TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA
EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Maracaibo, 28 de abril de 2017
207º y 158º

EXPEDIENTE Nº: 12.163.
PARTE DEMANDANTE: MAXIMO ADOLFO SUAREZ URREIZTIETA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.693.903 y domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: CELINA SANCHEZ FERRER, NEYDA MACHADO, CLARISOL DIAZ NIÑO, ESPERANZA RINCON y ANDREA APPING MARQUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.508.563, V-8.502.044, 9.799.549, 4.143.928 y 17.684.393, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 9.190, 73.472, 56.795, 10.351 y 129.503 respectivamente, y domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
PARTE DEMANDADA: JOSE RAFAEL SANCHEZ TRUJILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula identidad No. V-7.937.581, y de este mismo domicilio y Sociedad Mercantil PROMOCIONES ANASTASIA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, en fecha 22 de noviembre de 2005, bajo el No. 22, Tomo 69-A, de igual domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: HUMBERTO BARBOZA GUTIERREZ, JAVIER FERREIRA ROSILLO, CARMEN VILLASMIL JIMENEZ, CARLOS JULIO OCANDO y RAUL TINEO TINEO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidades Nos. V-4.158.810, V-14.496.489, V-17.293.870, V5.169.622 y V-7.802.161, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 16.448, 98.003, 127.649, 22.223 y 46.445, respectivamente
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA.
TERCERO INTERVINIENTE: AUGUSTO ENRIQUE SANCHEZ SOLÍS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-12.758.184, y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DEL TERCERO INTERVINIENTE: JOVINIANO SANCHEZ SOLÍS, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 128.079.
DEMANDADOS EN TERCERÍA: JOSE RAFAEL SANCHEZ TRUJILLO, MAXIMO ADOLFO SUAREZ URREIZTIETA y Sociedad Mercantil PROMOCIONES ANASTASIA, C.A., plenamente identificados anteriormente.
DEMANDA EN TERCERÍA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACÍON POR DAÑOS Y PERJUICIOS.
FECHA DE ENTRADA: Diecinueve (19) de Noviembre de 2.008
SENTENCIA: Definitiva.
I
RELACION DE ACTAS

