TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: No. 13.160
DEMANDANTE: Sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 14 de noviembre de 1978, bajo el No. 100, tomo 20-A, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADAS JUDICIALES: CARMEN EUGENIA CONTRERAS DE HERNÁNDEZ, JAVIER MANSTRETTA CARDOZO, LAURA MANSTRETTA CARDOZO, ANMY TOLEDO DE COLETTA, JESÚS ENRIQUE ESCUDERO ESTEVEZ y ALYSETTE SÁNCHEZ VELIZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 46.815, 57.837, 105.913, 48.441, 65.548 y 63.351, respectivamente, y de este domicilio.
DEMANDADA: Sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 28 de septiembre de 2012, bajo el No. 6, tomo 105-A 485, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL: NORKIS AGUILAR DUNO y NERIO LEAL BOHORQUEZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos.57.562 y 29.091, respectivamente, y de este domicilio.
JUICIO: Resolución de contrato de Arrendamiento.
SENTENCIA: Definitiva.
FECHA DE ENTRADA: 7 de marzo de 2017.

Producto de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA de la presente causa, la cual fue recibida en virtud de la remisión que efectuara el TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, como consecuencia de haber CASADO la sentencia proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15 de diciembre de 2015, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 14 de noviembre de 1978, bajo el No. 100, tomo 20-A, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra de la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 28 de septiembre de 2012, bajo el No. 6, tomo 105A-485, y del mismo domicilio; en este sentido, nuestro máximo Tribunal de Justicia casó la aludida decisión, declarando su nulidad, ordenando al órgano jurisdiccional superior que resultare competente, dictar nueva sentencia con sujeción a la doctrina establecida en dicho fallo.

Impuesta esta Superioridad de las actas que conforman este expediente procede a dictar sentencia en la presente causa, previas las siguientes consideraciones:
PRIMERO
DE LA DECISIÓN DE LA SALA DE CASACIÓN CIVIL
DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

En fecha 8 de diciembre de 2016, bajo la ponencia de la Magistrada Dra. VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, dictó y publicó sentencia referida al Recurso de Casación interpuesto por la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., en el presente juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMEINTO sigue la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE), en contra de la sociedad de comercio primeramente indicada, en los términos seguidamente singularizados:

“(…Omissis…)
De la sentencia recurrida parcialmente transcrita, se observa que el juez de alzada señaló que en el caso concreto, la póliza de seguros identificada bajo el N° 6108439, cuya vigencia comprende desde el día 8-8-13 hasta el día 8-8-14, goza de pleno valor probatorio, sin embargo, la póliza cuya vigencia abarca desde el día 8-8-14, hasta el 8-8-15, en la cual se identifica a la Sociedad Mercantil D & J Inversiones, C.A. como tomador y de la cual se presume como beneficiaria a la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Costa Verde C.A (INCOVE), argumentando la invalidez de la póliza de seguro bajo el supuesto de haber sido contratada o tomada por una sociedad mercantil distinta a aquella que se constituyó como arrendataria, lo cual resulta en violación a la convención suscrita por las partes litigantes y en consideración a lo establecido en el contrato de arrendamiento específicamente la cláusula decima primera literal “J” que estableció: “…A mantener durante la vigencia del contrato y de la prórroga legal una póliza de seguro contra incendios, terremotos, temblores, inundaciones y para otro acontecimiento que pudiese afectar la estructura física del inmueble señalado con el N° PA-39 arrendado, la referida póliza de seguro será contratada con una empresa de reconocida solvencia moral y económica que se encuentre domiciliada en Maracaibo, Estado Zulia, obligándose La Arrendataria a entregarle a la Arrendadora copia de la póliza de seguro contratada…” En este sentido, la alzada estableció que existen notables diferencias en cuanto al tomador y asegurado primigenio en relación al que contrató en segunda ocasión, razón por la cual el ad quem la desechó del material probatorio por no producir el efecto liberatorio a favor de la parte demandada.
Por lo cual, la Sala concluye que en el presente caso existe la infracción delatada por el formalizante, por cuanto el artículo 1.283 del Código Civil, concatenado con los artículos 7 y 8 de la Ley del Contrato de Seguro, le da la facultad a un tercero no interesado, es decir, un tomador distinto a la relación contractual para que celebre el contrato por cuenta ajena, en estos casos el tomador deberá cumplir las obligaciones derivadas del contrato de seguro, salvo aquéllas que por su propia naturaleza no puedan ser cumplidas sino por el asegurado o el beneficiario.
Aún más, la sentencia impugnada incurrió en la falta de aplicación de los artículos antes mencionados, al considerar que para la renovación de la póliza, ésta se debía suscribir sólo entre las partes contratantes, y no por un tercero en nombre y descargo del deudor, igualmente no considera esta Máxima Instancia que se haya violentado la cláusula contractual, en virtud de que dicha cláusula no exige a la empresa demandada figurar como tomadora de la póliza, que lo relevante en este caso era asegurar el local comercial contra incendios, terremotos, temblores, inundaciones y otros acontecimientos que pudiese afectar la estructura física del inmueble señalado con el N° PA-39, y que al mismo tiempo, el beneficiario final fuere la empresa demandante lo cual se materializó; siendo, por tanto, procedente la denuncia formulada por el recurrente.
En consecuencia deberá declararse con lugar el recurso de casación, tal como se hará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
Como puede observarse de la precedente transcripción de la recurrida, el juez de la sentencia impugnada incurrió en una falta de concordancia lógica entre sus postulados, al afirmar en primer término que declaraba la nulidad de la sentencia apelada, y posteriormente declarar sin lugar el recurso ordinario de apelación ejercido por la parte demandante, cuando fue esta la que solicitó en su apelación la nulidad de la sentencia de primera instancia, y le fue concedida, en conformidad con lo dispuesto en los artículos 209, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil. (Cfr. Fallos de esta Sala Nos. RC-221 del 17-4-2008 Exp. N° 2007-734; RNC-810 del 8-12-2008 Exp. N° 2007-837; y RC-646 del 9-10-2008 Exp. N° 2008-244, entre otros).
Lo que determina, que como mínimo la apelación debía ser declarada parcialmente con lugar, si es declarada sin lugar la acción, como lo hizo el juez de alzada, sin que esto signifique pronunciamiento alguno al respecto por parte de esta Sala, sobre el fondo de lo litigado, pero con incidencia directa sobre la condenatoria en costas de la apelación y las costas del juicio principal.
Es evidente que no se puede sostener sobre el mismo punto dos criterios encontrados, como en este caso, dado que se afirma que es procedente el alegato del apelante que conlleva a la nulidad de la sentencia apelada y posteriormente se declara sin lugar la apelación. Esto constituye palmariamente una disyunción exclusiva, en el sentido de que tiene que ser una u otra pero no ambas. Pues no puede declarar sin lugar la apelación y declarar la nulidad de la decisión apelada, como consecuencia de un alegato de la parte demandante apelante.
Por consiguiente, la Sala también declara de oficio la infracción del mismo artículo 243 ordinal 4°, del Código de Procedimiento Civil, por inmotivación del fallo, aunque por motivo distinto. Así se establece.
En razón de todo lo precedentemente expuesto, al haber detectado esta Sala la infracción del artículo 243 ordinal 4°, del Código de Procedimiento Civil, procederá a declarar de oficio la nulidad del fallo recurrido en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
(…Omissis…)”

SEGUNDO
DE LOS ANTECEDENTES

Se inicia el presente juicio por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE), por intermedio de su apoderada judicial CARMEN EUGENIA CONTRERAS DE HERNÁNDEZ, identificada en actas, en contra de la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., mediante la cual manifestó la aludida profesional del derecho que su representada cedió en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial identificado con la nomenclatura PA-39, ubicado en la planta alta del Centro Comercial Costa Verde, situado en la avenida 4 Bella Vista con calle 3G de la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, a la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., también identificada en actas.

Señaló que el tiempo de duración del contrato es de cinco (05) años, contado a partir del día 15 de octubre de 2012, fecha cierta de su autenticación, resultando el vencimiento del mismo, para el día 15 de octubre de 2017. Indicó que en la cláusula tercera del contrato se estipuló como canon mensual de arrendamiento, el equivalente al seis por ciento (6%) de las ventas brutas mensuales que obtuviese la arrendataria PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., más Impuesto al Valor Agregado (IVA). Aunadamente, se estipuló, según su dicho, con respecto al canon de arrendamiento que el mismo no podía ser inferior a TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000, 00) mensuales, y arguyó, que con base en los Índices de Precios al Consumidor (IPC) determinados por el Banco Central de Venezuela, y a lo previsto en la aludida cláusula contractual, el canon mensual alcanza actualmente la cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 46.000,00), cuya oportunidad de cancelación debía ser entre los cinco primeros días de cada mes.

Adujo que la arrendataria se comprometió a pagar las cuotas ordinarias mensuales de condominio del Centro Comercial Costa Verde, así como los servicios públicos de los cuales se encontrara dotado el local arrendado. Que, a la fecha 30 de junio de 2014 la arrendataria sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., adeudaba la suma de QUINIENTOS SEIS MIL CIENTO OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 506.183,63) suma correspondiente a los meses comprendidos desde junio de 2013 a junio 2014. Y que la arrendataria al 30 de agosto de 2014 tiene como deuda acumulada la cantidad de OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 81.914, 63).

Expresó que para la fecha de introducción de la demanda, la accionada adeudaba las cuotas de condominio de los meses de julio y agosto de 2014. Que aún y cuando la arrendataria ha venido cancelando las cuotas de condominio de manera irregular, es un hecho irrefutable -según su apreciación- que ha dejado de pagar más de dos (02) cuotas de condominio, a lo cual está obligada conforme al contrato. Que el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para el uso Comercial, establece como causal de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

Aseveró, que en el literal “b” de la cláusula Décimo Primera del contrato de arrendamiento, se estableció la obligación de la arrendataria de suscribir una póliza de seguros contra incendios y otros, la cual, no le ha sido presentada a su mandante, a pesar de los requerimientos realizados a tal efecto, por tanto, su representada desconoce si existe o no contratada la referida póliza. Expuso, que la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE , C.A., cerró de manera intempestiva y sin aviso alguno sus puertas desde el día 19 de mayo de 2014, en virtud de lo cual, su mandante se ha dirigido a la arrendataria de manera escrita solicitándole información sobre el cierre de las actividades comerciales, informándole sobre la deuda pendiente con relación pago de las cuotas de condominio, y respecto a la promulgación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento para el uso Comercial, con el propósito de adecuar el canon de arrendamiento.

Arguyó, que la arrendataria cancela desde el mes de junio de 2014, hasta la fecha de interposición de la demanda, el mínimo del canon estipulado haciendo caso omiso a las reiteradas solicitudes de su mandante para la adecuación del canon de arrendamiento conforme a las nuevas previsiones de la Ley de Regulación del Arrendamiento para el uso Comercial. Que aún y cuando en la cláusula cuarta del contrato se estableció una suma límite que para la fecha del otorgamiento era de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000), al no haber facturación ni ingresos, su mandante se encuentra recibiendo la suma de CUARENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs.46.000,00) mensual, en detrimento de sus intereses, por concepto de arrendamiento de un local comercial de UN MIL SETECIENTOS CUARENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON SESENTA Y SEIS CENTÍMETROS CUADRADOS (1.743,66 mts2).

Refirió, que se ha impedido a su mandante la entrada al inmueble arrendado. Y que su representada ha sido consecuente con el despliegue de la actividad comercial de la arrendataria, concediéndole un período de gracia de ocho (08) meses, y estableciendo un canon de seis por ciento (6%) de los ingresos brutos, encontrándose ese porcentaje por debajo de lo establecido en la nueva Ley, lo cual menoscaba los intereses patrimoniales de la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE).

Esbozó, que la sociedad mercantil demandada PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., se encuentra demandada ante el Juzgado Segundo y Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, por resolución de contrato y cobro de bolívares, respectivamente, expedientes Nos. 58.003 y 48.577, correspondientemente, evidenciándose que en los juicios mencionados accionan en calidad de demandantes los mismos socios de la compañía in comento, lo que se traduce para su representada -según su apreciación- en un inminente riesgo de ser víctima de un fraude dada la poca transparencia por parte de los accionistas de la sociedad mercantil demandada PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A.

Aseguró que la sumatoria de las pretensiones incoadas en contra de la empresa PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., superan con creces su capital social, que es de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00), ya que totalizan la suma de VEINTIÚN MILLONES DIEZ MIL CIENTO SESENTA Y OCHO BOLÍVARES CON 50/100 (Bs.21.010.168,50), a lo que debe adicionarse, según su criterio, las costas y demás montos que fueran reclamados.

La representación judicial de la parte actora fundamentó la pretensión bajo estudio en los artículos 1, 2, 6, 40 literal a), j) e i) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en los artículos 1.579 y 1.133 del Código Civil, por cuanto, de la relación de gastos aportada por el condominio del Centro Comercial Costa Verde, se evidencia -según indica- que la arrendataria se encontraba en mora con el pago de las cuotas de condominio correspondientes a los meses comprendidos desde junio 2013 hasta junio de 2014, siendo que para la fecha de interposición de la demanda llevan acumuladas dos (02) cuotas consecutivas de condominio.

Por los fundamentos expuestos demandó a la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., a fin de que convenga en desalojar y dar por resuelto el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 15 de octubre de 2012, bajo el N° 90, tomo 115, por haber incumplido con el pago de mas de dos (02) cuotas de condominio, aunado al incumplimiento del literal “j” de la cláusula décima primera del señalado contrato, por la no presentación de la póliza de seguro a la que estaba obligada, y se condene a la arrendataria al pago de la cantidad de OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 81.914, 63), con fundamento en el artículo 1.215 del Código Civil, y los cánones mensuales de arrendamiento y cuotas de condominio que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble objeto del contrato, con la imposición de las costas procesales.

Recibida la demanda por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, fue admitida en fecha 2 de octubre de 2014, ordenándose la citación de la parte demandada.

El día 7 de octubre de 2014, el Alguacil del Tribunal a-quo expuso que recibió los emolumentos para el mecanismo de transporte necesarios para la citación de la parte demandada.

En fecha 27 de octubre de 2014, la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., por intermedio de su apoderada judicial NORKIS AGUILAR DUNO, identificada en las actas procesales, presentó escrito de contestación a la demanda en el cual negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora en el escrito libelar. En tal sentido, negó que su representada adeude al condominio del Centro Comercial Costa Verde, C.A., las cantidades de QUINIENTOS SEIS MIL CIENTO OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.506.183,63), CIENTO VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 125.882,74) y OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 81.914, 63).

Seguidamente desconoció en contenido y firma las cartas de aviso de cobro emanadas del condominio del Centro Comercial Costa Verde, de fechas 26 de septiembre de 2013, 14 de febrero de 2014, 19 de marzo de 2014 y 12 de mayo de 2014, toda vez que nunca fueron recibidas -según su dicho- por su representada.

Negó, rechazó y contradijo que a la fecha de interposición de la demanda su representada adeudara al condominio del Centro Comercial Costa Verde, las cuotas de condominio correspondientes a los meses de julio y agosto de 2014, por cuanto la cuota del mes de julio fue pagada, a su decir, el día 1 de agosto de 2014, de igual manera, la cuota de condominio del mes de agosto fue cancelada -según alegó- en fecha 17 de septiembre de 2014, tal y como consta en los recibos de pago emitidos por el Condominio del Centro Comercial Costa Verde, identificados con los números 0000-7037 y 0000-7222, consignados conjuntamente.

Negó, rechazó y contradijo que su mandante haya incumplido la obligación prevista en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento, relativa a la necesidad de contratar una póliza contra incendio, y en tal sentido indicó que su representada suscribió la póliza de seguros contra incendio y otros, signada con el N° 6108439 en fecha 12 de agosto de 2013, con vigencia desde el día 8 de agosto de 2013 hasta el día 8 de agosto de 2014 y su correspondiente renovación de fecha 8 de agosto de 2014 cuya vigencia es hasta el día 8 de agosto de 2015, con la empresa Seguros Catatumbo, C.A., consignadas conjuntamente, motivo por el cual, negó, rechazó y contradijo que la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE), no haya entregado la mencionada póliza de seguro a la arrendadora, indicando que probaría lo conducente en el curso del proceso.

Negó, rechazó y contradijo que su representada haya dejado de cancelar las cuotas de condominio correspondientes a un año, por cuanto lo cierto es, según su dicho, que su mandante asumió los gastos de reparación mayor que requería el techo del local PA-39 del Centro Comercial Costa Verde, propiedad de la demandante, los cuales ascienden a la suma de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 335.800,00), circunstancia esta que es del conocimiento de la arrendadora, como se evidencia -según su decir- de comunicaciones enviadas por la demandante a la Junta de Condominio del Centro comercial Costa Verde, en fechas 13 de junio y 12 de julio de 2013, y en comunicaciones enviadas por la demandante a su representada los días 12 y 25 de julio de 2013.

Negó expresamente que su poderdante haya recibido comunicación vía Internet en fecha 13 de junio de 2014, en las cuentas de correo electrónico de alguno de sus socios, remitidas por la demandante de autos, donde se le notificase sobre deuda pendiente con el condominio. Así como también negó que haya recibido su poderdante comunicación escrita el día 18 de julio de 2014, en la que se le informare la promulgación del Decreto 929.

Reconoció que su representada celebró con la demandante contrato de arrendamiento en fecha 15 de octubre de 2012, sobre un local propiedad de la actora, ubicado en el Centro Comercial Costa Verde, identificado con la nomenclatura PA-39, asumiendo su mandante la obligación de pagar las cuotas de condominio, como efectivamente lo ha venido haciendo -según su afirmación- hasta el mes de septiembre del año 2014, en el que pagó la cantidad de CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON 17/00 (Bs.50.443,17).

Señaló que para el mes de abril del año 2013, el local arrendado se encontraba en reconstrucción y no en remodelación, debido al estado de deteriorito en el que fue recibido, de lo cual aseguró tener pruebas, ya que las filtraciones existentes en el techo hacían imposible la instalación de los equipos electrónicos necesarios para el funcionamiento de la actividad comercial a desarrollar por su mandante, por lo que, luego de conversaciones efectuadas con los representantes del condominio y la propietaria del inmueble, su representada procedió a realizar los gastos necesarios para la corrección de la filtraciones in comento, pese a que la reparación correspondía a gastos comunes conforme a lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal y al Reglamento Interno del aludido Centro Comercial, como lo admitió -según su dicho- la actora en la comunicación emitida por ésta el día 13 de junio de 2013, dirigida a la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde.

Manifestó que acompañó conjuntamente, comunicación de fecha 25 de julio de 2013, emanada de la actora, cuyo contenido citó.

Afirmó que su representada asumió la reparación del techo del local comercial propiedad de la demandante, sin que la actora o la junta de condominio procedieran a rembolsar la cantidad de dinero erogada, equivalente a TRESCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.358.00,00), en virtud de lo cual, se iniciaron conversaciones entre su representada, la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde y la demandante, a los fines de lograr un acuerdo respecto a la cancelación de dicha cantidad de dinero. Indicó que entre las propuestas sugeridas se planteó la posibilidad de que su representada solo cancelara el cincuenta por ciento (50%) de las cuotas de condominio hasta tanto fuera compensado el monto por ella sufragado, sin embargo, transcurrido el tiempo sin llegar a ningún acuerdo por la disconformidad planteada por su mandante, la Junta de Condominio presentó a la actora una transacción, cuyos términos fueron rechazados por la demandante.

Adujo que en comunicación de fecha 7 de noviembre de 2013, la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde le manifestó a la demandante, que recibió por parte de la arrendataria, el presupuesto solicitado y las decisiones tomadas, entre las cuales el condominio aceparía cubrir los costos del trabajo correspondiéndole a la actora la garantía del techo, empero, la demandante expresó -según su dicho- que no suscribiría tal comunicación. Esbozó, que en virtud de resultar infructuosas las gestiones realizadas entre la actora y la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde, procedió a cancelar las cuotas de condominio adeudadas en vista de la acumulación de las misma, dejando claramente establecido ante la Junta de Condominio que la erogación por la reparación del techo del local es un gasto común que se le adeuda, debiendo acudir a la vía jurisdiccional si es preciso, para lograr su resarcimiento. Afirmó que su mandante canceló la cantidad acumulada por concepto de canon de arrendamiento, el día 17 de julio de 2014.

