Se da inicio al presente procedimiento de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO en virtud de la demanda interpuesta por la ciudadana MIREYA ARTEAGA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 2.824.219 domiciliada en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra de los ciudadanos VIRGILIO RENATO LANZILLI VELLOTTO, GIANCARLO VIRGILIO LANZILLI D´SANTIAGO y ANA RAFAELA D´SANTIAGO DE LAZILLI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 10.429.753, 10.444.220 y 2.629.246, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
I
RELACIÓN DE LAS ACTAS

Admitida la demanda en fecha 25 de noviembre de 2015, se ordenó la citación de la parte demandada.
En fecha 30 de noviembre de 2015, la parte actora ciudadana MIREYA JESSURUN ARTEAGA otorgó poder apud acta.
En fecha 30 de noviembre de 2015, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de reforma a la demanda, el cual fue admitido por este Tribunal en fecha 10 de diciembre de 2015.
En fecha 7 de enero de 2016, el apoderado judicial de la parte actora informó a este Tribunal haber cancelado los emolumentos necesarios para efectuar la citación de la parte demandada, siendo librados recaudos de citación en fecha 19 de enero de 2016.
En fecha 28 de enero de 2016, fueron citados los ciudadanos ANA D´SANTIAGO DE LANZILLI y VIRGILIO LANZILLI, en la misma fecha el Alguacil de este Juzgado expuso la imposibilidad de citar al ciudadano GIANCARLO VIRGILIO LANZILLI D´SANTIAGO.
En fecha 1 de febrero de 2016, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la citación cartelaria del ciudadano GIANCARLO LANZILLI.
En fecha 2 de febrero de 2016, el apoderado judicial del ciudadano VIRGILIO LANZILLI consignó documento poder a las actas.
En fecha 3 de febrero de 2016, se libraron carteles de citación al codemandado GIANCARLO LANZILLI, los cuales fueron consignados en sus respectivos diarios por el apoderado judicial de la parte actora en fecha 15 de febrero de 2016, siendo desglosados y agregados a las actas en fecha 22 de febrero de 2016.
En fecha 17 de febrero de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada consignó documento poder otorgado por los ciudadanos ANA D´SANTIAGO y GIANCARLO LANZILLI.
En fecha 24 de febrero de 2016, se llevó a efecto la Audiencia de Mediación en la causa, en la cual las partes acordaron la designación de experto para el avaluó del inmueble objeto del litigio, la prorroga de la audiencia de mediación y la suspensión de la causa.
En fecha 4 de marzo de 2016, se llevó a efecto la primera prorroga de la Audiencia de Mediación en la cual las partes consignaron a las actas el informe pericial presentado por el Ingeniero Jaime Rodríguez y acordaron la suspensión y prorroga de la Audiencia de Mediación.
En fecha 28 de marzo de 2016, las partes de mutuo acuerdo solicitaron el diferimiento de la audiencia de mediación, siendo fijado por este Tribunal en fecha 29 de marzo de 2016.
En fecha 12 de abril de 2016, las partes de mutuo acuerdo solicitaron la suspensión de la Audiencia de Mediación, asimismo el día 20 de abril de 2016, este Tribunal fijó nueva oportunidad para la celebración de la audiencia.
En fecha 3 de mayo de 2016, las partes de común acuerdo solicitaron la suspensión de la audiencia. Asimismo, en fecha 30 de junio de 2016, las partes solicitaron la prorroga de la audiencia de mediación.
En fecha 6 de julio de 2016, en la oportunidad para llevarse a efecto la audiencia mediación en la causa la representación judicial de la parte actora realizó una oferta a la parte demandada por la cantidad de veinte millones de bolívares (20.000.000,00), la cual fue rechazada por ésta.
En fecha 19 de julio de 2016, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 20 de julio de 2016, la representación judicial de la parte demandada solicitó a este Tribunal la homologación de la transacción efectuada en fecha 24 de febrero d 2016.
En fecha 25 de julio de 2016, este Tribunal estableció la fijación de los hechos controvertidos.
En fecha 26 de julio de 2016, el apoderado judicial de la parte actora sustituyó poder en el abogado JESUS CUPELLO.
En fecha 2 de agosto de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de pruebas, asimismo en fecha 3 de agosto de 2016, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de pruebas, escritos que fueron agregados a las actas en fecha 8 de agosto de 2016 y admitidos en fecha 19 de septiembre de 2016.