Por auto de fecha 19 de noviembre de 2008 se admitió la demanda de Cumplimiento de contrato de opción a compraventa e indemnización de daños y perjuicios, incoada por el ciudadano MAXIMO ADOLFO SUAREZ URREIZTIETA, en contra del ciudadano JOSE RAFAEL SANCHEZ TRUJILLO y la sociedad mercantil PROMOCIONES ANASTASIA C.A., ordenándose la citación de los demandados, el cual se modificó en fecha 24 de noviembre de 2008, en el sentido de otorgarse un lapso de veinte (20) días para la contestación de la demanda.
En fecha 26 de noviembre de 2008 la parte actora dio cumplimiento con sus obligaciones tendientes a citar a la parte demandada.
En fecha 30 de abril de 2009 se dejó constancia en actas de la citación de la Sociedad Mercantil demandada, más en fecha 5 de junio de 2009 declaró que fue imposible practicar la citación del codemandado JOSE RAFAEL SANCHEZ TRUJILLO.
En fecha 10 de junio de 2009 se solicitó aclaratoria del auto de admisión en el sentido que la sociedad mercantil demandada está representada y debe ser citada por tres personas que conforman su directiva, por lo que mediante auto de fecha 16 de junio de 2009 se ordenó practicar la citación de los ciudadanos YOISI FEREIRA SOTO y HUMBERTO URDANETA RINCON.
En fecha 25 de junio de 2009 se solicitó nueva citación al haber transcurrido sesenta (60) días entre las que ya se habían practicado, y por auto de fecha 01 de julio de 2009 se ordenó librar nueva citación.
En fecha 04 de agosto de 2009, el Alguacil expuso la imposibilidad de citar al ciudadano JOSE SANCHEZ TRUJILLO y a los representantes legales de la sociedad mercantil demandada, por lo que en la misma fecha se solicitó la citación por carteles, la cual se ordenó mediante auto de fecha 5 de agosto de 2009, y fue corregido en fecha 12 de agosto de 2009 en lo que respecta a las personas que representan a la compañía demandada.
En fecha 25 de septiembre de 2009, se agregaron a las actas los periódicos y en fecha 27 de octubre de 2009 se dio cumplimiento a la fijación del cartel, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 1 de diciembre de 2009 se solicitó nombramiento de Defensor ad litem.
En fecha 7 de diciembre de 2009 se aboca al conocimiento de la causa la ciudadana ANNELIESE GONZALEZ y se designa como defensor ad litem de los demandados al abogado en ejercicio OCTAVIO VILLALOBOS, titular de la cédula de identidad N° V-5.803.273, quien quedó notificado en fecha 16 de diciembre de 2009 y fue juramentado el día 17 de diciembre de 2009, ordenándose su citación por auto de fecha 20 de enero de 2010.
En fecha 26 de enero de 2010 el abogado en ejercicio CARLOS JULIO OCANDO consignó dos instrumentos poderes para acreditar su representación de la sociedad mercantil PROMOCIONES ANASTASIA, C.A. y del ciudadano JOSE RAFAEL SANCHEZ TRUJILLO.
En fecha 17 de febrero de 2010 la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda, por auto de fecha 22 de febrero de 2010 se admitió la reforma y se otorgaron otros 20 días para la contestación de la demanda.
En fecha 18 de marzo de 2010 se presentó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 12 de abril de 2010 promovió pruebas la parte actora, y en fecha 22 de abril de 2010, lo hizo la parte demandada, las cuales se agregaron en fecha 27 de abril de 2010, en fecha 3 de mayo de 2010 el abogado CARLOS JULIO OCANDO en nombre de la parte demandada impugnó determinados instrumentos, y en fecha 4 de mayo de 2010 se admitieron todas las pruebas.
Por auto de fecha 28 de junio de 2010, se otorgaron a los expertos quince días de despacho adicionales para la evacuación de la prueba.
En fecha 10 de agosto de 2011 se solicitó la fijación del acto de informes. Por auto de fecha 11 de agosto de 2011 el Dr. CARLOS MARQUEZ se abocó al conocimiento de la causa y ratificó determinados informes.
En fecha 11 de julio de 2012, la Dra. INGRID COROMOTO VASQUEZ RINCÓN, se abocó al conocimiento de la presente causa, en fecha 17 de julio de 2011 se ordena librar nuevos oficios.
En fecha 20 de enero de 2014, la parte actora renunció a unas pruebas y solicitó el acto de informes, el cual se acordó por auto de fecha 27 de enero de 2014, siendo notificada la parte demandada en fecha 8 de abril de 2014.
Por auto de fecha 14 de abril de 2014, se acordó notificar para la presentación de los informes al tercero interviniente, la cual se hizo constar en acta en fecha 7 de enero de 2015.
Por auto de fecha 26 de noviembre de 2015 se ordenó notificar a la parte actora, quedando notificada el día 26 de febrero de 2016.
Tercería
En fecha 17 de marzo de 2010 se presentó escrito de tercería por el ciudadano AUGUSTO ENRIQUE SANCHEZ SOLIS asistido por el abogado en ejercicio JOVINIANO SANCHEZ SOLIS, y por auto de fecha 26 de marzo de 2010 se ordenó admitir la tercería y abrir cuaderno separado.
Por auto de fecha 26 de marzo de 2010, se ordenó la apertura de pieza de tercería y en la misma fecha se admitió la misma.
En la misma fecha el abogado en ejercicio JOVINIANO SANCHEZ SOLIS, actuando como apoderado judicial del tercero interviniente sustituyó el poder con reserva de su ejercicio, en el abogado GUILLERMO MIGUEL REINA HERNÁNDEZ.
En fecha 22 de abril de 2010 el abogado GUILLERMO MIGUEL REINA HERNANDEZ cumplió con las obligaciones tendientes a la citación de los demandados en tercería.
En fecha 11 de mayo de 2010 el Alguacil declaró sobre la imposibilidad de citar en forma personal al ciudadano MAXIMO SUAREZ, PROMOCIONES ANASTASIA, C.A. y en fecha 26 de mayo de 2010, hizo la misma declaración con respecto al ciudadano JOSE RAFAEL SANCHEZ PORTILLO.
En consecuencia por diligencia de fecha 27 de mayo de 2010 solicitó la citación cartelaria de los demandados, la cual se ordenó por auto de fecha 28 de mayo de 2010.
En fecha 5 de junio de 2010 se solicitó la reposición de la causa, la cual se negó por auto de fecha 1 de julio de 2010, contra el cual se ejerció recurso de apelación en fecha 6 de julio de 2010, el cual se oyó en un solo efecto en fecha 12 de julio de 2010.
En fecha 19 de julio de 2010 se consignaron los edictos publicados en la prensa, y en fecha 26 de julio de 2010 la Secretaria dejó constancia en actas de haber fijado el cartel. En virtud de la incomparecencia de los demandados se solicitó nombramiento de Defensor ad litem, designándose por auto de fecha 5 de octubre de 2010 a la abogada en ejercicio LISBETH COROMOTO VARGAS.
En fecha 9 de diciembre de 2010 el abogado JOVINIANO SANCHEZ sustituyó el poder, con reserva de su ejercicio, en la abogada ASTRID MARIA SANCHEZ SOLÍS.
En fecha 15 de diciembre de 2010 el Alguacil dejó constancia de haber citado a la Defensora ad litem designada quien manifestó su aceptación al cargo y prestó el juramento de Ley en fecha 16 de diciembre de 2010, solicitándose su citación en fecha 21 de diciembre de 2010, la cual se ordenó por auto de fecha 14 de enero de 2011, dejándose constancia de la citación en fecha 8 de febrero de 2011.
En fecha 9 de febrero de 2011 el tercero interviniente presentó escrito de reforma de la demanda, la cual se admitió por auto de fecha 16 de febrero de 2011.
En fecha 17 de febrero de 2011 se aclaró el auto de fecha 4 de febrero de 2011 en el sentido que la defensora representa a los ciudadanos MAXIMO SUAREZ, JOSE SANCHEZ y PROMOCIONES ANASTASIA.
En fecha 21 de febrero de 2011 el abogado CARLOS JULIO OCANDO en nombre de PROMOCIONES ANASTASIA y JOSE RAFAEL SANCHEZ TRUJILLO, consignó poder a los fines que se le tenga como apoderado judicial de los mismos.
En fecha 17 de febrero de 2011 el Tribunal aclaró que la citación de la Defensora fue citada en nombre de todos los demandados.
En fecha 16 de marzo de 2011 la abogada en ejercicio CELINA SANCHEZ FERRER dio contestación a la demanda en nombre del ciudadano MAXIMO ADOLFO SUAREZ URREIZTIETA.
En fecha 16 de marzo de 2011 los abogados HUMBERTO BARBOZA GUTIERREZ y CARLOS JULIO OCANDO procedieron a dar contestación a la demanda en nombre de PROMOCIONES ANASTASIA, C.A. y JOSE RAFAEL SANCHEZ TRUJILLO.
En fecha 1 de abril de 2011 promovió pruebas MAXIMO SUAREZ, en fecha 8 de abril el tercero interviniente y los codemandados PROMOCIONES ANASTACIA y JOSE RAFAEL SANCHEZ TRUJILLO, agregándose a los autos en fecha 11 de abril de 2011, en fecha 13 de abril de 2011 realizó oposición a la prueba de confesión el tercero interviniente, en fecha 18 de abril de 2011, se admitieron las pruebas, con excepción de la confesión, declarándose con lugar la oposición del tercero interviniente, y asimismo la exhibición promovida por el tercero interviniente, decisión contra la cual apeló dicho tercero en fecha 28 de abril de 2011, oyéndose en un solo efecto el recurso interpuesto por auto de fecha 2 de mayo de 2011.
En fecha 10 de mayo de 2011 la representación judicial de PROMOCIONES ANASTASIA, C.A. y JOSE RAFAEL SANCHEZ TRUJILLO, solicitó la perención de la instancia, a la cual hizo oposición el tercero interviniente en fecha 17 de mayo de 2011, declarándose la perención en fecha 18 de mayo de 2011, decisión contra la cual apeló el tercero interviniente en fecha 20 de marzo de 2011, ratificada en fecha 30 de junio de 2011, y que se oyó en ambos efectos, por auto de fecha 8 de julio de 2011.
En fecha 15 de junio de 2011 se recibieron resultas del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, referidas a la homologación del desistimiento de la apelación contra la sentencia interlocutoria de fecha 1 de julio de 2010, mediante la cual se declaró improcedente la solicitud de reposición de la causa formulada por el tercero interviniente.
En fecha 12 de diciembre de 2014 se recibió las resultas del Juzgado Superior Primero con respecto a la apelación contra la sentencia que declaró la perención de la instancia, declarándose con lugar el recurso, se revoca la decisión y se ordena continuar la causa en el estado que se encontraba antes de dictarse la sentencia.
En fecha 18 de diciembre de 2014 se solicitó la suspensión de la causa principal, en cumplimiento del artículo 373 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 9 de enero de 2015 se ordenó la reapertura del lapso probatorio a los fines de evacuar una prueba de inspección judicial, y posterior a ello se daría aplicación al mencionado artículo.
En fecha 14 de octubre de 2016 se ordenó la acumulación del expediente de tercería con la pieza principal, y a partir del día siguiente comenzó a transcurrir el lapso para la presentación de los informes, relativos a la causa principal y a la tercería, presentando escrito tempestivamente el tercero interviniente en fecha 7 de noviembre de 2016.
En fecha 6 de febrero de 2017 siendo la oportunidad para dictar sentencia se difirió el pronunciamiento de la misma, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
II
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Demanda:
Manifiesta la parte actora, que en fecha 16 de Abril del 2008, celebró con la Empresa CENTURY 21 EN CONCRETO, ubicada en la Calle 72, entre Avenidas 3D y 3E, Edificio Pirámide Local 3, de esta Ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, oficina sucursal de CENTURY 21 VENEZUELA C.A., representada por la Sociedad Mercantil ABF SERVICIOS INMOBILIARIOS C.A-, en la se comprometió a comprar un apartamento Tipo "B”, ubicado en el Piso 8 de Residencias Anastasia, ubicado en la calle 75C con la Avenida 2-A, Sector El Milagro, de esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia por la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES ( Bs. F. 597.000,00), propiedad que según información que le suministro la Empresa CENTURY 21 VENEZUELA C.A., era del ciudadano JOSÉ RAFAEL SÁNCHEZ TRUJILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.937.581, con domicilio en esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia.
En dicho contrato de reserva, el ciudadano MAXIMO SUAREZ, autoriza a la Sociedad Mercantil Century 21 En Concreto, para gestionar ante la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ANASTASIA C.A., la compra del inmueble antes señalado, en su condición de propietario, ya que dicho inmueble había sido comprado por el ciudadano JOSÉ RAFAEL SANCHEZ TRUJILLO, a dicha Empresa, pero no habían suscrito el documento de venta para ello, y las gestiones eran ante esa Empresa.
Sigue manifestando la parte actora, en su escrito libelar, que en el contrato de reserva, que le entregó a la Empresa CENTURY 21 EN CONCRETO, la cantidad de VEINTINUEVE MIL CHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 29.850,oo), por concepto de CUOTA CORRESPONDIENTE AL 30/04/08, del inmueble objeto de litigio, mediante cheque a nombre de RICARDO AZAR, identificado con el No. 07302860 48DE, de la Entidad Bancaria SOFITASA, de la cuenta a nombre del ciudadano Máximo Suárez, de la cuenta No. 0137-0009-56-0009006161.
Asimismo sigue expresando la parte accionante, que en fecha 05 de Mayo de 2008, suscribió CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA PRIVADO, con el ciudadano JOSÉ RAFAEL SÁNCHEZ TRUJILLO, sobre el inmueble antes identificado, de una superficie de CIENTO TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (138 Mts2) aproximadamente y que posee las siguientes características: una (01) habitación principal con vestier, dos (02) habitaciones auxiliares con baño común, sala-comedor, cocina, lavadero, una (01) habitación de servicio con baño, un (01) star íntimo, un ( 01) baño de visitantes, dos (02) puestos de estacionamiento techados, frisos enlucidos acabados con pintura en techos y paredes en general.
Según dichos de la parte actora, en el referido CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA PRIVADO, se estableció el precio del inmueble en la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 597.000,0o), los cuales debía cancelar de la siguiente manera:
1. La cantidad de VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 29.850, oo), el día 16 de abril de 2008, los cuales fueron cancelados en esa fecha, al momento de suscribir el CONTRATO DE RESERVA, con la Empresa CENTURY 21 EN CONCRETO C.A.
2. La cantidad de VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 29.850,oo), el día 30 de abril de 2008, los cuales fueron cancelados al momento de suscribir el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA PRIVADO, es decir el día 5 de Mayo de 2008, en un cheque número 07302867 65FV, de la Entidad Bancaria SOFITASA, de la cuenta a nombre de Máximo Suárez número 0137-0009-56-0009006161
3. La cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 59.700,oo), el día 30 de Mayo de 2008, entregada dicha cantidad de dinero en un cheque a nombre de JOSÉ RAFAEL SANCHEZ el día 05 de Mayo de 2008, a través de cheque número 07302868 12MX, de la Entidad SOFITASA, de la cuenta del ciudadano Máximo Suárez número 0137-0009-56-0009006161.
4. La cantidad final de CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES ( Bs. 477.600,oo), el día 30 de Julio de 2008 al momento de la firma del documento definitivo de compraventa (protocolización que debía ser otorgado por Promociones Anastasia C. A)
Asimismo manifiesta la actora, que es necesario resaltar que el DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA PRIVADO, fue suscrito también por el ciudadano YOISY ENRIQUE FEREIRA SOTO, en su condición de PRESIDENTE de la demandada PROMOCIONES ANASTASIA C.A. donde manifiesta que acepta y está de acuerdo con la cesión del inmueble.
Expresa asimismo, que en el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA PRIVADO, no se indicó: lapso de duración de la misma, sin embargo, se concluye que era hasta el día 30 de Julio de 2008, es decir dos meses y veinticinco días, contados a partir del día 5 de Mayo de 2008, y que en esta misma fecha, el vendedor JOSÉ RAFAEL SÁNCHEZ TRUJILLO, autoriza al ciudadano MAXIMO SUAREZ, a realizar cualquier reparación o remodelación correspondiente al apartamento objeto de litigio, tal y como consta en la comunicación que en original se acompaña al escrito libelar, y en ese mismo acto de suscribir el CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA PRIVADO, le fue entregada la llave del inmueble al ciudadano Máximo Suárez y entró en posesión del mismo y así hacer reparaciones y remodelaciones que decidiera.
Sigue manifestando la parte accionante, que en fecha 15 de Julio de 2008, el ciudadano JOSÉ RAFAEL SÁNCHEZ TRUJILLO, dirige una comunicación a la Empresa ENELVEN en la cual AUTORIZA, al ciudadano Máximo Suárez a realizar los trámites necesarios para la instalación del servicio eléctrico en Residencias Anastasia, apartamento 18B, ubicado en la Avenida 2 A.
En este orden de ideas, la parte actora, expresa que una vez tomado posesión del inmueble objeto de litigio comenzó a realizar un conjunto de actos de remodelaciones y reparaciones, las cuales se encuentra discriminadas en los folios 158 y su vuelto de la primera pieza principal del expediente.
Además la parte actora, expresa que realizó una contratación con la Sociedad Mercantil MUEBLERÍA EL ESTILO, C.A., para la fabricación de los GABINETES DE LA COCINA DEL APARTAMENTO, y dicha contratación implicaba: gabinetes de base hasta el piso, según diseño, gabinete de pared de 75 cm de altura, cornisa, repisa para campana, gavetero, rinconera de base, despensa tipo vitrina, sobre nevera, laterales de nevera, mueble para el horno y micro, gavetero, mueble de base y pared en medio muro, escobero, mueble de base para batea y mueble de pared de lavadero con un costo aproximado de CINCUENTA MIL DOSCIENTOS SEIS BOLÍVARES {Bs. 50.206,oo), mas accesorios metálicos, especificados en el folio 159 de la primera pieza principal del expediente. A estos efectos, solicita indexación a través de experticia de la referida cantidad.
Sigue manifestando la parte actora, que el CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA PRIVADO, “es de carácter leonino”, ya que del contenido de las cláusulas, se establecen beneficios para el OPCIONANTE-VENDEDOR y que constituyen una prestación que implica una ventaja o beneficio notoriamente desproporcionado a la contraprestación que por su parte realiza, y del contenido de la CLAUSULA CUARTA, que se refiere a la indemnización de las partes en caso de incumplimiento, se señala expresamente: "En caso que el Cedente no diese cumplimiento a las obligaciones reseñadas, por causas imputables a éste, estará obligado a entregarle a el Cesionario las cantidades de dinero recibidas, más un recargo del veinte por ciento ( 20%) de las mismas; y si es el cesionario quién no cumpliera con sus obligaciones estipulada en el presente contrato, deberá pagar a el cedente el Veinte por ciento (20%) del monto total de la cesión…”
En síntesis, la parte actora, expresa que en fecha 30 de Julio del año 2008, se comunicó con el ciudadano JOSÉ RAFAEL SÁNCHEZ TRUJILLO, para manifestarle que por razones económicas no podrá cumplir con el pago final de CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 477.600,00) y el ciudadano JOSÉ RAFAEL SÁNCHEZ, TRUJILLO, le manifestó que no había ningún problema y que le abonara la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES ( Bs. 15.000,oo), para solucionar un pago que tenía que hacer y que le daría una nueva prórroga por el mismo lapso de la anterior, para que cancelara la diferencia representada por la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 462.600, 00), y en base a esta PRORROGA VERBAL DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA PRIVADO, el ciudadano Máximo Suárez, en fecha Primero (01) de Agosto de 2008, le hace entrega al ciudadano JOSÉ RAFAEL SÁNCHEZ TRUJILLO, la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo), emitiendo un cheque de la Entidad Bancaria SOFITASA, número 07289810. No obstante sigue manifestando, con posterioridad, el ciudadano actor ha sido imposible la comunicación con el ciudadano JOSÉ RAFAEL SÁNCHEZ TRUJILLO, a pesar de los múltiples intentos de contactarlo, no teniendo respuesta hasta los actuales momentos y por ello es que nace el derecho a accionar ante los Tribunales competentes y de exigir el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA PRIVADO Y SU PRORROGA VERBAL, fundamentando la pretensión en los artículos 1133 y 1167 del Código Civil, reclamando contra el ciudadano JOSE RAFAEL SANCHEZ TRUJILLO y contra la Empresa PROMOCIONES ANASTASIA C.A., el cumplimiento del CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA PRIVADO PRORROGADO VERBALMENTE ENTRE LAS PARTES CONTRATANTES, para que el ciudadano JOSÉ RAFAEL SÁNCHEZ TRUJILLO, cumpla con su obligación de venderle, el inmueble constituido por el apartamento 8-B del Edificio Residencias Anastasia, ubicado en la calle 75 C, con la Avenida 2, Sector El milagro en esta Ciudad de Maracaibo, Estado Zulia.
Contestación:
En fecha 18 de marzo de 2010, la representación judicial de la parte accionada, constituida en la causa principal por la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ANASTASIA, C.A., y el ciudadano JOSE RAFAEL SANCHEZ TRUJILLO, dieron contestación a la demanda presentada en su contra, bajo los siguientes términos:
1. Aceptan como cierto, que en fecha 16 de abril de 2008, el ciudadano MAXIMO SUAREZ, celebró contrato de reserva de dominio con la Sociedad Mercantil CENTURY 21 En Concreto, y que a su vez autorizó para gestionar la compra ante Promociones Anastasia, C.A., en su carácter de propietaria del Conjunto Habitacional Residencias Anastasia, que antes había sido opcionado por Promociones Anastasia, C.A., al ciudadano JOSÉ RAFAEL SANCHEZ TRUJILLO, el cual cumplió con todas sus obligaciones ante la referida Sociedad Mercantil, contenidas en el contrato de Opción, y que por motivos circunstanciales no se había realizado la protocolización correspondiente del inmueble, y por dicha reserva, el ciudadano Máximo Suárez, canceló con sus propios recursos la cantidad de VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 29.850,00).
2. Aceptan como cierto, que en fecha 05 de mayo de 2008, el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo, con la aprobación de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, suscribió contrato de opción de compra privado con el ciudadano Máximo Suárez, sobre el inmueble objeto de litigio.
3. Aceptan como cierto, que en el contrato de opción, de fecha 05 de mayo de 2008, se estableció como precio del inmueble la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 597.000,00), de los cuales el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo, recibió las cantidades siguientes: La cantidad de VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 29.850,oo), producto del contrato de reserva celebrado entre Century 21 En concreto y Máximo Suárez; La cantidad de VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 29.850,oo), al momento de suscribir el contrato de opción privado de fecha 05 de mayo de 2008, La cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 59.700,oo), en fecha 05 de mayo de 2008 y; La cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES ( Bs. 477.600,oo), el día 30 de Julio de 2008 al momento de la firma del documento definitivo de compraventa (protocolización que debía ser otorgado por Promociones Anastasia C. A).
4. Aceptan como cierto, que en fecha 05 de mayo de 2008, el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo, entregó al ciudadano Máximo Suárez, las llaves del inmueble objeto de litigio y lo autorizó a realizar reparaciones y remodelaciones sobre él. Asimismo aceptan, que el ciudadano José Sánchez Trujillo, dirigió comunicación a Enerven autorizando al ciudadano Máximo Suárez, a realizar los tramites necesarios para la instalación del servicio eléctrico sobre el referido apartamento.
Sin embargo, niegan, rechazan y contradicen por son ser ciertos los siguientes aspectos:
1. Que el ciudadano Máximo Suárez o su “compañera de vida” Milagros Mora, identificada en actas, le hayan realizado mejoras o remodelaciones al inmueble objeto de litigio, especificadas en el vuelto del folio 170 y folio 171 de la primera pieza principal del expediente.
2. Que el ciudadano Máximo Suárez o su “compañera de viva” Milagros Mora, haya contratado con la Sociedad Mercantil Mueblerías El Estilo, C.A., para la fabricación de los muebles de cocina del apartamento cuyas especificaciones constan en el folio 171 de la primera pieza principal del expediente.
3. Que el ciudadano Máximo Suárez o Milagros Mora, haya contratado la fabricación de los muebles de cocina y sus accesorios por la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 59.320,00), según presupuestos de fecha 22 de mayo de 2008, referido a presupuestos de gabinete de cocina según diseño por la cantidad de CINCUENTA MIL DOSCIENTOS SEIS BOLIVARES (Bs. 50.206,00) y presupuesto accesorios metálicos por la cantidad de NUEVE MIL CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 9.120,00).
4. Que el ciudadano Máximo Suárez o Milagros Mora, haya acreditado a Mueblerías El Estilo, C.A., por concepto de abono a compra de gabinete de cocina, la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00), en fechas 10 de junio y 22 de mayo del año 2008.
5. Lo alegado por el actor, en lo referente al costo aproximado de los materiales y modificaciones realizadas al inmueble -objeto de litigio- alcance la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 59.439,00). Asimismo niegan, rechazan y contradicen que la parte accionada adeude por concepto del precio de los gabinetes de cocina la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 59.320,00), mas la indexación a que hubiere lugar, y que ambas cantidades supuestamente adeudadas sumen la cantidad de CIENTO DIECIOCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 118.759,00) y que al decir del actor, debe sumarse a la cantidad abonada en el contrato de opción de compra de CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 134.400,00), para un total de DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES CIENTO CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 253.159,00).
6. Que el contrato de opción de compra suscrito entre los ciudadanos Máximo Suárez y José Sánchez Trujillo y aprobado por la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia sea de carácter leonino, ya que ambos ciudadanos, lo suscribieron “libre de presiones y apremios, previamente discutido y convenido por ambas partes, libre de coacción y de cualquier vicio del consentimiento, por lo que fue posteriormente suscrito por ambos, lo que hace clara y perfecta la convención celebrada…”.
7. Que el ciudadano Máximo Suárez, se comunicara antes del 30 de julio de 2008 con el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo, para manifestarle que por razones económicas no podría cumplir con el pago final de la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 477.600,00), contenida en la cláusula tercera del contrato de opción de fecha 05 de mayo de 2008; y que el ciudadano José Sánchez Trujillo le manifestara que no había problema alguno y que le concediese una prorroga verbal por el mismo lapso de la anterior para cancelar la diferencia debida. Aceptan como cierto que le fue abonado la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 15.000,00), como abono al saldo final, pero rechazan que dicho abono constituya prueba alguna para demostrar la supuesta prorroga verbal del contrato.
8. Que luego de la supuesta prorroga verbal otorgada, el ciudadano Máximo Suárez le fue imposible contactar al ciudadano José Sánchez Trujillo.
9. La estimación de la demanda por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 500.000,00), por ser infundada.
Tercería:
En fecha 09 de febrero de 2011, el ciudadano JOVINIANO SANCHEZ SOLÍS en su carácter de apoderado judicial del ciudadano AUGUSTO ENRIQUE SANCHEZ SOLÍS, antes identificado, presenta escrito de reforma de libelo de demanda en tercería fundamentada en el artículo 370 Numeral 1 del Código de Procedimiento, bajos los siguientes términos:
Expresa que en fecha 13 de enero de 2009, el ciudadano actor en tercería celebró con el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo, un contrato de cesión de los derechos adquiridos por éste con la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., sobre el apartamento singularizado anteriormente, propiedad de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, según consta en documento de Condominio protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia de fecha 29 de enero de 2008, asentado bajo el No. 01, Tomo 7, Protocolo 1 de los libros respectivos. En el mencionado documento de cesión de fecha 13 de enero de 2009, fue firmado por el cedente José Sánchez Trujillo como por la ciudadana Yoisy Enrique Fereira Soto, en representación de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, la cual aceptó todas las condiciones y términos contenidas en el contrato mencionado.
Manifiesta en el mismo orden de ideas, que del contenido de la cláusula tercera del contrato de cesión de fecha 13 de enero de 2009, se estableció la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 650.000,00) como precio de la cesión y que sería cancelada de la siguiente manera:
1. VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) al momento de la firma del contrato.
2. TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 315.000,00), el día 30 de enero de 2009 y;
3. TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 315.000,00), el día 27 de febrero de 2009.
Sigue manifestando el actor en tercería que fueron realizados dichos pagos al cedente José Rafael Sánchez Trujillo de la siguiente manera:
1. El primero mediante cheque No.0012640 del Banco Mercantil por un monto de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), de fecha 24 de diciembre de 2008, de la cuenta corriente No. 01050067211067337962 a nombre de Astrid Maria Sanchez Solís.
2. El segundo mediante cheque No. 12179189, de fecha 26 de enero de 2009, del Banco Banesco, de la cuenta corriente No. 0134-0433094331056311 de la ciudadana Evelis Elizabeth Perdomo Ramírez por un monto de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 315.000,00) y un último pago:
3. Mediante cheque de gerencia del Banco Banesco, No. 57800527 de fecha 04 de marzo de 2009, por un monto de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 315.000,00), de la cuenta corriente No. 0134-0433-04-4331058314 del ciudadano Augusto Enrique Sánchez Solís.
En este sentido dice el actor en tercería, que una vez realizado los pagos al ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo, le hizo entrega de las llaves del inmueble, el cual lo comenzó a poseer desde el mes de marzo de 2009, para luego dirigirse las oficinas de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., y finiquitar la negociación con la firma y protocolización del documento de venta respectivo, por haberse subrogado en los derechos del cedente José Rafael Sánchez Trujillo, sin embargo al decir del actor en tercería, la empresa Promociones Anastasia le informa que para otorgar el documento de venta debe cancelar “obligatoriamente” lo correspondiente con los honorarios profesiones de los abogados para redactar dicho documento de venta, y según sus dichos, esa actitud tomada por la empresa es “violatoria a todas luces de sus derechos”. Dicha conducta de la empresa, según manifiesta el actor en tercería fue denunciada por ante el hoy extinto Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), el cual mediante acto celebrado en fecha 24 de abril de 2009 en la Sala de Conciliación y Arbitraje de la coordinación Regional del INDEPABIS ESTADO ZULIA, el ciudadano Javier Enrique Fereira Rosillo, en su carácter de Director Gerente de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, expuso lo siguiente: “La empresa se compromete a traer el documento redactado para la fecha 06 de mayo a las 3:00 pm, para que el denunciante lo lleve a revisar y a registrar para luego ser traído a los oficinas del Indepabis para cerrar el caso.”
No obstante, sigue manifestando el actor en tercería, que en fecha 06 de mayo de 2009, la Empresa Promociones Anastasia, C.A., no realizó acto de presencia en la Oficina Regional del Indepabis Zulia, como se evidencia en Acta de no comparencia cursante en autos, lo que al decir del actor en tercería constituye una “conducta contumaz, que hace imposible materializar lo acordado en esa instancia administrativa.”.
Expresa que el actor en tercería, no tenía conocimiento para ese momento de la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar decretada por este Tribunal sobre el inmueble objeto de litigio en fecha 27 de enero de 2009, por solicitud del ciudadano Máximo Adolfo Suárez Urreiztieta.
Sigue manifestando el actor en tercería, que en fecha 08 de octubre de 2009, los ciudadanos José Rafael Sánchez Trujillo, Yoisy Enrique Fereira Soto, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A. -propietaria del inmueble objeto de litigio- y el ciudadano Augusto Sánchez Solís, suscribieron compromisos en donde se ratificó todas las circunstancias relativas al pago realizado por el ciudadano José Sánchez Trujillo para con la Empresa Promociones Anastasia, sobre el inmueble de autos, además sobre el cumplimiento de las obligaciones realizadas por el ciudadano Augusto Sánchez Solís con el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo, relativas al pago de la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00) y del compromiso de Promociones Anastasia, de resolver el conflicto judicial con el ciudadano Máximo Suárez y proceder con el otorgamiento del documento definitivo de venta. A este respecto, el actor en tercería expresa que hasta la fecha de la reforma del libelo, los codemandados Promociones Anastasia y el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo, no han cumplido con lo dispuesto en el artículo 1488 del Código Civil venezolano, y en consecuencia en amparo de la cláusula cuarta del contrato de cesión de derechos de fecha 13 de enero de 2009, debido al supuesto incumplimiento, nace el derecho de exigir por indemnización por daños y perjuicios la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00) mas un recargo del cien por ciento (100%) de dicha cantidad.
Expresa el actor en tercería, la desestimación de la demanda intentada por el ciudadano Máximo Suárez, en razón de tener un derecho preferente sobre el objeto de litigio, y considera la demanda intentada por el actor en el juicio principal como temeraria. Además expresa el actor en tercería, que el ciudadano Máximo Suárez, en su acción de cumplimiento de contrato, plantea que ocurrió la existencia de una prórroga verbal del contrato de cesión de derechos entre el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo y el actor en el juicio principal, en razón de la aceptación de un cheque emitido por el demandante principal de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), la cual al decir del actor en tercería “cuya duración no especifica, sino que se limita a afirmar, es igual a la establecida en el contrato original”.
Expresa además, que el ciudadano Máximo Suárez no estaba obligado a realizar trabajos de reparación y remodelación sobre el inmueble objeto de litigio, monto que a su decir, ascienden a la cantidad de CIENTO UN MIL DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 101.277,00)., lo cual a decir del ciudadano actor en tercería, la única obligación que tenía el ciudadano Máximo Suárez en el “mal llamado” contrato de opción a compra privado, era pagar la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 477.000,00) y ninguna otra prestación.
Además expresa el actor en tercería, que el ciudadano Máximo Suárez no se pudo contactar con el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo ya que tenía disponible la cantidad a deber y que no obteniendo respuesta le nació el derecho de exigir el cumplimiento del contrato de opción a compra privado y su prorroga verbal. No obstante, según el actor en tercería, al ciudadano Máximo Suárez, no le nacía el derecho de exigir el cumplimiento del contrato sino el procedimiento de oferta real de la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 477.000,00).
Expresa el ciudadano actor en tercería, que tiene un derecho preferente que le permite actuar como tercero de conformidad con el artículo 370 No. 1 del Código de Procedimiento Civil con respecto al ciudadano Máximo Suárez, ya que canceló la totalidad de la cantidad estipulada, esto es, SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00) y que actualmente posee el inmueble.
En síntesis demanda el ciudadano Augusto Sánchez Solís lo siguiente:
1. El cumplimiento del contrato a la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., en su carácter de propietaria del inmueble –objeto de litigio-, para que cumpla con el contrato de cesión de derechos de fecha 13 de enero de 2.009 y al Acta Compromiso suscrita por ante el Indepabis Zulia, por haber cancelado la totalidad de la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00), y que la referida Sociedad Mercantil proceda a otorgar el documento de venta correspondiente.
2. La cantidad SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00) a la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A. y en forma solidaria al ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo por concepto de daños y perjuicios de conformidad con el artículo 1160 y 1167 del Código Civil venezolano y la cláusula cuarta del contrato de cesión de derechos de fecha 13 de enero de 2009.
3. La cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00), por concepto de daños y perjuicios al ciudadano Máximo Suárez, en ocasión a la imposibilidad de ingresar el valor del inmueble en el patrimonio del actor en tercería, en razón de la temeraria demanda intentada en juicio principal.
Contestación del ciudadano Máximo Adolfo Suárez Urreiztieta:
En fecha 16 de marzo de 2011 se agregó a los autos contestación a la demanda en tercería propuesta, bajo los siguientes términos:
1. Opone falta de cualidad del actor para intentar la tercería propuesta, por no cumplir con lo dispuesto en el artículo 370 Numeral 1 del Código Procedimiento Civil, por no tener un derecho preferente el ciudadano Augusto Sánchez Solís, sobre el ciudadano Máximo Suárez, por no ser el propietario del inmueble objeto de litigio.
2. Opone falta de cualidad pasiva del ciudadano Máximo Suárez, en razón de que no participó en las negociaciones que el “supuesto tercero” realizó con el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo y la Empresa Promociones Anastasia, C.A, y que el contrato de cesión de derechos de fecha 13 de enero de 2009, no le es oponible y solo tiene efectos entre las partes contratantes, esto es Augusto Sánchez Solís, José Rafael Sánchez Trujillo y Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, el cual desconoce, rechaza e impugna, al igual que el documento autenticado de fecha 08 de octubre de 2009. Además considera improcedente en la tercería de dominio propuesta por Augusto Sánchez Solís, la indemnización por daños y perjuicios, ya que el ciudadano Máximo Suárez no ha causado daño alguno al actor en tercería.
3. Niega, rechaza y contradice que el ciudadano Augusto Sánchez Solís haya celebrado a través de un instrumento privado una cesión de derechos con el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo y la Empresa Promociones Anastasia.
4. No es cierto que el ciudadano Augusto Sánchez Solís haya realizado un contrato de cesión de derechos con el ciudadano José Sánchez Trujillo y Promociones Anastasia, sobre el inmueble objeto de litigio.
5. No es cierto, que dicho instrumento se firmara en las oficinas de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, y que ésta empresa, haya aceptado los términos y condiciones de la cesión. Además manifiesta que no es cierto, que el actor en tercería, haya cancelado la totalidad del inmueble objeto de litigio.
6. No es cierto, que el precio acordado en el documento de cesión es la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00).
7. No es cierto, que en el referido contrato de cesión se estipulara cláusula penal.
8. No es cierto la cancelación de los montos a través de cheques Nos. 0012640, 12179189 y 57800527, el primero del Banco Mercantil y los otros de la Entidad Financiera Banesco.
9. No es cierto, que el ciudadano José Sánchez Trujillo haya realizado entrega de las llaves del apartamento objeto de litigio al ciudadano Augusto Sánchez Solís, y que se encuentre en posesión del inmueble, y que éste se dirigiera a las oficinas de Promociones Anastasia, para finiquitar la firma y protocolización del documento de venta.
10. No es cierto, que el ciudadano Augusto Sánchez Solís, se dirigió a las oficinas del INDEPABIS, para denunciar a Promociones Anastasia y que en fecha 24 de abril de 2009, en la Sala de Conciliación y Arbitraje del Indepabis Zulia, hayan llegado a un acuerdo entre el ciudadano Augusto Sánchez Solís y Promociones Anastasia.
11. Manifiesta que el tercero no puede demandar a la Empresa Promociones Anastasia por “incumplimiento de contrato a través de una supuesta tercería de dominio y muchos menos y mucho menos exigir que se proceda a otorgarle el documento de venta.- Debio accionar por via principal.” Y al mismo tiempo demandar a la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia y al ciudadano José Sánchez Trujillo de forma solidaria por daños y perjuicios, a través de una tercería de dominio y que se exija que le otorguen el documento definitivo de venta.
Contestación del ciudadano José Sánchez Trujillo y sociedad mercantil Promociones Anastasia:
En fecha 17 de marzo de 2011, el ciudadano José Sánchez Trujillo y la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, presentó escrito de contestación a la demanda de tercería intentada por Augusto Sánchez Solís de la siguiente manera:
1. Reconocen que en fecha 04 de abril de de 2006, el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo, celebró contrato de opción de compraventa con la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., sobre el inmueble litigioso.
2. Reconocen como cierto, que en fecha 05 de mayo de 2008 el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo, con autorización de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., celebró contrato de cesión de derechos con el ciudadano Máximo Suárez, sobre el inmueble litigioso.
3. Reconocen como cierto que en fecha 13 de enero de 2009, debido al incumplimientito del ciudadano Máximo Suárez, y con autorización de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., celebró contrato de cesión de derechos con el ciudadano Augusto Sánchez Solís, sobre el inmueble litigioso.
4. Reconocen que en el mes de marzo de 2009, es interpuesta denuncia ante la coordinación Regional del INDEPABIS ESTADO ZULIA, por parte del ciudadano Augusto Sánchez Solís, contra la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A.
5. Consideran el instrumento o convención autenticada por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, de fecha 08 de octubre de 2009, bajo el No. 61, Tomo 144, de los libros respectivos, como “…el más idóneo, convenido, y por estar resueltas las diferencias en cuanto a la convención de cesión ulterior o posterior, siendo en definitiva la que regiría las relaciones contractuales entre JOSE RAFAEL SANCHEZ TRUJILLO y AUGUSTO ENRIQUE SANCHEZ SOLIS con la aprobación de “PROMOCIONES ANASTASIA, C.A. …”
6. Manifiestan que el ciudadano Augusto Enrique Sánchez Solís, cumplió con lo establecido en el contrato de cesión respectivo, que además se encuentra habitando y poseyendo el inmueble con carácter de dueño y a la vista de todos.
7. Niegan lo alegado por el actor en tercería con respecto al incumplimiento del contrato de cesión de fecha 13 de enero de 2009 por parte de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia y José Rafael Sánchez Trujillo; y a la devolución de las cantidades recibidas, esto es, SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 650.000,00) más el cien por ciento (100%) de esa cantidad, en concepto de indemnización, en razón del artículo 1272 del Código Civil venezolano, ya que en virtud de la medida de prohibición de enajenar y gravar que recae sobre el inmueble solicitada por el ciudadano Máximo Suárez, fue imposible para la parte accionada, esto es, José Rafael Sánchez Trujillo y Promociones Anastasia, otorgar el documento definitivo de venta. Asimismo, rechazan y contradicen que la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., tenga que otorgar el documento definitivo de venta, ya que dicha Sociedad no participó en el documento de cesión de derechos de fecha 13 de enero de 2009, sino que solo dio su consentimiento.
En síntesis, solicita la declaratoria sin lugar de la acción de tercería, ya que el ciudadano Augusto Sánchez Solís, tiene que ceñirse a lo estipulado en el documento autenticado por ante la Notaría Publica Octava de Maracaibo, el día 08 de octubre de 2009, bajo el No. 61, Tomo 144 de los libros respectivos.
III
MEDIOS DE PRUEBA

