TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL
TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

EXPEDIENTE: No. 14.467

PARTE DEMANDANTE: JUAN CARLOS BAPTISTA FERRER, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad No. 7.885.296.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ISABEL MARÍA FARÍA PIÑEIRO, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 14.832.454, abogada en ejercicio, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 123.712.

PARTE DEMANDADA: BLANCA NELI OMAÑA MORENO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 2.882.177, domiciliada en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: KETTY LUZ LÓPEZ GONZÁLEZ y LUIS BASTIDAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 7.935.646 y 5.837.031, e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 59.807 y 51.988, respectivamente.

I
ANTECEDENTES

Ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Municipio Maracaibo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, acudió el ciudadano JUAN CARLOS BAPTISTA FERRER, debidamente representado por la profesional del derecho ISABEL MARIA CHIQUINQUIRÁ FARÍA PIÑEIRO, y demandó a la ciudadana BLANCA NELI OMAÑA MORENO, todos debidamente identificados, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 31 de octubre de 2013, donde se compromete a comprar un inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas 6B, ubicado en el 6to piso del edificio Rio Cachari, Ala B, el cual esta situado en la calle 100A, Conjunto Residencial Las Terrazas, Sector Sabaneta, en Jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; estimando la presente demanda en la cantidad de Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 140.000,00), equivalente a Un Mil Ciento Dos Unidades Tributarias (1.102,50 U.T.). Asimismo, la parte actora acompañó con su libelo los instrumentos que consideró conducentes a favor de su pretensión.

Por distribución de causas le correspondió conocer al Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de allí que en fecha 28 de julio de 2014, se admitió la referida demanda conforme al procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil, y se ordenó la citación de la ciudadana BLANCA NELI OMAÑA MORENO, para dar contestación a la demanda.

En vista de la no comparecencia de la parte demandada, previa citación por carteles, ante la infructuosidad de su citación personal, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, se designó, previo pedimento de la parte actora, en fecha 22 de enero de 2015, un Defensor Ad-Litem a la parte demandada, y el día 02 de febrero de 2015 fue juramentado.

Seguidamente, en fecha 06 de marzo de 2015, compareció la profesional del derecho KETTY LUZ LOPEZ GONZALEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte accionada, y consignó escrito de contestación a la demanda mediante el cual reconvino a la parte actora por Resolución del Contrato de Opción a Compraventa, la que fue admitida por el Juzgado de la causa en fecha 13 de marzo de ese mismo año; asimismo, consignó documento poder que acredita su representación. Posteriormente, en fecha 17 de marzo de 2015, la parte actora dio contestación a la aludida reconvención.

En fechas 18 y 24 de marzo del año 2015, la parte actora reconvenida en la oportunidad respectiva para ello, presentó escritos de promoción de pruebas. Por su parte la demandada reconviniente en fechas 23 y 26 de marzo de 2015, presentó igualmente escritos de pruebas. Luego, el Tribunal a quo ordenó agregar los antes mencionados escritos probáticos a los autos, pronunciándose y dejando a salvo la apreciación de las pruebas admitidas en sentencia definitiva.

En fecha 30 de marzo de 2015, el Juzgado de la causa instó a las partes a un acto conciliatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, y acordaron suspender la causa por un lapso de cinco días a los fines de continuar con las conversaciones, siendo en fecha 10 de abril de ese mismo año reanudada sin que las partes lograran un consenso.

En fecha 5 de noviembre de 2015, la Jueza del Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se inhibió de seguir conociendo la causa con fundamento en la decisión número 2140 de la Sala Constitucional de fecha 07 de agosto de 2003, en concordancia con lo establecido en el artículo 84 del Código de Procedimiento Civil.

En virtud de la redistribución efectuada, se asignó el conocimiento de la presente causa al Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, quien en fecha 17 de noviembre de 2015 le dio entrada ordenando su registro en los libros respectivos.

En fecha 31 de mayo de 2016, estando dentro de la oportunidad prevista para dictar sentencia definitiva en la presente causa, el Juzgado a quo consideró pertinente aperturar una incidencia probatoria en vista que constató que en el transcurso del procedimiento se introdujo una denuncia de colusión y fraude procesal por parte de la accionada reconviniente de autos, todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 17 y 607 del Código de Procedimiento Civil.

Finalmente en fecha 30 de septiembre del año 2016, el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia dictó sentencia definitiva por medio del cual declaró improcedente la denuncia de fraude procesal, con lugar la acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa y sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada.

II
FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN

i. Motivos de la demanda:
La parte actora en el presente litigio, expresó en su escrito introductorio las siguientes razones de hecho y de derecho:

…omissis…
“(…). Volvimos a celebrar un nuevo contrato, Ahora (sic) por nuevo documento autenticado en fecha treinta y uno de octubre de dos mil trece (31/10/2013), por ante la Notaria (…); mediante el cual ambas partes nos comprometimos a celebrar un contrato de compra venta sobre el apartamento anteriormente descrito, mediante la copia de las cláusulas de los contratos anteriores pero con la variante del precio a pagar por el inmueble ya que en esta oportunidad el monto por el cual se comprometió la Promitente Vendedora a vender y el Promitente Comprador a comprar el inmueble, fue por la suma de quinientos mil bolívares (Bs.500.000,00); pactando así, en la Cláusula Cuarta que para garantizar la efectiva realización de la compra venta el Promitente Comprador canceló a la Promitente Vendedora la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 140.000,00) que es el monto por concepto de opción de compra. (…).el saldo deudor, es decir la cantidad TRECIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.360.000, 00) serian cancelados por EL PROMITENTE COMPRADOR a través de crédito hipotecario que aspiraba obtener bajo los términos de la Ley (…).

…omissis…

Ciudadano Juez, solicito que al momento de decidir la controversia, tenga como exacta la suma escrita en letras en la Cláusula Sexta del contrato ya identificado, es decir, que tenga como cierto que es de ocho meses el lapso de duración acordado en el contrato de opción de compra suscrito el treinta y uno de octubre de dos mil trece (…).

Siguiendo con la narración de los hechos ocurridos con ocasión de la ejecución del contrato celebrado, señalo, en el mes de dos mil catorce, habiendo ya cumplido con todas mis obligaciones contractuales (…) procedí a llamar por teléfono a la ciudadana BLANCA NELI OMAÑA MORENO para informarle que me encuentro en la disposición de dar cumplimiento a la obligación principal del contrato que nos obliga, y en razón de ello había iniciado la tramitación para la consignación del documento de compra venta definitivo al que se refiere la cláusula SEGUNDA, del contrato de opción a compra ya mencionado, tramite que inicie ante la Oficina de Registro Publico del Tercer Circuito (…); y es cuando la ciudadana BLANCA NELI OMAÑA MORENO, manifestó que su abogada le había dicho que no hablara con nosotros, conducta que nos evidencio su negativa de cumplir el contrato en los términos acordados.

