TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE
Maracaibo, cuatro (04) de abril de 2017
206° y 158°
EXPEDIENTE Nº: 3927
PARTE ACTORA:

APODERADO JUDICIAL: PATRICIA DEL CARMEN ARIAS QUINTERO. Titular de la cédula de identidad Nº 7.939.256, domiciliada en el Municipio Machiques de Perijá, del estado Zulia.
JULIO CÉSAR NÚÑEZ, Inpreabogado N° 26.067.
PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL:
VICTORIA EUGENIA CHIRINOS QUINTERO, Titular de la cédula de identidad Nº 24.403.474, domiciliada en el Municipio Machiques de Perijá, del estado Zulia.
FABRICIO SALCEDO, ENDERSON HUMBRÍA VERA y MANUEL URBINA VILLAVICENCIO, Inpreabogado Nros. 238.273, 137.593 y 60.195 respectivamente.
FECHA DE ENTRADA: 19 de junio de 2015
MOTIVO:
SENTENCIA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
DEFINITIVA
I
SÍNTESIS NARRATIVA
Pasa este Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia a realizar la síntesis narrativa de lo alegado en el transcurso del proceso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 243 ordinal 3° y 877 del Código de Procedimiento Civil
Ocurre por ante este Juzgado el profesional del derecho Julio César Núñez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 26.067, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana Patricia Del Carmen Arias Quintero, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.939.256, a fin de demandar por Cumplimiento de Contrato de opción de compra-venta, a la ciudadana Victoria Eugenia Chirinos Quintero, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 24.403.474.
Por auto de fecha diecinueve (19) de junio de 2015 este Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, admitió cuanto ha lugar en derecho la presente acción, ordenando la citación de la demandada.
Por auto de fecha dieciséis (16) de julio de 2015, previa solicitud de la parte actora, este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el parágrafo único del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, ordenó la entrega de los recaudos de citación al apoderado actor, siendo consignados los mismos en fecha dieciséis (16) de noviembre de 2015, constando la citación de la ciudadana demandada.
En fecha diecisiete (17) de diciembre de 2015 la ciudadana Victoria Chirinos Quintero, parte demandada en la presente causa, presentó escrito de cuestiones previas, contestación y reconvención, siendo admitida la reconvención propuesta por auto de fecha siete (07) de enero de 2016, ordenándose la citación de la ciudadana Patricia Del Carmen Arias Quintero.
En fecha doce (12) de enero de 2016 se agregó a las actas, escrito de contradicción a las cuestiones previas.
En fecha catorce (14) de enero de 2016 se agregó a las actas escrito de contestación a la reconvención anunciada.
Por decisión de fecha cinco (05) de febrero de 2016 este Juzgado declaró sin lugar la cuestión previa opuesta.
Por auto de fecha diez (10) de febrero de 2016 este Tribunal fijó oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, siendo efectuada la misma el dieciséis (16) de febrero de 2016.
Por auto de fecha diecinueve (19) de febrero de 2016 este Tribunal fijó los hechos y límites de la controversia.
En fecha veintiséis (26) de febrero de 2016 se agregaron a las actas, escrito de pruebas presentados por las partes intervinientes en la presente causa, así como escrito de oposición presentado en fecha dos (02) de marzo del mismo año, siendo admitidas por auto de fecha ocho (08) de marzo de 2016.
Por auto de fecha trece (13) de julio de 2016 la jueza provisoria designada y que con tal carácter suscribe, se abocó al conocimiento de la presente causa, siendo notificada la última de las partes en fecha dos (02) de febrero de 2017.
Por auto de fecha veintitrés (23) de febrero de 2017 el Tribunal fijó oportunidad para la celebración de la audiencia, siendo celebrada la misma en fecha veintiuno (21) de marzo de 2017.
II
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA:
Manifiesta el profesional del derecho Julio César Núñez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 26.067, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana Patricia Del Carmen Arias Quintero, titular de la cédula de identidad N° 7.939.256, que su representada en fecha dieciocho (18) de enero de 2013 celebró con la ciudadana Victoria Eugenia Chirinos Quintero, titular de la cédula de identidad N° 24.403.474, contrato de opción de compra-venta, sobre un inmueble constituido por una casa de habitación y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra edificada, ubicada en la Urbanización Tinaquillo, en la población de Machiques, identificada con el N° R-*26, en Jurisdicción de la Parroquia Libertad del Municipio Machiques de Perijá del estado Zulia, cuya vivienda posee una superficie aproximada de 50,31 Mts2 de construcción, conformada por 02 habitaciones, 1 baño, sala-comedor, cocina, lavadero y 1 puesto de estacionamiento. La parcela de terreno sobre la cual se encuentra edificada tiene una superficie de 200 Mts2, con los siguientes linderos: Frente: con avenida 105-A; lindero derecho: con parcela R-27; lindero izquierdo: con parcela R-25 y lindero posterior: con parcela R-19, inmueble perteneciente a la ciudadana Victoria Eugenia Chirinos Quintero, por compra que hubiera realizado a su señor padre, ciudadano Eudomario ramón Chirinos Sánchez, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro del Distrito Perijá del estado Zulia, en fecha 19 de noviembre de 1999, bajo el N° 12, tomo 4, protocolo primero, cuarto trimestre, y declaración de Únicos y Universales Herederos dictada por el Juzgado de Protección del Niño, Niña y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 13 de diciembre de 2001.
Que en el contrato celebrado se estableció como precio de venta la cantidad de 220.000,00 bolívares, entregándose en arras a la propietaria y hoy demandada, la cantidad de treinta mil bolívares con 00/100 (Bs. 30.000,00) cancelados al momento de la suscripción del contrato respectivo, estableciéndose el plazo de duración de seis (06) meses contados desde la entrega por la promitente-vendedora de los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo.
Que a pesar de múltiples gestiones, la hoy demandada se ha negado a cumplir con la entrega de los documentos necesarios para la realización de la venta definitiva, tal y como la Declaración Sucesoral que acredita su propiedad, solvencias de servicios públicos y demás requisitos propios y necesarios para la protocolización respectiva.
Que luego de la entrega de tres (03) telegramas a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) de fechas 19 de noviembre, 18 de diciembre amos de 2014 y 16 de marzo de 2015, la promitente vendedora manifestó su deseo de aumentar el precio en ,as de un 600% sobre el precio acordado.
Que en virtud del incumplimiento en la que hubiera incurrido la promitente vendedora y hoy demandada, es por lo que acude ante este Órgano Jurisdiccional a fin de demandar de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, a la ciudadana Victoria Eugenia Chirinos Quintero, antes identificada, requiriendo el cumplimiento del contrato celebrado, referido a la entrega actualizada de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, según el precio inicialmente pactado por las partes.
ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA:
DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA
Por su parte la demandada de autos ciudadana Victoria Eugenia Chirinos Quintero, titular de la cédula de identidad N° 24.403.474, debidamente asistida por el profesional del derecho Fabricio salcedo, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 238.273, dio contestación a la demanda en la oportunidad procesal correspondiente en los siguientes términos:
Manifestó como hecho expresamente aceptado la celebración del contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble de su propiedad.
Sin embargo negó, rechazó y contradijo lo alegado por la actora, tanto en los hechos como en el derecho, sustentada en la falsedad de lo manifestado por el apoderado actor, en cuanto a no entrega de los documentos relacionados a la Declaración Sucesoral, por haberlos consignado la propia parte actora adjunto al libelo de demanda.
Manifiesta la no validez de las notificaciones realizadas por la parte actora, al señalar que, los telegramas fueron enviados a Perijá, aún y cuando su domicilio se encuentra en la Ciudad de San Francisco, hecho del cual tiene conocimiento la parte actora, en atención al impulso de la citación de la presente controversia, razón por la cual niega que haya incurrido en incumplimiento de las obligaciones contenidas en la cláusula cuarta del contrato celebrado, al tener conocimiento la promitente compradora, de las diligencias que debían realizase por ante el SENIAT.
Que en fecha 05 de abril de 2015 la ciudadana Patricia Arias, encontrándose el inmueble objeto del litigio sola, violentando las cerraduras ingresó al mismo, ocupando la casa y manifestando el 07 de abril por intermedio del abogado José Luís López que la hoy demandada había tomado posesión del inmueble, requiriendo indicación para el pago de la diferencia del precio pactado, situación de la cual el Consejo Comunal Tinaquillo 2ª levantó un acta narrativa de los hechos, causando daños a su propiedad, requiriendo indemnización por los mismos, estimados en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00)
DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
De conformidad con lo establecido por este tribunal en auto de fecha siete (07) de enero de 2016, el profesional del derecho Julio César Núñez, actuando en representación de la ciudadana Patricia Del Carmen Quintero, parte actora reconvenida, según lo dispuesto en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, dio contestación a la reconvención interpuesta por la demandada, contradiciendo y negando tanto los hechos como el derecho invocado, manifestando que para la firma del documento de venta definitivo debía la demandada cumplir con la entrega de los documentos y recaudos necesarios y pactados, siendo falsas las supuestas indicaciones realizadas según refiere la demandadas reconvincente, por el abogado José Luís López, siendo falso igualmente que su representada hubiera violentado las cerraduras o haya irrumpido de forma alguna al inmueble objeto del litigio, y que haya causado daño alguno, impugnando y desconociendo las documentales consignadas junto al libelo de demanda.
III
DE LOS MEDIOS DE PRUEBA
ESTIMACIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Consignó junto al libelo de demanda, debidamente ratificados en la oportunidad probatoria:
DOCUMENTALES:
• Original de contrato privado celebrado entre los ciudadanos Victoria Eugenia Chirinos Quintero y Patricia Del Carmen Arias Quintero, de fecha dieciocho (18) de enero de 2013, cursante a los folios nueve (09) y diez (10) de la pieza principal del presente expediente.
Con relación al anterior medio de prueba, y siendo que el mismo constituye documento privado que no fue redargüido de falso por la parte adversaria, por el contrario, aceptado como hecho cierto en la oportunidad de la contestación, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal le otorga pleno valor probatorio, en cuanto a la demostración de la celebración del contrato de opción de compra-venta, sobre un inmueble constituido por una casa de habitación y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra edificada, ubicada en la Urbanización Tinaquillo, en la población de Machiques, identificada con el N° R-26, en Jurisdicción de la Parroquia Libertad del Municipio Machiques de Perijá del estado Zulia, cuya vivienda posee una superficie aproximada de 50,31 Mts2 de construcción, conformada por 02 habitaciones, 1 baño, sala-comedor, cocina, lavadero y 1 puesto de estacionamiento. La parcela de terreno sobre la cual se encuentra edificada tiene una superficie de 200 Mts2, con los siguientes linderos: Frente: con avenida 105-A; lindero derecho: con parcela R-27; lindero izquierdo: con parcela R-25 y lindero posterior: con parcela R-19, inmueble perteneciente a la ciudadana Victoria Eugenia Chirinos Quintero, por compra que hubiera realizado su señor padre, ciudadano Eudomario Ramón Chirinos Sánchez, según consta de documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Perijá del estado Zulia, en fecha 19 de noviembre de 1999, bajo el N° 12, tomo 4, protocolo primero, cuarto trimestre, y declaración de Únicos y Universales Herederos dictada por el Juzgado de Protección del Niño, Niña y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 13 de diciembre de 2001.- Así se valora.
• Copia simple de contrato de compra-venta Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Perijá del estado Zulia, en fecha 19 de noviembre de 1999, bajo el N° 12, tomo 4, protocolo primero, cuarto trimestre, cursante a los folios trece (13) al veinte (20) de la pieza principal del presente expediente.
Con relación al anterior medio de prueba, siendo que el mismo de conformidad con el criterio sostenido en sentencia No. 595 de fecha veintidós (22) de septiembre de 2008, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández constituye documento privado –registrado- que no fue redargüido de falso por la parte adversaria, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal le otorga valor probatorio, en cuanto a la demostración de la celebración del contrato de compra-venta entre la sociedad mercantil Consorcio Vivienda 2000 C.A. y el ciudadano Eudomario Ramón Chirinos Sánchez, titular de la cédula de identidad N° 7.839.936, referido al inmueble identificado en actas y objeto del contrato de opción de compra-venta objeto de estudio por este órgano jurisdiccional.- Así se valora.
• Copia simple de Declaración de Únicos y Universales Herederos dictada por el Juzgado de Protección del Niño, Niña y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, de fecha trece (13) de diciembre de 2001, cursante a los folios veintiuno (21) y veintidós (22) de la pieza principal del presente expediente.
La documental que antecede esta juzgadora la aprecia favorablemente por tratarse de documento público que no fue tachado en la oportunidad legal respectiva, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, en cuanto a la demostración de la cualidad de heredera de la ciudadana Victoria Eugenia Chirino Quintero respecto al De Cujus Eudomario Ramón Chirino Sánchez, fallecido en fecha 30 de abril de 2001.- Así se valora.
• Originales de Avisos de Recibo del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) y misivas de fechas 18 de diciembre de 2014 y 16 de marzo de 2015, cursante a los folio veintitrés (23) al veintinueve (29) de la pieza principal del presente expediente.
En lo atinente a las documentales antes señaladas, y en específico, respecto a los avisos de recibo del Instituto Postal Telegráfico, considera este Tribunal que los mismos gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, asemejando su valor probatorio a los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales hacen plena fe entre las partes y frente a terceros en lo que se refiere al hecho material de sus declaraciones, pudiendo ser desvirtuados a través de cualquier género de prueba capaz de restarle veracidad, en tal sentido, al no haber sido objeto de impugnación por la parte contraria a través de cualquier medio probatorio capaz de desvirtuar su veracidad, le merece fe a esta jurisdicente, en cuanto a las diligencias realizadas por el demandante tendentes a la obtención de la documentación acordada, todo de conformidad con lo establecido en el artículos 1.363del Código Civil. Así se valora.
ESTIMACIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Consignó junto al escrito de contestación de la demanda, debidamente ratificados en la oportunidad probatoria: llevar
DOCUMENTALES:
• Copia simple de contrato de compra-venta Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Perijá del estado Zulia, en fecha 19 de noviembre de 1999, bajo el N° 12, tomo 4, protocolo primero, cuarto trimestre, cursante a los folios trece (13) al veinte (20) de la pieza principal del presente expediente.
Con relación al anterior medio de prueba, siendo que el mismo de conformidad con el criterio sostenido en sentencia No. 595 de fecha veintidós (22) de septiembre de 2008, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández constituye documento privado –registrado- que no fue redargüido de falso por la parte adversaria, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal le otorga valor probatorio, en cuanto a la demostración de la celebración del contrato de compra-venta entre la sociedad mercantil Consorcio Vivienda 2000 C.A. y el ciudadano Eudomario Ramón Chirinos Sánchez, titular de la cédula de identidad N° 7.839.936, referido al inmueble identificado en actas y objeto del contrato de opción de compra-venta objeto de estudio por este órgano jurisdiccional.- Así se valora.
• Original de Planilla del Servicio de Consultas Laborales del Ministerio del Poder Popular para el Proceso Socialista de Trabajo, cursante a los folios cincuenta y dos (52) y cincuenta y tres (53) del presente expediente.
• Copia simple de Planilla de Inscripción del Registro Único de Información Fiscal cursante al folio cincuenta y cuatro (54) del presente expediente.
• Copia simple de Constancia expedida por la Sub-Inspectora del Trabajo de los Municipios Machiques y Rosario de Perijá del estado Zulia, cursante al folio cincuenta y cinco (55) del presente expediente.
• Copia simple de oficio N° 24-F20-O-5051-2015 de fecha 10 de diciembre de 2015 emanado de la Fiscalía Vigésima de la Circunscripción Judicial del estado Zulia con sede en el Municipio Machiques de Perijá.
En lo atinente a las documentales antes señaladas, nuestro máximo Tribunal ha dejado sentado que los mismo pertenecen a una tercera categoría dentro del género de la prueba instrumental denominada documentos administrativos, distintos a los documentos públicos y privados, expedidos por órganos especializados de la administración pública contentivo de declaraciones o actos administrativos de efectos particulares, emitidos de acuerdo con formalidades y requisitos legales, en razón de lo cual gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, tal como se ha señalado en decisión sentada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 1.419 de fecha 06 de junio de 2006, asemejando su valor probatorio a los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales hacen plena fe entre las partes y frente a terceros en lo que se refiere al hecho material de sus declaraciones, pudiendo ser desvirtuados a través de cualquier género de prueba capaz de restarle veracidad, en tal sentido, a pesar de haber sido consignados en copias simples, le merece fe a esta jurisdicente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en tanto y en cuento permitan esclarecer el asunto controvertido, mismos que serán analizados en cuanto a su contenido, al momento de motivar este Tribunal el fallo a ser proferido.- Así se valora.
• Copia simple de acta levantada por los voceros y voceras del consejo comunal Tinaquillo 2-A, cursante a los folios cincuenta y seis (56) al cincuenta y nueve (59) de la pieza principal del presente expediente.
Con relación a la documental que antecede, al haber sido consignada en copia simple, y observando este Tribunal que la misma se encuentra suscrita por los ciudadanos residentes de la comunidad, requiriendo en consecuencia la ratificación en juicio por los sujetos ajenos al proceso a través de la prueba testimonial, tal como lo señala el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil antes transcrito, en consecuencia resulta forzoso para este Tribunal proceder a desechar la misma.- Así se establece. .
TESTIMONIALES
De conformidad con lo establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil promovió testimonial de los ciudadanos Bellamar Josefina Toledo Freites, Ideleana Del Carmen Pirela de Araujo y María Alejandra Gallinat Fernández, titulares de las cédulas de identidad Nos. 14.228.321, 16.366.063 y 16.081.239 respectivamente.
En lo atinentes a las testimoniales promovidas, dejó expresa constancia este Tribunal de su no evacuación, al no haber la parte promovente presentado en la oportunidad de la celebración de la audiencia oral de juicio a los ciudadanos antes identificados.
IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Ahora bien, estimadas como han sido las pruebas del presente litigio, este tribunal pasa a decidir el fondo en base a las argumentaciones que de seguidas se explanan:
Establecen los artículos 1.133, 1.159 y 1.167 del Código Civil:
Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Artículo 1.159: “Los contratos, tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar.”
La teoría general de los contratos ha establecido que, existe un contrato cuando varias personas acuerdan una declaración de voluntad común destinada a reglar sus derechos, y agrega que las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma.
En este sentido los contratos tienen como elementos esenciales para su validez el consentimiento, el objeto y la causa, así lo señala expresamente el artículo 1.141 del Código Civil sustantivo.
Por su parte, el artículo 1.159 ejusdem establece que, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes e igualmente el artículo 1.160 del mismo Código, indica que todo contrato debe ejecutarse de buena fe.
Establecen los artículos 1.160, 1.264, 1.474 y 1.495 del Código Civil:
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”.
Artículo 1.166: “Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes: no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley.”
Quedó fehacientemente comprobada la relación jurídica contractual que une a las partes del presente juicio, ciudadanas Patricia Del Carmen Arias Quintero y Victoria Eugenia Chirinos Quintero, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.939.256 y 24.403.474 respectivamente, derivando la referida relación del contrato celebrado por las mismas en fecha dieciocho (18) de enero de 2013, cursantes a los folios nueve (09) y diez (10) de la pieza principal del presente expediente signado con el Nº 3927, favorablemente valorado por esta Juzgadora, y expresamente aceptado por ambas partes en el transcurso del presente juicio, del cual se derivaran obligaciones para ambos contratantes, tal y como la aportación de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, así como el pago del diferencial del precio en el momento expresamente convenido.
En el caso concreto, la parte actora solicita la definitiva formalización de la venta del inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella edificada, identificada con el Nº R-26, ubicada en la Urbanización Tinaquillo, en la población de Machiques en Jurisdicción de la Parroquia Libertad del Municipio Machiques de Perijá del estado Zulia, cuya vivienda posee una superficie aproximada de cincuenta metros con treinta y un decímetros de metros cuadrados (50,31 Mts2) de construcción, conformada por dos (02) habitaciones, un (01) baño, sala-comedor, cocina, lavadero y un (01) puesto de estacionamiento. La parcela de terreno sobre la cual se encuentra edificada tiene una superficie de doscientos metros cuadrados (200 Mts2), con los siguientes linderos: Frente: con avenida 105-A; Lindero Derecho: con parcela R-27; Lindero Izquierdo: con parcela R-25 y Lindero Posterior: con parcela R-19, inmueble perteneciente a la ciudadana Victoria Eugenia Chirinos Quintero, según sucesión del ciudadano Eudomario Ramón Chirinos Sánchez, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro del Distrito Perijá del estado Zulia, en fecha diecinueve (19) de noviembre de 1999, bajo el N° 12, tomo 4, protocolo primero, cuarto trimestre, y Declaración de Únicos y Universales Herederos dictada por el Juzgado de Protección del Niño, Niña y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha trece (13) de diciembre de 2001, alegando el incumplimiento por parte de la demandada, ciudadana Victoria Eugenia Chirinos Quintero, antes identificada, en cuanto a la entrega de los recaudos necesarios para la consecuente firma y protocolización del documento definitivo de venta.
En contraposición, la parte demandada manifestó su aceptación con respecto a la celebración del contrato privado de opción de compra-venta de fecha dieciocho (18) de enero de 2013, con la ciudadana Patricia Del Carmen Arias Quintero, antes identificada, sobre el inmueble objeto del litigio, alegando no haber incurrido en incumplimiento alguno respecto al acuerdo contractual, pues la promitente compradora y hoy demandante se encontraba en conocimiento de las gestiones que resultaban necesarias realizar por ante el Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), mismas que resultaron dificultosas, negando, rechazando y contradiciendo tanto los hechos señalados como el derecho invocado, reconviniendo a la demandante por los daños ocasionados al inmueble de su propiedad con ocasión a la irrupción forzosa.
Ahora bien, a fin de iniciar el análisis de los argumentos presentados por las partes en el transcurso de la presente controversia, y previo a determinar la procedencia o no de las pretensiones incoadas, pasa de seguidas esta operadora de justicia en primer lugar a conferirle una calificación jurídica a la obligación contraída por las partes intervinientes basado en el contrato traído al proceso, para luego verificar los argumentos de incumplimiento planteados por los mismos.
Cursa a los folios nueve (09) y diez (10) de la pieza principal del presente expediente signado con el Nº 3927, contrato identificado como de promesa bilateral de compra-venta, el cual en su naturaleza, si bien no fue objeto de controversia, encontrándose este Tribunal en la obligación revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y de conformidad con los criterios sentados por el Tribunal Supremo de Justicia..
Al respecto, se observa de actas que la existencia del contrato invocado no constituye objeto de debate en el presente juicio, ya que el mismo fue reconocido por las partes, sin embargo, resulta necesario proceder este juzgado a la calificación de la naturaleza jurídica del mismo, a fin de determinar los efectos que se derivan de su incumplimiento.
Sobre los contratos preparatorios, preliminar o precontrato de venta como se le denominan, no se encuentra regulación expresa en el Código Civil, pudiendo enmarcarse en términos genéricos en la definición del contrato prevista en el artículo 1.133, según la cual éste es “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, estando regulado el contrato de venta en el artículo 1.474 ejusdem, en los siguientes términos: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”
En este orden, GILBERTO GUERRERO QUINTERO explica en su obra “LA RESOLUCION DEL CONTRATO”, tercera edición, (1985), Editorial FITELL, páginas 597 a 503, los fundamentos sobre los cuales se apoya la doctrina clásica o tradicional que considera este contrato como un contrato preparatorio, y asimismo los fundamentos de la tesis crítica, según la cual estos contratos preparatorios no existen, siendo verdaderas ventas.
Refiere José Luís Aguilar Gorrondona en su obra Contratos y Garantías que “la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio el dinero”, de modo que el vendedor tiene la obligación de transferir y garantizar la propiedad de la cosa, y, a su vez el comprador de pagar el precio acordado.
Frente a esta postura, la tesis crítica duda de la existencia y justificación del contrato preliminar, pues resulta complicado sostener que la obligación contraída en el mismo sea incoercible o inejecutable, toda vez que el obligado puede perfectamente ser constreñido a cumplir y ante su negativa el Tribunal puede sustituirlo en el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, al entenderse por prestado el consentimiento de aquél a quien se imputa el incumplimiento.
Así pues, citando a DIEZ-PICAZO expone que, admitida esta premisa, el contrato preliminar se erige como un inútil y superfluo rodeo, pues en la práctica lleva al mismo resultado al que lleva el contrato principal, convirtiéndose en un circuito inútil.
Igualmente se sostiene en contra de la teoría tradicional, que conforme a sus premisas el consentimiento manifestado en el contrato de compraventa no sería libre y espontáneo sino el cumplimiento de un deber, con lo cual éste no sería un contrato, y en contraprestación, si la obligación contraída en el contrato preliminar que es precisamente dar un futuro consentimiento para la compraventa es incoercible, estamos en presencia de un contrato cuyo cumplimiento depende absolutamente del arbitrio del deudor.
Finalmente considera el mismo autor que, si las partes han expresado su CONSENTIMIENTO sobre la COSA y el PRECIO, indudablemente estaremos en presencia de una venta donde se ha transferido la propiedad del objeto del contrato y no de un precontrato y en caso de controversia judicial la sentencia necesariamente tendrá efecto declarativo ya que de acuerdo con el artículo 1.161 del Código Civil “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado”.
Dicho lo anterior debe precisarse que el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil se ha pronunciado sobre el tema que nos ocupa en diversas oportunidades, así, en sentencia Nº 116 de fecha doce (12) de abril del año 2005, expediente Nº 04-109, caso Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, se adhirió a la tesis crítica, considerando improcedente una denuncia por infracción de Ley por la apreciación de un contrato de opción de compraventa como una venta al darse los elementos esenciales de objeto y precio, habiéndose dado un anticipo y quedando diferida la tradición del inmueble y la transferencia de la propiedad mediante el otorgamiento del documento respectivo en el registro, para el momento en que los promitentes compradores obtuvieran un crédito para pagar el precio convenido.
Sin embargo dicho criterio fue abandonado en sentencias posteriores en las cuales la Sala de Casación Civil adoptó la tesis tradicional, sosteniendo que los contratos de opción de compra venta son contratos preparatorios aún cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, siendo pertinente citar al respecto sentencia Nº 358 de fecha nueve (09) de julio de 2009, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., sentencia Nº 460 de fecha veintisiete (27) de octubre de 2010, caso Tomar contra Sucesión Capuzzi y, sentencia Nº 198 de fecha doce (12) de mayo de 2011, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
No obstante ello en sentencia Nº 115 de fecha veintidós (22) de marzo de 2013, caso Helgo Revith Latuff Díaz y otra contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia adopta nuevamente la tesis crítica en los siguientes términos:

“Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
(…Omissis…)

Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide.”
(…Omissis…) (Resaltado propio)

En este orden resulta claro que de acuerdo a la doctrina casacional antes expuesta, cuando se considera el contrato de opción de compraventa como un contrato preparatorio y no como una venta, se infringe por falta de aplicación el artículo 1.474 del Código Civil, el cual regula el contrato de compraventa en nuestro Derecho.
Dicho lo anterior, si bien par la fecha de la presente decisión la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, por sentencia de fecha veinte (20) de julio de 2015 retomó la tesis tradicional, en cuanto a la efectiva existencia y valides de los contratos preparatorios, advierte esta Juzgadora que para la fecha de interposición de la presente acción, se encontraba vigente la doctrina de casación analizada en líneas anteriores referida a la tesis crítica, entendiendo al contrato de opción como una verdadera venta, por lo cual este órgano jurisdiccional acoge la misma en aras de defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, la cual resulta aplicable al caso en estudio por cuanto se encontraba vigente al momento del inicio del presente proceso en fecha diecinueve (19) de junio de 2015, garantizando así a las partes intervinientes su derecho constitucional a la seguridad jurídica y la expectativa plausible de las decisiones judiciales.
En consecuencia, por cuanto se evidencia que en la cláusula primera del contrato sub litis se estableció el OBJETO de la venta, constituido por una casa de habitación y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra edificada, ubicada en la Urbanización Tinaquillo, en la población de Machiques, Municipio Machiques de Perijá del estado Zulia, identificada con el N° R-26, cuya vivienda posee una superficie aproximada de 50,31 Mts2 de construcción, conformada por dos (02) habitaciones, un (01) baño, sala-comedor, cocina, lavadero y un (01) puesto de estacionamiento, contando la parcela de terreno sobre la cual se encuentra edificada dicha vivienda con una superficie de 200 Mts2, con los siguientes linderos: Su Frente: con avenida 105-A; Lindero Derecho: con parcela R-27; Lindero Izquierdo: con parcela R-25 y Lindero Posterior: con parcela R-19, mismo perteneciente por herencia a la ciudadana Victoria Eugenia Chirinos Quintero, por compra que hubiera realizado su señor padre, ciudadano Eudomario Ramón Chirinos Sánchez, según consta de documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro del Distrito Perijá del estado Zulia, en fecha diecinueve (19) de noviembre de 1999, bajo el N° 12, tomo 4, protocolo primero, cuarto trimestre, y Declaración de Únicos y Universales Herederos dictada por el Juzgado de Protección del Niño, Niña y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha trece (13) de diciembre del año 2001, propiedad debidamente demostrada a este Tribunal y que no fuera objeto de controversia por las partes, y, en la cláusula tercera se estableció el PRECIO de la venta, fijado en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 220.000,00), concluye esta Juzgadora que nos encontramos frente a un CONTRATO DE COMPRAVENTA, todo de conformidad con el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia imperante para el momento tanto de la celebración del contrato, como para el momento de la interposición de la demanda.- Así se establece.
Determinado lo anterior, se procede al análisis de las pretensiones postuladas por las partes intervinientes en la presente causa, y a tales fines se precisa determinar que ambas partes convinieron en la celebración de un contrato en fecha dieciocho (18) de enero de 2013 mediante el cual la ciudadana Victoria Eugenia Chirinos Quintero se comprometió a la venta definitiva del inmueble de su propiedad en un plazo de seis (06) meses contados a partir de la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización de la venta definitiva del contrato, comprometiéndose la vendedora a realizar los trámites necesarios para su obtención y consecuente entrega.
En este sentido acordaron las partes como forma de pago del precio la cantidad de treinta mil bolívares con 00/100 (Bs. 30.000,00) pagados el dieciocho (18) de enero de 2013 y la cantidad de ciento noventa mil bolívares con 00/100 (Bs. 190..000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo y traslativo de propiedad.
Sustenta la defensa de la parte actora el hecho de la no entrega por parte de la demandada de los recaudos acordados contractualmente, mismo que resultaban necesarios para la firmar del documento definitivo de venta dentro del plazo pactado, ello a pesar de las gestiones y diversos requerimiento realizados para concretar el mismo.
A los fines de rebatir los argumentos presentados por la accionante, la demandada de autos manifestó que la compradora se encontraba en conocimiento de las gestiones que resultaban necesarias realizar por ante el Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), mismas que resultaron dificultosas, negando, rechazando y contradiciendo por tanto los hechos señalados como el derecho invocado, reconviniendo a la demandante por los daños ocasionados al inmueble de su propiedad consecuencia de la irrupción forzosa al inmueble objeto del litigio.
De la revisión de las actas que conforman la presente causa, así como del análisis del material probatorio aportado por las partes, considera este Tribunal, que la demandada de autos, no logró demostrar que el retraso en la tramitación de la Declaración Sucesoral fuera por cusa no imputable a su persona, pues de las documentales consignadas no se desprende que efectivamente desde el año 2013 se encontrara tramitando el mismo, desprendiéndose como fecha de la constancia cursante al folio cincuenta y dos (52) de la pieza principal del presente expediente, el veinte (20) de octubre de 2015, sin señalamiento de la fecha de inicio de su tramitación, misma fecha contenida en la constancia expedida por el Ministerio del Poder Popular para el Proceso Social de Trabajo, cursante al folio cincuenta y cinco (55), así, si bien del contrato consignado en actas contentivo del negocio celebrado y de los acuerdos entre las partes se desprende el condicionamiento de la vigencia del mismo a seis (06) meses contados a partir de la entrega de los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo, demostrado como fuera la intencionalidad y gestiones realizadas por la accionante tendentes a su obtención y subsiguiente cancelación del diferencial del precio acordado, considera este Tribunal que debió imperar en la demandada el principio de buena fe exigible a los contratantes, y con ello, el efectivo cumplimiento de la obligación contraída, no sin antes señalar este Tribunal con respecto al domicilio señalado por la ciudadana Victoria Chirinos Quintero como defensa respecto a la validez de los requerimientos enviados mediante IPOSTEL, que del contrato celebrado se desprende la indicación expresa como domicilio de la demandada “..domiciliada en la Ciudad y Municipio Machiques de Perijá del Estado Zulia…”.
Correspondiendo a las partes en contradicción la carga de aportar las pruebas de los hechos particulares y concretos en los cuales fundamentan sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique, y, distribuyendo el Código de Procedimiento Civil la prueba entre las partes, como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si a la actora le interesa el triunfo de su pretensión, deberá probar los hechos que le sirven de fundamento; y si a la demandada le interesa destruir, enervar o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá, por su parte, probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impide su existencia jurídica, de modo que el Juez de cognición se encuentra constreñido a decidir en el contexto de lo que ha sido alegado y probado por las partes, enmarcándose así en el principio de verdad procesal, que a su vez somete a las mismas al cumplimiento de las cargas procesales relativas a formulación de los alegatos y a la actividad probatoria destinada a demostrar la veracidad de sus afirmaciones, de modo que la decisión debe estar necesariamente fundamentada en un juicio de certeza, razón por la cual ante la carencia de material probatorio que demostrara la validez de los argumentos expuestos por la parte demandada, resulta forzoso para este Tribunal declarar procedente la acción por cumplimiento de contrato incoada, y así quedará establecido en el extenso del presente fallo.
Con respecto a la reconvención propuesta, no habiendo demostrado la parte demandada reconviniente los daños reclamados, resulta en consecuencia improcedente la indemnización solicitada. ASÍ SE DECLARA.-
V
DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos este, TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la ciudadana PATRICIA DEL CARMEN ARIAS QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.939.256 en contra de la ciudadana VICTORIA EUGENIA CHIRINOS QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 24.403.474.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada ciudadana Victoria Eugenia Chirinos Quintero, proceder a la entrega de los recaudos necesarios para la efectiva protocolización de la venta definitiva del bien identificado en el cuerpo de la presente acta, según el precio pactado en el contrato privado de venta celebrado en fecha dieciocho (18) de enero del año 2013, correspondiendo a la ciudadana Patricia Del Carmen Arias cumplir con el pago del diferencial respecto al precio pactado, esto es la cantidad de ciento noventa mil bolívares con 00/100 (Bs. 190.000,00).
TERCERO: SIN LUGAR la reconvención por Daños formulada por la demandada ciudadana VICTORIA EUGENIA CHIRINOS QUINTERO, antes identificada.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en la presente acción.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Déjese copia certificada por secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala del despacho de Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. En Maracaibo, a los cuatro (04) días del mes de abril de dos mil diecisiete (2017). Años: 206º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA
LA SECRETARIA
ABG. CLAUDIA ACEVEDO ESCOBAR.
ABG. VANESA ALVES SILVA
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior Sentencia, quedando anotada bajo el Nº 03
LA SECRETARIA

ABG. VANESA ALVES SILVA