REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA EXP. 3885-13 Cursa por ante este Tribunal demanda por DESALOJO COMERCIAL que interpuso la Sociedad Mercantil INVERSORA OJEDA, C.A., inscrita ante el Registro de Comercio que llevó la Secretaría del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 26 de noviembre de 1.957, bajo el No. 43, Libro 44, Tomo 2, con modificación según asiento inscrito en el mismo Registro de Comercio en fecha 04 de septiembre de 1962, bajo el No. 154, Libro 51, Tomo 2, domiciliada en la Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, como lo determina el documento constitutivo y actas posteriores acompañadas junto a la demanda, representada en este juicio por los profesionales del Derecho JAVIER MANSTRETTA CARDOZO, LAURA MANSTRETTA CARDOZO, ANMY TOLEDO DE COLETA, ANDREA GOMEZ MUNTANER Y ALYSETTE SANCHEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 57.837, 105.913, 48.441, 129.116 y 63.351, respectivamente y de este domicilio, representación que se encuentra acreditada en las actas del juicio, quien obra en el proceso en su condición de arrendadora en contra del ciudadano VICTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, Peruano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº E-82.267.088 y de igual domicilio, con el carácter de arrendatario, representado por los Abogados en ejercicio y de este domicilio IDELGAR ARISPE y NATALIA ARISPE MATOS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 23.413 y 170.692, respectivamente, representación que consta en los autos. En relación a los hechos libelados, la empresa accionante se afirma propietaria de dos (2) inmuebles contigüos, con las construcciones y adherencias que en ellos se encuentran edificadas, que abarcan una superficie total aproximada de terreno de mil trescientos cuarenta metros con sesenta y cuatro centímetros cuadrados (1.340,64 MTS2), ubicados en la Calle Socorro, hoy Avenida 16 de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, inscritos el primero en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 15 de diciembre de 1.976, bajo el Nº 61, folios 181 al 183, Protocolo 1°, Tomo 4; y el segundo inscrito en la misma oficina de registro el día 07 de febrero de 1.977, bajo el Nº 154, Tomo 6, Protocolo 1°, cuyos títulos de propiedad produjo a los autos. Asimismo, se agrega que desde el año de 1.996, dichas parcelas se encuentran ocupadas por el ciudadano VICTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, en virtud del contrato verbal arrendaticio existente entre las partes que integran esta relación procesal, donde funciona un taller de mecánica, latonería y pintura. De igual manera, agrega la parte actora que no tiene sede propia donde establecerse y desarrollar su objeto social, por lo cual requiere utilizar los inmuebles antes descritos, invocando como causal de Desalojo el Literal B del artículo 34 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo, por decisión interlocutoria dictada por este Juzgado en fecha 12 de enero de 2.015, quedó excluida del debate procesal en virtud de no estar tipificada en la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Como consecuencia de lo anterior, el Juez quedará limitado en su poder de decisión a examinar la segunda de las causales de Desalojo invocada en la demanda para garantizar que el thema decidendum tenga una exacta correspondencia con lo pedido y determinar la procedencia o no de la pretensión hecha valer en el proceso. Cumplidas oportunamente las fases iniciales del proceso, como lo son la Instructoria y Preliminar, sin haberse logrado la conciliación de las partes, condujo a la fijación por parte del Juez de la Audiencia Oral y Pública, de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, esto por remisión del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud de la especialidad de la materia tratada en el juicio y al momento de dictar el Dispositivo en fecha 24 de marzo de 2.017, se declaró CON LUGAR la demanda conforme a los motivos de hecho y de derecho contenidos en la mencionada decisión, y en consecuencia con arreglo a lo dispuesto en el artículo 877 de la Ley adjetiva civil, procede este Tribunal de mérito a dictar el fallo en extenso para ser agregado por Secretaría a las actas procesales. I Se observa del escrito de contestación presentado en el proceso, que la parte accionada impugnó la estimación que la actora le atribuye a la demanda, por considerarla insuficiente, agregando que: “…Insuficiencia esta que deviene de un hecho notorio, valga decir, que el valor del inmueble objeto del contrato de arrendamiento es de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 10.000.000,00); a cuyos efectos solicito a este Tribunal se sirva oficiar a la Alcaldía del Municipio Maracaibo, Oficina de Dirección de Catastro del Municipio Maracaibo, para que practique peritaje a los fines de determinar el valor real del inmueble…”. El Código de Procedimiento Civil vigente, al igual que el derogado, al actor le asiste la obligación y facultad conforme lo dispone el artículo 38, de estimar su demanda, a excepción de las referidas a estado y capacidad. Así mismo, la norma citada es categórica al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, disponiendo al efecto lo siguiente: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva…”. Por lo tanto, el valor de lo litigado es aquel que ha sido plasmado en el Libelo de demanda, con vista al conjunto de alegatos de hecho y de derecho que conforman la pretensión y para el supuesto que el demandado no comparta dicha estimación, puede objetarla o contradecirla en su escrito de contestación al fondo, y siendo que el presente juicio se rige por las reglas establecidas en el Titulo XI de la ley adjetiva, relativas al Procedimiento Oral, resulta obligatorio que el accionado presente por escrito su contestación y expresando en ella todas las defensas previas y de fondo que creyere conveniente alegar, lo que significa que al haber cuestionado la estimación por exigua, lo hizo en la oportunidad debida con la invocación de un hecho nuevo como consta de las actas procesales, pero necesariamente debe probar en juicio el hecho alegado, sin que sea posible que el rechazo sea puro y simple, por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la norma transcrita; siendo así, si nada probare el demandado bajo tal supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor. En el caso de autos la parte demandada además de impugnar la cuantía de la demanda, indicó que el valor que se le debe atribuir al inmueble arrendado, es la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 10.000.000,00), con lo cual propuso una nueva cuantía. En este sentido la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en su fallo de fecha 5 de agosto de 1.997, reiterado en decisión N° RC-22 de fecha 3 de febrero de 2.009, expediente N° 2008-377, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortíz Hernández, dejó sentado las formalidades que debe cumplir el demandado cuando impugna el valor de la demanda, expresando que: “…Ahora bien, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente. Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor”. Por su parte, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo del 18 de enero de 2012, con ponencia de la Magistrada Yolanda Jaimes Guerrero, N° 00004, cuando analiza el contenido y alcance del artículo 38 de la Ley adjetiva, dejó sentado las obligaciones que la ley impone al demandado cuando impugna el valor de la demanda: “De la interpretación dada por la Sala a dicho precepto [artículo 38 del Código de Procedimiento Civil], se ha determinado que: a) Dicha norma limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho: que la cuantía expresada por el actor es reducida o exagerada, y los motivos que lo inducen a efectuar tal afirmación, pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía; b) No puede limitarse la parte demandada a contradecir la estimación pura y simplemente, sino que por fuerza debe agregar el elemento exigido, cual es lo reducido o exagerado de la estimación. De modo que, si nada prueba el demandado al respecto, queda firme la estimación hecha por el actor”. Ahora bien, de una revisión de las actas procesales, se observa que el demandado promovió en la etapa de pruebas, solicitud para que se practicara peritaje por Órgano de la Dirección de Catastro del la Alcaldía del Municipio Maracaibo, a objeto de determinar el valor real del inmueble litigioso, con base a su zonificación. En este sentido, como quiera que el medio probatorio en referencia se promovido oportunamente por el accionado por ostentar la legitimación para esta prueba, se concedió para su diligenciamiento un lapso de evacuación de treinta (30) días. Esta prueba fue requerida mediante oficio del 07 de octubre de 2015, distinguido con el N° 506-2015 y recibido en el organismo público mencionado en fecha 20 de octubre del mismo año. Ahora bien, al no haberse recibido las resultas del Órgano requerido, la prueba fue ratifica y exige este Juzgado en un segundo oficio de fecha 15 de febrero de 2016, entregado ante el citado organismo el 03 de marzo del mismo año. Este segundo requerimiento tuvo como propósito garantizarle al promovente su animus probando, para lo cual en fecha 16 de febrero de 2016, se dictó la correspondiente providencia (folio 201 del expediente). Este modo o metodología de actuación del Juzgado de procurar y exigir el diligenciamiento de la prueba, se encuentra en sintonía a lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de junio de 2001, con ponencia del Magistrado Dr. Ivan Rincón Urdaneta, en la que fija la doctrina en cuanto al deber y modo de actuación de los Jueces, para el debido impulso de los actos procesales del juicio, y tomando en cuenta los antecedentes narrados, el Juez consideró que la información solicitada era necesaria en el proceso, para el dictado de la sentencia de mérito en cuanto al punto previo relativo al cuestionamiento del quantum de la demanda. Sin embargo, a pesar de los esfuerzos del Juez, la parte promovente no realizó ningún acto procesal, ni reclamo alguno para lograr la evacuación de la prueba, pues no hay en los autos constancia de ninguna actuación de parte tendiente a lograr el cumplimiento de la diligencia probatoria ordenada, ni menos aun, que hubiese gestionado la prueba ante la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Maracaibo, lo que en definitiva demuestra, su absoluto desinterés en lograr probar el hecho alegado en cuanto al valor que le atribuyó al inmueble litigioso, que como se dijo, estimo en la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 10.000.000,00). Esta omisión procesal produjo una demora ostensible en el desarrollo del proceso, entre el momento que concluyó la etapa de evacuación de pruebas y la oportunidad en que el Juez ratificó de oficio el medio probatorio, esto es, el 15 de febrero de 2.016, sin que se repite, haya mediado al menos alguna solicitud del promovente para impulsar el cumplimiento de la prueba, lo que procesalmente se cataloga como una actitud negativa u omisiva que no contribuye a la correcta administración de justicia, sino que pone de manifiesto una la falta de interés para obrar en el proceso para demostrar lo alegado. Asimismo, ha sido criterio mantenido por este Juzgado dentro del procedimiento oral, para garantizar los principios de brevedad, concentración e inmediación del proceso contenidos en el artículo 860 de la Ley adjetiva, que en situaciones procesales similares a la aquí ocurrida, no puede la falta de aportación probatoria de un tercero dentro de la prueba de Informe, paralizar indefinidamente el curso del proceso, pues se frustrarían los Principios que caracterizan este proceso oral. En este sentido la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, analizo en su fallo del 30 de julio de 2.002, distinguido con el No. 344, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, el deber de los litigantes en observar, asumir y cumplir una conducta diligente en los procesos, determinando que: “La Sala estima oportuno en su ejercicio de la función pedagógica que le corresponde, resaltar el deber que tienen los litigantes, en observar, asumir y cumplir una conducta diligente en los procesos para evitar ser sorprendidos por la preclusión de los lapsos, siendo ello un elemento prioritario en el ejercicio de la profesión del derecho y para quienes acuden tanto a los órganos jurisdiccionales como administrativos a hacer valer sus derechos.” En consecuencia, se debe resaltar que en la fase probatoria es de suma importancia la actividad de las partes para la suerte del proceso y del contenido de la sentencia, especialmente en los sistemas dispositivos rígidos y atenuados. Por ultimo en lo que respecta a la naturaleza jurídica de la defensa implementada por el demandado, esta como quedó expresado, se materializó con su rechazo a la estimación del valor de la demanda y con respecto a ello, nuestra doctrina procesal ha considerado que se trata de una excepción procesal, que no esta vinculada al mérito de la controversia y no puede catalogarse como una excepción de fondo o perentoria, sino que su cuestionamiento comporta un hecho nuevo en el proceso que debe ser probado en la etapa probatoria correspondiente y siendo que nada probo el demandado a este respecto, quedó firme la estimación a la demanda hecha por la parte actora y debe considerase manifiestamente infundado su alegato de pretender indignarle al Tribunal una supuesta falta de gestión dentro de proceso. ASÍ SE DECIDE. II En el debate oral y público la representación judicial de la parte accionada solicitó del Juez, declare la inadmisibilidad de la demanda, bajo el argumento de haber desaparecido en la ley vigente, la causal de necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, lo conlleva necesariamente a la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda, pues entiende que la pretensión es una sola, y que ésta se hizo valer en el presente juicio, únicamente bajo la causal relativa a la necesidad del arrendador de ocupar el inmueble arrendado. Asimismo, agrega con base a su análisis a los hechos libelados, que la actora no invoco en la demanda dos (2) causales para pedir el Desalojo, y por ultimo agrega que el proceso quedó extinguido y desechada la demanda, y que no se puede fragmentar. Para ilustrar su alegato expreso en términos no acordes a la lealtad que se deben los litigantes y al respeto que debe dispensarle al Órgano Jurisdiccional, lo siguiente: “Eso es como estar medio embarazado, no se puede medio admitir la demanda.” Por ultimo resalta que los efectos de lo solicitado, se produjeron con ocasión a la entrada en vigencia de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. La solicitud en referencia fue considerada y decidida por el Operador de Justicia al momento de resolver en sentencia interlocutoria dictada en fecha 12 de enero de 2.015, la