TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: ciudadano SAMI WAKIM ISSA ISSA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.098.911.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados FREDDY JOSE RANGEL RODRIGUEZ y EMIKA MOLINA KERT, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 80.557 y 87.500, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil INVERSIONES FERRE-CONSTRUCCION BVQD C.A., inscrita en fecha 11.01.20111 por ante el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, bajo el N° 3, Tomo 2-A.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogada LAURA YSABEL GAMEZ GUERRERO, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 70.514.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por la abogada LAURA YSABEL GAMEZ GUERRERO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES FERRE-CONSTRUCCION BVQD C.A., en contra de la sentencia dictada en fecha 03.02.2017 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 15.02.2017.
Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 02.03.2017 (f. 268) y se le dio cuenta al Juez.
Por auto de fecha 03.03.2017 (f. 269), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 879 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el décimo (10°) día de despacho siguiente. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 del mencionado código, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 11:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio.
En fecha 10.03.2017 (f. 270), se declaró finalizada la reunión conciliatoria en virtud de que las partes no llegaron a ningún acuerdo.
En fecha 17.03.2017 (f. 271 al 273), compareció el abogado FREDDY RANGEL, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes.
En fecha 17.03.2017 (f. 274), compareció la abogada LAURA GAMEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de informes.
Por auto de fecha 21.03.2017 (f. 282), se ordenó cerrar la primera pieza del presente expediente y aperturar una nueva.
SEGUNDA PIEZA.-
Por auto de fecha 21.03.2017 (f. 1), se aperturó la segunda pieza del presente expediente.
Por auto de fecha 30.03.2017 (f. 2), se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del 29.03.2017 exclusive.
Estando la presente causa dentro de la oportunidad para decidir, se hace en función de las siguientes consideraciones:
III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
Se inició por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, demanda por DESALOJO incoada por el ciudadano SAMI WAKIM ISSA ISSA en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES FERRE-CONSTRUCCION BVQD C.A., ya identificadas.
Fue admitida por auto de fecha 26.10.2016 (f. 126), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES FERRE-CONSTRUCCION BVQD C.A., en la persona de sus directores, ciudadanos EDWIN EUSEBIO QUIJANO GALINDO y/o MINERVA DUKNAGI DE QUIJANO, para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra; siendo librada en esa misma fecha la correspondiente boleta de citación.
En fecha 31.10.2016 (f. 129), compareció el actor, debidamente asistido de abogado y mediante diligencia le otorgó poder apud acta a los abogados FREDDY JOSE RANGEL RODRIGUEZ y EMIKA MOLINA KERT.
En fecha 14.11.2016 (f. 131), compareció el alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de citación que se le libró a la parte demandada.
En fecha 15.12.2016 (f. 133), compareció la demandada, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia le otorgó poder apud acta a la abogada LAURA GAMEZ.
En fecha 15.12.2016 (f. 142 al 148), compareció la parte demandada, debidamente asistida de abogado y presentó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 12.01.2017 (f. 243 y 244), compareció el abogado FREDDY RANGEL, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito mediante el cual subsanó la cuestión previa del numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y contradijo la cuestión previa del numeral 11°.
Por auto de fecha 26.01.2017 (f. 254), se difirió la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de cinco (5) día de despacho.
En fecha 03.02.2017 (f. 255 al 262), se dictó sentencia mediante la cual se declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
En fecha 10.02.2017 (f. 263 y 264), compareció la abogada LAURA GAMEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito mediante el cual apeló de la sentencia; cuya apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 15.02.2017 (f. 265 y 266), en lo que concierne a la cuestión previa del numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha.
