TSJ Regiones - Decisión

Exp. 48.025

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
DECIDE:

PARTE DEMANDANTE: LARRY JOSÉ GONZÁLEZ URDANETA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-8.506.629, abogado en ejercicio, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: YHERALDYN PARRA GONZALEZ y BREIDY UTRIA AYCARDI, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 142.287 y 148.698 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PANAY C.A., domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, debidamente constituida e inscrita su Acta Constitutiva-Estatutos en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15 de junio de 2005, bajo el No. 46, tomo 48-A; y al ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.949.091, y domiciliado en la ciudad de Caracas del Distrito Capital.
APODERADOS JUDICIALES DE LA SOCIEDAD MERCANTIL CODEMANDADA.
OSCAR JAVIER GUERRA PIRELA, JORGE ALEJANDRO MACHÍN CÁCERES, AMIRA MEZHER MEZHER y MARCOS SÁNCHEZ FUENMAYOR, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 98.650, 22.872, 56.787 y 13.550 respectivamente.
DEFENSOR AD LITEM DEL CODEMANDADO JOSÉ AZPURUA
REIDELMIX BARRIOS MATHEUS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 43.468.
JUICIO: SIMULACIÓN DE CONTRATO DE VENTA Y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
FECHA DE ADMISIÓN: 19 de marzo de 2012 (Reforma de la demanda)