cuestión previa opuesta por el accionado en la contestación de la demanda con fundamento en el Numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Así, conforme a las motivaciones expresadas en dicho fallo, quedó excluida del debate procesal la causal de Desalojo por la necesidad del propietario de ocupar el inmueble litigioso, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, contenida en el Literal B del artículo 34 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tomando en cuenta que actualmente se trata de una causal exclusiva a la materia de viviendas, que puede hacer valer el arrendador por la necesidad del dueño o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, como lo dispone la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda (Ex. Art. 91 N° 2). Como antecedente a la anterior situación procesal, cabe resaltar que la parte accionada, no ejerció el recurso de apelación contra la decisión interlocutoria de cuestiones previas mencionada, a pesar de que el artículo 867 del Código de Procedimiento Civil, concede apelación libremente a las decisiones relativas a las cuestiones previas previstas en los Ordinales 9, 10 y 11 del artículo 346 del citado Código. Además, se cometió el desatino de apelar del auto de trámite, en el cual el Juez fijó la celebración de la Audiencia Preliminar, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 868 del citado Código, por haber concluido la fase instructoria del proceso. En ese sentido, la intervención del accionado generó una clara violación al régimen de apelaciones de las sentencias dentro de este procedimiento oral, por cuanto los autos de tramite pertenecen al impulso procesal y no contienen decisión de algún punto controvertido, bien de procedimiento o de fondo, pues son ejecuciones de facultades otorgadas al juez para la dirección y control del juicio, que por no causar ningún gravamen a las partes, son inapelables y solo pueden ser revocados por contario imperio, a solicitud de parte o de oficio por el Juez. En consecuencia, al haber vencido el lapso para apelar de la decisión interlocutoria en comento, bajo ninguna circunstancia le era permitido al accionado alzarse contra el auto que dio inicio a la fase preliminar del juicio con la fijación de la Audiencia Preliminar. Conforme a lo planteado nuevamente en el debate oral en relativo a la prohibición de admitir la acción propuesta, se trata de una solicitud íntimamente relacionada a la Teoría de la Pretensión Procesal que constituye uno de los temas de mayor dificultad en esta disciplina, como bien lo expresa Briceño Sierra Humberto (1.969) en su obra Derecho Procesal Tomo II, Ed. Cárdenas, México, P. 216, que por haberse decidido oportunamente como ya se dijo, no puede reabrirse este asunto a un nuevo debate. Ahora bien, lo que si debe ser considerado por el Juez en este fallo de mérito es lo relativo a la causal de Desalojo del Literal “C” del artículo 34 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy contemplado en el Literal “E” de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que constituye la causa de pedir el Desalojo del inmueble litigioso, lo cual hará con el debido análisis de todos los fundamentos de hecho plasmados en el Libelo, que conformaron la causa para formular la pretensión contenida en la demanda, pues es de doctrina que la ley exige el aporte de los hechos constitutivos de la pretensión y los fundamentos de derecho en que se basa la misma, con las pertinentes conclusiones. En consecuencia, se explicará con mayor profundidad el asunto en el que insiste la parte demandada, en lo relativo a la pretensión deducida en este juicio, por cuanto entiende que las causales invocadas, no tienen fisonomía propia, sino que son dependientes de la causal relativa a la necesidad del arrendador de ocupar el inmueble, que como se dijo tuvo oportuna respuesta del Juez con las consecuencias ya anotadas para negar la solicitud de inadmisibilidad de la demanda. En este sentido, Carnelutti al distinguir la acción, la pretensión y la demanda conceptualiza la segunda como: “la exigencia de la subordinación de un interés de otro a un interés propio”, lo que nos lleva a marcar claramente la diferencia en cuanto a la naturaleza entre la pretensión y la acción. Por su parte la doctrina nacional en la voz del tratadista y proyectista del vigente Código de Procedimiento Civil Arístides Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, P. 109, define la pretensión procesal como: “Acto por el cual un sujeto se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide al juez que dicte una resolución con autoridad de cosa juzgada que lo reconozca”. Asimismo, al examinar la raíz del significado en el diccionario RAE de la palabra pretensión, se establece que proviene del latín praetensio y praetensionis, que significa: “solicitación para conseguir una cosa que se desea”; en segundo lugar, denota “derecho bien o mal fundado que uno juzga tener sobre una cosa”. De la definición ofrecida por Rengel Romberg, la pretensión es un acto procesal de parte (participaciones de voluntad), que no vincula por si misma al demandado y no queda en consecuencia sujeto a los efectos jurídicos pretendidos por el actor, y deberá esperarse el dictado de la sentencia, para que acoja o rechace la pretensión. Desde un segundo punto de vista, en la pretensión hay una manifestación de voluntad del demandante en la que se afirma titular de un interés jurídico frente al accionado y en esto consiste el vínculo de la pretensión con el derecho material, pues no se concibe que la parte actora no se afirme titular de un derecho o interés jurídico, pues carecería de la debida legitimidad activa para integrar la relación procesal. Ahora bien, la pretensión se concreta en la narración que debe hacer el actor, en la alegación de que entre las partes existe una concreta relación o estado jurídico que se dice violado o amenazado, que se origina por una diversa apreciación de los hechos que rodean las relaciones de los sujetos procesales (quaestio facti), o bien que exista una divergencia en cuanto a la valoración de las normas jurídicas aplicables (quaestio juris), lo que representa una importantísima carga que recae sobre las partes. Así, la consecuencia de lo anterior conlleva a que la afirmación del pretensor debe consistir en la participación del conocimiento de hechos concretos y de derechos que se hacen al Juez para apuntalar la resolución solicitada y por tanto, se asume la obligación de la prueba de los mismos, de lo cual surge la carga de afirmar o alegar los hechos cuya realización supone la norma. Además, de tener el actor que plasmar en su demanda una concreta declaración de voluntad y afirmarse titular del derecho material controvertido, debe igualmente en su petitorio solicitar del Juez conforme al derecho una resolución con autoridad de cosa juzgada que reconozca la consecuencia jurídica solicitada, por lo que simultáneamente con la afirmación de hecho contenida en la pretensión, debe haber también una petición, para que dicte una sentencia de contenido determinado, que reconozca la consecuencia jurídica que el actor atribuye con arreglo a la ley en relación a los hechos afirmados y que lógicamente no este prohibida por la ley, sino amparada por ella. La Ley adjetiva civil en su artículo 340 identifica los requisitos de forma del Libelo de demanda y entre ellos se encuentra el Numeral 4, que exige del actor la determinación con precisión de su objeto, especificando