IV.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-
LA DECISIÓN APELADA.-
La decisión objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 03.02.2017 mediante la cual se declaró sin lugar las cuestiones previas de los numerales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, basándose en los siguientes motivos, a saber:
“…De la Cuestión Previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
…Ahora bien, en el caso de autos el accionante señaló en su escrito libelar la ubicación, identificación y medidas, del local comercial, objeto del contrato de arrendamiento, cuyo desalojo que aquí se solicita; que si bien es cierto no indico los linderos del referido inmueble; sin embargo preciso su individualización concreta; cuando señaló en su escrito libelar que el inmueble dado en arrendamiento es un local comercial distinguido con el N° 3, ubicado en el “Centro Comercial Dana Center”, situado en la Calle Jesús María Patiño con Calle Ortega de la Ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, el cual posee un extensión de 173,30 M2; según consta en documento protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, en fecha 15 de febrero de 2011, N° 49, folios 409 al 438, Protocolo Primero, Tomo 6; razón por la cual quien aquí decide, considera que el inmueble objeto de la pretensión de desalojo, está perfectamente determinado e identificado en el escrito libelar. Por lo tanto, no obstante a que la parte actora, a todo evento como lo alegó, haya subsanado y en tal sentido, indico los linderos del inmueble; esta juzgadora determina, que al no haber incumplido este, con lo exigido en el ordinal 4 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en su escrito libelar; no es procedente la Cuestión Previa opuesta, contenida en el ordina (sic) 6° del artículo 346 ejusdem. Así se decide.
De la Cuestión Previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
…Ahora bien, de la revisión efectuada a las actas procesales que conforman el presente procedimiento, especialmente del escrito libelar se evidencia que la pretensión propuesta es EL DESALOJO de un local comercial, por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento; la cual tiene su fundamento de derecho es el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para Uso Comercial publicado en la gaceta oficial bajo el N° 40.418 de fecha 23-05-2014; lo que en consecuencia es una acción cuya admisión es permitida por la ley; que su procedencia o no, estará supedita al contradictorio que resulte de la litis.
En lo tocante, a los argumento con los cuales la parte accionada pretende sea declarada la procedencia de la cuestión previa opuesta; esta juzgadora no los comparte, toda vez, que, no se está discutiendo, como lo reconoce la oponente, vencimiento o no de la prorroga legal; y en el caso que así fuera, lo resultante de ello seria, un pronunciamiento de fondo, producto del contradictorio; pero nunca una causal para inadmitirla la demanda; pues de lo contrario, si atentaría al derecho constitucional de acción de los justiciable, al no permitirle el acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses; derecho este garantizado en el artículo 26 de la Constitución de la Republica de Venezuela. De igual forma los presupuestos procesales validos para admitir la demanda, no es el incumplimiento de obligaciones ni de las normas legales, como lo afirma la accionada;: pues el incumplimiento de las obligaciones y de la ley, son causales de las pretensiones que bien tengan las partes formularle al órgano jurisdiccional, el cual se pronunciara sobre su procedencia o no, en la sentencia de merito que resulte de la litis, que se desarrollara una vez admitida la demanda.
Así mismo, tampoco comparte esta sentencia el argumento esgrimido por la oponente de la cuestión previa, relacionado a que la presente pretensión de desalojo no es más que una demanda de resolución unilateral del contrato de arrendamiento desvirtuando la naturaleza y esencia del contrato de arrendamiento que une a las partes; pues si precisamente lo que se pretende en el presente procedimiento es que sea el órgano jurisdiccional que resuelva el conflicto surgido entre las partes contratante, sujetos de la presente relación procesal.
