TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: No. 13.215
DEMANDANTE: EVA LUZ CHACIN CHOURIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 15.012.058, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: ROSANNA MEDINA PARRA, MAGDALENA ANTÚNEZ QUEIPO, DAYHAN RAMONES y GABRIELA URDANETA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 34.145, 29.109, 266.489 y 261.261, respectivamente.
DEMANDADOS: OMAR JOSE PERDOMO CABRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.815.698, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
ASISTIDO JUDICIALMENTE POR: LARRY ROMERO RUIZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 46.639.
MOTIVO: Desalojo.
SENTENCIA: Definitiva.
FECHA DE ENTRADA: 30 de mayo de 2017.

Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano OMAR JOSE PERDOMO CABRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.815.698, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, asistido judicialmente por el abogado en ejercicio LARRY ROMERO RUIZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 46.639, contra sentencia de fecha 16 de marzo de 2017, dictada por el TRIBUNAL DÉCIMOQUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio de DESALOJO incoado EVA LUZ CHACIN CHOURIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 15.012.058, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra el recurrente, anteriormente identificado; decisión ésta mediante la cual el Tribunal a-quo declaró con lugar la demanda de desalojo propuesta por la ciudadana EVA LUZ CHACIN CHOURIO en contra del ciudadano OMAR JOSE PERDOMO CABRERA, en consecuencia, ordenó a la parte demandada hacer entrega del inmueble signado con el No. 62-213, calle Don Bosco, sector La Lago del municipio Maracaibo del estado Zulia; por último, condenó en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.

Apelada dicha decisión y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en virtud de lo establecido en la Resolución N° 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 39.152, en fecha 2 de abril de 2009, y en decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, expediente N° AA20-C-C-2009-000673, lo cual se encuentra en concordancia con lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 16 de marzo de 2017, mediante la cual el Tribunal a-quo declaró con lugar la demanda de desalojo propuesta por la ciudadana EVA LUZ CHACIN CHOURIO en contra del ciudadano OMAR JOSE PERDOMO CABRERA, en consecuencia, ordenó a la parte demandada hacer entrega del inmueble signado con el No. 62-213, calle Don Bosco, sector La Lago del municipio Maracaibo del estado Zulia; por último, condenó en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa. Fundamentando su decisión en los siguientes términos:
(…Omissis…)
“Ahora bien, valoradas las pruebas en el presente asunto, aportadas por la parte demandante, cabe destacar que con respeto a la pretensión de la accionante es necesario precisar que el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté indeterminado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato, y luego el actor deberá plegarse a lo preceptuado en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, concatenado con lo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas; en conclusión, los presupuestos procesales para interponer el desalojo de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento son: i) la indeterminación del tiempo en la relación contractual y ii) el actor haya agotado la vía administrativa.
De las actas procesales se evidencia que la relación arrendaticia celebrada entre las partes se indeterminó en el transcurso del tiempo tal como lo alegó la parte demandada en el acto de la contestación y así se decide.
Que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Región-Zulia, declaró agotada la vía administrativa, no obstante haber suscrito el demandado OMAR JOSE PERDOMO CABRERA, ya identificado con la asistencia legal de la profesional del derecho CENIA SUAREZ DE LEVEL, inscrita en el Inpreabogado No. 13.613, acuerdo conciliatorio, de fecha 05 de agosto del 2015, mediante el cual se compromito a entregar el inmueble objeto de litigio, el Día veinte (20) de junio del 2016.- y así se declara.
Este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se derivan del contrato por ambas partes; que el contrato de arrendamiento se convirtió sin determinación de tiempo.
De igual forma quedó comprobado en el presente proceso que la actora logró demostrar en las actas procesales la causal referida a la necesidad de ocupación de la vivienda, y la propiedad de la misma, por lo que este Tribunal forzosamente concluye que la acción intentada es procedente en derecho y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.”
(…Omissis…)

TERCERO
DE LA AUDIENCIA ORAL EN SEGUNDA INSTANCIA

De conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, esta Superioridad mediante auto de fecha 30 de mayo de 2017, fijó la celebración de la audiencia oral para el tercer (3er) día de despacho siguiente, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), contados a partir de la constancia en actas de la última notificación de las partes; de esta manera, llegada la oportunidad correspondiente el día 28 de julio de 2017, este Juzgado Superior en virtud de la multiplicidad de actuaciones jurisdiccionales difirió la celebración de la misma para el tercer (3er) día de despacho siguiente a la publicación de dicho auto de diferimiento, siendo celebrada en fecha 02 de agosto de 2017, en la cual se dejó constancia de la comparecencia de la parte demandada-recurrente, ciudadano OMAR JOSE PERDOMO CABRERA, asistido judicialmente por el abogado en ejercicio LARRY RAFAEL ROMERO RUIZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 46.639, y de la parte actora ciudadana EVA LUZ CHACIN CHOURIO, asistida judicialmente por la abogada en ejercicio MAGDALENA ANTÙNEZ QUEIPO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 29.109.

De esta manera, se le concedió el derecho de palabra al asistente judicial de la parte demandada- recurrente, quien primeramente manifestó que por circunstancias de salud no pudo comparecer a la audiencia de juicio oral celebrada ante el Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Así las cosas, puntualizó que en el procedimiento administrativo previo a la interposición de la presente demanda, ocurrieron irregularidades, y hubo una violación del derecho a la defensa, debido a que no se le permitió al ciudadano OMAR JOSE PERDOMO CABRERA, ser asistido por un abogado de su confianza, y en caso de no tenerlo la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI) debía nombrar de oficio un defensor, no pudiendo ser asistido por la misma abogada que la parte demandante.

Aunado a esto, explanó que la sentencia recurrida violentó el derecho a la defensa, dado que el Tribunal a-quo no esperó respuesta a la prueba de informes solicitadas a la Oficina de Catastro, la cual tenía por objeto demostrar la condición jurídica del terreno sobre el que se encontraba edificado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en este estado, señaló que el mismo ostenta la condición de terreno ejido, con respecto a esto, argumentó que la parte actora incurrió en confesión al contradecirse en el escrito libelar con respecto a la propiedad del inmueble.

En virtud de los argumentos referidos, solicitó ante esta Alzada que se dejen nulos, en consecuencia, sin efecto los actos realizados en el procedimiento administrativo y la sentencia recurrida.

Seguidamente, se le concedió el derecho de palabra a la abogada en ejercicio MAGDALENA ANTÚNEZ QUEIPO, destacó que la incomparecencia del abogado en ejercicio LARRY ROMERO RUIZ, no comporta una violación del derecho a la defensa debido a que, el mismo no es el apoderado judicial de la parte demandada, de forma que el ciudadano OMAR JOSE PERDOMO CABRERA, podía acudir asistido judicialmente por otro abogado; con relación al alegato presentado por la parte demandada, referido a que el procedimiento administrativo se encuentra viciado, explanó que el ciudadano OMAR JOSE PERDOMO CABRERA no ejerció en la oportunidad correspondiente ningún acto destinado a dejar sin efecto el procedimiento administrativo, en este orden de ideas, arguyó que la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI) defiende al inquilino, y buscó la conciliación entre las partes, en la cual el arrendatario convino en la existencia de la relación arrendaticia, y al mismo tiempo, se comprometió a desocupar el inmueble.

De seguidas, señaló que el Tribunal de la causa fijó con suficiente anticipación la celebración de la audiencia de juicio y no fueron impulsadas las pruebas, por lo que no existió una violación en el derecho a la defensa de la parte demandada.

Invocó la necesidad de ocupar el inmueble, debido a que su hija se encuentra viviendo, según sus dichos, en condición de arrimada en el inmueble de un familiar. En este punto, expresó que intentó la desocupación del inmueble por distintos medios.

Una vez presentados los alegatos de las partes, se les concedió el derecho a replica, oportunidad en la cual el abogado asistente de la parte demandada-recurrente, destacó que las normas violentadas son de carácter constitucional, lo cual no es convalidable, en este sentido, es un derecho constitucional el derecho que tienen las partes de tener abogados de su confianza para que pueda existir un contradictorio, razón por la cual, alegó la mala fe en el procedimiento administrativo previo. Por último, solicitó la nulidad del acto administrativo por razones de orden público.

Por otro lado, la abogada en ejercicio MAGDALENA ANTÚNEZ QUEIPO, ratificó los hechos precedentemente expuestos, destacó que en el acto administrativo, no existe el contradictorio, dado que éste tiene por objeto buscar un acuerdo conciliatorio entre las partes, al igual que, el Tribunal de la causa, ante los cuales el arrendatario, reconoció su condición, y tuvo la oportunidad para buscar una solución a su problema de vivienda, dado que se le concedieron plazos para desocupar el inmueble arrendado.

CUARTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Del análisis pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 16 de marzo de 2017, mediante la cual el Tribunal de la causa declaró con lugar la demanda de desalojo propuesta por la ciudadana EVA LUZ CHACIN CHOURIO en contra del ciudadano OMAR JOSE PERDOMO CABRERA, en consecuencia, ordenó a la parte demandada hacer entrega del inmueble signado con el No. 62-213, calle Don Bosco, sector La Lago del municipio Maracaibo del estado Zulia; por último, condenó en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
De los vicios de la sentencia

Antes de descender a revisar el merito de la controversia considera imperioso esta Juzgadora analizar que la decisión apelada haya dado cumplimiento a los requisitos previstos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son de estricto orden público, dado que la ausencia de uno de ellos acarrea la nulidad de la sentencia, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 244 ejusdem, en este sentido, los referidos artículos prevén lo siguiente:

“Artículo 243.- Toda sentencia debe contener:
1º La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2º La indicación de las partes y de sus apoderados.
3º Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4º Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6º La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.
Artículo 244.- Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita”.

De los requisitos traídos a colación precedentemente, se aprecia el principio de congruencia, el cual se encuentra consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual del siguiente tenor:

“Artículo 12.- Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
(Negritas de esta Operadora de Justicia)

En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 21 de enero de 1988, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Trejo Padilla, estableció:

“… Quiere la Ley que la decisión no solo sea manifiesta, definitiva e indubitable sino que guarde relación o consonancia con los términos en que fue planteada la pretensión del actor y con los términos en que fue propuesta la defensa del demandado. Este requerimiento formal que la doctrina ha denominado principio de congruencia, tiene relación con dos deberes fundamentales del juez al decidir: resolver sólo sobre lo alegado y resolver sobre todo lo alegado… Esta congruencia entre la litis y el fallo, la ha venido exigiendo la Sala no solo para el juicio principal, sino también para las incidencias…”.

En este sentido, la Sala de Casación Civil, en sentencia No. 0114, de fecha 13 de abril de 2000, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, señaló:

“…El vicio de incongruencia que constituye infracción del Art. 12 y del Ord. 5º del Art. 243 del C.P.C., tiene lugar cuando el sentenciador no decide todo lo alegado o no decide sólo sobre lo alegado por las partes, en las oportunidades procesales señaladas para ello: en principio, en el escrito de demanda, en la contestación o en los informes cuando en éstos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, como serían los relacionados con la confesión ficta, reposición de la causa y otras similares, que de acuerdo con reiterada jurisprudencia, el sentenciador está en el deber de resolver de forma expresa, positiva y precisa…”.

Con fundamento a lo expuesto anteriormente, esta Juzgadora Superior determina que el Tribunal a-quo al momento de proferir su decisión omitió emitir un pronunciamiento expreso, positivo y preciso en base a la defensa opuesta por la parte demandada, en su escrito de contestación, relativa a la falta de cualidad de la parte demandante para incoar la presente demanda, incurriendo d esta manera en el vicio de incongruencia negativa, por no haberse pronunciado sobre un hecho que forma parte del problema debatido. En consecuencia, resulta forzoso para este Tribunal ad-quem declarar nula la sentencia dictada en fecha 16 de marzo de 2017, por el Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Y ASÍ SE DECIDE.

De la legitimación

Realizadas las consideraciones que anteceden, previo análisis sobre el fondo de la controversia, esta Juzgadora de Alzada debe resolver el alegato planteado por la parte demandada en su escrito de contestación, relativo a la falta de cualidad de la parte actora para interponer la demandada sub litis, en virtud de que no es la propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, así pues, se hace necesario para este órgano jurisdiccional esbozar los siguientes lineamientos:

Primeramente, observándose que la pretensión deducida en el caso sub iudice se basó en el estado de necesidad que tiene la parte actora de ocupar el inmueble, se procede a citar el artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual reza:

“Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.
(…Omissis…)
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial.
Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común. (…Omissis…)”
(Negrilla de esta Juzgadora Superior)

En lo concerniente a este punto, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, Vol. I, (2da ed.), Universidad Católica Andrés Bello, (Caracas 2003), págs. 194 y 195, ha establecido:

“(…) En este caso para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)…La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual (…)”

De lo traído a colación precedentemente, se obtiene que uno de los requisitos estipulados en el artículo 91 de la ley especial, se refiere a la legitimación ad causam, de esta forma resulta pertinente, traer a colación el criterio acogido por la Sala Constitucional del Tribunal de Supremo de Justicia, relativo a la falta de cualidad, mediante sentencia Nº 3592 de fecha 06 de diciembre de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, Exp. 04-2584, en el cual expresó:

(…Omissis…)
“Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.
Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: Montserrat Prato), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente.
En el caso de autos se observa, que aun cuando la falta de interés, no fue alegada por la parte demandada, en la oportunidad de ley, tanto el juzgado de municipio como el de primera instancia a quien le correspondió conocer en virtud de la apelación propuesta, declararon sin lugar la demanda, por considerar que los demandantes, carecían del interés necesario para sostener el juicio, y aunque señalaron que eso hacía la pretensión contraria a derecho, en realidad lo que verificaron fue la inadmisibilidad de la acción.
Si bien nuestro sistema dispositivo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al juez el deber de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; la falta de interés, aún cuando no haya sido alegada, comporta una inadmisibilidad de la acción, que hace posible y necesario de parte del juzgador, se declare como punto previo, antes de entrar a conocer de la pretensión demandada.
(…Omissis…)
Por último, observa esta Sala Constitucional, que no obstante el tribunal de la causa y el superior que conoció de la apelación ejercida, consideraron que la parte actora no tenía interés para incoar el juicio, procedieron a declarar sin lugar la demanda ejercida, como si hubiesen entrado a pronunciarse sobre el mérito de la pretensión. Sin embargo, es preciso aclarar que los términos en que fue resuelta la controversia, no impiden que la parte actora, vuelva a interponer la demanda previo el cumplimiento de los extremos de ley, si es que adquiere la cualidad o el interés, pues la cosa juzgada del fallo emitido, fue formal y no material. Así se decide.”
(…Omissis…)(Negrillas de este Tribunal Superior)

Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 1193, de fecha 22 de julio de 2008, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, ha establecido:

“(…)luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.
Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social”.
(…Omissis…)(Subrayado de la Sala)

Ahora bien, con respecto a la legitimación activa, la misma Sala ha señalado, mediante decisión No. 1930, de fecha 14 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, lo siguiente:

(…Omissis…)
“La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial”.
(…Omissis…) (Negritas de este Tribunal de Alzada)

En este sentido, el autor Arístides Rengel-Romberg, en su obra “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO”, Volumen II, Organización Graficas Capriles C.A., Caracas, 2003, pág. 27, señala:

“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación”.

Del mismo modo, Ricardo Enríquez La Roche en su obra de comentarios al “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, tomo I, página 438, que señala sobre el concepto bajo estudio:

(…Omissis…)
“(…) Viene al caso abstraer aquí el concepto de cualidad o legitimidad a la causa (legitimatio ad causam), (…). Siguiendo la enseñanza de CHIOVENDA, explicitada por el maestro LORETO (Ensayos Jurídicos, Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad, núms 4ss), podemos decir que la cualidad es un juicio de relación y no de contenido, y puede ser activa o pasiva.
La primera es aquella que establece una identidad lógica entre el demandante concreto y aquel a quien la ley da la acción; es decir, la posibilidad de pretender la satisfacción de su crédito (demandante abstracto). Y la cualidad pasiva es aquella que establece una identidad lógica entre el demandado concreto y aquel contra quien la ley da la acción (demandado abstracto)”.
(…Omissis…) (Negrillas de este Tribunal Superior)
De los criterios jurisprudenciales y doctrinales, traídos a colación precedentemente, se desprende que la legitimación ad causam, es un requisito para la procedencia del mérito de la controversia, el cual es de orden público y puede ser analizado aun de oficio por el tribunal que conozca la resolución de la controversia, en este orden de ideas, puede entenderse a la legitimación activa como la identidad entre la parte actora y la persona a quien la ley concede la acción; esta figura se encuentra contemplada en el ordenamiento jurídico a razón de los principios de economía procesal y seguridad jurídica.

De esta forma, colige esta Juzgadora Superior que el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, en el caso concreto para la causal de desalojo por estado de necesidad prevé la legitimación activa expresamente para el propietario del inmueble dado en arrendamiento.

Ahora bien, la parte actora alegó ser la propietaria del inmueble, y por su lado, la parte demandada, manifestó que no se ha determinado que la ciudadana EVA LUZ CHACIN CHOURIO sea la propietaria del inmueble, igualmente, explanó que en el libelo de demanda la parte demandante se contradijo sobre quien ostenta la propiedad del mismo, en virtud de esto, solicitó prueba de informe a la Oficina de Catastro del Municipio Maracaibo con el fin de determinar la condición jurídica del inmueble sub litis.

Verificados los alegatos explanados por ambas partes se obtiene que la parte actora, ciudadana EVA LUZ CHACIN CHOURIO, junto a su escrito libelar consignó copia simple de documento de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 28 de diciembre de 2006, bajo el No. 13, tomo 150, no obstante, la referida ciudadana no presentó en el transcurso del proceso ningún documento debidamente registrado que le acredite la propiedad que se atribuye, por lo que resulta oportuno traer a colación el artículo 1.166 del Código Civil:

“Artículo 1.166.- Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley”.

Aunado a esto, es menester para esta Juzgadora traer a colación los artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil, los cuales consagran:

“Artículo 1.920.-Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:
1º Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.
2º Los actos entre vivos que constituyan o modifiquen servidumbres prediales, derechos de uso o de habitación, o que transfieran el ejercicio del derecho de usufructo.
3º Los actos entre vivos, de renuncia a los derechos enunciados en los dos números precedentes.
4º Los actos de adjudicación judicial de inmuebles u otros bienes y derechos susceptibles de hipoteca.
5º Los contratos de arrendamiento de inmuebles que excedan de seis años.
6º Los contratos de sociedad que tengan por objeto el goce de bienes inmuebles, cuando la duración de la sociedad exceda de seis años o sea indeterminada.
7º Los actos y las sentencias de los cuales resulte la liberación o la cesión de alquileres o de rentas aún no vencidas, por un término que exceda de un año.
8º Las sentencias que declaren la existencia de una convención verbal de la naturaleza de las enunciadas en los números precedentes.
Artículo 1924.-Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.
Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales”.
(Negritas de este Tribunal ad-quem)

De las disposiciones normativas citadas anteriormente se colige que los actos traslativos de propiedad que tiene por objeto un inmueble deben ser registrados, con la finalidad de que surta efectos ante terceros.

Así las cosas, determina esta Jurisdicente que la parte actora debe demostrar fehacientemente la propiedad que se abroga sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, con ocasión a que es materia de orden público que para que pueda surtir efectos ante terceros el documento de propiedad del inmueble, como se indicó previamente, debe estar registrado, y es el que va a generar convicción en el Juez sobre quien es el propietario del inmueble objeto de juicio, siendo éste el legitimado para ejercer la pretensión de desalojo por la causal aducida en el presente caso.

Por lo tanto, al no haber consignado la parte actora un documento de propiedad debidamente registrado, sobre el inmueble objeto de litigio, colige esta Sentenciadora que la misma carece de legitimación para interponer la presente demanda de desalojo fundamentada en el estado de necesidad de ocupar el inmueble arrendado, contenido en el numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y ASÍ SE DECIDE.

Por los motivos expuestos este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de DESALOJO incoado por la ciudadana EVA LUZ CHACIN CHOURIO; en contra del ciudadano OMAR JOSE PERDOMO CABRERA, declara NULA, la decisión dictada en fecha 16 de marzo de 2017, por el TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de conformidad con los términos expresados en la parte motiva del fallo; y en consecuencia, se declara: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano OMAR JOSE PERDOMO CABRERA, asistido judicialmente por el abogado en ejercicio LARRY RAFAEL ROMERO RUIZ, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 16 de marzo de 2017, por el TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Asimismo, INADMISIBLE la demanda de DESALOJO interpuesta por la ciudadana EVA LUZ CHACIN CHOURIO, en contra del ciudadano OMAR JOSÉ PERDOMO CABRERA, ambos previamente identificados. En consecuencia, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; y así se plasmará de forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos de hecho y derecho expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de DESALOJO incoado por la ciudadana EVA LUZ CHACIN CHOURIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 15.012.058; en contra del ciudadano OMAR JOSE PERDOMO CABRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.815.698, declara:

PRIMERO: NULA, la decisión dictada en fecha 16 de marzo de 2017, por el TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de conformidad con los términos expresados en la parte motiva del fallo; y en consecuencia, se declara:
SEGUNDO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano OMAR JOSE PERDOMO CABRERA, asistido judicialmente por el abogado en ejercicio LARRY RAFAEL ROMERO RUIZ, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 16 de marzo de 2017, por el TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

TERCERO: INADMISIBLE la demanda de DESALOJO interpuesta por la ciudadana EVA LUZ CHACIN CHOURIO, en contra del ciudadano OMAR JOSÉ PERDOMO CABRERA, ambos previamente identificados.

CUARTO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los cuatro (04) días del mes de agosto del año dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia 158° de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ABOG. PRISCILLA BOLAÑO HOVÁTH
En la misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-108-17.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ABOG. PRISCILLA BOLAÑO HOVÁTH

GSR/Pbh