I
ANTECEDENTES

Se inició el presente proceso por demanda de SIMULACIÓN Y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por el ciudadano LARRY JOSÉ GONZÁLEZ URDANETA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-8.506.629, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, asistido por la abogada en ejercicio YHERALDYN PARRA GONZÁLEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 142.287, en contra de la sociedad mercantil PANAY, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15 de julio de 2005, bajo el No. 46, tomo 48-A, de este mismo domicilio, y del ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.949.091, domiciliado en la ciudad de Caracas del Distrito Capital.
Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 20 de diciembre de 2011, no obstante, la parte actora presentó posteriormente escrito de reforma de la demanda, siendo admitida la misma por auto de fecha 19 de marzo de 2012, mediante el cual, se ordenó la citación de la parte demandada.
En fecha 26 de marzo de 2012, la representación judicial de la parte demandante consignó los recaudos y emolumentos necesarios para llevar a cabo la citación de los demandados. En lo que respecta a la citación del codemandado José Azpurua, se ordenó librar recaudos de citación y entregarlos a la apoderada judicial del accionante, para que gestionara la citación por medio de otro Alguacil o Notario de la circunscripción judicial del domicilio del mismo.
En fecha 30 de abril de 2012, el alguacil de este Tribunal expuso que no fue posible ubicar a los representantes legales de la sociedad mercantil demandada, en virtud de lo cual, la parte demandante solicitó la citación por carteles. Una vez proveído dicho pedimento, se libraron los carteles correspondientes, siendo consignados a los autos los ejemplares de los periódicos mediante diligencia de fecha 31 de mayo de 2012. Posterior a la fijación del cartel de citación por parte de la secretaria, se dejó constancia del cumplimiento de las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil mediante exposición de fecha 6 de julio de 2012.
En fecha 20 de julio de 2012, la parte actora diligenció consignando las resultas de la citación del ciudadano José Azpurua, en la que se indica que fue imposible realizar la misma; por lo tanto, dicha representación judicial solicitó a este Juzgado se sirva ordenar la citación por carteles del mencionado codemandado, siendo proveído mediante auto de fecha 26 de julio de 2012.
En fecha 10 de agosto de 2012, previa solicitud de parte, se designó como defensor ad-litem de la sociedad mercantil PANAY, C.A., al abogado JESÚS CUPELLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 130.325, siendo posteriormente notificado, prestando su juramento de Ley.
En fecha 31 de octubre de 2012, la apoderada judicial de la parte demandante consignó el ejemplar de los periódicos en donde aparecen las publicaciones de los carteles de citación del codemandado José Azpurua. Asimismo solicitó, que se comisionara a cualquier Juzgado de Municipio del Área Metropolitana de Caracas a los fines de que sea fijado por secretaría el cartel de citación.
En fecha 19 de noviembre de 2012, el abogado JORGE ALEJANDRO MACHÍN CÁCERES diligenció en autos, consignando copia certificada del instrumento Poder Judicial General otorgado por la sociedad mercantil PANAY, C.A.
En fecha 9 de enero de 2013, se recibieron las resultas de la comisión conferida con el objeto de realizar la fijación del cartel de citación, y en virtud de ello, la secretaria de este Juzgado dejó constancia del cumplimiento de las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil a través de exposición de fecha 10 de enero de 2013.
En fecha 22 de abril de 2013, previa solicitud de la parte demandante, este órgano jurisdiccional designó como defensora ad-litem del codemandado José Azpurua, a la abogada MIRIAM PARDO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 49.336, quien fue notificada, aceptando el cargo y prestando el juramento de Ley. Posteriormente, se llevó a cabo su citación, constando en actas en fecha 27 de junio de 2013, mediante exposición del alguacil de este Tribunal.
En fecha 26 de julio de 2013, el apoderado judicial de la sociedad mercantil codemandada, presentó escrito mediante el cual opuso como cuestión previa el defecto de forma de la demanda, y en virtud de la falta de subsanación por parte del accionante, se tramitó la incidencia correspondiente, siendo declarada sin lugar la cuestión previa opuesta.
En fecha 21 de octubre de 2013, el abogado JORGE MACHÍN CÁCERES, presentó escrito de contestación a la demanda.
Seguidamente, mediante resolución de fecha 20 de noviembre de 2013, este órgano jurisdiccional ordenó la reposición de la causa al estado de nombrar nuevo defensor ad-litem del codemandado JOSÉ FEDERICO AZPURUA. En tal sentido, mediante auto de fecha 28 de enero de 2014, se designó como nuevo defensor ad-litem al abogado REIDELMIX BARRIOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 43.468, quien luego de su aceptación, prestó juramento de Ley, constando en actas su citación en fecha 19 de marzo de 2014.
En fecha 7 de mayo de 2014, dicho defensor presentó escrito de contestación a la demanda.
Posteriormente, se agregaron los escritos de pruebas de las partes, y los escritos de oposición de pruebas, siendo admitidas las probanzas aportadas mediante auto de fecha 11 de junio de 2014. Contra dicha resolución la representación judicial de la empresa codemandada ejerció recurso de apelación, que fue oído en un solo efecto.
Durante el lapso de evacuación de pruebas, se libraron los oficios correspondientes, así como también, se llevó a cabo la intimación de la parte actora a los efectos de llevar a cabo la exhibición del documento solicitada por la parte codemandada. Recibidas las informaciones correspondientes, la parte demandante solicitó la fijación de informes en la presente causa, cuestión que se llevó a cabo mediante auto de fecha 10 de diciembre de 2015.
Notificadas las partes, presentaron sus escritos de informes en fecha 15 de febrero de 2016. En tal sentido, visto que se han cumplido con todas las etapas procesales, procede este órgano jurisdiccional a pronunciar la sentencia correspondiente en la presente causa.
II
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
El ciudadano LARRY JOSÉ GONZÁLEZ URDANETA, asistido por la abogada YHERALDYN PARRA GONZÁLEZ, ya identificados, en su escrito de reforma de la demanda manifiesta que mediante documento privado de fecha 12 de junio de 2006, celebró contrato denominado Promesa Bilateral de Compra Venta con la sociedad mercantil PANAY, C.A., representada en ese acto por su director principal JUAN TAGLIAFERRO AUVERT, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.926.476, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
Que el precio establecido en dicho contrato fue por la cantidad de SETECIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 774.000,oo), el cual sería cancelado de conformidad con lo dispuesto en la cláusula sexta del contrato. Indica que en ejecución del contrato efectuó el pago de la cantidad de CIENTO VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 128.000,oo), así como la suma de CIENTO SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 172.000,oo), montos estos convertidos a la expresión monetaria actual.
Afirma que en virtud del retraso en la construcción de la casa-quinta así como de las obras urbanísticas complementarias, lo motivaron a obtener una solución que salvaguardara su patrimonio familiar, por lo que, a petición de la sociedad mercantil PANAY, C.A., le canceló a esta, el día 17 de julio de 2007, la suma de OCHENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS VEINTIDOS MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs.83.422.320,oo), que equivale en la actualidad a OCHENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS VEINTIDOS BOLÍVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs.83.422,32) por concepto de IPC. Aduce que canceló dicha cantidad, por ser un requisito imprescindible para poder celebrar un nuevo contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta que tuviera el mismo objeto que el anterior, el cual fue otorgado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo el 25 de septiembre de 2007, anotado bajo el No. 57, tomo 159, de los libros de autenticaciones.
Manifiesta que en el texto de dicho contrato, se efectuaron modificaciones en su cláusula cuarta, fijándose como nuevo precio la cantidad de OCHOCIENTOS CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 804.000,oo), siendo elevado en forma sustancial e injustificada por la promitente vendedora el precio original, y se eliminaron las causas de variación del indicado precio, con el objeto de evitar la intervención del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios. De igual forma, señala que en el mencionado contrato se modificó la cláusula sexta, siendo reconocidos los pagos ya efectuados y estableciendo el pago de una cantidad de dinero discriminada de forma específica en el referido particular, cancelando en dicho acto la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo).
Aduce que el contrato celebrado se trata en realidad de una venta a plazos, que transmitió la propiedad del inmueble singularizado en las cláusulas primera y segunda, por lo que asume que en razón de lo anterior, es propietario del inmueble y que además, del precio estipulado en este segundo contrato, ya había cancelado la suma de QUINIENTOS OCHENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS VEINTIDOS MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 583.422.320,oo) o su equivalente expresado en la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS VEINTIDOS BOLÍVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 583.422,32).
Continúa manifestando que a pesar de encontrarse conmocionado por hallarse en la obligación de cancelar una cantidad mayor a la que en realidad adeudaba, solicitó reunirse con el ciudadano JUAN TAGLIAFERRO AUVERT, en su condición de Director Principal de la sociedad mercantil PANAY, C.A., a los fines de cumplir con el pago de las cuotas restantes, pero a su vez exigirle la terminación de la construcción de la casa-quinta que había adquirido, reunión esta que se llevó a cabo en fecha 4 de enero de 2008, en cuya oportunidad le canceló la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,oo), correspondiente al abono que se había obligado a satisfacer el día 30 de octubre de 2007, ya que según la empresa, necesitaban dinero para costear los gastos de las obras que se estaban ejecutando.
Indica mas adelante, que en virtud del acto voluntario y expreso ejecutado por el representante legal de la compañía, al sustituir el pago de la cuota de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 144.000,oo) por el abono de la cuota de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,oo), se otorgó carácter tempestivo al último de los pagos, quedando a su vez indeterminado el pago de la cuota que faltaba. Señala además que el monto pendiente por cancelar, no devenga intereses ni compensatorios ni de mora, tal como quedó reconocido por la promitente vendedora en el escrito dirigido a la Fiscal Auxiliar 14 del Ministerio Público.
Afirma que como consecuencia de la actitud antes mencionada, se produjo una novación, ya que según su criterio, la condición de deudor de parte del precio del contrato de promesa bilateral de compraventa o más bien de la venta a plazos, se sustituyó por la de un deudor quirografario puro y simple sin plazo para el pago, debiendo ser establecida por el Tribunal la oportunidad para efectuar el pago, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.212 del Código Civil, quedando por tanto, liberado el promitente comprador de las obligaciones asumidas en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, el 25 de septiembre de 2007, anotado bajo el No. 57, tomo 159, de los libros de autenticaciones.
Expone que a pesar de haberse perfeccionado la novación, lo que le permitía efectuar el pago en el término que señalare el Tribunal, con la intención de satisfacer el pago de lo adeudado, es decir la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.144.000,oo), visitó y sostuvo conversaciones en distintas oportunidades con el ciudadano JUAN TAGLIAFERRO AUVERT, en su condición de director principal de la sociedad mercantil PANAY, C.A., quien se negó en todo momento a recibir la cantidad de dinero ofrecida, con el pretexto de que debía cancelarle una cantidad de dinero adicional por otros conceptos.
Manifiesta que en virtud de la conducta obstruccionista de dicho ciudadano, y en su afán de solventar la indicada obligación, instauró un procedimiento por Oferta Real de Pago en fecha 2 de mayo de 2008, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta circunscripción judicial, quien luego de su tramitación, profirió sentencia en fecha 16 de mayo de 2010 declarando válida la oferta real de pago. Contra dicha decisión fue ejercido el recurso de apelación correspondiente, siendo conocido por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta circunscripción judicial, el cual ratificó el fallo dictado por el tribunal a-quo mediante decisión de fecha 29 de marzo de 2011. Señala que posterior a ello, fue ejercido recurso extraordinario de casación dictando sentencia en fecha 7 de diciembre de 2011, en la que se declaró el incumplimiento de los requisitos de validez y la inadmisibilidad de la oferta real de pago.
En virtud de lo anterior, aduce que la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, tiene el carácter de cosa juzgada formal, manifestando que para el momento en que interpuso la oferta real de pago, no contaba con el reconocimiento por parte de la promitente vendedora del pago efectuado por concepto de IPC, ni con la declaración expresa de que la suma de dinero adeudada no generaría intereses convencionales, circunstancias estas que no las pudo hacer constar al momento de presentar su escrito libelar. De este modo asegura, que se deriva de los hechos indicados con anterioridad, que ha pagado la totalidad del precio del contrato de promesa bilateral de compra venta cancelando una suma que asciende a SETECIENTOS CUARENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS VEINTIDOS BOLÍVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 743.422,32) y colocando a su disposición la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 144.000,oo) a través de un cheque de gerencia consignado ante el juzgado de primera instancia que conoció de la oferta de pago.
Arguye que de una sumatoria de dichas cantidades de dinero, resulta como consecuencia, un monto de OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS VEINTIDOS BOLÍVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 887.422,32), de modo que excede el precio pactado en el contrato de promesa bilateral de compra venta, quedando una diferencia de OCHENTA Y TRES CUATROCIENTOS VEINTIDOS BOLÍVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 83.422,32), suficiente para cancelar cualquier gasto líquido e ilíquido en que haya podido incurrir la promitente vendedora en la ejecución del contrato.
Señala además, que la promitente vendedora en fecha 15 de julio de 2008, pretendió de forma antijurídica, a través de una publicación en el Diario La Verdad, notificarle la decisión de haber resuelto unilateralmente el contrato celebrado por las partes, cercenando con ello, su derecho a la defensa y a la garantía del debido proceso.
Expresa que con posterioridad a ello, se percató que la promitente vendedora había celebrado un negocio simulado protocolizado en fecha 18 de marzo de 2009, y del cual se enteró el día 12 de noviembre de 2010, cuando se apersonó a la oficina del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo. Dicho negocio contiene la venta efectuada por la demandada sociedad mercantil PANAY, C.A., representada por el ciudadano JUAN ERNESTO TAGLIAFERRO AUVERT, al ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA, sobre el inmueble objeto de esta pretensión, la cual se configuró por el precio de UN MILLÓN SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.620.000,oo), sin efectuarse posteriormente la tradición de la cosa, ya que dicho inmueble se encuentra hasta la fecha desocupado, sin habitar y utilizado como depósito de materiales de construcción.
Afirma que la simulación de dicha venta es evidente, por lo que señala los elementos que a su juicio configuran la misma, y en ese sentido, indica que la venta fue efectuada once (11) meses después de haber iniciado el procedimiento de Oferta Real y Depósito, lo que demuestra que la empresa vendió el inmueble que se encontraba para el momento en un proceso litigioso. Asimismo, asegura que el ciudadano JUAN ERNESTO TAGLIAFERRO AUVERT, quien para el momento de la venta fungía como Director Principal de la empresa PANAY, C.A., fue citado en reiteradas oportunidades por el Ministerio Público, quien solicitó en su contra orden de aprehensión y otras medidas innominadas las cuales fueron decretadas por el juez penal, ante lo cual, abandonó el país en un intento por evadir a la justicia venezolana.
Adicionado a ello, indica que el ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA presentó ante el Ministerio Público, copia fotostática de los instrumentos bancarios (cheques) con los cuales afirma canceló el precio total de la compra del inmueble, desprendiéndose que dicho dinero provino de un ciclo de transacciones integrado por tres fases y por tres sujetos activos, JUAN ERNESTO TAGLIAFERRO AUVERT, JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA y la sociedad mercantil PANAY, C.A., pues se observa que los montos salieron del primero a favor del ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA, que éste le canceló a la sociedad mercantil PANAY, C.A., y que posteriormente dicha compañía emitió a través de cheques los mismos montos al ciudadano JUAN ERNESTO TAGLIAFERRO. En derivación, afirma que el ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA no cuenta con la capacidad económica suficiente para adquirir la vivienda al precio pactado en la venta, quedando demostrado igualmente, que dicho ciudadano actuó concertado con la sociedad mercantil PANAY, C.A, para fabricar esta treta jurídica.
Por último, señala que el ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA, efectuó posteriormente una notificación notariada a través de la cual le manifiesta a la mencionada sociedad mercantil, su voluntad de regresar la casa, solicitando a su vez una indemnización por daños y perjuicios causados, con lo cual, queda en evidencia que nunca tuvo auténtica voluntad de adquirir la propiedad de la vivienda. Determina como último elemento de la simulación, que el referido ciudadano es el cónyuge de la ciudadana VIDA GAVIRIA TAGLIAFERRO, quien a su vez es sobrina de JUAN TAGLIAFERRO AUVERT, de lo cual se evidencia el nexo de parentesco por afinidad existente entre ellos.
Asimismo, trae a colación el velo corporativo, manifestando que actualmente se constituyen sociedades con un capital pírrico, que recién constituidas, adquieren inmuebles que superan el cien por ciento (100%) de su capital, desarrollando conjuntos o soluciones habitacionales, y que una vez terminada la obra, utilizan a la sociedad de tal manera que su único capital desaparece con la venta de los inmuebles, quedando solo su cascaron, a los fines de no cumplir con las obligaciones legales por vicios ocultos de la obra o cualquier incumplimiento contractual asociado a la construcción. De esa manera, procede a discriminar la constitución societaria de las empresas PANAY, C.A., VIVE, C.A., PAPEY, C.A., KAMOA, C.A. y KOKOMO C.A, aduciendo que utilizando la cobertura de dichas sociedades mercantiles, los ciudadanos JUAN ERNESTO TAGLIAFERRO AUVERT y ENRIQUE AUVERT VETANCOURT, en unión con el ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA, fraguaron la venta simulada del inmueble de su propiedad.
Seguidamente, continuó su escrito exponiendo criterios doctrinales respecto de los contratos de venta a plazos, concluyendo que de los mismos se puede desprender que el contrato perfeccionado entre la sociedad mercantil PANAY, C.A., y su persona, es una verdadera VENTA A PLAZOS; indicando además que no obstante haberle cancelado íntegramente el precio del contrato, lejos de hacerle la tradición legal del inmueble y garantizar el saneamiento, lo que hizo fue vender ilícitamente el inmueble al ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA.
Consecuencia de todo lo anterior, peticiona que se declare aparente, ficticio y simulado, el contrato de compra-venta celebrado entre la sociedad mercantil PANAY, C.A., y el ciudadano JOSÉ AZPURUA, y en ese sentido convengan o se declare la nulidad absoluta del mismo. Que derivado de dicha declaratoria, de forma subsidiaria o consecuencial directa, se ordene a la sociedad mercantil PANAY, C.A, dé cumplimiento a las obligaciones por ella asumidas en el documento autenticado en fecha 25 de septiembre de 2007, fundamentalmente las establecidas en los artículos 1.486, 1.487 y 1488 del Código Civil, y de esa manera, le hagan la tradición del inmueble con el otorgamiento del instrumento de propiedad sobre el inmueble signado con el No. 22 del Conjunto Residencial Puerto Banus, o de lo contrario, que la sentencia de este Juzgado tenga el carácter de instrumento traslativo de la propiedad del inmueble, para su posterior protocolización en el Registro Público correspondiente.
Estimó su demanda en la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,oo) que equivalen a NUEVE MIL CUATROCIENTAS CUARENTA Y CUATRO CON CUARENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (9.444,45 U.T.)
ARGUMENTOS DE LA PARTE CODEMANDADA (PANAY,C.A.):
El abogado JORGE ALEJANDRO MACHÍN CÁCERES planteó en su escrito de contestación que en el presente caso existe una acumulación subsidiaria de pretensiones, por cuanto el actor pretende de forma principal la Simulación, y en caso de que sea declarada con lugar, se proceda a conocer la subsidiaria pretensión de Cumplimiento de Contrato, lo cual significa, que en caso de ser declarada sin lugar la pretensión principal, no podrá el Juez conocer ni decidir sobre la demanda subsidiaria.
Asimismo, alega como defensa de fondo, la falta de cualidad pasiva con fundamento en que el codemandado JOSÉ FEDERICO AZPURUA es casado, por lo cual, tratándose de una demanda de Simulación que se encuentra orientada a declarar nula la venta de un bien inmueble que ya ingresó al patrimonio del comprador, formando en este caso, parte de la comunidad de gananciales, deben ser llamados a juicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 168 del Código Civil, a los cónyuges en forma conjunta. Razón por la cual, solicita la declaratoria con lugar de dicha excepción y por ende, sin lugar la demanda de simulación.
En cuanto al fondo de la demanda, reconoce que se celebró un primer contrato el día 12 de junio de 2006, estableciéndose expresamente el cobro del IPC y las fechas en que debían ser canceladas las cuotas relativas al precio del inmueble. Afirma que el comprador incumplió con el pago de dichas cuotas en las fechas correspondientes, por lo que la empresa decidió rescindir dicho contrato.
Manifiesta que después de ocho (8) meses de conversaciones, el día 25 de septiembre de 2007, se acuerda firmar un segundo contrato, en el cual se reconocieron todos los pagos realizados y se conviene de mutuo acuerdo, en un ajuste del precio de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) adicionales como compensación por los daños ocasionados. Señala que en dicho documento se estableció que la diferencia de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo) sería cancelada a través de 3 cuotas, la primera por DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo) al momento de la firma del contrato, la segunda por CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 144.000,oo) al 30 de septiembre de 2007 y la última por CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,oo) al 30 de octubre de 2007.
Afirma que el promitente comprador no cumplió con el pago estipulado para el 30 de septiembre de 2007, así como tampoco, con el que le correspondía en octubre de 2007. Indica que no es sino hasta el mes de enero de 2008, cuando se presenta a cancelar la suma de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,oo), que debía ser cancelada en el mes de octubre, sin haber cancelado la del mes de septiembre. Manifiesta que su representado aceptó dicho pago en virtud que su intención es que las casas se vendan y que el cliente quede satisfecho.
Arguye que posteriormente le fue notificado al promitente comprador de que había sido concedido el permiso de habitabilidad, para intentar por esa vía, el pago de la cuota adeudada y el monto correspondiente al fondo por los gastos comunes, cuestión que no hizo, sino que acudió al Tribunal para hacer una oferta real de pago. Expresa que como consecuencia de esa conducta y mora recurrente, se procedió a rescindir unilateralmente el contrato y notificarlo por medio de la imprenta el 15 de julio de 2008.
Continúa manifestando que como consecuencia de dicha rescisión unilateral, el promitente comprador optó por hacer una oferta real de pago y subsiguiente depósito, y una vez contestada dicha pretensión, optó por acudir al terrorismo judicial, interponiendo una temeraria denuncia ante la Fiscalía del Ministerio Público como mecanismo para extorsionar a su representada y conminarla a un arreglo extrajudicial a través de un acuerdo reparatorio, cuestión a la que no accedió su cliente. Afirma que en dicha investigación, se decretó el sobreseimiento de la causa, lo que puso de manifiesto que todos los hechos expuestos por el denunciante eran falsos.
Argumenta que son falsos cada uno de los hechos referidos en la demanda y que constituyen la causa petendi de la pretensión de simulación, así pues, con respecto al hecho de que el promitente comprador compareció el día 12 de noviembre de 2010 a la Oficina de Registro a protocolizar el documento autenticado de opción de compra, señala que siendo dicho ciudadano un abogado, debe saber que tales documentos no se protocolizan, por cuanto contienen únicamente una promesa de compra o de venta, mas no constituye el documento de compra venta definitivo; así como tampoco, puede pretender su protocolización, con la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta circunscripción judicial, ya que la misma no se encontraba definitivamente firme, y tan es así, que el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 7 de diciembre de 2011, declaró inválida la oferta.
En lo atinente a la afirmación de la parte actora de que la venta es simulada porque no se ha hecho la tradición del inmueble, aduce que es totalmente falso porque en el documento de compra venta se le hizo la tradición del inmueble al comprador, adicionado, a que el inmueble se encuentra desocupado en virtud de que el Ministerio Público solicitó medidas cautelares sobre el mismo, como consecuencia de la denuncia efectuada por el ciudadano LARRY GONZÁLEZ, resultando por tanto impertinente dichos alegatos para demostrar la existencia de una simulación.
Con relación al hecho de que la venta fue materializada once (11) meses después de que el demandante hubiese iniciado el procedimiento de Oferta Real de Pago, aduce que esto es un indicativo de que la venta no fue simulada, ya que si la misma se hubiese producido inmediatamente después de la oferta, se podría pensar que era para ocultar el bien, y no luego de once (11) meses de haber iniciado el procedimiento legal. Además señala que es falso que se tratara de un bien en litigio, por cuanto es de saber que el objeto de juicio en una oferta real de pago lo constituye la validez o no de la oferta y por ende, la liberación de la obligación de pagar del deudor.
De igual forma, manifiesta dicho apoderado judicial, que no ve como el hecho de que el ciudadano JUAN TAGLIAFERO hubiese establecido su residencia fuera de Venezuela, constituya un elemento demostrativo de una simulación, ya que ello representa un hecho total y absolutamente aislado al momento en que se celebró el contrato de compra venta cuya nulidad se pretende por vía de simulación.
En lo que concierne al alegato de que el dinero con el que se pagó el precio del inmueble proviene de unas transacciones efectuadas entre los ciudadanos JUAN TAGLIAFERRO, JOSÉ AZPURUA y la sociedad mercantil PANAY, C.A, manifiesta que dicha afirmación es absolutamente temeraria y sólo existe en la imaginación del demandante, debiendo por tanto probar éste los hechos que afirma.
Sigue su contradicción manifestando que respecto al alegato de que el ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA se siente vulnerable ante la justicia venezolana y que por eso consignó ante el Ministerio Público una carta en la cual expresa su voluntad de regresar la casa, constituye una mera especulación del accionante, ya que si dicho codemandado quisiera entregar la casa, por qué estaría pidiendo entonces que le devuelvan el dinero y reclamando daños y perjuicios. Por último, rechaza el supuesto alegato de parentesco existente entre el ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA con el ciudadano JUAN TAGLIAFERRO AUVERT, puesto que la venta cuya nulidad se pretende se realizó entre la sociedad mercantil PANAY, C.A. y JOSÉ FEDERICO AZPURUA, y no entre las personas naturales antes referenciadas.
Con respecto a la pretensión por cumplimiento de contrato, arguye que la misma no es procedente, ya que la parte actora no cumplió con el pago de las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compra venta, tan es así, que la oferta real de pago fue declarada inválida por la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 7 de diciembre de 2011, por lo cual concluye que no están cumplidos los extremos legales establecidos en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
ARGUMENTOS DEL DEFENSOR AD-LITEM EN REPRESENTACIÓN DEL CODEMANDADO JOSÉ FEDERICO AZPURUA.
En primer término, el abogado REIDELMIX BARRIOS MATHEUS actuando en su carácter de defensor ad-litem de la parte codemandada JOSE FEDERICO AZPURUA negó, rechazo y contradijo en todos y cada uno de sus términos la demanda por nulidad absoluta e inexistencia y simulación de contrato incoada en contra de su defendido, asimismo insistió en hacer valer el documento público de venta celebrado entre las partes de fecha 18 de marzo de 2009, alegando que su defendido adquirió de buena fe el inmueble objeto de la demanda.
En ese sentido, solicitó la desestimación y la declaratoria sin lugar de la demanda, alegando que el actor se limitó a señalar de manera genérica las razones por las cuales solicita la simulación del contrato y por último señaló que su defendido no tuvo ninguna participación en el contrato celebrado entre el demandante y la codemandada CONSTRUCTORA PANAY C.A, por lo que mal pudo el demandante solicitar la simulación del acto lícito de compra venta del inmueble identificado.