(…), y entonces esta manifestó que no desea continuar con la venta, alegando que el valor del inmueble ahora era mucho mas alto, y que ella había encontrado un nuevo comprador que le pagaría la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLIVARES, (…).

…omissis…

Ante tal situación y descaro, y habiendo agotado todos los medios amistosos y extrajudiciales para que la ciudadana BLANCA NELI OMAÑA cumpliera con su obligación de PROMITENTE VENDEDORA y realizara el traslado legal de la propiedad ofrecida en venta (…) no habiendo obtenido respuesta positiva de su parte, ni intención voluntad alguna de otorgar el documento definitivo de venta del inmueble, es por lo que hoy acudo ante este órgano de administración de justicia”.

2. Razonamientos en los que se soporta la contestación de la demanda y la reconvención propuesta:
Expone la ciudadana BLANCA NELI OMAÑA, por intermedio de su apoderada judicial KETTY LUZ LOPEZ GONZALEZ, debidamente identificadas en actas, lo siguiente:

…omissis…
“(…) Es cierto que vencido el contrato de opción de compra, volvieron a suscribir otro contrato, de fecha treinta y uno de octubre de dos mil trece (31/10/2013), por ante la Notaria (sic) Publica (sic) Cuarta de Maracaibo (…) mediante el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato de compra venta sobre el apartamento anteriormente descrito, NIEGO QUE MI MANDANTE HALLA (sic) ACEPTADO AL IGUAL QUE EL ANTERIOR CONTRATO mediante copia de las cláusulas de los contratos anteriores pero con la variante del precio a pagar por el inmueble ya que en esta oportunidad el monto por el cual se comprometió la Promitente Vendedora a vender y el Promitente Comprador a comprar el inmueble, fue por la suma de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000); ya que el precio fijado fue la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL (Bs.3.500.000) BOLIVARES , NEGANDO IGUALMENTE que se hubiera pactado en la Cláusula Cuarta que para garantizar la efectiva realización de la compra venta el Promitente Comprador cancelo (sic) a la Promitente Vendedora la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.140.000,00) que el monto por concepto de opción a compra, ya que tenia que entregar el demandante la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.400.000). que era la suma que debía dar como la inicial de compra del referido inmueble, la cual será sumada al monto total de compra., NIEGO igualmente que el saldo deudor, es decir la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 360.000,00) serian cancelados por el PROMITENTE COMPRADOR a través de crédito hipotecario (…) por cuanto el saldo deudor que tenia cancelar es la cantidad de DOS MILLONES CIEN MIL (Bs. 2.100.000) BOLIVARES.

Lo que no es cierto ciudadana Juez, NEGADO DESDE YA, es que mi mandante estuviera de acuerdo con el lapso de Ocho (08) meses para la vigencia de la opción de compra (…).

…omissis…

NIEGO POR NO SER CIERTO EL HECHO, que el demandante procediera las transacciones inmobiliarias y demás gastos pertinente (sic) a solvencias municipales; impuesto a las transacciones inmobiliarias y demás gastos que le correspondían a la vendedora y que por pacto consensual habían quedado en costear ellos, ASI COMO TAMBIEN NIEGO POR NO SER CIERTO; QUE HUBIERA CONSIGNADO EL DOCUMENTO POR EL REGISTRO RESPECTIVO para dar cumplimiento al convenio que tenían.- (…).

…omissis…

En realidad, ciudadana Juez, lo que ocurrió en este caso fue que el ciudadano JUAN CARLOS BAPTISTA FERRER, suscribió en fecha 2 de Mayo de Dos Mil Seis (02/05/2006) (…) contrato de arrendamiento con la ciudadana BLANCA NELI OMAÑA MORENO, parte demandada, por ante la Notaria (sic) Publica (sic) Quinta (…) sobre el inmueble objeto del litigio.- En el año 2.012, viendo que la ciudadana BLANCA NELI OMAÑA MORENO, ERA UNA ANCIANA, YA QUE CONTABA para la fecha CON SETENTA Y UN AÑO (71) DE EDAD, AUNADO A PADECER DE UNA ENFERMEDAD DE CEREBRO-VASCULAR, QUE LE PRODUCE INESTABILIDAD Y MAREOS PARA LA MARCHA Y CEFALIA INTENSA y SOLA, y teniendo CONOCIMIENTO el ciudadano JUAN CARLOS BAPTISTA, de esta situación y en COLUSION con su esposa y apoderada (…) SE VE LA POSIBILIDAD DE DESPOJAR DE SU UNICO BIEN, ES DECIR DEL APARTAMENTO a la ciudadana BLANCA NELI OMAÑA MORENO, y es así como empiezan ambos a maquinar y engañar en su buena fe a la mencionada ciudadana.-

…omissis…

No satisfecho con haberla engañado al haberla hecho firmar el contrato, en medio de su desesperada mala intención y afán por apoderarse del referido bien, no conforme con CAMBIARLE EL PRECIO CONVENIDO, el monto de la OPCION ANTES INDICADO le CAMBIARON TAMBIEN LAS CONDICIONES DEL CONTRATO (…).

Por las razones de hecho y de derecho expuestas es que en este acto en nombre de la ciudadana BLANCA NELI OMAÑA MORENO, A RECONVENIR, al ciudadano JUAN CARLOS BAPTISTA, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cedula de identidad No. 7.885.296, por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA, solicitando al tribunal admita la presente RECONVENCION se le da curso de ley, se emplace al demandante reconvenido para la contestación de la misma, en los términos expresados en el articulo 367 ejusdem. y (sic) se declare CON LUGAR, (…).”

i. Razonamientos en los que se soporta la contestación de la reconvención.

…omissis…

“Ciudadano juez, es preciso acotar antes de pasar a dar contestación a la demanda de reconvención (…), que toda reconvención debe cumplir con el requisito mínimo establecido en el 365 del código de procedimientos civil (sic), es decir debe ir “expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos” y por cuanto la reconvención intentada en contra de mi representado carece en su petitum de la determinación de objeto, toda vez que la reconviniente no indica cual contrato de opcion de compra venta pretende demandar para que sea resuelto (…) pido sea desestimada en la pretensión de la demandada reconviniente, (…).

(…) pasando este a ser ley entre las partes, NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO que exista causa de resolución oponible al demandante reconvenido por cuanto no hay incumplimiento ni hay causa de anulabilidad por cuanto no hay, ni hubieron en ningún momento maquinaciones, violencia o dolo, por parte del demandante reconvenido (…). En tal sentido niego que la cantidad entrada (sic) en arras fuera inferior a lo que la demandada reconviniente debía recibir en calidad de inicial, así pues, reconozco y ratifico el contenido del contrato en el sentido que, se fijó la venta del inmueble y así mismo el precio a pagar por la venta, en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000), de los cuales a la firma del documento privado de opción de compra, le fueron entregados CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.140.000). Cumpliendo así con la obligación inicial del contrato.