En fecha 27 de septiembre de 2016, se libraron oficios bajo los No. 801-16 y 802-16.
En fecha 18 de octubre de 2016, el Alguacil de este Tribunal consignó como recibida copia del oficio No. 802-16.
En fecha 25 de octubre de 2016, el Alguacil de este Tribunal consignó como recibida copia de los oficio Nos. 801-16 y 827-16.
En fecha 28 de noviembre de 2016, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la ratificación de los oficios correspondientes a las pruebas informativas.
En fecha 19 de diciembre de 2016, se recibió y se le dio entrada a las resultas del oficio No. 802-16.
En fecha 12 de enero de 2017, se libró oficio No. 019-17.
En fecha 20 de marzo de 2017, el apoderado judicial de la parte demandada solicitó se dictara la sentencia de merito en la causa.
II
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Alega el apoderado judicial de la parte actora con el libelo de la demanda que su representada la ciudadana MIREYA JESSURUN ARTEAGA en fecha 17 de junio de 1994, suscribió en calidad de arrendataria un contrato de arrendamiento con el ciudadano VIRGILIO RENATO LANZILLI VELLOTTI, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento ubicado en la avenida 19, entre calles 73 y 74, edificio Auyantepuy No. 73-45, apartamento 2C, sector Paraíso, parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, según consta en documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo en la antes referida fecha, anotado bajo el No. 5, tomo 77 de los libros respectivos.
Que dicho apartamento le fue arrendado por el lapso de un año, el cual comenzó a discurrir a partir del 30 de junio de 1994, prorrogable de manera automática e indefinida por el mismo lapso, si con 2 meses de anticipación por lo menos y por escrito antes de terminar cada periodo, cualquiera de las partes contratantes no le diere un aviso a la otra, manifestándole su voluntad de no continuar con dicho contrato, que de igual forma se convino que los cánones de arrendamiento se continuarían devengando hasta tanto la arrendataria no se hubiere entregado el inmueble totalmente desocupado y en perfecto estado de conservación, uso y aseo, en cuanto a los servicios, pisos, paredes, techos e instalaciones.
Que para esa oportunidad se fijó la cantidad de treinta mil bolívares (30.000,00Bs.) como canon o pensión arrendaticia, monto que al día de hoy no es el mismo, ya que ha ido aumentando con el transcurso del tiempo, alcanzando a la fecha la cantidad de un mil doscientos treinta bolívares (1.230,00 Bs.) suma que previa a la conversión monetaria equivaldría a la cantidad de un millón doscientos treinta mil bolívares (1.230.000,00).
Que dicho apartamento lo ha venido ocupando en forma continua e ininterrumpida desde la mencionada fecha en que se celebró el contrato hasta la actualidad, con los aumentos en los cánones a que hubo lugar por el transcurso del tiempo siendo el caso que aun sigue su representada ocupando dicho inmueble en calidad de arrendataria, constituyendo éste su actual domicilio y encantándose al día en los pagos de los cánones y de los servicios.
Que a mediados del mes de marzo del 2012, su representada fue visitada en el referido inmueble por un ciudadano llamado GIANCARLO LANZILLI D´SANTIAGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.10.444.220 y de este domicilio, ciudadano que de manera grosera, soez y en tono amenazante le manifestó que tenia que desocupar el inmueble pues éste lo iba a ocupar, debido a que él era el propietario de inmueble, razón por la cual su representada se dirigió a las distintas Notarias y Registros de Maracaibo, encontrándose con la situación de que en fecha 27 de febrero de 2003 y por ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, anotado bajo el No. 26, tomo 15 de los libros respectivos y posteriormente protocolizado con fecha 31 de marzo de 2004, por ante el Registro Público del segundo Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia y anotado bajo el No. 16 protocolo 1º, tomo 4, el mencionado arrendador y propietario, ciudadano Virgilio Renato Lanzilli Vellotti, le había vendido al ciudadano Giancarlo Virgilio Lanzilli D´Santiago el inmueble que ocupa su mandante como arrendataria en virtud del contrato de arrendamiento inicialmente referido. Que en la señalada venta la ciudadana Ana Rafaela D´Santiago de Lanzilli, prestó la debida autorización como cónyuge del propietario Virgilio Renato Lanzilli, en cuya negociación se fijó como precio de la venta la cantidad de quince mil bolívares (15.000,00 Bs.).