en caso de que se trate de inmuebles, su situación y linderos; en el supuesto de cobro de bolívares, la especificación de los títulos que soportan el reclamo y si fuere una obligación derivada de un contrato la determinación del mismo. Esta claridad del Libelo, evita la incertidumbre en cuanto al objeto de la pretensión, que pudiera conllevar a sucumbir la acción ante la carencia de la determinación del objeto de la condena. En este sentido, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en su fallo del 15 de octubre de 1.997, reitera la doctrina adoptada en decisión de la misma Sala del 24 de febrero de 1.999, indicando que: “(…) Para determinar cual es el objeto de la pretensión es necesario atender a la naturaleza real o personal del derecho subjetivo cuyo cumplimiento se pretende. Así, de tratarse de un derecho real, el objeto de la pretensión es la cosa misma sobre la cual recae el derecho y, en caso, si es una cosa inmueble, deberá indicarse su situación y linderos; pero si se trata de derecho procesal, o sea de una obligación, el objeto de la pretensión es la conducta humana, o sea la pretensión de dar, de hacer o no hacer debida por el deudor; o el contrato mismo”. Así las cosas, debemos con base a las anteriores precisiones determinar que el objeto del proceso lo constituye la pretensión procesal que hace valer el actor en su demanda y además la integran todas las conductas que intervienen organizadamente en el proceso; en este sentido la conducta del demandante consiste en hacer valer la pretensión y el demandado podrá oponerse a ella o bien satisfacerla a través de su contestación; y por su parte el Juez la examinará en su mérito para declararla con lugar o desestimarla. En este sentido, en nuestro sistema no hay duda de que rige legalmente la teoría de la sustanciación de la demanda, que significa articular en el Libelo todos los hechos que tengan relación directa con la pretensión y siendo así, la presentación de la demanda para el demandante representa el momento preclusivo de sus alegaciones. En definitiva, los requisitos de forma de la demanda establecidos en el artículo 340 de la Ley adjetiva, tienen como propósito favorecer la formulación de la pretensión para asegurar su congruencia y están referidos los tres (3) elementos definidores de la pretensión procesal: los sujetos, el petitum y el titulo o causa petendi, que delimitan e individualizan la pretensión u objeto procesal y necesariamente deben constar con claridad y presición en el Libelo de la demanda, y no pueden ser alterados a lo largo del proceso. En criterio de Chiovenda la identificación del objeto de la pretensión, es el señalamiento del bien de la vida que es objeto de discusión y que se individualiza a través del petitum (lo que se pide) y la causa de pedir (con qué titulo o fundamento se pide). Por su parte la Dra. Isabel Tapia Fernandez en su obra El Objeto del Proceso. Alegaciones. Sentencia. Cosa Juzgada. P. 19, establece que: “de la concreta tutela que se pide, viene establecido por dos órdenes de identidades. Puesto que la demanda va dirigida a dos sujetos (al Juez y a la contraparte) de los que se pide cosas distintas, el petitum asumirá, en concreto dos aspectos diversos: en vía ‹inmediata›, la demanda se dirige al Juez, al que se pide no la cosa o prestación objeto del derecho material, sino una resolución: la condena del demandado, la mera declaración del derecho, el cambio jurídico. En vía ‹mediata› la demanda se dirige contra el demandado, del que se pide un determinado bien de la vida: una cosa, una prestación, una abstención, una sujeción a lo establecido en la sentencia (…). Lo que se pide determina de forma directa la resolución judicial concretada en el fallo de la sentencia”. En este orden de ideas y al aplicar la doctrina transcrita al instituto de la pretensión procesal, se puede concluir en primer término que esta viene a representar el deseo de alguien de obtener del Estado, a través de la intervención del Juez investido de jurisdicción, un pronunciamiento acerca de un derecho suyo que se encuentra amenazado o violado, y desde el ámbito material, es un deseo del actor de que el demandado sea sometido a su voluntad. Siendo así, en este juicio se encuentran debidamente determinados los sujetos de la pretensión actor y demandado (Ex. Art. 340 Ord. 2 C.P.C.), ya que se observa de la demanda una concreta individualización subjetiva de las partes, en cuanto a su identidad física, como el carácter que ostentan en el proceso; por una parte la actora sociedad mercantil INVERSIONES OJEDA C,A, demanda el Desalojo del inmueble con base a la causal “C” del artículo 34 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy contemplado en el Literal “E” de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y quien obra en el proceso con el carácter de arrendadora, en contra del ciudadano VICTOR WALTER GARCIA ORELLANA, con el carácter de arrendatario con fundamento al contrato arrendaticio celebrado entre las partes y cuya existencia fue admitida por los litigantes durante el debate y conforme al régimen del proceso, estos sujetos de la pretensión (activo y pasivo) acreditan la condición de partes y el carácter o personería jurídica con el que obran en el proceso. Asimismo, con base a lo planteado por la parte accionante, el Juez de un minucioso examen de las actas procesales y muy concretamente del Libelo de la demanda, pudo apreciar que al identificarse el objeto de la pretensión, se cumplió con las exigencias formales establecidas en los numerales 4 y 5 del artículo 340 ya citado, que están dirigidos a la precisa determinación de la pretensión procesal, con el aporte de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la misma, con las pertinentes conclusiones. Ahora bien, con respecto al objeto de la pretensión, es decir, el interés jurídico que se hace valer en la causa esta constituido por el bien de la vida que se quiere proteger. En el caso de autos se encuentra determinado con presición en el Libelo de la demanda como lo es la solicitud dirigida al Juez para decretar el Desalojo del inmueble ya identificado. En este sentido, la accionante expresa que se ha generado contaminación ambiental con la permanencia y acumulación de chatarra y otros materiales y que el inmueble se encuentra en un estado de deterioro ostensible, contraviniendo el deber ser y expresas leyes de carácter municipal. Asimismo, agrega que producto del estado de deterioro del mismo se hace necesario la demolición de las construcciones allí existentes y proceder a reparaciones mayores, necesarias y urgentes, que encuentran su fundamento en los Literales C y E de la vigente Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que son los que resultan aplicables al caso de autos. Todo lo anterior, significa que el pronunciamiento del Juez en el fallo de mérito, ha de recaer sobre la pretensión del actor, que es el objeto del proceso, es decir, que es su labor y no de las partes constatar si las afirmaciones de hecho aducidas por el demandante para justificar la pretensión resultan verdaderas y debidamente probadas en el proceso, y además, verificar si la pretensión es conforme a derecho y cuando así sucede con la providencia se patentiza el interés del Estado, estimulado por la acción de actuar el derecho objetivo y como lo expresa la doctrina nacional: “Dándose así aquella convergencia de intereses, según el cual, el proceso sirve a las partes y a su vez las partes sirven al proceso”. La