DOCUMENTOS AUTENTICADOS:

 Poder especial autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, inscrito bajo el No. 36, Tomo 291 de los libros respectivos, de fecha 07 de octubre de 2008.
 Copia simple de Acta Constitutiva de Promociones Anastasia, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el No. 22, Tomo 69-A, de fecha 22 de noviembre de 2005.
El referido instrumento autenticado, tiene carácter de documento privado reconocido ante un funcionario público como lo es un Notario Público, y que al no ser objeto de tacha tiene pleno valor probatorio según lo dispuesto en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil y por ende hace fe entre las partes y frente a terceros de la verdad de sus declaraciones, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. ASI SE VALORA.

DOCUMENTOS PRIVADOS
 Contrato original de reserva de fecha 16 de abril de 2008, suscrito entre el ciudadano Máximo Adolfo Suárez Urreiztieta y la Sociedad Mercantil Century 21. En Concreto.
 Documento privado original de cesión entre los ciudadanos José Rafael Sánchez Trujillo, en su carácter de cedente; y el ciudadano Máximo Adolfo Suárez Urreiztieta en su carácter de cesionario, de fecha 05 de mayo de 2008, en la cual se acordó la opción de compraventa sobre el inmueble identificado con el No. 8B de Residencias Anastasia.
Los anteriores documentos privados, deben considerarse como instrumentos privados reconocidos por las partes a tenor de los dispuesto en el artículo 1364 del Código Civil en concordancia con los artículos 1361 y 1363 ejusdem, y al no ser objeto de de desconocimiento por las partes, hace fe de su contenido. ASI SE VALORAN.

DOCUMENTOS PUBLICOS.
 Copia certificada del documento de condominio de Residencias Anastasia, inscrito por ante el Registro Público del Primer Circuito del Estado Zulia, asentado bajo el No. 1, Tomo 7, Protocolo Primero de fecha 29 de enero de 2008
 Copia certificada de Documento de propiedad del Edificio Residencias Anastasia, inscrito por ante el Registro Público del Primer Circuito del Estado Zulia, de fecha 30 de diciembre de 2005, bajo el No. 30, Tomo 42, Protocolo Primero.
Estas copias fueron obtenidas de instrumentos públicos, cuya presentación en juicio está regulada por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido al no ser objeto de impugnación se tienen como fidedignas de conformidad con esa norma. ASI SE VALORAN.
 Copias simples de actas de nacimiento de las ciudadanas Guadalupe del Rosario Suárez Mora, acta No. 333 de fecha 22 de noviembre de 1994 y de la ciudadana Fatima Elena Suarez Mora, Acta No. 190 de fecha 01 de agosto de 1996, ambas otorgada ante la Prefectura Civil de la Parroquia Rómulo Betancourt del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida.
Con respecto a dichas documentales, este Tribunal observa, que las misma no aportan al presente juicio ningún elemento de importancia para demostrar por parte del accionante de autos su pretensión de Cumplimiento de Contrato, en consecuencia, se desecha este medio probatorio por ser inconducente. ASÍ SE DECIDE.

DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
 Constancia de residencia de fecha 27 de marzo de 2006, otorgado por la Intendencia de Seguridad Parroquial de Olegario Villalobos, a favor de la ciudadana Milagros del Valle Mora Gil.
Esta documental, al ser expedida por un órgano de la administración pública estadal, y de conformidad con la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia constituye una tercera categoría entre públicos y privados y puede ser desvirtuado con cualquier género de pruebas, y por cuanto los mismos no se encuentran regulados en forma expresa por el Código de Procedimiento Civil, y al ser objeto de impugnación, la parte accionada no aportó medios probatorios para desechar dicha documental. No obstante, esta Sentenciadora evidencia que la constancia de residencia presentada al Juicio no aporta ningún elemento pertinente a la presente controversia, por lo cual se desecha del debate probatorio. ASÍ SE DECIDE.

CHEQUES
 Copia Simple de cheque No. 07302860 48DE por la cantidad de 29.850 Bs., de la cuenta No. 01370009560009006161 a favor del Banco Sofitasa pagado a la orden del ciudadano Ricardo Azar, de fecha 16 de abril de 2008.
 Copia Simple de cheque No. 07302867 65FV por la cantidad de 29.850 Bs., de la cuenta No. 01370009560009006161 a favor del Banco Sofitasa pagado a la orden del ciudadano José Rafael Sánchez, de fecha 01 de mayo de 2008.
 Copia Simple de cheque No. 07302868 12MX, por la cantidad de 59.700 Bs., de la cuenta No. 01370009560009006161 a favor del Banco Sofitasa pagado a la orden del ciudadano José Rafael Sánchez, de fecha 30 de mayo de 2008.
Estos instrumentos bancarios presentados en copia simple, deben ser ratificados en juicio mediante prueba de informes remitida por la entidad bancaria correspondiente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, al no constar en actas, dicha prueba informativa a las instituciones bancarias correspondientes, en virtud de que la representación judicial de la parte actora en fecha 16 de julio de 2012, renunció a estos medios probatorios, y en consecuencia se desechan dichas copias fotostáticas de instrumentos bancarios o cheques. ASÍ SE DECIDE.
OTROS DOCUMENTOS
 Presupuesto de Gabinete de cocina otorgado por Mueblería El Estilo, C.A. de fecha 22 de mayo de 2008 y válido hasta el 24 de mayo de 2008.
 Presupuesto de Gabinete de cocina, según diseño, otorgado por Mueblería El Estilo, C.A. de fecha 11 de marzo de 2010 y válido hasta el 16 de marzo de 2010.
 Presupuesto relativo a accesorios metálicos, otorgado por Mueblería El Estilo, C.A. de fecha 22 de mayo de 2010.
 Presupuesto relativo a accesorios metálicos, otorgado por Mueblería El Estilo, C.A. de fecha 11 de marzo de 2010.
Estos instrumentos emanan de un tercero ajeno a la presente causa, y no fueron objeto de ratificación a pesar de que fue promovida en la causa prueba informativa, pero no consta su evacuación, en virtud de lo cual se desechan de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
 Plan de financiamiento de “Residencias Anastasia” emitida por la Empresa Century 21 En Concreto, por el precio de venta Bs. 597.000, Apartamento 8B (138 mts) de fecha 16 de abril de 2008 con firma ilegible de la ciudadana Adela Castillo, Gerente de Proyecto de Century 21 En concreto, con sello húmedo.
Con respecto a estos medios probatorios presentados en la presente causa, se evidencia que emanan de un tercero, y no consta su ratificación en la presente causa, en virtud de lo cual se desechan de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
 Planos del Edificio Anastasia propiedad de Promociones Anastasia, C.A. Contenido Planta Tipo. Niveles 3 al 12. Fecha 03/2006. Escala 1/50. No. A-4.
Respecto de este instrumento la parte demandada realizó impugnación y desconocimiento, y por cuanto la parte actora no insistió en su autenticidad, se desechan del proceso. ASÍ SE DECIDE.
 Croquis levantado a mano, supuestamente proveniente de Mueblería El Estilo, C.A., referido a plano de la cocina del Apartamento 8B del Edificio Anastasia.
Esta documental “croquis” carece de los mínimos elementos de certeza, resultando imposible presumir su autoría y con ello que los mismos puedan ser objeto de los mecanismos de control y contradicción de la prueba previstos en el ordenamiento jurídico, en virtud de lo cual se desechan de acuerdo con la sana crítica prevista en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

