Se inicia el presente procedimiento por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana INGRID COROMOTO ACOSTA DE MONTIEL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.979.518, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra del ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ MORA, de nacionalidad mexicana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-82.218.423, domiciliado en la ciudad de Valencia del estado Carabobo.
I
RELACIÓN DE LAS ACTAS
Este Juzgado mediante auto proferido en fecha 14 de marzo de 2013, admite la presente demanda y ordena citar a la parte demandada, confiriéndole término de distancia para comparecer a dar contestación a la misma.
En fecha 19 de marzo de 2013, la ciudadana INGRID ACOSTA DE MONTIEL, confiere poder apud-acta a los abogados en ejercicio DAVID JOSÉ FERNÁNDEZ BOHÓRQUEZ, ANDREA FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, CARLOS MALAVÉ GONZÁLEZ y CARLOS FERNÁNDEZ CASILLA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 10.327, 195.755, 40.718 y 127.613, respectivamente.
Mediante diligencia de fecha 20 de marzo de 2013, la apoderada actora consigna las copias fotostáticas simples necesarias para la elaboración de los recaudos. En fecha 22 de marzo de 2013, se libra despacho de comisión bajo el No. 340-13.
En fecha 2 de abril de 2013, el ciudadano JOHN ALEX CARMONA, en su condición de Alguacil Natural de este Juzgado, expuso que recibió los medios requeridos para remitir la comisión para la citación librada en la causa y en fecha 3 de abril de 2013, expuso sobre la práctica de la remisión en comento.
En fecha 22 de abril de 2013, se agregan resultas de la comisión para la citación encomendada al Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de las cuales se desprende la imposibilidad de practicar la citación personal del demandado.
En fecha 24 de abril de 2013, la apoderada actora expone que la parte demandada se encuentra fuera del país y por tanto, solicita se le cite en la persona de su apoderado judicial, para lo cual consigna copia fotostática simple de los poderes respectivos.
Por auto de fecha 30 de abril de 2013, este Tribunal en consideración a que lo planteado constituía una reforma parcial de la demanda, procede a admitirla cuanto ha lugar en derecho y ordena citar al ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ MORA, en la persona de su apoderado judicial, ciudadano RÓMULO SARCOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 16.445.
Realizadas las diligencias necesarias para dar impulso a la citación, en fecha 13 de junio de 2013, el Alguacil del Tribunal expone que citó al ciudadano RÓMULO SARCOS IGUARÁN, quien no firmó.
Previa solicitud de la parte demandante, este Tribunal acuerda proceder conforme a lo preceptuado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, acuerda librar boleta para el perfeccionamiento de la citación.
En fecha 22 de julio de 2013, la Secretaria del Tribunal expuso haber realizado entrega de la boleta de notificación dirigida al ciudadano RÓMULO SARCOS IGUARÁN.
En fechas 14 de agosto y 20 de septiembre de 2013, la parte demandada opone las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26 de septiembre de 2013, la parte actora presenta escrito de subsanación de cuestiones previas.
En la misma fecha anterior, el abogado CARLOS MALAVÉ GONZÁLEZ, sustituye el poder conferido por la parte actora al profesional del derecho DIEGO ARMANDO OLIVARES FERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 152.298.
Por resolución de fecha 10 de octubre de 2013, el Tribunal declara sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y subsanada la relativa al defecto de forma de la demanda. En fecha 16 de octubre de 2013, este Juzgado dicta auto ordenando la notificación de las partes.
En fechas 8 y 11 de noviembre de 2013, el Alguacil del Tribunal expone acerca de la notificación de la parte actora y demandada en dicho orden.
En fecha 19 de noviembre de 2013, el abogado RÓMULO SARCOS consigna documento poder judicial autenticado conferido a su persona por el ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ MORA.
En fecha 27 de noviembre de 2013, la parte demandada presenta escrito de contestación a la demanda.
En fechas 19 de diciembre de 2013 y 7 de enero de 2014, la Secretaria Temporal del Tribunal hizo constar que la parte actora y demandada presentaron escrito promocionales de pruebas, en dicho orden.
En fecha 8 de enero de 2014, el abogado DIEGO ARMANDO OLIVARES FERNÁNDEZ, sustituye el poder conferido por la parte actora a la profesional del derecho NANCY FERRER ROMERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 63.982.
En fecha 9 de enero de 2014, se ordena agregar los escritos de pruebas a las actas que conforman el presente expediente. En fecha 14 de enero de 2014, la parte actora se opone intempestivamente a la admisión de pruebas de la parte demandada.
En fecha 15 de enero de 2014, el abogado RÓMULO SARCOS, desconoce en su contenido y firma el instrumento producido por su adversario en la etapa de promoción de pruebas.
En fecha 16 de enero de 2014, este Tribunal se pronuncia sobre la admisión de los medios probatorios de las partes.
En fecha 17 de enero 2014, la representación judicial de la demandante ante el desconocimiento efectuado promueve prueba de cotejo sobre dicho instrumento. En la misma fecha, solicita se fije fecha y hora para la designación de los expertos.
En fecha 21 de enero de 2014, el abogado DIEGO OLIVARES, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora apela del auto de admisión de la demanda.
El Tribunal por auto de fecha 22 de enero de 2014, fija oportunidad para el nombramiento de expertos grafotécnicos. El día 27 de enero de 2014, se lleva a efecto dicho acto, en el cual se designan a los ciudadanos CÉLIDA ZULETA, HERNÁN RIVERA INCIARTE y GUSTAVO ROQUE ROQUE, presentando los dos primeros, carta de aceptación en el acto.
Mediante diligencia de fecha 27 de enero de 2014, la parte actora solicita se prorrogue el lapso de la prueba de cotejo.
En fecha 27 de enero de 2014, el Tribunal dicta auto conforme al cual se oye la apelación formulada por el apoderado actor respecto al auto de admisión de pruebas.
