TSJ Regiones - Decisión

Exp. 48.456

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL
Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Maracaibo, catorce (14) de diciembre de 2017.
207° y 158°
I
INTRODUCCIÓN
Conoció por Distribución este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la presente demanda que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta incoaran los ciudadanos ALFREDO DANIEL BASANTA PEREZ y CARLA ANDREINA SOTO, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad números 14.922.520 y 15.260.713 respectivamente, domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia y representados judicialmente por los Abogados en ejercicio JANETH FERNANDEZ COY y ANGEL CIRO GONZALEZ MATOS, inscritos en el Inpreabogado con los números 83.648 y 37.919 respectivamente, en contra del ciudadano JOHAN CARRASQUERO, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número 15.623.771, del mismo domicilio, y representado judicialmente por los Abogados en ejercicio FERNANDO ATENCIO MARTINEZ, GERARDO VIRLA VILLALOBOS, ANDRES VIRLA VILLALOBOS y GABRIELA BRICEÑO, inscritos en el Inpreabogado con los números 89.798, 111.583, 124.185 y 205.600 respectivamente de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, encontrándose este Tribunal en la etapa procesal concerniente al pronunciamiento de la Sentencia Definitiva para lo cual procede a realizar las siguientes consideraciones:
II
ANTECEDENTES
Alega la parte actora en su escrito libelar que según documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 16 de mayo de 2013, con el N° 3, Tomo N° 40, posteriormente inscrito ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 5 de noviembre de 2013, con el N° 2012-1845, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.7.2564 correspondiente al libro de folio real del año 2012, el ciudadano JOHAN JOSE CARRASQUERO BAHAMON, antes identificado, celebró con ellos contrato de opción a compra venta sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el N° 3B, ubicado en el tercer nivel del edificio Residencias Lombardia, Torre C, constante de noventa y cinco metros cuadrados (95,00 Mts2), con sala, comedor, cocina, lavadero, 3 habitaciones, y dos puestos de estacionamiento marcados con las siglas E-50 y E-51, situado en la carretera que conduce de Maracaibo al Mojan, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Indican que, conforme se evidencia del documento en cuestión, el precio de venta pactado en la referida opción de compra se estableció en la cantidad de un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,00), pactándose la duración del contrato en el plazo de noventa (90) días (hábiles) más treinta (30) días de prórroga contados a partir de la firma del documento. Manifiestan que, para garantizar las obligaciones adquiridas en su condición de promitentes compradores, entregaron al promitente vendedor la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00), realizando posteriormente pagos parciales hasta alcanzar la suma de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), conforme se evidencia de un recibo firmado por ambas partes el día 9 de agosto de 2013, realizándose finalmente una transferencia bancaria el día 30 de septiembre de 2013 por un monto de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), identificada con el comprobante N° 3007590976 proveniente de la cuenta bancaria N° 0134-0039-33-0393094006 perteneciente a la entidad financiera Banesco Banco Universal C.A., hacia la cuenta bancaria N° 0108-0059-5301-0036-7019 perteneciente a la entidad financiera Banco Provincial y cuyo titular es el ciudadano JOHAN JOSE CARRASQUERO BAHAMON, así como, la emisión de dos cheques, signados con los N° 33760804 y 14760805 por la cantidad de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00) cada uno, representando el monto de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) a la orden de personas presuntamente autorizadas por el demandado, y por lo cual, manifiestan haber cancelado el monto de un millón ciento veinte mil bolívares (Bs. 1.120.000,00) cuyo monto resulta equivalente al ochenta y seis punto ciento cincuenta y cuatro por ciento (88,154%) del precio definitivo de venta del inmueble.
Arguyen que, adicionalmente al monto antes mencionado, y en aras de procurar la agilización de la documentación necesaria para la protocolización del contrato suscrito, asumieron una serie de gastos legalmente correspondientes al promitente vendedor, entre los cuales destacan el pago del condominio cuyo monto asciende al monto de cinco mil trescientos bolívares (Bs. 5.300,00), solvencias municipales cuyo monto asciende a la cifra de setecientos sesenta bolívares (Bs. 760,00), solvencia de Hidrolago, cuyo monto asciende a la cifra de ciento cincuenta y tres bolívares (Bs. 153,00), y la cancelación de la forma 33 en beneficio del SENIAT, por un monto de ocho mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 8.250,00), sumas que comprenden un monto de catorce mil cuatrocientos sesenta y tres bolívares (Bs. 14.463,00) imputables al precio de venta del inmueble.
Indican que, la sumatoria de la precitada suma, más la cantidad cancelada por cuotas de pago de la venta del inmueble, ascienden al monto de un millón ciento treinta y cuatro mil cuatrocientos sesenta y tres bolívares (Bs. 1.134.463,00) equivalentes a un ochenta y siete punto doscientos sesenta y siete por ciento (87,267%) del precio definitivo, sin embargo, no obstante haber erogado la mencionada cantidad de dinero en razón del contrato suscrito, desde el inicio de la negociación subsistió un gravamen hipotecario en beneficio de la entidad financiera Bancaribe, aprobado antes de concluir el lapso indicado en el documento suscrito.