CARTAS MISIVAS
 Comunicación de fecha de 05 de mayo de 2008, suscrito por el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo en la que informa a Promociones Anastasia, C.A., la autorización para que el ciudadano Máximo Adolfo Suárez, pueda realizar reparación o remodelación al apartamento 8B.
 Comunicación de fecha 15 julio de 2008 suscrito por el ciudadano Jose Rafael Sánchez Trujillo en la que informa a Enelven, la autorización al ciudadano Máximo Suárez para que realice los tramites necesarios para la instalación del servicio eléctrico de Residencias Anastasia.
Respecto de los instrumentos antes singularizados cabe traer a colación lo dispuesto en el artículo 1371 del Código Civil, según el cual, pueden hacerse valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito, las cartas misivas dirigidas por una de las partes a la otra, siempre que en ellas se trate de la existencia de una obligación o de su extinción, así como de cualquier otro hecho jurídico relacionado con los puntos que se controviertan, y de acuerdo con lo previsto en el artículo 1374 del mismo código, su fuerza probatoria se determina por las mismas reglas establecidas respecto de los instrumentos privados y de principio de prueba por escrito y al no haber sido ejercido ningún medio impugnatorio, se le otorga pleno valor probatorio. ASI SE DECIDE.
RECIBOS
 Recibo en original en la cual se hace constar que el ciudadano José Sánchez Trujillo recibió del ciudadano Máximo Suárez, la cantidad de 15.000 Bs., por concepto de abono a pago estipulado (Bs. 477.600) a la fecha 30 de julio de 2008, por concepto de adquisición de Apartamento 8B de Residencias Anastasia, a través de cheque No. 07289810 del Banco Sofitasa.
 Recibo en original de fecha 23 de abril de 2008, en la cual se hace constar la cancelación de cuota correspondiente a la fecha 30 de abril de 2008 relativo al apartamento 8B de Residencias Anastasia por Máximo Adolfo Suárez Urreiztieta.
Con respecto a estos medios probatorios presentados en la presente causa, no se les otorga valor probatorio, en el sentido de que deben ser adminiculados con otros medios de pruebas. ASI SE DECIDE.
 Recibo de Empotramientos de Muebles de Cocina No. 0411 de la Empresa Mueblería El Estilo, de fecha 10 de junio de 2008, que hace constar que fue recibido por la ciudadana Milagros Mora, la cantidad de Bs. 5.000,00, en concepto de abono de a compra de gabinete de cocina y accesorio según presupuesto.
 Recibo de “Empotramientos de Muebles de Cocina” de la Empresa Mueblería El Estilo, No. 0346, de fecha 22 de mayo de 2008, que hace constar que fue recibido de la ciudadana Milagros Mora la cantidad de Bs. 15.000,00, en concepto de abono a compra de gabinete de cocina y accesorios metálicos.
 Factura de Cerámicas Las Mercedes de fecha 17 de mayo de 2008, No. de control 002774, en la cual se describe:
PORC. W-6014-L11 60X60 “A”: Uni: Mts; Empaque: 1.44; Tono___; Cantid.: 115.2; Cajas: 80.00; Precio Uni.: 100.92; Total: 11.625.80 Bs.
PEGO MX-50 BLANCO (MAPLEX)ABLANCO: Uni: Saco; Empaque: 1.00; Tono___; Cantid.: 35; Cajas: 35.00; Precio Uni.: 16.51; Total: 577,85 Bs.
BOQUILLA TEX BEIGE: Uni: UND; Empaque: 1.00; Tono___; Cantid.: 14; Cajas: 14.00; Precio Uni.: 21.85; Total: 305,90 Bs.
Por un total de Bs. 13.300,01.
Estos instrumentos emanan de un tercero ajeno a la presente causa, y no fueron objeto de ratificación a pesar de que fue promovida en la causa prueba informativa, pero no consta su evacuación, en virtud de lo cual se desechan de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

TESTIGOS PROMOVIDOS POR LA PARTE ACTORA
 Testimonial del Ciudadano Joel Villalobos Quasp, venezolano, comerciante, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 7.979.335, domiciliado en el Conjunto Residencial Las Naciones, Torre 3, Bloque Méjico, Primer Piso, Apartamento 2B, Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. (folio 91 IIPP).
En fecha 09 de julio de 2010, ante el Tribunal comisionado para tal efecto, se evacuó la testimonial del anterior ciudadano, declarando lo siguiente:

“PRIMERA: ¿Diga el testigo si conoce al ciudadano MÁXIMO SUÁREZ desde hace varios años? Contestó: "Sí, lo conozco desde el dos mil cuatro (2004)".- SEGUNDA: ¿Diga el testigo si conoce al señor JOSÉ RAFAEL SÁNCHEZ? Contestó; "Lo conozco simplemente de vista, de trato no".- TERCERA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el día viernes primero de agosto de dos mil ocho (2008), el ciudadano MÁXIMO SUÁREZ le hace entrega al ciudadano JOSÉ SÁNCHEZ la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), para prorrogar el contrato de opción a compra sobre un apartamento en Residencias Anastasia, No 8B, en esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia? Contestó: "En verdad sí vi una entrega y hablar de un apartamento, de una compra de un apartamento. La dirección exacta que usted está mencionando no la supe; sí, vi la entrega de un cheque. Cuando vi al señor MÁXIMO hablé con él, nos saludamos y hablamos algo de un apartamento, que estaba entregando un cheque, para la compra de un apartamento".- En este estado, presentes los abogados en ejercicio y de este domicilio CARLOS JULIO OCANDO y RAÚL TINEO TINEO, identificados plenamente en actas, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, proceden a repreguntar a la declarante de la siguiente forma: PRIMERA: ¿Diga el testigo el sitio donde usted se reunió con el ciudadano MÁXIMO SUÁREZ? Contestó: "En ningún sitio me reuní con él, sólo nos hemos encontrado ocasionalmente".- SEGUNDA: ¿Diga el testigo en cuántas oportunidades se ha encontrado ocasionalmente, como lo manifiesta, con el señor MÁXIMO SUÁREZ? Contestó: "Vamos a poner, en un taller mecánico donde nos conocimos, una vez en Santa Bárbara, asi nos hemos tropezado como dos o tres veces más, y en un café en la 72, en La Rosticeria, donde vi la entrega del cheque del apartamento del cual él estaba haciendo el negocio de la compra, de la inicial; no me enteré muy bien". TERCERA: ¿Diga el testigo en qué fecha fue que usted se reunió o ha encontrado a MÁXIMO SUÁREZ en el restaurante que usted indica? Contesto: Me lo encontré en el restaurante en el dos mil ocho, primero de agosto del dos mil ocho (2008)".- CUARTA ¿Diga el testigo cómo le consta el negocio que estaba realizando el señor MÁXIMO SUÁREZ con el señor JOSÉ SÁNCHEZ? Contesto: "El día que nos encontramos en el café nos saludamos y hablamos de eso. El me comentó sobre la compra de un apartamento que estaba haciendo con el señor que estaba presente ahi, que era JOSÉ SÁNCHEZ. Es más habían otras personas. Que le iba a entregar un cheque para finiquitar el negocio de la compra de un apartamento".- QUINTA-. ¿Diga el testigo cómo le consta que el ciudadano MÁXIMO SUÁREZ habló ese día con el señor JOSÉ SÁNCHEZ, y cómo le consta a usted que el ciudadano es JOSÉ SÁNCHEZ, y que otras personas se encontraban en ese instante en la mesa reunidos? Contestó: "Porque los vi reunidos a los dos y ya al señor SÁNCHEZ había visto antes, por eso reconozco que es el señor SÁNCHEZ. Habías dos personas más, no sé el nombre ni nada más, simplemente estaban ahí".- SEXTA: ¿Diga el testigo, si como se habló de una prórroga del contrato, de cuánto tiempo de prórroga hablaron los contratantes SÁNCHEZ y SUÁREZ? Contestó: "En verdad, no sé cuanto tiempo de prórroga hablaron, cuando hablé con él yo le entendí que era como una inicial o algo asi, para luego terminar de cancelar el apartamento, yo de prórroga no sé nada, simplemente hablamos como algo de qué le estaba dando algo como una inicial, un depósito para luego terminar de cancelar en un tiempo, no sé ni de cuanto seria el tiempo, seria para terminar de cancelar el apartamento".- SÉPTIMA: ¿Diga el testigo dónde se encontraba usted y a qué distancia se encontraba de la reunión que sostuvieron MÁXIMO SUÁREZ y JOSÉ SÁNCHEZ, y si vio que el señor MÁXIMO SUÁREZ le entregó un cheque al señor JOSÉ SÁNCHEZ? Contestó: "Estaba en la mesa contigua, o sea, en la mesa de al lado. Distancia? Como metro y medio y, sí vi la entrega de un cheque".- OCTAVA: ¿Diga el testigo cómo le consta que el ciudadano MÁXIMO SUÁREZ le entregó un cheque al ciudadano JOSÉ SÁNCHEZ? Contestó: "Porque lo vi. Vi que le entregó un cheque y luego se dieron un apretón de manos y fue, creo, donde se cerró el negocio".- NOVENA: ¿Diga el testigo de qué monto era el cheque, de qué banco y de qué fecha? Contesto: "El monto me lo dijo el señor MÁXIMO cuando estuvimos hablando de la compra del apartamento, porque él me comentó que en varias ocasiones le había hecho pagos al señor en partes y que esta vez le tenia que entregar la cantidad..., creo que eran QUINCE MILLONES, no recuerdo exactamente la cantidad porque de eso hace casi dos años, El banco y la fecha y la fecha no sé, porque vi la entrega del cheque, la fecha debe ser el mismo día que estábamos ahí, que fue el primero de agosto”.

 Testimonial de la ciudadana Milagros Vejega, venezolana, Secretaria Jubilada, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.154.735, domicilia en el Barrio Ezequiel Zamora, Calle 96D, No. 69-179, Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. En fecha 09 de julio de 2010, ante el Tribunal comisionado para tal efecto, se evacuó la testimonial de la anterior ciudadana, declarando lo siguiente:
PRIMERA: ¿Diga la testigo si conoce al ciudadano MÁXIMO SUÁREZ desde hace varios años? Contestó: "Si, lo conozco desde el año dos mil cinco (2005), SEGUNDA. ¿Diga la testigo si conoce al señor JOSÉ RAFAEL SÁNCHEZ? Contestó: "Al señor SÁNCHEZ lo conocí en abril del dos mil ocho en una oficina Inmobiliaria".- TERCERA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que el día viernes primero de agosto de dos mil ocho (2008), el ciudadano MÁXIMO SUÁREZ le hace entrega al ciudadano JOSÉ SÁNCHEZ la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), para prorrogar el contrato de opción a compra sobre un apartamento en Residencias Anastasia, No 8B; en esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia? Contesto: "Sí, me consta, porque ese día yo me encontraba en una rosticería que queda cerca de la inmobiliaria y llegó el señor MÁXIMO con el señor SÁNCHEZ, se sentaron en una mesa contigua, habían otras personas y ellos estaban conversando. Yo dejé la mesa saludé el señor MÁXIMO y vi cuando él sacó el cheque entregándoselo al señor SÁNCHEZ, y le dijo: "Bueno, aquí está el cheque de los quince para asegurar la prórroga, yo te llamo para decirte como te voy a dar el resto"- El señor SÁNCHEZ, le contestó: "No se preocupe, yo con esto ya tengo la prórroga lista".- En este estado, presentes los abogados en ejercicio y de este domicilio CARLOS JULIO OCANDO y RAÚL TINEO TINEO, identificados plenamente en actas, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, proceden a repreguntar a la declarante de la siguiente forma: PRIMERA: ¿Diga la testigo dónde queda ubicado el restaurante donde usted indicó que se encontraba en una mesa y escuchó la conversación entre los señores MÁXIMO SUÁREZ y JOSÉ SÁNCHEZ, y cómo se llama el restaurante? Contestó: "Queda ubicado en la CALLE 72, se llama la Rosticería”, se pasa un local después de la inmobiliaria. SEGUNDA: ¿Diga la testigo de dónde conoce al señor MÁXIMO SUÁREZ y al señor JOSÉ SÁNCHEZ, y desde cuándo? Contesto: "Al señor MÁXIMO SUÁREZ lo conozco desde el dos mil cinco, en un negocio ubicado en Indio Mara de recarga de cartuchos NEW PRINT, que es de un primo mió, y el señor SUÁREZ es amigo de mi primo, que es el dueño del local. Al señor SÁNCHEZ lo conocí en abril de dos mil ocho, en la inmobiliaria, cuando yo fui a poner un terreno en la inmobiliaria". TERCERA: ¿Diga la testigo qué otras personas, además de las personas que usted menciona, se encontraban en la mesa reunidos con dichas personas? En este estado, presente, presente la promoverte, expone: "Me opongo a la repregunta formulada por considerar que el hecho de que existiera la presencia de otros terceros en la reunión sostenida con el señor MÁXIMO SUÁREZ y JOSÉ SÁNCHEZ, no abunda en la cuestión de la disputa ni considero que sea un elemento de juicio para probar los hechos". En este estado, presentes los apoderados judiciales de la parte demandada, ya identificados, exponen: Insistimos en la repregunta formulada, por cuanto lo que se quiere es determinar si efectivamente la ciudadana testigo se encontraba en una mesa contigua a donde se realizó la reunión y, según su decir, vio y escuchó ciertas cosas atinentes a la cuestión debatida, perfectamente consideramos puede indicar si existían o se encontraban presentes otras personas en esa reunión". El Tribunal, vistas las anteriores exposiciones, ordena a la declarante contestar la repregunta formulada.- Contesto: "Había otro señor y una mujer, la única mujer que estaba, tres hombres y una mujer. Especifico, el señor SÁNCHEZ, el señor SUÁREZ, el otro señor y la señora".- CUARTA: ¿Diga la testigo a qué distancia se encontraba usted, o la mesa que usted ocupaba, de la que ocuparon las cuatro personas que usted indica en su respuesta anterior? Contesto. "UN espacio más o menos como para el paso de personas entre las mesas". QUINTA: ¿Diga la testigo qué tiempo estuvo usted en el restaurante y si usted se fue primero que las otras personas a las cuales ha hecho referencia? Contesto'. "Yo estuve como hora, hora y media, más o menos. Eso fue como a eso de las once, once y media de la mañana, y yo me retiré primero".- SEXTA: ¿Diga la testigo, si como indicó que se habló de una prórroga del contrato, de cuanto tiempo de prórroga hablaron los contratantes SÁNCHEZ y SUÁREZ? Contestó: "SÁNCHEZ en ningún momento le dio tiempo de prórroga, sino que le dijo que ya estaba lista la prórroga”

Con respecto a estas testimoniales, se evidencia, que los declarantes no manifiestan de forma concreta, circunstancias particulares de cómo iba a operar la supuesta prórroga verbal a la que hace referencia el actor en el juicio principal, solo realizan señalamientos genéricos que no originan fe y certeza en quien hoy juzga, y por tanto de conformidad con el artículo 508 del Código Procedimiento Civil Venezolano, dichas declaraciones no brindan confianza de los hechos depuestos, y en consecuencia se excluyen del debate probatorio. ASÍ SE DECIDE.