Con fundamento en lo antes expuesto, quien aquí decide determina que la presente acción contentiva de la pretensión de desalojo de local comercial por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, no está prohibida por la ley; por lo que en consecuencia no puede ser declarada procedente la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contentiva de la Prohibición de la Ley de admitir la acción Propuesta. Así se decide
V DISPOSITVA:
…PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se condena en costa a la parte demandada. …”

ACTUACIONES EN LA ALZADA.-
Consta que el abogado FREDDY JOSE RANGEL RODRIGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano SAMI WAKIM ISSA ISSA, presentó escrito de informes en el cual alegó:
- que alega la demandada la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentada en el artículo 41 literal k del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece la prohibición para los inmuebles regulados por dicha Ley, de resolver unilateralmente los contratos de arrendamientos;
- que en la oportunidad respectiva esa representación contradijo en todas y cada una de sus partes la cuestión previa opuesta, en vista que no existe prueba fehaciente que su mandante pretenda resolver unilateralmente el contrato de arrendamiento, por lo tanto resulta tan contrario a derecho e infundada la referida cuestión previa, que resulta obvio que la misma es una acción dilatoria en el presente proceso;
- que la doctrina y jurisprudencia que regula la materia, ha sido pacifica en establecer que para no admitir la acción propuesta, requiere que tal prohibición sea expresa y clara, y que en términos objetivos no exista la menor duda de que la Ley niega la tutela jurídica a ciertos intereses hechos valer en juicio;
- que de los autos, no existe la más mínima prueba que su mandante haya resuelto o pretenda resolver el contrato de arrendamiento unilateralmente, pues lo que sí ha hecho es solicitar, a través de la acción de desalojo, la entrega del inmueble arrendado en vista del incumplimiento flagrante de la demandada en no aumentar el canon de arrendamiento en la forma convenida en la cláusula tercera de el contrato de arrendamiento, y a lo cual estaba obligado por el referido contrato, y conforme a lo dispuesto en el artículo 1.592 ordinal 2° del Código Civil, el cual señala como obligación expresa del arrendatario pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos;
- que de igual modo, el artículo 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece lo siguiente: “El arrendatario está en la obligación e pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley”;
- que el aumento del canon de arrendamiento previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, adicionalmente se encuentra previsto en el artículo 33 ordinal 1° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, los cánones de arrendamiento será revisados pasado un año después de firmado el contrato, y su ajuste se hará tomando en consideración el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), tal y como fue acordado por las partes en la referida cláusula tercera;
- que pretende la demandada, a través de una argumentación confusa, desviar el punto controvertido alegando prorrogas legales o contractuales, orden público, irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario, tacita reconducción, renovación del contrato de arrendamiento, entre otras. A todo evento, manifiesta al Tribunal que el presente proceso se circunscribe para determinar si el arrendatario cumplió cabalmente con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, y en tal sentido pagó el canon de arrendamiento con el aumento previsto en la misma, al vencer el año contractual, ya que de no hacerlo generó el incumplimiento que hace procedente la presente acción de desalojo.
Como sustento del recurso de apelación sostuvo la abogada LAURA GAMEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES FERRE-CONSTRUCCION BVQD C.A., como aspectos de mayor relevancia, los siguientes:
- que en el presente caso, nos encontramos ante una acción de desalojo en contra de su representada quien en su carácter de legitima arrendataria del local comercial, posee, ejerce y mantiene su actividad comercial hasta la presente fecha, en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 02.06.2015, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado, el cual en estos, cuya duración seria de un año, contado a partir del 01.05.2015 venciendo el 30.04.2016, prorrogable, por igual periodo de un año, lo que ocurrió obligatoriamente por inactividad de las partes en expresar su voluntad de no prorroga, según versa la cláusula cuarta del referido contrato de arrendamiento. Es decir, se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado cuya duración no ha vencido por lo que se encuentra en total y plena vigencia;
- que se planteó como defensa previa la establecida en el ordinal 11 prevista en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en virtud de que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por su orden prelativo: 1° rige la materia arrendaticia y, 2° en base a: a) Las normas contenidas en el Decreto Ley tienen carácter de orden público. En consecuencia cualquier contravención a la misma, acarreara nulidad absoluta. b) Los derechos establecidos en el Decreto Ley son de carácter irrenunciable y c) prohibiciones taxativas;