Señaló, que resulta contrario a la Ley -según su apreciación- la temeraria pretensión de la parte demandante respecto al desalojo del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, alegando el segundo supuesto del literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referido a la falta de pago de los meses de julio y agosto del año 2014, cuando en realidad la cuota del mes de julio de 2014 fue cancelada el día 1 de agosto de 2014, y, la del mes de agosto de 2014 fue cancelada en fecha 17 de septiembre del mismo año.

Expresó, que su mandante ha pagado el canon de arrendamiento pese a que no se ha constituido el Comité Paritario de Administración de Condominio, exigido en el artículo 35 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Considera que la actora haciendo uso indebido de lo dispuesto en el artículo 36 eiusdem, estimó de manera exagerada la pretensión propuesta, motivo por el cual impugna y rechaza la cuantía por no corresponderse con el valor de la suma demandada.

Mediante escrito presentado ante el Tribunal a-quo en fecha 1 de diciembre de 2014, el ciudadano JAVIER JESÚS PARDI PÉREZ, asistido judicialmente por el abogado en ejercicio DIEGO PARDI ARCONADA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 74.591, intervino como tercero fundamentándose en lo previsto en el ordinal 3° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 5 de diciembre de 2014, el Tribunal de la causa declaró inadmisible la tercería propuesta, por carecer el ciudadano JAVIER JESÚS PARDI PÉREZ de interés jurídico actual.

El día 5 de diciembre de 2014, el Tribunal a-quo fijó la oportunidad para llevar a cabo la audiencia preliminar en la presente causa, la cual se efectuó en fecha 12 de diciembre de 2014, con la presencia de la representación judicial de la sociedad mercantil demandante y de la representación judicial de la sociedad mercantil demandada.

En fecha 17 de diciembre de 2014, el Tribunal a-quo dictó auto estableciendo los hechos y límites de la controversia, así como, los hechos a probar por cada una de las partes. En la misma oportunidad abrió el lapso probatorio.

El día 12 de enero de 2015, se agregaron a las actas escritos de promoción de pruebas presentados por las partes interactuantes en la presente causa.

En fecha 14 de enero de 2015, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito en el cual planteó oposición a la admisión de las pruebas presentadas por su contraparte.

El día 15 de enero de 2015, el Tribunal de la causa admitió los medios probatorios promovidos por las partes, con excepción de aquellos sobre los cuales declaró procedente la oposición planteada por la sociedad mercantil demandada; decisión que fue apelada por la representación judicial de la parte actora el día 22 de enero de 2015, siendo declarado por el Tribunal a-quo, extemporáneo el referido medio de impugnación, en fecha 27 de enero de 2015.

En fecha 27 de marzo de 2015, el Tribunal de la causa fijó por auto expreso la oportunidad para llevar a cabo la audiencia oral, la cual se realizó el día 22 de mayo de 2015, en presencia de la representación judicial de las partes contendientes en la presente causa. En la misma oportunidad el Tribunal a-quo suspendió el debate oral y prolongó el desarrollo de la audiencia para el segundo día de despacho siguiente.

El día 27 de mayo de 2015, se llevó a efecto la prolongación de la audiencia pública y oral celebrada en la presente causa, pronunciando el Tribunal de primera instancia el dispositivo del fallo, quedando establecido que la publicación íntegra del fallo tendría lugar dentro de los diez (10) días hábiles siguiente a dicha fecha.

En fecha 29 de junio de 2015, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, profirió la sentencia definitiva, mediante la cual declaró con lugar la demanda, declarando en consecuencia, resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A., (INCOVE) y la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., en fecha 15 de octubre de 2012, ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, ordenando además, el desalojo por parte de la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., del local comercial signado con el N° PA-39 ubicado en la Planta Alta del Centro Comercial Costa Verde, situado en la avenida 4 Bella Vista con calle 3G, una vez haya quedado definitivamente firme la decisión. Aunadamente condenó a la parte demandada a cancelar a la parte actora los cánones de arrendamiento y cuotas de condominio que se hayan vencido y no hayan sido pagadas hasta el momento en que quede definitivamente firme la decisión; condenando en costas a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; todo ello con base en los siguientes argumentos:
(…Omissis…)
“Respecto a la situación fáctica constitutiva de la pretensión incoada, la demandante alegó que la arrendataria durante el desarrollo del contrato de arrendamiento observó una conducta negligente respecto a la cancelación retrasada de las cuotas de condominio, pago éste al que se encontraba obligada conforme al contrato, por cuanto, a la fecha 30 de junio de 2.014, la arrendataria se encontraba insolvente con el pago de las cuotas de condominio de los meses de Junio de 2.013 al mes de Junio de 2.014; y que al momento de introducir la demanda se encontraban impagos las mensualidades de condominio de los meses de Julio y Agosto de 2.014.
(…Omissis…)
Entonces bien, de las pruebas evacuadas por la actora, esta logró demostrar la autenticidad de los avisos de cobro de las cuotas de condominio correspondientes a los meses de Junio de 2.013 a Abril de 2.014, lo cual, entraña un retraso grave y continuo en la cancelación de las cuotas de condominio a lo cual se encontraba obligada la demandada conforme a las cláusulas sexta y novena del contrato suscrito entre las partes.
Sobre este hecho, la parte demandada alegó una serie de circunstancias eximentes para el cumplimiento de su prestación de hacer, como lo fue, las reparaciones mayores que –a su juicio- debió realizar al local comercial objeto del contrato para poder hacer uso debido del mismo, sin que efectivamente haya demostrado dentro del proceso la veracidad de dichas afirmaciones con los medios de prueba evacuados, o en su defecto, haya demostrado que la imposibilidad de cumplimiento se debió al incumplimiento primigenio por parte de la arrendadora.
Contrario a esto, la demandada en su contestación efectivamente reconoció que en fecha 17 de julio de 2.014, pasados como fueron más de diez meses de la suscripción del contrato, procedió a cancelar la cantidades “acumuladas” por pago de condominio, hecho éste que igualmente se entiende probado con la factura expedida en fecha 17 de julio de 2.014, por el condominio del Centro Comercial Costa Verde, a favor de la sociedad mercantil Papa’s Bowling & Lounge, C.A. por concepto de “cancelación de cuota de condominio desde Junio 2.013 a Mayo 2.014”, lo cual, entraña sin lugar a dudas un retraso injustificado de la obligación contractual de pagar las mensualidades por concepto de condominio, lo que en derivación constituye un incumplimiento a los términos y condiciones previstos en el contrato.
(…Omissis…)
De lo anterior, se desprende que el incumplimiento de una obligación contractual, lo puede constituir un simple retardo en el cumplimiento de la obligación, en este sentido, se constata de los hechos probados dentro del proceso, que la arrendataria incurrió en retardo en el cumplimiento de la obligación de pago de las cuotas de condominio, cuya consecuencia jurídica contractual se estima como un incumplimiento.
En este mismo orden, y con relación a la falta de pago de las mensualidades de condominio de los meses de Julio y Agosto 2.014, se constata de las facturas valoradas previamente, que el pago de la mensualidad de condominio correspondiente al mes de Junio de 2.014, fue realizado en fecha 01 de agosto de 2.014, esto es, posterior a los quince (15 ) días establecidos en la cláusula contractual; así mismo, se observa que el pago de condominio del mes de Julio de 2.014, fue realizado igualmente el día 01 de agosto de 2.014, siendo entonces tempestivo el pago de dicha mensualidad conforme a lo establecido en la cláusula contractual novena. Finalmente, según se observa de la factura signada con el N° de control 00007222, la mensualidad por gastos de condominio correspondientes al mes de agosto de 2.014, aparece cancelada el día diecisiete (17) de septiembre de 2.014, es decir, fuera de los quince (15) posteriores a la mensualidad a pagar, según lo convenido en el contrato.
De los anteriores hechos verificados en el curso del proceso, se concluye sobre este punto, que aún y cuando la demandada demostró haber pagado las mensualidades de condominio denunciadas como impagas por la arrendadora (Julio y Agosto 2.014), dicho pago no fue realizado en la manera acordada por las partes en el contrato de arrendamiento suscrito entre ellas, constatando esta juzgadora, que la arrendataria incurrió en el supuesto de resolución establecido de mutuo acuerdo por las partes en la cláusula novena del contrato, esto es, el retraso en el pago de una (01) de las cuotas de condominio, ello, sin lugar a dudas concatenado con la verificación del retraso consecutivo e injustificado del pago de las cuotas de condominio correspondientes a los meses de Junio de 2.013 a Abril de 2.014, subsumiéndose dicha situación en el supuesto de hecho previsto en el literal “A” del artículo 40 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales. Así se establece.
En segundo lugar, se precisa de los alegatos planteados por la actora como supuesto de la resolución contractual pretendida, lo referido al incumplimiento de contratación y notificación a su representada por parte de la arrendataria de una póliza de incendio conforme a lo acordado por ambas en el literal “j” de la cláusula DÉCIMA PRIMERA del contrato de arrendamiento suscrito.
(…Omissis…)
Sobre este aspecto, la parte demandada en la oportunidad respectiva consignó ejemplares originales de las pólizas de incendio contratadas con su correspondiente renovación, medio de prueba éste que fue impugnado por la parte actora alegando su invalidez, bajo el supuesto de no aparecer como beneficiaria su representada y por haber sido contratada la renovación de la póliza por una persona jurídica ajena a la relación contractual debatida.
Todas estas circunstancias que inspiraron la impugnación por parte de la actora sobre el medio de prueba descrito, fueron dilucidadas en la oportunidad de emitir valoración sobre los medios de prueba promovidos y evacuados en el proceso; en virtud de ello, se consideró válida la suscripción por parte de la arrendataria de la póliza contra incendio cuya vigencia fue del 08/08/13 al 08/08/14, e inválida la suscripción de la póliza de incendio cuya fecha de vigencia es desde el 08/08/14 al 08/08/15, al haber sido contratada por un tercero ajeno a la relación contractual conforme a lo acordado por las partes en el literal “J” de la cláusula DÉCIMA PRIMERA del contrato; aunado a ello, la parte demandada con las pruebas aportadas y estimadas por esta sentenciadora, no logró demostrar otra de las obligaciones que le imponía el citado literal, como lo era, la entrega a la arrendadora de una ejemplar de la póliza de seguro contratada, constatándose así, un incumplimiento parcial por parte de la arrendataria respecto a las obligaciones estipuladas en dicha cláusula contractual. Así se establece.
Finalmente, procede esta jurisdicente a verificar los hechos alegados por la demandante como constitutivos de la causal de desalojo prevista en el literal “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, los cuales, se encuentran representados –a su juicio- por la inminencia de riesgo y disminución de las garantías otorgadas por la arrendataria, al encontrarse dicha sociedad mercantil demandada ante dos Juzgados distintos de esta jurisdicción y cuyas pretensiones globalmente estimadas sobrepasan el capital social de la demandada; ello aunado al cierre de la actividad comercial propia de la arrendataria.
(…Omissis…)
De esta manera, se observa de los medios probatorios cursantes en las actas, específicamente de las copias simples de los juicios seguidos en contra de la sociedad mercantil Papa’s Bowling & Lounge, C.A., por resolución de contrato de arrendamiento y cobro de bolívares, medios de prueba estos que no resultaron impugnados de ninguna manera por la demandada, que dichas actas judiciales dan fe de la existencia de juicios de contenido pecuniario incoados en contra de la demandada, los cuales persiguen sentencias condenatorias, dicha circunstancia constituye un peligro o riesgo inminente de una posible ejecución sobre el patrimonio de la demandada y la pérdida de las garantías necesarias para el correcto desenvolvimiento de la relación contractual de carácter arrendaticio.
Al respecto, resulta importante destacar que dentro del proceso civil las partes deben probar sus respectivas afirmaciones de hecho conforme al sistema probatorio de la carga de la prueba, en este sentido, deben cumplir con la carga que les impone sus respectivos alegatos y la postura procesal que adopten las partes dentro del proceso.
En el caso de autos, se observa como la parte actora en el decurso del proceso, comprobó los supuestos de hecho constitutivos de las disposiciones contractuales y norma jurídica invocadas como fundamento de su pretensión, es decir, la parte actora demostró la existencia del contrato de arrendamiento fundamento de la acción, de la misma manera, logró demostrar en actas el incumplimiento parcial de las obligaciones contraídas en el contrato, lo cual, a juicio de esta sentenciadora y con apoyo de la doctrina citada constituye un incumplimiento del mismo.
(…Omissis…)
Sin embargo, como quiera que quedó demostrado en actas con los medios de prueba evacuados en el proceso que la demandada pago las cuotas de condominio del Centro Comercial Costa Verde, C.A., correspondiente a los meses de Julio y Agosto de 2.014, monto este reclamado por la actora en su demanda, se exime del pago a la arrendataria de la cantidad de OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CATORCE CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 81.914,63), reclamado por la actora en el escrito contentivo de su pretensión, toda vez, que se verificó la recepción de los mismos por parte de la junta de condominio del centro comercial Costa Verde, C.A., sin embargo, se insiste en que dicho pago al no haber sido realizado dentro de los términos previstos en la cláusula novena del contrato, no puede reputarse válido a los fines de liberar de dicha obligación a la arrendataria. Así se establece.
Para finalizar, se constata que la demandada de autos impugnó la cuantía en que fuera estimada la demanda por la parte actora, ello sin especificar las razones que fundamentan dicha impugnación.
(…Omissis…)
Aplicando al presente caso el criterio contenido en la sentencia de la Sala citada, se establece que el demandado impugnó de forma pura y simple la estimación que hiciera la demandante en el escrito de demanda, sin aportar hechos nuevos, lo que significa, que no debe tenerse por impugnada la cuantía, quedando firme la establecida por la actora en su escrito de demanda. Así se establece.”

Dicha sentencia fue apelada en fecha 30 de junio de 2015, por el apoderado judicial de la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., abogado en ejercicio NERIO LEAL BOHORQUEZ, identificado en las actas procesales, ordenándose oír en ambos efectos el recurso interpuesto, el día 7 julio de 2015, y producto de la distribución de Ley, correspondió conocer de la presente causa al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien lo recibió y le dio entrada en fecha 27 de julio de 2015.

En la oportunidad correspondiente para la presentación de los informes por ante la mencionada Superioridad, ambas partes presentaron los suyos en los términos siguientes:

Manifestó la apoderada judicial de la parte demandante, abogada en ejercicio ANMY TOLEDO DE COLETTA, identificada en autos, que el título de la pretensión lo constituye el contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 15 de octubre de 2012, bajo el Nº 90, Tomo 115, el cual se acompañó al libelo de demanda, y en el cual funge como arrendadora su mandante INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A., propietaria del inmueble arrendado, y con el carácter de arrendataria la sociedad mercantil demandada PAPA´S BOWLING & LOUNGE C.A.

Arguyó que la causa petendi es la resolución del contrato en virtud del incumplimiento en el que incurrió -según su dicho- la arrendataria, respecto de sus obligaciones contractuales, específicamente la obligación de pagar, oportunamente, las cuotas de condominio, así como también, la obligación de suscripción y notificación a la arrendadora, de una póliza de seguros como garantía, exigida en el contrato.

Refirió, que se configura además, la disminución de las garantías y solvencia de la arrendataria, por existir en su contra juicios de resolución de contrato y cobro de bolívares, cuya sumatoria en reclamo, superan con creces el capital social de la empresa PAPA´S BOWLING & LOUNGE C.A., sociedad mercantil demandada, configurándose de esa manera -en su criterio- el derecho que le asiste a su mandante de solicitar la resolución del contrato por incumplimiento, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil y los literales a) e i) de la Ley de Regulación de los Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial.

Posteriormente realizó una síntesis cronológica de algunos hechos ocurridos en el proceso, luego de lo cual, reprodujo varios argumentos expuestos en el libelo y en la contestación, en relación a los cuales indicó que si bien es cierto que para la fecha de interposición de la demanda no adeudaba la accionada las sumas de QUINIENTOS SEIS MIL CIENTO OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.506.183,63), CIENTO VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 125.882,74) y OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 81.914, 63), no es menos cierto que para las fechas indicadas en el escrito libelar se encontraba en mora para con sus obligaciones, las cuales debieron cumplirse en determinado tiempo, motivo por el cual considera que el simple vencimiento del tiempo constituye un definitivo incumplimiento y no un retardo en el cumplimiento.

Expresó que la técnica utilizada por la demandada para desconocer las cartas de aviso de cobro emanadas del Condominio del Centro Comercial Costa Verde, de fechas 26 de septiembre de 2013, 14 de febrero de 2014, 19 de marzo de 2014 y 12 de mayo de 2014, no es la adecuada por no emanar de ella, por tanto, al haberse promovido la prueba de informes, dichas pruebas quedaron plenamente ratificadas en juicio, y ello adminiculado con los recibos o facturas de pago que la propia demandada acompañara a su escrito, revelan, en su criterio, de manera irrefutable, que la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE C.A. no cumplió con la obligación pactada contractualmente de pago de las cuotas de condominio de manera mensual y consecutiva.

Afirmó que la segunda póliza no es -en su opinión- una renovación de la primera, por cuanto quien la suscribe o toma es una empresa distinta a la arrendataria, esto es, la sociedad mercantil D y J INVERSIONES, C.A., la cual demandó a la sociedad de comercio PAPA´S BOWLING AND LOUNGE C.A., como quedó demostrado -según su aseveración- mediante las copias de los expedientes acompañados junto al libelo de la demanda. Expuso que ello representa una disminución de las garantías y un estado de incertidumbre en su representada, en su posición de arrendadora y propietaria del bien objeto del contrato.

Aseguró, que las copias de los expedientes acompañadas con el libelo no fueron impugnadas por la demandada; y que la estimación de la demanda fue efectuada de manera pura y simple, derivado de lo cual, debe entender firme -en su criterio- la estimación efectuada.

Seguidamente, singularizó las pruebas promovidas por su representada y por la sociedad mercantil demandada, y el valor probatorio otorgado por el Tribunal de la causa.

Reprodujo algunas consideraciones realizadas por el Juez a-quo en la decisión recurrida, y alegó que al reconocer las partes el otorgamiento del contrato de arrendamiento, de manera automática reconocieron las obligaciones adquiridas.

Considera que quedó demostrado con las pruebas aportadas al proceso, el incumplimiento en el que incurrió la accionada, en relación al pago de las cuotas de condominio, siendo por ello aplicable, en su criterio, el artículo 37 de la Ley de Regulación de los Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial y el articulo 40, literal a) eiusdem. Así, aseguró que la demandada consignó en actas un recibo que demuestra que pagó en un mes, es decir, con retardo, once (11) cuotas, lo que evidencia -en su apreciación- en incumplimiento grave y continuo en el pago de las cuotas de condominio.

Manifestó que tampoco logró demostrar la demandada el cumplimiento de la obligación de suscripción y entrega a la arrendadora, de una póliza de seguro contra incendio, y citó doctrina que dispone, que cuando el incumplimiento es parcial o de una obligación accesoria, si ello ha sido expresamente previsto por las partes como causal de resolución, ésta opera sin necesidad de valoración por parte del Juez. Finalmente citó el dispositivo de la decisión apelada y solicitó se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto. Acompañó conjuntamente, pruebas documentales.

Por su parte, la apoderada judicial de la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., abogada en ejercicio NORKIS AGUILAR DUNO, anteriormente identificada, realizó una síntesis cronológica de los hechos ocurridos en el proceso, y señaló lo solicitado por la actora en su escrito libelar. Afirmó que su mandante no está incursa en la causal de desalojo alegada por la actora, toda vez que las cuotas de condominio demandadas como insolutas fueron pagadas antes de la introducción de la demanda, a lo que adicionaron que su poderdante cumplió con la obligación establecida en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento, ya que suscribió póliza de seguro en la que aparece como beneficiaria preferencial la sociedad mercantil accionante; a lo que adicionó que la propia demandante señaló que solo se adeudan dos (2) cuotas, motivo por el cual asegura que opera el principio de aquiescencia, dado que al recibir el pago la arrendadora liberó de su obligación a su mandante.

