conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud que las mismas no fueron objeto de impugnación por la parte actora, adquieren el carácter de fidedignas, reservándose este Juzgado su apreciación para un punto más delante de la motiva del fallo. Así se valora.

• Promovió recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento, sobre dos oficinas distinguidas con los Nos. 61 y 62 del edificio General de Seguros, correspondiente a los meses enero, febrero y noviembre de 2013; enero, febrero, marzo, abril, mayo y diciembre de 2014; y enero de 2015. 138 al 142.

En relación a los instrumentos privados antes identificados, observa este Juzgador, en primer lugar, que el contenido que emana de los recibos de pago atinentes al año 2013, 2014 y enero de 2015, no forman parte de los hechos controvertidos por las partes en la presente causa; motivo por el cual deben desecharse del acervo probatorio. Así se establece.

• Promovió copias fotostáticas simples de documento de condominio del edificio General de Seguros, debidamente registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 09 de agosto de 1976, inscrito bajo el No. 20, Tomo 2, Protocolo 1°. Folios 143 al 158.

Observa este Juzgado Superior, que la presente documental versa sobre aquellos documentos que pueden ser incorporados al proceso en copia simple de conformidad al 429 de la Norma Adjetiva Civil, razón por la cual, al no haber sido objeto de impugnación, es imperativo conferirle el valor probatorio, reservándose este Órgano Jurisdiccional su apreciación para un punto más delante de esta motiva del fallo. Así se establece.

IV
PUNTO PREVIO
DE LA CUESTIÓN PREVIA

Evidencia este Juzgado Superior, que al momento de dar contestación a la demanda, el demando interpuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cumpliendo así la parte accionada con el requisito de oportunidad debida para ser alegada este tipo de defensas en el procedimiento breve de conformidad con el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido, prevé el artículo 346 en su ordinal 3° de la Norma Adjetiva Civil, lo que de seguida se trae a colación:
3º La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.

Del artículo antes citado, se colige que el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece unos supuestos de hechos en los cuales el demandado puede atacar vía incidental, entiéndase esto como la oportunidad para oponer cuestiones previas, específicamente, la ilegitimidad de la persona que se hace presente como apoderado del actor, bien sea por no tener capacidad para ejercer poderes en juicio, por no tener la representación que se atribuye, o por que el poder no fue presentado de forma legal o sea insuficiente.

El primero de los supuestos, se refiere a la incapacidad derivada del artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé “sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados.”. Tal estructura contingente señala que solo pueden actuar en representación de las partes en el proceso, aquel que posee el ius postulandi o capacidad de postulación o ad prossessum, entendiendo la misma como aquella facultad atribuida a los abogados por detentar conocimientos de carácter técnicos y específicos dentro de la ciencia del derecho, en virtud de haber adquirido el titulo de abogado.

No obstante, vale precisar que tal incapacidad puede ser relativa o absoluta, es decir, relativa cuando si bien la persona que ejerce como apoderado de la parte actora ha cumplido con todos aquellos requisitos ad solemnitatem para ser reputado como abogado de la República, el mismo se encuentra condicionado a través de una sanción del Colegio de Abogados al cual pertenece, para el libre ejercicio de la profesión; y absoluta, cuando en definitiva el que se dice apoderado de la parte actora, no cuenta con el titulo de abogado respectivo, o bien ha sido declarado entredicho o inhabilitado por la jurisdicción civil.

El segundo supuesto de hecho, se refiere básicamente al caso que la persona que se dice mandatario judicial, no justifica sus facultades de representación a través de un poder consignado en autos, motivo por el cual el Órgano Jurisdiccional carece de certeza sobre la validez de la representación que el apoderado judicial se atribuye.

Finalmente, establece el Código de Procedimiento Civil sobre la cuestión previa objeto de estudio, que de igual forma puede ser atacada la legitimidad de la persona que se dice apoderado judicial, cuando se evidencie de actas que el poder fue otorgado de manera ilegal, o sea insuficiente. En relación a la ilegalidad del poder, observa esta superioridad que tal supuesto se refiere al acto de otorgamiento per se, es decir, que el mandato no fue conferido conforme a las normas previstas en nuestro ordenamiento jurídico; mientras que, la insuficiencia atañe mas a las facultades conferidas por el mandante en el poder otorgado, por cuanto si bien existe un legal otorgamiento, las facultades atribuidas al apoderado no lo habilitan para ejercer acciones judiciales a nombre de su mandante.

