TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MANEIRO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO NUEVA ESPARTA.
207° y 158°
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ, venezolana, mayor edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-16.336.785, soltera, domiciliada en la calle El Fortín, Edificio Residencias Kasapis II, Apta N°8, Planta Alta, segunda Etapa de la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta.------------
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JESUS EDMUNDO HERNANDEZ GONZALEZ, GERARDO HEINNER ARTIAGA MORFFE, LORENA HERNANDEZ JIMENEZ, YVAN HERNANDEZ JIMENEZ y OLIVER HERNANDEZ JIMENEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.963.912, V-10.197.446, V-12.921.624, V-11.535.674, respectivamente, abogados en ejercicio, e Inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 19.159, 62.668, 48.513, 64.241 y 88.366 y de este domicilio.---------------------------------------------------
PARTE DEMANDADA: ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ y EKATERINI CRUZ KASSAPIS PEREZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nro. V-1.881.941 Y V-11.566.064, respectivamente y de este domicilio.--
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: BLANCA CECILIA GONZALEZ DE ACCARDI, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo los Nro. 28.121 y de este domicilio.---------------------------------------------------------
MOTIVO: INTERLOCUTORIA.---------------------------------------------------------------------
Expediente Nº 2016-2614.--------------------------------------------------------------------------
II.- RESUMEN DE LO ACONTECIDO
Corresponde a este Tribunal pronunciarse respecto a lo peticionado por la abogada BLANCA CECILIA GOZALEZ DE ACCARDI, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo los Nro. 28.121, APDERADA JUDICIAL de las demandadas ciudadanas ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ y EKATERINI CRUZ KASSAPISPEREZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nro. V-1.881.941 Y V-11.566.064, respectivamente, relativo a la cuestión previa promovida, contenida en el ordinal 10°, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida, a la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN ESTABLECIDA EN LA LEY, opuesta en la oportunidad de contestar la demanda.-----------------------
Por auto de fecha 13-07-2016, este Tribunal admitió la demanda por Retracto Legal Arrendaticio, interpuesta por la ciudadana Roció Emperatriz Muñoz, antes identificado. (f.18).-------------------------------------------------------------------------------------
En fecha 20-02-2017, por diligencia comparece ante este tribunal las ciudadanas demandadas ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ y EKATERINI CRUZ KASSAPISPEREZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nro. V-1.881.941 Y V-11.566.064, respectivamente, asistidas de abogado, quedando así tácitamente citadas en la presente causa (f.104 al 107).---
En fecha 01/03/2017, se levantó el acta con motivo de la continuación de la audiencia de mediación a la cual comparecieron las partes actora y demandada resultando infructuosa, solicitando la continuación del juicio (f. 109).--------------------
Por diligencia de fecha 15/03/2017, la apoderada de la parte demandada abogada Blanca González de Accardi, plenamente identificada en autos, consignó trece (13) folios útiles escrito de contestación, conjuntamente con la oposición de cuestiones y la promoción de pruebas, junto con once (11) folios útiles de recaudos.(f.110 al 135). -----------------------------------------------------------------------------
Mediante diligencia de fecha 22/03/2017, el apoderado de la parte actora abogado Gerardo Heinner Artiga Morffe, plenamente identificado en autos, consigno escrito de contradicción a la cuestión previa opuesta por las demandadas. (f. 137 y 138).-
Por diligencia de fecha 03/04/2017, el apoderado de la parte actora, consigo en un folio útil escrito de pruebas de la cuestión previa opuesta. (f. 140 y 141).--------------
Por diligencia de fecha 03/04/2017, la apoderada de la parte demandada abogada Blanca González de Accardi, plenamente identificada en autos, consignó siete (07) folios útiles escrito de promoción de pruebas, con motivo de la oposición de cuestiones previas.(f.143 al 150). -----------------------------------------------------------------
Por auto de fecha 08/05/2017, este tribunal ordena de conformidad a lo solicitado un cómputo por secretaria de los días de despacho indicados. (f. 155).----------------
III.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.