Citó los hechos que según el Tribunal a-quo debían probar cada una de las partes; hizo referencia a los medios probatorios promovidos por su mandante y por la parte actora, y al escrito de oposición a las pruebas presentado por su representada. Continuó realizando el recorrido procesal de la presente causa.

Seguidamente denunció la configuración del vicio de incongruencia positiva, por cuanto la parte actora no impugnó, según su dicho, la póliza de seguro consignada por su representada junto al escrito de contestación de la demanda y en la etapa probatoria, en las oportunidades legales correspondientes, lo que desvirtúa lo afirmado al respecto por el Juzgado a-quo en la decisión apelada, quien aseguró que la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE) impugnó la aludida póliza de seguro alegando su invalidez. Tampoco solicitó la demandante, según su alegato, la invalidación o nulidad de la prueba in comento. Derivado de lo cual, aseguró que el Tribunal de la causa incurrió en el referido vicio.

Arguyó que probó en juicio su mandante la suscripción de la póliza de seguro contra incendio desde el día 8 de agosto de 2013 hasta el día 8 de agosto de 2015, en la que aparece como beneficiara preferencial la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE C.A., con lo que se dio cumplimiento, según su apreciación, a la cláusula Décima Primera Literal "j" del contrato de arrendamiento, resultando por ello, improcedente en su criterio, la pretensión de la demandante.

Expresó, que vulnera el Tribunal de la causa el numeral 4 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, ya que una vez desvirtuada, a su decir, la pretensión de la parte actora en el Capítulo IV ( Motivación pan Decidir) de su sentencia, estableció la validez de la póliza contra incendio cuya fecha de vigencia fue desde el día 8 de agosto de 2013 al 8 de agosto de 2014, e invalida la suscripción de la póliza de incendio cuya fecha de vigencia es desde el día 8 de agosto de 2014 al 8 de agosto de 2015, producto de haber sido contratada por un tercero ajeno a la relación contractual, desconociendo con ello, según su criterio, el tribunal de la causa, lo dispuesto en el articulo 51 de la Ley de Contrato de Seguro, y las causas de nulidad del contrato de seguro previstas en la referida ley en sus artículos 49 y 50, cuyo contenido citó.

Estima que se incurre en incongruencia del fallo por haberse declarado con lugar la demanda con base en el incumplimiento de la cláusula Décima Primera Literal "j" del contrato de arrendamiento, por nulidad de la renovación de la póliza de seguro, cuando el motivo por el cual demandó la actora fue la no suscripción de la póliza.

Manifestó que se precisó en la sentencia recurrida, que hubo un incumplimiento parcial por parte de la arrendataria de las obligaciones estipuladas en la cláusula ut supra indicada, por no haber demostrado a la arrendadora un ejemplar de la póliza de seguro contratada, respecto de lo cual refirió que no podía declararse, en su criterio, totalmente con lugar la demanda y condenarse en costas, máxime que la entrega de la póliza es una obligación accesoria que no invalida, según su dicho, la principal, debido a que la intención de las partes al contratar, no es otra sino que el inmueble arrendado estuviera asegurado. En este contexto, afirmó que el bien sub iudice estaba asegurado, que de manera verbal en el juicio oral público la parte actora así lo asumió, desistiendo tácitamente, en su criterio, de esta condición que estima accesoria, y que en uso de los principio de inmediación, oralidad y contradictorio, luego de evacuar la testimonial expuso que poco importa si entregó o no la demandada la póliza ya que lo importante es que no estaba asegurado el local, hecho que la Juez de la causa omitió en su sentencia, en perjuicio de su poderdante, por tal motivo, solicitó a esta Superioridad la verificación de esa circunstancia y se oficie al departamento de audiovisuales a los efectos de que remita el CD con la grabación correspondiente a esa audiencia.

Por los motivos anteriormente expuestos, aseveró que no era procedente en derecho declarar la resolución del contrato de arrendamiento, por incumplimiento de la Cláusula Décima Primera, al haber quedado probado, según su alegato, que el local arrendado sí estaba asegurado y continua asegurado, a su decir, a la fecha de presentación de los informes en segunda instancia, y que la copia de dicha póliza le fue entregada al demandante.

Denunció la configuración del vicio de motivación contradictoria, el cual se verifica, desde su perspectiva, al relacionar lo plasmado en el Capítulo II (Limites de la Controversia), en el Capítulo III (Estimación de las Pruebas Promovidas y Evacuadas), y en el Capítulo IV (Motivación para Decidir) de la sentencia apelada.

Así, adujo que la parte actora demandó por el incumplimiento en el pago de dos (2) cuotas de condominio y señaló que para la fecha de introducción de la demanda, a saber, 23 de septiembre de 2014, la arrendataria adeudaba los meses de julio y agosto, por lo que debía la suma de OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 81.914,63), pero se observa, según su dicho, de la sentencia apelada, Capítulo I (Síntesis Narrativa), que la Juzgadora de la causa indicó que en fecha 17 de diciembre se dictó auto estableciendo los hechos y límites de la controversia, auto del que se obtiene, según señaló, que se ordenó a su representada, probar el efectivo pago de las cuotas de condominio reclamadas por la demandante y sobre las cuales se fundamentó la pretensión, esto es, las dos (2) cuotas de condominio correspondientes a los meses de julio y agosto 2014, lo que quedó demostrado en el presente proceso, según su afirmación, con los recibos de pago consignados oportunamente y con la prueba de informe por medio de la cual el Condominio del Centro Comercial Costa Verde, a través de sus representantes, manifestó haber emitido los aludidos instrumentos.

Aunadamente, se desprende -según su dicho- de la sentencia, Capítulo III (Estimación de las Pruebas Promovidas y Evacuadas), en lo que atañe a las pruebas del pago de las cuotas de condominio, que el Tribunal a-quo valoró la prueba de informe emitida por el Condominio del Centro Comercial Costa Verde, promovida por la parte actora, en la que se precisó que las cuotas de condominio desde el mes de junio del año 2013 hasta el mes de diciembre del año 2014, han sido canceladas por la sociedad mercantil PAPAS BOWLING & LOUNGE C.A., en su condición de arrendataria del local PA-39. Asimismo, puntualizó la Juez a-quo -según lo expuesto por la mencionada representación judicial- que se verificó de la prueba de informe promovida por su representada que el Condominio del Centro Comercial Costa Verde, emitió recibos de fecha 1 de agosto de 2014 y 17 de septiembre 2014, los cuales correspondían a las cuotas de condominio de los meses junio, julio y agosto de 2014, generado por el local PA-39 propiedad de la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A., (INCOVE), y que tal como se desprende de los referidos recibos, los meses de junio, julio y agosto de 2014, fueron pagados por la sociedad mercantil PAPAS BOWLING & LOUNGE, C.A, en su condición de arrendataria del mencionado local comercial.

Refirió, que en el Capítulo IV (Motivación para Decidir) de la sentencia, se puntualizó que en virtud de haberse demostrado el pago de las cuotas de condominio del Centro Comercial Costa Verde, correspondientes a los meses de julio y agosto de 2014, monto éste reclamado por la actora en su demanda, se eximió del pago a la arrendataria de la cantidad de OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CATORCE CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS DE BOLÍVARES (Bs.81.914,63), sin embargo, se concluyó que al no haberse efectuado tales pagos en los términos previstos en la cláusula novena del contrato (señalando el Juzgador una extemporaneidad y alegando hechos nuevos no previstos ni peticionados por la parte actora, según su dicho) no pueden reputarse como válidos a los fines de liberar de dicha obligación a la arrendataria, subsumiendo de manera errónea, según su apreciación, dicha situación en el supuesto de hecho previsto en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual exige de manera expresa, la falta de pago de dos cuotas de condominio, incurriendo por demás en una errónea aplicación de la ley. Todo lo cual carece, en su opinión, de toda lógica y contraría el ordenamiento jurídico venezolano, que amerita la declaratoria de un error inexcusable, por tal virtud, citó el contenido de los artículos 1.283 y 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, así como también algunas consideraciones doctrinarias y jurisprudenciales sobre ello. Y solicitó sea esclarecido por esta Superioridad.

Alegó la temeridad de la demanda por haberse interpuesto en fecha 23 de septiembre de 2014, estando solvente su mandante en las cuotas de condominio demandadas como insoluta, tal como lo señaló, según su dicho, la Juez de la causa en la parte motiva de la sentencia.
Expuso que los contratos si bien son ley entre las partes, no pueden desmejorar lo establecido en la ley ni establecer condiciones desfavorables a las mismas, y deben ser analizados en su conjunto, para poder hacer una interpretación sistemática de estos, de tal manera que al analizar y concatenar la cláusula quinta con la cláusula novena, se infiere, en su criterio, que su representada pagó dentro los lapsos y términos establecidos en ellas.

Esbozó que de conformidad con la cláusula Quinta del contrato, correspondía pagar las cuotas de condominio dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, y en caso de no hacerlo dentro de ese lapso, procedía solicitar la resolución del contrato de arrendamiento según la Cláusula Novena, transcurrido como fueran 15 días continuos al vencimiento de la cuota de condominio, por tanto, en su criterio, los quince días continuos pactados en la Cláusula Novena, comienzan a computarse a partir del día 6 de cada mes, de acuerdo a lo contractualmente convenido por las partes, de manera que la cuota de condominio correspondiente a la mensualidad comprendida entre el 5 de agosto de 2014 y el 5 de septiembre de 2014, debía cancelarse a más tardar, en su criterio, el día 20 de septiembre de 2014, en atención a lo que aseveró que su poderdante dando cumplimiento a lo establecido en el contrato bajo estudio pagó la cuota correspondiente al mes de agosto el día 17 de septiembre de 2014, vale decir, antes de vencerse el plazo para que naciera el derecho de la arrendadora a solicitar la resolución del contrato por falta de pago de una cuota de condominio, empero, la Juez de la causa dictó su decisión contraviniendo el contrato y el ordenamiento jurídico venezolano, al señalar que fueron pagadas intempestivamente, y que incurrió su mandante en un retraso consecutivo e injustificado en el pago de las cuotas del condominio.

Expresó que incurre el Tribunal a-quo en un error de derecho al subsumir el hecho anteriormente expuesto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuando éste es claro al señalar de manera taxativa como causal de desalojo, que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, en otras palabras, no procede en su criterio, el desalojo cuando se trata de una sola cuota de condominio o cuando se haya incurrido en mora o retraso en el pago, máxime que en el caso de marras esa cuota de condominio fue pagada, por lo que delata la presunta configuración de un de error inexcusable por parte del Juez a-quo.

Indicó que la sentencia está viciada de nulidad por violación del debido proceso y del derecho a la defensa, por fundamentarse en el retraso en el pago de años anteriores, que no fueron demandados porque fueron cancelados y debidamente aceptados por la parte demandante, los mismos no fueron materia del contradictorio, por lo que mal podría afirmarse -según su apreciación- en la sentencia, que esos retrasos fueron injustificados, si no se me pidió justificarlos, mas aun cuando la demandante en su petitorio señaló que solo le adeudaba dos (2) meses de condominio.
Manifestó que del Capítulo I (Síntesis Narrativa), Capítulo III (Estimación de las Pruebas Promovidas y Evacuadas y el Capítulo IV (Motivación para Decidir) de la sentencia, se obtiene que la Juez a-quo, incurrió en contradicción, por cuanto se observa en el Capítulo I que el Tribunal de la causa no ordenó en el auto fechado 17 de diciembre de 2014, que la parte actora probara el riesgo y la disminución de las garantías otorgadas a la arrendadora, lo que demuestra en su criterio que este punto no fue objeto de contradictorio, sin embargo, dejando a su representada en total indefensión en relación a ese particular, la Jueza de la causa al momento de proceder a dictar sentencia, en su Capítulo IV (Motivación Para Decidir) se extralimitó al asentar que de los medios probatorios cursantes en las actas, específicamente de las copias simples de los juicios seguidos en contra de la sociedad de comercio PAPAS BOWLING & LOUNGE, C.A, por resolución de contrato y cobro de bolívares, se comprobó la existencia de pretensiones pecuniarias incoadas en contra de la demandada, las cuales persiguen sentencias condenatorias, y que dicha circunstancias constituye un peligro o riesgo inminente de una posible ejecución sobre el patrimonio de la demandada y la pérdida de las garantías necesarias para el correcto desenvolvimiento de la relación contractual de carácter arrendaticio.

Dentro de este marco, adujo que se dio por probada la causal de desalojo prevista en el literal "i" de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo ello contradictorio, en su criterio, al Capítulo I (Síntesis Narrativa), del cual se observa -según su aseveración- que en fecha 14 de enero del 2015, se opuso su mandante a la admisión de las pruebas presentadas por la parte accionante, la cual fue resuelta el día 15 de enero 2014 por el Tribunal a-quo, declarándola procedente.

De lo precisado ut supra, se desprende, según su criterio, que la Juez de la causa al haber dictado una sentencia interlocutoria que tiene fuerza definitivamente firme, en la que declaró inadmisible las pruebas por impertinentes, con relación a los hechos objeto del proceso, no podía en el Capítulo IV (Motivación para Decidir) considerarlas pertinentes para dar por probada la causal de desalojo, violando flagrantemente, en su criterio, lo previsto en los artículos 21, 252 y 272 del Código de Procedimiento Civil, e infringiendo con ello, en falso supuesto al señalar que las copias simples de los juicios seguidos en contra de la sociedad mercantil PAPAS BOWLING & LOUNGE, C.A., no fueron impugnados por la demandada.

En este tenor, esbozó que en la contestación de la demanda rechazó y contradijo su representada todos los hechos alegados, siendo ésta una de las oportunidades conferidas por ley para ello, ya que las pruebas en referencia fueron acompañadas en copia simple con el escrito libelar, en contravención del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Indicó que producto de ello solicitó la actora prueba de informe para que los tribunales ante los cuales se tramitaron las pretensiones ejercidas contra la sociedad mercantil PAPAS BOWLING & LOUNGE, C.A., señalaran si en los expedientes Nos. 48.577, 48.666 y 58.000, cursan demandas de Cobro de Bolívares, Disolución y Liquidación de la accionada en la presente causa y Resolución de Contrato y remitiera copias de las actuaciones, dado que las copias simples en referencia fueron desestimadas por el tribunal por impertinentes. Afirmó que fecha 12 de diciembre de 2014, durante la celebración de la audiencia preliminar, insistió en la impertinencia de esas pruebas, por no tener relación con el presente juicio.

Arguyó que incurrió el Tribunal de la causa en falso supuesto de hecho y en contradicción al asegurar en la sentencia el cierre de la actividad comercial propia de la arrendataria, pese a no haber sido demostrado tal hecho por la accionante. Refirió que le fue ordenado a la demandante, por el Tribunal de la causa, probar la efectiva entrega de la comunicación de fecha 27 de mayo del 2014, referida al cierre de la sociedad mercantil PAPA'S BOWLING & LOUNGE, C.A., y la prohibición de acceso al inmueble N° PA-39, resulta contradictorio al ordenamiento jurídico, y haber sido desestimados los medios probatorios promovidos a tales efectos. No obstante, al momento de valorar las pruebas la Juez de la causa con respeto a la comunicación de fecha 27 de mayo de 2014 precisó que es incapaz de producir algún valor probatorio dentro del proceso por cuanto no aparece recibida por persona alguna que pueda vinculársele con la demandada. En lo que se refiere a la inspección judicial practicada en el bien arrendado, puntualizo -según su dicho- la Juzgadora a-quo que el hecho constatado (condición física del inmueble) no forma parte de los hechos controvertidos. Por ende, esgrimió que debió la Sentenciadora de la causa basarse en lo alegado y probado en actas.

Considera que desconoce la Juzgadora de la causa las garantías contractuales, ya que los contratos bilaterales son ley entre las partes, por ende, son éstas de mutuo acuerdo y no un tercero quien van a garantizar la obligación, y en el caso de marras, se estableció en la cláusula Vigésima Tercera, que para garantizar el fiel cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones que asume por en el contrato de arrendamiento, la arrendataria hizo entrega a la arrendadora, en calidad de depósito la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTE (Bs. 120.000,00), equivalente a cuatro (4) meses de canon de arrendamiento. Citó el artículo 19 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y aseguró que la garantía se encuentra en poder de la arrendadora, en la misma especie y cuantía en que se estableció en el contrato, por ello, no podía -en su criterio- el Tribunal de la causa declarar con lugar la demanda con fundamento a la literal “i” del artículo 40 eiusdem.

Denunció la apoderada judicial de la parte demandada, la configuración del vicio de incongruencia por ultrapetita, en razón que fue producido por la demandante en copia fotostática, avisos de cobro de fechas 26 de septiembre del 2013, 14 de febrero, 19 de marzo y 12 de marzo de 2014, los cuales fueron desconocidos, por cuanto nunca se le hizo entrega de los mismos -según su dicho- a su mandante, y ante tal impugnación la parte actora nada alegó ni probó -según su alegato-, ya que no que fue promovida la prueba testimonial para su ratificación, sin embargo en el lapso de promoción de prueba la parte actora promovió prueba de informe a los fines que el Condominio del Centro Comercial Costa Verde informara sobre la veracidad de los referidos avisos de cobro e indicara las fechas en las cuales efectivamente fueron canceladas las cuotas de condominio correspondientes al local PA-39 del durante los años 2013 y 2014. En tal sentido, el Tribunal de la causa en la parte motiva de la sentencia recurrida estableció que con las pruebas evacuadas por la parte actora, ésta logró demostrar la autenticidad de los avisos de cobro de las cuotas de condominio in comento, que exteriorizan un retraso grave y continuo en la cancelación de las cuotas de condominio a lo cual se encontraba obligada la demandada conforme a las cláusulas sexta y novena del contrato suscrito entre las partes.

Producto de lo anterior, arguyó que el Tribunal a-quo se extralimitó al basar su decisión en el incumplimiento de las cláusulas sexta y novena del contrato, cuyo incumplimiento no fue objeto de la pretensión y del contradictorio, dejando con ello, en su criterio, en indefensión a su mandante. Afirmó que desconoce el Tribunal de la causa el contenido del artículo 1.296 del Código Civil. Por los motivos expuestos solicitó se declare con lugar el recurso de apelación interpuesto y se revoque la decisión recurrida.

En la oportunidad pautada legalmente para la presentación de las observaciones, ambas partes presentaron los suyos. En tal sentido, manifestó la apoderada judicial de la parte demandante, abogada en ejercicio ALYSETTE SÁNCHEZ VELIZ, identificada en las actas procesales, que la demandada no impugnó todos los recaudos acompañados al libelo, pues a este fueron acompañadas -según su dicho- copia simple de las actas contenidas en los expedientes que cursan en el Juzgado Segundo de Primera Instancia lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial (expediente No. 58003) contentivo de la pretensión de Resolución de Contrato por falta de pago del canon, interpuesta por la sociedad mercantil D Y J INVERSIONES, C.A., contra la sociedad mercantil PAPA'S BOWLING & LOUNGE, hasta la suma de DOS MILLONES NOVECIENTOS SESENTA Y DOS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON 50/100 (Bs. 2.962.750,50); y copias del expediente que cursa por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial signado con el N° 48577, con ocasión de la pretensión de Cobro de Bolívares incoada por el ciudadano DARWIN PADRON ACOSTA en contra de la sociedad mercantil PAPA'S BOWLING & LOUNGE, C.A., por la suma de DIECIOCHO MILLONES CUARENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES (Bs. 18.047.418,oo). Por lo que estima, que las mismas surten pleno valor probatorio en aplicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Señaló que no solo acompañó recibo de pago por las cuotas de condominio de los meses de agosto y septiembre de 2014, sino además recibos de pago por los meses desde junio de 2013 hasta mayo de 2014, revelando de esta manera -según su apreciación- que había un retraso importante en el pago de las cuotas de condominio, es decir, incumplimiento del contrato. Precisó que lo demandado no es el cumplimiento o ejecución del contrato.

