TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Maracaibo, ocho (08) de agosto de 2017
207° y 158°
EXPEDIENTE Nº: 3928
PARTE DEMANDANTE:

APODERADO DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA: MIGUEL ÁNGEL RODRÍGUEZ RAMÍREZ, titular de la cédula de identidad N° 16.297.171.
YAUREPARA REINOSO GONZÁLEZ y RUTH CALDERÓN MEDINA, Inpreabogado N° 40.635 y 40.906 respectivamente.
MARIA IDELMA DABOIN DE ALAÑA, titular de la cédula de identidad N° 2.768.954.

FECHA DE ENTRADA: 22 de febrero de 2016.
MOTIVO:
SENTENCIA: DESALOJO (VIVIENDA).
DEFINITIVA
I
SÍNTESIS NARRATIVA

Estando el Tribunal en tiempo hábil para extender el fallo completo por escrito conforme a las exigencias establecidas en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo hace bajo las siguientes consideraciones, y, en este sentido, pasa este Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a señalar:
Ocurren por ante este Juzgado los profesionales del derecho Yaurepara Reinoso González y Ruth Calderón Medina, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 40.635 y 40.906 respectivamente, actuando en su condición de apoderados judiciales del ciudadano Miguel Ángel Rodríguez Ramírez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°
16.297.171, a fin de interponer formal demanda por DESALOJO en contra de la ciudadana María Idelma Daboin de Alaña, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.768.954.
Consta de las actas procesales que conforman la causa signada con el Nº 3928, que en fecha veintidós (22) de junio de 2015, este Juzgado dio el curso de ley a la presente acción, admitiendo cuanto ha lugar en derecho la misma, ordenando el emplazamiento de la demandada, antes identificada, a fin de la celebración de la audiencia de mediación.
En fecha treinta (30) de julio de 2015 el alguacil natural de este Juzgado ciudadano José Jordán La Cruz expuso, manifestando la imposibilidad de la citación de la parte demandada, consignando los recaudos de citación respectivos.
Por auto de fecha diez (10) de agosto de 2015 previo requerimiento de la parte actora, y en atención a al imposibilidad de la citación de la parte demandada, este Tribunal ordenó la citación cartelaria de la ciudadana María Idelma Daboin de Alaña, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo consignados ejemplares de los diarios La Verdad y Versión Final en fecha treinta (30) de septiembre de 2015, cumplimiento la secretaria con la fijación respectiva en fecha veinticuatro (24) de septiembre de 2015.
En fecha primero (1°) de diciembre de 2015 se designó a la abogada Moraima Reyes como defensor Ad-Litem de la parte demandada, juramentada la misma en fecha diez (10) de diciembre del mismo año, y citada en fecha quince (15) de enero de 2015.
En fecha veintidós (22) de enero de 2016 se llevó a cabo audiencia de mediación.
En fecha veinticinco (25) de enero de 2016 el profesional del derecho Alberto Salas Díaz, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.326, actuando en su condición de apoderado demandado consignó instrumento poder, haciéndose parte en la presente causa, consignando al respecto escrito contentivo de la solicitud de inhibición requerida al Juez del Tribunal Dr. Iván Pérez Padilla.
En fecha veintiséis (26) de enero de 2016 el Dr. Iván Pérez Padilla, Juez Provisorio de este Tribunal se inhibió de conocer la presente causa, siendo distribuida la misma a través del Órgano de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.
En fecha quince (15) de julio del año 2016 se agregó a las actas, escrito de contestación presentado por la parte demandada.
Por auto de fecha veintinueve (29) de julio de 2016 este Tribunal fijó los límites de la controversia, aperturando el lapso probatorio respectivo.
En fecha tres (03) de agosto de 2016 se agregó a las actas escrito de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte demandada.
Por auto de fecha cuatro (04) de agosto de 2016 el Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia declaró la nulidad de todas las actuaciones procesales posteriores a la consignación del escrito de contestación de la demanda, ordenando la reposición de la causa al estado de sustanciar la cuestión previa opuesta.
Por auto de fecha veintitrés (23) de septiembre de 2016 el Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia ordenó al remisión de la causa a este Tribunal, vistas la declaratoria sin lugar de la inhibición planteada, siendo recibido en fecha veintisiete (27) de septiembre de 2016.
Por auto de fecha veintiocho (28) de noviembre de 2016 la Jueza Provisoria designada Abg. Claudia Acevedo Escobar se abocó al conocimiento de la causa, ordenando la notificación de las partes intervinientes, siendo notificada la última de ellas en fecha veinticuatro (24) de abril de 2017.