Que teniendo su representada celebrado un contrato de arrendamiento con el ciudadano Virgilio Lanzilli sobre el indicado inmueble, de un año prorrogable y ocupándolo aun hasta la fecha, resulta incuestionable que su representada gozaba del derecho de preferencia que se encuentra contemplado en la ley, lo que significa que tenia la primera opción para adquirir el inmueble objeto del contrato de arrendamiento con preeminencia a cualquier tercero, por lo que la venta efectuada al ciudadano GIANCARLO LANZILLI es violatoria a sus derechos y a las disposiciones jurídicas que rigen la materia arrendaticia.
Que en virtud de tal circunstancia su representada procedió de conformidad con lo previsto en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas a instaurar el procedimiento administrativo previo a la demanda de retracto legal por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en este punto, es pertinente resaltar que si bien es cierto el referido artículo 94 hace referencia al arrendador como el sujeto compelido legalmente a cumplir el procedimiento previo ante la autoridad administrativa en los casos de las demandas derivadas de relaciones arrendaticias, no es menos cierto que dicha ley se encuentra dentro de la política nacional de vivienda y hábitat, que como un sistema integrado se encuentra dirigida a enfrentar la crisis de vivienda que afecta a la población y siendo el arrendatario quien requiere de la protección de su derecho social de una vivienda digna y el que posee la acción para intentar el Retracto Legal, dicho articulo 94 ejusdem también se encuentra dirigido al arrendatario, al mencionar dichas acciones en la ley, en concordancia con el articulo 96 de dicho cuerpo normativo, todo a los fines de dar preeminencia a los medios alternativos de resolución de conflictos, tal como lo dispone el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción civil, pues el proceder de su poderdante siempre estuvo ajustado a las normas que actualmente rigen la materia.
Que de dicho tramite en sede administrativa se celebró un acto conciliatorio en fecha 6 de junio de 2012, en virtud del cual los ciudadanos GIANCARLO LANZILLI y ANA D´SANTIAGO, convinieron en otorgar en venta a su representada el inmueble objeto de arrendamiento, no obstante en vista que no hubo constancia en actas de su cumplimiento por resolución No. 00423, la superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, habilitó la vía judicial a los fines de dirimir el conflicto por ante los Tribunales competentes y en virtud de que su representada esta dispuesta a pagar el precio por el cual fue vendido el inmueble objeto de la presente acción, mas los gastos de registro, es por lo que en efecto demanda por la restitución de la situación afectada a los ciudadanos GIANCARLO LANZILLI, ANA D´SANTIAGO y VIRGILIO LANZILLI antes identificados.
III
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad legal correspondiente a dar contestación de la demanda el apoderado judicial de la parte demandada admitió como ciertos los siguientes hechos narrados en el escrito libelar:
- Que el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la avenida 19, entre calles 73 y 74, edificio Auyantepuy, No. 73-45, Apto. 2C, sector Paraíso, fue objeto de un contrato de arrendamiento en fecha 17 de junio de 1994 tal como se evidencia de documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, bajo el No. 5, tomo 77 de los libros de autenticaciones respectivos.
- Que en fecha 27 de febrero de 2003, por ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, bajo el No. 26, tomo 15 y luego protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 31 de marzo de 2004, bajo el No. 16, protocolo primero, tomo 4, el mencionado arrendador y propietario Virgilio Lanzilli Vellotti, le vendió a su hijo ciudadano GIANCARLO VIRGILIO LANZILLI, ya identificado el mencionado inmueble.
- Que a mediados del mes de marzo del año 2012, transcurridos ocho años de haberse efectuado la venta al ciudadano GIANCARLO VIRGILIO LANZILLI D´SANTIAGO, este visitó a la ciudadana MIREYA JESSURUN ARTEAGA, para exigirle que el pago del canon de arrendamiento lo efectuara de manera oportuna y puntual, ya que sus consecuentes retrasos en el cumplimiento de dicha obligación hacían necesario asumir el ejercicio del derecho que como actual propietarios le correspondía.