Refirió que no es aplicable al caso de autos, según su alegato, el principio de aquiescencia, por cuanto quien recibe las cuotas de condominio es un tercero ajeno a la relación contractual, esto es, el condominio. Citó a favor de su poderdante los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil.

Adujo que en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el legislador estableció que tanto el canon de arrendamiento como las cuotas de condominio constituyen obligaciones principales por parte del arrendatario, respecto de cuales su incumplimiento puede conducir al desalojo del inmueble objeto del contrato arrendamiento, con la consecuente resolución del mismo.

Hizo referencia a lo afirmado por el Tribunal de la causa, en relación a que en caso de incumplimiento parcial o de una obligación accesoria, si ello ha sido expresamente previsto por las partes como causa especificas de resolución, ésta opera sin necesidad de valoración por el Juez, quien solo podrá constatar si se produjo o no la misma; y a la obligación asumida por la arrendataria de pagar la cuota de condominio ordinaria o mensual durante la vigencia del contrato de cualquier renovación o durante la prórroga legal en caso de que arrendataria haga uso de ese beneficio. A lo que adminicula lo previsto en la cláusula novena del contrato.

Aseguró que la parte demandante no señaló en los informes presentados en esta segunda instancia, que en el Tribunal a-quo puntualizó en el auto donde fijó los hechos que no obstante lo allí decidido, no coarta a las partes intervinientes el derecho de promover cualquier medio probatorio tendente a demostrar cualquier hecho por ellas alegado y que no se hallare determinado en el referido auto.

Aseveró que los hechos que se pretendían demostrar a través de la prueba de informes, ya estaban fehacientemente probados, según su criterio, al no haber sido impugnadas las copias de instrumentos públicos (expedientes judiciales) acompañados al libelo, marcados con la letra “E”, resultando cierto lo contenido en dichas actas.

Esclareció que no demandó su representada el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo por incumplimiento de conformidad con los términos pactados contractualmente. Y alegó que no demostró la demandante que cumplió la obligación prevista en la cláusula Décimo Primera del Contrato.

Señaló que si bien aseveró la demandada en su escrito de informes que el Juzgado a-quo al diferir la audiencia oral violó el debido proceso, omitió dicha parte la regla del artículo 14 del Código de Procedimiento, según la cual el Juez es el rector del proceso, a lo que adicionó que ambas partes una vez transcrita el acta levantada al efecto, habiendo tenido la oportunidad de leer los alegatos y exposiciones realizadas en dicha audiencia acontecido en dicho acto, firmaron la misma, en señal de conformidad.

Expuso en relación a los argumentos en los cuales fundamentó la demandada la denuncia de la presunta configuración del vicio de incongruencia (que es carga de la actora impugnar el original de la póliza de seguro), que no existe adecuación jurídica de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento con los hechos que la recurrente expone, pues la regla del artículo 429 en referencia se circunscribe a las copias de los instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente como reconocidos, resultando además de que tratándose de un instrumento privado emanado de un tercero, el mismo debía ser ratificado de manera impretermitible dentro del proceso por quien lo suscribe, so pena de ser desestimado, por consiguiente, en su criterio, dicha carga no le correspondía a la actora.

Aseguró que no hubo oposición a la prueba in comento, ya que en el acto de promoción de pruebas no es admisible la prueba documental dentro del procedimiento oral, y lo que se entendió en el momento de consignarlas en copia, fue la producción de las mismas insistiendo en su promoción hecha en el momento de la contestación (artículo 864 eiusdem en su parte in fine). Alegó que en la audiencia o debate oral, las partes tienen la oportunidad de exponer oralmente lo que a bien tengan respecto de las pruebas evacuadas dentro del proceso.

Indicó que se manifestó en la audiencia preliminar que en la póliza de seguro con vigencias desde el 2014 hasta el 2015 no aparece como beneficiaria su representada, a lo que añadió que ésta no constituye -en su criterio- una renovación de la primera, por haber sido suscrita por una persona distinta de la demandada arrendataria (tercero ajeno al proceso) sin hacerse mención de que se tomaba en su descargo. Por ende, la impugnación a la que se refiere la recurrente, nada tiene que ver con la regla del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, según su apreciación. Citó lo previsto convencionalmente en la cláusula Décima Primera y afirmó que no probó la demandada que entregó a la arrendataria la póliza a que estaba obligada para el período 2014-2015. Esbozó que pretende la accionada endilgar el desistimiento tácito de la prueba, cuando el mismo debe ser expreso.

Aseveró que no existe contradicción en los motivos y que para fundamentar tal denuncia la demandante insistió en que lo demandado es el cumplimiento del contrato, cuando lo cierto es que se demandó la resolución del mismo, reclamándose además todas las de condominio y cánones que estuvieran pendientes a la fecha y hasta la total entrega del inmueble, lo cual no desnaturaliza -en su criterio- la pretensión incoada. Indicó que no se reclamó el pago para liberarlo de la obligación, se solicitó la resolución del contrato por la reticencia y negligencia de la arrendataria para con el cumplimiento de sus obligaciones contractuales legales. Aseguró que el fallo recurrido es perfectamente ejecutable.

Considera que no incurrió la Juzgadora a-quo en error inexcusable por cuanto no produce indefensión a alguna de las partes. Y que pretende la demandada hacer ver a esta Superioridad que la Jueza a-quo declaró la resolución del contrato por extemporaneidad de la cuota de condominio correspondiente al mes de agosto de 2014, cuando lo cierto es, según su apreciación, que se declaró la resolución del contrato porque hubo incumplimiento.

Refirió que la demandada ha dejado de pagar más de dos (2) cuotas de condominio, dejó de pagar más de once (11) consecutivas, de manera que, la recurrente busca subsumir las dos (2) cuotas correspondientes a los meses de julio y agosto de 2014, según su opinión, como única causa de resolución del contrato decretado por el Tribunal a-quo, a fin de desvirtuar los motivos expuestos en la decisión recurrida.

Afirmó que pretende hacer valer la demandada que incurrió el Tribunal de la causa en una extralimitación al aseverar que éste extiende sus argumentos sobre hechos no formulados en el proceso, siendo lo cierto que el Juzgador a-quo valoró los indicios y su análisis exegético o sistemático del contrato, concatena los hechos para establecer la verdad. Que no puede -en su criterio- declararse írrita la sentencia so pretexto de que su argumento, a decir del recurrente, es el retardo en el pago de años anteriores, que no fueron demandados, respecto de lo cual, vuelve a resaltar que lo demandado no es el cumplimiento del contrato sino la resolución por el retraso y negligencia continua y reiterada.

Señaló que la demandada pretendió justificar su falta de cumplimiento en una supuesta deuda del condominio a su favor, con el propósito de compensarse por su propia mano una deuda que no existe ni fue probada. Estima que incurre la demandada en una confusión respecto de lo que tenía o no que probar dentro del proceso, ya que aseguró que la Juez a-quo no determinó dentro de los límites de la controversia la disminución de las garantías dadas a la arrendadora, hechos éstos que quedaron demostrados -según su alegato- al no ser impugnados y ser apreciados en su justo valor probatorio documentos que en copia simple se acompañaron al libelo de la demanda.

Arguyó que el auto de fijación de los hechos no es -en su criterio- una decisión interlocutoria, por expresa disposición del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, desde su perspectiva no puede equiparse el mismo con la sentencia de mérito y no puede alegarse por ello, el vicio de inmotivación. Tampoco procede en su criterio el vicio de falso supuesto, debido a que no basta con una simple negación y rechazo de los hechos, debe impugnarse de manera expresa los medios probatorios, máxime si no dijo nada la accionada de los juicios tramitados en su contra, en el escrito de contestación de la demanda.

Alegó que tampoco se configura el vicio de falso supuesto, puesto que es un hecho público y notorio en esta ciudad que la Sala de bowling ubicada en el Centro Comercial Costa Verde (PAPA'S BOWLING & LOUNGE, C.A.) se encuentra cerrada al público. A lo que adicionó que la demandada en la audiencia preliminar asumió que su representada está dejando de percibir ingresos por estar cerrado el local. Y de la declaración rendida por el testigo promovido por la demandada se obtiene -según indicó- que PAPA'S BOWLING & LOUNGE, C.A., está cerrado desde el mes de mayo de 2014.

Respecto a la pérdida de las garantías arrendaticias, expresó que fue invocado en el libelo de demanda el contenido del artículo 1.215 del Código Civil en concordancia con el literal j) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, adminiculado los hechos a la falta de contratación y presentación de la póliza de seguro a la que estaba obligada la demandada.

Precisó, que la recurrente en su escrito aseguró que la sentencia impugnada adolece del vicio de incongruencia por ultrapetita, indicando en una falta de adecuación jurídica, según su apreciación, que los avisos de cobro acompañados al libelo fueron impugnados por ella, en atención a lo cual, aseguró que los mismos pueden, como en efecto ocurrió, ser traídos posteriormente al proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de procedimiento y el artículo 433 eiusdem al ser producidos en originales. Indicó que considera la demandada que la Juzgadora de la causa incurrió en ultrapetita por estimar que hubo incumplimiento de las cláusulas sexta y novena del contrato, pues a su decir no fueron invocadas en el libelo, y en este sentido, señaló que el principio de exhaustividad comprende en análisis de todas las pruebas, entre ella, el instrumento fundante de la pretensión, para que la actividad desplegada por el Juzgador se encuentre ajustada a derecho.

Por los motivos expuestos, solicitó de desestimen las denuncias efectuadas por la accionada, se declare sin lugar el recurso de apelación y se confirme la decisión recurrida.

Por su parte, la representante judicial de la parte demandada, abogada en ejercicio NORKIS AGUILAR DUNO, identificada en actas, presentó escrito de observaciones en el que señaló que se desprende del escrito libelar -según su apreciación- que fueron tres las pretensiones planteadas por la actora en su libelo: a) desalojo del local arrendado, b) resolución del contrato de arrendamiento, y c) cumplimiento del contrato a fin de que pague la demandada la suma de OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CENTIMETROS (Bs.81.914,63), por concepto de dos (2) cuotas de condominio, las cuales, según su dicho, según fue expuesto mediante la prueba de informe emitida por el Condominio del Centro Comercial Costa Verde, ya habían sido pagadas. Derivado de lo cual, afirmó que no puede la actora tergiversar su petitum ante esta instancia Superior y mucho menos traer nuevos hechos, ello producto de lo señalado por la accionante en los informes presentados ante este Tribunal de Alzada, en el capítulo que denominó “Antecedentes”.

Expresó, que la falta de suscripción de una póliza de seguro contra incendio, fue uno de los fundamentos de la pretensión de la actora, siendo según su dicho, éste uno de los argumentos que la obligó a apelar de la sentencia de primera instancia, y a los fines de rebatir tal argumento de la contraparte promovió -según indicó- prueba documental (original de la póliza de seguro contra incendio y su respectiva renovación), y prueba de informes dirigida a Seguros Catatumbo para que informara sobre la póliza de seguro contra incendio. En tal sentido, aseguró que las referidas pólizas fueron consignadas con la contestación de la demanda, y no fueron impugnadas conforme a derecho dentro de las oportunidades que prevé la ley, dentro de los cinco días siguientes a la contestación, o bien al vencimiento del lapso de promoción, tal como lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, o una vez admitidas apelar de la admisión de conformidad con el articulo 402 eiusdem.

Afirmó, que a pesar de no haber sido impugnada la póliza, en la oportunidad correspondiente y de acuerdo a la ley, promovió prueba de informes la cual fue regularme incorporada al proceso y la misma no fue impugnada conforme a derecho. Adicionó que la jurisprudencia y la doctrina patria en resguardo al derecho a la defensa y al debido proceso, consideró necesario -según su dicho- crear una oportunidad mediante la cual la parte contra quien se promueva este tipo de prueba (informes) tenga verdaderamente oportunidad de ejercer su derecho al control y contradicción de la misma, que se traduce en la apertura de la incidencia conforme a lo previsto en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, según su alegato, de haberse impugnado debió la jueza a-quo ordenar la apertura de una incidencia conforme a la norma ut supra señalada.

Alegó que la Juez a-quo conforme a la póliza de seguro presentada, determinó que el local sí estaba asegurado en el período comprendido desde el 8 de agosto de 2013 al 8 de agosto de 2014, pero desechó la renovación de la póliza que abarcaba desde el día 8 de agosto de 2014 al 8 de agosto de 2015, obviando, según su apreciación que ese contrato se prorrogó tácitamente por un año más y que la renovación no implica un nuevo contrato, conforme lo prevé el artículo 51 de la Ley del Contrato de Seguro. Adujo que la parte actora no impugnó la renovación de la póliza.

Señaló que con la prueba de informe emitida por Seguros Catatumbo, se demostró -según su criterio- que el inmueble arrendado estaba asegurado desde el día 8 de agosto de 2013 hasta el día 8 de agosto de 2015, y que la beneficiaria preferencial es la demandante, con lo que se desvirtúa la pretensión de la actora.

Indicó, que al acompañar la actora su escrito de informes con copia de la sentencia definitiva pronunciada en los mencionados juicios, mediante el cual se ordenó la entrega de todos los equipos que fueron reclamados en el libelo, resultando perdidosa la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING &LOUNGE, C.A, demandada en este proceso, y al afirmar que la actividad para la cual fuera cedido en arrendamiento el local comercial antes descrito, no puede ser realizada por la arrendataria, en virtud de ordenarse la entrega de los equipos, canchas y otros enseres, todos determinados en la sentencia acompañada, la cual hizo valer como instrumento público, genera un hecho nuevo que desnaturaliza la pretensión, y no puede ser valorado en su opinión por este Juzgado Superior.

Solicitó se declare temeraria la demanda por haber afirmado la actora expresamente “que para la fecha de incoación de la demanda no adeudaba dicha cantidad”, ya con ello admitió -según su apreciación- que intentó una demanda temeraria, basada en la causal de desalojo por falta de pago de dos (2) cuotas de condominio que ascienden a la suma de OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs 81.914,63) que pidió le fueran canceladas, a sabiendas que su poderdante las había pagado y por tanto se encontraba solvente.

Arguyó, que los documentos privados para que tengan valor probatorio deben ratificarse por su testimonial, independientemente que hayan sido o no impugnados, razón por lo cual la Juez a-quo, en su sentencia al momento de valorar esos recibos de cobro los desechó, pero luego incurrió -según su criterio- al igual que la contraparte en un error de derecho al señalar una vez desestimados, que para verificar su veracidad se promovió prueba de informe, y que esos informe ratifican los recibos de cobro que fueron desechados. Adujo que nuestro máximo Tribunal de Justicia mantiene el criterio conforme al cual el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del Juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Y que las declaraciones realizadas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción de la prueba por las partes.

Explicó, que si bien es cierto que la contraparte al igual que Juez a-quo, confunde el tratamiento e incorporación que debe darse a los documentos privados, no es menos cierto que la ley es clara y la norma que la prevé es de orden público por lo que no puede ser relajada, por tanto, los documentos emanados de terceros para que sean incorporados válidamente en juicio, requieren de su ratificación mediante la prueba testimonial y su valoración debe ser conforme a las reglas de la prueba de testigos, prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y de ninguna manera podrá pretenderse -según su dicho- que puede ratificarse con otra documental (prueba de informe) ya que en virtud de tal contenido puede surtir efectos en el proceso equiparables a otra prueba documental emanada de tercero.

Indicó, que el Juez a-quo le dio pleno valor probatorio a los avisos de cobro que fueron impugnados y válidamente desechado, pero a los fines de dar por probado el retardo en el pago de las cuotas de condominio de años anteriores que fueron cancelados y no fueron demandados, por lo que, de la sentencia recurrida se observa que infringió la norma procesal al valorar unas pruebas válidamente desechadas (recibos de cobro) y al estimar parcialmente la prueba de informe, silenciando el resto del contenido de dicha prueba en perjuicio de su mandante. Aseguró que con la prueba de informe in comento no se demostró el retardo en el pago de las cuotas de condominio, en contraposición, quedó probada la solvencia de su representado al precisarse en la misma que de manera consecutiva desde el mes de junio del año 2013 hasta el mes de diciembre del año 2014 han sido pagados por la empresa demandada en su condición de arrendataria del inmueble objeto del contrato in examine.

Estima que al solicitar la actora en su libelo el pago de la suma de OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.81.914,63), está ejerciendo una pretensión de cumplimiento, y que la finalidad de la pretensión de desalojo es obtener la devolución del bien libre de personas y cosas. Señaló, que el Tribunal de la causa eximió a su mandante del pago de la suma reclamada como insoluta, por cuanto se probó durante el proceso, que ya habían sido pagadas.

Aseveró, que al declararse con lugar la oposición planteada a la admisión de la pruebas constituidas por copias de los expedientes tramitados ante otros tribunales (pretensiones incoadas en contra de su representada), no podían valorarse en juicio, dada su impertinencia, máxime que ese hecho (existir tales expedientes o juicios), no se subsume en lo que es una garantía contractual. Manifestó que en la audiencia preliminar impugnó sus representada tal medio probatorio y explicó no solo a la contraparte sino al tribunal la impertinencia de esa prueba, producto de ello, la actora solicitó prueba de informe conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, consisten en que se oficiara a los Juzgados Tercero y Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción del Estado Zulia, para que indicaran si cursan demandas de cobro de bolívares, disolución y liquidación de la sociedad mercantil PAPAS BOWLING & LOUNGE, C.A., y resolución de contrato y remitieran copia de lo actuado en él, incluyendo pieza de medida. Refirió que al declarar impertinente la Sentenciadora de la causa la prueba de informe en referencia, el mismo efecto aplicó, en su criterio, a las copias de los expedientes.

Precisó que comparte lo expuesto por la Juez a-quo para desechar la prueba de inspección judicial. Aseguró que los recibos de pagos promovidos por su representada tenían por objeto demostrar el pago de las dos cuotas de condominio demandadas como insolutas, y no son, como erradamente afirmó la actora, a su decir, recibos de cobro. Arguyó que con las resultas de la prueba de informe emanada del Centro Comercial Costar Verde concatenado con lo afirmado por la actora en su escrito de informes “…para la fecha de incoación de la demanda no adeudaba dicha cantidad...” (cita), comprueba -en su criterio- que la pretensión fundada en la presunta falta de pago de las dos (2) cuotas de condominio es improcedente.

Alegó que la prueba de informe emitida por la sociedad mercantil Seguros Catatumbo, certificó la suscripción y existencia de una póliza de incendio vigente signada con el N° 6108439 suscrita desde el 08 de agosto de 2013 hasta el 08 de agosto de 2015, cuyo tomador es la sociedad mercantil PAPA'S BOWLING & LOUNGE C.A, y cuyo beneficiario preferencial es la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE); medio probatorio que no fue impugnado.

Seguidamente citó la declaración rendida por la testigo promovida por su mandante, de la que se desprende, en su criterio, que ésta entregó la póliza de seguro a la ciudadana SILVIA MARÍA LOUREIRO MENDOZA, quien es la representante de la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE C.A. (INCOVE), como se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes objeto de esta demanda.

Señaló que su representada se obligó conforme al contrato a suscribir solo una póliza de seguro contra incendio. En relación a la pretensión de la actora basada en la disminución de las seguridades otorgadas, estar insolvente y no dar las garantías prometidas, con fundamento a lo previsto en el artículo 1.215 del Código Civil, aseguró que no se aportó prueba alguna con respecto a la disminución de las seguridades otorgadas, y, que el contrato a tiempo determinado solo puede resolverse por las causales previstas en dicha norma.