Por resolución de fecha treinta (30) de mayo de 2017 este Tribunal siendo que el alegato defensivo planteado por el apoderado demandado no fue anunciado como cuestión previa, ordenó este Tribunal su conocimiento como punto previo al momento de dictar el fallo definitivo, ordenando en auto por separado la fijación de los puntos controvertidos, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 112 de la Ley para ña Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Por auto de fecha treinta (30) de mayo de 2017 este Tribunal procedió a fijar los puntos controvertidos, ordenando la apertura de la articulación probatoria respectiva.
En fecha ocho (08) y quince (15) de junio de 2017 la parte actora y demandada respectivamente presentaron escritos de pruebas, siendo admitidas cuanto ha lugar en derecho las promovidas por la parte actora mediante auto de fecha veinte (20) de junio de 2017, y negadas las presentadas por la representación judicial de la parte demandada al haber sido presentadas de manera extemporáneas por tardías.
Por auto de fecha primero (1°) de agosto de 2017 este Tribunal fijó oportunidad para la celebración de la audiencia oral de juicio, siendo celebrada la misma en fecha tres (03) de agosto de 2017.
Celebrada como fuera la audiencia oral de juicio y, llegada la oportunidad para que este órgano de justicia proceda a dictar el fallo extenso, este Tribunal pasa a decidir, previas las siguientes consideraciones:

II
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA:
Ocurren por ante este Juzgado los profesionales del derecho Yaurepara Reinoso González y Ruth Calderón Medina, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 40.635 y 40.906 respectivamente, actuando en su condición de apoderados judiciales del ciudadano Miguel Ángel Rodríguez Ramírez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 16.297.171, manifestando que su representado desde el año 2003, según se desprende de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 23 de octubre de 2003 respecto a la firma de la demandada, anotado bajo el N° 25, Tomo 83, y veintiocho (28) de octubre de 2003, respecto a la firma del demandante, anotado bajo el N° 94, Tomo 83, mantiene una relación arrendaticia con la ciudadana María Idelma Daboin de Alaña, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.768.954, relación arrendaticia sobre una casa-quinta signada con el N° 2 ubicada en el Avenida 12 de la Urbanización El Rosal en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia, edificada sobre un terreno de 327,491 Mts2 aproximadamente, con un área de construcción de 185 Mts2 con los siguientes linderos y medidas: NORTE: 17,02 Mts y linda con terreno que es o fue de Inversiones Benicelli C.A.; SUR: 16,99 Mts y linda con área común de la asociación; ESTE: 19,71 MTS y linda con parcela N° 3 y OESTE: 18,81 Mts y linda con parcela N° 1, inmueble que le pertenece a su representado según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 30 de octubre de 1985, anotado bajo el N° 5, Protocolo 1°, Tomo 12.
Que en el año 2007 con ocasión a problemas surgidos con la arrendataria, la misma procedió a iniciar el procedimiento de consignación arrendaticia por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial, hoy Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, misma que fueron realizadas hasta el mes de junio del año 2010.
Que consecuencia de la insolvencia manifiesta de la arrendataria desde el mes de julio del año 2010 a junio de 2015, y, vista las diligencias tendentes al cobro de lo adeudado sin obtener el mismo, es por lo que, agostado el procedimiento administrativo previo, de conformidad con lo establecido en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda acudió a este instancia judicial a fin de solicitar el desalojo del inmueble de arrendado, así como el pago de los cánones adeudados y los causados hasta el dictamen de la sentencia definitiva.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el profesional del derecho Alberto Salas Díaz, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.326, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana María Idelma Daboin, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.768.954, presentó escrito de contestación de la demanda contentivo de defensa referida a la inepta acumulación de pretensiones para ser analizada como punto previo al fondo del asunto controvertido, esto es al momento de dictar este Tribunal el fallo definitivo, sustentado en el argumento de la pretensión del demandado del desalojo del inmueble objeto de la relación arrendaticia, así como el cumplimiento o resolución del contrato celebrado, y la reclamación de los honorarios profesionales, las costas y costos del proceso, pretensiones según señala el demandado resultan excluyentes e incompatibles entre si; de igual manera manifestó su aceptación respecto a la celebración del contrato de arrendamiento en el mes de octubre del año 2003, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, y sobre el cual fundamenta el demandante la acción incoada, señalando que el arrendador sin causa alguna cerró la cuenta en la cual su representada depositaba el pago correspondiente al canon de arrendamiento sin indicación de nueva cuenta bancaria, no pudiendo el mismo ejercer reclamación por retraso en dichos pagos todo de conformidad con lo establecido en el artículo 68 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, siendo que su representada para la fecha se encuentra en estado de solvencia.