- que en tal sentido, el artículo 26 del Decreto Ley establece el derecho a la prorroga legal al vencimiento de los contrato de arrendamiento, derecho establecido en protección a los arrendatarios, que si bien es potestativo su ejercicio para el arrendatario, es de carácter obligatorio para el arrendador conceder dicho plazo de prorroga legal a la finalización o vencimiento de los contratos de arrendamiento;
- que así pues, ante un acción que pretende el desalojo de su representada, estando en plena vigencia su contrato de arrendamiento, evidentemente, con la admisión dicha acción se estaría obligando a su representada a renunciar a su genuino y legitimo derecho de optar o no a la prorroga legal que la ley le concede de pleno derecho, al vencimiento del tiempo de duración del contrato de arrendamiento, y por otra parte, se estaría excusando al arrendador de dar fiel cumplimiento a su deber legal;
- que ante la admisión de una acción de desalojo, por vía de consecuencia, se hace derivar de ella, consecuencias que no concuerdan con lo contenido en el artículo 26 citado, toda vez que, en las convenciones arrendaticias a tiempo determinado, al vencimiento del plazo convenido, de derecho, se inicia el plazo de la prórroga legal correspondiente;
- que con la admisión de la presente acción, como la de desalojo, bajo tal situación de hecho, se estaría contraviniendo lo establecido por el legislador y acarreara sin duda su nulidad. En razón de que por mandado de lo establecido en el artículo 3° del Decreto Ley, según el cual: “los derechos establecidos en este Decreto-Ley, son de carácter irrenunciable. …” “todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo.”;
- que de tal manera, que admitiendo la acción propuesta, obviándose la situación de hecho en que se encuentra la relación arrendaticia, la cual se deduce con una simple lectura del contrato de arrendamiento que une a las partes, se estaría obligando a su representada a que renuncie a su legitimo derecho a la prorroga legal al vencimiento de su contrato de arrendamiento y por aún, excusándose al arrendador a dar cumplimiento a su deber legal, conceder el lapso de prorroga legal al vencimiento del contrato de arrendamiento;
- que de dichas normas se desprende el formal cumplimiento de determinados requisitos que el legislador impone, a fin de que pueda admitirse la acción propuesta, tales como: - 1° que el contrato de arrendamiento se encuentre vencido su tiempo de duración. - 2° Haberse agotado el deber de dar o conceder al término o vencimiento del contrato de arrendamiento, la prorroga legal. -3° o que se encuentra agotado el ejercicio del término o duración de la prorroga legal. Lo que entonces por lógico razonamiento, cumplidos dichos extremos, harían procedente la admisión de un acción de desalojo, bajo supuestas causales establecidas en la ley. Y dice supuestas causales, por cuanto serán demostrados, y no prejuzgados, y plenamente probadas en la oportunidad procesal correspondiente;
- que no como lo interpreta el Tribunal de la causa, y cita textualmente: “…no se está discutiendo, como lo reconoce la oponente, vencimiento o no de la prorroga legal; y en el caso que así fuera, lo resultante de ellos sería un pronunciamiento de fondo, producto del contradictorio; pero nunca una causal para inadmitir la demanda…”;
- que en consecuencia, al quedar firme un fallo que erradamente declare el desalojo del local comercial, bajo tales circunstancias de hecho y de derecho, se estaría obligando a su representada a renunciar a su efectivo y legal derecho, que el legislador estableció y previó, a favor de los arrendatarios, derecho que reviste carácter irrenunciable, y que su renuncia, menoscabo o disminución, acarreara indefectiblemente su nulidad;
- que en igual sentido, una acción de desalojo como la que se pretende y aspira la accionante, por efecto directo obtendría la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, lo cual desvirtúa la naturaleza y esencia del contrato de arrendamiento, pues con una acción de desalojo bajo las consideraciones antes mencionadas y sin un verdadero examen de la situación de hecho y de derecho en que se encuentran las partes, equivaldría a rescindir un contrato bilateral, lo cual es permitido en materia de derecho administrativo, por cuanto a la administración pública si le es permitido rescindir u contrato bilateral inaudita parte, cosa que en derecho civil no es permitido, sino en casos determinados y por tal razón, por vía de consecuencia, infringe la normativa contenida en el Decreto Ley, pues establece en forma taxativa, la prohibición expresa para los inmuebles regidos por el decreto ley, la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, como lo ordena su artículo 41, letra k;
