TSJ Regiones - Decisión

Se inició el presente juicio por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la ciudadana MARISOL DEL CARMEN MIQUELENA DE VALERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-12.211.678, domiciliada en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra de la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.933.140, de igual domicilio.

I
RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto de fecha 27 de julio de 2015, este Tribunal previo a resolver sobre la admisión de la demanda, insta a la parte actora a estimar la demanda y a producir el original de contrato de opción de compra de fecha 9 de diciembre de 2014.

En fecha 29 de Julio de 2015, la parte demandante ciudadana MARISOL DEL CARMEN MIQUELENA, confiere poder apud-acta a los abogados en ejercicio LUIS BASTIDAS DE LEÓN, ALBERTO GÓMEZ MOLINA Y RAFAEL DELGADO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 51.988, 48.417 y 87.742, respectivamente.

Mediante diligencia de fecha 7 de agosto de 2015, el apoderado judicial de la parte actora, a fin de dar cumplimiento a lo ordenado, realiza la estimación de la demanda, manifestando que el original del documento solicitado se encuentra en las oficinas del Banco Mercantil.
De seguidas, el Tribunal provee sobre la admisión conforme a auto de fecha 12 de agosto de 2015, en el cual se ordena la citación de la parte demandada NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA.

En fecha 14 de agosto de 2015, el apoderado actor consigna copia simple del libelo de la demanda y del auto de admisión para la elaboración de los recaudos de citación; asimismo, el Alguacil expone que recibió los medios de transporte necesarios para practicar la citación, así, finalmente en fecha 14 de septiembre de 2015, se libran recaudos.

En fecha 7 de octubre de 2015, el Alguacil del Tribunal deja constancia en actas que citó a la parte demandada, ciudadana NEIDA PAZ DE MOLINA, quien firmó la respectiva boleta, la cual se ordena agregar en el mismo acto.

En fecha 14 de octubre de 2015, la demandada ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, confiere poder apud-acta a los abogados en ejercicio RUTH CALDERÓN MEDINA y YAUREPARA REINOSO GONZALEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 40.906 y 40.635, respectivamente.

En fecha 28 de octubre de 2015, el apoderado judicial de la parte demandante, solicita al Tribunal expida copias certificadas de todo el expediente, pedimento proveído conforme a auto de fecha 29 de octubre de 2015.

En fecha 4 de noviembre de 2015, los apoderados judiciales de la parte demandada consignan escrito de contestación y plantean reconvención de la demanda, la cual es admitida mediante auto de fecha 12 de noviembre de 2015.

Luego, en fecha 23 de noviembre de 2015, la representación judicial de la parte actora reconvenida presenta contestación a la contrademanda interpuesta y admitida en la presente causa.

En fecha 23 de noviembre de 2015, el apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta.

Posteriormente, la Secretaria de este Juzgado deja constancia que la parte actora reconvenida presentó escrito de pruebas en fecha 9 de diciembre de 2015 y a su vez, que la parte demandada reconviniente consignó escrito promocional de pruebas el día 15 de diciembre de 2015.

Por auto de fecha 17 de diciembre de 2015, el Tribunal vistos los escritos de pruebas presentados por las partes, los agrega a los autos y posteriormente, provee sobre su admisión, en fecha 12 de enero de 2016. En fecha 15 de enero de 2016, se libran oficios de pruebas.

En fecha 16 de febrero de 2016, este Tribunal recibe respuesta de la prueba informativa dirigida al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat) y ordena agregarla a las actas. Igualmente en fecha 23 de febrero de 2016, se agrega a los autos resulta de la prueba de informes del Mercantil, C.A., Banco Universal.

De igual manera, en fecha 1° de marzo de 2016, este Despacho ordena agregar respuesta del oficiado Banco Occidental de Descuento. Asimismo, en fecha 7 de marzo de 2016, se da entrada al oficio emanado del Banco de Venezuela con ocasión a la prueba de informes librada a dicha entidad bancaria.

En fecha 16 de marzo de 2016, se reciben resultas de la prueba testimonial evacuada ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial.

Luego, mediante diligencia de fecha 14 de abril de 2016, el apoderado actor consigna copias certificadas de la decisión dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en la cual se declaró sin lugar la oferta real de pago propuesta por la parte accionada.

En fecha 3 de agosto de 2016, el apoderado actor, abogado LUIS BASTIDAS DE LEÓN, consigna oficio emanado del Registro Público del Segundo Circuito de Maracaibo, en atención a la prueba informativa dirigida a dicha oficina.

Por auto de fecha 22 de septiembre de 2016, se fija la causa para la presentación de los informes a que alude el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil, previa notificación de las partes.

En fecha 15 de noviembre de 2016, el profesional del derecho LUIS BASTIDAS DE LEÓN, apoderado actor, consigna diligencia mediante la cual expone que las cantidades de dinero correspondientes al negocio jurídico celebrado se encuentran disponibles en la entidad bancaria Mercantil, C.A., Banco Universal, a disposición de la parte demandada.
En fecha 28 de noviembre de 2016, el Alguacil expone que practicó la notificación de la parte demandada. Motivo por el cual, en fecha 10 de enero de 2017, las partes presentaran tempestivamente escrito de informes. Para finalizar, en fecha 19 de enero de 2017, la representación judicial de la parte demandada consigna escrito de observaciones a los mismos.

Siendo la oportunidad legal correspondiente para dictar Sentencia en el presente juicio, este Jurisdicente lo hace previa las consideraciones siguientes:

II
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Argumenta la ciudadana MARISOL DEL CARMEN MIQUELENA DE VALERO, asistida por el profesional del derecho LUIS BASTIDAS DE LEÓN, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 51.988, lo siguiente:

Que el día 12 de septiembre del año 2014, siendo aproximadamente las cinco de la tarde, la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, le ofreció en venta su casa de habitación construida sobre una extensión de terreno ubicado en el barrio Primero de Mayo, calle 21, casa No. 88C-104 de la nomenclatura municipal, y que presenta las siguientes características: NORTE: Propiedad que es o fue de Antonio Ramírez y mide Veinte con Trece Metros ( 20,13 Mts), con propiedad que es o fue de Antonio Ramírez, SURESTE: Veinte con cuarenta y un (20,41 Mts) Metros con propiedad que es o fue de Urbano Bastidas, ESTE: Seis con Cuarenta y Cinco (6,45 Mts), con avenida 19C y OESTE: En línea quebrada con Nueve con Noventa y Siete Metros (9,97Mts), con propiedad que es o fue de Graciela Benítez.

Que el inmueble le pertenece a la mencionada ciudadana según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 15 de diciembre del año 2.000, bajo el No. 2, tomo 29, Protocolo 1ero, y el 11 de mayo del año 2.010, bajo el No. 34, Folio 139 del Protocolo de Trascripción.

Que en fecha 9 de diciembre del año 2014, celebró contrato privado de opción a compra venta en las oficinas del Banco Mercantil sobre el referido inmueble, estableciéndose en dicho contrato de opción a compra como precio definitivo de venta del inmueble la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000), monto este por el cual se comprometió la Promitente Vendedora a Vender y la Promitente Compradora a comprar el inmueble, de los cuales al momento de la firma del documento privado, la Promitente Vendedora, recibió un cheque como inicial de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 220.000,00) en cheque de Gerencia del Banco de Venezuela No. 0011301, que ella le exigió, pactado así y dándole cumplimiento a lo establecido en la cláusula primera, para garantizar la efectiva realización de la compra-venta por su parte como Promitente Compradora; cantidad que sería descontada del precio total del inmueble al momento de la firma del documento definitivo de compra venta.

Refiere que la anterior suma se dio como inicial de la compra del referido inmueble, la cual sería sumada al monto total de compra. Que el saldo deudor, es decir, la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.800.000,00), serían cancelados por la PROMITENTE COMPRADORA, a través de crédito hipotecario que aspiraba obtener conjuntamente con su esposo PABLO VALERO CHACÍN, bajo los términos de la Ley del Subsistema de Vivienda y de Política Habitacional o por la Ley del Deudor hipotecario o por cualquier otra institución financiera o entidad de ahorro y préstamo, tal y como lo expresa la Cláusula Novena, del citado Contrato de Opción a Compra.

Que a la semana siguiente la ciudadana NEIDA PAZ, le manifestó que la opción ya no eran DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 220.000,00) sino que eran TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES con 00/100 (Bs. 300.000,00) que debía completar dicha opción y así lo hice, entregándole la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES con 00/100 (Bs. 30.000) el día 7 de enero de diciembre 2014 y CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 50.000,00) el día 12 de enero del año 2015, aun cuando había firmado un contrato y que no le podía aumentar dicha negociación.

Continúa señalando que en la cláusula cuarta del referido contrato de Opción a Compra se hizo constar que tendría una duración de noventa (90) días continuos más treinta (30) días, contados a partir de la firma del contrato privado de opción a compra. Así, los documentos de solicitud del crédito se entregaron al Banco Mercantil, siendo aprobado el mismo en fecha 2 de febrero del año 2015, por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 ( Bs.750.000,00).

Que en fecha 2 de febrero de 2015, faltaba actualizar el título de propiedad, ya que tenía un error en la dirección de la casa y que además se tenían que actualizar las solvencias municipales, requiriéndole nuevamente las solvencias municipales, cédula catastral, impuestos de los Servicios Municipales y el pago del 5% de los derecho tributarios (Seniat), siendo que la ciudadana NEIDA PAZ, siempre buscaba una excusa para no entregárselo, transcurriendo el tiempo sin que la referida ciudadana le entregara lo solicitado por el banco y el registro.

Que en vista de que pasaba el tiempo y la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ, no le entregaba los documentos requeridos por la institución financiera, y siempre tenía una excusa para no entregárselos, procedió a tramitarlo ella misma siendo entonces que solo así pudo consignar toda la documentación en la institución financiera para la liquidación del crédito para la firma de la venta definitiva del documento, quedando pendiente los requisitos exigidos por el registro.