III
PUNTO PREVIO
DE LA INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES
En la oportunidad procesal para la contestación de la demanda, el profesional del derecho Alberto Salas Díaz, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.326, actuando en su condición de apoderado demandado opuso como punto previo al fondo del asunto controvertido la inepta acumulación de pretensiones, razón por la cual esta juzgadora antes de resolver el mérito del presente juicio, pasa a pronunciarse sobre el punto previo alegado de la siguiente manera:
El apoderado judicial de la ciudadana María Idelma Daboin alegó lo siguiente:
“(…) Observando lo anteriormente explicado, es de simple análisis determinar que el demandante pretende en su escrito libelar el desalojo de una vivienda dada en arrendamiento y además el cumplimiento del contrato o resolución… el actor en su libelo, acumula a la solicitud de desalojo, el cumplimiento del contrato, el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y los futuros. Pero es lo mismo que pedir resolución y cumplimiento, lo cual si es –ciertamente una acumulación indebida (…) De la lectura del libelo de demanda, se desprende que la parte actora pretende el desalojo de un inmueble destinado a vivienda; el pago de cánones de arrendamiento; el pago de los honorarios profesionales, así como tambien las costas y los costos procesales (…) en la presente causa el pago de costas procesales y honorarios de abogados constituye una pretensión, lo que existe inepta acumulación por procedimientos incompatibles…por conllevar pretensiones diferentes, vale decir, una de cumplimiento de contrato y la otra de desalojo, otra relativa a estimación e intimación de honorarios profesionales, y el otro sobre el pago de las costas y costos del proceso…”
Establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí”.

Son tres los casos en los cuales la Ley establece una prohibición expresa para la acumulación de pretensiones: a) Cuando se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí; b) Cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal y c) Cuando tengan procedimientos legales incompatibles entre sí.
En tal sentido, es menester puntualizar en referencia a la acumulación de pretensiones, que la misma se presenta como de eminente orden público al encontrarse íntimamente relacionada con la observación de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil como el conjunto de actos del órgano jurisdiccional, de las partes y de los terceros que eventualmente en el intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cual está gobernado por el principio de la legalidad de las formas procesales.
Del análisis del libelo de demanda presentado y, en consecuencia, de los argumentos señalados por la parte accionante y sobre los cuales se fundamenta su reclamación, considera este Tribunal que las pretensiones presentadas por el accionante no se excluyen entre si, siendo criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia la procedencia de la reclamación de los cánones insolutos en las demandadas cuya pretensión última persiga la recuperación del bien arrendado, tal y como hubiera quedado sentado en sentencia de fecha veintiuno (21) de septiembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, Exp. 2006-000084 al señalar: “…Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento…”, criterio reiterado por la misma Sala en sentencia de fecha diez (10) de julio de 2009 Expediente N° 209-000205.
De igual manera especto a la reclamación de los honorarios profesionales y las costas y costo del escrito libelar se desprende la indicación: “…El pago de la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 84.000,00) equivalentes a QUINIENTAS SESENTA (560) Unidades Tributarias, que es el monto adeudado, más los cánones de Arrendamiento que se causen hasta la sentencia definitiva en el presente juicio, honorarios profesionales y costos y costas del proceso…”
Considera este Tribunal que tal afirmación no constituye una intimación de cobro de honorarios profesionales, al desprenderse su simple señalamiento no así su efectiva cuantificación y/o estimación e intimación, presentando las costas y costos estrecha relación al proceso y de obligatoria condena al emitir el Órgano Jurisdiccional el pronunciamiento respectivo consecuencia de la interposición de acción judicial y que tendría que soportar el demandado en caso de ser procedente la demanda; por tanto, al fundamentarse la presente acción en la insolvencia de la arrendadora en mas de cuatro (04) cánones tal y como lo dispone el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es pues acertada en derecho la acción incoada, razón por la cual este Tribunal declara IMPROCEDENTE el punto previo alegado por la parte demandada, referido a la inepta acumulación de pretensiones, descendiendo al análisis del fondo del asunto controvertido.- Así se decide.
IV
DE LOS MEDIOS DE PRUEBA
ESTIMACIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
DOCUMENTALES:
• Consignó junto al libelo de demanda, copia simple de Expediente Nº MC-00867/10-13, cursante a los folios veintiuno (21) al cuatrocientos trece (413) de la pieza principal N° I del presente expediente signado con el Nº 3928, expedidas por la Coordinación Estadal de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Zulia.
