REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXPEDIENTE: No. 13.071
DEMANDANTE: FLOIRÁN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.719.183, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL: LINO FERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 35.027, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
DEMANDADOS: ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.604.736 y 11.609.746, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
JUICIO: Cumplimiento de Contrato.
SENTENCIA: Definitiva.
FECHA DE ENTRADA: 27 de octubre de 2016.
Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por los ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACON SOTO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.604.736 y 11.609.746, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, por intermedio de su apoderado judicial ARMANDO JOSÉ GREGORIO MONTIEL, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 46.160, contra decisión de fecha 28 de marzo de 2016, proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con ocasión del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por el ciudadano FLOIRAN ANTONIO RODRÍGUEZ PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.719.183, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra los recurrentes ut supra identificados; decisión ésta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la reconvención por resolución de contrato de opción de compraventa propuesta por los ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, en contra del ciudadano FLOIRÁN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ; y parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa y daños morales, intentada por el ciudadano FLOIRÁN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ, en contra de los ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, en consecuencia, condenó a la parte demandada a pagar y liberar la hipoteca de primer grado que existe a favor del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL, que pesa sobre el bien inmueble objeto del contrato de promesa bilateral suscritos por las partes en juicio, en un lapso de treinta (30) días hábiles siguientes contados a partir del día en que la decisión quede definitivamente firme. Asimismo, precisó que corresponde a la parte demandada, avalar en actas el cumplimiento de dicha obligación, a los fines de cumplir la fase ejecutiva de este proceso. Del mismo modo, condenó a la parte demandada a otorgar dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes contados a partir del vencimiento del lapso anteriormente señalado, el contrato definitivo de venta del inmueble opcionado, constituido por una (01) vivienda, distinguida con el N° 5-5 Manzana 5, Tipo F y su parcela de terreno propio del Conjunto Residencial “LAGO COUNTRY II VILLAS”, situado en la Avenida Fuerzas Armadas en dirección Norte, en el Sector conocido como “Santa Rosa de Tierra”, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. Cédula Catastral N° 04-874-5-5. La mencionada parcela de terreno posee una superficie aproximada de CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS (170,00 Mts²), y la vivienda sobre ella construida posee un área de construcción cerrada de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (86,00 Mts²), comprendida dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: en DIEZ METROS (10,00 Mts.) aproximadamente, con la calle 4; SUR: en DIEZ METROS (10,00 Mts.) aproximadamente, con la vivienda N° 5-20; ESTE: En DIECISIETE METROS (17,00 Mts.) aproximadamente, con la vivienda N° 5-6; y OESTE: En DIECISIETE METROS (17,00 Mts.) aproximadamente, con la vivienda N° 5-4. Dicho inmueble le pertenece a los demandantes de autos según consta de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario Primer Circuito Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 10 de noviembre de 2005, bajo el N° 21, tomo 20, protocolo 1. Debiendo la parte actora pagar a la demandada, la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CEROS CÉNTIMOS (Bs. 1.650.000,00), correspondiente al saldo deudor, de lo cual deberá existir constancia en autos. Finalmente estableció que en caso que la parte demandada no lleve a cabo la entrega del documento definitivo de venta sobre el inmueble señalado previamente, la sentencia servirá de título, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Apelada dicha decisión y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:
PRIMERO
DE LA COMPETENCIA
Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial. Y ASÍ SE DECLARA.
SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA
La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 28 de marzo de 2016, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la reconvención por resolución de contrato de opción de compraventa propuesta por los ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, en contra del ciudadano FLOIRÁN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ; y parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa y daños morales, intentada por el ciudadano FLOIRÁN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ, en contra de los ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, en consecuencia, condenó a la parte demandada a pagar y liberar la hipoteca de primer grado que existe a favor del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL, que pesa sobre el bien inmueble objeto del contrato de promesa bilateral suscritos por las partes en juicio, en un lapso de treinta (30) días hábiles siguientes contados a partir del día en que la decisión quede definitivamente firme. Asimismo, precisó que corresponde a la parte demandada, avalar en actas el cumplimiento de dicha obligación, a los fines de cumplir la fase ejecutiva de este proceso. Del mismo modo, condenó a la parte demandada a otorgar dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes contados a partir del vencimiento del lapso anteriormente señalado, el contrato definitivo de venta del inmueble opcionado, constituido por una (01) vivienda, distinguida con el N° 5-5 Manzana 5, Tipo F y su parcela de terreno propio del Conjunto Residencial “LAGO COUNTRY II VILLAS”, situado en la Avenida Fuerzas Armadas en dirección Norte, en el Sector conocido como “Santa Rosa de Tierra”, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. Cédula Catastral N° 04-874-5-5. La mencionada parcela de terreno posee una superficie aproximada de CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS (170,00 Mts²), y la vivienda sobre ella construida posee un área de construcción cerrada de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (86,00 Mts²), comprendida dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: en DIEZ METROS (10,00 Mts.) aproximadamente, con la calle 4; SUR: en DIEZ METROS (10,00 Mts.) aproximadamente, con la vivienda N° 5-20; ESTE: En DIECISIETE METROS (17,00 Mts.) aproximadamente, con la vivienda N° 5-6; y OESTE: En DIECISIETE METROS (17,00 Mts.) aproximadamente, con la vivienda N° 5-4. Dicho inmueble le pertenece a los demandantes de autos según consta de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario Primer Circuito Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 10 de noviembre de 2005, bajo el N° 21, tomo 20, protocolo 1. Debiendo la parte actora pagar a la demandada, la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CEROS CÉNTIMOS (Bs. 1.650.000,00), correspondiente al saldo deudor, de lo cual deberá existir constancia en autos. Finalmente estableció que en caso que la parte demandada no lleve a cabo la entrega del documento definitivo de venta sobre el inmueble señalado previamente, la sentencia servirá de título, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; fundamentando su decisión en los siguientes términos:
(…Omissis…)
“No obstante, para hacer aplicación correcta de la distribución de la carga probatoria dentro de este proceso, debe este Tribunal verificar si el cheque que aportó la parte demandante en la contestación a la reconvención, le es aplicable el principio del identidad del pago –tal como lo invocó- o alguna disposición del ordenamiento jurídico venezolano, para probar el cumplimiento de la obligación establecida en la cláusula tercera del tantas veces mencionado contrato.
En primer lugar, se advierte que por ser el instrumento mercantil en estudio un documento privado que no fue impugnado por los demandados, se tiene por reconocido de conformidad con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio en atención al artículo 429 eiusdem.
(…Omissis…)
Del análisis realizado al principio de identidad del pago se desprende que el mismo no encuadra dentro de la situación jurídica que busca dilucidarse, por cuanto ese principio se refiere al hecho que el pago debe ser idéntico a la prestación debida, que debe comprender dicha prestación y nada más que ella; pero con ello, no bastaría para resolver el punto litigioso de este proceso.
(…Omissis..)
De ello se infiere que es procedente el pago de una obligación por un tercero que no tenga interés, que actúe en nombre propio y no se subrogue en los derechos del acreedor. Con este elemento precisado, este Oficio Judicial pasa a apreciar el medio probatorio “copia de simple de un cheque identificado con el N° 34627227, de fecha 28 de enero del 2013, por un monto de Bs. 500.000,00, cuyo titular es COOPERATIVA PACOMELA 215, y con una orden de pago a favor de YSMARA CHACON SOTO.” Del análisis que se hace del instrumento mercantil en cuestión y la cláusula tercera del contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito por (sic) litigante, se desprende:
1. Que el monto del cheque se corresponde con la obligación estatuida (sic) la referida cláusula.
2. Que las fechas de ambos elementos estudiados se corresponden.
3. Que la beneficiaria del cheque se corresponde con la promitente vendedora.
Ahora bien, la incongruencia se halla en el titular y el instrumento descrito en el contrato objeto de discusión en el presente proceso. En relación al titular del cheque, por cuanto en el caso del presente proceso, es procedente lo que dispone el artículo 1.283 del Código Civil, en nada afecta que el pago lo haya realizado otra persona; a titulo ilustrativo, el titular del cheque es COOPERATIVA PACOMELA 215.
Ahora bien, es cierto que el instrumento mercantil descrito en el contrato no se corresponde con el cheque con el que se realizó el pago de 500.000,00 bolívares, a la ciudadana YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, no obstante, el artículo 1.160 del Código Civil patrio, estatuye “que los contratos deben ejecutarse de buena fe”; la doctrina contemporánea le ha dado una amplitud mucho mayor al principio de la buena fe en la contratación; en efecto, se considera que este principio no solo rige para la ejecución del contrato, sino también desde su formación.
De lo anterior se desprende la facultad de esta juzgadora de valorar el contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito por los litigantes, de conformidad con la buena fe; es así como se logra interpretar del contrato en examen, que la intención de los suscribientes era la realización del pago por parte del promitente comprador a los promitentes vendedores, con el objeto que estos últimos procedieran a liberar la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto del contrato, sin importar con cual instrumento mercantil se realizará ni el medio con que se efectuase. Se pudiese llegar a otra inferencia si alguna de las partes hubiese alegado la importancia o relevancia que revestía el hecho de que el pago se realizara con el cheque descrito en la cláusula tercera, pero esto no fue aseverado, mucho menos demostrado por ninguna de las partes contratantes, hoy litigantes.
Todo lo anteriormente explanado, lleva a este Oficio Judicial a obtener las siguientes conclusiones: que el demandante en efecto realizó el pago para dar cumplimiento a la cláusula tercera del contrato que nos ocupa, debido a que el cumplimiento de una obligación puede ser realizada perfectamente por un tercero que no se subrogue en los derechos del acreedor, y aun habiéndose descrito en el contrato que la obligación debía cumplirse con un instrumento mercantil distinto con el que se materializó el pago, esto no es motivo suficiente para que no quedara el promitente comprador liberado de la obligación, de conformidad con la interpretación en base a la buena fe en la formación del contrato y la irrelevancia de que la obligación se efectuara con el cheque descrito en el contrato. Y así se decide.
En relación a la reconvención, este Tribunal observa que los demandados reconvinientes no probaron el negocio jurídico distinto que habían afirmado, y que según, era la causa del cheque anteriormente estudiado; esta situación obliga a este Órgano Jurisdiccional a desestimar la reconvención, porque todo aquél que alegue un hecho tiene la carga de probarlo, para dar debida observancia al principio del derecho que reza “onus probando incumbit ei qui asserit” (la carga de la prueba incumbe al que afirma), que encuentra su acogida en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil patrio. En el mismo sentido se ha pronunciado Guerrero Quintero (2005), en su obra “Objeto de la Prueba Judicial Civil y su Alegación”:
(…Omissis…)
De lo anteriormente citado, se desprende que quien afirma o asevera un hecho, no solo tiene la necesidad, sino desde luego la obligación de demostrarlo en la contienda, cosa que no hizo la parte demandada reconvincente; por ello, este Tribunal concierta en desestimar la reconvención planteada. Y así se declara.