Que luego en fecha 20 de abril de 2015, fue llamada por el Banco Mercantil y le entregaron los documentos para que los llevara al registro para que procediera a realizar la venta definitiva, dirigiéndose a la oficina de registro respectiva, en cual le otorgaron una Planilla Única Bancaria ( PUB) para la cancelación por su parte de los derechos registrales, signada con el No. 480000750, poniendo en conocimiento a la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, que debía hacerle entrega de los requisitos exigidos por el registro para poder introducir el referido documento y entregándole una copia de la misma.

Así, señala que ese mismo día, 20 de abril del año 2015, la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, le manifestó que no le entregaría ninguno de los requisitos que exigía el registro, que ya no le vendería la casa por el precio pactado, es decir, por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.000.000,00) y que no iba a firmar nada, que ahora tenía que cancelarle la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.600.000,00) y que tenía que entregárselos antes del 30 de abril del año 2015, o si no, no le vendería, ni le firmaría la venta y que tampoco le entregaría la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 300.000,00) que le dio como opción de compra, explicándole que tenía un documento de opción de compra- venta que habían firmado, que el crédito estaba aprobado y liquidado por el Banco por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 750.000,00) y que no le podía volver a aumentar la casa arbitrariamente; siendo que hasta la presente fecha la referida ciudadana se ha negado a entregarle los documentos requeridos por el registro y se niega firmar el documento definitivo traslativo de la propiedad, si no le entrego la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.600.000,00) y es casi seguro que pierda el crédito que le fue aprobado.

Que existe por parte de la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, un claro y contumaz incumplimiento de la cláusula primera del contrato de opción a compra-venta celebrado el día nueve de diciembre del año 2014, mediante el cual se comprometió a venderle ante la oficina respectiva, estando ella en la disposición de cumplir con su obligación de hacer el pago restante del precio fijado para la venta. Incurriendo en mora desde el mes de febrero del año 2015, fecha en la cual le aprobaron el crédito por la institución financiera, y retaliación por parte de ella en entregarle los documentos exigidos por el registro, a pesar de haber cumplido con su obligación de comprador.

Advierte que referente a los efectos de los contratos y a las obligaciones con la cláusula penal el Código Civil consagra de manera expresa y clara que la elección de exigir la resolución o el cumplimiento del contrato, frente a la inejecución por parte de quien estaba obligado, es facultativa de la parte que no ha incurrido en el incumplimiento o en la mora. Por lo que mal puede interpretarse que la cláusula penal contenida en el contrato a que se contrae esta demanda específicamente la cláusula quinta le diera a alguna de las partes la voluntad de rescindir el contrato por el simple capricho de hacerlo, y a tal efecto debe entenderse que cuando las partes pactaron que de no llegarse a realizar la compra venta por razones imputables a la vendedora lo que se estaba previniendo con dicha cláusula era lo pertinente al resarcimiento por daños y perjuicios al promitente comprador, para el caso de que éste los demandara asegurando así la vendedora que el importe a pagar por daños y perjuicios no fuese impredeciblemente exorbitante o desproporcionado.

Que en el contrato privado que suscribió en fecha 9 de diciembre del año 2014, con la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, quedan demostrados los requisitos establecidos en el 1474 del Código Civil, en relación a la venta, que son: la manifestación del consentimiento contenido en compromiso de venta de ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, y la consecuente aceptación de la oferta por su parte, así como obligándose al pago como compradora, siendo el objeto de esta venta, el inmueble descrito con sus correspondientes características y linderos, y por último el precio que fue estipulado por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) de los cuales declara la vendedora haber recibido como inicial la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 300.000,00); quedando diferido el pago restante es decir la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 800.000,00) para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta que debió firmarse el día 20 de abril del año 2.015, tal como se evidencia de planilla de recepción de tramite Nº 480.2015.2.3093P.

Que en la precitada fecha le hizo saber a la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, que ya su crédito había sido aprobado y liquidado por lo tanto, contaba con la cantidad de dinero pactada para terminar de realizar el pago y que no se ha llevado a cabo por incumplimiento de la promitente vendedora, al negarse a recibir dicho pago y pretender aumentar la venta del inmueble nuevamente por la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.600.000) por el inmueble, incumpliendo con la Opción de Compra-Venta que habían firmado.
Así las cosas, demanda a la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, por cumplimiento de contrato de opción a compra celebrado en fecha 9 de diciembre del año 2014, para que convenga en el otorgamiento del documento definitivo de venta traslativo de propiedad por ante la Oficina de Registro respectivo, sobre el inmueble ubicado en el barrio Primero de Mayo, calle 21, casa No. 88C-104, en jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia.

III
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Dentro del lapso correspondiente los abogados en ejercicio YAUREPARA REINOSO GONZÁLEZ y RUTH CALDERÓN MEDINA, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos 40.635 40.906, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, proceden a contestar la demanda en los términos siguientes:

Niegan, rechazan y contradicen de manera general los hechos y el derecho en que se fundamentó la demanda.

Niegan, rechazan y contradicen que en fecha 12 de Septiembre de 2014, su representada ofreciera en venta su casa de habitación a la ciudadana MARISOL DEL CARMEN MIQUELENA DE VALERO, por cuanto la realidad de los hechos es que la fecha en que su representada celebró contrato privado de compra-venta sobre el inmueble objeto de esta demanda fue el día 15 de septiembre de 2014, tal y como se evidencia de la copia certificada de la Oferta Real y Depósito consignada con el escrito de Oposición a la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada por este Tribunal en la presente causa y que forma parte de la misma.

Niegan, rechazan y contradicen que en fecha 9 de diciembre de 2014, su representada suscribiera contrato privado de Opción de Compra-venta en las oficinas del Banco Mercantil por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), pues es sabido por todos que los contratos de opción de compra-venta, son llevados a la entidad Bancaria correspondiente ya suscritos por las partes intervinientes en los mismos en ningún caso se suscriben en dichas oficinas, sean estos privados o públicos, por lo que la parte demandante miente al Tribunal en cuanto a la fecha y al lugar donde se firmó el contrato; por cuanto la fecha del cheque mencionado es 15 de Septiembre de 2014 y el lugar donde se firmó fue en la casa de habitación de su representada, lo que indica que fue en esta fecha cuando se suscribió el contrato privado de opción de compra venta, y no como narra la demandante en el libelo de la demanda.
Que el precio inicial de venta del inmueble en referencia no fue la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES, (Bs 1.000.000,00), como narra la demandante, sino la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 800.000,00) , tal y como se evidencia del contrato- recibo que corre inserto en la copia certificada del procedimiento de Oferta Real y de Depósito consignada en la pieza de medida de este expediente.

Que posteriormente el 2 de octubre de 2014, su representada pactó con la demandante de manera verbal que el precio de venta del inmueble sería por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES CON 00/100(Bs.1.000.000,00), y no de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.800.000,00) como quedó estipulado en el primer contrato-recibo suscrito en fecha 15 de Septiembre de 2014, por lo que la opción de compra-venta ascendió a la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) , cuya diferencia, es decir, la cantidad OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) fue cancelada en varias oportunidades tal y como lo dice la demandante, pero no en las fechas indicadas por ésta , fechas que niegan, rechazan y contradicen, por no ser ciertas, ya que lo cierto es que para el momento del contrato verbal (2-10-14), ya se había cancelado la diferencia a la cual se hizo referencia.

Niegan, rechazan y contradicen que en fecha 2 de febrero de 2015, faltaba por actualizar el título de propiedad del inmueble, asimismo que se tenían que actualizar las solvencias municipales, ficha catastral, pago del 5% de los derechos tributarios, igualmente que su representada buscara excusas para entregar dichos recaudos exigidos por el Banco y el Registro, asimismo niegan que la parte demandante hubiese tenido que tramitar los documentos antes mencionados, por cuanto dichos recaudos fueron entregados por su representada a la demandante en las fechas requeridas.

Que es cierto el contenido en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra-venta, consignado en copia simple por la demandante, el cual impugnan de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que igual desconocen en este acto, por cuanto su representada fue engañada en su buena fe, por parte de la demandante, quien valiéndose de su avanzada edad y problemas de salud, le llevó a su casa varios documentos para que se los firmara, entre ellos el documento de opción de compra-venta objeto de la demanda, por lo que no tuvo conocimiento de la existencia del mismo hasta el momento en que fue citada, que se estableció el tiempo de duración de la opción de compra-venta , es decir de 90 días continuos más 30 días de prórroga contados a partir de la firma del contrato privado, por lo tanto si este contrato fue suscrito en fecha 9 de Diciembre de 2014, como narra la parte demandante, de un simple cómputo se concluye que el mismo finalizó, su vigencia el 9 de marzo de 2015, y su prórroga el 9 de abril del mismo año, lo que indica que para el día 20 de abril de 2015, fecha en la cual la demandante alega que la entidad bancaria Banco Mercantil, la llamó para que procediera a retirar por ante dicha oficina los documentos que llevaría al registro para presentarlo y fijar la fecha de firma, se encontraba vencido el contrato de opción de compra venta objeto de esta demanda.

Que es cierto que en fecha 20 de abril de 2015, su representada se negó a entregarle a la demandante los requisitos exigidos por el registro para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, ya que para esa fecha la opción de compra-venta se encontraba vencida en su término y prórroga, manifestándole que si quería continuar con la negociación y basada en lo antes dichos y tomando en consideración los precios del mercado, el índice inflacionario, y por cuanto la intención era adquirir otro inmueble, el cual igualmente aumentó el precio, el monto de venta sería de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.500.000,00), y no de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.600.000,00) , como se establece en la demanda.

No obstante, niegan, rechazan y contradicen que su representada exigiera que la diferencia en el precio de venta le fuera entregada antes del 30 de abril de 2015, asimismo, niegan, rechazan y contradicen que su representada en el caso de que no se efectuare la venta definitiva del inmueble se negara a devolverle la cantidad de dinero entregada en arras, TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.300.000,00), lo cual en varias oportunidades trató de hacerlo, negándose la demandante a recibirlo; lo que la obligó en aras de cumplir con su obligación de devolver el dinero a realizar la Oferta Real y de Depósito de fecha 14 de julio de 2015, mediante cheque de gerencia de fecha 7 de julio de 2015, que corre inserta en las actas de este expediente, y que hasta la presente fecha no ha sido retirada por la demandante dicha oferta se realizó con anterioridad a esta demanda de Cumplimiento de Contrato, lo que evidencia que su representada en ningún momento incumplió con sus deberes.

Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil venezolano, rechazan el monto de la cuantía de la demanda, por ser exagerado, ya que el monto de la opción de compra-venta fue la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,00), y como Cláusula Penal se convino el 10% de dicho monto, para el caso de Incumplimiento de cualquiera de las partes.

Denuncia la temeridad en la continuación de la causa, dado que si bien para el momento de la introducción de la demanda, la demandante no había sido notificada del Procedimiento de Oferta Real y de Depósito, no es menos cierto que para el momento en que se practicó la citación de su representada, ya la demandada tenía conocimiento por notificación del Tribunal del procedimiento antes mencionado.

Que su representada celebró contrato privado de compra-venta sobre el inmueble objeto de esta demanda el día 15 de septiembre de 2014, tal y como se evidencia de la copia certificada del mismo consignada en el Procedimiento de Oferta Real y Depósito que corre inserto en el escrito de oposición a la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada por este Tribunal en la presente causa y que forma parte de la misma, en la misma fecha recibió de manos de la compradora cheque de gerencia signado con el N° 00011301, del Banco de Venezuela, por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.220.000,00), y no en fecha 09 de Diciembre de 2014, como alega la demandante.

Que en fecha 2 de octubre de 2014, ambas partes acordaron de manera verbal que el precio de compra-venta variaba y que ya no sería cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.800.000,00), sino de UN MILLÓN DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. l.000.000,00), y el monto de la opción se elevaría a la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.300.000,00), por cuanto en varias oportunidades la demandante fue entregando a su representada la diferencia hasta alcanzar el monto antes dicho, estableciendo que el tiempo de la opción era de 90 días continuos más 30 días de prórroga, tal y como lo exigía el Banco Mercantil, contados a partir del 2 de octubre de 2014, hasta el 2 de febrero de 2015, fecha en la que venció la mencionada opción.

Igualmente informan que su representada no tuvo conocimiento de la opción de compra-venta consignada en copia simple por la demandante con su libelo de demanda, pues la misma fue suscrita en el mes de octubre de 2014, conjuntamente con otros documentos en la casa de habitación de su representada, y a cuyo contrato se le colocó posteriormente la fecha de inicio del mismo, lo que se puede evidenciar de los dos tipos de letras que contiene el mismo, una para el llenado del texto y otra para la fecha, actuación “mal intencionada” y en beneficio de la demandante, a los efectos de su vigencia para su consignación ante la entidad bancaria correspondiente.

Que es del conocimiento de la demandante, la condición de salud de su representada, la cual ha empeorado desde el mes de abril de 2015, debido a la presión ejercida para perfeccionar la venta, aun cuando la misma sabe que el tiempo para dicho acto está vencido desde el 2 de febrero de 2015, lo que se evidencia de constancias médicas que consignan con el escrito de contestación, ocasionándole graves daños, reservándose el ejercicio de la acción correspondiente.
Que lo anteriormente narrado constituyen los hechos y el derecho que asiste a su representada para solicitar al Tribunal declare sin lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato, incoada en su contra por la ciudadana MARISOL DEL CARMEN MIQUELENA DE VALERA, antes identificada.

IV
DE LA RECONVENCIÓN PLANTEADA

De conformidad con lo previsto en los artículos 888 y 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en nombre y representación de la ciudadana IDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, proceden a presentar formal Reconvención por Nulidad de Vicios en el consentimiento, en contra de la ciudadana MARISOL DEL CARMEN MIQUELENA DE VALERO, y lo hacen en los siguientes términos:

Que en fecha 2 de octubre de 2014, la ciudadana MARISOL DEL CARMEN MIQUELENA DE VALERO, se presentó en el domicilio de su representada para acordar de manera verbal los términos y condiciones que regirían el contrato de opción de compra-venta, siendo su representada “engañada en su buena fe”, por parte de la demandante, quien valiéndose de su avanzada edad y problemas de salud, le presentó varios documentos para que se los firmara, entre ellos el documento de opción de compra-venta objeto de la demanda, por lo que no tuvo conocimiento de la existencia del mismo hasta el momento en que fue citada, por haber sido consignado el mismo con el libelo de demanda, quien en todo momento pensó que el contrato era verbal.

Que su representada celebró contrato privado de compra-venta sobre dicho inmueble el día 15 de septiembre de 2014, tal y como se evidencia de la copia certificada del mismo consignada en el Procedimiento de Oferta Real y Depósito que corre inserto en el escrito de Oposición a la medida de Prohibición Enajenar y Gravar decretada por este Tribunal en la presente causa, en la misma fecha recibió de manos de la compradora cheque de gerencia signado con el Nº 00011301, del Banco de Venezuela, por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00), y no en fecha 9 de diciembre de 2014, como alega la demandante.

Que en fecha 2 de octubre de 2014, ambas partes acordaron de manera verbal que el precio de compra-venta variaba y que ya no sería la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.800.000,00), sino de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) el monto de la opción se elevaría a la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,00), por cuanto en varias oportunidades la demandante fue entregando a su representada la diferencia hasta alcanzar el monto antes dicho, estableciendo que el tiempo de la opción era de 90 días continuos más 30 días de prórroga, tal y como lo exigía el Banco Mercantil contados a partir del 2 de octubre de 2014, hasta el 2 de febrero de 2015, fecha en la que venció la mencionada opción.

Que su representada al momento de realizar el procedimiento de Oferta Real y de Depósito, desconocía la existencia de contrato de Opción de compra-venta, razón por la cual el monto ofertado no incluye el Diez por Ciento (10%) del monto dado en arras, estipulado como Cláusula Penal, para indemnizar los daños y perjuicios que se hubieran podido ocasionar en el caso de que la venta definitiva no se llegase a efectuar por causa imputable a cualquiera de las partes, siendo así, devolvió todo el dinero entregado, más los intereses legales y los gastos líquidos e ilíquidos sin descontarse el 10% que le correspondía por tal concepto, ya que la misma no incumplió con lo pactado; en el supuesto negado de que el Tribunal le otorgue validez a dicho contrato, cabe recalcar que el mismo se encontraba vencido para el momento en que la demandante le notifica a su representada sobre la liquidación del crédito, (20 de Abril de 2015), por cuanto el contrato en referencia tiene fecha 9 de diciembre de 2014, y el término de duración del mismo es de 90 días más 30 días de prórroga, es decir que el 9 de abril de 2015, venció en su término y prórroga.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.154 del Código Civil venezolano, el dolo es causa de anulabilidad del contrato, cuando las maquinaciones practicadas por uno de los contratantes o por un tercero, con su conocimiento han sido tales que sin ellas el otro no hubiera contratado. Así mismo, el artículo 1.146 del Código Civil Venezolano, establece que aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia, o sorprendido por Dolo, puede pedir la Nulidad del Contrato, igualmente el artículo 1.147 ejusdem, establece que el error de Derecho produce la nulidad del contrato solo cuando ha sido la causa única o principal, como es el caso en referencia.

Que los hechos narrados se encuadran en el derecho alegado, pues se está en presencia de uno de los vicios del consentimiento, el Dolo, ya que la demandante “engañó” a su representada al momento de presentarle para su firma el documento de opción de compra venta, sin participarle a la misma que era ese documento el que estaba firmando, y más grave aun sin contener el mismo la fecha en que comenzaba su vigencia al momento de firmarlo, dicha fecha aparece colocada en el mismo con posterioridad a la firma y con una letra diferente a la utilizada para el llenado del texto del contrato, todo esto constituye las maquinaciones practicadas por la demandante, a los efectos de la vigencia del contrato ante la entidad bancaria correspondiente.

Que en virtud de los argumentos de hecho y de derecho esgrimidos en el presente escrito, es por lo que en nombre de la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, proceden formalmente a RECONVENIR, por Nulidad en uno de los Vicios del Consentimiento (DOLO), a la ciudadana MARISOL DEL CARMEN MIQUELENA DE VALERO, y en consecuencia, solicita se declare con lugar la nulidad de dicho contrato, así como también se condene en costas y costos del proceso y honorarios profesionales.

V
CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN

El profesional del derecho LUIS BASTIDAS DE LEÓN, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 51.988, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARISOL MIQUELENA DE VALERO, parte demandante reconvenida, da contestación a la reconvención propuesta, de la siguiente manera:

Niega por no ser ciertos los hechos, ni el derecho invocado, tal y como lo expresa la demandada reconviniente, que su mandante MARISOL MIQUELENA DE VALERO, se haya trasladado en fecha 2 de octubre de 2014, hasta el domicilio de la demandada-reconviniente ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, para acordar de manera verbal los términos y condiciones que regirían el contrato de Opción de Compra- Venta y que fuera engañada en su buena fe, por parte de su representada, valiéndose de su avanzada edad y problemas de salud, presentándole varios documentos para que los firmará, entre ellos el documento de opción de compra-venta, objeto de la demanda.

Igualmente niega por no ser cierto, que la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, no tuvo conocimiento del mismo hasta el momento que fue citada por haber sido consignado el mismo con el libelo de la demanda, quien en todo momento pensó que el contrato era verbal- lo que sí es cierto a su decir es que la demandada reconviniente, fue notificada en fecha 20 de abril de 2015, para que se trasladara al registro respectivo a firmar el documento definitivo y que debía entregar los recaudos necesarios para ello, siendo para la fecha aun no habían entregado a la ciudadana MARISOL MIQUELENA DE VALERO, los recaudos necesarios para la consignación de los documentos ante el registro, por lo que incumplió lo establecido en la cláusula cuarta del referido contrato.

Niega que la ciudadana MARISOL MIQUELENA DE VALERO, en fecha 15 de septiembre de 2014, celebró contrato de compra-venta sobre dicho inmueble, que riela según su decir en copia certificada el procedimiento de Oferta Real y depósito, así como también, niega que la Opción a compra, tendría una vigencia desde el día 2 de octubre de 2014, hasta el día 2 de febrero de 2014, por cuanto dicha opción de compra, fue firmada en fecha 9 de diciembre de 2014, sobre el inmueble de actas, estableciéndose en dicho contrato de opción a compra como precio definitivo de la compra venta del inmueble en la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00) monto este por el cual se comprometió la Promitente Vendedora a Vender y la Promitente Compradora a comprar el inmueble.