En lo atinente a la anterior documental, cabe destacar que nuestro máximo tribunal de derecho ha dejado sentado que el mismo pertenece a una tercera categoría dentro del género de la prueba instrumental denominada documentos administrativos, distintos a los documentos públicos y privados expedidos por órganos especializados de la administración pública, contentivo de declaraciones o actos administrativos de efectos particulares, emitidos de acuerdo con formalidades y requisitos legales, en razón de lo cual gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, tal como se ha señalado en decisión sentada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 1.419 de fecha seis (06) de junio de 2006, asemejando su valor probatorio a los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales hacen plena fe entre las partes y frente a terceros en lo que se refiere al hecho material de sus declaraciones, pudiendo ser desvirtuados a través de cualquier género de prueba capaz de restarle veracidad, en tal sentido, no habiendo sido rebatidos por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, le merece fe a esta jurisdicente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en cuanto a la información contenida, relativa al cumplimiento del procedimiento administrativo previo a las demandas indicado en el artículo 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y, en consecuencia habilitada la vía judicial.- Así se valora.
• Consignó junto al libelo de demanda, copia certificada de documento de compra-venta Protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Maracaibo del estado Zulia, en fecha treinta (30) de octubre de 1995, anotado bajo el Nº 05, Tomo 12, protocolo 1° cursante a los folios catorce (14) al veinte (20) de la pieza principal Nº I del presente expediente.
En este orden, y a fin de conocer qué debe entenderse por documento público auténtico y documento privado autenticado o registrado, es menester citar la sentencia No. 595 de fecha veintidós (22) de septiembre de 2008, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, la cual estableció:
“El instrumento autenticado no constituye documento público, ya que la formalidad de la autenticación no lo convierte en este tipo de documentos, como tampoco el registro le comunica tal naturaleza. Todo documento que nace privado -aun cuando sea registrado- siempre seguirá siendo privado, pues la formalidad de registro solamente lo hace oponible a terceros; por el contrario, el documento público es sustanciado por el funcionario con competencia para ello.
Es común observar en la práctica forense, la confusión de los conceptos atinentes al documento público y al autenticado. El primero, según la doctrina de casación y la legislación (artículo 1.357 del Código Civil) es aquél que ha sido autorizado por el funcionario competente. La confusión reinante nace de los términos “público” o “auténtico” empleados por el legislador civil y que los intérpretes han asimilado, confundiendo el término “auténtico” con el término “autenticado”. Aquél (el “auténtico”) es cuya autoría y redacción no puede ser discutida, sino por vía de tacha, mientras que el autenticado, puede ser tachado en su otorgamiento.
El documento público o auténtico, está referido a su contenido, vale decir, el texto del documento que ha sido autorizado con las solemnidades legales por el funcionario competente, “autorizado” significa, que es el funcionario quien concibe o redacta el documento. Los documentos redactados o creados por el funcionario competente son auténticos, vale decir, no hay duda de su autoría y de su validez. Mientras que, los documentos autenticados, -que no auténticos- son elaborados, concebidos o redactados por la parte interesada. En este tipo de documentos, el funcionario tan sólo interviene para dar fe del dicho de los otorgantes.
Se incurre en confusión cuando se asimila el documento público con el autenticado, ya que ambos difieren en lo siguiente:
El documento autenticado nace siendo privado, al extremo de que el mismo es redactado o creado por el interesado -otorgante- y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público y, en ese sentido, ha dicho la doctrina, y en esto ha sido unánime, que el documento que nace privado sigue siendo privado por siempre y jamás puede convertirse en público, vale decir, no modifica la sustancia de tal. La autenticación lo que hace es darle el efecto de público al otorgamiento, pero jamás al contenido del documento.
En tanto que el contenido de un documento público es redactado y creado por el funcionario. El documento autenticado es redactado por el interesado y allí vierte lo que a él le interesa. El instrumento público contiene las menciones que indica la Ley y no lo que a las partes interese privadamente.”” (Resaltado de la Sala).

Con relación al anterior medio de prueba, y siendo que el mismo constituye documento privado –registrado- que no fue redargüido de falso por la parte adversaria, en consecuencia, y a pesar de no ser objeto de controversia, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio, en cuanto a la demostración de la cualidad de propietario del ciudadano Miguel Rodríguez, titular de la cédula de identidad Nº 16.297.171, sobre el inmueble objeto de la relación contractual debatida. - Así se valora.