…omissis…

NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO los alegatos de la reconviniente sobre la manipulación del contenido del contrato en ninguno de sus términos o cláusulas en especial la referida al precio definitivo de venta (…).

NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO que mi representado o yo conociéramos sobre el padecimiento de una enfermedad cerebro – vascular que le produzca mareo, así como algún impedimento para la marcha, cefaleas intensas (…) y que hoy alega estar padeciendo la demandada reconviniente (…). Pues llama poderosamente la atención que para lo referente a dar cumplimiento al contrato de traslación de la propiedad del ya tan mencionado inmueble, alegue ser una pobre ancianita sola y desvalida, pero para el caso que por cobro de bolívares que tiene intentado el ciudadano Egar Romero en calidad de endosatario de la ciudadana Yomira González contra la referida ciudadana Blanca Omaña, signado con el numero de expediente 14099 del Tribunal Cuarto (…) y cuyo fraude procesal se encuentra se encuentra denunciado ante ese tribunal (…) la referida ciudadana BLANCA OMAÑA si se encuentra totalmente lucida y totalmente hábil en derecho y sin ningún trastorno (…).

NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que las condiciones del contratos fueran cambiadas en lo referente a la cantidad de meses que duraría el contrato (…).

NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que los contratos suscritos en fecha 27 de julio de 2012 (…) ni el autenticado el dieciséis (16) de octubre de 2012 (…) ni el suscrito y Autenticado (…) el treinta y uno de octubre de Dos Mil Trece (31/102013) Formen parte de un plan maquiavélico orquestado por mi cónyuge y mi persona (…) por cuanto los contratos en cuestión fueron firmado validamente por personas civilmente hábiles (…) y que ambas oportunidades los referidos notarios dieron fe de los convenios expresados (…). Siendo que la demandada reconviniente no desconoce su firma ni ataca el acto de reconocimiento que hacen los notarios en cada contrato. (…)”.

III
PUNTO PREVIO

DEL FRAUDE PROCESAL DENUNCIADO POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

En primer lugar, respecto la denuncia por fraude procesal y colusión formulada por la demandada reconviniente, el Tribunal a quo de conformidad con el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, una vez al advertir con posterioridad a dicha formulación tal circunstancia del proceso, abrió una articulación probatoria para luego resolver como punto previo a la definitiva, en el mismo cuerpo del fallo de mérito.

En el sentido expuesto, quien decide es del criterio que en el supuesto in examine de una denuncia de fraude incidental, es pasible su resolución a través del trámite previsto en el artículo 607 antes citado, y lo correcto en este caso consiste en aperturar un Cuaderno Separado para ventilar la susodicha denuncia, suspendiendo así la causa originaria en el estado de sentencia hasta tanto no hubiere decisión en torno lo alegado en contravención al artículo 17 eiusdem. No obstante, el Tribunal de la causa optó por abrir la incidencia antes aludida del 607 de la Norma adjetiva Civil, se reitera, y resolver como punto previo en la sentencia definitiva.

Pues, si bien nada obsta para que el fraude pueda ser denunciado como incidencia en la misma causa en la cual éste, presuntamente se ha materializado, y proceder así el Juez respectivo conforme lo expresado en el párrafo que antecede, se reitera, ordenar la contestación de la otra parte, abrir la articulación antes vista y aperturar un cuaderno separado donde se proferirá la decisión respectiva; sin embargo, ante las formas en que se entretejen las hilazas de las estructuras contingentes que confeccionan el fraude procesal, el procedimiento incidental del elementos regulador del 607 correspondiente al cuerpo legal precitado, puede resultar insuficiente para desencajar los entretejes que, como se dijo, entrelazan ese proceder atentatorio, incluso, contra la propia majestad de la actividad jurisdiccional, en virtud que para dichas denuncias debe contarse con un trámite procesal más amplio, y no reducido como el procedimiento incidental in commento, de modo que las partes puedan tener mayor oportunidad para probar esas estructuras contingentes que, de común, componen la figura del fraude y todas sus conductas dolosas afines.

Por lo anterior, quien decide considera que lo conducente es la declaratoria de inadmisibilidad del fraude y colusión denunciado por la parte demandada reconviniente de manera incidental, e instarla a que accione a través de una tutela jurisdiccional nulásica de fraude procesal, la cual por tramitarse por medio del juicio ordinario por no tener previsto un procedimiento especial (Art. 338 C.P.C.), cuenta con un ítems procedimental mucho más amplio que el incidental del 607 ibídem, por lo que las partes contarán, se insiste, con una oportunidad más amplia de probar y garantizar la plena efectividad del ejercicio de este atributo intrínseco al derecho fundamental de la defensa, reconocido constitucionalmente en el ordinal 1°, del artículo 49 de la Carta Magna. Así se decide.

IV
DE LAS PRUEBAS

• Copia del cheque de gerencia consignado en original junto al escrito libelar, signado con el No. 0073, librado por la entidad bancaria Banesco Banco Universal por la cantidad de Trescientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 360.000,00) signado con el No. 00048488 de fecha 18 de junio de 2014.

Constata este administrador de justicia que el referido instrumento se trata de un documento privado de naturaleza mercantil suscrita y emanada de la parte demandante, mediante el cual se pretende pagar una suma de dinero; no obstante, la no puede reputarse como recibida por la persona a quien va dirigida, y es sabido que el pago es valido siempre que este aceptado, por lo que se desecha en virtud de lo establecido en el articulo 1.378 Código Civil, y en atención al principio de alteridad de la prueba según el cual nadie puede procurarse una prueba a su favor sin la intervención de una persona ajena, distinta a quien pretende aprovecharse del medio, lo que implica excluir del análisis de las pruebas emitidas unilateralmente por la parte promovente, principio que debe ser aplicado por este Juzgador aún cuando no medie impugnación de la parte no promovente. Así se decide.

Además, se es de advertir que cuando se quiera hacer valer un pago no aceptado por la persona a quien va dirigida, el medio idóneo para que tenga validez es el procedimiento establecido para realizar la oferta real y depósito de acuerdo con las deposiciones establecidas desde el artículo 819 y siguientes, del Código de Procedimiento Civil.

• Copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito entre BLANCA NELI OMAÑA, en calidad de arrendadora, y JUAN CARLOS BAPTISTA FERRER, en calidad de arrendatario, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo del Estado Zulia, quedando anotado bajo No. 17, Tomo 85, en fecha 02 de mayo de 2006, según cursa en los folios del 18 al 21 de la pieza principal 1 del expediente

Se observa del escrito de contestación que dicha instrumental fue impugnada en razón de ser una reproducción fotostática; no obstante, se verifica que la parte demandada en el mismo escrito de contestación, admitió expresamente la existencia de una relación arrendaticia mantenida con la parte demandada, lo cual no es más que el hecho que se desprende del citado instrumento, por lo que este Tribunal considera que tal circunstancia no resulta un hecho controvertido que sea susceptible de ser probado en el transcurso del proceso, y por ende, resulta impertinente la impugnación antedicha.