Arguye la representación judicial de la parte demandada que niega rechaza y contradice todo y cada uno de los señalamientos invocados por la ciudadana Mireya JESSURUN ARTEAGA, al señalar que dicha visita fue hecho de forma grosera, soez y amenazante.
Que de conformidad con la Audiencia celebrada en fecha 24 de febrero de 2016, según consta en acta de la misma fecha, ambas partes acordaron la designación de un experto de una terna presentada por el Tribunal, designación esta recaída en la persona del ingeniero JAIME RODRIGUEZ, para la realización de un avalúo al inmueble objeto del presente litigio y proceder a un arreglo en el presente juicio, por lo que de común acuerdo ambas partes resolvieron suspender la presente causa hasta el día 4 de marzo del presente año.
Que en fecha 4 de marzo de 2016, según acta de la misma fecha ambas partes solicitaron se agregaran a las actas el informe presentado por el Ingeniero Jaime Rodríguez, mediante el cual da cumplimiento a lo previsto en el acta de fecha 24 de febrero de 2016, informe éste que arrojó un valor sobre el inmueble de treinta y un millones trescientos noventa y tres mil setecientos noventa y cinco bolívares con veintidós céntimos (bs. 31.393.795,22) ante lo cual ambas partes de común acuerdo, suspendieron la causa hasta el 11 de marzo de 2016, a los fines de hacerles saber a las partes involucradas el monto arrojado por el informe pericial practicado a tales efectos.
Que el día 11 de marzo de 2016, fecha fijada para la realización de la audiencia de mediación, a solicitud del abogado actor, se decidió suspender la presente causa hasta el día 30 de marzo de 2016, por cuanto la ciudadana MIREYA JESSURUN ARTEAGA, no tenía respuesta acerca del importe arrojado en el informe pericial correspondiente.
Que en fecha 12 de abril de 2016, día fijado para celebración de la audiencia de mediación nuevamente se solicita la suspensión de la misma y diferirla para el día 18 de abril de 2016, por cuanto la ciudadana MIREYA JESSURUN ARTEAGA, parte actora en el presente procedimiento, no tenía ninguna definición respecto del pago del monto reflejado en el informe pericial correspondiente.
Que no habiéndose realizado la audiencia prevista para la fecha del 18 de abril de 2016, por cuanto el Tribunal de la causa por auto de fecha 20 de abril de 2016, difirió la audiencia para el día 3 de mayo de 2016, por cuanto la fecha prevista coincidió con el día declarado como no laborable, tal como se evidencia de autos.
Que en fecha 3 de mayo de 2016, día fijado para la celebración de la Audiencia de Mediación nuevamente se solicita suspender la misma, difiriéndola para el día lunes 14 de junio de 2016, porque a la fecha el abogado de la parte actora no tenia ninguna respuesta de parte de su representada.
Que el día 14 de junio de 2016, por coincidir con una Audiencia de Juicio en este Tribunal, se difirió la audiencia de mediación para el día 30 de junio de 2016.
Que en fecha 30 de junio de 2016, día fijado para la celebración de la Audiencia de Mediación, se acordó suspender para el día 6 de julio de 2016, por cuanto la parte actora propuso un monto a pagar muy lejos del resultado de avalúo practicado.
Que en fecha 6 de julio de 2016, se realizó la audiencia de mediación, resultando infructuosa por cuanto la parte actora insistió en ofrecer una cantidad muy por debajo del avalúo resultante, ante lo cual, no obstante haberle hecho una contra oferta la parte demandada, solidaria y justa por demás, y ante los reiterados diferimientos para la celebración de la audiencia de mediación, es por lo que su mandante rechazó el ofrecimiento efectuado por la parte actora.
Que quien posee un derecho puede a su voluntad ejercerlo o defenderlo, pero su negligencia en promover su ejercicio o defensa ante los Tribunales de Justicia, o fuera de ellos puede ocasionar la extinción del derecho así como de la acción judicial que le da la ley para defenderlo, cuando del mismo se evidencia un desistimiento implícito, que en dicho sentido y en concordancia con lo establecido en el segundo aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, invoco en este acto la falta de interés del actor, todo lo cual se evidencia de actas dadas las reiteradas oportunidades de diferimiento de la celebración de la audiencia de mediación, a los efectos de concretar lo peticionado.