 Testimonial de la ciudadana Tamaiba Serrudo, venezolana, de Oficios del Hogar, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.601.855, domiciliada en la Avenida 23 con calle 84, No. 23-61, Sector Primero de Mayo, parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
En fecha 09 de julio de 2010, ante el Tribunal comisionado para tal efecto, se evacuó la testimonial de la anterior ciudadana, declarando lo siguiente:
PRIMERA: ¿Diga la testigo si conoce al ciudadano MÁXIMO SUÁREZ desde hace varios años? Contestó: "Si, conozco al señor MÁXIMO SUÁREZ desde aproximadamente el dos mil seis (2006)".- SEGUNDA: ¿Diga la testigo si conoce al señor JOSÉ RAFAEL SÁNCHEZ? Contestó: "Sí, conozco al señor SÁNCHEZ, JOSÉ SÁNCHEZ TRUJILLO. Lo conocí a través de la esposa del señor SUÁREZ, que se llama MILAGROS. Lo conocí en una ocasión que fuimos al apartamento que le está vendiendo el señor SÁNCHEZ TRUJILLO al señor SUÁREZ, ya que mi hijo es Arquitecto, y la señora MILAGROS quiere hacerle una modificación. Lo conocí un primero de agosto del dos mil ocho, un día viernes".- TERCERA: ¿Diga la testigo sí sabe y le consta que el ciudadano MÁXIMO SUÁREZ le estaba haciendo unas remodelaciones al apartamento ubicado en Residencias Anastasia, piso 8, apartamento 8B, que le fue dado en opción a compra por el ciudadano JOSÉ SÁNCHEZ? Contestó: "No; estaban hechas, para cuando yo fui ya estaban hechas. Tenia piso de porcelanato, los techos con yeso, las paredes lisitas en blanco pintadas.".- En este estado, presentes los abogados en ejercicio y de este domicilio CARLOS JULIO OCANDO y RAÚL TINEO TINEO, identificados plenamente en actas, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, proceden a repreguntar a la declarante de la siguiente forma: PRIMERA: ¿Diga la testigo la ubicación del apartamento que usted dice haber acudido con su hijo, donde conoció al señor JOSÉ SÁNCHEZ TRUJILLO? Contestó: "Eso es Avenida 2-A con Calle 75C, es una calle de tapón, el edificio Anastasia, piso 8, apartamento 8B, por detrás del edificio Residencias Mirador de! Lago".- SEGUNDA: ¿Diga la hora en la cual usted acudió al indicado apartamento donde conoció a JOSÉ SÁNCHEZ TRUJILLO? Contestó: "A las once de la mañana, aproximadamente". TERCERA: ¿Diga la testigo qué tiempo estuvo reunida usted con el señor SÁNCHEZ TRUJILLO en el apartamento que hace referencia?- Contesto: "Lo conocí ese día, no estuve reunida con el, no fue una reunión con él. Fui con la señora MILAGROS y el señor SUAREZ al apartamento y ahí conoci al señor SANCHEZ. Estuvimos como una hora y cuarto, hora media. Lo recuerdo porque ese día era mi cumpleaños.”
Dicha testimonial tiene por objeto, probar las remodelaciones realizadas supuestamente por el ciudadano Máximo Suárez sobre el apartamento objeto de litigio, no obstante, observa esta Sentenciadora, que la testigo no brinda certeza, en el sentido de que no especifica circunstancias de modo, condiciones, forma, sobre las remodelaciones realizadas sobre el inmueble objeto de litigio, aunado a su respuesta a la pregunta tercera, de que ya las remodelaciones estaban realizadas sobre el inmueble cuando la testigo se apersonó al apartamento; y además de que la prueba testimonial no es el medio probático pertinente y conducente para acreditar “remodelaciones”, en consecuencia de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil se desecha del debate probatorio. ASÍ SE DECIDE.
 Testimonial del Ciudadano Javier Leon Vejega, venezolano, Ingeniero Químico, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 3.925.041, domiciliado en la Avenida 40, Milagro Norte, Conjunto Residencial Bahía del Lago, Villa 2, Casa No. 4, Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. (folio 94 IIPP). En fecha 16 de julio de 2010, ante el Tribunal comisionado para tal efecto, se evacuó la testimonial del anterior ciudadano, declarando lo siguiente:
PRIMERA: ¿Diga el testigo si conoce al ciudadano MÁXIMO SUÁREZ desde hace varios años? Contestó: "Sí, hace aproximadamente siete (7) años".- SEGUNDA: ¿Diga el testigo si el ciudadano JOSÉ SÁNCHEZ celebró un contrato de opción a compra para venderle un apartamento al ciudadano MÁXIMO SUÁREZ, ubicado en el Edif. Residencias Anastasia, sector El Milagro, piso 8, apartamento 8-B, en esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia? Contestó: "Sí, me lo dijo el señor SUÁREZ".- TERCERA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el ciudadano MÁXIMO SUÁREZ realizó una serie de mejoras en el apartamento ubicado en Residencias Anastasia, piso 8, No 8-B, que le había dado en opción a compra el ciudadano JOSÉ SÁNCHEZ? Contestó: "Sí, yo visité ese apartamento porque el señor SUÁREZ me ofreció en arrendamiento porque yo estaba necesitando un apartamento para un hijo. Fuimos a ver el apartamento el día miércoles dieciséis de julio del año dos mil ocho y vi todas las mejoras que había hecho, le había puesto piso de porcelanato, había modificado el cuarto principal, todo el área del apartamento tenia molduras de yeso, estaba totalmente recién pintado y acabados los frisos, había puesto ducterías para los aires acondicionados, había empezado para colocar un mueble en la cocina.".- En este estado, presentes los abogados en ejercicio y de este domicilio CARLOS JULIO OCANDO y RAÚL TINEO TINEO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 22.223 y 46.445, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, proceden a repreguntar al declarante de la siguiente forma: PRIMERA: ¿Diga el testigo cómo le consta que MÁXIMO SUÁREZ fue quien realizó esas supuestas mejoras a que usted he hecho referencia en sus respuestas? Contestó: "Primero, el me lo dijo, y el día que fuimos a ver el apartamento él primero habló, pienso, que con el Conserje o encargado del edificio, y le pidió la llave del apartamento para pode entrar y le preguntó si ya habian terminado los trabajos que estaban pendientes. Cuando salimos procedió a dejarle de nuevo al señor".- SEGUNDA: ¿Diga el testigo si, como usted lo indica que visito el apartamento con el señor MÁXIMO SUÁREZ, de qué lado queda el apartamento al bajarse del ascensor, del lado izquierdo o del lado derecho? Contesto: "Está frente de los ascensores, al salir del ascensor hacia al frente, como diagonal a la izquierda". TERCERA: ¿Diga el testigo como dice que visitó el apartamento, cómo es la puerta de entrada que da acceso al apartamento ya identificado?- Contesto: "Es una puerta común y corriente de color madera. Acoto que el día que fuimos estacionamos en el sotano 1”
Dicha testimonial tiene por objeto, probar las remodelaciones realizadas supuestamente por el ciudadano Máximo Suárez sobre el apartamento objeto de litigio, no obstante, observa esta Sentenciadora, que el testigo no brinda certeza, en el sentido de que no especifica circunstancias de modo, lugar y tiempo, sobre las remodelaciones realizadas sobre el inmueble objeto de litigio, y además de que la prueba testimonial no es el medio probático pertinente y conducente para acreditar “remodelaciones”, en consecuencia de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil se desecha del debate probatorio. ASÍ SE DECIDE.
TESTIGOS PROMOVIDOS POR LA PARTE ACCIONADA
 Testimonial del Ciudadano Mario Troconiz, venezolano, Técnico Superior en Administración en Ventas, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 3.927.363, domiciliado en la Urbanización Doral Norte, Calle 23, Casa No. 23-82 del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
En fecha 08 de julio de 2010, ante el Tribunal comisionado para tal efecto, se evacuó la testimonial del anterior ciudadano, declarando lo siguiente:
“PRIMERA: Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos JOSÉ SÁNCHEZ TRUJILLO y MÁXIMO SUAREZ? CONTESTÓ: Si los conozco a los dos. SEGUNDA: Diga el testigo, si por el conocimiento que de ellos tiene, sabe y le consta que el día 1 de agosto del 2008, MÁXIMO SUAREZ le entregó a JOSÉ SÁNCHEZ dinero equivalente a la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs 15.000,00)? CONTESTÓ: Si le entrego un cheque por la cantidad de quince mil bolívares en un restaurant. TERCERA: Diga el testigo, si ese día 1 de agosto del 2008, aparte de los quince mil bolívares entregados por el señor MÁXIMO SUAREZ a JOSÉ SÁNCHEZ, usted escucho si se hizo alguna otra promesa de pago por alguna otra cantidad de dinero? CONTESTÓ: A parte del cheque de los quince mil bolívares el señor Máximo Suárez, quedo de entregarle otro cheque por una cantidad de 462.600, oo al señor José Sánchez para finiquitar un negocio de un apartamento en residencias Anastasia. En este estado presente la abogada CELINA SÁNCHEZ FERRER, inscrita en el Inpreabogado bajo el No 9.190, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, pasa a realizar su derecho de repreguntar a la testigo de la siguiente manera: PRIMERA: Diga el testigo, las características físicas del señor Máximo Suárez, ya que ha manifestado que lo conoce en su primera respuesta al interrogatorio? CONTESTÓ: Es un señor de avanzada edad como de unos 70 años, de piel morena, baja estatura, rellenito. SEGUNDA: Diga el testigo, las características físicas del señor José Sánchez, ya que manifiesta que los conoce? CONTESTÓ: Es un señor de una edad aproximada de 35 años, de piel blanca, baja estatura también. TERCERA: Diga el testigo, si recuerda, si el señor José Sánchez, tiene entradas en el pelo que recubre su cabeza? CONTESTÓ: No recuerdo. CUARTA: Diga el testigo, donde se encontraba usted al momento que ocurrieron los hechos que usted manifiesta haber presenciado el día 1 de agosto del 2008? CONTESTÓ: Me encontraba en el restaurant La Rosticería, con el señor José Sánchez, la señora Yajaira Leal, el señor Roberto Sánchez, el señor José Sánchez y por ultimo se apareció el señor Máximo Suárez. QUINTA: Diga el testigo, a que distancia se encontraba usted aproximadamente, del señor José Sánchez y el señor Máximo Suárez cuando ocurrieron los hechos que ha narrado? CONTESTÓ: En una distancia prácticamente cerca ya que estábamos compartiendo en una mesa. SÉPTIMA: Diga el testigo, ya que ha manifestado estar a una distancia cerca por compartir en una misma mesa, si recuerda el color de los ojos del señor Máximo Suárez y José Sánchez? CONTESTÓ: No recuerda por la poca visibilidad del local o del restaurant, ya que por la poca luz es difícil contactar si es ojos pardo o negro. OCTAVA: Diga el testigo, cuantas veces ha estado usted con el señor José Sánchez con anterioridad al 1 de agosto del 2008, o si solo lo vio en esa oportunidad? CONTESTÓ: Cuantas veces exactamente no se decir, ya que para esa fecha año 2006 yo trabajaba como taxista, y el señor José Sánchez yo le prestaba servicios como taxista, entonces no se exactamente cuantas me llamo desde el año 2006 hasta la fecha.”
 Testimonial de la Ciudadana Yajaira Leal, venezolana, Comerciante, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 9.424.305, domiciliada en la Urbanización Nueva Democracia, Calle 45Am Casa No. 68-18, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
En fecha 07 de julio de 2010, ante el Tribunal comisionado para tal efecto, se evacuó la testimonial de la anterior ciudadana, declarando lo siguiente:
“PRIMERA: Diga la testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos JOSÉ SÁNCHEZ TRUJILLO y MÁXIMO SUAREZ? CONTESTÓ: Si los conozcos. SEGUNDA: Diga el testigo, Si por el conocimiento que de ellos tiene, sabe y le consta que el día 1 de agosto del 2008, MÁXIMO SUAREZ le entregó a JOSÉ SÁNCHEZ dinero equivalente a la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs 15.000,00)? CONTESTÓ: Si me consta, porque yo presencie cuando el señor MÁXIMO SUAREZ le entrego un cheque al señor JOSÉ SÁNCHEZ por la cantidad de quince mil, por la negociación de un apartamento de un edificio llamado ANASTACIA. TERCERA: Diga el testigo, si ese día 1 de agosto del 2008, aparte de los quince mil bolívares entregados por el señor MÁXIMO SUAREZ a JOSÉ SÁNCHEZ, usted escucho si se hizo alguna otra promesa de pago por alguna otra cantidad de dinero? CONTESTÓ: Si me consta que ese dia 1 de agosto de 2008 el señor MÁXIMO SUAREZ le entrego al señor José Sánchez un cheque por la cantidad de Quince Mil y luego le dijo que en el transcurso lo llamaría para entregarle otro cheque por la diferencia de la negociación que era por la cantidad 462,600,00, ya que nosotros estábamos reunidos en un restaurant de la localidad llamado LA ROSTICERIA que queda por la calle 72. En este estado presente la abogada CELINA SÁNCHEZ FERRER, inscrita en el Inpreabogado bajo el No 9.190, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, pasa a realizar su derecho de .repreguntar a la testigo de la siguiente manera: PRIMERA: Diga el testigo, ya que recuerda supuestamente la reunión del señor MÁXIMO SUAREZ con el señor JOSÉ SANCHEZ TRUJILLO, diga si puede precisar de que banco era el cheque que le estaba entregado el señor MÁXIMO SUAREZ al señor JOSÉ SÁNCHEZ TRUJILLO? CONTESTÓ: Como el señor Máximo Suárez le entrego el cheque al señor José Sánchez, el señor José Sánchez lo coloco encima de la mesa y como la vista es necia, yo me fije que era por la cantidad de Quince Mil y del banco SOFITASA que tenia fecha 1 de agosto del 2008. SEGUNDA: Diga la testigo, cuando manifiesta que nos encontrábamos reunidos en respuesta a la última pregunta, responda a este Tribunal si estaba reunida con el señor Máximo Suárez y José Sánchez Trujillo7 CONTESTÓ: Como yo soy comerciante, el señor José Sánchez cuando necesita mercancía me llama para ofrecerle la mercancía, y nos encontrábamos reunidos en un restaurant de la localidad Ilamado La Rosticería junto al señor Mario Troconiz quien estaba trabajando de taxista, al señor José Sánchez porque se encontraba sin carro y estando allí reunidos se acerca un señor como a los quince minutos, esto sucedió como a las once de la mañana del día 1 de agosto del 2008, se acerco el señor quien dijo llamarse MÁXIMO SUÁREZ y converso con el señor José Sánchez sobre la negociación de un apartamento en el edificio Anastasia. tercera: Diga la, testigo, si ella permaneció allí durante toda la conversación entre el señor MÁXIMO SUÁREZ y el señor José Sánchez Trujillo, o si se retiro de la misma antes de los señores que acabo de mencionar? CONTESTÓ: Yo permanecí allí hasta el final de la conversación del señor MÁXIMO SUÁREZ y JOSÉ SÁNCHEZ, en la cual hablaron lo que dije anteriormente. CUARTA: Diga la testigo, hasta que horas permaneció ella, con el señor JOSÉ SÁNCHEZ TRUJILLO ese día 1 de agosto del año 2008? CONTESTÓ: aproximadamente como hasta la una de la tarde. QUINTA: Diga la testigo, en cuantas oportunidades vio ella al señor MÁXIMO SUÁREZ? CONTESTÓ: En ese momento en que estábamos reunidos el día 1 de agosto del año 2008. SEXTA: Diga la testigo, si luego de esa fecha usted ha visto al señor MÁXIMO SUÁREZ? CONTESTÓ: No lo he visto, SÉPTIMA: Diga la testigo, desde que fecha aproximadamente mantiene ella relaciones comerciarles con el señor JOSÉ SÁNCHEZ TRUJILLO? CONTESTÓ: Desde el año 2006, cuando un amigo en común me presento al señor José Sánchez, yo le ofrecí mi negocio de mercancía y desde ese entonces para acá cuando el necesita mercancía me llama para que negociemos de resto no tengo ningún contacto con el. OCTAVA: Diga la testigo, a que horas aproximadamente si recuerda la hora en que llego el señor MÁXIMO SUÁREZ al restaurant que usted llamo LA ROSTICERÍA y si se encontraba en mesas al aire libre o en sitio cerrado? CONTESTÓ: Ese día 1 de agosto del año 2008, el señor Máximo Suárez, llego aproximadamente a las once y quince minutos aproximadamente y nos encontrábamos sentados en una mesa en un sitio cerrado.”
Con respecto a estos medios probatorios, se les concede pleno valor probatorio, reservándose su análisis en la motivación de este fallo. ASÍ SE DECIDE.
INFORMES

 BANCO SOFITASA. a los fines de que informe si fueron cobrados en algunas de sus oficinas o depositados en algún otra institución bancaria, y en este caso el nombre de la persona que hizo el cobro o deposito de los cheques Nos.:
1. 07302860 48DE, por la cantidad de Bs. 28.850, de fecha 16 de abril de 2008, de la cuenta a nombre del ciudadano Maximo Adolfo Suárez, No. 01370009560009006161 a nombre de Ricardo Azar.
2. 07302867 65FV, por la cantidad de Bs. 29.850, de fecha 01 de mayo de 2008, de la cuenta a nombre del ciudadano Maximo Adolfo Suárez No. 01370009560009006161 a nombre de Jose Rafael Sanchez
3. 07302868 12MX, por la cantidad de Bs. 59.700, de la cuenta a nombre del ciudadano Maximo Adolfo Suárez No. 01370009560009006161 a nombre de José Rafael Sánchez.
 INTENDENCIA DE SEGURIDAD PARROQUIAL OLEGARIO VILLALOBOS DEL MUNICIPIO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA. a los fines de que informe si en fecha 27 de marzo de 2006, fue emitida por dicha intendencia, una constancia en la cual se hace constar que la ciudadana Milagros Mora Gil, está residenciada en la calle 62, Residencias Villa Las Mercedes, Apartamento 5-52 y que vive con su esposo Maximo Suarez.
 PREFECTURA CIVIL DE LA PARROQUIA ROMULO BETANCOURT DEL MUNICIPIO ALBERTO ADRIANI DEL ESTADO MERIDA, a los fines de que informe si aparecen asentadas las actas de nacimiento de las ciudadanas GUALUPE SUAREZ MORA y FATIMA SUAREZ MORA.
Con respecto a estos medios de probatorios, se deja constancia que en fecha 16 de julio de 2012, la representación judicial de la parte actora, renuncia a estos medios probatorios, por lo cual es inoficioso pronunciarse al tal respecto. ASI SE DECIDE.
 MUEBLERIA EL ESTILO, a los fines de quer informe si en fecha 22 de mayo de 2008, se emitieron a nombre del ciudadano Máximo Suárez dos presupuestos, el primero para la fabricación de unos gabinetes de cocina por la cantidad de CINCUENTA MIL DOSCIENTOS SEIS BOLIVARES (Bs. 50.206,00) y el segundo relativo a los accesorios metalicos por un monto de NUEVE MIL CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 9.120,00)
 CERAMICA LAS MERCEDES, C.A., a los fines de que informe si en fecha 17 de mayo de 2008, la ciudadana Milagros Mora, compró por la cantidad de Bs. 13.300, PORC W 6014 La Jueza Provisoria II 60 x 60 “A” MTS 144, PEGA MX 50 BLANCO (MAPLEX BLANCO) y BOQUILLA TEX BEIGE.
 NOTARIA PUBLICA SEGUNDA DE MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, a los fines de que informe si en fecha 07 de octubre de 2008, el ciudadano Máximo Suárez, otorgó poder autenticado, bajo el No. 36, Tomo 291.
Se observa, que no consta la evacuación de las referidas pruebas informativas, por tanto, es inoficioso pronunciarse al respecto. ASÍ SE ESTABLECE.
 REGISTRO MERCANTIL PRIMERO DEL ESTADO ZULIA, a los fines de que informe si en fecha 22 de noviembre de 2005, se registró acta constitutiva de Promociones Anastasia, bajo el No. 22, Tomo 69-A y Acta Extraordinaria de fecha 15 de mayo de 2006, de fecha 10 de agosto de 2006, bajo el No. 49, Tomo 5 0-A. (folio 302 IPP)
En fecha 15 de julio de 2010 se agregó a las actas comunicación de fecha 02 de junio de 2015 proveniente de la mencionada institución, mediante la cual remitió a este órgano jurisdiccional las documentales señaladas.
 REGISTRO PUBLICO DEL PRIMER CIRCUITO DEL ESTADO ZULIA, a los fines de que informe si se encuentra inserta el documento de condominio de Residencias Anastasia, de fecha 29 de enero de 2008, bajo el No. 01, Tomo 7, Protocolo Primero. (folio 286 IPP)
En fecha 15 de julio de 2010 se agregó a las actas comunicación de fecha 31 de mayo de 2010 proveniente de la mencionada institución, mediante la cual expuso a este órgano jurisdiccional que existe protocolizado el documento mencionado de fecha 29 de enero de 2008, contentivo de documento de condominio de Residencias Anastasia.
Con respecto a estos informes, considera esta Juzgadora que los mismos versan sobre la información que consta en los archivos de la persona jurídica a la cual le fueron requeridos, relacionada con hechos concernientes a la presente causa, por lo que resultan idóneos a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información resulta congruente con la naturaleza y funciones de la persona jurídica de las cuales emanan, y tiene relación directa con los hechos debatidos en la presente causa, se les otorga pleno valor probatorio respecto de todos los hechos sobre los cuales se informó, todo ello de conformidad con la sana crítica prevista en el artículo 507 ejusdem. ASI SE VALORAN.
EXPERTICIA
 Experticia para determinar el valor del inmueble objeto de litigio, el monto actual al cual ascienden las mejoras y modificaciones realizadas al inmueble, el monto actual del precio convenido entre comprador y vendedor por la cesion del inmueble y el probable valor en el mercado del inmueble.
Se observa que los ciudadanos José Antonio Dupuy, Miguel Leal Díaz y Nelson Romero Díaz, debidamente designados y juramentados por este Tribunal, practicaron experticia sobre el inmueble objeto de litigio, en la cual establecieron que el valor actual –al momento de la experticia-, es la cantidad de Bs. 863.190.00; con respecto al monto actual de las mejoras y modificaciones realizadas al inmueble –al momento de la experticia-, especificadas en el informe técnico pericial, ascienden a la cantidad Bs. 74.825,26; con respecto al monto actual del precio convenido entre comprador y vendedor para la cesión del inmueble –al momento de la experticia, es la cantidad Bs. 961.212,04; y por último con respecto al probable valor en el mercado del inmueble –al momento de la experticia-, es la cantidad de 917.226,66.
Ahora bien, observa esta Sentenciadora, que dicha prueba de experticia cumple con todos los requisitos contenidos en los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. No obstante ser observa, que la misma no arroja ningún elemento, para crear convicción suficiente a esta Sentenciadora, para determinar que las mejoras y remodelaciones supuestamente fueron realizadas por el ciudadano Máximo Suárez. En consecuencia, se excluye dicha experticia del debate probatorio por inconducencia del medio. ASÍ SE DECIDE.

