TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Expediente No. 14.651

I
DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: ciudadanos CAROL LISSETTE RINCÓN MONTIEL y OLIVER JOSE RINCÓN MONTIEL, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 9.798.316 y 12.305.452, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: ciudadanas NEYDA FRANCISCA URDANETA FERNANDEZ y LIGIA URDANETA FERNANDEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 5.065.318 y 5.804.490, respectivamente, domiciliadas en la ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado en ejercicio HEBERTO ENRIQUE RODRIGUEZ RINCÓN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 267.209.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados en ejercicio ADOLFO ROMERO ANGULO y PAOLA TATASEO URDANETA, inscritos en el Impreabogado bajo los Nos. 34.131 y 224.610 respectivamente.

A este Órgano Jurisdiccional fueron remitidas por parte del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, las actas contentivas del juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoaren los ciudadanos CAROL LISSETTE RINCÓN MONTIEL y OLIVER JOSÉ RINCÓN MONTIEL, antes identificados, en contra de las ciudadanas NEYDA FRANCISCA URDANETA FERNÁNDEZ y LIGIA URDANETA FERNÁNDEZ, ambas identificadas en actas, con motivo a la apelación interpuesta en fecha 26 de septiembre de 2017, por el profesional del derecho HEBERTO ENRIQUE RODRIGUEZ, antes identificado, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada en la audiencia oral y pública, celebrada en fecha 3 de agosto de 2017, cuyo extenso fue publicado en fecha 21 de septiembre de 2017, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.
II
ANTECEDENTES

En fecha 9 de diciembre de 2016, fue presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, escrito de demanda interpuesta en contra de los ciudadanos CAROL LISSETTE RINCÓN MONTIEL y OLIVER JOSÉ RINCÓN MONTIEL, en contra de las ciudadanas NEYDA URDANETA y LEIDA URDANETA, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

Presentada como fue la demanda propuesta, en fecha 16 de diciembre de 2016, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, la admitió cuanto ha lugar a derecho, y se ordenó el emplazamiento de las ciudadanas NEYDA URDANETA FERNÁNDEZ y LIGIA URDANETA FERNÁNDEZ.

En fecha 20 de diciembre de 2016, los ciudadanos CAROL LISSETTE RINCÓN MONTIEL y OLIVER JOSÉ RINCÓN MONTIEL, presentaron por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, poder otorgado al abogado en ejercicio HEBERTO ENRIQUE RODRÍGUEZ RINCÓN.

En fecha 8 de febrero de 2017, las ciudadanas NEYDA URDANETA FERNÁNDEZ y LIGIA URDANETA FERNÁNDEZ, otorgaron poder judicial a los abogados ADOLFO ROMERO ANGULO y PAOLA TATASEO URDANETA. Seguidamente, los referidos ciudadanos consignaron escrito de contestación a la demanda.

En fecha 15 de marzo de 2017, por ante el Tribunal de la causa se llevó a cabo la celebración de la audiencia preliminar, de conformidad con el artículo 868, primer aparte, del Código de Procedimiento Civil, a la cual compareció la ciudadana CAROL LISSETTE RINCÓN y OLIVER JOSÉ RINCÓN, asistidos por el abogado HEBERTO ENRIQUE RODRIGUEZ, y las ciudadanas LIGIA RAMONA URDANETA FERNANDEZ asistida por el abogado ADOLFO ROMERO, quién a su vez actúa como representante judicial de la ciudadana NEYDA URDANETA, acordando la suspensión del proceso por un lapso de cinco (05) días.

Así las cosas, en fecha 22 de marzo de 2017, tuvo lugar nuevamente la Audiencia Preliminar, en la cual compareció la ciudadana CAROL LISSETTE RINCÓN asistida por el abogado HEBERTO ENRIQUE RODRIGUEZ, y las ciudadanas LIGIA RAMONA URDANETA FERNANDEZ y NEYDA FRANCISCA URDANETA, asistidas por el abogado ADOLFO ROMERO; ratificando la solicitud de desalojo de conformidad con el artículo 14, 20, 22 numeral 3 y 40 literales “a”, “c”, “g”, “i” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

En fecha 04 de abril de 2017, el Tribunal de la causa procedió a fijar los límites de la controversia, ordenando aperturar el lapso probatorio de cinco (05) días de despacho para que las partes promovieran las pruebas que creyeran convenientes sobre el mérito de la causa.

En fecha 28 de abril de 2017, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, agregó a las actas los escritos de pruebas presentados por las partes.

En fecha 8 de mayo de 2017, el Tribunal a quo procedió a admitir las pruebas propuestas por ambas partes, abriendo un lapso de treinta (30) días para la evacuación de las pruebas. En fecha 19 de mayo de 2017, el Tribunal procedió a reformar por contrario imperio el auto dictado en fecha 8 de mayo de 2017, declarando inadmisible la prueba testimonial y las documentales señaladas en los literales “f” y “g” del particular segundo del escrito de pruebas de la parte actora, por resultar las mismas extemporáneas, ello conforme a lo establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil.

Consta en actas procesales que, en fecha 13 de julio de 2017, por medio de auto el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, fijó la celebración de la audiencia oral y pública, de conformidad con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.

Luego, en fecha 3 de agosto de 2017, se llevó a cabo la celebración de la audiencia oral y pública, en la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, siguen los ciudadanos CAROL LISSETTE RINCÓN MONTIEL y OLIVER JOSÉ RINCÓN MONTIEL, en contra de las ciudadanas NEYDA URDANETA FERNÁNDEZ y LIGIA URDANETA FERNÁNDEZ. En fecha 21 de septiembre de 2017, el Tribunal publicó el extenso del fallo.

Posteriormente, en fecha 26 de septiembre de 2017, el abogado en ejercicio HEBERTO ENRIQUE RODRIGUEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ejerció recurso de apelación en contra de la referida decisión.

En fecha 29 de septiembre de 2017, el Juzgado a quo acordó oír en ambos efectos la apelación interpuesta, ordenando remitir las actas a un Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, siendo distribuida a este Juzgado Superior Primero, que acordó darle entrada al expediente en fecha 25 de octubre de 2017.

En fecha 30 de noviembre de 2017, la parte demandada por intermedio del abogado en ejercicio ADOLFO ROMERO ANGULO, consignó por ante esta superioridad escrito de informe.
No constando en las actas procesales alguna otra actuación, este Juzgado Superior procede a dictar la decisión que dirime la presente causa, previa las siguientes consideraciones:

III
COMPETENCIA

La sentencia recurrida fue dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, tienen incoado los ciudadanos CAROL LISSETTE RINCON MONTIEL y OLIVER JOSE RINCÓN MONTIEL, en contra de las ciudadanas NEYDA FRANCISCA URDANETA FERNÁNDEZ y LIGIA URDANETA FERNÁNDEZ, por lo cual este Tribunal como órgano jerárquicamente superior del a quo, con competencia territorial y material, le corresponde su conocimiento de conformidad con lo establecido en el Artículo 66, aparte C, ordinal 1º de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Así se declara.

IV
FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN

1. Motivos de la pretensión:

Observa este Sentenciador que los ciudadanos CAROL LISSETTE RINCON MONTIEL y OLIVER JOSE RINCÓN MONTIEL, asistidos por el abogado HEBERTO ENRIQUE RODRIGUEZ RINCÓN, presentaron escrito mediante el cual arguyeron lo siguiente:

Que dado que los prenombrados ciudadanos tienen el derecho de propiedad adjudicado mediante sentencia judicial que los subroga como arrendadores, disponen de toda la cualidad necesaria para demandar el desalojo de los locales comerciales 5 y 6.

Que de las cláusulas Décima y Décima Segunda del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, inserto bajo el N° 26, Tomo 6 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, se deja constancia que la entrega del inmueble se efectuaría en buenas condiciones sin daño alguno al mobiliario interno o al fondo de comercio propio de los locales comerciales 5 y 6.

Manifiesta que, mediante la inspección ocular del Notario Público, que se realizó simultáneamente con la notificación de la disolución del contrato de arrendamiento y su culminación, debido a que en razón de haberse subrogado como copropietarios y arrendadores de los locales comerciales 5 y 6, expresaron su voluntad de no continuar la relación arrendaticia que en principio había comenzado con su causante.