En consecuencia, este Juzgador por fuerza de las alegaciones de las partes en el presente litigio a través de sus escritos, mediante los cuales quedó trabada la litis, tendrá como cierto que entre las partes intervinientes en el proceso hubo una relación arrendaticia que comenzó a regir a partir del año 2006. Así se establece.

• Copia certificada del documento de compraventa debidamente protocolizado por ante el Registro Público Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 14 de enero del año 1980, el cual quedó inscrito bajo el No. 2, Tomo 2, Protocolo 1°, cursante en los folios del 25 al 32 de la pieza principal 1 del expediente.

A dicha documental se le confiere el valor probatorio que se desprende del artículo 1.384 del Código Civil, siendo que el presente medio probatorio se trata de una copia certificada de documento público allegado a las actas de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; de la referida documental se acredita que la ciudadana BLANCA NELI OMAÑA MORENO, parte demandada, es propietaria del bien inmueble descrito suficientemente en las actas del proceso, sobre el cual recae el contrato cuyo cumplimiento se pretende. Así se decide.

• Original del contrato privado de opción de compraventa suscrito por la ciudadana BLANCA NELI OMAÑA MORENO, en su carácter de promitente vendedora y el ciudadano JUAN CARLOS BAPTISTA FERRER, en su carácter de promitente comprador, de fecha 27 de julio de 2012, el cual riela a los folios del 33 al 34 de la Primera Pieza del expediente; que versa sobre el apartamento distinguido con las siglas 6B, ubicado en el sexto piso del edificio Río Cachirí, ala B, del Conjunto Residencial Las Terrazas cuyas características esenciales constan en dicha documental; el precio definitivo del inmueble que se prometieron vender y comprar fue pactado por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo) de los cuales el promitente comprador canceló la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,oo), mediante cheque en el mismo momento de la celebración del mencionado contrato, cuya copia fue consignada junto al contrato en cuestión.

Se observa de actas que dicha documental privada fue rebatida por su contraparte al momento de dar contestación a la demanda, no obstante, es necesario acotar que se trata de un instrumento privado que se encuentra debidamente firmado por las partes que integran la presente controversia, por lo que la parte contra quien se produce debe desconocer su firma o su contenido siguiendo las pautas del procedimiento de reconocimiento de instrumento privado, situación que no se desprende del mencionado escrito; únicamente, se limitó el demandado a impugnarla como si se tratase de una copia simple del aludido documento privado, la que de ser así, es decir, una reproducción fotostática, ni siquiera gozaría de valor probatorio dentro de nuestro sistema jurídico por no estar debidamente allegada al proceso de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento civil.

En ilación con lo anterior, y aunado al hecho de que a la instrumental consignada, en cuanto a su impugnación concierne, no debe tratarse como una copia o reproducción fotostática, se debe indicar que la parte demandada reconviniente en la presente causa reconoció expresamente el contrato privado de marras, en el sentido que aseveró que el día 27 de julio de 2012, celebraron un contrato privado de opción de compraventa sobre el inmueble objeto de arrendamiento. De allí que, este Juzgador procede a darle valor probatorio al instrumento in examine, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.

Dicha documental, debe ser adminiculada con la prueba informativa promovida por la parte actora reconvenida en el lapso probatorio, dirigida a la entidad bancaria Banco Exterior, cuyas resultas rielan en los folios del 3 al 11 de la Pieza Principal N°. 3 del expediente. Mediante dicha prueba se informó al Tribunal de la causa que el cheque No. 56-72169779, girado a favor de la ciudadana BLANCA OMAÑA, perteneciente a la cuenta corriente No. 01150096063000052915 del ciudadano JUAN CARLOS BAPTISTA FERRER, por la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00), fue debidamente cobrado según los datos de endoso, por la ciudadana BLANCA NELI OMAÑA MORENO, titular de la Cédula de Identidad No. 2.882.177.

La prueba que antecede es valorada plenamente por esta superioridad, por cuanto fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia atendiendo a la sana crítica. De allí que, se tiene como cierto que en fecha 27 de julio de 2012, la parte promitente vendedora y demandada reconviniente en el presente litigio, recibió a su entera satisfacción la suma de dinero antes citada, que garantizaba la obligación principal pactada en el contrato de opción de compra examinado en líneas pretéritas. Así se aprecia.

• Contrato de opción a compra-venta celebrado y perfeccionado entre los ciudadanos BLANCA NELI OMAÑA MORENO, en calidad de promitente vendedora, y JUAN CARLOS BAPTISTA FERRER, en calidad de promitente comprador, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, en fecha 16 de octubre de 2012, quedando anotado bajo el No. 35, Tomo 78 de los libros de autenticaciones respectivos. Dicha instrumental riela en los folios del 36 al 41 de la Pieza Principal N°. 1.

Se observa de actas que la documental anterior, fue impugnada en el escrito de contestación por haber sido presentada en copias en reproducción fotostática de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; no obstante, la parte interesada en hacer valer en el presente juicio la fuerza probatoria de dicha documental, consignó oportunamente su copia certificada, la cual cursa a los folios del 115 al 121 de la Pieza Principal N.1.

En ese sentido, y aunado al hecho que la parte demandada reconviniente aseveró haber celebrado el contrato que recae en la documental in examine; este Tribunal procede a valorarla de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, y tendrá como verdadero el hecho de que las partes una vez vencido el contrato privado de opción de compra venta celebrado en fecha 27 de julio de 2012, y valorado ut supra, suscribieron una nueva convención, manteniendo la intención de contratar la aludida opción de compra venta respecto del inmueble, suficientemente, identificado en las documentales de marras. Así se decide.

• Copia certificada del contrato de opción de compra venta celebrado y perfeccionado entre los ciudadanos BLANCA NELI OMAÑA MORENO, en calidad de promitente vendedora, y JUAN CARLOS BAPTISTA FERRER, en calidad de promitente comprador, debidamente autenticado en fecha 31 de octubre de 2013, por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, quedando anotado bajo el No. 76, Tomo 124 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, que cursa en los folios del 96 al 103 de la Pieza Principal 1.

Observa este Jurisdicente que dicha documental se reputa como el instrumento fundamental de la demanda, por constituir éste el contrato -a decir de la parte demandante de opción de compra venta- cuyo cumplimiento se pretende. Resulta necesario señalar que la parte contra quien se hace valer el mencionado instrumento probatorio, lo impugnó en el escrito de contestación a la demanda con fundamento a que había sido ofrecido en reproducción fotostática; sin embargo, la parte demandante a los fines de la admisión de presente demanda, consignó el mismo en copias certificadas, por lo que resulta improcedente la mencionada impugnación.