III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LA PARTE DEMANDANTE:
La parte actora acompañó a su escrito de demanda y su posterior reforma, las siguientes documentales:
• Copia simple de documento privado suscrito entre la sociedad mercantil PANAY, C.A., representada por su Director Principal JUAN TAGLIAFERRO AUVERT y el ciudadano LARRY JOSÉ GONZÁLEZ URDANETA, en fecha 12 de junio de 2006, contentivo de un contrato denominado “Promesa Bilateral de Compraventa”.
• Documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 25 de septiembre de 2007, anotado bajo el No. 57, tomo 159 de los libros de autenticaciones, contentivo de un contrato denominado “Promesa Bilateral de Compraventa”, suscrito entre la sociedad mercantil PANAY, C.A., representada por su Director Principal JUAN TAGLIAFERRO AUVERT y el ciudadano LARRY JOSÉ GONZÁLEZ URDANETA.

Dichos instrumentos fueron reconocidos por la representación judicial de la sociedad mercantil codemandada en la litiscontestación, debiendo entonces valorarse en todo su contenido con fundamento en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de estos los acuerdos y términos contractuales establecidos, que se apreciarán en la parte motiva de este fallo, así como la calificación jurídica de dichos contratos, lo cual resulta un aspecto controvertido en el presente juicio. ASÍ SE VALORA.
• Copia simple de sentencia emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 16 de septiembre de 2010, con ocasión a la Oferta Real de Pago ofrecida por el ciudadano LARRY GONZÁLEZ URDANETA a favor del ciudadano JUAN TAGLIAFERRO en su condición de Director Principal de la empresa PANAY, C.A., en la cual, se declaró válida la oferta real de pago ofrecida.
• Copia simple de sentencia emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 29 de marzo de 2011, con ocasión al recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la sociedad mercantil PANAY, C.A, contra la decisión del juzgado de primera instancia referida en el particular anterior, mediante la cual, se declaró sin lugar dicha apelación y se confirmó el fallo apelado.
• Copia simple de sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 7 de diciembre de 2011, con ocasión al recurso de casación ejercido por la representación judicial de la sociedad mercantil PANAY, C.A, en contra de la decisión referida con anterioridad, mediante la cual, se casó sin reenvío dicho fallo del ad quem, y se declaró sin lugar la oferta real de pago por no dar cumplimiento a los requisitos establecidos en el artículo 1.307 del Código Civil.

Con respecto a dichas documentales, se observa que se tratan de decisiones judiciales, por lo que constituyen copias simples de documentos públicos, que no fueron tachados por la contraparte, en consecuencia se estiman en todo su valor probatorio. De ellas se desprende que efectivamente el accionante, ofertó vía judicial el pago de una cantidad de dinero contenida en el contrato celebrado entre las partes, siendo declarada procedente dicha oferta real de pago por el juzgado de primera instancia, confirmada dicha decisión posteriormente por el Juzgado Superior a quien le correspondió conocer del recurso de apelación; y por último declarada inválida dicha oferta por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. ASÍ SE ESTIMA.
• Copia certificada de documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 18 de marzo de 2009, inscrito bajo el No. 2009.831, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.443 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009; contentivo de la compra venta celebrada entre la sociedad mercantil PANAY, C.A. y el ciudadano JOSÉ AZPURUA REYNA sobre el inmueble objeto de la presente causa.

En lo que a ello se refiere, observa esta Juzgadora que el presente documento contiene el negocio jurídico cuya simulación alega el demandante, por lo que su valoración se efectuará al momento de pronunciar las conclusiones del presente fallo. ASÍ SE ESTABLECE.

• Copia certificada de documento autenticado inicialmente ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 13 de marzo de 2009, inserto bajo el No. 55, tomo 26 de los libros de autenticaciones, posteriormente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 17 de marzo de 2009 y finalmente protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 18 de marzo de 2009, inscrito bajo el Número 2009.831, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.443 y correspondiente al libro del folio real del año 2009, contentivo de liberación de gravamen otorgada por la sociedad mercantil CASA PROPIA, ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A., a favor de la sociedad de comercio PANAY, C.A., sobre un lote de terreno ubicado en la avenida 2 (El Milagro), entre las calles 75 y 76, distinguido con el No. 76A-10A, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo.

• Original de Inspección Ocular evacuada por la Notario Público Interino Cuarto de Maracaibo en fecha 21 de diciembre de 2010, sobre el inmueble ubicado en el conjunto residencial Puerto Banus, identificado con el No. 22. Del contenido de dicha inspección se observa que el funcionario dejó constancia de las condiciones internas y externas del inmueble, apreciando que dicha vivienda se encuentra sin habitar, y dentro de ella se observa material de escombro, materiales de construcción de desecho en cantidades superiores a una docena, 25 andamios, 50 rejillas para aire acondicionado, entre otros, que no existe suministro directo para el inmueble del servicio de agua y energía eléctrica. Indica que todo el inmueble se encuentra sin terminar, es decir, en gris. Que el referido inmueble no se encuentra en condiciones mínimas de habitabilidad. Que en las inmediaciones del inmueble signado con el No. 22, precisamente en el patio trasero y delantero, se encuentra con grama sin podar, así como también basura, escombros y aguas estancadas. Seguidamente, el Notario Público se trasladó hasta la administración del condominio ubicada en el mismo conjunto residencial, dejando constancia que no tuvo a su vista el acta constitutiva de dicho Condominio, ni ningún otro libro, salvo una carpeta con relaciones de gastos, recibos de pago, depósitos del mes de mayo de 2010, dejándose constancia de la información suministrada por el ciudadano José Presti, quien dijo ser el actual Vice-Presidente del Condominio Residencias Puerto Banus, y quien manifestó que la constitución del condominio fue presuntamente en el mes de Julio de 2009, que la actual Junta Directiva del Condominio fue elegida en Mayo del año 2010. Asimismo, se dejó constancia, según documentos presentados por dicho ciudadano, que aparece como representante de la casa No. 22 la ciudadana ARLET MERIDA, observándose además que debe cuotas de los meses Julio/Agosto y Septiembre de 2010. De igual forma, se agregaron a la inspección, copias simples de algunos documentos que se encuentran en la carpeta de relación de gastos, recibos, y estados de cuentas que tiene en su poder el Vice-presidente del condominio. Se dejó constancia que le fue presentado al funcionario determinados recibos correspondientes a la casa No. 22, así como estados de cuenta del condominio, relación de ingresos de moras, ingresos de cuotas ordinarias, ingreso de mora por cuota extraordinaria. Por último dejó constancia que el depósito bancario donde se observa el pago de Bs. 1.300,oo efectuado el 3 de Junio de 2010 en la Agencia Bella Vista Centro Comercial Paseo sólo se lee el nombre de José Azpurua, mientras que en el resto de los pagos efectuados en el año 2010, conforme se evidencia de la documentación contable se lee como pagador el nombre de Arlet Merida.

En la valoración de dicha actuación notarial se tiene que de conformidad con el artículo 9 del Reglamento de Notarías Públicas: “Los Notarios Públicos merecerán fé pública en todos los actos, declaraciones y certificaciones que autoricen con tal carácter”, ello en consonancia con lo previsto en el ordinal 13° del artículo 74 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Registro Público y Notariado, por lo que la actuación y el acta notarial levantada por la Notario interactuante a fines de dejar constancia de los hechos antes señalados, así como lo presenciado, gozan de plena fe pública y constituyéndose el acta notarial en un instrumento público que fue autorizado por la Notario Público a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en consecuencia al no haber sido impugnada por la contraparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se debe tener como fidedigna mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio sobre los hechos constatados. ASÍ SE APRECIA.

