REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA EXPEDIENTE: No. 13.201 DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSORA OJEDA, C.A., inscrita ante el Registro de Comercio que llevó la Secretaría del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 26 de noviembre de 1.957, bajo el No. 43, Libro 44, Tomo 2. APODERADOS JUDICIALES: JAVIER MANSTRETTA CARDOZO, LAURA MANSTRETTA CARDOZO, ANMY TOLEDO DE COLETTA, ANDREA GÓMEZ MUNTANER Y ALYSETTE SÁNCHEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 57.837, 105.913, 48.441, 129.116 y 63.351, respectivamente, y de este domicilio. DEMANDADO: VÍCTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, peruano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-82.267.088, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES: ILDEGAR ARISPE, ROQUE ARISPE, NATALIA ARISPE, DANIELA VEGA y WILMER SABALLE, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 23.413, 98.652, 170.692, 171.899 y 91.370, respectivamente, y de este domicilio. JUICIO: Desalojo. SENTENCIA: Definitiva. FECHA DE ENTRADA: 10 de mayo de 2017. Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadano VICTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, peruano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-82.267.088, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, por intermedio de su apoderada judicial, abogada en ejercicio NATALIA ARISPE, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 170.692, contra sentencia definitiva de fecha 7 de abril de 2017, proferida por el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con ocasión al juicio de DESALOJO seguido por la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A., inscrita ante el Registro de Comercio que llevó la Secretaría del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 26 de noviembre de 1.957, bajo el No. 43, Libro 44, Tomo 2, en contra del ciudadano VICTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, anteriormente identificado; decisión esta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda y ordenó a la parte accionada, restituir a la parte actora el inmueble objeto de juicio, conforme a lo establecido en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; condenando en costas a la parte demandada. Impuesta esta Superioridad de las actas que conforman este expediente, procede a dictar sentencia en la presente causa, previa realización de las siguientes consideraciones: PRIMERO DE LA COMPETENCIA Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en concordancia con lo establecido en la Resolución N° 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 39.152, en fecha 2 de abril de 2009, y decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, expediente N° AA20-C-C-2009-000673. Y ASÍ SE DECLARA. SEGUNDO DE LA DECISIÓN APELADA La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 7 de abril de 2017, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda y ordenó a la parte accionada, restituir a la parte actora el inmueble objeto de juicio, conforme a lo establecido en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, condenando en costas a la parte demandada; fundamentando su decisión en los siguientes términos: “En el caso sub iudice, es importante destacar, que el análisis del material probatorio aportado al proceso como lo es en la Inspección judicial, pone como se ha dicho, en evidencia el estado de deterioro en que se encuentra el inmueble cedido en arrendamiento, lo que ha de presumirse, es imputable al propio arrendatario al dejar de efectuar las reparaciones que el inmueble necesito durante el transcurso de la relación arrendaticia, esto trajo como consecuencia en criterio del Juez, deterioros mayores a los provenientes del uso normal, ni tampoco en el decurso del proceso probó que haya cumplido su obligación de notificar al arrendador de los eventos que pudieron hacer necesario la realización de reparaciones mayores como lo dispone el artículo 1.596 del Código Civil Venezolano, que contempla: (…Omissis…) Estos elementos de hecho como quedo expresado, se extraen de la Inspección Judicial objeto de valoración, en la cual se dejó constancia del estado de corrosión y oxido que presentan los techos de la edificación, deterioro en los pisos, paredes en mal estado además de sucias, pisos con grasa, instalaciones eléctricas en muy mal estado, muchas de ellas no instaladas en líneas o tubos de transmisión eléctrica, lo que se traduce en un evidente peligro y además se observó chatarras dispersas en las áreas externas, materiales inservibles no clasificados y expuestos al medio ambiente; estas apreciaciones del Juez quedaron patentadas la mayoría de ellas en las impresiones fotográficas tomadas en el inmueble objeto de litigio, al momento de practicarse las anteriores diligencias probatorias y que personalmente las capto quien decide a través de sus sentidos, como igualmente se resaltan en el acta levantada al efecto, cuya vigilancia y control ejercieron las partes al momento de practicar estas actuaciones, por lo tanto, la prueba objeto de valoración le merece fe al sentenciador para la demostración del hecho a probar, como lo es el deterioro del inmueble arrendado. ASÍ SE DECIDE. Asimismo, cursa a los folios 181, 186 al 190 el resultado de la prueba de Informes rendida en el proceso por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, que hizo valer la parte actora en el lapso probatorio para la demostración de los alegatos libelados y muy especialmente el estado de deterioro en que se encuentra el inmueble arrendado, es así que en la comunicación del 02 de noviembre de 2015, esa autoridad certifica que ante ese Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, no cursa o cursó ningún tipo de procedimiento de Desalojo o de cualquier otro procedimiento de carácter sancionatorio y que se habían otorgado certificaciones o constancias establecidas en el Decreto No. 2.195, sobre prevención de incendios relativo a la Ordenanza sobre normas de seguridad y protección civil. No obstante lo anterior, el 24 de noviembre de 2015, se recibe a través del oficio No. 0047-15 emanado del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos de esta ciudad de Maracaibo, el complemento de la prueba de Informes promovida por la actora, en la que certifica que conforme a Inspección realizada en razón al requerimiento de este Juzgado, procedió en cumplimiento a la protección de la seguridad, higiene y ambiente, a dejar constancia del resultado de sus actuaciones administrativas, certificando que conforme al cumplimiento de normas técnicas a tenor de lo dispuesto en el artículo 181 de las Normas de Seguridad, Protección Civil, Prevención de Siniestros y Desastres en General del Municipio Maracaibo, establece en su Titulo V, Capitulo IV, que trata lo concerniente a la constancia de cumplimiento de normas técnicas que pueden ser revocadas cuando se violen las normas relativas en materia de prevención y seguridad, y que al ciudadano VICTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, se le notificó sobre la retención de la constancia de cumplimiento de dichas normas y que debía comparecer ante ese organismo para tratar sobre las fallas detectadas en el inmueble por él ocupado, en cuanto a las condiciones de seguridad que fueron disminuidas, elementos que aparecen descritos en la notificación respectiva. De igual forma, en el oficio en referencia, se acompañaron impresiones fotográficas que guardan estrecha relación a lo constatado por el Juez al momento de practicar la analizada Inspección y que corroboran el estado de deterioro y peligro en que se encuentra el inmueble arrendado. (…Omissis…) Con base a lo señalado, se observa de la revisión de las actas procesales un absoluto silencio de los apoderados judiciales del accionado, con respecto a la prueba de Informes ofertada al proceso por la empresa ESTUDIOS B&A C.A., quienes debieron con tal carácter ser diligentes y poner de manifiesto al Tribunal en la etapa de pruebas, su cuestionamiento al medio y destacar además las posibles imperfecciones de las que pudiera adolecer la prueba. Siendo así, los actos procesales verificados fuera de la oportunidad establecida en la ley, son inexistentes e ineficaces En este sentido el demandado no se atuvo a la doctrina imperante referente al acatamiento necesario y forzoso de los lapsos establecidos para que tengan lugar los actos que constituyen el proceso, lapsos a los que están sujetos los litigantes para la incorporación adecuada de los medios probatorios y sus correspondientes impugnaciones. Por el contario, la informante en su comunicación expresa al Tribunal lo relativo al proyecto a realizarse en el inmueble litigioso, que tendría de una sola planta de 953 m2 aproximadamente, con áreas para oficinas con los correspondientes servicios, ubicado el inmueble, en la Avenida 16 con Calle 88 de esta ciudad de Maracaibo. A este informe se anexo el Plano de Obra elaborado por esa misma empresa. Siendo así, no resulta admisible la impugnación a este medio de prueba realizado en audiencia, dada su extemporaneidad y en consecuencia no es posible instrumentar los mecanismos procesales que permitan abrir una incidencia en los términos a los que se refiere la Sala en el fallo parcialmente transcrito, pues se estaría fraccionando el debate oral, lo cual es contrario al principio de concentración de los actos procesales de este juicio y no es