Señala que no es posible que partes ambas se hayan reunido en fecha 2 de octubre de 2014, para acordar los términos y condiciones del contrato de opción a compra y en fecha 15 de septiembre de 2014, hubiera firmado opción a compra, siendo contradictoria igualmente la fecha que toma la demandada reconviniente para tomar como fecha de inicio del plazo de la opción de compra el día 2 de octubre de 2014, tal y como lo explana la demandante reconviniente en su reconvención.

Niega que la ciudadana MARISOL MIQUELENA DE VALERO, haya incumplido con el contrato de opción a compra e igualmente niega que para la fecha del 9 de abril de 2015, el contrato hubiera vencido por cuanto la que incumplió con el contrato de opción a compra, fue la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, específicamente la cláusula cuarta de referido contrato al no suministrarle los recaudos necesarios para lograr la protocolización de la venta (solvencias municipales, impuesto del 5% para el Fisco Nacional, código catastral) siendo que si la vendedora, no suministrara la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de compra -venta, el lapso de vigencia del contrato se prorrogaría automáticamente en igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos y las consecuencias derivadas de dicho retardo no serán imputables al comprador, siendo que la vendedora NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, no cumplió con dicha obligación de entregar dicho recaudos, el contrato aun se encuentra prorrogado y en plena vigencia.

Que la parte demandada reconviniente, manifiesta en su escrito (parte in fine del vuelto del folio 42), que la demandada MARISOL MIQUELENA DE MOLINA, notificó a la ciudadana NEIDA SEFINA PAZ DE MOLINA, para que le entregara los documentos requeridos por el registro para la firma del documento definitivo de compra- venta ante el registro en fecha 20 de abril de 2015, en virtud que la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, hasta esa fecha, no le había entregado ningún documento (solvencia municipal, planilla forma 33, impuesto tributarios del %5 al Seniat, planillas de pagos municipales, ficha catastral), alegando además el contrato de opción a compra de fecha 9 de diciembre de 2014, y que su término, era de 90 días más 30 días de prórroga, es decir, el 9 de abril venció su término y prórroga, lo cual niega por no ser cierto, lo que hace necesario traer a colación la aplicación de la cláusula cuarta del referido contrato; el mismo se encuentra prorrogado por el tiempo en que la demandada reconviniente cumpla con su deber de entregar dichos documentos, tal y como se obligó, y que nunca entregó, ya que la confesión de la parte demandada reconviniente, que estaba en conocimiento de la firma del contrato de compra-venta ante el registro (20-04-2.015) y el reconocimiento de lo que considera a su favor del contrato en referencia que tiene fecha 9 de diciembre de 2014, fundamento de la acción principal, releva de prueba a su mandante, no solo que estaba en conocimiento de la fecha de la entrega de los documentos para que se realizara la venta definitiva, sino de la firma del tantas veces nombrado contrato de opción a compra, por lo que no existe ningún vicio del consentimiento y así lo solicita al Tribunal lo declare.

Niega igualmente que su representada haya ejecutado actos contrarios a la majestad de la ley para la realización del contrato de compra venta, por cuanto de lo expuesto por la demandada reconviniente, esta firmó un contrato en fecha 9 de diciembre y luego alega que hubo dolo. Niega por no ser cierto que en el consentimiento de la demandada reconviniente estuvo presente el dolo en ninguna de su formas, ni mucho menos haya estado presente el error de derecho, por cuanto el mismo solo procede cuando ha sido la causa única y principal del contrato, no siendo este el caso.

Que del trascrito realizado puede evidenciarse lo ambiguo en que fueron planteados los términos de la demanda, constatándose que de esa redacción no es posible establecer que se haya solicitado la Nulidad de Venta, siendo que dicha acción no es la vía para atacar el referido contrato de opción de compra-venta de fecha 9 de diciembre de 2014, al cual después de manifestar que celebró otro contrato de fecha 15 de septiembre de 2014, posteriormente hace valer en su alegato el contrato que es el fundamento de la acción intentada por la representación judicial de la ciudadana MARISOL MIQUELENA DE VALERO.

Que cuando las partes no hayan hecho uso de una defensa correcta, circunstancia que en la presente causa se evidencia lo confuso, ambiguo y contradictorio de los hechos y el derecho planteado, debe declararse la demanda o la reconvención Sin Lugar.

VI
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

De la parte actora: consigna junto al libelo de demanda los siguientes documentos:

• Copias fotostáticas simples del contrato privado de opción de compra-venta suscrito entre las ciudadanas NEIDA PAZ DE MOLINA y MARISOL MIQUELENA, en fecha 9 de diciembre de 2014, en virtud del cual estamparon sus huellas y rúbrica ilegible.

Con referencia a esta documental se aprecia que trata de una copia simple de documento privado contentivo de la voluntad de las partes de contratar, al respecto, expresa el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil

“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes. Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte”.

Por consiguiente, considerando que dicha documental no fue impugnada formalmente por la parte demandada, este Sentenciador le otorga el valor probatorio que del instrumento se desprende. Así se establece.

• Comunicación emanada del Banco Mercantil, C.A. (Banco Universal), en fecha 4 de febrero de 2015, a los ciudadanos MARISOL MIQUELENA DE VALERO y PABLO VALERO CHACÍN, en virtud de la cual se participa que fue aprobada solicitud de crédito hipotecario a los precitados ciudadanos en fecha 2 de febrero de 2015, por un monto de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 750.000,00).

Con relación a esta documental la parte actora promovió prueba de informes al Banco Mercantil, a fin de que remitiera copia certificada del expediente No. 610543628, contentivo de la solicitud de crédito hipotecario, realizado por la ciudadana MARISOL MIQUELENA DE VALERO, asimismo, indicare en qué fecha fue aprobado dicho crédito y por último, se sirviera remitir al Tribunal el documento original de opción a compra.

En efecto, el día 23 de febrero de 2016, se recibe y agrega resulta de la prueba de informes librada al Banco Mercantil, C.A. Banco Universal, constatándose como respuesta que la ciudadana MARISOL DEL CARMEN MIQUILENA DE VALERO, realizó una solicitud de crédito hipotecario para la adquisición de vivienda, la cual fue aprobada en fecha 2 de febrero de 2015, bajo el No. 0610543628; asimismo, se participó que fue entregado el documento de crédito, no obstante, a la fecha no se ha notificado de la firma para la protocolización del documento respectivo.

De tal modo, este Sentenciador en observancia al hecho de que riela en actas respuesta que ratifica la información contenida en la comunicación expedida por un tercero ajeno al proceso, como es el Banco Mercantil, C.A. Banco Universal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia en su valor formal probatorio, dejando a salvo su valoración material en la parte motiva del presente fallo. Así se establece.

• Original de la Planilla Única Bancaria (PUB), signada con el No. 48000060750, correspondiente al trámite No. 480.2015.2.309.P a nombre de la ciudadana MARISOL MIQUELENA, de fecha 20-04-2015, expedida por el Registro Público del Segundo Circuito del municipio Maracaibo del Estado Zulia, para su cancelación.

• Original de la planilla de recaudos (requisitos exigidos por el mencionado registro) que deben consignar para la firma definitiva, los cuales no fueron entregados por la promitente vendedora.

La parte actora promovió prueba de informes al Registro Público del Segundo Circuito de Maracaibo del estado Zulia, a fin de que informen si emitió planilla única bancaria (PUB), para su cancelación por la cantidad de DOCE MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 12.100,00), en fecha 20-04-2015, conjuntamente con la planilla de recaudos que deben consignarse para la firma definitiva y si la misma fue cancelada y si fueron consignados los recaudos exigidos.

En fecha 3 de agosto de 2016, se suma a las actas procesales oficio No. 480-74, emanado del Registro de Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 27 de julio de 2016, por medio del cual se remite copia simple de la solicitud bancaria emitida por esa oficina en fecha 20 de abril de 2015, así como la solicitud de trámite identificada con el No. 480.2015.2.3093P, igualmente, participa que dicha planilla no fue cancelada ni consignada ante el Registro.

De tal manera, vista las documentales consignadas y adminiculadas con la prueba de informes que fue debidamente tramitada, obteniéndose respuesta oportuna que ratificara la información contenida en éstas, se aprecia de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en su valor formal probatorio, dejando a salvo su valoración material para la oportunidad de realizar las consideraciones para decidir. Así se establece.

• Copia fotostática simple de cheque No. 00011301, librado a la orden de la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, por la suma de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 220.000,00).

Sobre esta documental la parte actora promovió prueba de informes al Banco de Venezuela a fin de que informare si esa institución financiera emitió cheque de gerencia No. 0001130, a nombre de la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 220.000,00), en el mes de agosto de 2014 y si fue cobrado por ésta.

En fecha 7 de marzo de 2016, se agrega respuesta del Banco de Venezuela, mediante la cual se informa que se emitió un cheque de gerencia No. 00011301, de fecha 15-09-2014, por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTIDÓS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 220.000,00), a nombre de la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, y el mismo fue presentado al cobro a la precitada ciudadana.

Así pues, habiendo sido debidamente tramitada la prueba de informes y ratificada la información relativa al cheque librado con ocasión a la relación contractual existente entre las partes intervinientes en la causa, este Juzgador de acuerdo al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia formalmente. Así se establece.

• Copias certificadas del documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 15 de diciembre de 2009, anotado bajo el No. 2, Protocolo 1°, Tomo 29°, mediante el cual La Gobernación del Estado Zulia, a través del Instituto de Desarrollo Social (IDES), vende a la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, un área de terreno que forma parte de mayor extensión, ubicado en el barrio Primero de Mayo, Avenida 19C, Nº 88C-204 de la nomenclatura municipal, municipio Maracaibo del estado Zulia.

