TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA
EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: 14.560.
PARTE DEMANDANTE: CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. inscrita en el Registro de Comercio que llevó la Secretaria del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 13 de enero de 1970, bajo el N° 87, tomo 31, y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: RAFAEL JOSE RINCON URDANETA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 4.157.164, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 83.665, y domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
PARTE DEMANDADA: PARRILLADAS RANDY´S COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 22 de abril de 2005, bajo el N° 3, tomo 29-A, y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: PEDRO PALMAR CASTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.614.746, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 25.178 y domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO e INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS.
FECHA DE ENTRADA: Veintiocho (28) de marzo de 2016.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
RELACION DE ACTAS

Por auto de fecha 28 de marzo de 2016 se admitió por el procedimiento oral la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por el abogado en ejercicio Rafael José Rincón Urdaneta actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil Centro Comercial Juana de Ávila, C.A. en contra de la sociedad mercantil Parrilladas Randy´s Compañía Anónima.
En fecha 11 de abril de 2016 la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda, admitiéndose dicha reforma por auto del día 14 de abril de 2016.
En fecha 20 de abril de 2016 la parte actora dio cumplimiento a las obligaciones tendientes a citar a la parte demandada, dejándose constancia de la citación del representante legal de la compañía demandada en fecha 9 de mayo de 2016.
Mediante diligencia de fecha 6 de junio de 2016 la parte demandada otorgó poder apud acta al abogado en ejercicio PEDRO PALMAR CASTILLO.
En fecha 4 de julio de 2016 la parte demandada presentó dos escritos, uno mediante el cual opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y contestó al fondo la demanda, y otro mediante el cual propuso formal reconvención en contra de la parte demandante.
Mediante escrito de fecha 12 de julio de 2016 la parte actora manifestó su contradicción a la cuestión previa opuesta, y mediante sentencia de fecha 23 de septiembre de 2016 este Tribunal declaró sin lugar la misma.
Por auto de fecha 28 de septiembre de 2016 se fijó el acto de contestación a la reconvención, el cual se realizó el día 5 de octubre de 2016.
En fecha 6 de octubre de 2016 se fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, la cual quedó pautada para el día 14 de octubre de 2016, sin que las partes comparecieran a la misma, más por auto de fecha 19 de octubre de 2016 se realizó la fijación de los límites de la controversia.
En fecha 26 de octubre de 2016 promovió pruebas la parte demandada, y en fecha 27 de octubre de 2016 lo hizo la parte demandante, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 2 de noviembre de 2016.
Por auto de fecha 8 de febrero de 2017 se fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia oral de juicio, la cual se realizó el día 22 de marzo de 2017 con la intervención de ambas partes, en la cual se declaró parcialmente con lugar la demanda incoada, condenándose a la parte demandada a la entrega del inmueble arrendado, y sin lugar la reconvención propuesta, con la imposición de las respectivas costas, en virtud de lo cual, siendo la oportunidad para dictar el extenso de la decisión, se dicta en los siguientes términos:

II
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

La parte actora demanda el cumplimiento de la prórroga legal del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, exigiendo la entrega de un inmueble de su propiedad constituido por un terreno que mide MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (1457 mts2) el cual es parte de una mayor extensión que mide aproximadamente TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (3938 mts2), ubicado en la calle 67, entre avenidas 15 y 15A-1, N° 15-140, del sector Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, dentro de los siguientes linderos: NORTE: Calle 66 del a urbanización Juana de Ávila; SUR: Calle 67, anteriormente conocida como Cecilio Acosta; ESTE: Centro comercial Juana de Ávila y OESTE: Avenida 15A-1.
En tal sentido refiere que en fecha 11 de noviembre de 2002, celebró contrato de arrendamiento sobre el mismo con la sociedad mercantil CORPORACION RANDY´S COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 17 de julio de 2002, bajo el N° 31, tomo 30-A, y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, según consta del instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 75, tomo 137, siendo renovado el contrato según instrumento autenticado en la misma notaría en fecha 24 de mayo de 2006, anotado bajo el N° 83, tomo 59.
Posteriormente, mediante instrumento autenticado en fecha 21 de julio de 2011, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 75, tomo 137, suscribió contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble con la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S COMPAÑÍA ANONIMA, pactándose como término de duración un (1) año, contado desde el primero (1°) de enero de 2011 hasta el primero (1°) de enero de 2012, el cual se prorrogaría automáticamente por periodos iguales y sucesivos de un (1) año, por lo que en fecha 3 de diciembre de 2012, notificó a la arrendataria su intención de no renovar el contrato, comunicación que fue recibida en fecha 5 de diciembre de 2012, por el representante legal de la compañía.
En este orden alega que aun cuando el contrato se celebró inicialmente sobre un terreno, posteriormente se construyeron unas biehechurías sobre el mismo que configuraron un local comercial, en razón de lo cual se convino la aplicación del derecho de prórroga legal previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 7 de diciembre de 1999, la cual se computó con base en una relación arrendaticia de diez (10) años, tomando en consideración el primer contrato de arrendamiento celebrado en el año 2002 con la sociedad mercantil CORPORACION RANDY´S COMPAÑÍA ANÓNIMA, toda vez que ambas compañías siempre estuvieron representadas por la misma persona, el ciudadano RONEY CALDERON LASSER, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.058.279 y de este domicilio, y por cuanto siempre obró de buena fe –según sus argumentos- en el desarrollo de la relación arrendaticia.
En virtud de ello mediante acuerdo privado celebrado en fecha 15 de enero de 2013, se convino en el ejercicio de la prórroga legal por un periodo de tres (3) años, contados desde el día 1 de enero de 2013 hasta el 1 de enero de 2016, acordándose la entrega del inmueble dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la misma, es decir el día 16 de enero de 2016, y por cuanto no se realizó la entrega, se dirigió telegrama a la arrendataria en fecha 27 de enero de 2016 e igualmente se realizó notificación judicial en fecha 2 de febrero de 2016, respecto del vencimiento de la prórroga, la cual fue practicada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, siendo infructuosas todas estas gestiones para obtener la entrega del inmueble.
Por todo lo cual interpone la presente demanda a fin que se proceda a la entrega del mismo, e igualmente demanda el pago de TRES MILLONES CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 3.050.000,00) por concepto de indemnización por el retardo en la entrega del inmueble, a razón de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) diarios por cada día de retraso calculados desde el día 17 de enero de 2016 hasta el día 18 de marzo de 2016, lo cual -según sus argumentos- fue pactado en la cláusula décimo quinta del contrato, más los que se sigan generando hasta el día de la sentencia definitiva, señalando dicho monto como el valor de la demanda, equivalente a diecisiete mil setecientos noventa y seis unidades con sesenta y un décimas tributarias (17.796,61 ut).
La parte demandada en su contestación reconoció la relación arrendaticia alegada por la parte actora y en tal sentido señaló que el último contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo en fecha 21 de julio de 2011, bajo el N° 92, tomo 81, e igualmente reconoció que mediante instrumento privado de fecha 15 de enero de 2013, se reguló el ejercicio de la prórroga legal, más rechazó la procedencia de la demanda incoada por cuanto en su opinión éste acuerdo quedó sin efecto producto de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en fecha 23 de mayo de 2014.
En tal sentido manifestó que conforme a las disposiciones transitorias de la mencionada Ley todos los contratos vigentes a la fecha de su promulgación debían adecuarse a sus estipulaciones, indicando que no se dio cumplimiento a lo establecido en los artículos 1, 3, 13, 14, 17, 26, 32, 30, entre otros, referidos al ámbito de aplicación del decreto, la irrenunciabilidad de los derechos que consagra, el lapso de la prórroga legal, la realización del contrato en forma autenticada con indicación de una cuenta bancaria para el pago de los cánones de arrendamiento, la regulación del canon por el órgano administrativo correspondiente y la inalterabilidad del mismo durante el lapso de prórroga, etc., por lo que considera que debe realizarse nuevo contrato en atención a la nueva normativa. En este orden alegó que a través de la empresa MRW, se envió comunicación de fecha 15 de mayo de 2015 a la parte actora, mediante la cual se le solicitó la celebración de un nuevo contrato ajustándose a la nueva regulación del arrendamiento inmobiliario de uso comercial, pero nunca recibió respuesta afirmativa.
En virtud de todo lo cual considera que se configuró una causa extraña no imputable que son los hechos, obstáculos o causas que impiden al deudor el cumplimiento de la obligación constituida por el hecho del príncipe, en virtud de la promulgación de la referida Ley y por ende se encuentra exenta de responsabilidad, existiendo una imposibilidad absoluta de cumplir la obligación, por una situación inevitable, imprevisible, sobrevenida, y ajena a su actuación.
Por otra parte negó, rechazó y contradijo la procedencia de la indemnización reclamada por la parte actora, indicando que la misma resulta contraria a lo estipulado en el artículo 22, numeral 3° de la nueva Ley, conforme al cual sólo se puede acordar por este concepto, el pago de un monto equivalente a un día de arrendamiento más la mitad del mismo, y siempre y cuando la demora en la entrega sea imputable al arrendatario, enfatizando que no existe la cláusula penal reclamada, calificando la misma como un “invento” de la parte actora, indicando que desde el mes de enero de 2016, ha cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento por ante el Juzgado Quinto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia ante la negativa de la parte actora de recibir el mismo o de abrir cuenta bancaria para su depósito.

Igualmente alegó ser patrona de varias personas que laboran en sus locales comerciales y en caso de ocurrir un desahucio impropio, se verían perjudicados todos esos trabajadores que necesitan de sus salarios, más aún con la situación económica del país, por lo que en su opinión, el Tribunal está en la obligación constitucional de proteger esos débiles jurídicos aun cuando no sea materia de su competencia.
Ejerce reconvención en contra de la parte demandante, alegando que el último contrato de arrendamiento fue suscrito el día 21 de julio de 2011, que se produjo la tácita reconducción del mismo, pues la arrendadora nunca le manifestó su intención de no renovar el contrato, convirtiéndose a tiempo indeterminado hasta la presente fecha, y que el único acto celebrado entre las partes fue realizado en el año 2013 de manera privada, en el cual se fijó una prórroga, se aumentó el canon y se pactó una obligación de entrega del inmueble, más en virtud de la entrada en vigencia de la nueva Ley se acogió a los beneficios de ésta y quedando sin efecto tal acuerdo, y así se lo manifestó a la arrendadora, por lo que demanda el otorgamiento de un nuevo contrato de conformidad con las previsiones de la nueva legislación, estimando su pretensión en NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00), equivalentes a cinco mil ochenta y cuatro unidades tributarias (5.084 ut), correspondientes al treinta por ciento (30%) del monto pretendido por la demandante reconvenida, asimismo protesta las costas del proceso y solicita la indexación del monto demandado.
III
MEDIOS DE PRUEBA

 INSTRUMENTOS PRIVADOS AUTENTICADOS:

-Instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo en fecha 11 de noviembre de 2002, bajo el N° 31, tomo 30-A, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. y CORPORACION RANDY´S COMPAÑÍA ANÓNIMA.

-Instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo en fecha 24 de marzo de 2006, bajo el N° 23, tomo 59, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. y CORPORACION RANDY´S COMPAÑÍA ANÓNIMA.

-Instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 21 de julio de 2011, bajo el N° 92, tomo 81, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. y la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S COMPAÑÍA ANÓNIMA.

-Instrumento poder de administración y judicial otorgado por CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. al abogado en ejercicio RAFAEL JOSE RINCÓN URDANETA, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo en fecha 16 de octubre de 2008, bajo el N° 34, tomo 86.
-Acta constitutiva de la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY’S COMPAÑÍA ANÓNIMA inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 22 de abril de 2005, bajo el N° 3, tomo 29-A.

-Acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S COMPAÑÍA ANÓNIMA celebrada en fecha 22 de abril de 2006 inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 22 de octubre de 2013, bajo el N° 31, tomo 134-A 485.
Los instrumentos que anteceden tienen carácter de privados reconocidos ante un Notario Público y un Registrador Mercantil respectivamente, que al no ser objeto de tacha ostentan pleno valor probatorio según lo dispuesto en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil y por ende hacen fe entre las partes y frente a terceros de la verdad de sus declaraciones, específicamente de la celebración del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, así como los datos de constitución y de representación legal de la compañía demandada, y de representación legal y judicial de la compañía demandante, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. Así se valoran.

 INSTRUMENTOS PRIVADOS:

-Instrumento de fecha 15 de enero de 2013, mediante el cual las sociedades mercantiles CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. y PARRILLADAS RANDY´S, COMPAÑÍA ANÓNIMA, regularon la prórroga legal del contrato de arrendamiento existente entre ambas partes, fijándose como lapso de duración tres (3) años, contados desde el 1 de enero de 2013 hasta el 1 de enero de 2016, y fecha límite para la entrega del inmueble el día 16 de enero de 2016.

Dicho instrumento tiene carácter privado, al ser presentado por la parte actora a la parte demandada ésta no lo desconoció y menos aún lo tachó de falso, por lo que se tiene legalmente por reconocido y en consecuencia surte pleno valor probatorio en el presente proceso, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 430, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo cual hace fe entre las partes y frente a terceros de la verdad de sus declaraciones, específicamente de la regulación de la prórroga legal relativa al contrato de arrendamiento existente entre las partes del presente proceso, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. Así se valora.

-Misiva de fecha 15 de mayo de 2015, presuntamente dirigida por la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S COMPAÑÍA ANÓNIMA a la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. mediante la cual se le solicita la realización de nuevo contrato de arrendamiento con sujeción a las disposiciones de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a través de la empresa de correos MRW.

Se observa que la parte demandada promovió prueba de informes dirigida a MRW, a fin de dejar constancia del envío de esta misiva a la parte actora, por lo que en la oportunidad de realizar la apreciación de dicho medio de prueba se pronunciará esta Juzgadora sobre el valor probatorio de esta documental. Así se establece.

- Ocho (08) facturas emitidas por CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. a nombre de PARRILLADAS RANDY´S, COMPAÑÍA ANÓNIMA, por concepto de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y noviembre 2015, acompañadas de copias fotostáticas de depósitos bancarios, cheques y depósitos bancarios en original, con relación a cada pago realizado.

Al respecto se observa que dichas facturas fueron objeto de impugnación en el acto de contestación por la parte demandada, quien manifestó que no se encuentran firmadas por ninguno de sus representantes legales, tal como lo exigen las leyes administrativas y tributarias, el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil, y asimismo impugnó los depósitos anexos por no ser realizados por su parte y en general se opuso a la valoración de estos instrumentos al considerar que la pretensión de la parte actora no tiene por objeto el cobro de cánones irresolutos, considerando esta Juzgadora que, ciertamente la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de la arrendataria durante los meses indicados, que corresponden al periodo de la prórroga legal, no es un hecho controvertido en el presente proceso, en virtud de lo cual se desestiman estas documentales por impertinentes. Así se decide.

 INSTRUMENTOS ADMINISTRATIVOS:

-Planilla de consignación de telegrama por CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. en fecha 18 de enero de 2016 en el Instituto Postal Telegráfico de la República Bolivariana de Venezuela (IPOSTEL), dirigido a la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY’S COMPAÑÍA ANÓNIMA, mediante la cual se requiere la entrega del inmueble arrendado al haberse vencido la prórroga legal, factura emitida por la misma institución, y constancia de entrega del telegrama emanada de la misma institución de fecha 11 de febrero de 2016.
Estos instrumentos tienen carácter de públicos administrativos, al emanar de un instituto de naturaleza pública, y de conformidad con la jurisprudencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expuesta en sentencia N° 0209 de fecha 16 de mayo de 2003, Exp. N° 2001-0885, con ponencia del magistrado Dr. Franklin Arrieche, conforme a la cual: “Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan (…) y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.”
En este orden, se observa que la parte demandada “rechaza” el valor probatorio de estas documentales al considerar que “no es la manera oficial y conducente para demostrar la correspondencia de un telegrama sino a través del órgano encargado de llevarla a cabo, pues sólo la institución que entregó la misiva puede dar fe de ello y no una de las partes ya que de lo contrario se coludiría con el principio de alteridad probatoria, esto es, nadie puede hacerse prueba así (sic) mismo y a su favor, y a espalda del contrario, queda objetado el valor probatorio de esta promoción por coludir con el principio de oficialidad y conducencia de la misma”.
Al respecto considera esta Juzgadora que si bien la parte demandada expresamente no emplea el término impugnación, se infiere de sus alegatos que ésa es su intención, sin embargo en virtud del carácter administrativo de las documentales en análisis, tal como fue expuesto suficientemente con anterioridad, éstas ostentan una presunción de certeza y ejecutividad que no puede ser desvirtuada con una simple objeción o rechazo, pues se requiere la aportación de algún medio de prueba que tenga el efecto de enervar el valor probatorio que de dichas documentales emanan, al ser expedidas por un órgano de la administración pública nacional, en virtud de lo cual, visto que la parte demandada no aportó tal medio de prueba se les otorga a las documentales en estudio pleno valor probatorio, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y la jurisprudencia antes expuesta. Así se valoran.

 EXPEDIENTES JUDICIALES:

-Expediente de notificación judicial, realizada por el Juzgado Séptimo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 2 de febrero de 2015, en la sede de la compañía PARRILLADAS RANDY´S, COMPAÑÍA ANÓNIMA.

-Expediente de consignaciones arrendaticias realizadas por la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S COMPAÑÍA ANÓNIMA por ante el Juzgado Quinto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia desde el mes de enero hasta el mes de octubre de 2016.

Al respecto advierte esta Juzgadora que el expediente llevado ante un Tribunal, constituye en su conjunto un documento judicial y por ende ostenta carácter público, toda vez que ha sido tramitado y sustanciado (autorizado) por un funcionario público competente con las solemnidades de Ley, como lo es un Juez, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, y en virtud de lo cual al no ser tachados de falsos estos expedientes ostentan pleno valor probatorio, y en consecuencia hacen fe entre las partes y frente a terceros sobre la veracidad, respecto a su existencia, contenido y resolución, dejándose constancia de la notificación realizada en el primer caso y las consignaciones arrendaticias depositadas en el segundo caso según lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil. Así se valoran.