consecuencia que se deriva de lo analizado, nos lleva a la conclusión de que la pretensión deducida en este proceso quedó debidamente estructurada, con arreglo a las exigencias formales de la Ley adjetiva por las razones expuestas y al mismo tiempo delimitada la controversia en su objeto, tomando en cuenta que la actora hizo saber al Juez y al arrendatario demandado cual es la causa litigiosa que se encuentra pendiente y para ello bastó la indicación de un conjunto de hechos que hicieron conocer con exactitud la pretensión hecha valer en la demanda, que ha permitido al Juez individualizarla en su contenido y alcance, que lógicamente permite diferenciarla de otras de la misma especie, de allí que solo resta la decisión del Operador de Justicia, para determinar si existe una adecuada correspondencia entre la pretensión como acto de parte y la sentencia como acto del Juez, previo análisis de las pruebas cursantes en autos. Por las razones que anteceden, no resulta admisible la tesis del accionado en cuanto a la delimitación y alcance de la pretensión de Desalojo que hizo valer la empresa demandante con fundamento a la Causal “C” de la derogada ley, hoy prevista en el Literal “E” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, toda vez que existe una clara separación entre la solicitud de Desalojo por la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado hoy fuera del debate procesal por las razones que han quedado expuestas, con la mencionada causal que se encuentra perfectamente determinada en el citado artículo 40 de la vigente Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su Literal “E”, pues es claro que la actora en su escrito de demanda además de señalar las razones y fundamentos para pedir el Desalojo, separo de manera clara e incuestionable las diversas Causales que hizo valer en el proceso cuando en el adverso del folio 2 inicia su exposición diciendo que: “Además de ello…”. En conclusión, se debe afirmar que la pretensión de Desalojo en la vigente Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contenida en el artículo 40, establece diversas causales de Desalojo, que son las más amplias y completas que hayan sido consagradas hasta el momento en nuestra legislación arrendaticia, que totaliza 9 motivos y que algunos se pueden subdividir en su aplicación y para el supuesto de que el accionante invoque varias causales de las establecidas normativamente y se desestime alguna o algunas de ellas prevaleciendo solo una, la pretensión de Desalojo sigue siendo la misma a pesar de la variedad de alternativas que ofrece la ley al arrendador para pedir el Desalojo del inmueble arrendado. De manera que resulta inadmisible en el presente caso y carente de sentido jurídico, lo pretendido por la representación judicial del accionado, pues aceptar su tesis seria tanto como permitir que la pretensión fuese elaborada por el demandado, lo cual rompería la estructura y dinámica del juicio civil con clara violación al derecho a la defensa y al debido proceso, y además se daría al traste con la confianza legitima y la expectativa plausible de la demandante, al no respetarse el marco jurídico existente para el momento de la formulación de la pretensión procesal, so pena de lesionar la esfera de los derechos constitucionales de la justiciable, en clara violación al artículo 21 del texto fundamental que prevé el principio de igualdad de todas las personas ante la ley como lo contempla en su Numeral 2. Como consecuencia de lo expuesto, es claro que la demanda debe contener conforme a los alegatos del actor, los hechos que tengan relación directa con la pretensión, puesto que la calificación jurídica corresponde darla al Juez, aun cuando la ley, exige que se incluyan también los fundamentos de derecho en que se apoya la pretensión de acuerdo a su interés procesal y además esta llamado el Jurisdicente a encargarse de mantener el equilibrio o el contraste justo entre las partes y la búsqueda de la verdad real, para evitar que el Juzgador sea victima de engaño producto de una argumentación impeditiva que entrañe una limitación, desmejora o restricción significativa de un derecho o facultad o comporte una evidente situación de injusticia, para modificar o alterar la verdad legal o formal en un proceso judicial en beneficio propio y en perjuicio del adversario, máxime cuando la accionante ha procurado durante el proceso recabar los proveimientos que ha considerado necesarios para obtener una sentencia definitiva, pues su interés a lo largo del juicio, ha sido un elemento común a la pretensión material y la pretensión procesal, en consecuencia, SE DESESTIMA el alegato en cuanto a la determinación del objeto de la pretensión formulado nuevamente por la parte demandada en la Audiencia de Debate, lo cual fue considerado en la etapa instructoria del proceso, de lo que se concluye conforme al régimen del procedimiento oral, que las partes no pueden a posteriori efectuar alegaciones oportunamente decididas. ASÍ SE DECIDE. III Del mérito de la controversia Conforme a lo narrado en el Libelo de la Demanda la empresa accionante solicita el Desalojo del inmueble arrendado, con el alegato de que el arrendatario ha producido a través de su conducta contaminación ambiental con la permanencia y acumulación de chatarra y otros materiales, lo que ha generado un estado de deterioro ostensible al inmueble objeto de litigio, contraviniendo leyes de carácter municipal lo que conlleva a la demolición de las oficinas que allí se encuentran, para realizar reparaciones mayores al inmueble arrendado, como lo contempla la vigente Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su Literal E del artículo 40. A este respecto el artículo en referencia establece de manera textual lo siguiente: “Son causales de Desalojo: …C. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. (…) E. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. (…) I. Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponde conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. Ahora bien, del contenido de la norma parcialmente transcrita, la pretensión de Desalojo procede por alguna de las Causales taxativas en ella establecidas, y que conforme a los hechos narrados o plasmados en el Libelo resulta indudable que dentro de las posibilidades contenidas en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tienen aplicación al caso bajo estudio conforme a la narración de los hechos contenidos en la demanda, las causales tipificadas en los Literales “C” y “E” del nuevo cuerpo normativo, que entro en vigencia durante el desarrollo del presente juicio como quedo reproducido en la decisión de cuestiones previas del 12 de enero de 2015. Como consecuencia de lo anterior, cabe puntualizar que el Juez al momento de su decisión se encuentra vinculado al derecho (quaestio iuris), y a la certeza de los hechos (quaestio facti), se sigue conforme a ello que la motivación de esta sentencia de mérito debe comprender ambas cuestiones, es decir, tomar en cuenta los fundamentos de hecho de la pretensión y las disposiciones legales que resulten aplicables al caso de autos, lo que implica mencionar y poner en practica las normas generales y abstractas de la Ley especial que rige la materia arrendaticia comercial que utiliza el Juez para determinar el contenido material de la norma individual en que consiste la sentencia, de allí la individualización y concreción de las normas jurídicas mencionadas anteriormente, lo que en síntesis