TSJ Regiones - Decisión

EXP. Nº 362-15
DESALOJO DE VIVIENDA

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

PARTE DEMANDANTE: SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-14.306.404, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo Estado Zulia, residenciado en Santa Cruz de Tenerife, España.
PARTE DEMANDADA: MARISELA SUDANO PINTO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V.-9.113.190, domiciliada en esta ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ICSEN DARIO CHACIN H.; ELIO TULIO ALVAREZ BRICEÑO; NANCY VILLAMIZAR POLANCO; ANDRÉS VARGAS BARROSO; ARMANDO RODRIGUEZ LEAL; JESÚS RODRÍGUEZ MIRANDA, VALMORE LEAL GONZALEZ y ANGEL HUMBERTO OLLAGA ALVAREZ, Venezolanos, mayores de edad, Abogados en ejercicio, titulares de la cedula de identidad Nº V-3.929.189, V-4.169.748, V-7.891.055, V-15.839.115, V-19.409.009, V-18.216.998, V.-14.738.413 y V-20.610.028, inscritos en el inpreabogado bajo No. 8.301, 11.299, 33.744, 105.485, 148.788, 180.674, 190.408 y 199.252, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ANDRES ALEJANDRO HINESTROZA URRIBARRI, MARIAJOSE HINESTROZA MENDEZ, ROSANGELA HINESTROZA MENDEZ Y MARICARMEN RANGEL, Venezolanos, mayores de edad, Abogados en ejercicio, titulares de la cedula de identidad Nº V-20.725.915, V-15.946.591, V-4.168.113 y V-16.651.770, e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 188.711, 110.717, 16.650 y 123.746, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO DE VIVIENDA.
SENTENCIA: EXTENSO DEL FALLO.

I
SÍNTESIS NARRATIVA
Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda relativa al juicio que por DESALOJO DE VIVIENDA tiene interpuesto, el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ antes identificado, asistido por el abogado en ejercicio, VALMORE LEAL GONZALEZ, también identificado; en contra de la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO antes identificada, la cual fue recibida en fecha quince (15) de junio de 2016, y admitida por este Tribunal en fecha veinte (20) de junio de 2016, para que convenga o a ello sea obligado por este Tribunal en el desalojo del inmueble distinguido con el número 26, situado en el parcelamiento denominado “CONJUNTO RESIDENCIAL PUNTA ARAYA”, ubicado en el lugar denominado Santa Rosa de Tierra, situado en la calle 25, No. 10C-140, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia; cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de parcelamiento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Primer Circuito del Municipio autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 28 de febrero de 2003, bajo el no. 16, tomo 15, protocolo primero. El inmueble posee una superficie aproximada de CIENTO QUINCE METROS CUADRADOS (115 mts2); y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: linda con la parcela No. 27; SUR: linda con la parcela No. 25; ESTE: su fondo linda con la propiedad Dunas del Mar C.A; y OESTE: su frente, con vía interna del parcelamiento; así mismo le corresponde un porcentaje sobre los bienes y cargas comunes de CINCUENTA Y CINCO UN ENTERO CON MILESIMAS POR CIENTO (1,55%). El inmueble posee los siguientes ambientes: PLANTA BAJA: hall, sala de recibo-comedor, sala sanitaria de visitas, cocina-patri, escaleras y lavadero (patio perbolado); PLANTA ALTA: Pasillo de distribución, una habitación principal con closet y sala sanitaria integrada, dos habitaciones con closet y sala sanitaria auxiliar, dicho inmueble le pertenece al actor según se evidencia de documento protocolizado en el Registro Inmobiliario Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 15, tomo 33, protocolo 1, de fecha 9 de diciembre de 2005, por la necesidad que tiene el actor de habitar con su familia dicho inmueble, y en pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2016, respectivamente cada uno por la cantidad de Bs. 5.500,00, por un monto total de DOSCIENTOS NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 209.000,00), más los cánones de arrendamiento de los meses subsiguientes hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado.
En fecha veintiocho (28) de julio de 2016, el Alguacil de este Tribunal, informó que se trasladó a la dirección suministrada por la parte actora para practicar la citación de la demandada y le informaron que la demandada no se encontraba en el inmueble, por lo que la parte actora en fecha veintinueve (29) de julio de 2016, solicito la citación cartelaria la cual fue ordenada mediante auto de fecha tres (03) de agosto de 2016, posteriormente en fecha 30 de septiembre del mismo año, el Abogado VALMORE LEAL, con el carácter de actas, consigno periódico, siendo agregados los periódicos consignado por el actor, en fecha cuatro (04) de octubre de 2016.
En fecha treinta y uno (31) de Octubre de 2016, el Secretario del Tribunal, fijo cartel en la moral del demandado, cumpliendo con la última formalidad prevista en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Así pues el tres (03) de noviembre de 2016, las partes mediante diligencia acuerdan suspender el curso del procedimiento desde el día cuatro (04) de noviembre de 2016, hasta el día veintitrés (23) de noviembre de 2016, ambos días inclusive, y una vez reanudada la causa, se llevo a efecto la audiencia de mediación en fecha treinta (30) de noviembre de 2016, sin que las partes hubieran llegado a ningún acuerdo, e insistieron en continuar el procedimiento.
En fecha quince (15) de diciembre de 2016, el abogado ANDRES HINESTROZA URRIBARRÍ, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito oponiendo cuestiones previas y dando contestación al fondo de la demanda, por lo que en fecha once de enero de 2017, el abogado Icsen Chacin, presento escrito de contradicción de las cuestiones previas opuestas, las cuales fueron resueltas por este Tribunal en fecha siete (07) de febrero de 2017, y en fecha trece (13) de febrero de 2017, el Tribunal procedió a hacer la fijación de los puntos controvertidos, y se ordeno aperturar el lapso probatorio.
El día catorce (14) de marzo de 2017, la parte actora presento escrito de promoción de pruebas, y la parte demandada hizo lo propio en la misma fecha, las cuales se agregaron a las actas mediante auto de fecha quince (15) de marzo de 2017, y el día veintidós (22) de marzo de 2017, fueron admitidas las mismas, constando en actas la evacuación de la ultima de las mismas en fecha veintisiete (27) de junio de 2017, dándose por notificada las partes en fecha veinticinco (25) de julio de 2017, según actuaciones hechas por estas en el expediente, para la celebración de la audiencia de juicio fijada mediante auto el día dieciocho (18) de julio de 2017, llevándose a cabo la celebración de la misma el día dos (02) de agosto de 2017, a las 10:00 a. m., en la cual se dicto el dispositivo del fallo.
Ahora bien, encontrándonos dentro del lapso establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este Tribunal pasa a publicar el escrito del fallo completo, previa las siguientes consideraciones:
II
DE LO ALEGADO POR LAS PARTES
DE LO ALEGADO POR LA PARTE DEMANDANTE

