REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA EXPEDIENTE: No. 13.044 DEMANDANTE: JOSÉ LUÍS ORTEGA TILLERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.644.533, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES: ATILANO BARROSO FEREIRA y ADOLFO ROMERO ANGULO, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 46.461 y 34.131 respectivamente, y de este domicilio. DEMANDADOS: BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA y MARÍA CHIQUINQUIRÁ FERNÁNDEZ SALOM, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 9.756.112 y 9.762.289, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES: ROGELIO ENRIQUE DÍAZ y NORA BRACHO MONZANT, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado Nos. 22.381 y 26.643 respectivamente, y de este domicilio. JUICIO: Cumplimiento de Contrato. SENTENCIA: Definitiva. FECHA DE ENTRADA: 21 de julio de 2016. Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por los ciudadanos BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA y MARÍA CHIQUINQUIRÁ FERNÁNDEZ SALOM, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 9.756.112 y 9.762.289, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, por intermedio de su apoderada judicial NORA BRACHO MONZANT, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 26.643, contra decisión de fecha 21 de junio de 2016, proferida por el TRIBUNAL UNDÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con ocasión del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por el ciudadano JOSÉ LUÍS ORTEGA TILLERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.644.533, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra de los recurrentes, ut supra identificados; decisión ésta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda, y ordenó en consecuencia a los demandados, el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble conformado por una casa quinta ubicada en la calle 57 de la Urbanización Zapara, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, signada con el Nº 6 A-85, con un área de construcción de CIENTO CINCUENTA Y UN METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (151,75 Mts2), y una área de terreno de DOSCIENTOS UN METROS CUADRADOS CON TREINTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (201,32 Mts2), edificada en la parcela 24 del Plano de Parcelamiento de la Urbanización Zapara, al suroeste del cruce de la calle 57, antes 58B y avenida 7, con los siguientes linderos: NORESTE: DOCE METROS CON TRECE CENTÍMETROS (12,13 mts), que es su frente y linda con vía publica denominada calle 57; NOROESTE: DIECISIETE METROS CON CINCUENTA Y DOS CENTÍMETROS (17,52 mts) y linda con casa quinta Nº 6 A-95, construida en la misma parcela 24 de la Urbanización Zapara y con cuya pared está apareada, la cual es o fue de MANUEL SALVADOR MARTÍNEZ NAVARRO; SURESTE: QUINCE METROS CON NOVENTA Y SEIS CENTÍMETROS (15,96 mts) y linda con el inmueble que es o fue de LUISA DE GUTIÉRREZ, compuesta por la casa quinta signada con el Nº 6-83, edificada sobre la parcela 22 de la Urbanización Zapara; y SUROESTE: ONCE METROS CON NOVENTA Y SEIS CENTÍMETROS (11,96 mts) y linda con el inmueble que es o fue de BRAULIO PÉREZ GARCÍA, inmueble Nº 57-41, edificada sobre la parcela Nº 23 de la misma Urbanización Zapara, propiedad de la parte demandada según documento inscrito ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 18 de agosto de 1997, bajo el Nº 40, protocolo 1°, tomo 26. Haciéndose la salvedad que en caso de no dar cumplimiento voluntario a la decisión, una vez que quede firme la misma, se tendrá como documento definitivo de venta y traslativo de propiedad, previo cumplimiento de la parte actora del pago del precio restante, es decir, la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 53.600,00), que deberá consignar ante el Juzgado de la causa mediante Cheque de Gerencia no endosable a nombre del Tribunal. Apelada dicha decisión y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones: PRIMERO DE LA COMPETENCIA Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en virtud de lo establecido en la Resolución N° 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 39.152, en fecha 2 de abril de 2009, y en decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, expediente N° AA20-C-C-2009-000673. Y ASÍ SE DECLARA SEGUNDO DE LA DECISIÓN APELADA La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 21 de junio de 2016, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda, y ordenó en consecuencia a los demandados, el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble conformado por una casa quinta ubicada en la calle 57 de la Urbanización Zapara, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, signada con el Nº 6 A-85, con un área de construcción de CIENTO CINCUENTA Y UN METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (151,75 Mts2), y una área de terreno de DOSCIENTOS UN METROS CUADRADOS CON TREINTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (201,32 Mts2), edificada en la parcela 24 del Plano de Parcelamiento de la Urbanización Zapara, al suroeste del cruce de la calle 57, antes 58B y avenida 7, con los siguientes linderos: NORESTE: DOCE METROS CON TRECE CENTÍMETROS (12,13 mts), que es su frente y linda con vía publica denominada calle 57; NOROESTE: DIECISIETE METROS CON CINCUENTA Y DOS CENTÍMETROS (17,52 mts) y linda con casa quinta Nº 6 A-95, construida en la misma parcela 24 de la Urbanización Zapara y con cuya pared está apareada, la cual es o fue de MANUEL SALVADOR MARTÍNEZ NAVARRO; SURESTE: QUINCE METROS CON NOVENTA Y SEIS CENTÍMETROS (15,96 mts) y linda con el inmueble que es o fue de LUISA DE GUTIÉRREZ, compuesta por la casa quinta signada con el Nº 6-83, edificada sobre la parcela 22 de la Urbanización Zapara; y SUROESTE: ONCE METROS CON NOVENTA Y SEIS CENTÍMETROS (11,96 mts) y linda con el inmueble que es o fue de BRAULIO PÉREZ GARCÍA, inmueble Nº 57-41, edificada sobre la parcela Nº 23 de la misma Urbanización Zapara, propiedad de la parte demandada según documento inscrito ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 18 de agosto de 1997, bajo el Nº 40, protocolo 1°, tomo 26. Haciéndose la salvedad que en caso de no dar cumplimiento voluntario a la decisión, una vez que quede firme la misma, se tendrá como documento definitivo de venta y traslativo de propiedad, previo cumplimiento de la parte actora del pago del precio restante, es decir, la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 53.600,00), que deberá consignar ante el Juzgado de la causa mediante Cheque de Gerencia no endosable a nombre del Tribunal; fundamentando su decisión en los siguientes términos: (…Omissis…) “Se observa de las pruebas promovidas y evacuadas que el actor consignó en original documento privado sin firma, emitido por la institución bancaria Mercantil, así mismo fue promovida prueba de informes emanada de esa institución bancaria, donde informa que el ciudadano JOSÉ LUIS ORTEGA TILLERO, realizó solicitud de crédito hipotecario para la adquisición de la vivienda Nº 6A-85; el cual fue aprobado por la institución bancaria dentro del lapso de duración del contrato de opción a compra, ya que el mismo desde su inicio hasta la segunda prorroga, vencía el 23 de febrero del 2012; constatando con ello que efectivamente el promitente comprador JOSÉ LUIS ORTEGA; parte actora en este juicio, cumplió con la obligación respectiva del contrato. Así se decide. Así mismo se evidencia que con respecto a la obligación del pago del saldo restante, se comprobó en juicio, que la parte demandante solo resta la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BIOLIVARES (Bs. 53.600,oo), verificándose que cumplió con mas del cincuenta por ciento (50%) de su obligación. Así se decide. En lo que respecta a la Exceptio Non Adimpleti Contractus alegada por la parte demandada, EL PROMITENTE VENDEDOR, en el sentido de que no cumplio con la obligacion por cuanto el actor no dio cumplimiento con su obligacion de pago del resto del precio acordado, en el contrato y no haber tramitado dicho credito, se desecha el mismo, por cuanto se observa en el interín del juicio que el demandante cumplió efectivamente con las obligaciones del PROMITENTE COMPRADOR. Asi se decide. En consecuencia se declara con lugar la demanda. En consecuencia se ordena a la parte demandada al otorgamiento del Documento Definitivo de Venta del inmueble conformado por una casa quinta, ubicada en la calle 57 de la Urbanización Zapara signada con el Nº 6 A-85, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia con un área de construcción de 151,75 Mts2 y una rea de terreno de 201,32 Mts2 y que es mayor extensión formada por la parcela 24 del Plano de Parcelamiento de la Urbanización Zapara, al suroeste del cruce de la calle 57, antes 58B y avenida 7, con los siguientes linderos: NORESTE: 12,13 mts, que es su frente y linda con vía publica denominada calle 57; NOROESTE: 17,52 mts y linda con casa quinta Nº 6 A-95, construida en la misa parcela 24 de la Urbanización Zapara y con cuya pared esta apareada, la cual es o fue de MANUEL SALVADOR MARTINEZ NAVARRO; SURESTE: 15,96 mts y linda con el inmueble que es o fue de LUISA DE GUTIÉRREZ, compuesta por la casa quinta signada con el Nº 6-83, edificada sobre la parcela 22 de la Urbanización Zapara; y SUROESTE: 11,96 mts y linda con el inmueble que es o fue de BRAULIO PÉREZ GARCÍA, inmueble Nº 57-41, edificada sobre la parcela Nº 23 de la misma Urbanización Zapara. Propiedad de la parte demandada según documento inscrito ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 18 de agosto de 1997, bajo el Nº 40, protocolo 1°, tomo 26. Así se decide.” (…Omissis…) TERCERO DE LOS ANTECEDENTES De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende: Que en fecha 10 de julio de 2014, el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, admitió demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano JOSÉ LUÍS ORTEGA TILLERO en contra de los ciudadanos BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA y MARÍA CHIQUINQUIRÁ FERNÁNDEZ SALOM, mediante la cual señaló el actor que conforme a documento autenticado en fecha 14 de julio del año 2009, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo, bajo el Nº 19, tomo 161, celebró con el ciudadano BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA, quien fue autorizado a su vez por la ciudadana MARÍA CHIQUINQUIRÁ FERNÁNDEZ SALOM, un contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble de su propiedad, conformado por una casa quinta ubicada en la calle 57 de la Urbanización Zapara, signada con el Nº 6 A-85, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyas medidas, linderos y demás especificaciones constan en documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 18 de agosto de 1997, bajo el N° 40, tomo 26, protocolo 1. Indicó el accionante que se fijó el precio de venta en la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 492.000,oo), de los cuales entregó en calidad de arras, la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), es decir, más del cincuenta por ciento (50%) del precio de venta pactado, restando el monto de CIENTO NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 192.000,oo), que debía ser pagado a través de un crédito hipotecario. Adujo, que posteriormente celebró con los accionados, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo, el día 1 de febrero del 2011, contrato de opción de compra-venta que quedó anotado bajo el Nº 33, tomo 10, en el cual se estableció el precio de venta en la cantidad de CIENTO SETENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 173.600,oo). Refirió, que se le presentaron inconvenientes y en virtud de ello los demandados le concedieron dos prórrogas para el pago del dinero adeudado, sin embargo, le entregó al promitente vendedor la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo) en tres cheques de gerencia, de la siguiente manera: a) cheque de gerencia N° 01050087702087101407 del Banco Mercantil, de fecha 13 de diciembre del 2012, por la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.30.000,00); b) cheque de gerencia N° 0105008772208710103 del Banco Mercantil, de fecha 23 de abril del 2013, por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00); c) cheque de gerencia N° 01050087712087101768, de fecha 7 de mayo del 2013, por el monto de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.40.000,00); sumas éstas que fueron abonadas como pago del precio de venta y recibidas por el codemandado BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA, no obstante, pese a haber obtenido la cantidad restante del precio pactado, el demandado alegó que el inmueble no valía lo mismo, y por tal motivo, se negó a otorgar el documento definitivo de compra-venta. Por los fundamentos expuestos, demanda a los ciudadanos BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA y MARÍA CHIQUINQUIRÁ FERNÁNDEZ SALOM para que le vendan el inmueble objeto del contrato. En fecha 28 de julio de 2014, fue expuesto por el Alguacil del Tribunal a-quo, que le fue entregado por la parte actora, los emolumentos necesarios para la citación de los accionados. En la misma fecha se libraron las boletas de citación. En fecha 1 de agosto del 2014, previa solicitud de la parte actora, el Tribunal de la causa decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble sub litis. El día 7 de octubre de 2014, fue indicado por la parte demandante, la dirección de los demandados a fin de que se efectuara el acto procesal de la citación. El día 27 de enero de 2015, fue manifestada por el Alguacil del Tribunal de la causa, la imposibilidad de practicar la citación personal de los accionados, por tal motivo, fue solicitado por el demandante, en la misma fecha, la citación cartelaria de los ciudadanos BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA y MARÍA CHIQUINQUIRÁ FERNÁNDEZ SALOM, lo cual fue proveído por el Tribunal a-quo, el día 30 de enero de 2015. En fecha 13 de febrero de 2015, fue consignado por el apoderado judicial de la parte actora, los ejemplares de los Diarios La Verdad y Panorama donde aparecen publicados los carteles de citación. En la misma fecha fue ordenado su desglose por el Tribunal de la causa y fueran agregados al expediente. El día 23 de marzo de 2015, fue expuesto por la Secretaria del Tribunal a-quo, que se cumplieron las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 17 de abril de 2015, fue requerido por la parte actora, se nombrara defensor ad-litem a los demandados, consecuencia de lo cual, el Tribunal de la causa designó a tales efectos a la abogada MIRIAM PARDO CAMARGO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 49.336, el día 20 de abril de 2015, quien fue notificada en fecha 8 de mayo de 2015, aceptó el cargo recaído en su persona el día 12 de mayo de 2015 y fue citada en fecha 25 de junio de 2015, como se desprende de exposición realizada por el Alguacil del Tribunal a-quo el día 26 de junio de 2015. El día 23 de julio de 2015, los accionados, asistidos judicialmente por la abogada NORA BRACHO MONZANT, identificada en actas, presentaron escrito de contestación de la demanda en el cual opusieron, en primer término, la exceptio non adimpleti contractus, en virtud del cumplimiento culposo del demandante, quien no pagó, según sus aseveraciones, el precio estipulado, el día y en el lugar determinado en el contrato. Invocaron a su favor, el artículo 1.168 del Código Civil y las cláusulas segunda, tercera y cuarta del contrato celebrado en fecha 14 de julio del 2009, ante la Notaría Pública Segundo de Maracaibo, autenticado bajo el Nº 19, tomo 161, las cuales citaron. Aseguraron que para la fecha de admisión de la demanda no había pago el accionante, la totalidad del precio de venta, a pesar de lo previsto en los contratos de opción de compra-venta (14 de julio de 2009 y 1 de febrero de 2011) y sus prórrogas, lo que originó, según sus dichos, la extinción de su obligación contractual de otorgar el documento traslativo de propiedad. Afirmaron, que el segundo contrato de opción de compra venta celebrado, esto es, el firmado el día 1 de febrero de 2011, se produjo con ocasión del convenio realizado ante el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, con ocasión a demanda de resolución de contrato por ellos interpuesta en contra del ciudadano JOSÉ LUÍS ORTEGA TILLERO, expediente N° 2105. Esbozaron, que el demandante incumplió su obligación legal y contractual de presentar el documento traslativo de propiedad del inmueble opcionado, para ser otorgado dentro del término y prórroga del contrato de opción de compra-venta que venció, según indicaron, el día 23 de mayo de 2011, y de poner a su disposición la suma adeudada, equivalente a CINCUENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.53.600,00), que debía ser pagada al momento del otorgamiento del documento ante el Registro Inmobiliario. Seguidamente, indicaron que es cierto que celebraron con el demandante, el día 14 de julio del 2009, ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, un contrato de opción de compra-venta, que quedó anotado bajo el Nº 19, tomo 161, sobre un inmueble de su propiedad conformado por una casa quinta ubicada en la calle 57 de la Urbanización Zapara, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, signada con el Nº 6 A-85. Expresaron, que es cierto que el precio del inmueble fue fijado en la suma de CUATROCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 492.000,oo), de los cuales se entregó en calidad de arras la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), restando por tanto, el monto de CIENTO NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 192.000,oo). Que posteriormente, el 1 de febrero del 2011, celebraron otro contrato de opción de compra-venta ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, que quedó anotado bajo el Nº 33, tomo 10, en el cual se fijó el precio de venta en la cantidad de CIENTO SETENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 173.600,oo). Que otorgaron dos prorrogas al demandante para que pagara el saldo adeudado, y que el actor pagó la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo). Negaron, rechazaron y contradijeron la demanda incoada en su contra, por ser falsos los hechos narrados e improcedente el derecho invocado. Negaron, rechazaron y contradijeron que el demandante les haya manifestado tener el saldo restante del precio de venta, ya que de haber sido cierto no hubiera esperado el ciudadano JOSÉ LUÍS ORTEGA TILLERO que se interpusiera en su contra la demanda de resolución de contrato de opción de compra-venta, expediente N° 2105, tramitada por ante el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, puesta en estado de ejecución forzosa. Adicionaron, que es producto de la referida demanda que firmaron el segundo contrato de opción de compra-venta, fechado 1 de febrero de 2011. Negaron, rechazaron y contradijeron que hubiesen aumentado el precio al inmueble ofertado, y que se negaran a otorgar el documento definitivo de compra-venta, ya que el mismo no se perfeccionó, según sus dichos, en virtud del incumplimiento culposo del actor, en la obligación por él asumida. Negaron, rechazaron y contradijeron la estimación de la demanda efectuada por la parte actora en la cantidad de TRECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo). Por los motivos precedentemente expuestos, solicitaron se declare sin lugar la demanda. El día 13 de agosto de 2015, la representante judicial de la parte accionada invocó el principio de comunidad de las pruebas y promovió prueba documental, testimonial y de informes. En fecha 17 de septiembre de 2015, el apoderado judicial de la parte actora invocó el mérito favorable de las actas procesales y promovió pruebas documentales y de informes. El día 24 de septiembre de 2015, el Tribunal a-quo admitió las pruebas promovidas por las partes interactuantes en la presente causa. En fecha 26 de enero de 2016, tanto la parte actora como la demandada presentaron escritos de informes. El día 21 de junio de 2016, el Tribunal a-quo dictó la decisión en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, la cual fue apelada en fecha 30 de junio de 2016, por la apoderada judicial de la parte demandada, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente. CUARTO DE LOS INFORMES Y LAS OBSERVACIONES En la oportunidad pautada legalmente para la presentación de los informes por ante esta Superioridad, se deja constancia que ambas partes presentaron los suyos, en los términos siguientes: La representante judicial de la parte accionada, abogada en ejercicio NORA BRACHO MONZANT, identificada en actas, indicó que a pesar de haber admitido sus poderdante algunos hechos en el escrito de contestación de la demanda, opusieron, la excepción non adimpleti contractus con fundamento en el artículo 1.168 del Código Civil, en virtud del cumplimiento culposo del demandante, en su condición de promitente comprador, de las obligaciones asumidas, dentro del tiempo establecido en el contrato. Esbozó, que la negativa de sus representados de otorgar el documento definitivo de compra-venta, no puede ser apreciada contraria a la buena fe, ya que fue el actor quien incumplió primeramente, las estipulaciones contractuales. Señaló, que el actor promovió prueba de informe dirigida al Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, y a la entidad financiera Banesco Banco Universal, ante la cual tramitó el ciudadano JOSÉ LUÍS ORTEGA TILLERO, un crédito hipotecario para la adquisición del inmueble, el cual fue aprobado, empero, no se concretó la venta, según su aseveración, producto de no haber realizado el demandante las gestiones necesarias para ello, ya que no se comunicó con sus mandantes para llevar a cabo la firma. Alegó, que sus representados promovieron prueba testimonial de los ciudadanos MITZIS SILVA, HEILA MELÉNDEZ, LEONEL CORDERO, ISAURA PAZ y JESÚS ZUBILLAGA, de los cuales fueron evacuadas las testificales de las ciudadanas MITZIS CHIQUINQUIRÁ SILVA y HEILA IBRIE MELÉNDEZ FLORES, quienes deben declararse contestes, según su criterio, en la sentencia definitiva, por coincidir sus declaraciones en lo que se refiere a las preguntas formuladas y a las respuestas aportadas en relación a los hechos controvertidos en el presente proceso. Refirió, que se consignó copia fotostática del expediente 2105 llevado por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el cual se llegaron a unos acuerdos que fueron incumplidos -según su dicho- por el actor, y se solicitó la correspondiente prueba informativa con el propósito de verificar la información requerida en relación al indicado expediente, la cual fue afirmativa. Por los motivos expuestos, solicitó se declare sin lugar la demanda. Por su parte, el apoderado judicial del demandante, abogado en ejercicio ADOLFO ROMERO ANGULO, identificado en autos, reprodujo algunos hechos expuestos en el libelo y en el escrito de contestación de la demanda. Posteriormente hizo referencia a las pruebas promovidas por su representado, respecto de las cuales aseveró, que del documento emitido por la entidad financiera Banco Mercantil C.A., se desprende -según su dicho- el crédito hipotecario otorgado a su mandante para adquirir el inmueble, el cual surte todo su valor probatorio por no haber sido impugnado, tachado o desconocido por la parte demandada. Señaló que fue promovida copia de los cheques Nos. 93101801 y 19101768 del Banco Mercantil, de fecha 13 de diciembre del 2012, 23 de abril del 2013 y 1 de mayo del 2013, por las cantidades de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.30.000,oo), CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,oo) y CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.40.000,oo), los cuales fueron recibidos por el ciudadano BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA, por concepto de amortización por pago del inmueble objeto de la demanda, y no fueron impugnados, tachados o desconocidos por la parte demandada. Aseguró, que se promovieron dos contratos de opción de compra venta, el primero otorgado por ante la Notaría Publica Segunda de Maracaibo, en fecha 14 de julio de 2009, anotado bajo el No. 19, tomo 161, y el segundo por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 1 de febrero del 2011, anotado bajo el No. 33, tomo 10, de los que se obtienen, según su dicho, la promesa de venta realizada por el ciudadano BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA a su poderdante, en relación al bien sub idudice. Documentos estos que no fueron impugnados, tachados o desconocidos por la parte demandada. Indicó, que se promovió el documento de propiedad del inmueble objeto del contrato y el documento de prórroga de la opción a compra, los cuales quedaron pleno de valor probatorio por no haber sido impugnados, tachados o desconocidos por la parte demandada. En relación a las pruebas de informes, adujo que el Banco Mercantil indicó que le otorgó a su poderdante un crédito hipotecario para la adquisición del inmueble objeto de juicio, lo que evidencia -según su criterio- la intención del ciudadano JOSÉ LUÍS ORTEGA TILLERO de cumplir pactado en los contratos de opción a compra; remitiendo el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en virtud de la prueba informativa, copia certificada del expediente N° 2105. En lo que atañe a las pruebas promovidas por los accionados, afirmó que lo requerido mediante la prueba de informe dirigida al Tribunal de Municipio supra señalado, constituye un hecho no controvertido por haber sido aceptado por las partes interactuantes en la presente causa. Que las testigos MITZI CHIQUINQUIRÁ SILVA y HEILA EBRIE MELÉNDEZ FLORES, quedaron contestes en el hecho de constarles que las partes inmersas en el presente juicio celebraron un contrato de opción de compra venta y que el inmueble está siendo ocupado por su representado. Refirió, que el Tribunal de la causa declaró con lugar la demanda por considerar que el contrato suscrito es una venta a plazos y que su mandante no incumplió las obligaciones contraídas. Seguidamente señaló lo ordenado en el dispositivo de la decisión recurrida. Considera que puede llegarse en la presente causa, a las siguientes conclusiones: a) Que efectivamente entre su representado y los demandados se celebraron varios contratos que involucran al inmueble ubicado en la calle N° 51de la Urbanización Zapara, signado con el No. 6 A-85 en jurisdicción da la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia; b) Que en el primer contrato de opción a compra se estableció el precio del bien en la suma de CUATROCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 492.000,oo), de los cuales se entregó en calidad de arras la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), restando por tanto, el monto de CIENTO NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 192.000,oo), que sería pagado mediante un crédito hipotecario, y que posteriormente, fue firmado entre las partes otro contrato de opción a compra, habiéndosele entregado al mismo ciudadano, en tres oportunidades, cantidades de dinero que sumaron la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo), por concepto de amortización de precio del inmueble, de lo que se infiere que su mandante ha entregado a los accionados la suma de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000, oo);c) Que a su representado le aprobó el Banco Mercantil un crédito para la adquisición del inmueble sub litis, y que su mandante se encuentra en posesión de dicho bien. Por los motivos expuestos, solicitó se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto. En la oportunidad pautada para la presentación de las observaciones, sólo el apoderado judicial del demandante, abogado en ejercicio ADOLFO ROMERO ANGULO, anteriormente identificado, presentó los suyos. En tal sentido, esbozó que los accionados alegaron la excepción non adimpleti contractus, con el propósito de pretender demostrar que su mandante incumplió el contrato, lo cual es totalmente falso, producto de haber aceptado los accionados en su escrito de contestación de la demanda, los siguientes hechos: a) En la relación contractual existente entre las partes, los demandados aceptaron las prórrogas del contrato, y el dinero entregado por su mandante que con posterioridad al vencimiento de los contratos, lo cual implica -según su criterio- una aceptación tácita. b) Que su poderdante ha pagado más