representa la aplicación del Principio iura novit curia. En este sentido, el Máximo Tribunal de Justicia, en Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 30 de abril de 2.002, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, hace suyo el criterio explanado por la misma Sala, en fecha 15 de julio de 1.993, con ponencia del Magistrado José Melich Orsini, dejando sentado que: “La Sala considera que los jueces de instancia están facultados para establecer la calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existentes en los juicios en los que están llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubieren hecho las partes, siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieran sido alegados por ellas. Así, la calificación jurídica de una determinada relación contractual constituye un pronunciamiento de derecho, solo cuestionable a través de la correspondiente denuncia de fondo, que le es dable al juez como consecuencia del principio iura novit curia.” De lo anterior cabe agregar, que los contratos como fuente de obligaciones deben respetarse por constituir ley entre las partes y en orden a ello, la ley especial en comento, faculta al arrendador a solicitar validamente el Desalojo cuando se trata de un contrato de arrendamiento celebrado de manera verbal o por escrito a tiempo indeterminado, como es el caso de autos de acuerdo a lo dispuesto en los Literal “C” y “E” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que regula la materia arrendaticia en su especialidad, supuestos que tienen aplicación en este caso, donde se alego un deterioro ostensible del inmueble y la demolición de las edificaciones que actualmente existen dentro del mismo, para lo cual el Juez entra a examinar el mérito de la controversia. Del material probatorio cursante en los autos, aparece en primer lugar el resultado de la prueba de Inspección judicial promovida por la parte actora en la etapa probatoria del presente juicio, dejando sentado que la misma se acuerda en nuestro sistema, cuando no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera la situación de hecho objeto de Inspección. Esta probanza fue practicada por este Juzgado de causa en fecha 19 de octubre de 2015 y levantó en acta la relación de lo practicado, agregando a los autos impresiones fotográficas de lo observado durante el desarrollo de esas diligencias. Asimismo, el Juez por la naturaleza de esta probanza debe formarse la debida convicción, a través de su actividad sensorial, y en este caso el objeto de prueba consistía en dejar constancia del estado en que se encuentra el inmueble dado en arrendamiento al demandado. En el acto intervinieron las partes que integran la relación procesal a través de sus apoderados judiciales, y la presencia del Juez en el acto permitió que a través de sus sentidos apreciara de manera directa y personal las condiciones físicas en que se encuentra el inmueble litigioso. Así, la prueba en referencia por su naturaleza puede recaer sobre personas, cosas, lugares y documentos, con el fin de verificar o esclarecer aquellos hechos y circunstancias que interesan para la decisión de la causa y su incorporación al juicio se logra gracias al principio de inmediación judicial, que se patentiza en el procedimiento oral por exigencia expresa del artículo 863 de la Ley adjetiva, que impone al Juez su presencia en los actos y pruebas cuya ejecución se disponga fuera de la audiencia y bajo la dirección del mismo Jurisdicente que debe pronunciar la sentencia (Principio de Identidad del Juez). A este respecto, para el jurista mexicano Guillermo Colín Sánchez, la Inspección es: “un acto procedimental, que tiene por objeto la observación, examen y descripción de personas, lugares, objetos y efectos de la conducta o hecho posiblemente delictuoso, para así, llegar al conocimiento de la realidad y el posible descubrimiento del autor”. Por lo anterior, la Inspección Judicial entra en la clasificación de las llamadas “pruebas directas” por lo que el Operador de Justicia es en definitiva quien la aprecia como elemento de convicción judicial y entra en contacto inmediato con el hecho a probar. De modo que el valor probatorio de este medio, deviene de la fe que le merece al funcionario que debe decidir la causa y que dejo constancia de los hechos que estuvieron a su vista; en consecuencia, la naturaleza de la Inspección judicial y especialmente su valoración corresponde a la soberana apreciación del Juez con un simple examen de su contenido para constatar su alcance probatorio. En cuanto al medio de prueba evacuado, se observa que la actora pretende probar su alegato sobre el deterioro que le atribuye al inmueble objeto de arrendamiento, con el propósito de realizar reparaciones mayores que amerita el inmueble litigios. En este sentido el Juez de visu pudo apreciar objetivamente que el inmueble presenta un evidente estado de ruina debido a su vetustez y al propio estado de daño y abandono en que se encuentra, y resulta evidente que de no efectuarse las mencionadas reparaciones, podría poner en peligro el inmueble y la vida de los ocupantes, sin que sea posible diferir las obras a ejecutarse, lo que lleva a determinar la necesidad urgente de su desocupación por parte del arrendatario, para que su propietaria proceda a edificar las construcciones a que alude en su demanda y que deben ser ejecutadas en el lugar que ocupa el arrendatario; el estado de deterioro generalizado justifica su destrucción total para lograr solventar el estado de peligro que representa actualmente el inmueble objeto de arrendamiento y así lo autoriza la ley. Esta situación fáctica, determinada por el Juez, tiene su origen por la presencia de un incumplimiento del deber jurídico imputable al arrendatario ante la ausencia de la debida conservación del inmueble y además estos deterioros mayores la norma los asigna a una actividad omisiva del inquilino que los ocasione y son distintos de aquellos que pueden sucederse por causa ajena que no tiene justificación o eximente de responsabilidad, todo lo cual se desprende del contenido y alcance de los Literales “C” y “E” del artículo 40 de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y guardan una estrecha relación con los fundamentos de hecho contenidos en la demanda, pues existe una relación directa entre el hecho alegado y el efecto que se deriva de la prueba de Inspección practicada, cumpliendo la parte accionante con el “Onus”, que significa una necesidad de hecho, en relación a la prueba, entendido como obligación de probar, máxime que en la Inspección judicial evacuada el mismo Juez hizo la constatación de los hechos debatidos en el proceso. En el caso sub iudice, es importante destacar, que el análisis del material probatorio aportado al proceso como lo es en la Inspección judicial, pone como se ha dicho, en evidencia el estado de deterioro en que se encuentra el inmueble cedido en arrendamiento, lo que ha de presumirse, es imputable al propio arrendatario al dejar de efectuar las reparaciones que el inmueble necesito durante el transcurso de la relación arrendaticia, esto trajo como consecuencia en criterio del Juez, deterioros mayores a los provenientes del uso normal, ni tampoco en el decurso del proceso probó que haya cumplido su obligación de notificar al arrendador de los eventos que pudieron hacer necesario la realización de reparaciones mayores como lo dispone el artículo 1.596 del Código Civil Venezolano, que contempla: “El arrendatario esta obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada. También esta obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador. En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario”. Estos elementos de hecho como quedo expresado, se extraen de la Inspección Judicial objeto de valoración, en la cual se dejó constancia del estado de corrosión y oxido que presentan los techos de la edificación, deterioro en los pisos, paredes en mal estado además de sucias, pisos con grasa, instalaciones eléctricas en muy mal estado, muchas de ellas no instaladas en líneas o tubos de transmisión eléctrica, lo que se traduce en un evidente peligro y además se observó chatarras dispersas en las áreas externas, materiales inservibles no clasificados y expuestos al medio ambiente; estas apreciaciones del Juez quedaron patentadas la mayoría de ellas en las impresiones fotográficas tomadas en el inmueble objeto de litigio, al momento de practicarse las anteriores diligencias probatorias y que personalmente las capto quien decide a través de sus sentidos, como igualmente se resaltan en el acta levantada al efecto, cuya vigilancia y control ejercieron las partes al momento de practicar estas actuaciones, por lo tanto, la prueba objeto de valoración le merece fe al sentenciador para la demostración del hecho a probar, como lo es el deterioro del inmueble arrendado. ASÍ SE DECIDE. Asimismo, cursa a los folios 181, 186 al 190 el resultado de la prueba de Informes rendida en el proceso por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, que hizo valer la parte actora en el lapso probatorio para la demostración de los alegatos libelados y muy especialmente el estado de deterioro en que se encuentra el inmueble arrendado, es así que en la comunicación del 02 de noviembre de 2015, esa autoridad certifica que ante ese Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, no cursa o cursó ningún tipo de procedimiento de Desalojo o de cualquier otro procedimiento de carácter sancionatorio y que se habían otorgado certificaciones o constancias establecidas en el Decreto No. 2.195, sobre prevención de incendios relativo a la Ordenanza sobre normas de seguridad y protección civil. No obstante lo anterior, el 24 de noviembre de 2015, se recibe a través del oficio No. 0047-15 emanado del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos de esta ciudad de Maracaibo, el complemento de la prueba de Informes promovida por la actora, en la que certifica que conforme a Inspección realizada en razón al requerimiento de este Juzgado, procedió en cumplimiento a la protección de la seguridad, higiene y ambiente, a dejar constancia del resultado de sus actuaciones administrativas, certificando que conforme al cumplimiento de normas técnicas a tenor de lo dispuesto en el artículo 181 de las Normas de Seguridad, Protección Civil, Prevención de Siniestros y Desastres en General del Municipio Maracaibo, establece en su Titulo V, Capitulo IV, que trata lo concerniente a la constancia de cumplimiento de normas técnicas que pueden ser revocadas cuando se violen las normas relativas en materia de prevención y seguridad, y que al ciudadano VICTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, se le notificó sobre la retención de la constancia de cumplimiento de dichas normas y que debía comparecer ante ese organismo para tratar sobre las fallas detectadas en el inmueble por él ocupado, en cuanto a las condiciones de seguridad que fueron disminuidas, elementos que aparecen descritos en la notificación respectiva. De igual forma, en el oficio en referencia, se acompañaron impresiones fotográficas que guardan estrecha relación a lo constatado por el Juez al momento de practicar la analizada Inspección y que corroboran el estado de deterioro y peligro en que se encuentra el inmueble arrendado. En este sentido al tratarse de probanzas que emanan de la administración pública por constituir certificaciones emitidas por un organismo autorizado por la ley, deben catalogarse como documento administrativo oficial contentivo de declaraciones de conocimiento de la administración, que certifican los elementos técnicos señalados a este Tribunal con respecto al inmueble objeto de Desalojo y prueban objetivamente que el arrendatario violó las normas de seguridad que debía cumplir con arreglo a la ley para garantizar la seguridad del inmueble, así como de las personas que allí laboran y a las empresas circunvecinas, estos medios de prueba en cuanto a sus declaraciones de conocimiento admiten prueba en contrario para desvirtuarlos en su contenido, cosa que no sucedió en el caso de autos por cuanto la parte no promovente del medio nada hizo al efecto durante el iter procesal, pues sus omisiones probatorias fueron evidentes y reiterativas durante la fase probatoria del juicio y sobre lo cual se abundará más adelante con respecto a otras probanzas evacuadas en la etapa preliminar del proceso. En síntesis, el Cuerpo Especializado en Prevención y Control de Riesgo con su informe determinó el riesgo existente en el inmueble inspeccionado y notifico a este Órgano jurisdiccional el riesgo inminente que se deriva del estado actual en que el mismo se encuentra. En cuanto al significado y alcance que al Juez le merece la prueba objeto de valoración, la parte demandada no puso en práctica durante el iter probatorio, ningún mecanismo procesal para desvirtuar su contenido y así evitar que el medio de prueba produjera los fines propuestos por la parte actora para evidenciar uno de los elementos de hecho fundamentales planteados en la demanda, como lo es el estado de deterioro ostensible del inmueble objeto de litigio, contraviniendo con este modo de proceder exigencias procesales en materia de pruebas. Además de la conducta omisiva que se analiza, la representación procesal del accionado formulo en la audiencia oral y pública un nuevo alegato con respecto a una supuesta recusación del funcionario del Cuerpo de Bomberos, lo que representa un hecho nuevo dentro del proceso que no se hizo valer oportunamente por el accionado conforme a las reglas procesales que rigen en nuestro sistema, lo que trae como consecuencia que no puedan aceptarse nuevas alegaciones en el Debate Oral, toda vez que no es posible realizar en juicio alegaciones a posteriori, motivo por el cual se tiene como no formulado el nuevo alegato por aplicación del Principio de Preclusión de los actos Procesales, entendido este, como la perdida de oportunidad para realizar un acto procesal. En este sentido el maestro Rodrigo Rivera Morales, en su artículo Principios Generales del Derecho Probatorio, publicado en la Revista N° 14 de Derecho Probatorio, cuyo compilador es el Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, dejo sentado que: “La preclusión (…) aplicado a las pruebas se dirá que es la perdida de oportunidad para promover, impugnar o evacuar pruebas. Es una formalidad de tiempo u oportunidad para su practica y se relaciona con los principios de contradicción y lealtad procesal”. (subrayado del Tribunal). ASÍ SE DECIDE. Por último, luego de analizadas las probanzas precedentemente enumeradas, corresponde ahora examinar la prueba de Informes relativa al proyecto de construcción ordenado por la actora a la firma ESTUDIOS B&A C.A. (Bustamante y Araujo, Arquitectos), cuyo resultado fue rendido en ocasión a la prueba de Informes invocada oportunamente, con la cual se acompaño Plano de Ubicación que describe y determina las construcciones a realizarse en el inmueble