 INFORMES:

-Informes dirigidos a MRW agencia 2401000, ubicada en la avenida 15 delicias entre calles 74 y 75, local N° 74-45, dirigido a la secretaria de la empresa Yadira Pérez, a los fines que informe al Tribunal sobre el lugar, fecha y receptación de la comunicación presuntamente dirigida por PARRILLADAS RANDY´S COMPAÑÍA ANÓNIMA a CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. mediante la cual le solicita la realización de nuevo contrato de arrendamiento con sujeción a la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Al respecto, se observa de las actas procesales que en fecha 24 de noviembre de 2016 se recibió documental que contiene impresión digital de la compañía MRW, en la cual se observan los datos correspondientes a la misiva en referencia de fecha 18 de mayo de 2015, indicándose como remitente PARRILLADAS RANDY´S COMPAÑÍA ANÓNIMA, número de guía 240100010164685 donde se indica en el renglón de observaciones: “no aceptó la encomienda” y en otro renglón: “está con los envíos devueltos ya que no aceptaron la valija”.
Con respecto a estos informes, considera esta Juzgadora que los mismos versan sobre la información que consta en los archivos de la persona jurídica a la cual le fueron requeridos, y está relacionada con hechos concernientes a la presente causa, por lo que resultan idóneos a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información resulta congruente con la naturaleza y funciones de la persona jurídica de las cuales emanan, y tiene relación directa con los hechos debatidos en la presente causa, se le otorga pleno valor probatorio respecto de todos los hechos sobre los cuales se informó, todo ello de conformidad con la sana crítica prevista en el artículo 507 ejusdem, en consecuencia, la documental objeto de envío, surte efectos probatorios en lo que respecta a únicamente a su remisión por la parte demandada, más no a su recepción y por ende su conocimiento por la parte demandante. Así se valora.

-Informes al Seguro Social, sobre la nómina de los trabajadores de la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY’S COMPAÑÍA ANÓNIMA y su solvencia.

Se observa de las actas procesales que en fecha 3 de febrero de 2017 se recibió oficio N° 1253-2016 de fecha 16 de diciembre de 2016 proveniente de la mencionada institución mediante la cual se informó que: “La empresa PARRILLADAS RANDY’S S.A., signada bajo el numero patronal Z18534985, posee actualmente 4 trabajadores activos, los cuales puede verificar ante el listado anexo a este documento.”

Al respecto se observa que dichos informes versan sobre hechos que no guardan relación con el tema debatido en la presente causa, en virtud de lo cual se desestiman por impertinentes. Así se decide.