En razón de lo anterior, y aunado al hecho que la parte demandada en la misma oportunidad de contestar la demanda, reconoció expresamente que una vez vencido el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 16 de octubre de 2012, se volvió a suscribir otro contrato de fecha 31 de octubre de 2013, cuyo negocio jurídico se encuentra contenido en la documental in examine, este órgano de justicia le otorga el valor probatorio previsto el articulo 1.363 de la Norma Sustantiva Civil. Así se valora.

De la anterior instrumental se desprende que ambos ciudadanos pactaron un contrato –a su decir- de opción de compraventa que recae sobre un apartamento distinguido con las siglas 6B, ubicado en el 6to piso del edificio Río Cachirí, ala B, de la Residencias Las Terrazas, cuyas características están plenamente determinadas en la cláusula segunda del citado instrumento; que el precio de la venta fue pactado por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), de los cuales la promitente compradora canceló a la promitente vendedora la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs.140.000,00), como inicial de la venta definitiva, quedando un saldo deudor de trescientos sesenta mil bolívares (Bs. 360.000,oo), que serian cancelados cuando se protocolizara el documento definitivo de venta por ante el registro respectivo.

Asimismo, se desprende que el referido contrato tendría una duración de 8 meses, prorrogable por 30 días más, según lo pautado en la cláusula sexta; además, fue convenido por ambas partes que todas las estipulaciones contenidas en el contrato sólo podrían ser modificadas por escrito, y que el saldo adeudado sería cancelado por el promitente comprador a través de un crédito hipotecario o con dinero de su propio peculio. De allí que, el mismo goza de fuerza probatoria entre las partes en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones que emanan de él y hacen fe hasta prueba en contrario de la verdad de esas declaraciones. Así se decide.

• Constancia de Recepción No. 5, Trámite No. 481.2014.2.1029, de fecha 21 de mayo de 2014, emanada del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, correspondiente del documento definitivo de venta consignado por la abogada ISABEL FARIA PIÑEIRO, aprobado y entregado, para ser otorgado en fecha 26 de mayo de 2014. la misma corre inserta al folio 42 de la pieza principal 1 del expediente.

Se observa, de actas que la documental ut supra, fue rebatida por su contraparte en el escrito de contestación, por haber sido presentada en reproducción fotostática; sin embargo, en lapso de promoción de pruebas fue presentada en original, por lo tanto resulta improcedente la mencionada impugnación, y se le otorga el valor establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.

Esta prueba debe ser adminiculada con las resultas de la prueba de informes que corren inserta a los folios del 154 al 182 de la Pieza Principal N°. 2, promovida por la parte actora reconvenida, dirigida a la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, mediante la cual se informó al Tribunal de conocimiento que: en fecha 21 de mayo de 2014, la ciudadana ISABEL MARÍA CHIQUINQUIRÁ FARÍA PIÑEIRO, consignó documento de venta referente al inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Las Terrazas, en Jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza, generándose Planilla Única Bancaria No. 48100068631, y que dicho documento se consignó junto con la Planilla Forma 33, Documento de Identidad de los ciudadanos JUAN CARLOS BAPTISTA e ISABEL PIÑEIRO, Cheque de Gerencia, Certificado de Solvencia de Agua, Certificado de Solvencia Municipal, Planilla de Pagos Municipales, Registro de Información, Cédula Catastral, Constancia de Solvencias, opción de compra venta y documento de identidad de la ciudadana BLANCA OMAÑA, y el cual mediante Constancia de Recepción No. 481201421029, cuya fecha de otorgamiento fue fijada para el día 26 de mayo de 2014, con un tiempo de 60 días continuos para dicho otorgamiento; que dicho documento no fue otorgado el día fijado para su firma ni en el término de los 60 días continuos.

La prueba que antecede es valorada plenamente por esta superioridad, por cuanto la misma fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia atendiendo a la sana crítica. En razón que coincide la documental antecedida con la información ofrecida por la Oficina Subalterna, se tienen como fidedignas las actuaciones que emanan del organismo público, y por ello, se reputa como cierto que la parte actora reconvenida cumplió todo lo conducente dentro de la vigencia de la convención que la obligaba. Así se decide.

• Resultas originales de la solicitud de notificación judicial que hiciere la parte actora reconvenida a la parte demandada reconviniente sobre la fecha para la protocolización del documento definitivo de venta en virtud del contrato de opción de compraventa pactado entre ellos, llevada a cabo en fecha 13 de junio de 2014 por el Tribunal Duodecimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, rielante en los folios del 43 al 61 de la Pieza Principal N°. 1.

A dichas actuaciones se le confiere el valor probatorio, en virtud que fue practicadas por un funcionario que merece fe pública, en relación a que a través de esas actuaciones se le informa a la ciudadana demandada sobre la fecha para la protocolización del documento definitivo de venta, en la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito, de conformidad con la planilla de tramite consignada en la solicitud, en el lugar donde debió constituirse el Tribunal a los fines de practicar la notificación, únicamente se pudo tener contacto con una ciudadana que dijo ser la hermana de la demandada, no obstante, no pudo ser practicada tal notificación en la persona de la demandada reconviniente.

A esta actuación antes analizada, se adminicula el contenido del telegrama librado en fecha 13 de junio de 2014, mediante el cual IPOSTEL informa que fue devuelto por motivo de rechazo del destinatario, por lo que este Juzgador considera que la accionada reconviniente tuvo conocimiento del acto comunicacional antes descrito, que le hiciere por las vías antes referidas el actor reconvenido. Así se aprecia.

• Recaudos contentivos de una inspección signada con el No. 1924-14 evacuada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, realizada en la Oficina de Registro Subalterno del Tercer Circuito Inmobiliario del Estado Zulia, el día 19 de junio de 2014, cursantes en los folios 63 al 84 de la Pieza Principal N°. 1.

Mediante esta prueba se dejó constancia que la funcionaria de dicha oficina hizo el llamado de ley para el otorgamiento del documento según el No. de trámite 481.2014.2.1029, y solo compareció la parte actora reconvenida; asimismo, dejó constancia el Tribunal Ejecutor que tuvo a su vista un cheque de gerencia librado a favor de la ciudadana BLANCA OMAÑA de fecha 18 de junio de 2014 por la cantidad de trescientos sesenta mil bolívares (Bs. 360.000,00).

Con relación a la inspección antes mencionada; debe observarse que la parte demandada en su escrito de contestación, se opuso a la admisión de dicha prueba toda vez que a su decir fue realizada inaudita parte por el demandante, y a su juicio nadie puede elaborar a su favor sus propias pruebas.