• Copias certificadas de documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 11 de mayo de 2010, inscrito bajo el No.34, Tomo 13, del Protocolo de ese año, conforme al cual el ciudadano EDIXON PAZ DÍAZ, hace constar que construyó por orden y cuenta de la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, unas mejoras y bienhechurías sobre el inmueble antes identificado.

Las anteriores probanzas se refieren a documentos públicos presentados ante autoridad competente y presentados en copias certificadas, las cuales al no haber sido impugnadas por la contraparte de conformidad con la ley adjetiva civil, deben ser valoradas formalmente, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

En la etapa de instrucción promovió los siguientes medios:

1. Prueba de informes a la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Maracaibo del estado Zulia, Departamento de Liquidación de Inmuebles Urbanos a fin de que informen si por ante dicha oficina fue realizada solicitud de liquidación de solvencia municipal, por parte de la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, sobre el inmueble que identifican y si le fue expedido certificado de solvencia municipal, correspondiente al primer y segundo trimestre de 2015 (enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio 2015), remitiendo copia certificada de la misma y si el inmueble se encuentra solvente con dicho tributo municipal; siendo este un requisito indispensable para la venta definitiva, que debía suministrar la promitente vendedora NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA.

En relación a esta prueba informativa no se obtuvo respuesta alguna, por tanto este Sentenciador debe forzosamente desecharla del proceso. Así se establece.

2. Prueba de Informes al Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria Región Zuliana (SENIAT), a fin de que informen si la ciudadana NEIDA PAZ DE MOLINA, canceló en la fecha comprendida desde el 1-01-2015 hasta el 30-06-2015, los impuestos por venta del inmueble antes descrito, los cuales son cancelados a través de la forma 33 que ese despacho emite, remitiendo copia certificada de la misma; siendo este un requisito indispensable para la venta definitiva, que debía suministrar la promitente vendedora NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA.

En fecha 16 de febrero de 2016, se agrega resulta de la prueba informativa dirigida al Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria Región Zuliana y en dicho sentido, se participó que la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, no registra declaración de pago de forma 33 (Declaración y Pago de Enajenación de Inmueble para personas naturales y jurídicas) en el periodo solicitado.

A la luz de la respuesta recibida, este Juzgador acuerda valorar formalmente la prueba en comento, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, asimismo, acuerda apreciar desde el punto de vista material los hechos informados en la oportunidad de realizar las consideraciones para decidir el asunto sometido a su conocimiento. Así se establece.

3. Prueba testimonial de los ciudadanos MERIAM CHIQUINQUIRÁ MONTERO GARCÍA, LAURA VANESSA TESCARI y CARLOS JULIO FLORES, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-7.768.939, V-24.142.711 y V-20.686.927, en dicho orden.

Por cuanto ante el Tribunal comisionado no comparecieron ninguno de los declarantes y por tanto, la evacuación de los mismos fue imposible, debe obligatoriamente este Operador de Justicia desechar la prueba del proceso. Así se establece.

De la parte demandada:

-Ratifica la copia certificada del expediente No. 2725-2015, que cursa por ante el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contentivo del procedimiento de Oferta Real y de Depósito que su representada, ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, ofreciera a la ciudadana MARISOL DEL CARMEN MIQUILENA DE VALERO, parte demandante en esta causa.

El fin de la prueba es demostrar que su representada desde el momento en que no se pudo perfeccionar la venta por causas imputables a la Promitente Compradora, procedió a devolverle la cantidad dada en arras más los intereses correspondientes y los gastos mediante dicho procedimiento.

En relación a esta prueba se aprecia que la representación judicial de la parte demandada mediante diligencia de fecha 14 de abril de 2016, consignó copias certificadas de la decisión dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la cual se declaró Sin Lugar la Oferta Real de Pago, las cuales por versar sobre documento público contentivo en expediente judicial y que no fueron impugnadas por la parte adversaria se acogen en todo su valor probatorio conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en este sentido, este Operador Jurisdiccional al considerar que la oferta realizada fue declarada inválida, mal puede valorar positivamente las mismas, razón por la cual la desecha del proceso. Así se establece.

-Ratifica la copia certificada del contrato privado de opción de compra-venta de fecha 15 de septiembre de 2014, a los efectos de demostrar que fue en esta fecha que comenzó la negociación y en esa misma fecha se pactó como precio de venta la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 800.000,00), entregando la ciudadana MARISOL MIQUELENA, como opción de compra la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 220.000,00) mediante cheque de gerencia No. 00011301 de la entidad Banco de Venezuela, y no en fecha 9 de diciembre de 2014, tal y como quedó establecido en el contrato privado de opción de compra que fuese impugnado.

Por cuanto dichas copias no fueron impugnadas por la representación judicial de la parte actora en la oportunidad conveniente, este Juzgador las aprecia en sentido formal, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

-Original de constancias y exámenes médicos de la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, a los efectos de demostrar su avanzada edad y graves problemas de salud alegados en el escrito de contestación y de reconvención, hechos estos de los cuales se valió la demandante para engañarla en su buena fe.

Este conjunto de pruebas constituyen documentos privados emanados de terceros ajenos al proceso, por tanto requieren ser ratificados de quienes dimanan, conforme a las pautas establecidas en los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil, de tal manera, no constando en actas dicha tramitación mal puede este Órgano Jurisdiccional concederle valor, por lo que forzosamente deben desecharse del juicio. Así se establece.

- Prueba de informes a la entidad Banco de Venezuela, a fin de que informe si el cheque de gerencia No. 00011301, de fecha 15 de septiembre de 2014, por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 220.000,00), fue emanado de dicha entidad en la fecha indicada y debitado de la cuenta No. 0102-0329-56-60000022021, cuya beneficiaria fue la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA.

En fecha 7 de marzo de 2016, se agrega respuesta del Banco de Venezuela, mediante la cual se informa que se emitió un cheque de gerencia No. 00011301, de fecha 15-09-2014, por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTIDÓS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 220.000,00), a nombre de la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, debitado de la cuenta del ciudadano PABLO ANTONIO CHACÍN VALERO.

Por cuanto, la prueba en referencia fue debidamente tramitada, este Juzgador acoge la misma en su valor probatorio formal, destacando que se concluye de la misma quien emitió el papel mercantil que fuese librado a los fines de concretar el negocio jurídico celebrado. Así se establece.

-Prueba de informes a la entidad Banco Occidental de Descuento, a fin de que participe si en fecha 16 de septiembre de 2014, fue depositado en la cuenta de ahorro No. 0116-0101-44-0194188469, cuyo titular es la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, el cheque de gerencia No. 00011301, de fecha 15 de septiembre de 2014, por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 220.000,00).

A los efectos de demostrar que es falso lo que alega la parte actora en cuanto a que el cheque fue entregado en fecha 9 de diciembre de 2014, configurándose de esa manera el dolo alegado como fundamento de la reconvención, en cuanto a que la fecha de vigencia fue colocada posteriormente a la fecha del inicio del mismo y con una letra diferente a la que contiene el llenado del contrato, lo que a su decir muestra la manipulación de la cual fue objeto su representada.

En fecha 1° de marzo de 2016, se agrega respuesta del Banco Occidental de Descuento, de la cual se desprende que el cheque de gerencia No. 00011301, del 15 de septiembre de 2014, por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 220.000,00), fue depositado el 16 de septiembre de 2014, mediante planilla No. 396683341, en la cuenta No. 116-0101-44-0194188469, perteneciente a la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA.

Así las cosas, habiendo sido debidamente tramitada la prueba en comento, este Juzgador de acuerdo a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, acoge la misma en su valor formal probatorio. Así se establece.

VII
PUNTO PREVIO

Este Juzgador, previo a decidir sobre el fondo del asunto controvertido, procede a analizar la impugnación a la estimación de la demanda planteada de la siguiente forma por los apoderados judiciales parte demandada: “En relación al monto estimado de la demanda, es decir, la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 2.500.000,00), de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazamos en nombre de nuestra representada dicho monto, por ser exagerado el mismo, ya que el monto de la opción de compra-venta fue la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 300.000,00) y como cláusula penal se convino el 10% de dicho monto, para el caso de incumplimiento de cualquiera de las partes”

Al respecto, establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”

En relación a la estimación de la demanda la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 31 de Octubre de 2000, estableció lo siguiente:

“Esta estimación la considera la Sala Arbitraria, pues si el monto de lo reclamado en la demanda asciende a la suma de cuatro millones cuatrocientos cincuenta mil ochocientos noventa y cuatro bolívares con 00/30 bolívares (Bs. 4.450.894,30), no se puede admitir, estimar el valor de la misma en un monto mayor, como es el de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,00), pues de lo contrario se permitiría la violación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil
En sentencia del 5 -11-91 la Sala decidió lo siguiente:
“… En interpretación de los artículos 31, 32, 33, 35 y 36 del Código de Procedimiento Civil, vigente, este Supremo Tribunal ha establecido que el valor de la demanda no lo fija el demandante a su arbitrio sino que es rigurosamente legal; es decir, ha sido fijado por la ley y, en consecuencia, el demandante debe aplicar al caso concreto el artículo correspondiente.”

Ahora bien, en el caso que se analiza la pretensión de la parte demandante, persigue una sentencia declarativa del tribunal, ya que lo que busca es obtener la declaratoria de simulación del Tribunal de los negocios jurídicos de cesión de bienes muebles, y la consecuencial declaratoria de nulidad de los respectivos contratos, en este sentido, se observa, que los hechos planteados por la parte actora, no se subsumen en ninguno de los supuestos de las normas contenidas en los artículos 31, 32, 33, 35 y 36 del Código de Procedimiento Civil, que fijan los parámetros legales para realizar la estimación de la demanda.

En tal sentido, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 3 de Abril de 2006, con ponencia del Magistrado Luís Ortiz, Caso: José Eliodoro Da Silva Fernández, Expediente No. 2005-000531, estableció lo siguiente:

“La disposición supra transcrita no establece metodología alguna para que estimada la demanda e impugnada ésta, el juez aplique una fórmula y determine de manera precisa cuál deberá ser el monto o valor de la acción, sino que todo ello es producto de la actividad probatoria que en contrario despliegue la parte que considere escasa o exagerada tal estimación.
Dicha norma tan solo impone al jurisdicente la obligación de pronunciarse en la sentencia definitiva y de manera previa sobre la impugnación hecha a la cuantía, lo cual fue cumplido en el fallo recurrido. Por lo tanto, esta Sala concluye que la recurrida interpretó de manera acertada el contenido del artículo 38 del código adjetivo denunciado como infringido. Así se establece.”