• Consignó junto al libelo de demanda, original de contrato de arrendamiento celebrado por los ciudadanos Miguel Rodríguez y María Idelma Daboin, titulares de las cédulas de identidad Nros. 16.297.171 y 2.768.954 respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 23 de octubre de 2003 respecto a la firma de la demandada, anotado bajo el N° 25, Tomo 83, y veintiocho (28) de octubre de 2003, respecto a la firma del demandante, anotado bajo el N° 94, Tomo 83, cursante a los folios seis (06) al trece (13) de la pieza principal N° I del presente expediente.
Con relación al anterior medio de prueba, siendo que el mismo constituye documento público que no fue redargüido de falso por la parte adversaria, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio en cuanto a la demostración de la existencia de la relación arrendaticia sobre la cual se fundamenta la presente controversia.- Así se valora.
ESTIMACIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
DOCUMENTALES:
• Consignó junto al escrito de contestación, copias simples de inpección extra-judicial realizada por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, cursante a los folios cincuenta y dos (52) al sesenta y seis (66) de la pieza principal N° III del presente expediente.
La documental que antecede esta juzgadora la aprecia favorablemente por tratarse de documento público que no fue redargüido de falso en la oportunidad legal respectiva, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, produce plena prueba frente a terceros de la verdad de las actuaciones realizadas por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, así como la veracidad de la información suministrada por la entidad bancaria Banco Provincial, respecto a la cuenta N° 0108-0059-53-0100104352 y su efectiva cancelación y/o cierre en fecha veintidós (22) de octubre de 2007 por voluntad del cuentabiente.- Así se valora.
• Consignó junto al escrito de contestación, impresión de comprobante de afiliación al sistema Savil, cursante al folio sesenta y ocho (68) de la pieza principal N° III del presente expediente.
En lo atinente a la anterior documental, cabe destacar que nuestro máximo tribunal de derecho ha dejado sentado que el mismo pertenece a una tercera categoría dentro del género de la prueba instrumental denominada documentos administrativos, distintos a los documentos públicos y privados expedidos por órganos especializados de la administración pública, contentivo de declaraciones o actos administrativos de efectos particulares, emitidos de acuerdo con formalidades y requisitos legales, en razón de lo cual gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, tal como se ha señalado en decisión sentada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 1.419 de fecha seis (06) de junio de 2006, asemejando su valor probatorio a los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales hacen plena fe entre las partes y frente a terceros en lo que se refiere al hecho material de sus declaraciones, pudiendo ser desvirtuados a través de cualquier género de prueba capaz de restarle veracidad, en tal sentido, no habiendo sido rebatidos por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, le merece fe a esta jurisdicente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en cuanto a la información contenida, en tanto y en cuanto permita la resolución del asunto controvertido.- Así se valora.
• Consignó junto al escrito de contestación, copia certificada de actuaciones realizadas por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, cursante a los sesenta y nueve (69) doscientos sesenta (260) de la pieza principal N° III del presente expediente.
La documental que antecede esta juzgadora la aprecia favorablemente por tratarse de documento público que no fue redargüido en la oportunidad legal respectiva, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, produce plena prueba frente a terceros de la verdad de su contenido, razón por la cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio en cuanto a la demostración de las actuaciones realizadas por ante el referido Tribunal relacionadas con el procedimiento consignatario iniciado por la arrendataria demandada, en tanto y cuanto permitan esclarecer los hechos controvertidos.- Así se valora.
• Consignó junto al escrito de contestación, planillas de pago del Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), cursante a los folios doscientos sesenta y uno (261) al trescientos treinta y dos (332) de la pieza principal N° III del presente expediente.
En lo atinente a la anterior documental, cabe destacar que nuestro máximo tribunal de derecho ha dejado sentado que el mismo pertenece a una tercera categoría dentro del género de la prueba instrumental denominada documentos administrativos, distintos a los documentos públicos y privados expedidos por órganos especializados de la administración pública, contentivo de declaraciones o actos administrativos de efectos particulares, emitidos de acuerdo con formalidades y requisitos legales, en razón de lo cual gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, tal como se ha señalado en decisión sentada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 1.419 de fecha seis (06) de junio de 2006, asemejando su valor probatorio a los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales hacen plena fe entre las partes y frente a terceros en lo que se refiere al hecho material de sus declaraciones, pudiendo ser desvirtuados a través de cualquier género de prueba capaz de restarle veracidad, en tal sentido, no habiendo sido rebatidos por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, le merece fe a esta jurisdicente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en cuanto a la información contenida, en tanto y en cuanto permita la resolución del asunto controvertido.- Así se valora.