IV
ANALISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

- Copia Certificada de la resolución No. 00423 de fecha 19 de septiembre de 2013, correspondiente al procedimiento administrativo previo llevado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
La anterior prueba instrumental constituye un documento público administrativo emanado de una autoridad competente por cuanto al no ser impugnadas de forma alguna por la parte contraria este Operador de Justicia le otorga el valor probatorio correspondiente.
- Copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano VIRGILIO LANZILLI y la ciudadana MIREYA JESSURUN ARTEAGA de fecha 17 de junio de 1994, inscrito por ante la Notaria Tercera de Maracaibo del estado Zulia bajo el No. 05, tomo 77.
-Copia fotostática del Contrato de Compra-Venta suscrito entre el ciudadano VIRGILIO LANZILLI y el ciudadano GIANCARLO LANZILLI de fecha 27 de febrero de 2003, inscrito ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo bajo el No. 26, tomo 15.
Las anteriores documentales corresponden a instrumentos públicos inscritos por ante las oficinas notariales correspondientes y al no ser impugnadas por la parte contrarias este Juzgador les otorga el valor probatorio correspondiente conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
- Copias certificadas de la totalidad de las actuaciones efectuadas en el procedimiento administrativo previo llevado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
La anterior prueba instrumental constituye en conjunto documentos públicos administrativos emanado de una autoridad competente por cuanto al no ser impugnadas de forma alguna por la parte contraria este Operador de Justicia le otorga el valor probatorio correspondiente.

En la oportunidad correspondiente al lapso de promoción de prueba la representación judicial de la parte actora promovió los siguientes medios probatorios:

- Prueba informativa dirigida a la Notaria Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, mediante oficio No. 802-16, mediante la cual solicita informe a este Tribunal sobre la identificación completa de los sujetos que aparecen en la operación civil arrendaticia celebrada mediante documento debidamente autenticado en fecha 17 de junio de 1994, anotado bajo el No. 5, tomo 77, además de la descripción del inmueble objeto del arrendamiento de vivienda y la copia cerificada del mismo.
- Prueba informativa dirigida al Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo, mediante oficio No. 801-16, mediante el cual solicita informe a este Tribunal sobre la identificación completa de los sujetos que aparecen en la operación civil correspondiente a la venta de un inmueble debidamente protocolizado en fecha 31 de marzo de 2004, por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia y anotado bajo el No. 16, protocolo 1º, tomo 4 del libro de protocolización, por cuanto no se observa de actas las resultas de dicha prueba informativa este Tribunal las desecha sin otorgarle valor probatorio alguno.
- Promovió la confesión espontánea de la parte demandada en el escrito de contestación la demanda del cual se aprecia según el promovente la aceptación expresa de la relación arrendaticia entre su representada y el ciudadano Virgilio Renato Lanzilli, así como también la aceptación expresa de la venta realizada a una tercera persona sin haber cumplido con la preferencia ofertiva tipificada en la Ley especial de arrendamiento de vivienda.