LA CUESTIÓN PREVIA DEL ORDINAL 10° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
Establece el artículo 107 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo siguiente: “Concluida la audiencia de mediación, sin que se haya alcanzado un acuerdo, el demandado deberá, dentro de los diez días de despacho siguientes, dar contestación a la demanda determinando con claridad cuáles de los hechos invocados en la demanda admite como ciertos y cuales niega o rechaza, expresando así mismo los fundamentos de su defensa, así como promover las cuestiones previas, excepciones, defensas perentorias, intervención de terceros y la pretensión de reconvención. (…). Por su parte, el articulo 109 eiusdem establece: “…en la contestación de la demanda, el demandado podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas que considere pertinentes, establecidas en el articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales serán decididas y sustanciadas conforme al procedimiento establecido en el Capitulo III, Titulo I del Libro II del Código de Procedimiento Civil…”
El Código de Procedimiento Civil, en el artículo 346, ordinal 10°, establece: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (…) 10° “La caducidad de la acción establecida en la ley”.
Alegatos de las demandadas
Por medio de su apoderada judicial, las demandadas en su escrito, expresaron:
-que, “…antes de contestar dicha demanda procedo a oponer, de conformidad con el articulo 107 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda la siguiente cuestión previa: La contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, o sea la que tipificada como LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN. (…), es un elemento de inadmisibilidad de la pretensión, la misma puede ser declarada in limine litis y no puede ser convenida por las partes, por ser de orden público; por tanto, siendo la caducidad un presupuesto de inadmisibilidad de la pretensión de inminente orden público debe ser revisada en toda instancia y grado del proceso”.
-que, “…se desprende que el lapso de caducidad legal para el ejercicio del derecho de retracto arrendaticio, es de CIENTO OCHENTA DÍAS HÁBILES (180), contados a partir de la notificación que el propietario vendedor del inmueble debe hacerle al arrendatario, o a partir del momento que el arrendatario tenga conocimiento de la operación de compra venta y que quede demostrado haber tenido conocimiento cierto de ese hecho. En el presente caso la demandante ciudadana ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ, en su libelo de demanda dice expresamente lo siguiente: “…En fecha 19-06-2015 el Coordinador Estadal de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda de estado Nueva Esparta, dicto auto de entrada de la solicitud de la fijación de canon de arrendamiento ordenando mi notificación. El 17-09-2015, recibo notificación de dicho despacho indicándome que se dio inicio al procedimiento administrativo para la fijación del canon de arrendamiento, incoado por la ciudadana ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ, ante tal hecho, tuve que solicitar los servicios profesionales de la abogada Lorena Hernández Jiménez, quien me asistió para el momento de la contestación de dicha solicitud de fijación de canon arrendaticio y me recomendó ir al Registro Publico del Municipio Maneiro del estado Nueva esparta y cual fue mi gran sorpresa al enterarme el 14-09-2015 que dicha ciudadana YA NO ERA PROPIETARIA DEL APARTAMENTO N° 8 el cual habito desde el año 2000 junto a mi menor hijo, por que se lo vendió fraudulentamente en el año 2011 a su hija EKATERINI CRUZ KASSAPIS PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número N° 11.566.064, soltera, específicamente el 17-10-2011 según consta en documento inscrito ante el Registro Publico del Municipio maneiro del estado Nueva Esparta, en fecha 17-10-2011, bajo el N° 2011-1084, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 396.15.43873 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, cuyas medidas y linderos consta en el documento que anexo en copia certificada marcada “D”…” (Sic).-------
Del párrafo anteriormente trascrito se evidencia fehacientemente y de manera indubitable que la de mandante ciudadana ROCÍO EMPERATRIZ MUÑOZ se entero de la operación de compra venta el día 14 DE SEPTIEMPRE DEL 2015, y es a partir de ese día, según la Ley, empezaba a contarse o a computarse el termino de CIENTO OCHENTA DÍAS HABILES (180) QUE ESTABLECE EL ARTICULO 138 DE LA LEY PARA LA REGULACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA, para que la mencionada ciudadana ejerciera su derecho de instaurar la demandada de retracto legal arrendaticio. De la misma forma se desprende del auto de la admisión de la demanda, que ésta fue presentada el día 07 de julio del año 2016 y admitida el 13 de julio de ese mismo año, por lo que habían transcurrido para el momento de la instauración de la demanda de retracto legal, en exceso más de los CIENTO OCHENTA días hábiles que consagra la Ley para ejercer ese recurso, especialmente transcurrieron desde el día 15 de septiembre del 2015, fecha en la que comenzó a correr el lapso de caducidad, hasta el día 07 de julio de 2016, fecha en la que fue instaurada la demanda de retracto legal, DOSCIENTOS SIETE DIAS HABILES (207), por lo tanto es lógico que para el día 07 de julio del 2016, fecha en la cual se interpuso la demanda en referencia ya había operado la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN PROPUESTA.-------------------------------------------------------------------------------------------
-que, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 31 de julio de 2007, estableció que para las acciones de retracto legal, el lapso de caducidad a los fines de quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso el arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, puede ejercer éste, será de 40 días empero contado a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación…”.---------------------------------------------------
-que, en el caso de auto, si bien es cierto, la nueva Ley concede un lapso no de 40 días, sino de 180, para intentar la acción de retracto legal, la misma demandante, ciudadana ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ, confiesa expresa y categóricamente en su libelo de demanda que se entero de la enajenación del inmueble objeto de la demanda de retracto legal, EL DÍA 14 DE SEPTIEMBRE DE 2015: razón por la cual la presente cuestión previa contenida el numeral 10° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil referente a la caducidad de la hacino establecida en la Ley, es procedente desde todo punto de vista lógico y de derecho, y así pido al tribunal lo considere y declare con todos los pronunciamiento de Ley, y que se pronuncie sobre este particular, en primer lugar en su sentencia definitiva.------------
Alegatos de la actora contradiciendo la cuestión previa.