Posteriormente citó extractos de la sentencia recurrida y aseguró que su mandante pagó dentro del lapso legal, sin embargo, la Juez a-quo declaró y así lo comparte la parte actora, la resolución del contrato con fundamento en lo previsto en el artículo 40 literal "a" de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios para Uso Comercial, incurriendo en un error inexcusable de derecho, en su criterio, al confundir el desalojo con la resolución de contrato, toda vez que esa norma jurídica es clara y procede únicamente para el desalojo cuando el arrendador haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/ o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes. Señaló que Resolución de Contrato y Desalojo no es lo mismo, su diferencia radica -en su apreciación- en que la Resolución de Contrato se pide por incumpliendo de las cláusulas del contrato y el Desalojo procede por las causales taxativamente previstas en la ley.

Impugnó y rechazó la prueba promovida por la actora en segunda instancia. Y solicitó se declare con lugar el recurso de apelación interpuesto y se revoque la decisión recurrida.

En fecha 15 de diciembre de 2015, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó sentencia declarando sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada, confirmando consecuencialmente la decisión proferida en primera instancia y condenando en costas a dicha parte. Sentencia contra la cual anunció la parte demandada, por intermedio de su apoderado judicial abogado en ejercicio NERIO JOSÉ LEAL BOHORQUEZ, identificado en las actas procesales, recurso de casación en fecha 13 de enero de 2016, al cual le dio entrada la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el día 9 de marzo de 2016, y fue resuelto mediante decisión de fecha 8 de diciembre de 2016, en la cual casó la sentencia recurrida, declarando la nulidad de la misma en los términos suficientemente explicitados en el Capítulo Primero del presente fallo, y ordenando al órgano jurisdiccional superior que resultare competente, dictar nueva sentencia con sujeción a la doctrina establecida.

Llegada la oportunidad para dictar sentencia definitiva en la presente causa, este Juzgado Superior en virtud de la designación como Jueza Superior Provisoria de quien suscribe el presente fallo, lo hace, previas las siguientes consideraciones una vez cumplidos los trámites legales correspondientes:

TERCERO
DE LA COMPETENCIA

El Tribunal hace constar su competencia, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 322 del Código de Procedimiento Civil, el cual lo faculta para continuar conociendo de la presente causa, al establecer lo siguiente:

“Declarado con lugar el recurso de Casación, por las infracciones descritas en el ordinal 1º del artículo 313, de la Corte Suprema de Justicia (hoy Tribunal Supremo de Justicia), remitirá el expediente directamente al Tribunal que deba sustanciar de nuevo el juicio, y si éste no pudiere continuar conociendo por razones de inhibición, lo pasará de inmediato al que deba continuar conociendo conforme a las disposiciones de este Código, participándole dicha remisión al Tribunal que le envió el expediente a la Corte.
Si el recurso fuere declarado con lugar por las infracciones descritas en el ordinal 2º del artículo 313, el Juez de reenvío se limitará a dictar nueva sentencia sometiéndose completamente a lo decidido por la Corte Suprema de justicia (hoy Tribunal Supremo de Justicia). La doctrina del fallo de casación, tanto estimatoria como desestimatoria, es vinculante para el Juez de reenvío, quien dictará nueva sentencia con base a las disposiciones de la Ley que la Corte Suprema de Justicia haya declarado aplicables al caso concreto.
La Corte Suprema de Justicia podrá casar un fallo sin reenvío, cuando su decisión sobre el recurso haga innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el fondo. Podrá también la Corte Suprema de Justicia, prescindir del reenvío, y poner término al litigio, cada vez que los hechos que han sido soberanamente establecidos y apreciados por los jueces del fondo, le permitan aplicar la apropiada regla de derecho. En estos casos, la Corte Suprema de Justicia, hará pronunciamiento expreso sobre las costas del juicio, de acuerdo con las suposiciones del Titulo VI, Libro Primero de este Código. El fallo dictado por la Corte Suprema de Justicia que no requiriese decisión de reenvío, se remitirá directamente al Tribunal al cual corresponda la ejecución, junto con el expediente respectivo”.

CUARTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, se desprende que el objeto del conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 5 de diciembre de 2014, mediante la cual el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, declaró con lugar la demanda, declarando en consecuencia, resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A., (INCOVE) y la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., en fecha 15 de octubre de 2012, ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, ordenando además, el desalojo por parte de la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., del local comercial signado con el N° PA-39 ubicado en la Planta Alta del Centro Comercial Costa Verde, situado en la avenida 4 Bella Vista con calle 3G, una vez haya quedado definitivamente firme la decisión. Aunadamente condenó a la parte demandada a cancelar a la parte actora los cánones de arrendamiento y cuotas de condominio que se hayan vencido y no hayan sido pagadas hasta el momento en que quede definitivamente firme la decisión; condenando en costas a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Del mismo modo, se evidencia que la parte accionada ejerció el recurso de apelación, en virtud de su disconformidad con la declaratoria con lugar de la demanda, por cuanto no se encuentra incursa -según su criterio- en la causal de desalojo alegada por la actora, toda vez que las cuotas de condominio demandadas como insolutas fueron pagadas, según su dicho, antes de la introducción de la demanda, a lo que adicionó que cumplió con la obligación establecida en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento, ya que suscribió una póliza de seguro en la que aparece como beneficiaria preferencial la sociedad mercantil accionante. Asimismo denunció la configuración de los vicios de incongruencia positiva, ultrapetita, incongruencia del fallo, motivación contradictoria, error de derecho y falso supuesto; y aseguró que la decisión recurrida está viciada de nulidad por violación del debido proceso y del derecho a la defensa.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por esta Juzgadora Superior, y antes de proceder a analizar el fondo de la controversia, se hace necesario para este órgano jurisdiccional, traer a colación lo dispuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 0653, de fecha 13 de diciembre de 1995, expediente N° 95-0345, bajo ponencia del Magistrado Dr. Aníbal Rueda:

“...Tiene establecido la jurisprudencia de este Máximo Tribunal, que el vicio de incongruencia del fallo se produce cuando el Juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa).
Esta última hipótesis conduce a establecer que el Juez tiene la obligación de considerar y decidir sobre todos y cada uno de los alegatos formulados por sus partes, es decir, sobre todo aquello que constituye un alegato o una defensa, regla ésta llamada principio de exhaustividad.
En este sentido, la Ley adjetiva impone al Juez la determinación y posterior análisis de todos los alegatos y defensas esgrimidas en el proceso, los cuales deben necesariamente ser tomados en cuenta para la sentencia que se emita...”

Criterio reiterado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia N° 0077 de fecha 11 de abril d 1996, bajo ponencia del Magistrado Dr. Héctor Grisanti Luciani, expediente N° 94-0215, de la siguiente manera:

“la incongruencia adopta dos modalidades y tres aspectos. Las modalidades son: incongruencia positiva, cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido, o la incongruencia negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, y los aspectos son: a) cuando se otorga más de lo pedido (ultrapetita), b) cuando se otorga algo distinto a lo pedido (extrapetita), y c) cuando se deja de resolver sobre algo pedido u excepcionado (citrapetita).”

El primer presupuesto es el de que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa; el segundo presupuesto prevé que la decisión debe ser con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. La sentencia es congruente cuando se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si es acertada o errónea. No se puede apreciar, más ni menos, de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas. Cuando se deja de examinar la prueba, todos o algunos de sus hechos fundamentales, la sentencia está viciada por omisión de análisis fáctico y cuando se considere innecesario el análisis de algunos elementos probatorios, el juez debe dejar constancia motivada de ello.

En relación al vicio de incongruencia positiva expresó la demandada que la Juzgadora de la causa aseguró en la sentencia apelada, que la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE) impugnó la póliza de seguro alegando su invalidez, cuando según su dicho, la referida parte no impugnó tempestivamente tal prueba. Dentro de este marco, colige este Tribunal Superior que no se configura en la presente causa el vicio de incongruencia positiva, por cuanto, el Tribunal a-quo hizo referencia en la decisión recurrida a los alegatos expuestos por la demandante en la audiencia prelimar, quien alegó que aparece como beneficiaria de la póliza correspondiente al año 2013-2014 la sociedad mercantil demandada, y como beneficiaria de la póliza que comprende el período 2014-2015 la sociedad de comercio D&J INVERSIONES C.A. Por ende, colige esta operadora de justicia que la tempestividad o no de tal argumento no es suficiente para declarar la procedencia del vicio examinado, ya que se limitó el Tribunal a-quo a referir en su decisión, lo planteado por la demandante. Y ASÍ SE CONSIDERA.

En lo que respecta al vicio de ultrapetita esbozó la demandada que el Tribunal de la causa en la parte motiva de la sentencia recurrida estableció que con las pruebas evacuadas por la parte actora, ésta logró demostrar la autenticidad de los avisos de cobro de las cuotas de condominio, que exteriorizan un retraso grave y continuo en la cancelación de las mismas, a lo cual se encontraba obligada la demandada conforme a las cláusulas sexta y novena del contrato suscrito entre las partes. En ese contexto, arguyó que el Tribunal a-quo se extralimitó al basar su decisión en el incumplimiento de las cláusulas sexta y novena del contrato, cuyo incumplimiento no fue objeto de la pretensión y del contradictorio, dejando con ello, en su criterio, en indefensión a su mandante.

En este sentido, determina esta Juzgadora Superior que no incurrió la Sentenciadora a-quo en el delatado vicio, por cuanto, una de las causales de desalojó versó en la falta de pago de las cuotas de condominio, por ende, correspondía a la Sentenciadora de primera instancia, sustentarse en los medios probatorios promovidos por las partes para extraer los elementos de convicción pertinentes. Y ASÍ SE DECIDE.

Denunció del mismo modo, la configuración del vicio de incongruencia del fallo, por estimar que no podía declararse con lugar la demanda con base en el incumplimiento de la cláusula Décima Primera Literal "j" del contrato de arrendamiento, por nulidad de la renovación de la póliza de seguro, cuando el motivo por el cual demandó la actora fue la no suscripción de la póliza. Dentro de este marco, esclarece esta Superioridad que la demandante, como bien afirmó la parte demandada, fundamentó su pretensión en el referido literal de la cláusula Décima Primera del contrato, referido a la obligación de la arrendataria de mantener durante la vigencia del contrato y de la prórroga legal, una póliza de seguro contra incendios, terremotos, temblores inundaciones y para otro acontecimiento que pudiese afectar la estructura física del inmueble arrendado, consecuencia de lo cual, colige esta Superioridad que no incurrió la Juzgadora a-quo en el vicio delatado. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En cuanto al vicio de inmotivación asentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC. 000377 de fecha 16 de junio de 2014, bajo ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, expediente N° 14-002, en relación al vicio de inmotivación por contradicción:

“Respecto al vicio de inmotivación por contradicción, la Sala en sentencia N° 101, de fecha 9 de marzo de 2007, expediente N° 2006-000745, caso Luis Trabucco contra la Asociación de Fraternidad Ítalo-Venezolana del Estado Lara (A.F.I.V.E.L.), señaló lo siguiente:
“…El vicio de inmotivación ocurre cuando la sentencia carece en absoluto de motivos que fundamenten su decisión, por lo que no hay que confundir la escasez o exigüidad con la falta absoluta. En este sentido, la doctrina de la Sala viene considerando varias modalidades en que producirse el vicio de inmotivación, a saber: 1) La sentencia no contiene materialmente razonamientos de hecho o de derecho en que pueda sustentarse el dispositivo; 2) Las razones expresadas por el sentenciador no tienen relación con la pretensión deducida o con las excepciones o defensas opuestas; 3) Los motivos se destruyen los unos a otros por contradicciones graves e inconciliables, y; 4) Los motivos son tan vagos, inocuos, ilógicos o absurdos que impiden a Casación conocer el criterio jurídico que siguió el juez para dictar su decisión...’”. (Subrayado de la Sala).
Del estudio de la denuncia bajo análisis, puede precisar esta Sala que el formalizante delata el vicio de inmotivación fundamentado en que la motivación no guarda relación con el dispositivo del fallo.
En relación a la inmotivación por contradicción entre los motivos y el dispositivo del fallo, la Sala, en sentencia N° 149 del 7 de marzo de 2002, caso Luis Barranco Maeso contra Eduardo Arturo Gámez Espinoza, expediente N° 01-301, señaló:
“...Constituye inmotivación la absoluta contradicción lógica entre los motivos y el dispositivo, de manera tal que todas las razones que sustenten el fallo conduzcan a un resultado diferente a lo decidido por el juez; así la doctrina de la Sala, en sentencia Nº 576, de fecha 12 de agosto de 1999 en el juicio de Angel Delgado Medina contra Terrenos y Maquinarias Termaq C.A., expediente Nº 98-473, expresó:
“...b) Que igualmente, la contradicción entre los motivos y el dispositivo, no da lugar a la nulidad de la sentencia por el vicio de contradicción, sino por el de inmotivación, pues en este caso de lo que se trata realmente es de falta de fundamentos....”
De acuerdo a la anterior doctrina, tenemos que el vicio de inmotivación por contradicción lógica entre la motiva y la dispositiva lo que constituye una de las modalidades o hipótesis de inmotivación de la sentencia, que se produciría cuando la contradicción está entre los motivos del fallo y el dispositivo, de tal modo que se desvirtúan, se desnaturalizan o se destruyen en igual intensidad y fuerza, lo que hace a la decisión carente de fundamentos y, por ende, nula.”

Aunadamente, precisó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.0424, de fecha 7 de diciembre de 2000, bajo ponencia del Magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez, expediente N° 00-0596, en relación al vicio por motivos contradictorios, lo siguiente:

“…la recurrida no satisface la exigencia de pronunciarse de modo coherente, pues no se puede desestimar un medio probatorio y seguidamente, darle valor y examinar el contenido del mismo expresando la razón por la cual se aprecia…”

Para la configuración del vicio de inmotivación es necesario que se produzca la falta absoluta de fundamentos, ya que, cuando los mismos son escasos o exiguos no se configura el mismo, no obstante, también ha sostenido nuestro máximo tribunal de justicia en reiteradas oportunidades, que la falta absoluta de motivos puede asumir varias modalidades: a) Que la sentencia no presente materialmente ningún razonamiento. b) Que las razones dadas por el sentenciador no guarden relación alguna con la acción o la excepción y deben tenerse por inexistentes jurídicamente. c) Que los motivos se destruyan los unos a los otros por contradicciones graves e irreconciliables y, d) Que todos los motivos sean falsos. Pudiendo configurarse además, por contracción entre los motivos y lo plasmado en el dispositivo del fallo.

Al respecto aseveró la demandada que vulnera el Tribunal de la causa el numeral 4 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, ya que una vez desvirtuada, a su decir, la pretensión de la parte actora en el Capítulo IV ( Motivación para Decidir) de su sentencia, estableció la validez de la póliza contra incendio cuya fecha de vigencia fue desde el día 8 de agosto de 2013 al día 8 de agosto de 2014, e invalida la suscripción de la póliza de incendio cuya fecha de vigencia es desde el día 8 de agosto de 2014 al día 8 de agosto de 2015, producto de haber sido contratada por tercero ajeno a la relación contractual, desconociendo con ello, según su criterio, el tribunal de la causa, lo dispuesto en el articulo 51 de la Ley de Contrato de Seguro, y las causas de nulidad del contrato de seguro previstas en la referida ley en sus artículos 49 y 50.

En este sentido, esclarece esta Juzgadora Superior que no desvirtuó la Sentenciadora de la causa, en el Capítulo IV, como erradamente manifiesta la accionada, la pretensión de la parte actora, la cual declaró con lugar. Por otra parte, los motivos por los cuales el Tribunal a-quo desestimó la renovación de la póliza de seguro se corresponden con el criterio acogido por el mismo, el cual, independientemente de su certeza o adecuación a lo dispuesto por las partes en el contrato y a lo previsto en la ley, no conlleva a declarar la procedencia del vicio bajo estudio, producto de encontrarse tal aspecto, motivado en el fallo recurrido, sin incurrirse en contradicción, ya que no constituye una contradicción la posición del Juzgador en relación a una prueba. Y ASÍ SE DECLARA.

Denunció la configuración del vicio de motivación contradictoria, el cual se verifica, desde su perspectiva, al relacionar lo plasmado en el Capítulo II (Limites de la Controversia), en el Capítulo III (Estimación de las I Pruebas Promovidas y Evacuadas), y en el Capítulo IV (Motivación para Decidir) de la sentencia apelada. En este sentido, aseguró que la parte actora demandó por el incumplimiento en el pago de dos (2) cuotas de condominio y señaló que para la fecha de introducción de la demanda, a saber, el día 23 de septiembre de 2014, la arrendataria adeudaba los meses de julio y agosto, por lo que debía la suma de OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 81.914,63), pero se observa, según su dicho, de la sentencia apelada, Capítulo I (Síntesis Narrativa), que la Juzgadora de la causa indicó que en fecha 17 de diciembre se dictó auto estableciendo los hechos y límites de la controversia, auto del que se obtiene, según indicó, que se ordenó a su representada, probar el efectivo pago de las cuotas de condominio reclamadas por la demandante y sobre las cuales se fundamentó la pretensión, esto es, las dos (2) cuotas de condominio correspondientes a los meses de julio y agosto 2014, lo que quedó demostrado en el presente proceso, según su afirmación, con los recibos de pago consignados oportunamente y con la prueba de informe por medio de la cual el Condominio del Centro Comercial Costa Verde, a través de sus representantes, manifestó haber emitido los aludidos instrumentos, las cuales fueron valoradas en el Capítulo III (Estimación de las Pruebas Promovidas y Evacuadas).

Refirió, que en el Capítulo IV (Motivación para Decidir) de la sentencia, se puntualizó que en virtud de haberse demostrado el pago de las cuotas de condominio del Centro Comercial Costa Verde, correspondientes a los meses de julio y agosto de 2014, monto éste reclamado por la actora en su demanda, se eximió del pago a la arrendataria de la cantidad de OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CATORCE CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS DE BOLÍVARES (Bs.81.914,63), sin embargo, se concluyó que al no haberse efectuado tales pagos en los términos previstos en la cláusula novena del contrato (señalando el Juzgador una extemporaneidad y alegando hechos nuevos no previstos ni peticionados por la parte actora, según su dicho) no pueden reputarse como válidos a los fines de liberar de dicha obligación a la arrendataria.

Derivado de lo cual, concluye esta Superioridad que los hechos planteados por la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., para sustentar la presunta configuración del vicio de de motivación contradictoria, no se corresponden con lo presupuestos necesarios para su procedencia. Aunadamente, determina quien aquí decide que los motivos de la sentencia apelada no se destruyen los unos a los otros por contradicciones graves e irreconciliables, puesto que se desprende perfectamente lo que conllevó a la Juzgadora a-quo a declarar con lugar a demanda con base en el literal a) del artículo 40 el Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que no quiere decir, que esta suscrita jurisdiccional comparta dicho criterio, por cuanto será en las conclusiones a proferirse en el presente fallo que se dilucidará el fondo del asunto sentido a su consideración. Sin evidenciarse además, contradicción entre la parte motiva y dispositiva de la decisión. Verificándose que la valoración correspondió a la estimación y convicción que las pruebas en conjunto generaron al Tribunal de la causa. Y ASÍ SE DECIDE.

En relación a los vicios de falso supuesto y error de derecho, es menester señalar, que los mismos son denunciables en casación en aplicación del artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, este Tribunal Superior en su labor de administración de justicia procederá a analizar todos los hechos expuestos por las partes y darles el adecuado tratamiento, y a aplicar las disposiciones normativas pertinentes. Y ASÍ SE ESTABLECE.

A continuación, se procede al análisis correspondiente de los medios probatorios aportados al proceso, para la resolución definitiva de la controversia en la forma que seguidamente se singulariza:

Pruebas de la parte actora

Promovió la parte demandante junto al escrito libelar, las siguientes pruebas:

• Copia simple de poder otorgado por la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE), a la abogada CARMEN EUGENIA CONTRERAS DE HERNÁNDEZ, identificada en autos, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 25 de junio de 2008, bajo el N° 14, tomo 103, del que se obtiene el carácter de apoderada judicial de la referida profesional del derecho respecto de la actora.

La prueba bajo estudio constituye copia simple de documento privado que no fue impugnado por la parte interesada, producto de lo cual, esta Juzgadora Superior le otorga el correspondiente valor probatorio en virtud de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

• Original de contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE), en su carácter de arrendadora, y la sociedad de comercio PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., en su condición de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, el día 15 de octubre de 2012, bajo el N° 90, tomo 115, del que se desprenden las estipulaciones establecidas contractualmente entre las partes, las cuales serán a analizadas en las conclusiones a proferirse en el presente fallo.
Estima esta Juzgadora Superior que la prueba in comento constituye original de documento privado, por tanto, al no haber sido impugnada, desconocida ni tachada de falsa, en virtud de lo establecido en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, se les otorga el correspondiente valor probatorio, máxime que el mismo constituye el instrumento fundante de la pretensión. Y ASÍ SE APRECIA.

• Copia simple del documento de compra-venta del inmueble arrendado, suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES PINTO LOUREIRO C.A. (INPLOCA), en su carácter de vendedora, y la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE), en su condición de compradora, respecto del local comercial PA-39, del Centro Comercial Costa Verde, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del extinto Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 5 de junio de 1981, bajo el N° 41, tomo 18, protocolo 1.

La prueba que antecede constituye copia simple de documento público que no fue impugnado por la parte interesada, producto de lo cual, esta Sentenciadora Superior le otorga el correspondiente valor probatorio en virtud de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo que la propiedad que detenta la demandante sobre el inmueble objeto de litigio. Y ASÍ SE VALORA.

• Tres (3) recibos de cobro emitidos por el Condominio C.C. Costa Verde, en fechas 30 de junio, 31 de julio y 31 de agosto de 2014, en relación al local comercial N° PA-39, de los que se obtiene la descripción de los gastos generados en el mes.
• Tres (3) Notas explicativas de los meses de marzo, julio y agosto de 2014, expedidas por el Condominio C.C. Costa Verde, en los que se precisan, entre otros, los gastos ordinarios, ingresos extraordinarios, fondo financiero redimible y fondo de reserva.

Precisa esta Superioridad que las pruebas in examine constituyen documentos privados emanados de tercero ajeno al presente juicio, que debían ser ratificados por la prueba de informe o testimonial, y a falta de ello, debe en consecuencia ser desestimados en todo su valor probatorio por esta suscrita jurisdiccional, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

• En originales, cuatro (4) avisos de cobro emitidos por el Condominio C.C. Costa Verde, dirigidos a la sociedad mercantil accionada, emitidos en fechas 26 de septiembre de 2013, 14 de febrero, 19 de marzo y 12 de mayo de 2014, en virtud del atraso en el pago de las cuotas de condominio correspondientes a los meses comprendidos desde junio de 2013 hasta febrero de 2014. desconoció en contenido y firma
• En originales, cuatro (4) relaciones de cuentas por cobrar al 26 de septiembre de 2013, 12 de febrero de 2014, 19 de marzo de 2014 y 14 de mayo de 2014, emitidos por el Condominio C.C. Costa Verde, que se corresponden con los aviso de cobro en referencia.

De las comunicaciones denominadas “Avisos de Cobros” y relaciones de gastos especificadas ut supra, consignadas en originales y copias fotostáticas simples, se constata que pertenecen a la categoría de instrumentos privados emanados de terceros ajenos al proceso, en ese sentido, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los mismos deben ser ratificadas en juicio, y en tal sentido, a los efectos de su ratificación promovió la parte actora en la etapa probatoria, prueba de informes dirigida al Condominio del Centro Comercial Costa Verde, al cual ofició el Tribunal de la causa en fecha 15 de enero de 2015, oficio N° 0040-2015, recibiéndose respuesta el día 12 de febrero de 2015, en la que se precisó que: “efectivamente el Condominio del Centro Comercial Costa Verde, en la persona de su administrador ciudadano Carlos Barboza emitió los avisos de cobro en las fechas 26 de septiembre de 2.013, 14 de febrero de 2.014, 19 de marzo de 2.014 y 12 de mayo del 2.014, dirigidos a la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE C.A (INCOVE), por concepto de las cuotas de condominio pendientes en cada una de las oportunidades en relación al local PA-39. Se adjunta a la presente constante de cuatro (4) folios útiles copia de los respectivos avisos de cobro antes mencionados los cuales fueron emitidos por el Condominio del Centro Comercial Costa Verde. De igual manera tal y como se desprende de las facturas que del mismo modo se adjuntan a la presente comunicación constante de diez (10) folios útiles, las cuotas de condominio generadas desde el mes de enero hasta el mes de mayo del año 2.013 fueron canceladas por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE C.A. (INCOVE), y desde el mes de junio del año 2.013 hasta el mes de Diciembre del año 2.014 han sido canceladas por la Sociedad Mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., en su condición de Arrendatario del referido Local PA-39” (cita)

Se observa del expediente facti especie que mediante comunicación de fecha 5 de marzo de 2015, recibida por el Tribunal a-quo el día 18 de marzo de 2015, el Condominio del Centro Comercial Costa Verde, ratificó la información ut supra señalada.

Por consiguiente, consignado como fue el informe solicitado, el cual no fue impugnado ni tachado de falso por la parte no promovente, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Sentenciadora, con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el contenido del artículo 507 eiusdem.

Del mismo modo, se otorga pleno valor probatorio a la documentales ratificadas mediante la prueba de informe, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

• Copia simple de comunicación emitida por la actora en fecha 18 de julio de 2014, dirigida a la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., por medio de la cual le manifestó la necesidad de adecuar el contrato a las estipulaciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Observa esta Superioridad que la documental ut supra señalada no se encuentra suscrita en señal de recibido por la parte demandada, motivo éste que sirvió de sustento para que la accionada, en la oportunidad legal correspondiente impugnara tal instrumento, consecuencia de lo cual, esta operadora de justicia la desestima en aplicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Comunicación emitida por la actora en fecha 27 de mayo de 2014, dirigida a la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., por medio de la cual manifestó su preocupación por el cierre de la actividad comercial de la demandada, como obtuvo del comunicado publicado en un diario de la localidad, ya que el monto del canon mensual era equivalente al seis por ciento (6%) del producto o ventas mensuales realizadas por la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A.

El medio probatorio bajo estudio se encuentra firmado y sellado por la parte de la cual emana, empero, no se encuentra rubricado por la parte demandada, lo que permitiría precisar con total certeza que fue recibida por su destinatario, por consiguiente, en aplicación de los principios que establecen que nadie puede fabricarse su propia prueba y en observancia del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, se desestima la comunicación bajo estudio por carecer de valor probatorio a juicio de quien aquí decide. Y ASÍ SE DETERMINA.

• Copia simple de correo electrónico enviado desde la cuenta loureiro.grupo@gmail.com y celinapadronacosta@gmail.com, papasbowling@gmail.com, en fecha 13 de junio de 2014, en el que comunican que la deuda de condominio asciende al monto de CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SESENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs.448.784,61), y el monto a pagar por ventas al mes de mayo era de CIENTO VEINTISIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.127.281,86).

Observa este Tribunal ad-quem que los referidos instrumentos deben ser valorados como pruebas libres reguladas por el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en virtud del cual se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a medios semejantes, y en el caso específico, el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, le otorga a esta información impresa la eficacia probatoria de un documento escrito. Así, colige esta Juzgadora de Alzada que los correos in examine constituyen copias simples de instrumentos privados producto de haber sido impugnados por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente. No obstante, debe destacar esta Sentenciadora Superior que los documentos en análisis merecen especial atención puesto que se tratan de copias simple que se trasladaron de documentos multimedia cuya regulación se encuentra contenida en la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, por lo cual, como quiera que se trata de una prueba libre en el orden jurídico positivo, debe el Juez con fundamento en los artículos 395 y 7 del Código de Procedimiento Civil, permitirle a la parte promovente del instrumento, que demuestre su autenticidad con los medios de prueba idóneos para ello.

En este sentido, la parte actora con el fin de obtener el valor probatorio de la aludida documental, promovió en la fase probatoria inspección judicial sobre la cuenta de correo electrónico identificada como loureiro.grupo@gmail.com, sin embargo el Tribunal de la causa desechó la misma dada su impertinencia e inconducencia, por cuanto el objeto probatorio de la inspección requerida amerita la comprobación de determinados puntos que exigen conocimientos especiales y actuaciones que trasciende la simple observación, por lo que no resulta éste el medio idóneo para la obtención de la información indicada por la parte accionante.

Expuesto lo anterior, observa de esta Arbitrium Iudiciis que la parte actora no promovió la prueba de experticia del área informática a los efectos de comprobar la autoría de los mensajes de datos, esto es, el emisor o la persona autorizada para actuar en su nombre o un sistema de información programado por el emisor o bajo su autorización, para que opere automáticamente, y así saber cuál y hacia cuál dirección o puerto electrónico fue enviado y recibido el mensaje; bajo cuál firma electrónica fue enviado, la fecha y hora de la emisión del menaje, su contenido, y cualquier otro dato de relevancia para el proceso, prueba ésta por excelencia, como lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° AA20-C-2006-000119, de fecha 24 de octubre de 2007. En derivación, los correos electrónicos impresos, bajo análisis, no tienen ningún valor probatorio, por cuanto no fue promovida la prueba de experticia en la presente causa por la parte interesada a fin de demostrar su veracidad. Y ASÍ SE VALORA.

• Copia simple del expediente N° 58.003 tramitado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contentivo del juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesto por la sociedad mercantil D y J INVERSIONES C.A., en contra de la sociedad de comercio PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., en virtud del incumplimiento del contrato autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 13 de noviembre de 2013, bajo el N° 70, tomo 127, específicamente por la falta de pago del canon generado por el arrendamiento de bienes muebles propiedad de la actora.
• Copia simple del expediente N° 48.577, tramitado ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contentivo del juicio de COBRO DE BOLÍVARES interpuesto por el ciudadano DARWIN PADRÓN ACOSTA, en contra de la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., por la suma de DIECIOCHO MILLONES CUARENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES (Bs.18.047.418,00).

Las pruebas que anteceden constituyen copias simples de documentos públicos que no fueron impugnados por la parte interesada, producto de lo cual, esta Sentenciadora Superior les otorga el correspondiente valor probatorio en virtud de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

• Copia simple del Acta Constitutiva de la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 28 de septiembre de 2012, bajo el No. 6, tomo 105A-485, de la que se obtiene, entre otros aspectos, que su objeto es todo lo relacionado con la enseñanza y entrenamiento del deporte del bowling.
• Copia simple de Acta de Asamblea General Extraordinaria de la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., inscrita por Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 4 de septiembre de 2013, bajo el No. 42, tomo 106A-485, de la que se constata, entre otros aspectos, la modificación de la cláusula décima primera de la compañía.
• Copia simple de Acta de Asamblea General Extraordinaria de la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., inscrita por Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 6 de febrero de 2014, bajo el No. 18, tomo 14A-485, de la que se constata, la aprobación del balance contable y financiero correspondiente al 30 de septiembre de 2013. Acompañada de copia simple del informe del Comisario de la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., de fecha 5 de febrero de 2013, y del balance general en referencia.
• Copia simple del Acta Constitutiva de la sociedad mercantil D y J INVERSIONES COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita por Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 19 de diciembre de 2012, bajo el No. 45, tomo 137A-485, de la que se obtiene, entre otros aspectos, que su objeto es todo lo relacionado con la compra, venta, distribución, servicio, acondicionamiento e instalación de equipos para la práctica de cualquier deporte.

Las pruebas que anteceden constituyen copias simples de documentos públicos que no fueron impugnados por la parte interesada, producto de lo cual, esta Sentenciadora Superior les otorga el correspondiente valor probatorio en virtud de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

Posteriormente, promovió en la etapa probatoria:

• Prueba de informe dirigida a la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde, a fin de que informase sobre la veracidad de los avisos de cobro de fecha veintiséis (26) de septiembre de 2013; catorce (14) de febrero de 2014; diecinueve (19) de marzo de 2014 y doce (12) de mayo de 2014, remitidos por dicho condominio a la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE), y la fecha en que fueron canceladas las cuotas de condominio.

La prueba in comento ya fue objeto de valoración por este Juzgado a-quo, por consiguiente, se reproduce el valor probatorio que le fue precedentemente otorgado. Y ASÍ SE ECIDE.

• Inspección judicial en el inmueble objeto de juicio a fin de dejar constancia de las condiciones físicas visibles y el estado general en el que se encuentra el local comercial arrendado.

En tal sentido, se obtiene de autos que dicha inspección se llevó a cabo por el Tribunal a-quo el día 29 de enero de 2015, en la que se dejó constancia que el inmueble se encuentra en muy buenas condiciones físicas, limpio y en general en perfectas condiciones de uso y conservación.

Estima este Tribunal de Alzada que por tratarse de un medio probatorio evacuado y certificado por una autoridad judicial, se le confiere fe pública de conformidad con lo consagrado en el artículo 1.357 del Código Civil, por lo cual, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la contraparte, su promoción y evacuación se entiende conforme a derecho, consecuencialmente esta Superioridad le otorga pleno valor probatorio a los hechos constatados por el referido Juzgado, en consonancia con lo consagrado en el artículo 472 del Código de procedimiento Civil y el artículo 1.428 del Código Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

Pruebas de la parte demandada

Promovió junto al escrito de contestación de la demanda:
• Documento poder otorgado por la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., a la abogada en ejercicio NORKIS DUNO, identificada en las actas procesales, en la ciudad de Miami Florida de los Estados Unidos de Norteamérica, en fecha 14 de octubre de 2014, debidamente apostillado el día 15 de octubre de 2014.

Dicho documento se valora de conformidad con los artículos 1, 2 y 3 del Convenio de La Haya de fecha 5 de octubre de 1961, al haber cumplido con las exigencias legales, no siendo impugnado por la contraparte en la etapa procesal correspondiente, en consecuencia se declara como fidedigno y se le confiere plena eficacia probatoria. Y ASÍ SE DECLARA.

• Original de factura de cobro signada con el N° de control 00007037 emitida por el Condominio Centro Comercial Costa Verde, dirigida a la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., fechada 1° de agosto de 2014, por concepto de cancelación de la cuota de condominio de los meses de junio y julio 2014, por un monto de NOVENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 99.346,70).
• Original de factura de cobro signada con el N° de control 00007222 emitida por el Centro Comercial Costa Verde, dirigida a la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., fechada 17 de septiembre de 2014, por concepto de cancelación de la cuota de condominio del mes de agosto de 2014, por la suma de CUARENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 48.744,58).
• Original de factura signada con el N° de control 00007258, emitida por la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde a favor de la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., en fecha 7 de octubre de 2014, correspondiente a la cancelación de la cuota de condominio del mes de septiembre de 2014, por una cantidad de CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 50.443,17).
• Original de factura signada con el N° de control 00006995, fechada 17 de julio de 2014, emitida por el Condominio del Centro Comercial Costa Verde a nombre de la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., con motivo a la cancelación de la cuota de condominio correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013, y enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2014, por una cantidad que asciende a CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL QUINIENTOS DIECISEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 435.516,61).

Constata esta Juzgadora Superior que las facturas bajo estudio constituyen documentos privados emanados de terceros ajenos al proceso, las cuales de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, requieren ser ratificadas en juicio. En este sentido, la parte demandante solicitó en la etapa probatoria prueba de informe dirigida a la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde, a los fines de que ésta validara la veracidad de dichas facturas, e indicare quién hizo el pago de tales cuotas de condominio, derivado de lo cual, el Tribunal de la causa libró oficio N° 0052-2015, el día 19 de enero de 2015, recibiéndose respuesta en fecha mediante comunicación de fecha dos (2) de febrero de 2015, en la cual se lee lo siguiente: “…efectivamente el Condominio del centro comercial Costa Verde, emitió los recibos identificados anteriormente con el número de control 00007037, de fecha 01 de agosto de 2014 y el segundo identificado con el número de control 00007222, de fecha 17 de septiembre de 2014, los cuales correspondían a las cuotas de condominio de los meses de junio, julio y agosto respectivamente del año 2.014, generados por el local PA-39, propiedad de la sociedad mercantil Inmobiliaria Costa Verde C.A (INCOVE). (…) los eses de junio, julio y agosto de 2.014 fueron canceladas por la Sociedad Mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE C.A.”.

Por consiguiente, consignado como fue el informe solicitado, el cual no fue impugnado ni tachado de falso por la parte no promovente, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Sentenciadora, con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el contenido del artículo 507 eiusdem.

De la misma manera, se otorga pleno valor probatorio a la documentales ratificadas mediante la prueba de informe, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

• Original de Póliza de Seguro Incendio identificada con el N° 6108439, N° de recibo 359248, productor SARCOS ROJAS SERGIO, fechada 12 de agosto de 2013, emitida por la sociedad mercantil Seguros Catatumbo C.A., cuyo tomador es la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., con vigencia desde el día 8 de agosto de 2013 hasta el día 8 de agosto de 2014, la cual fue celebrada respecto del inmueble arrendado.
• Original de Póliza de Seguro Incendio identificada con el N° 6108439, número de recibo 482241, productor SARCOS ROJAS SERGIO, fechada 8 de agosto de 2014, emitida por la sociedad mercantil Seguros Catatumbo, C.A., cuyo tomador es la sociedad mercantil D y J Inversiones, C.A, cuya vigencia comprende desde el día 8 de agosto de 2014 hasta el 8 de agosto de 2015; la cual fue celebrada respecto del inmueble arrendado.

Las pruebas en referencia constituyen instrumentos privados emanados de terceros ajenos al proceso que deben ser ratificados en juicio, producto de ello, la parte demandante promovió en la etapa probatoria, prueba de informe dirigida a la sociedad mercantil Seguros Catatumbo, C.A., a objeto de constatar si el inmueble objeto del contrato de arrendamiento bajo estudio se encuentra amparado en la Póliza de Seguro contra Incendios, rotura de vidrios y cristales, daños por agua a primera pérdidas, básica demolición, remoción y limpieza de escombros (…) N° 6108439, desde el mes de agosto de 2013. Indique quién fue el tomador de la referida póliza y si fue renovada en el año 2014, y si la misma se encuentra vigente. Asimismo señale si el beneficiario preferencial es la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE).

Dentro de este marco, el Tribunal a-quo emitió oficio N° 0041-2015, en fecha 15 de enero de 2015, dirigido a la aludida empresa, recibiéndose respuesta mediante comunicación emitida el día 26 de enero de 2015, en la que se precisó que el bien arrendado, objeto de juicio: “se encuentra amparado en la Póliza de Seguro de Incendio N° 6108439, suscrita desde el 8-8-2013 e incluye coberturas de rotura de vidrios y cristales, daños por agua, primera pérdida, básica demolición, remoción y limpieza de escombros, básica honorarios de Arquitectos, Topógrafos e Ingenieros, básica reconstrucción e archivo. (…). Le informo que el Tomador de la señalizada póliza fue la sociedad mercantil Papa’s Bowling & Lounge, C.A., y su representante legal, el ciudadano Darwin Padrón Acosta, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.765.869. (…). Le informo que la mencionada póliza fue renovada el 8 de agosto de 2014 y se encuentra actualmente vigente. (…) le informo que en la referida póliza aparece como beneficiario preferencial la sociedad mercantil Inmobiliaria Costa Verde, C.A. (INCOVE).”

En derivación, consignado como fue el informe solicitado, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Sentenciadora, con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el contenido del artículo 507 eiusdem. Asimismo se otorga pleno valor probatorio a la documentales ratificadas mediante la prueba de informe, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Copia fotostática simple de la comunicación emitida el día 13 de junio de 2013, por la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE), dirigida a la junta directiva del Condominio del Centro Comercial Costa Verde, referente a la propuesta para acordar el pago de reparaciones del techo del centro comercial que afecta el local comercial N° PA-39, del cual se transcribe el siguiente extracto: “Por lo antes expuesto, y siendo la junta de condominio los garantes del mantenimiento y reparación de las áreas comunes del Centro Comercial, proponemos deducir los gastos efectuados de las cuotas ordinarias de condominio que le corresponden al mencionado local, facturando únicamente el 50% de la cuota correspondiente hasta que el monto haya sido cubierto en su totalidad…”.
• Copia fotostática simple de la comunicación de fecha 12 de julio de 2013, emitida por la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A, (INCOVE), a la Junta Directiva del Condominio del Centro Comercial Costa Verde, mediante la cual solicitan un acuerdo urgente respecto de la problemática presentada en el techo del Centro Comercial, específicamente en el aérea donde funciona PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A.
• Copia fotostática simple de la comunicación emitida por la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A (INCOVE), dirigida a la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde, C.A, fechada 21 de febrero de 2014, a través de la cual le comunica que no está dispuesta a suscribir el convenio presentado.