del cincuenta por ciento (50%) del valor del inmueble opcionado, lo que conlleva a precisar que el contrato fundante de la pretensión contiene una venta a plazos, como lo afirmó el Tribunal a-quo. Adicionó, que su representado siempre tuvo la intención de dar cumplimiento a los contratos objeto de juicio, ya que quedó demostrado que solicitó un crédito en el Banco Mercantil para la compra del inmueble opcionado, siendo aprobado dicho crédito, empero, no se firmó porque la parte demandada se negó a otorgar el documento definitivo. Señaló que su representado ocupa el inmueble de manera pacífica e ininterrumpida desde hace tiempo. Por los motivos expuestos solicitó se declare sin lugar el recurso de apelación propuesto por los demandados. QUINTO DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 21 de junio de 2016, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda, y ordenó en consecuencia a los demandados, el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble conformado por una casa quinta ubicada en la calle 57 de la Urbanización Zapara, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, signada con el Nº 6 A-85, con un área de construcción de CIENTO CINCUENTA Y UN METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (151,75 Mts2), y una área de terreno de DOSCIENTOS UN METROS CUADRADOS CON TREINTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (201,32 Mts2), edificada en la parcela 24 del Plano de Parcelamiento de la Urbanización Zapara, al suroeste del cruce de la calle 57, antes 58B y avenida 7, con los siguientes linderos: NORESTE: DOCE METROS CON TRECE CENTÍMETROS (12,13 mts), que es su frente y linda con vía publica denominada calle 57; NOROESTE: DIECISIETE METROS CON CINCUENTA Y DOS CENTÍMETROS (17,52 mts) y linda con casa quinta Nº 6 A-95, construida en la misa parcela 24 de la Urbanización Zapara y con cuya pared está apareada, la cual es o fue de MANUEL SALVADOR MARTÍNEZ NAVARRO; SURESTE: QUINCE METROS CON NOVENTA Y SEIS CENTÍMETROS (15,96 mts) y linda con el inmueble que es o fue de LUISA DE GUTIÉRREZ, compuesta por la casa quinta signada con el Nº 6-83, edificada sobre la parcela 22 de la Urbanización Zapara; y SUROESTE: ONCE METROS CON NOVENTA Y SEIS CENTÍMETROS (11,96 mts) y linda con el inmueble que es o fue de BRAULIO PÉREZ GARCÍA, inmueble Nº 57-41, edificada sobre la parcela Nº 23 de la misma Urbanización Zapara, propiedad de la parte demandada según documento inscrito ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 18 de agosto de 1997, bajo el Nº 40, protocolo 1°, tomo 26. Haciéndose la salvedad que en caso de no dar cumplimiento voluntario a la decisión, una vez que quede firme la misma, se tendrá como documento definitivo de venta y traslativo de propiedad, previo cumplimiento de la parte actora del pago del precio restante, es decir, la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 53.600,00), que deberá consignar ante el Juzgado de la causa mediante Cheque de Gerencia no endosable a nombre del Tribunal. Del mismo modo, verifica esta Superioridad que la parte demandada ejerció el recurso de apelación, en virtud de su disconformidad con la decisión recurrida, por cuanto considera que procede en la presente causa la excepción Non Adimpleti Contractus, en virtud del incumplimiento culposo en el que incurrió el actor, según sus dichos, al no haber pagado el precio total de venta en al forma convenida. Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por esta Juzgadora Superior, y antes de proceder a analizar el fondo de la controversia, se procede a analizar los medios probatorios promovidos por las partes a los fines de resolver definitivamente la controversia. Pruebas de la parte actora Acompañó junto al escrito libelar: • Copia simple de la cédula de identidad del ciudadano JOSÉ LUIS ORTEGA TILLERO, de la que se desprende los datos de identificación del demandante. • Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 18 de agosto de 1997, bajo el N° 40, tomo 26, protocolo 1, mediante el cual el ciudadano MANUEL SALVADOR MARTÍNEZ NAVARRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.088.585, vendió al ciudadano BENNY MANUEL AMRTÍNEZ NAVA, el inmueble objeto de juicio. Precisa esta Sentenciadora Superior que las pruebas bajo estudio constituyen copias simples de documentos públicos, producto de lo cual, se valoran según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnados, desconocidos ni tachados de falsos por la parte interesada. Y ASÍ SE DECLARA. • Copia simple de cheque de gerencia N° 98101407, girado en contra del Banco Mercantil, en fecha 13 de diciembre de 2012, por el monto de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.30.000,00), a favor del ciudadano BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA. • Copia simple fecha 23 de abril de 2013, por la cantidad de CINCUENTA MIL de cheque de gerencia N° 33101803, girado en contra del Banco Mercantil, en BOLÍVARES (Bs.50.000,00), a favor del ciudadano BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA. • Copia simple de cheque de gerencia N° 19101768, girado en contra del Banco Mercantil, el día 7 de mayo de 2013, por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.40.000,00), a favor del ciudadano BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA. • Copia simple de constancia de emisión de cheque de gerencia N° 2087101768 por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.40.000,00), del Banco Mercantil. • Copia simple de planilla de tasa notariales, emitida por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estrado Zulia, el día 21de enero de 2011, por concepto de autenticación de documento en el que aparece como firmante el ciudadano BENNY MARTÍNEZ. • Copia simple de planilla de tasa notariales, emitida por la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estrado Zulia, el día 13 de julio de 2009, por concepto de autenticación de documento en el que aparece como firmante el ciudadano BENNY MARTÍNEZ. • Copia simple de planilla única bancaria expedida por el Servicio Autónomo de Registros y Notarías, en fecha 7 de julio de 2009 • Copia simple de planilla única bancaria expedida por el Servicio Autónomo de Registros y Notarías, en fecha 7 de julio de 2009 • Constancia de emisión de cheque de gerencia N° 2087101407 por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.30.000,00), del Banco Mercantil, a nombre de BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA (beneficiario). Precisa esta Sentenciadora Superior que las pruebas in examine constituyen documentos privados emanados de terceros ajenos al presente juicio, que debe ser ratificado por la prueba de informe o testimonial, y a falta de ello, debe en consecuencia ser desestimado en todo su valor probatorio por esta suscrita jurisdiccional, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA. • Copia simple de contrato de opción a compra celebrado entre el ciudadano BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA (promitente vendedor) y el ciudadano JOSÉ LUIS ORTEGA TILLERO (promitente comprador), respecto del bien objeto de juicio, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estrado Zulia, en fecha 14 de julio de 2009, bajo el N° 19, tomo 161, del que se desprenden las estipulaciones establecidas convencionalmente por los contratantes, entre ellas, el precio del inmueble fijado en la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs.492.000,00) y la aceptación de la ciudadana MARÍA CHIQUINQUIRÁ FERNÁNDEZ SALÓN, en la celebración del referido negocio jurídico. • En dos juegos, copia simple de documento privado de prórroga del contrato de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estrado Zulia, en fecha 14 de julio de 2009, bajo el N° 19, tomo 161, suscrito por el ciudadano BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA (promitente vendedor), y el ciudadano JOSÉ LUIS ORTEGA TILLERO (promitente comprador) y la ciudadana MARÍA CHIQUINQUIRÁ FERNÁNDEZ SALÓN (cónyuge del vendedor), en virtud del cual se concedió el lapso de tres meses, contado a partir del vencimiento del aludido documento. Precisa esta Sentenciadora Superior que las pruebas bajo estudio constituyen copias simples de documentos privados suscritos por las partes interactuantes en la presente causa, derivado de lo cual, se valoran según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnados, desconocidos ni tachados de falsos por la parte interesada. Y ASÍ SE DECLARA. • Copia simple de contrato de opción a compra celebrado entre el ciudadano BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA (promitente vendedor) y el ciudadano JOSÉ LUIS ORTEGA TILLERO (promitente comprador), respecto del bien objeto de juicio, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estrado Zulia, en fecha 1 de febrero de 2011, bajo el N° 33, tomo 10, del que se desprenden las estipulaciones establecidas convencionalmente por los contratantes, entre ellas, el precio del inmueble fijado en la cantidad de CIENTO SETENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.173.600,00) y la aceptación de la ciudadana MARÍA CHIQUINQUIRÁ FERNÁNDEZ SALÓN, en la celebración del referido negocio jurídico. Estima esta Juzgadora Superior que la prueba in comento constituye copia certificada de documento privado, por tanto, al no haber sido impugnada, desconocida ni tachada de falsa, en virtud de lo establecido en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, se le otorga el correspondiente valor