disponible, para las partes, ni para el Juez subvertir o modificar el tramite ni las condiciones de modo, tiempo y lugar en que deben cumplirse los actos procesales, pues su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público. Este último análisis, igualmente resulta aplicable a la prueba de Informes rendida por el Cuerpo de Bomberos de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en la que tampoco fueron impugnados oportunamente los informes rendidos por la mencionada autoridad, motivo por el cual el Juez le da pleno valor probatorio a la prueba de Informes rendida por la nombrada empresa, que lógicamente acredita la certeza del hecho alegado en cuanto a la realización de una nueva obra tendiente a suprimir los daños del inmueble arrendado a lo cual tiene derecho la accionante, y justifica plenamente la finalización del contrato de arrendamiento existente entre las partes, tomando en cuenta que por la naturaleza de las reparaciones que amerita el inmueble litigioso, no puede mantenerse el arrendatario en el mismo, sino que obligan al Desalojo por la magnitud de los daños que presenta el inmueble como lo verificó oportunamente el Juez y en consecuencia, debe procederse como en efecto se ordena en el presente fallo de mérito el Desalojo del inmueble, como lo solicita la parte accionante en su Libelo de demanda, para demoler las construcciones existentes y edificar unas nuevas. ASÍ SE DECIDE.” SEGUNDO DE LOS ANTECEDENTES De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende: Que en fecha 18 de octubre de 2013, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió demanda de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A., por intermedio de su apoderada judicial ALYSETTE SÁNCHEZ, identificada en autos, en contra del ciudadano VÍCTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, mediante la cual manifestó la aludida profesional del derecho, que su representada es propietaria de dos (2) inmuebles contigüos, cuya descripción es la siguiente: 1) Inmueble formado por un terreno y las construcciones y adherencias que en él se encuentran, situado en la calle Socorro, hoy avenida 16, en jurisdicción del extinto municipio Chiquinquirá, hoy parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, que abarca una superficie aproximada de OCHOCIENTOS DIEZ METROS CUADRADOS (810mts2), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: con TREINTA METROS (30mts) y linda con la calle Nueva Reforma, hoy calle 88; SUR: con TREINTA METROS (30mts) y linda con inmueble que es o fue de Graciela García; ESTE: con VEINTISIETE METROS (27mts) y linda con inmueble que es o fue de Carlos Julio D’Empaire; y OESTE: con VEINTISIETE METROS (27mts) y linda con la calle Socorro, hoy avenida 16. Señaló que el referido bien le pertenece a su mandante conforme documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del otrora Distrito Maracaibo del Estado Zulia, el día 15 de diciembre de 1976, bajo el Nº 61, folios 181 al 183, Protocolo 1°, Tomo 4. 2) Inmueble formado por una parcela de terreno ubicada en la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, que abarca una superficie aproximada de QUINIENTOS TREINTA METROS CON SESENTA Y CUATRO CENTÍMETROS (530,64mts2), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: TREINTA METROS CON SESENTA CENTÍMETROS (30,60mts) con inmueble que es o fue de Carlos Enrique D’Empaire; SUR: TREINTA Y DOS METROS CON NOVENTA Y CINCO CENTÍMETROS (32,95mts) con propiedad que es o fue de Carlos Julio D’Empaire; ESTE: DIECISIETE METROS CON TREINTA CENTÍMETROS (17,30mts) y linda con edificio que es o fue de Carlos Julio D’Empaire, hoy de INVERSORA OJEDA, C.A., y OESTE: DIECISÉIS METROS CON DIEZ CENTÍMETROS (16,10mts) su frente, avenida 16 antes Socorro. Expresó que el mencionado bien le pertenece a su representada conforme documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del otrora Distrito Maracaibo del Estado Zulia, el día 7 de febrero de 1977, bajo el Nº 154, Protocolo 1°, Tomo 6. Alegó que desde el año de 1.996, dichos inmuebles se encuentran ocupados por el ciudadano VÍCTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, en virtud del contrato verbal arrendaticio a tiempo indeterminado celebrado entre las partes interactuantes en la presente causa, donde funciona un taller de mecánica, latonería y pintura. Esbozó, que acompañó conjuntamente, copias del expediente tramitado ante el extinto Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, de las que se desprenden las pautas de la relación arrendaticia, así como también, copia de las consignaciones arrendaticias realizadas por el accionado, de las que se verifica el ínfimo canon de arrendamiento. Adujo, que la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A. se encuentra establecida en la calle 88A, local N° 15-35, sector Delicias de esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, empero, tal inmueble no le pertenece en propiedad, es decir, no tiene sede propia, por tanto, siendo insuficiente -según su dicho- el espacio para desarrollar la actividad comercial de su representada en la dirección indicada, requiere ésta tomar posesión de los inmuebles sub litis. Arguyó que adjuntó copia de plano realizado por el Estudio de Arquitectura ESTUDIO B&A BUSTAMANTE&ARAUJO, para la construcción de un local comercial y oficinas, así como estacionamiento a desarrollarse y ejecutarse en los inmuebles ut supra descritos, que constituirían la sede social de su poderdante. Refirió que la actividad desarrollada por el demandado en los inmuebles arrendados, con el pasar del tiempo ha generado contaminación ambiental, producto de la acumulación de chatarra y otros materiales, encontrándose los bienes objeto del contrato -según su aseveración- en estado de deterioro, contraviniendo el deber ser y leyes municipales. Aseveró, que con ocasión del estado de deterioro de los inmuebles, es necesario, según su apreciación, la demolición de las oficinas que allí se encuentran y la reparación de todo el piso, reparaciones que estima como graves, necesarias y urgentes, para la posterior construcción de la sede de la sociedad de comercio INVERSORA OJEDA, C.A. Por los motivos expuestos, solicitó el desalojo de los inmuebles arrendados ante el estado de necesidad de su representada de ocuparlos, demolerlos y repararlos. Fundamentó la pretensión en los literales b) y c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En fecha 6 de noviembre de 2013, el Alguacil del Tribunal a-quo expuso que recibió los emolumentos necesarios para practicar la citación de la parte demandada. El día 13 de marzo de 2014, la representación judicial de la parte actora solicitó la citación cartelaria del demandado, ante la imposibilidad manifestada por el Alguacil del Tribunal de la causa, de practicar la citación personal; lo cual fue proveído por el Tribunal a-quo en fecha 14 de marzo de 2014. En fecha 7 de abril de 2013, fue consignado en el expediente, por la parte actora, ejemplares de los Diarios La Verdad y Panorama donde aparecen publicados los carteles de citación, cuyo desglose fue ordenado por el Tribunal de la causa, en la misma fecha. El día 11 de abril de 2014, el Secretario del Tribunal a-quo expuso haber cumplido las formalidades exigidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 13 de mayo de 2014, fue requerido por la parte demandante, se designara defensor ad-litem a la parte demandada, lo cual fue proveído por el Tribunal a-quo, mediante el nombramiento de la abogada en ejercicio MIRIAM PARDO CAMARGO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 49.336, como defensora ad-litem del ciudadano VÍCTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, quien fue notificada el día 21 de mayo de 2014 y aceptó el cargo recaído en su persona en fecha 5 de junio de 2014. El día 3 de junio de 2014, la apoderada judicial de la parte actora, abogada en ejercicio ALYSETTE SÁNCHEZ, identificada con anterioridad, solicitó la continuación de la causa, de conformidad con lo previsto en el auto de admisión de la demanda, en aplicación del principio de expectativa plausibe, y en resguardo de los derechos de su representada, ello, producto de la entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En fecha 18 de julio de 2014, fue solicitado por la demandante, la citación de la defensora ad-litem. El día 25 de junio de 2014, el Tribunal de la causa dictó auto ordenando la continuación de la causa por el procedimiento oral, en virtud de la entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenando a la parte actora promover las pruebas documentales y testimoniales que a bien tuviera dentro de los cinco (5) días siguientes a la notificación de dicho auto. Asimismo, ordenó librar boleta de citación a la defensora ad-litem para que procediera a contestar la demanda en el vigésimo día siguiente de la constancia en actas de la citación, oportunidad en la que además debía acompañar las pruebas documentales e indicar los testigos a evacuar. En fecha 11 de julio de 2014, se dio por notificada la parte demandante de la decisión anteriormente indicada. El día 17 de julio de 2014, la apoderada judicial de la parte actora, abogada en ejercicio ALYSETTE SÁNCHEZ, identificada con anterioridad, presentó escrito promocional de pruebas. En fecha 21 de julio de 2014, la parte demandante solicitó se libraran los recaudos de citación de la defensora ad-litem MIRIAM PARDO CAMARGO; siendo citada dicha profesional del