Esta Juzgadora Superior valora las documentales en referencia en aplicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a objeto de adminicularlas con el resto del material probatorio y los hechos expuestos por las partes, en virtud de emanar de la sociedad mercantil demandante, quien no impugnó las mismas. Y ASÍ SE DECIDE.

• Original de comunicaciones de fechas 12 de julio de 2013 y 25 de julio de 2013, emitidas por la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE), dirigidas a la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A, en la que manifiestan, respectivamente, que los techos son cosas comunes y por ende es importante la posición del Centro Comercial al respecto, y, que en reunión efectuada el día 23 de julio de 2013, la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., no estuvo presente, siendo importante, que remitiera la relación de todos los trabajos que comprende la restauración y mantenimiento del techo del local comercial PA-39.

Esta Juzgadora Superior valora la documental in examine en aplicación del artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil, a fin de adminicularla con el resto del material probatorio y los hechos expuestos por las partes, en virtud de emanar de la sociedad mercantil demandante, quien no impugnó las misma. Y ASÍ SE DECIDE.
• Copia fotostática simple de la comunicación presuntamente emitida por la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde, C.A, dirigida a la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A (INCOVE), de fecha 7 de noviembre de 2013, en la que se indica que la Junta de Condominio decidió reconocer el cincuenta por ciento (50%) de la sumatoria de los ítems 2 y 3 del presupuesto recibido vía correo electrónico en la oficina de condominio.

Esta Sentenciadora Superior desestima tal instrumental en virtud de no estar firmada ni sellada por la persona jurídica de la que presuntamente emanada, ni por la sociedad mercantil a quien va dirigida, lo que es ineludible para demostrar su autenticidad, todo ello en aplicación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y de los principios que establecen que nadie puede fabricar su propia prueba. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Promovió en la audiencia oral:

• Original de la comunicación emitida por la Junta Directiva del Centro Comercial Costa Verde, en fecha 20 de mayo de 2015, dirigida a la Sociedad Mercantil demandada.

Esta Juzgadora Superior desestima la aludida prueba en virtud de no haber sido consignada en las oportunidades legales correspondientes, en aplicación del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Posteriormente, promovió en la etapa probatoria:

• Invocó el mérito favorable de las actas procesales.

La precitada invocación no constituye un medio de prueba propiamente dicho susceptible de ser promovido como tal, no obstante, en atención a los principios que regulan la actividad probatoria de las partes en juicio, y, específicamente, en observancia de los principios de comunidad de la prueba y de adquisición procesal, se examinarán todas cuantas pruebas consten en autos. Y ASÍ SE VALORA.

• Prueba de informe dirigida a la sociedad mercantil Seguros Catatumbo, C.A, a fin de que informara sobre ciertos particulares relacionados a la póliza de seguro de incendio suscrita con la referida entidad.
• Prueba de informe dirigida al Condominio del Centro Comercial Costa Verde, a los fines de que validara la veracidad de dichas facturas Nos. 0007222 y 00007037, e indicare quién hizo el pago de los meses de condominio de agosto y septiembre.
• Copia simple de factura de cobro signada con el N° de control 00007037 emitida por el Condominio Centro Comercial Costa Verde, dirigida a la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., fechada 1° de agosto de 2014, por concepto de cancelación de la cuota de condominio de los meses de junio y julio 2014, por un monto de NOVENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 99.346,70).
• Copia simple de factura de cobro signada con el N° de control 00007222 emitida por el Centro Comercial Costa Verde, dirigida a la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., fechada 17 de septiembre de 2014, por concepto de cancelación de la cuota de condominio del mes de agosto de 2014, por la suma de CUARENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 48.744,58).
• Copia simple de Póliza de Seguro Incendio identificada con el N° 6108439, N° de recibo 359248, productor SARCOS ROJAS SERGIO, fechada 12 de agosto de 2013, emitida por la sociedad mercantil Seguros Catatumbo C.A., cuyo tomador es la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., con vigencia desde el día 8 de agosto de 2013 hasta el día 8 de agosto de 2014, la cual fue celebrada respecto del inmueble arrendado.
• Copia simple de Póliza de Seguro Incendio identificada con el N° 6108439, número de recibo 482241, productor SARCOS ROJAS SERGIO, fechada 8 de agosto de 2014, emitida por la sociedad mercantil Seguros Catatumbo, C.A., cuyo tomador es la sociedad mercantil D y J Inversiones, C.A, cuya vigencia comprende desde el día 8 de agosto de 2014 hasta el 8 de agosto de 2015; la cual fue celebrada respecto del inmueble arrendado.

Las pruebas in comento ya fueron objeto de valoración por este Juzgado a-quo, por consiguiente, se reproduce el valor probatorio que le fue precedentemente otorgado. Y ASÍ SE ECIDE.

• Testimonial de la ciudadana YULIANA MORALES, venezolana, mayor de edad, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

La referida ciudadana rindió testimonio en la audiencia oral y pública, y del interrogatorio que se le hiciere manifestó que trabajó para la empresa PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., que se desempeñó como asistente de la gerencia, que la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE) era quien les alquilaba el local. En este sentido, cuando se le preguntó si conocía de vista, trato y comunicación a la representante de la sociedad mercantil demandante, aseveró que la señora Silvia era la dueña del local. Asimismo, manifestó la testigo que ella misma le entregó una copia de la póliza a los representantes del Condominio Costa Verde, concretamente a la ciudadana Silvia en una oportunidad que se encontraba reunida con el señor Javier en su oficina dentro de las instalaciones del centro comercial; también expresó haber laborado para la aludida empresa hasta el mes de mayo, mes en el que cerró. Finalmente cuando se le interrogó respecto a si tenía conocimiento del contenido de la póliza, el período al cual correspondía y quién era su beneficiario, señaló que la póliza era de PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., que se encontraba archivada en la carpeta de las pólizas de la empresa, y que no la revisó, pues solo le sacó una fotocopia y la entregó.

Este Tribunal de Alzada desestima la prueba bajo estudio en aplicación del artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, por poder poseer, a juicio de quien aquí decide, la testigo, interés aunque sea indirecto en las resultas del juicio, por haber laborado para la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., pudiendo por ello sus deposiciones estar cargadas de subjetividad, máxime que la declaración rendida por la ciudadana YULIANA MORALES es altamente referencial en lo que atañe a los aspectos relacionados con el thema decidendum, por tanto, no merecen fe a esta Superioridad. En consecuencia, se desestima la prueba bajo estudio en aplicación de los artículo 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

PUNTO PREVIO I
Impugnación de la Cuantía

La sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., impugnó y rechazó en el escrito de contestación, la estimación de la demanda realizada por la parte actora en el escrito libelar, alegando al respecto, que la misma es exagerada y no se corresponde con el valor de la suma peticionada.

Dentro de este marco, dispuso la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1417 de fecha 14 de diciembre de 2004, bajo el N° 04-0894, bajo ponencia del Magistrado Dr. Antonio Ramíez Jiménez, lo siguiente:

“En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor, sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor (…)”
(Negrillas de este Tribunal Superior)

Criterio reiterado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC.000076, de fecha 4 de marzo de 2011, bajo ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, expediente N° 10-564, de la siguiente manera:

“… La doctrina de la Sala sobre la impugnación de la cuantía está expresada, entre otros, en el fallo del 18 de diciembre de 2007, caso: Gilberto Antonio Barbera Padilla contra Pedro Jesús Castellanos Vallés, el cual es del siguiente tenor:
“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada'.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma...”.

En derivación, al contradecir la accionada la estimación de la demanda, le correspondía alegar conjuntamente, un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto a que hace alusión el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, si el demandado no aporta ningún medio de prueba que soporte la impugnación efectuada, indefectiblemente debe quedar firme la estimación realizada por el actor en el escrito libelar.

En el caso de autos, la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., impugnó la estimación de la demanda, alegando al respecto que la misma es exagerada y no se corresponde con el valor de la suma peticionada, sin embargo, no probó –lo cual era impretermitible, como lo ha establecido nuestro máximo Tribunal de Justicia- éste alegato, producto de lo cual, esta Superioridad declara improcedente la impugnación efectuada por la parte accionada contra la estimación contenida en el libelo de la demanda. De la misma manera, debe esclarecerse a la parte accionada que la estimación de la demanda y el valor de la suma pretendida son dos conceptos distintos que no deben corresponderse necesariamente. Y ASÍ SE DECIDE.
Conclusiones

La presente causa se contrae a juicio de resolución de contrato de arrendamiento incoado por la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE), en contra de la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., fundamentado en los literales a) e i) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para el uso Comercial y en el literal j) de la cláusula Décimo Primera del instrumento fundante de la pretensión.

Dentro de este marco, refirió la actora que cedió en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial identificado con la nomenclatura PA-39, ubicado en la planta alta del Centro Comercial Costa Verde, situado en la avenida 4 Bella Vista con calle 3G de la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, a la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A. Señaló que el tiempo de duración del contrato es de cinco (05) años, contado a partir del día 15 de octubre de 2012, fecha cierta de su autenticación, resultando el vencimiento del mismo, para el día 15 de octubre de 2017.

Indicó que en la cláusula tercera del contrato se estipuló como canon mensual de arrendamiento, el equivalente al seis por ciento (6%) de las ventas brutas mensuales que obtuviese la arrendataria PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A. Aunadamente, se estipuló, según su dicho, con respecto al canon de arrendamiento que el mismo no podía ser inferior a TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000, 00) mensuales, y arguyó, que con base en los Índices de Precios al Consumidor (IPC) determinados por el Banco Central de Venezuela, y a lo previsto en la aludida cláusula contractual, el canon mensual alcanza actualmente la cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 46.000,00), cuya oportunidad de cancelación debía ser entre los cinco primeros días de cada mes.

Adujo que la arrendataria se comprometió a pagar las cuotas ordinarias mensuales de condominio del Centro Comercial Costa Verde, así como los servicios públicos de los cuales se encontrara dotado el local arrendado. Que a la fecha 30 de junio de 2014 la arrendataria sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., adeudaba la suma de QUINIENTOS SEIS MIL CIENTO OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 506.183,63) suma correspondiente a los meses comprendidos desde junio de 2013 a junio 2014. Y que la arrendataria en fecha 30 de agosto de 2014 tenía como deuda acumulada la cantidad de OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 81.914, 63).

Expresó que para la fecha de introducción de la demanda, la accionada adeudaba las cuotas de condominio de los meses de julio y agosto de 2014. Que aún y cuando la arrendataria ha venido cancelando las cuotas de condominio de manera irregular, es un hecho irrefutable -según su apreciación- que ha dejado de pagar más de dos (02) cuotas de condominio, a lo cual está obligada conforme al contrato.

Aseveró, que en el literal “b” de la cláusula Décimo Primera del contrato de arrendamiento, se estableció la obligación de la arrendataria de suscribir una póliza de seguros contra incendio, la cual, no le ha sido presentada, a pesar de los requerimientos realizados a tal efecto, por tanto, desconoce si existe o no contratada la referida póliza. Expuso, que la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE , C.A., cerró de manera intempestiva y sin aviso alguno sus puertas desde el día 19 de mayo de 2014, en virtud de lo cual, se ha dirigido a la arrendataria de manera escrita solicitándole información sobre el cierre de las actividades comerciales, informándole sobre la deuda pendiente con relación pago de las cuotas de condominio, y respecto a la promulgación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento para el uso Comercial, con el propósito de adecuar el canon de arrendamiento.

Alegó, que se ha impedido a su mandante la entrada al inmueble arrendado. Y que ha sido consecuente con el despliegue de la actividad comercial de la arrendataria, concediéndole un período de gracia de ocho (08) meses, y estableciendo un canon de seis por ciento (6%) de los ingresos brutos, encontrándose ese porcentaje por debajo de lo establecido en la nueva Ley, lo cual menoscaba sus intereses patrimoniales.

Esbozó, que la sociedad mercantil demandada PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., se encuentra demandada ante el Juzgado Segundo y Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, por resolución de contrato y cobro de bolívares, respectivamente, expedientes Nos. 58.003 y 48.577, correspondientemente, evidenciándose que en los juicios mencionados accionan en calidad de demandantes los mismos socios de la compañía in comento, lo que se traduce -según su apreciación- en un inminente riesgo de ser víctima de un fraude dada la poca transparencia por parte de los accionistas de la sociedad mercantil demandada PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A.

Aseguró que la sumatoria de las pretensiones incoadas en contra de la empresa PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., superan con creces su capital social, que es de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00), ya que totalizan la suma de VEINTIÚN MILLONES DIEZ MIL CIENTO SESENTA Y OCHO BOLÍVARES CON 50/100 (Bs.21.010.168,50), a lo que debe adicionarse, según su criterio, las costas y demás montos que fueran reclamados.

Por su parte, la sociedad mercantil demandada, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora en el escrito libelar. En tal sentido, negó que adeude al condominio del Centro Comercial Costa Verde, C.A., las cantidades de QUINIENTOS SEIS MIL CIENTO OCHENTA Y TRES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs.506.183,63), CIENTO VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS CON SETENTA Y CUATRO (Bs. 125.882,74) y OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CATORCE CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 81.914, 63).

Negó, rechazó y contradijo que para la fecha de interposición de la adeudara al condominio del Centro Comercial Costa Verde, las cuotas de condominio correspondientes a los meses de julio y agosto de 2014, por cuanto la cuota del mes de julio fue pagada, a su decir, el día 1 de agosto de 2014, de igual manera, la cuota de condominio del mes de agosto fue cancelada -según alegó- en fecha 17 de septiembre de 2014.

Negó, rechazó y contradijo que haya incumplido la obligación prevista en la cláusula Décima Primera del contrato de arrendamiento, relativa a la necesidad de contratar una póliza contra incendio, y en tal sentido indicó que suscribió la Póliza de seguros contra Incendio y otros, signada con el N° 6108439 en fecha 12 de agosto de 2013, con vigencia desde el día 8 de agosto de 2013 hasta el día 8 de agosto de día 14 y su correspondiente renovación de fecha 8 de agosto de 2014 al 8 de agosto de 2015, con la empresa Seguros Catatumbo, C.A., motivo por el cual, negó, rechazó que haya dejado de entregar a la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE), la mencionada póliza.

Negó, rechazó y contradijo que su representada haya dejado de cancelar las cuotas de condominio correspondientes a un año, por cuanto lo cierto es, según su dicho, que asumió los gastos de reparación mayor que requería el techo del local PA-39 del Centro Comercial Costa Verde, propiedad de la demandante, los cuales ascienden a la suma de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 335.800,00), circunstancia ésta que es del conocimiento de la arrendadora.

Reconoció que celebró con la demandante el contrato de arrendamiento en fecha 15 de octubre de 2012, sobre un local propiedad de la actora, ubicado en el Centro Comercial Costa Verde, identificado con la nomenclatura PA-39, asumiendo su mandante la obligación de pagar las cuotas de condominio, como efectivamente lo ha venido haciendo -según su afirmación- hasta el mes de septiembre del año 2014, en el que pagó la cantidad de CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON 17/00 (Bs.50.443,17).
Afirmó que asumió la reparación del techo del local comercial propiedad de la demandante, sin que la actora o la junta de condominio procedieran a rembolsar la cantidad de dinero erogada, equivalente a TRESCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.358.00,00), en virtud de lo cual, se iniciaron conversaciones entre su representada, la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde y la demandante, a los fines de lograr un acuerdo respecto a la cancelación de dicha cantidad de dinero. Indicó que entre las propuestas sugeridas se planteó la posibilidad de que su representada solo cancelara el cincuenta por ciento (50%) de las cuotas de condominio hasta tanto fuera compensado el monto por ella sufragado, sin embargo, transcurrido el tiempo sin llegar a ningún acuerdo por la disconformidad planteada por su mandante, la Junta de Condominio presentó a la actora una transacción, cuyos términos fueron rechazados por la demandante.

Adujo que en comunicación de fecha 7 de noviembre de 2013, la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde le manifestó a la demandante, que recibió por parte de la arrendataria, el presupuesto solicitado y las decisiones tomadas, entre las cuales el condominio aceptaría cubrir los costos del trabajo correspondiéndole a la actora la garantía del techo, empero, la demandante expresó -según su dicho- que no suscribiría tal comunicación. Esbozó, que en virtud de resultar infructuosas las gestiones realizadas entre la actora y la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde, procedió a cancelar las cuotas de condominio adeudadas en vista de la acumulación de las misma, dejando claramente establecido ante la Junta de Condominio que la erogación por la reparación del techo del local es un gasto común que se le adeuda, debiendo acudir a la vía jurisdiccional si es preciso, para lograr su resarcimiento.

Expresó, que ha pagado el canon de arrendamiento pese a que no se ha constituido el Comité Paritario de Administración de Condominio, exigido en el artículo 35 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Ahora bien, el Código Civil Venezolano en el artículo 1.579 define la figura del arrendamiento, estableciendo que el mismo “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar por aquélla”.

En este tenor, el autor Jesús Mogollón Castillo en su obra “Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, pág 5, indicó que el arrendamiento es un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler.

A mayor abundamiento, se resalta que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes (arrendador) se obliga a hacer gozar a otra (arrendatario) de un bien mueble o inmueble, por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener, en contraprestación, un precio (canon, pensión o alquiler) previamente estipulado. De acuerdo con lo expuesto, los elementos esenciales del tipo contractual sub iudice son: a) La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; b) Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación, lo que no implica que haya de ser por un término determinado; y c) Un precio.

En cuanto a las obligaciones del arrendador, por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, éste debe entregar al arrendatario la cosa arrendada; conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arrendado; y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. No obstante, nada impide que, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad de las partes, puedan aumentar o disminuir dichas obligaciones. Por su parte, en cuanto a las obligaciones del arrendatario, de acuerdo con la Ley, las mismas consisten en servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o a falta de estipulación para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, y, además, en pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

De la misma manera, es imperioso traer a colación lo expuesto por el autor Mélic Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, en relación a la pretensión resolutoria, págs. 721 y 722, señaló:

“La acción de resolución está consagrada en el artículo 1167 de nuestro Código Civil así: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mis¬mo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
El término “resolución” es empleado en este artículo para aludir a la posibilidad de disolver con eficacia retroactiva al momento de su perfec¬cionamiento un contrato válido, por la sobrevenienciá de una situación posterior al momento del perfeccionamiento de tal contrato: el incumpli¬miento de la parte opuesta a la que se vale de tal posibilidad. La disolución de las relaciones obligatorias que habían surgido del contrato así resuelto se asemeja a la situación que se produce cuando contraída una obligación bajo una “condición resolutoria” se verifica tal condición, caso en que el aparte del artículo 1198 C.C. dice que tal verificación “repone las cosas al estado que tenían, como si la obligación no se hubiera jamás contraído” De la resolución se predica, pues, que tiene un efecto liberatorio (las partes quedan desligadas de las obligaciones que habían contraído por el contrato y que todavía no hubieran cumplido) y un efecto recuperatorio (las presta¬ciones cumplidas deberán ser restituidas, tanto por parte del incumpliente como por parte de aquel en cuyo favor se pronuncia la resolución).”