En ese sentido, se trae a colación el comentario del procesalista Arístides Rangel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil”, Tomo IV, Pág. 440 y ss,, quien señala que la inspección extra litem es una prueba legal, cuyo mérito está obligado analizar en la sentencia y no requiere la citación de la parte a la cual pueda oponerse en el futuro, por lo que es jurisprudencia reiterada que, la inspección judicial evacuada extra litem no requiere ser ratificada en futuro juicio para que surta su valor probatorio, por la inmediación que se da cuando el juez aprecia de visu las circunstancias de una situación de hecho. Y cuyo mérito debe valorar el juez conforme a la soberanía de apreciación que le otorga el artículo 1.430 del Código Civil, en concordancia con la disposición contenida en los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil.

De allí pues, el medio idóneo para impugnar o rebatir en juicio dicha inspección judicial, era la tacha de falsedad respecto del acta donde recae tal inspección, en razón de su carácter de documento publico, circunstancia que no se observa de autos. En consecuencia, este Juzgado la aprecia en todo su valor probatorio a fin de determinar si los hechos debatidos judicialmente quedan acreditados o no a través de dicha inspección judicial. Así se decide.

• Copia certificada del acta de matrimonio celebrado entre los ciudadanos JUAN CARLOS BAPTISTA FERRER e ISABEL MARÍA FARÍA PIÑEIRO, en fecha 30 de diciembre de 1999, emitida por la Oficina de Registro Civil de la Parroquia Cecilio Acosta del Municipio Maracaibo del estado Zulia, cursante al folio 58 de la Pieza Principal N°. 2.

• Recibos emitidos por el condominio del Edificio Río Cachirí a nombre de la parte actora reconvenida rielantes en los folios de 88 al 97 de la pieza principal 2 del expediente, los cuales deben ser adminiculados a la Constancia de Residencia que corre inserta al folio 98 de la pieza principal 2 del expediente.

Respectos a las probanzas anteriores, este Tribunal constata que se refieren a instrumentos privados emanados de terceros ajenos al proceso, vale decir, de la Junta de Condominio del Edificio Rio Cachiri, que no fueron ratificados en juicio mediante la prueba testimonial u otra prueba tendiente a ello, por lo tanto este Tribunal mal puede otorgarle valor probatorio alguno. Así se decide.

• Informe médico suscrito por el Médico Neurólogo VINICIO VILLALOBOS en fecha 12 de diciembre de 2014, que cursa al folio 25 de la Pieza Principal N°. 2. Esta prueba debe ser adminiculada con el informe médico consignado en el lapso probatorio en copias fotostáticas, y las resultas de la prueba de informes promovida por la parte demandada en la oportunidad respectiva, las cuales reposan en el folio 149 en la Pieza Principal N°. 2.

Estas documentales emanan de un médico en el ejercicio de sus funciones, es decir, de un tercero ajeno a la presente causa, no fue ratificada a través la prueba de testigo conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, de las resultas de la prueba de informes, prevista en el artículo 433 eiusdem, se insiste, igualmente promovida y dirigida a la Clínica Falcón, específicamente, al consultorio del Doctor VINICIO VILLALOBOS, lo que se considera no quiere decir que fue allegada a las actas en sustitución de la prueba de testigo requerida conforme al 431 ibídem, se desprende el diagnóstico de la ciudadana demandada, consistente en mareos e inestabilidad para la marcha presentando confusión e insomnio de varios días de evolución, así como también cefalea intensa que no cede. No obstante, este Tribunal resuelve que dicho medio probatorio no resultan suficiente para demostrar que el mencionado diagnóstico de lugar a la debilidad entendimiento, y conlleve a la interdicción de la paciente. Así se decide.

• Testimonial de la ciudadana LEIDA JOSEFINA MELENDEZ DE TORRES, venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la Cedula de Identidad No. 3.384.337 domiciliada en la calle 100 Urbanización Terrazas de Sabaneta, Edificio Rio Cachiri, apartamento 6-A, piso 6, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Cuya declaración consta en el folio 129 y su vuelto.

De la anterior testimonial no se extraen elementos que puedan convencer a este Jurisdicente de la veracidad de los hechos controvertidos en la presente controversia, esto aunado al hecho que no es admisible tal prueba en el caso de esta tienda a probar la existencia del cumplimiento de una obligación como la de marras, de conformidad con lo pautado en el artículo 1.387 del Código Civil, por lo que este Tribunal desecha dicha testimonial de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

V
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

El negocio jurídico que involucra a las partes hoy en conflicto, envuelve la conformación de una expectativa en la que existe la posibilidad cierta de la transmisión de la propiedad del inmueble descrito en autos en beneficio de la aquí demandante; negociación ésta que, tal como aprecia quien decide, imponía a la parte demandada reconviniente y, propietaria de dicho inmueble, la obligación de llevar a cabo lo conducente para consignar y protocolizar el documento definitivo de venta, debiendo suscribirse el precitado contrato dentro de los ocho (08) meses siguientes contados a partir de la suscripción del contrato de opción de compra cuyo cumplimiento se pretende, más treinta (30) días de prórroga.

En ese respecto, las obligaciones a cargo de la parte actora reconvenida se traducen en satisfacer la suma restante del precio estipulado por las partes al momento de protocolizarse el documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro correspondiente. Lo anterior, no hace más que responder a los principios de equidad y reciprocidad que informan los contratos bilaterales, pues si ambos contratantes se obligaron recíprocamente, tal circunstancia se halla estrechamente vinculada a la causa del contrato, dado que la transferencia de la propiedad es causa del pago del precio, y en sentido contrario, si el precio no se paga o no se cumple lo estipulado en cabeza de la propietaria, se produce un desequilibrio en la reciprocidad contractual.

Ahora bien, uno de los efectos primordiales de la acción a la que se circunscribe la de marras, vale decir, el cumplimiento del contrato, es la observancia debida de las obligaciones contraídas por ambas partes contratantes y las cuales se demandan como incumplidas a fin de dar continuidad a lo estatuido en la convención suscrita.

En ilación con lo anterior, los autores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre en su obra “Curso de Obligaciones” Derecho Civil III, Tomo I, asientan lo siguiente:
“El efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída.

Quien contrae una obligación, cualquiera que fuese su fuente, queda sujeto a su ejecución, queda obligado a su cumplimiento, el cual puede ser ejecutado voluntariamente por el deudor o para ser impuesto por el acreedor coactivamente (aun en contra de la voluntad del deudor) mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales (tribunales de justicia). En el primer caso, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución voluntaria de la obligación, y en el último caso mencionado, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución forzosa de la obligación.

Resumiendo lo expuesto, podemos afirmar por lo que respecta al cumplimiento, que las obligaciones producen dos efectos fundamentales que se traducen en que el deudor deba obligatoriamente cumplir con las obligaciones pactadas, y en segundo lugar, que el acreedor tiene la facultad o el derecho de imponerle al deudor que no ejecute voluntariamente la obligación asumida coactivamente.