- que dicho argumento fue objeto de observación por el Tribunal de la causa cuando en el dispositivo en apelación establece: “Así mismo, tampoco comparte esta sentenciadora el argumento esgrimido por la oponente de la cuestión previa, relacionado a que la presente pretensión de desalojo no es más que una demanda de resolución unilateral del contrato de arrendamiento desvirtuando la naturaleza y esencia del contrato de arrendamiento que une a las partes; pues si precisamente lo que se pretende en el presente procedimiento es que sea el órgano jurisdiccional que resuelva el conflicto surgido entre las partes contratantes, sujetos de la presente relación procesal.”;
- que vale destacar, que si bien el Tribunal no comparte lo alegado, debe hacer mención que el Tribunal no es parte en dicha convención, sino que es el órgano jurisdiccional al cual tienen derecho a acudir las partes para la solución de los conflictos que entre ellos puedan surgir, pero no puede ser el medio para alcanzar el fin propuesto sin que este tome en consideración todas las situaciones de hecho y de derecho, lo cual se manifiesta cuando la Juez no le dio, mi a las situaciones planteadas, ni a las normas contenidas en el Decreto Ley, su verdadero sentido y alcance, y que, aun cuando fueron correctamente señaladas para hacer efectiva oposición, desvirtuó su interpretación, lo que hace derivar consecuencias que no concuerdan con el contenido y espíritu de la ley. Toda vez que en las convenciones arrendaticias a tiempo determinado, al vencimiento del plazo convenido, de pleno derecho, se inicia el plazo de la prórroga legal correspondiente. Tal aseveración y criterio interpretativo, no solo emerge claramente de la ley, sino que éste se ha constituido en doctrina establecida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia;
- que por tanto, al declararse sin lugar la oposición formulada, manifiestamente se observa la falta de interpretación y alcance de las normas jurídicas en cuestión, de la doctrina y jurisprudencia sentada al respecto, ya que todo lo dicho se encuentra regulado rigurosamente en el Decreto-Ley, por ende, y bajo un cuidadoso examen y estudio de las normas transcritas, hace procedente oponer la cuestión previa: prohibición de la ley de admitir la acción propuesta;
- que tomando en consideración que los supuestos de inadmisibilidad son de orden público, en primer término, el Tribunal de la causa no reviso todas las situaciones planteadas en la oportunidad de la oposición, como fueron: la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuanto a su duración, toda vez que ello incide en la procedencia de la acción de desalojo;
- que en virtud de que, su se determina que el contrato es de naturaleza determinada, lo que se concluye de una simple lectura, no sería admisible la acción de desalojo interpuesta y por otra parte, en valoración al requisito indispensable par la admisibilidad de la demanda, el obligatorio cumplimiento que tiene el arrendador de conceder el beneficio de la prorroga legal al arrendatario, una vez vencido el término de duración del contrato de arrendamiento, toda vez que el legislador instituye dicho derecho en protección y beneficio de los arrendatarios, y por tanto no puede ser obviado, renunciado, ni menoscabado; y
- que por tal razón, al admitirse la acción propuesta se estarían quebrantando los derechos consagrados en la misma ley, lo que en consecuencia la convierte en una acción ilegal y, ratifica, no presupone que le ley prohíba la acción de desalojo, sino que la demanda resulte temporalmente inadmisible, hasta que el actor cumpla con sui obligatorio deber de conceder al vencimiento del contrato de arrendamiento, el derecho a la prorroga legal, sin lo cual, se estaría quebrantando, violentando, menoscabado y obligando a su representada a renunciar a su genuino y legítimo derecho.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-
Estudiadas las actas procesales se desprende que el presente recurso de apelación se refiere a la decisión dictada en fecha 03.02.2017 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual se declaró sin lugar las cuestiones previas de los numerales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES FERRE-CONSTRUCCION BVQD C.A., pero solo en lo que respecta a la segunda defensa previa opuesta. Vale destacar que según se infiere de las actas procesales que en este caso la parte demandada opuso dos cuestiones previas, la del numeral 6° y la del numeral 11°, que la referida al numeral 6° fue subsanada por la actora mediante escrito presentado en fecha 12.01.2017, y que esa subsanación no fue objetada o discutida por la contraparte, por lo cual es indudable que fue admitida por la parte contraria, por lo que era innecesario pronunciamiento judicial al respecto, ya que solo en el caso de que la subsanación sea objetada es que el tribunal de cognición esta autorizado para emitir consideraciones al respecto (vid sentencia N° 00598 dictada en fecha 15.07.2004 por la Sala de Casación Civil). De tal manera que no tiene sentido el pronunciamiento relacionado con la defensa previa del numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto – se insiste– la subsanación acaecida en fecha 12.01.2017 fue realizada debidamente en su momento con la conformidad de la parte contraria. Y así se decide.