derecho el día 22 de septiembre de 2014. El día 16 de octubre de 2014, la defensora ad-litem de la parte demandada, MIRIAM PARDO CAMARGO, presentó escrito de contestación de la demanda en el cual negó, rechazó y contradijo lo expuesto en el escrito libelar. Así, negó la existencia de la relación arrendaticia y el presunto deterioro de los inmuebles arrendados. En fecha 17 de octubre de 2014, el demandado asistido judicialmente por la abogada en ejercicio NATALIA ARISPE, ya identificada, presentó escrito de contestación de la demanda en el cual impugnó la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente, ya que el valor del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es, según su dicho, DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 10.000.000,00), a cuyos efectos solicitó al Tribunal a-quo se sirva oficiar a la Alcaldía del Municipio Maracaibo, Dirección de Catastro, para que practique peritaje a los fines de determinar el valor real de dicho bien, de acuerdo a la zonificación y al área de terreno del mismo. Seguidamente solicitó el accionado, con fundamento en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se declare inadmisible la demanda, por cuanto la causal de desalojo prevista en el literal b) de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fundamento de la pretensión bajo estudio, fue suprimida en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, indicando además, que la causal de desalojo prevista en el literal c) de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si bien se corresponde con lo establecido en el literal e) de la nueva ley, es -según su apreciación- de carácter secundario y depende de la primera causal indicada. Posteriormente admitió que en el año de 1996, celebró su representado con la demandante, contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado, respecto de los dos inmuebles singularizados en el libelo de la demanda. Del mismo modo, reconoció que mediante sentencia dictada por el extinto Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta localidad y circunscripción judicial, se determinaron las pautas de la relación arrendaticia existente entre las partes procesales. Aunadamente, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocados en el escrito libelar, por ser falsos los primeros e inaplicables los segundos -según su criterio-. Negó que la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A., se encuentre en estado de necesidad de ocupar los inmuebles arrendados; la existencia del proyecto de remodelación de dichos bienes; que los inmuebles arrendados se encuentren deteriorados, y que deban repararse y demolerse las oficinas existentes en los mismos. Subsiguientemente impugnó algunas pruebas promovidas por la actora en la etapa probatoria, y solicitó finalmente, se declare sin lugar la demanda interpuesta contra su representado. El día 23 de octubre de 2014, el Tribunal a-quo fijó la oportunidad para celebrar la audiencia preliminar, la cual se llevó a cabo en fecha 30 de octubre de 2014. En fecha 31 de octubre de 2014, el Tribunal de la causa repuso la causa al estado de que se cumplan las defensas esgrimidas por la parte demandada, esto es, oposición de cuestión previa e impugnación de la estimación de la demanda, en aplicación de las disposiciones establecidas en el Código de Procedimiento Civil, respecto del procedimiento oral, y en tal sentido, declaró la nulidad de las actuaciones realizadas los días 23 y 30 de octubre de 2014. El día 4 de noviembre de 2014, la parte demandante presentó escrito en el cual se opuso a la cuestión previa invocada por el accionado. En fecha 14 de noviembre de 2014, el representante judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio ILDEGAR ARISPE, identificado en actas, solicitó se declare con lugar la cuestión previa opuesta e inadmisible la demanda. El día 12 de enero de 2015, el Tribunal de la causa dictó decisión en la cual declaró parcialmente con lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de su improcedencia respecto de la causal de desalojo prevista en el literal c) de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy día prevista en el literal e) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y procedente en lo que concierne a la causal de desalojo estatuida en literal b) de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por no estar contemplada la misma en la nueva ley, previamente señalada. En fecha 6 de agosto de 2015, previa notificación de las partes, el Tribunal a-quo fijó la oportunidad para celebrar la audiencia preliminar. El día 10 de agosto de 2015, la parte demandada ejerció recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 12 de enero de 2015; medio de impugnación que fue declarado inadmisible por el Tribunal a-quo, el día 11 de agosto de 2015. En fecha 12 de agosto de 2015, se llevó a cabo la audiencia preliminar. El día 14 de agosto de 2015, la parte demandada ejerció recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Tribunal a-quo en fecha 11 de agosto de 2015. En fecha 16 de septiembre de 2015, el Tribunal de la causa realizó la fijación de los hechos y abrió un lapso probatorio de cinco (5) días. El día 22 de septiembre de 2015, el Tribunal a-quo declaró inadmisible el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 10 de agosto de 2015. En fecha 25 de septiembre de 2015, las partes interactuantes en la presente causa presentaron escritos de pruebas. El día 7 de octubre de 2015, el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por las partes. En fecha 27 de noviembre de 2015, el Tribunal a-quo fijó la oportunidad para celebrar la audiencia oral y pública. El día 14 de diciembre de 2015, el Tribunal de la causa revocó por contrario imperio el auto fechado 27 de noviembre de 2015, en el cual fijó la oportunidad para celebrar la audiencia oral y pública, en virtud de no haberse recibido las resultas de la prueba de informe por parte de la sociedad mercantil ARQUITECTURA B&A BUSTAMANTE Y ARAUJO, a la cual ordenó oficiar nuevamente. En fecha 3 de noviembre de 2016, la parte actora solicitó se fijara oportunidad para celebrar la audiencia oral y pública. El día 7 de noviembre de 2016, el Tribunal a-quo ordenó la notificación de las partes, producto de la paralización de la causa, a fin de fijar nueva oportunidad para celebrar la audiencia oral y pública. En fecha 1 de marzo de 2017, previa notificación de las partes, el Tribunal de la causa fijó la oportunidad para celebrar la audiencia oral y pública; decisión que fue apelada por la parte demandada, el día 2 de marzo de 2017, quien presentó en fecha 3 de marzo de 2017, escrito con los fundamentos de dicho medio de impugnación. El día 7 de marzo de 2017, el Tribunal a-quo negó el recurso de apelación in comento. El día 24 de marzo de 2017, se llevó a cabo la audiencia oral y pública en la cual el Tribunal a-quo dictó el dispositivo de su decisión. En fecha 7 de abril de 2017, el Tribunal a-quo dictó la decisión en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, la cual fue apelada el día 17 de abril de 2017, por la apoderada judicial de la parte demandada, abogada en ejercicio NATALIA ARISPE, identificada en las actas procesales, ordenándose oír en ambos efectos el recurso interpuesto, y en virtud de la distribución de Ley correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente. CUARTO DE LOS INFORMES Y LAS OBSERVACIONES En la oportunidad pautada legalmente para la presentación de los informes por ante esta Superioridad, se deja constancia que solo la parte demandante, a través de su representante legal ANMY TOLEDO, identificada en las actas procesales, presentó los suyos en los términos siguientes: Manifestó que la presente causa inició por demanda de desalojo y resolución de contrato intentada por su mandante en contra del ciudadano VICTOR GARCÍA ORELLANA. Adujo, que su representada es propietaria de dos (02) inmuebles contiguos, cuya descripción es la siguiente: 1) Inmueble formado por un terreno y las construcciones y adherencias que en él se encuentran, situado en la calle Socorro, hoy avenida 16, en jurisdicción del antes Municipio o Chiquinquirá, hoy parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, que abarca una superficie aproximada de OCHOCIENTOS DIEZ METROS CUADRADOS (810 mts2) comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: Con TREINTA METROS (30 mts) y linda con la calle Nueva Reforma, hoy calle 88; SUR: Con TREINTA METROS (30 mts) y linda con inmueble que es o fue de Graciela García; ESTE: con VEINTISIETE METROS (27 mts) y linda con propiedad que es o fue de Carlos Julio D'Empaire, y OESTE: con VEINTISIETE METROS (27 mts) y linda con la calle Socorro, hoy avenida 16. Refirió, que al aludido bien le pertenece a su mandante según consta de instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del otrora Distrito Maracaibo del Estado Zulia, el día 15 de Diciembre de 1.976, bajo el No. 61, folios 181 al 183, Protocolo 1o, Tomo 4. 