Indica que, para el momento de la notificación había transcurrido menos de cinco (5) años desde la celebración del contrato y la norma otorga una prórroga legal de 1 año optativa para el arrendatario, considerando que fue la oportunidad idónea para revisar el precio del canon de arrendamiento, fijándose como precio del canon de arrendamiento la suma de sesenta mil cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs. 60.440,oo) para el local N° 5 y sesenta y dos mil quinientos veintiocho bolívares (Bs. 72.528,oo), para el local N° 6, totalizando la cantidad de ciento treinta y dos mil novecientos sesenta y ocho bolívares (Bs. 132.968,oo) mensuales.

Seguidamente, alega que los demandados no han cumplido su obligación del pago de los cánones de arrendamiento, y se han mostrado indiferentes respecto a la cualidad de arrendadores y copropietarios, aprovechándose de la cosa ajena para obtener un lucro sin tener ningún respeto por el ordenamiento jurídico.

Reclama el incumplimiento de varias cláusulas del contrato de arrendamiento, entre ellas, la cláusula tercera, referida a la revisión del canon de arrendamiento y el pago íntegro del aumento respectivo, siendo que los demandantes estaban en pleno derecho a revisar y aumentar el canon, el cual se negaron a pagar las demandadas, violentando de manera flagrante las obligaciones contraídas en el contrato. Asimismo, se delata en el libelo el incumplimiento de las cláusulas cuarta, referida al incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento y la cláusula décima que hace referencia al mantenimiento y conservación de los locales comerciales.

Arguye que en detrimento de la integridad de los inmuebles, las demandadas se han negado en cancelar el monto completo de la mensualidad del canon de arrendamiento, incumpliendo con el pago de las mensualidades correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2016; adeudando la cantidad de un millón trescientos treinta y ocho mil quinientos ochenta y cuatro bolívares fuertes (Bs. 1.338.584,oo).

Razón por la que, se demanda el desalojo del inmueble objeto de la antes referida relación arrendaticia, la cancelación de la totalidad de los meses vencidos por concepto de canon de arrendamiento hasta la restitución definitiva del inmueble referido, la suma adicional equivalente al 50% del canon diario hasta la restitución definitiva del inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 22, numeral 3 de la Ley de Regularización y Control del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; así como la indexación o corrección monetaria de los montos adeudados por concepto de mensualidades vencidas de canon de arrendamiento.

2. Defensas de la parte demandada:

Por su parte, los abogados ADOLFO ROMERO ANGULO y PAOLA TATASEO URDANETA, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte codemandada, presentaron escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:

Reconoce que en fecha 19 de enero de 2011, la ciudadana INES DEL CARMEN MONTIEL DE RINCÓN, celebró contrato de arrendamiento con sus representadas, sobre los locales comerciales signados con los Nros 5 y 6 del Centro Comercial Inesita, situado en la calle 96 del sector Las Marías entre avenidas 62 y 63, Nro. 62-04, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del estado Zulia.

Que en el referido contrato se estableció como término de duración del contrato, un (01) año, contado a partir de la fecha cierta del documento, prorrogable por un año, con revisión cada seis meses. Que durante la vigencia del contrato las arrendatarias pagaron a la arrendadora por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,oo) por los primeros seis meses y de seis mil bolívares (Bs. 6.000,oo) por los seis meses restantes.

Que en el referido contrato se estableció que cualquier modificación que se hiciera a las partes, por cualquier causa, debería hacerse por escrito mediante correspondencia con acuse legítimo de recibo. Siendo que, dicha notificación debía efectuarse en el mismo local arrendado, y para la arrendadora, en el Barrio Las Marías, calle 61, N° 95C-38, frente al Depósito la Polarcita, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación.

Que en ocasión al litigio planteado por ante el Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, fue realizada una transacción entre las partes intervinientes, homologada por dicho Tribunal a través de sentencia emitida en fecha 20 de noviembre de 2015, estableciéndose como canon de arrendamiento la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo), los cuales ha venido cumpliendo su representada en forma continua.

Asimismo, rechaza el resto de los argumentos expuestos por la parte demandante, específicamente:

Que sus representadas hayan incumplido las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 19 de enero de 2011, quedando anotado bajo el N° 26, tomo 06 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. De igual forma, rechazan que los demandantes de autos sean los propietarios de los locales comerciales Nros. 5 y 6 de la avenida 62 y 63, Nro. 62-04, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante, por no estar debidamente registrada la sentencia de homologación del convenio celebrado por las partes ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.

Niega, rechaza y contradice, que sus representadas hayan sido notificadas de la disolución del contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 19 de enero de 2011, quedando anotada bajo el N° 26, tomo 06 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Asimismo, rechaza que sus representadas le hayan causado daños materiales a los inmuebles arrendados.

De igual forma, cuestiona que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento establezca que la duración del contrato es de un año, pues, en el referido contrato se establece que la duración del contrato sería de un año contado a partir de su fecha cierta, prorrogable por otro año, con revisión cada seis meses.

Finalmente rechaza que sus representados no hayan cancelado en forma íntegra los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2016, ya que ellos han venido cumpliendo con el pago del canon acordado en la cláusula séptima de la transacción celebrada por ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.

3. Fundamentos de la decisión recurrida:

Se soporta la sentencia sometida a apelación en los siguientes razonamientos de hecho y derecho:

“En tal sentido, en lo respecta a los presuntos daños ocasionados sobre los inmuebles arrendados, aprecia esta sentenciadora que no existen en actas pruebas que demuestran la ocurrencia de los mismos, así como tampoco, que los locales comerciales presenten deterioros mayores imputables a las arrendatarias, ya que la inspección extralitem efectuada por la Notaria Pública Cuarta, no constituye un medio idóneo para determinar los mismos, máxime cuando es la misma parte actora, quien establece los parámetros de comparación en su solicitud, distinto a lo contemplado en el contrato de arrendamiento, por lo que dicha causal de desalojo no puede prosperar en derecho. Y ASÍ SE DETERMINA.
En lo que respecta a la falta de pago de cánones de arrendamiento, aduce la parte accionante que las arrendatarias incumplieron con el pago de dichos cánones que se encontraban establecidos en la cantidad de SESENTA MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 60.440,oo) por el local No. 5 y setenta Y DOS MIL QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES (Bs. 72.528,oo) para el local No. 6, monto estipulado a través de un informe técnico de avalúo que fue realizado por solicitud de los arrendadores. No obstante, se desprende del acervo probatorio, que no fue valorado tal informe en virtud de haber sido presentado de forma extemporánea y no junto al escrito libelar, lo que originó la inadmisibilidad de dicha probanza, motivo por el cual, no existe constancia alguna de que se haya producido un cambio en el canon de arrendamiento, a través de los procedimientos que estipula la legislación especial en la materia.
En derivación, el canon que se encontraba vigente para las partes, ascendía al monto de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), según la sinceración de canon expresada en la transacción homologada ante el Tribunal de Protección en el juicio de partición de herencia relativo a los bienes de la de cujus Inés del Carmen Montiel de Rincón.
Adicionado a lo anterior, la parte actora en su escrito libelar afirma que la cantidad mensual por los dos locales comerciales se constituyó en CIENTO TREINTA Y DOS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 132.968,oo) aceptando y reconociendo que las arrendatarias sólo han pagado por los meses de noviembre y diciembre de 2015, y enero a noviembre de 2016 la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) por cada mes, adeudando el resto del canon, y así lo refleja mediante un cuadro gráfico de tales montos; no obstante, tal como se señaló anteriormente, no existe en actas constancia de que haya sido aceptado o notificado el cambio del monto correspondiente al canon de arrendamiento, por lo que si efectivamente las arrendatarias cumplieron con el pago de los cánones del monto vigente, tal como lo reconoce la parte actora, no puede existir un incumplimiento de dicha cláusula contractual, así como tampoco se encuentra incursa en la causal establecida en el literal “a” del precepto legal. Y ASÍ SE CONSIDERA.
Ahora bien, en cuanto al vencimiento del contrato por haber transcurrido el lapso de la prorroga legal, efectúa la parte demandante una relación de los lapsos del contrato, aduciendo que habían transcurrido cinco (5) años de relación arrendaticia, por lo que al momento de la notificación a través de la Notaría, se dio inicio a la prorroga legal que se configuraba en un año, culminando dicho período en fecha 31 de octubre de 2016, por lo que debían desocupar de manera inmediata el inmueble. A pesar de tales afirmaciones, es pertinente destacar que dicha notificación se consideró ineficaz e insuficiente por esta juzgadora por las razones plasmadas en la valoración de dicha prueba, en tal sentido, no es posible afirmar que se haya cumplido una prorroga legal y menos aún, que se encuentre vencido o culminada la relación arrendaticia, por lo que se determina que no se desprenden de actas pruebas suficientes para la configuración de dicha causal. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Por las razones anteriores, y visto que no existe en actas medios probatorios capaces de demostrar las afirmaciones y alegatos esbozados por la parte actora en su escrito libelar, esta operadora de justicia, con base al principio establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que dispone que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; considera ajustado a derecho declarar SIN LUGAR la presente demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por los ciudadanos CAROL LISSETTE RINCÓN MONTIEL y OLIVER JOSÉ RINCÓN MONTIEL en contra de las ciudadanas NEIDA URDANETA FERNÁNDEZ y LIGIA URDANETA FERNÁNDEZ, y así se plasmará de manera precisa, expresa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA”.

4. De la impugnación a la estimación de la demanda:
Antes de pasar a resolver el recurso de apelación formulado en la presente causa, este Órgano Superior como punto previo a la sentencia de mérito, pasa a efectuar las siguientes consideraciones, a saber;
Aprecia este Juzgador que los abogados ADOLFO ROMERO ANGULO y PAOLA TATASEO URDANETA, antes identificados, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, en la oportunidad de la contestación de la demanda procedieron a impugnar la cuantía estimada por los accionantes, con fundamento en que sus representados no adeudaban las cantidades reclamadas.
Al respecto, resulta pertinente para este Juzgador traer a colación lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que a tal efecto establece:
Artículo 36: En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litiguen y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un (1) año”.

El instrumento regulador antes citado, consagra la regla para la determinación de la competencia por la cuantía del Tribunal cuando se trate de demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, previendo que en caso de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, la estimación deberá efectuarse acumulando el valor de los cánones de un año. En tal sentido, visto que la parte actora estimó la demanda en la cantidad de un millón trescientos treinta y ocho mil quinientos ochenta y cuatro bolívares (Bs. 1.338.584), lo cual reclama por concepto de cánones de arrendamiento vencidos durante un año, este Juzgado Superior, atendiendo a la regla antes transcrita, considera improcedente la impugnación planteada por la parte demandada. Así se establece.
5. Fundamentos del fallo de Alzada:
A los fines de resolver el asunto sometido en apelación al conocimiento de esta Superior Instancia, se considera lo siguiente:

En primer lugar, corresponde a los efectos del cumplimiento de la exhaustividad requerida a toda resolución judicial, precisar la manera como han quedado establecidos los hechos en atención a las alegaciones y defensas explanadas por los confluctuantes en sus respectivos escritos de demanda y contestación. En ese sentido, se aprecia del libelo de demanda que la parte actora litisconsorcial reclamó el desalojo de los locales comerciales arrendados a la parte demandada, signados con los Nros 5 y 6, ubicados en el Centro Comercial Inesita, situado en la calle 96 del sector Las Marías entre avenidas 62 y 63, Nro. 62-04, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del estado Zulia, con fundamento en lo establecido en los artículos 14, 20, 22 numeral 3 y literales “a”, “c”, “g” e “i” del artículo 40 de la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Frente a la antes referida pretensión, las codemandadas en su respectivo escrito de contestación, refutan lo expresado por la accionante; no obstante, admiten como cierto que en fecha 19 de enero de 2011, suscribieron un contrato de arrendamiento con la ciudadana INES DEL CARMEN MONTIEL DE RINCÓN, en relación a los locales comerciales Nos. 5 y 6 del Centro Comercial Inesita, situado en la calle 96 del sector Las Marías entre avenidas 62 y 63, N° 62-04, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del estado Zulia, conviniendo luego de la muerte de la ciudadana INES DEL CARMEN MONTIEL DE RINCÓN, en la cancelación de treinta mil bolívares mensuales (Bs. 30.000,oo), por concepto de pago de los cánones de arrendamiento; señalando como falso que haya incurrido en un incumplimiento de los cánones de arrendamiento pautados, rechazando haber ocasionado algún daño material al referido inmueble, cuestionando la presunta notificación efectuada en fecha 30 de octubre de 2015, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo, por resultar la misma extemporánea.
Visto lo anterior, corresponde a este Juzgado Superior, atendiendo la regla de la carga de la prueba prevista en los artículos 1.354 del Código civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, determinar cómo esta debe ser distribuida en función de las alegaciones y defensas expresadas precedentemente.
A tal efecto, rezan las estructuras regulativas antes citadas lo siguiente:
“Artículo 1.354 C. C. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Artículo 506 C. P. C. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

En virtud del contenido de las normas antes citada, es oportuno señalar que la carga de la prueba no constituye una obligación como tal, es decir, no alude a la obligación de probar sino va dirigida a indicar a quién le corresponde probar. Asimismo, como expresa Taruffo, la regla de la carga de la prueba se reputa como una norma de clausura, pues ante la ausencia de prueba de las partes, le permite al Juez no absolver la instancia y proferir sentencia en la causa sometida a su conocimiento.
Ahora bien, se considera de interés para esta motiva, dado lo expresado por la actora litisconsorcial y las codemandadas en sus respectivos escritos de demanda y de contestación, tener en cuenta que existen contingencia que hacen plausible la inversión de la regla de la carga de la prueba, entre otros supuestos, cuando el demandado no se limita a contradecir de manera general los alegatos del accionante, sino que a la vez, se afirmen hechos nuevos los cuales, tácitamente, con la aseveración de esos hechos nuevos, se reconozca la acción del actor; lo que enervaría la carga de éste último de probar la causa de su pretensión.
En ese sentido, existe doctrina jurisprudencial desde la extinta Corte Suprema de justicia, la cual estableció en sentencia de fecha 03 de junio de 1987, en Sala de Casación Civil, con ponencia del Dr, René Plaz Bruzual, la cual a su vez, ratifica sentencia de esa suprimida Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 26 de marzo de 1987, cuya ponencia correspondió al Dr, Adán Febres Cordero; criterio que ha sido ratificado en varias sentencias de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, como la de fecha 27 de julio de 2004, signada con el N°. 0733, con ponencia del para entonces Magistrado Suplente Dr. Tulio Álvarez Ledo, y la de fecha 14 de junio de 2005, N°. 0377, con ponencia del para entonces Magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez.
Expresado lo anterior, se procede a la valoración de las fórmulas probáticas allegadas a los autos, tomando en cuenta las afirmaciones negativas asentadas por las codemandadas en su escrito de contestación, relacionadas con la objeción que efectúan respecto a la condición de propietarios de la parte actora litisconsorcial, de los locales cuyo desalojo reclama; dando como un hecho no controvertido la existencia de la relación arrendaticia.

En ese orden de ideas, se observa que la parte actora litisconsorcial consignó junto con el libelo de demanda, copia o reproducción fotostática de contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 20 de enero de 2011, anotado bajo el N° 26, Tomo 06 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, celebrado entre la ciudadana INES DEL CARMEN MONTIEL DE RINCÓN (arrendadora) y las ciudadanas NEYDA URDANETA FERNANDEZ y LIGIA URDANETA FERNANDEZ, mediante el cual la primera, da en arrendamiento un local comercial de dos plantas ubicado en el Centro Comercial Inesita, calle 96J entre avenidas 62 y 64 del Sector Las Marías distinguido con el N° 64-04, de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante de la ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, con un lapso de duración de un año contado a partir de la fecha cierta del contrato, prorrogable por otro año, con revisión cada seis meses (f. 11 al 16).

En relación a la prenombrada reproducción mecánica documental, debe ser adminiculada al original que consignaran las codemandadas en la oportunidad de la contestación de la demanda, en la que consta firma de la Dra. Yuicer B. Vargas V, Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, y sello húmedo del referido Organismo, (f. 53 al 57), debiendo por tanto ser valorado conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, al no haber sido impugnado por la parte adversaria a través de ninguno de los mecanismos previstos por el legislador para tal fin. Así se establece.

Se es de advertir que de las instrumentales in examine, fundamento además de la pretensión de la parte actora litisconsorcial, se desprende el vínculo arrendaticio existente entre la ciudadana INES DEL CARMEN MONTIEL DE RINCÓN, con las ciudadanas NEYDA URDANETA FERNÁNDEZ y LIGIA URDANETA FERNÁNDEZ, circunstancia en virtud de la cual se estiman las referidas documentales a los efectos de esta sentencia definitiva. Así se establece.

Del mismo modo, consta en actas procesales copia certificada del Acta de Defunción de N° 148, de fecha 9 de abril de 2012, emanada de la Unidad de Registro Civil de la Parroquia Bolívar del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 11 de mayo de 2012 (f. 17 al 18); allegada al proceso conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, caso: Henry José Parra Velásquez / Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez, dejó sentado que los documentos públicos administrativos:

“...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...”.

En ese contexto, en base al criterio jurisprudencial antes transcrito, en lo que concierne a la valoración jurídica de la documental descrita, ésta goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impresa con la actuación de un funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimanan de ellos, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Debiendo por tanto ser apreciada por este Juzgador, únicamente en lo que respecta a la defunción de la ciudadana INES DEL CARMEN RINCÓN MONTIEL, quién inicialmente suscribió en su carácter de arrendadora, el contrato de arrendamiento constante en actas.

De igual forma, consignaron copia certificada de la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia de Mediación, Sustanciación y Ejecución del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, en fecha 20 de noviembre de 2015, en el juicio que por Partición de Herencia interpuso los ciudadanos Jaelys Carolina Joel Kennedy y Jael Yirenis Rincón Portillo, Lewis Enrique, Stephani Patricia y Lewis Alejandro Rincón Primera, en contra de los ciudadanos CAROL LISSETTE y OLIVER JOSÉ RINCÓN MONTIEL, (f. 19 al 27), allegados al proceso conforme a lo estatuido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

La documental referente, comporta la copia certificada de un documento público, el cual ostenta pleno valor probatorio en virtud de lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil, en razón de no haber sido rebatido por la parte demandada. Así se establece.

La referida documental debe ser analizada conjuntamente con la prueba informativa promovida por la parte demandada en la contestación de la demanda, mediante la cual solicitó se ordenara al Tribunal Tercero de Primera Instancia de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, se sirviera remitir copia certificada de la transacción judicial celebrada en el expediente N° VI31-V-2014-002044, así como también de la sentencia de homologación realizada por dicho Tribunal.

En tal sentido, en fecha 12 de junio de 2017, el Tribunal ordenó remitir copia certificada de transacción judicial celebrada en el expediente N° V-VI31-V-2014-0002044, así como también de la sentencia de homologación proferida por el referido Tribunal, en fecha 20 de noviembre de 2015, (f. 8 al 29 pza II); allegada al proceso conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 ejusdem.

En relación a las prenombradas documentales, aprecia este Juzgador que las mismas constituyen copia certificada de documentos públicos los cuales gozan de pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, que no han sido desconocidos o impugnados por la parte adversaria a través de los mecanismos legales previstos por el Legislador para tal fin. Así se establece.

Las citadas instrumentales son apreciadas en el sentido que de las mismas se constata el carácter de herederos adjudicados de los ciudadanos CAROL LISSETTE y OLIVER JOSÉ RINCÓN MONTIEL, con ocasión a los locales comerciales cuyo desalojo se demanda, así como la existencia de una transacción celebrada con las ciudadanas NEYDA URDANETA FERNANDEZ y LIGIA URDANETA FERNANDEZ, en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento de los referidos locales comerciales; fijándose en la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo).

En ese mismo orden de ideas, se aprecia de actas procesales reproducción fotostática del acuerdo de transacción celebrado entre los ciudadanos Jaelys Carolina, Joel Kennedy y Jael Yirenis Rincón Portillo, Lewis Enrique, Stephani Patricia y Lewis Alejandro Rincón Primera, conjuntamente con los ciudadanos CAROL LISSETTE y OLIVER JOSÉ RINCÓN MONTIEL, y en el que intervienen igualmente las ciudadanas NEYDA URDANETA FERNÁNDEZ y LIGIA URDANETA FERNÁNDEZ (f. 77 al 85), la cual si bien aparece en las actas procesales en copia o reproducción fotostática o simple y por tanto, carece de valor probatorio en recta interpretación de lo estatuido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe ser adminiculada a la prueba informativa promovida por las codemandadas, cuyas resultas constan a los folios 8 al 29 de la pieza II del expediente, en la que se acompaña copia certificada de la transacción celebrada entre las partes intervinientes en la presente causa, valorada conforme a lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, en la que se fijó la cancelación del canon de arrendamiento en la cantidad de treinta mil bolívares (BS. 30.000,oo)

Junto con el escrito libelar, aparece agregado a las actas procesales copias simples de las Cédulas de Identidad de los ciudadanos CAROL LISSETTE RINCÓN MONTIEL y OLIVER JOSÉ RINCÓN MONTIEL, (f. 28 y 29), obtenida de un instrumento administrativo, expedido por un Órgano de la Administración Pública Nacional –Servicio de Identificación Migración y Extranjería (SAIME)-, el cual al ser consignado en copia fotostática simple, carece de valor probatorio alguno, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 ejusdem, que consagra la posibilidad de consignar en juicio copia fotostática de instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; siendo éste tipo de documentos los únicos previstos en la norma adjetiva civil, cuya copia fotostática se tendrá como fidedigna, siempre y cuando no fueran impugnadas por la parte a la cual le fueron opuestas, expresando con ello la intención del legislador de otorgar valor probatorio a determinados instrumentos cuando éstos hubieren sido consignados en copia fotostática o simple. Sin embargo, la identidad de las personas identificadas en las reproducciones in examine, no constituye un hecho controvertido en la litis. Así se establece.

Consta igualmente en actas procesales, original de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 30 de octubre de 2015 (f. 30 al 35), el cual fue impugnado por la parte adversaria en el acto de contestación de la demanda, quedando la parte actora litisconsorcial con la carga de probar su autenticidad, no constando en actas que el mismo haya promovido alguno de los medios previstos en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, para tal fin, lo que impide a este Juzgador efectuar valoración alguna sobre la referida documental. Así se establece-

No obstante lo anterior, resulta menester para este Juzgador precisar que si bien, de la referida documental se constata la actuación efectuada en fecha 30 de octubre de 2015, por el Notario Público Cuarto de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, en el Centro Comercial Inesita situado en la calle 96 del Barrio Las Marías, entre las avenidas 62 y 63, con nomenclatura municipal N° 62-04, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del estado Zulia, mediante la cual deja constancia del estado de los bienes muebles que se encontraban en los referidos locales comerciales, de la misma no se desprende elemento alguno que permita vislumbrar el cumplimiento efectivo de la notificación respectiva o, en su defecto, si el presunto deterioro de los inmuebles guardaba relación con la conducta de las codemandadas, toda vez que en la referida acta, el funcionario únicamente dejó constancia del estado en el que se encontraban los bienes muebles ubicados en los referidos locales comerciales. Así se decide.

De igual forma, las codemandadas llegada la oportunidad de contestar la demanda, además de invocar el mérito favorable de las actas procesales, lo cual no comporta medio de prueba alguno; consignaron copia certificada del Documento Constitutivo Estatutario de la sociedad mercantil Panadería y Pastelería San Onofre C.A., debidamente inserto en el expediente N° 51377 del Registro Mercantil Tercero del estado Zulia (f. 58 al 67), allegado al proceso conforme a lo establecido en el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil, al que se le otorga pleno valor probatorio, a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.359 del Código Civil, al no haber sido impugnado ni desconocido por la parte adversaria. Así se valora.

En relación a la prueba sub examine, si bien la parte actora litisconsorcial llegada la oportunidad probatoria le formuló oposición con fundamento en su impertinencia, aprecia este Juzgador de la documental referida, que en fecha 31 de julio de 2013, las ciudadanas NEYDA URDANETA FERNÁNDEZ y LIGIA URDANETA FERNÁNDEZ, constituyeron junto con la ciudadana Gladys Urdaneta Fernández, la sociedad mercantil denominada Panadería y Pastelería San Onofre C.A., con domicilio en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, en el Centro Comercial Inesita, calle 96J, entre avenidas 62 y 64 del sector Las Marías, distinguida con el N° 64-04.

En ese sentido, tal y como consta del contrato de arrendamiento ut supra indicado, las partes podrían usar el inmueble para explotar únicamente el Fondo de Comercio de Panadería, Pastelería, Charcutería y Víveres en General, siendo que, de la referida documental se desprende que en efecto, las ciudadanas NEYDA URDANETA FERNÁNDEZ y LIGIA URDANETA FERNÁNDEZ, asignaron tal uso a los locales comerciales arrendados, de allí la pertinencia de la referida prueba; razón por la que este Juzgador pasa a desestimar la mencionada oposición y le otorga pleno valor probatorio a la probática in examine. Así se establece.

Consta asimismo en actas procesales, original del Acta de Ejecución de la Medida de Embargo sobre los cánones de arrendamiento de los locales comerciales N° 5 y 6 del Centro Comercial Inesita, ejecutada por el entonces Juzgado Cuarto Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en relación al juicio que por Partición de Herencia interpuso los ciudadanos Jaelys Carolina Joel Kennedy y Jael Yirenis Rincón Portillo, Lewis Enrique, Stephani Patricia y Lewis Alejandro Rincón Primera, en contra de los ciudadanos CAROL LISSETTE y OLIVER JOSÉ RINCÓN MONTIEL, (f. 68 al 69), allegado al proceso conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En relación a la referida documental, considerando que constituye original de un documento público, este Juzgado Superior le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, al no haber sido impugnado por la parte adversaria a través de ninguno de los mecanismos previstos por el legislador para tal fin; sin embargo, considerando que la anterior documental no guarda relación con el tema controvertido en la presente causa, se reitera, en el que se pretende el desalojo de los locales comerciales arrendados, este Juzgado Superior pasa a desecharla por resultar impertinente. Así se establece.

Consta igualmente en actas procesales, copia certificada del documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 20 de enero de 2011, inserto bajo el N° 33, Tomo 06 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, (f. 70 al 76), allegado al proceso conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al cual se le otorga valor probatorio formal a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se determina.

No obstante lo anterior, visto que la anterior documental únicamente esta dirigida a constatar la condición de propietarias de las ciudadanas NEYDA URDANETA FERNANDEZ y LIGIA URDANETA FERNÁNDEZ, de ciertos bienes muebles, resulta forzoso para esta Juzgadora pasar a desecharla del acervo probatorio, por resultar la misma impertinente. Así se establece.

De igual forma consta en actas procesales, Cuadro Póliza para combinado de Industria y Comercio, N° 20-84-1142, de fecha 26 de enero de 2016, donde figura como tomador la sociedad mercantil Panadería y Pastelería San Onofre C.A., con sello húmedo de la sociedad mercantil BANESCO Financiadora de Primas C.A., (f. 86 y 87), allegado al proceso conforme a lo establecido en el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil, el cual constituye un documento privado emanado de un tercero, que al no ser ratificado a través de la prueba de testigo, carece de valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 431 de Código de Procedimiento Civil, aunado a que la anterior documental fue desconocida por la parte adversaria, sin que de actas se evidencie que la parte promovente haya insistido en su validez. Así se determina.

Junto con la contestación de la demanda, fueron consignadas dos (02) reproducciones fotostáticas de denuncias formuladas por la ciudadana Gladys Josefina Urdaneta Fernández y el ciudadano Víctor Alfonso Vera, de fechas 20 de mayo de 2012 y 18 de junio de 2016, respectivamente, por ante la Subdelegación Maracaibo Tipo A del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas del estado Zulia (f. 88 y 89), vinculadas a la sustracción de bienes en la Panadería y Pastelería San Onofre C.A., por sujetos desconocidos, allegadas al proceso conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En relación a la prueba sub examine, considerando que la referida instrumental no guarda relación con el tema controvertido en la presente causa, en el que se pretende el desalojo de los locales comerciales signados con los Nos. 5 y 6 del Centro Comercial Inesita, aunado a que dichas documentales fueron impugnadas por la parte adversaria en la oportunidad correspondiente, sin que la parte promovente haya insistido en su validez, considera forzoso este Juzgador proceder a desecharlas del acervo probatorio. Así se establece.

Consta igualmente en actas procesales, original de recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de abril de 2012, marzo de 2012, septiembre de 2012, enero de 2013, mayo de 2012, respectivamente, efectuados por la ciudadana Gladys Urdaneta, del local ubicado en el Barrio Las Marías, calle 96, del Centro Comercial Inesita, N° 62-04, donde funciona la Panadería y Pastelería San Onofre C.A., (f. 90 al 94), allegados al proceso conforme a lo establecido en el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil.

Constata esta superioridad que los instrumentos ut supra mencionados constituyen original de documentos privados, que si bien dan a entrever el pago de algunos cánones de arrendamiento, no se corresponden con el tiempo en el que aduce la parte actora litisconsorcial se incurrió en el incumplimiento de las codemandadas de dicha obligación, aunado a que se observa que figura como arrendataria una persona ajena al proceso; razón por la cual pasa este Juzgador a desecharlos del acervo probatorio al no guardar relación con el tema controvertido en la presente causa. Así se establece.

En relación al original de solicitud de regulación de alquileres incoada por la ciudadana Gladys Urdaneta Fernández, por ante la Oficina Regional en materia de arrendamiento del estado Zulia, con sello de fecha 14 de octubre de 2015 (f. 95 y su vto), allegada al proceso conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; así como los escritos de consignaciones arrendaticias de los cánones de arrendamiento efectuados por la ciudadana Gladys Urdaneta Fernández, ante el Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, Sala de Juicio Juez Unipersonal N° 3, relativos a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y noviembre de 2013, enero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2014; y abril, mayo, junio, julio y agosto de 2015 (f. 96 al 121); allegados al proceso conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los mismos pasan a ser desechados por el Juzgador, al no guardar relación con el tema controvertido en la presente causa, en la que se pretende el desalojo de los locales comerciales N° 5 y 6 del Centro Comercial Inesita, entre otras cosas, por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre de 2015 a noviembre de 2016. Así se establece.

Detalla quién aquí decide, que en la oportunidad de la contestación de la demanda, las codemandadas consignaron originales de recibos de pagos efectuados por la ciudadana Gladys Urdaneta Fernández a las ciudadanas Yasmín Primera y Sthepani Rincón, por los siguientes conceptos: pago de los cánones de arrendamiento de agosto y septiembre de 2015; abono de deuda canon de arrendamiento de enero de 2016; arrendamiento del mes de febrero, marzo, abril, mayo, junio de 2016, julio, octubre, noviembre, sin indicación del año; y comprobantes de transferencia emanados de Banesco Banco Universal, donde figuran como beneficiaria la ciudadana Stefani Rincón (f. 122 al 149), allegados al proceso conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En torno las primeras de las prenombradas documentales, tratándose de documentos privados emanados de terceros ajenos al proceso, los mismos para surtir plenos efectos jurídicos debían ratificarse mediante la prueba testimonial, por lo que al no evidenciarse de autos que las codemandadas promovieran conjuntamente la prueba testimonial, resulta forzoso para este Juzgador desecharlas del acervo probatorio, a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Por lo que concierne a los comprobantes de transacciones bancarias, las mismas hacen referencia a información contenida en un mensaje de datos, que al ser reproducida en formato impreso tiene la misma eficacia probatoria que la ley le atribuye a las copias o reproducciones fotostáticas.

En cuanto a la interpretación de tales instrumentos, ha sido extensa la doctrina jurisprudencial, así en fecha 11 de octubre de 2013, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. RC.000609, bajo la ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, exp. No. AA20-C-2013-000247, expresó lo siguiente:
“…omissis…
La valoración de estos mensajes de datos o correos electrónicos, se rige por la normativa prevista en el Decreto con Fuerza de Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y por el Código de Procedimiento Civil, texto legal aplicable por remisión expresa del artículo 4° del referido Decreto-Ley a saber “La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas”.
Ciertamente, el juez debe apreciar los mensajes de datos, otorgándoles el mismo valor que se les da a las copias o reproducciones fotostáticas, en tanto que su promoción y evacuación se efectuara aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes contemplados en el Código Civil, según lo estatuido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. (Sentencia N° 460 de fecha 05 de octubre de 2011, Caso: Transporte Doroca, C.A. contra Cargill de Venezuela, S.R.L.).
No obstante, este valor y eficacia probatoria dependerá del adversario del promovente, quien tendrá la carga de impugnar dichos documentos, en la contestación de la demanda si son producidos por la parte actora, o cinco días después de la contestación de la demanda si son presentados por la parte demandada, o cinco días después de la promoción de pruebas, caso contrario se reputarán fidedignas, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil”.

Según el autor, HUMBERTO ENRIQUE III BELLO TABARES, en su obra “Tratado de Derecho Probatorio de la Prueba en Especial”, volumen II, editorial livrosca, pág. 466, expresó respecto al valor probatorio de las copias fotostáticas de los mensajes de datos, lo siguiente:
“(…) Pero si se trata de una copia o reproducción de un mensaje de datos de una persona privada sin certificación electrónica que asimilarse a un instrumento privado simple que como tal no puede ser producido en el proceso en forma reproducida –copia o fotocopia- pues carecerá de todo valor probatorio, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aplicada por remisión del artículo 4° de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, las copias simples de instrumentos privados simples o no auténticos, no tienen eficacia probatoria alguna”.

Conforme al criterio antes expresado, tratándose de una copia simple de un instrumento privado simple, las mismas pasan a ser desechadas por esta Juzgadora; lo anterior, en recta interpretación de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

En ese mismo orden de ideas, se evidencia de las actas procesales que las codemandadas, llegada la oportunidad de la contestación de la demanda consignaron copias simples y originales de facturas emanadas de diferentes sociedades mercantiles, a nombre de la Panadería y Pastelería San Onofre C.A, (f. 150 al 207). Al respecto, las facturas son documentos privados o títulos de disposición de orden estrictamente mercantil, con usual utilidad en las operaciones de compra y venta de mercaderías o servicios, pudiendo ser utilizadas también como medio probatorio de otros tipos de negocios jurídicos y las cuales le otorgan al comprador de tales bienes muebles o servicios, el derecho de reclamo sobre los mismos como garantía de la operación mercantil realizada, y a su vez, sirven al vendedor como comprobante de entrega de los bienes vendidos o del servicio prestado.

En ese sentido, el artículo 147 del Código de Comercio dispone:

“El comprador tiene derecho a exigir que el vendedor firme y le entregue factura de las mercancías vendidas y que ponga al pie recibo del precio o de la parte de éste que se le hubiere entregado.
No reclamando contra el contenido de la factura dentro de los ocho días siguientes a su entrega, se tendrá por aceptada irrevocablemente”.

La norma o estructura regulativa antes citada, está referida a los signos de carácter probatorio que el documento privado simple muestra en su contenido, los cuales permiten la determinación de su autoría, sin que exista certeza legal sobre ello por cuanto en su formación y/o firma, según sea el caso, no interviene un funcionario capacitado por la ley para dar fe pública de esa circunstancia. Por esta razón, el procedimiento civil prevé, a través de una serie de actuaciones procesales, que ese documento privado simple pueda adquirir certeza legal de su autoría durante la tramitación del juicio, siendo uno de esos casos precisamente el reconocimiento.

No obstante lo anterior, observa este Juzgador que tratándose de documentos privados emanados terceros ajenos al proceso, para poder obtener valor probatorio debían ser ratificados mediante la prueba de informes, lo cual no aconteció en el caso de autos, por lo que este Juzgador procede a desecharlos del acervo probatorio, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Valoradas como han resultado todas las pruebas de autos, pasa este Juzgador a efectuar las siguientes consideraciones:

Observa quien decide que el thema decidendum de la presente causa se contrae a la sentencia proferida en fecha 03 de agosto de 2017, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la celebración de la audiencia oral y pública, y cuyo extenso fue publicado en fecha 21 de septiembre de 2017, mediante la cual declaró SIN LUGAR la demanda que por desalojo de local comercial interpusieron los ciudadanos CAROL LISSETTE RINCÓN y OLIVER JOSÉ RINCÓN MONTIEL, en contra de las ciudadanas NEYDA FRANCISCA y LIGIA URDANETA FERNÁNDEZ, en virtud de la relación arrendaticia iniciada en fecha 19 de enero de 2011, cuyo objeto comprende un local comercial de dos plantas ubicado en el Centro Comercial Inesita, calle 96J entre avenidas 62 y 64 del sector las Marías distinguido con el N° 64-04, de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante de la ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.

En relación a la acción de desalojo el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO en la obra titulada Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario (2006), página 171, señala que el desalojo comporta: “aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la ley (…).

Se tiene pues, que el desalojo comprende aquella acción que el legislador venezolano le otorga al arrendador, cuya procedencia debe estar fundamentada exclusivamente en una de las causales establecidas en la norma reguladora, verbigracia, el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, cuyo fin se encuentra encaminado a terminar la relación arrendaticia y la devolución del inmueble por parte del arrendatario. De este modo, el artículo 40 del Decreto Ley mencionado, a la letra expresa:

“(…) Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

Bajo este argumento, avista este operador de Justicia que la parte accionante litisconsorcial sustenta su pretensión en los literales “a” “c” “g” e “i” de la norma ut supra citada. De esta manera, en primer lugar, se procederá a examinar la causal contenida en el literal “a” antes indicado, relacionada con la falta de pago de dos cánones de arrendamiento, controversia que se suscita en razón que las demandantes alegan la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre, diciembre 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre de 2016, el cual según el informe técnico de avalúo, resultó en el valor económico de sesenta mil cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs. 60.440) para el local N° 5 y setenta y dos mil quinientos veintiocho bolívares (Bs. 72.528) para el local N° 6.

Por su parte, las codemandadas aducen que el canon de arrendamiento que correspondía ser cancelado, tal y como ha venido siendo, era por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo), tal y como había quedado establecido en la transacción celebrada y homologada en fecha 20 de noviembre de 2015, por ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia de Mediación, Sustanciación y Ejecución del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes.

Así las cosas, se observa este Órgano Jurisdiccional que no es un hecho controvertido que las partes codemandadas cancelara la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo), por concepto de canon de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2015 a noviembre de 2016. Asimismo, destaca este Juzgador que en fecha 20 de noviembre de 2015, fue homologado acuerdo de transacción celebrado entre los ciudadanos CAROL LISSETTE RINCÓN MONTIEL y OLIVER JOSE RINCÓN MONTIEL y las ciudadanas LIGIA y NEYDA URDANETA FERNÁNDEZ, al cual se le otorgó pleno valor probatorio conforme lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, en el que se estableció expresamente lo siguiente: “se ha convenido con las arrendatarias de estos locales comerciales, ciudadanas NEIDA URDANETA FERNÁNDEZ y LIGIA URDANETA FERNÁNDEZ “(…) la sinceración del canon de arrendamiento en la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000) cifras éstas que serán recibidas en un cincuenta por ciento (50%) por un representante designado por cada cabeza de familia de los herederos demandantes, previa deducción de la cuota parte de la adolescente JAELYS CAROLINA RINCÓN PORTILLO (…)”.

Conforme a la homologación antes referida, las partes de común acuerdo elevaron el canon de arrendamiento en la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000), que había sido fijado previamente en la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000), tal y como se desprende del aludido contrato de arrendamiento, valorado conforme a lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, que reza en su cláusula tercera lo siguiente: “El canon de Arrendamiento mensual se ha convenido en la siguiente manera: Los primeros seis meses de vigencia, a razón de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000) y los seis meses restantes, a razón de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000) que deberán ser cancelados dentro de los primeros cinco días de cada mes, en dinero en efectivo o en cheque a nombre de LA ARRENDADORA. De común acuerdo entre las partes el Canon podrá ser revisado cada seis meses y aumentado de acuerdo a los índices de inflación, publicados por el Banco Central de Venezuela y conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”; así, conforme a lo referido en el contrato de arrendamiento, cualquier modificación a la fijación del canon de arrendamiento quedaba sujeto al común acuerdo de las partes, siendo que de la transacción celebrada se desprende la voluntad de ambas partes de modificar el canon de arrendamiento, elevándolo a la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo).

Al respecto, es importante aludir que el 23 de mayo del año 2014, entra en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, el cual derogó el Decreto No. 602, y cuya disposición transitoria primera prevé: “Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley.”

En corolario a la norma anterior, resulta importante citar lo previsto en el artículo 17 ejusdem:

“Se prohíbe cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados según los métodos que este Decreto Ley ofrece. Los arrendadores que haciendo uso de la necesidad del arrendatario no cumplan con el presente artículo, serán sancionados con la multa establecida en el artículo 44 del presente Decreto Ley, sin perjuicio del derecho que le asiste al arrendatario de iniciar los procedimientos establecidos en el presente Decreto Ley”.

Se desprende de las normas ut supra citadas, la voluntad del legislador de establecer el lapso en el cual las partes de un contrato de arrendamiento preexistente, deben adecuar a sus normas a las contempladas en el Decreto Ley regulador vigente, que además, establece la prohibición de cobrar cánones de arrendamiento calculados por un método distinto a los establecidos en el Decreto Ley, por lo que deben las partes de un contrato celebrado previo a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, seleccionar dentro del lapso señalado de seis (6) meses, cuál de los métodos previstos en el Decreto Ley será el utilizado para calcular los cánones de arrendamientos respectivos, y cumplir así el deber insoslayable de adecuación del contrato preexistente a las disposiciones normativas vigentes.

En ese orden de ideas, el artículo 32 del Decreto Ley referido contempla los métodos que las partes de una relación arrendaticia debe elegir para llevar a cabo el cálculo del monto del canon de arrendamiento que corresponda, los cuales son: el método del canon de arrendamiento fijo, canon de arrendamiento variable y canon de arrendamiento mixto, y que consisten en:

“Artículo 32: Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se toma como base el valor actualizado del inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior, dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido, podrá ser como máximo de 20% sólo para el primer año.
…omissis…

2. Canon de arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de ventas:
Se establecerá como referencia el Monto Bruto de Ventas realizadas (MBV) por el arrendatario, expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior. Si hubiere una Declaración Sustitutiva, el porcentaje del monto allí reflejado será sumado al porcentaje de ventas correspondiente al mes siguiente. El porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas realizadas será definido por las partes y oscilará entre 1% y 8%, quedando esto claramente establecido en el respectivo contrato. Para casos de operaciones comerciales cuya actividad principal sea entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.
3. Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de ventas: La porción fija en ningún caso será superior a 50% de lo que correspondería a un canon de arrendamiento fijo, según lo establecido en el numeral 1.El % de ventas en ningún caso será superior a 8%, según lo establecido en el numeral 2.Cuando el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, el canon mensual será el que resulte de aplicar lo establecido en el numeral 2, suprimiéndose la porción fija, quedando todo esto claramente establecido en el respectivo contrato.
En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación.”

En el caso bajo análisis, constata esta superioridad que reclama la parte actora litisconsorcial el pago de los cánones de arrendamiento insolutos cuyo cálculo estuvo sustentado en un informe de avalúo practicado sobre los referidos locales comerciales y no con base a los métodos de calculo previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, específicamente, con fundamento en la norma reguladora contenida en el artículo 32 del Decreto Ley; siendo que, en caso de dudas o controversias, cualquiera de las partes podía solicitar la intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), y si bien, los codemandantes afirman haber tenido la intención de ajustar el canon de arrendamiento según lo estipulado en el artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para lo cual efectuó los informes técnicos de avalúo sobre los aludidos locales comerciales, no se evidencia de autos la existencia de un acuerdo con respecto al método elegido para calcular el monto del canon de arrendamiento aducido por la parte actora litisconsorcial, tal como se exige en el elemento regulador precitado.

En tal sentido, homologada como se encontraba la transacción celebrada en la que se pactó la fijación del canon de arrendamiento en la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo), las partes quedaban sometidas a las obligaciones contraídas en virtud de la transacción celebrada y homologada por el Tribunal, no siendo un hecho controvertido que la parte demandada haya cumplido con el pago de los treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo), se insiste, por concepto de canon de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2015 a noviembre de 2016, considerando que cualquier modificación en torno al respectivo canon de arrendamiento, quedaba sometida a las reglas establecidas en el artículo 32 del referido cuerpo normativo in commento.

Por anterior, al no haber atendido los codemandantes a lo consagrado en el Decreto Ley antes mencionado, en cuanto a las modificaciones en la fijación del canon de arrendamiento, mal podría reclamar el supuesto incumplimiento de las codemandadas en cuanto a los cánones de arrendamiento aducidos, y con base a ello, pretender el desalojo de los locales comerciales arrendados con fundamento en el pago insuficiente de dichos cánones, se insiste, cuando estos no resultaron computados en virtud de lo estipulado en la norma reguladora citada ut supra; por lo que mal podría exigirse el pago de los referidos cánones de arrendamiento, ello en virtud de la prohibición contenida en el artículo 17 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Así se decide.

Es el caso, visto que la parte actora litisconsorcial no trajo a los autos elemento probatorio alguno que permita vislumbrar el presunto incumplimiento en el que asevera incurrieron las codemandadas, además, toda vez que cualquier modificación a la fijación del canon de arrendamiento, como fue expresado, quedaba sujeto a las reglas establecidas en el artículo 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, este Juzgado Superior estima pertinente desechar el alegato de los codemandantes relacionado con el incumplimiento del arrendatario del pago de los cánones de arrendamiento. Así se establece.

Por otro lado, la parte actora listisconsorcial, entre sus argumentos asienta que la arrendataria, ciudadanas NEYDA URDANETA y LIGIA URDANETA FERNÁNDEZ, han ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, fundamentando además su pretensión de desalojo en el literal “c” del artículo 40 del instrumento regulador antes citado. Sin embargo, al efectuarse un análisis a las actas que constan en el presente expediente no se desprende elemento probatorio alguno que permita vislumbrar la existencia de los daños materiales aducidos por los accionantes, así como tampoco consta en el acervo probatorio evidencia alguna al respecto, máxime cuando la inspección extra litem efectuada por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del estado Zulia, no constituye el medio probatorio conducente para demostrar que el presunto deterioro de los bienes inmuebles guardara relación con la conducta de las codemandadas. Así se decide.

Por otro lado, reclaman los codemandantes el desalojo de los antes descritos locales comerciales, con fundamento en lo contenido en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual alude el vencimiento del contrato y que no exista prórroga o renovación entre las partes.

En cuanto lo anterior, constata este Juzgador que en fecha 19 de enero de 2011, la ciudadana INES DEL CARMEN MONTIEL DE RINCÓN, suscribió contrato de arrendamiento, conjuntamente con las ciudadanas LIGIA y NEYDA URDANETA FERNÁNDEZ, sobre un local comercial de dos plantas, ubicado en el Centro Comercial Inesita, calle 96J entre avenidas 62 y 64 del Sector Las Marías distinguido con el N° 64-04, de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del estado Zulia, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 20 de enero de 2011, inserto bajo el N° 26, Tomo 06 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual fue valorado por este Juzgador en líneas pretéritas.

Luego de celebrado el antes mencionado contrato de arrendamiento, las partes decidieron dar continuidad a la relación arrendaticia, convirtiéndose el referido contrato a tiempo indeterminado; de esta manera, tratándose de un contrato a tiempo indeterminado, el mismo no se encontraba sujeto a prórroga ni renovación, por lo que mal podría la parte actora litisconsorcial pretender el desalojo de los locales comerciales invocando la causal antes descrita, máxime cuando la relación arrendaticia es indeterminada en el tiempo, y por tanto, no puede ser invocada su prórroga ni renovación. Razón por la que resulta forzoso para quién juzga pasar a desechar el aludido argumento. Así se decide.

No obstante las anteriores consideraciones, es de destacar la intención de la parte actora litisconsorcial de aludir a la supuesta notificación efectuada por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en relación a la disolución del contrato de arrendamiento y su culminación. A ese respecto, resulta pertinente traer a colación lo previsto en el citado contrato, en cuanto a los actos de comunicación entre las partes intervinientes, a tales efectos se desprende textualmente de la cláusula décimo tercera lo siguiente:
“DÉCIMA TERCERA: cualquier notificación que deba hacerse a las PARTES, por cualquier causa, bien sea por las citadas en el presente contrato de arrendamiento o por cualquier otra, deberá hacerse por escrito mediante correspondencia con acuse legítimo de recibo. La dirección en la cual dicha notificación deberá hacerse será en la misma dirección del inmueble arrendado objeto del presente contrato para las ARRENDATARIAS y para la ARRENDADORA en el Barrio Las Marías Calle 61, Casa Inesita N°95C-138, frente al Deposito la Polarcita de esta Ciudad de Maracaibo. Toda Notificación que deba hacerse entre las partes deberá realizarse por lo menos con Sesenta (60) Días de anticipación (…)”.

Como se desprende de la cláusula antes citada, cualquier notificación entre las partes debía ser efectuada por escrito mediante correspondencia con acuse legítimo de recibo; de allí que, la presunta notificación a la que alude la parte actora litisconsorcial no podía reputarse como válida a los fines de lograr dar por terminado el contrato de arrendamiento, aunado a que a través de la misma, tal y como se señaló en líneas pretéritas, el Notario Público únicamente dejó constancia del estado de los bienes muebles que se encontraban en los referidos locales comerciales.
Ahora bien, debe este Juzgado Superior pronunciarse sobre la procedencia del desalojo de los locales comerciales, previamente identificados, con fundamento en el literal “i” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, el cual alude a la inobservancia de una cláusula del contrato de arrendamiento o de la ley por parte del arrendatario.

A tal efecto, señalan las codemandantes que las ciudadanas NEYDA URDANETA y LIGIA URDANETA FERNÁNDEZ, incumplieron con la cláusulas tercera, cuarta y décima del contrato de arrendamiento, relativas al canon de arrendamiento, su falta de pago y como consecuencia de ello, la resolución del contrato y el desalojo del inmueble, así como la entrega del inmueble en buenas condiciones, las cuales quedaron establecidas en los siguientes términos:

“TERCERA: Canon de Arrendamiento.- El Canon de Arrendamiento mensual se ha convenido en la siguiente manera; Los primeros seis meses de vigencia, a razón de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000) y los seis meses restantes, a razón de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000), que deberán ser cancelados dentro los primeros cinco días de cada mes, en dinero en efectivo o en cheque a nombre de la ARRENDADORA. De común acuerdo entre las partes el Canon podrá ser revisado cada seis meses y aumentado de acuerdo a los índices de inflación, publicados por el Banco Central de Venezuela y conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. LAS ARRENDATARIAS entregan en este acto la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000) por concepto del Primer mes de Canon de Arrendamiento. CUARTA: La falta de pago de DOS (2) mensualidades consecutivas de Canon de Arrendamiento, por parte de LAS ARRENDATARIAS, dará derecho a LA ARRENDADORA, a pedir la Resolución del presente contrato y en consecuencia la desocupación inmediata del inmueble arrendado (…) DÉCIMA: LAS ARRENDATARIAS declaran que recibe el inmueble en buen estado de conservación en su uso en su pintura, estructura y limpieza (…)”.

En cuanto lo antes señalado, este Jurisdicente al llevar a cabo la revisión de las actas que constan en el expediente, no pudo evidenciar que en efecto la parte codemandada haya incumplido con las aludidas cláusulas del contrato de arrendamiento, habida cuenta que en relación al canon de arrendamiento, tal y como se expresó en líneas pretéritas, la parte actora litisconsorcial no logró demostrar la falta de pago de los cánones de arrendamiento reclamados; considerando que de conformidad con la transacción homologada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia de Mediación, Sustanciación y Ejecución del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, en fecha 20 de noviembre de 2015, el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000), por lo que cualquier modificación quedaba sujeta a las reglas previstas en el artículo 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo que en relación a las condiciones del inmuebles arrendado, no existe constancia en actas ni medio probatorio alguno tendiente a evidenciar que el presunto deterioro de los bienes inmuebles arrendados guardara relación con la conducta de las codemandadas. Así se determina.
En correspondencia con lo expuesto, visto que no existe en actas medio probatorio alguno capaz de demostrar las afirmaciones y alegatos esbozados por la parte actora litisconsorcial en su escrito libelar, y toda vez que es principio en derecho que “todo el que alega tiene que probar”, estatuido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, se corrobora la imposibilidad de declarar con lugar el desalojo de los locales comerciales ubicados en el Centro Comercial Inesita, signados con los N° 5 y 6, se reitera, en el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL tienen incoado los ciudadanos CAROL LISSETTE RINCÓN y OLIVER JOSE RINCÓN, en contra de las ciudadanas LIGIA URDANETA y NEYDA URDANETA FERNÁNDEZ, con fundamento en los literales “a”, “c”, “g” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, lo que trae como derivación, además, la improcedencia del pago de las cantidades de dinero reclamadas. Así se decide.
En consecuencia, basado en los fundamentos de hecho y derecho constantes en la presente motiva, irremisiblemente, en la dispositiva que corresponda este Órgano Jurisdiccional declarará: SIN LUGAR, la apelación interpuesta en fecha 26 de septiembre de 2017, por el abogado en ejercicio HEBERTO ENRIQUE RODRIGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 267.209, contra la decisión proferida en fecha 03 de agosto de 2017, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en la celebración de la audiencia oral y pública, y cuyo extenso fue publicado en fecha 21 de septiembre de 2017, en el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL tienen incoado los ciudadanos CAROL LISSETTE RINCÓN y OLIVER JOSE RINCÓN, en contra de las ciudadanas LIGIA URDANETA y NEYDA URDANETA FERNÁNDEZ. Por lo anterior, SE CONFIRMA la sentencia apelada, y se declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, tienen incoado los ciudadanos CAROL LISSETTE RINCÓN y OLIVER JOSE RINCÓN, en contra de las ciudadanas LIGIA URDANETA y NEYDA URDANETA FERNÁNDEZ. Así se decide.

VI
DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 26 de septiembre de 2017, por el abogado en ejercicio HEBERTO ENRIQUE RODRIGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 267.209, contra la decisión proferida en fecha 03 de agosto de 2017, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en la celebración de la audiencia oral y pública, y cuyo extenso fue publicado en fecha 21 de septiembre de 2017, en el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL tienen incoado los ciudadanos CAROL LISSETTE RINCÓN y OLIVER JOSE RINCÓN, en contra de las ciudadanas LIGIA URDANETA y NEYDA URDANETA FERNÁNDEZ.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia apelada, y en consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, tienen incoado los ciudadanos CAROL LISSETTE RINCÓN y OLIVER JOSE RINCÓN, en contra de las ciudadanas LIGIA URDANETA y NEYDA URDANETA FERNÁNDEZ. Así se decide.

Se condena en costas a la parte recurrente, en virtud de lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los quince (15) días del mes de diciembre de dos mil diecisiete (2017). Años 207 de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR

Dr. JOSÉ GREGORIO NAVA GONZÁLEZ
EL SECRETARIO,

Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ

En la misma fecha anterior siendo la una de la tarde (1:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.
EL SECRETARIO,

Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