Planteado lo anterior, aprecia este Juzgado Superior que la parte accionada alega que el poder otorgado a los apoderados judiciales de la parte actora, en fecha 17 de febrero de 2016, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo Estado Zulia, no fue legalmente conferido por cuanto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se desprende que la sociedad mercantil INVERSIONES ACRABAL S.R.L., fue constituida en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 26 de agosto de 1980, bajo el No, 63, Tomo 24-A; sin embargo, en el poder impugnado se señala que la referida sociedad mercantil fue constituida en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 25 de agosto de 1978, bajo el No. 100, Tomo 14-A. En este sentido, esgrime la parte demandada que existe incongruencia en relación a los datos de constitución de la referida persona jurídica, y por lo tanto, no pudo haber tenido el Notario Público la posibilidad de autorizar el otorgamiento del poder objeto de impugnación, pues, no tuvo a su vista el documento de fecha 26 de agosto de 1980 antes indicado.

Aunado a lo expuesto, arguye la parte accionada que no consta en actas el documento donde pueda verificarse el cambio de la sociedad mercantil INVERSIONES ACRABAL S.R.L., de compañía anónima a compañía de responsabilidad limitada, así como no consta en actas el documento que faculte a las ciudadanas CARMEN TORRES DE LABARCA Y RUTH INES LABARCA NAVA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V- 4.764.921 Y V- 3.650.528, respectivamente, para otorgar poder en nombre de la prenombrada sociedad mercantil.

Acto siguiente a la interposición de la cuestión previa, en fecha 22 de junio de 2016, la representación judicial de la parte actora consigna por medio de diligencia, copias simples del Acta Constitutiva del sujeto activo en la presente relación jurídico procesal, de fecha 25 de agosto de 1978; Acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 14 de septiembre de 1978; y Acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 14 de agosto de 1980.

Precisado lo anterior, en cuanto a la legalidad del otorgamiento del poder objeto de impugnación, observa este Juzgador que en relación al punto que atañe a la fecha en la cual fue constituida la referida sociedad mercantil, del contenido de las documentales consignadas por el accionante en fecha 22 de junio de 2016, se desprende que efectivamente ésta se constituyo por ante Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 25 de agosto de 1978, bajo la figura de compañía anónima. No obstante, en fecha 26 de agosto de 1980, se inscribió por ante la oficina de Registro ut supra identificada, la celebración de una Asamblea Extraordinaria, mediante la cual se acuerda la transformación de la sociedad mercantil a una sociedad de responsabilidad limitada, motivo por el cual, la aseveración realizada por la parte actora en libelo de demanda, en cuanto a la transformación de la sociedad mercantil INVERSIONES ACRABAL S.R.L., de una compañía anónima a una de responsabilidad limitada, efectivamente puede evidenciarse del cúmulo de actas consignadas por su apoderado judicial. Así se establece.

Por otra parte, en relación a lo señalado por la accionada en que existe duda en la legitimidad de las personas que otorgan poder en nombre de la parte demandante, evidencia este Jurisdicente que en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, la parte demandada reconoce, en primer lugar, la existencia de la relación arrendaticia entre las partes. Además, de las copias certificadas del documento de solicitud de consignación de cánones de arrendamiento correspondientes al mes de abril de 2015, se desprende que la parte reconoce que celebró la renovación del contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de litigio en fecha 1° de abril de 2010, donde actuaron en representación de la referida sociedad mercantil, las ciudadanas CARMEN DE LABARCA y RUTH INES LABARCA; motivo por el cual, mal puede la parte demandada desconocer las facultades de representación que éstas detentan, cuando ha sido un hecho por él reconocido durante el decurso del proceso. Así se establece.

Por lo tanto, habiendo desechado este Juzgado Superior los argumentos esbozados por la parte accionada en relación a la cuestión previa propuesta, debe irremisiblemente este Órgano de Segunda Instancia declarar: SIN LUGAR, la cuestión previa contenida el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto, pasar al conocimiento del mérito de la presente causa. Así se decide.

V
MOTIVOS DE LA DECISIÓN DE FONDO
El thema decidendum de la presente causa, se circunscribe a la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES ACRABAL S.R.L, contra el ciudadano JESÚS SARCOS MANZANERO, ambos previamente identificados, sobre unas oficinas distinguidas con los Nos. 61 y 62, ubicadas en el sexto piso del Edificio “General de Seguros”, situado en la avenida Bella Vista, cruce con calle 67 del Municipio Maracaibo estado Zulia.