V
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Ahora bien, precisada la genealogía de los eventos procesales acaecidos en la presente causa y valorados los medios de pruebas aportados al proceso, pasa esta juzgadora a explanar la argumentación jurídica que soportará la presente decisión bajo los siguientes términos:
Cursa a los folios catorce (14) al veinte (20) de la pieza principal Nº I del presente expediente, copia certificada de documento de compra-venta protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Maracaibo del estado Zulia, en fecha treinta (30) de octubre de 1995, anotado bajo el Nº 05, Tomo 12, protocolo 1, tal documental al constituir documento privado –registrado- que no fue redargüido de falso por la parte adversaria, resulta suficiente para la demostración de la cualidad de propietaria del demandante sobre el inmueble objeto de la relación arrendaticia, cualidad de propietaria no discutida por la parte demandada.
Ello así, considera esta juzgadora que, demostrada en actas la efectiva propiedad del inmueble objeto de controversia cuya titularidad la ostenta la accionante, antes identificada, condición no rebatida por la parte demandada y, en consecuencia, relevada de prueba por ser hecho no controvertido, correspondió a este Tribunal el análisis de la efectiva demostración de la relación arrendaticia alegada por la parte accionante.
Establecen los artículos 1.133, 1.159 y 1.167 del Código Civil:
Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Artículo 1.159: “Los contratos, tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar.”
La teoría general de los contratos ha establecido que, existe un contrato cuando varias personas acuerdan una declaración de voluntad común destinada a reglar sus derechos, y agrega que las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma.
Por su parte, el artículo 1.159 ejusdem establece que, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes e, igualmente, el artículo 1.160 del mismo Código indica que todo contrato debe ejecutarse de buena fe.
Rezan los artículos 1.160, 1.264, 1.474 y 1.495 del Código Civil:
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”.
Artículo 1.166: “Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes: no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley.”
Establece el artículo 1.579 del Código Civil la figura del arrendamiento como “…un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar por aquélla”.
La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración, pudiendo ser conmutativo o aleatorio, de tracto sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler. (Jesús Mogollón Castillo, Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, pp. 5).
En opinión de Ortega, Iraida (2002), autora del libro Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamientos, Editorial Livrosca, p. 4, el contrato de arrendamiento es un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, mediante el cual el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler.
En el caso sub especie litis, observa esta operadora de justicia que, al no haber sido desconocido por la parte demandada el instrumento que sirve de fundamento de la presente controversia en la oportunidad legal correspondiente, y al cual se le otorgó pleno valor probatorio, por el contrario, reconocido el mismo por el demandado, quedó relevado de prueba la existencia de la relación arrendaticia sostenida entre las partes intervinientes en el presente juicio, y, por tanto, fehacientemente comprobada la relación jurídica contractual que une a los ciudadanos Miguel Rodríguez y María Idelma Daboin, titulares de las cédulas de identidad Nros. 16.297.171 y 2.768.954 respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 23 de octubre de 2003 respecto a la firma de la demandada, anotado bajo el N° 25, Tomo 83, y veintiocho (28) de octubre de 2003, respecto a la firma del demandante, anotado bajo el N° 94, Tomo 83, cursante a los folios seis (06) al trece (13) de la pieza principal N° I del presente expediente, y, en consecuencia, vigente lo pactado entre las partes, y con ello verificada la legitimación o cualidad tanto del demandante para incoar la demanda principal como de la demandada para soportar el juicio.- Así se establece.
En este orden, y por cuanto se observa que el objeto sobre el cual versa el arrendamiento es un inmueble para vivienda, resulta aplicable la Ley de para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda para la resolución de la presente litis, con estricta sujeción a lo pactado por las partes en el contrato que rige la relación entre las mismas.- Así se establece.
Alegó el demandante que desde el año 2003 mantiene una relación arrendaticia con la ciudadana María Idelma Daboin de Alaña, en actas identificada, sobre una casa-quinta signada con el N° 2 ubicada en el Avenida 12 de la Urbanización El Rosal en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia, siendo que desde el mes de julio del año 2010 a junio de 2015 la arrendadora ha mantenido un estado de insolvencia, generándose el cobro de lo adeudado sin obtener el mismo, razón por la cual una vez agostado el procedimiento administrativo previo, es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda acudió a este instancia judicial a fin de solicitar el desalojo del inmueble de arrendado, así como el pago de los cánones adeudados.
Por su parte la representación judicial de la parte demandada manifestó que el arrendador sin causa alguna cerró la cuenta en la cual su representada depositaba el pago correspondiente al canon de arrendamiento sin indicación de nueva cuenta bancaria, no pudiendo el mismo ejercer reclamación por retraso en dichos pagos ello en atención a lo acordado por las partes en el contrato celebrado, y de conformidad con lo establecido en el artículo 68 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señalando que su representada para le fecha se encuentra en estado de solvencia.
Considera oportuno esta Juzgadora señalar a las partes en contradicción, que a las mismas corresponde la carga de aportar las pruebas de los hechos particulares y concretos en los cuales fundamentan sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique.
Así, el Código de Procedimiento Civil distribuye la prueba entre las partes, como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si a la actora le interesa el triunfo de su pretensión, deberá probar los hechos que le sirven de fundamento y, si a la demandada le interesa destruir, enervar o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá, por su parte, probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impide su existencia jurídica, de modo que el Juez de cognición se encuentra constreñido a decidir en el contexto de lo que ha sido alegado y probado por las partes, enmarcándose así en el principio de verdad procesal, que a su vez somete a las mismas al cumplimiento de las cargas procesales relativas a formulación de los alegatos y a la actividad probatoria destinada a demostrar la veracidad de sus afirmaciones, de modo que la decisión debe estar necesariamente fundamentada en un juicio de certeza, siendo que el demandante no sólo debe exponer las circunstancias sobre las cuales basa su pretensión, si no, por el contrario, debe traer a las actas los elementos de prueba suficientes para evidenciar en el expediente la veracidad de lo alegado a los fines de apoyar su petición, ello sustentado en la efectiva incorporación de las pruebas al proceso, incorporación que ha de traducirse en efectivo valor probatorio a favor de su pretensión.
Sustentada la reclamación del accionante en el señalamiento de la falta de pago y subsiguiente consignación tardía de los cánones insolutos, y, a su vez, la defensa de la arrendataria en causa imputable a la arrendadora, al cerrar sin causa alguna la cuenta destinada al pago de los cánones respectivos, actuación que le exime de responsabilidad respecto al pago, procedió este Tribunal al análisis del contrato celebrado a fin de determinar el acuerdo que rige entre los celebrantes.
A tal respecto establece la cláusula tercera del contrato de arrendamiento:
“…en caso de cancelación o cierre de dicha cuenta, el arrendador no podrá reclamar algún tipo de atraso en los pagos mencionados en la presente causa, hasta que tenga alguna otra cuenta o institución bancaria a satisfacción del arrendatario.- Sin embargo el arrendatario se reserva el derecho de efectuar los pagos mediante cheque o cualquier otra forma de cancelación legalmente permitida por nuestra legislación…” (Resaltado propio)

De la cláusula tercera transcrita en líneas anteriores se desprende la expresa determinación de la responsabilidad que asume el arrendador en el caso del cierre de la cuenta bancaria destinada para el pago de los canones consecuencia de la relación arrendaticia, condicionamiento que sin lugar a dudas se erige como eximente a favor del arrendatario, no pudiendo el arrendador presentar reclamo sustentado en el atraso hasta tanto no provea de nueva cuenta bancaria.
Sobre la labor hermenéutica que posee juez en materia contractual conforme lo establece la ley, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil reza:
Artículo 12: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. (Negrillas del tribunal).

Con relación a lo anterior, es oportuno destacar el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, cuando al referirse a la interpretación de los contratos dejó establecido que: “…La facultad de los jueces de instancia de interpretar actos y contratos (negocios jurídicos) no es ilimitada, por el contrario, se restringe a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia…”. (Sentencia N° 169, del 22-06-02, caso: Jalutra Trading Company B.V. contra Procesadora Agroindustrial Colon S.A. y Otros, expediente N° 00-377).
Corolario de lo anterior, el autor patrio Dr. Leopoldo Márquez Añez, en su Obra: “El Recurso de Casación, la Cuestión de Hecho y el Artículo 320 del Código de Procedimiento Civil…”, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2000, página 193, expresa:
“…De acuerdo con la máxima in claris non fit interpretatio, la regla contenida en el artículo 12 parte final, restringe categóricamente las facultades de interpretación de la instancia a aquellos contratos o actos (negocios jurídicos) que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, casos en los cuales la interpretación dada por la instancia será mandatoria y vinculante, y estará desde luego excluida del control por Casación. Pero, por el contrario, si la instancia entró a ‘interpretar’ un acto o contrato claro y preciso, la interpretación que haya dado sí estará sujeta al control por Casación (Sic), ya que en tal hipótesis el juez de la instancia habría infringido la norma del artículo 12, parte final, que implícitamente le prohíbe entrar a ‘interpretar’ actos o contratos (negocios jurídicos) que sean claros y precisos, desnaturalizándolos. Para este objeto, es obvio que el Alto Tribunal tiene una innegable facultad de calificación con respecto a si el acto o contrato (negocio jurídico) es claro y preciso, o si, distintamente, es de aquellos que presentan oscuridad, ambigüedad o deficiencia; y como resultado de esa calificación, determinar si hay lugar o no al control por Casación...”. (Cursivas del autor transcrito).

Se desprende pues que el juzgador posee un margen de actuación en la labor hermenéutica con respecto a los negocios jurídicos celebrados entre las partes, pero sólo cuando lo pactado entre éstas presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, de modo que si lo contratado no es contrario al orden público, las buenas costumbres o una disposición expresa de la ley, posee plena vigencia entre las partes de acuerdo al principio contenido en el artículo 1.159 del Código Civil.
Ahora bien, analizado como fueran los argumentos sobre los cuales se sustenta la reclamación presentada por la representación judicial del ciudadano Miguel Ángel Rodríguez Ramírez, así como los alegatos defensivos expuestos por la parte demandada, considera este Tribunal que, quedó demostrado en actas mediante inspección extra-judicial realizada por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha veintidós (22) de noviembre del año 2007, consignada por la parte demandante anexo al escrito de contestación de la demanda, cursante a los folios cincuenta y dos (52) al sesenta y seis (66) de la pieza principal N° III del presente expediente, y a la cual este Tribunal le otorgó pleno valor probatorio respecto a la demostración de las actuaciones realizadas por el referido Órgano Jurisdiccional, y de la cual se desprende que, en efecto, el ciudadano Miguel Rodríguez Ramírez, titular de la cédula de identidad N° 16.297.171 fue titular de la cuenta N° 0108-0059-53-0100104352 en la entidad Bancaria Banco Provincial, siendo la misma cancelada en fecha veintidós (22) de octubre de 2007 por voluntad del cuentabiente, cuenta que fue efectivamente indicada en el contrato celebrado para el pago de los cánones respectivos.
En este sentido, esta operadora de justicia en estricta sujeción a la intención de las partes manifestada en el contrato, así como en aplicación directa de las normas contenidas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, quedando demostrado en actas el cierre voluntario de la cuenta por parte del arrendador, y, de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del contrato celebrado, mismo que es ley entre los contratantes, y, de conformidad con el principio de la autonomía de la voluntad de las partes quienes señalaron de manera expresa: “…en caso de cancelación o cierre de dicha cuenta, el arrendador no podrá reclamar algún tipo de atraso en los pagos mencionados en la presente causa, hasta que tenga alguna otra cuenta o institución bancaria a satisfacción del arrendatario.- Sin embargo el arrendatario se reserva el derecho de efectuar los pagos mediante cheque o cualquier otra forma de cancelación legalmente permitida por nuestra legislación…” acuerdo contractual de aplicación bajo la vigencia de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, consecuente excepción contemplada en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, misma invocada por el demandado y contenida en el artículo 68, por tanto, demostrado como fuera la responsabilidad del arrendador demandante en cuanto al cierre de la cuenta bancaria destinada para la cancelación del pago de los cánones consecuencia de la relación arrendaticia, es por lo que este Tribuna considera procedente declarar SIN LUGAR la presente acción.- Así se declara.
Respecto a la tempestividad de las consignaciones efectuadas, vistas las estipulaciones contractuales, en específico el contenido de la claúsula tercera y con ella el eximente de responsabilidad a la arrendataria sobre el oportuno pago de los cánones de arrendamiento en caso de cierre de la cuenta bancaria destinada para tal fin, siendo potestativo el procedimiento consignatario, es po lo que resulta inoficioso proceder a analizar las mismas en cuanto al elemento de la temporalidad y con ello la solvencia de la demandada.- Así se establece.
VI
DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos este TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: IMPROCEDENTE el punto previo alegado por la parte demandada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la acción que por DESALOJO incoara el ciudadano MIGUEL ÁNGEL RODRÍGUEZ RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 16.297.171 en contra la ciudadana MARÍA IDELMA DABOIN DE ALAÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.768.954.-
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida en la presente acción, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala del despacho del Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. En Maracaibo, a los ocho (08) días del mes de agosto de dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA
LA SECRETARIA
Abg. CLAUDIA ACEVEDO ESCOBAR.
Abg. VANESSA ALVES SILVA
En la misma fecha siendo se dictó y publicó la anterior Sentencia, anotada bajo el N° 10
LA SECRETARIA

Abg. VANESSA ALVES SILVA