En fecha 29 de enero de 2014, se lleva a efecto el acto de nombramiento de expertos para la prueba de inspección judicial, designándose a tales efectos a los ciudadanos ALIRIO JOSÉ DOMINGUEZ QUIVA, HECTOR ARANGUREN y JOE OLIVARES, presentando el primero carta de aceptación del cargo.
En fecha 30 de enero de 2014, los expertos CÉLIDA ZULETA NERY y HERNÁN RIVERA, aceptaron el cargo recaído en su persona y prestaron el juramento de ley. Seguidamente, en fecha 31 de enero de 2014, el experto ALIRIO JOSÉ DOMÍNGUEZ QUIVA, se juramenta como experto.
En fecha 3 de febrero de 2014, la representación judicial actora indica los folios necesarios para remitir actuaciones al Tribunal Superior con ocasión a la apelación ejercida. En fecha 6 de febrero de 2014, este Juzgado insta a la parte interesada a consignar las copias necesarias para la apelación, cumpliendo con dicha carga la parte actora en fecha 11 de febrero de 2014.
Mediante diligencia de fecha 11 de febrero de 2014, el apoderado actor solicita se designe nuevo experto grafotécnico para la prueba de cotejo.
En fecha 12 de febrero de 2014, el Alguacil del Tribunal hace constar que con relación a la prueba informativa promovida en la causa, consignó copia del oficio dirigido al Registrador Público del Segundo Circuito de Registro del Estado Zulia.
En fecha 14 de febrero de 2014, el Alguacil expone que notificó a HECTOR ARANGUREN, designado como experto auxiliar en la inspección a ser practicada en el presente juicio.
En fecha 19 de febrero de 2014, este Tribunal dicta auto designando al ciudadano ROGER DAVIS, experto grafotécnico para la prueba de cotejo, siendo notificado en fecha 21 de febrero de 2014. En la misma fecha, se remiten copias certificadas del expediente a la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, con ocasión al recurso de apelación ejercido.
En la fecha 24 de febrero de 2014, prestó juramento de ley el experto ROGER DAVIS.
Previa solicitud de parte, este Juzgador en fecha 10 de marzo de 2014, revoca el cargo designado al ciudadano ROGER VILLASMIL y en su defecto, nombra como experto al ciudadano JOE OLIVARES. Luego, en fecha 17 de marzo de 2014, se revoca este último nombramiento y en su lugar, se designa al ciudadano HEBER PARRA, como experto en informática, siendo notificado en fecha 19 de marzo de 2014.
En fecha 20 de marzo de 2014, los expertos CÉLIDA ZULETA, ROGER DEVIS PRADA y HERNÁN RIVERA, consignan informe técnico pericial resultante del cotejo practicado.
En fecha 21 de marzo de 2014, los ciudadanos HEBER PARRA y ROGER VILLASMIL, aceptan el cargo de experto designado en sus personas y prestan juramento de ley.
Previa solicitud de parte, este Juzgado por auto de fecha 25 de marzo de 2014, fija oportunidad para la realización de la inspección con auxilio de expertos promovida en la causa, la cual en efecto se llevó a cabo en fecha 3 de abril de 2014.
En fecha 14 de abril de 2014, agrega respuesta de la prueba informativa del Servicio Autónomo de Registros y Notarías.
En fecha 28 de abril de 2014, el apoderado actor solicita se fije la causa para informes, pedimento que fuese negado conforme a auto de fecha 30 de abril de 2014, por cuanto se consideró que la decisión que dictare el Juzgado Superior que conozca sobre la apelación incidiría en la sentencia de mérito.
Por auto de fecha 19 de octubre de 2016, este Tribunal fija la causa para informes, en atención a las resultas sobre la apelación que rielan en actas.
Notificadas las partes, en fecha 8 de febrero de 2017, la parte actora presenta tempestivamente escrito de informes. Luego, la parte demandada presenta en fecha 9 de febrero de 2017, extemporáneamente escrito de informes.
En fecha 16 y 20 de febrero de 2017, las partes presentan escrito de observaciones a los informes.
Siendo la oportunidad legal correspondiente para dictar sentencia en el presente juicio, este Jurisdicente lo hace previa las consideraciones siguientes:
II
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos:
Que se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública del municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 20 de agosto de 2012, bajo el No. 3, Tomo 133, y posteriormente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 2 de octubre de 2012, bajo el No. 28, Tomo 261, que el ciudadano ARTURO FERNANDEZ MORA y su persona, celebraron un ante contrato o contrato preliminar de PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, mediante el cual dicho ciudadano se comprometió en venderle y ella se comprometió en comprarle un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por un apartamento distinguido con la sigla 11C, ubicado en el piso o nivel once del edificio RESIDENCIAS MI ENCANTO, situado en el lado suroeste de la intersección de vías que forman las calles 68 con la avenida 19 de la Urbanización Paraíso, sector Avenida Rafael María Baralt, jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Que dicho inmueble lo adquirió el PROMITENTE COMPRADOR por compra a la Asociación Civil Kristal, mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo de este Estado Zulia, en fecha 6 de julio de 1999, bajo el No. 25, Protocolo 1°, Tomo 1°.
Que consta de la cláusula cuarta del documento contentivo de la promesa bilateral de compraventa, que en su carácter de PROMITENTE COMPRADORA se obligó a comprar y el PROMITENTE VENDEDOR se obligó a venderle el apartamento anteriormente identificado, por el precio de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 950.000,00) que debía pagar en el acto de otorgamiento y protocolización del respectivo documento definitivo de compraventa, entregándole en calidad de arras la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 250.000,00), cuya suma fue también convenida que debería devolverse o podía imputarse al precio de venta en el momento de la firma del documento de compraventa; arras éstas que por no habérsele dado ninguna calificación específica manifiesta deben considerarse arras confirmatorias, a tenor de lo previsto en el artículo 1263 del Código Civil.