LA CUESTIÓN PREVIA DEL NUMERAL 11º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELACIONADA CON LA PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA.-
Dispone el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
…11° La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda ….”.

De la interpretación del preinsertado dispositivo legal se desprenden dos supuestos, a saber:
a) La existencia de una prohibición legal que signifique la inadmisión de la demanda, antes de que la parte demandada sea llamada al proceso.
En este caso, nuestro Código Civil contiene varios ejemplos, dentro de los cuales podemos citar, el contenido en el artículo 1.880 en donde se prohíbe la admisión de aquellas demandas que tengan por objeto reclamar lo que se haya ganado en Juegos de Envite y Azar, o en una apuesta.
b) Las que proceden cuando la Ley condiciona su admisión atendiendo a determinadas causales, diferentes a las alegadas en la demanda, como por ejemplo las demandas de juicios o procedimientos monitorios contenidos en el artículo 640 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en donde se supedita la admisión de la demanda, al cumplimiento de ciertos y determinados requisitos.
Sobre este particular, la abogada LAURA GAMEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES FERRE-CONSTRUCCION BVQD C.A., dentro de la oportunidad para dar contestación a la demanda procedió a oponer –entre otras– la cuestión previa del numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando:
- que con fundamento a lo ordenado por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 40, establece nueve (9) causales para que proceda el desalojo, y más adelante en su artículo 41, establece de manera taxativa prohibiciones, entre ellas: “…k. La resolución unilateral del contrato de arrendamiento…”;
- que bajo tales consideraciones legales y en base a la relación arrendaticia en la que se encuentran las partes de este litigio, que si bien, no fue reñida la prorroga contractual ocurrida del contrato de arrendamiento, por efecto de la aceptación tácita de las partes por falta de actividad en la manifestación de voluntad de dar por terminada dicha relación arrendaticia, que fue el día 30.04.2016, por lo que consecuencialmente dicho contrato de arrendamiento revivió el día 01.05.2016 y como consecuencia, renació también los mismos deberes y obligaciones entre las partes, causados por el mismo contrato de arrendamiento que les une, con mismos efectos del anterior, un año. Ahora bien, se infiere del escrito libelar la aceptación de la continuación de la relación arrendaticia cuando el demandante expresa en su demanda “…sin los aumentos previstos para el segundo año…”, es decir, reconoce la prorroga contractual ocurrida y por ende, la plena vigencia del contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Por otra parte, no encontrándose incursa su representada en ninguna de las causales que por incumplimiento conllevarían al desalojo es decir, a la resolución del contrato. Al no estar cumplidos los presupuestos procesales válidos a fin de que se admita la demanda, esto, incumplimiento de cualesquiera obligaciones legales, contractuales, de condominio o normar del Comité Paritario, vencimiento del tiempo de duración del contrato de arrendamiento o vencimiento de la prorroga legal, atropelladamente y en forma clara, al darse por admitida la acción propuesta de desalojo, se estaría menoscabando el legítimo derecho que tiene su representada de optar o no a la prorroga legal;
- que evidentemente ante una acción de desalojo, que no es más que una demanda de resolución unilateral del contrato de arrendamiento, se estaría desvirtuando la naturaleza y esencia del contrato de arrendamiento que une a las partes, ya que, evidenciada la existencia y continuación de la relación arrendaticia, de forma que, al admitirse la demanda que por desalojo se ventila, se estaría violentando el legítimo derecho de su representada, de conformidad con lo específicamente establecido por el legislador: artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el ARRENDADOR y optativa para EL ARRENDATARIO…”. Supone pues, la prorroga legal un derecho irrenunciable para el ARRENDATARIO, siendo su uso potestativo a la norma transcrita el artículo 26 del Decreto-Ley, específicamente se refiere “al vencimiento”, pues por razonamiento en contrario, si no estableciera “al vencimiento” se violentaría el derecho de los arrendatarios al uso de la prorroga legal, a renunciar a su genuino derecho, debidamente instituida en la Ley a fin de protegerse los derechos de los mismos y por otra parte, se estaría excusando al arrendador a dar obligatorio cumplimiento a su deber legal: conceder la prorroga legal a la finalización de la relación arrendaticia; y
- que en virtud de lo anteriormente expuesto y en fundamento a lo preceptuado en el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que establece: “Los derechos establecidos en el Decreto-Ley sin de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo”. En consecuencia, al admitirse la demanda que por desalojo se ventila en contra de su representada, que no significa más que una resolución definitiva del contrato de arrendamiento, y bajo la plena vigencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en total acatamiento a lo dispuesto en el Decreto-Ley, se estaría infringiendo una normativa legal de carácter y orden público.