2) Inmueble formado por una parcela de terreno, ubicada en la hoy parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, que abarca una superficie aproximada de QUINIENTOS TREINTA METROS CON SESENTA Y CUATRO CENTÍMETROS (530,64 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: TREINTA METROS CON SESENTA CENTÍMETROS (30,60 mts) con terreno que es o fue propiedad de Carlos Enrique D' Empaire; SUR: con TREINTA Y DOS METROS CON NOVENTA Y CINCO CENTÍMETROS (32,95 mts) con propiedad que es o fue de Carlos Julio D' Empaire; OESTE: DIECISÉIS METROS CON DIEZ CENTÍMETROS (16,10 mts) su frente, Avenida 16 antes Calle Socorro y ESTE: DIECISIETE METROS CON TREINTA CENTÍMETROS (17,30 mts) y linda con edificio que es o fue propiedad de Carlos Julio D' Empaire hoy de Inversora Ojeda, C.A., el cual pertenece a su representado, según su alegato, según consta de instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del segundo Circuito del extinto Distrito Maracaibo del Estado Zulia en fecha 7 de febrero de 1.977, bajo el No. 154, Tomo 6, Protocolo 1o. Esbozó, que se trata de una superficie conformada por dos (02) terrenos contiguos, que desde el año 1.996, mediante la celebración de un contrato de arrendamiento verbal (contrato por tiempo indeterminado), está siendo ocupado con el carácter de arrendatario por el ciudadano VÍCTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, donde funciona un taller de mecánica, latonería y pintura de vehículos. Afirmó, que tales circunstancias quedaron demostradas durante el proceso, especialmente en la inspección judicial practicada. Indicó, que fue acompañado el libelo con copia certificada constante de doce (12) folios útiles, de sentencia emanada del otrora Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 11 de febrero de 2009, mediante la cual se determinaron las pautas de la relación arrendaticia existente entre las partes. Señaló, que una vez verificada la citación de la parte accionada, mediante carteles, la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, impugnó la estimación de la demanda por considerarla insuficiente alegando que el valor del inmueble es la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), solicitando, al efecto, se oficiara a la Alcaldía del Municipio Maracaibo, Oficina de Dirección de Catastro del Municipio Maracaibo, a fin de que se practicara peritaje para determinar el valor real del inmueble. Expuso que el caso que nos ocupa, al haber el demandado impugnado la estimación trayendo un monto calculado por él, trae al proceso un hecho nuevo que debe probar, como lo ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Suprema de Justicia. Arguyó, que la parte demandada opuso la cuestión previa de inadmisibilidad de la acción, contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, en virtud de la desaplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establecía como causal de desalojo, la necesidad de ocupar el inmueble arrendado. Manifestó, que con ocasión de la actividad desarrollada en el local comercial, se ha generado contaminación ambiental, acumulación de chatarras y otros materiales, encontrándose el inmueble -según su dicho- en estado de deterioro, en contravención del deber ser y de lo dispuesto en la leyes municipales. Por lo que, es necesario la demolición de las oficinas existentes en dicho bien y la reparación de todo el piso. Adujo, que además de lo previsto en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario se configuran los supuestos contenidos en los literales c) y d) de dicho artículo, contemplado en la nueva ley en el artículo 40, literales c) y e), respectivamente. Señaló, que para el momento en el cual es intentada la demanda, la ley aplicable era la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que en virtud de la entrada en vigencia de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y producto de haber sido opuesta la cuestión previa ut supra referida, el Tribunal de la causa declaró inadmisible la causal de desalojo referida a la necesidad de ocupar el inmueble. Expuso, que la parte accionada reconoció en el escrito de contestación de la demanda la existencia de la relación arrendaticia, negando de manera general, según su aseveración, los hechos y el derecho reclamado. Precisó, que una vez contestada la demanda, el Tribunal a-quo fijó la oportunidad para llevar a efecto la audiencia preliminar. Seguidamente, hizo referencia a las pruebas promovidas por las partes y citó lo extraído de la prueba de inspección judicial promovida por la actora, por el Sentenciador de la causa. Posteriormente citó la motiva de la decisión recurrida y solicitó se declare con lugar al demanda. En la oportunidad pautada para la presentación de las observaciones, solo el apoderado judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio ILDEGAR ARISPE, identificado en autos, presentó las suyas. Alegó primeramente, la extemporaneidad del escrito de informes presentado por la parte demandante, luego de lo cual, aseveró que la parte actora se limitó a realizar en sus informes, una narrativa de los hechos ocurridos en el proceso, repitiendo la motivación expuesta en la sentencia apelada, y los criterios citados en tal decisión, en la que se debió desechar la demanda, según su criterio, por efecto del artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, en razón de haberse declarado con lugar la cuestión previa estatuida en el ordinal 11° del artículo 346 eiusdem. Considera que lo expuesto por la actora en sus informes extemporáneos constituyen un reconocimiento explícito del carácter de cosa juzgada que adquirió el fallo que declaró con lugar la cuestión previa prevista en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la cual el Juez no puede admitir la demanda cuando la pretensión formulada por el actor tiene su soporte fáctico en una causal no reconocida por la Ley, por lo cual la sentencia que resolvió la cuestión previa opuesta por su representado declarándola con lugar, tiene, en su opinión, el carácter de interlocutoria, con carácter de definitiva y pasada en autoridad de cosa juzgada. Refirió, que el Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en ningún momento determinó la necesidad de demolición del inmueble o la necesidad de reparaciones mayores que requiriesen el desalojo del inmueble, tal y como pretende hacerle creer a esta superioridad -según su dicho- la parte actora, por ello enfatizó sobre las erradas afirmaciones expuestas tanto en la sentencia del Juzgado a-quo como por la parte accionante, quien no demostró en juicio, según su apreciación, a través de medios de prueba que idóneos y pertinentes los alegatos expuestos en su libelo de demanda. Finalmente, aseguró que el cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia no ha emitido un informe que determine la condición ruinosa del inmueble, pues el documento y acto administrativo que goza de legalidad y veracidad es el permiso otorgado para el funcionamiento del taller el cual no ha sido anulado -según su dicho- por autoridad competente, en todo caso, a lo que el Sentenciador de la causa denominó "informe complementario", no es sino un acto de inicio de un procedimiento, sin que conste el resultado de dicha investigación. QUINTO DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, se desprende que el objeto del conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 7 de abril de 2017, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda y ordenó a la parte accionada, restituir a la parte actora el inmueble objeto de juicio, conforme a lo establecido en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; condenando en costas a la parte demandada. Del mismo modo, en virtud del carácter que ostenta la decisión apelada y ante la ausencia de informes de la parte demandada-recurrente, infiere esta Juzgadora Superior que el recurso de apelación se ejerció con la finalidad que se revoque la decisión apelada y se declare sin lugar la demanda. Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por esta Juzgadora Superior, se procede a analizar los medios probatorios promovidos por las partes: Pruebas de la parte actora Promovió la parte demandante junto al escrito libelar, las siguientes pruebas: • Copia certificada de documento poder otorgado por la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A., a los abogados JAVIER MANSTRETTA CARDOZO, LAURA MANSTRETTA CARDOZO, ANMY TOLEDO DE COLETA, ANDREA GÓMEZ MUNTANER Y ALYSETTE SÁNCHEZ, identificados en autos, autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 19 de marzo de 2013, bajo el N° 70, tomo 28, del que se desprende el carácter de apoderados judiciales que ostentan dichos profesionales del derecho respecto de la demandante. Estima esta Juzgadora Superior que la prueba in comento constituye copia certificada de documento privado, por tanto, al no haber sido impugnada, desconocida ni tachada de falsa, en virtud de lo establecido en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, se les otorga el correspondiente valor probatorio, máxime que el mismo constituye el instrumento fundante de la pretensión. Y ASÍ SE APRECIA. • Copia simple de documento de compra-venta por medio del cual el ciudadano OSCAR EDUARDO D’ EMPAIRE BELLOSO, titular de la cédula de identidad N° 105.950, vendió a la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A., un inmueble situado en la calle Socorro, hoy avenida 16, en jurisdicción del extinto municipio Chiquinquirá del otrora Distrito Maracaibo del estado Zulia, integrado por una zona de terreno con todas sus construcciones y adherencias que sobre ella se encuentran edificadas, cuyas medias y linderos constan en dicho documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del extinto Distrito Maracaibo del Estado Zulia, el día 15 de diciembre de 1976, bajo el Nº 61, folios 181 al 183, Protocolo 1°, Tomo 4. • Copia simple de documento