De igual forma, en el artículo 1.264 del Código Civil se enuncia el principio general en esta materia cuando se establece que “la obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”. Por lo tanto, en resumidas cuentas se puede aseverar que el deudor de la obligación siempre queda obligado a cumplirla bien sea ejecutando la obligación tal y como fue pactada, o pagando los daños y perjuicios que la inejecución cause.

Es el caso, observa quien aquí decide que deben analizarse los presupuestos de la acción de cumplimiento, en ese sentido es necesario transcribir lo establecido en el articulo 1.167 del Código Adjetivo, el cual dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”
Del texto de las normas transcritas, a saber, de los artículos 1.264 y 1.167 del Código Civil, se puede extraer con meridiana claridad que deben estar presente ciertos elementos para la procedencia de la acción de marras, a saber, debe existir un contrato bilateral, así como también la demostración del incumplimiento en el cual ha incurrido el contratante demandado y la satisfacción de su obligación bilateral por parte del accionante.

En este orden de ideas, en cuanto la interpretación del contrato de opción de compra-venta traído a las actas del presente expediente, este sentenciador debe considerar y revisar de forma individualizada los términos y elementos establecidas en el contrato cuyo cumplimiento se pretende, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente, de la denominación que se le haya dado por las partes, esto para identificar si se trata de un contrato preliminar una promesa u otro tipo de contrato, y así establecer sus efectos o consecuencias jurídicas, todo ello de conformidad con lo previsto en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil.

En ese sentido, ambas partes han reputado al contrato por ellas suscrito, y así aparece identificado en el mismo, como “opción de compra venta”, denominándose el aquí demandado como “el propietario” y “promitente vendedor”, mientras que la actora tomó el nombre de “la promitente vendedor”. Asimismo quedó expresado en el cuerpo del convenio jurídico objeto de debate, la manifestación de voluntad de los firmantes respecto a la realización de la compra-venta a futuro del bien inmueble allí identificado, lo cual quedó establecido en la cláusula segunda. De allí, puede concluir este sentenciador que el contrato objeto de debate se trata de un contrato de promesa bilateral de compra-venta, factible de soportar una demanda de cumplimiento conforme el artículo 1.167 ibídem.

Es así como, concluido el estudio y análisis pormenorizado del material probatorio traído a los autos por las partes, se puede constatar en primer lugar, que desde el año 2006, las partes confluctuantes han mantenido una relación contractual en principio de arrendamiento, y posteriormente, han celebrado de forma reiterada un negocio jurídico bilateral contentivo de una promesa de venta de un inmueble suficientemente descrito en los autos del presente proceso, siendo el último de ellos, y por ende el que obliga a las partes, el celebrado en fecha 31 de octubre de 2013, valorado suficientemente ut supra, en el cual se estableció como obligación principal de la parte demandada y promitente vendedora, actuando como propietaria del bien inmueble respectivo, cumplir con la transferencia de la propiedad del inmueble otorgando el documento definitivo al momento de culminar el lapso concedido.

Ahora bien, el cumplimiento de la obligación antes referida no se desprende de actas, toda vez que la propietaria del inmueble objeto del contrato no acudió al momento de la protocolización, por lo que le nació el derecho a la otra parte, promitente comprador, de demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado; hecho éste que puede ser suplido mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado.

Situación esta que queda suficientemente constatada en virtud de la existencia en actas de una constancia de recepción emanada de la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, de fecha 21 de mayo de 2014, conjuntamente, con las resultas de la prueba de informe dirigida a la mencionada Oficina Subalterna, de lo cual se infiere que la parte actora hizo lo conducente para consignar el documento de venta referido al inmueble objeto del contrato.

A saber, se generó Planilla Única Bancaria No. 48100068631, conjuntamente con Planilla Forma 33; Cheque de gerencia y los certificados de solvencia, cédula catastral, que de acuerdo con la constancia de recepción No. 481201421029, debía ser otorgado el día 26 de mayo de 2014, con un tiempo de 60 días continuos para dicho otorgamiento; el cual no fue otorgado el día fijado para su firma ni en el término de los 60 días continuos, lo que se desprende de las declaraciones realizadas por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante la Inspección Judicial evacuada Extra Litem, así como también se dejó constancia de que el promitente comprador y demandante en el presente proceso tenia en sus manos y había consignado debidamente un cheque cuya intención era sufragar el pago de la suma restante del valor del inmueble. De allí que, se insiste, se desprende del acervo probatorio que la parte actora reconvenida ha cubierto todas las obligaciones dentro del lapso pactado por las partes en fecha 31 de octubre de 2013.

De igual forma, estima necesario quien decide destacar que las resultas de la prueba informativa traída al proceso provenientes del Neurólogo VINICIO VILLALOBOS, cuyo objeto era establecer el estado de salud mental de la ciudadana demandada, y asimismo acreditar que la convención que los une, y cuyo cumplimiento se pretende, fue firmada a través de maquinaciones por parte del promitente comprador y su cónyuge –apoderada judicial en el presente asunto- no resulta suficiente para demostrar que el mencionado diagnóstico de lugar de lugar a la debilidad de entendimiento o el estado de inhabilitación o interdicción a la que pueda estar sujeto, toda vez que de actas no se desprende alguna decisión judicial que así lo decida, y que la impida ejecutar cualquier acto tendiente a administrar y llevar a efectos sus negocios jurídicos.

Concluye entonces este Tribunal, que en la presente controversia sometida a consideración de esta alzada, ha quedado acreditado el incumplimiento de la parte demandada reconviniente la cual actúa en carácter de promitente vendedora y propietaria del inmueble objeto del contrato, respecto de sus obligaciones a los efectos de llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de venta, asimismo, de los intentos de notificaciones que hiciere la parte actora, dirigidas a comunicar su interés de cumplir el pago, para lo cual se había fijado, precisamente, la oportunidad de la protocolización, habiendo dado satisfacción a sus otras obligaciones contraídas; de lo que deviene la decisión de no continuar con la relación jurídica contraída de forma arbitraria obviando las normas establecidas en el Código Civil que a tales efectos disponen:

“Artículo 1.160: los contratos tienen efectos entre las partes contratantes, por lo que deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

“Artículo 1.166: los contratos no tienen efectos sino entre las partes contratantes, no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos en la ley.

Conforme las normas antes citadas, y tomando en consideración al principio fundamental de la autonomía de la voluntad de las partes, es evidente que la parte demandada reconviniente al suscribir dicho contrato, debía en el lapso de vigencia respectivo otorgar el documento definitivo de venta y con ello transferir la propiedad del inmueble, cuando en realidad lo que hizo fue apartarse de lo estipulado e incumplir con las cláusulas de dicha convención. Por lo que este Tribunal concierta que la parte demandada deberá acarrear con las consecuencias jurídicas y, por consiguiente, quedar sometida a dar cumplimiento a la venta del inmueble de marras. Así se decide.