Aluden que, el lapso de tiempo convenido para la celebración de la venta se extendió hasta el día 5 de noviembre de 2013, momento en el cual se materializaron los 120 días hábiles correspondientes al plazo ordinario y a la prórroga, manifestando el demandado su negativa a realizar la venta definitiva motivado al hecho sobrevenido de no tener interés de vender, requiriendo la suma de dos millones cien mil bolívares (Bs. 2.100.000,00), siendo reprochada su conducta pues su obligación se centraba en respetar las condiciones del contrato en los términos establecidos, y a pagar específicamente, el gravamen hipotecario que pesaba sobre el bien inmueble, pendiente con la entidad financiera Banco del Tesoro por un monto de trescientos seis mil novecientos tres mil bolívares con ochenta y nueve céntimos (Bs. 306.903,89) según estado de cuenta proyectado al 15 de noviembre de 2013, entregado por la entidad financiera, para poder efectuar la inscripción de la venta en el Registro Público.
Concluyen que, a pesar de las diversas gestiones para lograr el cumplimiento del demandado y en consecuencia, el otorgamiento del documento definitivo de venta, todas y cada una de ellas han resultado infructuosas, solicitando en función de ello el cumplimiento de la convención suscrita y, reiterando su voluntad de cancelar la diferencia por concepto de cuotas al momento del otorgamiento de la venta conforme fuere estipulado en el contrato.
A esta demanda se le dio entrada en fecha 21 de noviembre de 2013, siendo admitida cuanto ha lugar en derecho.
En fecha 22 de noviembre la parte actora otorgó poder apud acta a los Abogados en ejercicio JANETH FERNANDEZ COY y ANGEL CIRO GONZALEZ MATOS, antes identificados.
En fecha 7 de enero de 2014, el Alguacil expuso haber recibido los emolumentos necesarios para llevar a efecto la citación de la parte demandada.
En fecha 9 de enero de 2013 fueron librados los correspondientes recaudos de citación.
Una vez agotado el trámite de la citación personal, la parte demandada presentó en fecha 19 de septiembre de 2014 escrito otorgando poder apud acta a los Abogados en ejercicio FERNANDO ATENCIO MARTINEZ, GERARDO JOSE VIRLA VILLALOBOS, ANDRES VIRLA VILLALOBOS y GABRIELA BRICEÑO, antes identificados.
Posteriormente, en fecha 15 de octubre de 2014, la representación judicial de la parte demandada procedió a contestar la demanda incoada en contra de su representado en los siguientes términos:
Admiten en nombre de su representado, la existencia del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 16 de mayo de 2013, con los ciudadanos demandantes, estableciéndose en su cláusula tercera una duración de 90 días hábiles prorrogables por 30 días más como en efecto sucedió.
Seguidamente opone la prejudicialidad en base a lo establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que a su juicio el presunto litigio debe previamente agotarse un procedimiento administrativo por existir el riesgo de que el presente proceso conlleve a la pérdida material de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.
Seguidamente indican que, para que la parte actora pudiese tener el derecho de exigir el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, era necesario de su parte el cumplimiento de las obligaciones adquiridas en su condición de promitentes compradores conforme a le equidad, el uso y la ley, situación que no ocurrió durante la vigencia del contrato, puesto que, en ningún momento de este lapso, la parte demandante tenía el restante del precio pactado, siendo ésta la única situación que impedía el acto de otorgamiento, pues éste era el momento para realizar el último pago y proceder a la protocolización del documento definitivo, momento en el cual, igualmente sería extinguido el gravamen hipotecario que pesa sobre el inmueble.
Opone en razón de ello, la excepción de cumplimiento por contrato no cumplido de conformidad con lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, absteniéndose por ello, de cumplir con el otorgamiento del documento definitivo de venta, hasta que los demandantes cumpliesen con la totalidad de sus obligaciones pactadas, situación que no ocurrió durante la vigencia del contrato.
Desconocen el pago presuntamente realizado a terceras personas mediante los cheques N° 33760804 y 14760805 por la cantidad de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00) cada uno puesto que, en ningún momento su representado autorizó a persona alguna a recibir, retirar y/o cobrar cantidades de dinero, así como la cantidad de catorce mil cuatrocientos sesenta y tres bolívares (Bs. 14.463,00) por concepto de gastos de venta.
En relación al presunto crédito otorgado a los demandantes durante la vigencia del contrato para cancelar el restante del precio pactado, desconoce la existencia del mismo, puesto que, en ningún momento le fue informado sobre la aprobación de crédito alguno para el cumplimiento de sus obligaciones. Seguidamente procede a impugnar el documento privado consignado constituido por un recibido de fecha 9 de agosto de 2013, marcado con la letra “C” por tratarse de una copia simple de un instrumento público, la cual, no puede ser opuesta, o producir valor probatorio alguno.
Impugna la cuantía de la demanda, considerando que resulta exagerada tomando en consideración que el precio adeudado es por el monto de un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,00) tal y como se evidencia del contrato en su cláusula segunda, por lo que argumenta que, mal puede la actora estimar la demanda en una cantidad superior a la referida.
Seguidamente propone reconvención de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, por resolución de contrato e indemnización por daños y perjuicios en base al presunto cumplimiento contractual de los demandantes, estimando su pretensión en la cantidad de un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,00).
En fecha 16 de enero de 2015, la representación judicial de la parte actora presento escrito de contestación a la reconvención alegando que, no existe prejudicialidad en la presente causa por no tratarse de un asunto derivado de una relación arrendaticia, y por ende, inaplicable la disposición contenida en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, subsumible únicamente en todos aquellos asuntos derivados de relaciones arrendaticias.
Seguidamente niegan, rechazan y contradicen los alegatos formulados en la reconvención propuesta, especificando que no se trata de un contrato preliminar, sino más bien, un contrato perfecto de compra venta a plazos con obligaciones recíprocas consensuadas. Reiteran la negativa de que sus representados hayan incumplido sus obligaciones contractuales ya que los mismos, al realizar pagos parciales en el lapso de vigencia del contrato de opción, manifestaron su intención inequívoca de comprar el inmueble, pues, si se ceñían a lo establecido en el contrato, los pagos efectuados debían cancelarse al momento del otorgamiento del documento definitivo de venta, argumentando que, el demandado reconviniente no desconoce las transferencias electrónicas y otros medios de pagos efectuado con ocasión al contrato suscrito.
En fecha 9 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte demandada reconviniente presentó escrito de pruebas invocando el mérito favorable de las actas procesales y ratificando la prueba documental constituida por un documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 16 de mayo de 2013, con el N° 3, Tomo 40, inscrito en fecha 5 de noviembre de 2013 ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 5 de noviembre de 2013, con el N° 2012-1845, asiento registral número 2 del inmueble matriculado con el número 479.21.5.7.2564 correspondiente al libro de folio real del año 2012.
En fecha 9 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte actora reconvenida presentó escrito promoviendo los siguientes medios probatorios:
1) Documento fundante de su demanda constituido por el documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 16 de mayo de 2013, con el N° 3, Tomo 40, inscrito en fecha 5 de noviembre de 2013 ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 5 de noviembre de 2013, con el N° 2012-1845, asiento registral número 2 del inmueble matriculado con el número 479.21.5.7.2564 correspondiente al libro de folio real del año 2012;
2) Documento privado constituido por un recibo privado firmado por ambas partes;
3) Prueba de informes dirigida a la entidad financiera Banesco Banco Universal C.A. con el ánimo de corroborar la trasferencia bancarias N° 3007590976 por el monto de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), realizada a la cuenta N° 0108-0059-5301-0036-7019 correspondiente a la entidad financiera Provincial Banco Universal C.A;
4) Prueba de informes dirigida a la entidad financiera Provincial Banco Universal, C.A. con el ánimo de corroborar la trasferencia bancarias N° 3007590976 realizada desde la cuenta bancaria N° 0134-0039-33-0393094006 por el monto de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), a la cuenta N° 0108-0059-5301-0036-7019 correspondiente a la entidad financiera Provincial Banco Universal C.A;
5) Una serie de impresiones correspondientes a conversaciones producidas por mensajería instantánea presuntamente realizadas entre los demandantes y el demandado por intermedio de la aplicación móvil de mensajería “WhatsApp”;
6) Prueba de informes dirigida a la entidad financiera Provincial Banco Universal, C.A. con el ánimo de corroborar el cobro de dos cheques signados con los números 33760804 y 14760805 girados en contra de la cuenta bancaria N° 0134-0039-33-0393094006 perteneciente a la entidad financiera Banesco Banco Universal C.A., cuyo titular es el ciudadano ALFREDO DANIEL BASANTA PEREZ, antes identificado;
7) Prueba de informes dirigida a la Administración del Condominio del Edificio Residencias Lombardía con el objeto de que informes si recibieron el pago de cinco mil trescientos bolívares (Bs. 5.300,00) por concepto de pago de cuotas de condominio adeudadas por el demandado;
8) Prueba de informes dirigida al SEDEMAT a fin de que informen si el inmueble objeto de compra venta se encuentra solvente en sus servicios municipales;
9) Prueba de informes dirigida a HIDROLAGO, a fin de que informen si el inmueble objeto de compra venta se encuentra solvente en su servicio de agua potable;
10) Prueba de informes dirigida al SENIAT, a fin de que el órgano informase si el inmueble objeto de venta se encuentra solvente con el pago del impuesto 0,5 correspondiente a la forma 33, y en caso afirmativo, informe si fue expedida la solvencia de rigor con indicación del pago realizado para su emisión y la fecha de vencimiento de la misma;
11) Prueba de informes dirigida a la entidad financiera BANCARIBE a fin de que informe si los ciudadanos ALFREDO DANIEL BASANTA PEREZ y CARLA ANDREINA SOTO RINCON, gestionaron crédito hipotecario para la adquisición del inmueble objeto de venta;
12) Prueba de informes dirigida a la entidad financiera BANCO DEL TESORO, C.A., a fin de que informe si se encuentra liberado el crédito hipotecario que pesa en beneficio de la precitada entidad financiera sobre el inmueble objeto de venta, y en caso negativo, informe el monto actual de la deuda.
En fecha 19 de febrero de 2015, el Tribunal admite los medios probatorios cuanto ha lugar en derecho, librando los oficios pertinentes.
Seguidamente y mediante escrito de igual fecha, la representación judicial de la parte demandada reconviniente presentó escrito formulando oposición a los medios probatorios aportados por la parte actora reconvenida.
En fecha 27 de febrero de 2015, el Tribunal declara extemporánea la impugnación ejercida por la representación judicial de la parte demandada reconviniente.
En fecha 7 de abril de 2015, es agregado a los autos el oficio N° SG-201501977 emitido por la entidad financiera BBVA BANCO PROVINCIAL, mediante el cual informan que la cuenta corriente N° 01080059530100367019, figura como titular el ciudadano JOSE CARRASQUERO BAHAMON, portador de la cédula de identidad número 15.623.771, e indican la existencia de una transacción eléctronica por un monto de 50.000,00 Bs, el día 30-09-2013 de parte de la cuenta N° 01340039330393094006 perteneciente a la entidad financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL C.A., y cuyo titular es la ciudadana CARLA ANDREINA SOTO RINCON.
En fecha 20 de abril de 2015, es agregado a los autos oficio N° CJ-0142-15 emitido por la entidad financiera BANCO DEL TESORO, BANCO UNIVERSAL C.A., mediante el cual informan que el ciudadano JOHAN CARRASQUERO, portador de la cédula de identidad número 15.623.771, aún no ha liberado el crédito hipotecario, encontrándose actualmente en el estatus “vencido”, presentando para el día 31 de marzo de 2015 veintiún (21) cuotas atrasadas las cuales ascienden al monto de trescientos treinta y un mil quinientos cuarenta y cinco bolívares con sesenta y un céntimos (Bs. 331.545,61).
En fecha 30 de junio de 2015, es agregado a los autos comunicación emitida por la entidad financiera BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A., en fecha 29 de mayo de 2015, mediante el cual informa que para el mes de septiembre del año 2013 se evidencia en la cuenta corriente N° 01340039330393094006 un débito por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) con destino a la cuenta N° 01080059530100367019, informando igualmente que los cheques N° 33760804 y 14760805 ambos por los montos de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00), se encuentran asociados a la cuenta corriente N° 01340039330393094006 cuyo titular es la ciudadana CARLA ANDREINA SOTO RINCON, portadora de la cédula de identidad número 15.260.713.
En fecha 1° de julio de 2015, es agregado a los autos, oficio N° DAN-19.227/2014 emitido por la entidad financiera BANCARIBE, BANCO UNIVERSAL C.A., mediante el cual informan que en sus sistemas reposa un trámite signado con el N° 872435 relacionado a la solicitud de préstamo de crédito hipotecario para vivienda principal realizada por los ciudadanos ALFREDO DANIEL BASANTA PEREZ y CARLA ANDREINA SOTO RINCON, portadores de las cédulas de identidad números 14.922.520 y 15.260.713, siendo aprobado el día 12 de septiembre de 2013 según acta N° 994 por un monto de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00) para adquirir un inmueble distinguido con el N° 3B situado en el tercer nivel del edificio denominado Residencias Lombardía, ubicado en la carretera que conduce de Maracaibo a la población de el Mojan, Parroquia Juana de Ávila, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, perteneciente al ciudadano JOHAN JOSE CARRASQUERO BAHAMON, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número 15.623.771.
En fecha 24 de febrero de 2016, es agregada a los autos, comunicación emitida por la Sociedad Civil PORTILLO, VARGAS & ASOCIADOS mediante el cual informan, en su condición de administradores del Condominio Residencias Lombardía, que los ciudadanos ALFREDO BASANTA y CARLA SOTO, portadores de las cédulas de identidad números 14.922.520 y 15.260.771, cancelaron la cantidad de cinco mil trescientos bolívares (Bs. 5.300,00) que para el mes de Noviembre de 2014, correspondía a la deuda que tenía el apartamento 3B propiedad del ciudadano JOAN CARRASQUERO, por motivo de cuotas de condominio.
En fecha 13 de junio de 2016 el Tribunal ordena la notificación de las partes para el acto de presentación de informes.
En fecha 26 de julio de 2016, la representación judicial de la parte actora presenta escrito de informes. Seguidamente y mediante actuación de igual fecha, la representación judicial de la parte demandada presenta escrito de informes en la causa.
III
ANALISIS DE LAS PRUEBAS
Durante la etapa concerniente a las pruebas ambas partes promovieron pruebas en el expediente, pasando esta Juzgadora al análisis y valoración de las pruebas únicamente evacuadas de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en los siguientes términos:
1) Documento fundante de su demanda constituido por el documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 16 de mayo de 2013, con el N° 3, Tomo 40, inscrito en fecha 5 de noviembre de 2013 ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 5 de noviembre de 2013, con el N° 2012-1845, asiento registral número 2 del inmueble matriculado con el número 479.21.5.7.2564 correspondiente al libro de folio real del año 2012. Al respecto, prevé esta Juzgadora que la prueba en cuestión constituye un documento público autenticado, debiendo ser valorado conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil los cuales disponen:
“Art. 1.357: Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.
Art. 1.359: El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso:
1º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para efectuarlos;
2º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlos constar.”
En efecto, del documento en cuestión se evidencia la celebración de un contrato preparatorio de compra venta entre ambas partes, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 3B, ubicado en el tercer nivel del edificio Residencias Lombardia, Torre C, constante de noventa y cinco metros cuadrados (95,00 Mts2), con sala, comedor, cocina, lavadero, 3 habitaciones, y dos puestos de estacionamiento marcados con las siglas E-50 y E-51, situado en la carretera que conduce de Maracaibo al Mojan, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, estableciéndose precio y plazo en con las menciones gramáticas siguientes: “…el apartamento objeto de la presente venta…, el precio por el cual se compromete EL PROMITENTE VENDEDOR a venderle a LOS PROMITENTES COMPRADORES, y este a comprarle el inmueble descrito en la Clausula Primera de este contrato, es la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 1.300.000,00)…”, otorgándosele pleno valor probatorio en razón de la disposición antes transcrita en virtud de no haber sido impugnado por el demandado mediante los mecanismos procesales pertinentes, demostrándose en efecto la existencia de la relación jurídico controvertida. Así se establece.-
2) Documento privado constituido por un recibo privado firmado por ambas partes. Al respecto, prevé esta Juzgadora que la documental en cuestión constituye una documental privada tenida legalmente por reconocida, por el demandado de autos, en virtud de no haber sido objeto de impugnación mediante el desconocimiento oportuno y expreso, o la tacha de falsedad. En tal sentido, prevé esta Juzgadora que la precitada prueba debe ser valorada en todo su valor probatorio en atención a lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 los cuales disponen:
“Artículo 1.363: El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones.
Artículo 1.364: Aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido.
Los herederos o causahabientes pueden limitarse a declarar que no conocen la firma de su causante.”
En efecto, de la documental en cuestión se evidencia la realización de un pago por parte de los demandantes en beneficio del demandado por la cantidad de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) por concepto de arras de la negociación suscrita mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 16 de mayo de 2013, con el N° 3, Tomo 40, inscrito en fecha 5 de noviembre de 2013 ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 5 de noviembre de 2013, con el N° 2012-1845, asiento registral número 2 del inmueble matriculado con el número 479.21.5.7.2564 correspondiente al libro de folio real del año 2012. Así se valora.-
3) Prueba de informes dirigida a la entidad financiera Banesco Banco Universal C.A. con el ánimo de corroborar la trasferencia bancarias N° 3007590976 por el monto de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), realizada a la cuenta N° 0108-0059-5301-0036-7019 correspondiente a la entidad financiera Provincial Banco Universal C.A. Al respecto, prevé esta Juzgadora que la referida documental debe ser valorada a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil el cual dispone:
“Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte, no requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos. Las entidades mencionadas no podrán rehusar los informes o copias requeridas invocando causa de reserva, pero podrán exigir una indemnización, cuyo monto será determinado por el Juez en caso de inconformidad de la parte, tomando en cuenta el trabajo efectuado, la cual será sufragada por la parte solicitante.”
Así las cosas, una vez evacuada la prueba, fue recibida respuesta por parte de la entidad financiera en fecha 29 de mayo de 2015, mediante el cual informa que para el mes de septiembre del año 2013 se evidencia en la cuenta corriente N° 01340039330393094006 un débito por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) con destino a la cuenta N° 01080059530100367019, informando igualmente que los cheques N° 33760804 y 14760805 ambos por los montos de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00), se encuentran asociados a la cuenta corriente N° 01340039330393094006 cuyo titular es la ciudadana CARLA ANDREINA SOTO RINCON, portadora de la cédula de identidad número 15.260.713, demostrando ello el pago de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00) por parte de los demandantes con ocasión al contrato suscrito. Así se establece.-
4) Prueba de informes dirigida a la entidad financiera Provincial Banco Universal, C.A. con el ánimo de corroborar la trasferencia bancarias N° 3007590976 realizada desde la cuenta bancaria N° 0134-0039-33-0393094006 por el monto de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), a la cuenta N° 0108-0059-5301-0036-7019 correspondiente a la entidad financiera Provincial Banco Universal C.A. Al respecto, prevé esta Juzgadora que la prueba en cuestión debe ser valorada a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil antes citado. Así las cosas, se prevé que la entidad financiera dio respuesta mediante oficio N° SG-201501977 emitido por la entidad financiera BBVA BANCO PROVINCIAL, mediante el cual informan que la cuenta corriente N° 01080059530100367019, figura como titular el ciudadano JOSE CARRASQUERO BAHAMON, portador de la cédula de identidad número 15.623.771, e indican la existencia de una transacción electrónica por un monto de 50.000,00 Bs, el día 30-09-2013 de parte de la cuenta N° 01340039330393094006 perteneciente a la entidad financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL C.A., y cuyo titular es la ciudadana CARLA ANDREINA SOTO RINCON, lo que coloca en evidencia la realización del pago de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) previamente identificado, de parte de los demandantes en beneficio del demandado de autos. Así se establece.-
5) Una serie de impresiones correspondientes a conversaciones producidas por mensajería instantánea presuntamente realizadas entre los demandantes y el demandado por intermedio de la aplicación móvil de mensajería “WhatsApp”. Al respecto, prevé esta Juzgadora que las referidas documentales deben ser valoradas a tenor de lo establecido en el artículo 4 de la Ley sobre Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas el cual dispone:
“Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil. La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.”
En efecto, prevé esta Juzgadora que, una vez producida la documental en cuestión, la misma no fue impugnada de manera oportuna por la parte demandada, deviniendo de ella, la existencia de una conversación entre las partes mediante el sistema de mensajería instantánea WhatsApp, en el cual el ciudadano JOHAN CARRASQUERO, le comunica a la co-demandante CARLA ANDREINA SOTO RINCON, que efectúe el pago de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), mediante la emisión de dos cheques a nombre de los ciudadanos OMAR GONZALEZ y LUIS PERTUZ, lo que coloca en evidencia la cancelación adicional del precitado monto con ocasión a la celebración del contrato de opción a compra venta. Así se establece.-
6) Prueba de informes dirigida a la Administración del Condominio del Edificio Residencias Lombardia con el objeto de que informes si recibieron el pago de cinco mil trescientos bolívares (Bs. 5.300,00) por concepto de pago de cuotas de condominio adeudadas por el demandado. Al respecto, prevé esta Juzgadora que, en fecha 24 de febrero de 2016, es agregada a los autos, comunicación emitida por la Sociedad Civil PORTILLO, VARGAS & ASOCIADOS mediante el cual informan, en su condición de administradores del Condominio Residencias Lombardía, que los ciudadanos ALFREDO BASANTA y CARLA SOTO, portadores de las cédulas de identidad números 14.922.520 y 15.260.771, cancelaron la cantidad de cinco mil trescientos bolívares (Bs. 5.300,00) que para el mes de Noviembre de 2014, correspondía a la deuda que tenía el apartamento 3B propiedad del ciudadano JOAN CARRASQUERO, por motivo de cuotas de condominio. Así se establece.-
7) Prueba de informes dirigida a la entidad financiera BANCARIBE a fin de que informe si los ciudadanos ALFREDO DANIEL BASANTA PEREZ y CARLA ANDREINA SOTO RINCON, gestionaron crédito hipotecario para la adquisición del inmueble objeto de venta. Al respecto, prevé esta Juzgadora que, en fecha 1° de julio de 2015, es agregado a los autos, oficio N° DAN-19.227/2014 emitido por la entidad financiera BANCARIBE, BANCO UNIVERSAL C.A., mediante el cual informan que en sus sistemas reposa un trámite signado con el N° 872435 relacionado a la solicitud de préstamo de crédito hipotecario para vivienda principal realizada por los ciudadanos ALFREDO DANIEL BASANTA PEREZ y CARLA ANDREINA SOTO RINCON, portadores de las cédulas de identidad números 14.922.520 y 15.260.713, siendo aprobado el día 12 de septiembre de 2013 según acta N° 994 por un monto de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00) para adquirir un inmueble distinguido con el N° 3B situado en el tercer nivel del edificio denominado Residencias Lombardía, ubicado en la carretera que conduce de Maracaibo a la población de el Mojan, Parroquia Juana de Ávila, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, perteneciente al ciudadano JOHAN JOSE CARRASQUERO BAHAMON, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número 15.623.771, lo que coloca en evidencia la obtención de un crédito hipotecario en beneficio de los demandantes para adquirir la vivienda en cuestión. Así se establece.-
8) Prueba de informes dirigida a la entidad financiera BANCO DEL TESORO, C.A., a fin de que informe si se encuentra liberado el crédito hipotecario que pesa en beneficio de la precitada entidad financiera sobre el inmueble objeto de venta, y en caso negativo, informe el monto actual de la deuda. Al respecto, prevé esta Juzgadora que en fecha 20 de abril de 2015, es agregado a los autos oficio N° CJ-0142-15 emitido por la entidad financiera BANCO DEL TESORO, BANCO UNIVERSAL C.A., mediante el cual informan que para la precitada fecha, el ciudadano JOHAN CARRASQUERO, portador de la cédula de identidad número 15.623.771, aún no había liberado el crédito hipotecario, encontrándose actualmente en el estatus “vencido”, presentando para el día 31 de marzo de 2015 veintiún (21) cuotas atrasadas las cuales ascienden al monto de trescientos treinta y un mil quinientos cuarenta y cinco bolívares con sesenta y un céntimos (Bs. 331.545,61), colocando en evidencia el incumplimiento por parte del demandado en su obligación de liberar el gravamen hipotecario del inmueble ofrecido en venta a los demandantes. Así se establece.-
IV
DE LA PREJUDICIALIDAD
La representación judicial de la parte demandada opone en su escrito de contestación la prejudicialidad en base a lo establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual dispone:
“Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”
No obstante lo anterior, dispone el artículo 6 de la precitada Ley lo siguiente:
“Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República. A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley”
Citadas las disposiciones antes transcritas, la prejudicialidad supone toda cuestión que requiera o exija resolución anterior, y previa a la sentencia de lo principal por estar o hallarse subordinada aquella, a los fines de determinar su procedencia o no. En efecto, si bien es cierto la Ley antes citada supone la necesidad de evacuarse un procedimiento administrativo previo a toda demanda que comporte materialmente la pérdida de la posesión de un inmueble, no es menos cierto que, el artículo 6 de la precitada Ley reduce el ámbito de aplicación a todos aquellos asuntos que comporten relaciones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, en consecuencia, y como quiera que la presente pretensión no comporta debate alguno en relación a arrendamiento entre las partes, recayendo únicamente sobre el cumplimiento de una obligación de venta contenida en un documento público autenticado, considera esta Juzgadora que, la defensa en cuestión resulta a todas luces improcedente en el presente asunto. Así se establece.-
V
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
Como defensa subsidiaria, opone la representación judicial de la parte demandada impugnación sobre la estimación de la demanda ejercida por la parte actora, quien, en su libelo, establece su estimación en la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS VEINTISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.926.000,00). En efecto, alude la precitada representación que, el objeto del litigio, el cual recae sobre una negociación de opción a compra venta, se estableció como precio de venta la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), por lo cual considera que la misma es exagerada y poco coherente en base a la valoración del objeto del litigio contenida en el contrato suscrito entre ambas partes.
En base a este punto, el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido los parámetros que deben seguirse cuando la parte demandada impugna la cuantía de lo demandado y señala que la parte que impugna la cuantía no debe limitarse a impugnarla sino que debe alegar un hecho nuevo y debe probarlo. En reciente sentencia de fecha 20 de enero de 2014, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ratificó el criterio sostenido en anteriores sentencias en relación a este punto. Dicha sentencia expresa lo siguiente:
“Ahora bien, respecto de la estimación de la cuantía y su impugnación, esta S. en su fallo de fecha 5 de agosto de 1997, reiterado en decisión N° RC-22 de fecha 3 de febrero de 2009, expediente N° 2008-377, caso: H.R.L.D. y otra, contra W.C.L.V., con ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, estableció lo siguiente:
“…Ahora bien, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente.
Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor.
En este sentido se pronunció esta Sala de Casación Civil, en sentencia N° 12 del 17 de febrero de 2000, caso: C.B.R. c/M. de los Ángeles Hernández de W. y otro, expediente: 99-417, que señaló:
“…Se acusa la infracción en que incurre el fallo recurrido en la aplicación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que exige una carga probatoria no requerida por las normas cuya falsa aplicación se denuncia…”
Así las cosas, lo conducente es, analizar las pruebas aportadas por el impugnante que demuestren por qué es exagerada la cuantía, pues es éste quien tiene la carga de la prueba, y en caso de no haber aportado ninguna prueba que justifique su alegato, el juez deberá dejar sin efecto la impugnación efectuada y decretar la firmeza de la estimación hecha por la parte demandante.
En efecto, puede evidenciarse que, la única documental en el expediente sobre el cual puede derivarse estimación alguna del objeto del litigio se reduce al documento contentivo del contrato de opción a compra venta que, como fuere dicho anteriormente establece un precio de venta en la base de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), colocando ello de manifiesto inconformidad probatoria entre el monto indicado y la estimación efectuada por la actora sobre el monto de UN MILLON NOVECIENTOS VEINTISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.926.000,00), ya que, no se evidencia medio probatorio alguno que suponga en base a que, dicha estimación resultaría procedente en el caso de autos.
En razón de los anteriores señalamientos, esta Juzgadora declara procedente la impugnación formulada, debiéndose tener en consecuencia como verdadera estimación de la demanda el monto de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), y así se hará constar en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
VI
DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA
La representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación, opone subsidiariamente reconvención por Resolución de Contrato en base al supuesto incumplimiento de la actora sobre sus cargas y obligaciones atinentes a la negociación suscrita mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 16 de mayo de 2013 con el N° 3, Tomo 40, protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito de Maracaibo en fecha 5 de noviembre de 2013.
Así las cosas, dispone el artículo 1.167 del Código Civil lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Indica que, los demandantes de autos no cumplieron con su obligación de cancelar la totalidad del precio pactado en el plazo establecido en el contrato, a saber, la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) en el plazo de 90 días hábiles más 30 día hábiles de prorroga contados a partir de la firma auténtica del documento contentivo de la obligación.
Transcrito lo anterior, pudo evidenciarse del análisis y apreciación de las pruebas aportadas que, la actora si dio cumplimiento a la carga de cancelar el monto establecido en el contrato, ello evidenciado según documento privado (recibo) suscrito entre ambas partes, en el cual se coloca en evidencia el pago de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) en beneficio del demandado, para el día 9 de agosto de 2013, a saber, dentro del plazo de 90 días establecido en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 16 de mayo de 2013, con el N° 3, Tomo 40, inscrito en fecha 5 de noviembre de 2013 ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 5 de noviembre de 2013, con el N° 2012-1845, asiento registral número 2 del inmueble matriculado con el número 479.21.5.7.2564 correspondiente al libro de folio real del año 2012, suponiendo ello el cumplimiento de la parte actora y como consecuencia de ello, la improcedencia de la reconvención por resolución de contrato propuesta. Así se establece.-
VII
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, debe este Tribunal inicialmente pronunciarse sobre la calificación jurídica y real del contrato objeto del presente litigio, y verificar realmente si el mismo puede estimarse como un contrato de venta a plazos, acogiendo quien juzga el criterio jurisprudencial reiterado por el máximo Tribunal de la República (aplicable al presente caso dada la fecha de interposición de la reforma de la demanda), según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta el contrato en cuetión, conforme se colige según sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
Ahora bien, si bien es cierto, el criterio reseñado fue abandonado en una oportunidad mediante sentencias posteriores dictadas por la máxima jurisdicción civil, en las que se estableció lo contrario, sin embargo, vale decir que actualmente, la Sala luego de haber realizado un análisis profundo y documentado sobre los casos, estimó pertinente retomar el criterio antes narrado, y por vía de consecuencia establecer que el mismo (contrato de opción de compra venta) debe equipararse a la venta pura y simple, si el mismo reúne determinadas situaciones establecidas entre los contratantes, aunados a la indicación de los requisitos de venta tales como el objeto y el precio.
Al respecto, mediante jurisprudencia actualizada, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia estableció lo siguiente:
“Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide.”
Ahora bien, de una revisión del contrato suscrito, se establecieron las siguientes cláusulas de interés: “PRIMERA: EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a venderle a LOS PROMITENTES COMPRADORES y éstos a comprarle, pura, simple, prefecta e irrevocablemente, libre de todo gravamen un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por un apartamento distinguido con el No. 3B, ubicado en el Tercer Nivel o Tercera Planta del Edificio denominado RESIDENCIAS LOMBARDIA, Torre C, ubicado en la carretera que conduce de Maracaibo a la Población de El Mojan…El apartamento objeto de la presente venta tiene un área de…”, y “SEGUNDA: El precio por el cual se compromete EL PROMITENTE VENDEDOR a venderle a LOS PROMITENTES COMPRADORES y este a comprarle el inmueble descrito en la Cláusula Primera de este contrato, es la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.300.000,00) los cuales serán cancelados por los PROMITENTES COMPRADORES de la siguiente manera 1) La cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 550.000,00) que recibe en este acto EL PROMITENTE VENDEDOR a su mas entera y total satisfacción bajo el cheque de gerencia del Banco Banesco; 2) Ye l monto restante al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta…” (Negrillas del Tribunal).
Analizado lo anterior, observa quien juzga, que en el presente caso las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta a plazos, al darse dos de los elementos esenciales: objeto y precio, del cual se dio un anticipo por la cantidad de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) conforme se evidenció del documento privado suscrito entre ambas partes, en virtud de establecerse expresamente en dicho documento privado, que tal anticipo identificado como arras, colocaba por consecuencia una deuda de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) correspondientes a la diferencia sobre el precio de venta definitivo establecido en el contrato de venta, verificándose realmente por tal circunstancia, el pago de una inicial del precio definitivo de venta, y no el pago de una garantía en caso de incumplimiento, ya que, conforme puede analizarse del contrato en cuestión, en ninguna cláusula se hizo mención a la entrega de garantía alguna en caso de incumplimiento.
Aunado a ello, se evidencia igualmente la realización por parte de la demandante de autos, de un segundo pago mediante transferencia electrónica y dos cheques, los cuales ascienden a la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00), destinados conforme se evidenció de los medios probatorios consignados, para la cancelación del precio definitivo de venta sobre el cual quedó un saldo pendiente de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00).
Debe destacarse que, adicional a los montos antes indicados, la actora demostró la realización de una serie de pagos legalmente correspondientes al propietario del inmueble, por concepto de pago de condominio, e impuestos de servicios públicos, más sin embargo, y como quiera que dichos pagos no fueron pactados como imputables al precio definitivo de venta en el contrato en cuestión mal puede esta Juzgadora considerar que los mismos deban ser imputables en los términos antes mencionados, razones por las cuales esta Juzgadora los desecha del proceso por no guardar relación jurídica alguna con el objeto controvertido, debiéndose subrogar la actora las acciones civiles pertinentes al pago de lo ajeno conforme a las reglas del Código Civil. Así se establece.-
En sintonía de lo antes explanado, considera prudente esta Sentenciadora, traer a colación las siguientes consideraciones doctrinales del jurista Arístides Rengel Romberg, que en su obra “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO”, establece:
“…la carga de la prueba, por su naturaleza propia, no es un deber u obligación jurídica, sino una cuestión práctica, que hace necesario que la prueba exista, independientemente de quien la produzca; y sostiene que este comportamiento de la parte en la fase de instrucción de la causa, puede ayudar como fuente de prueba, aún cuando del mismo no se puede deducir una verdadera y propia contra pronuntiatio que haga superflua la demostración de la pretensión contraria; pero que ese comportamiento resulta intrascendente para el juez en la etapa subsiguiente, cuando la fase instructoria se ha agotado negativamente, porque en la etapa de valoración y de decisión de la controversia, aquel comportamiento de la parte no puede modificar la regla de juicio que dirige al juez para determinar el contenido de la Sentencia ante la falta de la prueba, por lo que si el demandado no triunfa en la prueba, ni tampoco el actor ha probado nada, la demanda de éste debe ser rechazada como no demostrada…”
Igualmente y en sintonía con la doctrina parcialmente transcrita, el artículo 1.354 del Código Civil establece:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
De igual manera, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que resulta conteste con el artículo 1.354 del Código Civil antes citado, establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Asimismo, en sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha veintiséis (26) de marzo de 1987, con ponencia del Magistrado Aníbal Rueda, se dispuso:
“…en un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir la carga de la prueba no supone, pues, un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte…”
Establecido lo anterior, prevé esta Juzgadora que la parte demandante cumplió con su carga procesal de demostrar la existencia del cumplimiento de la obligación reclamada, es decir, trajo al proceso los medios de prueba conducentes que comprobaran la existencia de las obligaciones contraídas contractualmente en detrimento de la parte demandada, quien no alcanzó a desvirtuar con su actividad probatoria sus respectivas negaciones de hecho. En función de ello, y dada la existencia real de un contrato de venta a plazos en la presente causa, esta Sentenciadora declara procedente en derecho la presente demanda, tal y como se hará constar en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.-
VIII
DECISIÓN
Por los hechos y fundamentos de derecho antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, procede a declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato de Venta a Plazos incoaran los ciudadanos ALFREDO DANIEL BASANTA PEREZ y CARLA ANDREINA SOTO en contra del ciudadano JOHAN CARRASQUERO, todos identificados en la parte narrativa del presente fallo, en consecuencia:
1) Se ordena a la parte demandada, JOHAN CARRASQUERO, otorgar documento definitivo de venta en beneficio de los ciudadanos ALFREDO DANIEL BASANTA PEREZ y CARLA ANDREINA SOTO, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 3B, ubicado en el tercer nivel del edificio Residencias Lombardía, Torre C, constante de noventa y cinco metros cuadrados (95,00 Mts2), con sala, comedor, cocina, lavadero, 3 habitaciones, y dos puestos de estacionamiento marcados con las siglas E-50 y E-51, situado en la carretera que conduce de Maracaibo al Mojan, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, propiedad de la parte demandada según documento inscrito ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 14 de agosto de 2012 con el N° 2012.1845, Asiento Registral N° 1, del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.7.2564 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, previa cancelación de la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), suma que comprende el saldo pendiente del precio definitivo de venta pactado, por parte de los actores en beneficio de la parte demandada, en el lapso de cumplimiento voluntario. De igual forma, se le hace saber a la parte perdidosa que en caso de no dar cumplimiento voluntario a lo establecido en el presente dispositivo debe tomarse esta decisión como documento traslativo de propiedad y ser remitida a la oficina de registro correspondiente a los efectos de su protocolización.
2) Se establece la estimación y cuantía del presente asunto en base al monto de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), ello en función de la impugnación de la cuantía ejercida por la parte demandada, declarada procedente por esta Juzgadora en el presente fallo.
Se hace constar que los Abogados en ejercicio JANETH FERNANDEZ COY y ANGEL CIRO GONZALEZ MATOS, inscritos en el Inpreabogado con los números 83.648 y 37.919, obraron en el presente acto en su condición de Apoderados Judiciales de la parte actora, y que los Abogados en ejercicio ANDRÉS VIRLA VILLALOBOS y GABRIELA BRICEÑO, inscritos en el Inpreabogado con los números 124.185 y 205.600, obraron en su condición de Apoderados Judiciales de la parte demandada.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los catorce (14) días del mes de diciembre de 2017.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
LA JUEZA
Abog. ADRIANA MARCANO MONTERO
LA SECRETARIA
Abog. ANNY CAROLINA DÍAZ
En la misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se dictó y publicó la presente sentencia, bajo el No. 357-2017.