Por su parte, el abogado FREDDY JOSE RANGEL RODRIGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano SAMI WAKIM ISSA ISSA, procedió a rechazar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES FERRE-CONSTRUCCION BVQD C.A., alegando:
- que fundamente increíblemente la demandada la cuestión previa opuesta del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el artículo 41 literal k del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece la prohibición para los inmuebles regulados por dicha Ley, de resolver unilateralmente los contratos de arrendamientos;
- que la doctrina y jurisprudencia que regula la materia, ha sido pacifica en establecer que para no admitir la acción propuesta, requiere que tal prohibición sea expresa y clara, y que en términos objetivos no exista la menor duda de que la Ley niega la tutela jurídica a ciertos intereses hechos valer en juicio;
- que de los autos, no existe la más mínima prueba que su mandante haya resuelto o pretenda resolver el contrato de arrendamiento unilateralmente, pues lo que sí ha hecho es solicitar, a través de la acción de desalojo, la entrega del inmueble arrendado en vista del incumplimiento flagrante de la demandada en no aumentar el canon de arrendamiento en la forma convenida en la cláusula tercera de el contrato de arrendamiento, y a lo cual estaba obligado por el referido contrato, y conforme a lo dispuesto en el artículo 1.592 ordinal 2° del Código Civil, el cual señala como obligación expresa del arrendatario pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos;
- que de igual modo, el artículo 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece lo siguiente: “El arrendatario está en la obligación e pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley”;
- que el aumento del canon de arrendamiento previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, adicionalmente se encuentra previsto en el artículo 33 ordinal 1° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, los cánones de arrendamiento será revisados pasado un año después de firmado el contrato, y su ajuste se hará tomando en consideración el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), tal y como fue acordado por las partes en la referida cláusula tercera; y
- que pretende la demandada, a través de una argumentación confusa, desviar el punto controvertido alegando prorrogas legales o contractuales, orden público, irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario, tacita reconducción, renovación del contrato de arrendamiento, entre otras. A todo evento, manifiesta al Tribunal que el presente proceso se circunscribe para determinar si el arrendatario cumplió cabalmente con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, y en tal sentido pagó el canon de arrendamiento con el aumento previsto en la misma, al vencer el año contractual, ya que de no hacerlo generó el incumplimiento que hace procedente la presente acción de desalojo.
La defensa previa del numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil se vincula con el contenido del artículos 341 eiusdem, el cual establece que: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”.
En apego a esta norma es evidente que el Juez de la causa tiene la oportunidad de resolver Ad Initio o In Limini Litis, la cuestión de derecho atendiendo siempre al interés superior de sanear y legitimar el proceso, evitando la intervención inútil de los Órganos de Justicia. Es tan así, que de acuerdo al artículo 341 Ibidem, presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contrario al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, estos supuestos de inadmisibilidad constituyen no solo limites al derecho a la acción, sino limites que van más allá, en relación a los presupuestos procesales de la pretensión, concernientes a la admisibilidad de las mismas. Así por ejemplo, si el actor pretende el pago de una deuda de juego de envite o azar, la ley impide entrar a discutir su existencia, exigibilidad y cuantía; la garantía de jurisdicción que concede el Estado no se extiende a éste tipo de titulo jurídico; lo que obsta la controversia en éstos casos, no es el derecho sustancial (que bien podría existir), sino la inadmisibilidad de la pretensión que se determina en el inicio, en el preámbulo de la litis (In Limini Litis), y que puede darse igualmente cuando se acumulan pretensiones cuyos procedimientos son distintos.