DOCUMENTALES
 Documento de cesión de derechos entre los ciudadanos José Rafael Sánchez Trujillo, como cedente, y por otro lado el ciudadano Augusto Sánchez Solís como cesionario, con participación de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, de fecha 13 de enero de 2009.
El anterior documento privado, debe considerarse como un instrumento privado reconocido por las partes a tenor de lo dispuesto en el artículo 1364 del Código Civil en concordancia con los artículos 1361 y 1363 ejusdem. No obstante, se observa desconocimiento e impugnación por la representación judicial de la parte accionada Máximo Suárez, ya que dicha instrumental no puede ser oponible a ella, sin embargo, el ciudadano Augusto Sánchez Solís, demandó a los ciudadanos Máximo Suárez, José Sánchez Trujillo y Promociones Anastasia, por lo tanto se conformó un litisconsorcio, y dicha documental con respecto a la segunda y tercera de las persona jurídicas mencionadas, si le son oponibles, y por tanto esta Juzgadora, no le es dable su exclusión del debate probatorio. ASI SE VALORAN.
 Documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, de fecha 08 de octubre de 2009, inscrito bajo el No. 61, Tomo 144, de los libros respectivos, suscritos entre los ciudadanos José Rafael Sánchez Trujillo y Augusto Sánchez Solís, con participación de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A.
El referido instrumento autenticado, tiene carácter de documento privado reconocido ante un funcionario público como lo es un Notario Público. No obstante, se observa desconocimiento e impugnación por la representación judicial de la parte accionada Máximo Suárez, ya que dicha instrumental no puede ser oponible a ella, sin embargo, el ciudadano Augusto Sánchez Solís, demandó a los ciudadanos Máximo Suárez, José Sánchez Trujillo y Promociones Anastasia, por lo tanto se conformó un litisconsorcio, y dicha documental con respecto a la segunda y tercera de las persona jurídicas mencionadas, si le son oponibles, y por tanto esta Juzgadora, no le es dable su exclusión del debate probatorio. ASI SE VALORAN.
EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO
 Expediente Administrativo llevado por ante la Coordinación Regional Indepabis Zulia, Denuncia 0902.09, de fecha 17 de marzo de 2009, cuyo denunciante aparece el ciudadano Augusto Sánchez Solís y como denunciada la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia.
Esta documental, al ser expedida por un órgano de la administración pública nacional, y de conformidad con la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia constituye una tercera categoría entre públicos y privados y puede ser desvirtuado con cualquier género de pruebas, y por cuanto los mismos no se encuentran regulados en forma expresa por el Código de Procedimiento Civil, y al no ser objeto de impugnación, se le concede pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
INFORMES

 SUDEBAN. a los fines de que informe si fueron cobrados en las respectivas entidades bancarias, los siguientes instrumentos mercantiles cheques:
1. 12012640, por la cantidad de Bs. 20.000,00, de fecha 26 de diciembre de 2008, de la cuenta No. 0106-0067-21-1067337962 a nombre de Astrid María Sánchez Solís, de la entidad bancaria Banco Mercantil.
2. 12179189, por la cantidad de Bs. 315.000,00 de fecha 26 de enero de 2009, de la cuenta No.0134-0433094331056311 a nombre de Evelis Elizabeth Perdomo Ramírez, de la entidad bancaria Banesco.
3. 57800527, por la cantidad de Bs. 315.000,00 de fecha 04 de marzo de 2009, de la cuenta No.0134-0433-04-4331058314 a nombre de Augusto Sánchez Solís, de la entidad bancaria Banesco.
Consta en autos oficio de la Entidad Bancaria Banesco de fecha 21 de octubre de 2011, agregado a los autos en fecha 23 de noviembre de 2011, en la cual se informa a este Órgano Jurisdiccional que los cheques Nos. 12179189, por la cantidad de Bs. 315.000,00 fue pagado en fecha 30 de enero de 2009, de la cuenta corriente No.0134-0433094331056311 de Evelis Elizabeth Perdomo. Asimismo del mismo oficio se informa que el cheque de gerencia No. 57800527, de la cuenta No.0134-0433-04-4331058314 a nombre de Augusto Sánchez Solís, aparece registrado y emitido en fecha 04 de marzo de 2009 por un monto de Bs. 315.000,00.
Por otro lado, con respecto al cheque 12012640, por la cantidad de Bs. 20.000,00, de fecha 26 de diciembre de 2008, de la cuenta No. 0106-0067-21-1067337962 a nombre de Astrid María Sánchez Solís, de la entidad bancaria Banco Mercantil, fue depositado en la cuenta No. 0003-10648-9, perteneciente al ciudadano José Sánchez Solís.
Asimismo, consta en autos ratificación a través de la prueba testimonial de las ciudadanas Astrid María Sánchez Solís y Evelis Elizabeth Perdomo Ramírez, por ante el Tribunal Sexto de Municipio de Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de esta Circunscripción Judicial, en fecha 20 de mayo de 2011 y 01 de junio de 2011, respectivamente en la cual manifiestan su ratificación de los instrumentos mercantiles Nos. 0012640 por la cantidad de Bs. 20.000,00 y 12179189, por la cantidad de Bs. 315.000,00.
Ahora bien, con respecto a estas pruebas observa esta Juzgadora, que los mismos concatenados y adminiculados entre sí, dan certeza de lo afirmado en ellos, y por tanto merecen plena fe probatoria para este Órgano Jurisdiccional. ASÍ SE DECIDE.
INSPECCIÓN JUDICIAL
Inspección judicial sobre el inmueble ubicado en Residencias Anastasia, Piso 8, No. 8-B, Avenida 2-A, No. 76B-40 de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de demostrar la posesión del inmueble por el ciudadano Augusto Sánchez Solís.
Con respecto a dicho prueba de inspección judicial solicitada por el ciudadano Augusto Sánchez Solís, se observa, que la misma no fue evacuada oportunamente, y en fecha 01 de noviembre de 2016, este Despacho Judicial, negó la reapertura del lapso probatorio de la tercería intentada para su evacuación, por haber precluído dicho lapso. En consecuencia, es inoficioso pronunciarse sobre dicha inspección. ASÍ SE DECIDE.

IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

1.- De la Pretensión principal.

Ahora bien, valoradas como han sido las pruebas en el proceso principal, esta Juzgadora pasa a realizar las siguientes consideraciones:
Se ventila aquí una acción de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta privado prorrogado verbalmente por un supuesto incumplimiento de las obligaciones contraídas por el ciudadano JOSÉ RAFAEL SANCHEZ TRUJILLO, en su carácter de opcionante privado del inmueble identificado como un apartamento Tipo "B”, ubicado en el Piso 8 de Residencias Anastasia, ubicado en la calle 75C con la Avenida 2-A, Sector El Milagro, de esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia con una superficie de CIENTO TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (138 Mts2) aproximadamente y que posee las siguientes características: una (01) habitación principal con vestier, dos (02) habitaciones auxiliares con baño común, sala-comedor, cocina, lavadero, una (01) habitación de servicio con baño, un (01) star íntimo, un ( 01) baño de visitantes, dos (02) puestos de estacionamiento techados, frisos enlucidos acabados con pintura en techos y paredes en general; partiendo de la afirmación de que en fecha 30 de julio de 2008, el ciudadano Máximo Suárez, tenía la obligación según el documento de compraventa privado de fecha 05 de mayo de 2008, (denominado cesión de derechos), para el pago de la cantidad final que asciende a CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 477.600,00), al ciudadano José Sánchez Trujillo a la fecha 30 de julio de 2008, tal y como consta en la Cláusula Tercera del documento privado de fecha 05 de mayo de 2008. No obstante, de la propia afirmación del actor, antes de la referida fecha -30 de julio de 2008-, se comunica con el ciudadano José Sánchez y le manifiesta que “por razones económicas no podrá cumplir con el pago final de CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 477.600,00)…”, y que el accionando en el juicio principal le manifestó “que no había ningún problema que le abonara la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo)…” y que además el ciudadano José Sánchez, pactó con el actor “una nueva prorroga por el mismo lapso de la anterior para que cancelara la diferencia representada…”.
Ahora bien, las partes en el juicio principal, aparecen contestes que en fecha 16 de abril de 2008, el ciudadano MAXIMO SUAREZ, celebró contrato de reserva de dominio con la Sociedad Mercantil CENTURY 21 En Concreto, a quien autorizó para gestionar la compra ante Promociones Anastasia, C.A., en su carácter de propietaria del Conjunto Habitacional Residencias Anastasia específicamente sobre el Apartamento 8-B, ubicado en el Piso 8, Calle 75C con la Avenida 2-A, Sector El Milagro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que antes había sido opcionado por Promociones Anastasia, C.A., al ciudadano JOSÉ RAFAEL SANCHEZ TRUJILLO, y por dicha reserva, el ciudadano Máximo Suárez, canceló con sus propios recursos la cantidad de VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 29.850,00); además no constituye un hecho controvertido en la presente causa, que en fecha 05 de mayo de 2008, el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo, con la aprobación de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., suscribió contrato de opción de compra privado con el ciudadano Máximo Suárez, sobre el inmueble objeto de litigio y que en fecha 05 de mayo de 2008, se estableció como precio del inmueble la cantidad de QUIENIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 597.000,00), de los cuales el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo, recibió las cantidades siguientes:
1. La cantidad de VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 29.850, oo), producto del contrato de reserva celebrado entre Century 21 En concreto y Máximo Suárez.
2. La cantidad de VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 29.850,oo), al momento de suscribir el contrato de opción privado de fecha 05 de mayo de 2008.
3. La cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 59.700,oo), en fecha 05 de mayo de 2008 y;
4. La cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES ( Bs. 477.600,oo), el día 30 de Julio de 2008 al momento de la firma del documento definitivo de compraventa (protocolización que debía ser otorgado por Promociones Anastasia C. A), cantidad que no fue recibida en su totalidad tal y como lo manifiesta la representación judicial de la parte accionada.
En este mismo orden de ideas, no constituye un hecho controvertido, que en fecha 05 de mayo de 2008, el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo, entregó al ciudadano Máximo Suárez, las llaves del inmueble objeto de litigio y que lo autorizó a realizar reparaciones y remodelaciones sobre él y que el ciudadano José Sánchez Trujillo, dirigió comunicación a Enelven autorizando al ciudadano Máximo Suárez, a realizar los tramites necesarios para la instalación del servicio eléctrico sobre el referido apartamento.
No obstante, constituye un elemento de contradicción procesal, los hechos relativos, a que el ciudadano Máximo Suárez o su “compañera de vida” Milagros Mora, identificada en actas, le hayan realizado mejoras o remodelaciones al inmueble objeto de litigio, relativas a la fabricación de los muebles de cocina del apartamento con la Sociedad Mercantil Mueblerías El Estilo, C.A y de los muebles de cocina y sus accesorios, cuyos costos aproximados de los materiales y modificaciones realizadas al inmueble -objeto de litigio- alcanza la cantidad de CIENTO DIECIOCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 118.759,00) y que éstas debe sumarse a la cantidad abonada en el contrato de opción de compra de CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 134.400,00), para un total de DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES CIENTO CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 253.159,00).
Sin embargo, como médula del presente debate procesal, se evidencia la contradicción realizada por la representación judicial de la parte accionada, en lo referente a que el ciudadano Máximo Suárez, se comunicara antes del 30 de julio de 2008 con el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo, para manifestarle que por razones económicas no podría cumplir con el pago final de la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 477.600,00), contenida en la cláusula tercera del contrato de opción de fecha 30 de julio de 2008, y que el ciudadano José Sánchez Trujillo le expresara que no había problema alguno y que le concediese una prórroga verbal por el mismo lapso de la anterior para cancelar la diferencia debida.
Ahora bien, se plantea en este juicio, que en el contrato de cesión de derechos suscrito de forma privada de fecha 05 de mayo de 2008, y cursante en autos a los folios 19 y 20 de la primera pieza principal, no se estableció posibilidad de prórroga del referido contrato, por lo tanto, la mencionada prórroga verbal supuestamente acordada por el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo no tiene regulación contractual, al no existir ningún convenio entre las partes. No obstante, según los dichos del actor, dicha prórroga verbal fue acordada verbalmente, tal y como lo manifiesta en su escrito de reforma del libelo de la demanda, pero a los efectos de demostrar la ocurrencia de dicha modificación del contrato de cesión de derechos, debió aportar medios probatorios suficientes para demostrar a este Tribunal la prórroga verbal, caso que no ocurrió en autos.
A estos efectos, la parte actora, promueve testimoniales –que fueron desechadas en líneas pretéritas-, pero es importante para este órgano jurisdiccional profundizar sobre este aspecto. Es decir, se observa que la respuesta a la pregunta SEXTA del testigo de nombre Joel Villalobos Quasp, la cual reza ¿Diga el testigo, si como se habló de una prórroga del contrato, de cuánto tiempo de prórroga hablaron los contratantes SÁNCHEZ y SUÁREZ?, dicho individuo respondió: “ "En verdad, no sé cuanto tiempo de prórroga hablaron, cuando hablé con él yo le entendí que era como una inicial o algo asi, para luego terminar de cancelar el apartamento, yo de prórroga no sé nada, simplemente hablamos como algo de qué le estaba dando algo como una inicial, un depósito para luego terminar de cancelar en un tiempo, no sé ni de cuanto seria el tiempo, seria para terminar de cancelar el apartamento". Asimismo, la testigo de nombre Milagros Vejega a la pregunta SEXTA ¿Diga la testigo, si como indicó que se habló de una prórroga del contrato, de cuanto tiempo de prórroga hablaron los contratantes SÁNCHEZ y SUÁREZ?, manifestó "SÁNCHEZ en ningún momento le dio tiempo de prórroga, sino que le dijo que ya estaba lista la prórroga”
De las anteriores declaraciones, se observa que los testigos no especifican circunstancias de modo, tiempo, condiciones y otras especificaciones que demuestren la existencia de la supuesta prórroga verbal, es decir, son muy ambiguos en sus declaraciones, y al no existir otros medios probatorios para demostrar tal suceso, dicho proceso judicial incoado se encuentra -huérfano de prueba-, y demostrar que el contrato fue prorrogado verbalmente por las partes –como lo afirma el actor- no es demostrable, de forma absoluta a través de la prueba testimonial, sino mediante un concurso probatorio, cosa que no ocurrió en autos. En consecuencia, no existe pues, ningún hecho conocido del cual, la Juez pueda deducir, que en el presente caso se produjo una prórroga verbal del contrato, a través del material probatorio ofertado. ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, con respecto a las reparaciones y remodelaciones realizadas supuestamente por el ciudadano Máximo Suárez, no consta en autos medios probatorios que demuestren la certeza de dicho alegato, ya que las supuestas reparaciones realizadas debieron de ser probadas en su mérito, y tal como fue analizado el material probatorio, la parte actora, promovió un conjunto de recibos y presupuestos de la Sociedad Mercantil Mueblería El Estilo y facturas de “Cerámicas Las Mercedes, presupuestos, que tenían por objeto demostrar tales supuestas remodelaciones y reparaciones realizadas sobre el inmueble litigioso, sin embargo, como se dijo anteriormente, dichas documentales no tienen valor probatorio, ya que no consta su ratificación en juicio, con la finalidad de garantizar el control probatorio, como manifestación del derecho a la defensa como garantía del debido proceso, como lo dispone el artículo 49 de la Constitución Nacional en concordancia con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
En este mismo orden de ideas, promovió las testimoniales –desechadas del debate-, de la ciudadana Tamaiba Serrado, la cual a la pregunta siguiente: ¿Diga la testigo sí sabe y le consta que el ciudadano MÁXIMO SUÁREZ le estaba haciendo unas remodelaciones al apartamento ubicado en Residencias Anastasia, piso 8, apartamento 8B, que le fue dado en opción a compra por el ciudadano JOSÉ SÁNCHEZ?, contestó lo siguiente: "No; estaban hechas, para cuando yo fui ya estaban hechas. Tenia piso de porcelanato, los techos con yeso, las paredes lisitas en blanco pintadas.". Asimismo de la declaración del ciudadano Javier Leon Vejega, a la pregunta: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el ciudadano MÁXIMO SUÁREZ realizó una serie de mejoras en el apartamento ubicado en Residencias Anastasia, piso 8, No 8-B, que le había dado en opción a compra el ciudadano JOSÉ SÁNCHEZ?, manifestó lo siguiente: "Sí, yo visité ese apartamento porque el señor SUÁREZ me ofreció en arrendamiento porque yo estaba necesitando un apartamento para un hijo. Fuimos a ver el apartamento el día miércoles dieciséis de julio del año dos mil ocho y vi todas las mejoras que había hecho, le había puesto piso de porcelanato, había modificado el cuarto principal, todo el área del apartamento tenia molduras de yeso, estaba totalmente recién pintado y acabados los frisos, había puesto ducterías para los aires acondicionados, había empezado para colocar un mueble en la cocina."
Ahora bien de las declaraciones dadas por los mencionados testigos –los cuales no merecen fe probatoria-, ya que para demostrar la probanza de remodelaciones o reparaciones realizadas sobre el inmueble objeto de litigio, debió acreditarse, a través de medios conducentes, y al no ser los testigos una prueba idónea para demostrar tales modificaciones al inmueble, no fue demostrado en su mérito que dichas remodelaciones fueron realizadas por el ciudadano Máximo Suárez, y por tanto es IMPROCEDENTE la solicitud de indemnización de la cantidad de CIENTO DIECIOCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 118.759,00), por concepto de las reparaciones supuestamente realizadas sobre el inmueble objeto de litigio. ASÍ SE DECIDE.
Con respecto al pedimento del actor Máximo Suárez, referente a la devolución de la cantidad entregada al ciudadano José Sánchez Trujillo, por concepto del Contrato de Opción de compra venta, que asciende al monto de CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 134.400,00), monto que fue aceptado como un punto no controvertido en la presente causa por la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda.
Este tribunal, para pronunciarse a tal respecto, es imprescindible transcribir la cláusula cuarta del contrato de opción de compraventa de fecha 05 de mayo de 2008, que establece:
“Es entendido que si una de las partes contratantes incumpliere una de las cláusulas estipuladas en este documento especialmente la Cláusula Tercera, quedará obligada a resarcir a la otra parte en la siguiente forma: En caso que el Cedente no diese cumplimiento a las obligaciones reseñadas, por causas imputables a este, estará obligado a entregarle a el Cesionario las cantidades de dinero recibidas, más un recargo del Veinte por ciento (20%) de las mismas; y si es el Cesionario quien no cumpliera con sus obligaciones estipulada en el presente contrato, deberá pagar a el Cedente el Veinte por ciento (20%) del monto total de la cesión, el cual se considera como única sanción o indemnización por daños y perjuicios, y depreciación del valor adquisitivo de la moneda al incumplimiento de este contrato, lo que resultaría en este caso, resuelto de pleno derecho.”
Ahora bien, las cantidades recibidas por el ciudadano José Sánchez Trujillo –aceptado por dicha representación judicial-, ascienden a la cantidad de CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 134.400,00), discriminados de la siguiente manera:
1. VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 29.850, oo), producto del contrato de reserva celebrado entre Century 21 En concreto y Máximo Suárez.
2. VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 29.850,oo), al momento de suscribir el contrato de opción privado de fecha 05 de mayo de 2008.
3. CINCUENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 59.700,oo), en fecha 05 de mayo de 2008 y;
4. QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), por concepto de abono al saldo deudor.
No obstante, en el presente caso, fue el cesionario, ciudadano Máximo Suárez, quien no cumplió con sus obligaciones contraídas en el referido contrato de cesión de derechos de fecha 05 de mayo de 2008, tal y como se explicó en líneas pretéritas, por tanto del contenido de la Cláusula Cuarta transcrito anteriormente, en caso de incumplimiento del cesionario, éste debe pagar el “veinte por ciento (20%) del monto total de la cesión.”, como única sanción o indemnización por daños y perjuicios, la cual la cantidad pactada para el inmueble en dicho contrato, fue de QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.597.000,00), y de un simple cálculo matemático, el veinte por ciento (20%) de dicha cantidad es, CIENTO DIECINUEVE MIL CUATROCIENTOS (Bs. 119.400,00), y por tanto de una resta de las cantidades recibidas por José Sánchez Trujillo por concepto del contrato de opción de compra-venta, menos la cantidad por sanción única o indemnización de daños y perjuicios pactada contractualmente, hay una diferencia de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), los cuales deben ser devueltos al ciudadano Máximo Suárez por el ciudadano José Sánchez Trujillo. ASÍ SE DECIDE. Con respecto a la solicitud de indexación solicitada por la parte actora de dichas cantidades, se extrae del contenido de la cláusula cuarta del contrato de cesión de derechos de fecha 05 de mayo de 2008 lo siguiente “…el cual se considera como única sanción o indemnización por daños y perjuicios, y depreciación del valor adquisitivo de la moneda al incumplimiento de este contrato, lo que resultaría en este caso, resuelto de pleno derecho”, es decir, contractualmente no se estableció ninguna indexación o actualización de los montos por concepto de “…única sanción o indemnización por daños y perjuicios..”, en consecuencia se declara IMPROCEDENTE dicho pedimento. Ahora bien, el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, existe plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”. En ese sentido, en virtud de que la pretensión del accionante en el presente caso, se contrae a una acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa verbal prorrogado verbalmente, estima esta Juzgadora que no habiendo demostrado la parte demandante la existencia de la prórroga verbal del contrato de opción de compraventa, no dio cumplimiento a la carga procesal que le impone el 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”, y 1.354 del Código Civil “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Es así que, de la revisión de las actuaciones que conforman el presente expediente, esta sentenciadora puede apreciar que el demandante, no demostró la existencia de la prórroga verbal del contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes, en consecuencia, se cumple el supuesto de las normas precitadas, por lo cual es forzoso para esta Juzgadora considerar que la presente acción no debe prosperar y será declarada en el dispositivo del fallo como SIN LUGAR. Así se decide.
DE LA ACCIÓN DE TERCERÍA
Punto Previo
De la falta de cualidad activa y pasiva alegada por el ciudadano Máximo Suárez