de compra-venta por medio del cual la ciudadana GRACIELA JOSEFINA D’ EMPAIRE GARCÍA, titular de la cédula de identidad N° 105.949, vendió a la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A., un inmueble situado en jurisdicción del otrora municipio Chiquinquirá del extinto distrito Maracaibo del estado Zulia, constituido por una zona de terreno donde existió una casa-quinta que fue demolida, cuyas medias y linderos constan en dicho documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del otrora Distrito Maracaibo del Estado Zulia, el día 7 de febrero de 1977, bajo el Nº 14, Protocolo 1°, Tomo 6. • Copia simple de solicitud de consignación arrendaticia efectuada por el ciudadano VICTOR WALTER GARCÍA ORELLANA a favor de la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A., del que se obtiene que el referido ciudadano es el arrendatario de un inmueble que tiene una superficie aproximada de UN MIL SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (1.664mts2), una oficina con baño, y un área techada con estructura de metal con un área aproximada de DOSCIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS (260mts2), ubicado en la avenida 16 con calle88, en jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia, desde el año 1996, en virtud de contrato verbal de arrendamiento celebrado con la aludida empresa; y que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de UN MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs.1.774,00). Libelo del que se obtiene el sello de recibido de la Oficina de Distribución Automatizada del poder Judicial del Estado Zulia. • Copia simple de escrito de solicitud de retiro de las consignaciones arrendaticias realizadas por el ciudadano VICTOR WALTER GARCÍA ORELLANA a favor de la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A., diarizado en fecha 16 de abril de 2009. Expediente N° 11-08. • Copia simple del Acta Constitutiva Estatutaria de la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A., inscrita ante el Registro de Comercio que llevó la Secretaría del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 26 de noviembre de 1.957, bajo el No. 43, Libro 44, Tomo 2, de la que se obtiene, entre otros aspectos, que los ciudadanos CARLOS ENRIQUE D’ EMPAIRE es el Presidente de la misma. • Copia simple de Acta de Asamblea General de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A., celebrada el día 20 de junio de 2007, en la que se nombró al ciudadano OSCAR D’ EMPAIRE BELLOSO, como presidente de dicha sociedad de comercio. Las pruebas bajo estudio constituyen copias simples de documentos públicos que no fueron impugnados por la parte interesada, producto de lo cual, esta Juzgadora Superior les otorga el correspondiente valor probatorio en virtud de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA. • Copias certificadas del expediente N° 1.742-08, contentivo del juicio de desalojo interpuesto por la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A., en contra del ciudadano VICTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, del que se desprende la declaratoria sin lugar de la referida pretensión, sustentada en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esta Sentenciadora Superior les otorga el correspondiente valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, producto de ser copias de actuaciones procesales públicas y privadas contenidas en el expediente N° 1.742-08, expedidas y certificadas por la Secretaria del extinto Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 20 de marzo de 2009. Y ASÍ SE DECIDE. • Copia simple del Registro de Información Fiscal (Rif) de la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A., del que se verifica la siguiente dirección: local N° 15-35, sector Las Delicias. Puntualiza esta Jurisdicente Superior que la precitada prueba constituye copia simple de documento administrativo, por emanar de un ente público administrativo, el cual goza de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad y hace plena prueba mientras no sea desvirtuado con otro medio probatorio, de conformidad con el criterio expuesto en tal sentido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de marzo de 2005, así, al no haber enervado sus efectos la parte interesada con otro medio de prueba, tal y como ya se dijo, le merece plena fe a esta Superioridad, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). Y ASÍ SE VALORA. • Plano de Ubicación realizado por la sociedad mercantil Estudio B&A BUSTAMANTE Y ARAUJO ARQUITECTOS, en el mes de agosto de 2013, en el inmueble propiedad de la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A., objeto de juicio. Se verifica de actas que en la etapa probatoria fue promovida la ratificación de dicho medio probatorio, mediante prueba de informes dirigida a la sociedad mercantil Estudio B&A BUSTAMANTE Y ARAUJO ARQUITECTOS, a quien solicitó además, la parte actora, ratificar la veracidad del proyecto que ha sido levantado sobre el inmueble sub iudice; en tal sentido, el Tribunal de la causa emitió oficios Nos. 505-2015 y 467-2015, los días 7 de octubre y 15 de diciembre de 2015, dirigidos al referido organismo, recibiéndose respuesta en fecha 20 de febrero de 2016, en la que se precisó que es cierto que la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A., les solicitó realizar un proyecto para una edificación de una sola planta de NOVECIENTOS CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS (953mts2) aproximadamente, que consta de un área para oficinas con sus respectivos servicios, y un área para servicio automotriz con acceso directo hacia la avenida 16 y calle 88, incluyendo los estacionamientos requeridos. Al efecto, adjuntó copia del plano ut supra singularizado. En consecuencia, consignado como fue el informe solicitado, el cual no fue impugnado ni tachado de falso por la parte no promovente, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Sentenciadora Superior, con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, se valora la documental in examine en aplicación del artículo 431 eiusdem, en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE. Posteriormente, promovió en la etapa probatoria: • Invocó el mérito favorable de las actas procesales. La precitada invocación no constituye un medio de prueba propiamente dicho susceptible de ser promovido como tal, no obstante, en atención a los principios que regulan la actividad probatoria de las partes en juicio, y, específicamente, en observancia de los principios de comunidad de la prueba y de adquisición procesal, se examinarán todas cuantas pruebas consten en autos. Y ASÍ SE VALORA. • En original, contrato de arrendamiento privado suscrito entre la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A. (arrendadora), y el CONSULADO DE DINAMARCA, representado en ese acto por el Cónsul Ad-Honorem de Dinamarca en Zulia y Falcón, OSCAR EDUARDO D’EMPAIRE, titular de la cédula de identidad N° 105.163 (arrendatario), respecto del inmueble ubicado en el sector Las Delicias, calle 88A, entre avenidas 15 y 16, N° 15-35, en jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia. • Copia simple de contrato de arrendamiento privado suscrito entre la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A. (arrendadora), y la sociedad mercantil BLINDCORP ZULIA, C.A. (arrendataria), respecto del inmueble ubicado en la avenida 15, sector Las Delicias, signado con el N° 88-38, en jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia. • Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A. (arrendadora), y la Asociación Civil UNIVERSIDAD DOCTOR JOSÉ GREGORIO HERNÁNDEZ (arrendataria), respecto de un edificio de una (1) planta Mezanine, un (1) depósito, estacionamiento, parte integrante de un (1) galpón de mayor extensión y el terreno sobre el cual se encuentran construidas las edificaciones, denominado en su conjunto Edificio Cadempaire, signado con el N° 88-78, ubicado en la calle 88-A con la avenida 15 Las Delicias, en jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 5 de marzo de 2013, bajo el N° 38, tomo 11. • Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A. (arrendadora), y la sociedad mercantil ASESORÍA, INSTALACIÓN Y MANTENIMIENTO DE AIRES ACONDICIONADOS, C.A. (A.I.M.C.A.), inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, en fecha 9 de septiembre de 1994, bajo el N° 5, tomo 14-A, respecto del inmueble N°15-75 ubicado en la calle 88 con avenida 16, en jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 2 de abril de 2002, bajo el N° 65, tomo 42. Precisa esta Superioridad que las pruebas in examine constituyen documentos privados suscritos por la actora con terceros ajenos al presente juicio, que debían ser ratificados por la prueba de informe o testimonial, y a falta de ello, debe en consecuencia ser desestimados en todo su valor probatorio por esta suscrita jurisdiccional, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, máxime que fueron impugnados por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente. Y ASÍ SE APRECIA. • Inspección judicial en el inmueble ocupado por la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A. y que constituye su domicilio fiscal. De una revisión exhaustiva realizada sobre las actas procesales, se constató que la referida prueba no fue evacuada, motivo por el cual, esta Juzgadora Superior la desestima de conformidad con lo preceptuado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. • Inspección