Expediente: 3.241-16 REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA 207º y 158º DEMANDANTE: DELCY DEL CARMEN ALVAREZ DIAZ, mayor de edad, venezolana, soltera, con cédula de identidad N°16.428.566, domiciliada en el Estado Zulia. DEMANDADO: TAISSIR HUSSEIN HAMAD HAMAD, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°V-10.535.471, domiciliado en la Ciudad y Municipio San Francisco del Estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado LUIS LEONEL PIRELA PERICH, mayor de edad, venezolano, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°56.937 y domiciliado en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. DEFENSOR AD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado REIDELMIX BARRIOS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°43.468, y del mismo domicilio. MOTIVO: Desalojo y Cobro de Bolívares. ANTECEDENTES Alega el apoderado judicial de la parte demandante, que la ciudadana EMILCI DEL ROSARIO VILLAREAL BUSTOS, titular de la cedula de identidad 9.178.502 actuando con poder general de administración y disposición que le fue otorgado por la ciudadana DELCY DEL CARMEN ALVAREZ DIAZ; celebro contrato de arrendamiento con el ciudadano TAISSIR HUSSEIN HAMAD HAMAD sobre un inmueble propiedad de su mandante, conformado por un apartamento identificado con la sigla 2E del segundo piso del Condominio Pino Silvestre 1 del lote A, sector 1 del parcelamiento denominado Conjunto Residencial el Pinar, situado en la calle 115 con avenida 23 del sector Pomona en Jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino, Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Igualmente alega el demandante que la propietaria del apartamento tiene sumo interés de habitar el inmueble puesto que ha sido trasladada en su trabajo a la COL y es mucho mas cerca habitar su inmueble en Maracaibo. Que el arrendatario ha violado la Cláusula Séptima del contrato, que prohíbe el subarrendamiento, y el cumplimiento de los acuerdos de fecha 05/08/2010 y 05/02/2011. Que se trata de un contrato bilateral de arrendamiento por seis (06) meses prorrogable, que han transcurrido siete (7) años aproximadamente y el arrendatario no ha entregado el inmueble, que además se han presentado problemas con los familiares y ocupantes del mismo que rayan en las prohibiciones establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal vigente, que arriesgan la expulsión de quienes cohabitan, causando daños y perjuicios a los copropietarios del edificio. Que ha sido notificado por el Condominio de actos indecorosos que realizan en el inmueble durante la permanencia de la hija del arrendatario, quien ha sido señalada de mala conducta. Que se ha solicitado por distintas vías la entrega del apartamento para habitarlo con la familia pero no lo ha logrado, que se permite la pernota de delincuentes y presuntos violadores en el inmueble quienes son familiares de los que cohabitan en el apartamento, motivando la presencia policial en varias oportunidades y la presión del condominio para expulsar al arrendatario y los presuntos familiares de mala conducta. Que en el apartamento arrendado presuntamente se acepta la presencia de un pariente de la hija del arrendatario que esta enfermo de SIDA que es un vil delincuente que atenta contra la integridad física del resto de los propietarios del edificio Pino Silvestre, que anexa carta de condominio con la firma del 75% de los propietarios, acta de asamblea y copia de la fotografía del delincuente publicada en “MI DIARIO” con fecha 28/08/2013 en la ultima columna de la página de sucesos. Que para lograr que al arrendatario entregue el inmueble, ha llegando a la persuasión personal en la Oficina de Regulación de Alquileres y/o a la Oficina de Inquilinato. Que el 07/09/2015 se dicto providencia administrativa que puso fin al trámite administrativo realizado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Zulia, siendo habilitada la vía Judicial. También alegó, que el pago del arrendamiento ha venido sufriendo retrasos continuos, hasta por dos meses, trayendo como consecuencia el retraso del pago de conceptos derivados de cargas comunes correspondientes al apartamento. Que realizo gestiones no contenciosas ante la Superintendencia Nacional de Vivienda para hacer efectivo el pago de las diferencia de los cánones de arrendamiento, puesto que se han incrementado de año en año con los promedio siguientes: año 2009 bolívares dos mil (2.000) mensuales; año 2010: dos mil quinientos bolívares (Bs.2.500) mensuales; año 2011: tres mil quinientos bolívares (Bs.3.500) mensuales; año 2012: cinco mil bolívares (Bs.5.000) mensuales; año 2013: ocho mil bolívares (Bs.8.000) mensuales; año 2014: diez mil bolívares (Bs.10.000) mensuales; año 2015: quince mil bolívares (Bs.15.000) mensuales; año 2016: veinte mil bolívares (Bs.20.000) mensuales aproximadamente lo que representa una acreencia de cánones de arrendamiento por siete (7) años, por lo que demanda el pago de la diferencia de los cánones de arrendamiento por la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs.180.000). Asimismo demanda los daños y perjuicios del inmueble por no haberse atendido los daños menores, según lo previsto en las cláusulas cuarta, quinta y sexta del contrato de arrendamiento según se evidencia de las fotos que se anexan al escrito libelar, que asciende a la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares (Bs.340.000). Que la suma de estos conceptos alcanza un monto de quinientos veinte mil bolívares (Bs.520.000). Igualmente procede a demandar el DESALOJO y la entrega formal del inmueble con fundamento en los artículos 91 numerales 2, 3, 4 y 5 y 92 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda; los artículos 1.160, 1.667, 1.264, 1.592, 1.594 y 1.616 del Código Civil, en concordancia con el contrato de arrendamiento que hace valer. Solicita que se de cumplimiento a lo establecido en los artículos 1.160 y 1.164 del Código Civil así como las cláusulas prevista en el contrato de arrendamiento celebrado el 05/08/2009. Que se de cumplimiento a lo establecido en los numerales 2, 3, 4, 5 de la ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda. Que la entrega material formal e inmediata del inmueble se haga libre de los familiares del arrendatario y libre de compromisos, en las mismas condiciones que fue recibido, solvente con respecto a los servicios públicos y/o privados. Igualmente demanda la corrección monetaria desde el momento del inicio de la mora de cada una de las diferencias de los cánones de arrendamiento vencidos hasta que se verifique el pago definitivo de la obligación. En fecha 29/09/2016 se admitió la demanda y se ordeno la citación del demandado a fin de que compareciera ante este Juzgado en el quinto día de despacho contado a partir de la constancia en actas de su citación para la celebración de la Audiencia de Mediación Oral y Publica. El día 11/10/2016, la Alguacil Suplente expuso que se traslado a la Urbanización El Pinar, edificio Pino Silvestre 1, apartamento 2E, segundo piso, sector La Pomona, con la finalidad de citar al demandado; que fue atendido por la ciudadana THAYRY DESIREE HAMAD RINCON, quien manifestó ser la hija del señor TAISSIR HUSSEIN HAMAD HAMAD e informó que este estaba fuera de la ciudad e igualmente informó que ella tiene un poder para representarlo en todo lo que se refiere al apartamento. En fecha 13/10/2016 la parte actora solicito la citación cartelaria del demandado en autos. Por auto dictado 16/10/2016 el Tribunal ordenó al Alguacil, se trasladara nuevamente a los fines de practicar la citación personal de la parte demandada. Con fecha 01/12/2016 la Alguacil Suplente expuso que se traslado nuevamente a la Urbanización el Pinar Edificio Pino Silvestre 1, apartamento 2E segundo piso Sector la Pomona de la Ciudad de Maracaibo a los fines de citar al