• Copia simple de escrito presentado por la ciudadana ISABEL CARLOTA FARÍA de TAGLIAFERRO, en su condición de cónyuge del ciudadano JUAN ERNESTO TAGLIAFERRO y de Directora de la sociedad mercantil PANAY, C.A., dirigido a la ciudadana Dra. Ana María Pimentel, en su carácter de Fiscal Auxiliar 14 del Ministerio Público, mediante el cual, después de un resumen de los hechos presuntamente acontecidos en la negociación con el ciudadano LARRY GONZÁLEZ, efectúa una propuesta de solución por parte de su representada PANAY, C.A, en la que le ofrece a dicho ciudadano la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,oo). Adjunta a dicho escrito, acta de matrimonio, acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de la firma mercantil PANAY, C.A., y los contratos de promesa bilateral de compra venta celebrados con el ciudadano LARRY GONZÁLEZ.
• Copia simple de Acta de Entrevista que corre inserta en la causa 24-F14-230-11, DE LA Fiscalía Décima Cuarta del Estado Zulia, correspondiente al ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA, a quien se procedió a entrevistar en calidad de testigo en dicha causa.
• Copias simples de comunicaciones emanadas de la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL y dirigidas a la Fiscal Auxiliar Décima Cuarta del Ministerio Público, de fechas 13 de julio de 2011, 24 de mayo de 2011 y 2 de junio de 2011, en la cual se observan estados de cuentas emanados de dicho banco, correspondiente a la cuenta del ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA.
• Copia simple de comunicación emanada del Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) de fecha 6 de junio de 2011, dirigido a la Fiscal Auxiliar Décima Cuarta del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la cual se informa sobre la declaración de impuesto sobre la renta del año 2008, y se anexan las planillas de dicho impuesto relativos a los períodos 2009 y 2010, correspondientes al ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA.
• Copia simple de declaración efectuada por la ciudadana Zulma García de Strauss, actuando en representación del ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA, ante la Notaría Pública Décima del Municipio Maracaibo, de fecha 6 de junio de 2011, mediante la cual, notifica a la sociedad mercantil PANAY, C.A., sobre la voluntad de su cliente de dejar sin efecto la compra del inmueble distinguido con el No. 22 del Conjunto Residencial Puerto Banus, ubicado en la avenida 2, El Milagro, protocolizada en fecha 18 de marzo de 2009, como consecuencia de los inconvenientes y problemas legales que dicha compra venta le ha generado. Asimismo, notifica su voluntad de exigir como consecuencia de la rescisión de esa venta, que la referida empresa proceda a la devolución del dinero por él pagado, debidamente indexado, así como también se proceda a estimar la indemnización por los daños y perjuicios causados a su representado.
• Copia simple de comunicación fechada 16 de mayo de 2011, suscrita por el ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA y dirigida a la sociedad mercantil PANAY, C.A., en la cual expone su voluntad de dejar sin efecto la venta del inmueble No. 22 del Conjunto Residencial Puerto Banus, en vista de los problemas suscitados por la compra de dicha casa.
• Copia simple de Acta Constitutiva Estatutaria de la empresa PANAY, C.A., de fecha 15 de junio de 2005, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el No. 46, tomo 48-A.
• Copias simples de actas constitutivas y de asambleas correspondientes a las empresas PANAY, C.A., KAMOA, S.A., y PAPEY, C.A.
• Certificación de Gravamen emanada del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 6 de mayo de 2011, solicitada por el ciudadano LARRY JOSÉ GONZÁLEZ URDANETA, correspondiente al inmueble constituido por una casa quinta, construida sobre un terreno propio, situado en un lugar conocido con el nombre de COTORRERA, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, dejando constancia que la misma es propiedad de la sociedad mercantil PAPEY, C.A., quien lo adquirió de documento protocolizado por ante dicha oficina, el día 30 de agosto de 2007, bajo el No. 35, del Protocolo 1°, tomo 30°.
Dichas documentales rielan insertas en actas en piezas remitidas por la Fiscalía del Ministerio Público, con ocasión a la prueba de informes promovida, por tal razón, se toman en consideración para su valoración respecto de los hechos que le son pertinentes a esta causa civil. Y así se estiman.
Durante el lapso probatorio:
• Invocó el mérito favorable de las actas.
• Ratifica copia simple del Registro de Comercio de la empresa PANAY, C.A, y sus respectivas actas de asambleas inscritas ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15 de junio de 2005, bajo el No. 46, tomo 48A; en fecha 13 de julio de 2015, bajo el No. 20, tomo 56A; en fecha 21 de diciembre de 2005, bajo el No. 07, tomo 100A; en fecha 25 de mayo de 2006, bajo el No. 47, tomo 46A; en fecha 28 de junio de 2006, bajo el No. 9, tomo 58A; y en fecha 19 de septiembre de 2007, bajo el No. 27, tomo 100A, con ello pretende demostrar la composición accionaria de la empresa con la que suscribió el contrato.
• Ratifica los documentos contentivos de las promesas bilaterales de opción de compra venta celebradas con la empresa PANAY, C.A., pretendiendo demostrar con ello, las cláusulas fijadas en el contrato y que el documento autenticado se refiere a un contrato de venta a plazos, y las sentencias dictadas por los distintos órganos jurisdiccionales que conocieron de la Oferta Real de Pago interpuesta por el ciudadano LARRY GONZÁLEZ, todo ello a través de copias certificadas emanadas por el Ministerio Público del Estado Zulia, específicamente la Fiscalía Décimo Segunda, que corren insertos en el expediente No. 24-DCC-F12-0059-2012.
• Invoca y produce copia simple del cheque de gerencia No. 23143016 de fecha 30 de abril de 2008, emitido de la cuenta corriente No. 0105-0043-58-2043143016 por el Banco Mercantil, solicitado por el ciudadano LARRY GONZÁLEZ, por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 144.000,00), a la orden de la empresa PANAY, C.A; con lo cual pretende demostrar la intención de pago.
• Invoca y produce copia certificada de documento presentado por la ciudadana ISABEL CARLOTA FARÍA de TAGLIAFERRO que corre inserta en el expediente No. 24-DCC-F122-0059-2012 en la Fiscalía Décimo Segunda del Ministerio Público.
• Copia certificada de recibo de pago, que corre inserto en el expediente No. DCC-F12-0059-2012, donde se aprecia el pago de la última cuota del contrato, según cheque No. 79285520 proveniente de la cuenta corriente No. 0105-0043-58-1043525106, de fecha 4 de enero de 2008.
• Invoca y produce copia simple de estado de cuenta, talón de pago y recibo emitido por la empresa PANAY, C.A, mediante los cuales se deja constancia del pago efectuado por el demandante por la cantidad de OCHENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS VEINTIDOS MIL TRESCIENTOS VEINTISEIS BOLÍVARES CON OCHENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 83.422.326,83), el día 17 de julio de 2007, por concepto de índice de precios al consumidor.
• Invoca y produce original de relación de control de pagos emitidos por la empresa PANAY, C.A., sobre los pagos efectuados en relación a la casa No. 22 del ciudadano LARRY GONZALEZ URDANETA.
• Invoca y produce copia simple de los soportes de cada uno de los cheques con los que realizó los pagos a la empresa accionada, así como los talones y los recibos de pago emitidos por la sociedad mercantil PANAY, C.A.
• Invoca y produce copia certificada del documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Miranda, en fecha 13 de marzo de 2009, posteriormente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 17 de marzo de 2009, bajo el No. 51, tomo 58 de los libros de autenticaciones, y posteriormente protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Autónomo de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 18 de marzo de 2009, anotado bajo el No. 2009.831, del asiento registral 1, matriculado bajo el No. 479.21.5.6.443.
• Invoca y produce copia certificada del Acta de Entrevista realizada por el ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA, donde narra la forma en la que presuntamente realizó la compra de la casa No. 22 del Conjunto Residencial Puerto Banus, que corre inserta en el expediente No. 24-DCC-F12-0059-2012 de la Fiscalía Décimo Segunda del Ministerio Público.
• Invoca y produce copia certificada de documento presentado ante el Ministerio Público, para hacer saber de un documento presentado por la abogada ZULMA GARCÍA DE ESTRAUSS actuando en representación del ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA mediante el cual, manifestó su voluntad de devolver la casa objeto del presente litigio, el cual corre inserto en el expediente No. 24-DCC-F12-0059-2012.
• Invoca y produce copia certificada del documento señalado con anterioridad, presentado por la abogada ZULMA GARCÍA DE ESTRAUSS actuando en representación del ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA, que corre inserta en el expediente No. 24-DCC-F12-0059-2012 de la Fiscalía Décimo Segunda del Ministerio Público.
• Invoca y produce copia certificada de comunicación realizada por la abogada ZULMA GARCÍA DE ESTRAUSS en representación del ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA, dirigida al presidente y demás miembros de la junta directiva de la empresa PANAY, de fecha 10 de julio de 2012, que corre inserta en el expediente No. 24-DCC-F12-0059-2012 de la Fiscalía Décimo Segunda del Ministerio Público.
• Invoca y produce copia certificada de comunicado remitido por BANESCO BANCO UNIVERSAL, de fecha 2 de junio de 2011, en respuesta a oficio No. ZUL-F14-11-2997 enviado por el Ministerio Público, contentivo de los estados de cuenta de los años 2008, 2009 y 2010 de la cuenta corriente No. 0134-0351-10-3513049454, perteneciente a JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA, que corre inserto en el expediente 24-DCC-F12-0059-2012 de la Fiscalía Décimo Segunda del Ministerio Público.
• Invoca y produce copia certificada de comunicados remitidos por BANESCO BANCO UNIVERSAL de fechas 28 de junio de 2011 y 13 de julio de 2011, en respuesta a oficio emanado del Ministerio Público N°. ZUL-F14-11-2997, que rielan insertas en el expediente No. 24-DCC-F12-0059-2012 de la Fiscalía Décimo Segunda del Ministerio Público.
• Invoca y produce copia del comunicado remitido por BANESCO BANCO UNIVERSAL de fecha 24 de mayo de 2011, en respuesta a oficio del Ministerio Público No. ZUL-F14-11-2575.
• Invoca y produce copia certificada de comunicados remitidos por el SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SENIAT), de fecha 6 de junio de 2011 y 15 de junio de 2011, en respuesta al Oficio No ZUL-F14-11-3000 emanado del Ministerio Público, que riela inserto en el expediente No. 24-DCC-F12-0059-2012 de la Fiscalía Décimo Segunda del Ministerio Público.
• Invoca y produce copia certificada de inspección realizada por la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia en fecha 21 de diciembre de 2010, sobre la casa objeto del litigio, y que corre inserta en expediente No. 24-DCC-F12-0059-2012 de la Fiscalía Décimo Segunda del Ministerio Público.
• Invoca y produce copia certificada de Acta de entrevista penal realizada el 2 de marzo de 2009 al ciudadano JOSÉ PRESTI, vecino y vicepresidente del condominio del Conjunto Residencial Puerto Banus, que riela inserta en el expediente No. 24-DCC-F12-0059-2012 de la Fiscalía Décimo Segunda del Ministerio Público.
• Invoca y produce copia certificada de Ficha de Registro de Imputación y Acto de Presentación de Imputado del ciudadano JOSE FEDERICO AZPURUA REYNA, que corren insertas en el expediente No. 24-DCC-F12-0059-2012 de la Fiscalía Décimo Segunda del Ministerio Público.
• Invoca y produce copia certificada de Medida Preventiva Cautelar de prohibición de enajenar y gravar bienes, aseguramiento de bienes, bloqueo e inmovilización de cuentas bancarias y/o cualquier instrumento financiero de los ciudadanos JUAN ERNESTO TAGLIAFERRO AUVERT, ENRIQUE AUVERT VETANCOURT y JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA, así como también el decreto de otras medidas relacionadas con el inmueble objeto del litigio, todo lo cual, corre inserto en el expediente No. 24-DCC-F12-0059-2012 de la Fiscalía Décimo Segunda del Ministerio Público.
• Invoca y produce copia certificada de la solicitud y orden de aprensión contra los ciudadanos ROY KECTHUM CHACIN, ENRIQUE AUVERT VETANCOURT, MARIANO BRICEÑO YEPEZ y JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA
• Promueve panfletos de promociones y cursos dictados por la Escuela de Flamenco Tatiana Reyna, propiedad de la madre del ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA, a través de los cuales se observa que dicho ciudadano imparte las clases.
• Invoca y produce copia certificada de Acta Constitutiva de la empresa VALORES INMOBILIARIOS DE VENEZUELA, C.A. (VIVE), y de diversas actas de asambleas; así como también copia certificada de Registro de Comercio de la empresa PAPEY, C.A., y de las sociedades mercantiles KAMOA, C.A. y KOKOMO, C.A.
• Prueba de informe dirigida a los siguientes entes jurídicos:
• Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativo al acta de asamblea de fecha 16 de junio de 2008, correspondiente a la empresa KAMOA, C.A.,así como del registro de comercio de las sociedades mercantiles VIVE, C.A. y PAPEY, C.A. Dicha información fue suministrada mediante oficio No. 6395-212-14 de fecha 11/08/14, remitiendo a este Tribunal copias certificadas correspondiente a las sociedades mercantiles VIVE, C.A., KAMOA, S.A. y PAPEY, C.A.
• Ministerio Público del Estado Zulia, específicamente a la Fiscalía Décimo del expediente 24-DCC-F12-0059-2012 de la Fiscalía Décimo Segunda de dicho organismo, respecto a los folios que señalaron como documentales en su escrito de promoción.
• Notaría Pública Décimo Primera de Maracaibo, respecto del documento autenticado en fecha 25 de septiembre de 2007, bajo el No. 57, tomo 159.
• Banco Mercantil respecto del cheque de gerencia No. 23143016 de fecha 30 de abril de 2008, y de los cheques Nos. 03225522, 29978823, 34978821, 45978820, 4564287, 33135304, 225522. 96138934 y 79285520. Al respecto, fue remitida información en fecha 28 de julio de 2014, mediante la cual se anexaron copias certificadas de los cheques Nos. 03225522, 29978823 y 79285520, por montos de Bs. 83.422.326,83, Bs.35.000.000,00 y Bs. 160.000.
• Notaría Pública Segunda del Estado Miranda respecto del documento autenticado en fecha 13 de marzo de 2009, bajo el No. 55, tomo 26 de los libros de autenticaciones.
• Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, respecto del documento autenticado en fecha 17 de marzo de 2009, inserto bajo el No. 51, tomo 58.
• Registro Público del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, respecto del documento protocolizado en fecha 18 de marzo de 2009, anotado bajo el No. 2009.831, del asiento registral 1, matriculado bajo el No. 479.21.5.6.443.
• Banesco Banco Universal, respecto al físico de los depósitos Nos. 427709038, 431593776, 431593782 depositados en la cuenta No. 0134-0351-10-3513049454. Así como también, con relación a los estados de cuenta de los años 2008, 2009 y 2010 de la cuenta 0134-0351-10-3513049454, perteneciente al ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA, y de la cuenta No. 0134-0077-69-0771158072 correspondiente a la empresa PANAY,C.A. De igual forma, respecto de los cheques Nos. 38387527, 38387530 y 38387532, pertenecientes a la cuenta corriente No. 0134-0077-63-0773170773 del ciudadano JUAN ERNESTO TAGLIAFERRO AUVERT, y de los cheques Nos. 15511402 y 24511405 de la cuenta corriente No. 0131-0077-69-0771158072 perteneciente a PANAY, C.A. Se recibió información de fecha 8 de agosto de 2014, y en ese sentido, se remitió los soportes físicos en copias simples de los instrumentos requeridos, y el estado de cuenta del ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA, correspondiente a la cuenta No. 0134-0351-10-3513049454, así como también se anexó movimientos de cuenta del mes de febrero, marzo y abril del año 2009, correspondiente al cliente PANAY, C.A., titular de la cuenta corriente No. 0134-0077-69-0771158072.
• SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SENIAT), en referencia a las declaraciones de Impuesto sobre la Renta (ISLR) del ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA, para los años 2008, 2009 y 2010. Al respecto se observa que dicho ente administrativo remitió comunicación en fecha 16 de julio de 2014, a través de la cual se hizo constar que el ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA, aparece inscrito en su sistema con domicilio fiscal en el estado Miranda, razón por la que dicho ciudadano se encuentra bajo la jurisdicción técnica de la Gerencia Regional de Tributos Internos, Región capital

En relación a dichos informes, vistos que los mismos no fueron impugnados por la contraparte, y dada su pertinencia en la demostración de los hechos que alega el demandante en la presente causa, tales como, la investigación penal que se generó con ocasión al inmueble objeto del presente litigio, así como la capacidad económica y los movimientos bancarios de los demandados, y la conformación societaria de la compañía codemandada, le merecen fe a esta juzgadora en todo su contenido y valor probatorio, de conformidad con lo reglado por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE VALORAN.

PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LA PARTE CODEMANDADA SOCIEDAD MERCANTIL PANAY, C.A.
• Invoca el valor probatorio del escrito de reforma de la demanda, con el objeto de demostrar que el demandante tenía conocimiento de que el ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA se encuentra casado con la ciudadana VIDA GAVIRIA TAGLIAFERRO, por lo que la presente demanda de simulación debió ser incoada en contra de ambos cónyuges.
• Ratifica el mérito probatorio del primer contrato de opción de compra venta, suscrito por las partes el día 12 de junio de 2006, con el objeto de demostrar que el bien objeto del contrato no existía ya que era un inmueble en construcción, las cuotas que debían ser canceladas por el comprador, así como la consecuencia que se generaba debido al incumplimiento de sus obligaciones.
• Ratifica el mérito probatorio del segundo contrato de opción de compra venta, suscrito por las partes el día 25 de septiembre de 2007, con el objeto de demostrar que el bien inmueble no existía, lo que pone de manifiesto que se trata de un contrato preliminar, las cuotas que se debían cancelar y la consecuencia que se generaba en caso de incumplimiento de las obligaciones allí establecidas.
• Prueba de informes a los fines de que se oficie a la Fiscalía Pública Segunda del Ministerio Público y al Fiscal Superior del Ministerio Público, para que informen la fecha en la que el ciudadano LARRY JOSÉ GONZÁLEZ URDANETA, formuló denuncia en contra del ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA, por los supuestos delitos de Alteración Fraudulenta de Precios, Usura de Operaciones de Financiamiento, Asociación para Delinquir y Defraudación, así como el estado actual en que se encuentra dicha causa. A este respecto, se remitió información en fecha 1 de julio de 2014, mediante la cual se comunicó que cursa investigación signada con el No. 24-F12-DCC-0059-2012, por la presunta comisión del delito de ESTAFA, en contra del ciudadano JUAN ERNESTO TAGLIAFERRO AUVERT, en su carácter de representante de la sociedad mercantil PANAY, C.A., la cual inició con ocasión a denuncia interpuesta por el ciudadano LARRY JOSÉ GONZÁLEZ URDANETA en fecha 20/11/2011. Más adelante, en fecha 21/10/2014 se agregó a las actas, otra comunicación signada con el No. 24-FS-3954-2014, a través de la cual, se indicó que la referida investigación se encontraba en fase preparatoria o de investigación, señalándose además que fueron remitidas copias certificadas de cada una de las actuaciones que reposan en dicho expediente.
• Prueba de exhibición a fin de que la parte demandante exhiba la “prueba de haber cancelado” (recibo de pago o sentencia definitivamente firme que declare o haya declarado con lugar una oferta real de pago) la cuota de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 144.000.000,oo), actualmente equivalente a CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.144.000,oo), la cual se obligó a pagar en el contrato de opción de compra venta; con el objeto de demostrar que el comprador nunca dio cumplimiento a las obligaciones establecidas en el contrato.