Ahora bien, el Tribunal antes de pronunciarse sobre el mérito o no de la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-venta y Daños y Perjuicios –ejercida vía tercería-, intentada por el ciudadano Augusto Enrique Sánchez Solís, en contra de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., y los ciudadanos Máximo Adolfo Suárez Urreiztieta y José Rafael Sánchez Trujillo, sobre un Apartamento ubicado en Residencias Anastasia, Piso 8, No. 8-B, ubicado en la Avenida 2, No. 76B-40 de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, la parte coaccionada ciudadano Máximo Suárez opone como defensa de fondo, la falta de cualidad activa del actor en su escrito de contestación a la demanda de tercería, por los siguientes motivos:
“Ciudadano Juez, el mal llamado TERCERO, que interviene en este proceso, NO TIENE LA CUALIDAD DE TERCERO QUE CONTEMPLA EL ORDINAL PRIMERO DEL ARTÍCULO 370 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, pues no cumple con ninguno de los presupuestos procesales de esta disposición, que son los siguientes:
PRIMERO: Cuando el Tercero pretenda tener un derecho preferente al del demandante: El ciudadano AUGUSTO SANCHEZ, NO TIENE UN DERECHO PREFERENTE AL DE MI REPRESENTADO, pues su situación no es de PROPIETARIA DEL BIEN INMUEBLE REPRESENTADO POR EL APARTAMENTO N° 8-B de RESIDENCIAS ANASTASIA, pues no consignó ningún documento registrado que le diera esa cualidad.-
SEGUNDO: Cuando el Tercero concurra con el demandante en el derecho alegado, fundándose en el mismo titulo: El título o documento base de al pretensión eiercida por mi representado, no es el mismo documento en el se pretende basar el supuesto tercero, para ello basta analizar el DOCUMENTO DE OPCIÓN A COMPRA DE MI REPRESENTADO y se podrá evidenciar que el ciudadano AUGUSTO SÁNCHEZ, no tuvo participación alguna.-
TERCERO: O que son suyos los bienes demandados, o embargados o sometidos a secuestro por a una prohibición de enajenar o gravar, o que tiene derecho a ellos: Insistimos que para demostrar la titularidad de la propiedad de un bien inmueble es necesario tener un documento de compra. Venta que haya cumplido con las formalidades del registro, para que tenga efectos frente a Terceros.-
CIUDADANO JUEZ, EL SUPUESTO TERCERO, DENOMINA SU DOCUMENTO CESIÓN DE DERECHOS Y SI FUESE ASI , EL DOCUMENTO QUE DENOMINAMOS OPCIÓN A COMPRA DE MI MADANTE TAMBIÉN SERIA UNA CESIÓN DE DERECHOS, PUES ESTA REDACTADA EN LOS MISMOS TÉRMINOS Y POR ELLO MENOS PUDIERA ENTRAR CON UNA TERCERÍA DE DOMINIO
EN CONSECUENCIA CIUDADANO JUEZ, EN ESTE ACTO SOLIClTAMOS SE DECLAREN CON LUGAR LAS DEFENSAS DE FONDO OPUESTAS Y SEA DECLARADA SIN LUGAR E IMPROCEDENTE LA SUPUESTA TERCERÍAPROPUESTA.-
Del mismo modo, opone la falta de cualidad pasiva, por los argumentos que de seguidas se transcriben:
“Ciudadano Juez, mi representado no puede ser demandado en esta supuesta TERCERÍA, PUES NO INTERVINO EN LAS NEGOCIACIONES QUE REALIZO EL SUPUESTO TERCERO CON EL CIUDADANO JOSÉ RAFAEL SÁNCHEZ TRUJILLO Y LA EMPRESA MERCANTIL PROMOCIONES ANASTASIA C.A., esto se evidencia del DOCUMENTO DENOMINADO CESIÓN DE DERECHOS QUE CELEBRO CON LAS PARTES ANTES NOMBRADAS y en dichos documentos, es decir, ni en la OPCIÓN A COMPRA, SUSCRITA PRIVADAMENTE COMO LO CONFIESA EL SUPUESTO TERCERO, ENTRE EL CIUDADANO JOSÉ SÁNCHEZ TRUJILLO Y LA EMPRESA PROMOCIONES ANASTASIA, EN FECHA 13 DE ENERO DE 2009, EL CUAL EN ESTE ACTO DESCONECEMOS, RECHAZAMOS E IMPUGNAMOS, POR NO SER OPONIBLE A MI REPRESENTADO, YA QUE NO FUE SUSCRITO POR EL Y POR ELLO SOLO TIENE EFECTOS ENTRE LAS PARTES CONTRATANTES e igualmente se evidencia del DOCUMENTO CALIFICADO POR EL SUPUESTO TERCERO DE "COMPROMISO", suscrito por las mismas partes antes indicadas, es decir entre el supuesto Tercero, el ciudadano JOSÉ RAFAREL SÁNCHEZ TRUJILLO Y LA EMPRESA PROMOCIONES ANASTASIA, en fecha 8 de Octubre de 2009, autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el número 61, Tomo 144, el cual en este ACTO RECHAZAMOS, DESCONOCEMOS E IMPUGNAMOS, PUES LAS OBLIGACIONES DERIVADAS DEL MISMO NO PUEDEN SER EXIGIBLE A MI REPRESENTADO, QUE POR NO HABER PARTICIPADO EN EL MISMO, POR LO CUAL NO PUEDE EXIGIRSELE SU CUMPLIMIENTO.-
ADEMAS NO ES PROCEDENTE EN UNA TERCERÍA DE DOMINIO, DEMANDAR POR DAÑOS Y PERJUICIOS POR UNA PERDIDA SUFRIDA, PUES MI REPRESENTADO NO LE HA CAUSADO NINGÚN DAÑO AL SUPUESTO TERCERO, YA QUE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS DEMANDADOS DEL JUICIO PRINCIPAL Y SUS CONSECUENCIAS NO PUEDEN SER RECLAMADAS POR EL SUPUESTO TERCERO A MI MANDANTE.-
CIUDADANO JUEZ, EL SUPUESTO TERCERO, NO TIENE UNA CLARA IDEA DE LO QUE QUIERE DEMANDAR, PUES EN SU ESCRITO INICIAL DE LA SUPUESTA TERCERÍA, DEMANDA EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE CESIÓN DE DERECHO, QUE REALIZARÍA CON LOS DEMANDADOS DEL JUICIO PRINCIPAL, PERO AL REFORMAR LA DEMANDA MANIFIESTA QUE DEMANDA POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO, CUALQUIERA QUE SEA LA DEMANDA QUE QUIERE INCOAR CONTRA LOS DEMANDADOS DEL JUICIO PRINCIPAL, LA VÍA NO ES UNA TERCERÍA DE DOMINIO, LA CUAL CARECE DE FUNDAMENTO LEGAL PUESTO QUE NO TIENE EL SUPUESTO TERCERO UN DOCUMENTO DE PROPIEDAD DEL APARTAMENTO, POR ELLO NO TIENE UN DERECHO PREFERENTE, PUES EN MATERIA DE BIENES INMUEBLES, LA TITULARIDAD DE LOS DERECHOS SE DEMUESTRA CON UN DOCUMENTO DE COMPRA- VENTA DEBIDAMENTE REGISTRADO EN LA OFICINA DE REGISTRO CORRESPONDIENTE, EN CONSECUENCIA SOLO TIENE ES UNA SIMPLE OPCIÓN A COMPRA Y UN COMPROMISO QUE DEBEN CUMPLIR LOS OBLIGADOS EN EL MISMO Y SOBRE ELLO, NO TIENE NINGUNA RESPONSABILIDAD MI REPRESENTADO.”