demandado, a quien no pudo citar. Por auto dictado 06/12/2016 se ordeno la citación cartelaria de la parte demandada. Mediante diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte actora en fecha 20/12/2016 consigno el ejemplar de los diarios LA VERDAD y VERSION FINAL donde aparece publicado el cartel de citación de la parte demandada. Por auto dictado 07/02/2017 fue designado el abogado REIDELMIX BARRIOS como defensor Ad Litem de la parte demandada. En fecha 25/03/2017, este Tribunal celebro la Audiencia de Mediación Oral y Pública, donde se hizo constar la asistencia del Apoderado Judicial del parte actora, quien manifestó que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento celebrado intuitu personae, entre la apoderada de su representado y el ciudadano TAISSIR HUSSEIN HAMAD HAMAD el cual tenia una duración de seis (6) meses desde el día 05/08/2009 prorrogable seis (6) meses mas, que se evidencia de autos siete (7) distintas solicitudes que su mandante le presento al arrendatario para que desocupara el inmueble. Que el canon de arrendamiento a la fecha de inicio era de dos mil bolívares mensuales con un incremento de quinientos bolívares (Bs.500) al transcurrir los primeros seis (6) meses; que frente a la necesidad urgente de su representada de habitar el inmueble y previo el agotamiento de la vía administrativa demandó la desocupación y desalojo, ratificando los alegatos descritos en la demanda. Por su parte el defensor Ad Liten designado expuso, que por cuanto no tiene facultades para realizar ningún acto autocomposición procesal, solicita que se de continuidad al procedimiento. Por escrito presentado el día 10/05/2017 el Defensor Ad Litem dio contestación a la demanda, negando, rechazando y contradiciendo el derecho invocado por el demandante, en el sentido que alega como causal de desalojo los ordinales 2, 3, 4, y 7 del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda; que su defendido haya violado la ley adjetiva civil, específicamente los artículos 1.167 , 1.224, 1.264, 1.542 y 1.616, del Código Civil; que su defendido sea condenado al pago de cantidades de dinero motivado por Indexación a Ajuste por Inflación; niega que su defendido pierda los derechos derivados de la Ley de Arrendamiento, ya que los mismos son de orden público y de carácter irrenunciable. Asimismo negó, rechazó y contradijo, que su defendido esté incurso en alguna causal para que proceda la demanda por desalojo; que su defendido adeude a la Arrendataria cantidades de dinero derivadas de la diferencia del canon de arrendamiento. Alegó, que no ha tenido contacto con el demandado ni con algún familiar o conocido de este, sin embargo presenta el anterior escrito en aras del derecho a la defensa. Que seguirá realizando las diligencias en la presente causa para lograr la finalidad del proceso. DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE: 1. Poder judicial otorgado por la ciudadana DELCY DEL CARMEN ALVAREZ DIAZ al abogado LUIS LEONEL PIRELA PERICH, ante la Notaria Publica Segunda de Maracaibo, Estado Zulia el día 11/11/2014 anotado bajo el numero 21 Tomo 257 de los Libros de Autenticación respectivos, el cual es valorado por este Tribunal, con fundamento en el artículo 1.363 del Código Civil, considerándose que surte efectos probatorios en el sentido de que acredita la representación Judicial alegada en el presente juicio por el mencionado abogado. 2. Copia fotostática de cedula de identidad correspondiente a ALVAREZ DIAZ DELCY DEL CARMEN, la cual se valora como documento administrativo a los fines de la identificación de la demandante. 3. Registro de información fiscal (RIF) correspondiente a DELCY DEL CARMEN ALVAREZ DIAZ, la cual se valora como documento administrativo y se considera impertinente al merito de la causa. 4. Copia fotostática de la cedula de identidad correspondiente a PIRELA PERICH LUIS LEONEL, valorada como documento administrativo mediante el cual se acredita la identificación del mencionado abogado. 5. Copia simple de carnet de Inpreabogado el cual no contiene la identificación de su titular y en consecuencia ningún valor probatorio se le otorga. 6. Copia fotostática de documento autenticado ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo en fecha 05/08/2009 bajo el numero 22, Tomo 59 de los libros de autenticación llevado por esa Notaria. Este documento no fue impugnado por la parte demandada y en consecuencia se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicho instrumento contiene el contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana EMILCY DEL ROSARIO VILLAREAL en representación de la ciudadana DELCY DEL CARMEN ALVAREZ DIAZ, por una parte y por la otra, el ciudadana TAISSIR HUSSEIN HAMAD HAMAD sobre el inmueble constituido por un apartamento para uso habitacional identificado con las siglas numero 2-E del segundo piso del Edificio Pino Silvestre 1 de la Urbanización el Pinar en Jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. En su cláusula segunda se indica que el contrato tendría una duración de seis (06) meses continuos, contados a partir de la autenticación del contrato de arrendamiento, prorrogable por periodos iguales y sucesivos a menos que una de las partes notifique por escrito a la otra, cualquier día con suficiente anticipación al vencimiento del termino originario o de cualquiera de sus prorrogas, si las hubiese, su intención de no prorrogar la duración del contrato; conviniendo que ninguna de las prorroga implica Tácita Reconduccion. En la Cláusula Tercera se indica que el canon de arrendamiento se fijo en la suma de dos mil bolívares (2.000 bs) mensuales, alquiler que deberá ser cancelado por el arrendatario en forma anticipada dentro de los primero cinco (05) días de cada mes. La Cláusula Cuarta señala que el arrendatario declaro conocer y haber recibido el inmueble en excelente estado de pintura con toda sus piezas sanitarias, gritería, cerraduras, pisos, puertas, ventanas, instalaciones eléctricas, cañerías de aguas blancas y negras y en general, todas las instalaciones y dependencias con que cuenta, en perfecto estado de funcionamiento conservación y aseo, sirviendo el presente contrato como única prueba, sin que pueda admitirse alguna otra en contrario; comprometiéndose a restituirlo en las mismas condiciones a la fecha del vencimiento del contrato. Quinta: Será por cuenta del arrendatario todas las reparaciones menores que requiere el inmueble en sus instalaciones eléctricas y sanitarias, así como las tuberías, pintura, puertas, closet y demás accesorios, entendiéndose por reparaciones menores aquellas cuyo costo considerado individualmente no exceda de un mil bolívares (Bs.1.0000). También responderá el arrendatario por aquellas reparaciones mayores provocadas por su negligencia, inadecuada o inoportuna ejecución de alguna reparación menor. El arrendatario deberá notificar sobre cualquier daño que sufra el inmueble y que requiera una reparación mayor. Cláusula Sexta: El Arrendatario no podrá efectuar ningún cambio o modificación en la estructura del inmueble arrendado ni agregar o construir sobre este, sin el consentimiento previo y por escrito de la Arrendadora, caso contrario, serán por su cuenta todos los gastos que se ocasionen y se obliga además a restituir el inmueble a su forma original si así lo deseare la Arrendadora. En el supuesto que la Arrendadora prefiera que se le restituya el inmueble con las mejoras o bienhechurías ya ejecutadas, el Arrendatario no podrá exigir ni reclamar indemnización alguna por dicho concepto, cualquiera que sea el valor de las mismas. Séptima: El Arrendatario no podrá ceder el presente contrato, ni traspasarlo o subarrendar el inmueble ni total ni parcialmente sin el consentimiento de la arrendadora dado por escrito. Octava: El inmueble objeto de este contrato será destinado única y exclusivamente para habitación familiar, sin poderle dar un destino diferente, en cuyo caso la Arrendadora podrá exigir la desocupación inmediata del inmueble. Asimismo, el Arrendatario declara estar en conocimiento que en el referido inmueble no se acepta ningún tipo de animales o mascotas. En su Cláusula Décima señala, que el pago de todos los servicios públicos y privados tales como energía eléctrica, consumo de agua y aseo urbano serán por cuenta del arrendatario quien declara recibirlos totalmente solventes, quien deberá comprobar los pagos al momento de cancelar cada canon de arrendamiento. El Arrendatario declara recibirlos totalmente solventes. La cancelación de las cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio será realizada por la Arrendadora, excepto aquellas que sean referentes al pago de agua potable para el edificio. 