En relación a la pretensión de daños morales, la misma fue un hecho que tampoco fue probado, y por ende, corre la misma suerte de la mutua petición realizada, y se dan acá por reproducidos los argumentos doctrinales y jurisprudenciales planteados. Y así se decide.
Este Órgano Jurisdiccional es conciente que al momento de declarar con lugar la pretensión del cumplimiento de contrato, debe instar al promitente comprador a finalizar el pago del precio convenido. Ahora bien, la cantidad pactada en el contrato de promesa bilateral de compraventa es de bolívares 2.300.000,00, y lo único que se probó en juicio fue un abono de bolívares 500.000,00, a través del instrumento mercantil que sirvió de fundamento para el esclarecimiento de la contienda. Sin embargo, la parte actora en su escrito libelar afirmó haber realizado un conjunto de pagos en efectivo y cheque, pero no los demostró en el juicio, y no puede esta Juzgadora extralimitarse en sus facultades sacando elementos de convicción que no consten en autos; por ello, solo se tiene probado por la parte actora el pago de la cantidad de bolívares 500.000,00, soportado en el cheque que riela inserto en el folio 142 de las actuaciones del proceso. Empero, lo que si le esta dado a esta Juzgadora, es tomar en consideración la alegación que hicieron los demandados-reconvinientes al momento de proponer la mutua petición, donde reconocen que habían recibido por la parte actora la cantidad de bolívares 150.000,00.
Es por ello que este Órgano Jurisdiccional juzga sensato sustraerle a los 2.300.000,00 bolívares, además del monto de 500.000,00 bolívares soportados en el cheque mencionado ut supra, el importe de 150.000,00 bolívares, debido al reconocimiento o aceptación por los demandados reconvinientes de la recepción de esa cantidad; esto genera un total a pagar por la parte actora a los demandados de 1.650.000,00 bolívares. Y así se decide.”
TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES
De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:
Que en fecha 7 de agosto de 2013, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta interpuesta por el ciudadano FLOIRÁN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ, por intermedio de su representante judicial HELÍ ROMERO MÉNDEZ, mediante la cual manifestó el actor que consta en documento autenticado en fecha 27 de diciembre del año 2012, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 80, tomo 149, que celebró un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, sobre un inmueble propiedad de éstos últimos, según documento inscrito en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 19 de agosto del año 2010, bajo el N° 2010-2186, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.2.2031, correspondiente al libro del folio real del año 2010.
Refirió, que el indicado inmueble se encuentra constituido por casa distinguida con
el N° 5-5, manzana 5, tipo F, y su parcela de terreno propio, ubicado en el Conjunto Residencial Lago Country II Villas, situado en la avenida Fuerzas Armadas en dirección norte, en el sector conocido como Santa Rosa de Tierra, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia, cédula catastral N° 04-874-5-5. Siendo la superficie aproximada de la mencionada parcela de CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS (170 Mts²), y un área de construcción cerrada de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (86 Mts²), comprendida dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: en DIEZ METROS (10 Mts.) aproximadamente con la calle 4; SUR: en DIEZ METROS (10 Mts.) aproximadamente, con la vivienda N° 5-20; ESTE: en DIECISIETE METROS (17 Mts.) aproximadamente con la vivienda N° 5-6; y OESTE: en DIECISIETE METROS (17 Mts.) aproximadamente, con la vivienda N° 5-4.
Indicó, que sobre el inmueble sub iudice pesa una hipoteca de primer grado a favor del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL C.A. Aseveró, que en el instrumento fundante de la pretensión se convino como precio de venta del identificado inmueble, la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00), y que cualquier cantidad de dinero entregada para garantizar el contrato celebrado, sería imputable al precio de venta.
Esbozó, que conforme a la cláusula tercera del contrato, pagó a los promitentes vendedores, en el acto del otorgamiento, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00), en dinero en efectivo de libre circulación en el país, en calidad de arras, imputables al precio de la venta; que en la mencionada cláusula se acordó que el día 30 de enero del año 2013, pagaría a la ciudadana YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), a fin de que los promitentes vendedores realizaran el pago total y la liberación de la hipoteca de primer grado constituida a favor del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL C.A., comprometiéndose además, en su condición de promitente comprador, a pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.700.000,00), dentro de los noventa (90) días siguientes a la autenticación del contrato de opción de compra venta, debiendo otorgarse el documento definitivo de venta, según su dicho, al vencimiento del señalado lapso.
Alegó, que con posterioridad a la firma del contrato de opción de compra venta procedió a solicitarle a los promitentes vendedores, autorización a los fines de realizar una serie de mejoras y bienhechurías en el inmueble objeto del contrato, accediendo los mencionados ciudadanos a su petición, quienes hicieron entrega de las llaves de las puertas de dicho bien.
Adujo, que en fecha 28 de diciembre del año 2012, estando en posesión del inmueble sub litis, contrató los servicios de la ciudadana MARÍA MONTSERRAT ESTEVEZ, arquitecta, titular de la cédula de identidad N° 7.565.274, con el propósito de que realizara un proyecto de diseño para la remodelación del aludido bien; y que procedió el día 31 de diciembre del año 2012, a pagar la totalidad de las cuotas de condominio que se encontraban vencidas para la fecha, al igual que las facturas emitidas por concepto de servicio de energía eléctrica.
Refirió que en fecha 11 de enero del año 2013, contrató los servicios del ciudadano WILLIAM JOSÉ GOVEA GONZÁLEZ, maestro de obra, titular de la cédula de identidad N° 11.868.132, a los fines de que realizara los trabajos de remodelación y construcción del inmueble según proyecto de diseño realizado por la arquitecta MARÍA MONSERRAT ESTEVEZ, procediéndose a la ejecución de los mismos con autorización de los promitentes vendedores. Expresó, que los gastos efectuados por concepto de remodelación, mejoras, instalación de equipos, pagos de servicios y otros, se constatan de recibos, contratos, planos y facturas que de manera seguida singularizó.
Arguyó que en fecha 22 de enero del año 2013, se reunió con el ciudadano ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO, quien le solicitó la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), a los fines de gestionar el pago de impuestos municipales y el trámite de las debidas solvencias, monto que según su criterio, es imputable al precio de venta del inmueble, y que le fue efectuado mediante cheque N° 2742000541, emitido el día 22 de enero del año 2013, girado contra la cuenta corriente N° 01080086250100089369 del Banco Provincial, a nombre del indicado ciudadano.
Expuso que en fecha 30 de enero del año 2013, dio cumplimiento a lo convenido en la cláusula tercera del contrato, haciendo formal entrega a la ciudadana YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, de la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), mediante cheque N° 34627227, emitido según su decir, el día 30 de enero del año 2013, girado contra la cuenta corriente N° 01340039310393054395, de Banesco Banco Universal C.A., monto éste igualmente imputable al precio de venta del inmueble y que sería destinado, según su alegato, al pago de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el mismo.
Señaló, que posteriormente, en fecha 22 de abril del año 2013, la ciudadana YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, le solicitó el monto de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), para completar el dinero de cancelación de la hipoteca, suma ésta que sufragó mediante cheque N° 23689509, girado contra la cuenta corriente N° 0134-0430-53-4301094458, de la entidad financiera Banesco Banco Universal C.A.
Refirió, que si bien conforme a la cláusula tercera de contrato estaba obligado a pagar la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), al momento de la celebración del mismo, y posteriormente, en fecha 30 de enero del año 2013, la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), no se limitó a ello, efectuando además, por petición de los promitentes vendedores, el pago de la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), que deben imputarse, en su opinión, al precio de venta del inmueble, motivo por el cual estima que se configuró un contrato de venta a plazos.
Reseñó, que en fecha 20 de julio del año 2013, se comunicó con los demandados, a quienes les participó que para el día 27 de julio de 2013, estaría introducido en la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el documento definitivo de compraventa, por lo que se hacía necesaria la presentación de las solvencias correspondientes, así como la constancia de liberación de la hipoteca; no obstante, los ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, no asistieron a la prenombrada oficina notarial y pretenden que les sea pagado un precio de venta mayor al originalmente acordado.
Indicó, que la situación anteriormente descrita le causó estados de depresión, somnolencia, fuertes dolores de cabeza, y en general, alteración del estado de salud y una crisis en su entorno familiar, diagnosticado médicamente como ataque de pánico, en virtud de lo cual, estima que el daño alegado, que califica como moral, debe ser reparado por los ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO.
Esbozó, que en fecha 25 de julio de 2013, los promitentes vendedores prohibieron el ingreso de los obreros al Conjunto Residencial, que trabajaban en la remodelación del inmueble, y, que el día 26 de julio de 2013, le fue prohibido al ciudadano FLOIRÁN RODRÍGUEZ, el acceso al inmueble en cuestión, oportunidad en la cual el personal de seguridad que se encontraba en la garita principal, le manifestó que por indicación de los accionados, tenía prohibida la entrada al mismo.
Invocó las disposiciones normativas contenidas en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil.
Por los fundamentos expuestos, demandó a los ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACON SOTO, por cumplimiento del contrato de opción de compraventa celebrado en fecha 27 de diciembre del año 2012, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 80, tomo 149, para que convengan en cancelar y liberar la hipoteca de primer grado constituida sobre el inmueble objeto del contrato, a favor del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL C.A; en otorgarle el respectivo documento definitivo de compraventa del indicado bien, previa aceptación de la cantidad restante del precio de venta convenido, a saber, UN MILLÓN CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.470.000,00); asimismo, que convengan en el pago del monto de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), como justa indemnización de los daños morales que el incumplimiento del contrato le ha causado a él y a su grupo familiar.
En fecha 19 de septiembre de 2013, el Alguacil del Tribunal de la causa expuso haber recibido por parte del demandante, los medios y recursos necesarios para practicar la citación de los accionados.
Mediante escrito de fecha 7 de octubre de 2013, el ciudadano ALBERTO JOSE FUENMAYOR CASTELLANO, asistido por el abogado en ejercicio MARIO PINEDA RÍOS, y la ciudadana YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, asistida por el profesional del derecho ARMANDO JOSÉ GREGORIO MONTIEL MARQUEZ, dio contestación a la demanda, realizando una cita de los artículos 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil, así como de jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con relación a los presupuestos de la pretensión de cumplimiento de contrato.
Señaló, que la parte demandante pretende el cumplimiento de un contrato que, según afirmó, incumplió de manera notoria, pasando de ser una garantía la opción de compra, dejando de cumplir con las cantidades que se había comprometido a entregar, para así justificar cantidades diferentes que entregó con motivo a negocios jurídicos distintos.
Indicó, que la parte actora, luego de incumplir con el pago de la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), trató de inducir en error al haber entregado una cantidad de dinero que no se encuentra causada con el referido contrato de compra venta. En este sentido, puntualizaron que los cheques son instrumentos mercantiles autónomos que para ser relacionados a un negocio jurídico, deben causarse mediante un documento, recibo, nota de entrega o soporte que acredite el pago.