En la oportunidad legal de conformidad con el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil contradice la cuestión previa opuesta, en los siguientes términos:--------------------------------------------------------------------------------------------------
-que, “…contradigo expresamente la Cuestión Previa N° 11 del C.P.C (Caducidad de la acción) opuesta por la apoderad judicial de las demandadas conjuntamente con la contestación al fondo de la demanda, en la cual expresa que la acción caduco, en virtud de que la demanda fue interpuesta habiendo transcurrido el lapso de 180 días hábiles que establece el articulo 139 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo cual no es cierto, en virtud de los siguientes argumentos: PRIMERO: De acuerdo al mencionado articulo 139 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el arrendatario deberá ejercer el retracto legal siempre y cuando el adquiriente que en este caso es la ciudadana Ekaterini Cruz Kassapis Pérez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.556.064, soltera, de este domicilio, le haya notificado a la arrendataria mediante documento público de la negociación celebrada, lo cual no ocurrió. Por lo tanto al no haberse dado tal notificación no existe legalmente un lapso de caducidad para intentar el retracto legal.--------------------------------------------------------------------------------------------
-que, ante el vacío legal que establece el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual “no contempla el supuesto en el que la adquiriente nunca notifique a la arrendataria del inmueble que está comprando o de que compró” y ante el hecho de que efectivamente mi representada se enteró el 14-09-2015, (con ocasión de que la ciudadana ELBA PÉREZ, solicitó regulación de alquileres ante la coordinación Estadal de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Nueva Esparta) fecha en la que se dirigió al Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta y revisó el documento que figura bajo el N°2011.1084, Asiento Registral 1 de fecha 17-10-2011, del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.3873, correspondiente al libro del folio real del año 2011, percatándose que su arrendadora ELBA VIOLETA PÉREZ PAEZ, la vendió a su hija EKATERINI CRUZ KASSAPIS PÉREZ, el inmueble del cual mi representada es arrendataria y ocupa por mas de 17 años, es por ello que ante tal incertidumbre legal y en virtud del silencio de las ciudadanas ELBA VIOLETA PÉREZ PAEZ (propietaria arrendadora y vendedora quien para la fecha de la venta tenía la obligación legal de notificar mediante documento auténtico a su inquilina de la venta que planeaba hacer, lo cual no hizo) y ante el silencio de la nueva adquiriente EKATERINI CRUZ KASSAPIS PEREZ quien como compradora debía también notificar a la arrendataria del inmueble que estaba comprando y tampoco cumplió con su deber, ante tales hechos que pusieron en absoluta indefensión legal a mi representada y en virtud de que el artículo 135 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda el cual establece que “.. Toda venta a un tercero de la vivienda alquilada, sin la debida notificación al arrendatario o arrendataria, a fin de que ejerza el derecho a la preferencia ofertiva, será nula y no será necesario ejercer la acción judicial de nulidad”, es por lo que se procedió a demandarlas por retracto legal. Cabe destacar que la ley que rige la materia y jurisprudencia patria mas avanzada ha expresado en innumerables oportunidades que los derechos de los inquilinos son de orden público e irrenunciables y para rebatir incluso el argumento que las demandadas alegan de que caducó el derecho de mi representada porque transcurrieron mas de los 180 días hábiles que establece el artículo 139 eiusdem, solicito al tribunal realice un cómputo de los días de despacho transcurridos a partir del 14-09-2015 hasta el día en que se introdujo la demanda de retracto legal 7-7-2016 inclusive, el cual permitirá probar que dicha acción se introdujo dentro del lapso legal.-------------
-que, dicha cuestión previa debe ser desechada por este tribunal con la expresa condenatoria en costas, ya que el tema de la solvencia o no de la demandante para el momento de venta es materia de fondo. No obstante reafirmo que para el 17-10-2011 (fecha de la venta) mi representada si estaba solvente y hago valer el documento marcado “E”, que demuestra la solvencia para la fecha de mi representada ya que la ciudadana ELBA VIOLETA PÉREZ PAEZ, estaba perfectamente notificada de la existencia de un procedimiento de consignaciones contenido en el expediente N° 2006-254 de la nomenclatura de este Juzgado. (…)
Pruebas en la articulación:
En la oportunidad de presentar las pruebas en la articulación probatoria de la cuestión previa opuesta ambas partes hicieron uso de ese derecho.--------------------
Pruebas de la parte actora:
1).-Ratifico la solicitud de computo de lapsos realizada el 22-03-2017, y por lo tanto promueve y solicita nuevamente al tribunal realice un computo de los días de despacho transcurridos a partir del 14-09-2015 fecha cierta en que su representada obtuvo la copia Certificada del documento de la venta distinguido con el N° 2011.1084, Asiento Registral 1 de fecha 17-10-2011, del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.3873, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011 Registro Publico del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, hasta el día en que se introdujo la demanda de retracto legal 7-7-2016 inclusive.-----------