La parte actora en su escrito libelar, señalo entre otras cosas, lo siguiente:
Que consta de documento privado que su representado SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, cedió en arrendamiento a la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO, un inmueble con las siguientes características: una (01) casa unifamiliar de dos plantas, pareada continua, destinada a vivienda principal, con todas sus construcciones, mejoras, adherencias y pertenencias y la parcela de terreno propio, sobre la cual se encuentra construida, distinguida con el numero 26, situada en el parcelamiento denominado “CONJUNTO RESIDENCIAL PUNTA ARAYA”, ubicada en el lugar denominado Santa Rosa de Tierra, vía al Colegio Rosmini, calle 25, Nº 10C-140, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Autónomo de Maracaibo del Estado Zulia; cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de parcelamiento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Primer Circuito del Municipio autónomo de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 28 de febrero de 2003, bajo el Nº 16, Tomo 15, Protocolo Primero. El inmueble posee una superficie aproximada de CIENTO QUINCE METROS CUADRADOS (115 mts2); y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: linda con la parcela N° 27; SUR: linda con la parcela Nº 25; ESTE: su fondo linda con propiedad de Dunas del Mar C.A; y OESTE: su frente, con vía interna del parcelamiento; así mismo le corresponde un porcentaje sobre los bienes y cargas comunes de CINCUENTA Y CINCO UN ENTERO CON MILESIMAS POR CIENTO (1,55 %). Este inmueble posee los siguientes ambientes; PLANTA BAJA: hall, sala de recibo-comedor, sala sanitaria de visitas, cocina-pantri, escaleras y lavadero (patio perbolado); PLANTA ALTA: Pasillo de distribución, una habitación principal con closet y sala sanitaria integrada, dos habitaciones con closet y sala sanitaria auxiliar. Todos estos ambientes tienen frisos lisados encamisados en interiores, frisos textualizados, frisos grafiados en enteriores, su puerta principal de madera maciza tipo tablero, marcos de madera, puertas internas de madera entamborada y ventanas de vidrios claros con marcos corredizos de aluminio esmaltado. El cual le pertenece a su representado por documento protocolizado en el Registro Inmobiliario Primer Circuito del Municipio Autónomo de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 15, tomo 33, protocolo 1, de fecha 9 de diciembre de 2005.
Que en la Cláusula OCTAVA del contrato de arrendamiento, las partes establecen expresamente que la duración del contrato de arrendamiento es de CUARTO (04) meses a partir de la fecha de su firma, -30 de agosto de 2011-, renovables automáticamente a menos que una de las partes notifique a la otra su deseo de no continuar con la relación arrendaticia, con por lo menos TREINTA (30) días de anticipación a la fecha de la terminación… (omissis)… PARRAGRAFO UNICO: si vencido el presente contrato, LA ARRENDATARIA y EL ARRENDADOR desearen continuar la relación arrendaticia, LA ARRENDATARIA se obliga a suscribir un Contrato para prorrogar la relación arrendaticia, bajo nuevas condiciones y estipulaciones. Que en la Cláusula SEGUNDA se establece, que en caso de prorrogarse la relación arrendaticia, el aumento del canon de arrendamiento será establecido por las partes, lo cual necesariamente deberá constar por escrito, es decir, el otorgamiento de un nuevo contrato de arrendamiento. Siendo el contrato producto de la voluntad de las partes, estas pueden celebrar un nuevo contrato que tenga por objeto extinguir el anterior (“El contrato es una convención… para modificar o extinguir un vínculo jurídico”, artículo 1133 Código Civil). Que en la Cláusula DECIMA PRIMERA del contrato de arrendamiento, las partes realizan la siguiente convención: “Las partes acuerdan de forma expresa la compra-venta del inmueble una vez finalizado el presente contrato de arrendamiento, cuya duración es de cuatro meses, para lo cual LA ARRENDATARIA hizo entrega en ese acto a EL ARRENDADOR la cantidad de ochenta y un mil Bolívares (Bs. 81.000,00), quedando como remanente del precio, trescientos cuarenta y nueve mil Bolívares (Bs. 349.000,00), los cuales sería entregados a EL ARRENDADOR para el momento de la protocolización. Que la ARRENDATARIA, no entregó a EL ARRENDADOR, la mencionada cantidad de dinero, para pagar el precio del inmueble, y por consiguiente no se efectuó la compra-venta del inmueble.
Que producto de esa negociación de arrendamiento, la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO, desde el mes de abril de dos mil trece, cesó en el pago de los cánones de arrendamiento mensuales de CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.500,00) para ser pagada por la arrendataria en la cuenta signada con el Nº 0134 0760647601002250 del Banco Banesco a nombre de SEMIDAN PACHECO ESTÉVEZ. El canon de arrendamiento mensual incluye el pago de la cuota ordinaria de condominio, que siempre ha sido pagada por su representado el arrendador.
Que hasta la presente fecha las cuotas arrendaticias insolutas se calculan desde el mes de abril de dos mil trece, inclusive, hasta el mes de mayo de 2016, inclusive, lo que alcanza a treinta y ocho cánones de arrendamiento mensual, a razón de CINCO MIL QUINIENTOS (Bs. 5.500,00) cada cuota, para un total de DOSCIENTOS NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 209.000,00)
Que en todo contrato a futuro como en el contrato de arrendamiento de cumplimiento tracto sucesivo, hay la posibilidad de que se produzca entre la prestaciones de las partes, como el presente caso, debido a los acontecimientos extraordinarios y grave cambio en las circunstancias económicas a la existentes para cuando se celebro el contrato, lo que hace extremadamente difícil de cumplir la prestación para una de las partes, lo que implica que el arrendador de hacer un esfuerzo extraordinario para cumplir con la prestación, más allá de lo normalmente exigible razón por la cual el canon de arrendamiento fijado el cual incluye la cuota ordinaria de condominio, hace para el arrendador exigua la prestación ante la excesiva onerosidad de la cuota de condominio la cual hoy en día excede al monto del canon de arrendamiento, es decir el canon de arrendamiento alcanza la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.500,00), y el pago de la cuota de condominio la cual actualmente alcanza la cuota correspondiente al meses de marzo y abril del presente año 2016, por las cantidades de Bs. 8.958,00 y Bs. 9.156,00, respectivamente, lo que constituye un evidente desequilibrio económico para el arrendador, quien siempre ha pagado la cuota de condominio, cuya causa en el contrato, esta representada en el recibo de una contraprestación económica, que en el presente caso, se ha convertido en un empobrecimiento para el arrendador, lo que motiva a que el contrato carezca de causa, cuya ausencia como elemento esencial para la existencia del contrato (consentimiento, objeto y causa) produce la inexistencia del contrato de arrendamiento.
Que su representado SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, actualmente reside en Santa Cruz de Tenerife, España, y desde hace un año su representado tiene la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad arrendado a la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO, razón por la cual, instauró un procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Vivienda, Región Zulia, admitida el 13 de julio de 2015, para que la arrendataria le desocupara el inmueble, a los fines de que su representado pueda trasladarse desde Santa Cruz de Tenerife, España, hasta Maracaibo- Venezuela, y ocupar su vivienda familiar, que es el inmueble objeto de la presente demanda, asiento principal de sus negocios e intereses para ocuparla con su familia. Situación que impide el traslado con su familia a Venezuela.
Que por cuanto la ciudadana MARISELA SUDANA PINTO, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015 y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2016, respectivamente, lo que constituye el incumplimiento de las obligaciones previstas en el contrato de arrendamiento antes citado, en el Código Civil y en la Ley de para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda; y en la necesidad justificada que tiene su representado de ocupar el inmueble; en consecuencia de ambas causales da lugar al DESALOJO DEL INMUEBLE, distinguido con el numero 26, situada en el parcelamiento denominado “CONJUNTO RESIDENCIAL PUNTA ARAYA”, ubicado en el lugar denominado Santa Rosa de Tierra, vía al Colegio Rosmini, calle 25, Nº 10C-140, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. Que por los supuestos de hechos y derecho antes mencionados, en nombre de su representado SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, demanda a la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO, ya identificada, en su condición de arrendataria, PRIMERO: en el DESALOJO del inmueble objeto del contrato de arrendamiento de la presente demanda, y consecuentemente en la restitución de dicho inmueble. SEGUNDO: a demandar a la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO, ya identificada, en su condición de arrendataria, por concepto de indemnización de los daños y perjuicios, conforme al ejusdem, que establece: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución,… omissis”, en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015 y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2016, respectivamente cada uno por la cantidad de Bs. 5.500,00, por un monto total de DOSCIENTOS NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 209.000,00), así como el pago de los cánones de arrendamiento de los subsiguientes meses hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, para evitar el enriquecimiento sin causa del arrendatario, con la correspondiente indicación del valor monetario para la fecha que se dicte la sentencia condenatoria.