judicial en el inmueble objeto de juicio a fin de dejar constancia del número de personas que laboran en dicho establecimiento comercial; del estado y condiciones de dicho bien; si en el mismo existe alguna edificación y en caso de ser así, dejar constancia del estado en que se encuentra; dejar constancia de los permisos y licencias con que se desarrolla la actividad comercial desempeñada en tal bien. Se obtiene del expediente facti especie que la prueba bajo estudio fue practicada por el Tribunal de la causa en fecha 19 de octubre de 2015, en la que se dejó constancia, entre otros aspectos, que dentro del inmueble se encuentran veintiún (21) vehículos de diferentes marcas, años y colores; que fue informado que en el mismo laboran tres (3) trabajadores; que las paredes se encuentran sucias, llenas de grasa y pintura en mal estado, pisos con grasa y techos de zinc corroído y con óxido; existe una oficina construida con bloques y platabanda; existen varias carteleras donde se encuentran fijados varios documentos como declaraciones fiscales, entre otros. Estima este Tribunal de Alzada que por tratarse de un medio probatorio evacuado y certificado por una autoridad judicial, se le confiere fe pública de conformidad con lo consagrado en el artículo 1.357 del Código Civil, por lo cual, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la contraparte, su promoción y evacuación se entiende conforme a derecho, consecuencialmente esta Superioridad le otorga pleno valor probatorio a los hechos constatados por el referido Juzgado, en consonancia con lo consagrado en el artículo 472 del Código de procedimiento Civil y el artículo 1.428 del Código Civil. Y ASÍ SE APRECIA. • Prueba de informe dirigida al Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que indique sobre la existencia de un procedimiento de desalojo o sancionatorio que haya sido incoado contra el ciudadano VÍCTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, en relación al inmueble objeto del contrato in examine. Dentro de este marco, el Tribunal de la causa emitió oficio N° 504-2015, el día 7 de octubre de 2015, dirigido al referido organismo, recibiéndose respuesta el día 12 de noviembre de 2015, en la que se señaló que no cursó ni cursa ningún tipo de procedimiento de desalojo o sancionatorio en contra del ciudadano VÍCTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, en relación al inmueble objeto del contrato in examine, por ante dicho organismo. Sin embargo, en fecha 27 de noviembre de 2015, el Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, remitió mediante oficio N° DPFI-IA-CBMM, N°0047-15, nueva respuesta con ocasión de la prueba informativa bajo estudio, en la que se precisó: “La Dirección de Prevención Fiscalización e Investigación de Siniestros del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, en cumplimiento de Ordenanza Sobre Normas de Seguridad, Protección Civil, Prevención de Siniestros y Desastres en General del Municipio Maracaibo, establece en su Título V, Capitulo IV, De la Constancia de Cumplimiento de Normas Técnicas, Articulo N° 181, establece: La Constancia de Normas Técnicas podría ser revocada cuando el interesado haya actuado de mala fe, suministrando datos o informaciones falsas o incumpla las exigencias que en materia de prevención y seguridad haya impartido el instituto. Por lo cual se procedió a otorgar Notificación N° 10836 (Ley de procedimientos Administrativos en su Art. 48) de fecha 23-11-2015, se procedió a retener la constancia de Cumplimiento de Normas Técnicas, otorgada al ciudadano VÍCTOR WALTER GARCÍA ORELLANA (C.I: E-S2.267.088), N°: 03957-2015, de fecha 05-16-2015, el mismo deberá comparecer en nuestras oficinas en un lapso de 5 días hábiles a partir de la fecha que se le entrego el formato de notificación. A continuación se enumeran las fallas de las condiciones de seguridad antes aprobadas las cuales fueron disminuidas: 1).- Código eléctrico Nacional Norma Covenin 200, donde presenta cableado expuesto por improvisaciones, conexiones y acoples inadecuados, (anexo fijación fotográfica). 2).- Norma Covenin 1040, ubicación inadecuada de los extintores. (Anexo fijación fotográfica). 3).- Norma Covenin 810, avisos alusivos, que permitan la observación directa de las vías de escapes y de los equipos de seguridad. (Anexo fijación fotográfica). 4).- Articulo 13 de la presente ordenanza, mantener las condiciones de orden y limpieza, de todas las áreas de trabajo, evitar el derrame de derivados de hidrocarburos en suelos y alcantarillas. (Anexo fijación fotográfica). 5).- Norma Covenin2239-l, 3060 y 3226, Materiales inflamables y combustibles, almacenamiento y manipulación, Clasificación, Símbolos y Dimensiones de Señales de identificación.” Por consiguiente, consignado como fue el informe solicitado, el cual no fue impugnado ni tachado de falso por la parte no promovente, en la oportunidad legal correspondiente, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Sentenciadora, con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el contenido del artículo 507 eiusdem. Y ASÍ SE DECIDE. Pruebas de la parte demandada Promovió en la etapa probatoria: • Prueba de informe dirigida a la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, Dirección de Catastro, a objeto que indique el valor real del inmueble sub litis, en base a la zonificación y área del mismo. Al respecto, el Tribunal a-quo emitió oficio N° 506-2015, el día 7 de octubre de 2015, dirigido a la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, Dirección de Catastro, no obstante, la aludida prueba no fue evacuada, derivado de lo cual, esta Superioridad la desestima de conformidad con lo preceptuado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE PUNTO PREVIO I Impugnación de la Cuantía El ciudadano VÍCTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, impugnó la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente, ya que el valor del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es, según su dicho, DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 10.000.000,00), a cuyos efectos solicitó al Tribunal a-quo, prueba de informe dirigida a la Alcaldía del Municipio Maracaibo, Dirección de Catastro, para que practicara peritaje a los fines de determinar el valor real de dicho bien, de acuerdo a la zonificación y al área de terreno del mismo. Dentro de este marco, dispuso la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1417 de fecha 14 de diciembre de 2004, bajo el N° 04-0894, bajo ponencia del Magistrado Dr. Antonio Ramíez Jiménez, lo siguiente: “En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor, sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor (…)” (Negrillas de este Tribunal Superior) Criterio reiterado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC.000076, de fecha 4 de marzo de 2011, bajo ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, expediente N° 10-564, de la siguiente manera: “… La doctrina de la Sala sobre la impugnación de la cuantía está expresada, entre otros, en el fallo del 18 de diciembre de 2007, caso: Gilberto Antonio Barbera Padilla contra Pedro Jesús Castellanos Vallés, el cual es del siguiente tenor: “...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada'. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma...”. En derivación, al contradecir la accionada la estimación de la demanda, le correspondía alegar conjuntamente, un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto a que hace alusión el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, si el demandado no aporta ningún medio de prueba que soporte la impugnación efectuada, indefectiblemente debe quedar firme la estimación realizada por el actor en el escrito libelar. En el caso de autos, el ciudadano VÍCTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, impugnó la estimación de la demanda, alegando al respecto que la misma es insuficiente, en su criterio, ya que el valor del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es, según su dicho, DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 10.000.000,00), a cuyos efectos solicitó al Tribunal a-quo, prueba de informe dirigida a la Alcaldía del Municipio Maracaibo, Dirección de Catastro, para que practicara peritaje a los fines de determinar el valor real de dicho bien, de acuerdo a la zonificación y al área de terreno del mismo, empero, el referido medio probatorio no fue evacuado, por lo que, no probó el demandado -lo cual era impretermitible, como lo ha establecido nuestro máximo Tribunal de Justicia- su alegato, producto de lo cual, esta Superioridad declara improcedente la impugnación efectuada por la parte accionada contra la estimación contenida en el libelo de la demanda. Y ASÍ SE DECIDE. Conclusiones La presente causa se contrae a juicio de DESALOJO incoado por la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A., en contra del ciudadano VICTOR GARCÍA ORELLANA, fundamentado en el literal c) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación para el Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En tal sentido, aseguró la demandante que desde el año de 1996, los inmuebles objeto del contrato se encuentran ocupados por el ciudadano VÍCTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, en virtud del contrato verbal arrendaticio a tiempo indeterminado celebrado, donde funciona un taller de mecánica, latonería y pintura. Adujo que las pautas