Manifestó, que si el actor asegura haber entregado una cantidad de dinero para cancelar la hipoteca de una opción a compra, debe tener la entrega del cheque causada, así sea con un documento privado.
Refirió, que los alegatos esgrimidos por la parte demandante, no se encuentran respaldados por los instrumentos fundamentales que debía acompañar a tales efectos, por lo que citó, lo dispuesto en los artículos 340 ordinal 6° y 434 del Código de Procedimiento Civil, y diversa doctrina relativa a los instrumentos fundantes de la pretensión que deben ser acompañados con el escrito libelar.
Expresó, que la parte actora pretende demostrar el cumplimiento de su obligación mediante la entrega de cheques, los cuales no fueron otorgados entre las partes contendientes en la presente causa, entregando los mismos sin soporte alguno. De igual forma, afirmaron que dicha parte tiene por objeto hacer desprender del libelo de demanda, las pruebas que lo exoneren del pago de las obligaciones que no realizó, citando doctrina al respecto proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Adujo, que la necesidad de aportar in limine litis los instrumentos fundantes de la pretensión o el anuncio del lugar donde se encuentran, radica en la disponibilidad del medio probatorio, y en la posibilidad de ejercer el principio del control probatorio por parte de la contraparte, quien puede allanarse a las pretensiones contrarias o impugnarlas. Adicionaron, que la reserva de los elementos probatorios es contraria a todos los sistemas procesales, por infringir el principio de igualdad de las partes, y que la prueba fundamental pertenece al género de las pruebas instrumentales preconstituidas o preexistentes.
Aseveró, que la no consignación del instrumento fundante de la pretensión o su falta de señalamiento en el libelo, del lugar donde se encuentran, produce, en su criterio, la caducidad ofertiva de la prueba, no admitiéndose su promoción, en otra oportunidad. Y que el actor pretende demostrar el cumplimiento de su obligación mediante la entrega de cheques, sin soportes alguno, producto de no haberse otorgado entre los litigantes los correspondientes recibos. Citó diversas decisiones proferidas por nuestro máximo tribunal de justicia.
Seguidamente, procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
Indicó que es cierto que celebraron las partes interactuantes en la presente causa un contrato de opción de compraventa, empero, que no cumplió el accionante la obligación de pagar la cantidad a la cual se comprometió.
Arguyó que la parte actora pretende hacer valer la entrega de cantidades de dinero que corresponden a otros negocios jurídicos celebrados por las partes, como si las mismas hubieran sido pagadas con motivo al contrato de opción de compra venta objeto del presente juicio, con el objeto de justificar su incumplimiento, razón por la cual instaron a la parte demandante a probar si el cheque especificado en el contrato por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), fue cobrado por alguno de los demandados en la presente causa. Arguyó que esta cancelación plenamente definida en el contrato y que pasa a ser parte del mismo nunca fue entregada a los demandados, por lo que, si el actor no pagó la cantidad ut supra señalada, mal puede exigir que los accionados cancelen la hipoteca que grava sobre el inmueble objeto de la opción. Manifestaron que trata el actor de confundir cancelaciones de cheques diferentes (Bs.500.000,00) y 200.000,00), cuando ya estaba preestablecido en el contrato con que cheque se cancelaría dicha cantidad.
Por los fundamentos que anteceden, negaron, rechazaron y contradijeron que haya pagado el actor la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), a fin de que los demandados pagaran la hipoteca constituida sobre el inmueble objeto del contrato. Y que haya pagado además, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00), a los mismo efectos.
Expresó que el actor afirmó haber sido autorizado para realizar mejoras en el inmueble sin haber consignado en autos la presunta autorización o algún medio probatorio que avale tal afirmación. Señalaron que aspira vincular el demandante erogaciones efectuadas a favor de terceros, lo cual no guarda vinculación con la controversia y no fue autorizado por los demandados, a lo que añadieron que confunde el actor la teoría de las obligaciones extracontractuales, asimilándola a una repetición del pago de lo indebido. En tal sentido, negaron, rechazaron y contradijeron que haya sido autorizado el actor para realizar mejoras en el inmueble.
Expuso que pretende el actor el pago de las cuotas de condominio, las cuales realizó, según sus aseveraciones, sin consultar a los demandados, respecto de lo cual, afirmaron que si bien era obligación de los accionados el pago de este concepto por ser propietarios, la misma es perentoria para el día de la protocolización, con el propósito de entregar el bien sin gravamen o deuda alguna, por ello, negaron, rechazaron y contradijeron que adeuden sus representados cantidad alguna por ese concepto, por no ser ésta una de las obligaciones derivadas del contrato bajo estudio.
Señalaron que en el contrato se precisó la obligación de protocolizar la venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente y no así su autenticación ante Notaría Pública, como pretende hacer valer de manera unilateral el demandante.
Negaron, rechazaron y contradijeron que se haya ocasionado daño moral al demandante, y requieren que sea el ciudadano FLOIRÁN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ, quien demuestre el petitum dolois que le aqueja, por ende, alegan que nada adeudan sus mandantes por tal concepto.
Aseveraron la deslealtad con la que ha actuado el actor –según sus alegatos- al afirmar que pagó las sumas de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), y DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00), por el mismo concepto, esto es, pago de la hipoteca.
Refirió que las facturas consignadas por el demandante y la contratación de un arquitecto y maestro de obra por parte del actor no guarda relación con el contrato in examine, máxime que en las aludidas facturas no se hace mención a los demandados, en el rubro destinado a la descripción o nombre. Manifestaron que las partes quedaron contestes en el hecho de ser el contrato objeto de juicio de opción a compra y no de compra-venta definitivo. Por los fundamentos expuestos, solicitaron se declare sin lugar la demanda.
Seguidamente reconvinieron por resolución de contrato de opción de compra-venta, y la aplicación de las consecuencias previstas en la cláusula cuarta.
En fecha 12 de noviembre de 2013, fue admitida por el Tribunal a-quo, la reconvención planteada, fijando en consecuencia, el quinto día de despacho siguiente para que la parte demandante-reconvenida diera contestación a la reconvención.
El día 20 de noviembre de 2013, el apoderado judicial de la parte demandante, abogado ÁNGEL ENRIQUE MENDOZA, identificado en actas, presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta en contra de su representada en el cual expresó que no se desprende -según su apreciación- si la resolución requerida versa sobre el mismo contrato fundante de la pretensión de cumplimiento de contrato ejercida por su mandante o si se solicitó la resolución de otro instrumento; tampoco se desprende cuál es el presunto incumplimiento en el que incurrió su poderdante.
Esbozó que la cláusula cuarta en la que se apoyaron los demandados para reconvenir, establece la obligación de su representado de efectuar todas las gestiones pertinentes para que el documento de compra-venta definitivo fuera protocolizado dentro del plazo fijado a tales efectos, para lo cual los promitentes vendedores se comprometieron a facilitar las solvencias necesarias para el otorgamiento, por tanto, no entiende a qué consecuencias se refieren los demandados, como derivadas de dicha cláusula. No se desprende en su criterio, el fundamento de la pretensión de los demandados-reconvinientes, por lo que supone que se basa en el incumplimiento de la obligación pactada en la cláusula tercera, del contrato de opción a compra sub iudice, y cuyo contenido trata de la obligación de pagar a la ciudadana YSMARA CHACÓN, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), el día 30 de enero de 2013, monto éste que sería utilizado por dicha ciudadana para la liberación de la hipoteca de primer grado, que pesa sobre el inmueble, como garantía del crédito a favor del Banco Occidental del Descuento para poder efectuar la protocolización del documento de venta definitivo del inmueble objeto de aludido contrato.
Citó los alegatos esbozados por la parte demandada-reconviniente en su escrito de reconvención, en relación a los cuales precisó, en primer lugar, si la obligación de su mandante era hacerle entrega a la ciudadana YSMARA CHACÓN del cheque singularizado en el contrato por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) o bien, si su obligación era cancelarle la cantidad de dinero especificada en dicho cheque el día 30 de enero de 2013. Y, en segundo lugar la confesión realizada por los demandados reconvinientes al admitir, según sus dichos, que recibieron de la parte demandante-reconvenida, cantidades de dinero correspondiente a negocios jurídicos diferentes, sin especificar a que negocios jurídicos se referían.
Una vez ello, el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida realizó una síntesis doctrinaria sobre la institución del pago, específicamente los elementos del mismo, su concepción como obligación válida, la intención de pagar, los sujetos del pago, su objeto y los principios de identidad del pago. Todo ello, adminiculándolo al caso de marras señalando que, según el contenido de la cláusula tercera del contrato sub iudice su mandante se comprometió en cancelar la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) para el momento de la firma del contrato, en calidad de arras y el día 30 de enero de 2013, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), mediante cheque identificado en dicha clausula girado contra la cuenta corriente también identificada, y que, según afirmó su contraparte esa obligación solo era posible cumplirla mediante el instrumento de pago especificado en la aludida cláusula tercera, ahora bien, explicitó que, en atención a la doctrina relativa al objeto del pago y los principios de la identidad del pago, la obligación de su representado se extinguía con el pago de dicha cantidad que éste realizara a la demandada reconviniente, el día 30 de enero de 2013, sin que se debiere efectuar impretermitiblemente mediante el cheque identificado en el contrato.
Convino en que, efectivamente su mandante no hizo entrega del cheque identificado en el contrato sub iudice, por lo que, al ser un hecho negativo le resulta imposible probar tal hecho, y que, por el contrario lo que si puede probar es que su mandante le hizo entrega a la ciudadana YSMARA CHACÓN de la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), el día 28 de enero de 2013, mediante cheque No. 34627227, girado contra la cuenta corriente No. 0134-0430-53-4301094458 de la Institución financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL, con la mención “no endosable” cuyo titular es la COOPERATIVA PACOMELA 215, inscrita ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 03 de mayo de 2004, de la cual afirmó que su representado es coordinador de administración y co-firmante del mencionado instrumento.
Singularizó que el instrumento en referencia fue depositado personalmente por la ciudadana YSMARA CHACÓN, el día 30 de enero de 2013, en su cuenta corriente No. 0134-0039-31-0393054395 de la Institución financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL; en tal sentido, trajo a colación doctrina relativa al pago, en relación a la cual apuntó que los sujetos del pago son, la persona que lo efectúa, quien no necesariamente es el deudor y la persona que lo recibe, quien generalmente es el acreedor. Así hizo referencia a los principios generales en relación a las personas que pueden efectuar el pago.
En tal respecto, indicó que el pago efectuado por la parte demandante reconvenida guarda relación de identidad con la obligación, en el sentido: a) el monto; b) la beneficiaria del mismo; c) la fecha de dicho instrumento; d) una de las firmas mediante las cuales se giró el aludido cheque, esta es, la de su mandante, ciudadano FLOIRAN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ; e) el cheque fue librado con la mención “no endosable” y f) que al dorso del instrumento en alusión se evidencia que el mismo fue depositado el día 30 de enero de 2013, por su beneficiaria, ciudadana YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, en la cuenta corriente No. 0134-0039-31-0393054395. Todo lo cual, a su decir, deviene en la identidad del pago a través del citado instrumento, conforme a lo establecido en la cláusula tercera del contrato fundante de la pretensión sub litis. Con ello, queda, a su decir, desechada las afirmaciones realizadas por los demandados reconvinietes al pretender que dicho pago correspondió a un negocio jurídico distinto, el cual no especificaron.