7. Copia fotostática de documento privado de fecha 05/08/2010 donde consta que EMILCY DEL ROSARIO VILLAREAL en representación de la ciudadana DELCY DEL CARMEN ALVAREZ DIAZ, y el ciudadano TAISSIR HUSSEIN HAMAD HAMAD realizaron acuerdo relacionado con el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 03/08/2009 otorgado ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo bajo el numero 22, Tomo 59 de los libros de autenticaciones respectivos; señalando que la duración del acuerdo será de seis (06) meses continuos que incluye los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre y enero; debiendo entregar el inmueble el día 30/01/2011. Dicho documento no se valora por este Tribunal en virtud que se trata de copia fotostática de documento privado, la cual no puede ser considerada fidedigna conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.. 8. Copia fotostática de documento privado de fecha 5/02/2011, donde consta que EMILCY DEL ROSARIO VILLAREAL BUSTOS en representación de la ciudadana DELCY DEL CARMEN ALVAREZ DIAZ, y el ciudadano TAISSIR HUSSEIN HAMAD HAMAD celebraron acuerdo de prorroga de contrato de arrendamiento otorgado el día 03/08/2009 ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo bajo el numero 22, Tomo 59 de los libros de autenticaciones llevado por esa notaria. Dicho documento no surte de valor probatorio alguno en virtud que se trata de instrumento privado promovido en copia fotostática. 9. Copia fotostática de documento registrado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo de Maracaibo, del Estado Zulia en fecha 26/02/2004 bajo el numero 26, Protocolo Tercero, Tomo 2, mediante el cual la ciudadana DELCY DEL CARMEN ALVAREZ DIAZ confiere poder de administración y disposición a la ciudadana EMILCY DEL ROSARIO VILLAREAL BUSTOS para representarla en todos los asuntos de su interés. Este documento es valorado de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 10. Copia Fotostática de documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 18/07/2003, bajo el numero 8, Protocolo Primero, Tomo 4, Tercer trimestre, mediante el cual adquirió la ciudadana DELCY DEL CARMEN ALVAREZ DIAZ el apartamento signado con las siglas 2E del segundo piso del Condominio Pino Silvestre I del Lote A, sector I del Parcelamiento denominado Conjunto Residencial El Pinar. Este documento no fue tachado por la parte demandada. En consecuencia produce pleno valor probatorio con fundamento en el artículo 1.357 del Código Civil, del cual se evidencia la propiedad de la ciudadana DELCY DEL CARMEN ALVAREZ DIAZ sobre el inmueble de autos, y su cualidad para interponer la demanda. 11. Copia fotostática de documento registrado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26/02/2004, bajo el N°46, Protocolo 1°, Tomo 9, mediante el cual se declara que ha sido cancelado el saldo deudor por concepto de la compra venta del inmueble adquirido por la ciudadana DELCY DEL CARMEN ALVAREZ DIAZ. Dicho documento se considera impertinente al mérito de la causa. 12. Copia fotostática de documentos privados de fecha 19/12/2009, 12/01/2010, 2/03/2010, 14/07/2010, 5/08/2011, 15/10/2011 dirigidos por la abogada LEINIS MÉNDEZ al ciudadano TAISSIR HUSSEIN HAMAD. Dichos instrumentos no producen valor probatorio alguno por tratarse de documentos privados promovidos en copia fotostática, que no poseen las características de una copia fidedigna conforme se establece en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Aunado a ello, se encuentran suscritos por un tercero ajeno a la causa. 13. Planilla de la Oficina de Tecnología y Sistemas de Información correspondiente al Sistema de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, donde constan los datos del arrendador a nombre de DELCY DEL CARMEN ALVAREZ DIAZ y del inmueble ubicado en la Parroquia Manuel Dagnino, Urbanización El Pinar, edificio Pino Silvestre Uno, apartamento 2E, el cual es valorado como copia de documento administrativo. 14. Escrito dirigido a la Superintendencia Nacional de Vivienda y Habitat del Ministerio del Poder Popular, por el abogado LUIS LEONEL PIRELA PERICH en representación de la ciudadana DELCY DEL CARMEN ALVAREZ DIAZ, por medio del cual expone la problemática que presenta el inmueble arrendado al ciudadano TAISSIR HUSSEIN HAMAD HAMAD, y solicita que se tomen las medidas necesarias para que le sea restituido el inmueble dada que le hace falta. Este documento no presenta sello ni firma del órgano administrativo al cual se dirige; considerándose que el mismo vulnera el Principio de Alteridad de la Prueba. En consecuencia no produce valor probatorio alguno. 15. Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de vivienda a nombre de la ciudadana DELCY DEL CARMEN ALVAREZ DIAZ, en su condición de arrendadora de la vivienda N°2-I del Conjunto Residencial El Pinar, al cual se encuentran anexos: -Cartel de notificación librado al ciudadano TAISSIR HUSSEIN HAMAD HAMAD, por medio del cual se le hace saber de la existencia del Procedimiento Previo a la Demanda indicado en los artículos 7 al 10 de la Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, solicitado por el ciudadano LUIS LEONEL PIRELA PERICH, en representación de la ciudadana DELCY DEL CARMEN ALVAREZ DIAZ, y la fecha y hora de la celebración de la Audiencia Conciliatoria. -Providencia Administrativa número 000866 de fecha 7/09/2015, mediante la cual se dejó constancia que la ciudadana DELCY DEL CARMEN ALVAREZ DIAZ, inició procedimiento previo a la demanda de desalojo en contra del ciudadano TAISSIR HUSSEIN HAMAD HAMAD, fundamentado en los numerales 1° y 2° de la Ley Para La Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda. Que las partes en conflicto no llegaron a ningún acuerdo, y en consecuencia se habilitó la vía judicial. Una vez examinados los documentos descritos en el particular 15, este Tribunal considera que se dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 96 de la Ley Para La Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda, el cual exige el cumplimiento de un procedimiento administrativo previo a la instauración de la demanda judicial de desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de las relaciones arrendaticias, establecido en el Decreto N°8.190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda, descrito en los artículos del 7 al 10. 16. Copia simple de documento privado contentivo de comunicación de fecha 13/10/2015, dirigida por el abogado LUIS LEONEL PIRELA PERICH al ciudadano TAISSIR HUSSEIN HAMAD HAMAD, como arrendatario del apartamento 2E del edificio Pino Silvestre 1 del Conjunto Residencial El Pinar. Este documento no produce valor probatorio en virtud de que se trata de copia simple de documento privado, que además es emanado de la parte demandante, por lo que se considera que vulnera el Principio de Alteridad de la Prueba. 