DE LO ALEGADO POR LA PARTE DEMANDADA

Por su parte la demandada ejerciendo su derecho de contradicción señalo en su escrito de contestación, entre otras cosas lo siguiente:
Que estando en la oportunidad procesal correspondiente para dar contestación a la demanda, negó y rechazo todas las afirmaciones fácticas contenidas en la demanda, al igual que las pretensiones que allí se formulan y el derecho en el que se pretenden fundamentar.
Especialmente en forma expresa con la debida determinación, negó y rechazo, por ser falsos e inciertos, los siguientes hechos:
- Que la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO desde abril del 2013 cesara en el pago de los cánones de arrendamiento mensuales de CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.500,00).
- Que la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO le adeude cuotas arrendaticias insolutas desde abril del año 2013 hasta mayo de 2016 a razón de CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES 85.500,00) cada cuota, para un total de DOSCIENTOS NUEVE MIL BOLIVARES CON 00/100. (Bs. 209.000,00)
- Que el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ sea el propietario del inmueble objeto de la presente demanda y tenga la necesidad de ocuparlo con su familia.
Que lo cierto es que su representada es propietaria del bien objeto del presente juicio, y que la actitud contumaz del ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ éste se ha negado a protocolizar el documento definitivo de compra venta del inmueble antes descrito a favor y en beneficio de su representada MARISELA SUDANO PINTO.
Que consta de libelo de demanda incoada ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en el expediente signado bajo en Nº 58.757, los siguientes hechos:
Que en fecha primero (1) de abril de 2011, su representada la ciudadana MARISELA SUDAN PINTO, antes identificada, suscribió contrato denominado de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA con el actor en la presente causa, ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, por el inmueble objeto de la presente demanda constituido por una (1) casa unifamiliar distinguida con el número 26, situada en el parcelamiento denominado “CONJUNTO RESIDENCIAL PUNTA RAYA” ubicado en el lugar denominado Santa Rosa de Tierra, vía al Colegio Rosmini, calle 25, Nº 10C-140, en jurisdicción de las parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Que en el documento de marras, las cláusulas segunda, tercera y octava señalan la siguiente:
“SEGUNDA: EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a vender el inmueble supra mencionado a LA PROMITENTE COMPRADORA, y esta a su vez se compromete a comprarlo en la suma de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00), suma que deberá haber pagado en su totalidad antes del vencimiento de éste contrato y como requisito necesario para que EL PROMITENTE VENDEDOR se vea en la obligación de cumplir con el otorgamiento del documento traslativo de la propiedad del inmueble.
TERCERA: El presente contrato tendrá un lapso de duración de duración de CIENTO VEINTE (120) días continuos, prorrogables por TREINTA (30) días tomando en cuenta que LA PROMITENTE COMPRADORA gestionará un préstamo bancario con el objeto de dar cumplimiento total a la compra del inmueble.
OCTAVA: EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a entregar el inmueble libre de gravamen alguno, totalmente solvente de impuestos o tasas, nacionales, estadales o municipales, totalmente solvente en el servicio de energía eléctrica, agua, aseo, gas doméstico y se obliga a responder del saneamiento legal. Así mismo EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a entregar todos los documentos y requisitos requeridos para la tramitación del respectivo crédito”.
Que posteriormente a la celebración del documento antes referido en fecha 30 de agosto de 2011, los ciudadanos SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ Y MARISELA SUDANO PINTO, ya identificados, suscribieron ciertamente contrato privado que definieron como contrato de arrendamiento, del cual hace alusión la parte actora en el presente juicio, y que se encuentra agregado a las actas, por el inmueble objeto de la presente demanda, en el cual el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ le cede en calidad de supuesto arrendamiento a su representada el inmueble antes identificado.
Que dicho contrato expresa en la cláusula Décima Primera lo siguiente:
“DECIMA PRIMERA: Las parte acuerdan de forma expresa la compra-venta del inmueble una vez finalizado el presente contrato de arrendamiento, por lo cual LA ARRENDATARIA hace entrega en este acto a EL ARRENDADOR la cantidad de ACHENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 81.000,00) por medio de cheque signado con el Nº 00000523 del Banco Provincial, como parte de pago correspondiente a la vente del inmueble supra mencionado, quedando como remanente del precio la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 349.000,00) los cuales serán entregados a EL ARRENDADOR para el momento de la protocolización.”
Que la cantidad expresada en el documento de arrendamiento antes señalado como remanente pendiente a pagar por mí representada para la compraventa definitiva de dicho inmueble, es decir, a cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 394.000), en relación al monto referido de compra-venta del inmueble objeto de esta demanda, señalado en el documento de opción a compra-venta antes detallado, fijado en NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00) con precio final, se deduce de los siguientes pagos:
“4) Con la suscripción del contrato de opción a compra venta firmado entre las partes el 1 de abril de 2011, mi representada abonó la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00) como pago inicial de la compra venta del inmueble.
5) Posteriormente la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO pagó las siguientes cantidades al ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ:
- El primero (01) de abril de 2011 la cantidad de SESENTA Y CUATRO MI NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 64.985,00) a través de cheque girado contra el Banco Provincial de la cuenta corriente Nº 01-08-02-43-16-0100064512, signado con el Nº 00000169, a favor del ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ.
- El diecisiete (17) de junio de 2011 la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) a través de cheque girado contra el Banco Provincial de la cuenta corriente Nº 0108-20243-16-0100064512, signado con el Nº 00000523, a favor del ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ.
Los señalados cheques fueron abonados de manera positiva a la cuenta Nº 0134-0760-647601002250 de la entidad financiera Banesco Banco Universal cuyo titular es el ciudadano SEMIDAN PACHECOE ESTEVEZ.