probatorio, máxime que de la misma se desprenden las estipulaciones establecidas convencionalmente por las partes. Y ASÍ SE DECIDE. • En dos juegos, documento privado por medio del cual los ciudadanos BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA y MARÍA CHIQUINQUIRÁ FERNÁNDEZ SALOM, venden de manera pura y simple al ciudadano JOSÉ LUIS ORTEGA TILLERO, el inmueble objeto de juicio. El referido documento no aparece suscrito por ninguna de las partes presuntamente contratantes, derivado de lo cual, esta Superioridad lo desestima en aplicación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y de los principios que establecen que nadie pueda fabricarse su propia prueba, puesto que lo contrario implicaría el control probatorio. Y ASÍ SE DECIDE. • Constancia de emisión de cheque de gerencia N° 2087101803 por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00), del Banco Mercantil, a nombre de MANUEL MARTÍNEZ (beneficiario). Este Tribunal de Alzada desestima la referida instrumental en aplicación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no guardar relación con los hechos controvertidos, debido a que, el beneficiario del cheque N° 2087101803 al que se hace referencia en la misma, es el ciudadano MANUEL MARTÍNEZ quien no es parte en el presente proceso, de manera que, no aporta elementos de convicción para la resolución de esta causa. Y ASÍ SE ESTABLECE. • Copias certificadas por la Secretaria del Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, del libelo de la demanda de resolución del contrato de opción de compra-venta autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo, en fecha 14 de julio de 2009, bajo el N° 19, tomo 161, interpuesta por el ciudadano BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA en contra del ciudadano JORGE PADRÓN GARCÍA; de la reforma de dicha demanda y del auto de admisión de la demanda. Esta Sentenciadora Superior les otorga el correspondiente valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, producto de ser copias de actuaciones procesales privadas y públicas contenidas en el expediente contentivo del juicio de resolución de contrato interpuesto por el ciudadano BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA en contra del ciudadano JORGE PADRÓN GARCÍA, expedidas y certificadas por la Secretaria del aludido Tribunal de Municipio, el día 22 de noviembre de 2010. Y ASÍ SE DECIDE. Posteriormente, promovió en la etapa probatoria: • Invocó el mérito favorable de los actos procesales y la comunidad de la prueba. Al respecto cabe expresar, que a pesar de que el anterior aforismo no constituye específicamente un medio de prueba, se entiende como un principio procesal que el Juez como director del proceso y en garantía a la aplicación de la tutela judicial efectiva, debe tener en cuenta para fundamentar su pronunciamiento definitivo, y sólo así será estimado. Y ASÍ SE DECIDE. • Ratificó todos los medios probatorios consignados junto al escrito libelar, salvo las copias certificadas por la Secretaria del Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial. Dentro de este marco, puntualiza esta suscrita jurisdiccional que los medios probatorios in examine ya fueron valorados en la presente decisión, por tal motivo, se reproduce el valor probatorio que les fue otorgado con anterioridad. Y ASÍ SE ESTABLECE. • Prueba de Informe al Banco Mercantil, a fin de demostrar que si al ciudadano JOSÉ LUIS ORTEGA ASTILLERO le fue aprobado un crédito hipotecario para adquirir el inmueble objeto de juicio. En este sentido, se obtiene de autos que el Tribunal de la causa libró oficio N° 357-2015, dirigido a la mencionada institución financiera, recibiéndose respuesta el día 1 de diciembre de 2012, en la que se precisó que la entidad bancaria no ha otorgado un préstamo hipotecario al ciudadano JOSÉ LUIS ORTEGA ASTILLERO, sin embargo, el mismo realizó una solicitud de crédito hipotecario para la adquisición de una vivienda, la cual fue aprobada en fecha 30 de junio de 2011, cuya garantía se encuentra ubicada en la calle 57 de la Urbanización Zapara, 6A-85, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos. • Prueba de Informe al Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con la finalidad que remitiera copia certificada del expediente N° 2105. En tal sentido, consignado como fue el informe solicitado, el cual no fue impugnado ni tachado de falso por la parte no promovente, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Juzgadora, con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA. En este sentido, se obtiene de autos que el Tribunal de la causa libró oficio N° 358-2015, dirigido a la mencionada institución financiera, recibiéndose respuesta el día 9 de noviembre de 2015, mediante oficio N° 488-2015, emitido por el mencionado Tribunal de Municipio al que se anexó, copias certificadas del expediente N° 2105. Por consiguiente, consignado como fue el informe solicitado, el cual no fue impugnado ni tachado de falso por la parte no promovente, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Juzgadora, con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, así como las copias certificadas remitidas conjuntamente, que se valoran en aplicación del artículo 111 eiusdem. Y ASÍ SE APRECIA. Prueba de la parte demandada Promovió junto al escrito de contestación de la demanda, las siguientes pruebas: • Copia simple de transacción celebrada por el abogado NELSON PIRELA REVEROL, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 5.998, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSÉ LUIS ORTEGA TILLERO, y el ciudadano BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA, en el expediente N° 2105, en la cual acordó el abogado en referencia, en nombre de mandante, el pago de la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL SEISICIENTOS BOLÍVARES (Bs.188.600,00), monto adeudado por concepto del contrato de opción de compra-venta, en los términos allí convenidos. • Copia simple de auto de fecha 23 de diciembre de 2010, mediante el cual el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, ordenó agregar a las actas procesales la transacción celebrada, supra señalada. • Copia simple de decisión de fecha 23 de diciembre de 2010, mediante la cual el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial homologó la transacción in comento. • Copia simple de diligencia de fecha 12 de abril de 2011, en la cual el abogado en ejercicio JORGE ALBERTO PADRÓN GARCÍA, solicitó se pusiera en estado de ejecución forzosa la causa (expediente N° 2105). • Copia simple de contrato de opción de compra-venta celebrado entre el ciudadano BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA (promitente vendedor) y el ciudadano JOSÉ LUIS ORTEGA TILLERO (promitente comprador), respecto del bien objeto de juicio, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estrado Zulia, en fecha 1 de febrero de 2011, bajo el N° 33, tomo 10, del que se desprenden las estipulaciones establecidas convencionalmente por los contratantes, entre ellas, el precio del inmueble fijado en la cantidad de CIENTO SETENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.173.600,00) y la aceptación de la ciudadana MARÍA CHIQUINQUIRÁ FERNÁNDEZ SALÓN, en la celebración del referido negocio jurídico. • Copia simple de auto dictado por el referido Tribunal de Municipio el día 13 de abril de 2011, mediante el cual pone en estado de ejecución voluntaria la transacción celebrada, ut reto señalada. • Copia simple de diligencia de fecha 26 de abril de 2011, en la cual fue solicitado por el abogado en ejercicio JORGE ALBERTO PADRÓN GARCÍA, la aclaratoria del auto de fecha 13 de abril de 2011, y copia simple del auto dictado por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en el que se dio respuesta a lo solicitado por el aludido abogado en relación a la aclaratoria, el día 28 de abril de 2011. • Copia simple de recibo de notificación del ciudadano JOSÉ LUIS ORTEGA TILLERO, consignada en el Expediente por el Alguacil del Tribunal Séptimo de Municipio, FRANCISCO CORONA, su orden de agregado y copia simple de la boleta. • Copia simple de diligencia de fecha 11 de mayo de 2011 mediante la cual solicitó el abogado JORGE ALBERTO PADRÓN GARCÍA la ejecución forzosa de la transacción. • Copia simple de auto del Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, fechado 16 de mayo de 2011, en el cual se suspendió la causa hasta tanto las partes acreditaran el cumplimiento del procedimiento especial previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Determina esta Juzgadora Superior que las pruebas bajo estudio constituyen copias simples de documentos públicos, producto de lo cual, se valoran según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnados, desconocidos ni tachados de falsos por la parte interesada. Y ASÍ SE DECLARA. Posteriormente promovió en la etapa probatoria: • Invocó el Principio de Comunidad de las Pruebas. Al respecto cabe expresar, que a pesar de que el anterior aforismo no constituye específicamente un medio de prueba, se entiende como un principio procesal que el Juez como director del proceso y en garantía a la aplicación de la tutela judicial efectiva, debe tener en cuenta para fundamentar su pronunciamiento definitivo, y sólo así será estimado. Y ASÍ SE DECIDE. • Ratificó las actuaciones contenidas en el expediente N° 2105 tramitado ante el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, consignadas junto al escrito de contestación de la demanda. En