17. Copia fotostática de Acta N°50 de Asamblea de Propietarios, de fecha 13/10/2014, la cual no produce valor probatorio alguno, puesto que no puede ser considerada como copia fidedigna de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 18. Copia fotostática de comunicación de fecha 22/10/2014 dirigida por los propietarios que integran el Condominio Pino Silvestre I, a la ciudadana DELCY ALVAREZ, la cual no produce valor probatorio por tratarse de copia fotostática de documento privado. 19. Al folio cincuenta y tres (53) copia fotostática de Recorte de Prensa promovido por la parte actora, señalando que en él aparece fotografía de familiar delincuente residenciado en el apartamento. En relación a este particular es importante hacer referencia al contenido del artículo 432 del Código de procedimiento Civil: “Artículo 432. Las publicaciones en periódicos o gacetas, de actos que la ley orden publicar en dichos órganos, se tendrán como fidedignas salvo prueba en contrario.” Conforme a la citada disposición, solo se tiene como fidedignas las publicaciones en periódicos o gacetas que la ley ordena publicar, salvo prueba en contrario; siendo que no puede otorgarse tal carácter a noticias que aparezcan reseñadas en periódicos, puesto que por sí solas no son capaces de producir plena prueba de los hechos que se comunican; siendo necesario que se haga uso de otro medio de prueba a los fines de que la publicación sea corroborada y complementada para probar su autenticidad, especialmente su autoría. Verbigracia, la prueba de informe dirigida a la imprenta. 20. Planilla electrónica de denominada Consulta de Datos del Registro Electoral, correspondiente al ciudadano TAISSIR HUSSEIN HAMAD HAMAD, documento que resulta impertinente al mérito de la causa. 21. De los folios cincuenta y cinco al cincuenta y nueve (55 al 59) fotografías que se promovieron con el libelo de la demanda, que según la afirmación de la parte actora reflejan los daños causados al inmueble por el arrendatario. En cuanto a la prueba promovida, se aprecia que la parte actora se limitó a indicar que anexa cinco (5) fotografías a doble página de los daños causados al inmueble por los arrendatarios, sin hacer referencia a la persona que tomó las impresiones fotográficas, ni las condiciones de modo, tiempo y lugar de su realización. De manera que, aún cuando no fueron impugnadas, su promoción no se hizo en la forma idónea. En consecuencia, ningún valor probatorio producen las mismas. En el lapso probatorio la parte actora promovió las siguientes pruebas: 1. Justificativo evacuado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 25/05/2017, solicitando su ratificación en la audiencia de juicio. Respecto a esta prueba debe señalarse que el Tribunal por auto de fecha 31/05/2017 la inadmitió, de conformidad con el artículo 113 de la Ley Para La Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, dado que no se promovió con el libelo de la demanda, ni aportó justificación alguna de la promoción sobrevenida. 3. Invocó la aplicación del criterio expuesto por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N°184. Expediente N°14-0011 de fecha 21/03/2014 con ponencia del Magistrado Juan José Mendoza Jover. En relación a esta promoción debe señalarse que no constituye un medio probatorio y en consecuencia ninguna valoración se le da como prueba. 4. Marcado “C3” se encuentra agregada al folio 119 planillas de Consulta de Datos del Registro Electoral, correspondiente al ciudadano TAISSIR HAUSSEIN HAMAD HAMAD, sobre la cual el Tribunal señaló que es impertinente al mérito de la causa. 5- Marcada “D4” comunicación de fecha 13/10/2015 dirigida por el abogado LUIS LEONEL PIRELA PERICH al ciudadano TAISSIR HUSSEIN HAMAD HAMAD. Respecto a este documento, ya hizo pronunciamiento el Tribunal en líneas anteriores. 6. Comunicación dirigida a este Tribunal por supuestos copropietarios del edificio Condominio Pino Silvestre I, del Conjunto Residencial El Pinar. En relación a esta promoción se dejó constancia por auto de fecha 31/05/2017 que no fue admitida. 7. Ratificó las pruebas promovidas con el libelo de la demanda, e invocó el mérito favorable de las actas en los siguientes términos: Primero: Hago valer las pruebas, la esencia del escrito libelar con énfasis de la narración de los hechos, el derecho, petitum y la solicitud de la condenatoria en costas propuesta en la audiencia de mediación. Asimismo, el poder judicial especial libre y autónomo que le fue conferido como mandato de representación. En relación a la promoción de la esencia del escrito libelar debe señalarse que este no es un medio probatorio. Asimismo, puede observarse que en la Audiencia de Mediación la representación judicial de la parte actora solicitó la condenatoria en costas; solicitud que a criterio del Tribunal es irrelevante, dado que el operador de justicia se encuentran en la obligación de hacer constar en el dispositivo del fallo si se condena o se absuelve a la parte perdidosa de la condena en costas, aún cuando no hayan sido solicitadas, dado el carácter de efecto natural del proceso y la función restablecedora de las costas procesales. En cuanto a la promoción del poder judicial, este Tribunal lo valora considerándose que por medio de él se acredita la representación invocada. Segundo: El contrato de arrendamiento y su única prórroga consentida, señalando que de él se constata la violación de la cláusula tercera, cuarta, quinta, séptima y décima tercera, indicando que ello se deduce de la observación del contrato; que queda probada la violación por parte del arrendatario y sus familiares de las prenombradas cláusulas, así como de las disposiciones previstas en los artículos 1.160, 1.167, 1.264 y 1.594 del Código Civil. Sobre la valoración del contrato de arrendamiento señalado, ya se pronunció este Tribunal señalando que produce pleno valor probatorio. Tercero: Reiteró y hace valer los siete (7) acuerdos privados de desocupación que rielan de los folios dieciocho (18) al veinte (20) como de la acordada convivencia social, inobservada por el arrendatario y sus parientes. Sobre esta promoción ya hizo pronunciamiento el Tribunal en líneas anteriores, a los cuales no otorgó valor probatorio alguno. Cuarto: Opone el derecho de propiedad, uso, goce y disfrute del inmueble, conforme al documento registrado y el documento de liberación de hipoteca, mediante el cual se ratifica su legitima propiedad y el derecho de rescate del inmueble, que riela en actas. Sobre las pruebas promovidas en este particular, ya hizo pronunciamiento el Tribunal en líneas anteriores. Quinto: Notificaciones pasadas por la apoderada de entonces al arrendatario, para que desocupara el inmueble, que rielan en los folios del treinta y tres (33) al ciento treinta y ocho (138) ambas inclusive. Sobre las pruebas promovidas que contienen comunicaciones suscritas por la Abogada LEINIS MENDEZ, que rielan en los folios treinta y tres al treinta y ocho, ya se pronunció el Tribunal en líneas anteriores. Sexto: Promueve y opone al demandado el agotamiento administrativo ante SUNAVI, que habilita la vía judicial, que riela de los folios del treinta y nueve (39) al cuarenta y siete (47). Sobre la prueba promovida en este particular, ya hizo pronunciamiento el Tribunal en líneas anteriores. Séptimo: Opone el alcance de las gestiones amistosas realizadas para la desocupación voluntaria en carta-oficio, que riela en el folio cuarenta y ocho (48), para evitar el presente juicio. Respecto a esta promoción, ya se emitió pronunciamiento en líneas anteriores. Octavo. Opone al demandado las previsiones de los artículos 26, 49, y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; el artículo 91 en sus numerales 2,3,4,5, de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda; las disposiciones del Código Civil vigente sobre las obligaciones y los efectos del contrato y la ley de Propiedad Horizontal en su artículo 3°, literales a, b, c, e, f, g, así como los comentarios de los artículos 63 y 65 de la Ley comentada, el mérito favorable de su interpretación y aplicación. En relación a esta promoción, debe precisarse que las normas de derecho no constituyen medios probatorios. Noveno: Opone al demandado para que surta los efectos pertinentes los numerales 3, 4 y 5 del artículo 91 de la Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda: a) Acta de Asamblea de propietarios N°50 de fecha 13/10/2014, con el 75% por ciento de los propietarios firmantes. b) Acta-acuerdo-comunicación dirigida a DELCY DEL CARMEN ALVAREZ por el Condominio del edificio Pino Silvestre 1, con el 75% de las firmas de los copropietarios, de fecha 22/10/2014. En relación a los documentos promovidos en este particular el Tribunal señaló en líneas anteriores que ningún valor probatorio producen porque se trata de documentos privados que se acompañaron al libelo en copia fotostática. Por otra parte, aún cuando fueron agregadas en el lapso probatorio en forma original, ningún valor probatorio producen pues se trata de documentos privados emanados de terceros ajenos a la causa, que no fueron traídos al proceso a los fines de su ratificación. c) Nota de prensa publicada en Mi Diario, de fecha 28/08/2013, sobre los hechos delictuales ejecutados por el pariente de los inquilinos, indicando que este representa una amenaza pública a las familias de los copropietarios del edificio Pino Silvestre 1, las normas de convivencia. Respecto a la publicación promovida, ya se emitió pronunciamiento en líneas anteriores, el cual se da por reproducido. -Anexos complementarios discriminados en la siguiente forma: 1- Escrito de declaración de necesaria ocupación del inmueble. 2- Constancia de alquiler de habitación en la Costa Oriental del Lago, señalando que de ella se demuestra la imperiosa necesidad de su representada de ocupar el inmueble de su propiedad, debido al gasto que representa vivir arrendada y alejada de la zona urbana de Maracaibo, Estado Zulia. 3-Presupuesto para reparar daños. En relación a las pruebas promovidas en este particular, se hace constar que este Tribunal negó su admisión por auto de fecha 31/05/2017, por cuanto no fueron promovidas con el libelo de la demanda, ni se justificó su posterior promoción, conforme lo establece el artículo 113 de la Ley Para La Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. Décimo: Notificación y búsqueda del arrendatario por toda la ciudad de Maracaibo y San Francisco, para ponerlo a derecho, buscando una solución amistosa a la desocupación del inmueble, que riela al folio cincuenta y cuatro (54). Puede observarse que, al folio cincuenta y cuatro (54) corre inserto un documento distinto al promovido en este particular, por lo que ningún pronunciamiento se hace sobre el mismo. Undécimo: Opuso al demandado cinco (5) fotos a color, del deterioro interno del apartamento, a los fines de constatar el crecimiento del deterioro. En relación a esta promoción ya hizo pronunciamiento el Tribunal en líneas anteriores, el cual se da por reproducido. Duodécimo: Opone al demandado todas y cada una de las actuaciones apegadas a derecho, solicitadas por la parte actora y conferidas oportunamente por el Tribunal, que van de los folios sesenta y uno (61) al ciento cuatro (104). En relación a esta promoción se observa, que en los folios indicados contienen las actuaciones procesales correspondientes a la tramitación del presente juicio, las cuales no son consideradas como medios probatorios. Décimo Tercero: Hace valer y opone al demandado, el contexto de la audiencia conciliatoria, “notificándole” al Tribunal que con la sentencia definitiva condene en costas procesales. Puede observarse que en fecha 25/04/2017 se celebró ante este Tribunal la Audiencia de Mediación Oral y Pública prevista en la ley especial que regula la materia, en la cual el apoderado judicial de la parte actora insistió en ratificar los argumentos esgrimidos en la demanda, en especial, en la necesidad que tiene su representada de habitar el inmueble; lo cual a criterio de este Tribunal no puede ser considerado como un medio de prueba de los fundamentos fácticos de la demanda. 6-Promovió los siguientes documentos: Primero: escrito dirigido a la jueza del Tribunal Noveno, a los fines de que sea valorada como Declaración Jurada por parte de su mandante, que sustenta la solicitud de Desalojo por las causales establecidas en los numerales 2, 3, 4, y 5 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y junto a sus anexos las pruebas complementarias marcadas con las letras “A”, “B”, “C”, “D” respectivamente; señalando que es importante la valoración de la constancia emanada de la ciudadana MARILU BRACHO MONTANER, en la cual manifiesta que mantiene una relación de arrendamiento de una habitación que ocupa la ciudadana DELCY DEL CARMEN ALVAREZ DIAZ, en calidad de arrendataria. A tales efectos, promueve su ratificación en la audiencia de juicio, mediante la declaración testimonial de la ciudadana MARILU BRACHO MONTANER, para corroborar el contenido y firma. Se deja constancia que el Tribunal inadmitió en fecha 31/05/2017 las pruebas documentales a que se refiere este particular, de conformidad con el artículo 113 de la Ley Para La Regularización Y Control De Los Arrendamiento de Vivienda. Segundo: Escrito dirigido a la Jueza, por la comunidad del Edificio Pino Silvestre 1, que se explica por sí solo; así como las pruebas consistentes en la búsqueda de la desocupación amistosa, urgente y sin tachaduras. En relación a esta prueba se hace constar que este Tribunal negó su admisión mediante auto dictado en fecha 31/05/2017 de conformidad con el artículo 113 de la Ley Para La Regularización Y Control De Los Arrendamiento de Vivienda. Tercero: Opone al demandado el justificativo de testigos evacuado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, Estado Zulia, a los fines de la valoración de dicho instrumento. Conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, promueve las testimoniales de las ciudadanas que declararon ante la oficina notarial, para que sean evacuadas en la audiencia de juicio, y ratifiquen en su contenido y firma dicho documento. En relación al justificativo de testigos promovidos, se dejó constancia por auto dictado en fecha 31/05/2015, que se negó su admisión. En consecuencia, este Tribunal se abstuvo de fijar oportunidad para tomar declaración a los testigos promovidos a los fines de la ratificación del justificativo Cuarto: Se encuentran agregadas a las actas en copia simple, documento denominado “Normas de Convivencia en Propiedad Horizontal”, documento que no fue promovido, pero sin embargo se declaró inadmisible en auto de fecha 31/05/2017. -Promovió Inspección Judicial en el inmueble identificado con las siglas 2E del Segundo Piso del Edificio Pino Silvestre 1, del Conjunto Residencial el Pinar, a los fines de que el Tribunal dejara constancia del estado general del inmueble. Señaló, que el objeto de esta prueba es, demostrar el estado actual del inmueble, tanto externa como internamente, para que en contraste con la forma en la cual fue entregado, determinado por el contrato de arrendamiento, pueda colegirse el grave deterioro del mismo y configurar en la operadora judicial, la convicción de los argumentos expuestos en el escrito libelar. Asimismo, para que por sus propios sentidos, pueda apreciar lo relativo a las circunstancias de hecho que fueran expuestas en autos. En fecha 16/06/2017, este Tribunal se trasladó desde su sede de origen y se constituyó en el apartamento identificado con las siglas 2E del segundo piso del edificio Pino Silvestre I, del Conjunto Residencial El Pinar, en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de practicar la Inspección Judicial solicitada. Se hizo constar en el acto, que el Tribunal tuvo acceso al inmueble por medio de la ciudadana IVONNE RINCON, quien manifestó ser la madre de los hijos del ciudadano TAISSIR HUSSEIN HAMAD, demandado de autos. Se hizo constar igualmente, que en el área de la sala comedor las paredes en cuanto a su estructura y friso, se encuentran en buenas condiciones, la pintura se observó sucia y en malas condiciones. El techo de la sala comedor en buenas condiciones en cuanto a su estructura, pero la pintura se observó sucia. La cocina presenta el friso desprendido en el área del techo, cerámica de las paredes en buenas condiciones, la pintura de paredes sucia; el gabinete de cocina deteriorado; puerta batiente en parte desprendida. El piso de la sala comedor, cocina, pasillo de circulación a las habitaciones, habitación principal y una de las habitaciones secundarias se encuentra en buenas condiciones, sin brillo. Paredes de una de las habitaciones secundarias en cuanto a su estructura, se observó en buenas condiciones, pintura en malas condiciones; closet de dicha habitación en buenas condiciones. En la habitación principal se observó la estructura de las paredes en malas condiciones, friso desprendido a nivel del orificio del aire acondicionado; la ventana de dicha habitación presenta la manilla aislada y vidrio desprendido; dos (2) closet de madera con puertas desprendidas, puerta de entrada a la habitación sin cerradura. El baño de la habitación principal presenta watercloc en malas condiciones, sin lavamanos, puerta de la ducha en malas condiciones, puerta de entrada al baño sin cerradura, chapa de la puerta con pequeño orificio; pintura del techo a nivel de la ventana se observó abombada y paredes sucias; piso de cerámica en regulares condiciones. Existe una segunda habitación secundaria cerrada con candado. El baño secundario presenta piezas sanitarias en regular estado, piso sucio. Se observó que reja de la ventana de la sala con corrosión y pintura en mal estado; puerta de entrada al apartamento presenta golpe en la chapa de ambos lados, y al abrirla pega al piso; pintura en mal estado. Al momento de practicar la inspección se encontraban presentes en el inmueble la señora Ivonne Rincón, dos adolescentes y un niño, quienes según informó la notificada habitan el inmueble. De las pruebas presentadas por el Defensor Ad Litem Invocó a favor de su representada el Principio de Comunidad de la Prueba. Ratificó los términos del escrito de contestación a la demanda, señalando que de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, “la parte demandada” debe probar los hechos narrados en la demanda y que fueron negados en la contestación, ya que las apruebas aportadas al escrito libelar carecen de valor probatorio. El Principio de Comunidad De La Prueba, viene a constituir uno de los principios que rigen el derecho probatorio, estando el juez en la obligación de valorar todas y cada una de las pruebas que son aportadas al proceso, con fundamento en él, sin necesidad de que así sea solicitado por las partes. . Sobre el Principio de Comunidad de la Prueba el autor Humberto Enrique III Bello Tabares en su obra “Tratado de Derecho Probatorio (De la Prueba en General)” Pág.131, señala: Conforme al Principio de Comunidad de la Prueba, las mismas no pertenecen a su promovente, pertenecen al proceso y será el juez quien las valorará o apreciara a favor de la parte a quien beneficie, la cual puede o no identificarse con su promovente, siendo en consecuencia las pruebas propiedad del proceso y no de la parte que las aporte, y una vez que han sido legalmente incorporadas, se hacen irrenunciables o indisponibles por su promovente, circunstancia ésta que nos lleva a formular la siguiente interrogante: ¿Cuándo las pruebas se encuentran legalmente incorporadas al proceso? Las pruebas se consideran legalmente incorporadas al proceso, cuando las mismas han sido materializadas o evacuadas en autos, es decir, cuando las resultas de su evacuación ya reposan en las actas procesales, lo cual se traduce, que hasta tanto las pruebas no se hayan materializado, hasta tanto no consten en autos las resultas de su evacuación, pertenecen a su promovente, quien puede desistirlas o renunciarlas, sin que la otra parte pueda objetar tal desistimiento, ya que repetimos dichas pruebas pertenecen al promovente y no al proceso; por el contrario, una vez que las pruebas se materializan en el proceso, una vez que constan en autos las resultas de su evacuación, las mismas dejan de pertenecer a su promovente y pasan a formar parte del patrimonio del proceso, no pudiendo el promovente de las pruebas en este momento, desistir o renunciar de las mismas, pues no se puede renunciar a unas pruebas que no le pertenecen a la parte. (…)”. En cuanto a la ratificación de los alegatos formulados en el escrito de contestación de la demanda, debe señalarse que no constituyen un medio probatorio, siendo que, a través de la actividad probatoria, las partes pueden aportar al juez la verdad de sus argumentos fácticos. Una vez descritos los medios probatorios aportados al proceso, este Tribunal pasa a realizar las siguientes consideraciones para pronunciarse sobre el fondo de lo debatido. El legislador regula en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil, la fuerza obligatoria del contrato y las consecuencias que de ellos derivan: Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. Artículo 1.167.Si en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales. 1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias. 2°. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. La parte actora fundamenta su demanda en las causales 2, 3, 4 y 5 del artículo 91 y en el artículo 92 de la Ley Para La Regularización y Control de Arrendamientos De Vivienda. Artículo 91.- Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1-En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. 2-En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado. 3-En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la comunidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el concejo comunal respectivo, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para él previó. 4-Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuando reformas no autorizadas por el arrendador. 5-Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el comité multifamiliar de gestión. Parágrafo Único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2 el arrendador deberá demostrarlo por prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo o en derecho común. Artículo 92.-El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, pederá en forma inmediata todos los derechos consagrados en la Ley. La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, este o esta podrá llegar a una conciliación con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho pago no se tendrá como extemporáneo. En el libelo de la demanda la parte actora alegó la necesidad que tiene de ocupar el inmueble. El numeral 2° de la citada disposición, establece como causal para el Desalojo, la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, exigiendo además que esta necesidad sea acreditada mediante prueba contundente, y, para el caso en que el propietario necesite el inmueble para que sea habitado por sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, deberá además demostrar la filiación, y una vez comprobada, declarar que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un períodos de tres años. Examinadas las pruebas presentadas, se aprecia que la parte actora si bien alegó la necesidad de ocupar el inmueble en su libelo de la demanda en razón del lugar de trabajo, lo cual reiteró en el transcurso del proceso; no acompañó elementos probatorios a las actas, que demuestren efectivamente y en forma contundente la necesidad de habitar el apartamento que fue dado en arrendamiento, ni tampoco prueba indirecta suficiente y concordante que pudiera llevar a esta juzgadora a formar una presunción hóminis de esta circunstancia. Al respecto, es oportuno hacer referencia al criterio del autor (GILBERTO GUERRERO QUINTERO. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen 1. Editorial Libresca. Pág. 218. Caracas. 2000). En efecto, esa necesidad de ocupación es aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, pues de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. No solamente desde el punto de vista económico, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifique de manera justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestre indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. Para nuestra Corte Primera en lo Contencioso Administrativo (fallo del 22 de Octubre de 1.991), la necesidad de ocupar el inmueble se materializa cuando el solicitante demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría. También alegó la parte actora que el arrendatario violó la prohibición establecida en la Cláusula Séptima del contrato, referida a la prohibición de subarrendar el inmueble. Sobre este argumento no hay prueba alguna en el proceso, por el contrario, existe constancia de que el inmueble se encuentra ocupado por familiares del ciudadano TAISSIR HUSSEIN HAMAD HAMAD. En este sentido se aprecia la declaración formulada por el Alguacil del Tribunal, quien señaló que en la oportunidad de trasladarse al apartamento 2E del segundo piso del edificio Pino Silvestre del Conjunto Residencial El Pinar para citar al demandado, fue atendido por una persona que se identificó con su cédula de identidad, la cual responde al nombre de THAIRY DESIREE HAMAD HAMAD RINCON, quien señaló ser la hija del demandado. Asimismo, en la oportunidad de practicar la Inspección Judicial en el indicado inmueble, el día 16/06/2017, el Tribunal procedió a notificar a la ciudadana IVONNE RINCON, quien manifestó ser la madre de los hijos del ciudadano TAISSIR HUSSEIN HAMAD HAMAD, dejándose constancia de la presencia de dos adolescentes y un niño. En consecuencia, el Tribunal considera que en el caso de autos no se ha subarrendado el inmueble. Por otra parte, se observa de los alegatos formulados por la parte actora, que esta señala que ha recibido numerosos reclamos por parte del resto de los propietarios del edificio donde está ubicado el inmueble arrendado, debido a las molestias que causan sus ocupantes por su forma de vida, por la mala conducta desplegada por una hija del arrendatario durante su permanencia en el inmueble. Igualmente señala que esta permite la visita de uno de sus parientes en el apartamento, que padece de Inmunodeficiencia Adquirida, calificando a esta persona como “vil delincuente” que pone en peligro al resto de los propietarios. Respecto a estos argumentos se aprecia que no fueron demostrados en el proceso por los medios probatorios aportados, dado que ninguna prueba se incorporó al proceso que demuestre el alegato de la mala conducta de los familiares del arrendatario, ni tampoco que estos permitan la presencia de personas que tengan problemas de delincuencia, ni que se le hayan causado daños a la colectividad de propietarios. Además, se llama la atención a la parte demandante y a su apoderado judicial, sobre la forma despectiva con la que se ha referido a una persona que según su afirmación padece el Síndrome de Inmunodeficiencia Adquirida, señalando que atenta contra la integridad física del resto de los propietarios, y además incorpora una fotografía y la reseña en un periódico de la localidad, sin demostrar la identificación de la persona que supuestamente pernota en el inmueble arrendado y la correspondencia con la que aparece reseñada en el periódico. Al respecto considera esta juzgadora que las expresiones utilizadas resultan crueles y degradantes, que van en desmedro de la dignidad humana. De manera que la parte actora y a su apoderado judicial, en el futuro deben abstenerse de emplear este tipo de lenguaje en el proceso, y tener en cuenta que todos los seres humanos estamos obligados a respetar la dignidad humana, más cuando se está haciendo referencia a una condición o enfermedad que cualquier persona puede padecer. Señaló igualmente la parte demandante, que el inmueble sufrió daños, porque el arrendatario no atendió los daños menores que requiere. De la redacción de la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, se hizo constar que el arrendatario declaró haber recibido el inmueble en excelente estado de pintura, con todas sus piezas sanitarias, griferías, cerraduras, pisos, puertas, ventanas, instalaciones eléctricas, cañerías e aguas blancas y negras, y en general todas las instalaciones y dependencias con las que cuenta, en perfecto estado de funcionamiento, conservación y aseo, comprometiéndose a restituir el inmueble en las mismas condiciones al vencimiento del contrato. Por medio de la Inspección Judicial practicada por este Tribunal en el inmueble arrendado, pudo constatarse en forma directa las condiciones de mantenimiento y conservación que presenta el apartamento que fue arrendado al ciudadano TAISSIR HUSSEIN HAMAD HAMAD, y, dado el estado y condiciones físicas observadas, puede considerarse que se han ocasionado al inmueble daños mayores a los provenientes al uso normal. Igualmente se considera que el arrendatario ha sido negligente en el uso y mantenimiento del mismo, puesto que no ha realizado las reparaciones menores necesarias para conservarlo en buen estado, lo que conduce a un deterioro mayor. De manera que no solo ha incumplido con las obligaciones asumidas contractualmente sino que además, ha inobservado el deber que le impone el artículo 1.592 del Código Civil, de servirse del inmueble como un buen padre de familia. -También invocó la parte actora, el artículo 92 del Decreto Ley Para La Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda, señalando que el pago del arrendamiento ha venido sufriendo atrasos continuos hasta por dos (2) meses, trayendo como consecuencia el retraso en el pago de los conceptos derivados de las cargas comunes correspondientes al apartamento. El incumplimiento en el pago de dos (2) meses continuos de arrendamiento no es considerado por el mencionado Decreto Ley en el artículo 91, como causal para el Desalojo, dado que señala que procederá el desalojo en inmuebles destinados a vivienda, cuando el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. Sin embargo, el arrendatario se encuentra en la obligación de realizar el pago oportuno de los cánones de arrendamiento, conforme al compromiso asumido en el contrato, y la obligación que deriva de los artículos 1.592 y 1.159 del Código Civil de cumplir el contrato de buena fe. Siendo que, en el caso de autos, si bien fue negado por el Defensor Ad Litem que su representada haya incumplido la convención celebrada, tenía la carga de probar que efectivamente esta canceló oportunamente las mensualidades de arrendamiento, lo que no sucedió en el proceso. -En este orden se observa, que la parte demandante reclama el pago de ciento ochenta mil bolívares (Bs.180.000) derivada de las diferencias de los incrementos de los cánones de arrendamiento experimentada durante siete (7) años, a saber: dos mil bolívares (Bs.2.000) mensuales para el año 2009; dos mil quinientos bolívares (Bs.2.500) mensuales para el año 2010; tres mil quinientos bolívares (Bs.3.500) mensuales para el año 2011; cinco mil bolívares (Bs.5.000) mensuales para el año 2012; ocho mil bolívares (Bs.8.000) mensuales para el año 2013; diez mil bolívares (Bs.10.000) mensuales pare el año 2014; quince mil bolívares (Bs.15.000) mensuales para el año 2015; y veinte mil bolívares (Bs.20.000) mensuales aproximadamente para el año 2016; pudiendo constatarse de las actas del proceso que el Defensor Ad Litem negó los hechos alegados por la parte demandante, sin esta lograra demostrar el fundamento de dicha reclamación y en consecuencia, se declara improcedente la misma. -En relación a los daños y perjuicios reclamados por la parte actora por la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares (Bs.340.000) debe precisarse que si bien quedó demostrado en el proceso por medio de la Inspección Judicial practicada en el inmueble arrendado, que este presenta mal estado y deterioro por la falta de mantenimiento y reparaciones necesarias; no consta en el libelo de la demanda que la parte actora haya dado cumplimiento a las exigencias del ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, puesto que, la actora indicó que el inmueble presenta daños pero no los describió. En consecuencia, no podría este Tribunal pasar a sentenciar ordenando la reparación de unos daños que no se especificaron en el libelo: “Articulo 340. El libelo de la demanda deberá expresar: (…) 7° Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de estos y sus causas. Esta exigencia además de ser un requisito de forma que debe contener el libelo de la demanda, se encuentra en estrecha vinculación con los requisitos que debe llenar la sentencia, previsto el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, los cuales deben ser cumplidos por el operador de justicia al redactarla, pues de lo contrario se incurre en vicios que acarrean su nulidad, conforme lo señala el artículo 344 eiusdem. “Artículo 2443.- Toda sentencia debe contener: (…) 5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia….” Respecto a este requisito, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en fecha el día 31/07/2000. Expediente N°99-987, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, señaló: Congruencia de la sentencia. Tipos de congruencia: negativa, positiva y mixta. Ordinal 5°. El vicio de incongruencia, previsto en el artículo 243 ordinal 5° del Código Adjetivo Civil, tiene lugar cuando el sentenciador, haciendo caso omiso a la previsión legal contenida en el artículo 12 ibidem, desatiende el deber que le impone de decidir sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado por las partes en las oportunidades procesales señaladas para ello, a saber: en el escrito de la demanda, en la contestación o en los informes cuando en estos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, tales como: la confesión ficta, reposición de la causa y otras similares, que de acuerdo a la reiterada doctrina de este Alto Tribunal, el sentenciador está en la obligación de resolver en forma expresa, positiva y precisa. La congruencia es requisito indispensable para que la sentencia pueda cumplir a cabalidad con el principio de exhaustividad, que le es inherente y según el cual el juzgador debe resolver - se repite- sobre todo lo alegado y probado en autos y así dar cumplimiento a la exigencia legislativa contemplada en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y al mismo tiempo satisfacer el Adagio Latino, que reza: Justa alegata et probata judex judicre debet Y solamente sobre todo lo alegado. Es en esa forma como debe sentenciar el juez para que su decisión no infrinja la preceptiva legal ex artículo 243 ordinal 5° de la Ley Adjetiva Civil. Sobre el punto de la exhaustividad, el tratadista español Pietro Castro, ha dicho: “El juez por su función, no solo está obligado a fallar en todo caso, sino a fallar de manera total, como deber impuesto por la necesidad de someter el principio político de la suficiencia del ordenamiento jurídico del Estado, y cuyo cumplimiento implica que la sentencia contenga todas las declaraciones que la demanda y la defensa adversaria exijan, y la posible reconvención de esta: Condena o absolución y decidir todos los puntos litigiosos, esto es, tanto los principales como los accesorios que hayan sido objeto del debate (Pietro Castro, L. Derecho Procesal Civil. Tomo 1. Año 1949, pág. 380). La doctrina de la Sala, de reciente data, ratificando la ya consolidada, en referencia al punto en estudio, y bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe ésta, en fecha 13 de abril del año que discurre, en el caso Guillermo Alonso Cerdeño contra Luigi Faratro Ciccone dejó establecido, lo siguiente: El vicio de incongruencia que constituye infracción del artículo 12 y del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, tiene lugar cuando el sentenciador no decido todo lo alegado o no decide sólo sobre lo alegado por las partes, en las oportunidades procesales señaladas para ello. (…) (…) De lo antes expuesto, se evidencia que en acatamiento a lo dispuesto en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el juez en la sentencia debe de manera clara y precisa, decidir todos los puntos objeto del debate, porque de no hacerlo, incurre en el vicio de incongruencia, el cual surge cada vez que el juez altera o modifica el problema judicial debatido ente las partes, bien porque no resuelve sólo lo alegado por éstos, o bien porque no resuelve sobre todo lo alegado por los sujetos del litigio. Lo precedentemente expuesto, evidencia que la sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, presupuesto que según el procesalista patrio Dr. Humberto Cuenca, significan: que la sentencia no debe contener implícitos ni sobreentendidos (expresa), ser cierta, efectiva y verdadera, sin dejar cuestiones pendientes (positiva), y sin lugar a dudas, incertidumbres, insuficiencias, oscuridades o ambigüedades (precisa). …” DISPOSITIVO POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO ANTERIORMENTE EXPUESTOS, ESTE TRIBUNAL NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR LA AUTORIDAD DE LA LEY DECLARA: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda que por desalojo y cobro de bolívares intentó la ciudadana DELCY DEL CARMEN ALVAREZ DIAZ en contra del ciudadano TAISSIR HUSSEIN HAMAD HAMAD, ya identificados. En consecuencia: PRIMERO: Se ordena el desalojo y la entrega formal a la demandante, del inmueble conformado por el apartamento identificado con las siglas 2E del segundo piso del Condominio Pino Silvestre 1 del lote A, sector 1 del parcelamiento denominado Conjunto Residencial el Pinar, situado en la calle 115 con avenida 23 del sector Pomona en Jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino, Municipio Maracaibo del Estado Zulia; apartamento ubicado dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada Norte del edificio. SUR: En parte fachada interna del edificio, en parte con apartamento 2-F y hall de distribución. ESTE: Fachada Este del edificio. OESTE: Con el apartamento 2-D y con la fachada interna y Oeste del edificio; libre de personas y cosas. Asimismo, solvente en cuanto a los servicios públicos y privados que correspondan al inmueble. SEGUNDO: Improcedente, la reclamación formulada por la parte actora por la suma de ciento ochenta mil bolívares (Bs.180.000) por concepto de las diferencias de los incrementos de los cánones de arrendamiento experimentada durante los años 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 y 2016. TERCERO: Improcedente la reclamación de daños y perjuicios que fue estimada por la demandante en la suma de trescientos cuarenta mil bolívares (Bs.340.000). CUARTO: Improcedente, la reclamación de la Indexación Judicial de las sumas y conceptos demandados. QUINTO: No hay condenatoria en costas, por no resultar totalmente vencida la parte demandada en el presente juicio. PUBLIQUESE y REGISTRESE Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los siete (7) días del mes de agosto del año 2017. Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación. LA JUEZ, Abog. Mg.Sc. MARÍA DEL PILAR FARÍA ROMERO. LA SECRETARIA Abog. JOHANA BARRERA AUVERT En la misma fecha siendo la una de la tarde (01:00 p.m.) se dictó y se publicó el fallo que antecede. LA SECRETARIA Abog. JOHANA BARRERA AUVERT.