de la relación arrendaticia se desprenden de las copias del expediente tramitado ante el otrora Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, contentivo del juicio de desalojo interpuesto contra el referido ciudadano, así como también, de la copia de las consignaciones arrendaticias realizadas a su favor por el accionado, de las que se verifica -según su dicho- el ínfimo canon de arrendamiento. Aseveró, que se encuentra establecida en la calle 88A, local N° 15-35, sector Delicias de esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, empero, tal inmueble no le pertenece en propiedad, es decir, no tiene sede propia, por tanto, siendo insuficiente -según su alegato- el espacio para desarrollar su actividad comercial en la dirección indicada, requiere tomar posesión de los inmuebles sub litis. Arguyó que adjuntó con el libelo, copia de Plano realizado por el Estudio de Arquitectura ESTUDIO B&A BUSTAMANTE&ARAUJO, para la construcción de un local comercial y oficinas, así como estacionamiento a desarrollarse y ejecutarse en los inmuebles arrendados, que constituirían su sede social. Refirió que la actividad desarrollada por el demandado en los inmuebles arrendados, con el pasar del tiempo ha generado contaminación ambiental, producto de la acumulación de chatarra y otros materiales, encontrándose los bienes objeto del contrato -según su aseveración- en estado de deterioro, contraviniendo el deber ser y leyes municipales. Expresó, que con ocasión del estado de deterioro de los inmuebles, es necesario, según su apreciación, la demolición de las oficinas que allí se encuentran y la reparación de todo el piso; reparaciones que estima como graves, necesarias y urgentes, para la posterior construcción de la sede de la sociedad de comercio INVERSORA OJEDA, C.A. Por su parte, el ciudadano VICTOR GARCÍA ORELLANA, admitió en el escrito de contestación de la demanda que en el año de 1996, celebró con la demandante, contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado, respecto de los dos inmuebles singularizados en el libelo de la demanda. Del mismo modo, reconoció que mediante sentencia dictada por el otrora Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta localidad y circunscripción judicial, se determinaron las pautas de la relación arrendaticia existente entre las partes procesales. Posteriormente, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocados en el escrito libelar, por ser falsos los primeros e inaplicables los segundos -según su criterio-. Negó la existencia del proyecto de remodelación de los inmuebles arrendados; que dichos bienes se encuentren deteriorados, y que deban repararse y demolerse las oficinas existentes en los mismos. Ahora bien, el Código Civil Venezolano en el artículo 1.579 define la figura del arrendamiento, estableciendo que el mismo “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar por aquélla”. En este tenor, el autor Jesús Mogollón Castillo en su obra “Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, pág 5, indicó que el arrendamiento es un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler. A mayor abundamiento, se resalta que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes (arrendador) se obliga a hacer gozar a otra (arrendatario) de un bien mueble o inmueble, por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener, en contraprestación, un precio (canon, pensión o alquiler) previamente estipulado. De acuerdo con lo expuesto, los elementos esenciales del tipo contractual sub iudice son: a) La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; b) Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación, lo que no implica que haya de ser por un término determinado; y c) Un precio. En cuanto a las obligaciones del arrendador, por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, éste debe entregar al arrendatario la cosa arrendada; conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arrendado; y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. No obstante, nada impide que, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad de las partes, puedan aumentar o disminuir dichas obligaciones. Por su parte, en cuanto a las obligaciones del arrendatario, de acuerdo con la Ley, las mismas consisten en servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o a falta de estipulación para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, y, además, en pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Dentro de es te marco, el Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece en el artículo 40, como causales de Desalojo, las siguientes: “c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.” Primeramente precisa esta Superioridad que no es un hecho controvertido entre las partes la suscripción del contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, respecto de los siguientes inmuebles: 1) Inmueble formado por un terreno y las construcciones y adherencias que en él se encuentran, situado en la calle Socorro, hoy avenida 16, en jurisdicción del extinto municipio Chiquinquirá, hoy parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, que abarca una superficie aproximada de OCHOCIENTOS DIEZ METROS CUADRADOS (810mts2), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: con TREINTA METROS (30mts) y linda con la calle Nueva Reforma, hoy calle 88; SUR: con TREINTA METROS (30mts) y linda con inmueble que es o fue de Graciela García; ESTE: con VEINTISIETE METROS (27mts) y linda con inmueble que es o fue de Carlos Julio D’Empaire; y OESTE: con VEINTISIETE METROS (27mts) y linda con la calle Socorro, hoy avenida 16. Señaló que el referido bien le pertenece a su mandante conforme documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del otrora Distrito Maracaibo del Estado Zulia, el día 15 de diciembre de 1976, bajo el Nº 61, folios 181 al 183, Protocolo 1°, Tomo 4. 2) Inmueble formado por una parcela de terreno ubicada en la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, que abarca una superficie aproximada de QUINIENTOS TREINTA METROS CON SESENTA Y CUATRO CENTÍMETROS (530,64mts2), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: TREINTA METROS CON SESENTA CENTÍMETROS (30,60mts) con inmueble que es o fue de Carlos Enrique D’Empaire; SUR: TREINTA Y DOS METROS CON NOVENTA Y CINCO CENTÍMETROS (32,95mts) con propiedad que es o fue de Carlos Julio D’Empaire; ESTE: DIECISIETE METROS CON TREINTA CENTÍMETROS (17,30mts) y linda con edificio que es o fue de Carlos Julio D’Empaire, hoy de INVERSORA OJEDA, C.A., y OESTE: DIECISÉIS METROS CON DIEZ CENTÍMETROS (16,10mts) su frente, avenida 16 antes Socorro. Expresó que el mencionado bien le pertenece a su representada conforme documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del otrora Distrito Maracaibo del Estado Zulia, el día 7 de febrero de 1977, bajo el Nº 154, Protocolo 1°, Tomo 6. Tampoco es un hecho controvertido entre las partes que en el expediente tramitado ante el otrora Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, se establecieron las pautas que rigen la relación arrendaticia. Ahora bien, determinada la existencia de la relación arrendaticia que une a las partes en juicio, respecto de los inmuebles anteriormente singularizados, procede esta Superioridad a analizar la procedencia de la causal de desalojo alegada por la parte demandante, relativa al deterioro causado, según su alegato, a los inmuebles arrendados: Se obtiene de las resultas de la prueba de inspección judicial practicada por el Tribunal de la causa en los inmuebles arrendados, en fecha 19 de octubre de 2012, que dentro de los mismos se encuentran veintiún (21) vehículos de diferentes marcas, años y colores; que fue informado que en el mismo laboran tres (3) trabajadores; que las paredes se encuentran sucias, llenas de grasa y pintura en mal estado, pisos con grasa y techos de zinc corroído y con óxido; que existe una oficina construida con bloques y platabanda; y que existen varias carteleras donde se encuentran fijados varios documentos como declaraciones fiscales, entre otros. Inspección a la que se otorgó pleno valor probatorio conforme a las reglas de valoración correspondientes, por tratarse de un medio probatorio evacuado y certificado por una autoridad judicial, que no fue impugnado por la parte interesada. Del mismo modo, se desprende de las resultas de la prueba de informes emitida por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 24 de noviembre de 2015, recibida por el Tribunal a-quo el día 27 de noviembre de 2015, complemento de la primera respuesta informativa emitida por dicho organismo, promovida por la demandante a fin de que indicara sobre la existencia de un procedimiento de desalojo o sancionatorio que haya sido incoado contra el ciudadano VÍCTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, en relación a los inmuebles objeto del contrato in examine, que la Dirección de Prevención Fiscalización e Investigación de Siniestros del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, en cumplimiento de Ordenanza Sobre Normas de Seguridad, Protección Civil, Prevención de Siniestros y Desastres en General del Municipio Maracaibo, en su Título V, Capitulo IV, De la Constancia de Cumplimiento de Normas Técnicas, artículo N° 181, podría ser revocada la Constancia de Normas Técnicas cuando el interesado haya actuado de mala fe, suministrando datos o informaciones falsas o incumpla las exigencias que en