Alega la parte accionante, que en fecha 24 de marzo de 2015, procedió a notificar al ciudadano JESUS SARCOS MANZANERO, de su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, conforme la Cláusula Segunda del último contrato entre ellos celebrados, es decir, en fecha 1° de abril de 2010, en el cual se estableció como periodo de duración el de un (01) año, a partir de su suscripción, con periodos sucesivos de igual duración, siempre que las partes no notificaren de manera expresa su voluntad de no prorrogar la convención pactada. En este sentido, arguyó la parte demandante que tal notificación también fue practicada a través de correo electrónico, donde además le indico al demandado de autos que podía hacer uso de la prorroga legal de tres (3) años, contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo cual, el canon de arrendamiento a cancelar, en el caso que quisiera hacer uso de dicha prorroga, era por la cantidad de Bs. 8.224, a partir de abril de 2015.

Por otra parte, alega la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, que si bien reconoce la relación arrendaticia celebrada entre ambas partes, así como también reconoce la notificación efectuada por la parte demandante, no obstante cataloga la conducta de ésta como ilegal y desconsiderada en virtud que aún cuando se trata de una relación arrendaticia de 20 años, procedió a notificarlo de manera unilateral de su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento, y en el caso que eligiese adoptar la prorroga legal, el canon de arrendamiento era de Bs. 8.224. Sigue esgrimiendo la parte demandada, que el canon unilateralmente fijado por la actora es ilegal, por cuanto su fijación debe hacerse conforme a la parte in fine del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; motivo por el cual, tuvo la necesidad de iniciar el procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a partir del mes de abril de 2015, por la cantidad de 7.500 Bs, de conformidad con lo establecido en el artículo 53 y siguientes de la Ley Sustantiva en la materia.

En sintonía con lo antes expuesto, la parte actora en su escrito introductorio reconoce las consignaciones efectuadas por la parte demandada, no obstante, establece que existe una insuficiencia en el pago empleado por éste, por cuanto alega que en el caso de discrepancia entre el arrendador y el arrendatario para la fijación del monto del canon mensual, éste debe ser calculado de conformidad al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, lo que a su decir, debía el arrendatario consignar por tal concepto la cantidad de 10.143,19 Bs., calculada sobre la base del ultimo canon de arrendamiento vigente que era por la cantidad de Bs. 5.140,00, esto de conformidad con el índice de inflación fijado por el Banco Central desde marzo de 2014 a marzo de 2015, fecha en la cual se produjo la notificación del arrendador al arrendatario de no continuar con la convención entre ellos pactada.

En concordancia con lo antes esbozado, arguye la parte actora que se produjo una insuficiencia en los pagos realizados por el demandado por ante el Tribunal de Municipio, por lo que demanda la resolución del contrato de arrendamiento conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 34 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se insiste, en virtud de haberse producido un incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento desde los meses de abril a diciembre de 2015; y enero, febrero y marzo de 2016.

Habiéndose delimitado los hechos controvertidos en la presente causa, procede este Órgano de Segunda Instancia a realizar unas breves consideraciones en cuanto a la materia objeto de estudio.

El artículo 1.167 del Código Civil prevé “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Tenemos pues, que en los contratos bilaterales, en el entendido que son aquellos que generan derechos y obligaciones para las partes involucradas, en el caso que se materialice un incumplimiento por algunas de estas en relación a sus obligaciones, puede la parte afectada acudir al aparato jurisdiccional a solicitar la tutela del derecho que le ha sido vulnerado, cuestión para lo cual, puede peticionar el cumplimiento de la convención pactada, o bien la resolución de la misma.

En el caso que, la parte afectada por el incumplimiento de la otra parte demandase el cumplimiento del contrato entre ellos suscrito, la tutela requerida por la parte accionante, es la de interpelar a la parte de la cual deviene tal omisión, a los efectos que el Órgano Jurisdiccional lo condene a que cumpla con las obligaciones tal cual como fueron contraídas en el contrato pactado. Por otra parte, si la parte eligiese demandar la resolución del contrato, tal y como es en el caso de marras, lo que le solicita la parte actora a los Órganos de Justicia es “la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya”. (Eloy Maduro Luyando, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Décima Edición, Año 1997, Universidad Católica Andrés Bello, Página 508).