esta perspectiva, verifica esta suscrita jurisdiccional que los medios probatorios in examine ya fueron valorados en la presente decisión, por tal motivo, se reproduce el valor probatorio que les fue otorgado con anterioridad. Y ASÍ SE ESTABLECE. • Testimoniales de los ciudadanos MITZI SILVA, HEILA IBRIE MELÉNDEZ FLORES, LEONEL JOSÉ CORDERO MARTÍNEZ, ISAURA MARÍA PAZ CHACÍN, JUAN DIEGO ZUBILLAGA SOTO, venezolanos, mayores de edad, titulares la primera y la cuarta de las cédulas de identidad Nos. 9.724.095 y 5.817.857 respectivamente, de este domicilio. Se consta del expediente que sólo las testimoniales de las ciudadanas MITZI SILVA y HEILA IBRIE MELÉNDEZ FLORES, fueron evacuadas, quedando contestes dichas ciudadanas en el hecho de conocer a las partes interactuantes en la presente causa, en que es el demandante junto a su familia quienes ocupan el bien objeto del contrato. En esta perspectiva, esta Arbitrium Iudiciis valora las declaraciones anteriormente singularizadas, rendidas por las ciudadanas MITZI SILVA y HEILA IBRIE MELÉNDEZ FLORES, por merecerle fe a quien aquí decide, no obstante, también manifestaron las testigos, que les consta que el accionante no ha pagado la totalidad del inmueble objeto de juicio en razón de haber escuchado una discusión entre éste y el co-demandado BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA, en la que además escucharon que el crédito le había sido negado al actor por no cumplir con el perfil, afirmaciones éstas últimas que se consideran altamente referenciales debido a que, no son hechos conocidos de manera directa por éstas y de los que pudieran dar fe, en cuanto a su total certitud, sino presuntamente percibidos en esos términos, en consecuencia, se desestiman las declaraciones rendidas al respecto y sólo se valoran las primeramente indicadas. Y ASÍ SE DECLARA. De la misma manera, aprecia esta operadora de justicia que la declaración de los testigos LEONEL JOSÉ CORDERO MARTÍNEZ, ISAURA MARÍA PAZ CHACÍN, JUAN DIEGO ZUBILLAGA SOTO, no fueron evacuadas, siendo declarado desierto el acto correspondiente por el Tribunal comisionado, por lo tanto esta Superioridad las desestima de conformidad con lo estatuido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. • Prueba de informes dirigida al Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, para que indique si en sus archivos consta el expediente N° 2105, quiénes son las parte del mismo, si en el referido expediente se realizó un acto de autocomposición procesal y cuál fue el resultado, así como también, se informare la etapa del proceso. En este sentido, se obtiene de autos que el Tribunal de la causa libró oficio N° 356-2015, dirigido a la mencionada institución financiera, recibiéndose respuesta el día 9 de noviembre de 2015, mediante oficio N° 488-2015, emitido por el mencionado Tribunal de Municipio al que se anexó, copias certificadas del expediente N° 2105, a los efectos de cumplir con lo requerido en la presente prueba informativa. Consecuencia de lo cual, consignado como fue el informe solicitado, el cual no fue impugnado ni tachado de falso por la parte no promovente, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Juzgadora, con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, así como las copias certificadas remitidas conjuntamente, que se valoran en aplicación del artículo 111 eiusdem. Y ASÍ SE DECLARA. PUNTO PREVIO I Impugnación de la Cuantía Los ciudadanos BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA y MARÍA CHIQUINQUIRÁ FERNÁNDEZ SALOM, en el escrito de contestación rechazaron la estimación de la demanda. Dentro de este marco, dispuso la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1417 de fecha 14 de diciembre de 2004, bajo el N° 04-0894, bajo ponencia del Magistrado Dr. Antonio Ramíez Jiménez, lo siguiente: “En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor, sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor (…)” (Negrillas de este Tribunal Superior) Criterio reiterado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC.000076, de fecha 4 de marzo de 2011, bajo ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, expediente N° 10-564, de la siguiente manera: “… La doctrina de la Sala sobre la impugnación de la cuantía está expresada, entre otros, en el fallo del 18 de diciembre de 2007, caso: Gilberto Antonio Barbera Padilla contra Pedro Jesús Castellanos Vallés, el cual es del siguiente tenor: “...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada'. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma...”. En derivación, al contradecir los accionados la estimación de la demanda, les correspondía alegar conjuntamente, un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto a que hace alusión el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, si el demandado no aporta ningún medio de prueba que soporte la impugnación efectuada, indefectiblemente debe quedar firme la estimación realizada por el actor en el escrito libelar. En el caso de autos, los ciudadanos BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA y MARÍA CHIQUINQUIRÁ FERNÁNDEZ SALOM se limitaron a impugnar la estimación de la demanda, sin alegar el motivo de la impugnación y sin probar algo al respecto, lo cual era impretermitible, como lo ha establecido nuestro máximo Tribunal de Justicia, producto de lo cual, esta Superioridad declara improcedente la impugnación efectuada por la parte accionada contra la estimación contenida en el libelo de la demanda. Y ASÍ SE DECIDE. Conclusiones Una vez valorados los medios de prueba aportados en la presente causa, esta Juzgadora de Alzada procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones: La presente causa se contrae a juicio de cumplimiento de contrato incoado por el ciudadano JOSÉ LUÍS ORTEGA TILLERO, en contra de los ciudadanos BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA y MARÍA CHIQUINQUIRÁ FERNÁNDEZ SALOM, a fin de que los accionados vendan, o sean condenado a ello por el Tribunal, el inmueble constituido por una casa quinta ubicada en la calle 57 de la Urbanización Zapara, signada con el Nº 6 A-85, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyas medidas, linderos y demás especificaciones constan en documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 18 de agosto de 1997, bajo el N° 40, tomo 26, protocolo 1. De este modo, se obtiene de actas que el actor basó su pretensión en los siguientes instrumentos: a) Documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo, en fecha 14 de julio del año 2009, bajo el Nº 19, tomo 161; b) Documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo, el día 1 de febrero del 2011, bajo el Nº 33, tomo 10. Y en tal sentido, aseguró, que pese a haber abonado a los accionados la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo), mediante tres cheques de gerencia (en virtud de la prórroga concedida para que pagara el saldo faltante del precio de venta fijado de común acuerdo), de haber sido aceptados los aludidos pagos por el codemandado BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA, y de haber obtenido, según su alegato, la cantidad restante del precio pactado, el referido ciudadano se negó a otorgar el documento definitivo de compra-venta, bajo el argumento de no poseer el bien, el mismo valor. Por su parte, los ciudadanos BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA y MARÍA CHIQUINQUIRÁ FERNÁNDEZ SALOM, opusieron la exceptio non adimpleti contractus, en virtud del cumplimiento culposo del demandante, quien no pagó, según sus aseveraciones, el precio estipulado, el día y en el lugar determinado en el contrato. Alegaron que para la fecha de admisión de la demanda no había pagado el accionante, la totalidad del valor del inmueble, en contravención de lo previsto en los contratos de opción de compra-venta de fechas 14 de julio de 2009 y 1 de febrero de 2011, y sus prórrogas, motivo por el cual, estiman que no están en la obligación de otorgar el documento definitivo de venta. Expresaron, que el segundo contrato de opción de compra venta, vale decir, el firmado el día 1 de febrero de 2011, se produjo en virtud del convenio realizado ante el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, como modo anormal de terminación del proceso, en el juicio de resolución de contrato interpuesta por el ciudadano BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA en contra del ciudadano JOSÉ LUÍS ORTEGA TILLERO, expediente N° 2105. Esbozaron igualmente, que el demandante incumplió su obligación legal y contractual de presentar el documento traslativo de propiedad del inmueble opcionado, para ser otorgado dentro del término y prórroga del contrato de opción de compra-venta que venció, según indicaron, el día 23 de mayo de 2011, y de poner a su disposición la suma adeudada, equivalente a CINCUENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.53.600,00). Así pues, resulta necesario traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual se establece lo siguiente: (…Omissis…) “El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación. (…Omissis…) El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales). Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”. (...Omissis...) Dispone el Código Civil en relación al cumplimiento de los contratos, lo siguiente: Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Artículo 1264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Artículo 1.266: En caso de no ejecución de la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del deudor. Si la obligación es de no hacer, el deudor que contraviniere a ella quedará obligado a los daños y perjuicios por el solo hecho de la contravención. (Negrillas de este Tribunal Superior) En este sentido, puntualiza esta Juzgadora Superior que la obligación es un vínculo jurídico en virtud del cual, una persona, denominada deudor, se compromete frente a otra, denominada acreedor, a ejecutar en su beneficio una determinada prestación de dar, hacer o no hacer, valorable en dinero; la cual, en caso de no ser cumplida por el deudor, comprometería a éste a responder con su patrimonio. (Luyando, 1989). Ahora bien, a los efectos de esclarecer si estamos en presencia de un contrato de opción de compra-venta o ante un contrato de venta definitivo, resulta forzoso citar lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 12-1274, bajo ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara: “Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.” (Negrillas de esta Juzgadora Superior) En este sentido, se obtiene del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo, el día 1 de febrero del 2011, bajo el Nº 33, tomo 10 (último contrato celebrado por las partes), el cruce de consentimiento otorgado, por una parte, por el ciudadano BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA y MARÍA CHIQUINQUIRÁ FERNÁNDEZ SALOM, y por otra parte, por el ciudadano JOSÉ LUÍS ORTEGA TILLERO, quienes se obligaron, recíprocamente, a vender y comprar, el inmueble sub iudice. Del mismo modo, se verifica del instrumento fundante de la pretensión, específicamente de la cláusula segunda, el objeto del mismo, esto es, un inmueble constituido por una casa-quinta, ubicada en la calle No. 57 de la Urbanización Zapara, signada con el No. 6A-85 y su terreno propio, de la referida Urbanización, que cuenta con Cédula Catastral Numero 05-10940-6A-85, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia. Dicho inmueble tiene un área de construcción de CIENTO CINCUENTA Y UN METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (151,75 mts2) construida sobre un área de terreno propio de DOSCIENTOS UN METRO CUADRADOS CON TREINTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (201,32 mts2) dentro de las siguientes medidas y linderos: NORESTE: Doce Metros con Trece Centímetros (12,13mts) que es su frente y linda con vía pública denominada calle 57, NOROESTE: Diecisiete Metros con Cincuenta y Dos Centímetros (17,52 mts), linda con inmueble conformada por una casa-quinta signada con el N° 6A-95, construida en la misma parcela 24 de la Urbanización Zapara y cuya pared apareada y que es o fue del vendedor Manuel Salvador Martínez Navarro; SURESTE: Quince Metros con Noventa y Seis Centímetros (15,96 mts), y linda con inmueble que es o fue de Luisa Gutiérrez, compuesta por la casa-quinta signada con el No. 6-83, edificada sobre la parare 22 de la Urbanización Zapara, y SUROESTE: Once Metros con Noventa y Seis Centímetros (11,96 mts) y linda con inmueble que es o fue de Braulio Pérez García, compuesta por una casa-quinta signada con el N° 57-41, edificada sobre la parcela N° 23 de la misma Urbanización Zapara. Desprendiéndose de la cláusula tercera del referido contrato, el precio de venta del inmueble objeto de juicio, fijado en la cantidad de CIENTO SETENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 173.600,oo). Producto de lo anteriormente expuesto, colige esta Juzgadora Superior que se encuentran presentes los tres elementos ineludibles para considerar el contrato bajo estudio, como una compra-venta, conforme al criterio jurisprudencial precedentemente citado, el cual aplica al caso de autos. Por consiguiente, se aparta esta Superioridad del criterio del Tribunal a-quo, en el sentido que no estamos en presencia de una venta a plazos. Y ASÍ SE DECLARA. Determinado lo anterior, desciende esta Sentenciadora Superior a analizar la procedencia o improcedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato sometida a su consideración. Primeramente, puntualiza esta Juzgadora Superior que no constituye un hecho controvertido la celebración del contrato primigenio, autenticado en fecha 14 de julio del año 2009, ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, bajo el Nº 19, tomo 161. Aunadamente, se obtiene del expediente que con posterioridad al contrato supra referido, los ciudadanos JOSÉ LUÍS ORTEGA TILLERO y BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA, celebraron una transacción por ante el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, con ocasión al juicio de resolución de contrato interpuesto por el ciudadano BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA en contra del ciudadano JOSÉ LUÍS ORTEGA TILLERO, en la que establecieron expresamente: “TERCERA: Con el objeto de dar por finalizado el presente Juicio, ofrezco en pagar a la parte actora, en nombre de mi poderdante las siguientes cantidades de dinero, CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.188.600,oo) que corresponde al saldo del precio que mi patrocinando no pudo cancelar, a la parte actora, según los términos establecidos en el Contrato de Opción de Compra que dio origen a este proceso, el cual riela anexado a la anotomía (sic) de este expediente, el pago lo efectuara (sic) como se detalla más adelante. CUARTA: Ofrezco pagar a la parte actora, en este mismo acto, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.45.000,oo), mediante cheque de Gerencia a nombre de BENNY MARTÍNEZ NAVA, por concepto de indemnización por algunos daños y perjuicios que se le han causado con la demora en cumplir con el plazo que fue originalmente convenido a través del contrato de Opción de Compra venta que suscrito y otorgado por ambos. QUINTA: Asimismo, Ofrezco pagar en este mismo acto, a la parte demandante la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000.oo), para ser imputados al saldo del Precio, en caso de ser aceptado por la parte actora, quedara (sic) un saldo por la cantidad de CIENTO SETENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 173.600,oo). Ambas sumas de dinero contenidas en un mismo cheque, a nombre del Demandante. SEXTA: Pido a la parte demandante le conceda una nueva prórroga, a mi poderdante, por un plazo de CIENTO CINCUENTA (150) días, continuos y contados a partir del día de hoy. SEPTIMA: Ahora bien, por cuanto es necesario y requerido por las Entidades Bancarias para obtención del mencionado crédito hipotecario, mi mandante solicita, se elabore un nuevo Contrato de Opción de Compra Venta por ante una Notaría Publica, por el plazo en la cláusula anteriormente señalada, improrrogable, todo esto con la finalidad de que mi mandante tramite ante el Banco Hipotecario Mercantil el referido crédito hipotecario con el propósito de pagar el saldo deudor por la compra del inmueble objeto del referido contrato de “Promesa Reciproca de Compraventa”. OCTAVA: Convengo, asimismo que durante la vigencia de esa nueva prórroga se obliga mi poderdante hacer abonos mensuales de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo) en el entendido de que al aprobarle el préstamo hipotecario que solicitara será por el saldo deudor, que este pendiente para esta fecha. En caso de que mi poderdante dejara de cancelar Tres (03) de esos abonos perderá el beneficio del plazo pendiente, considerándose la negociación como de plazo vencido, pudiendo el Demandante, solicitar la entrega del Inmueble, ante este Tribunal. En este estado, presente en la sala de este Tribunal, el ciudadano BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA, ya identificado, parte actora en el presente proceso, contando con la asistencia del profesional del derecho JORGE PADRÓN GARCÍA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 25.981, de este mismo domicilio, expuso: En primer lugar acepto la renuncia que formula la parte demandada al acto de contestación de la demanda; de igual manera acepto la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000,oo), para ser imputados al precio, del Inmueble; Acepto el pago de la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), por concepto de daños y perjuicios que me ha causado, debido al incumplimiento de las obligaciones que asumió el demandado, así como también por el tiempo que ha ocupado el inmueble, fuera del plazo estipulado en el Contrato de Opción de Compra; acepto los pagos mensuales propuestos por la representación del demandado, en el mismo tenor acepto, en concederle la nueva prórroga en los términos arriba expresados, es decir, a través del otorgamiento de un nuevo Contrato de Opción de Compra Venta.” Así pues, el contrato in examine, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 1 de febrero del 2011, anotado bajo el No. 33, tomo 10, derivó de la transacción anteriormente señalada. Dentro de este marco, se observa que el co-demandado BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA, aceptó las cantidades de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), por concepto de daños y perjuicios ocasionados por la demora del pago en los términos del contrato primigenio, y asimismo aceptó, la suma de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000,oo), otorgada por el actor, para ser imputados al precio de venta del inmueble. De manera que, como se precisó en la transacción celebrada ante el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, sólo quedó adeudando el accionante, del precio del bien, la cantidad de CIENTO SETENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 173.600,oo); monto éste, establecido como valor del inmueble, en el autenticado autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 1 de febrero del 2011, anotado bajo el No. 33, tomo 10. En este sentido, si bien es cierto que fueron desestimadas las copias simples de los cheques signados con los Nos. 98101407, 33101803 y 19101768, promovidos por el actor para demostrar que pagó al co-demandado BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA, las sumas de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.30.000,00), CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00), y CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.40.000,00), es un hecho expresamente admitido por los accionados, en su escrito de contestación de la demanda, que el ciudadano JOSÉ LUIS ORTEGA ASTILLERO pagó tales cantidades, que totalizan la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo). Todo lo cual conlleva a precisar, que sólo restaba el pago de CINCUENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.53.600,00). Ahora bien, se constata de la cláusula tercera del contrato, que el demandante debía gestionar un crédito hipotecario para obtener el saldo restante del precio de venta, y en tal sentido, puntualiza esta Superioridad que si bien es cierto que el ciudadano JOSÉ LUIS ORTEGA ASTILLERO tramitó un crédito hipotecario para la adquisición del inmueble objeto de juicio, como se desprende de las resultas de la prueba de informe emitida por la entidad financiera Banco Mercantil, no es menos cierto que no logró demostrar el demandante que introdujo el crédito hipotecario durante la vigencia del contrato bajo estudio, lo cual era impretermitible para acreditar que la falta de pago se debió al hecho de un tercero o que no le era imputable, dado que la aprobación del crédito fue extemporánea, en fecha 30 de junio de 2011. Derivado de lo cual, resulta forzoso traer a colación lo dispuesto en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil, en relación a la carga de la prueba: Establece el Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: Artículo 506:“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. Dispone el Código Civil, en el mismo tenor: Artículo 1.354:“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Al respecto, asentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 0536, de fecha 26 de julio de 2006, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández, expediente N° 06-0031, lo siguiente: (…Omissis…) “Como se evidencia del contenido del artículo 506 del código adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley”. (…Omissis…) En la misma perspectiva, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra “OBJETO DE LA PRUEBA JUDICIAL CIVIL Y SU ALEGACIÓN”, Tribunal Supremo de Justicia, Colección Estudios Jurídicos N° 11, Caracas, 2008, pág. 31 y 75, estableció: (…Omissis…) “Para Carnelutti, Laurent, Schöenke, Chiovenda, Aragoneses, la prueba, en orden a su resultado, es la convicción que con la misma se produce en la mente del juez, sobre la realidad o verdad de los hechos que configuran el delito, el litigio o la cuestión no litigiosa, bien sea con cada medio en particular o con el conjunto de los aportados al proceso; el resultado de la actividad probatoria, la demostración legal de la verdad de un hecho; la demostración que un hecho ha existido. Carnelutti denomina medio de prueba a la actividad del juez mediante la cual busca la verdad del hecho a probar, que es, ante todo, la percepción del juez”. (…Omissis…) Derivado de lo cual, colige esta Superioridad que no demostró el demandante, que cumplió la obligación de pagar, en los términos pactados, el precio de venta del inmueble sub iudice, tampoco demostró, que antes del vencimiento del contrato disponía del saldo restante del valor del inmueble, como afirmó en su escrito libelar, ya que bien podía, por ejemplo, ante la presunta negativa de los demandados de recibir el saldo restante del precio de venta, realizar una oferta real de pago, ni que los accionados se negaron a otorgar el documento definitivo de venta bajo el fundamento de haberse incrementado el valor del bien, ya que no promovió prueba alguna tendente a demostrar tales afirmaciones de hecho, incumpliendo con ello, la carga de la prueba prevista en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE. En otro sentido, y en relación a la excepción non adimpleti contractus opuesta por los demandados, asentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.000615, de fecha 26 de septiembre de 2012, bajo la ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia Pérez Velásquez, expediente N° 12-174, lo siguiente: “Sujeto sobre quien recae la carga de la prueba cuando se alega la excepción de non... (…) Ahora bien, en relación con la carga de la prueba en la excepción de contrato no cumplido, esta Sala considera en aplicación del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece en su encabezado que “…Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…” debe recaer sobre el excepcionante, pues, es quien afirma que no cumplió con su obligación por culpa de la contraparte, y es a él a quien le corresponde probar sus respectivas afirmaciones de hecho, es decir, debe probar que el incumplimiento del contrato fue por la propia conducta de la contraparte (actora).(…)” Dentro de este marco, determina esta Sentenciadora Superior que lograron demostrar los demandados, el incumplimiento constante en el que incurrió el ciudadano JOSÉ LUIS ORTEGA TILLERO, en la obligación de pagar el precio del inmueble objeto del juicio, ya que el primer contrato fue suscrito el día 14 de julio de 2009, celebrándose seguidamente, y producto del juicio de resolución de contrato incoado en su contra por el ciudadano BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA, una transacción ante el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que conllevó a la suscripción del instrumento fundante de la pretensión, a saber, el autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo, el día 1 de febrero del 2011, bajo el Nº 33, tomo 10, que asimismo incumplió, debido a que, como se señaló en líneas pretéritas, no logró demostrar el ciudadano JOSÉ LUIS ORTEGA TILLERO que introdujo el crédito hipotecario durante la vigencia del contrato a fin de demostrar que la falta de pago se debió al hecho de un tercero o que no era imputable, en contraposición, acreditaron en juicio los demandados, que en aplicación de lo previsto en los artículos 1.159, 1.1167 y 1.264 del Código Civil, en correspondencia con lo estipulado contractualmente en las cláusulas tercera y cuarta, que la obligación de otorgar el documento definitivo de compra-venta, ante el incumplimiento previo del actor, había fenecido. Derivado de lo cual, resulta acertado en derecho para esta suscrita jurisdiccional declarar SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano JOSÉ LUIS ORTEGA TILLERO, en contra de los ciudadanos BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA y MARÍA CHIQUINQUIRÁ FERNÁNDEZ SALOM. Y ASÍ SE CONSIDERA. En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos y a los criterios jurisprudenciales ut supra explanados, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub litis, resulta forzoso para esta Juzgadora Superior, REVOCAR la decisión proferida por el TRIBUNAL UNDÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 21 de junio de 2016, consecuencialmente, se declara CON LUGAR el recurso de apelación incoado por los demandados, y en el mismo sentido, se declara SIN LUGAR la demandada de cumplimiento de contrato, y así se plasmará en forma expresa, precisa, y positiva en el dispositivo del fallo a ser dictado en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE. DISPOSITIVO Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por el ciudadano JOSÉ LUÍS ORTEGA TILLERO, en contra de los ciudadanos BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA y MARÍA CHIQUINQUIRÁ FERNÁNDEZ SALOM, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los ciudadanos BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA y MARÍA CHIQUINQUIRÁ FERNÁNDEZ SALOM, por intermedio de su apoderada judicial NORA BRACHO MONZANT, contra sentencia de fecha 21 de junio de 2016, dictada por el TRIBUNAL UNDÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. SEGUNDO: SE REVOCA la aludida decisión de fecha 21 de junio de 2016, dictada por el TRIBUNAL UNDÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo, en tal sentido, se declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano JOSÉ LUÍS ORTEGA TILLERO, en contra de los ciudadanos BENNY MANUEL MARTÍNEZ NAVA y MARÍA CHIQUINQUIRÁ FERNÁNDEZ SALOM. Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en la presente causa. PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE. A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaria copia certificada y déjese en este Tribunal. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintisiete (27) días del mes de abril de dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia 158° de la Federación. LA JUEZA, DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO LA SECRETARIA, ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS En la misma fecha, siendo las once minutos de la mañana (11:00 a.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-049-17. LA SECRETARIA, ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS GS/Mc/s1