Lo anterior se sustenta en los principios constitucionales contemplados en la carta magna en donde se faculta, obliga e instruye a los Jueces que al momento de admitir, tramitar y decidir la controversia sometida a su consideración, deben, pues, actuar ajustados a lo dispuesto en las disposiciones adjetivas aplicables al caso, pues de lo contrario, estarían vulnerando el Principio de Legalidad de las Formas Procesales, al subvertir el orden procesal establecido en la ley, y en consecuencia estarían actuando fuera de su competencia con evidente abuso de poder.
Por lo cual, en el momento de inicio del proceso, es la única oportunidad que tiene el Juez natural para declarar la inadmisibilidad de la acción, salvo el supuesto dispositivo, o a instancia de parte, como cuestión previa, tal cual sucedió a los autos y, ello no puede ser decidido al estudiar el fondo del asunto planteado, cuando constate que erró al admitirla y que existe una causal de inadmisibilidad no reparada por él, la cual evidentemente es preexistente, vale decir, no sobrevenida en el transcurso del proceso.
Determinado lo anterior, observa quien juzga que los hechos alegados como sustento de la defensa previa no se adaptan a las normas vigentes, por cuanto la demanda de desalojo incoada por el ciudadano SAMI WAKIM ISSA ISSA en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES FERRE-CONSTRUCCION BVQD C.A. basada en la causal i del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no se encuentra prohibida por la ley especial inquilinaria, sino mas bien amparada por la ley, al punto de que la misma que se rige por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conforme al artículo 1 del mencionado decreto ley, el cual establece que el ámbito de aplicación de la ley abarcará las relaciones entre arrendatarios y arrendadores de inmuebles destinados a uso comercial, se sustenta en la causal “i” del artículo 40 eiusdem relacionada con el presunto incumplimiento de las obligaciones que corresponden conforme a la ley, al contrato, al documento de condominio y/o las normas establecidas por el comité de condominio, ya que en este caso se denuncia que la parte accionada incumplió con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 02.06.2015 por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado, bajo el N° 47, Tomo 66, folios 185 al 190, toda vez que no reconoce el aumento anual del canon de arrendamiento conforme al Índice nacional de Precios al Consumidor (INPC) publicados por el Banco Central de Venezuela. Es decir, nos encontramos ante una demanda prevista y sustentada en la ley, en el ordinal i del artículo 40 de la ley especial que rige el arrendamiento de locales destinados al uso comercial, que de ninguna forma violenta el Orden Público y las Buenas Costumbres, ni mucho menos vulnera los presupuestos procesales necesarios para admitir una demanda, los cuales se vinculan con la caducidad de la acción; la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 de la ley civil adjetiva; la cosa juzgada; que se invocaron en la pretensión razones distintas a las que la ley señala para su procedencia; o que hay una imposibilidad de la ley de admitir la acción propuesta (vid sentencia N° 151 dictada en fecha 12.03.2012 por la Sala de Casación Civil)lo cual conlleva a desestimar la defensa previa alegada, por cuanto la misma es infundada y por ende, improcedente. Y así se decide.
Bajo tales consideraciones, se desecha la cuestión previa del numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la parte demandada, y se confirma lo resuelto sobre ese particular por el tribunal de cognición. Y así se decide.
V.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada LAURA YSABEL GAMEZ GUERRERO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES FERRE-CONSTRUCCION BVQD C.A., en contra de la sentencia dictada en fecha 03.02.2017 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 03.02.2017 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte apelante.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente en su oportunidad.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los veintisiete (27) días del mes de abril del año dos mil diecisiete (2.017). AÑOS 206º y 158º.
LA JUEZA TEMPORAL,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS.
LA SECRETARIA,
Abg. CECILIA FAGUNDEZ.
EXP: N° 09064/17
JSDC/CF/mill
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ.