TSJ Regiones - Decisión

Exp. 084-15
Motivo: Desalojo (Vivienda)

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Conoció este Tribunal de la presente causa, en virtud de distribución efectuada por la Unidad de Distribución correspondiente, siendo admitida inicialmente en fecha 30-09-2015, reformada posteriormente, siendo la última de fecha, 13-11-2015, admitida el 23-11-2015, con ocasión de formal demanda que por DESALOJO (Vivienda) con fundamento en el articulo 91 ordinal No. 1 y 2 de la Ley de control y Regularización de Arrendamiento de Viviendas, incoada por la ciudadana SONIA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.712.373, abogada inscrita en el IPSA bajo el No. 28.941, domiciliada en este Municipio Maracaibo Estado Zulia, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana SCARLETH YSABEL ESTRADA CAMACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.041.244, según se evidencia en documento poder autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 27-06-2012, anotado bajo el No. 041, Tomo 173, que riela en actas en original, en contra de la ciudadana LOURDES VIRGINIA PEREIRA CUENCA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 17.183.628, de igual domicilio.
De conformidad con el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, se prescinde de la narrativa y de la trascripción de las actas procesales y se procede, en consecuencia, a explanar en términos claros, precisos y lacónicos los motivos de hecho y de derecho que justifican el dispositivo oral pronunciado en la audiencia de fecha 03 de abril del 2017.
Alega la parte demandante, en su escrito libelar, que según instrumento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo, de fecha 09 de julio del 2009, inserto bajo el No. 48, Tomo 61, celebró con la demandada contrato de arrendamiento sobre un inmueble que es de su propiedad constituido por un apartamento signado con el No. 3B, piso 3, del edificio No. 8, del Conjunto Residencial TERRA NORTE, ubicado en la avenida Milagro Norte, del Municipio Maracaibo Estado Zulia, cuyos linderos y medidas son Norte: Con el hall de acceso a los apartamentos y al apartamento tipo A, del piso al que corresponda, Sur: Fachada sur del edificio y con el apartamento tipo C, del piso al que corresponda, Este: Fachada Este del edificio y el apartamento tipo A, y Oeste: Hall de acceso a los apartamentos y apartamento tipo C, el cual le pertenece según documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo Estado Zulia, el 24-01-2001, bajo el No. 16, Tomo 7, Protocolo Primero.
Indica que en el referido contrato se estableció que el término de duración del mismo era de seis (06) meses prorrogable por períodos iguales, de igual manera se acordó que el canon de arrendamiento seria por la cantidad de Tres mil Bolívares mensuales (Bs. 3000.00), a cancelarse los primeros cinco (5) días de cada mes.
Señala que la arrendataria desde el mes de septiembre del 2011, comenzó a realizar pagos del canon de arrendamiento en forma irregular, situación esta que motivo que la arrendadora gestionara su pronta cancelación, pero es el caso que desde el mes de febrero del 2012 hasta la presente fecha, la arrendataria sin motivo alguno ha dejado de cancelar los cánones correspondientes al inmueble objeto de litis, los cuales ascienden a la cantidad de Ciento setenta y dos mil bolívares (Bs. 172.000.00).
Que una vez agotado el procedimiento administrativo correspondiente y habiendo resultado infructuoso, produce una resolución en fecha 20 de octubre del 2014, habilitando la vía judicial.
Adiciona que aunado al hecho que la arrendataria no cancela los cánones de arrendamiento desde febrero del 2012, existe la necesidad imperiosa de parte del progenitor de la demandante ciudadano MIGUEL ALFONSO ESTRADA CRUZ, portador de la cédula de identidad No. 3.907.444, de ocupar el inmueble objeto de litigio, por cuanto, le fue notificado que debía desalojar el inmueble, que actualmente, habita en calidad de arrendatario y éste voluntariamente accedió a desocuparlo en el mes de junio del 2015.
Que debido a la situación planteada con su progenitor, y en vista que posee un inmueble propio para que el mismo lo ocupe, acudió al apartamento objeto de litigio y se entrevisto con la demandada, y luego de haberle explicado la situación, esta se negó rotundamente a desalojar de manera voluntaria el inmueble de su propiedad.
Por los hechos antes narrados y el derecho invocado, es por lo que resulta procedente la pretensión del desalojo y el consecuente pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados hasta la presente fecha, con la indexación monetaria correspondiente, de conformidad a lo establecido en el artículo 91, ordinal primero y segundo de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 1600 y 1614 del Código Civil
Dicho lo anterior demanda el desalojo del inmueble identificado ut supra y sea entregado a la demandante libre de personas y cosas y el pago de los cánones de arrendamiento insolutos que hasta la fecha ascienden a la cantidad de Ciento setenta y dos mil bolívares (Bs. 172.000.00).
En etapa de sustanciación se celebró la audiencia de medición en el presente asunto, siendo infructuosa la conciliación de las partes, por cuanto la parte demandada tuvo que ser representada en el presente juicio por defensora ad-litem.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte accionada representada por la defensora ad litem MIRIAN PARDO CAMARGO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad NO. 7.787.043, inscrita en el inpreabogado bajo el No. 49.336, indicó que le fue infructuosa la ubicación de la demandada, a los fines que le proporcionara elementos probatorios que desvirtuaran la pretensión de la accionante, no obstante, negó, rechazo y contradijo que su defendida suscribiera contrato de arrendamiento alguno con la demandante, y que adeudara por concepto de cánones de arrendamiento la cantidad de ciento setenta y dos mil bolívares (Bs. 172.000.00), de igual manera negó, rechazo y contradijo el hecho de que existiera la habilitación de una vía judicial luego de haberse agotado la vía administrativa.
Negó, rechazó y contradijo el hecho que la demandante requiera el inmueble para su progenitor, y que no le fue notificado esa situación.
Del acervo probatorio:
La parte actora invoco el merito probatorio que se desprende de actas a favor de su representada, esta juzgadora observa que la representación actoral se refiere a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, aclarando quien aquí juzga que los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues aun sin invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces de crear o no convicción o indicios de la verdad al rector del proceso.
Ratifico y opuso a la parte demandada todas las pruebas documentales consignadas en actas, expediente administrativo mediante el cual fue habilitada la vía judicial, notificación notariada donde consta que el progenitor de la demandante no tiene vivienda donde habitar, copia certificada del acta de nacimiento de la demandante, documento de propiedad del inmueble objeto de la presente litis, contrato de arrendamiento celebrado entre las partes hoy accionante, prueba de informe y prueba testimoniales.-
En relación al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por ante la Notaria Cuarta de Maracaibo Estado Zulia, de fecha 09-07-2009, anotado bajo el No. 48, tomo 61, esta Juzgadora observa que dicho documento no fue objeto de recurso alguno por parte de la accionada en la oportunidad procesal correspondiente por lo que de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento civil en concordancia con el articulo 1359 del Código Civil se le otorga valor probatorio. Así se aprecia.
En relación al documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo Estado Zulia, el 24-01-2001, bajo el No. 16, Tomo 7, Protocolo Primero, donde se evidencia la propiedad de la demandante sobre el inmueble objeto de la presente litis, esta Juzgadora observa que no fue impugnado ni tachado de falso por la parte accionada, en consecuencia bajo las reglas del articulo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 1359 del Código Civil se le otorga valor probatorio. Así se aprecia.´
En relación a la copia certificada del acta de nacimiento de la demandante, mediante la cual se evidencia el grado de filiación con el ciudadano MIGUEL ALFONSO ESTRADA CRUZ, esta Juzgadora observa que dicho documento no fue objeto de recurso alguno por parte de la accionada en la oportunidad procesal correspondiente por lo que de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento civil en concordancia con el articulo 1359 del Codigo Civil se le otorga valor probatorio. Así se aprecia.
Promovió expediente administrativo No. MC-00477/12, en copia certificada, como acto previo a la demanda incoado por la ciudadana Sonia Rodríguez en representación judicial de la parte demandante Scarleth Estrada, en contra de la ciudadana Lourdes Pereira.- Constituye la copia certificada de un expediente público administrativo, que goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impresa con la actuación de un funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimanan de ellos, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así que, la presunción relativa antes mencionada puede ser cuestionada y desvirtuada mediante prueba en contrario, de allí que la forma de impugnación es con la prueba en contrario que la desvirtúe, bien al demostrar la falsedad de los hechos documentales, la manifestación que hiciera otro funcionario de la administración pública o las partes intervinientes; lo que no ocurrió en el presente caso, por lo que se considera que este medio de prueba es auténtico, y goza de veracidad y legalidad y tiene pleno valor probatorio. Así se establece.-
Promovió prueba de informes, en el sentido que el Banco Venezolano de Crédito informara a este Tribunal, sobre particulares relacionados con el presente asunto, del cual se observa que la ciudadana LOURDES PEREIRA, en su condición de arrendataria, realizó depósitos de cantidades de dinero en la cuenta signada con el No. 0104-0034-13-5340015128, cuyo titular es la ciudadana SCARLETH ESTRADA CAMACHO, hasta el 26-01-2012, este ultimo por la cantidad de Cuatro mil doscientos sesenta bolívares (Bs. 4260,00).- La anterior probanza es valorada en todo lo que ella contiene por estar relacionada con el presente asunto.- Así se Valora.
Promovió Informe de la Asociación de Vecinos del Conjunto Residencial Terra Norte, el mismo este Tribunal lo valora como un indicio, como evidencia de ausencia de personas o cosas en el inmueble objeto de litis.- Así se aprecia.-
En la oportunidad legal la parte accionada promovió el principio de la comunidad de la prueba y ratificó los hechos plasmados en su contestación. En cuanto a la comunidad de la prueba, esta Juzgadora ya hizo pronunciamiento al respecto en el presente fallo.
Fueron promovidas testimoniales de las ciudadanas MARIA VALENTINA BORRERO MOLINA, venezolana, mayor de edad, de estado civil Soltera, titular de la cédula de identidad No. V-9.513.178, de profesión u oficio licenciada en administración de empresa, de 51 años de edad, domiciliado Conjunto residencial TERRA NORTE, Av. Milagro Norte, edificio 6, apartamento 2B, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, quien respondió de la siguiente manera. PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo, Si conoce de vista, trato y comunicación conoce a la Ciudadana SCARLETH ESTRADA Y A LOURDES PEREIRA? CONTESTO: Si las conozco. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, Si del conocimiento que de ellas tiene, sabe y le costa que la señora Lourdes Pereira desde el año 2009 arrendó un apartamento en el conjunto residencial terra Norte, en el edificio 8 Apartamento 3B? CONTESTO: Si, una vez que SCARLETH se fue del país, vimos o vi a la señora que arrendaba el apartamento. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que la señora SCARLETH ESTRADA por medio de su apoderada judicial notifico a la ciudadana Lourdes Pereira la necesidad que tenia el progenitor de la arrendadora de ocupar el inmueble y el pago de los arrendamientos atrasados? CONTESTO: si en una oportunidad me dirigí hasta el edifico 8 a buscar al señor de mantenimiento por que teníamos problema con la bomba de agua de mi edificio que es el 6 y escuche una conversación en voz alta que me llamo la atención y me percate que la discusión se llevaba a cabo en el piso 3 donde se escuchaba a la señora Pereira que no quería pagar, era pues como el mensaje predominante, que no iba a pagar. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe y le consta si la ciudadana Lourdes Pereira hasta la presente fecha se encuentra en el inmueble en calidad de arrendataria? CONTESTO: Desde hace aproximadamente desde abril o mayo del año pasado no la hemos visto esto es un conjunto residencial donde compartimos áreas, los estacionamientos y otras áreas y uno se encuentra en las entradas y salidas y desde entonces no la he visto.- Culmina el interrogatorio de la parte promovente.- Acto seguido formula sus interrogantes a la testigo presentada la defensora ad litem de la parte demandada en este sentido: PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo, si del conocimiento que dice tener, sabe y le consta la dirección del inmueble objeto de este litigio.? CONTESTO: Si por cuanto yo vivo en el edificio 6 y el apartamento esta en el edificio 8, son próximos compartimos estacionamientos, tenemos uso normal de vida, estamos colindantes un edificio del otro, eso es en el Conjunto Residencial Terra Norte, de Milagro Norte. Culmina la formulación de preguntas de la defensora ad litem.- Acto continuo la ciudadana Jueza del Tribunal formula las siguientes preguntas a la testigo promovida, PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta cuantas personas habitaban el inmueble objeto de juicio con la señora LOURDES PEREIRA.? CONTESTO: Siempre veía a la señora con una niña que asumo vivía con ella. Es todo, culmina la formulación de preguntas al testigo promovido, Y de la ciudadana YAJAIRA COROMOTO LINARES PARRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.162.361, de estado civil soltera, de profesión u oficio licenciada en administración, de 59 años de edad, domiciliada en la Urbanización El Naranjal Avenida 15P, No. 49-24 de esta Ciudad, quien respondió de la manera siguiente: PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo, Si conoce de vista, trato y comunicación conoce a la Ciudadana Scarlet Estrada y Lourdes Pereira? CONTESTO: Si claro. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, Si del conocimiento que de ellas tiene sabe y le costa que la señora Lourdes Pereira desde el año 2009 arrendó un apartamento en el conjunto residencial TERRA NORTE, en el edificio 8 Apartamento 3B? CONTESTO: Si claro yo administraba ese edificio. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que la señora Scarlet Estrada por medio de su apoderada judicial notifico a la ciudadana Lourdes Pereira la necesidad que tenia el progenitor de la arrendadora de ocupar el inmueble y el pago de los arrendamientos atrasados? CONTESTO: Si claro, yo sabia que ella necesitaba el apartamento para su papa que tenia una situación fuerte el hecho es de que ella no pagaba sus cuotas mensuales. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe y le consta si la ciudadana Lourdes Pereira hasta la presente fecha se encuentra en el inmueble en calidad de arrendataria? CONTESTO: Bueno ella tiene tiempo desaparecida, ella no ha vuelto mas eso hace como una año, en verdad no recuerdo, ella lo tenia alquilado el primer año creo que pago hasta los seis meses, no recuerdo muy bien. Concluyen la formulación de preguntas de la parte promovente,- Acto continuo procede la defensora ad litem de la parte demandada a formular las preguntas a la testigo promovida de la siguiente manera: PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo, si del conocimiento que dice tener sabe y le consta la dirección del inmueble objeto de este litigio. CONTESTO: Si totalmente, Conjunto Residencial Terra Norte, edificio 8, Apartamento 3B, Milagro Norte. Concluye la formulación de preguntas a la testigo promovida.- En este estado la Ciudadana Juez realiza las siguientes preguntas a la testigo promovida de la siguiente manera: PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo a partir de que año estaba autorizada para recibir los pagos de la señora Lourdes Pereira correspondiente al inmueble objeto de Litis.? CONTESTO: Ella me pagaba solo el condominio, no el alquiler del apartamento, y eso fue desde el 2009. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo como sabe y le consta que la ciudadana Lourdes Pereira se encontraba atrasada en los pagos de cánones de arrendamiento. CONTESTO: Porque al no pagarme los conceptos de condominio, osea la mensualidad, yo les paso un correo a los propietarios del inmueble, y les cobro directamente a ellos, y alli la señora Scarleth me comento que su arrendataria tenía tiempo que no cancelaba los canones de arrendamiento del apartamento donde esta alquilada, que por eso era el retraso. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo, desde cuando tuvo conocimiento que el progenitor de la arrendadora necesitaba ocupar el inmueble arrendado. CONTESTO: La verdad no recuerdo la fecha, porque yo administre ese edificio desde el 2009 hasta el año pasado, quien me comento la necesidad del papa fue la señora Scarleth y creo que fue en el año 2013 o 2014 que me lo dijo, no recuerdo exactamente cuando fue.-
Las referidas testimoniales son valoradas de acuerdo a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y por ser contestes, no contradictorias y merecerle fe a quien aquí juzga, se le otorga valor probatorio.- Así se aprecia.-

Motivos para decidir:
Ahora bien, para dilucidar el inconveniente que se discute a través de la presente controversia, y con ánimos de brindar una solución efectiva al mismo, pasa esta Juzgadora a realizar las siguientes consideraciones previas.
Establecida la relación procesal sobre la base de la pretensión que dio lugar al presente juicio, observa esta Juzgadora que, dada la contradicción ejercida por la parte demandada mediante su defensora ad litem, respecto a los hechos que le fueran opuestos, el objeto de la controversia ha quedado circunscrito a la demostración: contentivo al cumplimiento de la obligación recaída en la demandada sobre el pago de los cánones de arrendamiento atrasados, así como también, la demostración del incumplimiento de tal obligación, y la necesidad imperiosa de ocupar el inmueble objeto de litis por un familiar de la demandante. No es controvertido en la causa y por ende relevado de probanza alguna, la existencia de una relación arrendaticia entre las partes de la litis.
En el proceso civil venezolano, de la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas; de modo, que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos.
En tal sentido, nuestro Código de Procedimiento Civil, señala lo referente a la distribución de la carga de la prueba, cuando indica en el artículo 506, lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
Como quedó dicho, en virtud del sistema dispositivo que rige nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren fehacientemente la base fáctica de sus argumentos. Entonces, para el alegato de insolvencia del demandado compete a éste demostrar su solvencia o la excepción de pago.
Una vez finalizado el análisis y valoración de los medios probatorios legalmente incorporados al proceso, considera esta Juzgadora pertinente en el desarrollo del presente fallo, proceder al estudio de algunos aspectos sustantivos referidos al ejercicio de la acción de Desalojo; establecidos en los artículos 91 ordinal primero y segundo de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas en concordancia con los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.
“Artículo 91 ordinal 1 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda:
Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento, sin causa justificada de acuerdo a los criterios establecidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. (omissis)

Artículo 1600 Código Civil:
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”
Articulo 1614:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”

De la anterior conceptualización se derivan la pretensión impetrada por el accionante, observando quien aquí juzga, del análisis realizado a las actas procesales, que las partes en principio establecieron un término fijo en el contrato tantas veces mencionado, esto es, seis (06) meses, prorrogable por períodos iguales, mas sin embargo al consentir el arrendador la permanencia del arrendatario al término de este, opero taxativamente lo que establece el articulo 1614 el Código Civil, estando ante la presencia inequívoca de un contrato a tiempo indeterminado, aplicable al mismo como consecuencia de ello, lo establecido en el artículos 1600 y 1614 del Código Civil en concordancia con el articulo 91 ordinal primero de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Expuesto lo anterior, se desprende del contrato de arrendamiento referido, que una vez celebrado el mismo, la parte accionada consintió los derechos y obligaciones que asisten al arrendador, específicamente la establecida en la cláusula segunda del mismo, en relación al pago oportuno de los cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble objeto de la presente litis. Lo que deviene en que acepta igualmente sus efectos jurídicos, que no son más que el sometimiento a las disposiciones prevista para este tipo de contrato, reguladas en el Código Civil, en adminiculación con la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.
Así pues, tenemos que el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano establece:
“…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. (Negrillas del Tribunal).

Respecto a este artículo, Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:
“La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.
Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (El subrayado es del Tribunal).

De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.
En definitiva, esta doble presunción que opera contra el arrendatario, se relaciona con la carga de la prueba que contempla el artículo 1.354 del Código Civil, el cual reza:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. (Negrilla del Tribunal)
Bajo esta perspectiva, al arrendador contractual le basta con demostrar la existencia de la obligación a cargo del arrendatario, empero en el caso del arrendatario, si pretende que a pesar de su incumplimiento, ha sido liberado de su obligación, tendrá entonces que demostrar el hecho que ha producido la extinción de la obligación, que significa que tendrá que probar que la inejecución o incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable.
Por lo que, bajo el amparo del análisis realizado respecto a las disposiciones legales y criterios doctrinarios transcritos, en concordancia con los medios probatorios legalmente incorporados al proceso, observa esta Juzgadora que, de un análisis del material probatorio se evidenció, tanto la existencia de la obligación recaída en la parte demandada, como su incumplimiento culposo producto de la ausencia de medios probatorios capaces de desvirtuar la presunción de carácter Juris Tantum que opera contra el arrendatario; por lo que en consecuencia, resulta a su vez procedente en derecho de conformidad con el artículo 91 numeral primero de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la pretensión postulada por la actora respecto con el consecuente pago de los cánones de arrendamientos insolutos. Así se decide.
De igual manera se observan los elementos concurrentes que indican la necesidad del demandante o de algún familiar de ocupar el inmueble, tal como lo establece el artículo 91 en su numeral 2, quedo probado la propiedad del demandante sobre el inmueble objeto de arrendamiento, quedo demostrado la relación arrendaticia entre las partes y por último se logró demostrar la necesidad del ciudadano MIGUEL ALFONSO ESTRADA CRUZ, progenitor de la demandante de ocupar el inmueble objeto de litigio, por no tener otro sitio que ocupar, tal como se demostró con la notificación notariada que riela en actas, en consecuencia, la causal alegada de la necesidad de ocupar el inmueble por parte de la demandante quedó evidenciada y soportada en actas.- Así se confirma.-

En consecuencia y por los fundamentos antes expuestos, esta Juzgadora declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO con fundamento a lo establecido en el artìculo 91 numeral 1 y 2 de la Ley especial in comento, intentada por la ciudadana SONIA RODRIGUEZ, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana SCARLETH YSABEL ESTRADA CAMACHO, en contra de la ciudadana LOURDES VIRGINIA PEREIRA CUENCA, todas identificadas al inicio del presente fallo.- ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA
Este TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR, la demanda que por DESALOJO con fundamento a lo establecido en el artículo 91 numeral 1 y 2 de la Ley especial in comento, intentada por la ciudadana SONIA RODRIGUEZ, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana SCARLETH YSABEL ESTRADA CAMACHO, en contra de la ciudadana LOURDES VIRGINIA PEREIRA CUENCA, todas identificadas al inicio del presente fallo.-
SEGUNDO: Se ORDENA a la parte demandada, hacer entrega formal del inmueble arrendado, conformado por un (1) apartamento signado con el No. 3B, piso 3, del edificio No. 8, del Conjunto Residencial TERRA NORTE, ubicado en la avenida Milagro Norte, del Municipio Maracaibo Estado Zulia, cuyos linderos y medidas son Norte: Con el hall de acceso a los apartamentos y al apartamento tipo A, del piso al que corresponda, Sur: Fachada sur del edificio y con el apartamento tipo C, del piso al que corresponda, Este: Fachada Este del edificio y el apartamento tipo A, y Oeste: Hall de acceso a los apartamentos y apartamento tipo C, el cual le pertenece según documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo Estado Zulia, el 24-01-2001, bajo el No. 16, Tomo 7, Protocolo Primero.
TERCERO: Se condena a la parte demanda a cancelar la cantidad de CIENTO SETENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 172.000.00), correspondiente a los cánones de arrendamiento insolutos a razón de tres mil bolívares mensuales (Bs. 3000.00).
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar completamente perdidosa en el presente procedimiento. Y se ordena la indexación monetaria de las cantidades ordenadas a cancelar.-
Déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los seis (06) días del mes de abril del 2017.- Años 206 de la Independencia y 157 de la Federación.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

LA JUEZA

Msc. ZIMARAY COROMOTO CARRASQUERO C.
LA SECRETARIA

Abog. LINDA ÁVILA NÚÑEZ
En la misma fecha, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m), se dictó y publicó la anterior sentencia definitiva. Bajo el No.-52. La Secretaria