IV
MOTIVOS PARA DECIDIR

El presente juicio versa sobre una demanda de Cumplimiento de Contrato e Indemnización de Daños y Perjuicios, pretensión de carácter civil que atañe a la Responsabilidad Civil Contractual esto es, aquella que deriva del incumplimiento de un contrato, siendo menester recordar que la noción de responsabilidad civil tiene su fundamentación en la concepción iusnaturalista conforme a la cual nadie debe causar un daño injusto a otro, y en caso de ocasionarlo éste debe ser reparado.
En tal sentido se demanda el cumplimiento de un contrato de arrendamiento sobre un inmueble destinado a actividades comerciales, así como la indemnización presuntamente pactada por las partes por la mora en la entrega del inmueble, a razón de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) diarios por cada día de retraso, y por su parte la demandada ejercer reconvención a los fines de que se otorgue nuevo contrato de arrendamiento ajustado a las previsiones de la nueva Ley que regula el arrendamiento inmobiliario de uso comercial.
En este orden, de los alegatos y medios de prueba aportados por ambas partes en la presente causa quedó demostrado que:
En fecha 11 de noviembre de 2002, según consta del instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, bajo el N° 31, tomo 30-A, las sociedades mercantiles CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. y CORPORACION RANDY´S COMPAÑÍA ANÓNIMA, celebraron contrato de arrendamiento sobre un lote de terreno de MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (1457 mts2) el cual es parte de una mayor extensión que mide aproximadamente TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (3938 mts2), ubicado en la calle 67, entre avenidas 15 y 15A-1, N° 15-140, del sector Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, dentro de los siguientes linderos: NORTE: Calle 66 de la urbanización Juana de Ávila; SUR: Calle 67, anteriormente conocida como Cecilio Acosta; ESTE: Centro Comercial Juana de Ávila y OESTE: Avenida 15A-1, cuyo lapso de duración se estipuló en un (01) año, contado a partir del día 01 de junio de 2002, prorrogable automáticamente por periodos iguales y consecutivos cuando el arrendatario solicite por escrito su renovación dentro de los sesenta (60) días a su vencimiento del plazo natural o de su prórroga, y la arrendadora haya aceptado igualmente por escrito dicha prórroga, indicando si hay o no nuevo canon de arrendamiento.
Posteriormente según instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo en fecha 24 de marzo de 2006, bajo el N° 23, tomo 59, se renovó dicho contrato, fijándose como lapso de duración un (01) año, contado a partir del 15 de marzo de 2006 al 15 de marzo de 2007, prorrogable automáticamente por periodos iguales y consecutivos, igualmente cuando el arrendatario solicite por escrito su renovación dentro de los sesenta (60) días a su vencimiento, sea del plazo natural o de su prórroga, y la arrendadora haya aceptado igualmente por escrito dicha prórroga, con indicación del nuevo canon de arrendamiento.
En fecha 31 de mayo de 2011 la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA arrendó el inmueble a la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY´S COMPAÑÍA ANÓNIMA, según consta del instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, bajo el N° 84, tomo 57, en lo que respecta a la firma de los representantes legales de la arrendataria, y en fecha 21 de julio de 2011, bajo el N° 92, tomo 81, en cuanto a la firma de los representantes legales de la arrendadora, cuya duración se pactó en un (01) año, contado a partir del primero (1°) de enero de 2011, al primero (1°) de enero de 2012, renovable por periodos iguales y sucesivos de un (01) año, si antes del vencimiento del contrato o algunas de sus prórrogas cualquiera de las partes no manifestare por escrito a la otra su deseo de no continuar con contrato.
Se constata igualmente que en fecha 15 de enero de 2013 las sociedades mercantiles CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. y PARRILLADAS RANDY´S COMPAÑÍA ANÓNIMA suscribieron contrato privado mediante el cual acordaron la prórroga del contrato de arrendamiento sub litis, la cual se pactó con base en la temporalidad de la relación arrendaticia iniciada con la sociedad mercantil CORPORACIÓN RANDY´S COMPAÑÍA ANÓNIMA sumando un lapso de diez (10) años, por lo cual de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para esa fecha, se acordó una prórroga de tres (03) años, contados desde el 1 de enero de 2013 al 1 de enero de 2016, acordándose que la entrega del inmueble se realizaría dentro de los quince (15) días siguientes a la culminación de la misma, es decir hasta el día dieciséis (16) de enero de 2016.
En este orden, se observa que según Gaceta Oficial N° 40.418 del 23 de mayo de 2014 entró en vigencia el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir cuando se encontraba transcurriendo el lapso de prórroga legal acordado entre las partes.
En tal sentido manifiesta la parte demandada que en fecha 15 de mayo de 2015 dirigió comunicación a través de la compañía de envíos MRW a la parte demandante, mediante la cual le manifestó su intención de realizar nuevo contrato de arrendamiento ajustándose a la nueva legislación, sin embargo de las resultas de la prueba de informes dirigida a dicha persona jurídica, se evidenció que la referida correspondencia no fue recibida por su destinatario, en virtud de lo cual se establece que la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. no tuvo conocimiento del contenido de esa misiva.
Por otra parte sí quedó demostrado en el proceso que la parte demandada recibió en fecha 27 de enero de 2016 telegrama dirigido en fecha 18 de enero de 2016 por la parte demandante a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), mediante la cual se requirió la entrega del inmueble en virtud de la finalización de la prórroga del contrato y del lapso de entrega el día 16 de enero de 2016, e igualmente que fue notificada en fecha 2 de febrero de 2016 por el Juzgado Séptimo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia sobre la culminación de la prórroga sin que se haya realizado la mudanza de muebles y el desmontaje de equipos del inmueble arrendado.
Finalmente, quedó demostrado que la parte demandada procedió a realizar la consignación de los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Quinto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a partir del mes de enero de 2016, en virtud de la negativa de la parte demandante de recibir el mismo.
Determinados los hechos demostrados en la presente causa, corresponde a esta Juzgadora pronunciarse sobre la excepción perentoria alegada por la parte demandada en su escrito de contestación, referida a la existencia de una causa extraña no imputable que la exonera de responsabilidad de entregar el inmueble, constituida por la entrada en vigencia de una nueva Ley para regular el arrendamiento inmobiliario de uso comercial, que en su criterio es un hecho del príncipe, considerando que la exime de responsabilidad por cuanto la parte actora omitió la adecuación del contrato a la misma, lo cual afecta de nulidad el acuerdo de prórroga suscrito en fecha 15 de enero de 2013.