En aquiescencia de lo anteriormente expuesto, para que nazca el derecho subjetivo de accionar el Órgano Jurisdiccional para las partes sometidas a una relación jurídica contractual, capaz de generar tanto derechos como obligaciones, por motivo resolución de contrato, debe haberse producido un incumplimiento de las condiciones pactadas por alguna de las partes contratantes; no obstante, tal incumplimiento no puede reputarse como cualquier incumplimiento, por cuanto éste debe ser culposo, en el sentido que no debe mediar de por medio una causa extraña no imputable a la parte a la cual se la adjudica tal hecho.

En este mismo orden de ideas, evidencia esta superioridad que el contrato objeto de estudio, tal y como se ha dejado por sentado en líneas pretéritas, versa sobre un contrato de arrendamiento, figura jurídica que es definida por el Código Civil en su artículo 1.579, de la siguiente manera: “el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.”. De esta norma se colige, que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, donde participa una parte denominada arrendador –quien cede la cosa para su uso y goce por cierto tiempo- y el arrendatario –quien se obliga a pagar el precio pautado en el contrato-.

De igual manera, como expresó este órgano de la decisión anteriormente, la parte actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento sobre las oficinas antes especificadas, en virtud que se produjo el incumplimiento de la parte demandada con ocasión al pago de los cánones de arrendamientos que corresponden desde abril a diciembre de 2015, y de enero a marzo de 2016. En este sentido, según la parte actora, se produjo el incumplimiento de la obligación adquirida por el arrendatario en este tipo de contrato, la cual no es otra que pagar el precio pautado a cambio de la cesión del uso y goce de las oficinas objeto del contrato. Razón por la cual, para dilucidar la traba de la litis, debe imperativamente este Juzgado superior entrar a valorar sí, efectivamente, se produjo el incumplimiento alegado por la parte actora en su escrito libelar.

En relación a este particular, para una correcta interpretación de las obligaciones pactadas por las partes en la presente causa, considera pertinente este Juzgado de Segunda Instancia traer a colación de forma primigenia, lo estatuido en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales establecen:

Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…)”
En correspondencia con las normas antes citadas, en primer lugar, observa este Órgano Jurisdiccional que la Ley in commento, establece que en los casos de demandarse por resolución de contrato de arrendamiento sobre relaciones arrendaticias sobre la cual recae el imperio de la presente Ley, la mismas deben ser sustanciadas conforme al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, tal cual como fue realizado en el caso objeto de estudio.
Por otra parte, evidencia esta superioridad que el artículo 34 del presente cuerpo normativo, faculta a la parte que ha dejado de percibir la cancelación de dos (2) mensualidades consecutivas por concepto de pago de cánones de arrendamiento, para accionar el Órgano Jurisdiccional a los efectos de solicitar la tutela de su derecho, solo por medio de la pretensión de desalojo. No obstante, por remisión expresa del artículo 1.167 del Código Civil, antes citado, el cual dispone que en el caso que algunas de las partes objeto de un contrato no cumpla con las obligaciones por ellos pactadas en la convención, puede la otra, solicitar la resolución del contrato. Motivo por el cual, trae este Tribunal a colación la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes sometidas a la presente relación jurídico procesal, en fecha 1° de abril de 2010, que valora esta Instancia, y que igualmente es reconocido por las partes durante el decurso del proceso, mediante la cual establecieron lo siguiente:
“(…) CUARTA: La falta de pago de dos (02) mensualidades de arrendamiento dará derecho a “LA ARRENDADORA” a solicitar la desocupación del inmueble y la resolución del presente contrato, y la ejecución del saldo restante como si fuera de plazo vencido (…)”.

Tenemos pues, que una de las condiciones prevista en el contrato de arrendamiento objeto de estudio, es la posibilidad que en el caso de falta de pago de dos mensualidades consecutivas, adquiría la arrendadora el derecho subjetivo de demandar por resolución de contrato de arrendamiento, y toda vez que afirma la parte actora que hubo un incumplimiento de la cláusula in examine, es por lo que activa el aparato jurisdiccional del Estado; razón por la cual, por aplicación de la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, se insiste, puede la parte arrendadora intentar la presente demanda de resolución de contrato.
En relación a lo antes expuesto, el Dr. José Mélich-Orsini, en su obra “La Resolución del Contrato por Incumplimiento”, Caracas, año 2003, comentó lo que de seguida se transcribe:
(…) La pretensión de resolución del contrato, que tiende a descontinuar las relaciones jurídicas creadas por el mismo y a reconstruir las existentes con anterioridad a su celebración, puede acogerse con fundamento en algunas de estas tres situaciones:
(…Omissis…)
b) que el acreedor de la obligación incumplida pueda fundar su pretensión en un derecho potestativo que hubiere reservado en el mismo contrato cuya resolución se trate (cláusula resolutoria expresa)”.

De lo anteriormente esbozado, concluye este Juzgador que tanto el legislador como la doctrina en materia de resolución de contratos han sido contestes en aseverar que, tal acción no sólo procede en los casos que expresamente dispone la ley, sino también en los supuestos que las propias partes establecen dentro de la relación jurídica contractual. Esto responde al principio de intangibilidad de los contratos estatuido en el artículo 1.559 del Código Civil, el cual dispone “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”.
Dilucidado lo anterior, y toda vez que el hecho controvertido en la presente causa, tal y como se ha planteado de manera previa, radica en que sí hubo o no un incumplimiento de los pagos correspondiente a los meses de abril a diciembre del 2015, y de enero a marzo de 2016, por concepto de pago por cánones de arrendamiento, debe este Juzgado Superior entrar a valorar si efectivamente se materializó el incumplimiento por parte de la arrendatario. Tal alegación de la actora, deviene en cuanto a que el pago realizado por el demandado de autos a través del procedimiento de consignación de cánones por ante el Tribunal de Municipio, evidenciado por este Tribunal del cúmulo de pruebas valoradas de manera previa, e igualmente siendo dicha consignación un hecho reconocido por ambas parte durante el desarrollo del proceso, se reitera, fue insuficiente.
Así las cosas, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé en su cuerpo normativo, en los casos que no exista mutuo consentimiento entre las partes para la fijación del canon de arrendamiento durante el ejercicio de la prorroga legal, en su artículo 38 eiusdem, lo que a continuación se cita:
“Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”.

Se observa de lo anterior, que durante el lapso de prorroga legal en este tipo de contratos, en primer lugar, una vez terminado dicho período, se reputa como fenecido el lapso establecido para la prorroga legal; y en segundo lugar, que las condiciones previstas en el contrato permanecerán vigentes de manera inmutable a como fueron fijadas en el contrato original, salvo el contenido que regula el canon de arrendamiento, el cual debe fijarse a través de un proceso de regulación, o por mutuo consentimiento de las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
En este sentido, la misma Ley objeto de estudio define en su artículo 4, cuales son los inmuebles exento de regulación para la fijación del canon de arrendamiento, establecido el preceptuado artículo lo siguiente:
“Artículo 4°: Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento:
Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídico-privada.
Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987,
Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias.” (las negrillas de la sentencia”.

Planteado lo anterior, se evidencia del acervo probatorio valorado por este Juzgado de Segunda Instancia, el documento de condominio del edificio “General de Seguros”, en el cual se encuentra reguladas las oficinas objeto del presente litigio, y de donde se desprende que tales inmuebles no se hallan exentos de la antes referida regulación; por cuanto, dicho condominio fue constituido en fecha 09 de agosto de 1976; no configurándose por lo tanto, el segundo supuesto de hecho previsto en la norma antes citada. Lo anterior, conduce a aseverar que la fijación del canon de arrendamiento sobre las oficinas Nos. 61 y 62, del edifico “General de Seguros”, debía hacerse a través del procedimiento de regulación contenido en la ley in examine. (Folios 143 al 158).
Así las cosas, tal y como se planteo anteriormente, la parte demandante alegó en su escrito introductorio que le comunicó a la parte demandada a través de correo electrónico, que si ésta decidía hacer uso de la prorroga legal descrita en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debía pagar la cantidad de 8.224 Bs, lo cual la parte demanda reconoció en el escrito de contestación a la demandada; aduciendo que en virtud de no haber mediado consentimiento para la fijación del canon respectivo, procedió a consignar la cantidad de Bs. 7.500, a través del procedimiento de consignación previsto en la Ley in commento.
No obstante, debe precisar este Tribunal que la parte arrendadora en virtud de no haber llegado a un consenso en la fijación del canon de arrendamiento antedicho, no tenia la posibilidad de proceder unilateralmente a la fijación del mismo, por cuanto tal y como se aludió de forma previa, al no estar exento los inmuebles objeto de litigio del procedimiento de regulación para la fijación del canon de arrendamiento, esto debía hacerse conforme al procedimiento descrito desde el artículo 29 al 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido, la parte demandada promovió prueba de informes dirigida a la Sindicatura Municipal adscrita a la Alcaldía del Municipio Maracaibo estado Zulia, a los efectos que informara sobre el funcionamiento de la Oficina de Inquilinato que regula la fijación de los cánones de arrendamiento, y cuyas resultas fueron plenamente valoradas, y de las cuales se obtuvo que tal órgano administrativo se encuentra en pleno funcionamiento, además, es el competente para regular la fijación de los cánones de arrendamiento, únicamente, de oficinas y terrenos. (Folios 198 al 201).
En relación, al alegato expuesto por la demandante concerniente a que, en virtud que no hubo consenso para la fijación del canon de arrendamiento, éste debía fijarse conforme al artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual prevé:
Artículo 14.- en los contratos de arrendamiento, a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Indice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo.”.