Se observa que dicha prueba fue evacuada mediante acto de fecha 15 de octubre de 2014, con la presencia únicamente de la parte actora (intimada para la exhibición), quien consignó copia certificada de documento de venta a plazo expedido por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta circunscripción judicial, aduciendo que en la cláusula octava se señala que la prueba del pago por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (monto para el 2007), estaba supeditada al hecho de realizarse una notificación que nunca fue ejecutada. Para demostrar la solicitud hecha por la parte demandada en cuanto al pago faltante sobre la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 144.000,00) –monto para el 2008-, entregó copia certificada emanada del precitado juzgado de primera instancia, de cheque de gerencia a nombre de la sociedad mercantil PANAY, C.A., de fecha 30 de abril de 2008, emitido del Banco Mercantil signado con el No. 23143016, que según su dicho, demuestra su voluntad de pagar la cuota, luego de las gestiones infructuosas para que recibieran el pago.
No obstante lo anterior, conforme al artículo 436 del Código de procedimiento Civil, el objeto de la prueba de exhibición de documentos consiste en obligar a una de las partes o a terceros a exhibir los documentos que tiene en su poder, debiendo acompañar como requisito de procedencia copia del documento sobre el cual se solicita la exhibición, o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca el solicitante acerca del contenido del mismo, y además un medio de prueba que constituya presunción grave que el instrumento se encuentre en poder del adversario.
Al respecto se constata que la parte demandante al promover la prenombrada prueba no llenó los extremos de ley, puesto que es evidente que se pretende desnaturalizar el objeto de la misma, alegando como base de su procedencia una afirmación que constituye más bien una forma de inquirir en su contraparte si existe o no una prueba del hecho que ésta última alega en su demanda, motivo por el cual, ante tal irregularidad este órgano jurisdiccional desestima el referido medio probatorio, por no ser traído a juicio de la manera pertinente. Y ASÌ SE ESTABLECE.-

• Promovió copia simple del Diario La Verdad de fecha 15 de julio de 2008, Cuerpo C2, en el cual consta la notificación que se le hizo al ciudadano LARRY GONZÁLEZ de la decisión de la empresa PANAY, C.A, de rescindir unilateralmente el contrato, con el que pretende demostrar que la parte demandante sabía que la promitente vendedora había rescindido el contrato en forma unilateral.

En cuanto a dicha documental, se le otorga valor probatorio como documento privado, como demostración de que la promitente vendedora efectuó la referida publicación. ASI SE VALORA.

IV
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA

En el escrito de contestación a la demanda, el apoderado judicial de la empresa PANAY, C.A., alega como defensa de fondo la falta de cualidad pasiva respecto a la pretensión de Simulación accionada por el demandante, aduciendo que dado que el ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA es casado, y con fundamento a que la consecuencia jurídica que se deriva de dicha pretensión es declarar la nulidad de la venta de un bien inmueble que ya ingresó al patrimonio del comprador, formando en este caso, parte de la comunidad de gananciales, resulta necesario llamar a juicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 168 del Código Civil, a los cónyuges en forma conjunta por existir un litisconsorcio necesario.
A los fines de resolver tal pedimento, se observa de actas que tal como lo expone la representación judicial de la parte demandada, ante la pretensión de simulación, cuya consecuencia directa es la declaratoria de nulidad de dicho negocio jurídico, en el caso de que el bien objeto de dicho negocio, forme parte de una comunidad, en este caso de “gananciales”, correspondería traer a las actas a aquellas personas necesarias para integrar el litisconsorcio, ya que la decisión que al respecto se pronuncie, podrá afectar los derechos e intereses de los referidos sujetos.
No obstante lo anterior, dada la naturaleza del caso bajo estudio se desprende en primer lugar, que al momento de la celebración del contrato de compra venta efectuado por la sociedad mercantil PANAY, C.A. y el ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA, de fecha 18 de marzo de 2009, dicho ciudadano se identificó como “soltero”. Adicionado a ello, se desprende de los medios probatorios aportados a la causa, que en las documentales referida a la declaración efectuada por la ciudadana Zulma García de Strauss, actuando en representación del ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA, ante la Notaría Pública Décima del Municipio Maracaibo, de fecha 6 de junio de 2011, mediante la cual, notifica a la sociedad mercantil PANAY, C.A., sobre la voluntad de su cliente de dejar sin efecto la compra del inmueble distinguido con el No. 22 del Conjunto Residencial Puerto Banus, ubicado en la avenida 2, El Milagro, protocolizada en fecha 18 de marzo de 2009, como consecuencia de los inconvenientes y problemas legales que dicha compra venta le ha generado, así como de la comunicación fechada 16 de mayo de 2011, suscrita por el ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA y dirigida a la sociedad mercantil PANAY, C.A., en la cual expone su voluntad de dejar sin efecto la venta del inmueble No. 22 del Conjunto Residencial Puerto Banus, en vista de los problemas suscitados por la compra de dicha casa, el referido ciudadano manifestó su voluntad de devolver el inmueble objeto de la compra, sin que se desprenda de dichas declaraciones, mención alguna sobre su cónyuge, ni mucho menos su consentimiento o manifestación respecto de tal proceder por parte del codemandado JOSÉ FEDERICO AZPURUA.
Ahora bien, estima pertinente esta juzgadora hacerse eco de la doctrina procesal universal que concibe que la finalidad del proceso no solo atiende al carácter individual y privado de los sujetos que actúan en el mismo, sino que representa una concepción institucional y social en virtud de la cual éste debe servir para la consecución de sentencias “justas”. Dicha noción, se instituye en nuestra Constitución en el artículo 257, cuando se expresa que: “…El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia…”.
Sobre esta concepción atinente a la justicia como finalidad del proceso coincide el procesalista Piero Calamandrei, al afirmar que:
“...Creo que precisamente éste es el centro del problema: la finalidad del proceso; no la finalidad individual que se persigue en el juicio por cada sujeto que participa en él, sino la institucional, la finalidad que podría decirse social y colectiva en vista de la cual no parece concebible civilización sin garantía judicial (...) el proceso debe servir para conseguir que la sentencia sea justa, o al menos para conseguir que la sentencia sea menos injusta, o que la sentencia injusta sea cada vez más rara ... no es verdad que el proceso no tenga finalidad ... en realidad finalidad la tiene; y es altísima, la más alta que pueda existir en la vida: y se llama justicia” (Calamandrei, Piero. “Derecho Procesal Civil. Instituciones de Derecho Procesal”. EJEA, Vol. III, 1973, pp. 208, 211 y 213). (Cursivas del texto, negrillas de la Sala).

En este sentido, la incidencia fundamental de la realidad social en el derecho no puede permanecer inadvertida por los jueces en el ejercicio de su labor pues, la función trascendental y relevante que ejecutan en el proceso como intérpretes del derecho, reconduciendo el nivel abstracto de la norma a lo concreto de la situación planteada conlleva implícitamente un proceso investigativo que debe materializarse a través de la exégesis y ajuste a la realidad social, sin pretensión de irrumpir el campo legislativo, en aras de concebir el Derecho como un medio para fines sociales y no como un fin en sí mismo.
Ciertamente en ese orden de ideas, los jueces en el ejercicio de su función jurisdiccional han estado influidos por esa ineludible vinculación con la realidad tal y como se refleja en la extensa y amplia literatura jurídica que manifiesta la imposibilidad del Poder Judicial de desconocer el contexto político, social, económico e histórico de su entorno al momento de decidir, pues tal y como lo afirmara acertadamente, entre otros autores, Jerzy Wróblewski “…la ideología de la decisión judicial está condicionada por grupos bastantes complejos de factores que influyen el sistema de derecho y la organización del aparato estatal en un determinado tipo de contexto socio-político, en el cual y por el cual los tribunales operan, y en la actitud valorativa del juez…”. (Wróblewski, J. “Silogismo Legal y la Racionalidad de la Decisión Judicial”, trad. por Marisela de Esparza, cuaderno No. 19, Centro de Estudios de Filosofía del Derecho, Facultad de Derecho-LUZ, Maracaibo, 1977).
Para el Magistrado Dr. José Manuel Delgado Ocando en la innegable función social del derecho y la administración de justicia existen tres aspectos primordiales que deben estar presentes en la auténtica jurisprudencia que pretenda dar soluciones a los conflictos jurídico-sociales actuales, como lo son "… un aspecto normativo exaltado por el positivismo jurídico o normativismo lógico, un aspecto real exaltado por el realismo jurídico y un aspecto valorativo exaltado por el derecho natural…". (Delgado Ocando, José Manuel; Apuntes de Historia de Filosofía del Derecho, LUZ, Maracaibo, 1970. Pág. 192.).
Con base a lo anterior, considera esta Juzgadora que si bien el Juez se encuentra en la obligación de garantizar el cumplimiento de los presupuestos procesales y el debido proceso, no es menos cierto que la justicia debe prevalecer por encima del formalismo o la rigurosidad que exige el procedimiento, y en ese sentido, si bien no fue llamada a juicio la ciudadana Vida Gaviria Tagliaferro en su condición de cónyuge del codemandado José Federico Azpurua, no obstante su actitud pasiva en todas las actuaciones generadas con ocasión al inmueble adquirido presuntamente por su cónyuge, considera necesario quien suscribe la presente decisión, con fundamento en lo anteriormente explanado, descender al análisis del fondo de la presente controversia con prescindencia de este aspecto procesal, en aras de obtener la verdad de conformidad con los principios de justicia y equidad. Y ASÍ SE ESTABLECE.-

V
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Se inició la presente causa por demanda y su reforma de SIMULACIÓN y subsidiariamente CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano LARRY JOSÉ GONZÁLEZ URDANETA, en contra de la sociedad mercantil PANAY, C.A. y del ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA, alegando que celebró con la empresa codemandada, un contrato denominado “Promesa Bilateral de Compraventa” en fecha 12 de junio de 2006, celebrando un segundo contrato en fecha 25 de septiembre de 2007, considerando que el mismo se trata de una venta a plazos, sobre un inmueble que se encontraba en construcción constituido por la casa No. 22 del Conjunto Residencial Puerto Banus, ubicado en la avenida 2 El Milagro, No. 76A-104, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, manifestando además, que dicha sociedad de comercio efectuó una venta simulada con el codemandado JOSÉ FEDERICO AZPURUA sobre el mismo inmueble, en detrimento de su derecho a la adquisición de su vivienda.
Ahora bien, a efectos de inteligenciar la decisión a ser proferida por este órgano jurisdiccional, es menester analizar por separado ciertos aspectos que se encuentran controvertidos en la presente causa, tal es el caso, de la naturaleza jurídica del contrato fundamento de la pretensión de cumplimiento. En lo que a ello respecta, la representación judicial de la sociedad mercantil codemandada, manifestó en su escrito de contestación que se trata de contratos de opción de compra venta, en los cuales se establecieron algunas cláusulas que le daban derecho a las partes a resolver unilateralmente el contrato, sin la intervención del órgano jurisdiccional, si cualquiera de ellas incumplía las obligaciones asumidas.
En derivación, considera esta Juzgadora que ante tal discrepancia respecto de la naturaleza del contrato que vincula a las partes, es preciso resolver de manera previa a cualquier otra consideración, lo relativo a la calificación jurídica y naturaleza del contrato o contratos celebrados por las partes, dado que sus consecuencias jurídicas, dependerán de la determinación de tal aspecto.
En ese orden de ideas, se aprecia de actas que ambas partes reconocen haber suscrito un primer contrato privado en fecha 12 de junio de 2006, denominado Promesa Bilateral de Compraventa, en el cual las partes se comprometieron a vender y comprar respectivamente el inmueble objeto del litigio, en la forma allí establecida y conforme a las disposiciones contenidas en dicho acuerdo. De igual forma, aceptan haber celebrado un contrato en fecha 25 de septiembre de 2007, autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, anotada bajo el No. 57, tomo 159 de los libros de autenticaciones, en el cual se reconocen en forma expresa todos y cada uno de los pagos que se habían realizado y convienen en un ajuste del precio del inmueble.
Así pues, se estableció en la cláusula primera de este segundo contrato lo siguiente:
“Entre, Panay, C.A…., quien en lo sucesivo y a los efectos de este contrato se denominará “LA PROMITENTE VENDEDORA”, por una parte, y por la otra, Larry José González Urdaneta…, quien en lo sucesivo y a los efectos de este contrato se denominará “EL PROMITENTE COMPRADOR”, se ha celebrado un contrato de “Promesa Bilateral de Compraventa”, conforme a lo estipulado en las siguientes cláusulas: PRIMERA-OBJETO: LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a vender al PROMITENTE COMPRADOR y este a comprarle Un inmueble constituido por una vivienda y su terreno propio denominado con el número 22, y forma parte de un Conjunto Residencial denominado “Puerto Banus”, el cual se encuentra ubicado en la Avenida 2 El Milagro No. 76A-104, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia”

En efecto, se observa que tal como se denominó en el contenido de dicho contrato, las partes celebraron una promesa bilateral de compra venta, mediante la cual, se comprometieron a efectuar determinada acción para llevar a cabo un negocio futuro, como lo es la compra venta del inmueble allí identificado. En este orden de ideas, en lo que respecta a los contratos de promesa bilateral de compraventa, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estableció entre otras, en sentencia de fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., lo que a continuación se transcribe:

“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…”.