En la oportunidad correspondiente al lapso de promoción de pruebas el apoderado judicial de la parte demandada solicitó la consideración del principio general de la comunidad de la prueba, así como todas y cada una de las pruebas aportadas por la parte demandante que pudiesen favorecer a sus representados.

PUNTO PREVIO

Ahora bien determinadas como han sido las pruebas aportadas al procesos y establecidos los limites en los cuales se circunscribe la presente causa pasa este Operador de Justicia al estudio de la figura del Retracto Legal a la luz de lo establecido en el conjunto de preceptos normativos previstos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas publicada en Gaceta Oficial No. 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011, que establecen:
“Artículo 131. En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero. Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Artículo 132. A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia.
Artículo 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.

Artículo 140. Los arrendatarios o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 138 de la presente Ley, cuando ocurra cualquiera 49 de los siguientes supuestos: 1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente Ley. 2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias.”

De los anteriores preceptos normativos se colige que la ley le otorga al arrendatario que es diligente en el cumplimiento de su obligación la posibilidad de que el arrendador le ofrezca prima facie la venta del inmueble objeto de la obligación arrendaticia y con preferencia a cualquier tercero, es decir, la propia normativa jurídica hace al arrendatario el titular del derecho subjetivo de retracto legal y la posibilidad de exigir el cumplimiento de dicho derecho cuando ha sido transgredido, bien porque se haya efectuado la venta sin el respetar su derecho de preferencia o bien porque se le haya ofrecido un precio superior al cual fue vendido el bien al tercero, para que el derecho de retracto sea procedente deben analizarse los presupuestos materiales que lo configuran entre los cuales se encuentran; la existencia y vigencia de la relación arrendaticia, la venta del bien inmueble arrendado sin haberse efectuado la comunicación de ley correspondiente al arrendatario y la diligencia de este en el cumplimiento de su obligación de pago.

Por su parte la Sala de Casación Civil en decisión correspondiente al expediente No. AA20-C-2014-000726 de fecha 1 de julio de 2015 dejó asentado lo siguiente:

De esta forma, el inquilino que cumpliendo los requisitos exigidos en dicho artículo, no se le ha ofrecido el bien que ocupa con tal carácter, en primer lugar y con preferencia al adquirente del mismo, conforme lo previsto en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, tiene derecho a subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar contractualmente adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria.
En tal sentido, en el retracto los efectos no implican la redacción de un nuevo contrato, ni celebración de otro convenio entre el arrendatario y el propietario, sino exclusivamente que los efectos del contrato primigenio e impugnado deben ser trasladados a favor del arrendatario demandante.
La demanda de retracto legal no aumenta el riesgo de desposesión de la vivienda para el arrendatario, por el contrario lo que pretenden los accionantes con su demanda es subrogarse en la propiedad del inmueble que alegan, fue vendido sin su conocimiento a un tercero. La demanda en sí, constituye un acto inmediato de protección de sus derechos como arrendatarios, que no puede ser dilatado o condicionado a un procedimiento previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas.

Planteada así la situación con relación al caso sub iudice, es preciso para este Sentenciador proceder al análisis lógico de los supuestos traídos a juicios con relación a la figura legal planteada y su adminiculación con los elementos probatorios consignados en actas por las partes como fundamento de sus argumentaciones y a fin de dilucidar los límites controvertidos referentes a la relación arrendaticia existente entre los sujetos procesales y a la trasgresión o no de la preferencia arrendaticia, por lo cual es indispensable realizar previamente las siguientes apreciaciones:

Evidencia este Tribunal que la parte actora la ciudadana MIREYA JESSURUN ARTEAGA acompañó su escrito libelar con copia certificada del procedimiento administrativo previo efectuado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda conforme a lo establecido en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas que prevé:
“Articulo 94. Previo a las demanda por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión , el arrendador que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda el procedimiento descritos en los artículos subsiguientes.
Articulo 96. Previo a las demanda por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto No. 8190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10”.

Por su parte la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas en su artículo 10 establece:
“Articulo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones…”

El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas instituye un procedimiento administrativo de primer grado para la ejecución de las decisiones que comporten la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, que se inicia ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, por órgano de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, con el objeto de instar a las partes involucradas a una conciliación para la resolución de la controversia.
Así las cosas de los argumentos precedentes se colige que la ley exige el cumplimiento de un procedimiento administrativo cuando se trata de acciones que afecten en forma alguna los bienes inmuebles destinados en su uso a la vivienda, procedimiento este que fue intentado por la parte actora y dictada resolución No. 00423 de fecha 19 de septiembre de 2013 por parte de la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda, habilitándose de esta forma la vía jurisdiccional.
Y siendo que es deber del Juez tener por norte la búsqueda de la verdad y el estudio de todos y cada uno de los elementos de hecho y de derecho que comportan el procedimiento, pudiendo analizar cada uno de los elementos probatorios aportados, para evaluar la atendibilidad de la acción y su procedencia aun en cualquier grado del proceso en aras de subsanar las faltas que atenten contra el orden público y las buenas costumbres, todo con el fin de resguardar la garantía constitucional del debido proceso y el derecho a la tutela judicial efectiva consagrada en la constitución procede este Juzgador en el marco de sus consideraciones al estudio de los elementos que hacen atendible derecho esbozado
Por lo que del estudio efectuado a las actas que conforman el presente expediente advierte este Tribunal que la demanda de retracto legal fue admitida en fecha 25 de noviembre de 2015, y siendo que ha transcurrido un lapso considerable entre el cumplimiento del procedimiento administrativo, en el cual se habilitó la vía jurisdiccional y la materialización del derecho subjetivo de acción de retracto considera este Juzgador que no se encuentran llenos los extremos de ley correspondientes dirigidos a la atendibilidad de la misma, en virtud del suspenso acaecido por el tiempo transcurrido antes del acceso a la vía jurisdiccional, requisito fundamental para hacer factible la admisibilidad de la demanda, razón por la cual este Tribunal se ve en la forzosa necesidad de declarar INADMISIBLE la presente acción de Retracto Legal no siendo necesario por tal razón y como consecuencia, no existe necesidad de que este Juzgador pase a analizar el mérito de la causa. Así se decide.

V
DISPOSITIVO
Por los fundamentos ampliamente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
• INADMISIBLE, en el presente juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO que sigue la ciudadana MIREYA ARTEAGA en contra de los ciudadanos VIRGILIO RENATO LANZILLI VELLOTTO, GIANCARLO VIRGILIO LANZILLI D´SANTIAGO y ANA RAFAELA D´SANTIAGO DE LAZILLI
• SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante, por resultar vencida totalmente en la presente causa.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia fotostática certificada por la Secretaría de este Despacho de la presente decisión a los fines legales previstos en el artículo 72 ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los _VEINTICUATRO___ ( 24 ) días del mes de abril del año dos mil diecisiete (2017). Año 206º de la Independencia y 158º de la Federación.

EL JUEZ

ABG. ADAN VIVAS SANTAELLA

LA SECRETARIA,

ABG. ARANZA TIRADO PERDOMO