6) Con la suscripción del contrato privado de arrendamiento de fecha 30 de agosto de 2011 mi representada abonó la cantidad de OCHENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 81.000,00), como pago subsiguiente de la compra venta del inmueble”.
Que su representada, tal y como se ha expresado en el devenir de la secuencia de la relación de los hechos, fue pagando el inmueble objeto de demanda para su compra definitiva, dejando de convertirse en una simple transacción de opción a compra, a ser una venta a crédito, hecho que quedó demostrado en el supuesto contrato de arrendamiento precitado en su cláusula décima primera, toda vez que la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO fue pagando de forma progresiva y a satisfacción del vendedor el inmueble de marras, no obstante al incumpliendo por parte del PROMITENTE VENDEDOR en las obligaciones de hacer asumidas en el contrato inicial de compra venta suscrito.
Que el documento de promesa de compra señalaba que su duración sería de ciento veinte (120) días continuos, prorrogables por treinta (30) días, en los cuales LA PROMITENTE COMPRADORA tramitaría un préstamo bancario, mientras que entre las obligaciones del PROMITENTE VENDEDOR se encontraba la de entregar el inmueble libre todo gravamen, ya que de lo contrario sería imposible la protocolización del documento de venta ante el registro correspondiente.
Que su representada haciendo cumplimiento a lo señalado en el contrato inicial, tramitó ante la entidad financiera Banco de Venezuela crédito hipotecario para la adquisición del referido inmueble, crédito éste que fue aprobado en beneficio de su representada para la adquisición del bien. Sin embargo, el mismo caducó, toda vez que para poder realizar la entrega del crédito, como es costumbre, el banco levanta una hipoteca a su favor, la cual se hubiere hecho siempre y cuando el PROMITENTE VENDEDOR hubiere liberado la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto de esta demanda a favor de la entidad financiera Banesco Banco Universal por préstamo solicitado por el hoy demandado ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, y que evidentemente debía ser liberada para poder llevar a efecto la protocolización del documento definitivo de compra venta, situación que habían acordado las partes hacer en un solo acto y que nunca se llevo a efectos por causas imputables al vendedor, ocasionándole a mi mandante la perdida del crédito aprobado, no obstante del tiempo y los requerimientos invertidos para tal fin.
Que su representada compró el inmueble ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL PUNTA ARAYA, no pudiendo realizar el último pago por causas imputables al propio vendedor, toda vez que su representada estaba en la plena disposición de realizar el pago a través del crédito aprobado por la entidad financiera Banco de Venezuela. De modo que el llamado contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, no puede tener validez como arrendamiento, ya que nadie puede arrendarse un bien que es propio, operando en todo caso la confusión, aunado a que no puede considerarse como un castigo para su representada el deber de pagar unas cuotas por un arrendamiento de una cosa que le pertenece y de la cual no se ha podido realizar la protocolización correspondiente de culpa del vendedor.
Que los montos que pagara su representada como supuestos canones de arrendamiento, deben imputarse al precio de venta acordado por las partes, siendo entonces que del monto declarado en la referida cláusula décima que señalaba que su representada debía cancelar la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 349.000,00), se deben descontar DIECIOCHO (18) abonos por CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BS. 5.500,00) cada uno que pagó su representada a través de transferencia bancaria a beneficio del vendedor a su cuenta en la entidad bancaria Banesco Banco Universal, para un total de NOVENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 99.000,00) pagados.
Que en consecuencia, el monto pendiente que su representada en todo caso debe pagar hasta la fecha es de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL QUINCE BOLIVARES (Bs. 185.015,00) monto que resulta de descontar todos los pagos realizados por la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO a beneficio del ciudadano SEMIDAN PACHECCO ESTEVEZ, y cuyo ultimo pago no puedo llevarse a efecto por el incumplimiento del propio vendedor.
Que la venta podría enmarcarse en la denominada venta a crédito, que según la doctrina es la venta con pago diferido del precio, puede pactarse cuotas de vencimiento sucesivo o el pago total en fecha futura. Que en el caso particular, el pago final no pudo efectuarse por causa imputable al vendedor, ya que este amplio con las obligaciones del contrato y del artículo 1.168 eiusdem que señala:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.”
Que en referencia al supuesto contrato de arrendamiento suscrito por las partes, el mismo solo demuestra la declaración de ambas partes de la compra venta del inmueble, por cuanto en el opero la confusión contenida en el artículo 1.342 del Código Civil patrio.
Que en nombre de su representada solicito al Tribunal declare SIN LUGAR la demanda contumaz incoada por el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ por no ser ciertos los hechos ni el derecho que pretende hacer valer a través del presente procedimiento, por lo que solicito sea condenado al pago de las costas procesales generadas con ocasión de este proceso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, pasa este Tribunal a examinar el material cognoscitivo producido en las actas para resolver el fondo de la causa, de la siguiente forma:
III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES Y SU VALORACION
POR LA PARTE ACTORA

Junto con el escrito libelar de la demanda, la actora promovió las pruebas siguientes:
1. Copia simple de poder otorgado por SEMIDÁN PACHECO ESTEVEZ por ante la Notaría De D. Alfonso Manuel Cavalle Cruz, Santa Cruz de Tenerife, España, de fecha dieciséis (16) de octubre de dos mil trece (2013), acompañado de copia simple del apostillamiento de fecha dieciséis (16) de octubre de dos mil trece (2013).
Observa este Sentenciador que dichos documentos fueron consignados a los fines de acreditar la representación judicial de la parte demandante, y por cuanto el poder fue otorgado en forma pública, tal como lo establece el artículo 151 del Código de Procedimiento Civil y tiene pleno efecto jurídico en el país por cuanto se encuentra apostillado, de conformidad con lo previsto en la Ley Aprobatoria de la Convención de la Haya de 1961 para suprimir la exigencia de legalización de documentos extranjeros y el uso de la apostilla vigente en nuestro país, se le otorga plena validez. Y ASÍ SE ESTABLECE.