En el mismo orden de ideas, respecto a las situaciones que se pueden presentar en cuanto a la estimación de la demanda y su impugnación, el criterio de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia ha sido pacífico y reiterado al afirmar, mediante sentencia No. 0012, Expediente No. 99-0417, de fecha 17 de Febrero de 2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, lo siguiente:

“Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejó sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
“Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”. Negrita del Tribunal.

En el caso que se analiza la parte demandada impugna la cuantía de la demanda aduciendo que la misma resulta exagerada, al respecto este Operador Judicial requiere hacer ciertas precisiones, por lo que parte del punto de referir que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece que cuando el valor de la demanda no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará, con lo cual queda entendido que bajo ese supuesto, basta con una simple estimación sin que deba condicionarse a ciertas reglas que determinen un valor final, además de ello, se apunta el comentario del Dr. Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil, Tomo I, Pág. 199, en relación al punto bajo estudio, a cuyo tenor se cita: “ …La estimación no tiene que reflejar el valor exacto de la cosa ni se justificaría una articulación probatoria a tales efectos, pues ha de recordarse que dicha valoración del objeto pretendido solo persigue fines procesales: determinar la competencia, el límite máximo de los honorarios profesionales y la eventual admisibilidad del recurso de casación”. De igual modo, debe adicionarse que en examen al rechazo de la estimación planteada por la parte accionada en la oportunidad correspondiente, esta es, la de la contestación de la demanda, es de notar que de los motivos explanados para su justificación se colige que no se trata de hechos que pueden ser objeto de prueba, pues se basa en una deliberación tomada por la parte demandada con ocasión a las arras entregadas y la cláusula penal prevista en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, que a su entender demuestran la errada estimación efectuada por la parte actora de la causa.

En este sentido, observa este Jurisdicente que tales asertos se adaptan al caso de marras, pues la pretensión instaurada versa sobre Cumplimiento de Contrato, en la cual el tipo de tutela jurisdiccional que se peticiona es el de Trasgresión al precepto, por considerar que la norma que se viola es el propio contrato que sirve de ley entre las partes y que en todo caso, daría lugar a una posible sentencia de condena, que conllevaría a una prestación de hacer, lo que significa que la acción propuesta si bien es susceptible de apreciación, no puede obedecer a cálculos infalibles en su determinación, lo cual conjugado con la imposibilidad de imponer a la parte demandada la carga probatoria de los hechos en los cuales funda la impugnación a la cuantía de la demanda, permite a este Juzgador dirimir la controversia surgida con relación al particular, conforme a su arbitrio, siendo lo más equitativo y razonable para ello, de tal modo, que para el caso concreto estima este Jurisdicente que la estimación realizada no resulta exagerada, debido a las circunstancias de tiempo y valor del inmueble objeto de la compra-venta que influyen en el establecimiento de la cuantía de la demanda, ajustándose la misma a un monto aceptable a los fines procesales conducentes, de manera pues que a criterio de este Órgano Judicial debe declararse IMPROCEDENTE la impugnación a la estimación de la demanda realizada por parte demandada. Así se establece.

VIII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia procede este Juzgador a hacerlo previas las siguientes consideraciones:

Se evidencia de las actas procesales que la parte actora fundamenta su demanda en el hecho de haber celebrado un contrato de opción de compra venta privado con la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, sobre un inmueble constituido por una extensión de terrero propio que forma parte de mayor extensión, ubicado en el barrio Primero de mayo, parroquia Chiquinquirá, Avenida 19C, Casa 88C-104 de la nomenclatura municipal, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá, municipio Maracaibo, Estado Zulia, comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: Propiedad que es o fue de Antonio Ramírez y mide veinte con trece metros (20,13 mts), con propiedad que es o fue de Antonio Ramírez; Sureste: veinte con cuarenta y un (20,41 mts) metros con propiedad que es de Urbano Bastidas; Este: seis y cuarenta y cinco (6,45 mts), con avenida 19C y Oeste: en línea quebrada con nueve con noventa y siete metros (9,97 mts), con propiedad que es o fue de Graciela Benítez, conforme consta en documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, fecha 15 de diciembre de 2009, inscrito bajo el No. 2, Protocolo 1°, Tomo 29, por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.000.000,00), respecto a la cual afirmaron las partes se entregó en calidad de arras la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 300.000,00).

Arguye con ocasión a su pretensión que la ciudadana NEIDA JOSEFINA PAZ DE MOLINA, incumplió con sus obligaciones como Promitente Vendedora al no hacer entrega de la documentación necesaria para la protocolización de la venta definitiva sobre el inmueble objeto del contrato, y que una vez aprobado el crédito hipotecario por la entidad Banco Mercantil, la parte demandada se negó rotundamente a cumplir con las obligaciones asumidas, procurando cambios los términos de la contratación que vincula a las partes intervinientes en la presente causa.

En contraposición, la representación judicial de la parte demandada refutó la forma en que contrataron con relación al inmueble supra identificado, al traer a los autos copia simple de un contrato privado celebrado en fecha 15 de septiembre de 2014, que constituye según sus dichos el convenio primigenio en el cual se estableció como precio de la compra-venta la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 800.000,00), y que fuese posteriormente modificado mediante acuerdo verbal para aumentar el precio del negocio jurídico a la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.000.000,00), conviniendo con la parte actora en cuanto a la cantidad entregada en arras.

En adición a dichos argumentos, la parte demandada revela que la duración del contrato venció, incluso la prórroga del mismo, motivo por el cual interpuso Oferta Real de Pago y de Depósito por ante el Tribunal de Municipio correspondiente, a los efectos de entregar la cantidad dada en arras y el resto de los requisitos para la procedencia de la oferta. Por otra parte, reconvino a la parte accionante por Nulidad de Documento, denunciando un vicio en el consentimiento, este es, el dolo, que fuese propiciado para la firma del instrumento privado consignado por la parte actora junto al escrito libelar, respecto a lo cual señala que se adicionó con letra diferente una fecha de celebración, posterior al día en el cual se estamparon las firmas.

Así las cosas, observamos que los límites de la controversia se centran en cuanto a la demanda principal en la demostración del incumplimiento de la parte demandada reconviniente, quien a los efectos de la contratación se postula como Promitente Vendedora, y respecto a la mutua petición en la comprobación del dolo inmerso en el contrato perpetrado aparentemente por la parte actora reconvenida.

De tal manera, este Tribunal por razones netamente didácticas pasa a estudiar en primer lugar la contra demanda instaurada, la cual versa sobre Nulidad de Contrato, realizando las siguientes determinaciones:
Dispone el artículo 1.133 del Código Civil, lo siguiente:
“Artículo 1.133. El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

En el mismo orden de ideas, disponen los artículos 1.141 y 1.142 ejusdem, lo siguiente:

“Artículo 1.141 Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1°. Consentimiento de las partes;
2°. Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3°. Causa lícita.”
Artículo 1.142 El contrato puede ser anulado:
1°. Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y
2°. Por vicios del consentimiento.”

Con relación a los contratos y sus requisitos de existencia y de validez, la Sala Político Administrativa, en Sentencia Nº 0806 de fecha 13 de julio de 2004, ha establecido:

“(…) En este sentido, conforme a dichas normas y principios, los contratos tienen elementos constitutivos y elementos de validez.
A su vez, dentro de los elementos constitutivos encontramos: a) los elementos esenciales o indispensables para la existencia de los contratos a saber: consentimiento, objeto y causa; b) los elementos naturales los cuales dependen de la características individuales de cada contrato, ejemplo, el saneamiento en la compra-venta; y c) los elementos accidentales, que son aquellos introducidos por las partes, como por ejemplo lugar, modo, condición o plazo.
Asimismo, dentro de los elementos de validez están la capacidad para celebrar el contrato (capacidad negocial, artículos 1.143, 1.144 y 1.145 del Código Civil) y la ausencia de vicios del consentimiento: error, dolo y violencia (artículo 1.146 eiusdem). (…)
En relación a los elementos esenciales al contrato, tenemos que el objeto ha sido definido por la doctrina como las diversas prestaciones o actividades que tiene que realizar cada una de las partes que celebran el contrato; el consentimiento como la manifestación de voluntad de cada parte interviniente en el contrato de querer celebrarlo; y la causa ha sido definida tradicionalmente como la función económico social que el contrato cumple, en su concepción objetiva, o la finalidad que las partes persiguen al celebrar el contrato o al obligarse, en su concepción subjetiva. (…)

De conformidad con las normas citadas ut supra, el contrato puede ser nulo por causas absolutas o relativas. Así, es oportuno hacer referencia al criterio sostenido por Francisco López Herrera, en su obra titulada “La Nulidad de los Contratos en la Legislación Civil en Venezuela”, de conformidad con el cual los contratos absolutamente nulos:
“Son aquellos que contrarían el orden público, las buenas costumbres y los prohibidos por la Ley, por estar involucrados intereses colectivos y generales. Asimismo, expresa que el fundamento de la nulidad absoluta es la protección del orden público violentado por el contrato, razón por la cual el contrato tiene que caer irremediablemente, a pesar de todos los esfuerzos de las partes por mantener su vida jurídica, pues siempre está involucrado el orden público que debe prevaler sobre el interés privado de las partes.” (Ob. cit. pág. 13).

Y en relación con la nulidad relativa, el mencionado autor considera:

“que comprende los contratos afectados únicamente por causas de invalidez, es decir, incapacidad legal de una de sus partes o de ambas y vicios en el consentimiento (error, violencia y dolo). De igual manera señala que la nulidad relativa solo puede ser declarada a petición del contratante, o sus causahabientes, cuyos intereses puramente individuales son protegidos en la ley, en cuyas manos queda la decisión de determinar y resolver si el contrato ha de ejecutarse a pesar de estar viciado de nulidad relativa, o si por el contrario, debe ser sometido a la apreciación del juez para que sea declarada su nulidad, siempre que esto último ocurra antes del vencimiento del lapso de cinco (5) cinco años, previsto en el artículo 1.346 del Código Civil.”