De la lectura del contrato autenticado cuyo cumplimiento se pretende y sobre el cual fundamenta su cualidad el accionante, se verifica que no se trata de una venta a plazos sino un contrato de promesa bilateral de venta, que tal como se ha mencionado, se trata de un contrato preliminar donde las partes contratantes se prometen (se obligan a hacer) de forma recíproca a celebrar un negocio jurídico de venta, conforme se desprende de la cláusula primera del contrato antes citada.
Establecido lo anterior, pasa entonces esta Juzgadora a analizar lo correspondiente a la pretensión principal a través de la cual el demandante pretende la simulación del negocio jurídico celebrado entre la sociedad mercantil PANAY, C.A. y el ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA, mediante el cual, dicha sociedad de comercio vende al mencionado ciudadano un inmueble constituido por una vivienda y su terreno propio denominado con el número 22, que forma parte del Conjunto Residencial denominado “Puerto Banus”, el cual se encuentra ubicado en la Avenida 2 El Milagro No. 76A-104, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asentada dicha venta en documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 18 de marzo de 2009, inscrito bajo el No. 2009.831, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.443 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009.
En relación a ello, se tiene que la acción de simulación prevista en el artículo 1.281 del Código Civil, tiene como finalidad que se declare mediante una sentencia, que un acto o unos actos fue o fueron realizados de manera simulada en perjuicio del accionante.
Los autores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, sobre la simulación, afirman que “La simulación es un negocio jurídico bilateral en la cual hay una divergencia intencional entre la voluntad real y la voluntad declarada, que da lugar a un acto jurídico aparente u obstensible destinado a engañar a terceros, y al acto verdaderamente querido por las partes”. (“Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”, Tomo II, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas, 2003, páginas 841y 842).
La simulación puede comportar la verificación de dos voluntades análogas. La primera, (simulación absoluta) cargada del elemento “engaño y fraude”, está referida a la intención de hacer creer que un acto jurídico irradiará los efectos que se hacen públicos cuando ni siquiera ha creado en la realidad algún vínculo entre las partes. En este caso, nos encontramos con un negocio jurídico absolutamente nulo y una situación jurídica que en nada se ha modificado por la manifestación de voluntad configurativa del “acto simulado”. En la segunda, llamada simulación relativa, si bien puede existir el elemento “engaño” para evidenciar un acto jurídico determinado, su finalidad más bien está referida a esconder un acto jurídico que sí pretende ser ejecutado. Este acto es el llamado “disimulado” y sus efectos legales prevalecen aún cuando el acto “simulado” sea declarado nulo.
Según criterios expuestos en la jurisprudencia patria, se considera que un acto es simulado cuando existe un acuerdo de las partes para dar una declaración de voluntad contraria al designio de sus pensamientos, con el fin de: 1) Engañar inocuamente; o 2) en perjuicio de la Ley; o 3) En perjuicio de terceros.
La simulación relativa es cuando se hace un acto con intención diferente y, es absoluta, cuando se hace el acto con intención de que no exista. En cuanto a la simulación absoluta, aquella que se verifica cuando no se ha tratado de celebrar acto jurídico alguno, con la finalidad de perjudicar a un tercero ajeno al acto simulado, la doctrina ha sostenido que es a menudo fraudulenta, aunque no siempre y necesariamente tiene este carácter; pero ordinariamente tiene un carácter ilícito; de manera que, la cierta y eventual validez del documento que contenga el negocio simulado, no necesariamente hace válido el negocio mismo; en otras palabras, de acuerdo al argumento que se extrae del artículo 1.355 del Código Civil, así como la invalidez de un documento no influye sobre la validez del hecho jurídico contenido en el mismo, tampoco la validez del instrumento influye sobre la eventual invalidez del negocio a que el documento se contrae, lo que se regula en el artículo 1.360 eiusdem. De lo que se infiere que el medio para atacar el acto simulado es la acción de simulación, prevista en el artículo 1.281 ejusdem, en el cual se establece:
“Los acreedores pueden también pedir la declaratoria de simulación de los actos ejecutados por el deudor…Esta acción dura cinco años a contar desde el día en que los acreedores tuvieron noticia del acto simulado…La simulación, una vez declarada, no produce efecto en perjuicio de los terceros que, no teniendo conocimiento de ella, han adquirido derechos sobre los inmuebles con anterioridad al registro de la demanda por simulación…Si los terceros han procedido de mala fe quedan no sólo sujetos a la acción de simulación, sino también a la de daños y perjuicios.”

Conforme se ha sugerido en líneas anteriores, la pretensión de simulación ejercida por la actora, por sus características y por el evidente ánimo de anular la operación que se califica de simulada, debe ser clasificada como “absoluta”, por lo cual conviene destacar que de detectarse la simulación del acto denunciado, el Tribunal deberá circunscribir su decisión a la declaratoria de inexistencia del acto simulado. Por ello, el thema decidendum estará configurado por el deber que tiene el Tribunal en establecer la concurrencia fáctica de los indicios que sean suficientes para declarar la simulación de venta denunciada por el actor.
Efectuada la reseña del material probatorio aportado a los autos y, teniendo en consideración que, en materia de simulación deben probarse las circunstancias que conduzcan a la justicia a declarar su procedencia y, cuando ella va en perjuicio de terceros, respecto a estos terceros ajenos a la simulación, entendiéndose como tercero a aquel que no participa en el acto simulado, tal como lo es el actor, la prueba no sufre restricciones. Por ello, la prueba de presunciones en materia de simulación ha sido admitida con uniformidad. De forma que, además de las pruebas generalmente admitidas en derecho, las presunciones son la prueba por excelencia de que pueden valerse los terceros para probar que un contrato es simulado y deben ser graves, precisas y concordantes.
En ese orden de ideas, indica el accionante como elementos que constituyen la simulación, que la venta fue efectuada once (11) meses después de haber iniciado el procedimiento de Oferta Real y Depósito, que el ciudadano JUAN ERNESTO TAGLIAFERRO AUVERT, quien para el momento de la venta fungía como Director Principal de la empresa PANAY, C.A., fue citado en reiteradas oportunidades por el Ministerio Público, quien solicitó en su contra orden de aprehensión y otras medidas innominadas las cuales fueron decretadas por el juez penal, ante lo cual, abandonó el país en un intento por evadir a la justicia venezolana; que el ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA presentó ante el Ministerio Público, copia fotostática de los instrumentos bancarios (cheques) con los cuales afirma canceló el precio total de la compra del inmueble, desprendiéndose que dicho dinero provino de un ciclo de transacciones integrado por tres fases y por tres sujetos activos, JUAN ERNESTO TAGLIAFERRO AUVERT, JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA y la sociedad mercantil PANAY, C.A.; que el comprador JOSÉ FEDERICO AZPURUA, efectuó posteriormente una notificación notariada a través de la cual le manifiesta a la mencionada sociedad mercantil, su voluntad de regresar la casa; y por último, que el referido ciudadano es el cónyuge de la ciudadana VIDA GAVIRIA TAGLIAFERRO, quien a su vez es sobrina de JUAN TAGLIAFERRO AUVERT, de lo cual se evidencia el nexo de parentesco por afinidad existente entre ellos. Adicionado a lo anterior, procede a discriminar la constitución societaria de las empresas PANAY, C.A., VIVE, C.A., PAPEY, C.A., KAMOA, C.A. y KOKOMO C.A, aduciendo que utilizando la cobertura de dichas sociedades mercantiles, los ciudadanos JUAN ERNESTO TAGLIAFERRO AUVERT y ENRIQUE AUVERT VETANCOURT, en unión con el ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA, fraguaron la venta simulada del inmueble de su propiedad.
En efecto, resulta primordial establecer que si bien se trataba de un contrato preparatorio, no es menos cierto que existía el compromiso de vender y comprar el referido inmueble, y ante las circunstancias que rodearon la referida contratación, era necesario la conservación del bien inmueble en aras de concretar dicho negocio jurídico, o por el contrario, luego de determinado el incumplimiento del comprador resolver el referido contrato.
Ahora bien, se constata en primer lugar que ciertamente fue presentada por el promitente comprador una Oferta Real de Pago y subsiguiente Depósito, en fecha 2 de mayo de 2008, correspondiendo su conocimiento al juzgado primero de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de esta circunscripción judicial, observándose que la venta que se denuncia como simulada se produjo en fecha 18 de marzo de 2009, es decir, con posterioridad al inicio de dicho procedimiento y antes de que se produjera sentencia en el mismo, la cual fue proferida en fecha 16 de mayo de 2010, y aunque la parte codemandada asegura que se encontraba en libertad de ofrecer el referido inmueble por la resolución unilateral del contrato, lo cierto es que dicha acción constituye una actitud apresurada para llevar a cabo la enajenación del referido bien, más aún cuando de haber quedado firme la decisión dictada por el tribunal de la causa respecto a la validez de la oferta, el promitente comprador se encontraba en la posibilidad de ejercer las acciones legales (cumplimiento, resolución o indemnización de daños y perjuicios) por haber sido vendido la vivienda a la cual había optado. En ese orden de ideas, a juicio de esta sentenciadora, nos encontramos en presencia del elemento de la simulación denominado necessitas, que constituye una ausencia total de necesidad de celebrar el acto simulado en las condiciones que lo hizo, y del habitus, por tratarse de una conducta antisocial que atentaba contra el posible derecho del promitente comprador.
Adicionado a lo anterior, otro elemento a resaltar es el tempus, que dentro de sus dos vertientes principales de tempus coyuntural y tempus celéritas, se refiere a la oportunidad necesaria para la realización del acto simulado, ante la cercanía de la perturbación patrimonial, en el primer caso y la celeridad con la que se realiza el acto simulado dentro del período sospechoso, en el segundo de los casos, y a tal efecto, se constata como se dijo anteriormente, que la celebración del contrato se produjo durante la tramitación de un procedimiento judicial instaurado por el promitente comprador original del negocio celebrado, y además, se hizo como una compra venta directa sin previos contratos preliminares como habían sido efectuados anteriormente.
Por otra parte, se desprende de autos, específicamente de las actas de asamblea de la empresa PANAY, C.A., que la misma se encuentra representada por el ciudadano JUAN ERNESTO TAGLIAFERRO AUVERT, que si bien no es parte procesal en la presente causa, quien juzga no puede desligar o desvincular su participación como representante legal de la sociedad mercantil codemandada, y en tal sentido, se observa que la parte actora alega la relación de familiaridad que une a dicho ciudadano con el codemandado JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA, dado que este último es cónyuge de una sobrina (hija de una hermana) del primero de los mencionados; cuestión que se encuentra reconocida al momento de dar contestación a la demanda, cuando refieren la falta de cualidad pasiva por no haber sido llamada la ciudadana VIDA GAVIRIA TAGLIAFERRO como cónyuge del ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA, apreciándose con ello el elemento denominado affectio.
Seguidamente, se alega el ciclo de transacciones bancarias a los efectos de pagar el precio del inmueble por parte del ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA, y en lo que a ello respecta, se observa que el precio de la venta fue pactado en la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.620.000,oo), los cuales fueron pagados según la información suministrada por el comprador ante el Ministerio Público, a través de cheques emanados de su cuenta No. 0134-0351-10-3513049454 de la entidad bancaria Banesco Banco Universal. A tales efectos, la parte actora promovió prueba de informes a los efectos de que dicha entidad bancaria informara sobre movimientos y soportes físicos relacionados con la referida cuenta y las cuentas Nos. 0134-0077-63-0773170773 y 0134-0077-69-0771158072 correspondiente la primera al ciudadano JUAN ERNESTO TAGLIAFERRO AUVERT y la segunda a la sociedad mercantil PANAY, C.A.
En efecto, de la información suministrada por la entidad Banesco Banco Universal, se desprende que 1) El día 5 de marzo de 2009, de la cuenta No. 0134-0077-63-0773170773 cuyo titular es el ciudadano JUAN ERNESTO TAGLIAFERRO AUVERT, se emitió un cheque No. 38387527 por un monto de Bs.550.000,00 para ser pagado a nombre del ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA, ingresando a su cuenta No. 0134-0351-10-3513049454 en la misma fecha, a través de depósito bancario No. 427709038; emitiéndose cheque No. 31642858 a nombre de la sociedad mercantil PANAY, C.A., en la misma fecha y por el mismo monto, ingresando a la cuenta de dicha compañía a través de depósito No. 00360665797, continuando con la posterior erogación por parte de la empresa, de la cantidad de Bs. 530.000,00 a través de cheque No. 15511402, para ser pagado a la orden del ciudadano JUAN TAGLIAFERRO, depositado en su cuenta a través de depósito No. 431593775, también de la misma fecha. 2) En fecha 6 de marzo de 2009, de la cuenta No. 0134-0077-63-0773170773 cuyo titular es el ciudadano JUAN ERNESTO TAGLIAFERRO AUVERT, se emitió un cheque No. 32387530 por un monto de Bs.520.000,00 para ser pagado a nombre del ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA, ingresando a su cuenta No. 0134-0351-10-3513049454 en la misma fecha, a través de depósito bancario No. 431593776; emitiéndose cheque No. 32642859 a nombre de la sociedad mercantil PANAY, C.A., en la misma fecha y por el mismo monto, ingresando a la cuenta de dicha compañía a través de depósito No. 360665806, continuando con la posterior erogación por parte de la empresa, de la cantidad de Bs. 542.000,00 a través de cheque No. 36511403, para ser pagado a la orden del ciudadano JUAN TAGLIAFERRO, depositado en su cuenta a través de depósito No. 431593777, también de la misma fecha; y 3) En fecha 9 de marzo de 2009, de la cuenta No. 0134-0077-63-0773170773 cuyo titular es el ciudadano JUAN ERNESTO TAGLIAFERRO AUVERT, se emitió un cheque No. 30387532 por un monto de Bs.552.000,00 para ser pagado a nombre del ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA, ingresando a su cuenta No. 0134-0351-10-3513049454 en la misma fecha, a través de depósito bancario No. 431593782; emitiéndose cheque No. 42642862 a nombre de la sociedad mercantil PANAY, C.A., en la misma fecha y por la cantidad de Bs. 550.000,00, ingresando a la cuenta de dicha compañía a través de depósito No. 436188980, continuando con la posterior erogación por parte de la empresa, de la misma cantidad a través de cheque No. 24511405, de fecha 10 de marzo de 2009, para ser pagado a la orden del ciudadano JUAN TAGLIAFERRO, depositado en su cuenta a través de depósito No. 431593778, también de la misma fecha.
Con dicha relación que se evidencia de los movimientos bancarios certificados por la referida entidad bancaria y remitidos a este Tribunal en virtud de la prueba de informes promovida en la presente causa, se constata la existencia de un ciclo de operaciones bancarias que totalizan el monto del precio de venta acordado en el documento cuya simulación se pretende, verificándose que fueron cancelados a la sociedad mercantil PANAY, C.A. la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÌVARES (Bs. 1.620.000,00), por parte del ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA, pero con anuencia de depósitos anteriores efectuados por el ciudadano JUAN TAGLIAFERRO a través de cheques emitidos a favor del presunto comprador.
En correspondencia con ello, se aprecia del referido estado de cuenta correspondiente al ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA, el cual abarca sus movimientos bancarios desde el año 2008 hasta el año 2010, que las cifras que manejaba dicho ciudadano antes e incluso después de la fecha de la compra del inmueble, no superan los cinco (5) dígitos, con excepción al monto pagado por concepto de compra del bien, a los cuales los anteceden depósitos por los mismos montos, siendo que las próximas cantidades de dinero que se asemejan a estos, se reflejan para el 10 de diciembre de 2009, razón por la cual, se considera que existe una falta de medios económicos del adquirente, del que puede derivarse en forma directa y consecuente que el adquirente no podía comprar el inmueble en virtud de no poseer recursos o medios económicos suficientes para ello, evidenciándose lo que la doctrina denomina subfortuna.
De igual forma, se aprecia la retentio possesioni, en el sentido de que el simulador no ejerce posesión material del objeto sobre el cual recae la simulación, y a este respecto, se desprende de la inspección ocular efectuada por la funcionaria notarial, la cual fue valorada por esta juzgadora, que en el referido inmueble, para la fecha de la inspección el día 21 de diciembre de 2010, es decir un año y nueve meses después de la presunta compra por parte del ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA, el inmueble se encontraba inhabitable, observándose material de escombro, materiales de construcción de desecho en cantidades superiores a una docena, 25 andamios, 50 rejillas para aire acondicionado, entre otros, que no existía suministro directo para el inmueble del servicio de agua y energía eléctrica, indicándose que todo el inmueble se encuentra sin terminar, es decir, en gris, de modo que se evidencia que no hubo desplazamiento de posesión, presentándose una inercia en su rol de propietario aparente, al no desempeñar ni ejercer actividad alguna que sustentara titularidad sobre la referida vivienda.
Por último, a pesar que no estamos en presencia de un precio vil, por cuanto aparentemente el precio acordado se encuentra conforme a los precios establecidos para la época, se presenta el pretium confessus, ya que el mismo no fue realmente enterado en el balance del vendedor, conforme se evidenció de los movimientos bancarios antes referenciados.
En efecto, estas conductas constituyen hechos o elementos suficientes para que esta sentenciadora concluya que el acto denunciado es simulado, adicionando a todo ello, todo lo que reposa del expediente contentivo de la investigación penal, en el cual se observan las conductas asumidas por el representante legal de la compañía codemandada, así como por el presunto comprador, las cuales reflejan una actitud al margen de la Ley que si bien no se encuentra decidida, desprendiéndose únicamente aspectos investigativos, no puede ser obviada en esta instancia civil.
De todo lo anterior, constata esta juzgadora que la parte actora pudo demostrar con los medios probatorios aportados a la causa, que efectivamente el negocio jurídico celebrado por la sociedad de comercio PANAY, C.A., y el ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA, contenido en documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 18 de marzo de 2009, inscrito bajo el No. 2009.831, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.443 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, se trata de un negocio simulado en perjuicio del derecho del accionante de adquirir la vivienda comprometida y concretar el contrato de compra venta definitivo, lo que se traduce en la NULIDAD de la referida venta. Y ASÍ SE DETERMINA.
Establecida la nulidad absoluta del negocio jurídico simulado, pasa de seguidas esta Sentenciadora a analizar la procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato, con fundamento principalmente en la doctrina de casación y en los principios fundamentales consagrados en nuestra Constitución Nacional, respecto a la función social del derecho y a la administración de justicia acorde con las realidades de la sociedad, entendiéndose de esta manera que el derecho a la vivienda constituye un derecho humano fundamental que debe ser resguardado y garantizado por el Estado, por su vinculación directa con la dignidad del ser humano.
En ese orden de ideas, resulta pertinente acotar que la doctrina reiterada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha interpretado que el derecho a la vivienda es reconocido como un derecho humano fundamental de naturaleza social que persigue la satisfacción de una necesidad básica del ser humano como lo es habitar en un recinto adecuado y digno, y frente al cual, tanto el Estado como el sector privado y el mismo ciudadano, se encuentran comprometidos en su existencia y salvaguarda. Y así en relativo a la adquisición de viviendas se encuentra contemplado como un derecho especialmente protegido por el Estado, teniendo la obligación según el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, “de reconocerle a sus habitantes el derecho de tener un nivel de vida adecuado para sí y para su familia, para lo cual debe tomar medidas apropiadas para asegurar la satisfacción de este derecho”, requiriéndose una participación activa del Estado en su prosecución (fallo N° 2839 del 19-11-02, expediente N° 02-1782).
La mencionada Sala Constitucional en decisión N° 1714 de fecha 14 de diciembre de 2012, expediente N° 11-0211, Magistrada ponente Luisa Estella Morales Lamuño, más reciente señaló así que:
“…la vivienda es asunto de interés transversal al desarrollo de la sociedad, en la cual los sectores menos favorecidos económicamente se encuentran en una encrucijada pues frente a la necesidad de contar con una vivienda como elemento necesario para el logro de una calidad de vida digna, resultan incapaces de acceder a las mismas por sí solos, bien sea porque carecen de ahorros o porque su situación financiara no les permite acceder a créditos con facilidad, con lo que se les condena a una condición de desventaja permanente en relación a otros sectores de la sociedad, lo cual bajo la vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se ha tratado de corregir a nivel legislativo -vgr. Ley contra la Estafa Inmobiliaria-, judicial -vgr. Sentencia de esta Sala N° 85/02- y gubernamental -vgr. Gran Misión Vivienda Venezuela o el otorgamiento de créditos hipotecarios bajo tasas preferenciales e incluso la asignación directa de inmuebles sin costo alguno-.”
(Resaltado de la Sala).