2. Copia simple de la Apostilla de fecha catorce (14) de octubre de 2013, del certificado de empadronamiento y residencia de SEMIDÁN PACHECO ESTEVEZ, emitido por el Excmo. Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, de fecha treinta (30) de septiembre de dos mil trece (2013), mediante el cual señalan que en el Padrón de Habitantes de ese municipio, y con fecha 25/10/2011, figura inscrito: D/D PACHECO ESTEVEZ, SEMIDAN, D.N.I.: 042268438, Dirección: CALLE CATAIXA, 19 BI 2 PBJ RES LANZAMAR, Hoja Num: 11 14 422, Nació el 7 de Enero de 1981, en VENEZUELA, provincia de EXTRANJERO, Nacionalidad ESPAÑA, y que los datos acreditan la residencia y domicilio habitual en ese Municipio, de fecha treinta (30) de septiembre de dos mil trece (2013).
Con relación a dicha prueba, fueron consignados a los fines de acreditar la residencia y domicilio habitual de la parte demandante, y por cuanto se encuentra apostillado, de conformidad con lo previsto en la Ley Aprobatoria de la Convención de la Haya de 1961 para suprimir la exigencia de legalización de documentos extranjeros y el uso de la apostilla vigente en nuestro país, se le otorga plena validez. Y ASÍ SE APRECIA.

3. Original del recibo de pago de condominio No. 03555, por un monto de ocho mil novecientos cincuenta y ocho Bolívares (Bs. 8958), correspondiente a gasto mes Marzo 2016, emitido por el Condominio del Conjunto Residencial Punta Araya, de fecha once (11) de abril de dos mil dieciséis (2016), a nombre de Semidan Pacheco, vivienda 26.
4. Original del recibo de pago de condominio No. 03613, por un monto de nueve mil ciento cincuenta y seis Bolívares (Bs. 9156), correspondiente a gasto mes Abril 2016, emitido por el Condominio del Conjunto Residencial Punta Araya, de fecha once (11) de mayo de dos mil dieciséis (2016), a nombre de Semidan Pacheco, vivienda 26.
Estas pruebas constituyen documentos privados emanados de terceros ajenos al presente proceso que deben ser ratificados por la prueba testimonial, o la prueba de informes, y a falta de ello, deben en consecuencia, ser desestimados en todo su valor probatorio por este suscrito jurisdiccional, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

5. Copia Certificada del procedimiento administrativo tramitado en el expediente Nº MC-01247/07-15, seguido por el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, en contra de la ciudadana MARISELA COROMOTO SUDANO PINTO, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Coordinación Región Zulia, Sunavi, de fecha once (11) de abril de 2016, en la cual se dictó resolución Nº 01013, de fecha doce (12) de febrero de 2016, donde se habilita la vía judicial, y dentro del cual se observa la copia del contrato de arrendamiento privado celebrado entre los ciudadanos antes mencionados, sobre el inmueble objeto de esta causa, donde en su cláusula segunda señala un canon de arrendamiento mensual, por la cantidad de cinco mil quinientos bolívares (Bs. 5.500,oo) que incluyen las cuotas ordinarias de condominio, y en su cláusula séptima, señala que la falta de pago de dos (02) mensualidades o cánones de arrendamiento consecutivas dará derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato y pedir la inmediata desocupación del inmueble, y a solicitar el pago restante de los cánones que faltaran hasta la fecha por el incumplimiento del mismo, también se estableció en su cláusula octava que la duración del contrato seria de cuatro (04) meses (04), a partir de la fecha de su firma, renovables automáticamente a menos que una de las partes notifique a la otra su deseo de no continuar con la relación arrendaticia, con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de su terminación, la cláusula décima primera señalo que las partes acuerdan de forma expresa la compra-venta del inmueble una vez finalizado el contrato de arrendamiento, por lo cual la arrendataria entregó a el arrendador la cantidad de ochenta y un mil bolívares (Bs. 81.000,00) por medio de cheque signado con el No. 00000523, del Banco Provincial, como parte de pago correspondiente a la venta del inmueble mencionado, quedando como remanente del precio la cantidad de trescientos cuarenta y nueve mil bolívares (Bs. 349.000,00) los cuales serian entregados a el arrendador para el momento de la protocolización. De la misma forma se observa que la fecha del referido contrato es el treinta (30) de agosto de 2011.
Puntualiza esta Jurisdicente que la precitada prueba constituye copia certificada de documento administrativo, por emanar de un ente público administrativo, como lo es la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Región Zulia, el cual goza de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad y hace plena prueba mientras no sea desvirtuado con otro medio probatorio, de conformidad con el criterio expuesto en tal sentido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de marzo de 2005, así, al no haber enervado sus efectos la parte interesada con otro medio de prueba, tal y como ya se dijo, le merece plena fe a este Juzgador, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE VALORA.

6. Original de la solicitud de INSPECCIÓN OCULAR, Nº 2773, de fecha nueve (09) de octubre de dos mil quince (2015), practicada por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veintitrés (23) de octubre de 2015, sobre el inmueble distinguido con el número 26, situado en el parcelamiento denominado “CONJUNTO RESIDENCIAL PUNTA ARAYA”, ubicado en el lugar denominado Santa Rosa de Tierra, situado en la calle 25, No. 10C-140, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, donde se dejo constancia de las condiciones del referido inmueble.
Con relación, a la inspección judicial, tiene la fuerza de un documento público o auténtico, de conformidad con lo expuesto en el artículo 1357 del Código Civil, pues están autorizados por un Juez que tiene facultad para darle fe pública, consecuencialmente, al no haber sido impugnado, desconocido ni tachado de falso por la parte interesada, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga el correspondiente valor probatorio, en todo lo que de allí se desprende, en lo referente a que el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veintitrés (23) de octubre de 2015, sobre el inmueble distinguido con el número 26, situado en el parcelamiento denominado “CONJUNTO RESIDENCIAL PUNTA ARAYA”, ubicado en el lugar denominado Santa Rosa de Tierra, situado en la calle 25, No. 10C-140, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, donde se dejo constancia de las condiciones del referido inmueble. Ahora bien, ya que el objeto de la controversia, es la procedencia o no de la acción de desalojo de vivienda, por la falta de pago de cánones de arrendamiento y la necesidad que tiene el propietario en ocupar el inmueble, forzosamente infiere, que la misma es impertinente por no guardar congruencia con el thema decidendum, ni con los hechos controvertidos por lo que se desestima y desecha, de conformidad con las reglas de valoración de la prueba contenidas en los artículo 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.

Durante el periodo probatorio, la parte actora promovió las siguientes pruebas:

1. Invocación el Merito favorable de los documentos consignados juntos al libelo de la demanda.
Respecto a lo invocado, este suscrito jurisdiccional cabe expresar que, a pesar de que tal aforismo no constituye medio de prueba, se entiende como un principio procesal que el Juez como director del proceso y en garantía a la aplicación de la tutela judicial efectiva, debe tener en cuenta para fundamentar su pronunciamiento definitivo, y sólo así será estimado. Y ASÍ SE VALORA.