En el mismo orden de ideas, José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, Editorial Jurídica Venezolana, sostiene:
“…los llamados elementos esenciales el contrato responden al “interés general” y a la trasgresión de las reglas legales dirigidas a proteger alguno de esos intereses generales engendran una nulidad absoluta que puede ser hecha valer por cualquiera y no sólo por algunos sujetos en particular, el contrato viciado de nulidad absoluta no puede ser “confirmado” o “convalidado”, esto es, el vicio que lo afecta no puede ser hecho desaparecer por un acto de validación emanado tan sólo de uno o de ambos contratantes, pues ello requeriría, en efecto, un acto de validación que emanare del portador de ese “interés general”, es decir, de toda la sociedad; lo que lógicamente es imposible.
Por su parte, la nulidad relativa sanciona la trasgresión de una regla legal dictada en protección de un determinado interés particular y solo al portador (o portadores) de ese concreto interés le esta atribuido el poder de hacer valer o no la nulidad, se comprende que ellos pueden confirmar o convalidar el contrato viciado, por cuanto el contrato viciado de nulidad relativa puede hacerse desaparecer por el interesado, en cuyo favor ha establecido la ley la acción de nulidad, o por el contrario puede ser confirmado por éste mediante acto de validación que subsane el vicio que afectaba dicho acto, se comprende fácilmente que la simple inacción del legitimado para intentar la acción de nulidad durante un cierto lapso pueda apreciarse como una manifestación tácita de su voluntad de confirmar el acto. De esta manera, se ha explicado el fundamento de la prescripción quinquenal de la acción de nulidad relativa que establece el artículo 1.346 del Código Civil. Ob. Cit. pág. 287, 288 y 289).”

Partiendo de la normativa y criterios doctrinales citados, los contratos pueden ser nulos por causas relativas y absolutas, las absolutas atañen al interés general a circunstancias que quebranten el orden público, y a la inexistencia de elementos esenciales para la formación del contrato, mientas que las relativas, se refieren a las causas de invalidez o vicio del consentimiento, como error, dolo y violencia.

En este sentido, es necesario hacer referencia a las características y distinciones fundamentales de los señalados vicios del consentimiento, dados por la doctrina y el ordenamiento jurídico venezolano, a efectos ilustrativos.

El consentimiento ha sido definido por la doctrina como una “manifestación de voluntad deliberada, consciente y libre, que expresa el acuerdo de un sujeto de derecho respecto de un acto externo propio o ajeno”. Nótese que el consentimiento es un elemento fundamental para la existencia del contrato, cualquiera que fuere su tipo o naturaleza, quiere decir que no solo constituye una formalidad esencial para el perfeccionamiento de los contratos, sino que es una condición sine qua non para su existencia.

En este orden, dispone el artículo 1.146 ejusdem, lo siguiente: “Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato”. Igualmente, importa el contenido del señalamiento efectuado en la norma del artículo 1.154 ejusdem “El dolo es causa de anulabilidad del contrato, cuando las maquinaciones practicadas por uno de los contratantes o por un tercero, con su conocimiento, han sido tales que sin ellas el otro no hubiera contratado”.

En sintonía, los tratadistas Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en cuanto al vicio del consentimiento, han señalado lo siguiente:
“No basta que en el contrato existan o se configuren los elementos esenciales a la existencia del mismo, consentimiento, objeto y causa; tampoco es suficiente que se configure uno de los elementos esenciales a la validez del contrato como es la capacidad, también es necesario que el consentimiento otorgado por las partes sea válido.
El consentimiento válido implica que las manifestaciones de voluntad de las partes contratantes estén exentas de irregularidades, anormalidades o vicios que invaliden el consentimiento otorgado por ellas.
...Omissis…
La teoría de los vicios de consentimiento tiene por objeto determinar en primer término cuáles circunstancias son aquellas suficientes para invalidar dicho consentimiento, y en segundo lugar, estudiar los efectos que dichas circunstancias producen sobre el contrato celebrado por las partes.
…Omissis…
En la doctrina moderna las causas y circunstancias susceptibles de invalidar o anular el consentimiento reciben el nombre de vicios, terminología que ha sido adoptada de un modo casi unánime tanto por la legislación como por la jurisprudencia.
En general, los vicios del consentimiento son: el error, el dolo, y la violencia”.

De igual manera los autores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, han señalado con respecto al dolo, lo siguiente:
“El segundo de los vicios del consentimiento es el dolo, definido por la doctrina como el error provocado por las maquinaciones o actuaciones intencionales de una de las partes o de un tercero a fin de lograr que la otra parte se decida a contratar”.
…Omissis…
VON TUHR define el Dolo como “la conducta que intencionalmente provoca, refuerza o deja subsistir una idea errónea en otra persona, con la conciencia de que ese error tendrá valor determinante en la emisión de su declaración de voluntad”.
…Omissis…
(985) La doctrina es acorde en exigir como elemento fundamental del dolo la intención de engañar (animus decipiendi), es decir, la intención de provocar un error en la otra parte contratante capaz de inducirla a contratar.
…Omissis…
V.-REQUISITOS DEL DOLO
(991) De la naturaleza y estructura del dolo, la doctrina ha logrado sistematizar sus condiciones, a saber:
1° Una conducta intencional
(992) Esa conducta intencional puede consistir en actuaciones positivas del agente, como maquinaciones, fraudes u otra conducta que consista en un hacer por parte del autor del dolo; o en actuaciones negativas, como guardar silencio, respecto a un criterio erróneo expresado por el otro contratante.
…Omissis…
2° El dolo debe ser causante
(994) El dolo debe ser determinante de la voluntad de contratar de la otra parte, de modo que de haber sido conocido el error, el otro contratante no hubiese celebrado el contrato. El artículo 1154 de nuestro Código Civil exige que las maquinaciones han (sic) sido tales que sin ellas el otro no hubiere contratado.
…Omissis…
3° El dolo debe emanar de la otra parte contratante o de un tercero con su conocimiento
(995) El dolo debe emanar de una de las partes contratantes o también de un tercero con el conocimiento de dicha parte. Si el dolo emana sólo de un tercero sin el conocimiento del otro contratante, la víctima del dolo no podrá pedir la nulidad del contrato.”

Bajo estos asertos doctrinarios debe estar dirigida la pretensión postulada como reconvención por la parte demandada, lo que significa que deben estar presentes en forma concurrente los requisitos de procedencia del dolo. De igual modo, cabe destacar que por atribuirse a la demandante una conducta de mala fe, debe cumplirse lo dispuesto en el artículo 789 del Código Civil, que reza: “La buena fe se presume siempre; y quien alegue la mala, deberá probarla”, así como lo preceptuado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.

En efecto, las normas precitadas imponen a la parte demandada reconviniente la carga probatoria de los hechos o maquinaciones que constituyeron el dolo denunciado, pues corresponde a la ciudadana NEIDA PAZ, al haber alegado la nulidad del contrato privado de fecha 9 de diciembre de 2014, demostrar los hechos que configuraron el vicio en el consentimiento que afecta de validez del aludido contrato. Así las cosas, resulta menester traer a colación la regla general prevista en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, de impretermitible cumplimiento en el ejercicio de administrar justicia, la cual es del tenor siguiente: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella”, de tal modo que al verificarse que en el caso sub-iudice la actividad probatoria desplegada por la parte demandada reconviniente para llevar a la convicción de este Operador sobre la veracidad de lo denunciado estuvo limitada a la invocación de un conjunto de informes médicos que al no ser objeto de ratificación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, fueron desechados del proceso, sin merecérseles valor, se colige indefectiblemente que no existe plena prueba a favor de la parte demandada reconviniente sobre los hechos que componen el dolo delatado, resultando por vía de consecuencia necesario para quien decide declarar SIN LUGAR la demanda objeto de estudio. Así se establece.

Ahora bien, en cuanto a la demanda principal relativa al Cumplimiento de Contrato, se considera conveniente destacar el contenido de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, que establecen lo siguiente:
“Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

En este mismo orden de ideas disponen l os artículos 1.167 y 1.168 ejusdem:
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
De las normas anteriormente citadas se deriva que los contratos son ley entre las partes y que éstas están obligadas a cumplir lo que se ha establecido en ellas, de lo contrario, si una de las partes no llega a ejecutar su obligación puede la otra parte a escogencia reclamar el cumplimiento o la resolución del contrato.

De igual modo, dimana de dicha norma sustancial la determinación como condición para la procedencia de las acciones de cumplimiento y resolución de contrato, el incumplimiento culposo de la parte contra quien obra la pretensión. En este orden de ideas, el autor Eloy Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Novena Edición. 1995, páginas 513-515 establece como condicionantes de la acción resolutoria unas premisas que resultan igualmente aplicables para la instauración de una pretensión de cumplimiento, siendo éstas las siguientes:
• Es necesario que se trate de un contrato bilateral.
• Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes.
• Es necesario que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.

De esta manera, surge el imperativo de concurrencia de los supuestos exclamados para la procedencia de una pretensión de Cumplimiento de Contrato, de lo cual puede constatarse en examen de la naturaleza del caso sub iudice, que en efecto se trata de un contrato bilateral, conforme al cual surgen prestaciones para las partes de la relación contractual naciente, asimismo, se aprecia de los alegatos expuestos en el escrito libelar que la parte demandante manifiesta haber cumplido con las obligaciones adquiridas por ella, destacando la realización de todos los trámites necesarios para la aprobación de un crédito hipotecario a los fines de cumplir con el pago del precio acordado y a su vez, se atribuye el incumplimiento culposo a la parte demandada en cuanto a su obligación de entregar la documentación actualizada para la protocolización del documento de venta definitivo.