Continúa exponiendo que consta de la cláusula tercera de la Promesa Bilateral de Compraventa que ambas partes, PROMITENTE VENDEDOR y PROMITENTE COMPRADORA, se comprometieron a celebrar la compraventa del apartamento, objeto de dicho contrato preliminar, por documento protocolizado dentro de los noventa (90) días a la firma del documento contentivo de la promesa, esto es, dentro de los noventa (90) días siguientes a la autenticación de ese documento ante la Notaría Pública Sexta de la ciudad de Valencia, lo cual ocurrió el día 2 de octubre de 2012, fecha en la cual se autenticó la última firma que correspondió a la ciudadana ELCIDA CELINA CHÁVEZ DE ARAUJO, mayor de edad, casada, venezolana, titular de la cédula de identidad No. 3.789.666, y con domicilio en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en su carácter de apoderada de administración y disposición del PROMITENTE VENDEDOR, conforme se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de la ciudad de Valencia, en fecha 14 de junio de 2007, bajo el No. 53, Tomo 107, mas la compraventa no fue así, sino que por el contrario y sorpresivamente, le respondió casi de inmediato ese mismo día 20 de febrero, que su decisión siempre había sido vender, pero que debido a la devaluación recientemente ocurrida ya no podía vender en ese precio, sino que le gustaría vender en un precio justo para ambas partes, ya que en este caso lleva “las de perder” y prefería regresarle el dinero que le había entregado en arras, consciente de dicha penalidad.
Alega que el PROMITENTE COMPRADOR con su declaración se está negando a cumplir lo pactado en el referido pre-contrato de Promesa Bilateral de Compraventa, como lo es vender el apartamento, objeto de dicha promesa, mediante el otorgamiento del respectivo documento, con cuya conducta está violando el principio de buena fe y el principio pacta sunt servanda.
Que por ello ocurre a este Tribunal para demandar al ciudadano ARTURO FERNANDEZ MORA, para que convenga o sea condenado a ello, en celebrar el contrato de compraventa al cual se obligó con él, mediante la promesa bilateral de compra-venta que consta en documento autenticado por ante la Notaría Publica del Municipio San Francisco de este Estado Zulia, en fecha 20 de agosto de 2012, bajo el No. 3, Tomo 133, y posteriormente también autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 2 de octubre de 2012, bajo el No. 28, Tomo 261 y por vía de consecuencia a otorgar y protocolizar el documento definitivo de compra-venta por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia.
Del mismo modo, le informa al Tribunal que tiene en su poder la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.700.000,00) que equivalen al saldo deudor del precio de venta del inmueble prometido, ya qué ha sido y es su voluntad que la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.250.000,00) que le entregó al PROMITENTE COMPRADOR en calidad de arras, sean imputadas a dicho precio, cuya suma la pone a disposición del PROMITENTE COMPRADOR y que consignare después que se le ordene dicha consignación por este órgano jurisdiccional.
III
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Por su parte, el ciudadano ROMULO ELIECER SARCOS IGUARAN, actuando en nombre y representación del ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ MORA, procede a contestar la demanda de la siguiente forma:
Niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda.
Expone que la ciudadana ÉLCIDA CELINA CHÁVEZ DE ARAUJO, en nombre y representación de su poderdante ARTURO FERNÁNDEZ MORA, conforme a poder de Administración y Disposición autenticado ante la Notaría Sexta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 14 de junio del año 2007, bajo el Nº 53, Tomo 107, celebró contrato de opción de compra-venta, según documento debidamente autenticado primero, ante la Notaría Pública del municipio San Francisco del estado Zulia, en fecha 30 de agosto de 2012, bajo el Nº 3, Tomo 133, de los libros de autenticaciones llevados por esta Notaría, y luego, ante la Notaría Pública Sexta de Valencia del estado Carabobo, en fecha 2 de octubre de 2012, inserta bajo el Nº 28, Tomo 261 de los libros de esa Notaría, con la ciudadana INGRID COROMOTO ACOSTA DE MONTIEL.
Que en dicha opción en su calidad de PROMITENTE VENDEDOR se compromete a vender un apartamento con una área aproximada de CIENTO CUARENTA METROS CUADRADOS (143 m2) destinado para vivienda, y se encuentra distribuido de la siguiente forma: Sala, comedor, una (1) alcoba principal con su respectiva sala de baño, dos (2) alcobas auxiliares con una sala de baño, cocina y lavadero, a este apartamento le corresponden dos (2) puestos de estacionamiento para dos unidades, localizados en la planta semisótano en el módulo primero, distinguidos con los Nos. 66 y 67, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones se encuentran suficientemente determinadas en el documento de condominio del "Edificio RESIDENCIAS ENCANTO" el cual se encuentra registrado en la Oficina Subalterna del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 8 de septiembre de 1998, bajo el Nº 19, Tomo 23, Protocolo Primero.
Que igualmente se establece en las cláusulas TERCERA, CUARTA y SEXTA, lo siguiente:
TERCERA: El PROMITENTE VENDEDOR, declara y así La PROMITENTE COMPRADORA lo reconoce, que el PROMITENTE VENDEDOR está haciendo gestiones necesarias para obtener las solvencias del inmueble, en consecuencia, las partes se comprometen a celebrar la compraventa del inmueble, por documento protocolizado dentro de los noventa (90) días siguientes a la firma de éste contrato más treinta (30) días de prórroga. Dentro del plazo aquí previsto El PROMITENTE VENDEDOR se compromete a entregar a La PROMITENTE COMPRADORA todas las solvencias necesarias y documentos que exija el Banco a La PROMITENTE COMPRADORA en la correspondiente tramitación del crédito y protocolización del documento definitivo de compraventa. La PROMITENTE COMPRADORA, por su parte, vez otorgado el crédito por la entidad bancaria y recibidas las solvencias, se compromete a gestionar la protocolización del correspondiente documento de compraventa dentro de diez (10) días hábiles siguientes a la referida fecha de entrega del crédito y las solvencias.
CUARTA: El precio mediante el cual La PROMITENTE COMPRADORA se compromete a adquirir, y El PROMITENTE VENDEDOR se compromete a vender el inmueble es la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 950.000,00) que La PROMITENTE COMPRADORA pagará con cheque de gerencia a entera y completa satisfacción de El PROMITENTE VENDEDOR en el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa.
SEXTA: El PROMITENTE VENDEDOR declara que recibe en este acto de manos de La PROMITENTE COMPRADORA un cheque de gerencia por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (250.000,00), "como arras y en garantía", y así mismo señala. Si el documento de compraventa no se protocoliza dentro del plazo señalado en la Cláusula Tercera del presente contrato por culpa de La PROMITENTE COMPRADORA, sobre la cantidad señalada en esta cláusula quedará el veinte por ciento (20%) a favor de El PROMITENTE VENDEDOR, por concepto de indemnización de los daños y perjuicios que este incumplimiento de La PROMITENTE COMPRADORA pudiese causar”.
Así, refiere que vencido el término establecido en la Cláusula Tercera del contrato de opción de compra-venta, en fecha 13 de enero de 2013, hecho éste reconocido por la PROMITENTE COMPRADORA, se planteó mediante el intercambio de varios correos electrónicos, entre los ciudadanos RICARDO MONTIEL, en su carácter de esposo de la ciudadana INGRID COROMOTO ACOSTA DE MONTIEL y su representado ARTURO FERNÁNDEZ MORA, suscribir un nuevo contrato de opción de compra-venta donde se estableció un nuevo término y un nuevo precio, que según sus dichos demostrarán en el lapso probatorio.
Que ante ello, “sorpresivamente” la ciudadana INGRID COROMOTO ACOSTA DE MONTIEL, mediante correo electrónico del 20 de febrero de 2013, le señala a su representado ARTURO FERNÁNDEZ MORA, que ha consignado el documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro Público Segundo del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por el precio de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 950.000,00) que se había establecido en el documento de opción de compra-venta tantas veces señalado, cuyos lapsos estaban totalmente vencidos y que no dependía para su pago de una operación de Ley de política habitacional.
Que esta situación obligó a su representado a realizar la Oferta Real y del Depósito ante el Juzgado Undécimo de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial Estado Zulia, donde a pesar de que dicho tribunal se ha trasladado y constituido en diferentes oportunidades la ciudadana INGRID COROMOTO ACOSTA DE MONTIEL, se ha negado a darle acceso al mismo y su esposo RICARDO MONTIEL, quien también funge como arrendatario del inmueble, a través de sus abogados ha prometido en diferentes oportunidades hacerse parte en el procedimiento de Oferta Real y del Depósito, cosa que no ha cumplido hasta la presente fecha, lo cual según sus alegatos demostrará en el lapso probatorio.
Que niega, rechaza y contradice por ser totalmente falso que la ciudadana ÉLCIDA CELINA CHÁVEZ DE ARAUJO, haya firmado un documento de carácter privado de fecha 16 de noviembre de 2012, donde señala que se acordó una prórroga por sesenta (60) días hábiles y que el lapso vencía el 30 de marzo del 2013, pues no podría demandarse el cumplimiento de un contrato si existe un lapso vigente. A tales efectos, se reserva el derecho a desconocerlo por cuanto dicho instrumento de carácter privado no ha sido producido junto con la demanda, según el lapso establecido en al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Señala que la demandante incurre en un error garrafal cuando indica: "En efecto, consta de documento privado de fecha 16 de noviembre del 2012 que la ciudadana ÉLCIDA CELINA CHÁVEZ DE ARAUJO, en su carácter de apoderada del PROMITENTE COMPRADOR ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ MORA" crea una confusión debido a que de hecho y de derecho el ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ MORA a través de la ciudadana ÉLCIDA CELINA CHÁVEZ DE ARAUJO es el PROMITENTE VENDEDOR, y crea más confusión aún, en el mismo libelo, cuando señalan: "...en el texto del documento no consta a partir de cual fecha comenzaría a discurrir esa nueva y segunda prórroga, y en segundo lugar, porque es un absurdo considerar que debería computarse a partir de la fecha del documento privado, ya que no se puede prorrogar lo que aún está vigente, siendo solo desde su vencimiento cuando es posible una prórroga”.
Que del contenido de las actas se desprende que existe un contrato de opción de compra-venta donde se establece una cláusula penal para el incumplimiento unilateral, y el PROMITENTE COMPRADOR no puede demandar el Cumplimiento del Contrato, vale decir, demandar al PROMITENTE VENDEDOR para que éste proceda a otorgar el respectivo documento definitivo de venta, pues como se ha establecido doctrinal y jurisprudencialmente en los contratos de compra-venta existe la posibilidad de desistir del compromiso, con la consecuencia del pago de los daños y perjuicios tasados o determinados por las partes como es el caso que nos ocupa.
Que es evidente, que el término establecido en el mismo de ciento veinte (120) días a los efectos legales se encuentra vencido a favor de su representado, y en consecuencia es improcedente en derecho pedir el cumplimiento del mismo, por lo que procede a hacer la correspondiente oferta real y del depósito por ante el Tribunal Competente a la ciudadana INGRID COROMOTO ACOSTA DE MONTIEL, con la sanción penal establecida en la Cláusula Sexta del contrato de opción de compra mencionado.
Que por todos los elementos de hecho y de derecho antes expuesto, pide al Tribunal que declare improcedente la demanda intentada por la ciudadana INGRID COROMOTO ACOSTA DE MONTIEL en contra de su representado ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ MORA y sea condenada la ciudadana INGRID COROMOTO ACOSTA DE MONTIEL al pago de las costas y costos procesales, reservándose las acciones civiles y penales respectivas.
IV
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Ahora bien seguidamente pasa este Sentenciador a valorar los medios probatorios traídos al proceso por las partes:
De la parte actora: consigna junto al libelo originario de demanda los siguientes documentos:
1.- Copia certificada de contrato de opción de compra-venta suscrito entre la ciudadana INGRID COROMOTO ACOSTA DE MONTIEL y la ciudadana ELCIDA CELINA CHÁVEZ DE ARAUJO, en representación del ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ MORA, autenticado por ante la Notaría Pública de San Francisco del Estado Zulia, en fecha 30 de agosto 2012, anotado bajo el No. 3, Tomo 27 y posteriormente ante la Notaría Pública Sexta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 2 de octubre de 2012, anotado bajo el No. 28, Tomo 261 de los libros respectivos.
Con relación al anterior documento autenticado por ante la indicada Notaría, que contempla el acuerdo de voluntades cuyo cumplimiento se solicita, resulta conveniente traer a colación lo establecido en el Código Civil al respecto, a saber:
“Artículo 1.363 El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”.
En este sentido, de conformidad con la norma anteriormente transcrita, y en consideración a que la parte demandada no ha desconocido el contenido y firma del mismo, este Juzgador pasa a otorgarle valor probatorio formal, destacando que este instrumento constituye el fundamento de la pretensión. Así se establece.
2.- Con la reforma de demanda consignó copia fotostática simple del poder general de administración y disposición otorgado por el ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ MORA, a la ciudadana ELCIDA CELINA CHÁVEZ DE ARAUJO, ante la Notaría Pública Sexta de Valencia, en fecha 14 de junio de 2007, anotada bajo el No. 53, Tomo 107, y documento de sustitución de poder de la ciudadana ELCIDA CELINA CHÁVEZ DE ARAUJO, al abogado RÓMULO SARCOS IGUARÁN, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 16.445, por ante la Notaría Pública Sexta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 14 de marzo de 2013, inserto bajo el No. 20, Tomo 68 de los libros respectivos.
En este sentido, este Juzgador de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil y en consideración a que la parte demandada no impugnó el instrumento promovido, pasa a otorgarle el valor probatorio correspondiente conforme a la norma antes citada. Así se establece.
En la etapa procesal respectiva la parte actora promovió:
3.- Documento privado de fecha 16 de noviembre de 2012, mediante el cual la ciudadana ELCIDA CELINA CHÁVEZ DE ARAUJO, en su condición de apoderada judicial del ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ MORA y su representada INGRID COROMOTO ACOSTA DE MONTIEL, convinieron en prorrogar por sesenta días hábiles, el contrato de opción a compra-venta que para ese momento los vinculaba y habían celebrado por sesenta (60) días hábiles con una prórroga de treinta (30) días.
Mediante diligencia de fecha 15 de enero de 2014, la parte demandada desconoce en su contenido y firma dicho instrumento privado, razón por la cual la parte accionante mediante diligencia de fecha 17 de enero de 2014, promueve la prueba de cotejo.
En tal sentido, en fecha 20 de marzo de 2014, los expertos consignan informe de la experticia grafotécnica practicada de la cual se desprende que la firma estampada en el documento desconocido denominado “Cláusula Accesoria de Prórroga” fue ejecutada por la misma persona que ha suscrito en forma indubitada y con el carácter de representante del PROMITENTE VENDEDOR el documento de opción de compra autenticado, de tal modo, que ante la tramitación debida de la prueba se acoge la misma en sentido formal, haciéndose la salvedad que su valoración material se llevará a cabo en las consideraciones para decidir. Así se establece.
4.- Original de planilla de depósito bancario de fecha 10 de octubre de 2012, en la cual consta que su representada INGRID COROMOTO ACOSTA DE MONTIEL, a través de su esposo RICARDO MONTIEL, le depositó al ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ MORA, en su cuenta número 0134-0220-56-2203011205 en el Banco Banesco, la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 250.000,00), las cuales aduce constituyen arras confirmatorias.
Por tratarse de un documento privado emanado de un tercero, como es el Banco Banesco, se requiere su ratificación conforme a lo preceptuado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, de tal modo que en ausencia a ello, debe necesariamente desecharse del proceso. Así se establece.
5.- Copia certificada del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, el día 6 de julio de 1999, bajo el No. 25, Tomo 1, Protocolo 1°, conforme al cual el ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ MORA, adquirió el apartamento distinguido con números y letras 11C, ubicado en el piso 11 del edificio “Residencias Mi Encanto”, objeto del contrato.
Con referencia a este medio probatorio, expresa el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes. Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte”.
Por consiguiente, considerando que dicha documental no fue impugnada o tachada por la parte demandada, este Sentenciador le otorga el valor probatorio correspondiente en la presente causa. Así se establece.
6.- Prueba de informes a la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito de Maracaibo del estado Zulia, a fin de que participar lo siguiente:
Si reposa en sus archivos No. de trámite 480.2013.1.1487, con fecha de otorgamiento el 20 de febrero de 2013, mediante el cual el ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ MORA le vende a su representada INGRID ACOSTA DE MONTIEL, un apartamento de su propiedad, identificado con el número y letra once c (11C), ubicado en el piso once (11) del edificio Residencias Mi Encanto.
Si reposa en sus archivos con relación a dicho trámite copia de dos (2) cheques de gerencia, el primero No. 044775987, de fecha 20 de febrero de 2013, librado por el Banco Occidental de Descuento, a la orden del ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ MORA, por la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 200.000,00) y el segundo, No. 04383029, de fecha 13 de febrero de 2013, librado por el Banco Occidental de Descuento, a la orden del ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ MORA, por la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 500.000,00).
Si reposa referido al trámite señalado y al otorgamiento del documento de compraventa, los recaudos correspondientes como documento de identidad, planilla forma 33, certificado de solvencia de agua, planilla de pagos municipales, ficha catastral, comprobante bancario y certificado de solvencia municipal.
Que se sirva remitir copia de la planilla denominada “Constancia de Recepción”, número de trámite 480.2013.1.1487, con fecha de otorgamiento miércoles 20 de febrero de 2013, asimismo, copia del documento de compraventa que causó el referido trámite y copia de los cheques.
Todo ello a fin de demostrar que la actora cumplió con todos los trámites legales dentro del lapso previsto en el contrato de opción de compra y su prórroga adicional, para celebrar con el ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ MORA, por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, el contrato de compraventa pactado y que fijó como fecha de otorgamiento del respectivo documento de compra-venta el día 20 de febrero de 2013.
En fecha de abril de 2014, se agrega respuesta de la prueba informativa dirigida al Registro Público del Segundo Circuito de Maracaibo del estado Zulia, de la cual se desprende que la ciudadana INGRID COROMOTO ACOSTA DE MONTIEL, presentó para su protocolización documento de venta en fecha 20 de febrero de 2013, bajo el trámite No. 480.2013.1.1487, el cual fue anulado por vencimiento del lapso legal de sesenta días para su otorgamiento; que el trámite en referencia no fue firmado dentro del señalado lapso por razones desconocidas por la oficina registral, aun cuando fue elaborada la correspondiente nota de otorgamiento en fecha 20 de febrero de 2013.
Igualmente, se participó que dentro de los recaudos presentados para el trámite en referencia se encuentran: documento de venta sin otorgarse a través del cual el ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ MORA, le vende a la ciudadana INGRID ACOSTA, un apartamento distinguido con el No. 11C del Conjunto Residencial Mi Encanto, copia simple del contrato de opción de compra del referido inmueble; copia simple de dos cheques de gerencia librados a favor del ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ MORA, en contra del Banco Occidental de Descuento por un monto de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 500.000,00) y DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 200.000,00), original de Código Catastral y cédulas de identidad de los contratantes.
De tal manera, este Juzgador acoge la probanza en referencia en todo su valor probatorio, conforme a la norma del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que fue debidamente tramitada, obteniéndose respuesta oportuna al efecto, constatándose de la misma que el trámite de venta no se verificó, aun cuando fue determinada la fecha para la firma y haber sido presentados ciertos recaudos, de los cuales se excluyen la planilla forma 33, certificado de solvencia de agua, planilla de pagos municipales, y certificado de solvencia municipal. Así se establece.
7.- Promovió prueba de inspección judicial a los fines de que el Tribunal asesorado por un experto en equipos y redes de comunicación computarizada ingrese a la dirección de correos electrónicos ingridacosta_5@hotmail.com y Ricardo_montiel@hotmail.com, que pertenecen a los ciudadanos INGRID ACOSTA DE MONTIEL y RICARDO MONTIEL, en dicho orden, para dejar constancia del intercambio de correos electrónicos y su autenticidad.
La pertinencia de esta prueba está dirigida a demostrar en primer lugar que el ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ MORA, convino en una prórroga para el otorgamiento del documento de compra-venta, que también solicitó que se elaboraran tres (3) cheques para el pago del precio de venta del apartamento, que su patrocinada le respondió que ya no era posible porque se había cumplido con todos los requisitos exigidos para la firma del documento definitivo, y que ya se habían elaborado dos (2) cheques de gerencia a la orden del ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ MORA y todo eso había sido consignado ante el Registro Público del Segundo Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia.
Con relación a esta prueba se precisa que habiendo sido debidamente tramitada la misma, se acoge desde el punto de vista formal, reservándose la valoración material de la misma para la oportunidad de realizar las consideraciones del fallo. Así se establece.
PARTE DEMANDADA:
1.- Impresión digital de correo electrónico de fecha 18/02/2013, enviado por el ciudadano RICARDO ENRIQUE MONTIEL RAMÍREZ, quien es esposo de la ciudadana INGRID COROMOTO ACOSTA DE MONTIEL, mediante el cual se hace llegar un nuevo documento de opción de compra con la prórroga solicitada, de lo cual se desprende que la opción firmada inicialmente y de la cual se pide el cumplimiento se encontraba totalmente vencida, de allí la propuesta del Dr. RICARDO MONTIEL e INGRID ACOSTA DE MONTIEL de enviar por Correo Electrónico el nuevo Contrato de Opción de Compra.
2.- Copia fotostática simple de contrato de opción de Compra que se señala como propuesta en el correo electrónico indicado anteriormente.
3.- Impresión digital de correo electrónico de fecha 25/02/2013, enviado por ARTURO FERNÁNDEZ MORA, a la ciudadana BETINA NOVO, mediante el cual manifiesta la duda que presenta en cuanto a los lapsos vencidos de la opción de compra venta inicial y explica que no entiende por qué se habla de 90 días y otros 90 días más de prórroga.
Estas documentales ya fueron objeto de valoración formal al ser parte de la inspección judicial realizada por este Operador, tratada en líneas precedentes.
4.- Copia simple de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 17 de agosto de 2011, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 67 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en virtud del cual el ciudadano RICARDO MONTIEL funge como arrendatario del apartamento objeto de la opción de compra, de la cual se pide el cumplimiento y que ocupa con su esposa INGRID COROMOTO ACOSTA DE MONTIEL.
Por tratarse esta prueba de documento autenticado que tiene fuerza de instrumento privado, conforme a la norma sustantiva del artículo 1.370 del Código Civil, al no haber sido objeto de ataque mediante alguna forma de impugnación por la parte adversaria, este Operador Judicial lo acoge en su valor formal probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
5.- Copia fotostática simple de solicitud de Oferta Real y Depósito que cursa ante el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la cual se desprende que su representado consignó la cantidad de DOSCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 215.000,00) a la ciudadana INGRID COROMOTO ACOSTA DE MONTIEL, por haber incumplido los términos de la opción correspondiente.
En cuanto a las copias simples de la solicitud antes singularizada, este Juzgador por considerar que las mismas no fueron impugnadas por la parte adversaria en cuanto a la autenticidad de la firma y contenido allí plasmado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las aprecia en su valor formal probatorio. Así se establece.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, procede este Juzgador a hacerlo de conformidad con las siguientes consideraciones:
Alega la parte actora que entre ella y el ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ MORA, se celebró un contrato autenticado de opción de compra sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con la sigla 11C, ubicado en el piso o nivel once del edificio Residencias Mi Encanto, situado en el lado suroeste de la intersección de vías que forman las calles 68 con la avenida 19 de la Urbanización Paraíso, sector Avenida Rafael María Baralt, jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, conforme al cual adquirieron el compromiso de celebrar una futura venta definitiva por la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 950.000,00), entregándose en dicho acto y en calidad de arras la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 250.000,00), que serían imputados al precio de venta definitivo.
Igualmente, manifiesta que convinieron en celebrar la compra-venta de dicho inmueble dentro de los noventa (90) días siguientes a la autenticación de la promesa, más treinta (30) días de prórroga, cuyo término vencía fácticamente el día 2 de febrero de 2013. No obstante, también alega que en fecha 16 de noviembre de 2012, pactaron una prórroga adicional por sesenta (60) días hábiles más, contados a partir del 2 de febrero de 2013, lo que se traduce en afirmar que el documento definitivo de compra-venta debía ser otorgado antes del 30 de marzo de 2013.
De igual forma, refiere la parte accionante que se avocó a realizar todas las gestiones para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, lográndose a tales efectos que el Registro fijare el día 20 de febrero de 2013, para la protocolización del documento, siendo el caso que llegada dicha oportunidad no se presentó la parte vendedora y demandada de autos, verificándose por demás infructuosos todos los esfuerzos realizados por la actora para consumar la venta definitiva del inmueble.
Por su parte, la representación judicial de la demandada niega los hechos expuestos en el escrito libelar, pues expone que vencido el término establecido en la cláusula tercera del contrato en fecha 13 de enero de 2013, tal y como fuese reconocido por la actora, se planteó mediante el intercambio de correos electrónicos suscribir un nuevo contrato de opción de compra-venta, en el cual se estableció un nuevo término y un nuevo precio.
En este sentido, afirma que en contraposición a ello, recibió un correo electrónico de la cuenta de la parte actora mediante el cual se le participó la fecha de la protocolización del documento de venta definitivo realizado en apego a los términos convenidos primigeniamente en la opción de compra cuyo lapso se encuentra vencido, todo lo cual la motivó a realizar una Oferta Real y de Depósito ante un Tribunal de Municipio, al exaltar la culminación del lapso de vigencia del contrato suscrito.
Igualmente, niega, rechaza y contradice que la ciudadana ÉLCIDA CELINA SÁNCHEZ, haya firmado un documento en fecha 16 de noviembre de 2012, donde se acordare una prórroga adicional que comenzaría a computarse vencido los lapsos contemplados en el contrato, por cuanto no puede prorrogarse lo que se encuentra vigente.
Así las cosas, se evidencia que la presente demanda versa sobre el Cumplimiento de un Contrato de Promesa de Venta Bilateral, del cual señala la parte actora se deriva una relación jurídica en la cual ambas partes contrajeron obligaciones, siendo el caso que debe dilucidarse la vigencia del convenio celebrado y si en efecto el incumplimiento devino de la actuación u omisión de la parte demandada.
En atención a los contratos el Legislador en el Código Civil dispuso:
“Artículo 1.159 Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160 Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.167 En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.168 En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
De los artículos anteriormente citados se deriva que los contratos son ley entre las partes y que éstas están obligadas a cumplir lo que se ha establecido en ellos, de lo contrario, si una de las partes no llega a ejecutar su obligación puede la otra parte a escogencia reclamar el cumplimiento o la resolución del contrato. Sin embargo, existe en el artículo 1.168 ejusdem un eximente de responsabilidad, pues el legislador dispone que si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte puede negarse a cumplir la suya.
En este sentido, dada la naturaleza de la pretensión propuesta, conviene también citar el artículo 1.133 del Código Civil, que contempla que el contrato ‘…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…’.
Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su obra ´Doctrina General del Contrato´, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral, capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extrapatrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).
Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse, sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).
Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como ‘…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…’, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.
Además, advierte este Tribunal que el contrato como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia, que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 ejusdem), ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.
Precisado lo anterior, debe también referirse que de la norma sustancial que sirve de fundamento de la presente acción se desprende que se establece como condición para la procedencia de las acciones de cumplimiento y resolución de contrato, el incumplimiento culposo de la parte contra quien obra la pretensión. En este orden de ideas, el autor Eloy Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Novena Edición. 1995, páginas 513-515 establece como condicionantes de la acción resolutoria las siguientes:
• Es necesario que se trate de un contrato bilateral.
• Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes.
• Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
Ahora bien, de un estudio al caso de autos, debe precisar este Operador Judicial en primer lugar, que en el contenido del contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento se demanda se plasmó el acuerdo de voluntades para la concreción del negocio jurídico definitivo, delimitándose los elementos de tiempo, precio y forma de pago, respecto a lo cual este Juzgador en atención a los argumentos debatidos debe detenerse en el elemento de la duración del contrato, pues es de relevancia destacar que si bien en el instrumento fundante de la pretensión se hace alusión a unos lapsos, también debe reconocerse que las partes intentan hacer valer una “prórroga adicional” a los efectos de determinar la vigencia del contrato en comento, no obstante, este Sentenciador aprecia que el supuesto acuerdo se contrae a un instrumento que data del 16 de noviembre de 2012, en el cual se indica “cláusula que forma parte del contrato de opción a compra según anexos de condiciones de particulares” concertada a los efectos de solicitar una prórroga para introducir la documentación necesaria para la tramitación del crédito hipotecario que solicitaría la parte actora, sin mencionarse en la trascripción de la misma con puntualidad la fecha a partir de la cual comenzaría a regir la misma, de tal modo que este Operador Judicial colige que no existe certeza para la determinación de la aplicabilidad de la prórroga, pues además de tener una finalidad distinta a la del lapso de duración de la opción, la misma carece de establecimiento preciso para comenzar a regir y por tal motivo, mal puede este Sentenciador presumir su inicio y culminación, lo cual nos lleva a concluir que la misma no puede ser considerada parte formante del contrato y por ende, ser computada para la fijación de duración del mismo y así lo considera este Sentenciador.
Delimitado lo anterior, puede este Órgano Jurisdiccional en segundo lugar dirigir su acuciosa labor a fin de determinar si concurren los elementos necesarios para la procedencia de la acción de Cumplimiento de Contrato, en efecto se percata este Operador Judicial que si bien de la inspección judicial realizada para verificar la autenticidad de los correos electrónicos enviados entre las partes, cuya evacuación fue desarrollada conforme a las pautas legales establecidas para ello, se desprende el intercambio de mensajes en cuanto a la posibilidad de realizar una nueva negociación, de tales comunicaciones no puede colegirse que se encontraren presentes los elementos esenciales para la existencia del contrato y por tanto, ser suficientes para desvirtuar el acuerdo de voluntades originariamente llegado entre las partes.
De tal modo que en consideración al vigor del contrato primigenio este Juzgador observa que en fecha 14 de abril de 2014, se agregó respuesta de la prueba informativa dirigida al Registrador Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de la cual se deriva la diligencia realizada por la parte actora a los fines de lograr la protocolización de la venta definitiva, asimismo, se verificó la presentación de algunos de los recaudos exigidos para dicho trámite, con lo cual pudiera determinarse que la parte accionante dio cumplimiento a sus obligaciones, en cuanto a las prestaciones adquiridas, restando el pago del precio definitivo para la oportunidad misma del otorgamiento del documento de venta.
Lejos de ello, constata este Sentenciador que en la cláusula tercera del instrumento fundamento de la acción se plantea lo siguiente: “…Dentro del plazo aquí previsto El PROMITENTE VENDEDOR se compromete a entregar a La PROMITENTE COMPRADORA todas las solvencias necesarias y documentos que exija el Banco a La PROMITENTE COMPRADORA en la correspondiente tramitación del crédito y protocolización del documento definitivo de compraventa. La PROMITENTE COMPRADORA, por su parte, vez otorgado el crédito por la entidad bancaria y recibidas las solvencias, se compromete a gestionar la protocolización del correspondiente documento de compraventa dentro de diez (10) días hábiles siguientes a la referida fecha de entrega del crédito y las solvencias”, al respecto, se muestra la clara intención de las partes de celebrar una futura venta respecto a cuyo pago del precio se estableció la tramitación de un crédito hipotecario, siendo adjudicada a la parte demandada la obligación de suministrar la documentación necesaria a tales efectos, fijándose un lapso perentorio para ello, siendo éste el de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días por concepto de prórroga.
En relación a ello, se aprecia de autos que la parte demandada no dio cumplimiento a dicha prestación de dar, pues de su actividad probatoria no se desprenden elementos que llevasen a la convicción de este Operador Judicial de que en efecto, suministró los documentos necesarios para la tramitación del crédito bancario que solicitaría la parte actora para satisfacer el precio de la compra-venta establecida, ni más importante, los requeridos para la protocolización del documento definitivo de venta dentro del lapso convenido, de tal forma que con ello queda vislumbrado el incumplimiento de la parte demandada y por vía consecuencial, los supuestos necesarios para que este Juzgador pueda declarar CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato intentada por la ciudadana INGRID COROMOTO ACOSTA DE MONTIEL, en contra del ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ MORA, en dicho sentido, se ordena a la parte demandada a efectuar la transmisión de la propiedad del inmueble constituido por un apartamento distinguido con la sigla 11C, ubicado en el piso o nivel once del edificio Residencias Mi Encanto, situado en el lado suroeste de la intersección de vías que forman las calles 68 con la avenida 19 de la Urbanización Paraíso, sector Avenida Rafael María Baralt, jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a la ciudadana INGRID ACOSTA DE MONTIEL, plenamente identificada en actas, quien a su vez deberá cumplir con los términos del referido contrato, ejecutando la obligación que tiene pendiente mediante el pago del precio restante que alcanza la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 700.000,00), monto que arroja la operación matemática de sustraer de la cantidad establecida como precio de venta, esta es, NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 950.000,00), la suma entregada en arras, vale decir DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 250.000,00). Así se decide.
VI
DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primero Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
- CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana INGRID ACOSTA, en contra del ciudadano ARTURO FERNÁNDEZ, plenamente identificados en actas.
-SE ORDENA a la parte demandada realizar todas las gestiones necesarias para efectuar la tradición legal y el traspaso de la propiedad del inmueble a la parte actora, quien a su vez queda constreñida a cumplir con los términos del referido contrato, ejecutando la obligación que tiene pendiente mediante el pago del precio restante, vale decir, SETECIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 700.000,00).
- SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada de la presente decisión a los fines legales previstos en el artículo 72 ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los veinte (20) días del mes de abril de dos mil diecisiete (2017) Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.¬
EL JUEZ
ABG. ADAN VIVAS SANTAELLA
LA SECRETARIA
ABG. ARANZA TIRADO PERDOMO
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