2. Como prueba documental, invocó lo señalado en el documento donde consta que el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, se encuentra viviendo en Santa Cruz de Tenerife, España, el cual fue acompañado junto al escrito libelar.
Respecto a lo anterior, advierte este Tribunal, que el mismo ya fue valorado con anterioridad, por lo que se abstiene de valorarlo nuevamente. Y ASÍ SE ESTIMA.

POR LA PARTE DEMANDADA
Junto con el escrito de la contestación la demandada promovió las siguientes pruebas:
1. Copia simple del documento de OPCION DE COMPRA VENTA, celebrado entre SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ y la ciudadana MARISELA COROMOTO SUDAN PINTO, sobre el bien inmueble objeto de este juicio, autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, de fecha primero (01) de abril de 2011, bajo el Nº 90, tomo 43 de los libros de autenticaciones, “SEGUNDA: EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a vender el inmueble supra mencionado a LA PROMITENTE COMPRADORA, y esta a su vez se compromete a comprarlo en la suma de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00), suma que deberá haber pagado en su totalidad antes del vencimiento de este contrato y como requisito necesario para que EL PROMITENTE VENDEDOR se vea en la obligación de cumplir con el otorgamiento del documento traslativo de la propiedad del inmueble. TERCERA: El presente contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA, tendrá un lapso, de CIENTOP VENTE 120 días continuos, prorrogables por TREINTA (30) días tomando en cuenta que LA PROMITENTE COMPRADORA gestionará un préstamo bancario con el objeto de dar cumplimiento total a la compra del inmueble. CUARTA: EL PROMITENTE VENDEDOR no se verá en la obligación de permitir que LA PROMITENTE COMPRADORA ocupe de forma parcial o total el inmueble objeto de este contrato, sino hasta que se cumpla con el otorgamiento del respectivo documento traslativo de la propiedad inmobiliario, y que LA PROMITENTE COMPRADORA haya pagado la totalidad del precio de la venta. Asi mismo queda convenido entre las partes, que el precio que ha sido estipulado en estye contrato, no podrá ser modificado de forma unilateral por EL PROMITENTE VENDEDOR……..,…….NOVENA: la entrega física del inmueble objeto de este contrato se realizará una vez haya sido protocolizado el documento de propiedad ante la Oficina de registro respectiva, una vez verificado el pago íntegro del precio establecido en la clausula segunda”.
Con relación al anterior documento, el mismo nació privado y fue autenticado por ante la oficina y funcionario competente como lo es el Notario, quién sólo tiene el deber de dejar constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, más no se deja constancia del contenido del documento, por lo que este hecho no le resta su carácter privado tal como lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia, en consecuencia, al constatarse de autos que el mismo no fue tachado ni impugnado o desconocido por la contraparte, de conformidad con lo reglado en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, este Sentenciador le aprecia en su valor probatorio, esto en cuanto al acuerdo suscrito entre las partes, para la compra-venta del inmueble objeto de la presente causa. Ahora bien, ya que el objeto de la controversia, es la procedencia o no de la acción de desalojo de vivienda, por la falta de pago de cánones de arrendamiento y la necesidad que tiene el propietario en ocupar el inmueble, forzosamente infiere, que la misma es impertinente por no guardar congruencia con el thema decidendum, ni con los hechos controvertidos por lo que se desestima y desecha, de conformidad con las reglas de valoración de la prueba contenidas en los artículo 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.

2. Copia simple de un auto de admisión del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de fecha once (11) de abril de dos mil seis (2006), en el cual se ordena citar al ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, para que comparezca ante dicho juzgado.
En relación a esta prueba, verifica este oficio jurisdiccional que el mencionado medio probatorio presentado en copia simple, constituye copia de documento público autorizado por un funcionario público competente, consecuencialmente, al no haber sido impugnado, desconocido ni tachado de falso por la parte interesada, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga el correspondiente valor probatorio, en lo referente al hecho de que del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó auto de admisión de demanda, en fecha once (11) de abril de dos mil seis (2006), en el cual se ordena citar al ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, para que comparezca ante dicho juzgado. Ahora bien, tomando en cuenta que el objeto de la controversia sometido a la consideración, es la procedencia o no de la acción de desalojo de vivienda, forzosamente infiere, que la misma es impertinente por no guardar congruencia con el thema decidendum, ni con los hechos controvertidos por lo que se desestima y desecha, de conformidad con las reglas de valoración de la prueba contenidas en los artículo 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.

Asimismo, la parte demandada, promovió durante el periodo probatorio, las siguientes pruebas:
De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil promovió las siguientes pruebas de informes:
1- Se oficie al Juzgado Segundo de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los fines de que informe y remita la información solicitada contenida en el expediente signado con el No. 58.575, de la nomenclatura de ese Tribunal, respecto de:
• Documento de opción a compra debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, en fecha 01 de abril de 2011, anotado bajo el No. 90, tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, constante de cuatro (4) folios útiles marcados con la letra “B” en dicho expediente.
Y dicho Tribunal dio respuesta a lo solicitado en el oficio Nº 147-2017, de fecha 22 de marzo de 2017, mediante oficio Nº 322-17, de fecha 20 de abril de 2017, indicando lo siguiente:
“Por lo que, este Juzgado del análisis exhaustivo de las actas procesales que conforman el expediente 58.575, contentivo del Juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COPRA-VENTA, incoado por la ciudadana MARISELA SUDANO PNTO contra el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, evidencia que consta en los folios diez (10) al folio trece (13), documento original de opción de compra debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 01 de abril de 2011, anotado bajo el Nº 90, Tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, suscritos entre por los ciudadanos SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ y MARISELA SUDANO PINTO.”

2- Se oficie a la Superintendencia de Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN) para que de conformidad con lo establecido en el artículo 87 de la Ley de Instituciones del Sector Bancario, solicite información a las siguientes entidades bancarias sobre lo siguiente:
• A la entidad financiera BANCO DE VENEZUELA, a objeto de que informe sobre si la ciudadana MARISELA SUDANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 9.113.190 y con domicilio en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, tramitó ante dicha institución y le fue aprobado crédito hipotecario para la adquisición de una viviendo pareada de dos (2) plantas No. 26 del parcelamiento denominado “CONJUNTO RESIDENCIAL PUNTA ARAYA” No. 10C-140, calle 25, del sector Santa Rosa de Tierra, parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del Estado Zulia, en el año 2011.
Quien dio respuesta a lo solicitado en el oficio Nº 148-2017, de fecha 22 de marzo de 2017, Banco de Venezuela, mediante circular GRC-2017-69661, de fecha 14 de junio de 2017, indicó:
“A continuación detallamos solicitud de Crédito Hipotecario, realizada por la ciudadana Marisela Coromoto Sudano Pinto, titular de la cedula de identidad V- 9.113.190:
- Nº de solicitud: 01020145001100049897
- Fecha de Solicitud: 22/06/2011
- Monto Aprobado: 249.000,00
- Estatus: Revocado
Les informamos que la solicitud antes descrita, fue revocada en fecha 14/03/2013, debida a que poseía más de 120 días desde su aprobación sin concretar la operación.
Información que suministramos en atención al oficio Nº 148-2017, de fecha 22 de marzo de 2017, indicando el número de expediente 362-16”

• A la entidad financiera BANESCO BANCO UNIVERSAL a objeto de que informe sobre las trasferencias realizadas por la ciudadana MARISELA SUDANO, titular de la cédula de identidad No. V- 9.113.190, a la cuenta No. 01340760647601002250 cuyo titular es el ciudadano SEMIDAN PACHECO, titular de la cédula de identidad No. 14.306.404, en el periodo de los años 2011 y 2012.
Quien respondió a lo solicitado en el oficio Nº 149-201, de fecha 22 de marzo de 2017, a través de la circular SIB-DSB-CJ-PA-08581, de fecha 18 de mayo de 2017, señaló:
“En atención a su oficio en referencia, cumplimos en informarle que para poder determinar a través de nuestros archivos si la ciudadana Marisela Sudano Pinto, titular de la cedula de identidad Nº v- 9.113.190, transfirió a la cuenta bancaria N° 0134-0760-64-7601002250, a nombre del cliente Semidan Pacheco, titular de la cedula de identidad Nº v-14.306.404, es indispensable nos suministren los datos mínimos necesarios que haga posible dicha búsqueda, tales como: (fechas y montos).”
Vista las anteriores pruebas de informes, y al no haber sido impugnadas, ni tachadas de falso estos informes por la parte interesada, le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a este Sentenciador, con relación a los hechos allí señalados, de conformidad con lo reglado por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia.

VI
DE LOS MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
Ahora bien, el desalojo es la acción del arrendador contra el arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida por la Ley, es decir, “la acción de desalojo” se aplica de acuerdo al contenido del artículo 91 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece lo siguiente:
“sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1.- en inmuebles destinados a viviendas, que el arrendataria (sic) o arrendataria haya dejado de pagar cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, para tal fin…”. (Cursiva del Tribunal).
Asimismo, señala el artículo 92 eiusdem lo siguiente:
“…el arrendatario o arrendataria que sea demandada o demandado por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados e esta ley…” (sic). . (Cursiva del Tribunal).

Igualmente, los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, señalan:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causa autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. (Cursiva del Tribunal).

En éste sentido, observa este Tribunal que, las obligaciones en todo contrato y principalmente en el contrato de arrendamiento, deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, lo cual implica la ejecución puntual, sucesiva y satisfactoria, del pago del precio de arrendamiento para que a la vez, el propietario disponga de la renta oportuna que procura en su celebración manteniéndose inalterable el equilibrio económico del contrato. Con este espíritu, estableció el legislador como causa de desalojo del inmueble arrendado, la falta de pago por el arrendatario de cuatro (04) mensualidades, de acuerdo a lo señalado en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda antes descrito.
Ahora bien, dispone la ley in comento, con relación al canon de arrendamiento, lo siguiente: “Artículo 67. El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento. Artículo 68. El pago se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. No se considerará en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador haya clausurado la cuenta corriente y éste no podrá demandar la falta de pago, así mismo, no podrá solicitarle al arrendatario o arrendataria el cumplimiento de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago se realizará desde el momento en que ésta se encuentre operativa”.
De las normas antes transcritas se evidencia que todo arrendatario tiene el deber de hacer los pagos mensuales del canon de arrendamiento vencido, los cuales deberán ser pagados los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes, en caso contrario el pago se entenderá mal efectuado y en consecuencia vencida cuatro (04) mensualidades en dicha condición el arrendador podrá solicitar el desalojo del arrendatario.
Ahora bien, en la oportunidad de descender al mérito de la presente controversia, este Tribunal observa, en la presente causa, que, previo a la interposición de la demanda in examine, se dio cumplimiento a lo previsto en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, puesto que el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ antes identificado, interpuso, el procedimiento administrativo establecido en dicho cuerpo normativo, contra la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO, también identificada, como consta del expediente Nº MC-01247/07-15. De esta manera se obtiene que la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, Región Zulia, en virtud de haber sido infructuosas las gestiones realizadas en la respectiva, habilitó la vía judicial a los fines de que las partes dirimieren su conflicto por ante los Tribunales de la República.
En definitiva, examinadas como han sido las actas procesales, adicionado a los argumentos esbozados por la parte actora en esta Audiencia de Juicio, y a las pruebas aportadas, y por cuanto la parte demandada no compareció a la celebración de la presente Audiencia de Juicio, es forzoso para este Juzgador atenerse a la confesión de la misma, con relación a los hechos planteados por la parte actora, en cuanto sea procedente en derecho la petición del demandante, de conformidad con lo previsto en el artículo 117 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que este órgano jurisdiccional constata que la relación contractual existente entre las partes contendientes, la cual es el fundamento de la relación jurídica procesal que hoy nos ocupa, se encuentra probada en actas con el contrato de arrendamiento privado, celebrado entre el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ, y la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO, en fecha treinta (30) de agosto de 2011, cuyo objeto es un inmueble constituido por una (01) casa unifamiliar de dos (02) plantas, distinguida con el numero 26, situada en el parcelamiento denominado “CONJUNTO RESIDENCIAL PUNTA ARAYA”, ubicada en el lugar denominado Santa Rosa de Tierra, vía al Colegio Rosmini, calle 25, Nº 10C-140, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Autónomo de Maracaibo del Estado Zulia, del cual se desprende que el canon de arrendamiento era por el monto de cinco mil quinientos bolívares (Bs. Bs. 5.500,00), y que en la cláusula séptima, señala que la falta de pago de dos (02) mensualidades o cánones de arrendamiento consecutivas dará derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato y pedir la inmediata desocupación del inmueble, y a solicitar el pago restante de los cánones que faltaran hasta la fecha por el incumplimiento del mismo; ante lo cual debe agregarse que el artículo 42 de la prenombrada Ley, dispone que: “(…) El arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el contrato, a tal efecto el arrendador podrá acordar con el arrendatario o arrendataria la forma y oportunidad en la que éstos o éstas deben cancelar dicho cano (...)”.
Dentro de este marco entonces, se trae a colación lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Del mismo modo, establece el Código Civil:
Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Artículo 1160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. (Negrillas y cursiva de este Tribunal)

En tal sentido, este Jurisdicente se permite citar la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual establece lo siguiente:

(…Omissis…)
“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
(…Omissis…)
El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales)”.
(…Omissis…) (Negrillas y cursiva de este operador de justicia)

En el mismo tenor, expresa el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, Organización Gráficas Capriles, Caracas-Venezuela, páginas 51 y 52, lo siguiente:

“Obligaciones del arrendatario
El arrendatario está obligado a pagar el alquiler, a servirse de la cosa con la diligencia de un buen padre de familia y a no darle uso distinto al determinado en el contrato o, en su defecto, al fin que pueda presumirse según las circunstancias (Art.1.592 CC).
10bis. Pago del precio
La principal obligación del arrendatario es <>, según dispone el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. (Negrillas y cursiva de este Tribunal).
Pues bien, expuesto como han sido los argumentos contenidos en el escrito de demanda, en cuanto a los hechos y al derecho en que se fundamenta la parte actora para formular su pretensión; así como también el hecho de que la parte demandada se le tiene por confeso con relación a los hechos planteados por la actora, y el material cognoscitivo aportado, y en atención a que la parte demandada, no produjo la prueba del pago de los cánones de arrendamiento reclamados, así como tampoco aportó ningún elemento probatorio que acreditara su propiedad sobre el inmueble objeto de esta causa, se concluye que la conducta del demandado, se encuentra comprendida en la causal contenida en el numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en cuanto a la falta de pago de cuatro (4) cánones de arrendamiento sin justificación alguna. Por lo tanto, dado que la parte demandada no cumplió la carga impuesta en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, vale decir, demostrar el pago o el hecho extintivo de la obligación, se encuentra así plenamente demostrado en actas el incumplimiento de su obligación, en lo que respecta a la falta de pago de los cánones de arrendamiento reclamados por la parte actora correspondiente a los meses que van desde el mes de abril de 2013, al mes de mayo de 2016, ambos inclusive, cada uno por la cantidad de Bs. 5.500,00, por lo que se hace forzoso para este Tribunal declarada con lugar la acción propuesta, como en efecto se declara solo con respecto a la falta de pago, por no es contraria a derecho la petición del demandante, y nada probo la parte demandada que le favoreciera. Y ASÍ SE DECIDE.
En cuanto a la necesidad de ocupar el inmueble que el arrendador aduce en su escrito libelar, este Tribunal debe señalar lo previsto en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda:

“Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
2.-“En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.”
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común”. (Subrayado y negrita del Tribunal).
Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, lo que pretende el actor, es invocar su propia necesidad. La causal segunda de desocupación (Artículo 91. Numeral “2”), se refiere a la necesidad”, de ocupación del inmueble por parte del propietario o de algún pariente consanguíneo hasta el segundo grado, siendo que el Juez de la causa, en razón de las pruebas consignadas por el solicitante, debe considerar, o no, comprobada suficientemente dicha causal aducida, tal cual lo expresa el Doctor HERMES HARTING. El Arrendamiento. Doctrina y Jurisprudencia. Editorial Librosca Caracas 1996. Pág. 38).
En el presente caso, está probado plenamente la propiedad del inmueble; pero no se encuentra demostrada la necesidad de ocupar el mismo que solicita el propietario, siendo esto requisito “Sine Cua Nom” para que proceda el numeral “2” del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el hecho de que tenga “Necesidad” de ocupar dicho inmueble lo cual no consta en autos. Así lo ha señalado otro autor patrio de nombre JOSÉ LUÍS VARELA (Legislación Inquilinaria Practica (sic). Editorial el Guay. Caracas. 1.997. Pág. 181).

De la misma forma, el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, señalo lo siguiente:

“En efecto, esa necesidad de ocupación es aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, pues de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. No solamente desde el punto de vista económico, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifique de manera justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestre indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular”. (GILBERTO GUERRERO QUINTERO. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen 1. Editorial Libresca. Pág. 218. Caracas. 2000).
En este caso, el actor dice tener la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad, pero dicha prueba no aparece aportada a los autos, ya que solo se limito a consignar copia simple de la Apostilla de fecha catorce (14) de octubre de 2013, del certificado de empadronamiento y residencia de SEMIDÁN PACHECO ESTEVEZ, emitido por el Excmo. Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, de fecha treinta (30) de septiembre de dos mil trece (2013), mediante el cual señalan que en el Padrón de Habitantes de ese municipio, y con fecha 25/10/2011, figura inscrito: D/D PACHECO ESTEVEZ, SEMIDAN, D.N.I.: 042268438, Dirección: CALLE CATAIXA, 19 BI 2 PBJ RES LANZAMAR, Hoja Num: 11 14 422, Nació el 7 de Enero de 1981, en VENEZUELA, provincia de EXTRANJERO, Nacionalidad ESPAÑA, y que los datos acreditan la residencia y domicilio habitual en ese Municipio, pero no aporta ningún elemento probatorio sobre la condición que ostenta en el inmueble que ocupa, por lo que esta prueba no es la idónea para demostrar la necesidad que alega, siendo forzoso para este Tribunal desechar tal fundamento, y así se establece.
V
DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos, este TRIBUNAL DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE VIVIENDA, seguido por el ciudadano SEMIDAN PACHECO ESTEVEZ; en contra de la ciudadana MARISELA SUDANO PINTO, antes identificados.
En consecuencia se condena a la parte demandada a hacer la entrega material a la parte actora del inmueble arrendado, en el mismo estado en que lo recibió, distinguido con el número 26, situado en el parcelamiento denominado “CONJUNTO RESIDENCIAL PUNTA ARAYA”, ubicado en el lugar denominado Santa Rosa de Tierra, situado en la calle 25, No. 10C-140, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia; cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de parcelamiento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Primer Circuito del Municipio autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 28 de febrero de 2003, bajo el no. 16, tomo 15, protocolo primero, el cual posee una superficie aproximada de CIENTO QUINCE METROS CUADRADOS (115 mts2); y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: linda con la parcela No. 27; SUR: linda con la parcela No. 25; ESTE: su fondo linda con la propiedad Dunas del Mar C.A; y OESTE: su frente, con vía interna del parcelamiento; y dicho inmueble le pertenece al actor según se evidencia de documento protocolizado en el Registro Inmobiliario Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 15, tomo 33, protocolo 1, de fecha 9 de diciembre de 2005.
Asimismo, se condena a la demandada a pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses desde el mes de abril de 2013, hasta el mes de mayo de 2016, ambos inclusive, cada uno por la cantidad de Bs. 5.500,00, lo que asciende a un monto total de DOSCIENTOS NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 209.000,00).
Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en la presente causa.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.
Dada, sellada y firmada en Maracaibo a los siete (07) días del mes de agosto de 2.017. 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO

ABG. JUAN CARLOS CROES
EL SECRETARIO TEMPORAL

Abg. RAFAEL ALVAREZ

En la misma fecha se publicó el extenso del fallo bajo el Nº 125-17, en el expediente respectivo, siendo las dos de la tarde. EL SECRETARIO TEMPORAL.