Asimismo se reconoció en sentencia N° 835 del 18 de junio de 2009, expediente N° 07-0177, reiterada en el año 2013 mediante fallo N° 000175, fechado 17 de abril de 2013, expediente N° 12-712, también de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, lo siguiente:
“Asimismo, observa la Sala que los artículos 82 y 86 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela prevén el derecho a la vivienda en los siguientes términos:
(...Omissis...)
A partir de esta previsión constitucional, debe señalarse que el derecho a la vivienda es un derecho humano, adoptado por la Declaración Universal de Derechos Humanos (1948) en su artículo 25 y previsto en el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (1976), ratificado por Venezuela el 28 de enero de 1978, entre otros instrumentos internacionales, pasando a formar parte del conjunto de normas jurídicas internacionales sobre derechos humanos universalmente aplicables, por lo que puede afirmarse que es un derecho fundamental reconocido y reafirmado por un gran número de instrumentos de derechos humanos y por los ordenamientos jurídicos de muchos Estados, entre los cuales se encuentra el Estado venezolano.
Dentro de este marco, cabe destacar que el párrafo 1 del artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos, señala que “toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez, vejez y otros casos de pérdida de sus medios de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad”.
Resulta claro que el derecho a una vivienda digna es un derecho fundamental intrínseco a la dignidad humana que atiende a la necesidad del hombre de habitar una vivienda que permita su desarrollo y crecimiento personal como condición esencial para la existencia y protección del núcleo familiar y, por ende, de la misma sociedad, por lo que es pertinente que el Estado, como manifiesta evolución natural, garantice la protección progresiva de este derecho, tal como lo prevé el Texto Fundamental en su artículo 19, al disponer que “El Estado garantizará a toda persona, conforme al principio de progresividad y sin discriminación alguna, el goce y ejercicio irrenunciable, indivisible e interdependiente de los derechos humanos…”.
(...Omissis...)
En todo caso, el derecho a la vivienda es un derecho de indudable naturaleza social que persigue la satisfacción de una necesidad básica del ser humano de habitar en un recinto adecuado y digno, que permita su crecimiento y desarrollo personal y familiar, respecto del cual, tanto el Estado como el ciudadano y el sector privado, se encuentran comprometidos.
(...Omissis...)
Al respecto, esta Sala aprecia que el derecho fundamental a la vivienda, contenido en el artículo 82 constitucional, es un derecho vinculado directamente a la dignidad humana, que es un derecho sin condicionamientos, en virtud de lo cual puede afirmarse que es precisamente ese vínculo lo que le otorga el carácter fundamental por conexidad y, a su vez, constituye su núcleo duro que lo hace indisponible para el legislador y, más aún para el intérprete, de forma tal que no puede ser eliminado o desconocido, ya que lesionar el derecho a la vivienda conllevaría además afectar directamente el derecho a la dignidad humana y poner en peligro el desarrollo individual, familiar y social en detrimento de la existencia humana.”
(Resaltado de este Tribunal de Primera Instancia)

Atendiendo a la relevancia del derecho a la vivienda que tienen las personas y el cual se encuentra involucrado y afectado en los contratos, como el que sirve de fundamento en la presente causa donde se pretende su cumplimiento de parte de los accionantes, puede observarse que el deber del Estado, en este caso a través de los Tribunales, está obligado a tomar medidas para la satisfacción y prosecución de ese derecho, protegiendo al débil jurídico en la relación, tal y como lo estableció la emblemática jurisprudencia N° 85 del 24 de enero de 2002, expediente N° 01-1274, Magistrado ponente Jesús Eduardo Cabrera Romero, cuando estableció:
“El Estado Social para lograr el equilibrio interviene no solo en el factor trabajo y seguridad social, protegiendo a los asalariados ajenos al poder económico o político, sino que también tutela la salud, la vivienda, la educación y las relaciones económicas, por lo que el sector de la Carta Magna que puede denominarse la Constitución Económica tiene que verse desde una perspectiva esencialmente social.
El Estado Social va a reforzar la protección jurídico-constitucional de personas o grupos que se encuentren ante otras fuerzas sociales o económicas en una posición jurídico-económica o social de debilidad, y va a aminorar la protección de los fuertes. El Estado está obligado a proteger a los débiles, a tutelar sus intereses amparados por la Constitución, sobre todo a través de los Tribunales; y frente a los fuertes, tiene el deber de vigilar que su libertad no sea una carga para todos.”
(Subrayado de este órgano jurisdiccional)

Ahora bien, expresado lo anterior, se observa que en el caso sub examine la parte accionante exige el cumplimiento del contrato celebrado con la sociedad mercantil codemandada en fecha 25 de septiembre de 2007, ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, anotado bajo el No. 57, tomo 159 de los libros de autenticaciones, a los efectos de que se efectúe la respectiva tradición del inmueble y sea otorgado el respectivo documento de propiedad, en virtud del incumplimiento por parte de la empresa reflejado a través del aumento del precio y la venta ilícita del inmueble. Por su parte, la sociedad mercantil demandada niega, rechaza y contradice en su contestación la pretensión de su contraparte manifestando que conforme se verificaba del contrato, quien ha incumplido constantemente con el mismo ha sido el promitente comprador, ya que no ha pagado el precio acordado, aunado a que los pagos de las cuotas fueron realizados de forma extemporánea.
Conforme a lo antes expuesto, debe procederse a tomar decisión sobre la pretensión de cumplimiento de contrato de la parte actora, resultando conveniente citar la norma rectora del contrato, contemplada en el artículo 1.133 Código Civil, que dispone “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
La acción de cumplimiento contractual busca la ejecución judicial de los términos expuestos en el contrato (que es Ley entre las partes según el artículo 1.159 del Código Civil) para obtener su consecución definitiva con el cumplimiento de las obligaciones principales y el propósito que dio origen al nacimiento de la convención, ya que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley.
Estas acciones judiciales se encuentran previstas en el artículo 1.167 del Código Civil que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Resaltado de este Juzgado).
Entonces, la norma sustantiva transcrita dispone como requisito de procedencia de las acciones por cumplimiento o resolución de contrato, el hecho que exista incumplimiento de las obligaciones contractuales por alguna de las partes intervinientes en el contrato, cuestión ésta que ha de demostrarse y dilucidarse dentro de un proceso de carácter judicial para que opere la aplicación de este artículo 1.167 del Código Civil en el contrato privado de promesa bilateral de compra-venta fundamento de la presente causa.
En este orden de ideas, en la necesaria determinación de las obligaciones contractuales que derivan para cada parte y su oportunidad de cumplimiento, se requiere traer a colación el contenido de determinadas cláusulas acordadas en la promesa bilateral de compra venta suscrita en fecha 25 de septiembre de 2007, ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, bajo el No. 57, tomo 159 de los libros de autenticaciones, en donde se estableció:
“Entre, Panay, C.A…., quien en lo sucesivo y a los efectos de este contrato se denominará “LA PROMITENTE VENDEDORA”, por una parte, y por la otra, Larry José González Urdaneta…, quien en lo sucesivo y a los efectos de este contrato se denominará “EL PROMITENTE COMPRADOR”, se ha celebrado un contrato de “Promesa Bilateral de Compraventa”, conforme a lo estipulado en las siguientes cláusulas: PRIMERA-OBJETO: LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a vender al PROMITENTE COMPRADOR y este a comprarle Un inmueble constituido por una vivienda y su terreno propio denominado con el número 22, y forma parte de un Conjunto Residencial denominado “Puerto Banus”, el cual se encuentra ubicado en la Avenida 2 El Milagro No. 76A-104, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. SEGUNDA-CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE: El inmueble al cual se refiere la cláusula anterior, constará de una superficie aproximada de Doscientos Setenta metros cuadrados de construcción (270 Mts2) y una superficie aproximada de Doscientos Diez metros cuadrados de parcela (210 Mts2)…CUARTA-DEL PRECIO, SU ESTIMACIÓN Y CAUSAS DE VARIACIÓN: El precio base aproximado del inmueble objeto de este contrato, ha sido convenido en la cantidad de Ochocientos Cuatro Millones de Bolívares exactos (Bs. 804.000.000,00). Dicha cantidad ha sido estimada tomando como base los precios de costos de materiales, equipos y mano de obra vigentes en el mercado para la fecha de suscripción del presente documento. (…) SEXTA-DE LA FORMA DE PAGO DEL PRECIO: El precio pactado por las partes ha sido cancelado de la siguiente manera: a) Canceló la suma de Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 35.000.000,00), en fecha del 16 de Junio del 2006; la suma de Noventa y Tres Millones de Bolívares en fecha 22 de junio del 2006 (Bs. 93.000.000,00), la suma de Ochenta Millones de Bolívares (Bs. 80.000.000,00) en fecha del 21 de diciembre del 2006, y la suma de Noventa y Dos Millones de Bolívares (Bs. 92.000.000,00) el 30 de Enero del 2007; y b) la suma de Quinientos Cuatro Millones de Bolívares exactos (Bs. 504.000.000,00), que será cancelada en tres (03) cuotas, de la siguiente manera: En este acto, la cantidad de Doscientos Millones de Bolívares Exactos (Bs. 200.000.000,00); el 30 de septiembre del 2007, la cantidad de Ciento Cuarenta y Cuatro Millones de Bolívares exactos (Bs. 144.000.000,00); y el 30 de octubre del 2007 la cantidad de Ciento Sesenta Millones de Bolívares exactos (Bs. 160.000.000,00).(…) SÉPTIMA: La falta de pago de dos (2) cuotas o letras de cambio o el incumplimiento de las obligaciones aquí establecidas por parte de “EL PROMITENTE COMPRADOR” con independencia de la cesión o no de los giros, dará derecho a LA PROMITENTE VENDEDORA a resolver de pleno derecho unilateralmente el presente contrato quedando en beneficio de LA PROMITENTE VENDEDORA la cantidad indicada en la Cláusula Novena del presente contrato como indemnización por los daños y perjuicios causados, sin necesidad de probar dichos daños y perjuicios, ya que los mismos se fundamentan en el hecho del incumplimiento, quedando en libertad LA PROMITENTE VENDEDORA de negociar el inmueble opcionado con terceras personas. (…) NOVENA-DEL DESISTIMIENTO, SUS EFECTOS: Queda expresamente entendido que si EL PROMITENTE COMPRADOR desiste de la negociación o incumple el presente contrato por causas o razones imputables al mismo, LA PROMITENTE VENDEDORA podrá resolver dejar sin efecto jurídico alguno la presente opción de compra y el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad entregada hasta la fecha, quedará en beneficio de LA PROMITENTE VENDEDORA como compensación por los daños y perjuicios causados, no quedando obligada LA PROMITENTE VENDEDORA a probar los referidos daños y perjuicios. LA PROMITENTE VENDEDORA dispondrá de un plazo de Noventa (90) días hábiles contados a partir de la fecha de la resolución por escrito, a fin de reintegrarla diferencia. DECIMA-DEL INCUMPLIMIENTO DE LA PROMITENTE VENDEDORA: En todo caso, si la venta aquí pactada no llegare a realizarse por culpa o razones imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA, ésta se obligará a devolver dentro de los Noventa (90) días hábiles, contados a partir de la notificación de la resolución, las sumas efectivamente recibidas de EL PROMITENTE COMPRADOR por los conceptos pactados en las Cláusulas Sexta y Octava. (…) PARÁGRAFO ÚNICO: LA PROMITENTE VENDEDORA tiene previsto otorgar el documento definitivo de compra-venta dentro de los sesenta (60) días después de obtenido el permiso de habitabilidad del inmueble. Sin embargo, si por caso fortuito o fuerza mayor fuere imposible efectuar la entrega del inmueble y otorgar el referido documento dentro del plazo, el mismo podrá ser prorrogado sin que ello, en forma alguna pueda generar ningún tipo de indemnización a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR ni será considerado causal de resolución del contrato.