materia de prevención y seguridad haya impartido el instituto. Asimismo se puntualizó en dicha prueba informativa que se procedió a otorgar Notificación N° 10836 (Ley de Procedimientos Administrativos en su artículo 48) de fecha 23 de noviembre de 2015, se procedió a retener la constancia de Cumplimiento de Normas Técnicas, otorgada al ciudadano VÍCTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, N°: 03957-2015, de fecha 5 de diciembre de 2015, y se precisó que el mismo deberá comparecer a sus oficinas en un lapso de 5 días hábiles contados a partir de la fecha que se le entregó el formato de notificación. Finalmente se enumeraron en dichas resultas, las fallas de las condiciones de seguridad antes aprobadas las cuales fueron disminuidas: 1) Código eléctrico Nacional Norma Covenin 200, donde presenta cableado expuesto por improvisaciones, conexiones y acoples inadecuados; 2) Norma Covenin 1040, ubicación inadecuada de los extintores; 3) Norma Covenin 810, avisos alusivos, que permitan la observación directa de las vías de escapes y de los equipos de seguridad; 4) Artículo 13 de la presente ordenanza, mantener las condiciones de orden y limpieza, de todas las áreas de trabajo, evitar el derrame de derivados de hidrocarburos en suelos y alcantarillas, y, 5) Norma Covenin2239-l, 3060 y 3226, Materiales inflamables y combustibles, almacenamiento y manipulación, clasificación, símbolos y dimensiones de señales de identificación. De la misma manera, se verificó de la prueba de informes remitida por la sociedad mercantil Estudio B&A BUSTAMANTE Y ARAUJO ARQUITECTOS, quien ratificó en juicio el Plano de Ubicación acompañado con el libelo, que es cierto que la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A., les solicitó realizar un proyecto para una edificación de una sola planta de NOVECIENTOS CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS (953mts2) aproximadamente, que consta de un área para oficinas con sus respectivos servicios, y un área para servicio automotriz con acceso directo hacia la avenida 16 y cale 88, incluyendo los estacionamientos requeridos. Derivado de lo cual, se constató de las pruebas en referencia, esto es, de la inspección judicial practicada por el Tribunal de la causa, en fecha 19 de octubre de 2012, y de la prueba de informes emitida por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, así como también, de los anexos fotográficos acompañados con las mismas, las condiciones deplorables en las que se encuentran los bienes arrendados al ciudadano VÍCTOR WALTER GARCÍA ORELLANA. Aunadamente se obtuvo de las resultas de la prueba de informes remitida por la sociedad mercantil Estudio B&A BUSTAMANTE Y ARAUJO ARQUITECTOS, el proyecto de reparación y remodelación de los inmuebles arrendados. Por consiguiente, esta Sentenciadora Superior considera acertado en derecho declarar con lugar la demanda de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A., en contra del ciudadano VÍCTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, por haber incurrido el demandado, en la causal prevista en el literal c) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que ocasionó, a juicio de quien aquí decide, a los inmueble sub ltiis, deterioros mayores que los provenientes del uso normal de la cosa, que ameritan su reparación. Consecuencia de lo cual, se ordena al ciudadano VÍCTOR WALTER GARCÍA ORELLANA restituir a la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, los inmuebles objeto del presente proceso, identificados con anterioridad. Y ASÍ SE DECIDE. Por otra parte, en lo que respecta al alegato expuesto por la parte demandada en su escrito de observaciones, relativo a que debió se desechar la demanda, según su criterio, por efecto del artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, en razón de haberse declarado con lugar la cuestión previa estatuida en el ordinal 11° del artículo 346 eiusdem, esclarece esta Superioridad, que en la decisión interlocutoria de fecha 12 de enero de 2015, el Tribunal de la causa declaró sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta a la causal de desalojo prevista en el literal c) de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy día prevista en el literal e) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y procedente en lo que concierne a la causal de desalojo estatuida en literal b) de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por no estar contemplada la misma en la nueva ley, previamente señalada. Por tanto, no podía aplicarse en la presente causa, como erradamente afirma el demandado, el efecto previsto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, por subsistir una causal de desalojo, que fue la analizada por el Tribunal a-quo y este Juzgado de Alzada, en cuanto al fondo. Y ASÍ SE DECLARA. Finalmente, puntualiza esta Superioridad que los informes presentados por la parte demandante son tempestivos, por haber sido presentados en el vigésimo día previsto a tales efectos en el artículo 517 del Código de Procedimientito Civil, lo que se obtuvo luego de haber realizado el cómputo respectivo con el calendario judicial de este Tribunal. Y ASÍ SE ESTABLECE. En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos y a los criterios jurisprudenciales ut supra explanados, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub litis, resulta forzoso para esta Juzgadora Superior, CONFIRMAR la decisión proferida por el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 7 de abril de 2017, y consecuencialmente, se declara SIN LUGAR el recurso de apelación incoado por la parte demandada-recurrente, y así se plasmará en forma expresa, precisa, y positiva en el dispositivo del fallo a ser dictado en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE. DISPOSITIVO Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPER IOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de DESALOJO incoado por la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A., en contra del ciudadano VÍCTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano VICTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, por intermedio de su apoderada judicial NATALIA ARISPE, contra sentencia de fecha 7 de abril de 2017, dictada por el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. SEGUNDO: SE CONFIRMA la aludida decisión de fecha 7 de abril de 2017, dictada por el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo, en tal sentido, se declara: TERCERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoado por la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, C.A., en contra del ciudadano VÍCTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, en tal sentido, SE ORDENA al ciudadano VÍCTOR WALTER GARCÍA ORELLANA restituir a la sociedad mercantil INVERSORA OJEDA, los inmuebles objeto del contrato, a saber: 1) Inmueble formado por un terreno y las construcciones y adherencias que en él se encuentran, situado en la calle Socorro, hoy avenida 16, en jurisdicción del extinto municipio Chiquinquirá, hoy parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, que abarca una superficie aproximada de OCHOCIENTOS DIEZ METROS CUADRADOS (810mts2), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: con TREINTA METROS (30mts) y linda con la calle Nueva Reforma, hoy calle 88; SUR: con TREINTA METROS (30mts) y linda con inmueble que es o fue de Graciela García; ESTE: con VEINTISIETE METROS (27mts) y linda con inmueble que es o fue de Carlos Julio D’Empaire; y OESTE: con VEINTISIETE METROS (27mts) y linda con la calle Socorro, hoy avenida 16. Señaló que el referido bien le pertenece a su mandante conforme documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del otrora Distrito Maracaibo del Estado Zulia, el día 15 de diciembre de 1976, bajo el Nº 61, folios 181 al 183, Protocolo 1°, Tomo 4. Y 2) Inmueble formado por una parcela de terreno ubicada en la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, que abarca una superficie aproximada de QUINIENTOS TREINTA METROS CON SESENTA Y CUATRO CENTÍMETROS (530,64mts2), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: TREINTA METROS CON SESENTA CENTÍMETROS (30,60mts) con inmueble que es o fue de Carlos Enrique D’Empaire; SUR: TREINTA Y DOS METROS CON NOVENTA Y CINCO CENTÍMETROS (32,95mts) con propiedad que es o fue de Carlos Julio D’Empaire; ESTE: DIECISIETE METROS CON TREINTA CENTÍMETROS (17,30mts) y linda con edificio que es o fue de Carlos Julio D’Empaire, hoy de INVERSORA OJEDA, C.A., y OESTE: DIECISÉIS METROS CON DIEZ CENTÍMETROS (16,10mts) su frente, avenida 16 antes Socorro. Expresó que el mencionado bien le pertenece a su representada conforme documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del otrora Distrito Maracaibo del Estado Zulia, el día 7 de febrero de 1977, bajo el Nº 154, Protocolo 1°, Tomo 6. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, en aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaria copia certificada y déjese en este Tribunal. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los catorce (14) días del mes de agosto de dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia 158° de la Federación. LA JUEZA, DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO LA SECRETARIA, ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS En la misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-115-17. LA SECRETARIA, ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS GS/Mc/s1