Ahora bien, en el presente caso, este Sentenciador observa que el cumplimiento que se demanda se realiza en invocación de un contrato cuya modalidad está relacionada con el de venta, como lo es la promesa bilateral o pre-contrato de venta, definido por la doctrina como “El contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta” (Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, Pág. 155.)”, respecto al cual la parte demandada denunció la consumación de dolo para la obtención de la firma estampada en señal de consentimiento, representando dicha defensa el argumento focal conforme al cual dicha parte formal reconviniera por Nulidad de Documento, en relación a lo cual debe apuntarse que tal como precisare este Operador Judicial en líneas precedentes el dolo es un elemento que por constituir un vicio en el consentimiento amerita ser demostrado para afectar la validez de un contrato, circunstancia que no acaeció en el discurrir del proceso, por cuanto la accionada se limitó a manifestar que la fecha asentada se realizó posteriormente con una letra diferente, sin que se encargare de demostrar tales señalamientos, reflexiones que fueron tomadas en cuenta para el proferimiento negativo respecto a la mutua petición planteada, de tal modo, que debe precisar este Juzgador que ante la situación advertida de falta de fuerza probatoria tendiente a enervar los efectos de ese contrato, el mismo debe tenerse además de válido y con plenos efectos jurídicos, como el producto manuscrito del acuerdo de voluntades celebrado por las partes, pues debe entenderse que la intención de la partes de celebrar un pre-contrato no puede ser debatida en razón de meras afirmaciones, máxime cuando existen muestras de otros acuerdos destinados al mismo fin.

Precisado lo anterior, puede partir este Sentenciador al estudio de fondo de la controversia sometida a su conocimiento, con especial avocación al instrumento que sirve de fundamento de la pretensión para verificar la atribución de las prestaciones asumidas por los contratantes, por lo que se extrae del contenido del mismo las siguientes cláusulas:
“PRIMERA: EL VENDEDOR se obliga a vender a EL COMPRADOR quien a su vez se obliga a comprar un inmueble constituido (Identificación del inmueble especificando título de propiedad) Sector 1ero de Mayo, Parroquia Chiquinquirá, Av. 21, Casa 88C-104, Datos de Registro 2° Circuito 15 de diciembre de 2009, bajo el No. 2, del Protocolo 1°, Tomo 29.
SEGUNDA: El precio de venta del inmueble ya identificado es por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.000.000,00), dicho precio cancelado en la forma siguiente: A) La suma de DOSCIENTOS MIL (Bs. 200.000,00), en calidad de arras o inicial, la cual se imputará al precio de venta y que EL VENDEDOR declara recibir en este acto de parte de EL COMPRADOR, mediante cheque de Gerencia No. 00011301, del Banco Venezuela a nombre de EL VENDEDOR. B) La cantidad restante de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) será cancelada al momento de protocolizar el documento de compra-venta ante la Oficina de Registro correspondiente, mediante el otorgamiento de crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
TERCERA: EL VENDEDOR se compromete a entregar el inmueble en el momento de la protocolización del documento de venta ante el Registro Inmobiliario, solvente de todo tipo de deuda, libre de bienes y personas, así como libre de gravámenes, de impuestos nacionales, estadales o municipales.
CUARTA: La vigencia del presente contrato es de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma del presente documento. EL VENDEDOR, se obliga a entregar a EL COMPRADOR, todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de compra-venta, si EL VENDEDOR, no suministrara la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de la compra-venta, el lapso de vigencia del presente contrato se prorrogará automáticamente en igual proporción al retraso en la entrada de los recaudos y las consecuencias derivadas de dicho retardo no serán imputables a EL COMPRADOR.
SÉPTIMA: Una vez vencido el plazo establecido en la cláusula cuarta, EL VENDEDOR o EL COMPRADOR deberán manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso, reintegrando la cantidad de dinero debida de conformidad con las cláusulas anteriores, en caso de que el plazo culmine sin dicha manifestación expresa, se entenderá que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo igual al inicial”.

Del contenido de las cláusulas citadas se desprende que las partes establecieron de mutuo acuerdo asumir el compromiso en la celebración de una compra-venta definitiva sobre el inmueble antes descrito, respecto al cual fue determinado como precio definitivo la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.1.000.000,00), estableciéndose que la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.800.000,00) sería cancelada en la oportunidad de la protocolización del documento, mediante el otorgamiento de un crédito hipotecario. Igualmente es de relevancia destacar que en cuanto al tiempo de duración del contrato, se convino una vigencia de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma del documento, adicionándose como condición que si EL VENDEDOR no suministraba la documentación necesaria para la protocolización dicho lapso se prorrogaría automáticamente en igual proporción al retraso, asimismo, conciliaron en indicar que si vencido el plazo de vigencia del contrato y alguna de las partes no manifiesta su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, se entendería que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo igual al inicial.

Como es de observar, la autonomía de la voluntad de las partes se concentra en mantener un vínculo para la celebración con posterioridad de un negocio jurídico de traslación de propiedad, a tales efectos, la parte actora a los fines de dilucidar el cumplimiento de sus obligaciones demostró ante esta Instancia Judicial que realizó las diligencias pertinentes para la aprobación del crédito hipotecario, siendo concedido el mismo por la entidad bancaria MERCANTIL, C.A. Banco Universal, por otra parte, como causa de su pretensión denuncia el incumplimiento de las obligaciones de la parte demandada en relación al otorgamiento de los documentos necesarios para la protocolización de la venta definitiva, y por tanto, a los fines de demostrar dichos alegatos promovió prueba de informes a distintas instituciones, constatando este Operador Judicial que en fecha 16 de febrero de 2016, se recibió respuesta del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat) participando la negativa de gestión de la ciudadana NEIDA PAZ para la declaración de pago de forma 33 (Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para personas naturales y jurídicas), documental exigida para la protocolización de compra-venta sobre inmuebles, tal y como se puede apreciar de oficio No. 480-74, emanado del Registro Público del Segundo Circuito de Maracaibo del estado Zulia, en respuesta a la prueba informativa que fuese igualmente promovida por la accionante a los efectos de demostrar los trámites realizados con ocasión a la contratación pactada.

De igual relevancia es de determinar que no puede considerarse vencido el contrato de opción de compra-venta que sirve de instrumento fundante de la pretensión ante el contexto vertido en el presente fallo, como pretende la accionada hacer valer, pues es de observar que las partes acordaron por su propia voluntad la prórroga automática del contrato en igual proporción al retraso -en lo que entiende este Juzgador se trata- de la entrega de los requisitos exigidos para la protocolización del documento ante el Registro Público correspondiente, siendo como es el caso que existen elementos suficientes para considerar que la ciudadana NEIDA PAZ, en efecto se encuentra incursa en dicho supuesto, cuando se evidencia incluso reconocimiento de su parte en el escrito de defensas al afirmar que es cierto que en fecha 20 de abril de 2015, se negó a entregarle a la demandante los requisitos exigidos por el Registro, para la referida protocolización.

De tal manera, lo que quiere significar este Jurisdicente es que ante la demostración del incumplimiento de las obligaciones de la parte demandada NEIDA PAZ, y no existiendo certeza de la entrega de las documentales necesarias, la vigencia del contrato se encuentra palpable, máxime cuando tampoco se aprecia que riela en autos manifestación expresa y por escrito de disolver el negocio pactado por alguna de las partes, tal y como fuese previsto en la cláusula séptima del contrato, fuerza de lo cual resulta aplicable la solución propia concertada, conforme a la cual “en caso de que el plazo culmine sin dicha manifestación expresa, se entenderá que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo igual al inicial”.

Así las cosas, este Juzgador considera que la parte actora aportó elementos suficientes para llegar a la convicción de que efectivamente se produjo el incumplimiento por parte de la ciudadana NEIDA PAZ, quien a los efectos del contrato funge como LA VENDEDORA, en la entrega de los requisitos exigidos para la protocolización del documento definitivo de compra-venta y ésta a su vez, no logró traer a juicio elementos probatorios suficientes que pudieran enervar la pretensión de la parte actora quien demostró la existencia de la contratación, así como la vigencia de la misma, es por lo que puede concluirse que la pretensión instaurada resulta ajustada a derecho, al solicitar la demandante el cumplimiento de las cláusulas establecidas en el contrato y como consecuencia directa la traslación de la propiedad, previo reconocimiento de su propio deber a las prestaciones asumidas en éste, por lo cual procede este Juzgador conforme a las disposiciones contenidas en los artículos 1.264, 1.133, y 1.354 de la ley sustantiva civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, procede a declarar CON LUGAR la demanda instaurada por la ciudadana MARISOL MIQUELENA, en contra de la ciudadana NEIDA PAZ, plenamente identificadas en autos y así debe establecerse en el dispositivo de este fallo. Así se decide.-

En esta perspectiva, estima de superlativa importancia este Juzgador, por estar en consonancia con lo expuesto supra, citar lo establecido en el encabezamiento del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, el cual reseña:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no está excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato...”.

De tal modo, en apego al mandato normativo traído a colación se le hace saber a la parte demandada que en caso de no dar cumplimiento voluntario a lo establecido en el presente dispositivo debe tomarse esta decisión como documento traslativo de propiedad y ser remitido a la oficina de Registro Público correspondiente a los efectos de su protocolización. Así se establece.
IX
DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primero Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
• CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, incoada por la ciudadana MARISOL MIQUELENA, en contra de la ciudadana NEIDA PAZ, supra identificadas.
• SE ORDENA a la parte demandada a realizar todas las gestiones necesarias para efectuar la tradición legal y el traspaso de la propiedad del inmueble identificado en autos a la parte actora.
• Se le hace saber a la parte demandada que en caso de no dar cumplimiento voluntario a lo establecido en el presente dispositivo debe tomarse esta decisión como documento traslativo de propiedad y ser remitido a la oficina de Registro Público correspondiente a los efectos de su protocolización.
• SIN LUGAR la reconvención por Nulidad de Contrato, propuesta por la ciudadana NEIDA PAZ, en contra de la ciudadana MARISOL MIQUELENA, plenamente identificadas en actas e IMPROCEDENTE la impugnación a la estimación de la demanda efectuada.
• SE CONDENA en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada de la presente decisión a los fines legales previstos en el artículo 72 ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los veintiún (21) días del mes de abril de dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.¬
El Juez

Abg. Adan Vivas Santaella La Secretaria

Abg. Aranza Tirado Perdomo