En otro orden de ideas, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, en relación al supuesto incumplimiento de su representado en lo referente a la obligación contenida en la cláusula cuarta del contrato sub litis, relativa a efectuar todas las gestiones pertinentes a fin de que el documento definitivo de compraventa sea protocolizado ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, dentro del plazo establecido en ese documento, siempre y cuando los promitentes vendedores facilitaran todas las solvencias necesarias para dicho otorgamiento, de allí que, afirmó que el cumplimiento de tal cláusula dependía a su vez, del cumplimiento por parte de los promitentes vendedores, lo cual no ocurrió, tomando en cuanta que en primer lugar, los promitentes vendedores nunca liberaron la hipoteca que pesa sobre el inmueble en cuestión, por lo que invocó a favor de su representado la excepción non adimpleti contractus, según la cual nunca nació la obligación para su mandante. Por tal razón negó rechazó y contradijo que su mandante haya incumplido el alguna forma ninguna cláusula del contrato sub litis, especialmente las señaladas en la cláusula tercera y cuarta y solicitó se desestime por infundada.
En fecha 20 de diciembre de 2013, el Tribunal de la causa agregó a las actas el escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado en ejercicio ANGEL ENRIQUE MENDOZA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano FLOIRAN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ.
Mediante escrito presentado el día 10 de enero de 2014, el abogado en ejercicio MARIO PINEDA RÍOS, se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 15 de enero de 2014, el Juzgado a-quo dictó decisión mediante la cual declaró procedente la oposición a la admisión del medio probatorio promovido por la parte actora, sólo en lo que respecta a la prueba de informes dirigida a la ASOCIACIÓN COOPERATIVA PACOMELA 215 R.L, y negó su admisión, así mismo indamitió los promovidos en los particulares sexto y séptimo del aludido escrito de promoción de pruebas, en relación al resto de los medios probatorios, los mismos fueron admitidos.
Mediante diligencia presentada el día 17 de enero de 2014, el abogado en ejercicio HELI ROMERO MÉNDEZ, con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la decisión interlocutoria dictada en fecha 15 de enero de 2014.
El día 21 de enero de 2014, se llevó a efecto el acto de nombramiento de expertos, para la realización de la experticia promovida por la parte actora.
En fecha 23 de enero de 2014 el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual oyó en un solo efecto la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada.
El día 08 de abril de 2014, los expertos, ciudadanos NELSON ROMERO DÍAZ, ARMANDO NUÑEZ y JAIME RODRÍGUEZ, consignaron el informe del resultado de las diligencias periciales.
Llegada la oportunidad para la presentación de informes, en fecha 06 de agosto de 2014, ambas partes presentaron los suyos ante el Tribunal ad initio,
El día 23 de septiembre de 2015, la Jueza Temporal del Juzgado de la causa, abogada MILITZA HERNÁNDEZ CUBILLÁN se abocó al conocimiento de la causa sub litis.
En fecha 28 de marzo de 2016, el Tribunal a-quo dictó la decisión en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, la cual fue apelada en fechas 07 de abril de 2016 y 15 de junio de 2016, por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio ARMANDO MONTIEL, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.
CUARTO
DE LOS INFORMES Y LAS OBSERVACIONES
Una vez llegada la oportunidad par la presentación de informes en esta Instancia de conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se deja constancia que solo la parte demandada recurrente, ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANOS e YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, presentaron los suyos en los siguientes términos:
En primer lugar, rememoró el dispositivo del fallo recurrido y seguidamente hizo una síntesis narrativa de los antecedentes del caso y reprodujo los argumentos contenidos en el libelo de la demanda y en la contestación-reconvencion; del mismo modo refirió lo alegado por su contraparte en la contestación a dicha reconvención.
De seguidas, delimitó a su criterio la controversia del caso de marras, afirmando que éstos reconocieron la existencia y contenido del contrato celebrado entre las partes en fecha 27 de diciembre de 2012, rechazó de manera categórica el pago alegado por la parte demandante reconvenida a tenor de lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato en cuestión, así como de cualquier otro pago que su contraparte pretenda hacer valer sin fundamento y menos, que haya cumplido con las obligaciones convenidas en el contrato, pues afirmaron que su cumplimiento estaba supeditado al cumplimiento del promitente comprador. A lo cual concluyeron que, el contradictorio surgido en la presente causa, debe circunscribirse a la verificación del cumplimiento de la obligación de pago del promitente comprador establecida en el contrato como fuente de obligación entre las partes.
En este orden, hizo énfasis en la decisión recurrida y señaló que la juzgadora partió de la celebración de un contrato de promesa bilateral de opción de compraventa y en especial del contenido del aludido contrato y que a criterio de ésta el único punto litigioso era el incumplimiento o no de la cláusula tercera del mismo, relacionado al pago de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), por parte del promitente comprador al promitente vendedor, a los efectos de realizar la liberación de una hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto del contrato sub iudice.
Así mismo, hizo referencia a lo decidido por el Tribunal de la causa en relación al plexo probatorio así como de los fundamentos esbozados por este para dictar la decisión recurrida, por lo que, prima facie citó el contenido de la cláusula tercera del contrato sub iudice de la cual dedujo que el compromiso asumido por el promitente comprador fue el de hacer el pago de la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) que entregó en efectivo en calidad de arras; la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) que debió pagar el promitente comprador en fecha 30 de enero de 2013, a través de cheque “no endosable”, identificado con el No. 29250236, girado contra la cuenta corriente No. 0134-0009-12-0091061602, de la institución financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A a nombre de la ciudadana YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, a fin de que los promitentes vendedores efectuaren el pago total y la liberación de la hipoteca de primer grado a favor del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, C.A; y el saldo restante, es decir, la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.700.000,00) dentro de los noventa (90) días siguientes, contados a partir de la fecha de autenticación del contrato de opción a compraventa sub litis.
Enfatizó que las obligaciones de pago asumidas por el promitente comprador debieron ser cumplidas dentro de los noventa días (90) siguientes a la firma del contrato de promesa bilateral de compraventa, por lo que a su decir, éste no podía pretender que se le otorgara la venta definitiva si no había dado cabal cumplimiento a lo pactado y que, en caso de querer librarse de la mora, contaba con mecanismos de pago en caso de que los promitentes vendedores se hubieren negado a recibirlo. A tales efectos citó a su favor el contenido de los artículos 1.159, 1.264 y 1.354 del Código Civil.
De manera que, según sus afirmaciones, lo pactado por las partes se encuentra plasmado en documento público y que, si bien la sentencia apelada plasmó que el único punto litigioso fue el incumplimiento o no de la cláusula tercera del contrato, y por lo tanto era necesario verificar el pago de la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), también debió la sentenciadora de primera instancia considerar la obligación de pago por el monto de UN MILLÓN SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.700.000,00) a objeto de verificar si se liberaba la obligación de pago acordada o no, todo ello de conformidad con lo pactado en la cláusula tercera del aludido contrato.
En relación a la obligación relativa al pago de la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), a su decir, el único punto controvertido para la juzgadora de la causa; resaltó que se observa que el Tribunal a quo partió de la veracidad y realidad de un hecho no probado que deriva de la copia simple de un cheque emanado de un tercero que no es parte en la causa, a la cual se le otorgó valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 443 y 429 del Código de Procedimiento Civil. En virtud de ello, manifestó que la jueza de primera instancia valoró dicha copia como un original cuando solo podía ser valorado como copia simple de un instrumento privado el cual no tiene valor probatorio por no haber emanado de la parte contra la cual se quiere oponer, sino, de un tercero ajeno a la presente causa, por lo que ha debido ser ratificado mediante prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 ejusdem.
Por ello, se preguntó si su representación pudo haber desconocido un instrumento que no emana de dicha parte, de allí que, afirmó que es la parte promovente quien debió probar su autenticidad. En tal sentido, infirió que dicha situación refleja un falso supuesto o error de juzgamiento que transgrede el derecho a la defensa de la parte demandada-reconviniente.
En virtud de ello, citó el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así como criterios jurisprudenciales del Máximo Tribunal de la República con relación a los instrumentos privados promovidos en copia simple. De los cuales concluyó que la sentencia recurrida partió de una apreciación falsa al dar por sentado la existencia de un hecho alegado y no probado como lo fue el pago de la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) a través de un instrumento que no emana de las partes en el juicio y que es totalmente distinto al establecido en la cláusula tercera del contrato celebrado entre las partes, previamente indicado. Por lo que a su juicio la jueza de la causa ha debido determinar la relación del instrumento producido en copia simple, el cual emana de un tercero, con el contrato fundante de la pretensión y más aun cuando se negó la existencia de ese pago, aunado a que la propia parte promovente aceptó en su escrito de contestación-reconvención que no hizo entrega del cheque que se estipulo en la cláusula en referencia.
Finalmente, planteó en esa perspectiva que la modalidad de pago se hizo constar en documento público oponible entre las partes a través de un cheque que deriva de un contrato principal, por lo que al haber cambiado la forma de pago, era necesario hacerlo constar por escrito, en virtud de la trascendencia del negocio jurídico celebrado entre las partes.
Dentro de este marco, precisó lo contenido en las normas del Código Civil, en lo ateniente a los instrumentos públicos y en relación al pago, estos son, artículos 1.357 y 1.283, respectivamente, de lo que extrajo que, al haber convenido las partes la modalidad de pago, no se puede presumir lo contrario y menos dar probado lo opuesto cuando no existe ninguna prueba escrita que diga lo contrario. Y que, si bien la normativa indicada dispone que el pago puede ser efectuado por toda persona que tenga interés en ello y aun por un tercero que no sea interesado, con tal de que obre en nombre y descargo del deudor y que si obra en su propio nombre no se subrogue en los derechos del acreedor; aseveró que no quedó demostrado de las actas que la ASOCIACION COOPERATIVA PACOMELA 215 tenga interés en realizar el pago; ni que en caso de no tener interés obrara en beneficio del promitente comprador o que aún cuando ésta obrara en nombre propio no se subrogaba en los derechos de los promitentes vendedores. Todo ello a su decir, motivado a que el cheque promovido no tiene relación con lo debatido en la presente causa y de haberla tenido era carga del actor demostrarlo.
Así se verificó, según manifiesta la parte demandada, del auto dictado por el Tribunal de Primera Instancia en fecha 15 de enero de 2014, que providenció los medios de prueba promovidos y declaró procedente la oposición a la prueba informativa dirigida a la ut supra singularizada asociación cooperativa, fundamentada en el hecho de que no existe constancia en actas de que la misma tenga interés en el presente proceso ya que, de la misma forma no evidenció ninguno de los elementos vinculantes a que se refiere el artículo 1.283 del Código Civil, antes explanados.
Por tales razones denunció el análisis efectuado por el Tribunal a quo que llevó a considerar satisfecho el pago de la obligación acordada en la cláusula tercera, de la misma forma refutó que tenga correspondencia la fecha de exigibilidad del cheque promovido y del identificado en el contrato, estas son, 28 de enero de 2013 y 30 de enero de 2013, correspondientemente.
Derivadamente, refirió que en caso de que la parte demandante reconvenido hubiere querido librarse de la obligación de pago por la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) ha debido justificar la razón por la que el instrumento de pago identificado en el contrato no se hizo efectivo o que el pago lo realizo un tercero con interés y a su favor, de lo contrario su incumplimiento quedó evidenciado. De la misma forma afirmó que el promitente comprador debió demostrar que puso a la orden de los promitentes compradores la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.700.000,00) dentro del lapso de vigencia de los noventa (90) días siguientes a la firma del contrato a que se hace alusión. Aunado a que contaba con mecanismos legales que le permitieren librarse de dichas obligaciones como lo es la oferta real de pago y subsiguiente depósito.
Finalmente, citó a su favor lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil que dispone que en caso de duda el juez sentenciará a favor del demandado. E indicó que según el alegato de la parte actora, a su decir nunca probado, casi cuatro meses después de vencido el contrato sub litis introdujo ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo el documento definitivo de venta. Derivado de lo cual según su criterio, el Tribuna de Primera Instancia ha debido declarar procedente la reconvención una vez verificado el incumplimiento de la parte demandante por los fundamentos esbozados por esa representación judicial de los accionados y con respecto a los daños morales el Tribunal a quo consideró que dicho alegato no fue probado y por lo tanto debía ser desechado de conformidad con lo establecido en el artículo 506 ejusdem.
Por ello, solicitó de esta Alzada se declare sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato propuesta por el ciudadano FLOIRAN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ así como la indemnización por daños morales, dado el incumplimiento de éste de la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa y sea declarada con lugar la reconvención por resolución del contrato en alusión.
QUINTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia de fecha 28 de marzo de 2016, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la reconvención por resolución de contrato de opción de compraventa propuesta por los ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, en contra del ciudadano FLOIRÁN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ; y parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa y daños morales, intentada por el ciudadano FLOIRÁN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ, en contra de los ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, en consecuencia, condenó a la parte demandada a pagar y liberar la hipoteca de primer grado que existe a favor del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL, que pesa sobre el bien inmueble objeto del contrato de promesa bilateral suscritos por las partes en juicio, en un lapso de treinta (30) días hábiles siguientes contados a partir del día en que la decisión quede definitivamente firme. Asimismo, precisó que corresponde a la parte demandada, avalar en actas el cumplimiento de dicha obligación, a los fines de cumplir la fase ejecutiva de este proceso. Del mismo modo, condenó a la parte demandada a otorgar dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes contados a partir del vencimiento del lapso anteriormente señalado, el contrato definitivo de venta del inmueble opcionado, constituido por una (01) vivienda, distinguida con el N° 5-5 Manzana 5, Tipo F y su parcela de terreno propio del Conjunto Residencial “LAGO COUNTRY II VILLAS”, situado en la Avenida Fuerzas Armadas en dirección Norte, en el Sector conocido como “Santa Rosa de Tierra”, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. Cédula Catastral N° 04-874-5-5. La mencionada parcela de terreno posee una superficie aproximada de CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS (170,00 Mts²), y la vivienda sobre ella construida posee un área de construcción cerrada de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (86,00 Mts²), comprendida dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: en DIEZ METROS (10,00 Mts.) aproximadamente, con la calle 4; SUR: en DIEZ METROS (10,00 Mts.) aproximadamente, con la vivienda N° 5-20; ESTE: En DIECISIETE METROS (17,00 Mts.) aproximadamente, con la vivienda N° 5-6; y OESTE: En DIECISIETE METROS (17,00 Mts.) aproximadamente, con la vivienda N° 5-4. Dicho inmueble le pertenece a los demandantes de autos según consta de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario Primer Circuito Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 10 de noviembre de 2005, bajo el N° 21, tomo 20, protocolo 1. Debiendo la parte actora pagar a la demandada, la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CEROS CÉNTIMOS (Bs. 1.650.000,00), correspondiente al saldo deudor, de lo cual deberá existir constancia en autos. Finalmente, estableció que en caso que la parte demandada no lleve a cabo la entrega del documento definitivo de venta sobre el inmueble señalado previamente, la sentencia servirá de título, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Aunadamente, infiere esta Superioridad, que el recurso interpuesto deviene de la disconformidad de la parte demandada-reconviniente con la decisión proferida por el Tribunal a-quo, y de su interés en la declaratoria sin lugar de la demanda incoada en su contra y la declaratoria favorable a la reconvención propuesta por su parte.
Quedando de esta manera delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por esta Juzgadora Superior, y antes de proceder a analizar el fondo de la controversia, se hace necesario para este órgano jurisdiccional, esclarecer que el vicio de falso supuesto por errónea interpretación delatado por la parte demandada, es denunciable en sede casacional, no obstante, al momento de emitir esta Arbitrium Iudiciis la decisión de mérito de la presente controversia, lo hará con observancia de las disposiciones normativas aplicables a los presupuestos fácticos alegados por las partes en el presente caso y los medios probatorios aportados.
De esta manera, se procede a analizar los medios probatorios promovidos por las partes a los fines de resolver definitivamente la controversia.
Pruebas de la parte actora
Acompañó junto al escrito libelar:
• Original de contrato de compraventa autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de diciembre de 2012, bajo el No. 80, tomo 149 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, suscrito por los ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO (promitentes vendedores) y el ciudadano FLOIRAN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ (promitente comprador), del cual se evidencias las cláusulas contractuales pautadas por éstos.
Estima esta Juzgadora Superior que la prueba in comento constituye original de documento privado, por tanto, al no haber sido impugnado, desconocido ni tachado de falso, en virtud de lo establecido en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga el correspondiente valor probatorio, máxime que del mismo se desprenden las estipulaciones establecidas contractualmente por los contratantes. Y ASÍ SE APRECIA.
• Copia certificada de documento de propiedad protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 19 de agosto de 2010, bajo el No. 2010.2186, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.2.2031.
Constata este Tribunal de Alzada que el indicado medio probatorio constituye copia certificada de instrumento público emanado de funcionario público competente, por lo que hace plena prueba así entre las partes como respecto de terceros, del hecho jurídico en él contenido, y aunado a que el mismo no fue tachado de falso, desconocido ni impugnado por la contraparte, todo de conformidad con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.380 del Código Civil, esta Sentenciador Superior lo aprecia en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.
• Cinco (05) recibos emitidos por el Condominio Lago Country II Villas.
Aprecia esta Jurisdicente que los recibos indicados constituyen instrumentos privados emanados de un tercero ajeno al presente juicio que debe ser ratificado por la prueba testimonial, o la prueba de informes en este caso por tratarse de una persona jurídica, y a falta de ello, debe en consecuencia ser desestimado en todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ya que, si bien, como se indicará más adelante se admitió prueba de informes dirigida al Condominio emisor de los mismos, la finalidad de ésta no es la ratificación de los aludidos instrumentos. Y ASÍ SE APRECIA.
• Estado de cuenta de energía eléctrica, emitida por la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC), correspondiente al contrato No. 100001572512, de fecha 28 de enero de 2013, a nombre del codemandado ALBERTO FUENMAYOR CASTELLANO.
• Solvencia de pago No. 100011477735 emitida por la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC), el día 28 días de enero de 2013, correspondiente al número de contrato 100001572512.
Colige esta Superioridad, que los medios probatorios bajo análisis constituyen originales de documentos privado, emanados de un tercero, en este sentido, debe ser ratificado en juicio por medio de la prueba de testigos o informes, en consecuencia, al no constar en actas su ratificación se desestima, de acuerdo al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 507 eiusdem. Y ASÍ SE ESTIMA.
• Recibo de pago emitido por la Arquitecta MARÍA MONTSERRAT ESTÉVEZ, de fecha 28 de diciembre de 2012, por concepto de adelanto al proyecto de diseño para la remodelación del inmueble sub iudice y anexo a dicho instrumento un plano identificado como “propuesta # 1 planta baja”.
• Recibo de pago emitido por la Arquitecta MARÍA MONTSERRAT ESTÉVEZ, de fecha 20 de enero de 2013, por concepto de cancelación a proyecto de diseño para la remodelación del inmueble sub litis y anexo dos (02) planos denominados “propuesta definitiva”, el primero de ellos correspondiente a la planta baja y el segundo a la planta alta.
• Recibo de pago emitido por la Arquitecta MARÍA MONTSERRAT ESTÉVEZ, de fecha 15 de julio de 2013, por concepto de pago de inspecciones semanales para la remodelación del inmueble objeto del litigio.
• Contrato de remodelación y construcción cuyas etapas son: albañilería y construcción, plomería, electricidad y acabados en general, donde funge el ciudadano WILLIAM JOSÉ GOVEA GONZALES, como la contratista y por la otra parte el ciudadano FLOIRAN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ.
Aprecia esta Jurisdicente que los medios probatorios indicados constituyen instrumentos privados emanados de un terceros ajeno al presente juicio que debe ser ratificado por la prueba testimonial, en virtud de tratarse de personas naturales; ahora bien, en tal sentido se observa que en la etapa probatoria correspondiente, la parte interesada promovió la declaración de la arquitecta, ciudadana MARÍA MONTSERRAT ESTÉVEZ, a fin de que ratifique las primeras de las intrumentales ut supra señaladas y al maestro de obra, ciudadano WILLIAM JOSÉ GOVEA GONZALES, a fin de ratificar el contrato de obras mencionado; a cuyos efectos se libró comisión a un Juzgado de Municipio para su evacuación.
De cuyas resultas se evidencia que el día 17 de febrero de 2014, compareció el ciudadano WILLIAM JOSÉ GOVEA GONZÁLEZ, al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en su carácter de constructor de obras y ratificó el contrato de remodelación y contrucción ut supra indicado.
De la misma forma, en fecha 19 de febrero de 2014 se apersonó ante el mencionado Tribunal de Municipio, la arquitecto ciudadana MARÍA MONTSERRAT MARTIN y ratificó los recibos de pago de honorarios, recibidos del ciudadano FLOIRAN RODRÍGUEZ.
En consecuencia de lo anterior, al haberse cumplido la ratificación de los instrumentos emanados de terceros ajenos al proceso a que se refiere el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado les otorga pleno valor probatorio en consideración a su aporte a la resolución de la presente controversia. Y ASÍ SE APRECIA.
• Recibo No. 20 de fecha 30 de enero de 2013, emanado de ARSENIO FERNÁNDEZ.
• Facturas Nos. 00000498, 00000491, 00000497 y 00000468 de fechas 25 de enero de 2013, 01 de febrero de 2013, 15 de febrero de 2002 y 15 de marzo de 2013, respectivamente, emanadas de ALEXIS SÁNCHEZ transporte de materiales de construcción.
• Recibo de pago No. 002571, de fecha 28 de enero de 2013, emanado de REVESTIMIENTOS RUSTICOS, C.A., cuya identificación del cliente es un tercero ajeno al presente litigio.
• Presupuesto No. 00000199 de fecha 28 de enero de 2013 emanado de REVESTIMIENTOS 78, C.A., cuya identificación del cliente es un tercero ajeno al presente litigio.
• Presupuesto de fecha 25 de enero de 2013, emanado de REVESTIMIENTOS RÚSTICOS, C.A.
• Factura No. 00000166 de fecha 30 de enero de 2013, emitida por REVESTIMIENTOS 78, C.A, a nombre de un tercero ajeno a la presente causa.
• Factura No. 0002756 de fecha 28 de enero de 2013 emitida por la Asociación cooperativa Milagro Norte 842699.
• Facturas Nos. 00001034, 00000495, 00000545, 00000533, de fechas 02 de mayo de 2013, 06 de marzo de 2013 y las dos últimas fechadas 12 de marzo de 2013, respectivamente, emanadas de PINTURAS PINTEX, C.A.
• Facturas Nos. 00024398, 00025118, 00025119, 00025128, 00027630, 00027631, 00027768, 00027767, 00030113, 00030114 y 00032237, de fechas 04 de febrero de 2013, 08 de febrero de 2013, 08 de febrero de 2013, 08 de febrero de 2013, 26 de febrero de 2013, 26 de febrero de 2013, 27 de febrero de 2013, 27 de febrero de 2013, 14 de marzo de 2013, 14 de marzo de 2013 y 01 de abril de 2013, respectivamente, emanadas de FERRETERÍA RAMIRO, C.A.
• Facturas Nos. 00878093, 00358043, 00358769, 00359815, 00359939, 00360497, 00361368, 00362752 y 00363065, de fechas 07 de febrero de 2013, 07 de febrero de 2013, 14 de febrero de 2013, 21 de febrero de 2013, 22 de febrero de 2013, 26 de febrero de 2013, 04 de marzo de 2013, 11 de marzo de 2013 y 13 de marzo de 2013, respectivamente, emanadas de FERRO CARIBE, C.A.
• Factura No. 00017348, de fecha 25 de marzo de 2013, emanada de REVESTIMIENTOS RUSTICOS, C.A., a nombre de un tercero ajeno al presente proceso.
• Facturas varias a nombre de la ASOCIACIÓN COOPERATIVA PACOMELA, 215, R.L, emanadas de terceros ajenos al proceso.
Verifica esta Juzgadora que los instrumentos ut supra indicados constituyen documentos privados emanados de terceros ajenos al presente juicio que debe ser ratificado por la prueba testimonial, o la prueba de informes en los casos de personas jurídicas, y a falta de ello, deben en consecuencia ser desestimados en todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.
• Copia simple del Registro de Información Fiscal de los ciudadanos FLOIRAN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ, YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO y ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO.
Esta superioridad valora la referida prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA), producto de ser copia simple de documento público administrativo que no fue impugnado, desconocido ni tachado de falso por la parte interesada. Y ASÍ SE DECIDE.
Junto al escrito de la contestación a la reconvención promovió:
• Copia simple de cheque No. 34627227, de fecha 28 de enero de 2013, por un monto de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), girado contra una cuenta corriente a nombre de COOPERATIVA PACOMELA 215.
En virtud de que el medio de prueba bajo estudio es determinante para resolver la controversia planteada, en la parte motiva se analizarán los presupuestos para su valoración.
Posteriormente en la etapa probatoria promovió:
• Ratificó el contrato de promesa de compra-venta acompañado junto al escrito libelar.
Observa quién juzga que al documento en referencia se le otorgó el valor probatorio que ostenta en la oportunidad de valorar los medios probáticos acompañados junto al escrito libelar, por lo que se reproduce el mismo.
• Prueba de informe dirigida a la Superintendencia de las Instituciones del sector bancario a fin de que autorice a la institución financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A BANCO UNIVERSAL a los fines de que informe:
Si la ASOCIACIÓN COOPERATIVA PACOMELA, 215 R.L es la titular de la cuenta corriente No. 0134-0430-53-4301094458 de esa entidad bancaria y si el ciudadano FLOIRAN RODRÍGUEZ tiene firma autorizada.
Si la ciudadana YSMARA CHACÓN es titular de la cuenta corriente No. 0134-0039-31-0393054395 de esa entidad bancaria.
Si la ciudadana en referencia depositó el día 30 de enero de 2013, en dicha cuenta el cheque No. 34627227 de fecha 28 de enero de 2013, girado contra la cuenta corriente No. 0134-0430-53-4301094458.
Si la mencionada ciudadana cobró o depositó en la cuenta No. 0134-0039-31-0393054395 correspondiente a dicha entidad bancaria el cheque No. 23689509, por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000.00) de fecha 22 de abril de 2013 contra la cuenta corriente No. 0134-0430-53-4301094458.
• Prueba de informe dirigida a la Administración del Condominio del Conjunto Residencial LAGO COUNTRY II VILLAS, a los fines de que informe:
Si el ciudadano ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO o la ciudadana YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, propietarios del inmueble objeto del litigio autorizaron el ingreso de los ciudadanos FLOIRAN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ, MARÍA MONTSERRAT ESTEVEZ y WILLIAM JOSÉ GOVEA GONZALEZ y sus trabajadores al inmueble de su propiedad a partir del día 28 de diciembre de 2012.
Si la junta de condominio tuvo conocimiento de las obras de remodelación del inmueble sub litis
Si el acceso a dicho conjunto residencial es controlado a través de un personal de vigilancia.
Si para el mes de julio de 2013 los propietarios del inmueble en cuestión hicieron llegar una comunicación escrita a la junta de condominio, mediante la cual le prohibían el ingreso a los ciudadanos FLOIRAN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ, MARÍA MONTSERRAT ESTEVEZ y WILLIAM JOSÉ GOVEA GONZALEZ y sus trabajadores.
Se constata de las actas procesales que el Tribunal a-quo libró oficios con el fin de evacuar las pruebas informativas en referencia, no obstante, de las mismas no se recibieron resultas, aunadamente en auto dictado en fecha 27 de junio de 2014, el Tribunal de la causa, negó el pedimento de la parte actora de prorrogar el lapso para dicha evacuación y procedió a fijar oportunidad para la presentación de los informes; motivo por el cual, en aplicación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil se desestiman en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.
• Prueba de informe dirigida a la Superintendencia de las Instituciones del sector bancario a fin de que autorice a la institución financiera BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, C.A BANCO UNIVERSAL a los fines de que informe:
Si los ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, se constituyeron en deudores hipotecarios de dicha entidad bancaria para la adquisición del inmueble sub iudice.
• Prueba de informe dirigida a la sociedad mercantil CRISTALERÍA Y ALUMINIO INTERNACIONAL, C.A (CRISAINCA), a los fines de que informe:
Si dicha empresa emitió la factura No. 000263, de fecha 14 de marzo de 2013, por la suma de SETENTA MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 70.479,00), por concepto de suministro, fabricación e instalación de ventanas corredizas tipo belgas con aluminio blanco y vidrio ahumado de 5mm de espesor.
Quién canceló dicha factura.
La dirección del inmueble donde fueron instaladas las ventanas corredizas mencionadas.
• Prueba de informe dirigida a la sociedad mercantil FRIMAX, C.A, a los fines de que informe:
Si dicha empresa emitió la factura No. 001964, de fecha 07 de mayo de 2013, por la suma de CIENTO DIEZ MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 110.400,00), por concepto de compra de dos (02) equipos de aire acondicionado tipo split.
Quién canceló dicha factura.
La dirección del inmueble donde fueron despachados los mencionados equipos.
Se constata de actas que dichas personas jurídicas remitieron al Juzgado a-quo los informes solicitados, por lo tanto, al no haber sido impugnados ni tachados de falso por la parte interesada, le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, en cuanto aporte a la resolución de lo controvertido, de conformidad con lo reglado por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.
• Testimonial de los ciudadanos RONALD ALBERTO CARRILLO QUERALES, HILDE CARMONA CORREA, JHON VALLEJO, GUILLERMO BAEZ y ENRIQUE BECERRA.
Observa esta Juzgadora Superior que las testimoniales bajo estudio fueron evacuadas por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; en tal sentido, en fechas 17 y 19 de febrero de 2014 declararon los ciudadanos RONALD ALBERTO CARRILLO y ENRIQUE BECERRA, respectivamente y fueron contestes en el hecho de que se realizaron remodelaciones en el inmueble objeto del presente litigio; consecuencialmente, esta operadora de justicia valora las declaraciones rendidas por los mencionados testigos, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de adminicularlas con el resto del material probatorio y por lo tanto merecen fe a quien aquí decide en cuanto aporten a la resolución del presente litigio. Y ASÍ SE DECIDE.
Se obtiene de autos que la declaración de los testigos HILDE CARMONA CORREA, JHON VALLEJO y GUILLERMO BAEZ no fueron evacuadas, siendo declarado por el Tribunal comisionado desierto el acto correspondiente, por lo tanto este Juzgador desestima tal testimonial de conformidad con lo preceptuado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Conclusiones
Verifica esta Juzgadora Superior que la presente causa se contrae a juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoado por el ciudadano FLOIRAN ANTONIO RODRIGUEZ PÉREZ, alegando que suscribió un contrato de promesa bilateral de compra venta con los ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUNMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de diciembre de 2012, anotado bajo el No. 80, tomo 149; sobre un inmueble propiedad de estos últimos, constituido por una (01) vivienda, distinguida con el N° 5-5 Manzana 5, Tipo F y su parcela de terreno propio del Conjunto Residencial “LAGO COUNTRY II VILLAS”, situado en la Avenida Fuerzas Armadas en dirección Norte, en el Sector conocido como “Santa Rosa de Tierra”, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. Cédula Catastral N° 04-874-5-5, sobre el cual pesa una hipoteca de primer grado a favor del Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A.
En dicho negocio jurídico se pactó, según su alegato, un precio de venta definitivo de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00), y que cualquier cantidad de dinero entregada para garantizar el contrato de opción de compra sería atribuida al precio total de venta convenido; de la misma forma afirmó que consta de la cláusula tercera del contrato en alusión, que en su carácter de promitente comprador pagó a los promitentes vendedores la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) al momento de la firma de la promesa bilateral de compra venta en calidad de arras, la cual a su decir deben imputarse al precio total de venta. Así mismo, señaló que en la cláusula tercera del mencionado contrato se estableció que el día 30 de enero de 2013, el promitente comprador pagaría a la ciudadana YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) para que los propietarios del inmueble objeto del presente litigio efectuaren la liberación de la hipoteca de primer que pesa sobre el mismo y, el saldo restante al precio de venta, es decir, la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.700.000,00), serían pagados dentro de los noventa (90) días siguientes contados a partir de la fecha de la autenticación del contrato sub iudice, procediéndose a otorgar el documento definitivo de compraventa una vez finalizado el lapso establecido.
Argumentó que una vez ello, procedió a solicitarles a los promitentes vendedores autorización a los fines de efectuar una serie de mejoras y bienhechurías al inmueble in commento, accediendo según sus dichos, los ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO en tal requerimiento y le hicieron entrega de las llaves del mismo; a cuyos efectos afirma que contrató los servicios de una arquitecto, un maestro de obra y realizó gastos con ocasión a las remodelaciones y mejoras pretendidas por éste.
Indicó que en fecha 22 de enero de 2013, se reunió con el ciudadano ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO quien le solicitó la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) a fin de gestionar las solvencias correspondientes al inmueble en cuestión, monto este, que a su decir también sería imputado al precio definitivo de venta. En virtud de ello, afirmó el actor que hizo entrega de dicha suma mediante cheque No. 2742000541 de esa misma fecha, a su favor.
Refirió el accionante que en fecha 30 de enero de 2013, dando fiel cumplimiento a lo estipulado en la cláusula tercera del contrato sub litis hizo entrega de la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) a la ciudadana YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, mediante cheque No. 34627227 de fecha 30 de enero de 2013, girado contra la cuenta corriente No. 0134-0039-31-0393054395, de la Institución financiera Banesco, Banco Universal, C.A., destinada dicha cantidad, según indicó al pago de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble en cuestión.
Argumentó que posteriormente en fecha 22 de abril de 2013, la ciudadana YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO se comunicó con éste a fin de solicitarle la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) la cual según sus dichos le entregó mediante cheque No. 23689509 de fecha 22 de abril de 2013, girado contra la cuenta corriente No. 0134-0430-53-4301094458, de la entidad financiera Banesco, Banco Universal, C.A. De tal manera, que a su decir, la entrega consecutiva de estos pagos dio paso a un contrato de venta a plazos.
Indicó que en fecha 20 de julio de 2013, se comunicó con los promitentes vendedores y les manifestó que el día 27 de julio de 2013 estaría introducido el documento definitivo de venta ante la Notaría Pública Cuarta del Muinicipio Maracaibo del Estado Zulia, inasistiendo, según su decir, los propietarios a dicho acto.
Finalmente manifestó que no obstante lo anterior, la liberación de la hipoteca no se ha realizado, lo que le causó una situación de incertidumbre generándole alteraciones en su estado de salud y daño moral emocional; aunado a que aseveró que en fecha 26 de julio de 2013 al intentar ingresar al conjunto residencial donde se encuentra ubicado el aludido inmueble le manifestaron que por ordenes de los propietarios tenía prohibido el acceso al mismo.
Por ello solicitó que, ante el incumplimiento de las gestiones de liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato, por parte de los promitentes vendedores, éstos procedan a cumplir el mismo y procedan a liberar la garantía hipotecaria en alusión, en otorgar el documentos de venta definitivo a cuyos efectos les entregará a los vendedores la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.470.000,00) al momento de tal otorgamiento. Así mismo solicitó el pago de la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) como indemnización por los daños morales, que según su alegato, le fueron causados a él y a su grupo familiar.
Por otra parte, los demandados al momento de dar contestación a la ut supra sintetizada demanda intentada en su contra manifestaron, prima facie que el accionante incumplió con la entrega de la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), ya que, al momento de suscribir el contrato de promesa bilateral de compra venta éste especificó el instrumento de pago (cheque) con el que sufragaría dicha obligación y afirmó que por el contrario, trata de inducir en error al Tribunal al pretender hacer valer un pago que éste les efectuó por el mismo monto, pero por concepto de un negocio jurídico distinto, y mediante otro instrumento diferente al indicado en el contrato fundante de la pretensión.
Negaron, rechazaron y contradijeron que el accionante les haya pagado la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) por el concepto pautado en la cláusula tercera del contrato así como que haya entregado a los propietarios del inmueble la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) para la cancelación de la hipoteca que grava el inmueble objeto de la opción de compra.
En adición, negaron, rechazaron y contradijeron que se le haya autorizado al accionante a realizar trabajos y bienhechurías en el inmueble objeto del contrato de marras, ni tampoco que se le adeude ninguna cantidad de dinero al demandante por concepto del pago del condominio, ya que, afirmaron que tal pago no está dentro de las obligaciones que las partes asumieron en el contrato. Negaron, rechazaron y contradijeron que se haya acordado la firma de la venta definitiva en una Notaría Publica.
Negaron, rechazaron y contradijeron que los demandados le hayan causado un daño moral o emocional al accionante.
Por lo anterior, aseveraron que el actor incumplió con su obligación de pagar la cantidad acordada para liberar el inmueble objeto del contrato de la hipoteca de primer grado que pesa sobre éste y en tal virtud reconvinieron en la resolución del contrato de marras.
En la oportunidad de la contestación a la reconvención propuesta en su contra, la representación judicial de parte actora esbozó que la cláusula cuarta en la que se apoyaron los demandados para reconvenir, establece la obligación de parte de efectuar todas las gestiones pertinentes para que el documento de compra-venta definitivo fuera protocolizado dentro del plazo fijado a tales efectos, para lo cual los promitentes vendedores se comprometieron a facilitar las solvencias necesarias para el otorgamiento.
Citó los alegatos esbozados por la parte demandada-reconviniente en su escrito de reconvención, en relación a los cuales precisó, en primer lugar, si la obligación de su mandante era hacerle entrega a la ciudadana YSMARA CHACÓN del cheque singularizado en el contrato por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) o bien, si su obligación era cancelarle la cantidad de dinero especificada en dicho cheque el día 30 de enero de 2013. Y, en segundo lugar la confesión realizada por los demandados reconvinientes al admitir, según sus dichos, que recibieron de la parte demandante-reconvenida, cantidades de dinero correspondiente a negocios jurídicos diferentes, sin especificar a cuales negocios jurídicos se referían.
Una vez ello, el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida realizó una síntesis doctrinaria sobre la institución del pago, específicamente los elementos del mismo, su concepción como obligación válida, la intención de pagar, los sujetos del pago, su objeto y los principios de identidad del pago. Todo ello, adminiculándolo al caso de autos señalando que, según el contenido de la cláusula tercera del contrato sub iudice su mandante se comprometió en cancelar la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) para el momento de la firma del contrato, en calidad de arras y el día 30 de enero de 2013, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), mediante cheque identificado en dicha cláusula girado contra la cuenta corriente también identificada, y que, según afirmó su contraparte esa obligación solo era posible cumplirla mediante el instrumento de pago especificado en la aludida cláusula tercera, ahora bien, explicitó que, en atención a la doctrina relativa al objeto del pago y los principios de la identidad del pago, la obligación de su representado se extinguía con el pago de dicha cantidad que éste realizara a los demandados reconvinientes, el día 30 de enero de 2013, sin que se debiere efectuar impretermitiblemente mediante el cheque identificado en el contrato.
Convino en que, efectivamente su mandante no hizo entrega del cheque identificado en el contrato sub iudice, por lo que, al ser un hecho negativo le resulta imposible probar tal hecho, y que, por el contrario lo que sí puede probar es que su mandante le hizo entrega a la ciudadana YSMARA CHACÓN de la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), el día 28 de enero de 2013, mediante cheque No. 34627227, girado contra la cuenta corriente No. 0134-0430-53-4301094458 de la Institución financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL, con la mención “no endosable” cuyo titular es la COOPERATIVA PACOMELA 215, inscrita ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 03 de mayo de 2004, de la cual afirmó que su representado es coordinador de administración y co-firmante del mencionado instrumento.
Singularizó que el instrumento en referencia fue depositado personalmente por la ciudadana YSMARA CHACÓN, el día 30 de enero de 2013, en su cuenta corriente No. 0134-0039-31-0393054395 de la Institución financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL; en tal sentido, trajo a colación doctrina relativa al pago, en relación a la cual apuntó que los sujetos del pago son, la persona que lo efectúa, quien no necesariamente es el deudor y la persona que lo recibe, quien generalmente es el acreedor. Así hizo referencia a los principios generales en relación a las personas que pueden efectuar el pago.
En tal respecto, indicó que el pago efectuado por la parte demandante reconvenida guarda relación de identidad con la obligación, en el sentido: a) el monto; b) la beneficiaria del mismo; c) la fecha de dicho instrumento; d) una de las firmas mediante las cuales se giró el aludido cheque, esta es, la de su mandante, ciudadano FLOIRAN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ; e) el cheque fue librado con la mención “no endosable” y f) que al dorso del instrumento en alusión se evidencia que el mismo fue depositado el día 30 de enero de 2013, por su beneficiaria, ciudadana YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, en la cuenta corriente No. 0134-0039-31-0393054395. Todo lo cual, a su decir, deviene en la identidad del pago a través del citado instrumento, conforme a lo establecido en la cláusula tercera del contrato fundante de la pretensión sub litis. Con ello, queda, a su decir, desechada las afirmaciones realizadas por los demandados reconvinietes al pretender que dicho pago correspondió a un negocio jurídico distinto, el cual no especificaron.
En otro orden de ideas, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, en relación al supuesto incumplimiento de su representado en lo referente a la obligación contenida en la cláusula cuarta del contrato sub litis, relativa a efectuar todas las gestiones pertinentes a fin de que el documento definitivo de compraventa sea protocolizado ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, dentro del plazo establecido en ese documento, siempre y cuando los promitentes vendedores facilitaran todas las solvencias necesarias para dicho otorgamiento, de allí que, afirmó que el cumplimiento de tal cláusula dependía a su vez, del cumplimiento por parte de los promitentes vendedores, lo cual no ocurrió, tomando en cuanta que en primer lugar, los promitentes vendedores nunca liberaron la hipoteca que pesa sobre el inmueble en cuestión, por lo que invocó a favor de su representado la excepción non adimpleti contractus, según la cual nunca nació la obligación para su mandante. Por tal razón negó rechazó y contradijo que su mandante haya incumplido el alguna forma ninguna cláusula del contrato sub litis, especialmente las señaladas en la cláusula tercera y cuarta y solicitó se desestime por infundada.
Expuesto lo anterior, procede esta Juzgadora Superior a pronunciarse sobre el fondo del asunto sometido a su consideración.
Así pues, resulta necesario traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual se establece lo siguiente:
(…Omissis…)
“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
(…Omissis…)
El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.
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Dispone el Código Civil en relación al cumplimiento de los contratos, lo siguiente:
Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.167:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Artículo 1264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
Artículo 1.266: En caso de no ejecución de la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del deudor.
Si la obligación es de no hacer, el deudor que contraviniere a ella quedará obligado a los daños y perjuicios por el solo hecho de la contravención.
(Negrillas de este Tribunal Superior)
En este contexto, debe precisarse que, se evidencia de los alegatos y las pruebas aportadas a la actas que en efecto la parte demandada, es propietaria del inmueble sub litis y, que sobre el mismo pesa una garantía hipotecaria de primer grado a favor de la institución financiera Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A; en virtud de ello, igualmente se constata de la cláusula tercera del contrato de promesa bilateral de compra venta fundante de la pretensión que, a fin de garantizar la liberación de la garantía hipotecaria en alusión, el promitente comprador debía pagar a los propietarios la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) en fecha 30 de enero de 2013, mediante cheque No. 29250236, girado contra la cuenta corriente No. 0134-0009-12-0091061602, de la institución financiera Banesco, Banco Universal, C.A.
En tal sentido, afirmó el accionante que a fin de cumplir con dicha obligación hizo entrega de la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) a la ciudadana YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, mediante cheque No. 34627227 de fecha 28 de enero de 2013, girado contra la cuenta corriente No. 0134-0039-31-0393054395, de la Institución financiera Banesco, Banco Universal, C.A, el cual a su decir fue depositado por la referida ciudadana en una cuenta a su favor. En esta perspectiva resulta impretermitible citar el criterio asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 0536, de fecha 26 de julio de 2006, bajo ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández, expediente N° 06-0031:
“Como se evidencia del contenido del artículo 506 del código adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley.”
(Negrillas de esta operadora de justicia).
En derivación, es menester precisar que el singularizado cheque, con el cual pretendió el accionante probar la satisfacción de la obligación contraída por éste constituye un instrumento cambiario emanado de la institución financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A, en contra de una cuenta cuyo titular es la ASOCIACIÓN COOPERATIVA PACOMELA, R.L, las cuales no forman parte de los sujetos intervinientes en la presente litis, lo que hace oportuno citar lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”.
Tomando en cuenta lo anterior y en vista que la institución financiera emisora del título valor es una persona jurídica, ha debido ser promovido y diligenciado la ratificación de dicho instrumento cambiario, y si bien se promovió la prueba informes para tal fin, no se recibieron sus resultas, razón por la cual, al no haberse constatado su efectiva ratificación, debe ser desestimado el mismo.
En este contexto, al haber quedado desechado el instrumento aportado a las actas con el fin de probar la afirmación relativa a la realización del pago pactado en la cláusula tercera del contrato sub litis, producto de la infructuosidad de su ratificación, determina esta operadora de justicia que no aportó la parte actora medio probatorio alguno para demostrar tales alegaciones, incumpliendo con ello, con la carga de la prueba prevista en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, éste último en los siguientes términos “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”. Por ello, mal puede esta Juzgadora pasar a estudiar los elementos de identidad de un instrumento de pago con respecto a una obligación, por quedar de esta forma enervado cualquier efecto que pudiere derivarse de dicho instrumento, tal es el caso, del estudio de los elementos para determinar que hubiere sido satisfecho el pago aludido por un tercero, conforme a lo establecido en el artículo 1.284 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Ahora, se plantea lo controvertido en relación a otros supuestos pagos que según aseveraciones de la parte actora efectuó a la parte demandada por el mismo motivo, es decir, la liberación de la hipoteca de primer grado que recae sobre el inmueble objeto del litigio, y que, este hecho generó que el contrato de promesa bilateral de compraventa sub litis, pasare a ser un contrato de venta a plazos; en este sentido, se debe precisar que del acervo probatorio aportado no se demuestra que se hubieren efectuado dichos pagos y por ende, debe concebirse que el contrato sub examine constituye una promesa bilateral de compraventa. Y ASÍ SE CONSIDERA.
Con relación al alegato de la parte actora, relativo a la realización a sus expensas de bienhechurías y mejoras en el inmueble objeto del presente litigio, observa quien juzga que no quedó evidenciado del contrato de promesa bilateral de compraventa ni de otro medio probatorio aportado a las actas que se haya acordado o bien, autorizado al accionante a efectuar tales obras.
Como colorario de lo anterior, en virtud de haberse evidenciado el incumplimiento por parte del accionante-reconvenido, del pago a que se refiere la cláusula tercera del contrato en cuestión resulta forzoso para esta jurisdicente declarar sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato. Y ASÍ SE DECIDE.
En otra perspectiva, en cuanto a la pretensión de resarcimiento de daños morales, esta Juzgadora concierta con el criterio doctrinal del Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en relación al principio tantum devolutum quantum appelatum, contenido en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Ediciones Liber, pág. 288, Caracas, 2004:
“Nuestro sistema de doble jurisdicción está regido por el principio de dispositivo y, por el de la personalidad del recurso de apelación, según las cuales el Juez Superior sólo puede conocer de aquellas cuestiones que les sean sometidas por las partes mediante la apelación y en la medida del agravio sufrido en la sentencia del primer grado (tantum devolutum quantum appelatum), de tal modo que los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, en consecuencia de lo cual, los puntos no apelados quedan ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada>> (cfr CSJ, sent. 3-11-92, en Pierre Tapia, O.: ob. cit. N° 11, P. 240-041). (Negrillas de esta Jurisdicente Superior).
Por consiguiente, precisa esta administradora de justicia que, al no haber ejercido el accionado el recurso de apelación, contra ese particular, evidentemente por haberle resultado favorable lo decidido en primera instancia en relación al mismo y por cuanto el principio ut supra explicitado establece que los efectos de la apelación interpuesta por una parte, no benefician a la otra que no ha recurrido, y, que los puntos no apelados quedan ejecutoriados y firmes por haber adquirido el carácter de cosa juzgada, de esta forma, esta superioridad mantiene firme la declaratoria sin lugar de dicha pretensión. Y ASÍ SE DECLARA.
Por otra parte, tomando en cuenta la RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO propuesta por la parte demandada-recurrente, este órgano jurisdiccional de alzada se permite acotar que la pretensión resolutoria es la facultad que tiene una de las partes, en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo, y, en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; fundamentándola en el equilibrio patrimonial de las partes que debe restablecerse entre las mismas y que quedaría roto si una de las partes tuviese que cumplir su obligación sin habérsele a ella cumplido a su vez.
En tales términos, es importante traer a colación, una vez más, el artículo 1.167 del Código Civil, que regula la acción de resolución de contratos de la siguiente forma:
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas de este Tribunal Superior)
En refuerzo de lo anterior, el Dr. Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, Caracas, Venezuela, páginas 516-518, nos manifiesta, como efectos principales de la singularizada acción resolutoria, los siguientes:
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“1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
Existen determinados contratos en los cuales este efecto retroactivo no puede tener lugar: ellos son los contratos de tracto sucesivo, en los cuales determinadas prestaciones ya disfrutadas por las partes no son susceptibles de ser borradas en el terreno de la realidad; tal ocurre, por ejemplo, en el contrato de arrendamiento, en el cual el disfrute de la cosa arrendada por parte del arrendatario no es un hecho susceptible de devolución al arrendador. En tales situaciones, el legislador regula la resolución de un modo especial, haciendo que sólo opere hacia el futuro y ordenando se cumpla el contrato por lo que respecta a las pretensiones pretéritas. Este es el sentido del artículo 1.616 del Código Civil: “Si se resolviere el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario”. Como puede observarse, la resolución regulada por el artículo 1.616 del Código Civil no extingue propiamente el contrato, sino lo deja subsistente, por lo menos en lo que respecta al arrendatario, durante un determinado lapso. (…Omissis…)
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución causa a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento de contrato o de la resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato”.
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Así, en el análisis de la pretensión reconvencional incoada, se constata que en efecto, como se señaló ut supra no se verificó en las actas el cumplimiento del pago por parte del promitente comprador; en tal sentido, se desprende del contrato sub iudice que “...si por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, no se llegase a protocolizar el Documento de COMPRA-VENTA en el plazo estipulado LOS PROMITENTES VENDEDORES podrán de pleno derecho resolver y sin notificación de ninguna índole rescindir y dejar sin ningún efecto jurídico la presente Opción de Compra, quedando en beneficio de LOS PORMITENTES VENDEDORES el Cincuenta por Ciento (50%) de la cantidad recibida del monto de la OPCIÓN DE COMPRA, o sea la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), como justa indemnización por los daños y perjuicios causados, debiendo reintegrar de inmediato el remanente a EL PROMITENTE COMPRADOR la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00)…” (Cita).
Como corolario, esta Arbitrum Iudiciis observa que, ciertamente, uno de los efectos de la resolución de contrato, cuya procedencia quedó establecida en la presente decisión, es que el contrato celebrado se considere extinguido, es decir, se tiene como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación jurídica en que se encontraban antes de contratar, lo que trae aparejado el hecho de devolverse las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato, como colorario del incumplimiento verificado del accionante, en cuya virtud, se ordena, a los ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO en reintegrar, al ciudadano FLOIRAN ANTONIO RODRIGUEZ PÉREZ, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), que constituye el cincuenta por ciento de la cantidad dada en arras por éste al momento de la firma del contrato y el resto de esta, es decir, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), queda en beneficio de los promitentes vendedores, todo ello conforme a lo acordado por las partes en la cláusula quinta del contrato. Y ASÍ SE DECIDE.
Consecuencialmente, en aquiescencia de las anteriores argumentaciones, se declara CON LUGAR el recurso de apelación incoado por la parte demandada-recurrente y se REVOCA PARCIALMENTE la sentencia definitiva dictada en fecha 28 de marzo de 2016 por el Juzgado a quo, todo lo cual deviene irremediablemente en la declaratoria SIN LUGAR de la demanda de cumplimiento de contrato propuesta por el ciudadano FLOIRAN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ, contra los ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, y en la declaratoria CON LUGAR de la reconvención por resolución de contrato propuesta por los ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO contra el ciudadano FLOIRAN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ, quedando incólume lo decidido por el Tribunal de Primera Instancia en relación al pronunciamiento con respecto a la pretensión de indemnización de daños morales, propuesta por la parte actora; y así, en el dispositivo del presente fallo, se declarará en forma expresa, positiva y precisa. Y ASÍ SE DECIDE.
DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por el ciudadano FLOIRAN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ, contra los ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, contra sentencia definitiva de fecha 28 de marzo de 2016, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
SEGUNDO: SE REVOCA PARCIALMENTE la aludida decisión de fecha 28 de marzo de 2016, proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en tal sentido se declara:
TERCERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por el ciudadano FLOIRAN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ, contra los ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.
CUARTO: CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato propuesta por los ciudadanos ALBERTO JOSÉ FUENMAYOR CASTELLANO e YSMARA DEL CARMEN CHACÓN SOTO contra el ciudadano FLOIRAN ANTONIO RODRÍGUEZ PÉREZ, en consecuencia se declara resuelto el contrato de opción de compra-venta autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de diciembre de 2012, bajo el No. 80, tomo 149.
Se condena en costas a la parte actora-reconvenida por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, en aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.
A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaria copia certificada y déjese en este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los catorce (14) días del mes de agosto de dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia 158° de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO
LA SECRETARIA,
ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS
En la misma fecha, siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-114-17.
LA SECRETARIA,
ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS
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