Resuelto como fue la cuestión de fondo referida al cumplimiento de contrato, este Tribunal pasa a pronunciarse respecto de la reconvención que de actas se desprende; vale decir, al momento de dar contestación al fondo de la demanda, interpuso la parte demandada de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, por la acción de Resolución de Contrato de opción de compra venta, por lo que resulta de interés para esta motiva pasar a realizar las siguientes consideraciones.

De acuerdo al dispositivo normativo contenido en el artículo 1.167 del Código Civil, la resolución de un contrato implica la posibilidad de disolver con eficacia retroactiva un negocio jurídico, por una situación sobrevenida de una contingencia, posterior al momento de su perfeccionamiento, constituida por el incumplimiento de la parte opuesta, frente a la cual se hace valer tal posibilidad resolutoria, disolviendo así las relaciones jurídicas que habían surgido de la contratación.

En cuanto a los requisitos para que dicha tutela jurisdiccional proceda, se tiene que, insoslayablemente, cumplirse determinados requerimientos, como lo son el carácter de bilateralidad del contrato celebrado cuya resolución se demanda, y asimismo, se exige la demostración de un incumplimiento de la parte opuesta, y la satisfacción de la propia obligación bilateral contraída. Vale acotar que el incumplimiento antes referido no derive de una causa extraña no imputable a las partes, en otras palabras, que se esté ante un incumplimiento culposo.

Así pues, de un estudio pormenorizado del escrito de contestación donde se produce la reconvención o mutua petición, este Tribunal observa que la misma no tiende a introducir hechos nuevos u otras situaciones de hecho que se dirijan a fundamentar dicha tutela, por lo tanto no se extrae de la referida reconvención la existencia de alegatos tendientes a afianzar un incumplimiento culposo o de índole subjetivo por parte de la promitente compradora de autos, así como tampoco se puede identificar con meridiana diafanidad cuál ha sido el contrato o convención de opción de compra venta que pretende resolver. En ese sentido, es oportuna la ocasión para dar por reproducido lo comentado por el procesalista Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil” Tomo III, Págs. 159 y ss., en donde realiza una aproximación a la figura de la reconvención y establece que:
“…2. La reconvención. La reconvención es otra de las relaciones que se entablan entre las pretensiones en un mismo proceso. Antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explicita del demandado. (…).

Si el objeto es el mismo, habrá mutua petición; si es distinto, al del juicio principal, el reconviniente lo determinara como se indica en el artículo 340. Ahora bien, si la mutua petición no introduce hechos nuevos, concernientes por ej. a la causa de pedir o la cualidad u otras condiciones del objeto, la reconvención seria inoperante y por ende inadmisible, toda vez que ella equivaldría a un rechazo puro y simple. Así, en el caso de que frente a una demanda de reivindicación, el demandado reconvenga por la declaración negativa de mera certeza contra el actor. Pidiendo al juez que declare –con certeza oficial- que el bien es suyo y no del actor, el proceso de la reinvención seria inoficioso, pues esta consiste no más que en una defensa negativa, que coincide en sus efectos –frente al reivindicante- con el fallo absolutorio que podría dictar el juez. (Énfasis de Alzada).

Como se puede colegir del comentario anterior, la reconvención constituiría una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción, y por lo tanto, una segunda causa que aunque deducida en un mismo juicio, tendría vida y autonomía propia; y es en respuesta a esa autonomía, que el legislador a la luz del artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, estimó necesario que dicha reconvención precisara claramente su objeto y sus fundamentos, y de no ser el caso, la misma resultaría innocua o en palabras del procesalista arriba citado, resultaría inoperante, y por otra parte, contraria a los principios de contradicción e igualdad de las partes en el proceso.

Es en razón del criterio antes establecido y en aplicación de los principios que informan al proceso, que este Juzgador atendiendo además, las consideraciones expresadas en la presente motiva, ineludiblemente, declarará en la parte dispositiva del presente fallo: inadmisible la reconvención por Resolución de Contrato de opción de compra venta, toda vez que la misma lo que contiene es un rechazo puro y simple de la acción principal, y no una mutua pretensión. Así se declara.

VI
DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por el profesional del derecho LUIS BASTIDAS DE LEON, actuando como apoderado judicial de la ciudadana BLANCA NELI OMAÑA MORENO, parte demandada en la presente causa, en fecha 13 de octubre de 2016, en contra de la decisión proferida por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 30 de septiembre de 2016, en cuanto la demanda originaria que por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compraventa, sigue el ciudadano JUAN CARLOS BAPTISTA FERRER en contra de la ciudadana BLANCA NELI OMAÑA MORENO.

SEGUNDO: SE CONFIRMA PARCIALMENTE, el fallo dictado por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 30 de septiembre de 2016, en el sentido que:

• Se declara CON LUGAR, la acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, seguida por el ciudadano JUAN CARLOS BAPTISTA FERRER en contra de la ciudadana BLANCA NELI OMAÑA MORENO, el cual versa sobre el inmueble conformado por un Apartamento distinguido con las siglas 6B, ubicado en el Sexto Piso del Edificio Río Cachiri, Ala B, el cual está situado en la calle 100A, Conjunto Residencial Las Terrazas, Sector Sabaneta, en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza Municipio autónomo Maracaibo del estado Zulia, y por lo tanto, queda obligada la parte demandada y promitente vendedora a otorgar el documento definitivo de venta al cual se obligó en el contrato celebrado en fecha 31 de octubre del año 2013.

• Se declara INADMISIBLE, la reconvención por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, propuesta por la ciudadana BLANCA NELI OMAÑA MORENO en contra del ciudadano JUAN CARLOS BAPTISTA FERRER.

• Se declara INADMISIBLE la denuncia de fraude procesal denunciado por la parte demandada reconviniente ciudadana BLANCA NELI OMAÑA MORENO por intermedio en contra del demandante reconvenido ciudadano JUAN CARLOS BAPTISTA FERRER.

Se condena en costas a la parte apelante, por expresa disposición del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, al ser confirmada la sentencia que declaró SIN LUGAR, la apelación relacionada con la causa originaria por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compraventa.

En cuanto las generales de ley, se condena en costas procesales a la parte demandada, por resultar totalmente perdidosa en lo que atañe a la causa originaria de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compraventa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por lo que respecta a la reconvención, no hay condenatoria en costas en virtud de lo decidido, conforme al artículo 274 eiusdem.

PUBLÍQUESE y REGISTRESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dieciocho (18) días del mes de diciembre de dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,

Dr. JOSE GREGORIO NAVA GONZALEZ
EL SECRETARIO,

Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ

En la misma fecha anterior siendo la una de la tarde (1:00 pm) se dictó y se publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO,

Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