objeto de arrendamiento. Este plano aparece agregado por la actora al folio 43 junto al Libelo de la demanda, así como también al folio 200 del expediente como complemento de la prueba informativa presentada por la empresa mencionada. Sobre esta prueba, la parte accionada en la Audiencia de debate formuló cuestionamientos al medio por razones de legalidad y muy especialmente al plano de obras, a pesar de no haberse opuesto a la promoción de la prueba de Informes dentro de los tres (3) días siguientes de haberse agregado a los autos el escrito de pruebas de la parte actora, ni tampoco al momento de contestar la demanda impugnó el referido plano, para impedir su ingreso al proceso, bien por razones de ilegalidad o impertinencia, resultando así tardío el alegato formulado en audiencia en lo que respecta a los posibles vicios denunciados. De otro lado, se observa que a la parte no promovente de la prueba de Informes le asiste conforme a la ratio legis, el derecho a la impugnación de la prueba informativa en los cinco (5) días siguientes contados a partir del momento de la incorporación del resultado de la prueba al expediente. Esta posibilidad es admisible en nuestro sistema procesal cuando se requiera dilucidar cualquier asunto que surja en el transcurso del juicio producto de alguna inconformidad de parte y carezca de un procedimiento determinado para su resolución. Siendo así, cabe mencionar que si la parte tempestivamente hace su impugnación bajo cualquiera de las formulas admisibles en nuestro sistema procesal, tendría el derecho de sustanciarse la incidencia probatoria en los términos establecidos en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, por ser la vía idónea para tramitar cualquier denuncia, en la cual se puede determinar lo necesario con respecto a posibles incongruencias de los datos informados con los contenidos en los documentos consultados y que han servido de apoyo para rendir la prueba de Informes. Asimismo, la incidencia residual permite determinar la posible inseguridad de los datos examinados que se comunican al Juez, con relación a las conclusiones del Informe, al igual que falsificaciones o posibles falsificaciones de todo lo informado o bien que el mismo sea efectivamente verdadero. La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo del 6 de julio de 2009, Expediente No. 09’ 0315, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, fijo su doctrina en cuanto a esta incidencia residual y su especial finalidad dentro del proceso indicando: Sin lugar a dudas, el procedimiento incidental a que hace referencia el artículo transcrito, tiene por finalidad dilucidar cualquier asunto que en el transcurso del juicio se presente y carezca de un procedimiento determinado para su resolución. Lógicamente, es imposible un catalogo de las numerosas incidencias que se pudieran presentar en juicio, pero en aras de la seguridad jurídica, se previó la manera de sustanciarlas. Como se puede evidenciar de la lectura de la referida norma, la misma, solo tiene aplicación cuando se está en presencia de un incidente surgido en juicio, donde entre las partes, entendiéndose actor u demandado, surge alguna inconformidad…”. Con base a lo señalado, se observa de la revisión de las actas procesales un absoluto silencio de los apoderados judiciales del accionado, con respecto a la prueba de Informes ofertada al proceso por la empresa ESTUDIOS B&A C.A., quienes debieron con tal carácter ser diligentes y poner de manifiesto al Tribunal en la etapa de pruebas, su cuestionamiento al medio y destacar además las posibles imperfecciones de las que pudiera adolecer la prueba. Siendo así, los actos procesales verificados fuera de la oportunidad establecida en la ley, son inexistentes e ineficaces En este sentido el demandado no se atuvo a la doctrina imperante referente al acatamiento necesario y forzoso de los lapsos establecidos para que tengan lugar los actos que constituyen el proceso, lapsos a los que están sujetos los litigantes para la incorporación adecuada de los medios probatorios y sus correspondientes impugnaciones. Por el contario, la informante en su comunicación expresa al Tribunal lo relativo al proyecto a realizarse en el inmueble litigioso, que tendría de una sola planta de 953 m2 aproximadamente, con áreas para oficinas con los correspondientes servicios, ubicado el inmueble, en la Avenida 16 con Calle 88 de esta ciudad de Maracaibo. A este informe se anexo el Plano de Obra elaborado por esa misma empresa. Siendo así, no resulta admisible la impugnación a este medio de prueba realizado en audiencia, dada su extemporaneidad y en consecuencia no es posible instrumentar los mecanismos procesales que permitan abrir una incidencia en los términos a los que se refiere la Sala en el fallo parcialmente transcrito, pues se estaría fraccionando el debate oral, lo cual es contrario al principio de concentración de los actos procesales de este juicio y no es disponible, para las partes, ni para el Juez subvertir o modificar el tramite ni las condiciones de modo, tiempo y lugar en que deben cumplirse los actos procesales, pues su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público. Este último análisis, igualmente resulta aplicable a la prueba de Informes rendida por el Cuerpo de Bomberos de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en la que tampoco fueron impugnados oportunamente los informes rendidos por la mencionada autoridad, motivo por el cual el Juez le da pleno valor probatorio a la prueba de Informes rendida por la nombrada empresa, que lógicamente acredita la certeza del hecho alegado en cuanto a la realización de una nueva obra tendiente a suprimir los daños del inmueble arrendado a lo cual tiene derecho la accionante, y justifica plenamente la finalización del contrato de arrendamiento existente entre las partes, tomando en cuenta que por la naturaleza de las reparaciones que amerita el inmueble litigioso, no puede mantenerse el arrendatario en el mismo, sino que obligan al Desalojo por la magnitud de los daños que presenta el inmueble como lo verificó oportunamente el Juez y en consecuencia, debe procederse como en efecto se ordena en el presente fallo de mérito el Desalojo del inmueble, como lo solicita la parte accionante en su Libelo de demanda, para demoler las construcciones existentes y edificar unas nuevas. ASÍ SE DECIDE. DECISIÓN Por todas las razones antes expuestas, este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR, la demanda de Desalojo, seguida por la Sociedad Mercantil INVERSORA OJEDA, C.A., en contra del ciudadano VICTOR WALTER GARCÍA ORELLANA, en su condición de arrendatario, y queda este último obligado a restituir a la parte actora el inmueble objeto de Desalojo identificado en las actas, conforme a lo establecido en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. SEGUNDO: Se condena en Costas y Costos procesales a la parte accionada, al resultar totalmente vencida en la presente causa de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, firmada y sellada en la sede del TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los siete (7) días del mes de abril de 2.017. Años: 206° de la Independencia y 158° de la Federación. EL JUEZ TITULAR: Dr. FERNANDO ATENCIO BARBOZA. EL SECRETARIO MgSc. ALANDE BARBOZA CASTIILLO. En la misma fecha, siendo las tres (3:00 p.m.) de la tarde, se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo en Nº 025-2017. EL SECRETARIO MgSc. ALANDE BARBOZA CASTIILLO.