En relación a lo antes expuesto y a los fines de verificar una correcta estructuración de la litis, este Tribunal en uso de la facultad conferida para verificar el cumplimiento de cada uno de los presupuestos procesales, procede a señalar lo siguiente: la legitimatio o cualidad ad causam es un atributo de la acción, y considerando que las normas que rigen nuestro derecho son de estricto orden público, y por tanto, es necesario un pronunciamiento previo antes de cualquier asunto de mérito.
En este sentido, y para mayor ilustración, es necesario estudiar la condición de los sujetos que intervienen en el presente juicio, es así que, es necesario señalar lo que el autor LUIS LORETO, considera al respecto de los sujetos que intervienen en un proceso judicial: “La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: La actora y la demandada…”
Por otro lado, el autor, VALDIVIESO MONTAÑO, considera que “la cualidad significa facultad personal para obrar en justicia”, es decir, la cualidad es el poder para ejercer o no una determinada acción.
En criterio, del autor ya citado, LUIS LORETO, la cualidad “…no es, a mi entender, ni el derecho o potestad de ejercer determinada acción, ni título de derecho, ni la facultad legal o personal de proceder en justicia. Ello denota no un juicio de contenido jurídico, sino un juicio de relación…”
En síntesis, se puede concluir que, la cualidad es una relación de identidad entre la persona que se presente y el derecho que se está ejercitando. Y ahondando un poco más la cualidad desde el punto de vista procesal, se expresa una relación de identidad lógica entre el demandante y la persona quien debe ejercer la acción y debe existir igualmente relación entre la persona del demandado y la persona que debe soportar la acción. Es decir tal como lo señala LORETO “Se trata… de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).”
No obstante, es criterio de la Sala de Casación Civil del Alto Tribunal de Justicia, que la falta de cualidad, es una excepción de especial y previo pronunciamiento por parte del Tribunal, ya que la misma es parte integrante de la demanda, en consecuencia, debe señalarse una vez que ha quedado determinado lo que significa la cualidad de las partes, que el caso de marras está referido a un cumplimiento de un supuesto contrato de opción de compraventa e indemnización de daños y perjuicios.
En este sentido se observa de la revisión de las actas procesales que la parte coaccionada Máximo Adolfo Suárez Urreiztieta, opone la falta de cualidad activa del demandante en tercería, ciudadano Augusto Sánchez Solís, en el sentido de que éste no tiene la cualidad de tercero que contempla el artículo 370 Numeral 1 del Código de Procedimiento Civil, ya que no tiene un derecho preferente sobre el inmueble objeto de litigio, no concurre con el derecho alegado, porque no se basa su pretensión en un mismo título con el coaccionado Máximo Suárez, o que son suyos los bienes embargados o sometidos a medidas cautelares, ya que –a criterio del coaccionado Máximo Suárez-, es necesario un documento de compraventa, con formalidades de registros.
Sobre lo anterior, es necesario traer a colación, la sentencia de fecha 25 de Mayo de 2006, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, Sentencia No. 115, Expediente N° 05-2375, en la que estableció lo siguiente: “El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.”
Es decir, es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la Ley se ejerce la acción, ya que la legitimación, es la cualidad necesaria de las partes, por cuanto el proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación.
Es por ello, que el ciudadano actor en tercería, se afirma titular de un derecho sobre el inmueble objeto de litigio, en virtud del documento de cesión de derechos de fecha 13 de enero de 2009, suscrito por José Sánchez Trujillo en su condición de cedente y el ciudadano Augusto Sánchez Solís como cesionario, y con participación de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., en su condición de propietaria del inmueble objeto de litigio; así como tambien, del documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, de fecha 08 de octubre de 2009, inscrito bajo el No. 61, Tomo 144, de los libros respectivos, suscritos entre los ciudadanos José Rafael Sánchez Trujillo y Augusto Sánchez Solís, con participación de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A, aunado a las afirmaciones de la parte coaccionada en tercería –José Sánchez Trujillo y Sociedad Mercantil promociones Anastasia-, en donde ratifica y acepta –por tanto no constituye un hecho controvertido-, en el acto de contestación a la demanda en tercería dichas convenciones realizadas, y en consecuencia dicha tercería cumple con los requisitos procesales de procedencia relativo al interés legítimo del ciudadano Augusto Sánchez Solís, para valer su derecho sobre el objeto de litis –vía tercería-. ASÍ SE DECIDE.
Asimismo, con respecto a la falta de cualidad del ciudadano Máximo Suárez, propuesta por su representación judicial, se observa que su alegato consiste en la exclusión del debate procesal por no haber participado en las negociaciones realizadas entre los ciudadanos José Sánchez Trujillo y Augusto Sánchez Solís con la participación de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., y que dichas negociaciones, consistentes en el contrato de cesión de derechos de fecha 13 de enero de 2009 y el documento autenticado de fecha 08 de octubre de 2009, no le son oponibles, sin embargo, se observa que dicho ciudadano Máximo Suárez fue demandado conjuntamente con el ciudadano José Sánchez Trujillo y Sociedad Mercantil Promociones Anastasia –conformándose un litisconsorcio-, es decir existe conexión objetiva de causas, y en concordancia con el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, en su numeral segundo que reza “Artículo 146.- Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes: (…) b) Cuando tengan un derecho… (…)”, es decir, el mencionado ciudadano Máximo Suárez, posee derecho en la presente causa, y por tanto es imprescindible su participación procesal, ya que se amerita una sola sentencia o solución jurisdiccional para todos los litisconsortes. En consecuencia, se declara IMPROCEDENTE la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA Y PASIVA alegada por la representación judicial de la parte coaccionada en tercería ciudadano Máximo Suárez. ASÍ SE DECIDE.
DEL FONDO DE LA TERCERÍA
Ahora bien, valoradas como han sido las pruebas en el proceso de tercería, esta Juzgadora pasa a realizar las siguientes consideraciones:
En la presente acción de tercería de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta privado y daños y perjuicios intentado por el ciudadano Augusto Enrique Sánchez Solís en contra de los ciudadanos Máximo Suárez Urreiztieta y José Rafael Sánchez Trujillo y la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., recae sobre un apartamento Tipo "B”, ubicado en el Piso 8 de RESIDENCIAS ANASTASIA, ubicado en la calle 75C con la Avenida 2-A, Sector El Milagro, de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, y que posee las siguientes características: una (01) habitación principal con vestier, dos habitaciones auxiliares con baño común, sala-comedor, cocina, lavadero, habitación de servicio con baño, estar, baño de visitantes y dos (02) puestos de estacionamiento.
Dicha pretensión se fundamenta en el cumplimiento del contrato a la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., en su carácter de propietaria del inmueble –objeto de litigio-, para que cumpla con el contrato de cesión de derechos de fecha 13 de enero de 2.009 y a lo establecido en el Acta Compromiso suscrita por ante el Indepabis Zulia de fecha 24 de abril de 2009, por haber cancelado la totalidad de la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00), con la finalidad de que la referida Sociedad Mercantil proceda a otorgar el documento de venta correspondiente. Además demanda, el pago de la cantidad SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00) a la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A. y en forma solidaria al ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo por concepto de daños y perjuicios de conformidad con el artículo 1160 y 1167 del Código Civil venezolano y la cláusula cuarta del contrato de cesión de derechos de fecha 13 de enero de 2009 y por último al pago de la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00), por concepto de daños y perjuicios al ciudadano Máximo Suárez, en ocasión a la imposibilidad de ingresar el valor del inmueble en el patrimonio del actor en tercería, en razón de la temeraria demanda intentada en juicio principal.
Ahora bien, son hechos convenidos –para la parte coaccionada ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo y la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A-, los siguientes hechos:
1. Que en fecha 04 de abril de 2006, el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo celebró contrato de opción de compraventa con la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., sobre el inmueble objeto de litigio.
2. Que en fecha 05 de mayo de 2.008, el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo, con aprobación de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., celebró contrato de cesión de derechos con el ciudadano Máximo Suárez sobre el inmueble objeto de litigio.
3. Que en fecha 13 de enero de 2009, el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo, con la aprobación de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., debido al incumplimiento del ciudadano Máximo Suárez, celebró contrato de cesión de derechos con el ciudadano Augusto Enrique Sánchez Solís, sobre el inmueble objeto de litigio.
4. Que en el mes de marzo de 2009, es interpuesta denuncia por ante el Indepabis-Zulia, por el ciudadano Augusto Sánchez Solís en contra de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A.
5. Que en fecha 08 de octubre de 2009, se autenticó un documento “por ser el más idóneo, convenido y por estar resultas las diferencias en cuanto a la convención de cesión ulterior o posterior”, entre los ciudadanos José Rafael Sánchez Trujillo, Augusto Sánchez Solís, con la aprobación de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A.
6. Que el ciudadano Augusto Sánchez Solís, cumplió con lo establecido en el contrato de cesión con el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo, y que aquel se encuentra habitando el inmueble “con carácter de dueño y a la vista de todos.”
No obstante, es controvertido en el presente debate procesal, que el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo y la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., hayan incumplido el contrato de cesión de fecha 13 de enero de 2009, y que tengan que devolver la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00) mas el cien por ciento (100%) de dicha cantidad por concepto de indemnización por daños y perjuicios, ya que por motivos de fuerza mayor de conformidad con el artículo 1272 del Código Civil, es imposible “inculparlo de incumplimiento por tal acontecimiento que no pudo prever”, que consiste en la imposibilidad de otorgar el documento definitivo de venta sobre el inmueble, por pesar sobre el inmueble una medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por este Tribunal en fecha 27 de enero de 2009. Además constituye contradicción procesal, que la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., otorgue el documento de venta sobre el inmueble objeto de litigio, ya que ella no participó en las convenciones, sino su función fue la de autorizar o dar beneplácito como propietaria del inmueble.
Al respecto se observa que la parte codemandada, constituida por la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., y el ciudadano José Sánchez Trujillo, dejaron establecido que el ciudadano Augusto Sánchez Solís, cumplió con el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo, con lo establecido en el contrato de cesión de fecha 13 de enero de 2009, y que se encuentra habitando el inmueble, tal y como consta en el escrito de contestación a la demanda en tercería realizada por dicha representación judicial, y además del documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, de fecha 08 de octubre de 2009, inscrito bajo el No. 61, Tomo 144, de los libros respectivos, suscritos entre los ciudadanos José Rafael Sánchez Trujillo y Augusto Sánchez Solís, con participación de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A, en la que los coaccionados en referencia, manifestaron “…que el cesionario AUGUSTO ENRIQUE SANCHEZ SOLÍS cumplió con mi persona con el contrato establecido, el mismo actualmente se encuentra habitando y poseyendo el inmueble con carácter de dueño y a la vista de todo el mundo con mi total y pleno consentimiento al igual que el de PROMOCIONES ANASTASIA C.A., ya que reitero él cumplió para conmigo con todas y cada una de sus obligaciones…”. Es decir, se denota de las declaraciones hechas en dicha convención autenticada por las partes intervinientes, el cumplimiento absoluto de todas y cada una de las obligaciones del ciudadano Augusto Sánchez Solís para con el ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo y con la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, sobre el inmueble objeto de litigio. ASÍ SE DECLARA.
Ahora bien, con respecto a la solicitud realizada en el escrito de reforma de tercería presentado por el ciudadano Augusto Enrique Sánchez Solís, relativo a la cancelación de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00) a la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A. y en forma solidaria al ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo por concepto de daños y perjuicios de conformidad con el artículo 1160 y 1167 del Código Civil venezolano y la cláusula cuarta del contrato de cesión de derechos de fecha 13 de enero de 2009, es necesario transcribir dicha cláusula para una mejor comprensión:
“Es entendido que si una de las partes contratantes incumpliere una de las cláusulas estipuladas en este documento especialmente la Cláusula Tercera, quedará obligada a resarcir a la otra parte en la siguiente forma: En caso que EL CEDENTE no diese cumplimiento a las obligaciones reseñadas, por causas imputables a este, estará obligado a devolverle a EL CESIONARIO las cantidades de dinero recibidas, mas un recargo del Cien por Ciento (100%) de las mismas; y si es EL CESIONARIO quien no cumpliera con sus obligaciones estipulada en el presente contrato, deberá pagar a EL CEDENTE el Cien por ciento (100%) del monto total de la cesión, el cual se considera como única sanción o indemnización por daños y perjuicios, y depreciación del valor adquisitivo de la moneda al incumplimiento de este contrato, lo que resultaría en este caso, resuelto de pleno derecho”
Se observa de dicha cláusula cuarta del contrato de cesión de fecha 13 de enero de 2009, suscrito por los ciudadanos José Rafael Sánchez Trujillo y Augusto Enrique Sánchez Solís con la participación de la propietaria del inmueble Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., que la misma operaría cuando ocurra un incumplimiento de algunas de las partes, ya sea del cesionario (Augusto Sánchez) o del cedente (José Sánchez), no obstante se observa de la propia declaración de la parte coaccionada, ciudadano José Sánchez y Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., que la documentación definitiva del inmueble no prosperó en su debida oportunidad, por recaer sobre el inmueble objeto de litigio una medida de prohibición de enajenar y gravar dictada por este Tribunal, a solicitud del ciudadano Máximo Suárez en el juicio principal de fecha 27 de enero de 2009, lo que originó la imposibilidad de otorgar el documento en su momento, por una causa de fuerza mayor, es decir, de un acontecimiento no previsible para las partes, como lo es, la ocurrencia de alguna providencia cautelar –que son inaudita altera parte-, que en el presente caso fue, una medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de litis, y por tanto de conformidad con el artículo 1272 del Código Civil, que establece: “El deudor no está obligado a pagar daños y perjuicios, cuando, a consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor, ha dejado de dar o de hacer aquello a que estaba obligado o ha ejecutado lo que estaba prohibido.”, la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia no se ha negado a cumplir con el contrato de cesión de derechos de fecha 13 de enero de 2009, al documento autenticado de fecha 28 de octubre de 2009 y al acta-acuerdo dado ante la coordinación Regional del Indepabis-Zulia, de fecha 24 de abril de 2009, sino que, por motivos no imputables a la voluntad de ella, no pudo otorgarse la documentación definitiva de la compraventa del inmueble objeto de litigio, en consecuencia, no existe la procedencia en su mérito de la indemnización de daños y perjuicios solicitada por el ciudadano Augusto Sánchez Solís, por ocurrir un evento o hecho eximente de responsabilidad de la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., y por tanto, se declara IMPROCENTE LA SOLICITUD DE INDEMNIZACION SOLICITADA. ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien con respecto al pedimento de pago de la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00), por concepto de daños y perjuicios al ciudadano Máximo Suárez, en ocasión a la imposibilidad de ingresar el valor del inmueble en el patrimonio del actor en tercería, en razón de la supuesta demanda temeraria intentada en el juicio principal, observa el Tribunal, que la pretensión intentada por el ciudadano Máximo Suárez por vía principal, no debe considerarse temeraria, en el sentido de que el artículo 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece el derecho de petición o acción, que implica acudir ante cualquier autoridad judicial y/o administrativa y de obtener de éstas una pronta y oportuna respuesta sobre cualquier pedimento de los ciudadanos, es decir, dicho derecho atiende al orden público constitucional, ya que de lo contrario sería criminalizar al derecho de acción; por lo tanto no debe prosperar en derecho, la indemnización por daños y perjuicios intentada por el ciudadano Augusto Sánchez, en contra del ciudadano Máximo Suárez, y en consecuencia se declara IMPROCEDENTE. En conclusión, al no existir elementos probatorios de la parte coaccionada ciudadano Máximo Suárez, para hacer enervar la pretensión del actor en tercería, dicha acción de cumplimiento de contrato y daños y perjuicios debe prosperar en derecho de forma parcial, por haber quedado demostrado en su mérito el cumplimiento de la parte actora en tercería de todas las obligaciones contraídas, tal y como lo afirmó la parte coaccionada José Sánchez Trujillo y la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia, C.A., lo que el dispositivo del presente fallo, de forma positiva, expresa y concreta, se tendrá como PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE TERCERÍA, y en consecuencia la Sociedad Mercantil Promociones Anastasia C.A., debe proceder a otorgar el instrumento definitivo de compraventa al ciudadano Augusto Sánchez Solís, por ser ésta la propietaria del inmueble constituido por un apartamento identificado con el número 8-B del Edificio Residencias Anastasia, ubicado en la calle 75 C, con la Avenida 2, Sector El Milagro, de esta Ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, de una superficie de CIENTO TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (138 Mts2) aproximadamente, en virtud del documento de Condominio protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia de fecha 29 de enero de 2008, asentado bajo el No. 01, Tomo 7, Protocolo 1 de los libros respectivos, que acredita la propiedad sobre el mencionado inmueble. ASÍ SE DECIDE.
V
DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Constitución y la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano MAXIMO ADOLFO SUAREZ URREIZTIETA en contra del ciudadano JOSÉ RAFAEL SÁNCHEZ TRUJILLO y la sociedad mercantil PROMOCIONES ANASTASIA, C.A., plenamente identificados en autos.
SEGUNDO: SE ORDENA al ciudadano JOSE RAFAEL SANCHEZ TRUJILLO hacer entrega al ciudadano MAXIMO ADOLFO SUAREZ URREIZTIETA de la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), cantidad ésta, que corresponde a la diferencia matemática entre las cantidades recibidas por el ciudadano José Sánchez con motivo del contrato de cesión y que por cláusula penal o sanción única o indemnización de daños y perjuicios fue pactada contractualmente.
TERCERO: IMPROCEDENTE la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA Y PASIVA alegada por la representación judicial de la parte coaccionada en tercería ciudadano Máximo Suárez.
CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda –vía tercería- por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMINZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS, intentada por el ciudadano AUGUSTO ENRIQUE SÁNCHEZ SOLÍS, en contra de los ciudadanos MAXIMO SUAREZ URREIZTIETA, JOSÉ RAFAEL SANCHEZ TRUJILLO y la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ANASTASIA, C.A., plenamente identificados en auto.
QUINTO: SE CONDENA a la SOCIEDAD MERCANTIL PROMOCIONES ANASTASIA C.A., a proceder a otorgar el instrumento definitivo de compraventa al ciudadano Augusto Sánchez Solís, por ser la propietaria del inmueble constituido por un apartamento identificado con el número 8-B del Edificio Residencias Anastasia, ubicado en la calle 75 C, con la Avenida 2, Sector El Milagro, de esta Ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, de una superficie de CIENTO TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (138 Mts2) aproximadamente, tal y como consta en documento de Condominio protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia de fecha 29 de enero de 2008, asentado bajo el No. 01, Tomo 7, Protocolo 1 de los libros respectivos, que acredita la propiedad sobre el mencionado inmueble.
SEXTO: IMPROCEDENTE la pretensión de indemnización por daños y perjuicios, planteada por el ciudadano AUGUSTO SANCHEZ SOLÍS en contra del ciudadano José Rafael Sánchez Trujillo y la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ANASTASIA, C.A y en contra del ciudadano MÁXIMO SUÁREZ.
SÉPTIMO: SE CONDENA a la parte accionante en el juicio principal ciudadano MAXIMO ADOLFO SUAREZ URREIZTIETA, en costas y costos procesales, por haber resultado totalmente vencido en la causa principal, en concordancia con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
OCTAVO: No hay condenatoria en costos y costas procesales en la acción de tercería por no haber vencimiento total.
REGÍSTRESE. PUBLÍQUESE. NOTIFÍQUESE A LAS PARTES.
Dada firmada y sellada en la sala de despacho de este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veintiocho (28) días del mes de abril de 2017. Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA;

Dra. INGRID COROMOTO VÁSQUEZ RINCÓN
LA SECRETARIA,

MSc. MARIA ROSA ARRIETA FINOL

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia quedando anotada bajo el Nº .
LA SECRETARIA,

MSc. MARIA ROSA ARRIETA FINOL
IVR/MRA/eddyafranci*