Dentro de este marco, expresó Mélic Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, págs. 722-723, lo siguiente:

“En la doctrina se ha discutido si ellos deben comprender únicamente llamado el “interés contractual negativo”, esto es, restringirse a aquellos a aquellos que sean indispensables para reponer a la parte no incumplidora en la misma situación en que se hallaría si el contrato resuelto no se hubiera celebrado jamás, tales como la restitución de las prestaciones cumplidas por ella, las comisiones, honorarios de abogados, aranceles, etc., que ella haya pagado con motivo de la celebración del contrato; o si, por el contrario, esa acceso¬ria acción de daños le permite reclamar el llamado “interés contractual po¬sitivo”, esto es, los beneficios que habría podido obtener de haberse, mantenido el contrato. Ahora bien, la retroactividad de la resolución, al igual que ocurre con la nulidad, tiene como efecto reconstruir la situación jurídica anterior a la celebración del contrato e implica por ello mismo la restitución de las prestaciones cumplidas por las partes, aunque no se lo haya pedido expresamente por el demandante; pero si, en el caso de la resolución de un contrato que era objetivamente ventajoso para el contra¬tante fiel, la retroactividad se extremara hasta considerar que ella borra también los efectos del incumplimiento del contratante infiel, este último resultaría indemne y no se explicaría el derecho a la reparación que de manera expresa consagra el Art. 1167 C.C. aun en el caso de elección de la acción resolutoria. Por ello la doctrina y jurisprudencia dominantes, aten¬diendo a las soluciones que da el propio legislador en los Arts. 1508,1510, 1522, 1524, 1587, 1616, 1623 y 1639 del C.C. y 133, 134 y 142 aparte 2o del C. Com., consideran que para determinar los capítulos que integran el daño resarcible en materia de resolución hay lugar a la aplicación del Art. 1273 C.C, por lo cual el demandante en resolución que acumule a esta acción la acción por los daños y perjuicios que le cause la resolución tendrá derecho a reclamar todo el daño emergente y el lucro cesante que efectiva¬mente le haya causado la infidelidad de su cocontratante, o sea, lo que se llama “el interés contractual positivo”.

Del mismo modo, resulta necesario citar la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual se establece lo siguiente:

(…Omissis…)
“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
(…Omissis…)
El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.
(...Omissis...)

Dispone el Código Civil en relación al cumplimiento de los contratos, lo siguiente:

Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.167:“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Artículo 1264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
(Negrillas de este Tribunal Superior)

En derivación, la pretensión de resolución de contrato contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, está sujeta a los requisitos que en él se enuncian, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones en favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de inter¬dependencia entre sí; b) la no ejecución de su obliga¬ción por parte de aquél contra quien se dirige la pretensión, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una con¬ducta culposa del propio demandante de la resolución: y c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos.

Del mismo modo, el Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece en el artículo 40, como causales de Desalojo, las siguientes:

a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(…Omissis…)
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

Primeramente precisa esta Superioridad que no es un hecho controvertido entre las partes la suscripción del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, el día 15 de octubre de 2012, bajo el N° 90, tomo 115, sobre un inmueble propiedad de la demandante, conforme se desprende de la copia simple del documento de compra-venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del extinto Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 5 de junio de 1981, bajo el N° 41, tomo 18, protocolo 1, constituido por un local comercial identificado con la nomenclatura PA-39, ubicado en la planta alta del Centro Comercial Costa Verde, situado en la avenida 4 Bella Vista con calle 3G de la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, a la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A.

Ahora bien, resulta forzoso citar lo establecido convencionalmente por las partes en el contrato de arrendamiento bajo estudio:

“PAGO DE LA CUTOA MENSUAL DE CONDOMINIO
SEXTA: Ambas partes de mutuo acuerdo y sin objeción alguna han establecido que desde el momento de la firma del presente documento por ante cualquier Notaría Pública, la Arrendataria se obliga a pagar la cuota de condominio ordinaria o mensual durante la vigencia del presente contrato de arrendamiento o durante cualquier renovación o durante la prórroga legal en caso de que la Arrendataria haga uso de ese beneficio.
(…Omisiss…)
INSOLVENCIA EN EL PAGO DEL CANON MENSUAL DE ARRENDAMIENTO O DE LA CUOTA DE CONDOMINIO
NOVENA: Ambas partes de mutuo acuerdo ha (sic) establecido que la falta de pago de una (1) mensualidad por parte de la Arrendataria, transcurridos como sean los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, o de una (1) de las cuota (sic) de condominio, dará derecho a La Arrendadora a solicitar la Resolución del Contrato o el Cumplimiento del mismo, y a exigir el pago total de lo adeudado por lo que resta del contrato.”

De las cláusulas contractuales anteriormente citadas se desprende que la arrendataria se obligó a pagar las cuotas de condominio desde la suscripción del contrato por ante cualquier Notaría Pública, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mes, de lo cual se concluye que el pago tempestivo y por ende válido de las cuotas de condominio era el realizado dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad correspondiente.

En este tenor, la actora alegó, como se indicó con anterioridad, el retraso en el pago de las cuotas de condominio correspondiente a los meses comprendidos desde junio de 2013 a junio de 2014 por parte de la arrendataria, así como también, la insolvencia de los meses de julio y agosto de 2014, y promovió a los efectos de demostrar tales aseveraciones, “Avisos de Cobro” emanados de la Junta Directiva del Centro Comercial Costa Verde, a los cuales se les otorgó pleno valor probatorio por haber sido ratificados en juicio mediante la prueba de informes dirigida y evacuada por la Junta de Condominio de dicho Centro Comercial, en la que se precisó:

“(…) efectivamente el Condominio del Centro Comercial Costa Verde, en la persona de su administrador ciudadano Carlos Barboza emitió los avisos de cobro en las fechas 26 de septiembre de 2.013, 14 de febrero de 2.014, 19 de marzo de 2.014 y 12 de mayo del 2.014, dirigidos a la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE C.A (INCOVE), por concepto de las cuotas de condominio pendientes en cada una de las oportunidades en relación al local PA-39. Se adjunta a la presente constante de cuatro (4) folios útiles copia de los respectivos avisos de cobro antes mencionados los cuales fueron emitidos por el Condominio del Centro Comercial Costa Verde (…)”

De esta manera, quedó comprobada la veracidad de los avisos de cobro de fechas 26 de septiembre de 2013 (en el que se solicitó el pago de los meses de junio, julio y agosto de 2013), 14 de febrero de 2014 (en el que se requirió el pago de los meses de junio de 2013 a enero de 2014), 19 de marzo de 2014 (en el que se solicitó el pago de los meses de junio de 2013 a febrero de 2014), y 12 de mayo de 2014 (en el que se requirió el pago de los meses comprendidos desde junio de 2013 hasta abril de 2014), emanados de la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde, de los que se obtiene, un retraso evidente y continuo en el pago de las cuotas de condominio.

Adicionalmente, se constató de las facturas consignadas por la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., junto al escrito de contestación de la demanda, signadas con los Nos. 00007037 y 00007222, que el pago de la mensualidad de condominio correspondiente al mes de junio de 2014, fue realizado en fecha 1 de agosto de 2014, es decir, posterior a los quince (15 ) días establecidos en la cláusula novena del contrato; del mismo modo, se verificó que el pago de condominio del mes de julio de 2014, fue realizado igualmente el día 1 de agosto de 2014, siendo oportuno el pago de dicha mensualidad. Sin embargo, la cuota de condominio correspondientes al mes de agosto de 2014, fue pagada el día 17 de septiembre de 2014, vale decir, fuera de los quince (15) posteriores a la mensualidad a pagar, según lo convenido en el contrato.

Al respecto, la demandada arguyó como justificación del incumplimiento en el pago de las cuotas de condominio, el hecho de haber asumido la reparación del techo del local comercial arrendado, y para demostrar tal aspecto promovió: Copia fotostática simple de las comunicaciones emitidas los días 13 de junio, 12 de julio de 2013 y 21 de febrero de 2014, por la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE), dirigidas a la Junta Directiva del Condominio del Centro Comercial Costa Verde, en relación a la situación de las filtraciones en el techo del local comercial N° PA-39, y de los acuerdos a los que trataban de llegar al respecto las partes interactuantes en la presente causa con la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde. Del mismo modo promovió, originales de comunicaciones de fechas 12 de julio de 2013 y 25 de julio de 2013, emitidas por la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE), dirigidas a la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A, en la que manifiestan, respectivamente, que los techos son cosas comunes y por ende es importante la posición del Centro Comercial al respecto, y, que en reunión efectuada el día 23 de julio de 2013, la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., no estuvo presente.

Misivas estas a las que se le otorgó pleno valor probatorio, no obstante, colige esta Superioridad que de las mismas no se desprende que se haya acordado que correspondía a la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., asumir la reparación in comento, y que producto de ello quedaba relevada del pago de las cuotas de condominio asumidas contractualmente en las cláusulas sexta y novena del contrato de arrendamiento que constituye Ley entre las partes.

Asimismo, promovió la demandada copia fotostática simple de comunicación presuntamente emitida por la Junta de Condominio del Centro Comercial Costa Verde, C.A, dirigida a la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A (INCOVE), de fecha 7 de noviembre de 2013, la cual fue desestimada por este Tribunal de Alzada en aplicación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y de los principios que establecen que nadie puede fabricar su propia prueba, en virtud de no estar firmada ni sellada por la persona jurídica de la que presuntamente emana, ni por la sociedad mercantil a quien va dirigida, lo que es ineludible para demostrar su autenticidad.

Del mismo modo, se obtiene del expediente que reconoció la accionada en el escrito de contestación que en fecha 17 de julio de 2014, pasados como fueron más de diez meses de la suscripción del contrato, procedió a sufragar las cuotas de condominio acumuladas, aspecto éste que igualmente quedó demostrado con la factura N° 00006995 expedida el día 17 de julio de 2014, por el Condominio del Centro Comercial Costa Verde, a favor de la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., por concepto de “cancelación cuota condominio desde Junio 2013 a Mayo 2014” (cita).

Por consiguiente, esta Arbitrium Iudiciis amparada en su soberanía, independencia y autonomía para valorar cada caso en concreto, colige que si bien es cierto que para la fecha de interposición de la demanda, ya había pagado la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE C.A., las mensualidades de condominio denunciadas como insolutas por la arrendadora (julio y agosto 2014), dicho pago no fue realizado en los términos acordados convencionalmente en el contrato, incurriendo con ello la arrendataria en la causal de resolución establecida en la cláusula novena del contrato, que es manifestación del principio de autonomía de voluntad de las partes. A lo que debe adicionarse, inexorablemente, la conducta asumida por la demandada en detrimento de los intereses de la arrendadora y en incumplimiento constante y reiterativo en el pago de las cuotas de condominio, dado su retraso, desde el mes de junio de 2013, subsumiéndose dicha situación en el supuesto de hecho previsto en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales. Y ASÍ SE DELCARA.

En lo que concierne a la causal de desalojo prevista en el literal “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, constituida a juicio de la actora por el riesgo de disminución de las garantías otorgadas por la arrendataria, producto de estar demandada la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE C.A., ante dos Juzgados distintos de esta jurisdicción y cuyas pretensiones fueron estimadas en montos que en conjunto superan el capital social de la demandada; ello aunado al cierre de la actividad comercial propia de la arrendataria, es importante precisar, que la parte demandada no impugnó en la oportunidad legal correspondiente, a saber, en la contestación de la demanda, las copias simple del expediente N° 58.003 tramitado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contentivo del juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesto por la sociedad mercantil D y J INVERSIONES C.A., en contra de la sociedad de comercio PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., y la copia simple del expediente N° 48.577, tramitado ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contentivo del juicio de COBRO DE BOLÍVARES interpuesto por el ciudadano DARWIN PADRÓN ACOSTA, en contra de la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., por la suma de DIECIOCHO MILLONES CUARENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES (Bs.18.047.418,00).

Por ende, pese a que el Tribunal a-quo declaró inadmisible la prueba de informes requerida a tales Juzgados de Primera Instancia, las docuemtales ut supra señaladas fueron estimadas en todo su valor probatorio por esta Juzgadora Superior conforme a las reglas de valoración correspondientes, de manera que, las mismas demuestran con total claridad, la existencia de dos juicios de contenido pecuniario incoados en contra de la sociedad de comercio PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., que persiguen sentencias condenatorias, y cuyas pretensiones, en sumatoria, sobrepasan efectivamente el capital social de la dicha sociedad mercantil, circunstancia ésta que constituye, a juicio de quien aquí decide, un riesgo inminente de una posible ejecución sobre el patrimonio de la demandada y la pérdida de las garantías ineludibles para el correcto desenvolvimiento de la relación contractual de carácter arrendaticio que une a las partes en juicio. Y ASÍ SE DECIDE.

En lo que respecta a la causal de desalojo fundamentada en el presunto incumplimiento por parte de la demandada de la suscripción de una póliza de seguro, es forzoso citar lo dispuesto en atención a ello en el contrato:

“DÉCIMA PRIMERA: La arrendataria se obliga a cumplir puntual y fielmente además de lo establecido en los artículos 1.592 y 1.594 del Código Civil, las obligaciones siguientes: …..omissis… J) A mantener durante la vigencia del contrato y de la prórroga legal una póliza de seguro contra incendios, terremotos, temblores inundaciones y para otro acontecimiento que pudiese afectar la estructura física del inmueble señalado con el N° PA-39 arrendado, la referida póliza de seguro será contratada con una empresa de reconocida solvencia moral y económica que se encuentra domiciliada en Maracaibo, Estado Zulia, obligándose La Arrendataria a entregarle a La Arrendadora copia de la póliza de seguro contratada.”

En este sentido, se obtiene de actas que la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., suscribió con la empresa Seguros Catatumbo, C.A., Póliza de Seguro Incendio identificada con el N° 6108439, N° de recibo 359248, sobre el inmueble arrendado, cuyo tomador es la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., con vigencia desde el día 8 de agosto de 2013 hasta el día 8 de agosto de 2014; la cual consta en el expediente en original.

De la misma manera, promovió la demandada en original, Póliza de Seguro Incendio identificada con el N° 6108439, N° de recibo 482241, fechada 8 de agosto de 2014, emitida por la sociedad mercantil Seguros Catatumbo, C.A., cuyo tomador es la sociedad mercantil D Y J INVERSIONES, C.A, cuya vigencia comprende desde el día 8 de agosto de 2014 hasta el día 8 de agosto de 2015; la cual fue celebrada respecto del inmueble arrendado.

Dentro de este marco, la demandante alegó en su escrito de informes que la segunda póliza, no constituye, según su criterio, renovación de la prima, ya que fue suscrita por tercero ajeno al proceso.

En este sentido, es importante señalar que a las pruebas en referencia se les otorgó pleno valor probatorio, por haber sido ratificada en juicio, mediante la prueba de informe emanada de dicha empresa aseguradora, en la que se precisó que el local comercial N° PA-39, ubicado en el Centro Comercial Costa Verde, se encuentra amparado en la Póliza de Seguro de Incendio N° 6108439, suscrita desde el día 8 de agosto de 2013, cuto tomador de la señalizada póliza fue la sociedad mercantil PAPÁS BOWLING & LOUNGE, C.A., y, que la mencionada póliza fue renovada en fecha 8 de agosto de 2014 y se encuentra actualmente vigente, siendo el beneficiario preferencial de la misma, la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE).

En derivación, se declara improcedente la causal de resolución bajo estudio, por cuanto quedó suficientemente demostrado que la sociedad mercantil PAPÁS BOWLING & LOUNGE, C.A., cumplió la obligación asumida en el literal j) de la cláusula Décima Primera del contrato. Debiendo esclarecerse además, que si bien es cierto que la renovación de la póliza fue realizada por la sociedad de comercio D Y J INVERSIONES, C.A, la póliza es la misma, N° 6108439, donde se ampara el inmueble arrendado y la beneficiaria preferencial es la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE), como indicó la sociedad mercantil aseguradora, máxime que, en aplicación del artículo 1.283 del Código Civil, en concordancia con los artículos 7 y 8 de la Ley del Contrato de Seguro, podía perfectamente un tercero asumir en nombre de la demandada, la obligación analizada. Y ASÍ SE DECLARA.

Así, declarada como ha sido la procedencia de las causales de resolución del contrato referidas a la falta de pago de las cuotas de condominio, prevista en la cláusula novena del contrato y en el literal a) del Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y a la subsumida en el literal i) de dicha ley, relativa a la pérdida de las garantías arrendaticias, resulta acertado en derecho declarar procedente la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE), en contra de la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A. Y ASÍ SE DECIDE.

Producto de lo cual, se ordena el desalojo y la consecuente entrega por parte de la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., del local comercial signado con la nomenclatura PA-39 ubicado en la Planta Alta del Centro Comercial Costa Verde, situado en la Avenida 4 Bella Vista con calle 3G, en los términos y condiciones establecidos en el contrato celebrado por las partes, una vez haya quedado definitivamente firme la presente decisión. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En el mismo sentido, se ordena a la parte demandada, pagar a la parte actora los cánones de arrendamiento y cuotas de condominio que se hayan vencido y no hayan sido pagadas hasta el momento en que quede definitivamente firme la presente decisión. Ello en virtud de seguirse generando las mismas, desde la fecha de introducción de la demanda. Y ASÍ SE DECLARA.

Por otra parte, es importante señalar que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a diferencia del Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establece la figura del desalojo, sin distinción del tipo de contrato de arrendamiento, es decir, sin limitarlo a los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Asimismo, es forzoso puntualizar que la negación de los hechos efectuada por la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., en el escrito de contestación de la demanda no conlleva a la impugnación de los medios probatorios promovidos por la actora, la cual debía ser expresa en cada caso. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Se determina además, luego de una revisión minuciosa a las actas procesales, que no se infringieron, como erradamente manifestó la parte demandada, el debido proceso y el derecho a la defensa de las partes, quienes ejercieron su derecho a contestar la demanda, promover y evacuar pruebas, oposición a las mimas, impugnar las decisiones conforme a los recursos previstos legalmente, y presentar los escritos de informes y observaciones correspondientes. Y ASÍ SE DECLARA.

En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos y a los criterios jurisprudenciales ut supra explanados, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub litis, resulta forzoso para esta Juzgadora Superior, CONFIRMAR con una motivación distinta la decisión proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 29 de junio de 2015, consecuencialmente, se declara SIN LUGAR el recurso de apelación incoado por la sociedad mercantil demandada, y en el mismo sentido, se declara CON LUGAR la demandada de resolución de contrato interpuesta por la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE), en contra de la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., y así se plasmará en forma expresa, precisa, y positiva en el dispositivo del fallo a ser dictado en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoado por la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE), en contra de la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., por intermedio de su apoderado judicial NERIO LEAL BOHORQUEZ, contra sentencia de fecha 29 de junio de 2015, dictada por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE CONFIRMA con una motivación distinta la aludida decisión de fecha 29 de junio de 2015, dictada por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo, en tal sentido, se declara:

TERCERO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A. (INCOVE), en contra de la sociedad mercantil PAPA´S BOWLING & LOUNGE, C.A., en consecuencia, se declara:

CUARTO: RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado entre la por la sociedad mercantil INMOBILIARIA COSTA VERDE, C.A y la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., en fecha 15 de octubre de 2012, ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, y SE ORDENA el desalojo por parte de la sociedad mercantil PAPA’S BOWLING & LOUNGE, C.A., y la entrega del local comercial signado por el N° PA-39 ubicado en la Planta Alta del Centro Comercial Costa Verde, situado en la Avenida 4 Bella Vista con calle 3G, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: en parte fachada norte del edificio y en parte fachada interior; SUR: fachada sur del edificio; ESTE: fachada este del edificio y escalera peatonal de acceso a planta baja, y OESTE: fachada oeste del edificio y pasillo de circulación techado con escalera peatonal de acceso al nivel 6.90, una vez haya quedado definitivamente firme la presente decisión. Del mismo modo, SE CONDENA a la parte demandada a pagar a la parte actora los cánones de arrendamiento y cuotas de condominio que se hayan vencido y no hayan sido pagadas hasta el momento en que quede definitivamente firme la presente decisión, ello en virtud de seguirse generando las mismas, desde la fecha de introducción de la demanda.

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, por haberse confirmado en todas sus partes la decisión recurrida.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaria copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los catorce (14) días del mes de agosto de dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia 158° de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO

LA SECRETARIA,

ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS
En la misma fecha, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-0116-17.
LA SECRETARIA,

ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS

GS/Mc