Evidentemente, tal como se expresó al principio de esta motivación, se trata de un contrato de promesa bilateral de compra venta, en el que se establecieron las condiciones para efectuar un negocio futuro como lo es la compra venta definitiva del inmueble, recalcando que este acuerdo deviene de un contrato privado celebrado por las partes en fecha 12 de junio de 2006. En ese sentido, el demandante alega que en el contrato autenticado se hicieron modificaciones especialmente respecto al precio del inmueble, siendo aumentado considerablemente, cuestión que a juicio de esta operadora de justicia constituye un argumento que no representa un incumplimiento por parte del vendedor, puesto que ambas partes con la suscripción del nuevo contrato, aceptaron de forma voluntaria. Bajo esa misma consideración, se aprecia el alegato expuesto por la representación judicial de la sociedad mercantil demandada, cuando se refiere a que desde el primer momento (contrato privado) el demandante ha incumplido con los plazos y fechas para la cancelación de las cuotas correspondientes al precio del inmueble, cuando lo cierto es, que en el contrato que fue autenticado, se reconocieron expresamente cada uno de los pagos efectuados por el promitente comprador, quedando así validados y aceptados por la vendedora.
En efecto, se estableció en el contrato autenticado que el precio de venta era la cantidad de OCHOCIENTOS CUATRO MIL BOLÍVAREA (Bs. 804.000,00) habiendo cancelado el promitente comprador para ese momento la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) según se reconoce expresamente en la cláusula sexta del contrato, siendo además entregados en dicho acto la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00) adicionales, para un total de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00). De esta manera el saldo restante, se cancelaría a través de dos cuotas, una por CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 144.000,00) y la otra por CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00).
Así pues, se evidencia de actas que el promitente comprador efectuó el pago de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00), para el mes de enero de 2008, siendo recibido y aceptado por el representante legal de la compañía vendedora, y siendo reconocido en esta instancia judicial. Sobre la tempestividad de dicho pago, arguye el demandante que dicho monto fue requerido por la empresa vendedora en razón de ser una cantidad superior a la cuota anterior, y con fundamento a que necesitaban el dinero para continuar con la obra; por su parte, la representación judicial de la referida compañía manifiesta que dicho pago se efectuó extemporáneamente por cuanto correspondía su cancelación para el 30 de octubre de 2007, y sin haber pagado previamente la cuota de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 144.000,00) que correspondía al mes de septiembre de 2007, que a pesar de que fue aceptado, se hizo con la intención de que se materializare la venta de la vivienda.
En derivación, considera esta Sentenciadora que si bien el pago no se efectuó en la fecha acordada, no es menos cierto que con la recepción del mismo por parte del representante legal de la compañía, se le dio validez y se le otorgó tempestividad a los efectos de la contratación. Y así se considera.-
Respecto a la falta de pago de la última cuota y del monto acordado para el fondo de reserva para gastos comunes, aduce el demandante que dicho pago se efectuaría una vez se produjera la notificación del otorgamiento del permiso de habitabilidad, cuestión que nunca se notificó, y sobre este particular, afirma la codemandada que efectivamente se realizó dicha notificación a los efectos de que el promitente comprador se pusiera al día con sus pagos y llevar a cabo la venta definitiva del inmueble, pero en virtud de que no lo hizo, se procedió a notificarle por prensa la resolución unilateral del contrato. En relación a ello, aprecia esta Jurisdicente que ante el argumento de falta de notificación del otorgamiento del permiso de habitabilidad, correspondía a la codemandada demostrar en actas que ciertamente se llevó a cabo la referida notificación, que creara la obligación en el demandante promitente comprador, de efectuar los pagos restantes, sin embargo, de un examen de los medios probatorios aportados a la causa no se puede constatar la demostración de tal afirmación, por lo que no se le podía exigir el pago reclamado y mucho menos determinar que lo procedente en derecho era la resolución unilateral del contrato.
Evidentemente, la sociedad mercantil codemandada actuó conforme a su propia consideración, al determinar un incumplimiento del promitente comprador que fue por una parte, tácitamente convalidado (pago de la cuota de Bs. 160.000,00) y por la otra, no se desprendió el nacimiento de la obligación reclamada (pago del fondo de gastos comunes), motivo por el cual, contrario a lo expuesto en su contestación, estima esta juzgadora que tales conductas reflejan actitudes contradictorias que crean en el adquirente una inestabilidad contractual respecto a las obligaciones establecidas, ya que si bien por un lado, son aceptados las condiciones de hecho propuestas por el promitente comprador, como es que después pretendo el cumplimiento literal de las estipulaciones convenidas en el contrato respecto a forma y tiempo de los pagos restantes. En consecuencia considera quien suscribe, que ante tal ambigüedad, aunado a la falta de notificación del permiso de habitabilidad, resulta evidente el incumplimiento por parte de la sociedad mercantil PANAY, C.A., respecto al contrato celebrado con el ciudadano LARRY GONZÁLEZ, en fecha 25 de septiembre de 2007. Y ASÍ SE ESTABLECE.-
Por último, cabe destacar que a pesar de que el demandante alega haber consignado la totalidad del precio, en virtud de la oferta real de pago interpuesta, de actas se evidencia que la misma fue declarada inválida de acuerdo al recurso de casación interpuesto en dicha oportunidad, entendiéndose por tanto, que no se encuentra cancelada la cuota restante del precio total de la venta, que asciende al monto de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 144.000,00), debiendo por tanto ser cancelada a la vendedora al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta. Y ASÍ SE DETERMINA.-
En consecuencia a todas las precedentes consideraciones, constatado como ha sido en la presente causa el incumplimiento contractual de la obligación subsiguiente de la parte demandada, sin la cual aún no se ha podido lograr el fin último del contrato preparatorio cuyo cumplimiento se exige, cual es firmar y celebrar un negocio jurídico de compra-venta, conllevando al alcance definitivo de la adquisición de vivienda que se había convenido entre las partes, viéndose así afectado el derecho a la vivienda del accionante producto de tal atraso e incumplimiento, derecho que este Tribunal debe proteger a la luz del sentido previsto en la jurisprudencia constitucional del Máximo Tribunal, se genera sin lugar a dudas el deber de declarar PROCEDENTE el reclamo del cumplimiento de los términos y condiciones del contrato preparatorio de promesa de compra-venta suscrito entre las partes el 25 de septiembre de 2007, peticionado por la parte actora, a tenor de la norma prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, debiendo por consiguiente proceder a cumplir la parte demandada con sus obligaciones para el trámite del otorgamiento definitivo del documento de venta del inmueble constituido por la casa No. 22 del Conjunto Residencial Puerto Banus, ubicado en la avenida 2 El Milagro, No. 76A-104, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, y así el demandante pueda efectuar el pago del saldo restante a la vendedora, que asciende a la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÌVARES (Bs. 144.000,00), que conlleva definitivamente a la adquisición y protección del derecho a la vivienda ínsito en dicho contrato,. ASÍ SE CONSIDERA.
Por todas las anteriores fundamentaciones, habiéndose considerado la procedencia en derecho de la pretensión de cumplimiento de contrato con la salvedad que debe ser acreditado por parte del comprador y a favor de la promitente vendedora el pago de la cuota restante, permite concluir a esta Juzgadora que en definitiva debe declararse PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA de cumplimiento de contrato incoada en esta causa, y en consecuencia SE ORDENA a la parte accionada como propietaria-constructora, a dar cumplimiento al contrato de promesa bilateral de compra-venta suscrito por las partes en fecha 25 de septiembre de 2007, autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 57, tomo 159 de los libros de autenticaciones, debiendo proceder con el trámite correspondiente, conforme a lo previsto en el contrato, para el otorgamiento y firma del documento de venta definitivo del inmueble constituido por la casa No. 22 del Conjunto Residencial Puerto Banus, ubicado en la avenida 2 El Milagro, No. 76A-104, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, dicho inmueble consta de una superficie aproximada de DOSCIENTOS SETENTA METROS CUADRADOS (200 mts2) de construcción y una superficie aproximada de DOSCIENTOS DIEZ METROS CUADRADOS (210 mts2) de parcela la vivienda y esta comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas por el NORTE: linda con área verde de Puerto Banus y mide aproximadamente ocho metros con treinta y cinco centímetros (8.35 mts), por el SUR: linda con tramo C de la calle Puerto Banus y mide aproximadamente ocho metros con treinta y cinco centímetros (8.35mts) por el ESTE linda con parcela No. 23 y mide veinticinco metros (25 mts) y por el OESTE linda con parcela No 21 y mide aproximadamente veinticinco metros (25 mts); y en el acto de otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, se ordena a la parte accionante como promitente-compradora, a su vez hacer entrega del resto del precio de la venta convenido, es decir, la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 144.000,00), todo ello conforme a los fundamentos y consideraciones efectuadas en el presente fallo, que conlleva indefectiblemente a la adquisición y protección del derecho a la vivienda insito en el contrato celebrado por las partes. ASÍ SE DECLARA.

V
DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, con base a los fundamentos de hecho y derecho plasmados anteriormente, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de SIMULACIÓN incoada por el ciudadano LARRY JOSÉ GONZÁLEZ URDANETA en contra de la sociedad mercantil PANAY, C.A. y el ciudadano JOSÉ FEDERICO AZPURUA REYNA, plenamente identificados en actas; en consecuencia se considera NULO Y SIN EFECTOS JURÍDICOS el contrato de compra venta celebrado entre dicha sociedad mercantil y el último de los mencionados, en fecha 18 de marzo de 2009, protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, inscrito bajo el No. 2009.831, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.443 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009; y subsidiariamente, se declara:
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ejercida por el ciudadano LARRY JOSÉ GONZÁLEZ URDANETA en contra de la sociedad mercantil PANAY, C.A., respecto del contrato autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 25 de septiembre de 2007, anotado bajo el No. 57, tomo 159 de los libros de autenticaciones, y a tal efecto:
TERCERO: SE ORDENA a la sociedad mercantil demandada, cumplir con el trámite correspondiente, de acuerdo a lo previsto en el contrato, para el otorgamiento y firma del documento de venta definitivo del inmueble constituido por la casa No. 22 del Conjunto Residencial Puerto Banus, ubicado en la avenida 2 El Milagro, No. 76A-104, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia; y en el acto de otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, la parte demandante, como promitente-compradora, a su vez deberá hacer entrega del resto del precio de la venta convenido, es decir, la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 144.000,oo), todo ello conforme a lo pactado en el contrato de promesa bilateral de compra-venta suscrito por las partes el día 25 de septiembre de 2007 y conforme a las consideraciones de justicia social expresadas en la motivación del presente fallo, derivándose en definitiva en la adquisición y protección del derecho a la vivienda ínsito en el mismo.
No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total en la presente causa con base en lo reglado por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.
Expídase copia certificada del presente fallo por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veinte (20) días del mes de diciembre de dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA:

Abog. ADRIANA MARCANO MONTERO LA SECRETARIA

MSc. ANNY CAROLINA DÍAZ

En la misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo el No.362.17.
LA SECRETARIA

AMM/ad