Por consiguiente, tal y como se expuso de manera previa, mal podía la parte demandante exigir que en virtud de la discrepancia entre ellas para el establecimiento del canon de arrendamiento, éste debía plasmarse conforme a la norma ut supra indicada, pues, el negocio arrendaticio objeto de estudio había entrado a la fase de prorroga legal; razón por la cual, tal fijación debía hacerse conforme a la parte in fine del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios antes citado, es decir, conforme al procedimiento de regulación por ante el órgano administrativo de inquilinato competente en la materia, dado que los inmuebles objeto de contrato no son de aquellos que están excluidos de tal regulación conforme el artículo 4 eiusdem.
En correspondencia con lo antes expresado, en virtud del no consenso prima facie entre las partes para la fijación del canon, procedió la parte accionada a iniciar el proceso de consignación de los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, desde el mes de abril de 2015, conforme al artículo 53 y siguientes de la ley in commento. Hecho que se evidencia del acervo probatorio aportado y valorado por esta Instancia por la parte demandada, e igualmente reconocido por la parte actora en su escrito libelar; no objetando así en ningún momento la tempestividad del pago, sino su insuficiencia. (Folios 80 al 94).
No obstante, el pago realizado por la arrendataria ascendía a la cantidad de Bs. 7.500 mensuales, suma que es mayor a la pactada en el contrato original de fecha 1° de abril de 2010, no evidenciándose de las actas que conforman la presente causa, que se haya materializado un incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, por lo contrario, de autos se desprende elementos suficientes que permiten verificar el estado de solvencia en relación al pago por concepto de cánones de arrendamiento del ciudadano JESUS SARCOS MANZANERO, sobre las oficinas Nos. 61 y 62, ubicadas en el sexto piso del edificio “General de Seguros”, situado en la avenida Bella Vista, con cruce calle 67 del Municipio Maracaibo estado Zulia; razón por la cual debe, imperativamente, este Juzgado Superior declarar: SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES ACRABAL S.R.L., contra el ciudadano JESUS SARCOS MANZANERO. Así se decide.
En relación a la pretensión de daños y perjuicios peticionada por la parte actora, al tratarse la misma de una pretensión accesoria, mal puede este Tribunal descender al estudio de la misma, cuando la pretensión principal ha sido desechada por este Órgano Jurisdiccional. Así se decide.
En correspondencia con los fundamentos antes expresados, resulta impretermitible para este Órgano de Segunda Instancia declarar en la dispositiva del presente fallo: SIN LUGAR, la actividad recursiva ejercida por la representación judicial de la parte demandante, en fecha 26 de octubre de 2017, y por lo tanto, CONFIRMAR la sentencia proferida por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 02 de agosto de 2017. Así se decide.

VI
DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la actividad recursiva ejercida por el abogado en ejercicio VALMORE LEAL GÓNZALEZ, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, en fecha 26 de octubre de 2017.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia proferida por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 02 de agosto de 2017, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue la sociedad mercantil INVERSIONES ACRABAL S.R.L., contra el ciudadano JESUS SARCOS MANZANERO. Así se decide.
Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los seis (06) día del mes de diciembre de dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR

Dr. JOSÉ GREGORIO NAVA GONZÁLEZ.
EL SECRETARIO

Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ

En la misma fecha anterior, siendo las tres y veintinueve minutos de la tarde (03:29 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.
EL SECRETARIO

Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ.