TSJ Regiones - Decisión

El presente procedimiento iniciado mediante demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, incoado por la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.113.190 contra el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.306.404, ambos domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
I
RELACIÓN DE LAS ACTAS PROCESALES

Admitida la demanda mediante auto proferido en fecha 11 de abril del año 2016, se ordena la citación del demandado ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ.

En fecha 02 de mayo de 2016, el abogado Andres Hinestroza Urribarri, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 188711, apoderado judicial de la parte actora sustituyó poder en la persona de la abogada MARIA JOSE HINESTROZA MÉNDEZ, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 110717, reservándose igualmente el ejercicio de las facultades previstas en el poder.

En fecha 09 de mayo de 2016, la parte actora consigna mediante diligencia los fotostatos necesarios para librar el recaudo de citación e indica nuevo domicilio para ser practicado, consta que en la misma fecha el alguacil expusó que recibió los emolumentos para la práctica de la citación.

En fecha 30 de mayo de 2017, se libró boleta de citación.

En fecha 06 de julio de 2016, el alguacil expone que fue citado el abogado Icsen Chacin, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 3.929.189, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, indicando que este no firmo el correspondiente recaudo.

En fecha 08 de julio de 2016, la parte actora solicita la citación del demandado de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal niega dicho pedimento por cuanto observa que la boleta de citación fue debidamente firmada por dicho representante Judicial en señal de aceptación.

En fecha 12 de julio de 2016, el alguacil del Tribunal procede a corregir la exposición de fecha 06.07.17, dejando constancia que fue citado el ciudadano Icsen Chacin, en su condición de apoderado Judicial del ciudadano SEMIDAN PACHECO.

En fecha 29 de julio de 2016, el Tribunal dicta resolución ordenando la reposición de la causa al estado de ordenar nuevamente la citación del demandado

En fecha 03 de agosto de 2016, la parte actora consigna escrito mediante el cual apela de la sentencia interlocutoria proferida por este Tribunal el día 29 julio del mismo año, posteriormente en fecha 09 de agosto de 2016, se oye la apelación en un solo efecto de conformidad con el artículo 289 en concordancia con el artículo 295 del Código de Procedimiento Civil, ante lo cual ordenó remitir al Juzgado Superior que resultase competente por distribución las copias certificadas de las actuaciones judiciales que fueran señaladas por las partes y las que indicara el Tribunal para formar pieza y remitir con oficio; al respecto el apoderado de la parte actora solicita por diligencia de fecha 11 de agosto de ese año, copia certificadas de los folios 1 al 9, 69 al 74 y del 75 al 88, este Tribunal provee conforme lo solicitado por auto de fecha 27 de septiembre de 2016 e insta a la parte a consignar copia de la carátula del expediente para su posterior certificación por este Despacho.

En fecha 28 de septiembre de 2016, la representación judicial de la parte actora consigna diligencia mediante el cual peticiona la citación cartelaría de la parte demandada.

En fecha 04 de octubre de 2016, comparece el abogado Valmore Leal Gonzalez, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 190.408, en su condición de apoderado judicial del demandado ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, se da por citado en nombre y representación de este, soportado en poder judicial otorgado ante la Notaria de Santa Cruz de Tenerife España el día 16.10.13, escritura número 2074, con apostilla conforme a la convención de La Haya del 05 de octubre de 1961, inserto bajo el N° 151.604 el día 16.10.13.

En fecha 06 de octubre de 2016, la parte actora consigna mediante diligencia los emolumentos para la citación de la parte demandada y las copias simples para librar los correspondientes recaudos.

En fecha 07 de octubre de 2016, el alguacil expone que recibe los emolumentos para la práctica de la citación.

En 10 de octubre de 2016, se hace constar por nota de secretaria que se remitieron copias certificadas a la oficina de recepción y distribución de documentos con oficio N° 862-16.

En fecha 02 de noviembre de 2016, se remitieron copias certificadas al Juzgado Superior Segundo de esta Circunscripción mediante oficio N° 954-16.

En fecha 03 de noviembre de 2016, el abogado Valmore Leal Gonzalez, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 190.408, en su condición de apoderado judicial del demandado conjuntamente con la abogada Maria José Hinestroza Mendez, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 110.717, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, acordaron mediante diligencia suspender la presente causa a partir del día 04.11.16 hasta el 23.11.16, ambas fechas inclusive, reanudándose el curso de la causa al siguiente día de despacho.

En fecha 24 de noviembre de 2016, la representación judicial de la parte demandada ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ da contestación a la demanda y propone reconvención por Resolución de Contrato contra parte actora ciudadana MARISELA SUDANO PINTO.

En fecha 06 de diciembre de 2016, el Tribunal admite la reconvención de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil y fija el quinto día de despacho para que la parte actora reconvenida dé contestación a la misma, suspendiendo entre tanto el procedimiento respecto a la demanda.

En fecha 08 de diciembre de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada abogadoValmore Leal Gonzalez, sustituye poder reservándose su ejercicio en la persona del abogado Angel Humberto Ollaga Alvarez, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 199.252.

En fecha 15 de diciembre de 2016, la representación judicial de la parte actora da contestación a la reconvención propuesta en su contra.

En fecha 25 de enero de 2017, el apoderado judicial de la parte actora Andres Hinestroza Urribarri, sustituye poder reservándose su ejercicio en la persona de las abogadas Rosangela Hinestroza Mendez y Maricarmen Rangel, inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 16.650 y 123.746, respectivamente.

En fecha 04 de abril de 2017, se recibe y se le da entrada al oficio N° 147-2017 proveniente de Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, posteriormente, este Tribunal por auto de fecha 20 de abril de 2017; provee de conformidad y ordena oficiar al respectivo Juzgado a los fines de dar respuesta a los particulares señalados en el oficio antes indicado, en la misma fecha se libra oficio bajo el N° 322-17.

En fecha 20 de abril de 2017, ambas partes consignan escritos de informes.

En fecha 03 de mayo de 2017, la representación judicial de la parte demandada reconviniente presenta escrito de observaciones.

En fecha 31 de mayo de 2017, el alguacil expone que consiga copia del oficio N° 322-17 dirigido al Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, como constancia de recibido.

II
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

DE LA PARTE ACTORA

Alega la representación judicial de la parte actora cuidadana MARISELA SUDANO PINTO, que su representada suscribió contrato de opción de compra-venta autenticado ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo en día 1 de abril de 2011, el cual quedo anotado bajo el N° 90, Tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria con el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, que el objeto del referido documento esta constituido por una casa unifamiliar pareada continua, destinada a vivienda principal, con todas sus construcciones, mejoras, adherencias y pertenencias y la parcela de terreno propio sobre el cual se encuentra construida distinguida con el número 26, situada en el parcelamiento denominado CONJUNTO RESIDENCIAL PUNTA ARAYA, ubicado en el lugar denominado Santa Rosa de Tierra vía al colegio Rosmini calle 25, N° 10C-140 en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en documento de parcelamiento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 28 de febrero de 2003, bajo el N° 16, Tomo 15, Protocolo Primero.

Esgrime además que, posteriormente a la celebración del contrato de opción de compra venta antes referido, en fecha 30 de agosto de 2011 los ciudadanos SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ y MARISELA SUDANO PINTO suscribieron contrato privado de arrendamiento por el inmueble objeto de la presente demanda, en el cual el ciudadano Semidan Pacheco le cede en calidad de arrendamiento a su representada el inmueble antes indicado. Dicho contrato expresa en la cláusula décima primera lo siguiente: “DÉCIMA PRIMERA: las partes acuerdan de forma expresa la compra-venta del inmueble una vez finalizado el presente contrato de arrendamiento por lo cual LA ARRENDATARIA hace entrega en este a EL ARRENDADOR la cantidad de Ochenta y Un Mil Bolívares (Bs. 81.000,00) por medio de cheque signado con el N° . 00000523 del Banco Provincial, como parte de pago correspondiente a la venta del inmueble supra mencionado, quedando como remanente del precio la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 349.000,00) los cuales serán entregados a EL ARRENDADOR para el momento de la protocolización”.

Arguye que, la cantidad expresada en el documento de arrendamiento antes señalado como remanente pendiente a pagar por su representada para la compra venta definitiva es la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 349.000.00), en relación al monto de compra venta del inmueble objeto de la demanda señalado en el documento de opción a compra venta fijado en NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00) como precio final, se deduce de los siguientes pagos: 1) con la suscripción del contrato de opción a compra venta firmado entre las partes el 1 de abril de 2011, su representada abonó la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00) como pago inicial de la compraventa del inmueble. 2) posteriormente la ciudadana Marisela Sudano Pinto pagó el primero de abril de 2011 la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 64.985,00) a través de cheque girado contra el Banco Provincial de la cuenta corriente No. 0108-0243-16-0100064512, signado con el N°. 00000169 a favor del ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, en fecha 17 de junio de 2011 canceló la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) a través de cheque girado contra el Banco Provincial de la cuenta corriente No. 0108-0243-16-0100064512, signado con el N° 00000523, a favor del ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ. A su decir los indicados cheques fueron abonados de manera positiva a la cuenta N° 0134-0760-647601002250 de la entidad financiera Banesco Banco Universal cuyo titular en el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, además indica que con la suscripción del contrato privado de arrendamiento de fecha 30 de agosto de 2011 su representada abonó la cantidad de OCHENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 81.000,00), como pago subsiguiente de la compraventa del inmueble.

Ahora bien menciona que, su representada en el devenir de la relación de los hechos fue pagando el inmueble objeto de demandada para su compra definitiva, dejando esta de ser una simple transacción de opción a compra a ser una venta a crédito, que a su decir queda demostrado en el supuesto contrato de arrendamiento precitado en su cláusula décima primera, toda vez que la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO fue pagando de forma progresiva y a satisfacción del vendedor el inmueble de marras, no obstante al incumplimiento por parte del PROMITENTE VENDEDOR en las obligaciones de hacer asumidas en el contrato inicial de compra venta suscrito.

Seguidamente señala que, en la cláusula tercera del presente contrato se estipuló que la opción a compraventa tendría un lapso de duración de ciento veinte (120) días continuos prorrogables por treinta (30) días más, tomando en cuenta que LA PROMITENTE COMPRADORA gestionaría un préstamo bancario por el remanente del dinero, mientras que entre las obligaciones del EL PROMITENTE VENDEDOR este se comprometió a entregar el inmueble libre de todo gravamen, pues de lo contrario seria imposible la protocolización del documento de venta ante el registro correspondiente.

Indica que, su representada para dar cumplimiento a lo pactado en el contrato inicial tramitó ante la entidad financiera Banco de Venezuela crédito hipotecario para la adquisición del referido inmueble el cual le fue aprobado pero terminó caducando, toda vez que, EL PROMITENTE VENDEDOR debía liberar la hipoteca de primer grado que versa sobre el inmueble objeto del contrato a favor de la entidad financiera Banesco Banco Universal por préstamo solicitado por el hoy demandado ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, y que evidentemente debía ser liberado para poder llevar a efecto la protocolización del documento definitivo, situación que acordaron las partes hacer en un solo acto y que nunca se llevó a efecto por causas imputables al vendedor, ocasionándole a su mandante la perdida del crédito aprobado, no obstante del tiempo y los requerimientos invertidos para tal fin.

Dentro de ese mismo contexto, hace del conocimiento de este Juzgador que su representada compró el inmueble ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL PUNTA ARAYA, no pudiendo realizar el último pago por causas imputables al propio vendedor, lo que demostrara en la oportunidad correspondiente pues su representada estaba en la plena disposición de realizar el pago a través del crédito aprobado por la entidad financiera Banco de Venezuela, de modo que el llamado contrato de arrendamiento suscrito entre las partes no puede tener validez como arrendamiento, en virtud que nadie puede arrendarse un bien que es propio operando en todo caso la confusión aunado a que no puede considerarse como un castigo para su representada el deber de pagar unas cuotas por un arrendamiento de una casa que le pertenece y de la cual no se ha podido realizar la protocolización correspondiente por culpa del vendedor. Por lo anterior, los montos que pagara su representada como supuestos cánones de arrendamiento, deben imputarse al precio de venta acordado por las partes, siendo entonces que del monto declarado en la referida cláusula décima que señalaba que la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO, debía cancelar la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 349.000,00), se deben descontar dieciocho (18) abonos por CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00) cancelado por su representada a través de transferencias bancarias a beneficio del venderos a su cuenta en la entidad bancaria Banesco Banco Universal para un total de NOVENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 99.000,00) pagados. En consecuencia, el monto pendiente que en todo caso debe pagar su representada es CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL QUINCE BOLIVARES (Bs. 185.015,00) monto que resulta de descontar todos los pagos realizados por la ciudadana Marisela Sudano Pinto a beneficio del ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, y cuyo último pago no pudo llevarse a efecto por el incumplimiento del propio vendedor, pero su representada se encuentra en plena disposición de realizar en la oportunidad que éste Tribuna indique con dinero de su propio peculio, por haber perdido el beneficio del crédito que había pedido.

En virtud de lo anteriormente expuesto, es por lo que, demanda al ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, por el cumplimiento de las obligaciones que se desprenden del contrato suscrito por promesa de venta, como lo es la tradición de la cosa, mediante el documento traslativo de propiedad de conformidad con el artículo 1488 del Código Civil, debiendo este proceder al pago correspondiente de las obligaciones contraídas con la entidad financiera Banesco Banco Universal a los fines que su representada reciba el bien de su propiedad libre de todo gravamen, en caso de no realizarse voluntariamente, solicita sea condenado a ello, y que en todo caso a los fines de liberar el bien de la hipoteca contraída, el monto pendiente que su representada posee a beneficio del vendedor sirva para imputársele a la deuda señalada para que la misma quede saldada. Así mismo peticiona se declare sin validez el arrendamiento suscrito y que dicho contrato sólo sirva para evidenciar el pago parcial de la venta definitiva.

Por último, indica que a los fines de dar cumplimiento a lo señalado en la precitada sentencia solicita a este Tribunal se indique donde puede depositar las cantidades pendientes que su representada MARISELA SUDANO PINTO deba pagar al ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, durante el transcurrir del juicio, constante de la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL QUINCE BOLIVARES (Bs. 185.015,00) a su entero beneficio, antes de que se produzca la sentencia o bien sea que las mismas sean utilizadas para el pago correspondiente a la hipoteca que pesa sobre el bien inmueble de conformidad con lo señala la sentencia de la Sala Constitucional, aunado a lo anterior, demanda el pago de las costas y costos del presente juicio que desde ya protesta.

DE LA PARTE DEMANDADA

La representación judicial de la parte demandada, en oportunidad procesal para dar contestación a la demanda opone como defensa de fondo el litisconsorcio necesario de conformidad con lo previsto en los artículos 361 y 146 del Código de Procedimiento Civil, fundamentado en que su representado el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, conforme a instrumento inscrito en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 9 de diciembre de 2005, bajo el N° 15, Tomo 33, Protocolo 1°, adquirió una casa unifamiliar pareada continua, destinada a vivienda principal, con todas sus construcciones, mejoras, adherencias y pertenencias y la parcela de terreno propio, sobre la cual se encuentra construida, distinguida con el número 26, situada en el parcelamiento denominado “CONJUNTO RESIDENCIAL PUNTA ARAYA, ubicado en el lugar denominado Santa Rosa de Tierra, vía al colegio rosmini, calle 25, No. 10C-140 en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia; con un crédito otorgado por Banesco Banco Universal, C.A., para ser pagado dentro del plazo de veinte años mediante 240 cuotas financieras y el garantizado con hipoteca sobre el mismo inmueble cuyo documento translativo de propiedad se demanda en este juicio, señala además que su representado contrajo matrimonio civil con la ciudadana CARLA CAROLINA HERRERA HERNANDEZ ante la Jefatura Civil de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 12 de agosto de 2006, lo que a su decir significa que las cuotas financieras pagadas a Banesco Banco Universal a partir de la fecha del matrimonio, proviene del caudal común de los cónyuges de acuerdo a lo previsto en el artículo 156 y 163 del Código Civil.

Señala además que, en este caso surge para la doctrina el llamado principio procesal de la EXCEPTIO PLURIUM LITIS CONSORCIO, por carecer el demandado SEMIDAN PACHECO ESTENEZ de legitimación procesal, en virtud que también debía ser demandada la ciudadana CARLA HERRERA HERNANDEZ, en su condición de cónyuge del demandado SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, por cuanto la pretensión de la parte actora está basada en reclamar judicialmente el cumplimiento y ejecución del contrato de venta mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad, por tratarse de un inmueble que conllevaría a la tradición simbólica de la cosa, constituyen un litisconsorte necesario o forzoso, es decir, deben estar presentes todos los litisconsorte, ambos cónyuges.

Invoca además como defensa de fondo la cosa juzgada fundamentada en que el día 09 de marzo de 2016 la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO, por medio de sus apoderados judiciales, intenta esta misma demanda ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia expediente N° 14.552 contra su representado SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ; la cual fue declarada INADMISIBLE por sentencia definitivamente firme dictada en fecha 14 de marzo de 2016, para su verificación consigna copia certificada de la referida decisión, posteriormente la ciudadana Marisela Sudano procedió a incoar nuevamente la misma demanda por ante este Tribunal procurando a su decir burlar el sistema de justicia y el debido proceso lo cual pudiera tener como consecuencia que se dicten dos sentencias contradictorias relativas a una misma causa, hecho que constituye en virtud de que no se ejerció el recurso de apelación correspondiente se produce la institución jurídica de la cosa juzgada formal, en razón que la demandante de autos intenta la demanda por ante este Tribunal en los mismo términos errados que motivaron la declaratoria de inadmisibilidad en el Juzgado Cuarto de Primera Instancia, y esto a su vez contraviene la majestad de la cosa Juzgada.

Dentro de ese mismo contexto indica que, con relación a la demanda declarada inadmisible y la actual demanda que cursa ante este Despacho, se determina que la cosa demandada es la misma, pues el cumplimiento de las obligaciones que se desprenden del contrato suscrito de promesa de venta, como lo es la tradición de la cosa esta representada por el inmueble constituido por una casa unifamiliar pareada continua, destinada a vivienda principal, con todas sus construcciones, mejoras, adherencias, pertenencias y la parcela de terreno propio sobre la cual se encuentra construida distinguida con el N° 26, situada en el parcelamiento denominado CONJUNTO RESIDENCIAL PUNTA ARAYA, ubicado en el lugar denominado Santa Rosa de Tierra vía al colegio rosmini, calle 25, N° 10C-140 en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, otro elemento lo constituye el hecho de que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa, es decir que la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO según documento autenticado el día 01 de abril de 2011 por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo anotado bajo el N° 90, Tomo 43, acordó con el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVES un negocio jurídico denominado de opción a compra venta del inmueble objeto de ambas demandas, y un segundo documento denominado de arrendamiento de fecha 30 de agosto, donde las mismas partes suscribieron contrato privado de arrendamiento sobre le mismo inmueble. Asimismo se tiene como último elemento de la cosa juzgada que sea entre las mismas partes, que estas vengan a juicio con el mismo carácter que el anterior, y como puede observarse los sujetos legitimados activo y pasivo en ambas demandas son las mismas y actúan con el mismo carácter, demandante la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO y demandado el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, en consecuencia todos los elementos de la cosa juzgada están configurados, lo que la doctrina denomina como triple identidad de la cosa juzgada, es decir, identidad del objeto, identidad de causa e identidad de persona, que son precisamente a lo que hace referencia el artículo 1.395 del Código Civil en su último aparte.

Opone también la inadmisibilidad de la demanda de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, para que sea resuelta previa al fondo en la sentencia de mérito, la cuestión previa dispuesta en el ordinal 11° del artículo 346 ejusdem, fundamentado en que la parte actora en el petitum de la demanda solicita se declare sin validez el arrendamiento suscrito y que dicho contrato solo sirva para evidenciar el pago parcial de la venta, con ello a su decir el actor pretende que este Tribunal declare la nulidad del contrato de arrendamiento, debiéndose tomar en cuenta que en la Ley para la Regulación y Control de los arrendamiento de Vivienda, dispone que, “la demanda por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión se sustanciarán y sentenciaran conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley, independientemente de su cuantía y supletoriamente se aplicaran las disposiciones relativas a juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil”. Lo que significa que el Tribunal en su sentencia tiene que dirimir y resolver sobre la validez de un contrato de arrendamiento de vivienda.

Agrega además que, la parte actora pretende que el Tribunal en su sentencia convierta la subrogación legal prevista en el Código Civil, en una subrogación judicial, cuando solicita que en el petitum de la demanda a los fines que su representada reciba el bien de su propiedad libre de gravamen, condene al demandado al pago de las obligaciones contraídas con banesco banco universal, y en caso de no realizarlo voluntariamente y a los fines de liberar el bien de la hipoteca contraída, que al monto pendiente que su representada posee a beneficio del vendedor, sirva para imputarse a la deuda señalada y que la misma quede saldada; por último se desprende del petitum que se abra por sentencia el procedimiento de oferta y deposito, instituido en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil, cuando solicita al Tribunal que le sea indicado al demandante donde puede depositar las cantidades pendientes que su representada MARISELA SUDANO PINTO debe pagar al ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ.

Efectúa contestación al fondo de la demanda alegando lo siguiente:

Que si es cierto que en fecha 01 de abril de 2011, la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO, suscribió contrato denominado de opción de compra-venta con el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, según documento autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual quedo anotado bajo el N° 90, Tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria.

Que si es cierto que posteriormente a la celebración del contrato en el documento antes referido los ciudadanos SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ y MARISELA SUDANO PINTO suscribieron un documento privado con fecha 30 de agosto de 2011, que contiene un acuerdo de compra-venta del inmueble, pero se firmó el día 31 de agosto de 2011, porque el cheque mencionado en dicho documento es de fecha 31 de agosto de 2011, en el cual es ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ le da en calidad de arrendamiento a su representada el inmueble antes identificado.

Que si es cierto que el documento de promesa de compra señalado tendría una duración de ciento veinte (120) días continuos, prorrogables por treinta (30) días, en los cuales LA PROMITENTE COMPRADORA tramitaría un préstamo bancario, mientras que entre las obligaciones del PROMITENTE VENDEDOR se encontraba la de entregar el inmueble libre de todo gravamen.

Que no es cierto que SEMIDAN PACHECO dentro de esos ciento veinte (120) días continuos, prorrogables por treinta (30) días, iba a entregar el inmueble libre de todo gravamen, porque no se estableció así en el documento, no existía obligación de lugar o tiempo de parte de SEMIDAN PACHECO para pagar el crédito hipotecario, ya que la protocolización del documento de liberación de la hipoteca, de ninguna manera obstaba a la materialización del contrato de venta, tomando en consideración que todos esos actos pueden llevarse a cabo simultáneamente, tal como se establece en sentencia del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito del Estado Zulia, folio 178 del expediente judicial 13.446, 16 folios útiles, a su decir, esta situación de efectuar todas las negociaciones de manera simultánea en un solo documento, se demuestra tal como consta del documento que en copia simple acompaña, cuyo original fue entregado a MARISELA SUDANO por el Banco de Venezuela a los fines de proceder a su otorgamiento en la Oficina de Registro Público; este documento en su primera página en el margen superior izquierdo aparece escrito a mano la siguiente fecha 19/10/2012, para cuyos efectos ya había transcurrido todos los lapsos convencionales de ciento veinte días, treinta días previstos en el primer contrato y cuatro meses en el segundo contrato, fijados por las partes en los contratos fundamentos de la pretensión.

Que si es cierto que su representada haciendo cumplimiento a lo señalado en el contrato inicial, tramitó ante la entidad financiera Banco de Venezuela crédito hipotecario para la adquisición del referido inmueble, crédito este que fue aprobado en beneficio de su representada para la adquisición del bien.

Niega, lo expresado por la demandante en el libelo, referido a que el mismo crédito caducó, toda vez que para poder realizar la entrega del crédito, como es costumbre, el banco levanta una hipoteca a su favor, la cual se hubiere hecho siempre y cuando el PROMITENTE VENDEDOR hubiere liberado la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto de ésta demanda a favor de la entidad financiera Banesco Banco Universal por préstamo solicitado por el hoy demandado ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, y que evidentemente debía ser liberada para poder llevar a efecto la protocolización del documento definitivo de compra-venta, situación que habían acordado las partes hacer en un solo acto y que nunca se llevó a efectos por causas imputables al vendedor apasionándole a su mandante la pérdida del crédito aprobado, no obstante del tiempo y los requerimientos invertidos para tal fin.

Niega por no ser ciertos los hechos expuestos por la demandante al señalar que su representada compró el inmueble ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL PUNTA ARAYA, no pudiendo realizar el último pago por causas imputables a su representado ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, lo que demostrara en la oportunidad correspondiente.

Además niega que la actora estuviera en la plena disposición de realizar el pago a través del crédito aprobado por la entidad financiera Banco de Venezuela. Así como niega lo expresado por la demandante que el llamado contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, niega las consideraciones expresadas por la demandante en el siguiente sentido “no puede tener validez como arrendamiento, ya que nadie puede arrendarse un bien que es propio, operando en todo caso la confusión, aunado a que no puede considerarse como un castigo para mi representada el deber de pagar unas cuotas por un arrendamiento de una cosa que le pertenece y de la cual no se ha podido realizar la protocolización correspondiente por culpa del vendedor”.

Niega por no ser cierto lo expresado por la demandante, sobre los montos pagados por ella por concepto de cánones de arrendamiento, deben imputarse al precio de venta acordado por las partes, y niega que de estas cantidades se deben descontar DIECIOCHO (18) mensualidades de CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.500,00) cada uno, que pagó la demandada a través de transferencia bancaria a beneficio del vendedor a su cuenta en la entidad bancaria banesco banco universal para un total de NOVENTA Y VUENE MIL BOLIVARES (Bs. 99.000,00) pagados.

Niega por no ser cierto que, el monto que adeuda la demandada hasta la fecha sea de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL QUINCE BOLIVARES (Bs. 185.015,00), y también niego que el último pago no pudiera llevarse a efecto por el incumplimiento del propio vendedor.

Niega por no ser ciertos los hechos expuestos por la demandante, al señalar que la venta se pactó a través de dos documentos y se han ejecutado las obligaciones de ambas partes en forma progresiva.

Niega por no ser ciertos los hechos expuestos por la demandante, al señalar que la cantidad expresada en el documento de arrendamiento antes señalado como remanente pendiente a pagar por su representada para la compra venta definitiva de dicho inmueble, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 349.000,00), en relación al monto referido de compra-venta del inmueble objeto de ésta demanda, señalado en el documento de opción a compra venta antes detallado, fijado en NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00) como precio final.

Niega por no ser ciertos los hechos expuestos por la demandante, al señalar que su representada tal como lo ha expresado en el devenir de la secuencia de la relación de los hechos, fue pagando el inmueble objeto de demanda para su compra definitiva, dejando de convertirse en una simple transacción de opción a compra, a ser una venta a crédito, hecho que quedó demostrado en el supuesto contrato de arrendamiento precitado en su cláusula décima primera, toda vez que la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO fue pagando de forma progresiva y a satisfacción del vendedor el inmueble de marras, no obstante al incumplimiento por parte del PROMITENTE VENDEDOR en las obligaciones de hacer asumidas en el contrato inicial de compra venta suscrito.

Niega por no ser ciertos los hechos expuestos por la demandante al señalar que se ha podido realizar la protocolización correspondiente por culpa del vendedor.

Niega por no ser ciertos, los hechos expuestos por la demandante al señalar que por tanto, los montos que pagara la demandante como supuestos cánones de arrendamiento, deben imputarse al precio de venta acordado por las partes, siendo entonces que del monto declarado en la referida cláusula décima que señalaba que la demandante debía cancelar la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 349.000,00), se deben descontar dieciocho (18) supuestos abonos por CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.500,00) a través de transferencia bancaria a beneficio de su representado a su cuenta en la entidad bancaria banesco banco universal para un total de NOVENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 99.000,00) pagados.

Niega por no ser cierto, que el monto pendiente que su representada en todo caso debe pagar hasta la fecha es de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL QUINCE BOLIVARES (Bs. 185.015,00) monto que resulta de descontar todos los pagos realizados por la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO a beneficio del ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, y cuyo último pago no puede llevarse a efecto por el incumplimiento del propio vendedor pero que su representada se encuentra en plena disposición de realizar en la oportunidad que éste tribunal indique con dinero de su propio peculio, toda vez que perdió el beneficio del crédito que había obtenido.

Aduce que la accionante trata de unir dos negocios jurídicos celebrado por las partes, bajo condiciones de modo, tiempo y lugar diferentes, con la intención de convertir ambos negocios jurídicos en uno solo, lo que a su decir no es verdad. El primer negocio jurídico por documento autenticado de fecha 01 de abril de 2011, llamado por las partes opción a compra las cuales fijaron un precio de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000); y posteriormente el segundo negocio jurídico por documento privado con fecha 30 de agosto de 2011, que contiene una promesa bilateral de compra-venta, en la que las partes fijaron como precio la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 430.000,00), fijado en la Cláusula Décima Primera, lo que significa que el contrato de arrendamiento finalizó el 30 de diciembre de 2011, fecha en la cual Marisela Sudano debió pagar la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 349.000,00), partiendo del supuesto negado que la demandante de autos dijera la verdad, es decir, “que la ciudadana Marisela Sudano Pinto, pagando de forma progresiva”, entonces en el primer documento denominado opción a compra, autenticado el día Primero (01) de abril de 2011, ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el N° 90, Tomo 43, el precio de venta fijado por las parte fue de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00); los abonos indicados en la demanda fueron a la firma del documento Bs. 270.000,00 en el numeral 1; el abono identificado con el numeral 2 de Bs. 64.985,00, y el abono identificado con el numeral 2 de Bs. 200.000,00, y el abono identificado con el numeral 3 de Bs. 81.000,00, suman un total de Bs. 615.000,00, que imputados al precio de la venta de Bs. 900.000,00, arroja un saldo deudor de Bs. 284.015. En consecuencia, esta última cantidad es incongruente con el saldo que dice la demandante ser el remanente del precio es decir Bs. 349.000,00. Razón por la cual alega que no es cierto que haya habido un pago progresivo, puesto que, la demandante mezcló cantidades de dos negocios jurídicos diferentes, y luego en el segundo documento privado fechado el día 30 de agosto de 2011, pero de fecha cierta y otorgado por las partes el día 30 y uno de agosto de 2011 denominado de arrendamiento, en cuya cláusula décima primera las partes hablan nuevamente de una venta con condiciones diferentes y precios diferentes a la del primer contrato de compra venta y la compradora en este segundo contrato hace un abono el día 31 de agosto de 2011 por la cantidad de OCHENTA Y UN MIL CON 00/100 (Bs. 81.000,00) a través de un cheque del Banco Provincial, agencia Dr. Portillo librado contra la cuenta corriente N° 0108-0243-16-0100064512, signado con el N° 00000523 de fecha 31 de agosto de 2011, a favor del ciudadano Semidan Pacheco. Ahora bien, si se le suma este abono al precio primario de Bs. 900.000,00 junto con los ya indicados abonos anteriores, se tendría un saldo deudor del precio de venta por Bs. 284.015,00. Pero el documento privado del contrato de arrendamiento en su Cláusula Décima Primera, indica a su decir un saldo remanente de Bs. 349.000,00 los cuales serían entregados a EL ARRENDADOR para el momento de la Protocolización del documento, razón por la cual alega que no es cierto que la venta se pactó a través de dos documentos, como si se tratara de una sola venta, cuya obligación de pago del precio se ejecutó de manera progresiva.

Esgrime que la verdad de los hechos, es que las partes celebraron una primera venta por documento autenticado, al cual quedó disuelta por mutuo disenso y posteriormente por documento privado con fecha 30 de agosto de 2011, pactaron ejecutar en el futuro un nuevo contrato de compra venta, cuando terminara el contrato de arrendamiento, cuya duración fue de cuatro meses a partir de la fecha de su firma (30-08-2011), con un nuevo precio de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 430.000,00) entregando en ese acto la cantidad de Bs. 81.000,00, como parte de pago correspondiente a la venta del inmueble supra mencionado, quedando como remanente del precio la cantidad de Bs. 349.000,00, lo que significa que sumando ambas cantidades resulta un precio total de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 430.000,00), de manera que el remanente del precio la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLVARES (Bs. 349.000,00) la debió pagar la compradora una vez finalizado el contrato de arrendamiento cuya duración fue fijada en la cláusula octava del documento la cual sería de cuatro (04) meses, a partir de la fecha de su firma, renovable automáticamente, a menos que una de las partes notifique a la otra su deseo de no continuar la relación arrendaticia, con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de su terminación.

Que lo cierto es que la duración del contrato de arrendamiento fue convenida en cuatro meses, a partir de la fecha de su firma el día 30 de agosto de 2011, y vencido como estuvo dicho lapso contractual de cuatro meses, es decir, el día 30 de diciembre de 2011, a cuya finalización de este término la accionante MARISELA SUDANO PINTO, y cumplir su obligación de pagar el precio, la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 349.000,00) a su representado SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ.

Que lo cierto es que en el primer documento autenticado llamado de opción a compra, las partes no establecieron el modo, forma y tiempo que su representado SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ debía liberar la hipoteca, de manera que la misma podía efectuarse simultáneamente dentro del mismo documento de liberación de hipoteca, crédito bancario para la adquisición del inmueble y la compra-venta del inmueble, a otorgarse en la Oficina de Registro Público y que el segundo documento privado con fecha cierta 30 de agosto de 2011, las partes celebraron dos negocios jurídicos: un contrato de arrendamiento del inmueble en cuestión, por el lapso de cuatro meses; y un contrato de promesa bilateral de compra-venta, en el cual SEMIDAN PACHECHO ESTEVES, se obligaba a vender el inmueble, al terminar los cuatro meses de duración del arrendamiento y la accionante MARISELA SUDANO PINTO, se obligaba a pagar la totalidad del precio, es decir, TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 349.000,00) obligación que no cumplió, en consecuencia nunca hubo compra venta entre las partes de la presente relación procesal y su representado no esta obligado a cumplir la pretensiones del presente litigio, por cuanto las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.

En la oportunidad de la contestación el demandado ciudadano SEMIDAN PACHECHO ESTEVEZ, actuando en nombre propio y representación de su comunera conyugal CARLA CAROLINA HERRERA HERNANDEZ DE PACHECO, propone reconvención o mutua petición de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil contra la parte demandante ciudadana MARISELA SUDANO PINTO, primero para que convenga en la Resolución del Contrato llamado por las partes Opción de Compra-Venta, celebrado por Semidan Pacheco Estevez y Marisela Sudano Pinto, conforme a documento autenticado en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 01 de abril de 2011, bajo el N° 90, Tomo 43 de los libros de autenticaciones; así como también convenga en la resolución del contrato de promesa bilateral de compra-venta celebrado por SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ y MARISELA SUDANO PINTO, que consta en documento privado de fecha 30 de agosto de 2011, ambos sobre el inmueble constituido por una casa unifamiliar pareada continua, destinada a vivienda principal, con todas sus construcciones, mejoras, adherencias, pertenencias y la parcela de terreno propio, sobre la cual se encuentra construida distinguida con el número 26, situada en el parcelamiento denominado CONJUNTO RESIDENCIAL PUNTA ARAYA, ubicado en el lugar denominado Santa Rosa de Tierra vía al colegio rosmini, calle 25, N° 10C-140 en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, y segundo para que convenga en la restitución de dicho inmueble o a ello sea condenada por este Tribunal.

Lo anterior demanda de reconvención fue fundada por el demandado reconviniente, en que con la suscripción del contrato de opción a compra venta firmado entre las partes el 01 de abril de 2011, MARISELA SUDANO PINTO abonó la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00), como pago inicial de la compra-venta del inmueble, posteriormente dicha ciudadana pagó las siguientes cantidades al ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ: -El 01 de abril de 2011 la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 64.985,00) a través de cheque girado contra el Banco Provincial de la cuenta corriente No. 0108-0243-16-0100064512, signado con el N° 00000169, a favor del ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ.- El 17 de junio de 2011 la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) a través de cheque girado contra el Banco Provincial de la cuenta corriente No. 0108-0243-16-0100064512, signado con el N° 00000523, a favor del ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, los señalados cheques fueron abonados de manera positiva a la cuenta N° 0134.0760 647601002250 de la entidad financiera Banesco Banco Universal cuyo titular es el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ. Lo que da como resultado la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 534.985,00) pagos hechos entre los meses de abril y junio de 2011, durante la vigencia del contrato de opción a compra, que restados al precio de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00) queda como saldo deudor del precio, la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL QUINCE BOLIVARES (Bs. 365.015,00). Ahora bien, transcurrido el término contractual de ciento veinte días continuos más treinta días continuos de prórroga la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO, incumplió su obligación de pagar el saldo del precio de la venta del inmueble, la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL QUINCE BOLIVARES (Bs. 365.015,00); razón por la cual las partes desistieron de este contrato y procedieron a la celebración de dos nuevos negocios jurídicos, un contrato de arrendamiento y una venta futura, mediante una promesa bilateral de compraventa, mediante el otorgamiento de un documento con fecha 30 de agosto de 2011, en el cual los ciudadanos SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ y MARISELA SUDANO PINTO expresan en la cláusula décima primera que acuerdan la compra-venta del inmueble una vez finalizado el contrato de arrendamiento.

De lo antes expuesto deduce que, las partes fijaron para esta venta un precio de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 430.000,00) al cual la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO le hizo un pago parcial por la cantidad de OCHENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 81.000,00) resultando un saldo deudor del precio de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 349.000,00) como pago subsiguiente de la compra venta del inmueble. Transcurrido el término contractual de los cuatro meses la compradora MARISELA SUDANO PINTO, incumplió igualmente en el pago del saldo deudor del precio de la venta del inmueble la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 349.000,00) conforme a lo dispuesto en el artículo 1.269 si la obligación es de dar o de hacer el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención.

III
DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

Estando en la oportunidad procesal para contestar la reconvención planteada en la oportunidad de la contestación a la demanda de conformidad con el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, la representación judicial del actor alega que de los hechos alegados por el demandado, así como del libelo de demanda se demuestra que ciertamente fueron suscritos los contratos de opción a compra-venta y el llamado contrato de arrendamiento del cual hace alusión el demandado reconviniente.

Niega, rechaza y contradice que su representada MARISELA SUDANO PINTO haya sido quien incumpliera con la obligación de pagar el saldo pendiente de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL QUINCE BOLÍVARES (Bs. 365.015,00), en virtud al contrato de opción de compra-venta plenamente identificado en actas. Así mismo, niega, rechaza y contradice que el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ y su representada desistieran de dicho contrato de opción de compra-venta antes señalado, para suscribir un nuevo contrato de arrendamiento y una venta futura, tal y como lo señala el demandado reconviniente, y mucho menos cierto y por lo tanto niega y rechaza de forma enfática que las partes fijaran un nuevo precio de venta en la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 430.000,00).

Que lo cierto es que, como se refiere en el escrito libelar que da origen al presente juicio la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO, suscribió contrato de opción de compra venta con el ciudadano SEMIDAN PACHECHO por un inmueble constituido por una casa (1) unifamiliar pareada continua, destinada a vivienda principal, con todas sus construcciones, mejora, adherencias y pertenencias y la parcela de terreno propio, sobre el cual se encuentra construida, distinguida con el número 26, situada en el parcelamiento denominado CONJUNTO RESIDENCIAL PUNTA ARAYA ubicado en el lugar denominado Santa Rosa de Tierra, vía al colegio rosmini, calle 25, N° 10C-140 en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuya propiedad era del ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ y que se encuentra plenamente identificado en actas procesales.

Que en el referido documento que forma parte del expediente y que fue suscrito por las partes en fecha 1 de abril de 2011, el demandado reconviniente se obliga a vender el inmueble antes identificado, fijando una suma por la venta de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00) señalando un lapso de CIENTO VEINTE 120 días continuos, prorrogables por TREINTA (30) días para la venta definitiva, tomando en cuenta que su representada gestionaría un préstamo bancario con el objeto de dar cumplimiento total a la compra del inmueble, y que a su vez el promitente vendedor debía entregar el inmueble libre de todo gravamen, entregando todas las solvencias respectivas para la protocolización del documento definitivo de venta.

Ahora bien, a su decir por causas imputables al promitente vendedor no logra llevarse a efecto la compra venta definitiva del inmueble antes señalado, toda vez que el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ nunca tramitó la liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de demanda, lo que impidió que su representada pudiera pagar el monto acordado e inclusive trajo como consecuencia que ésta perdiera la oportunidad de un crédito hipotecario para la adquisición del referido inmueble, que le fue aprobado por la entidad financiera Banco de Venezuela. Pese a lo anterior con el fin de llevar a efecto la venta definitiva del inmueble como suplemento del anterior contrato, las partes suscriben nuevo contrato al cual le dieron por nombre contrato de arrendamiento donde se acuerda igualmente de forma expresa la compra venta del inmueble antes identificado una vez finalizado dicho contrato, y así mismo se deja constancia de un nuevo pago realizado por su representada por la cantidad de OCHENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 81.000,00) señalando que ha quedado un remanente del precio convenido, por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 349.000,00) los cuales serían entregados al vendedor al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.

De modo que por lo anterior, es absurdo pensar que las partes hayan desistido del documento primario de opción a compra-venta, y mucho menos que el nuevo monto fijado de venta haya sido de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 430.000,00) como lo pretende hacer ver el demandado reconviniente e su escrito, ya que de tomar en cuenta dicho monto, el precio de la compra venta definitiva del inmueble de marras estuviera más que pagado con los montos otorgados por su representada al ciudadano SEMIDAN PACHECO, así que de ser valederos los hechos descritos, su representada entonces ha pagado en demasía el valor del inmueble objeto de este juicio en el entendido que los montos pagados por su representada, y que son admitidos por el demandado reconviniente, fueron los siguientes: 1) con la suscripción del contrato de opción a compra venta firmado entre las partes el 1 de abril de 2011, abona la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00), como pago inicial de la compra venta del inmueble. 2) posteriormente la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO pagó las siguientes cantidades al ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ: - el primero (1) de abril de 2011 la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CUNCO BOLIVARES (Bs. 64.985,00) a través de cheque girado contra el Banco Provincial de la cuenta corriente No. 0108-0243-16-0100064512, signado con el N° 00000169, a favor del ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ. – el diecisiete (17) de junio de 2011 la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) a través de cheque girado contra el Banco Provincial de la cuenta corriente No. 0108-0243-16-0100064512, signado con el No. 0134 0760 647601002250 de la entidad financiera Banesco Banco Universal cuyo titular es el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ. -3) con la suscripción del contrato privado de arrendamiento de fecha 30 de agosto de 2011, la cantidad de OCHENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 81.000,00), como pago subsiguiente de la compra venta del inmueble.

Aduce que, su representada fue pagando el inmueble objeto de demanda para su compra definitiva de forma consecuente, dejando se convertirse en una simple transacción de opción a compra, y mucho menos en un simple arrendamiento para ser una venta a crédito, hecho que quedó demostrado en ese supuesto contrato de arrendamiento precitado en su cláusula décima primera, toda vez que la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO fue pagando de forma progresiva y a satisfacción del vendedor el inmueble de marras, no obstante al incumplimiento de éste en las obligaciones de hacer asumidas en el contrato inicial de compra-venta suscrito, aunado a que si se toma en cuenta los hechos alegados por el demandado reconviniente de que el monto vigente para la compra venta definitiva era de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 430.000,00) entonces ya el monto definitivo de venta estaría completamente pagado.

Que visto lo anterior, es evidente que su representada compró el inmueble ubicado en el conjunto residencial punta araya, no pudiendo realizar el último pago por causas imputables al propio vendedor. De modo que el llamado contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, no puede tener validez como arrendamiento, ya que nadie puede arrendarse un bien que es propio, y más si se toman en cuenta los alegatos del demandado, expresando que el monto de venta convenido fue por la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 430.000,00) por cuento este recibió en su beneficio dinero que sumado es superior a dicho monto, no reintegrando a su representada ningún monto, ni pidiendo en la oportunidad respectiva la resolución del contrato, es por lo que solicita se declare sin lugar la reconvención planteada por el demandado de autos ciudadano SEMIDAN PACHECO contra su representada MARISELA SUDANO PINTO, por cuanto en función a los alegatos éste recibió la totalidad del pago de la compra venta del inmueble objeto de demanda, montos que siguen a su favor y que constituyen su patrimonio, por cuanto éste nunca pretendió devolver a su representada el dinero recibido ni resolver en la oportunidad correspondiente el supuesto incumplimiento del contrato anteriormente suscrito.
IV
DE LA PROMOCIÓN Y EVACUACIÓN DE LAS PRUEBAS

Evidencia este Sentenciador que las partes no promovieron pruebas en la presente causa, ni en relación a la demanda originaria ni a la reconvención opuesta por la demandada reconviniente de autos, no habiendo en consecuencia lugar a evacuación alguna de medios probatorios.

Este Juzgador antes de decidir sobre el fondo de la causa, pasa a resolver los siguientes particulares:
V
PUNTOS PREVIOS
FALTA DE CUALIDAD

Opone la representación judicial del demandado como defensa de fondo, el litisconsorcio necesario de conformidad con lo previsto en los artículos 361 y 146 del Código de Procedimiento Civil, fundamentado en que debía ser demandada la ciudadana CARLA HERRERA HERNANDEZ, en su condición de cónyuge conjuntamente con el demandado ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, por cuanto la pretensión de la parte actora está basada en reclamar judicialmente el cumplimiento y ejecución del contrato de venta mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad, por tratarse de un inmueble que conllevaría a la tradición simbólica de la cosa, constituyen un litisconsorcio necesario o forzoso, es decir, deben estar presentes todos los litisconsortes, ambos cónyuges, toda vez que a su decir aun cuando el inmueble fue adquirido por el marido antes del matrimonio, lo cierto es que durante el matrimonio se está pagando un crédito por lo que aplica la norma sustantiva civil del ordinal 1° del artículo 156 que establece “los bienes adquiridos por titulo oneroso durante el matrimonio, a costa del caudal común, bien se haga la adquisición a nombre de la comunidad o al de uno de los cónyuges”, en consecuencia, el marido como demandado no puede actuar por su mujer respeto a dicho bien y el otorgamiento del instrumento para transferir la propiedad lo hace carecer de legitimación en la presente causa.

Ahora bien, consta en actas que el apoderado del demandado acompaña con el escrito de contestación a la demanda copia simple del acta de matrimonio N° 264 de su representado ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ con la ciudadana CARLA CAROLINA HERRERA HERNANDEZ, celebrado el día 12 de agosto de 2006 ante la Jefatura Civil de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, es el caso que la pretensión principal de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta esta soportado en documento autenticado ante la Notaria Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia de fecha 01 de abril de 2011, el cual quedó anotado bajo el N° 90, Tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria, celebrado entre los ciudadanos MARISELA SUDANO PINTO en calidad de PROMITENTE COMPRADORA y el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ en calidad de PROMITENTE VENDEDOR, pruebas documentales cuyo valor probatorio acoge este Sentenciador de conformidad con la norma contenida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

Por lo anterior, es menester indicar que la representación judicial del demandado hace alusión a que estamos ante un litisconsorcio pasivo necesario, y en tal sentido muestro Máximo Tribunal ha expresado en múltiples de sus decisiones, que en sentido técnico, el litisconsorcio puede definirse como la situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados. El litisconsorcio necesario o forzoso, se tiene cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, en tal forma que las modificaciones de dicha relación o estado jurídico, para ser eficaces, deben operar frente a todos sus integrantes, y por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás. En estos casos, la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y resolverse de modo uniforme para todos.

Dentro de ese mismo contexto debe hacerse referencia a la legitimatio ad causam, cualidad necesaria para ser partes, prevista en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica y cuya regla general es, que aquel que se afirma titular de un interés jurídico propio tiene legitimación para hacerla valer en juicio.

La doctrina la ha señalado -a la legitimatio ad causam- “...como la competencia o idoneidad legal que los sujetos de derechos tienen para figurar en nombre propio, como actores y demandados, en un proceso, referida a una cierta y determinada relación jurídica o pretensión religiosa concreta que constituye su objeto. Ella califica y define quiénes deben ser en un determinado juicio las personas que, según el ordenamiento positivo, deben integrar la relación jurídica procesal, esto es, quiénes deben ser de la misma las partes legítimas (no simplemente partes)...”. (Luis Loreto. Ensayos Jurídicos, Fundamento Roberto Goldschmidt, Editorial Jurídica Venezolana, p. 170)

Al respecto, la Sala de Casación Civil en sentencia N° 102 de fecha 6 de febrero de 2001 (caso: Oficina González Laya C.A.), expresó lo siguiente:

“Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).
Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser;
Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva.
Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala Devis Echandía: “Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. pág. 539)
En el Procedimiento Ordinario Civil tal examen previo no puede resolverse in limine, porque no atañe a la validez de la acción, ni siquiera a la del proceso; sólo puede realizarlo el juez al momento de entrar el juicio en el conocimiento del fondo, por ser el examen de los presupuestos de la pretensión. Sin embargo, estima esta Sala, en cuanto a lo que atañe a la naturaleza jurídica del juicio de amparo, y a su teleología, que la falta de legitimación debe ser considerada como una causal de inadmisibilidad que afecta el ejercicio de la acción, pudiendo ser declarada de oficio in limine litis por el sentenciador, con la finalidad de evitar el dispendio de actividad jurisdiccional, lo cual se encuentra en consonancia con el fin último de la institución del amparo constitucional y con los preceptos generales que orientan su concepción, como son la celeridad, la economía procesal y la urgencia, a fin de evitar dilaciones inútiles...”.

Cabe resaltar, que para constatar preliminarmente la legitimación de la partes, el juez no debe revisar la efectiva titularidad del derecho lo cual es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho y, si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva, como lo estableció recientemente esta Sala Constitucional en sentencia N° 5007 del 15 de diciembre de 2005 (caso: Andrés Sanclaudio Cavellas), en la que expresó:

“...la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa...”.

Conforme a lo expuesto, debe concluirse que en el presente proceso el demandado reconviniente ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ no acompaña suficientes elementos de pruebas para sustentar la defensa de fondo de falta de cualidad, todo ello en virtud que afirma que debía demandarse a el, conjuntamente con su cónyuge la ciudadana CARLA CAROLINA HERRERA HERNANDEZ el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, porque aun cuando el inmueble objeto del presente litigio es un bien adquirido antes del matrimonio esto fue en fecha 9 de diciembre de 2005, mediante documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 15, Tomo 33, Protocolo 1°, tal como se desprende del contrato de opción a compra-venta; documento fundamental de la presente acción, pero a su decir cancelado mediante crédito hipotecario con garantía hipotecaria de primer grado sobre el inmueble de su propiedad suscrito a largo plazo, dinero que saldría del caudal matrimonial, por haber posteriormente contraído matrimonio civil el día 12 de agosto de 2006 ante la Jefatura Civil de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, argumento de hecho que no está soportado por el documento de adquisición del bien, donde conste la hipoteca a que hace referencia y las condiciones de pago del crédito, conjugado con finiquitos emitidos por el respectivo operador financiero para constatar las fechas de abonos si fuere el caso.

Por tales razones, este Operador de Justicia esta imposibilitado de verificar si el demandado SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ se haya en estado de comunidad jurídica con su cónyuge sobre el bien que la integra, que configure el denominado litisconsorcio necesario u obligatorio, y si el accionante tenia la carga intertar la acción contra todas las personas que conforman la comunidad. En consecuencia, este Tribunal declara IMPROCEDENTE el punto previo de Falta de Cualidad Pasiva opuesto por la representación judicial del demandado en la oportunidad de la contestación a la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA, como defensa de fondo para ser resuelto previo a emitir pronunciamiento de merito. ASÍ SE ESTABLECE.

DE LA COSA JUZGADA

Invoca además la representación judicial del demandado ciudadano SEMIDAN PACHECHO ESTEVEZ, como defensa de fondo la cosa juzgada sustentado en el hecho que la parte actora ciudadana MARISELA SUDANO PINTO, por medio de sus apoderados intentó esta misma demanda ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, expediente N° 14.552 contra su representado, la cual fue declarada INADMISIBLE por sentencia definitivamente firme, dictada en fecha 14 de marzo de 2016, razón por la cual a su decir se constituye la institución jurídica de la cosa juzgada formal.

Al respecto, es menester precisar que la cosa juzgada esta concebida por el legislador como una presunción legal creada para favorecer y proteger los intereses de las partes que han intervenido en un proceso judicial y lo han finalizado, siendo la inadmisibilidad de una demanda la consecuencia que deriva de la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda; contentiva de cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, siendo esta una de las defensas que puede invocar el demandado en la contestación si no las hubiere propuesto como cuestiones previas, por consiguiente el fundamento que utiliza el representante del demandado para justificar la ocurrencia de la cosa juzgada en la presente causa no es valido, toda vez que, de ser cierto que con anterioridad a la presente demanda la parte actora interpusó la misma causa, con la mismas partes y de esta conoció el Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial la cual a su decir se pronunció declarando la misma inadmisible, esto no impide que sea nuevamente interpuesta la acción, solo que debe dejarse transcurrir el plazo dispuesto en el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil, a diferencia de esta, la cosa juzgada se configura cuando hay pronunciamiento de fondo y este es recurrido, pues la sentencia se considera pasada en autoridad de cosa juzgada y por consiguiente al ser verificado esto no puede conocerse nuevamente de la misma acción, el efecto inmediato es que constatado esto la demanda debe ser desechada y extinguido el proceso lo que convierte a la sentencia respectiva en una decisión interlocutoria con fuerza de definitiva que tiene la virtualidad de impedir su continuación.

Por los argumentos anteriormente expuestos, este Juzgador considera IMPROCEDENTE la defensa de fondo opuesta por el representante del demandado, referida a la Cosa Juzgada, aunado a que no consta que la presente acción haya sido resulta previamente por otro juzgado competente que impida que este Sentenciador resuelva la presente controversia de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA. ASI SE ESTABLECE.

DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

Por último, el apoderado del demandado opone la inadmisibilidad de la demanda como defensa de fondo, justificado en que la parte actora indica en el petitum de la demanda que sea declarado sin validez el arrendamiento suscrito y que dicho contrato sólo sirva para evidenciar el pago parcial de la venta, por lo que es evidente a su decir, que la actora busca la nulidad del contrato de arrendamiento. Asimismo, manifestó que la demandante también peticiona al Tribunal que en su sentencia convierta la subrogación legal prevista en el Código Civil en una subrogación judicial, cuando solicita que a los fines que su representada reciba el bien de su propiedad libre de gravamen, se condene al demandado al pago de la obligaciones contraídas con Banesco Banco Universal, y en caso de no realizarlo voluntariamente y a los fines de liberar la hipoteca contraída, que el monto pendiente que su representada posee a beneficio del vendedor, sirva para imputarse a la deuda señalada y que la misma quede saldada, conjugado con esto se desprende del petitum que solicita se le abra por sentencia el procedimiento de oferta real y depósito, cuando peticiona que le sea indicado donde depositar las cantidades pendientes que su representada MARISELA SUDANO PINTO debe pagar al ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ.

Este Juzgador debe nuevamente instruir a las partes en litigio, respecto al contenido y alcance de la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil venezolano, en este caso opuesta como defensa de fondo.

De esta manera, para comprender la naturaleza de la referida cuestión previa, es necesario concebirla en sentido lato, pues la misma abarca no sólo aquellas situaciones en las que una disposición legal no otorga acción, es decir, la excluya expresamente, como también, aquellas en las cuales, la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.

Sin embargo, nada obsta a que en sentido estricto se diferencie entre las demandas prohibidas expresamente por la ley o en las que es evidente la intención del legislador de prohibirlas -pudiéndose enunciar en esta primera categoría a título ejemplificativo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juegos de suerte, azar, envite o apuesta, de conformidad con la normativa establecida en el artículo 1.801 del Código Civil patrio, pues en dichas situaciones, es notoria la prohibición absoluta del legislador-, de aquellas demandas cuya admisibilidad se sujeta al cumplimiento de determinada especie de requisitos, aunque en ambos casos, igualmente se estaría en presencia se supuestos de inadmisibilidad de la demanda porque así se ha dispuesto.

En otros términos, pero haciendo consideraciones sobre el mismo punto, si bien la doctrina nacional, identifica como elemento común para considerar prohibida la acción, la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio, siendo evidente que tanto la acción y consecuentemente la demanda no puedan ser admitidas por el órgano jurisdiccional, en criterio ratificado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que requieran el previo cumplimiento de requisitos para admitir la demanda.

En ese sentido, manifiesta el Dr. José Alberto La Roche, en su obra Anotaciones de Derecho Procesal Civil, Procedimiento Ordinario, lo siguiente:

“… en la causal 11° del Artículo objeto de este comentario, el legislador ha establecido dos parámetros: por una parte, la atendibilidad obsta a una pretensión determinada, bien sea en forma absoluta, o que se fundamente en una causal no prevista en la Ley (como ejemplo, causales que no aparezcan tipificadas limitativamente).- En estos dos parámetros se subsumen todas las posibilidades de inatendibilidad de la pretensión por parte del juez, entendiendo que ello no permite al Juez resolver con fundamento a su soberana facultad de apreciación sino enmarcado en los límites que le establece la causal. Por ejemplo, caerían dentro de esta prohibición todos aquellos casos donde el Legislador ha fijado un período dentro del cual no puede proponerse nuevamente la demanda, por haberse declarado estimatoriamente una cuestión previa, por desistimiento del procedimiento, por la pertinencia de la caducidad de la demanda, en los supuestos que se han examinado; en otro ejemplo: fundamentar una demanda de divorcio quoad vinculo, en una causal inexistente de las que fija taxativamente el Artículo 185 del Código Civil.”

Es por lo expuesto que, existe una serie de normas de carácter procesal que ameritan por parte del accionante el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el Juez admita la demanda. Situación denominada por la doctrina como documentos o requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería su admisión, no siendo así la situación del caso facti especie de Cumplimiento de Contrato. Esto último, en términos de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia N° 02597, de fecha trece (13) de noviembre del año dos mil uno (2001), ratificada por la misma Sala, el día veintiséis (26) de febrero del año dos mil dos (2002), en Sentencia N° 00353.

Ahora bien, respecto al punto previo de inadmisibilidad de la demanda fue invocado por el demandado bajo la fundamentación de que la parte actora peticiona el cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, así como la nulidad del contrato de arrendamiento en el petitum de la demanda, ante esta situación invoca el artículo 48 de la Ley de Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda que a la letra dice lo siguiente: “La demanda por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamiento ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley, independientemente de su cuantía y supletoriamente se aplicaran las disposiciones relativas al juicio oral establecida en el Código de Procedimiento Civil. (Negrillas suyas).
Es así que, en lo que respecta sobre la acumulación de pretensiones ha señalado la Sala de Casación Civil sentencia Nº 179, expediente Nº 2008-655, de fecha 15 de abril de 2009, en el caso de Miguel Santana Mújica y otra contra Asociación Civil Sucesores de Mario Oliveira, S.A. (SUDOLIMAR) y otra, lo siguiente:
“Esta Sala de Casación Civil ha establecido en diferentes oportunidades, que la figura de la acumulación procesal consiste en la unificación, dentro de un mismo expediente, de causas que revisten algún tipo de conexión, o en los que exista entre ellos una relación de accesoriedad o continencia, para que, mediante una sola sentencia, éstas sean decididas y con ello, se eviten decisiones contradictorias que puedan versar sobre un mismo asunto.
En este sentido, ha sostenido que la acumulación tiene como finalidad influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos.
Sin embargo, debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí, y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento.
Ahora bien, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, cuando por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles.
Así pues, toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación.
Se entiende entonces -y ello ha sido criterio reiterado de esta Sala-, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria (en este último caso, a menos que los procedimientos no sean incompatibles, en cuyo caso sí podrán acumularse, según lo dispuesto en el único aparte del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil).
De manera que la inepta acumulación de pretensiones, en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda.

Por lo anterior, para este Sentenciador es propicio precisar que el hecho de que la representación judicial de la parte actora señalara en el petitum de la demanda que: “se declare sin validez el arrendamiento suscrito y que dicho contrato sólo sirva para evidenciar el pago parcial de la venta definitiva”, fundamentado en que nadie puede arrendarse un bien que es propio, operando en todo caso a su decir la confusión aunado a que no puede considerarse como un castigo para su representada el deber de pagar unas cuotas por un arrendamiento de una cosa que le pertenece y de la cual no ha podido realizar la protocolización correspondiente por culpa del vendedor.

Ahora bien, de una revisión al escrito libelar, observa este Sentenciador que la pretensión de la parte actora está dirigida al cumplimiento de contrato de opción a compra-venta autenticado ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo en fecha 1 de abril de 2011, el cual quedo anotado bajo el N° 90, Tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, alegando el incumplimiento por parte del promitente vendedor, respecto a esta materia el legislador venezolano ha establecido que se requiere la consignación del documento fundamental de la acción, pues de los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, se contrae que: “...Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”, tal requisito fue consignado para tales efectos por la parte accionante al momento de incoar la presente acción, este Tribunal consideró que la misma no es contraria a ninguna disposición expresa de la Ley, pues se constató que la actora afirma un hecho negativo, el cual consiste en que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato cuya cumplimiento es pretendido, motivo por el cual corresponde al demandado la carga de demostrar el hecho extintivo de dicha obligación en transcurso del proceso.

Además, es menester señalar que el pedimento de dejar sin efecto el arrendamiento no fue subsumido por la demandante en el escrito libelar dentro de las causales de nulidad por falta de algún elemento esencial para la existencia del contrato, es el caso del consentimiento, el objeto y la causa contemplados en el artículo 1.141 del Código Civil, como tampoco se fundamenta en las causales de anulabilidad del contrato por falta de algún requisitos para la validez del mismo esto son por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y por vicios del consentimiento establecidos en el artículo 1.142 ejusdem, por lo que, no puede considerarse que se demanda por vía principal el cumplimiento de un contrato, pero al mismo tiempo se solicita también por vía principal la nulidad de un contrato, en razón que dicho pedimento fue basado en lo siguiente: “nadie puede arrendarse un bien que es propio, operando en todo caso a su decir la confusión aunado a que no puede considerarse como un castigo para su representada el deber de pagar unas cuotas por un arrendamiento de una cosa que le pertenece y de la cual no se ha podido realizar la protocolización correspondiente por culpa del vendedor”. Siendo que la confusión en Derecho Civil se entiende cuando en una misma persona se reúnen las cualidades de acreedor y de deudor, teniendo como efecto la extinción de la obligación respecto de la cual se hubiese producido la confusión, este Sentenciador considera que el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ no fue demandado por Nulidad de Contrato de Arrendamiento, por consiguiente es inoficioso pasar a examinar el supuesto inicial de la norma estatuida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, referido a que ambas pretensiones se excluyan entre si, y que ambas pretensiones tengan procedimientos son incompatibles, en razón que no se considera interpuesta una acción de nulidad de contrato de arrendamiento.

Respecto a los dichos del demandado referidos, a que el actor en el escrito libelar pretende convertir la subrogación legal prevista en el Código Civil en una subrogación judicial, cuando solicita que a los fines que su representada reciba el bien de su propiedad libre de gravamen, se condene al demandado al pago de la obligaciones contraídas con Banesco Banco Universal, y en caso de no realizarlo voluntariamente y a los fines de liberar la hipoteca contraída, que el monto pendiente que su representada posee a beneficio del vendedor sirva para imputarse a la deuda señalada y que la misma quede saldada, conjugado con que solicita le sea indicado donde depositar las cantidades pendientes que su representada MARISELA SUDANO PINTO debe pagar al ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, a juicio de este Sentenciador no representan acciones subsidiarias a la demanda principal, sino por el contrario afirmaciones y pedimentos que deben ser resueltos por este Tribunal al momento de resolver el fondo de la causa. Así se establece.

En base a los criterios anteriormente expresados y tal como fue planteada la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta, a juicio de quien decide, no existe la indebida acumulación de pretensiones consagrada en la norma antes señalada, todo lo cual hace IMPROCEDENTE la defensa de fondo de Inadmisibilidad de la Demanda opuesta por la representación judicial del demandado ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ en la oportunidad de la contestación a la demanda. ASI SE ESTABLECE.

VI
DE LA DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

Una vez analizados los alegatos de las partes y las pruebas declaradas por este Tribunal como fidedignas, así como los puntos previos antes expuestos, este Juzgador pasa a decidir sobre el fondo de la causa de la manera siguiente:

Evidencia este Sentenciador de los dichos de las partes, que existe una relación contractual entre estas con ocasión a la opción de compra-venta que celebrasen sobre el inmueble constituido por una casa unifamiliar pareada continua, destinada a vivienda principal, con todas sus construcciones, mejoras, adherencias y pertenencias y la parcela de terreno propio sobre el cual se encuentra construida distinguida con el número 26, situada en el parcelamiento denominado CONJUNTO RESIDENCIAL PUNTA ARAYA, ubicado en el lugar denominado Santa Rosa de Tierra vía al colegio Rosmini calle 25, N° 10C-140 en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: linda con la parcela No. 27; SUR: linda con la parcela No. 25; ESTE: su fondo, linda con propiedad de Dunas del Mar C.A.; y OESTE: su frente, con vía interna del Parcelamiento, el cual fue autenticado ante la Notaria Pública Octava de esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 01 de abril del año 2011, bajo el N° 90, tomo 43 documento éste cuyo valor probatorio acoge este Sentenciador por constituir un instrumento privado de conformidad con las disposiciones normativas contenidas en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del código Civil patrio, que consta en original acompañado al escrito libelar, reconocido además por la parte demandada reconviniente de autos.

Alega la representación judicial de la demandante reconvenida que, posteriormente a la celebración del documento antes referido, en fecha 30 de agosto de 2011 los ciudadanos SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ y MARISELA SUDANO PINTO, anteriormente identificados, suscribieron contrato privado que definieron como contrato de arrendamiento, sobre el inmueble objeto de la presente demanda, en el cual el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ cede en arrendamiento a su representada el inmueble anteriormente identificado, se estableció en la CLÁUSULA DECIMA PRIMERA del mismo que: “Las partes acuerdan de forma expresa la compra-venta del inmueble una vez finalizado el presente contrato de arrendamiento, por lo cual LA ARRENDATARIA hace entrega en este acto a EL ARRENDADOR la cantidad de OCHENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 81.000,00) por medio de cheque signado con el No. 00000523 del Banco Provincial, como parte de pago correspondiente a la venta del inmueble supra mencionado, quedando como remanente del precio la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 349.000,00) los cuales serán entregados a EL ARRENDADOR para el momento de la protocolización”. Dicha relación contractual es aceptada por la representación judicial del demandado reconviniente en la contestación a la demanda, afirmando además que el documento privado contiene un acuerdo de compra-venta del inmueble, este Sentenciador al evidenciar que el mismo constituye un documento privado de conformidad con la norma del artículo 1.363 del Código Civil patrio, reconocido además por la contraparte de quien lo ha promovido en el proceso, acoge el valor probatorio que del mismo dimana, determinando así que de su contenido se desprende una nueva relación contractual, voluntad de las partes principalmente del PROMITENTE VENDEDOR de trasmitir la propiedad del inmueble objeto del presente juicio.

Consta en el libelo de la demanda que, la parte actora reconvenida esgrime que el contrato primigenio de opción a compra-venta tendría una duración de ciento veinte (120) días continuos, prorrogables por treinta (30) días más, en los cuales la PROMITENTE COMPRADORA tramitaría un préstamo bancario, mientras que entre las obligaciones del PROMITENTE VENDEDOR se encontraba la de entregar el inmueble libre de todo gravamen de lo contrario sería imposible la protocolización del documento de venta ante el registro correspondiente. Por su parte el apoderado del demandado reconviniente señala que no es cierto que dentro de esos ciento veinte (120) días continuos, prorrogables por treinta (30) días más, su representado iba a hacer entrega del inmueble libre de todo gravamen, a su decir así no se estableció en el documento, no existía obligación de lugar o tiempo para pagar el crédito hipotecario, en razón que la protocolización del documento de liberación de la hipoteca de ninguna manera obstaba a la materialización del contrato de venta, tomando en consideración que todos esos actos pueden llevarse a cabo simultáneamente, tal como se establece en sentencia del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Zulia expediente N° 13.446, que acompaña con el escrito de contestación en copia simple. Dentro de dicho contexto, siendo notoria la impertinencia del contenido de dicha documental para las resultas de la presente controversia, este Sentenciador desecha el valor probatorio que dimana de ella, toda vez que en materia contractual el legislador estatuyó en el artículo 1.159 del Código Civil que reza: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…” y del contenido del contrato de opción a compra venta se constata que las partes acordaron en la CLAUSULA OCTAVA lo siguiente: “EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a entregar el inmueble libre de gravamen alguno, totalmente solvente en impuestos o tasas nacionales, estadales o municipales, totalmente en el servicio de energía eléctrica, agua, aseo, gas doméstico y se obliga a responder del saneamiento legal, así mismo EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a entregar todos los documentos y requisitos requeridos para la tramitación del respectivo crédito, y de acuerdo a ello, es que este Sentenciador debe evaluar quien de los contratantes incumplió con su obligación.

Dentro de ese mismo contexto, indica el apoderado del demandado reconviniente SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ que se demuestra de la copia simple de documento entregado por el Banco de Venezuela a la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO, contentivo de otorgamiento de crédito hipotecario, que en su margen superior izquierdo tiene fecha del 19.10.2012, para cuyos efectos ya habían transcurrido todos los lapsos convencionales de ciento veinte (120) días, más los treinta (30) días de prorroga previstos en el primer contrato de opción a compra-venta, así como los cuatro meses del segundo contrato de arrendamiento fijados por las partes para llegar a la venta definitiva del inmueble. En relación a esta documental contentiva de documento de préstamo hipotecario suscrito por la entidad bancaria Banco de Venezuela, al evidenciar que la misma constituye un instrumento privado emanado de un tercero, cuya ratificación no consta en el proceso como dispone el contenido de la norma contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este Sentenciador se abstiene de acoger el valor probatorio que del mismo dimana.

Pone de manifiesto entonces el apoderado del demandando reconviniente de autos, que es cierto que la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO tramitó ante la entidad financiera Banco de Venezuela crédito hipotecario para la adquisición del referido inmueble, crédito éste que fue aprobado en beneficio de LA PROMITENTE COMPRADORA, pero niega que este haya caducado porque su representado EL PROMITENTE VENDEDOR no había liberado la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble con ocasión de un préstamo que le otorgó la entidad financiera Banesco Banco Universal, asimismo niega que la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO no pudo realizar el último pago por causa imputables a su representado.

Ahora bien, la demandante reconvenida alega haber cancelado con ocasión a la opción de compra-venta que fuere fijada por un monto de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00) como precio final, las siguientes cantidades: 1) con la suscripción del contrato de opción a compra venta firmado entre las partes el 1 de abril de 2011, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00) como pago inicial de la compraventa del inmueble. 2) posteriormente pagó el 1 de abril de 2011 la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 64.985,00) a través de cheque girado contra el Banco Provincial de la cuenta corriente No. 0108-0243-16-0100064512, signado con el N°. 00000169 a favor del ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, 3) en fecha 17 de junio de 2011 canceló la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) a través de cheque girado contra el Banco Provincial de la cuenta corriente No. 0108-0243-16-0100064512, signado con el N° 00000523, a favor del ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, y que además con la suscripción del contrato privado de arrendamiento de fecha 30 de agosto de 2011 abonó la cantidad de OCHENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 81.000,00), como pago subsiguiente de la compraventa del inmueble; montos estos aceptados por el demandado reconvenido ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ en la contestación a la demanda, así como en la reconvención por resolución de contrato de opción a compra-venta propuesta.

Se constata que el demandado reconviniente, señala además que transcurrido el término contractual de ciento veinte (120) días continuos, más los treinta (30) días continuos de prórroga de la opción a compra venta, la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO incumplió su obligación de pagar el remanente del precio de la venta del inmueble, la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL QUINCE BOLIVARES, respecto a esta defensa invocada es preciso para este Juzgador indicarle a ambas partes, que este dejó de ser un hecho controvertido pues del contrato primigenio de opción a compraventa se hace imposible verificar incumplimiento alguno sea de parte del promitente vendedor o de la promitente compradora, en razón de que vencido el lapso de 120 días, más la prorroga de 30 días, ninguno de los sujetos involucrados reclamó el cumplimiento del contrato, sino que por el contrario aceptaron continuar contratando al haber celebrado un contrato privado de arrendamiento, y establecer expresamente en su contenido una nueva cláusula contractual para llegar a la protocolización del documento de venta del inmueble objeto del presente litigio, que aun cuando dicha relación arrendaticia quiere la parte actora ciudadana MARISELA SUDANO PINTO, sea declarada sin validez y que dicho contrato sólo sirva para evidenciar el pago parcial de la venta definitiva, del contenido del escrito de contestación a la reconvención se desprende que dicha ciudadana manifiesta expresamente que es cierto que fueron suscritos los contratos de opción a compra-venta y el llamado contrato de arrendamiento del cual hace alusión el demandado reconviniente, es una prueba insoslayable de que ambas partes estaban en común acuerdo de continuar con la venta y por ello posterior al vencimiento de la opción a compra-venta suscribieron un nuevo contrato de venta, dentro del arrendamiento, esto fue el día 30 de agosto de 2011 donde acordaron en su CLÁUSULA DECIMA PRIMERA que la compra-venta del inmueble se llevaría a cabo una vez finalizado el contrato de arrendamiento, por lo cual, LA ARRENDATARIA hacía entrega en ese acto a EL ARRENDADOR la cantidad de OCHENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 81.000,00) por medio de cheque signado con el No. 00000523 del Banco Provincial, como parte de pago correspondiente a la venta del inmueble supra mencionado, quedando establecido como remanente del precio la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 349.000,00) los cuales serían entregados a EL ARRENDADOR para el momento de la protocolización de la venta.

De lo anterior se traduce a juicio de este Sentenciador, la aceptación y manifestación de voluntad de ambas partes de continuar bajo una relación contractual, así pues ahora corresponde valorar los terminos por los cuales el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ fundamenta la Reconvención o Mutua Petición por Resolución de Contrato en contra de la parte actora ciudadana MARISELA SUDANO PINTO, siendo procedente a su decir porque transcurridos todos los lapsos convencionales de ciento veinte (120) días, más los treinta (30) días de prórroga previstos en el primer contrato de opción a compra-venta, así como los cuatro meses del segundo contrato de arrendamiento fijados por las partes para llegar a la venta definitiva del inmueble, hechos que no fueron negados por la parte actora reconvenida en la contestación a la reconvención, es por lo que debe considerar este Juzgador que el arrendamiento finalizó y que la PRIMITENTE COMPRADORA no pagó el remanente del dinero correspondiente a la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 349.000,00) para llevar a cabo la protocolización de la venta definitiva, si su intención era la de adquirir el inmueble.

Ahora bien, como fue establecido anteriormente las partes aceptan que la venta inicial acordada mediante opción a compra-venta sería por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 900.000,00) de los cuales la PROMITENTE COMPRADORA ya ha cancelado la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 270.000,00) como pago inicial de la compraventa del inmueble, la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 64.985,00) a través de cheque girado contra el Banco Provincial de la cuenta corriente No. 0108-0243-16-0100064512, signado con el N°. 00000169 de fecha 1 de abril de 2011, y la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 200.000,00) a través de cheque girado contra el Banco Provincial de la cuenta corriente No. 0108-0243-16-0100064512, signado con el N° 00000523 de fecha 17 de junio de 2011, lo que hace un total de QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 534.985,00), también es aceptado por ambas partes que posteriormente con la suscripción del contrato privado de arrendamiento de fecha 30 de agosto de 2011 la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO abonó la cantidad de OCHENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 81.000,00), como pago subsiguiente de la compraventa del inmueble, es por ello que, la representación judicial de la demandante reconvenida alega en la contestación a la reconvención que fue pagando el inmueble de forma consecuente dejando de ser una simple transacción de opción a compra para ser una venta a crédito a satisfacción del vendedor, por consiguiente puede considerarse que sumadas las cantidades de dinero ya entregadas por la COMPRADORA ésta ya ha cancelado un total de SEISCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 615.985,00) quedando pendiente un remanente de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 349.000,00), tal como fue establecido en la CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA, sumadas estas cantidades hacen un total de NOVECIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON 00/100, que vendría a ser a juicio de este Sentenciador un nuevo precio de venta por haber sufrido un leve incremento según la suma de los montos ya pagados y por pagar.

Esgrime el apoderado del demandado reconviniente que, las partes de mutuo acuerdo desistieron del contrato inicial de opción a compra-venta y procedieron a la celebración de dos nuevos negocios jurídicos; un contrato de arrendamiento y una venta futura, respecto a este punto no consta del contenido del contrato de arrendamiento una cláusula donde las partes acuerden desistir del contrato primigenio de opción a compra venta de forma expresa, a juicio de este Juzgador las obligaciones contraídas en el primer contrato cesaron en el tiempo, por haber precluido los términos sin que alguna de las partes exigiera su cumplimiento, además de que la cláusula contractual de venta celebrada posteriormente dentro del contrato de arrendamiento privado de fecha 30 de agosto de 2011, deja sin efecto jurídico el anterior contrato de opción a compra venta, pues fue acordado una nueva condición para llegar a la venta definitiva del bien inmueble objeto del presente litigio, en consecuencia, no pudiéndose determinar incumplimiento alguno por parte de los contratantes, este Sentenciador debe declarar Sin Lugar el Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta incoado por la ciudadana Marisela Sudano Pinto contra el ciudadano Semidan Pacheco Estevez. Así se establece.

En relación a las cantidades de dinero entregadas por la PROMITENTE COMPRADORA al PROMITENTE VENDEDOR con ocasión a la opción a compra-venta, aceptadas y reconocidas por el demandado reconviniente, este Sentenciador para evitar un enriquecimiento sin causa, considera ajustado a derecho ordenar la devolución de las cantidades de dinero respectivas, que fueron anteriormente descritas.

De lo antes expuesto, este Sentenciador considera que para que proceda la acción resolutoria incoada por el demandado reconviniente ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, la demandante reconvenida debió incumplir con la obligación de pagar el remanente del precio de venta contentivo de la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 349.000,00), así el artículo 1.167 ejusdem establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Por ello, este Sentenciador considera aplicable al caso de autos los artículos 1.474 y 1.527 del Código Civil que establecen:
“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”
“La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en lugar determinado por el contrato.”
De lo antes trascrito se desprende que nuestra ley sustantiva establece como condición para la procedencia de las acciones de cumplimiento y resolución de contrato, el incumplimiento culposo de la parte contra quien obra la pretensión. En este orden de ideas, el autor Eloy Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Novena Edición. 1995, páginas 513-515 establece como condicionantes de la acción resolutoria las siguientes:

• Es necesario que se trate de un contrato bilateral.
• Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes.
• Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
• Es necesario que el juez declare la resolución.

Ahora bien, de un estudio del caso de autos este Sentenciador observa que la parte demandante reconvenida ciudadana MARISELA SUDANO PINTO una vez expirada la duración del contrato de arrendamiento privado, que tenia una vigencia de cuatro (04) meses a partir de la fecha de su firma que tuvo lugar el día 30 de agosto de 2011, no efectuó el pago correspondiente del remanente que adeudaba conforme fue establecido en la cláusula contractual de venta DÉCIMA PRIMERA mediante el cual las partes acordaron de forma expresa que la compra-venta del inmueble se llevaría a cabo una vez finalizado el contrato de arrendamiento, pero no fueron acordados lineamientos para el perfeccionamiento de la promesa de venta, quedando como remanente del precio la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 349.000,00), puede considerarse entonces que no hubo la intención clara de la COMPRADORA de pagar el remanente del dinero para llegar a la venta definitiva, en virtud que no se desprende de las documentales que fueron valoradas en el cuerpo de este fallo tal cumplimiento, en consecuencia, al no constar el cumplimiento de dicha obligación o en su defecto el otorgamiento de un nuevo plazo para la ejecución de las misma, el efecto es la resolución del contrato celebrado entre las partes, por consiguiente, este Juzgador FINALIZADO Y SIN EFECTO JURÍDICO el contrato de opción a compra-venta celebrado por Semidan Pacheco Estevez y Marisela Sudano Pinto, conforme a documento autenticado en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 01 de abril de 2011, bajo el N° 90, Tomo 43 de los libros de autenticaciones y RESUELTA LA CLAUSULA CONTRACTUAL DE VENTA suscrita dentro del documento de arrendamiento privado celebrado por ambas partes en fecha 30 de agosto de 2011, sobre el inmueble constituido por una casa unifamiliar pareada continua, destinada a vivienda principal, con todas sus construcciones, mejoras, adherencias y pertenencias y la parcela de terreno propio sobre el cual se encuentra construida distinguida con el número 26, situada en el parcelamiento denominado CONJUNTO RESIDENCIAL PUNTA ARAYA, ubicado en el lugar denominado Santa Rosa de Tierra vía al colegio Rosmini calle 25, N° 10C-140 en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, deben tenerse como EXTINGUIDAS tales negociaciones jurídicas, que atienden a la venta del inmueble en cuestión. Así se establece.-

Sin embargo, de un análisis del escrito libelar y de las pruebas que rielan en autos, este Operador de Justicia considera sumamente importante hacer un pronunciamiento en la presente causa sobre los efectos que involucra la resolución del contrato; así el tantas veces mencionado autor Eloy Maduro Luyando, en la obra supra citada, expone con relación a este punto:

“La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, a la misma situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución le cause a la parte accionante.”

Del criterio doctrinario antes expuesto, deduce este Jurisdicente que uno de los efectos de la resolución de contrato es precisamente su extinción, considerándose como si jamás se hubiese celebrado, y cuya consecuencia sería el reestablecimiento del equilibrio patrimonial de la partes, el cual consiste precisamente en la devolución de las prestaciones dadas por cada una de ellas a la otra con ocasión del contrato.

Observa este Tribunal que la parte actora en su escrito libelar alega haber cancelado a la parte demandada la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 270.000,00) como pago inicial de la compraventa del inmueble, la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 64.985,00) a través de cheque girado contra el Banco Provincial de la cuenta corriente No. 0108-0243-16-0100064512, signado con el N° 00000169 de fecha 1 de abril de 2011, y la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 200.000,00) a través de cheque girado contra el Banco Provincial de la cuenta corriente No. 0108-0243-16-0100064512, signado con el N° 00000523 de fecha 17 de junio de 2011, más la cantidad de OCHENTA Y UN MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 81.000,00), como pago subsiguiente de la compraventa del inmueble con la suscripción del contrato de arrendamiento privado en fecha 30 de agosto de 2011, montos que ascienden a la cantidad de SEISCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 615.985,00), este Operador de Justicia en aras de reestablecer la situación patrimonial de la partes contratantes, y considerando que la Ley no permite el enriquecimiento de un sujeto en detrimento de otro, ordena al ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ a la devolución de la cantidad de dinero anteriormente especificada a favor de la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO, los cuales son los que en definitiva había entregado la parte actora a la demandada en calidad de cuotas por el contrato de compra-venta y posterior cláusula contractual de venta celebrado entre las partes, asimismo, se ordena la indexación monetaria de la cantidad anteriormente descrita, conforme los índices inflacionarios que establezca el Banco Central de Venezuela desde la fecha en que se celebró el contrato de opción a compra-venta esto fue el 01 de abril de 2011 hasta la fecha en que quede firme la presente decisión. Así se establece.-

En consecuencia y por los argumentos antes expuestos, este Juzgador procede a declarar SIN LUGAR el Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra-Venta, incoado por la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO contra el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, y PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención o mutua petición en RESOLUCIÓN DE LA CLAUSULA CONTRACTUAL DE VENTA suscrita dentro del documento de arrendamiento privado celebrado por ambas partes en fecha 30 de agosto de 2011, incoado por el demandado reconviniente ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ contra la demandante reconvenida MARISELA SUDANO PINTO. Así se decide.-

VII
DECISIÓN DEL ORGANO JURISDICCIONAL

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

1.- IMPROCEDENTE la defensa de fondo de FALTA DE CUALIDAD invocado en la contestación a la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por la representación judicial del demandado ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ contra la parte actora ciudadana MARISELA SUDANO PINTO.

2.- IMPROCEDENTE la defensa de fondo de COSA JUZGADA invocado en la contestación a la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por la representación judicial del demandado ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ contra la parte actora ciudadana MARISELA SUDANO PINTO.

3.- IMPROCEDENTE la defensa de fondo de INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA invocado en la contestación a la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por la representación judicial del demandado ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ contra la parte actora ciudadana MARISELA SUDANO PINTO.

4.- SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA incoada por la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO contra el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ.

5.- PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención o mutua petición en RESOLUCIÓN DE LA CLAUSULA CONTRACTUAL DE VENTA suscrita dentro del documento de arrendamiento privado celebrado por ambas partes en fecha 30 de agosto de 2011, incoado por el demandado reconviniente ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ contra la demandante reconvenida MARISELA SUDANO PINTO.

6.- FINALIZADO Y SIN EFECTO JURÍDICO el Contrato de Opción a Compra-Venta celebrado por Semidan Pacheco Estevez y Marisela Sudano Pinto, conforme a documento autenticado en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 01 de abril de 2011, bajo el N° 90, Tomo 43 de los libros de autenticaciones.

7.- SE ORDENA a la parte demandada reconviniente ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ entregar a la parte actora reconvenida MARISELA SUDANO PINTO la cantidad de SEISCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 615.985,00).

8.- SE ORDENA la indexación monetaria sobre la cantidad de dinero anteriormente descrito, que debe ser devuelta por el demandado reconviniente ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ a favor de la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO, en virtud de la relación contractual que existió entre ambos, conforme los índices inflacionarios que establezca el Banco Central de Venezuela desde la fecha en que se celebró el contrato de opción a compra-venta esto fue el 01 de abril de 2011 hasta la fecha en que quede firme la presente decisión.

9- NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS por no haber vencimiento total en la presente causa.

Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en Maracaibo a los DOS (02) días del mes de Agosto de Dos Mil Diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
El Juez,

Abg. Adan Vivas Santaella.
La Secretaria,

Abg. Aranza Tirado Perdomo