En este sentido, el fundamento legal de las causas eximentes de responsabilidad radica en el artículo 1272 del Código Civil, conforme al cual: “El deudor no está obligado a pagar daños y perjuicios, cuando, a consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor, ha dejado de dar o de hacer aquello a que estaba obligado o ha ejecutado lo que estaba prohibido.”
Al respecto cabe traer a colación la doctrina especializada en la materia y a este tenor es oportuno citar el concepto que sobre la causa extraña no imputable aporta el Dr. Eloy Maduro Luyando en su “Curso de Obligaciones” (1986) Universidad Católica Andrés Bello, al señalar que: “La causa extraña no imputable está caracterizada por una imposibilidad absoluta para el deudor de cumplir su obligación, imposibilidad que además de no serle imputable debe ser sobrevenida, debe ocurrir con posterioridad al surgimiento de la relación obligatoria, pues de ser preexistente o simultánea con la creación de la obligación, ésta no sería válida por ser de objeto imposible.”
Respecto del hecho del príncipe como especie de la causa extraña no imputable manifiesta el mencionado autor lo siguiente: “…expresión muy en boga durante la Edad Media, comprende todas aquellas disposiciones prohibitivas o imperativas emanadas del Estado por razones de interés público general que necesariamente deben ser acatadas por las partes y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación.”
En este contexto se observa que en el presente caso tal como fue expuesto anteriormente, durante el transcurso de la prórroga legal, en fecha 23 de mayo de 2014 entró en vigencia el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual en su disposición transitoria primera (artículo 45), estableció que los contratos vigentes a la entrada en vigor del decreto, debían adecuarse a sus disposiciones en un lapso no mayor de seis (6) meses.
En tal sentido esta Juzgadora considera pertinente determinar cuál era la adecuación que debía realizarse en el presente caso, pues la relación arrendaticia se encontraba en el lapso de la prórroga legal concedida por la Ley en beneficio del arrendatario, la cual se acordó de conformidad con la normativa que regía la relación arrendaticia en ese momento, es decir que el contrato suscrito entre las partes se encontraba en su fase final o conclusiva, toda vez que al regularse el ejercicio de este derecho ambas partes estaban contestes en la no renovación del contrato y la consecuente entrega del inmueble una vez culminado dicho periodo.
A tales efectos, se observan las siguientes circunstancias:
1. Del lapso de la prórroga legal.
De conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios parcialmente derogada, cuando la relación arrendaticia sea igual o mayor de diez (10) años, la prórroga será de tres (3) años, disposición que se repite en los mismos términos en el artículo 26 de la nueva Ley, por lo que ninguna adecuación se debía realizar sobre este punto, más aún, cuando el lapso de prórroga acordado excede considerablemente del tiempo que, en estricto derecho le correspondía a la arrendataria, por cuanto el lapso se otorgó en razón de la relación arrendaticia iniciada con otra persona jurídica, CORPORACION RANDY’S COMPAÑÍA ANÓNIMA, y no PARRILLADAS RANDY’S COMPAÑÍA ANÓNIMA, la cual sólo tenía dos (2) años como arrendataria en el inmueble, por lo que le correspondía un (1) sólo año de prórroga, por lo que en modo alguno considera esta Sentenciadora que se vulneró el derecho del arrendatario con relación a este beneficio otorgado por la Ley.
2. De los requisitos del contrato de arrendamiento.
En cuanto a las formalidades del contrato alega la parte demandada que no se realizó el mismo de forma autenticada de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 13 de la nueva Ley, y con indicación de la cuenta bancaria en la cual se deben realizar los pagos por concepto de cánones de arrendamiento, tal como lo establece el artículo 24 de la nueva Ley, y por ende el contrato privado de fecha 15 de enero de 2013 carece de validez, planteamiento que a juicio de esta Sentenciadora resulta desacertado en derecho, pues el referido contrato se realizó con anterioridad a la entrada en vigencia de la nueva Ley y la misma no puede aplicarse hacia el pasado, de conformidad con el principio de irretroactividad de la Ley previsto en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
En consecuencia, siendo válido tal acuerdo en virtud del principio de irretroactividad de las leyes, se desprende que durante el lapso de prórroga no era necesario suscribir nuevo contrato de arrendamiento, más, tomando en consideración la disposición transitoria de la nueva Ley antes referida, la realización de un nuevo contrato autenticado y con indicación de la cuenta bancaria donde se debía realizar el pago del canon de arrendamiento, tendría como única finalidad la de indicar que el contrato se había vencido y se encontraba vigente la prórroga legal acordada en fecha 15 de enero de 2013, pues ésta fue la voluntad de las partes, lo cual a todas luces representa un gasto innecesario, que en virtud de la práctica común correspondería al arrendatario, lo cual resulta contrario al espíritu de la nueva legislación que rige la materia, y en todo caso, el incumplimiento de estas obligaciones sólo da lugar a sanciones administrativas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 44, numerales 2 y 3 de la nueva ley, pero en modo alguno origina la nulidad o inexistencia de la prórroga regida por un acuerdo plenamente válido.
3. Del ajuste del canon de arrendamiento.
Al respecto debe aclararse primeramente a la parte demandada, que el ajuste del canon de arrendamiento realizado en fecha 15 de enero de 2013, con ocasión a la regulación del ejercicio de la prórroga legal, no constituye la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, pues tanto la ley anterior en su artículo 38, como la actual en su artículo 26, establecen la posibilidad de realizar el ajuste del canon de arrendamiento durante el lapso de la prórroga.
En este orden, la modificación más importante que introdujo la nueva ley es la forma o fórmulas para calcular el valor del canon de arrendamiento, prevista en el artículo 32, evidenciándose de las actas procesales que ciertamente las partes no dieron cumplimiento a este procedimiento, sin embargo, al igual que en el caso anterior se constata que el incumplimiento de este deber da lugar a sanciones de índole administrativa, según lo dispuesto en el artículo 44, numeral 3 de la Ley, y asimismo da derecho al arrendatario de ejercer la pretensión de reintegro de sobrealquileres, pero en modo alguno invalida o anula la prórroga acordada por las partes mediante un acuerdo plenamente válido.
En virtud de todo lo cual se considera improcedente en derecho la excepción planteada por la parte demandada, relativa a la existencia de una causa extraña no imputable que impidió el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado por la parte actora, por lo que se estima ajustado a derecho ordenar la entrega del mismo.
En este orden de ideas, resulta pertinente traer a colación los artículos 1159 y 1264 del Código Civil, que establecen:

Art. 1.159 Código Civil. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

De lo anterior se desprende que las partes intervinientes en un contrato, por medio del mismo, reglan las relaciones que regirán determinado negocio, es decir, -establecen las reglas del juego- y que las obligaciones deben cumplirse tal como han sido pactadas.
Ahora bien, en lo que respecta a la indemnización reclamada por la parte actora, considera esta Juzgadora que la misma resulta improcedente en derecho, por cuanto en el acuerdo de fecha 15 de enero de 2013, las partes expresamente señalaron que: “se mantienen incólumes todas y cada una de las obligaciones asumidas en el contrato original otorgado ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 21 de Julio de 2011, bajo el No. 92, Tomo 81 de los libros de autenticaciones llevados por la misma, las cuales se dan aquí por reproducidas”, y en tal sentido de la lectura minuciosa efectuada al referido contrato, no se observa el establecimiento de la cláusula penal cuyo cumplimiento se reclama, y muy por el contrario, se observa que la misma fue pactada en el contrato suscrito en fecha 11 de noviembre de 2002, con la sociedad mercantil CORPORACION RANDY´S COMPAÑÍA ANÓNIMA, según consta del instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 75, tomo 137, y asimismo en el contrato celebrado con la misma compañía según instrumento autenticado en la misma Notaría en fecha 24 de mayo de 2006, anotado bajo el N° 83, tomo 59, siendo esta sociedad una persona jurídica ajena a la presente causa, en virtud de lo cual se declara improcedente esta pretensión.
En consecuencia, por cuanto se estimó procedente el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, más se desestimó la indemnización de daños y perjuicios por retardo en la entrega del inmueble, lo cual deriva en la procedencia parcial de la demanda incoada, la cual deberá declararse parcialmente con lugar, condenándose a la entrega del inmueble. Así se establece.

RECONVENCIÓN
En cuanto a la reconvención propuesta por la parte demandada, la misma resulta improcedente por cuanto tal como ha sido suficientemente expuesto, el acuerdo de fecha 15 de enero de 2013 mediante el cual ambas partes regularon el ejercicio de la prórroga legal se realizó en el marco de la legalidad, siendo plenamente válido, y por ende conforme a ese acuerdo quedó clara la intención de las partes de finalizar el contrato de arrendamiento, acordándose una prórroga por demás excesiva, por lo que no existe obligación para la parte demandante de otorgar nuevo contrato de arrendamiento, toda vez que el consentimiento es un elemento esencial a la existencia del contrato. Así se decide.

V
DECISIÓN

Por los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, fue incoada por CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. en contra de PARRILLADAS RANDY’S, C.A.
SEGUNDO: SE CONDENA a la sociedad mercantil PARRILLADAS RANDY’S, C.A. a entregar a la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A. un inmueble constituido por un lote de terreno de MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (1457 mts2) el cual es parte de una mayor extensión que mide aproximadamente TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (3938 mts2), ubicado en la calle 67, entre avenidas 15 y 15A-1, N° 15-140, del sector Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, dentro de los siguientes linderos: NORTE: Calle 66 del a urbanización Juana de Ávila; SUR: Calle 67, anteriormente conocida como Cecilio Acosta; ESTE: Centro comercial Juana de Ávila y OESTE: Avenida 15A-1.
TERCERO: SE DECLARA IMPROCEDENTE la pretensión de indemnización de daños y perjuicios por la mora en la entrega del inmueble, constituida por el pago de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) diarios, por cada día de retraso.
CUARTO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN que por OTORGAMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue incoada por PARRILLADAS RANDY’S, C.A. en contra de CENTRO COMERCIAL JUANA DE AVILA, C.A.
No hay condenatoria en costas respecto de la demanda incoada por cuanto no hubo vencimiento total.
Se condena en costas de la reconvención a la parte demandada reconviniente al resultar totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE. PUBLÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho de este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA a los siete (07) días del mes de abril de 2017. Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA;

Dra. INGRID VÁSQUEZ RINCÓN
LA SECRETARIA;

MSc. MARÍA ROSA ARRIETA FINOL

En la misma fecha se publicó la anterior decisión quedando anotada bajo el Nº ____.

LA SECRETARIA;

MSc. MARÍA ROSA ARRIETA FINOL
Exp. Nº 14.560
IVR/MRA/19b.