2)- Promueve y hace valer la Copia Certificada marcada con la letra “D” contentivo de la venta, la cual cursa en el expediente, por cuanto la forma en que las de mandadas impugnaron el documento publico no fue realizada conforme a la ley.
3).- Promueve el expediente N° 050740384-018381 de fijación de cánones de arrendamiento realizada por la arrendadora ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ, ante la Coordinación Estadal de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del estado Nueva Esparta.--------------------------------------------------------------
Los anteriores documentos se valoran conforme al artículo 1.384 del Código Civil, por tratarse de copias certificadas expedidas con arreglo a la ley por un funcionario público competente, para acreditar que la ciudadana ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ dio en venta a la ciudadana EKATERINE CRUZ KASSAPIS PEREZ el inmueble constituido por un apartamento N° 8 que forma parte del edificio
RESIDENCIAS KASAPIS II, parte alta, parcela 112, calle El Fortín, segunda etapa de la Urbanización Jorge Coll., Municipio Maneiro del estado nueva Esparta según documento registrado en fecha 17-10-2011, inscrito bajo el N° 2011-1084, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.3873 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011: en cuanto al expediente N° 050740384-018381 de fijación de cánones de arrendamiento que cursa ante la Coordinación Estadal de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del estado Nueva Esparta, consta que este Tribunal negó la prueba de informes para recabar de esa oficina dicho expediente. ASI SE DECLARA.-----------------------------
Pruebas de la parte demandada:
1).- Promovió a los fines de aclarar al Tribunal los días hábiles desde el 15 de septiembre de 2015 hasta el 7 de julio de 2016, relación de los días, de acuerdo al calendario de dicho periodo.------------------------------------------------------------------------
2).- Invocó el contenido del artículo 184 de la Ley orgánica del Trabajo de Trabajadores y Trabajadoras (LOTTT), insistiendo en que la determinación del plazo para la interposición de la demanda debe hacerse por días hábiles.------------

IV.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR
De las actas del proceso se desprende que la ciudadana ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ ocupa una vivienda que fue propiedad de la ciudadana ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ, constituida por apartamento distinguido con el N° 8 del edificio RESIDENCIAS KASAPIS II, situado sobre la parcela 112 de la Calle El Fortín, Segunda Etapa de la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta, sin embargo, ha señalado que dicho inmueble fue vendido fraudulentamente por la arrendadora ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ a la ciudadana EKATERINI CRUZ KASSAPIS PEREZ pero que aun así, permanece en posesión de dicho inmueble.--------------------------------------------------------------------
Señala en su escrito libelar que con ocasión al procedimiento que se llevó a cabo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del estado Nueva Esparta y por recomendaciones del abogado acudió a la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta el día 14-09-2015 encontrándose que la arrendadora, la ciudadana ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ había vendido fraudulentamente el inmueble arrendado a la ciudadana EKATERINI CRUZ KASSAPIS PEREZ, el día 17-10-2011, violando la preferencia ofertiva que tiene para comprar de primera el inmueble por ser arrendataria desde hace más de 15 años y por tal circunstancia, conforme al segundo aparte del artículo 135 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda acude al Tribunal para que se le reconozca la preferencia ofertiva ya que es evidente que dicha venta es nula.-------------------------------------------------------------
Por su parte las codemandadas por medio de su apoderada judicial en el acto de la contestación de la demanda han promovido la cuestión previa contemplada en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el contenido del artículo 107 del Decreto-Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda dado que ha transcurrido más de los ciento ochenta (180) días hábiles que la ley consagra para el ejercicio del derecho que se reclama a través de la demanda propuesta; hecho éste que es discutido por la actora por medio de sus representante judicial al considerar -entre otros aspectos-, que el plazo de ciento ochenta (180) días a que se refiere el artículo 139 del Decreto-Ley para el ejercicio del retracto legal debe contarse por días de despacho.------------------------------------------------------------------------------------------------
Por lo tanto, el punto central a resolver está enfocado en la caducidad de la acción de retracto legal ejercida, es decir, debe este tribunal determinar si la acción ejercida estaba caduca o por el contrario, ésta se ejercicio en el tiempo o plazo señalado en el artículo 139, mencionado; sin embargo, el Tribunal primeramente se pronunciará en torno al conocimiento de la actora de la venta del bien inmueble arrendado. ASÍ SE DECIDE.------------------------------------------------------------------------
LA NOTIFICACION DE LA VENTA EFECTUADA.-------------------------------------------
Señala el artículo 139 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo siguiente:
“El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados” (subrayado del Tribunal).-----------------------------------------------------------------------------
Conforme a la disposición legal apuntada, el plazo de los ciento ochenta (180) días hábiles para el ejercicio del retracto legal comienzan a contarse a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación que se efectúe haga el adquirente debiendo acompañar la copia certificada del documento que contiene la negociación. Pues bien, en el caso de autos, no existe la notificación de la negociación celebrada por el contrario, afirma el representante judicial de la demandante que ésta se enteró o tuvo conocimiento cierto de la operación de compraventa efectuada entre la ciudadana ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ y EKATERINA CRUZ KASSAPIS PEREZ el día 14-09-2015, cuando acudió a la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta por recomendaciones que le hiciera su abogado asistente en aquella ocasión que atendía el asunto administrativo relacionado con la fijación del canon mensual de arrendamiento ante la Superintendencia nacional de Arrendamientos de Vivienda y tal afirmación quedó plasmada en el libelo de la demanda y también en el escrito (f.138 y vto.) por el cual contradice la cuestión previa de caducidad promovida por las demandadas.---------------------------------------------------------------------------------------
El término de caducidad concedido por la ley para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio no se inicia por alguna clase de manifestación que haga presumir que el bien inmueble arrendado fue vendido a un tercero; el término se inicia como lo expresa la disposición legal precedentemente transcrita, esto es, a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada debe hacer el adquirente al arrendatario, en este caso, a la ciudadana ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ con la carga de acompañar a la notificación la copia certificada del instrumento que contiene la operación de compraventa realizada.--
Ahora bien, de autos no emerge elemento alguno que permita acreditar que la acción de retracto legal arrendaticio interpuesta por la actora ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ había caducado por cuanto no existen elementos de prueba aportados por las Codemandada ciudadana EKATERINE CRUZ KASSAPIS PEREZ que demuestren de forma fehaciente que notificó a la actora de que adquirió el inmueble por la venta que le hizo la ciudadana ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ el día 17-10-2011, así como tampoco demostró la demandada que entregó a la arrendataria, ciudadana ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ, una copia certificada del documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta de fecha 17-10-2011, sólo existe la afirmación de la actora, no desvirtuada por las demandadas con ninguna prueba, de que se enteró porque acudió al Registro Inmobiliario mencionado donde el día 14-09-2015, hizo una revisión y encontró la venta que del apartamento donde habita hizo su propietaria ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ a la ciudadana EKATERINA CRUZ KASSAPIS PEREZ y que tiene por objeto el inmueble del cual forma parte el apartamento arrendado por la actora. Así pues, esta afirmación no desvirtuada por las accionadas unido al hecho de que la demanda se presentó el día 07-07-2016, revelan que la ciudadana ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ, en su condición de arrendataria instauró la demanda de retracto legal arrendaticio en forma oportuna, esto es, dentro de los ciento ochenta (180) días hábiles que consagra el artículo 139 del Decreto-Ley para ejercer el derecho a retraer ya que no fue notificada, es decir, resultó ignorada por la compradora.------------------------------------------------------
Más claramente, el derecho a retraer que consagra el artículo 139 del Decreto-Ley contempla un plazo para ejercerse; plazo éste que debe comenzar a contarse a partir de la notificación cierta que le haga el comprador al arrendatario, debiendo –se insiste- el comprador acompañar a dicha notificación la copia certificada del documento de compraventa, es decir, de aquel que contiene la negociación que se notifica al arrendatario.--------------------------------------------------------------------------------
Luego, si la ley lo que persigue es poner en conocimiento del arrendatario el hecho de la operación de venta efectuada -y en este caso-, ello se ha omitido, es viable entonces permitir que la noticia de la enajenación del inmueble la conozca el arrendatario por otra vía, o de otra manera; de ahí, que se reconozca que la falta de notificación puede suplirla otro evento, entre ellos, por sí mismo dado que la arrendataria acudió a la oficina de Registro Público y halló el documento traslativo de la propiedad; en consecuencia, sólo debe determinarse para los efectos de la caducidad desde cuándo o ha partir de qué fecha, en virtud de la ausencia de notificación, se inicia el plazo para el ejercicio del derecho a retraer. ASÍ SE DECIDE.---------------------------------------------------------------------------------------
De lo anterior se estableció que el inicio del plazo se cuenta a partir de la notificación al arrendatario por el comprador de la forma explicada; sin embargo, en ausencia de tal notificación emerge de autos una fecha cierta, aportada por la actora, cuando acudió a la Oficina de Registro Público y halló el documento traslativo de la propiedad el día 14-09-2015, de modo que inequívocamente es a partir de dicha fecha comienzan a computarse los ciento ochenta (180) días hábiles destinados por la ley como lapso para el ejercicio del derecho de retracto legal.-------------------------------------------------------------------------------------------------------
La Sala Constitucional en ejercicio de la potestad de interpretación que le otorga el artículo 334 constitucional estableció en fallo N° 260 del 20-05-2005, expediente Nº 04-807 (Caso: Regalos Coccienelle C.A. contra Inversora El Rastro C.A., y Promociones La Pintoresca C.A.), y bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, cuándo se inicia el plazo para quien tiene el derecho a retraer y no fue notificado, estableciendo:
“Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas.
Así, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispone (…)
El artículo 257 eiusdem preceptúa: (…)
Por su parte, el artículo 334 ibídem consagra lo siguiente: (…)
Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, anteriormente transcrita, precisamente para casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.
Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.
Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.
En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada.
Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar impasible observando cómo precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que ésta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble.
De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los más débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.
La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.
Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.
Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quién tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide...”

De acuerdo al análisis efectuado a las actas procesales y observándose que la actora no hizo uso de ningún medio de prueba para desvirtuar el alegato de las demandadas relacionado con la oportunidad en que se enteró de la operación de compraventa del apartamento arrendado por haber acudido al Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro donde obtuvo conocimiento el día 14-09-2015, de la operación de compraventa efectuada entre las ciudadanas ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ y EKATERINA CRUZ KASSAPIS PEREZ, el 17-10-2011, datos éstos aportados por ella misma en el escrito libelar y ratificados en el escrito por el cual rechaza la cuestión previa de la caducidad de la acción promovida por las accionadas, es indiscutible que desde aquella ocasión (14-09-2015) en que tuvo conocimiento de la compraventa hasta la fecha de interposición de la demanda (07-07-2016), había transcurrido más de ciento ochenta (180) días hábiles que es el plazo concedido por el legislador para el ejercicio del derecho a retraer. Por ello, debe estimarse que el alegato de caducidad esgrimido por las demandadas en el acto de la contestación de la demanda, es procedente y por ende, que la acción de retracto legal arrendaticio se ejerció fuera del término de los 180 días a que alude la norma legal contenida en el artículo 139.--------------------------------------------
Sin embargo se evidencia que las partes discuten en torno al carácter de los ciento ochenta (180) días, en el sentido de que la actora señala que son de despacho, mientras que las demandadas afirmas, que son días hábiles los que conforman el plazo de caducidad.-----------------------------------------------------------------
Este Tribunal concluye que se trata de días de habiles en armonía con el texto de la norma contenida en el artículo 139, mencionado, por ello, en refuerzo de lo afirmado, destaca el criterio establecido en la sentencia N° 80 del 01-02-2001, (Caso: José Pedro Barnola y otros), dictada por la Sala Constitucional del Supremo Tribunal de Justicia, referida al cómputo de términos o lapsos procesales y en la cual, expresó que es un día hábil, estableciendo:
“…para garantizar el derecho a ser oído, no basta con la sola posibilidad de actuar ante el tribunal competente, sino que tal actuación debe ser ejercida con las debidas garantías (otorgadas por la Constitución y las leyes), dentro de un plazo razonable determinado legalmente, establecido con anterioridad a la fecha de su actuación y, ante un tribunal competente, independiente e imparcial.
De manera que, a juicio de esta Sala, cuando el Constituyente indica “dentro del plazo razonable determinado legalmente”, debe entenderse entonces, que el plazo razonable es aquel que el legislador, en su momento, consideró necesario para la ejecución del acto, el cual no puede ser disminuido por el método ejercido para su cómputo, pues dejaría entonces de ser razonable y en consecuencia se haría inconstitucional, de modo que, la disposición prevista en el artículo 197 del Código de Procedimiento Civil, resulta en franca contradicción con el derecho al debido proceso, el cual como se ha dicho comporta a su vez, el derecho a la defensa. Así, por ejemplo, para la interposición del anuncio de casación, está estipulado un lapso de diez (10) días, según lo preceptuado en el artículo 314 eiusdem, pero de conformidad con lo previsto en el artículo 197, dicho lapso virtualmente nunca es el de los diez (10) días fijados por el artículo 314, sino siempre un lapso menor, donde habrá al menos, y en el mejor de los casos, un sábado y un domingo, o cuando la abreviación pudiera ser mayor por coincidir con cualquiera de los días Jueves y Viernes Santos, o en días de Fiesta Nacional, o uno declarado no laborable por ley distinta a la de Fiestas Nacionales, o alguno o algunos en que el Tribunal no haya dispuesto oír ni despachar; o en forma acumulativa unos u otros días de los señalados en los cuales ni el Tribunal, ni por ende, las partes pueden actuar. En cuanto se refiere a lapsos y términos cortos, como por ejemplo, el de los tres (3) días establecidos en el artículo 10; o el de los dos (2) días del artículo 84 del Código de Procedimiento Civil; o los términos de la formalización y del término de la contestación, respectivamente, de la tacha incidental de documentos de cinco (5) días cada uno, previstos en el artículo 440 eiusdem; o aquellos establecidos para el Procedimiento Breve del Título XII, Parte Primera, Libro Cuarto del Código, conlleva a que tales lapsos y términos podrían quedar abreviados (por virtud de coincidir con alguno o algunos de los días señalados en el artículo 197, como días no hábiles para el cómputo de pruebas, por no haber tampoco en ellos despacho en el Tribunal), y en casos extremos, a un solo día, a horas, a minutos, o bien desaparecer íntegramente el lapso o término mismo, con un real y efectivo menoscabo del derecho a la defensa de las partes en el proceso y en detrimento al decoro de la propia función jurisdiccional, al igual que atenta contra el principio de legalidad de los lapsos procesales, previstos en el artículo 196 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto, considera la Sala que cuando por disposición legal se contempla un lapso determinado para la realización de un acto procesal de los antes reseñados, es porque es ése y no otro, el plazo razonable para realizar dicho acto, por lo cual no puede ser disminuido, ya que ese es el lapso que el legislador consideró prudente para la realización del acto dispuesto, toda vez que se parte del principio de la razonabilidad del mismo, y en consecuencia, no debe disminuirse en detrimento del debido proceso, ni relajarse de tal forma que atente contra la celeridad.
En tal sentido, se debe observar que ya esta Sala Constitucional en sentencia de fecha 1º de febrero de 2000 (caso: José Armando Mejías), había establecido de forma general, que “(...) todo proceso jurisdiccional contencioso debe ceñirse al artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que impone el debido proceso, el cual como lo señala dicho artículo, se aplicará sin discriminación a todas las actuaciones judiciales”. Criterio que fue acogido nuevamente por sentencia de fecha 31 de mayo de 2000 (caso: Seguros Los Andes C.A), al establecer…”

Aplicando el anterior fallo al caso de autos evidenciamos que el artículo 139 del Decreto Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece que el derecho de retracto, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, , lo cual evidencia que el plazo establecido por el legislador para que el arrendatario ejerza el derecho de retracto fue ampliado por el Decreto Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a ciento ochenta (180) días hábiles, es decir, que para el ejercicio de esta acción, deben ser suputados todos los días del calendario, debiendo excluirse únicamente los sábados y domingos, los días jueves y viernes santos, los días de Fiesta Nacional, o uno declarado no laborable por una ley distinta a la de Fiestas Nacionales ( Por ejemplo: 4 de mayo-31 de julio), pero deben computarse a este plazo el día que el tribunal despache o no, siempre que sea hábil; de modo, que el plazo de los ciento ochenta (180) días hábiles concedidos por la ley a la actora transcurrieron, así: Desde el 14-09-2015, exclusive, fecha en que expresa la actora haber tenido conocimiento cierto de la venta del inmueble, efectuada por la arrendadora propietaria ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ a la ciudadana EKATERINE CRUZ KASSAPIS PEREZ, hasta el día 07-07-2016, inclusive, fecha en que se recibió en este Juzgado la demanda por retracto legal: Del 15-09-2015 al 30-09-2015: 12 días hábiles; mes de octubre de 2015: 21 días hábiles, noviembre de 2015: 21 días hábiles y diciembre de 2015: 20 días hábiles; enero de 2016: 21 días hábiles; febrero de 2016: 19 días hábiles; marzo de 2016: 21 días hábiles; abril de 2016: 20 días hábiles; mayo de 2016: 21 días hábiles; junio de 2016: 21 días hábiles, y desde el 01-07-2016 hasta el 07-07-2016, inclusive: 5 días hábiles; para un total de 202 días hábiles.------------------------
Por consiguiente, estima quien decide, que cuando la ley en el artículo 139 estableció un plazo de ciento ochenta (180) días hábiles para la realización de un acto procesal, en este caso, el acto introductorio de la instancia como lo es la demanda;, se trata del plazo que consideró razonable y por ello, debe calcularse por días hábiles, esto es, con exclusión de los feriados nacionales o decretados de fiesta por otra ley, los sábados y domingos, jueves y viernes santos, sin importar si el tribunal da despacho o no; de tal forma, que el cómputo por días de despacho como pretende la actora, no procede por ser abiertamente contrario al fundamento legal contenido en la disposición anotada.------------------------------------------------------
En consecuencia, es cierto, como lo considera la apoderada judicial de las demandantes, que la acción estaba caduca al momento de ser propuesta porque habían transcurrido con creces el plazo de los ciento ochenta (180) días hábiles que confiere el legislador al arrendatario para ejercer el retracto legal, y por ello, se declara con lugar la cuestión previa promovida por la parte demandada, que es la contemplada en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual trae como consecuencia que se declare inadmisible la acción propuesta y extinguido el procedimiento a tenor del artículo 346 eiusdem.. ASÍ SE DECIDE.----
V.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:------------------
PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa del ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada con la caducidad de la acción establecida en la ley, promovida por las ciudadanas ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ y EKATERINE CRUZ KASSAPIS PEREZ, plenamente identificadas.---------
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO instauró la ciudadana ROCIO EMPERATRIZ MUÑOZ en contra de las ciudadanas ELBA VIOLETA PEREZ PAEZ y EKATERINE CRUZ KASSAPIS PEREZ, todas plenamente identificada en autos y EXTINGUIDO el procedimiento conforme al artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.-----------
TERCERO: NO HA LUGAR a la condena en costas por la índole de la decisión.---
CUARTO: NOTIFIQUESE a las partes de la presente decisión por haberse dictado fuera del plazo legal de acuerdo al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil,
Publíquese, regístrese y déjese copia.-----------------------------------------------------------
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta en la ciudad de Pampatar, al segundo (02) día del mes de Agosto de dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 157° de la Federación.---------------------------------------------------------
El Juez,

Dr. José Gregorio Pacheco
La Secretaria,

Nota: En esta misma fecha (02/08/2017) siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de ley. Conste.-
La Secretaria,

Abg. Yennifer Vanessa Soto Velásquez.-

Exp. N° 2016-2614
Interlocutoria N° 2017- 2203 .-