REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA. 207° y 158° I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.- PARTE ACTORA: Sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 07-09-2005, bajo el N° 71, tomo 47-A, con certificado de Registro de Información Fiscal (RIF), n° J-31663310-1. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RUBEN LORENZO GONZALEZ ALMIRAIL, y JOSE MIGUEL CALDERIN MALAVER, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 123.370 y 237.417 respectivamente, y de este domicilio. PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 26 de agosto de 2009, bajo el N° 7, tomo 45-A, y posterior Acta de Asamblea General Ordinaria de Accionistas de fecha 28-06-2010, inscrita en el mismo Registro Mercantil en fecha 14-07-2010 bajo el N° 71, tomo 36-A, y con certificado de inscripción del Registro de Información Fiscal (R.I.F) N° J-29811428-2. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado LUIS GABRIEL ROMERO GAVIDIA, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos. 123.371 y de este domicilio. II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO. Suben las presentes actuaciones con motivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado LUIS GABRIEL ROMERO GAVIDIA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 19-09-2016 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguido por en contra de la parte apelante, la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, recurso que fue oído en ambos efectos por auto de fecha 13-10-2016. Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 19-10-2016 (f. 112 de la 4ª pza) y se le dio cuenta a la ciudadana Jueza. Por auto de fecha 20-10-2016 (f. 113), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a esa fecha, y asimismo de conformidad con el artículo 257 eiusdem, se fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a esa fecha para la celebración de una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio. Al folio 114 consta acta levantada en fecha 31-10-2016 con motivo de la reunión conciliatoria fijada para esa fecha, de la cual emerge que dicho acto se declaró finalizado por cuanto si bien la parte actora compareció por intermedio de su apoderado judicial, la parte demandada no compareció ni por sí ni por medio de apoderado. En fecha 28-11-2016 (f. 115 al 129 de la 4ª pza), presentó escrito de informes el abogado en ejercicio RUBEN LORENZO GONZALEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y en la misma fecha presentó escrito de informes el abogado LUIS GABRIEL ROMERO GAVIDIA actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, dicho escrito cursa a los folios 130 al 142 de la 4ª pieza del presente expediente. . Por auto de fecha 15-12-2016 (f. 143 de la 4ª pza) se declaró vencido el lapso de observaciones a los informes y se aclaró a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir del día 09-12-2016 (exclusive) conforme al artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 09-01-2017 (f. 144 de la 4ª pza) suscribió diligencia el abogado JOSE ALEJANDRO JIMENEZ HERNANDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 200.181, por medio de la cual renunció al poder que le fuera otorgado mediante sustitución parcial por el abogado RUBEN GONZALEZ, manifestando que ya no presta servicios profesionales para la demandante desde el mes de noviembre de 2016. Por auto de fecha 11-01-2017 (f. 145 y 146) este tribunal dictó auto por medio del cual ordenó notificar mediante boleta a la parte actora en el presente juicio, la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, a los fines de que se diera por enterada de la renuncia presentada por el abogado JOSE ALEJANDRO JIMENEZ HERNANDEZ en la diligencia antes reseñada. En esa misma fecha se libró la boleta de notificación respectiva (f. 147). Por diligencia suscrita en fecha 31-01-2017 (f. 148 al 150) la alguacil de este Juzgado consignó boleta de notificación suscrita por la ciudadana YENIS YUBANY FRANCO TRUJILLO, en su carácter de Directora Principal de la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, parte actora. En fecha 31-01-2017 (f. 150 al 155 de la 4ª pza) la ciudadana YENIS YUBANY FRANCO TRUJILLO, actuando en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, asistida por el abogado en ejercicio RUBEN LORENZO GONZALEZ presentó ante esta alzada escrito contentivo de conclusiones. Por auto de fecha 23-02-2017 (f. 156 de la 4ª pieza) se difirió la oportunidad para dictar sentencia, conforme al artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia de fecha 09-03-2017 (f. 157 al 159 de la 4ª pieza) suscribió diligencia el abogado RUBEN LORENZO GONZALEZ por medio de la cual sustituyó parcialmente en la persona del abogado JOSE MIGUEL CALDERIN MALAVER, el poder que le fuera conferido por la parte actora. Estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, este Juzgado Superior pasa hacerlo bajo las siguientes consideraciones: III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.- Se inició por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES 8422,C.A. Primera pieza La demanda fue admitida por auto de fecha 29-09-2014 (f. 35 y 36), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, en cualquiera de sus representantes legales ciudadanos ELIZABETH TERESA DE LEON TORO, MILBIA DEL VALLE RODRIGUEZ y ULISES REYES BASTIDAS, titulares de la cédulas de identidad Nos. 3.666.933, 9.301.051 y 6.095.239 respectivamente, para que comparecieran por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos la última de las citaciones ordenadas, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra. Mediante diligencia de fecha 13-10-2014 (f. 38) el apoderado judicial de la parte actora, manifestó que puso a la orden del tribunal y del alguacil, los medios necesarios a los fines de tramitar la citación de los demandados. En fecha 15-10-2014 (f. 39) la Secretaria del Tribunal de la causa dejó constancia que en esa fecha se libraron las compulsas de citación respectivas, y en fecha 21-10-2014 (f. 40) el alguacil del referido juzgado dejó constancia sobre el contenido de la diligencia suscrita en fecha 13-10-2014 por el apoderado actor. Mediante diligencia de fecha 30-10-2014 (f. 41 al 61) el alguacil del tribunal de la causa consignó sin firmar las boleta de citación libradas a la parte demandada, manifestando que en varias oportunidades se dirigió a la dirección aportada por la actora y que le resultó imposible localizar en la misma a los ciudadanos ELIZABETH TERESA DE LEON TORO, MILBIA DEL VALLE RODRIGUEZ y ULISES REYES BASTIDAS. Por diligencia de fecha 30-10-2014 (f. 62) el apoderado judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles de los demandados, conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia suscrita en fecha 30-10-2014 (f. 63 y 64) el abogado RUBEN LORENZO GONZALEZ ALMIRAIL, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, sustituyó parcialmente en el abogado JOSE ALEJANDRO JIMENEZ HERNANDEZ, las facultades del poder conferido a su persona por su representada, reservándose el derecho de actuar en la presente causa. Por auto dictado en fecha 04-11-2014 (f. 65 al 68) el tribunal acordó notificar mediante carteles a la parte demandada, librando en la misma fecha los carteles respectivos. En fecha 25-11-2014 (f. 69) suscribió diligencia el apoderado judicial de la parte actora por medio del cual retiró para su publicación los referidos carteles y por diligencia de fecha 04-12-2014 (f. 70 al 75) el referido abogado consignó carteles de citación debidamente publicados así como las facturas emitidas por los distintos diarios con la finalidad de que se tengan en cuenta a la hora de computar la condenatoria en costas del presente proceso. En fecha 08-12-2014 (f. 76) la Secretaria del Tribunal de la causa dejó constancia que en fecha 05-12-2014 procedió a fijar los carteles de citación librados por ese tribunal a nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, dando así cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 12-01-2015 (f. 77 al 84) suscribió diligencia el abogado en ejercicio LUIS GABRIEL ROMERO GAVIDIA inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 123.371, mediante la cual consignó instrumento poder que lo acredita para representar en juicio a la empresa INVERSIONES 8422, C.A. En fecha 23-01-2015 (f. 85 al 398) el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito y anexos, por medio del cual dio contestación a la demanda y reconvino a la empresa demandante Segunda pieza En fecha 12-02-2015 (f. 2) el tribunal de la causa dictó auto por medio del cual admitió la reconvención interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la parte actora, y fijó oportunidad para que la parte reconvenida diera contestación a la reconvención, y asimismo suspendió el procedimiento respecto a la demanda principal. Mediante escrito de fecha 24-12-2015 (f. 3 al 8) el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, dio contestación a la reconvención que por razones de Resolución de contrato de obra y Resolución de contrato de opción de compra venta propuso la parte demandada en el presente juicio. Por diligencia suscrita en fecha 12-03-2015 (f. 9) el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente consignó escrito de promoción de pruebas, el cual fue resguardado para ser agregarlo en su oportunidad, y por diligencias suscritas en fecha 17-03-2015 (f. 10) y 18-03-2015 (f. 11) consignaron escritos de promoción de pruebas y anexos los apoderados judiciales de la parte actora-reconvenida, los cual fueron igualmente resguardados por el tribunal para ser agregados a los autos en la oportunidad respectiva. En fecha 19-03-2015 (f. 12) el tribunal declaró vencido el lapso de promoción de pruebas y ordenó agregar a los autos los escritos de promoción de pruebas promovidas por las partes en la presente causa, las cuales cursan a los folios 13 al 253. Por auto de fecha 19-03-2015 (f. 254 y 255) el tribunal ordenó resguardar en la caja fuerte del tribunal los documentos consignados en original por el apoderado judicial de la parte actora, como medios probatorios, específicamente los comprobantes de pago y las valuaciones Nos. 14 y 15. En fechas 24-03-2015 (f. 256 al 258) y 25-03-2015 (f. 259) presentó diligencias el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente por medio de la cual se opuso a la admisión de las pruebas documentales y de informes promovidas por la parte actora-reconvenida. Mediante auto de fecha 30-03-2015 (f. 260 y 261) el tribunal de la causa declaró sin lugar la oposición formulada por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida. Por auto de fecha 30-03-2016 (f. 262 y 263) el tribunal de la causa admitió todas las pruebas promovidas por la parte demandada, y por auto dictado en la misma fecha (f. 264) fueron admitidas todas las pruebas promovida por la parte actora-reconvenida. En esa fecha se libró oficio al Registrador Público del Municipio Maneiro de este Estado. (f. 265). En fecha 31-03-2015 (f. 266) suscribió diligencia el abogado en ejercicio LUIS GABRIEL ROMERO, en su carácter de autos, por medio de la cual ejerció recurso de apelación en contra del auto dictado por el tribunal de la causa en fecha 30-03-2015. A los folios 267 y 268, cursa acta levantada en fecha 06-04-2015, con motivo de la designación de expertos en la presente causa, se dejó constancia que la parte demandada-reconviniente designó como experto a la ingeniero RAMONA JIMENEZ PATIÑO, quien consignó carta de aceptación en esa oportunidad (f. 269 y 260) asimismo la parte actora-reconvenida procedió a designar como experto al Ingeniero ANTONIO MARQUINA, y consignó igualmente carta de aceptación al cargo suscrita por el referido ciudadano (f. 271). Por su parte el tribunal designó experto al ingeniero SIMON ZABALA MARCANO, a quien ordenó notificar mediante boleta que fue librada en esa misma fecha (f. 272 y 273). En fecha 06-04-2015 (f. 274 al 282) presentó escrito y anexos el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, mediante el cual luego de una extensa exposición, insistió en hacer valer los instrumentos públicos y privados que fueron desconocidos e impugnados por la parte demandada en las actuaciones de fechas 24 y 25 de marzo de 2015, asimismo promovió la prueba de cotejo de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil con la finalidad de probar la autenticidad de las firmas y sellos contenidos en los documentos que allí se indican; y solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 449 eiusdem, una prórroga del lapso de evacuación a que se contrae dicha prueba de ocho (8) a quince (15) días. A los folios 283 al 285 constan actas levantadas en fecha 07-04-2015 por medio de las cuales se declararon desiertas las declaraciones de los testigos promovidos por la parte demandada, ciudadano MIGUEL ROJAS, DANIEL GALLARDO y MONICA DOMINGUEZ, en virtud que los mismos no comparecieron al acto. En fecha 07-04-2015 (f. 286 y 287) el tribunal de la causa dictó auto por medio del cual ordenó la evacuación de los testigos promovidos por la parte actora, señalando que por omisión no emitió pronunciamiento al respecto en la oportunidad en que admitió las pruebas promovidas por esa representación judicial. Mediante diligencia de fecha 07-04-2015 (f. 288 y vto) el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, actuando de conformidad con los artículos 478 y 499 del Código de Procedimiento Civil, tachó a los testigos ciudadanos JULIO ENRIQUE ARAUJO FUENMAYOR, FREDDY JOSE BASTARDO FARIAS, FERNANDO ANTONIO LAYA AREVALO, REINALDO JOSE BENAVIDES y JULIO ENRIQUE ARAUJO FUENMAYOR, por cuanto los mismos se encuentran incursos en la causal de inhabilidad relativa por tener interés en las resultas del pleito al formar parte de la cuadrilla de pintores de la empresa INVERSIONES MONSATEX, C.A. A los folios 289, 290 y 291 constan actas levantadas en fecha 09-04-2015 por medio de las cuales se declararon desiertas las declaraciones de los testigos FEDERICO GARZON, LIBE ARVELOA y VICENTE VELASQUEZ, promovidos por la parte demandada, en virtud que los mismos no comparecieron al acto. Mediante diligencia de fecha 09-04-2015 (f. 292 y 293) el abogado RUBEN LORENZO GONZALEZ, actuando en su carácter de autos, confirió poder apud acta al abogado en ejercicio JESUS ENRIQUE LINARES MENDOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 122.336, con la finalidad de que controlara la evacuación de las testimoniales promovidas por la parte demandada, ciudadanos FEDERICO GARZÓN, LIBE ARBEOLA y VICENTE VELASQUEZ. En fecha 09-04-2015 (f. 294 al 303) suscribió diligencia el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, por medio de la cual insistió en hacer valer el instrumento público promovido en su escrito de pruebas identificado con el número 8, el cual fue impugnado por la parte contraria por haber sido consignado en copias fotostáticas, y en tal sentido consignó copias certificadas del referido instrumento. Por auto dictado en fecha 09-04-2015 (f. 304 y 305) el tribunal de la causa se pronunció sobre una serie de pedimentos efectuados por las partes: en primer lugar señaló que con respecto a las impugnaciones realizadas por la actora, advirtió que las mismas serían objeto de análisis al momento de emitir el fallo definitivo; en cuanto al desconocimiento hecho por la parte demandante a las firmas que aparecen en los documentos probatorios traídos a los autos por la parte demandada, el cual los hizo valer mediante la prueba de cotejo, en consecuencia confirió un lapso de quince (15) días de despacho siguiente a esa fecha para su evacuación, y en tal sentido fijó el segundo (2°) días de despacho siguiente para el acto de nombramiento de expertos grafotécnicos para la realización del informe pericial. En fecha 13-04-2015 (f. 306 al 308) se levantó acta contentiva de la prueba de inspección judicial promovida por la parte demandada-reconviniente, la cual se llevó a cabo en el edificio Residencias Punta Pacífico, ubicada en la prolongación de la avenida Aldonza Manrique, sector Playa Moreno de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado. Mediante diligencia suscrita en fecha 13-04-2015 (f. 309 y 310) el alguacil del tribunal de la causa consignó boleta de notificación debidamente firmada por el Ingeniero SIMON ZABALA MARCANO, en su carácter de experto designado en la presente causa. Por auto de fecha 17-06-2015 (f. 311) se abocó al conocimiento de la causa la jueza provisorio designada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia. En fecha 17-06-2015 (f. 312) el tribunal de la causa dictó auto por medio del cual oyó en un solo efecto el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte demandada en contra del auto dictado por ese tribunal en fecha 30-03-2015. Por auto dictado en esa misma fecha se ordenó cerrar la pieza N° 2 del presente expediente por encontrarse en estado voluminoso. Tercera pieza A los folios 2 y 3, consta acta levantada en fecha 17-06-2015, mediante las cuales se declaró desierta la declaración de los testigos promovidos por la parte demandante, ciudadanos JULIO ENRIQUE ARAUJO FUENMAYOR y FREDDY JOSE BASTARDO FARIAS, los cuales no comparecieron al acto. A los folios 4 y 5, cursa acta levantada en fecha 17-06-2015, con motivo de la designación de expertos grafotécnicos a fin de llevar a cabo la prueba de cotejo promovida por la parte demandante, se dejó constancia que la parte actora-reconvenida designó como experto al ciudadano ANTONIO PALMA DE CONCILIIS RUSCITO, y consignó carta de aceptación en esa oportunidad (f. 6), el tribunal procedió a designar como experto grafotécnico de la parte demandada-reconviniente, a la ciudadana MARIA ANTONIA MALDONADO; y como experto grafotécnico en representación del tribunal al ciudadano CARLOS GARCÍA, a quienes se ordenó notificar mediante boletas que fueron libradas en esa misma fecha (f. 7 y 8). A los folios 9 al 11, constan actas levantadas en fecha 17-06-2015, mediante las cuales se declaró desierta la declaración de los testigos promovidos por la parte demandante, ciudadanos FERNANDO ANTONIO LAYA AREVALO, REINALDO JOSE BENAVIDES y JULIO ENRIQUE ARAUJO FUENMAYOR, los cuales no comparecieron al acto. A los folios 12 y 13, cursa acta levantada en fecha 19-06-2015 en la oportunidad fijada para la juramentación de los expertos designados en la presente causa, se dejó constancia que la parte demandante designó como experta a la ingeniero RAMONA JIMENEZ, como experto de la parte demandada fue designado el Ingeniero ANTONIO MARQUINA, y por el tribunal fue designado el ingeniero SIMON ZABALA MARCANO, los cuales quedaron notificaron en esa misma oportunidad, aceptaron el cargo, prestaron el juramento de ley y solicitaron un plazo de treinta (30) días continuos a los fines de consignar el informe respectivo. Mediante diligencia de fecha 22-06-2015 (f. 14 y 15) el alguacil del tribunal de la causa consignó copia del oficio N° 0970-15.361 de fecha 30-03-2015 recibido por el Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado en fecha 08-04-2015. En fecha 22-06-2015 (f. 16) suscribió diligencia el apoderado judicial de la parte demandada, por medio de la cual solicitó al tribunal que fijara una nueva oportunidad para la evacuación de los testigos ciudadanos MIGUEL ROJAS, DANIEL GALLARDO, MONICA DOMINGUEZ, FEDERICO GARZON, LIBE ARBELOA y VICENTE VELASQUEZ. En fecha 25-06-2015 (f. 17 al 60) se ordenó agregar al expediente el oficio N° 396-2015041 emanado del Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado de fecha 10-04-2015. Por auto de fecha 30-06-2015 (f. 62) el tribunal fijó nueva oportunidad para la declaración de los testigos promovidos por la parte demandada. Mediante diligencias de fecha 30-06-2015 (f. 63 al 66) el alguacil del tribunal de la causa consignó boletas de notificación debidamente firmadas por los expertos grafotécnicos ciudadanos CARLOS GARCIA y MARIA ANTONIA MALDONADO. En fecha 02-07-2015 (f. 67) suscribieron diligencia los ciudadanos MARIA SANCHEZ MALDONADO, ANTONIO PALMA DE CONCILLIS y CARLOS ALBERTO GARCIA CASTRO, por medio de la cual aceptaron el cargo de expertos grafotécnicos recaído en su persona. A los folios 68 al 70, constan actas levantadas en fecha 02-07-2015, por medio de las cuales se declararon desiertas las declaraciones de los testigos promovidos por la parte demandada, ciudadanos MIGUEL ROJAS, DANIEL GALLARDO y MONICA DOMINGUEZ, los cuales no comparecieron al acto. En fecha 03-07-2015 (f. 71 al 74) se levantó acta con motivo de la juramentación de los expertos grafotécnicos designados en la presente causa ciudadanos MARIA ANTONIA SANCHEZ MALDONADO, CARLOS ALBERTO GARCIA CASTRO y ANTONIO PALMA DE CONCILLIS RUSCITO, los cuales aceptaron el cargo, prestaron el juramento de ley, y solicitaron un lapso de quince (15) días de despacho siguientes a esa fecha para la elaboración y rendición del dictamen correspondiente. Asimismo se ordenó expedir credenciales a los expertos a los fines de investirlos de las cualidades de un funcionario auxiliar de justicia. Mediante actas de fecha 03-07-2015 (f. 75 al 77) se declaró desierto el acto de los testigos promovidos por la parte demandada ciudadanos FEDERICO GARZON, LIBE ARBEOLA y VICENTE VELASQUEZ, los cuales no comparecieron al acto. En fecha 03-07-2015 (f. 78) suscribieron diligencia los ciudadanos MARIA SANCHEZ MALDONADO, ANTONIO PALMA DE CONCILLIS y CARLOS ALBERTO GARCIA, en su carácter de expertos grafotécnicos, por medio de la cual solicitaron que se le pusiera de manifiesto a los fines de su análisis, los documentos vinculados con la pericia, los cuales se encuentran resguardados en la caja de seguridad del tribunal de la causa, y por diligencia suscrita en fecha 06-07-2015 (f. 79) los referidos auxiliares de justicia suscribieron diligencia por medio de la cual dejaron constancia que en esa fecha (06-07-2015) dieron inicio a las actuaciones técnicas en la sede del tribunal de la causa. En fecha 06-07-2015 (f. 80 al 87) presentó escrito el abogado JOSE ALEJANDRO HERNANDEZ JIMENEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, por medio del cual realizó una serie de observaciones a las experticias promovidas en la presenté causa. Mediante diligencia de fecha 06-07-2015 (f. 88) el apoderado judicial de la parte actora solicitó nueva oportunidad para la declaración de los testigos ciudadanos JULIO ENRIQUE ARAUJO FUENMAYOR, FREDDY JOSE BASTARDO FARIAS, FERNANDO ANTONIO LAYA AREVALO y REINALDO JOSE BENAVIDES. En fecha 07-07-2015 (f. 89) suscribieron diligencia los ciudadanos MARIA SANCHEZ MALDONADO, ANTONIO PALMA DE CONCILLIS y CARLOS ALBERTO GARCIA, actuando en su carácter de expertos grafotécnicos, por medio de la cual consignaron el informe respectivo, el cual cursa a los folios 90 al 129). Cursa a los folios 130 al 136, escrito y anexos presentado por el apoderado judicial de la parte actora, por medio del cual hace nuevamente observaciones a las experticias promovidas en la presente causa. Mediante diligencia de fecha 07-07-2015 (f. 137 al 140) el apoderado judicial de la parte actora dejó constancia que en esa fecha hizo entrega de tres (3) cheques provenientes de su representada, entregados a los expertos grafotécnicos designados, con ocasión del pago de los honorarios profesionales devengados, asimismo consignó copias simples de los referidos cheques así como de las facturas emitidas por los expertos. En fecha 09-07-2015 (f. 141) el tribunal de la causa dictó auto por medio del cual acordó fijar nueva oportunidad para la declaración de los testigos ciudadanos JULIO ENRIQUE ARAUJO FUENMAYOR, FREDDY JOSE BASTARDO FARIAS, FERNANDO ANTONIO LAYA AREVALO y REINALDO JOSE BENAVIDES. Por auto de fecha 09-07-2015 (f. 142 al 144) el tribunal de la causa ordenó la notificación de las partes a los fines de excitarlos a una reconciliación, conforme al artículo 257 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia de fecha 09-07-2015 (f. 145) el apoderado judicial de la parte demandada, consignó las copias respectivas a los fines de la tramitación del recurso de apelación intentado por esa representación judicial. Por diligencia suscrita en fecha 09-07-2015 (f. 146 al 148) el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito por medio del cual solicitó una ampliación y aclaratoria del dictamen pericial de fecha 07-07-2015. En fecha 13-07-2015 (f. 149 y 150) se libró oficio a este Juzgado Superior, remitiéndose las copias certificadas conducentes a los fines de conocer el recurso de apelación interpuesto en su oportunidad por la parte demandada. Por auto de fecha 13-07-2015 (f. 151 al 155) el tribunal de la causa ordenó la notificación de los expertos grafotécnicos a los fines de que aclaren y amplíen los puntos del informe que fueron objetados por la pare demandada. A los folios 156 al 159, constan actas levantadas en fechas 13-07-2015 y 14-07-2015, por medio de las cuales se declararon desiertas las declaraciones de los testigos promovidos por la parte actora, ciudadanos JULIO ARAUJO FUENMAYOR, FREDDY BASTARDO FARIAS, FERNANDO ANTONIO LAYA AREVALO y REINALDO JOSE BENAVIDES. En fecha 15-07-2015 (f. 160) suscribió diligencia el ingeniero SIMON ZABALA MARCANO, actuando en su carácter de experto designado en la presente causa, y en representación del resto de los expertos designados ingenieros ANTONIO MARQUINA y RAMONA JIMENEZ, por medio de la cual consignó el informe pericial correspondiente. (f. 161al 163). Mediante diligencia suscrita en fecha 20-07-2015 (f. 164) el apoderado judicial de la parte demandada, solicitó al tribunal que fijara una nueva oportunidad para la declaración de los testigos MIGUEL ROJAS, DANIEL GALLARDO, MONICA DOMINGUEZ y VICENTE VELASQUEZ. El pedimento anterior fue acordado por el tribunal de la causa, mediante auto dictado el 22-07-2015 (f. 165). En fechas 28 y 29 de julio de 2015 (f. 166 al 169) se declaró desierto el acto testimonial de los ciudadanos MIGUEL ROJAS, DANIEL GALLARDO, MONICA DOMINGUEZ y VICENTE VELASQUEZ, los cuales no comparecieron al acto. En fecha 14-08-2015 (f. 170 al 173) suscribió diligencias el alguacil del tribunal de la causa, por medio de las cuales consignó debidamente firmadas, boletas de notificación libradas a las partes en el presente proceso, conforme al artículo 257 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 25-11-2015 (f. 174) se abocó al conocimiento de la presente causa la jueza provisorio, Dra. CRISTINA BEATRIZ MARTINEZ. Cursa al folio 175, acta levantada en fecha 25-11-2015 con ocasión de la celebración del acto conciliatorio fijado en la presente causa, dicho acto fue diferido en virtud que las partes no comparecieron al mismo. Mediante diligencia suscrita en fecha 30-11-2015 (f. 176 y 177) el alguacil del tribunal de la causa consignó copia del oficio N° 0970-15.467 de fecha 13-07-2015 a los fines de dejar constancia que el mismo fue recibido en este Juzgado Superior en fecha 24-11-2015. En fecha 14-12-2015 (f. 178 y 179) se levantó acta con motivo de la celebración de la audiencia conciliatoria, se dejó constancia de la comparecencia del apoderado judicial de la parte actora, abogado JOSE ALEJANDRO JIMENEZ, el cual consignó informe médico de la paciente YENIS YUBANY FRANCO TRUJILLO, asimismo se dejó constancia que la parte demandada no compareció ni por sí ni por medio de apoderado alguno. Mediante diligencia suscrita en fecha 18-01-2016 (f. 180) el apoderado judicial de la parte demandada, solicitó al tribunal una nueva oportunidad para la celebración de la audiencia conciliatoria en el presente proceso. El anterior pedimento fue acordado por el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 20-01-2016 (f. 181) ordenándose en esa fecha la notificación de las partes a los fines legales consiguientes (f. 182 y 183). En fecha 04-02-2016 (f. 184) suscribió diligencia el apoderado judicial de la parte demandada, por medio de la cual solicitó que se practicara efectivamente la notificación de los expertos grafotécnicos a los fines de la ampliación y aclaratoria al peritaje correspondiente. Mediante diligencias suscritas en fecha 10-02-2016 (f. 185 al 190) el alguacil del tribunal de la causa consignó las boletas de notificación a los expertos grafotécnicos ciudadanos MARIA SANCHEZ MALDONADO, ANTONIO PALMA DE CONCILLIS y CARLOS ALBERTO GARCIA, debidamente firmadas por éstos. En fecha 11-02-2016 (f. 191) suscribieron diligencia los expertos grafotécnicos designados en la presente causa, por medio de la cual consignaron escrito contentivo de aclaratoria y ampliación al dictamen pericial consignado en su oportunidad. (f. 192 al 201). Por auto de fecha 08-03-2016 (f. 202 al 234) el tribunal de la causa ordenó agregar a los autos, el expediente N° 8818/15 de la nomenclatura particular de este Juzgado Superior, en el cual se tramitó el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte demandada en contra de los autos dictados por el a quo en fecha 30-03-2015, la cual fue declarada parcialmente con lugar, revocó parcialmente los autos apelados (f. 4 y 5) y (f. 6), el primero solo en lo que respecta a la declaratoria sin lugar de la oposición planteada a la prueba de informes , y el segundo solo en lo que respecta a la admisión de la prueba de informes promovida por la parte actora. En fecha 08-03-2016 (f. 235) el tribunal de la causa dictó auto por medio del cual declaró vencido el lapso de evacuación de pruebas, y conforme a lo previsto en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil, fijó oportunidad para que las partes presenten sus respectivos informes. En fecha 01-04-2016 (f. 236 al 280) suscribió diligencia el abogado RUBEN LORENZO GONZALEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, por medio de la cual consignó conforme al artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, copias certificadas de documentos públicos emanados de la Oficina de Registro Público Inmobiliario de Pampatar de este Estado. Por auto de fecha 05-04-2016 (f. 281) se ordenó cerrar la tercera pieza del presente expediente por encontrarse en estado voluminoso. Cuarta pieza En fecha 05-04-2016 (f. 2 al 14) consignó escrito de informes en instancia el apoderado judicial de la parte actora. En fecha 06-04-2016 (f. 15) suscribieron diligencia los apoderados judiciales de ambas partes en litigio, por medio de la cual solicitaron de mutuo acuerdo que el tribunal adelantara la oportunidad para la celebración de la audiencia conciliatoria en virtud del delicado estado de salud de la representante de la empresa demandante. El anterior pedimento fue acordado por el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 07-04-2016 (f. 16) y se fijó en consecuencia dicha audiencia para esa misma fecha. En fecha 07-04-2016 (f. 17) se llevó a cabo la audiencia conciliatoria fijada para esa fecha, se dejó constancia de la comparecencia de las partes asistidas de abogado, y asimismo se dejó constancia que las partes intervinientes no lograron conciliación alguna, visto que fue imposible que éstas llegaran a acuerdo alguno. En fecha 13-04-2016 (f. 18 al 23) el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito por medio del cual hizo observaciones a los informes presentados por la parte actora, y en fecha 21-04-2016 (f. 24 al 29) el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito denominado “observaciones” a la conducta asumida por la parte demandada-reconviniente de no presentar informes. En fecha 19-09-2016 (f. 30 al 101) el tribunal de la causa dictó la sentencia definitiva, ordenando su notificación conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil (f. 102 al 104). Cumplidos los trámites de la notificación ordenada (f. 105 al 108) se observa que en fecha 05-10-2016 (f. 109) el apoderado judicial de la parte demandada apeló de la señalada decisión de fecha 19-09-2016, recurso que fue oído en ambos efectos mediante auto emitido por el tribunal de la causa en fecha 13-10-2016 (f. 110), ordenándose la remisión del expediente a esta alzada mediante oficio N° 0970-16.006 librado en la misma fecha del auto (f. 111). IV.- PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.- PRUEBAS DE LA ACTORA CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.- 1) A los folios 21 al 27 original de documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta, en fecha 28-03-2014, anotado bajo el N° 30, Tomo 40, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, denominado documento preparatorio de venta, y anexo plano de ubicación espacial del piso y tipo correspondiente al inmueble, del cual emerge que en esa fecha la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, representada por sus administradores ciudadanos MILBIA DEL VALLE RODRIGUEZ DE PAVAN, y ELIZABETH TERESA DE LEON TORO, denominada LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, por una parte y por la otra la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, representada por su Directora Principal ciudadana YENIS YUBANY FRANCO TRUJILLO, denominada LA FUTURA ADQUIRIENTE, convinieron en celebrar un contrato denominado convención preparatoria de venta, por medio del cual LA COMPAÑÍA PROPIETARIA se comprometió a vender a la FUTURA ADQUIRIENTE y esta a comprar un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° A-57, tipo A, ubicado en el piso 6 de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, proyecto que se construye en una parcela de terreno unifamiliar ubicado en la avenida Aldonza Manrique, urbanización Playa El Ángel, parcela 13, de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, que el precio del inmueble sería de un millón ciento ochenta y ocho mil ciento cuarenta y ocho bolívares fuertes (Bs. 1.188.148,00) fijo e invariable; que LA FUTURA ADQUIRIENTE con la finalidad de garantizarle a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, las obligaciones asumidas en el contrato, se obligó a pagar el precio de venta del inmueble pactado con intercambio de suministro y colocación de techo de escayola y pintura de caucho interior de los apartamentos de Residencias Punta Pacífico obra en construcción por INVERSIONES 8422, C.A; que en caso de que no se efectuara el intercambio, durante un lapso igual o mayor a 60 días a partir de la autenticación del presente documento, o si por cualquier circunstancia LA FUTURA ADQUIRIENTE no prestara mas sus servicios pactados según el presupuesto aprobado, LA FUTURA ADQUIRIENTE cancelaría el apartamento según la tabla de pagos allí indicada, que las cantidades de dinero recibidas serían imputadas al precio definitivo de venta, y que la falta de pago de dos cuotas ordinarias y/o extraordinarias se consideraría incumplimiento por parte de LA FUTURA ADQUIRIENTE y daría derecho a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA a rescindir el contrato por incumplimiento del mismo, que los pagos debían hacerse únicamente en cheques de gerencia o conformables a nombre de la empresa INVERSIONES 8422,C.A, y que podían ser entregados en la oficina de venta ubicada en la dirección de la obra; que la obligación de vender estaría vigente por el término de treinta (30) días contados partir del envío por parte de esta a LA FUTURA ADQUIRIENTE, de una comunicación o telegrama a la siguiente dirección: Calle La Huerta, sector Los Fermines, San Juan Bautista, Municipio Díaz de este Estado, en la que se le comunicaría que los permisos de habitabilidad del inmueble o constancias de cumplimiento de las variables urbanas fundamentales le habían sido expedidas, y que para el momento de la protocolización debería estar cancelado el monto total del apartamento, y que la negociación objeto de este convenio debería realizarse dentro del citado término de treinta (30) días, se estableció asimismo que si LA FUTURA adquiriente solicitada un crédito para la adquisición del inmueble, la demora o negativa de otorgar dicho crédito por parte de alguna Entidad crediticia, no sería responsabilidad de LA COMPAÑÍA PROPIETARIA; que la FUTURA ADQUIRIENTE declaró conocer que el dinero entregado de acuerdo a la cláusula cuarta sería en su totalidad para financiar parte de la construcción del inmueble objeto de la negociación, que las partes establecieron de común acuerdo que la fecha estimada para la terminación de la vivienda sería el 30 de diciembre de 2012. El instrumento anteriormente analizado fue expedido por un funcionario público facultado para ello, en consecuencia se le asigna valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar los hechos jurídicos anteriormente señalados, concretamente el contrato o compromiso preliminar de venta celebrado entre las partes constituidas en el presente proceso. Así se establece. 2.- Al folio 28, original de recibo de pago emitido en fecha 20-10-2011 por la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, por un monto de Bs. 600,00, por concepto de gastos de Notaría del apartamento Residencias Punta Pacífico. Al instrumento anteriormente analizado se le asigna valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar las anteriores circunstancias, es decir que la empresa INVERSIONES 8422, C.A recibió de la ciudadana YENIS FRANCO la suma de seiscientos bolívares exactos (Bs. 600,00), por concepto de gastos de Notaría del apartamento de Residencias Punta Pacifico. Y así se establece. 3) A los folios 29 al 33 de la 1ª pieza, original de documento privado denominado “Contrato de Obra”, celebrado en fecha 20-09-2013 entre la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, representada por sus administradores ciudadanos ELIZABETH TERESA DE LEON TORO y ULISES REYES BASTIDAS, denominada LA CONTRATANTE, por una parte y por la otra la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, representada por su Directora Principal ciudadana YENIS YUBANY FRANCO TRUJILLO, denominada LA CONTRATADA, del cual emerge que en la cláusula primera las partes declararon que aproximadamente en fecha 11-11-2011, celebraron un contrato verbal de obra mediante el cual LA CONTRATADA se obligaba a realizar los techos de escayola y pintura general de los setenta y seis (76) apartamentos, pasillo de circulación y áreas comunes de los diez (10) pisos existentes en el edificio denominado PUNTA PACIFICO, ubicado en la avenida Aldonza Manrique, urbanización Playa El Ángel, parcela 13, Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, propiedad de la empresa INVERSIONES 8422,C.A; que la ejecución de la obra antes señalada fue pagada por LA CONTRATANTE, a través de un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un apartamento identificado con el N° A-57, con un valor de UN MILLON CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 1.188.148,00) ubicado en la planta seis (6) de la Residencia Punta Pacifico, según consta de la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes contratantes y autenticado ante la Notaría Pública de La Asunción en fecha 11-11-2011, que las partes acordaron por medio de este contrato, resolver el contrato verbal de obras suscrito en la fecha antes señalada, y acordaron que la ejecución de la obra se regiría única y exclusivamente por las cláusulas y obligaciones contraídas a través de este contrato; que las obras que debía ejecutar LA CONTRATADA ERAN LAS SIGUIENTES: 1.- La reparación de todos y cada uno de los techos de escayola existentes en los setenta y seis (76) apartamentos de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, 2.- La pintura de los setenta y seis (76) apartamentos de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, y 3.- La pintura de todos y cada uno de los pasillos de circulación y áreas comunes de las diez (10) plantas de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO; que las partes establecieron que cada apartamento sería entregado concluido por LA CONTRATADA a LA CONTRATANTE mediante el levantamiento de un acta de entrega de cada uno; y que asimismo se haría un acta de entrega por piso en relación a las zonas de los pasillos de circulación y áreas comunes, y que dichas actas de entrega se levantarían 48 horas después de concluidos los trabajos en la zona especifica objeto del acta, de igual forma quedó entendido que transcurrido dicho lapso y una vez levantada el acta de entrega suscrita por las partes, LA CONTRATADA estableció un lapso de doce (12) meses de garantía por el trabajo realizado, transcurrido dicho lapso, se liberaba de todo tipo de responsabilidad por la zona entregada en dicha acta, es decir, que todo apartamento y/o pasillo de circulación fue entregado mediante el acta correspondiente y transcurridos los doce (12) meses de garantía, dejaba de ser responsabilidad de LA CONTRATADA; que la garantía de doce meses otorgada anteriormente por parte LA CONTRATADA, se limitaba única y exclusivamente a cualquier desperfecto, agrietamiento o detalle ocasionado por erróneos procedimientos de reparación, aplicación y/o reparación que cualquier unidad entregada mediante acta necesite siempre y cuando no sea responsabilidad de LA CONTRATADA, podrá ser realizada por éste al valor actual del mercado previo convenio suscrito entre las partes; que el tiempo de ejecución de la obra sería desde el 16-09-2013 hasta el 30-11-2013, fecha esta en que deberá estar culminada la obra y levantadas en un total de 86 actas, las cuales correspondían a los setenta y seis (76) apartamentos y a las diez (10) plantas de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, con el entendido entre las partes que podría concederse una prórroga de mediante la suscripción de un contrato accesorio a éste por un tiempo de dos (2) semanas, siempre y cuando el retardo a la ejecución de la obra no fuese imputable a LA CONTRATADA, y esta lo solicitara por escrito diez (10) días antes del vencimiento del tiempo de ejecución de la obra; que cumplido el tiempo de ejecución del contrato así como su prórroga de ser otorgada, y siempre y cuando LA CONTRATADA no haya cumplido fiel y cabalmente con sus obligaciones, ésta pagaría como justa indemnización por los daños y perjuicios causados por el retardo en el cumplimiento de sus obligaciones y por concepto de cláusula penal la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) por cada día de retraso en la entrega de la obra; que en relación al pago que debía efectuar LA CONTRATANTE a LA CONTRATADA por la ejecución de la obra, el mismo se haría a través del inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un apartamento identificado con el N° A-57, ubicado en la planta seis (6) de las RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, según consta de contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes en fecha 11-11-2011 ante la Notaría Pública de La Asunción, quedando entendido que en caso de incumplimiento de LA CONTRATADA en la ejecución del contrato, LA CONTRATANTE podría demandar judicialmente la resolución del referido contrato de opción de compra venta, y asimismo la ejecución del contrato de opción de compra venta del inmueble que se daría en dación en pago por la ejecución fiel y cabal de la obra. Al instrumento anteriormente analizado se le asigna valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil para comprobar que con motivo del contrato mencionado, las partes celebraron el contrato de obra, el cual como se dijo constituyó la forma de pago principal del precio de venta del inmueble consistente en un apartamento identificado con el N° A-57, ubicado en la planta seis (6) de las RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO según el compromiso o contrato preliminar de venta suscrito. En el contrato de obra objeto de este análisis se destaca que las obras que debía ejecutar LA CONTRATADA ERAN LAS SIGUIENTES: 1.- La reparación de todos y cada uno de los techos de escayola existentes en los setenta y seis (76) apartamentos de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, 2.- La pintura de los setenta y seis (76) apartamentos de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, y 3.- La pintura de todos y cada uno de los pasillos de circulación y áreas comunes de las diez (10) plantas de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO; que las partes establecieron que cada apartamento sería entregado concluido por LA CONTRATADA a LA CONTRATANTE mediante el levantamiento de un acta de entrega de cada uno; y que asimismo se haría un acta de entrega por piso en relación a las zonas de los pasillos de circulación y áreas comunes, y que dichas actas de entrega se levantarían 48 horas después de concluidos los trabajos en la zona especifica objeto del acta, de igual forma quedó entendido que transcurrido dicho lapso y una vez levantada el acta de entrega suscrita por las partes, LA CONTRATADA estableció un lapso de doce (12) meses de garantía por el trabajo realizado, transcurrido dicho lapso, se liberaba de todo tipo de responsabilidad por la zona entregada en dicha acta, es decir, que todo apartamento y/o pasillo de circulación que entregado mediante el acta correspondiente y transcurridos los doce (12) meses de garantía, dejaba de ser responsabilidad de LA CONTRATADA; que la garantía de doce meses otorgada anteriormente por parte de LA CONTRATADA, se limitaba única y exclusivamente a cualquier desperfecto, agrietamiento o detalle ocasionado por erróneos procedimientos de reparación, aplicación y/o reparación que cualquier unidad entregada mediante acta necesite siempre y cuando no sea responsabilidad de LA CONTRATADA, podrá ser realizada por éste al valor actual del mercado previo convenio suscrito entre las partes; que el tiempo de ejecución de la obra sería desde el 16-09-2013 hasta el 30-11-2013, fecha esta en que deberá estar culminada la obra y levantadas en un total de 86 actas, las cuales correspondían a los setenta y seis (76) apartamentos y a las diez (10) plantas de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, con el entendido entre las partes que podría concederse una prórroga de mediante la suscripción de un contrato accesorio a éste por un tiempo de dos (2) semanas, siempre y cuando el retardo a la ejecución de la obra no fuese imputable a LA CONTRATADA, y esta lo solicitara por escrito diez (10) días antes del vencimiento del tiempo de ejecución de la obra; que asimismo, las partes acordaron además que en caso de incumplimiento de la contratada en la ejecución del contrato, la contratante podría demandar judicialmente la resolución del referido contrato de opción de compra venta, y asimismo la ejecución del contrato de opción de compra venta del inmueble que se daría en dación en pago por la ejecución fiel y cabal de la obra. Y así se establece.- EN LA ETAPA PROBATORIA 4.- A los folios 39 al 43 de la 2ª pieza, y marcados M1, M2, M3, M4 y M5, original de cinco (5) documentos emanados de la empresa INVERSIONES MONSATEX, C.A, dirigidos a la empresa INVERSIONES 8422, C.A, OBRA: PUNTA PACIFICO, por medio de los cuales se dejó constancia sobre las circunstancias que se señalan a continuación: En el primero enumerado M1, la referida empresa dejó constancia que en fecha 25-10-2013, hizo entrega de dos (2) cuñetes de pintura profesional marca solintex, a petición de la compañía contratante para el apartamento C-27, el cual ellos mismos (compañía contratante) se dispondrían a pintar; en el enumerado M2, se hace constar que el día 29-10-2013 se les hizo entrega de un (1) cuñete de pintura marca solintex a petición del ente contratante, destinada a los trabajos de pintura del apartamento C-27, el cual el mismo ente contratante dispondría dicho trabajo; el enumerado M3, en el cual se hace constar que se procedió a realizar el retiro de todo el trabajo hecho anteriormente en el área de la sala (techo) y realizar un nuevo encamisado y pintura (acabado) en dicha área, después de una inspección conjunta con el ingeniero FEDERICO GARZON, al apartamento A-45; en el enumerado M4, se dejó constancia de la petición de apartamentos por pintar, que se hizo desde el día 05-11-2013, debido a que los apartamentos faltantes se encuentran llenos de mobiliario o no están aptos para pintar a la fecha 11-11-2013, al ingeniero FEDERICO GARZON, que dichos apartamentos son: D-2, B-8, A-13, A-31, A-32, E-72 y A-6, y en el enumerado M5, en el cual se deja constancia de la petición de inicio de trabajos en el apartamento A-6, de pintura en paredes y techos de la constructora INVERSIONES 8422, C.A, y que los mismos iniciaban el día 28-11-2013. Se observa que cada uno de estos instrumentos tienen un sello húmedo de la empresa INVERSIONES 8422, C.A, y firmas ilegibles. Los instrumentos anteriormente analizados fueron desconocidos por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, manifestando que la firma estampada en cada uno de los mismos no corresponde a persona alguna que obligue a su representada, la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, asimismo desconoció el sello húmedo estampado en cada uno de los referidos instrumentos. Luego la parte promovente a los efectos de demostrar la autenticidad de los mismos promovió la prueba de cotejo, resultando demostrada la autenticidad tanto de las firmas así como de los sellos estampados en cada uno de los instrumentos desconocidos, en consecuencia esta alzada le atribuye valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil por cuanto la parte que los produjo cumplió con la carga que le impone la ley, al promover la prueba de cotejo de la cual se demostró su autenticidad, por lo cual se valoran para demostrar todas y cada una de las circunstancias que se mencionan en este punto, dentro de las cuales se resalta que la empresa contratante hizo entrega de varios cuñetes de pintura a la contratada para que efectuara sus labores consistentes en pintura de paredes de los apartamentos que conforman el referido Conjunto Residencial, dentro de los cuales se encuentran o se enuncian varios que para ese momento no estaban aptos para ser pintados por cuanto en su interior estaban depositados mobiliarios que obstaculizaban dicha labor. Y así se establece.- 5.- A los folios 45 al 73 de la 2ª pieza, original de un legajo de documentos todos emanados de la empresa INVERSIONES MONSATEX, C.A, y dirigidos a la empresa INVERSIONES 8422, C.A, relacionados con la obra PUNTA PACIFICO, los cuales se detallan a continuación: -Marcado “A”, comunicación de fecha 18-10-2011 contentiva de presupuesto de obra a todo costo por metro cuadrado, en el cual se describen las siguientes partidas: Pintura en caucho interior y escayola, y las respectivas cantidades en metros cuadrados, cantidades en bolívares y monto total de cada una de las partidas. En la parte final de este instrumento se observan tres notas en la cuales se puede leer: que dichos precios están sujetos a variación por efecto de la inflación, que la empresa no se hace responsable por daños a terceros, ni remates de albañilería, y que no se hacía responsable por daños ocasionados por filtraciones; se hace mención además, que las condiciones de pago serían por medio de valuaciones y que no solicitaban anticipo. -Marcado “P1”, comunicación de fecha 14-02-2012, por medio de la cual se le informa a la empresa INVERSIONES 8422, C.A, que para efectos de comenzar los acabados de pintura de los apartamentos y pasillos en general del edificio PUNTA PACIFICO, se hizo una revisión de las áreas, y que en términos generales se le agradeció revisar detalles de la obra; que igualmente en todos los apartamentos se les agradecía hacer revisión de tamaño de los huecos de los puntos eléctricos, termostatos, filos de vigas, columnas y paredes, hacer colocación y/o cortes de tablillas con sus remates donde sea el caso, y finalmente destacan que en dicho listado tiene la finalidad de canalizar lo observado para dar un buen acabado a nivel de pintura, y que así mismo les agradecería entregarles las áreas sin escombros en la medida de lo posible para ellos poder entregar los mismos de igual forma. -Marcado “P2”, comunicación de fecha 14-02-2012, por medio de la cual se les informa que para efectos de comenzar los acabados de pintura de los apartamentos y pasillos en general del edificio Punta Pacífico, se hizo revisión de las áreas y que quedaban remates de obra por revisar, sugiriéndoles canalizar lo observado para dar un buen acabado a nivel de pintura, que así mismo se les agradecería entregarles las áreas sin escombros en la medida de lo posible para ellos poder entregar los mismos de igual forma. -Marcado “P3”, comunicación de fecha 16-02-2012, por medio de la cual le notifica que a los efectos de comenzar los acabados de pintura de los apartamentos y pasillos en general del edificio Punta Pacífico se hizo revisión de las áreas, y se les advierte que deben revisar detalles de obra en los apartamentos 1B, A1, C1, A2, 3A, 2C, 4A, y 2B y que dicha información tiene por finalidad canalizar lo observado para dar un buen acabado a nivel de pintura. -Marcado “P4”, comunicación de fecha 10-05-2012, por medio de la cual se le notifica que de lo observado en la revisión de los apartamentos en fecha 02-05-2012 en los pisos 1 al 4 del edificio Punta Pacífico, se han hecho movimientos de puntos eléctricos o de agua en varios apartamentos los cuales no han sido debidamente rematados, y por esa razón dichas áreas no han podido ser intervenidas por sus pintores, para efectos de adelantar el trabajo de la forma mas pareja posible y agradecen que hagan la revisión y los trabajos pertinentes en estos pisos, para poder dar un buen acabado a nivel de pintura. -Marcado “P5”, comunicación de fecha 12-06-2012, por medio de la cual notifican lo observado en la revisión de los apartamentos el día 07-06-2012 en los pisos 6 y 7, y que pudieron observar que hay algunos techos de escayola que se han manchado por efectos de humedad, y que hacen tal aclaratoria ya que al hacer el trabajo de pintura dicha marca podría volver a salir o en dado caso para que revisaran los pisos superiores para descartar el que volviera a darse alguna filtración, finalmente señalan que dicha comunicación tiene la finalidad de canalizar lo observado para dar una buen acabado a nivel de pintura. -Marcado “P6”, comunicación de fecha 09-07-2012, por medio de la cual se le notifica lo observado en revisión de los apartamentos el día 04-07-2012 en los pisos 1,2,3,4,5,6,7,8,9, se pudo observar algunos detalles de escayola que se han presentado por defectos de estructura y albañilería que no dependen directamente de su responsabilidad y a los cuales hace referencia, concretamente en el piso 3: apto tipo C, piso 4, apto tipo C, piso 5, apto tipo B, y que este listado tiene por finalidad canalizar lo observado para dar un buen acabado a nivel de la escayola. -Marcado “P7”, comunicación de fecha 22-10-2012, por medio de la cual notifican que la empresa INVERSIONES MONSATEX, C.A, estaba culminando la primera etapa ya pautada en reunión anterior, que comprendía a todos los trabajos primarios de albañilería en el interior de los apartamentos y pasillos del edificio, quedando solo pendiente el acabado final, y que en cuanto al cronograma dan por estimado el rendimiento semanal con un promedio de 4 apartamentos semanales totalmente acabados según lo establecido en el contrato. -Marcado “P8”, comunicación de fecha 27-02-2013, por medio de la cual se le notifica que por parte de INVERSIONES MONSATEX, C.A, culminaron completa y satisfactoriamente sin ningún detalle todos los trabajos referentes a la escayola interna en los apartamentos de la obra PUNTA PACIFICO que corresponde a: 32 apartamentos tipo A, 16 apartamentos tipo B, 20 apartamentos tipo C, 3 duplex centrales, 2 duplex tipo B, 4 duplex tipo E, al fina se observa una nota en la cual indican que no se hacen responsables por remates o reparaciones de terceros. -Marcado “P9”, comunicación de fecha 24-04-2013, por medio de la cual hacen de su conocimiento que estarían parando el avance del edificio en lo que respecta al acabado de los apartamentos, ya que han tenido bastantes contratiempos con los detalles que se van ocasionando con trabajos de otros contratistas; que mientras se reanudan los trabajos de avances estarían detallando los apartamentos que hasta esa fecha se habían culminado que eran los del piso 1 hasta el piso 6, asimismo reiteraron su compromiso de fiel cumplimiento en cuanto a la responsabilidad de atender cualquier problema que se presentara de su trabajo en cuanto a calidad y aplicación de productos en paredes y techos en el edificio, y por consiguiente solicitan que en las actas de entrega no se haga ningún tipo de enmendadura ni notas extras a la hora de aceptar el trabajo del apartamento. -Marcado “P10”, comunicación de fecha 05-08-2013, por medio de la cual informan que el día 23-07-2013 se paralizaron por solicitud de la constructora INVERSIONES 8422, C.A, los trabajos de pintura interior y exterior en el edificio Punta Pacifico, quedando por parte de INVERSIONES MONSATEX, C.A, trabajos culminados y otros por culminar, y que es necesario destacar que referente a las partidas culminadas y entregadas satisfactoriamente mediante actas, como es el suministro y colocación de techos en escayola que se empezaron en fecha 16-09-2011 hasta el 07-02-2013, dichos trabajos no presentaron ningún tipo de fallas ni de funcionamiento ni de calidad donde fue inspeccionado y recibido sin ningún detalle por el ingeniero Cristhian Piochi. Que INVERSIONES MONSATEX, C.A, deja en clara que por parte de su empresa están en total disposición de culminar los trabajos contratados por su empresa y reparar cualquier detalle que corresponda a la responsabilidad directa de sus trabajos realizados en el edificio Punta Pacifico, y anexas actas de revisión en las cuales se hace constar que fueron revisados para saber el status de los siguientes apartamentos: PISO 04, Nos. B-36, B, A-37, en el PISO 06, Nos. B-50, B-53, en el PISO 08, Nos. C-67 y C-68, y en el PISO 09, el N° C-74. Asimismo hacen mención que no se hacen responsables por ningún detalle ni remates de terceros. -Marcado “P11”, comunicación de fecha 19-08-2013, por medio del cual dejan constancia que en la buena fe de atender los requerimientos pautados en el contrato de instalación de escayola y aplicación de pintura en interiores queda de su parte notificar que su garantía es de 12 meses a partir de la fecha de entrega de cada una de las actas, según corresponda al área terminada en el edifico PUNTA PACIFICO, y que dicha garantía corresponde única y solamente a la aplicación y calidad de los materiales utilizados para la elaboración de las partidas contratadas, y que no sería responsabilidad directa de INVERSIOES MONSATEX, C.A; las reparaciones de remates causados por terceros, reparaciones por causa de vicios ocultos, reparaciones por filtraciones o exposiciones a intemperie o agentes naturales, así como reparaciones por efectos estructurales o de funcionamiento de los sistemas que no conformen la instalación y aplicación de la partidas contratadas. -Marcada “P12”, acta de fecha 18-09-2013, mediante la cual se hace constar que el día 18-09-2013 fueron paralizados los trabajos de reparación y avances de acabados en pintura por ordenes de INVERSIONES 8422, C.A, en el edificio PUNTA PACIFICO, y dejan sentado que siguen en la entera disposición de continuar con los trabajos de reparación una vez se autorice la reanudación de dichos trabajos. -Marcado “P13”, acta de fecha 28-10-2013, por medio de la cual se dejó constancia que a petición de INVERSIONES 8422, C.A, no se harían los trabajos de acabado en los apartamentos siguientes: E-76, E-75, B-61 y DC-47. -Marcado “P14”, acta de fecha 05-11-2013, por medio de la cual se dejó constancia que a petición de INVERSIONES 8422, C.A, no se realizarían los trabajos de pintura en techos y paredes en los apartamentos siguientes: E-76, E-75, B-61 y DC-47. -Marcado “P15”, comunicación de fecha 05-11-2013, por medio de la cual se notifica que los trabajos que se van a llevar a cabo de pintura (acabado) de los pasillos a petición del ingeniero FEDERICO GARZON, estarían comprendidos de la siguiente manera: dos (2) manos de pasta, una (1) mano de pintura, dos (2) manos de pasta, dos (2) manos de pintura y un (1) antialcalino. -Marcado “P16”, comunicación de fecha 28-11-2013, por medio de la cual informan que a partir del día 27-09-2013 se iniciaría la entrega de los apartamentos C-9, A-24, A-23, C-17, B-16, A-15, A-14, A-12, B-11, C-10, B-28, A-40, A-30, A-29, C-18, B-19, A.20, A.21, C-26, B-25, C-34, A.46, DC-22, C-27, C-34, C-35, A-56, A-55, C-52, A-51, A-62, A-65, A-64, A-39, A-38, B-33, A-36, C-60, C-59, B-58, A-57, A-54, B-53, B-50, C-68, DL-B-69, E-70, C-73, PB CONSERJERIS, A-4, A-7, B-41, C-74, B-3, A-5, A-45, A-48, A-45, C-42, B-44, C-43, DC-71, C-67, A-45, A-37, B-36, D-2, B-1 y DL-B-66, y en la parte final de dicha comunicación se hace expresa mención que según solicitud de la empresa INVERSIONES 8422, C.A, no se realizarían los trabajos de pintura en paredes y techos (acabados) en los apartamentos E-75, B-61 y DC-47. -Marcado “P17”, comunicación sin fecha aparente, en la cual se señala que el día 03-12-2013, fueron parados los trabajos de pintura en techos y paredes por la constructora INVERSIONES 8422, C.A, que los apartamentos terminados que quedaron por entregar son: A-6. A-13 y E-72, los cuales están totalmente terminados y se les hizo el trabajo de pintura en techos y paredes indicados por la constructora inversiones 8422, C.A. Que el estatus de los pasillos y escaleras es el siguiente: pasillos de los pisos 6, 5, 4, 3, 2, 1: aplicación de antialcalino y encamisado en escaleras, aplicación de antialcalino y encamisado de área del pasillo denominado fosas, encamisado y pintura en paredes y techos área interna del pasillo. Pasillo PB: aplicación de antialcalino y encamisado de escalera piso 1-PB, pintura en techo y paredes PB (faltando área del ascensor, vigas que dan con las fosa). Pintura en techo doble altura de entrada principal, los techos y paredes de los Halls (pisos 3 y 7). Los instrumentos anteriormente analizados fueron desconocidos por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, manifestando que la rúbrica estampada en cada uno de los mismos no pertenece a INVERSIONES 8422, C.A, y desconoció también el contenido de cada uno de los instrumentos, luego la parte promovente promovió la prueba de cotejo, resultando demostrada su autenticidad, por lo cual esta alzada le atribuye valor probatorio conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar todas las circunstancias antes señaladas. Y así se establece.- 6.- A los folios 75 al 84, marcados “AC1”, “AC2”, “AC3”, “AC4”, “AC5”, “AC6”, “AC7”, “AC8” y “AC9”, y consignados en original, documentos emitidos en fechas 23-04-2013, 30-04-2013, 14-05-2013, 23-04-2013 y 10-06-2013 por la empresa INVERSIONES MONSATEX, C.A, dirigidos a INVERSIONES 8422, C.A, obra: Punta Pacífico, denominadas actas de entrega, por medio de las cuales se hace constar que se han entregado los siguientes apartamentos: En el PISO 01 los Nos. B8. B11, C9, C10, A12, A13, A14, A15, en el PISO 02, los Nos. B16, B19, C17, C18, A20, A21, A23, A24. PISO 03: B25, B28, C26, C27, A29, A30, A31, A32. PISO 04: B33, B36, A37, A38, A39, A40. En el PISO 05, los Nos. B41, B44, C42, C43, A46, A47, A48, A49: B44, A45. En el PISO 06, los Nos. C51, C52, A56, A57, A54, A55. En el PISO 07, los Nos C59, A65, A64, A63, C60, B61, A62, ubicados en el edificio Punta Pacífico, y que dicha entrega se hace en total conformidad y sin ningún detalle (totalmente terminado). En la parte final de todos y cada uno de dichos instrumentos se lee una nota que dice: “no me hago responsable por ningún detalle ni remates de terceros.” Los instrumentos anteriormente analizados fueron desconocidos en su contenido y firma por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, luego la parte promovente promovió la prueba de cotejo, resultando demostrada su autenticidad, por lo cual esta alzada le atribuye valor probatorio conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar todas las circunstancias antes señaladas. Y así se establece.- 7.- A los folios 85 al 238, original de una serie de documentos contentivos de valuaciones de obras, con sus respectivas facturas, constancias de retención del impuesto sobre la renta y comprobantes de pago, suscritos por las partes, referidas a la OBRA: PUNTA PACIFICO, enumeradas L1, L2, L3, L4, L5, L6, L7, L8, L9, L10, L11, L12, L13, L14, L15, L16, L17, L18, L19, L20, L21, L22, L23, L24 y L25, emitidas en fechas 23-09-2011, 19-10-2011, 26-10-2011, 04-11-2011, 16-11-2011, 01-12-2011, 07-12-2011, 27-10-2012, 10-02-2012. 29-02-2012. 07-03-2012, 03-04-2011, 27-03-2012, 27-04-2011, 16-05-2012, 01-06-2012, 08-06-2012, 30-07-2012, 10-09-2012, 05-11-2012, 28-11-2012, 14-05-2013, 10-06-2013, 25-04-2013, y 05-08-2013, las cuales se describen a continuación: Valuación N° 1 de fecha 23-09-2011, Descripción de partidas: Suministro y colocación en techos de escayola aptos tipo A y B, total a cobrar: Bs. 86.703,60; se anexa factura 0262 de fecha 24-10-2011, por ese monto, y comprobante de pago N° 0092 de fecha 27-11-2011, por Bs. 44.869,50, Valuación N° 2 de fecha 19-10-2011 Descripción de partidas: Suministro y colocación en techos de escayola aptos tipo A y B, total a cobrar: Bs. Bs. 58.266,90; se anexa factura 0263 de fecha 24-10-2011, por ese monto, y comprobante de pago N° 0093 de fecha 27-11-2011, por Bs. 30.153,38. Valuación N° 03 de fecha 26-10-2011, Descripción de partidas: Suministro y colocación en techo de escayola aptos tipo C, total a cobrar Bs. 35.109,00, se anexa factura N° 0264 de fecha 26-10-2011 por ese monto y comprobante de pago N° 0094 de fecha 27-11-2011 por Bs. 18.169,06 Valuación N° 04 de fecha 04-11-2011, Descripción de partidas: Suministro y colocación en techo de escayola aptos tipo A, B y C, total a cobrar Bs. 46.070,10, se anexa factura N°. 0268 de fecha 04-11-2011 por ese monto, y comprobante de pago N° 0095 de fecha 27-11-2011, por Bs. 23.841,48. Valuación N° 05 de fecha 16-11-2011, Descripción de partidas: Suministro y colocación en techo de escayola aptos tipo A, B y C, total a cobrar Bs. 59.502,60, se anexa factura N°. 0275 de fecha 21-11-2011 por ese monto, y comprobante de pago N° 0097 de fecha 27-11-2011, por Bs. 30.792,86, Valuación N° 06 de fecha 01-12-2011, Descripción de partidas: Suministro y colocación en techo de escayola aptos tipo A, B y D, total a cobrar Bs. 41.272,50, se anexa factura N° 0281, de fecha 06-12-2011 por ese monto, comprobante de pago N° 0141 de fecha 23-01-2012 por Bs. 21.358,70, y constancia de retención del impuesto sobre la renta del cual se extrae que el monto retenido es de Bs. 825,45, Valuación N° 07 de fecha 07-12-2011, Descripción de partidas: Suministro y colocación en techo de escayola aptos tipo A, B, C y D, total a cobrar Bs. 64.578,50, se anexa factura N° 0284, de fecha 07-12-2011 por ese monto, copia fotostática de comprobante de pago N° 0142 de fecha 23-01-2012 por Bs. 33.471,41, y original de constancia de retención del impuesto sobre la renta del cual se extrae que el monto retenido es de Bs. 1.293,57, Valuaciones Nos. 08, 09, 10, 11, Descripción de partidas: Suministro y colocación en techo de escayola aptos tipo A, B, C, D, totales a cobrar Bs. 47.120,10, Bs. 94.240,20, Bs. 83.772,90 y Bs. 57.587,40 y se anexan facturas Nos 0294, 0295, 0306 y 0318 de fechas 13-02-2012, 14-02-2012, 12-03-2012 y 27-03-2012, respectivamente; por esos mismos montos; asimismo se anexaron comprobantes de pago Nos. 01560189, 0231 de fechas 02-02-2012, 12-03-2012, 02-05-2012 por Bs. 24.384,86, 48.769,72, y 54.186,60, de igual modo se anexan constancias de retención de impuesto sobre la renta emitidas por la demandada en fecha 13-02-2012, 17-02-2012, 12-03-2012 y 27-03-2012 por Bs. 942,40, Bs. 1.884,80, Bs. 1.675,46 y Bs. 1.151,75 respectivamente. Valuación N° 01 de fecha 03-04-2011, apartamentos tipo A, B, C y D de 196,44 mts², 317,79 mts², 219,21 mts² y 155,07 mts² respectivamente. Descripción de las partidas: Fondo antialcalino, encamisado (una mano) primera mano de caucho interno, remasticado, lijado y segunda mano en caucho interior, acabado. Total a cobrar: Bs. 160.843,80, se anexa factura N° 0325 de fecha 20-04-2012 por ese mismo monto, copia fotostática de comprobante de pago N° 0232 de fecha 02-05-2012 por Bs. 83.237,38, y original de constancia de retención del impuesto sobre la renta del cual se extrae que el monto retenido es de Bs. 3.216,88, Valuación N° 12 de fecha 27-03-2012, Descripción de partidas: Suministro y colocación en techo de escayola aptos tipo A, B y C, total a cobrar Bs. 47.120,10, se anexa factura N° 0332 emitida en fecha 30-04-2012, y constancia de retención del impuesto sobre la renta del cual se extrae que el monto retenido es de Bs. 942,00, Valuación N° 13 de fecha 23-04-2012, apartamento tipo C, descripción de partida: Suministro y colocación en techo de escayola, total a cobrar Bs. 46.812,00, se anexa factura N° 0334 de fecha 07-05-2012 por ese mismo monto, constancia de retención del impuesto sobre la renta del cual se extrae que el monto retenido es de Bs. 936, 24, y copia fotostática de comprobante de pago N° 0250 de fecha 17-05-2012 por Bs. 90.147,05, Valuación N° 02 de fecha 27-04-2011, apartamentos tipo A, B, C y D de 196,44 mts², 317,79 mts², 219,21 mts² y 155,07 mts² respectivamente, pasillo PB, 469,49 mts², pasillo P1 de 556,14 mts², pasillo P2, P3 y P4 de 622,61 mts², Descripción de las partidas: Fondo antialcalino, encamisado (segunda mano) primera mano de caucho interno, remasticado, lijado y segunda mano en caucho interior, acabado, total a cobrar: Bs. 80.283,60, se anexa factura N° 0333 de fecha 07-05-2012, constancia de retención del impuesto sobre la renta del cual se extrae que el monto retenido es de Bs. 1.605,67, Valuación N° 03 de fecha 16-05-2012, apartamentos tipo A, B, C y D de 196,44 mts², 317,79 mts², 219,21 mts² y 155,07 mts² respectivamente, pasillo PB, 469,49 mts², pasillo P1 de 556,14 mts², pasillo P2, P3 y P4 de 622,61 mts², pasillo P5, P6, P7 de 627,75 mts², pasillo P8, P9 de 601,425 mts², escalera PB A P1 de 30,16 mts², escalera de P1 a P9 de 36,23 mts², Descripción de las partidas: Fondo antialcalino, encamisado (una mano) primera mano de caucho interno, remasticado, lijado y segunda mano en caucho interior, acabado. Total a cobrar: Bs. 74.813,85, se anexa factura N° 0344 de fecha 25-05-2012, constancia de retención del impuesto sobre la renta del cual se extrae que el monto retenido es de Bs. 1.496,28, y copia fotostática de comprobante de pago N° 0261de fecha 30.05-2012 por Bs. 38.716,50, Valuación N° 04 de fecha 01-06-2012, apartamentos tipo A, B y C de 196,44 mts², 317,79 mts², y 219,21 mts² ² respectivamente, pasillo PB, 469,49 mts², pasillo P1 de 556,14 mts², pasillo P2, P3 y P4 de 622,61 mts², pasillo P5, P6, P7 de 627,75 mts², pasillo P8, P9 de 601,425 mts², escalera PB A P1 de 30,16 mts², escalera de P1 a P9 de 36,23 mts², Descripción de las partidas: Fondo antialcalino, encamisado (una mano) primera mano de caucho interno, remasticado, lijado y segunda mano en caucho interior, acabado. Total a cobrar: Bs. 29.102,70, se anexa factura N° 0348 de fecha 01-06-2012, copia fotostática de comprobante de pago N° 0265 de fecha 05-06-2012 por Bs. 15.060,78, y constancia de retención del impuesto sobre la renta del cual se extrae que el monto retenido es de Bs. 582,05. Valuación N° 05 de fecha 08-06-2012, apartamentos tipo A, B y C de 196,44 mts², 317,79 mts², 219,21 mts² respectivamente. Descripción de las partidas: Fondo antialcalino, encamisado (una mano) primera mano de caucho interno, remasticado, lijado y segunda mano en caucho interior, acabado. Total a cobrar: Bs. 61.920,90; se anexa factura N° 0350 de fecha 11-06-2012, y constancia de retención del impuesto sobre la renta del cual se extrae que el monto retenido es de Bs. 1.238.42. Valuación N° 06 de fecha 15-06-2012, apartamentos tipo A, B y C de 196,44 mts², 317,79 mts², 219,21 mts² respectivamente, pasillo PB, 469,49 mts², pasillo P1 de 556,14 mts², pasillos P2, P3 y P4 de 622,61 mts², pasillo P5, P6, P7 de 627,75 mts². Descripción de las partidas: Fondo antialcalino, encamisado (una mano) primera mano de caucho interno, remasticado, lijado y segunda mano en caucho interior, acabado. Total a cobrar: Bs. 69.937,55, se anexa factura N° 0357 de fecha 18-06-2012, y constancia de retención del impuesto sobre la renta del cual se extrae que el monto retenido es de Bs. 1.398,75. Valuación N° 07 de fecha 15-06-2012, apartamentos tipo A, B y C de 196,44 mts², 317,79 mts², 219,21 mts² respectivamente, pasillo PB, 469,49 mts², pasillo P1 de 556,14 mts², pasillos P2, P3 y P4 de 622,61 mts², pasillo P5, P6, P7 de 627,75 mts². Descripción de las partidas: Fondo antialcalino, encamisado (una mano) primera mano de caucho interno, remasticado, lijado y segunda mano en caucho interior, acabado. Total a cobrar: Bs. 118.545,70, se anexa factura N° 0360 de fecha 09-07-2012, y constancia de retención del impuesto sobre la renta del cual se extrae que el monto retenido es de Bs. 2.370,91 y copia fotostática de comprobante de pago N° 0306 de fecha 13-07-2012 por Bs. 129.584,95, Valuación N° 14 de fecha 30-07-2012 Descripción de las partidas: suministro y colocación en techo de escayola, duplex central, y suministro y colocación en techo de escayola apartamentos tipo E, total a cobrar: Bs.77.273,70, se anexa factura N° 0367 de fecha 30-07-2012 por el mismo monto, constancia de retención del impuesto sobre la renta del cual se extrae que el monto retenido es de Bs. 1.545,47, y copia fotostática de comprobante de pago N° 0325 de fecha 07-08-2012 por Bs. 39.989,48, Valuación N° 15 de fecha 10-09-2012, Descripción de partidas: Suministro y colocación en techo de escayola apartamento tipo B duplex, duplex central (5-6) y aptos tipo E, total a cobrar Bs. 84.231,90, se anexa factura N° 0382 de fecha 10-09-2012, por ese monto, constancia de retención del impuesto sobre la renta del cual se extrae que el monto retenido es de Bs. 1.684,64, y copia fotostática de comprobante de pago N° 0369 de fecha 14-09-2012 por Bs. 43.590,38, Valuación N°. 08 de fecha 05-11-2012, apartamentos tipo A, B, C y D de 196,44 mts², 317,79 mts², 219,21 mts² y 155,07 mts² respectivamente, pasillo PB, 469,49 mts², pasillo P1 de 556,14 mts², pasillo P2, P3 y P4 de 622,61 mts², pasillo P5, P6, P7 de 627,75 mts², pasillo P8, P9 de 601,425 mts². Descripción de las partidas: Fondo antialcalino, encamisado (una mano) primera mano de caucho interno, remasticado, lijado y segunda mano en caucho interior, acabado. Total a cobrar: Bs.162.368,55, se anexa factura N° 0397 de fecha 05-11-2012 por ese monto, constancia de retención del impuesto sobre la renta del cual se extrae que el monto retenido es de Bs. 3.247,37, y copia fotostática de comprobante de pago N° 0431 de fecha 18-11-2012 por Bs. 84.026,45, Valuación N°. 09 de fecha 28-11-2012, apartamento tipo E de 355,50 mts², apartamento tipo E modificado de 347,27 mts², apartamento tipo duplex central de 232,26 mts². Descripción de las partidas: Fondo antialcalino, encamisado (una mano) primera mano de caucho interno, remasticado, lijado y segunda mano en caucho interior, acabado. Total a cobrar: Bs. 65.740,15, se anexa factura N° 0420 fecha 13-02-2013, constancia de retención del impuesto sobre la renta del cual se extrae que el monto retenido es de Bs. 1.314,80, y copia fotostática de comprobante de pago N° 0451 de fecha 04-12-2012 por Bs. 34.020,82. Valuación N° 11 de fecha 14-05-2013, apartamentos tipo A, B y C de 196,44 mts², 317,79 mts², y 219,21 mts² respectivamente, Descripción de las partidas: Fondo antialcalino, encamisado primera mano, encamisado segunda mano, primera mano de caucho interno, remasticado, lijado y segunda mano en caucho interior, acabado. Total a cobrar: Bs.69.741,00, se anexa factura N° 0464 fecha 27-05-2013 y constancia de retención del impuesto sobre la renta del cual se extrae que el monto retenido es de Bs. 902,66. Valuación N° 12 de fecha 24-05-2013, apartamentos tipo A, B y C de 196,44 mts², 317,79 mts², y 219,21 mts² respectivamente, Descripción de las partidas: Fondo antialcalino, encamisado primera mano, encamisado segunda mano, primera mano de caucho interno, remasticado, lijado y segunda mano en caucho interior, acabado. Total a cobrar: Bs.37.077,75, se anexa factura N° 0465 fecha 27-05-2013 por ese monto, constancia de retención del impuesto sobre la renta del cual se extrae que el monto retenido es de Bs. 741,56, y copia fotostática de comprobante de pago N° 0550 de fecha 05-06-2013 por Bs. 42.544,20. Valuación N° 13 de fecha 10-06-2013, apartamentos tipo A, B y C de 196,44 mts², 317,79 mts², y 219,21 mts² respectivamente, Descripción de las partidas: Fondo antialcalino, encamisado primera mano, encamisado segunda mano, primera mano de caucho interno, remasticado, lijado y segunda mano en caucho interior, acabado. Total a cobrar: Bs.49.205,70, se anexa factura N° 0467 de fecha 10-06-2013 por ese monto, y copia fotostática de comprobante de pago N° 0556 de fecha 17-06-2013 por Bs. 25.464,17. Valuación N° 10 de fecha 25-04-2013, apartamentos tipo A, B y C de 196,44 mts², 317,79 mts², y 219,21 mts² respectivamente, Descripción de las partidas: Fondo antialcalino, encamisado primera mano, encamisado segunda mano, primera mano de caucho interno, remasticado, lijado y segunda mano en caucho interior, acabado, total a cobrar: Bs.41.844,60, se anexa factura N° 0460 fecha 25-04-2013 por ese monto, constancia de retención del impuesto sobre la renta del cual se extrae que el monto retenido es de Bs. 836.89 y copia fotostática de comprobante de pago N° 0576 de fecha 06-08-2012 por Bs. 36.628.61. Finalmente marcado L-25, factura N° 0486 emitida en fecha 05-08-2013 por un monto de Bs. 28.934,70, constancia de retención del Impuesto sobre la Renta con una deducción de Bs. 578,69, y copia fotostática de comprobante de pago N° 0568 de fecha 16-07-2013 por Bs. 14.978,84. Los instrumentos anteriormente analizados fueron desconocidos en su contenido y firma por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, luego la parte promovente promovió la prueba de cotejo, resultando demostrada su autenticidad, por lo cual esta alzada le atribuye valor probatorio conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar todas las circunstancias antes señaladas, especialmente que en fecha 23-09-2011 se iniciaron las obras, que de acuerdo a los documentos que se analizan los mismos contienen valuaciones en las cuales se describen los trabajos realizados y el costo de los mismos. Y así se establece 8) A los folios 239 al 243, documento marcado “F1”, contentivo de dos valuaciones de la obra Punta Pacifico, ambas identificadas con el N° 15 emitidas por la empresa demandante, la primera de fecha 20-01-2014, referida a trabajos en apartamentos tipo A de 196,44 mts², DL-B, tipo E de 355,50 mts², pasillo de 556,14 mts², pasillo P2-P3-P4 de 622,61 mts² , pasillo P5-P6 de 627,75 mts², escalera PB A P1 de 30,16 mts², escalera de P1 A P9 de 36,23 mts², balcones, Las partidas descritas son las siguientes: Fondo antialcalino, encamisado (primera mano) encamisado (segunda mano) primera mano de caucho interno, remasticado, lijado y segunda mano en caucho interior, acabado, total Bs. 430.149,35, la segunda de fecha 23-07-2013 la cual consiste en: pasillo P9 de 601,42 mts², pasillo P8 de 601,42 mts² y pasillo P5-P6-P7 de 627,75 mts², descripción de las partidas: Fondo antialcalino, encamisado (dos manos) primera mano de caucho interno, remasticado, lijado y segunda mano en caucho interior, acabado, total Bs. 45.896,40, se anexa copia fotostática de factura N° 000528 de fecha 20-01-2014 por Bs. 430.149,35. Los instrumentos anteriormente analizados fueron desconocidos en su contenido y firma, así como el sello húmedo estampado en la factura N° 000528 cursante al folio 242, por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, luego la parte promovente promovió la prueba de cotejo, resultando demostrada su autenticidad, por lo cual esta alzada le atribuye valor probatorio conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que a diferencia de las valuaciones identificadas con los números 1 al 13, estas no están firmadas por la empresa INVERSIONES 8422, C.A, en señal de aceptación, ni mucho menos se le adjuntaron, a diferencia que el resto de las valuaciones sus respectivos comprobantes de pagos y constancias de retención del impuesto sobre la renta emitidos por la empresa accionada. Y así se decide.- 9) A los folios 244 al 247, documento marcado “F2”, contentivo de la valuación N° 14 de la obra Punta Pacifico, emitidas por la empresa demandante en fecha 18-11-2013, referida a trabajos en apartamentos tipo A de 196,44 mts², tipo B de 317,79 mts², tipo duplex central de 232,26 mts², tipo E de 355,50 mts², tipo D de 155,07 mts², tipo C de 219,21 mts², pasillo P9 de 601,42 mts², pasillo P8 de 601,42 mts², pasillo P7 de 627,75 mts², las partidas descritas son las siguientes: Fondo antialcalino, encamisado (primera mano) encamisado (segunda mano) primera mano de caucho interno, remasticado, lijado y segunda mano en caucho interior, acabado, total Bs. 130.182,50, se anexa copia fotostática de factura N° 000527 emitida por la empresa demandante en 20-01-2014 por el monto total de la valuación. Los instrumentos anteriormente analizados fueron desconocidos en su contenido y firma por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, luego la parte promovente promovió la prueba de cotejo, resultando demostrada su autenticidad, y esta alzada le atribuye valor probatorio conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que a diferencia de las valuaciones identificadas con los números 1 al 13, a estas no se le adjuntaron, a diferencia que el resto de las mismas sus respectivos comprobantes de pagos y constancias de retención del impuesto sobre la renta emitidas por la empresa accionada. Y así se decide.- 10) A los folios 248 al 253 de la 2ª pieza, marcado “DC”, copias fotostáticas de documento protocolizado en el Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado en fecha 29-07-2014, anotado bajo el N° 2014-607, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 396.15.4.1.7184 y correspondiente al libro de folio real del año 2014, del cual se evidencia que los ciudadanos MILBIA DEL VALLE RODRIGUEZ DE PAVAN y ULISES REYES BASTIDAS, actuando en su carácter de administradores de la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, dieron en venta al ciudadano LUIS MARCANO, un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el piso 5, distinguido con el N° 5-7 del edificio Residencias Punta Pacífico, construido en una parcela de terreno unifamiliar ubicado en la avenida Aldonza Manrique, urbanización Playa El Ángel, parcela M-13, Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, referido como tipo A, que el precio de dicha venta fue la cantidad de un millón dieciséis mil ochocientos setenta y cinco bolívares fuertes exactos (Bs. 1.016.875,00). Este instrumento si bien fue desconocido por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, el promovente hizo valer la copia impugnada presentando al efecto en fecha 09-04-2015 copias certificadas del referido instrumento, expedidas en fecha 07-04-2015 por la Registradora Pública del Municipio Maneiro de este Estado, las cuales cursan a los folios 295 al 303 de la 2ª pieza del presente expediente, en consecuencia se le asigna valor probatorio conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil solo para demostrar el negocio jurídico realizado por la empresa demandada. Y así se establece.- 11) PRUEBA DE COTEJO a) A los folios 89 al 129 de la 3ª pieza informe de EXPERTICIA GRAFOTECNICA consignado en fecha 07-07-2015 por los ciudadanos MARIA SANCHEZ MALDONADO, ANTONIO PALMA DE CONCILIIS y CARLOS ALBERTO GARCIA, en su carácter de expertos grafotécnicos, destinada a dejar constancia sobre los siguientes particulares: CON RESPECTO A LA GRAFOTECNICA DE FIRMAS: PRIMERO: Determinar si las firmas de carácter cuestionado que aparecen suscribiendo los documentos marcados “M1”, “M3” y “M4”, insertos a los folios 39, 41 y 42 respectivamente, pieza II del presente expediente, fueron ejecutadas o no por la misma persona que identificándose como HERMES FEDERICO GARZON NUÑEZ, con el carácter de práctico fotógrafo firmó la solicitud de inspección judicial extra litem N° 2014-2443 practicada en fecha 30-05-2014 por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial. Al respecto se determinó que dichas firmas de carácter cuestionado se corresponden con las mismas características estructurales, formales y aquellas inherentes a la motricidad automática del ejecutante, interpretables en este tipo de reproducciones observadas en los trazos y rasgos homólogos, en las reproducciones de firmas indubitadas presentes en los grafismos de la persona que identificada como HERMES FEDERICO GARZON NUÑEZ, el cual firmó con el carácter de práctico fotógrafo la solicitud de inspección judicial extra litem N° 2014-2443, practicada en fecha 30-05-2014 por el referido Tribunal de Municipio, por lo que se pudo concluir que las firmas cuestionadas se corresponden con las firmas reproducidas indubitadas presentes en la copia certificada antes señalada. SEGUNDO: Determinar si las firmas de carácter cuestionado que aparecen suscribiendo los documentos marcados “P7” y “P16”, insertos a los folios 54 y 71-72 respectivamente de la pieza II del presente expediente, fueron ejecutadas o no por la misma persona que firmó el recibo emitido por Bs. 600.00, de fecha 20-10-2011 por concepto de gastos de Notaría, apartamento Residencias Punta Pacífico. Al respecto se determinó que las firmas de carácter cuestionado que aparecen suscribiendo los documentos antes señalados, fueron ejecutadas por la misma persona que firmó el recibo emitido por seiscientos bolívares (Bs. 600,00) de fecha 20-10-2011, por concepto de gastos de Notaría apartamento Residencias Punta Pacífico y que en original riela al folio 28 de la primera pieza del cuaderno principal del presente expediente, es decir que existe identidad de producción con respecto a estas firmas examinadas; TERCERO: Determinar si las firmas de carácter cuestionado que aparecen suscribiendo los documentos marcados “P10”, “P11”, “P12”, “P14”, “P15” y “P17”, insertos a los folios 57 al 61, 66, 67, 69, 70 y 73 respectivamente de la pieza II del presente expediente, fueron ejecutadas o no por la misma persona que identificándose como HERMES FEDERICO GARZON NUÑEZ, con el carácter de práctico fotógrafo firmó la solicitud de inspección judicial extra litem N° 2014-2443 practicada en fecha 30-05-2014 por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de este Estado. Al respecto se determinó que dichas firmas se corresponden con las mismas características estructurales, formales y aquellas inherentes a la motricidad automática del ejecutante, interpretables en este tipo de reproducciones, observadas en los trazos y rasgos homólogos en las reproducciones de firmas indubitadas presentes en los grafismos de la persona que identificada como HERMES FEDERICO GARZON NUÑEZ, firmó con el carácter de práctico fotógrafo la solicitud de inspección judicial extra litem N° 2014-2443 practicada en fecha 30-05-2014 por el referido Tribunal de Municipio, cuya copia certificada marcada “B”, riela a los folios 246 al 266, por lo que se puede concluir que las firmas cuestionadas se corresponden con las firmas reproducidas indubitadas presentes en la copia certificada marcada “B” es decir que las firmas de carácter cuestionado que aparecen suscribiendo los documentos antes mencionados marcados P10, P11, P12, P14, P15 y P17, fueron ejecutadas por la misma persona que identificándose como HERMES FEDERICO GARZON NUÑEZ, firmó entre otros, con el carácter de LOS PROMITENTES COMPRADORES, el documento indubitado: CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar de este Estado en fecha 26-06-2015, anotado bajo el N° 41, tomo 92 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, es decir, que existe identidad de producción con respecto a las firmas examinadas. CUARTO: Determinar si las firmas de carácter cuestionado que aparecen suscribiendo los documentos “facturas Nos 000527 y 000528, insertos a los folios 246 y 242, respectivamente de la pieza II del presente expediente, fueron ejecutadas o no por la misma persona que firmó el recibo emitido por Bs. 600,00, de fecha 20-10-2011 por concepto de gastos de Notaría, apartamento Residencias Punta Pacífico. Al respecto se determinó que las firmas cuestionadas fueron ejecutadas por la misma persona que firmó el referido recibo de fecha 20-10-2011, es decir que existe identidad de producción con respecto a estas firmas examinadas. QUINTO: Determinar si las firmas de carácter cuestionado que aparecen suscribiendo los documentos valuación N° 15, marcada “F1 y 14, marcada F2”, copias insertas a los folios 239, 240, 241, 244 y 245, respectivamente, pieza II del presente expediente, fueron ejecutadas o no por la misma persona que, identificándose como HERMES FEDERICO GARZÓN NUÑEZ, con el carácter de práctico fotógrafo firmó la solicitud de inspección judicial extra litem N° 2014-2443, practicada en fecha 30-05-2014 por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial. Al respecto se determinó que dichas firmas se corresponden con las mismas características estructurales, formales y aquellas inherentes a la motricidad automática del ejecutante interpretable en este tipo de reproducciones, observadas en los trazos y rasgos homólogos en las reproducciones de firmas indubitadas presentes en los grafismos de la persona que identificada como HERMES FEDERICO GARZON NUÑEZ, firmó con el carácter de práctico fotógrafo la solicitud de inspección judicial extra litem, N° 2014-2443 antes referida, cuya copia certificada marcada “B”, riela a los folios 246 al 266, específicamente las firmas ejecutadas en los folios 262 y 246 al 266, insertos en la primera pieza del presente expediente, por lo que pueden concluir que las firmas cuestionadas se corresponden con las firmas reproducidas indubitadas presentes en la copia certificada marcada “B”. CON RESPECTO A LA GRAFOTECNICA DE IMPRESIONES DE SELLO. PRIMERO: Determinar si las estampas de sellos de carácter cuestionado que aparecen en los documentos marcados “M1”, “M2”, “M3”, “M4” y “M5”, fechados entre los días 25 de octubre de 2013 al 23 de noviembre de 2013, que en original cursan a los folios 39, 40, 41, 42 y 43 respectivamente de la pieza II del presente expediente, tienen la misma fuente de producción o no que las impresiones de sello de carácter indubitado, que presentan las copias certificadas marcadas CC inserta en los folios 280, 281 y 282 de la segunda pieza del presente expediente, las cuales en el folio intermedio presentan la estampa de sello húmedo que se lee: “INVERSIONES 8422, C.A, cuyo original reposa en la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de esta Estado. Al respecto se determinó que las estampas de sello cuestionadas, tienen la misma fuente de producción que las impresiones de sello de carácter indubitado que presentan los planos AOB y EO1, de la edificación vivienda unifamiliar con el contenido de cortes y fachadas y planta fundaciones sótanos, que se refieren al documento de condominio debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, en fecha 27-01-2014, inscrita bajo el N° 29, folio 150 del tomo N° 1, es decir que existe identidad de producción con respecto a las impresiones de sello examinadas. SEGUNDO: Determinar si las estampas de sello de carácter cuestionado que aparecen en los documentos marcados “A”, “P1”, “P3”, “P6”, “P7”, “P8”, “P9”, “P10”, “P12”, “P13”, “P14”, “P15”, “P16” y “P17”, fechados entre los días 18 de octubre de 2011 al 04 de diciembre de 2013 que originales cursan insertos a los folios 45, 46-47, 49-50, 53, 54, 55, 56, 57 al 61, 67, 68, 69, 70, 71-72 y 73 respectivamente, de la pieza II del presente expediente, tienen la misma fuente de producción o no que las impresiones de sello de carácter indubitado que presentan las copias certificadas marcadas CC, inserta en los folios 280, 281 y 282, en la segunda pieza del presente expediente que cursa ante el tribunal de la causa las cuales en el folio intermedio presentan la estampa de sello húmedo, y cuyo original reposa en la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, agregado en el Cuaderno de Comprobantes llevados por dicha Oficina. Al respecto se determinó que dichos sellos tienen la misma fuente de producción que las impresiones de sello de carácter indubitado que presentan los planos AOB y EO1, de la edificación vivienda multifamiliar con el contenido de cortes y fachadas y planta fundaciones sótanos, que se refieren al documento de condominio debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, en fecha 27-01-2014, inscrita bajo el N° 29, folio 150 del tomo N° 1, tienen la misma fuente de producción que las impresiones de sello cuestionados, es decir, que existe identidad de producción con respecto a las impresiones de sello examinadas. TERCERO: Determinar si las estampas de sellos de carácter cuestionado que aparecen en los documentos marcados “AC1”, “AC2”, “AC3”, “AC4”, “AC5”, “AC6”, “AC7”, “AC8”, y “AC9”, que cursan en original a los folios 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82 y 83, respectivamente, de la II pieza del presente expediente, tienen la misma fuente de producción o no que las impresiones de sello de carácter indubitado que presentan las copias certificadas marcadas “CC" inserta a los folios 280, 281 y 282 de la segunda pieza del presente expediente, las cuales en el folio intermedio presentan la estampa de sello húmedo y cuyo original reposa en la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado en fecha 26-06-2014. Al respecto se determinó que los documentos cuestionados tienen la misma fuente de producción que las impresiones de sello de carácter indubitado que presentan los planos “A0B” y “E01”, de la edificación vivienda multifamiliar con el contenido de cortes y fachadas y planta fundaciones sótano, que se refieren al documento de condominio debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado en fecha 27-01-2014, es decir, que existe identidad de producción con respecto a las impresiones de sello examinadas. CUARTO: Determinar si las estampas de sellos de carácter cuestionado, que aparecen en los documentos marcados “F1” y “F2”, que corresponden a las valuaciones Nos 15 y 14, copias insertas a los folios 239, 240, 241 y 244-245 respectivamente de la pieza II del presente expediente, tienen la misma fuente de producción o no, que las impresiones de sello, de carácter indubitado que presentan las copias certificadas marcadas “CC" inserta a los folios 280, 281 y 282 de la segunda pieza del presente expediente, las cuales en el folio intermedio presentan la estampa de sello húmedo y cuyo original reposa en la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado en fecha 26-06-2014. Al respecto se determinó que las estampas de sello de color azul de carácter cuestionado, tienen la misma fuente de producción que las impresiones de sello, de carácter indubitado que presentan los planos “A0B”, y “E01”, de la edificación vivienda multifamiliar con el contenido de cortes y fachadas y planta fundaciones sótano, que se refieren al documento de condominio debidamente protocolizado en fecha 27-01-2014 ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, es decir que existe identidad de producción con respecto a las impresiones de sello examinadas. Se observa que el apoderado judicial de la parte demandada solicitó mediante escrito de fecha 09-07-2015 aclaratoria sobre el contenido del anterior informe, específicamente sobre los siguientes aspectos: PRIMERO: Que los expertos indiquen si es posible la fabricación de un sello húmedo tomando como referencia la impresión y estampa de otro sello elaborado, y SEGUNDO: Que con respecto a los puntos PRIMERO, SEGUNDO, CUARTO, QUINTO, SEPTIMO y OCTAVO del dictamen pericial, indiquen quien es el ciudadano HERMES FEDERICO GARZON NUÑEZ, y si dicho ciudadano es parte del presente proceso. Al respecto los expertos grafotécnicos aclararon los puntos antes señalados en el informe presentado en fecha 11-02-2016 inserto a los folios 191 al 201 de la 3ª pieza del presente expediente, donde procedieron a indicar lo siguiente: Con respecto al PRIMER PARTICULAR indicaron que si es posible la fabricación de un sello húmedo tomando como referencia la impresión y estampa de otro sello ya elaborado, lo cual no significa que este procedimiento no sea susceptible de ser observado por los expertos, toda vez que no podrán ser reproducidos los efectos de desgaste, golpes o roturas de la superficie de impresión, y que si bien pudieran emularse características generales sería detectable que se trate de un sello distinto, y en relación al SEGUNDO PARTICULAR, aclararon que el ciudadanos HERMES FEDERICO GARZON NUÑEZ, corresponde a la persona que identificándose como tal, con nombre y apellido, titular de la cédula de identidad N° E-81.756.920, firmó los documentos señalados como de carácter indubitado, por ello el dictamen obedece a técnicas de redacción en el desarrollo de su texto, incluyendo las conclusiones, razón por la cual se establece los siguiente: En las firmas originales, fueron ejecutadas por la misma persona que identificándose como HERMES FEDERICO GARZON NUÑEZ, firmó entre otros con el carácter de “LOS PROMITENTES COMPRADORES”, el documento indubitado “CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA”, siendo este documento de carácter indubitado según lo consagrado en el artículo 448, ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil (...) y que con respecto a la segunda parte de la pregunta: “... y si dicho ciudadano es parte del proceso...”, los expertos respondieron que como auxiliares de justicia su función en el proceso está referida únicamente a la actividad técnica pericial, limitada a los término de la evacuación de la prueba, sin investigar ni profundizar acerca de los sujetos procesales en el juicio. La anterior prueba consistente en la experticia realizada a requerimiento de la parte actora-reconvenida fue realizada por personas que por su profesión tienen conocimientos sobre la materia objeto de experticia, en consecuencia se le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 1.422 del Código Civil para demostrar todas las circunstancias antes señaladas, concretamente que se verificó la autenticidad de todos y cada uno de los instrumentos que fueron objeto de la prueba de experticia. Y así se establece.- 12) A los folios 237 al 276, copias certificadas expedidas en fecha 16-03-2016 por la Registradora Pública del Municipio Maneiro de este Estado, de documento que se encuentra protocolizado en esa Oficina en fecha 27-01-2014, inscrito bajo el N° 29, folio 150 del tomo 1, del protocolo de transcripción del año 2014, contentivo del Documento de Condominio de Residencias Punta Pacífico y sus notas marginales, del cual se desprende que los ciudadanos MILBIA DEL VALLE RODRIGUEZ DE PAVAN y ULISES REYES BASTIDAS, actuando en su carácter de administradores de la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, propietaria de un lote de terreno unifamiliar ubicado en la avenida Aldonza Manrique, urbanización Playa El Ángel, parcela 13, Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, decidieron destinar dicha parcela de terreno a un desarrollo inmobiliario denominado Residencias Punta Pacífico, para ser enajenado bajo el régimen de propiedad horizontal conforme a lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal; que el edificio consta de una torre denominada RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, conformada por diez (10) pisos y un total de setenta y seis (76) apartamentos distribuidos sobre le edificio y que está destinado exclusivamente a vivienda, de la notas marginales insertas al instrumento bajo análisis se evidencia que fueron enajenados los siguientes inmuebles: PB-6, 2-7, 4-2,6-8, 7-2, 1-3, 3-6, 5-6, 4-4, 7-4, 9-4, 8-1, 1-1, 7-7, 7-3, 5-8, 4-3, PB-1, 3-5, 4-6, 9-1, 5-5, 5-2, 1-2, 2-9, 8-3, 4-5, 3-3, 9-3, 2-6, 4-1, 8-2, 3-4, 7-1, 5-4, 7-6, 4-8, 3-8, 5-7, 6-3, PB-2, 7-8, 7-5, PB-4, 1-5, 3-1, 8-6, 5-1, 3-2, 2-8, PB-3, PB-7, 3-7, 8-4, 2-1, 6-7, 1-6, 6-6, 5-3, 6-2, 1-7, 2-2, PB-5, 5-9, 6-4, 1-4, 2-4, 4-7 y 9-2. Los instrumento anteriormente analizados fueron expedidos por un funcionario público facultado para ello, en consecuencia se le asigna valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil para demostrar los hechos jurídicos anteriormente señalados, concretamente la protocolización de las ventas celebradas por la empresa demandada a favor de los terceros que se identifican. Y así se establece 13) A los folios 277 al 280, copias certificadas expedidas en fecha 16-03-2016 por la Registradora Pública del Municipio Maneiro de este Estado, de documentos que se encuentran agregados al cuaderno de comprobantes bajo los Nos. 472 y 476, correspondientes al documento de fecha 27-01-2014, inscrito bajo el N° 29, folio 150 del tomo 1, del protocolo de transcripción del año 2014, el primero referido al Certificado de Conformidad N° 458-13 expedido en fecha 11-10-2013 por el Departamento de Prevención de Siniestros del Cuerpo de Bomberos del estado Nueva Esparta, a nombre de la firma RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, propiedad de la empresa INVERSIONES 8422,C.A, ubicado en la Av. Aldonza Manrique, parcela M-13, urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro de este Estado, con una vigencia de un (1) año contado a partir de la fecha de su expedición, en cumplimiento a lo dispuesto en el Decreto Presidencial N° 2195, Reglamento sobre prevención de incendios y normas Covenin, y el segundo referido a la Cédula de Habitabilidad N° 058-2013 expedida en fecha 27-12-2013 por la Oficina de Ingeniería Municipal, Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Maneiro de este Estado, a favor de la empresa INVERSIONES 8422,C.A, por medio de la cual se le concedió el permiso de habitabilidad correspondiente para el uso, por haber cumplido con todos los requisitos exigidos en la Ordenanza sobre la materia (uso vivienda multifamiliar) en un inmueble ubicado en la urbanización Playas del Ángel, Av. Aldonza Manrique, parcela M-13, Municipio Maneiro de este Estado. Los instrumentos anteriormente analizados fueron expedidos por un funcionario público facultado para ello, en consecuencia se le asigna valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil para demostrar concretamente que los indicados recaudos, esto es certificado de conformidad expedido por el Departamento de Prevención de Siniestros del Cuerpo de Bomberos del estado Nueva Esparta, de fecha 11-10-2013, así como la cédula de habitabilidad expedida en fecha 27-12-2013 por la Oficina de Ingeniería Municipal, Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Maneiro de este Estado, fueron realmente obtenidas en fecha posterior a la contractualmente establecida. Y así se establece.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE CON LA CONTESTACION DE LA DEMANDA.- 1.- A los folios 118 al 364 de la 1ª pieza, original de inspección judicial extra litem, evacuada por el Juzgado del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial en fecha 05-08-2013, signada con el N° 2013-2308, a solicitud de los ciudadanos ELIZABETH TERESA DE LEON TORO, MILBIA DEL VALLE RODRIGUEZ DE PAVAN y ULISES REYES BASTIDAS, actuando en su carácter de administradores de la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, de la cual se evidencia que en esa fecha se trasladó y constituyó el tribunal en el edificio denominado RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, ubicado en la parcela N° 13, situada en la avenida Aldonza Manrique de la urbanización Playa El Ángel, Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado. El tribunal designó como práctico fotógrafo al ciudadano JOSE HELI GONZALEZ, y como práctico ingeniero al ingeniero civil ANIANO CHACON, y como práctico para el asesoramiento con respecto a la instalación de equipos de aire acondicionado, a la ingeniero mecánico GERALDINE JIMENEZ, quienes estando presentes aceptaron el cargo y prestaron el juramento de ley. Con respecto al PRIMER PARTICULAR solicitado, se dejó constancia que la inspección se realizó en el edificio denominado RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, ubicado en la parcela N° 13, situada en la avenida Aldonza Manrique de la urbanización Playa El Ángel, Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado. En cuanto al SEGUNDO PARTICULAR, el tribunal dejó constancia con el asesoramiento del práctico designado, sobre las condiciones físicas del inmueble inspeccionado concretamente que la pintura aplicada en las paredes que conforman los pasillos internos de todos y cada uno de los pisos de las áreas comunes del edificio Residencias Punta Pacífico se observan manchadas, desconchadas y la pintura de color blanco con diversos matices, que el tribunal tuvo libre acceso al interior de los apartamentos a inspeccionar en la PLANTA BAJA por permitírselo así la solicitante y se dejó constancia que con respecto a los apartamentos signados con las letras y números B-1, que las paredes del apartamento se observan sin acabados, sucias y sin lijar; en cuanto al apartamento N° D-2, las paredes del apartamento se observa con buen acabado de pintura aplicada en las paredes; en cuanto al apartamento N° B-3, la pintura aplicada a las paredes se observan sin acabados, manchadas, con diferentes tonalidades de color blanco aplicada en ellas y grietas; en cuanto a los apartamentos A-4, A-5 y A-6, la pintura aplicada a las paredes se observan manchadas y sin acabados; en cuanto al apartamento A-7 así como el apartamento destinado a Oficina de Condominio, se deja constancia que la pintura aplicada a las paredes se observa manchada, sin acabados y salpicada con cemento; que en relación a los apartamentos ubicados en el PISO 01, se dejó constancia sobre los siguientes particulares: el distinguido con el N° B-8 se observa terminado, no obstante presenta detalles de empastado en bordes de las puertas y esquinas en paredes; el N° C-9, la pintura aplicada a las paredes se observa con detalles en acabados y algunas manchas de color amarillo, el distinguido con el N° C-10, el techo de la terraza se observa con detalles y algunas manchas de color amarillo, el N° B-11 la pintura aplicada a las paredes se observa con detalles en acabados y algunas machas de color amarillo, los bordes o filos de las paredes se observan de forma irregular y el borde de las ventanas levantado, los apartamentos identificados con los números A-12, A-14, y A-15 se observan con irregularidades en la pintura aplicada al techo de la terraza, así como detalles en acabados, manchas, la pintura aplicada en los bordes de las ventanas se observan agrietadas y desprendidas; y en cuanto al apartamento A-13, se dejó constancia que no se tuvo acceso al interior del mismo. En relación a los apartamentos ubicados en el PISO 02, el tribunal dejó constancia que en los apartamentos identificados con los Nos. B-16, C-17, C-18, B-19, A-20, A-21. DC-22, A-23, A-24, se observaron irregularidades en los bordes o filos de las paredes, techo de la terraza, pinturas en paredes, algunas manchas, empastado sin lijar, pintura desconchada, borde de ventanas sin remates, y que en el borde de la rejilla del aire acondicionado ubicado en el salón, en los apartamentos B-19 y A-20 la pared presentó grietas. En relación a los apartamentos ubicados en el PISO 03, los identificados con los números B-25, C-26, C-27, C-28, C-29, C-30, C-31, C-32, se observaron irregularidades en los bordes o filos de las paredes, en la unión entre el techo y las paredes se observaron manchas de color amarillo, y diferentes tonalidades de la pintura colocada en el techo, la pintura aplicada en las paredes tiene detalles en el acabado, y mal acabado en el rodapié, asimismo se dejó constancia que en los apartamentos C-27 y C-28, en la rejilla del aire acondicionado ubicado en el salón, se observan grietas en la pared. En relación a los apartamentos ubicados en los pisos restantes se dejó constancia sobre la existencia de irregularidades de acabado iguales a las observadas en los pisos antes inspeccionados concretamente se observaron irregularidades en el PISO 04, en los apartamentos identificados con los Nos. B-33, C-34, C-35, B-36, A-37, A-38, A-39, A-40. En el PISO 05, en los apartamentos identificados con los Nos. B-41, C-42, C-43, B-44, A-45, A-46, DC-47, A-48, y A-49, en el PISO 06, en los identificados con los Nos. B-50, C-51, C-52, B-53, A-54, A-55, A-56 y A-57, en relación al PISO 07, en los apartamentos identificados con los Nos. B-58, C-59, C-60, B-61, A-62, A-63, A-64 y A-65. En el PISO 08, en los apartamentos identificados con los Nos. DL-66, C-67, C-68, DL-69, E-70 y DC-71, y en el PISO 09, se dejó constancia sobre las irregularidades observadas en los apartamentos distinguidos con los Nos. C-73, C-74 y C-75. Que con respecto al PARTICULAR TERCERO, se dejó constancia con el asesoramiento del práctico designado, que el Edificio Residencias Punta Pacífico se encuentra en un 10% en condiciones aceptables; que en cuanto a lo solicitado en el PARTICULAR CUARTO, se dejó constancia que en los apartamentos anteriormente inspeccionados se observa la existencia de techos de escayola. Que en cuanto al PARTICULAR QUINTO, se dejó constancia que en cuanto a las condiciones físicas, de acabado y terminación de los techos de escayola de los setenta y seis (76) apartamentos del inmueble inspeccionado, en los ubicados en la PLANTA BAJA, el N° B1, se observa con detalles en los bordes de las paredes, el D-2, se observa en buen estado y pintado, el B-3, se observa agrietado, los A-4, A-5, A-6, los techos de escayola se observan agrietados, sin acabados, con desprendimiento de la pintura aplicada y la superficie sin lijar alrededor de las rejillas de ventilación del aire acondicionado, el A-7 se observa sin lijar; que en cuanto al apartamento destinado a Oficina de Condominio, se observó sin lijar el techo de escayola. Que en relación a los techos de escayola de los apartamentos ubicados en el PISO 01, se dejó constancia que el del N° B-8, se observa agrietado en una de las habitaciones; el N° C-9, se observa manchado, los identificados con los Nos C-10. B-11, A-12, A-14, A-15, se observan agrietados. En relación a los ubicados en el PISO 02, se dejó constancia que se encuentran agrietados los techos de escayola de los apartamentos Nos. B-16, C-17, C-18, B-19, A-21, DC-22, que el techo de escayola del apartamento identificado con el N° A-20, estaba siendo reparado al momento de la práctica de la inspección; y que los representantes de la solicitante manifestaron que dichas reparaciones se realizaban por su cuenta, que el techo del apartamento A-23 se encuentra en aparente buen estado, que el N° A-24 se observa manchado, y la aplicación de la pasta se observa sin remate. Que en relación a los techos de escayola de los apartamentos ubicados en el PISO 03, el tribunal dejó constancia que los identificado con los Nos. B-25 y C-26, se observan en aparente buen estado, y que los identificados con los Nos. C-27, C-28, C-29, C-30, C-31 y C-32, se observan agrietados. Que en relación a los ubicados en el PISO 04, el identificado con el N° B-33 la pintura aplicada en el techo no es uniforme, en los identificados con los Nos. C-34. B-36, A-37. A-38, A-39, A-40 se observan en aparente buen estado, y el identificado con el N° C-35 se observa manchado. Que en relación a los ubicados en el PISO 05, el identificado con el N° B-41, el techo presenta grietas, en los Nos. C-42 y C-43, se observan manchas amarillentas, en los identificados con los Nos. B-44, A-45, A-46, DC-47, A-48 y A-49 se observan en aparente buen estado; Que en relación a los ubicados en el PISO 06, los identificados con los Nos. B-50, C-51, C-52, B-53, A-54, A-55, A-57 se observan en aparente buen estado; y en el techo del identificado con el N° A-56 se observa con grietas. Que en relación a los ubicados en el PISO 07, se dejó constancia que el identificado con el N°. B-58, se observa con grietas, y el techo de los identificados con los Nos C-59, C-60, A-62, A-63, A-64, se observan en aparente buen estado; que con respecto al identificado con el N° B-61, los representantes de la solicitante manifestaron que el techo del apartamento fue empastado nuevamente por el futuro ocupante, quien además hizo remodelaciones en el inmueble; que el identificado con el N° A-65, la pintura aplicada en el borde de la ventana se observa agrietada y desconchada, y que la unión entre la pared y el techo se observan con detalles en acabados, al igual que la pintura aplicada en paredes. Que en relación a los ubicados en el PISO 08, se dejó constancia que los identificados con los Nos DL-66, C-68, DL-69, E-70, DC-71, se observan en aparente buen estado; y que el identificado con el N° C-67, se observa una sombra en la pintura aplicada en el techo; que en relación a los ubicados en el PISO 09, se dejó constancia que el identificado con el N° C-73, se observa en aparente buen estado y pintado; que el identificado con el N° C-74, el techo presenta detalle en aplicación de pasta, y el identificado con el N° C-75, se observa manchado. Que con respecto a lo solicitado en el PARTICULAR SEXTO, el tribunal dejó constancia con el asesoramiento del práctico designado, que en cada uno de los apartamentos inspeccionados, se observa la instalación de unidades de aire acondicionado central; que en cuanto al PARTICULAR SEPTIMO, se dejó constancia que todas y cada una de las unidades de aire acondicionado central instaladas en los apartamentos inspeccionados, se observan instalados y operativos al momento de la práctica de dicha inspección judicial. Para la valoración de esta prueba se debe tomar en cuenta lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.-300, dictada en fecha 22 de mayo de 2008, en el expediente judicial N° 06-826 juicio seguido por Gloris Lena Betancourt de Visconti contra C.A. La Electricidad de Caracas, en la cual estableció al respecto lo siguiente: “De igual forma esta Sala en sentencia de fecha 20 de octubre de 2004, expediente Nº 03-563, fallo RC-01244, en el juicio de INVERSIONES GHA, C.A., contra LICORERIA DEL NORTE C.A., estableció: “...Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho. Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada...”. (Negrillas de la decisión citada). La doctrina reiterada ha establecido de manera clara la eficacia y el mérito probatorio de la prueba de inspección judicial evacuada extra litem, señalando al respecto que solo se permite en los casos que se pretenda hacer constar el estado o las circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo, dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, dándole el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia.” Del extracto transcrito se extrae que para que se le otorgue valor probatorio a la inspección judicial evacuada fuera del proceso se requiere que el solicitante demuestre ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata con el propósito de que justifique los motivos que lo conllevaron a evacuar dicha prueba sin la participación de la futura contraparte, pues de lo contrario, si se evacua obviando tales exigencias la misma carecería de valor probatorio por cuanto se le estaría negando al sujeto involucrado la posibilidad de participar en su evacuación para así realizar las respectivas observaciones, afectándose así, la legalidad de la prueba. De la anterior prueba de inspección judicial evacuada extra litem en fecha 23 de octubre de 2007 por el Juzgado del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial se evidencia que el solicitante juró la urgencia del caso y expresó las razones de la urgencia que lo impulsaron a practicarla antes de haberse iniciado el juicio, al señalar: “jurando la urgencia del caso y habilitando las horas necesarias, toda vez que es ineludible que con el paso del tiempo se modifiquen las circunstancias sobre las cuales se quiere dejar constancia, por cuanto se trata de condiciones externas físicas de un inmueble las cuales serán modificadas por la sociedad mercantil solicitante inversiones 8422, C.A, a los fines de cumplir fielmente con sus obligaciones contraídas con los futuros propietarios...” por tal motivo la misma merece valor probatorio conforme al artículo 1.429 del Código Civil para comprobar entre otras circunstancias las condiciones físicas del inmueble inspeccionado, concretamente que la pintura aplicada en las paredes que conforman los pasillos internos de todos y cada uno de los pisos de las áreas comunes del edificio Residencias Punta Pacífico se observaban manchadas, desconchadas y la pintura de color blanco con diversos matices, que asimismo se observaron irregularidades de acabado en algunas paredes de algunos apartamento y grietas en los techos de escayola. Y así se decide. 2) A los folios 245 al 385 de la 1ª pieza, copias certificadas de inspección judicial extra litem, evacuada por el Juzgado del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial en fecha 30-05-2014, signada con el N° 2013-2443, a solicitud del abogado LUIS GABRIEL ROMERO GAVIDIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 123.371, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, de la cual se evidencia que en esa fecha se trasladó y constituyó el tribunal en el edificio denominado RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, ubicado en la parcela N° 13, situada en la avenida Aldonza Manrique de la urbanización Playa El Ángel, Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado. El tribunal designó como práctico experto al ciudadano DANIEL JESUS GALLARDO GONZALEZ, de oficio experto en la fabricación de instalación de techos de escayola y como práctico fotógrafo fue designado el ciudadano HERMES FEDERICO GARZON NÚÑEZ, quienes estando presentes aceptaron el cargo y prestaron el juramento de ley. El tribunal dejó constancia que tuvo libre acceso al interior de los apartamentos a inspeccionar, por permitírselo así el ciudadano ULISES REYES BASTIDAS en su condición de accionista e integrante de la Junta Directiva de la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, quien se encontraba presente en el acto. Con respecto al PRIMER PARTICULAR a evacuar, el tribunal dejó constancia que dicha inspección se realizó en Residencias Punta Pacífico, específicamente en los apartamentos distinguidos con los números y letras 3-3, 3-4, 5-2, 7-7, 2-8, 4-4 y PB-7; con respecto al SEGUNDO PARTICULAR, el tribunal dejó constancia de las condiciones físicas de los inmuebles en relación a pintura, y al respecto dejó constar que el apartamento N° 3-3, se encontraba en proceso de reparación en el área de recibo y en la habitación principal, y que el resto del inmueble se encontraba en buen estado; que el apartamento N° 3-4, se observó en buenas condiciones en lo que se refiere a pintura, y según lo manifestado por el ciudadano ULISES REYES BASTIDAS, el referido inmueble ha sido reparado por la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, y se encuentra habitado; el apartamento N° 5-2, se observa en buenas condiciones en lo que se refiere a pintura, de lo cual manifiesta el ciudadano ULISES REYES BASTIDAS, que el referido inmueble ha sido reparado por la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, estando pendiente la aplicación de pintura en las paredes del área de recibo; que el apartamento N° 7-7, se encuentra habitado, que no se permitió el acceso, y el referido ciudadano ULISES REYES BASTIDAS, manifestó que dicho inmueble ha sido reparado por la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, el apartamento N° 2-8, se observa que las paredes se encuentran en buen estado de pintura; que el apartamento N° 4-4 se observan trabajos de reparación en las paredes del área de recibo; y el apartamento N° PB-7, se observa que las paredes se encuentran en buen estado de pintura. Sobre el TERCER PARTICULAR, se dejó constancia que los techos de los apartamentos inspeccionados son de escayola, según lo manifestado por el práctico experto designado; en relación al CUARTO PARTICULAR, se dejó constancia sobre el estado de los techos de escayola de los apartamentos inspeccionados, específicamente se dejó constar que el apartamento N° 3-3, se observa que se encuentra en proceso de reparación, el techo se encuentra con aberturas a lo largo y ancho en el área de recibo; los apartamentos Nos. 3-4 y 5-2 se observan en buenas condiciones, y que el ciudadano ULISES REYES BASTIDAS, manifestó que los referidos inmuebles han sido reparados por la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A; el apartamento N° 7-7, se encuentra habitado, no se permitió el acceso y el ciudadano ULISES REYES BASTIDAS manifestó que fue reparado por la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, en el apartamento N° 2-8, se observaron grietas en el techo del área de recibo, específicamente hacia la puerta que se comunica con la terraza; en el apartamento N° 4-4, se observaron grietas en el techo y trabajo de reparación en el área de recibo, asimismo se observaron fisuras en el techo de la habitación principal, y al respecto se dejó constancia que el experto designado una vez observadas las condiciones de los techos inspeccionados, manifestó que las causas de las grietas que presentan los mismos se debe presuntamente a la mala instalación por cuanto los moños se encuentran sujetados al anime, siendo esto incorrecto, ya que deben estar sujetados al concreto para evitar su movimiento y consecuencial agrietamiento; finalmente se dejó constancia que en el apartamento PB-7, se observaron grietas en el techo en el área de recibo. Para la valoración de esta prueba se debe tomar en cuenta lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.-300, dictada en fecha 22 de mayo de 2008, en el expediente judicial N° 06-826 juicio seguido por Gloris Lena Betancourt de Visconti contra C.A. La Electricidad de Caracas, en la cual estableció al respecto lo siguiente: “De igual forma esta Sala en sentencia de fecha 20 de octubre de 2004, expediente Nº 03-563, fallo RC-01244, en el juicio de INVERSIONES GHA, C.A., contra LICORERIA DEL NORTE C.A., estableció: “...Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho. Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada...”. (Negrillas de la decisión citada). La doctrina reiterada ha establecido de manera clara la eficacia y el mérito probatorio de la prueba de inspección judicial evacuada extra litem, señalando al respecto que solo se permite en los casos que se pretenda hacer constar el estado o las circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo, dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, dándole el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia.” Del extracto transcrito se extrae que para que se le otorgue valor probatorio a la inspección judicial evacuada fuera del proceso se requiere que el solicitante demuestre ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata con el propósito de que justifique los motivos que lo conllevaron a evacuar dicha prueba sin la participación de la futura contraparte, pues de lo contrario, si se evacua obviando tales exigencias la misma carecería de valor probatorio por cuanto se le estaría negando al sujeto involucrado la posibilidad de participar en su evacuación para así realizar las respectivas observaciones, afectándose así, la legalidad de la prueba. De la anterior prueba de inspección judicial extra litem evacuada en fecha 30 de mayo de 2014, por el Juzgado del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial se evidencia que el solicitante juró la urgencia del caso y expresó las razones de la urgencia que lo impulsaron a practicarla antes de haberse iniciado el juicio, al señalar que: “jurando la urgencia del caso y habilitando las horas necesarias, toda vez que es ineludible que con el paso del tiempo se modifiquen las circunstancias sobre las cuales se quiere dejar constancia, por cuanto se trata de condiciones externas físicas de un inmueble las cuales serán modificadas por la sociedad mercantil solicitante inversiones 8422, C.A, a los fines de cumplir fielmente con sus obligaciones contraídas con los futuros propietarios...” por tal motivo la misma -al haberse mencionado y justificado la urgencia que imperó en ese momento para evacuarla antes del juicio y sin el control probatorio de la otra parte-, merece valor probatorio conforme al artículo 1.429 del Código Civil para comprobar los hechos señalados, especialmente sobre las condiciones físicas de los inmuebles en relación a pintura y acabados en paredes y el estado de los techos de escayola de algunos apartamentos en los cuales se observaron grietas y fisuras y se encontraban en reparación, y que a decir del experto designado una vez observadas las condiciones de los techos inspeccionados, manifestó que las causas de las grietas obedecían presuntamente a la mala instalación de las mismas, por cuanto los moños se encontraban sujetados al anime, siendo esto incorrecto, ya que debían estar sujetados al concreto para evitar su movimiento y consecuencial agrietamiento. Y así se decide. 3) A los folios 386 al 392, original de documento autenticado ante la Notaría Pública de La Asunción, Municipio Arismendi del estado Nueva Esparta en fecha 11-11-2011, anotado bajo el N° 18, Tomo 70, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, del cual emerge que en esa fecha la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, representada por sus administradores ciudadanos MILBIA DEL VALLE RODRIGUEZ DE PAVAN, TOMAS IGNACIO CASTRO LOPEZ y ELIZABETH TERESA DE LEON TORO, denominada LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, por una parte y por la otra la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, representada por su Directora Principal ciudadana YENIS YUBANY FRANCO TRUJILLO, denominada LA FUTURA ADQUIRIENTE, convinieron en celebrar un contrato denominado convención preparatoria de venta, por medio de la cual LA COMPAÑÍA PROPIETARIA se comprometió a vender a la FUTURA ADQUIRIENTE y esta a comprar un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° A-57, tipo A, ubicado en el piso 6 de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, proyecto que se construye en una parcela de terreno unifamiliar ubicado en la avenida Aldonza Manrique, urbanización Playa El Ángel, parcela 13, de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, que el precio del inmueble sería de un millón ciento ochenta y ocho mil ciento cuarenta y ocho bolívares fuertes (Bs. 1.188.148,00) fijo e invariable; que LA FUTURA ADQUIRIENTE con la finalidad de garantizarle a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, las obligaciones asumidas en el contrato, se obligó a pagar el precio de venta del inmueble pactado con intercambio de suministro y colocación de techo de escayola y pintura de caucho interior en los apartamentos de Residencias Punta Pacífico obra en construcción por INVERSIONES 8422, C.A; que la COMPAÑÍA PROPIETARIA, se reservaba en garantía de fiel cumplimiento de acabados, material y laboral, el apartamento descrito en la primera cláusula, en caso de que no se efectúe intercambio durante un lapso igual o mayor a 60 días a partir de la autenticación de dicho documento, o si por cualquier circunstancia LA FUTURA ADQUIRIENTE no prestara mas sus servicios pactados según el presupuesto aprobado LA FUTURA ADQUIRIENTE cancelaría el apartamento según la tabla de pagos allí indicados, que las cantidades de dinero recibidas serían imputadas al precio definitivo de venta, y que la falta de pago de dos cuotas ordinarias y/o extraordinarias se consideraría incumplimiento por parte de LA FUTURA ADQUIRIENTE y daría derecho a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA a rescindir el contrato por incumplimiento del mismo, que los pagos debían hacerse únicamente en cheques de gerencia o conformables a nombre de la empresa INVERSIONES 8422,C.A, que la obligación de vender estaría vigente por el término de treinta (30) días contados a partir del envío por parte de esta a LA FUTURA ADQUIRIENTE, de una comunicación o telegrama a la siguiente dirección: Calle La Huerta, sector Los Fermines, San Juan Bautista, Municipio Díaz de este Estado, en la que se le comunicaría que los permisos de habitabilidad del inmueble o constancias de cumplimiento de las variables urbanas fundamentales le habían sido expedidas, y que para el momento de la protocolización debería estar cancelado el monto total del apartamento, y que la negociación objeto de este convenio debería realizarse dentro del citado término de treinta (30) días. El instrumento anteriormente analizado fue expedido por un funcionario público facultado para ello, en consecuencia se le asigna valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar los hechos jurídicos anteriormente señalados, concretamente un contrato denominado convención preparatoria de venta, celebrado entre las partes constituidas en el presente proceso. Así se establece. 4) A los folios 393 al 397, original de documento denominado “CONTRATO DE OBRA”, celebrado en fecha 20-09-2013 entre la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, representada por sus administradores ciudadanos ELIZABETH TERESA DE LEON TORO y ULISES REYES BASTIDAS, denominada LA CONTRATANTE, por una parte y por la otra la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, representada por su Director Principal ciudadana YENIS YUBANY FRANCO TRUJILLO, denominada LA CONTRATADA, del cual emerge que en la cláusula primera las partes declararon que aproximadamente en fecha 11-11-2011, celebraron un contrato verbal de obra, mediante el cual LA CONTRATADA se obligaba a realizar los techos de escayola y pintura general de los setenta y seis (76) apartamentos, pasillo de circulación y áreas comunes de los diez (10) pisos existentes en el edificio denominado PUNTA PACIFICO, ubicado en la avenida Aldonza Manrique, urbanización Playa El Ángel, parcela 13, Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, propiedad de la empresa INVERSIONES 8422,C.A. El instrumento anterior fue objeto de análisis en el capitulo destinado a las pruebas de la parte actora, por lo tanto esta alzada considera innecesario valorarlo nuevamente. Y así se decide.- EN LA ETAPA PROBATORIA 5) A los folios 306 al 308 de la 2ª pieza, INSPECCION JUDICIAL evacuada en fecha 13-04-2015 por el tribunal de la causa en un inmueble ubicado en la prolongación de la avenida Aldonza Manrique, sector Playa Moreno, Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, en el edificio denominado “Residencias Punta Pacífico”. El tribunal notificó de su misión al abogado LUIS GABRIEL ROMERO GAVIDIA, quien ido acceso al inmueble objeto de la inspección, y se dejó constancia que fue designado como práctico el ciudadano JOSE VIVAS de profesión arquitecto, el cual estando presente prestó el juramento de ley. Seguidamente se dejó constancia sobre los siguientes particulares: Al PRIMERO: que dicha inspección se realizó en unos inmuebles del edificio Punta Pacifico identificados de la siguiente manera: el primero, como “Conserje”, ubicado en la planta baja, el segundo un apartamento con el N° 5-9 ubicado en el piso 5, y el tercero con el N° 8-7, ubicado en el piso 8, y sobre este último inmueble se dejó constancia que luego de realizar los tres toques de ley no hubo respuesta alguna; Al SEGUNDO particular, se dejó constancia con la asesoría del experto, el cual expuso: “Con respecto al inmueble identificado 5-9 de la planta N° 5, en relación al segundo punto en donde explica que se verifique y deje constancia de las condiciones físicas, el estilo, los materiales utilizados, el acabado y terminación de los techos de escayola”, señaló al respecto que los techos se encuentran construidos bajo el sistema de escayolas, en el acabado o terminación final se observan ciertas fisuras o mínimas aberturas en algunas de las áreas de techo en los dos niveles, denotándose mayormente en el nivel superior o habitación; que con respecto al estilo, se determinan elementos planos sin ningún diseño martillo, relieves o formas; que como acabado general presenta una capa de pintura generalizada en los dos niveles, que asimismo se dejó constancia de que no se pudo verificar ese particular en el apartamento 8-7 del piso 8, ya que no se pudo tener acceso al mismo. Que en relación al inmueble identificado como “Consejería” en planta baja, se detectó en el área de la habitación pequeñas fisuras, lo cual proporciona un relieve irregular en el acabado final del techo, dejándose notar las capas de pintura aplicadas al mismo, que el baño correspondiente a la conserjería contiene una tapa o boca de visita en la cual se observa la estructura o sostenimiento del techo construido en escayola, de lo cual se verifica que se amarra en fibra vegetal en algunas partes de las láminas de anime de construcción y en otras se sostienen directamente del tabelón o placa de la edificación. Se dejó constancia asimismo, que dicho inmueble tiene el mismo estilo que el inmueble anteriormente inspeccionado identificado con el N° 5-9. La prueba anterior fue evacuada por el tribunal y esta alzada le imparte valor probatorio conforme al artículo 1.428 del Código Civil para demostrar los hechos antes señalados, concretamente lo relacionado con las condiciones físicas de los inmuebles, y al respecto se determinó que los acabados o terminación final de los techos de escayola, se observaron ciertas fisuras o mínimas aberturas en algunas de las áreas de techo en los dos niveles, denotándose mayormente en el nivel superior o habitación; que con respecto al estilo, se determinaron elementos planos sin ningún diseño martillo, relieves o formas; se detectó asimismo en el área de la habitación pequeñas fisuras, lo cual proporciona un relieve irregular en el acabado final del techo, dejándose notar las capas de pintura aplicadas al mismo, y en cuanto a la estructura o sostenimiento del techo construido en escayola, en algunas áreas inspeccionadas, se pudo verificar que las mismas se amarran en fibra vegetal en algunas partes de las láminas de anime de construcción y en otras se sostienen directamente del tabelón o placa de la edificación así se establece.- 6) PRUEBA DE EXPERTICIA A los folios 161 al 163 informe de experticia consignado en fecha 15-07-2015 por los ingenieros SIMON ZABALA, RAMONA JIMENEZ y ANTONIO MARQUINA, todos juramentados por el Tribunal de la causa, del cual se infiere que en fecha 06-07-2015, los referidos ciudadanos practicaron inspección en un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 92, piso 9 del edificio Punta Pacífico, ubicado en la avenida Aldonza Manrique, sector Playa Moreno del Municipio Maneiro de este Estado, que dicha inspección fue realizada a los fines de determinar PRIMERO: Si la instalación del techo de escayola es correcta, y que se verifique claramente si los amarres y moños se encuentran sujetados o anclados del nervio del concreto o si se encuentran sujetados del anime; y que para dar cumplimiento a este punto, se recortó un área aproximada de un metro cuadrado (1 mts²) de techo de escayola, constatándose que los amarres y moños se encuentran sujetados al anime (poliestireno expandido) , lo cual se pudo presenciar en toda el área que se recortó para tal fin, al cual se tuvo visibilidad, y que no se observó amarres o moños para los anclajes y soporte del techo de escayola al nervio de concreto; SEGUNDO: que se determine mediante el peritaje correspondiente, el peso por metro cuadrado que están soportando los amarres y/o moños que sujetan el techo de escayola bien sean anclados en anime o anclados en concreto, y al respecto los expertos determinaron sobre este particular los siguiente: que el área de material recortado se pesó mediante peso electrónico suministrado por los mismos expertos, y que el mismo arrojó un peso aproximado de 14 kg, con un espesor de 12 mm, y que cabe destacar que el pedazo de escayola se encontraba con material adherido de yeso y parte de los moños con que está sujetado. TERCERO: que se determinara mediante peritaje si los moños o amarres del techo de escayola pueden soportar el peso por metro cuadrado anclados en anime, sin que exista movimiento o fricción del techo. Al respecto se determinó que de la forma en que se observa la colocación de los moños o amarres del anime (poliestireno expandido) que sirven de soporte al techo de escayola es evidente que no va a soportar el peso que se produce en el mismo, y que por su composición no es un material sólido sino que se puede desmoronar con el tiempo; CUARTO: Que se determine mediante peritaje los motivos, razones y circunstancias que producen el agrietamiento del techo de escayola del inmueble. Al respecto se determinó que, al ser colocados los moños o amarres del anime (poliestireno expandido) para sujetar el techo de escayola, se produce una tracción en el material de adherencia que al no ser resistente se pueden producir asentamientos diferenciales que repercuten en el techo de escayola, produciéndose grietas y fisuras en las uniones del mismo puesto que el anime no posee resistencia a la tracción, que también se observó que no existen guías soportadas por los nervios de la placa que ayudan a la correcta nivelación de la escayola, ya que de esa manera se evitan diferenciales de cota entre los moños; finalmente se indicó que el poliestireno expandido es utilizado como material para relleno de la losa nervada, en sustitución del bloque placa, no como elemento estructural, y que en este caso de losa nervada, el nervio es el que actúa como el elemento estructural. La prueba anteriormente analizada fue realizada por profesionales con conocimientos especiales en la materia y en consecuencia esta alzada le imparte valor probatorio de conformidad con el artículo 1.422 del Código Civil a los fines de demostrar los hechos señalados, esto es que los techos de escayola no se instalaron correctamente pues en lugar de sujetar los amarres y moños a los nervios de concreto, se sujetaron al anime, que se pudo determinar que el peso por metro cuadrado que soportaban dichos amarres y/o moños era de 14 Kg., y los mismos se encontraba adherido con material de yeso, y por ello los amarres o moños no podían soportan el peso del techo de escayola, por no ser el yeso un material sólido sino que puede desmoronarse con el tiempo, y producir grietas y fisuras en las uniones del mismo puesto que es un material que no posee resistencia a la tracción. Y así se establece.- V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN LA SENTENCIA APELADA.- La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 19 de septiembre de 2016 que declaró CON LUGAR la demanda y SIN LUGAR la reconvención planteada por la demandada bajo los siguientes fundamentos: En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de opción de compraventa y obras, perfeccionado. En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” En este orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación.- En el caso de autos, la actora demostró con los referidos contratos de opción de compraventa y de obras, la existencia de la obligación contractual de ambas partes, cuestión no desvirtuada por la parte demandada, y por consiguiente, ateniéndose a la voluntad de las partes y que la vendedora recibió el pago integro por el precio del inmueble, como se dejará asentado en la dispositiva de este fallo, resulta probado que violó expresas disposiciones contractuales contenidas en los aludidos contratos, pues incumplió su principal obligación que era dar en venta el inmueble objeto del presente Juicio, otorgando el documento definitivo y traslativo de la propiedad ante el registrador inmobiliario correspondiente, libre de cualquier gravamen que pese sobre el mismo, ha dado motivo a que ha lugar la reclamación de la actora, en el sentido de la acción de cumplimiento de Contrato. Por su parte, la demandada no aportó a los autos, prueba alguna que desvirtué lo alegado por el accionante, y por ende quedó demostrado su incumplimiento contractual, por lo cual considera, quien aquí decide, que la presente acción debe prosperar en derecho. Y, así expresamente se decide. Siendo esta la oportunidad para decidir el fondo sobre la reconvención propuesta que por Resolución de Contratos intentó la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX C.A., por los dos (2) contratos de opción de compra venta, autenticado en fecha 11 de noviembre de 2.011, en la Notaría Pública de La Asunción del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 18, Tomo 70, y de obras suscrito en forma privada, de fecha 20 de septiembre de 2.013, contentivos del negocio jurídico en relación a la venta de una vivienda, éste Tribunal pasa hacerlo ateniéndose únicamente a lo que resulte de los autos y de los documentos presentados por las partes y verificando la normativa de orden público que pueda estar involucrada, y lo hace en los siguientes términos. Así las cosas, la parte reconviniente propone su pretensión aduciendo que la reconvenida se obligó a pintar y fabricar e instalar todos y cada uno de los techos de escayola de las setenta y seis (76) unidades habitacionales que conforman el edificio Residencias Punta Pacifico, y que dichas obras serían pagadas con un (1) apartamento que en ese momento se encontraba distinguido con la letra y numero A-57 en el mismo edificio, y que su representada a causa de la mala ejecución de la reconvenida tuvo que repintar y reemplazar todos los techos de escayola causándole daños de imposible cuantificación, alegatos no demostrados en la secuela probatoria, por su parte la reconvenida se defendió afirmando que efectivamente su representada había cumplido con sus obligaciones contractuales, y que mal podía pretender la reconvención del contrato su contraparte por ser él quien incumplió en negarse a suscribir el finiquito y trasmitir la propiedad de la vivienda por documento separado, aunando a eso arguyó que se podía acceder a la resolución contractual que se había demandado en cumplimiento por llevar la clasificación implícita el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta de VIVIENDA, prevista en la cláusula décima primera. La parte reconvenida, en su escrito de promoción de pruebas promovió los documentos concernientes al negocio jurídico, esto son los contratos de opción de compra venta, autenticado en fecha 11 de noviembre de 2.011, en la Notaría Pública de La Asunción del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 18, Tomo 70, y de obras suscrito en forma privada, de fecha 20 de septiembre de 2.013, haciendo atinado su alegato de que dichos contratos no podían resolverse judicialmente a causa de que se trataba de una vivienda. En este orden de ideas, es imperioso verificar el contenido de la aludida cláusula décima primera, que reza: DECIMA PRIMERA: Se establece de común acuerdo que la fecha estimada para la terminación de LA VIVIENDA objeto de este acuerdo será el día 30 de diciembre de 2.012.”, aunado a lo anterior, se verifica del Documento de Condominio de Residencias Punta Pacifico, protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, el 27 de Enero de 2.014, bajo el número 29, folio 150 del Tomo 1 del Protocolo de Transcripción del citado año (2.014), y de la Cédula de Habitabilidad expedida por la Dirección De Desarrollo Urbano de la Oficina De Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Maneiro, agregada como recaudo al Cuaderno de Comprobantes del Documento de Condominio, e incorporada por la reconvenida al proceso que el inmueble objeto del negocio jurídico trata de un (1) apartamento residencial en construcción para la fecha con clasificación de vivienda, por lo tanto la constructora debió acudir y agotar la vía administrativa consagrada en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria si su pretensión se enfoca en la resolución de esos contratos. Y, así se decide. Igualmente, es notorio que los contratos cuya resolución pretende fueron celebrados los días 11 de noviembre de 2.011 y 20 de septiembre de 2.013, pero la interposición de la presente demanda en el Tribunal Distribuidor, fue el día 23 de septiembre de 2014, lo que hace obligatorio para ésta Juzgadora, determinar que el ámbito de aplicación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria abarca el caso bajo estudio, toda vez que la demanda fue presentada en una fecha posterior a la entrada en vigencia de la referida Ley, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 1 y 3 de la Ley in comento y a la sentencia N° 00739, dictada por la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 27-06-2013. Así se establece. Establece el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria lo siguiente: ...omissis... Se puede evidenciar que no es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente, lo cual es el caso de autos que la Promotora Inmobiliaria (parte demandada) decidió rescindir unilateralmente el contrato de compra venta de una vivienda aun no construida, que celebró con la demandada, igualmente se evidencia que es nula cualquier estipulación en contrario, con excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador, en este particular ésta Juzgadora no puede increpar sobre el fondo de la controversia en reconvención por no permitirlo la ley, a pesar de haber decidido esos mismos hechos en la acción de cumplimiento intentada por el actor, no obstante de la misma norma se infiere que la solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Habitad, por lo que considera quien aquí Juzga determina que no se encuentra ajustada a derecho la pretensión de resolución de contratos intentada, por tanto se desestima declarándola improcedente. Así se decide. Es por todo lo que en apego, a los hechos y el derecho expuesto que esta Juzgadora declara Sin lugar la reconvención propuesta por la parte reconviniente. Y, Así se decide. ACTUACIONES EN LA ALZADA.- INFORMES PRESENTADOS POR LAS PARTES Como sustento del recurso de apelación sostuvo el abogado LUIS GABRIEL ROMERO GAVIDIA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada como aspectos de mayor relevancia, los siguientes: - que dentro de los aspectos a delatar ante esta alzada, los cuales fueron esgrimidos como defensas de fondo para combatir los alegatos esgrimidos por la actora, son los siguientes: - que en primer lugar debe señalar que la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, intentó la demanda por cumplimiento de contrato, específicamente del contrato de opción de compra venta del inmueble identificado en autos, contrato de opción de compra venta que no se corresponde con la verdadera intención de las partes contratantes, al evidenciarse de todas las actuaciones y desarrollo del proceso, que realmente lo que se suscitó entre las partes contratantes fue un intercambio comercial entre las sociedades mercantiles, ya que INVERSIONES MONSATEX, C.A, se obligó mediante un primer contrato de obras verbal a ejecutar a favor de su representada ana serie de partidas y obras en el edificio Punta Pacífico ubicado en el sector Playa Moreno del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. - que es importante señalar que la relación contractual verbal fue resuelta por ambas partes contratantes con el otorgamiento de un contrato de obras civiles, en donde la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A reconoció su incumplimiento culposo y en consecuencia las partes contratantes resolvieron por mutuo consentimiento el contrato de obras verbal, con todas las consecuencias jurídicas que la resolución acarrea, tales como la extinción del mismo con los efectos retroactivos correspondientes, considerándose como que nunca existió contrato alguno trayendo esto como consecuencia la inexistencia del contrato y por ende la inexistencia de todos y cada uno de los elementos probatorios que nacieron a raíz de dicha relación contractual al considerarse el contrato inexistente por la autonomía de la voluntad de las partes, careciendo de efectos jurídicos y probatorios estos elementos que deben considerarse a su vez inexistentes al igual que el contrato que le dio origen a los mismos, estando vedado para la Juez de instancia valorar y pronunciarse sobre dichos elementos probatorios. - que es importante señalar que el presente proceso, debió y/o debe circunscribirse única y exclusivamente a la relación contractual reglada mediante el contrato escrito de obras que riela inserto en autos. - que de la lectura de la sentencia objeto del recurso de apelación se evidencia que el Juzgado a quo no realizó un pronunciamiento expreso y positivo en relación a las defensas opuestas por esa representación judicial, es decir, que no pronunció judicialmente sobre la resolución del contrato alegada, tampoco se pronunció judicialmente sobre la existencia de una condición suspensiva positiva y sin pronunciarse sobre los efectos jurídicos de esta, incurriendo así en el vicio de incongruencia negativa en la motivación del fallo, y el incumplimiento del requisito intrínseco de la sentencia establecidos en el numeral 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. - que la recurrida al valorar el contrato de obra escrito señala: ...omissis...de lo cual se ve que omite abiertamente pronunciarse sobre todos los aspectos demostrativos de dicha documental, omitiendo pronunciarse sobre la resolución del contrato de obras verbal y omitiendo pronunciarse sobre la condición suspensiva positiva a la cual estaba sujeta el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble objeto del intercambio comercial, esta omisión abierta y deliberada de aspectos fundamentales en la valoración de la prueba que incidirían notablemente en el fallo, constituyen un acto jurisdiccional arbitrario al no contener la propia sentencia la prueba de su legalidad. - que es importante señalar que INVERSIONES MONSATEX, C.A, incumplió con las cláusulas TERCERA del contrato escrito, por cuanto no ejecutó fiel y cabalmente las obras establecidas en esa cláusula, CUARTA, al no existir las ochenta y seis (86) actas levantadas y firmadas por las partes contratantes, señalándose a su vez que las actas incorporadas fueron desconocidas y fueron objeto de un dictamen pericial el cual no concluyó que las firmas fuesen de los representantes de la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, aunado al hecho de que no cumplió con la garantía establecida en el PARAGRAFO PRIMERO, tampoco ejecutó ni demostró haber ejecutado sus obligaciones contenidas en las cláusulas SEXTA, SEPTIMA y OCTAVA, resultando nefasto y vulgar que la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, pretenda que se le efectúe un pago a través de un inmueble cuando no cumplió con sus propias obligaciones. - que se puede concluir fehacientemente, que la sentencia apelada adolece de vicios en su motivación, así mismo se evidencia de las actas del proceso y de la valoración de las pruebas, que el a quo mutiló la actividad probatoria de la parte demandada reconviniente, específicamente al no dar valor probatorio a las inspecciones extra litem realizadas so pretexto de haber incumplido la parte promovente con su obligación de justificar dicha prueba anticipada cuando lo cierto del caso es que del propio cuerpo y redacción de las solicitudes de inspección judicial, se evidencia claramente la justificación de la parte solicitante para la evacuación de dicha prueba antes del litigio. - que de igual forma valoró parcialmente y de manera acomodaticia, el contrato de obra escrito, omitiendo pronunciamiento en relación a las principales defensas opuestas por esa representación judicial, y que se encontraban precisamente en los aspectos omitidos del contrato de obras al momento de ser valorado, - que desechó igualmente pruebas que cumplieron cabalmente con los procedimientos legales para su procedencia, evacuación y valoración tales como la prueba de inspección judicial, la cual tildó de impertinente por solo haberse podido practicar en ciertas unidades ya que el resto se encontraban ocupadas por sus propietarios, razón por la cual no entiende esa representación judicial en que aspecto deviene la impertinencia de dicha prueba. - que igualmente desechó infundadamente la prueba de experticia, la cual quedó claramente establecida a través del sencillo dictamen el cual es entendible sin mas tecnicismo, al afirmar dicho peritaje que los moños fueron amarrados erróneamente al anime y no al concreto, lo que produjo el agrietamiento y desprendimiento de los techos de escayola, y que no puede dejar pasar por alto en este particular, la conducta censurable de la jueza recurrida al silenciar dicho medio de prueba con los alegatos mas inconsistentes, viles y acomodaticios a la parte actora reconvenida. - que en el mismo orden de ideas es importante señalar, que la jueza de la recurrida derivado de la falta de valoración de los aspectos cruciales del contrato de obra escrito, procedió a valorar y a dar valor probatorio a elementos que corrieron la misma suerte del contrato de obras verbal, es decir, elementos probatorios que por ficción jurídica se consideran inexistentes al considerarse inexistente el contrato que dio origen a estos elementos. - que la sentencia recurrida se encuentra impregnada de la mas apreciable arbitrariedad jurisdiccional, violando así las garantías constitucionales de carácter procesal de esa parte demandada reconviniente, tales como el debido proceso y el derecho a la defensa. - que finalmente no puede dejar pasar por alto el pronunciamiento del dispositivo del fallo, en donde impone una indemnización derivada de una ley penal, y que en este sentido carece el Juzgado recurrido de competencia para conocer de esta materia reglada en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, aunado al hecho de que no consta ningún procedimiento penal que haya determinado la comisión de este especialísimo tipo penal (...). Por su parte el abogado RUBEN GONZALEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en su escrito de informes presentado ante esta alzada en la misma fecha, sostuvo como hechos más relevantes: - que fue presentada demanda por cumplimiento de contrato e indemnización por la reticencia de la demandada en cumplir con lo pautado en la relación contractual, y que entre las obligaciones se estableció que al verificarse el pago total del precio del apartamento objeto del contrato se procedería a la protocolización del inmueble dentro del lapso estipulado de 30 días siguientes, lo cual no ocurrió por la conducta negativa de la demandada. - que su representada pagó en términos porcentuales el 85% del precio estipulado, constatándose dichos pagos en instrumentos emanados de su parte y el otro 15% restante del precio fue pagado de la misma manera, pero que la parte demandada se negó a reconocer ese pago y no procedió a la protocolización del inmueble conforme se había pautado.- - que la conducta procesal de su contraparte en el largo discurrir procesal, lo asombra ante la multiplicidad de actuaciones in sanas utilizadas para tratar de presentar una visión irreal y distorsionada de la realidad de los hechos acaecidos, tanto en la contestación como en la reconvención. - que llama la atención que en esta etapa de la obra en la que ya por su parte la demandada vendió y consecuencialmente protocolizó a diferentes terceros mas de cincuenta y ocho (58) apartamentos de las setenta y seis (76) unidades vendibles que conforman el edificio Punta Pacífico, ahora venga a fustigar tal inconformidad en la ejecución de la obra civil, apoyándose en un supuesto incumplimiento culposo por esas razones, optando por desconocer el trabajo realizado por su representada que actualmente permanece en su patrimonio, ya que no solo desconoció las obras civiles ejecutadas en las instalaciones de Residencias Punta Pacífico, sino que desconoció la cualidad de las personas que allí estuvieron encargadas de la obra al desconocer sus diferentes rúbricas, y que llegó incluso a desconocer el sello húmedo de la compañía plasmado en diferentes instrumentos privados promovidos como medio de prueba para dirimir el fondo del asunto cuando se trata del mismo sello que no fue desconocido por el en sede cautelar, y que esa misma estampa de sello la sigue utilizando a diario en diferentes recibos que emite a terceras personas, lo cual es una conducta altamente incongruente por inconsistente y desleal. - que los múltiples desconocimientos producidos por su adversario en el proceso, inclusive la impugnación a instrumentos públicos tenían por norte desviar el objeto del debate, apuntando inoficiosamente a una falta de entrega formal de todas las partidas contratadas con su representada, y que en rigor de la verdad, esa temeridad no importó para la trabazón de la litis, por cuanto se activó el mecanismo del cotejo tendente a redargüir el efecto procesal inducido a través del desconocimiento, en virtud del resultado de la experticia y su aclaratoria que le fueron adversas, produciéndose un reconocimiento judicial de importancia para el desenlace del juicio con relación a todos los instrumentos privados emanados de la demandada. - que ese grupo de instrumentos privados que adquirieron eficacia probatoria en el proceso fueron valorados por el juzgado cognitivo por tener cierto el hecho material que dimanó de las declaraciones vertidas en dichos documentos denominados “Comprobantes de pago” y “Constancias de retenciones”, dando por probado cuatro (4) hechos de gran relevancia para el proceso como lo son. 1.- el precio convenido por el apartamento en el contrato cuyo cumplimiento se demandó, fijado en la cantidad de un millón ciento ochenta y ocho mil ciento cuarenta y ocho bolívares (Bs. 1.188.148,00), que su representada pagó a la demandada un total de un millón siete mil novecientos ochenta y dos con dieciocho bolívares (Bs. 1.007.982,18) conforme se demostró de los 23 comprobantes de pago incorporados en original a las actas procesales; 2) que dicha cantidad pagada por su representado resultó imputada por la demandada al precio definitivo de venta del apartamento, cubriendo así el pago de 11 de las 12 cuotas, quedando parcialmente insoluta la 11 y 12 por pagar, lo cual se comprobó con los 23 recibos o comprobantes de pago suscritos en forma cronológica por la demandada-reconviniente y entregadas en su forma original al actor-reconvenido, que en definitiva probaron la extinción de esa obligación dineraria establecida en sucesivas cuotas en la cláusula cuarta del contrato de fecha 11-11-2011, y consecuencialmente la liberación de esa obligación a cargo de su representada; 3) que dichos instrumentos privados dieron fe que se extinguió por intermedio de la compensación, el ochenta y cinco por ciento (85%) del precio fijado por el apartamento al verificarse con las diferentes imputaciones de pago realizadas, el aporte de un millón siete mil novecientos ochenta y dos con dieciocho bolívares (Bs. 1.007.0982,18), y 4) que esos medios de prueba rebatieron el alegato de la demandada en su contestación “de que nunca ejecutó cabalmente las obras y por lo tanto estas cantidades no pueden ser imputadas al precio del inmueble,” lo cual resultó falso, pues su mandante se había encargado de expedir esos 23 comprobantes de pago expresando en cada uno el pago parcial que se estaba realizando del precio del apartamento, incluso las cuotas que se estaban extinguiendo. - que de esa manera se demostró en primera instancia que su representada si cumplió y le restó únicamente por pagar a causa de la rebeldía mostrada pro la demandada en no querer proceder conforme se había pautado - que vale informar que su contraparte desconoció las firmas y los sellos húmedos estampados por su mandante en dos legajos compuestos por las referidas “facturas control” y “valuaciones enumeradas”, por lo cual se procedió a practicar mediante experticia la prueba de cotejo, y que con el resultado de esa experticia de cotejo se constató que esos instrumentos desconocidos son provenientes de la demandada, y que por lo tanto a esos instrumentos la recurrida les concedió el valor probatorio que se le atribuye dando por demostrado el hecho cierto que esas obras civiles fueron ejecutadas por el actor y a conformidad de la demandada y que la cantidades dinerarias establecidas en las valuaciones como en las facturas control se encontraban insolutas. - que en definitiva, del mérito probatorio que emergió de dicha experticia se demostró que el actor si extinguió sus obligaciones contractuales al cumplir sobradamente con el pago de las doce (12) cuotas estipuladas por el precio del inmueble. - que la cognición (sic) apreció el hecho de que al provenir de la demandada esas firmas y sellos patentados en las facturas control 000527 y 000528 y valuaciones enumeradas 14 y 15, se dio por demostrado una clara autenticidad de esos instrumentos privados que habían sido objeto de ataque por parte de su adversario, evidenciándose entre otras circunstancias que si existió por parte de la demandada una clara aceptación en cuanto al servicio prestado por el actor, que la autenticidad de dichos instrumentos privados quedó probada y adquirieron la fuerza y el mismo valor probatorio del instrumento público -por efecto de la prueba de cotejo- teniéndose legalmente por reconocidos, y en consecuencia dieron plena fe que su representada extinguió el compromiso de pago correspondiente al restante quince por ciento (15%) del precio fijado por el apartamento en la cantidad de ciento ochenta mil ciento sesenta y cinco con ochenta y dos bolívares (Bs. 180.165,82), que se demostró que obró una negativa a cargo de la demandada de no querer compensar contra el montante de esas últimas dos (2) facturas y valuaciones el otro 15% restante del precio fijado por el apartamento, es decir la cantidad de Bs. 180.165,82, a pesar de haber realizado sobradamente el pago en modo, tiempo y lugar conforme se venía haciendo desde ab initio; que se encuentra aun en el patrimonio de la demandada la suma de Bs. 1.568.314,03, cantidad que está muy por encima del precio estipulado por el inmueble sin que por su parte haya procedido a protocolizar el apartamento conforme fue convenido en el contrato; que constituyó una falacia el argumento de fondo de la demandada que trató del supuesto abandono del actor de la obra en diciembre de 2013, en tanto y en cuanto al redargüirse el efecto impugnativo de los desconocimiento de las firmas y sellos se demostró que el 23 de enero de 2014 no solo fueron aceptados esos instrumentos privados con el contenido prestacional ejecutado, sino que no puede ser cierto ese supuesto abandono, en virtud que al mes siguiente al indicado había aceptado el contenido de las últimas dos (2) facturas control Nos. 00527 y 000528 y las valuaciones Nos 14 y 15, y por último en cuanto a lo afirmado por la demandada en la contestación “que no consta ningún recibo y/o factura de fecha posterior al 20 de septiembre del año 2013”, los resultados de la experticia dieron cuenta de todo lo contrario, es decir, al tenerse por reconocidos a través de la prueba de cotejo ese grupo de instrumentos privados marcados “F1” y “F2”, se dio por comprobado que efectivamente si existieron otros instrumentos posteriores a la fecha señalada por su adversario, y que además esos mismo instrumentos demostraron el pago en exceso por el precio de la cosa. - que si bien la demandada desconoció temerariamente las firmas y sellos húmedos patentadas en las facturas control Nos. 000527 y 000528 y las valuaciones Nos. 14 y 15, no desconoció en lo absoluto el contenido de dichos instrumentos privados, es decir que operó el reconocimiento del negocio jurídico vertido en dichos instrumentos, para dar por probado que la demandada adeudaba esa cantidad de dinero producto de la ejecución de la obra civil realizada en su propiedad. - que otros medios de prueba reconocidos por la constructora y valorados por el tribunal de la causa que fueron determinantes para avalar judicialmente las pretensiones demandadas, son las constancias de retención que Inversiones 8422, C.A, actuado como agente retentor del Fisco Nacional libró cronológicamente a su representada al proceder a retenerle en metálico una proporción de los montos facturados. - que esas aludidas retenciones de índole tributario, fueron reconocidas por la apelante como emanadas de ella en las diferentes etapas en que surgió la ejecución de la obra, y que por tanto se le concedió todo el valor probatorio al no ser objeto de impugnación ni desconocimiento, y que se probaron cuatro (4) circunstancias de gran relevancia para la suerte del juicio que en gran medida fueron apreciadas y valoradas por el tribunal de primera instancia, a saber: 1) que hubo una prestación de servicios cabalmente ejecutada a cargo del actor que originó una cuota tributaria determinada por ese hecho imponible; 2) que por espacio de casi dos (2) años medidos desde el primer comprobante de retención (08-12-2011) y el último (06-08-2013) la demandada no optó por revelar algún reclamo formal en contra de la ejecución del servicio prestado, por el contrario, al asumir la figura del agente retentor, a causa del servicio prestado, automáticamente demostró gran conformidad con las obras ejecutadas por el actor, y lógicamente eso dio por demostrado que no existió por parte de la demandada ninguna inconformidad en la ejecución de la obra; 3) que al cruzar el monto total en bolívares retenido por la demandada determinado en la cantidad de Bs. 32.458,11, con el monto pagado por el precio del inmueble (Bs. 1.007.982,18) a través de la compensación se obtuvo proporcionalmente el porcentaje del gravamen impositivo aplicado a las retenciones de servicios prestados; 4) que se obtuvieron la misma cantidad en expedición de constancia de retención contra los comprobantes de pago en otras, es decir que ambas clases de instrumentos privados fueron generados en la misma cantidad de veintitrés (23) por la demandada, pues la emisión de uno depende de la emisión del otro. - que la defensa medular de su contraparte en la contestación de la demanda, radicó en imputarle al actor un supuesto incumplimiento culposo basado en que la “pintura se ejecutó de manera errónea con productos de mala calidad y fuera del tiempo previsto por la partes para la entrega de dicha obra siendo que la pintura no cubría las superficies, se levantaba y desconchaba con facilidad...”, lo cual resulta altamente incompatible con la realidad de los hechos que mostró la secuela probatoria, pues si la parte demandada pretendió zafarse de su responsabilidad contractual que entre otras sigue siendo, dar cumplimiento a transmitir la propiedad del inmueble objeto del contrato escudándose en un incumplimiento culposo atinente a la mala ejecución de la obra, este argumento defensivo se debilitó. - que en cuanto a las inspecciones judiciales practicadas extra litem e incorporadas al proceso en la contestación, las mismas no fueron valoradas por el tribunal de la causa por no haber sido practicadas conforme a los postulados que pregona el artículo 1.429 del Código Civil. -que independientemente que haya habido una ejecución irregular en las obras civiles encomendadas, las mismas fueron aceptadas por la parte demandada al expedirle los veintitrés (23) comprobantes de pago y retenciones y que aunque se negó a extenderle el último comprobante de pago, reconoció la autenticidad del contenido de las facturas control N° 000527 y 000528 y las valuaciones enumeradas 14 y 15, y a través del cotejo se probó la legitimidad de dichos instrumentos al redargüir sus firmas y sellos. - que hay que tener claro en la presente demanda, que su representada si cumplió y a cabalidad con el precio del inmueble objeto del contrato tal y como se evidenció con los veintitrés (23) comprobantes de pago y retenciones, y la autenticidad de las facturas control 000527 y 000528 así como las valuaciones enumeradas 14 y 15, y que en el contenido de dichos instrumentos se hace un recuento de las valuaciones ejecutadas en la obra ya pagadas, las cuales son absolutamente palpables y visibles, y que no se trata aquí de demostrar la ejecución de algo intangible o corporal, sino de una serie de obras civiles perfectamente verificables y verificadas en el plano fáctico. - que en cuanto a la reconvención propuesta, es necesario informar que su planteamiento defensivo gravitó sobre dos supuestos de inadmisibilidad, el primero, por indeterminación de los supuestos daños causados, y que tampoco precisó los fundamentos dañinos que supuestamente rodearon al caso planteado, pero que lo que es peor aun, no estimó el monto de los daños supuestamente sufridos, y que esa imprecisión argumentativa en que incurrió el reconviniente deviene forzosamente en una clara inadmisibilidad de la reconvención, y el segundo por ausencia de argumentación de hechos nuevos, es decir que su contraparte no cumplió con el catalogo de requisitos formales contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, entre ellos la incorporación de hechos nuevos a la pretensión de resolución de los contratos intentada. - que en el transcurso del proceso quedó descubierto que la apelante no acertó en los fundamentos de la reconvención, apartando la descripción de las partes, se limitó a reproducir un calco parcial de los argumentos utilizados en su contestación, sin haber incorporado al debate hechos nuevos sobre los cuales pretendía su declaratoria de resolución de los contratos. - que en cuanto al incumplimiento de su representada al contrato de obra privado de fecha 20-09-2013, como defensa de fondo se demostró que el reconvenido se mantuvo fiel y firme en la actualidad a los dos (2) contratos suscritos, siendo cumplidos íntegramente en todas y cada una de sus obligaciones contractuales que le correspondieron ejecutar, siendo probado con los medios de prueba admitidos y enumerados en el capítulo primero del escrito de pruebas como “1”, “2”, “3”, “4”, “5”, “6”, “7”, “9”, “10” y “11”. - que resulta contradictorio que la apelante le achaque a la reconvenida un supuesto incumplimiento cuando fue precisamente ella quien se atrevió a violentar la relación contractual (...), en primer lugar: porque “no ejecutó”, la construcción de la obra civil denominada Conjunto Residencias Punta Pacífico, dentro del término contractual estipulado para ello; en segundo lugar, porque “no obtuvo” el permiso de habitabilidad del apartamento tipo “A”, del piso 6, identificado con el N° 6-2, y la conformidad de uso del Conjunto Residencias Punta Pacífico, dentro del término contractual estipulado para ello; en tercer lugar, porque “no notificó” a la compradora acerca de la expedición del permiso de habitabilidad, y de la conformidad de uso del Conjunto Residencial Punta Pacífica; y en cuarto lugar, porque “no ha protocolizado” el documento definitivo de compra venta del inmueble a favor de la compradora. - que sería un contrasentido acordar la resolución de los contratos pretendida por la reconviniente en virtud que la cláusula cuarta del primer contrato establece: (...), y lo convenido da cuentas que la reconviniente no solicitó la pretensión de resolución de contratos en torno a esa causal especial de índole contractual por cuanto se pudo constatar el pago realizado al precio de la cosa. - que lo decidido evidentemente es la consecuencia a la prohibición de ley que tenía el juzgado de cognición de poder declarar la resolución de contrato, hasta tanto la apelante agotara el procedimiento consagrado en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria y la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas”. - que huelga decir que los contratos preparatorios que pretende resolver la apelante, u objeto contractual versa sobre la venta de una vivienda de las categorizadas en la Ley Especial in comento, lo cual quedó demostrado con los dos (2) contratos objeto del litigio y con los medios de prueba valorados y enumerados en el capítulo primero del escrito de pruebas como: “12” y “13”, que evidencian la clasificación del inmueble conferida por los Departamentos de Ingeniería Municipal y Bomberos del estado Nueva Esparta. - que finalmente debe informar que la reconvenida se mantuvo y se mantiene en una actividad pro activa en cumplimiento de las obligaciones asumidas en los diferentes contratos, contrario a lo mostrado por la parte reconvenida que no ha permitido el cabal desenvolvimiento de las convenciones establecidas en los contratos. VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.- PARTE ACTORA Como fundamento de la acción de cumplimiento de contrato, el apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, parte actora, sostuvo lo siguiente: - que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública de La Asunción del estado Nueva Esparta en fecha 11-11-2011, bajo el N° 18, tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A denominada LA COMPRADORA, y la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, denominada LA CONSTRUCTORA, celebraron un CONTRATO PREPARATORIO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, mediante el cual LA CONSTRUCTORA, se obligó a dar en venta a su representada, y ésta a su vez a comprar un (1) bien inmueble para la fecha en ejecución de obra civil, constituido por un (1) apartamento, identificado erróneamente en el contrato con la nomenclatura A-57, tipo A, ubicado en el piso 6 del Conjunto “Residencias Punta Pacífico”, en la Avenida Aldonza Manrique, Urbanización Playa El Ángel, Parcela 13, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. - que en el referido documento se incurrió en un error material e involuntario de transcripción, al identificar en el contrato el inmueble con la nomenclatura A-57, siendo lo correcto A-62, del tipo A, ubicado en el piso 6, de Residencias Punta Pacífico”, conforme se evidencia del plano de planta piso del mismo número seis (6) que se encuentra incorporado al documento formando parte integrante del mismo. - que así, el apartamento signado con la nomenclatura A-62 se encuentra distribuido en 84,20 mts², integrado en su conjunto en 78,50 mts² (...) - que en el precitado documento se establecieron diferentes elementos que son propios del contrato nominado de compra venta, y que en efecto se determinó la cosa que estaba obligada a ser transferida en propiedad por LA CONSTRUCTORA, formada por un (1) bien inmueble constituido por un apartamento con la nomenclatura A-62 y sus características supra señaladas. - que igualmente se contempló el precio de venta por el mencionado inmueble de manera fija e invariable, es decir, fue determinado de mutuo acuerdo por las partes en la cantidad de UN MILLÓN CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 1.188.148,00). - que en lo que se refiere a la forma de pago, la cláusula cuarta del contrato establece que LA COMPRADORA debía pagar el precio de venta de la cosa a LA CONSTRUCTORA por cualquiera de las tres (3) modalidades estipuladas contractualmente, en los siguientes supuestos: 1) Con intercambio de suministro y colocación de techos de escayola y pintura de caucho en el interior de los apartamentos de Residencias Punta Pacífico en ejecución de obra civil por la constructora. 2) Para el caso de que no se efectuare el intercambio del servicio encomendado por el inmueble, durante un lapso igual o mayor a sesenta (60) días a partir de la autenticación del documento, la compradora pagaría el precio del inmueble, y 3) si por cualquier circunstancia, una vez iniciadas las obras civiles del intercambio la compradora no prestara más sus servicios según el presupuesto de fecha 18 de octubre de 2011, suscrito y aprobado por las partes, en este caso pagaría el precio restante del apartamento conforme cuadro inserto. - que las cantidades dinerarias que fueron recibidas con motivo de pagos por LA CONSTRUCTORA, serían imputadas al precio definitivo de venta de EL INMUEBLE, y que asimismo se estableció que los diferentes pagos deberían hacerse únicamente por cheque de gerencia o conformable a nombre de LA CONSTRUCTORA. - que en efecto, las partes fácticamente escogieron que la forma de pago se desarrollaría con el intercambio comercial de suministro y colocación de techos de escayola y pintura de caucho en el interior de los apartamentos de Residencias Punta Pacífico, y su alcance en ejecución se cuantificaría por valuaciones de obras que estarían sometidas a cruces de cuentas por compensación de deudas hasta completar el precio total del apartamento para proceder a la protocolización del inmueble. - que la compradora inició las partidas del as obras civiles previstas en el presupuesto de fecha18-10-2011, durante las fechas de 24-10-2011 al 20-01-2014, todo dentro de un período cabal en ejecución de obras de dos (2) años y cuatro (4) meses, y que durante ese tiempo que duró la ejecución de la obra civil, generó un monto en bolívares que fue medido cuantitativamente por diferentes valuaciones de obras en relación con los trabajos de escayola y pinturas de los apartamentos que conforman el Conjunto Residencias Punta Pacífico, y es por esa razón que las partes realizaban cortes de cuenta cada cierto tiempo para medir la evolución del intercambio comercial pactado contractualmente, y que las partes de mutuo acuerdo se permitían realizar cruces de operaciones aritméticas simples para extinguir sus diferentes obligaciones recíprocas de índole monetario. - que al ser presentada la factura proveniente del intercambio comercial conjuntamente con su valuación de obra, la constructora procedía aceptar su contenido mediante la señal característica de estampar el sello húmedo que la distingue y rúbrica de la persona encargada, y que luego, de mutuo acuerdo, la constructora procedía a retener el equivalente al dos por ciento (2%) del monto facturado por concepto de retención de Impuesto sobre la Renta, librándose veintidós (22) constancias en su condición de Agente Redentor del Fisco Nacional, al unísono pagaba a la compradora una parte del monto evaluativo determinado, mediante diferentes cheques a su favor, y que el saldo restante de esa medición evaluativo era compensado en un porcentaje acordado contra las cuotas adeudadas e imputadas a ese metálico al precio del inmueble, expidiéndose por parte de la constructora hasta veintitrés (239 comprobantes o recibos de pago por ese concepto, como mecanismo de control entre las partes contratantes en relación con lo pagado por ejecución de obras civiles y compensado contra el precio del inmueble, y que de esta manera, la cantidad de UN MILLÓN CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 1.188.148,00) que constituye el precio del inmueble fue pagada por su representada a la constructora a su entera satisfacción, y compensada en metálico contra el precio del inmueble casi en su totalidad con las diferentes facturas medidas por las valuaciones que se producían en relación a las obras civiles de escayola y pinturas de los apartamentos que conforman en su totalidad el Conjunto Residencial Punta Pacífico. - que vale destacar que los medios de pagos fueron exclusivamente facturas aceptadas que en su medida iban acompañadas de las valuaciones de obras, y la compensación de esos instrumentos se produjo gradualmente contra el precio de el inmueble en forma fraccionada y en un total de veintitrés (23) oportunidades previas al acontecimiento que había sido pactado en el contrato como lo era la protocolización definitiva del documento de transmisión del apartamento. - que en cuanto a las obligaciones asumidas contractualmente por la demandada, en primer lugar esta se obligó a entregar el inmueble prometido para el día 30-12-2010, y a mismo tiempo se obligó a obtener el permiso de habitabilidad del inmueble, y la conformidad de uso del conjunto Residencias Punta Pacífico, para proceder a notificar a su representada sobre la expedición de dichos permisos, y por último proceder a protocolizar el documento de propiedad del inmueble a favor de la compradora. - que en lo que respecta a la compradora, cabe destacar que ésta se ha mantenido fiel al contrato, siendo cumplido íntegramente con todas y cada una de las obligaciones contractuales que le han correspondido hasta al momento de interponer la presente demanda por cumplimiento de contrato. - que el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes impone a su representada la obligación de pagar a la demandada ciertas cantidades de dinero hasta completar la suma de UN MILLÓN CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 1.188.148,00) que es el precio total del inmueble de autos. - que las partes convinieron que el pago de ese precio estipulado contractualmente, fuera efectuado por intercambio comercial con suministros de servicios de manera fraccionada, hasta completar el cien por ciento (100%) del valor apreciativo del inmueble, realizándolo la compradora antes de la protocolización del documento definitivo de transmisión de propiedad de el inmueble a la cabal satisfacción de la constructora. - que la compradora recibió de la constructora comprobantes en orden correlativo con indicación de la fecha y cifra pagada de todos los pagos parciales imputados al precio del inmueble productos de la compensación realizada entre las partes con ocasión del intercambio comercial ejecutado con suministro de servicios. - que bajo esa modalidad compensatoria de pago, la imputación al precio del inmueble alcanzó la cantidad de UN MILLON SIETE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON DIECIOCHO CENTIMOS (Bs. 1.007.982,18), en veintitrés (23) oportunidades de pago efectuado por la compradora, las cuales se hicieron efectivas durante un largo periodo de dos (2) años entre los días 22-11-2011al 06-08-2013, siendo documentada tal cifra con la expedición de manos de la constructora de veintitrés (23) comprobantes de pago por diferentes fechas y montos que en su totalidad aglutinan la suma referida y expresa su conformidad, lo que quiere decir, que de los UN MILLÓN CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 1.188.148,00), que fue el precio total convenido por el inmueble, su representada pagó mediante el método de la compensación de deudas a la parte demandada, un total de UN MILLON SIETE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON DIECIOCHO CENTIMOS (Bs. 1.007.982,18), y que en apariencia esa cantidad de dinero no representa el pago del cien por ciento (100%) del precio del inmueble, y que dicha cantidad, pagada a través del fenómeno de la compensación, si bien representa solo un ochenta y cinco por ciento (85%) del precio total del inmueble, no obstante, constituye al mismo tiempo un cumplimiento por parte de su representada del cien por ciento (100%) de las obligaciones que hasta ahora le ha correspondido cumplir, teniendo en cuenta que el otro quince por ciento (15%) del precio restante equivalente a la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON OCHENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 180.165,82) su pago se encuentra representado en exceso con las dos (2) últimas valuaciones de obras fechadas en 18 de noviembre de 2013 y 20 de enero de 2014, que comprenden la ejecución de las diferentes partidas de pinturas dentro del Conjunto Residencial Punta Pacífico. - que las partidas de obras que contienen esas dos (2) últimas valuaciones fueron cabalmente ejecutadas por la compradora a satisfacción de la constructora, y que a tal efecto, se expidieron sendas facturas – a la fecha insolutas- de orden correlativo con los números de control 000527 y 000528, fechadas el día 20 de enero de 2014 por un monto individual de CIENTO TREINTA MIL CIENTO OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 130.182,50), y de CUATROCIENTOS TREINTA MIL CIENTO CUARENTA Y NUEVE BOLIVARES OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (BS. 430.149,85), respectivamente, las cuales, al ser presentadas al cobro fueron debidamente aceptadas en su contenido por la constructora, en fecha 23 de enero de 2014, sin proceder como estaba pautado, a retener el monto que correspondía al Fisco Nacional, ni tampoco se emitió la orden de pago por el saldo correspondiente, ni muchos menos se procedió a emitir el último recibo número veinticuatro (24) por compensación de deudas para ser imputado al precio final del inmueble. - que así, luego de haber sido aceptado el contenido de las aludidas facturas con su sello y firma por un monto global de QUINIENTOS SESENTA MIL TRESCIENTOS TREINTA Y UN BOLIVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 560.331,85), la demandada envuelta aparentemente en una situación irregular de iliquidez y rebeldía, no ha procedido a compensar esa cantidad de dinero contra el saldo restante del precio del inmueble, para completar así el pago de total. - que a pesar de haber a conformidad recibido la constructora las diferentes partidas de obras civiles ejecutadas a través de las dos (2) ultimas valuaciones, y de haber aceptado el contenido de las facturas identificadas como 000527 y 000528, no ha procedido a emitir ni el último recibo de pago por compensación de deudas –Bs. 180.165,82- contra el precio total del inmueble, ni tampoco a cumplir con el pago en metálico del saldo restante –Bs. 368.959,40- y de esas facturas ni siquiera a retener Bs. 11.206,63- que resulta el equivalente del monto facturado, que adicionalmente al precio convenido, su representada le pagó el día 20-10-2011, la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00) por concepto de redacción del documento de opción de compra venta y gastos de Notaría, emitiendo la constructora un (1) recibo en esa fecha y por esa cantidad. - que tal como se puede observar, su representada cumplió cabalmente con el cien por ciento (100%) de pagar el precio del inmueble, lo que quiere decir que del precio total convenido, su representada pagó a la demandada la cantidad de UN MILLÓN CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 1.188.148,00). en otras palabras, extinguió todas las obligaciones dinerarias contraídas contractualmente en relación a los pagos del precio del apartamento pactado por intercambio comercial y sus accesorios. - que la constructora muy por el contrario de la compradora, lo que ha hecho es incumplir de manera manifiesta con sus obligaciones contractuales, en primer lugar ejecutar la construcción de la obra civil denominada Conjunto Residencias Punta Pacífico, dentro del término contractual estipulado para ello; en segundo lugar, obtener el permiso de habitabilidad del apartamento tipo “A”, del piso 6, identificado con el N° 6-2, y la conformidad de uso del Conjunto Residencias Punta Pacífico, dentro del término contractual estipulado para ello, en tercer lugar, notificar a la compradora acerca de la expedición del permiso de habitabilidad y de la conformidad de uso del Conjunto Residencias Punta Pacifico, y cuarto, protocolizar el documento definitivo de compra venta del inmueble a favor de la compradora. - que resulta obvio que la demandada al incumplir con la primera de las mencionadas obligaciones principales, naturalmente incurrió de manera progresiva en el incumplimiento del resto de sus compromisos contractuales, pues resulta mas que evidente que la constructora no solo incumplió con la obligación de culminar la obra civil en el plazo convenido, sino que sucesivamente quebrantó el compromiso de obtener la respectiva cédula o permiso de habitabilidad del apartamento y conformidad de uso del Conjunto Residencial Punta Pacífica en el mismo tiempo estipulado contractualmente. - que como consecuencia de la ejecución prestacional derivada del contrato principal de opción de compra venta, las partes suscribieron accesoriamente un segundo documento en forma privada, denominado contrato de obra de fecha 20-09-2013, esta vez por exigencia de la constructora, y que en este contrato se insistió en el precio y características del inmueble, incurriendo el abogado redactor y las partes al suscribirlo en el mismo error material involuntario de transcripción relacionado con la nomenclatura del apartamento, de la misma forma se acordó resolver un contrato verbal de obras de fecha 11-11-2011, y reglamentaron otras obras civiles acordándose las circunstancias de ejecución en cuanto a modo, tiempo y lugar. - que de la misma forma se estatuyó en ese documento como condición la suscripción de un contrato adicional de finiquito, que sería suscrito por las partes donde constara de manera expresa el cumplimiento de las obligaciones contraídas por la compradora, exigiéndole como anexo a ese contrato de terminación la totalidad de las actas de entrega para proceder a la protocolización del inmueble. - que la pretensión a que se contrae la presente demanda, a tenor de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, tiene por objeto el cumplimiento del contrato celebrado por las partes en fecha 11-11-2011 y autenticado ante la Notaría Pública de La Asunción en fecha 20-09-2013. - que por todo lo anterior en nombre de la compradora solicita la ejecución del mencionado contrato preparatorio de compra venta conjuntamente y en forma subsidiaria con la reclamación de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, todo ello con fundamento en la posibilidad que le concede a su patrocinada el artículo 1.167 del Código Civil venezolano, en concordancia con lo prescrito en el artículo 1.271 eiusdem. - que fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.271, 1.273, 1.269, 1.489, 1.487, 1.488, 1.270, 1.140 y 1.398 del Código Civil. - que adicionalmente al a pretensión anterior y como consecuencia del incumplimiento contractual, se han causado daños y perjuicios en la esfera patrimonial de la compradora, es decir que tal incumplimiento ha generado y continúa generando cuantiosos daños a su representada, que es evidente el daño y la frustración que ha sufrido su representada a causa de la conducta negligente de la demandada, pues al no cumplir con las obligaciones derivadas del contrato preparatorio de compra venta, se le ha impedido a su patrocinada poder ejercer oportunamente los atributos de usar, disponer, gozar y disfrutar del inmueble de autos, con todos los daños y perjuicios que ello ha acarreado y continúa acarreando, y que por lo tanto visto el retardo culposo en el cual se encuentra inmersa actualmente la constructora y dado que el artículo 26 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria establece que: ...omissis... en consecuencia pide se condene a la constructora al pago de la cantidad de dos (2) unidades tributarias por cada día de retardo o mora transcurrida en la entrega del inmueble obligado, por concepto de indemnización de daños y perjuicios moratorios ex lege, la cual deberá ser calculada desde el día siguiente a que se cumplió el término pactado contractualmente, esto es, a partir del día 31-12-2012, hasta la fecha cierta de la publicación que ponga fin al litigio. - que en el caso de que no convenga la demandada a las pretensiones interpuestas se sirva decretar el fenómeno de la compensación a las sumas de dinero reflejadas en las últimas dos (2) facturas, que ascienden a la suma de Bs. 560.331,82 contra la cantidad de BS. 180.165,82, que constituye el saldo restante del precio total del inmueble quedando únicamente un saldo por pagar a su representada de Bs. 380.166,03. - que tratándose de una obligación de valor, solicita al tribunal que ordene en la sentencia de fondo la indexación de la obligación principal reclamada. En el petitorio el actor solicita que la demandada convenga o sea condenada a: PRIMERO: cumplir con su obligación de hacer suscrita en los contratos de opción de compra venta, de fecha 11 de noviembre de 2.011, autenticado en la Notaría Pública de La Asunción del estado Nueva Esparta, bajo el Nº 18, Tomo 70, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, y su accesorio de obra suscrito en forma privada, de fecha 20 de septiembre de 2.013; en consecuencia, proceda a extinguir su obligación de pagar las dos (2) facturas números # 000527 y # 000528, fechadas el día 20 de enero de 2.014, por un monto individual de ciento treinta mil ciento ochenta y dos bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 130.182,50), y de cuatrocientos treinta mil ciento cuarenta y nueve bolívares con ochenta y cinco céntimos (Bs. 430.149,85), respectivamente, y que asciende a la cantidad total de Bs. 560.331,85 (...) SEGUNDO: En cumplir con la obligación de dar que fue convenida en el contrato preparatorio de compra venta, autenticado en fecha 11 de noviembre de 2.011, en la Notaría Pública de La Asunción del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 18, Tomo 70 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, y su accesorio de obra suscrito en forma privada, de fecha 20 de septiembre de 2.013, en consecuencia, otorgue el documento público de propiedad del bien inmueble, libre de gravámenes o cargas de cualquier género, constituido por un (1) apartamento, ubicado en el Piso seis “6”, signado con la nomenclatura seis raya dos “6-2”, que presenta una superficie aproximada de Ochenta Y Cuatro Metros Cuadrados Con Veinte Centímetros Cuadrados Aproximadamente (84,20 Mts2),TERCERO: En cumplir con presentar ante el Juez la planilla de autoliquidación de pago al Fisco o Tesoro Nacional del anticipo de impuesto del cero punto cinco por ciento (0.5%) calculado sobre el precio base estipulado contractualmente para la enajenación del inmueble antes identificado, CUARTO: En caso que la parte perdidosa no otorgue el documento público por ante el Registro Inmobiliario competente, solicita la aplicación de los efectos del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, QUINTO: Sea condenada subsidiariamente al pago de la indemnización de daños y perjuicios de índole legal, prevista en el artículo 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.912 de fecha 30 de abril de 2012, en concordancia con el artículo 1.398 del Código Civil, equivalente a la cancelación de DOS (2) UNIDADES TRIBUTARIAS por cada día de retardo o mora transcurrido en la entrega del aludido apartamento, los cuales deberán ser calculados desde el día 31 de diciembre de 2.012 inclusive, hasta la fecha cierta de la publicación de la sentencia con carácter de definitivamente firme objeto de esta demanda. SEXTO: Sea condenada en costas procesales. - finalmente estimó la demanda en la suma de un millón seiscientos cuarenta y ocho mil trescientos veinticuatro bolívares con tres céntimos (Bs. 1.648.324,03), suma que a la fecha de la interposición de la demanda corresponde a la cantidad de doce mil novecientos setenta y ocho con noventa y dos unidades tributarias (12.978,92 U.T). PARTE DEMANDADA En fecha 23 de enero de 2015, el abogado LUIS GABRIEL ROMERO GAVIDIA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, dio contestación al fondo de la demanda, en los siguientes términos: - que niega, rechaza y contradice que su representada haya obligado a vender inmueble alguno a la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, siendo lo verdaderamente ocurrido que su representada pagaría a través de un inmueble perteneciente al edificio PUNTA PACIFICO, parte del presupuesto aprobado para la ejecución de las obras civiles en dicho edificio, las cuales consistían en la pintura de los setenta y seis (76) apartamentos que conforman el edificio, la pintura de todos y cada uno de los pasillos de circulación así como las plantas de acceso del prenombrado edificio, de igual forma INVERSIONES MONSATEX, C.A, se obligó mediante la celebración del prenombrado contrato verbal de obra a fabricar e instalar todos y cada uno de los techos de escayola de las setenta y seis (76) unidades habitacionales que conforman el edificio. - que niega, rechaza y contradice, que INVERSIONES MONSATEX, C.A, haya pagado el precio del inmueble como pretende hacer falsamente el abogado redactor del libelo al colocar el cuadro de pagos y pretender engañar al tribunal, cuando lo cierto del caso es que dichos monto supuestamente pagados correspondían a parte de compensación de deuda por la ejecución de las obras civiles ya mencionadas, siendo todos estos pagos reflejados cuando se ejecutaba el contrasto de obras, el cual fue resuelto por mutuo y común disentimiento de las partes como consecuencia del incumplimiento culposo en la ejecución de dichas obras por parte de INVERSIONES MONSATEX., C.A, circunstancia esta reconocida por la ciudadana YENIS YUBANY FRANCO TRUJILLO, quien aceptó el incumplimiento de la sociedad mercantil a la cual representa y firmó un nuevo contrato de obra, esta vez por escrito de fecha 20-09-2013. - que es importante citar parte de la cláusula novena del contrato de obra suscrito el 20-09-2013, el cual es del tenor siguiente: ...omissis...y por la sana lógica al haber quedado resuelto dicho contrato se reputa como inexistente quedando sin efecto jurídico alguno sus cláusulas sin tener estas consecuencias jurídicas alguna, más aun cuando la ejecución del contrato escrito de fecha 11-11-2011, quedo condicionada al fiel cumplimiento del contrato suscrito en fecha 20-09-2013, en el cual a su vez se estableció que para la transmisión de la propiedad del inmueble que se daría en dación de pago, debía existir un contrato auténtico en el cual las partes se otorgaran el más amplio finiquito y en donde constara de manera expresa el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contraídas por INVERSIONES MONSATEX., C.A, documento este inexistente por cuanto la demandante incumplió culposamente el contrato de obras escrito y abandonó la obra en el mes de diciembre del año 2013. - que niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes. - que niega, rechaza y contradice que su representada haya efectuado el pago del inmueble, por cuanto como ya señaló anteriormente, las valuaciones y facturas quedaron sin efecto jurídico alguno al resolverse el contrato verbal de obras, siendo que INVERSIONES 8422, C.A, siempre fue benevolente, a pesar del incumplimiento culposo de INVERSIONES MANSATEX, C.A, a tal punto que otorgó un nuevo contrato para permitirle que recapacitara y cumpliera cabalmente sus obligaciones cosa que tampoco sucedió. - que niega, rechaza y contradice que INVERSIONES MONSATEX, C.A., haya cumplido cabalmente con sus obligaciones, y que vale la pena hacerse las siguientes interrogantes ¿con cuáles obligaciones cumplió? ¿Con qué instrumentos demuestra la actora tal cumplimiento? - que, niega, rechaza y contradice que su representada haya aceptado el contenido de alguna factura por cuanto como ya fue señalado, al quedar resuelto el contrato de obras de fecha 11 de noviembre de 2011, dicho contrato, facturas, obligaciones y demás consecuencias y actos jurídicos se reputan como inexistentes por autonomía de la voluntad de las partes contratantes. - que niega, rechaza y contradice que su representada haya recibido a conformidad las diferentes partidas de obras civiles ya que las mismas formaban parte del contrato de obras de fecha 11 de noviembre de 2011, el cual fue resuelto en fecha 20 de septiembre de 2013. - que niega rechaza y contradice que INVERSIONES MONSATEX, C.A., haya cumplido con el pago del precio del inmueble y que la misma haya extinguido sus obligaciones, cuando lo cierto del caso es que nunca ejecutó cabalmente las obras y por lo tanto esas cantidades no pueden ser imputadas al precio del inmueble siendo que no consta ningún recibo y/o factura de fecha posterior al 20 de septiembre de 2013. - que niega, rechaza y contradice que en el contrato de obras suscrito en fecha 20-09-2013, se hayan incorporado nuevas obras civiles, siendo que por benevolencia de INVERSIONES 8422 C.A, a través de ese nuevo contrato se le dio una nueva oportunidad a INVERSIONES MONSATEX, C.A, para que cumpliera con sus obligaciones contractuales en el primer contrato el cual fue resuelto por mutuo y común disentimiento al aceptar INVERSIONES MONSATEX. C.A, su incumplimiento culposo en la ejecución del primer contrato verbal de obras, evidenciándose que el abogado redactor del libelo miente al afirmar que cumplió con las obligaciones del primer contrato de obra y se acordaron nuevas obras civiles en el segundo contrato de obras, desprendiéndose de la propia cláusula citada, que una de las obligaciones del nuevo contrato era reparar los techos de escayola agrietados como consecuencia de la negligencia, impericia e imprudencia en la fabricación e instalación de los mencionados techos. - que otra circunstancia que llama la atención es que el apoderado de la parte actora asegura que su representada cumplió fiel y cabalmente con las obras civiles contenidas en el primer contrato de obra, siendo que su propia representada por mutuo y común disentimiento decidió resolver dicho contrato por su incumplimiento, entonces como puede asegurar la actora que cumplió con la ejecución de unas obras de un contrato que fue resuelto y se reputa inexistente sin consecuencias ni efectos jurídicos alguno. - que niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los hechos alegados así como los fundamentos de derecho esgrimidos en el temerario y tergiversado libelo de demanda. - que niega, rechaza y contradice la procedencia de pago alguno por concepto de daños y perjuicios y mucho menos la indemnización contenida en el artículo 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, y que es importante señalas que no se dan los supuestos de hecho ni de derecho para la aplicación de esta normativa en el presente caso, en primer ,lugar porque es una norma destinada a proteger a los ciudadanos y ciudadanas en el acceso a las viviendas y no para tutelar a sociedades mercantiles que incumplen con sus obligaciones contractuales para luego manipular los sistemas de administración de justicia para provocarse un provecho propio en detrimento de otra sociedad mercantil, y en el mismo orden de ideas es importante ilustrar al abogado redactor de libelo de la demanda, que la constitución del año 1999 estableció un principio de presunción de inocencia, y resulta oportuno ilustrarle que el estado venezolano a través del Ministerio Público es el titular de la acción penal la cual se encuentra enmarcada dentro de un proceso garantista acusatorio que permite en las diferentes fases del proceso penal ejercer y desarrollar todas las garantías procesales rango constitucional y siendo la estafa un tipo penal perseguible de oficio, es decir, de acción pública, corresponde al estado determinar si existe o no la comisión de algún tipo penal, por lo que le queda vedado a la parte actora convertirse en juez y verdugo y hacer tan arbitrarios pedimentos inmersos en el profundo desconocimiento del derecho penal y su ejercicio. - que es importante señalar y especificar como fue la ejecución de las obras por parte de INVERSIONES MONSATEX, C.A, en el entendido de que las mismas no cumplieron con los estándares de calidad de un edificio de ese tipo, en relación a la pintura la misma se ejecutó de manera errónea con productos de mala calidad y fuera del tiempo previsto por las partes para la entrega de dicha obra siendo que la pintura no cubría las superficies, se levantaba y desconchaba con facilidad, y en virtud de ello, en fecha 05 de agosto del año 2013, se procedió a realizar INSPECCIÓN JUDICIAL EXTRA LITEM, con el juzgado del Municipio Maneiro de este Estado, en todos y cada uno de los setenta y seis (76) apartamentos, las diez (10) plantas y pasillos de circulación que forman parte del edificio RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, en donde se pudo verificar y dejar expresa constancia de la inadecuada aplicación de la pintura, de las fallas en los bordes por la mala aplicación de la pasta, de la diferencia de las tonalidades del levantamiento y desprendimiento de las capas de pintura, dejándose expresa constancia a su vez del agrietamiento y deterioro de los techos de escayola, como consecuencia de la errónea instalación de los mismos (...) - que de la inspección judicial extra litem que se practicó se dejo constancia de todos y cada uno de los inconvenientes presentados en la ejecución de la obra por parte de INVERSIONES MONSATEX, C.A, bien sea por mala calidad de los materiales, mala calidad de fabricación y pésima calidad de la mano de obra, y que en virtud de este notorio acontecimiento, es que la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, reconociendo esta ineludible situación solicitó a su representada mas tiempo para ejecutar fiel y cabalmente la obra y fue entonces cuando INVERSIONES 8422, C.A, en aras de evitar litigios y lograr cumplir con la entrega de los apartamentos a los propietarios, accedió a otorgar de manera escrita un nuevo contrato y procedió a resolver el contrato de obra verbal de fecha 11-09-2011, y reglar la nueva relación contractual a través de un documento otorgado en fecha 20-09-2013. - que a pesar de la voluntad de INVERSIONES 8422, C.A, de tratar de solventar la situación irregular derivada del incumplimiento culposo de INVERSIONES MONSATEX, C.A, en fecha 20 de septiembre de 2013, se procedió a resolver el contrato de obras verbal celebrado por las partes en fecha 11 de noviembre de 2011 naciendo un nuevo instrumento que reglaría hacia el futuro la relación jurídico contractual, y en dicho instrumento (contrato de obra escrito) se pautaron una serie de obligaciones para INVERSIONES MONSATEX, C.A, estableciendo claramente que la mal llamada “opción de compra venta” tendría plena validez en relación a la dación de pago realizada por la trasmisión de propiedad del inmueble plenamente identificado, no obstante, la ejecución de dicho contrato estaba sometido a una condición suspensiva, es decir, estaba sometida a un acontecimiento futuro e incierto como lo era el fiel cumplimiento de INVERSIONES MONSATEX, C.A, de todas y cada una de las obligaciones del contrato de obra escrito otorgada en fecha 20-09-2013, acontecimiento futuro e incierto que a la fecha de la contestación de la temeraria, infundada y antijurídica demanda, no ha sucedido. - que es importante ilustrarle a la actora los efectos y/o consecuencias jurídicas de las obligaciones condicionales, específicamente la condición suspensiva positiva contemplada en la cláusula novena del contrato de obras escrito otorgado por las partes en fecha 20-09-2013, la cual de forma expresa estableció que: (...) de la cual se evidencia claramente que el cumplimiento de su representada en relación a la ejecución del contrato escrito de opción de compra venta que no es mas que el pago de las obras con el inmueble plenamente identificado en autos, se encuentra sometida a una condición suspensiva positiva, es decir, a la realización de un acontecimiento o hecho futuro e incierto, y que ahondando en este tema doctrinario de la condición suspensiva, es importante señalar los efectos de ésta cuando aun no se ha verificado, lo que quiere decir que al no verificarse esta condición, la obligación de INVERSIONES 8422, C.A, de pagar con el inmueble no ha nacido y es inexistente, y como consecuencia de este efecto fundamental tenemos que 1) el acreedor no puede exigir del deudor el cumplimiento de la obligación pues esta aun no ha nacido, y 2) el deudor no está obligado al cumplimiento y si cumple puede pedir la repetición. .- que los anteriores son los efectos principales de la condición suspensiva no cumplida por INVERSIONES MANSATEX, C.A, y que es por ello que como defensa de fondo opone la existencia de una condición suspensiva positiva pendiente que no se ejecutó. - que en otro orden de ideas es importante señalar que INVERSIONES MONSATEX, C.A, incumplió con las cláusulas TERCERA, por cuanto no ejecutó fiel y cabalmente las obras establecidas en esta cláusula, CUARTA, al no existir las ochenta y seis (86) actas levantadas y firmadas por las partes contratantes, aunado al hecho de que no cumplió con la garantía establecida en el parágrafo primero, siendo que a la fecha INVERSIONES 8422, C.A, continúa pintando y acondicionando el edificio y tuvo que reemplazar todos los techos de escayola y colocar en su lugar material conocido como DRY-WALL, obras estas ejecutadas por cuenta de su representada como consecuencia del incumplimiento culposo de INVERSIONES MONSATEX, C.A, QUINTA, al no ejecutar la obra en el plazo previsto y no solicitar la prórroga correspondiente abandonando al obra los primeros días del mes de diciembre del año 2013, SEXTA, SEPTIMA y OCTAVA, resultando nefasto y vulgar que la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, pretenda que se le efectúe un pago a través de un inmueble cuando no cumplió con sus propias obligaciones, pretendiendo a su vez que INVERSIONES 8422, C.A, dejó de ejecutar causándose daños y perjuicios materiales exteriorizados por el daño emergente, siendo que a pesar de no haberse trasmitido la propiedad del inmueble, INVERSIONES 8422, C.A, pagó varios cheques a INVERSIONES MONSATEX, C.A, los cuales es de suponer no serán reembolsados y a la fecha INVERSIONES 8422, C.A, sigue pintando y reemplazando los techos de escayola como consecuencia del incumplimiento de INVERSIONES MONSATEX, C.A. - que como consecuencia de lo antes expuesto, su representada visto que la demandante abandonó sin participación alguna la obra, procedió en fecha 30-05-2014 a practicar nuevamente inspección judicial específicamente sobre los apartamentos identificados como 3-3, 3-4, 5-2, 7-7, 2-8, 4-4 y PB-7, en donde se pudo dejar constancia de la reparación por parte de INVERSIONES 8422,C.A, de los techos de escayola y el deterioro y agrietamiento de otros, dejando el experto designado expresa constancia de los siguiente: (...).esta documental demuestra claramente la errónea e inconclusa ejecución de las obras por parte de la sociedad mercantil demandante, quien ha causado severos daños a la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A. LA RECONVENCION Procedió la empresa demandada a interponer demanda por mutua petición en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A con base en los siguientes fundamentos: - que visto y analizado el incongruente libelo de la demanda, es importante señalar que las empresas INVERSIONES MONSATEX, C.A e INVERSIONES 8422, C.A, en fecha 11-11-2011 suscribieron un contrato verbal de obras en donde la demandante se obligaba a ejecutar una serie de obras civiles tales como la pintura de los setenta y seis (76) apartamentos que conforman el edificio PUNTA PACIFICO, así como la pintura de todos y cada uno de los pasillos de circulación así como las plantas de acceso al edificio. - que de igual forma INVERSIONES MONSATEX, C.A, se obligó mediante la celebración del prenombrado contrato verbal de obra a fabricar e instalar todos y cada uno de los techos de escayola de las setenta y seis (76) unidades habitacionales que conforman el edificio, y que dichas obras serían pagadas por INVERSIONES 8422, C.A, con un apartamento que en ese momento estaba distinguido con la letra y número A-57, y la cantidad restante con pago en metálico, que la ejecución de las obras civiles estaban presupuestadas en la cantidad de dos millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 2.250.000,00), un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00) por concepto de la ejecución de la obra relacionada con la pintura de los setenta y seis (76) apartamentos, las diez (10) plantas así como los pasillos de circulación y un millón cincuenta mil bolívares (Bs. 1.050.000,00) por concepto de fabricación e instalación de los techos de escayola de los setenta y seis (76) apartamentos del edificio PUNTA PACIFICO. - que no obstante tal y como se evidencia de la inspección judicial extra litem que se acompañó marcada “A”, y de la certificación de la inspección judicial extra litem marcada “B”, así como de todos los argumentos de hecho y de derecho explanados anteriormente con claridad, la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX. C.A, no cumplió con la ejecución de las obras contenidas en el primer contrato de obras verbal, el cual fue resuelto, de igual forma no cumplió con las obligaciones contraídas en el contrato de obras escrito, el cual se acompañó marcado “C”, que específicamente incumplió con las cláusulas TERCERA, por cuanto no ejecutó fiel y cabalmente las obras establecidas en dicha cláusula, la CUARTA, al no existir las ochenta y seis (86) actas levantadas y firmadas por las partes contratantes, aunado al hecho de que no cumplió con la garantía establecida en el PARAGRAFO PRIMERO, siendo que a la fecha, INVERSIONES 8422, C.A, continúa pintando y acondicionando el edificio y tuvo que reemplazar casi todos los techos de escayola y colocar en su lugar material conocido como dry-wall, obras estas que ejecutadas por cuenta de su representada como consecuencia del incumplimiento culposo de INVERSIONES MONSATEX, C.A, QUINTA, al no ejecutar la obra en el plazo previsto y no solicitar la prórroga correspondiente, abandonando los primeros días del mes de diciembre de 2013, SEXTA, SEPTIMA y OCTAVA, aunado al hecho de la falta de verificación de la condición suspensiva positiva contemplada en la cláusula novena de dicho instrumento, trayendo esto como consecuencia el sufrimiento por parte de su representada de un daño material perfeccionado por el daño emergente, reservándose el derecho de demandar su reparación mediante demanda autónoma por cuanto a la fecha sigue perfeccionándose dicho daño y se hace imposible cuantificarlo en los actuales momentos. - que fundamenta la demanda en el artículos 1.159 del Código Civil, el cual constituye el fundamento de la fuerza obligatoria del contrato suscrito entre su representada INVERSIONES 8422, C.A y la actora INVERSIONES MONSATEX, C.A, y que derivado de la interpretación del citado artículo y los hechos narrados, cabe señalar que nos encontramos en presencia de un incumplimiento voluntario por parte de la sociedad de comercio INVERSIONES MONSATEX, C.A, también denominado por la doctrina incumplimiento culposo, ya que en el caso que nos atañe, se evidencia que el incumplimiento se deriva del dolo de la sociedad mercantil antes mencionada y se conjugan los elementos esenciales que califican el incumplimiento como culposo, tales como el elemento de naturaleza objetiva y el elemento de naturaleza objetiva. - que el artículo 1.160 del Código Civil reza lo siguiente (...) y en tal sentido se permite ilustrar la inobservancia de las leyes por parte de la sociedad de comercio INVERSIONES MONSATEX C.A, ya que una vez mas la inejecución voluntaria del contenido prestacional de sus obligaciones de hacer, trasgredí el artículo in comento, por cuanto se evidencia de los hechos narrados que no existe buena fe por parte de INVERSIONES MONSATEX, C.A, en la ejecución del contrato, y que asimismo de manera expresa el precitado artículo obliga a la parte no solo a cumplir con sus obligaciones adquiridas contractualmente, sino que también obliga a las consecuencias que se deriven del contrato según la equidad, el uso y la ley. - que el artículo 1.167 del Código Civil le otorga a su representada la facultad exclusiva para poder solicitar judicialmente la resolución del contrato de obras escrito de fecha 20-09-2013, y por vía de consecuencia la resolución del contrato de fecha 11-11-2011, autenticado ante la Notaría Pública de La Asunción de este Estado, bajo el N° 18, tomo 70 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría - que por todos los razonamientos que anteceden, se puede concluir que la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, incumplió culposamente con las obligaciones contraídas mediante el otorgamiento del contrato escrito de obras otorgado en fecha 20-09-2013, no perfeccionándose el cumplimiento de la condición suspensiva positiva establecida en la cláusula novena del mismo, y es por lo que concurre a demandar formalmente a la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, en la persona de la ciudadana YENIS YUBANY FRANCO TRUJILLO, por Resolución de Contrato de Obras otorgado en fecha 20-09-2013, y consecuencialmente demanda la Resolución del Contrato de fecha 11-11-2011, suscrito entre su representada INVERSIONES, 8422, C.A e INVERSIONES MONSATEX, C.A, por cuanto se evidencia una violación flagrante a las leyes y a su vez se pone de manifiesto un incumplimiento culposo por parte de la actora, y en consecuencia solicita al tribunal que declare: PRIMERO: LA RESOLUCION del contrato de obras escrito otorgado por las partes en fecha 20 de septiembre del año 2013, SEGUNDO: LA RESOLUCION del contrato otorgado por las partes en fecha 11 de noviembre del año 2011, y TERCERO. Condenar en costas a INVERSIONES MONSATEX, C.A. - finalmente estimó el valor de la demanda de mutua petición en la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.250.000,00), es decir, DIECISIETE MIL SETECIENTOS DIECISIEIS CON TREINTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (17.716,53 U.T). LA CONTESTACION DE LA RECONVENCION En fecha 24 de diciembre de 2015, el abogado RUBEN LORENZO GONZALEZ ALMIRAIL, actuando en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, presentó escrito por medio del cual dio contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada, y lo hizo en los términos que siguen: CAUSALES DE INADMISIBILIDAD DE LA RECONVENCION - que del escrito contentivo de la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada se aprecia que la misma carece de ciertos presupuestos procesales que son imprescindibles para que pueda tener la reconvención propuesta. - que del detalle efectuado a los hechos en que se pretende sustentar la reconvención propuesta, se constata que la misma se caracteriza por estar ausente una descripción de los hechos causales que originaron los supuestos daños que están siendo afirmados por el reconviniente, y que tampoco en modo alguno precisó los fundamentos dañinos que rodearon al caso que plantea, pero que es peor aun, no estimó el monto de los daños supuestamente sufrido. - que el reconviniente pretende sorprendentemente reconvenir, apoyándose en unos supuestos daños que a su decir son de imposible cuantificación en los actuales momentos para él, y que como se puede entonces hablar de daños sin existir actualmente una determinación precisa de los mismos, y que quizás lo que el puede considerar como un daño, termina no siéndolo al carecer de una cuantificación clara de los mismos. - que esa imprecisión argumentativa en que incurrió su contraparte, tiñe forzosamente de inadmisibilidad la reconvención propuesta, pero que adicional a todo lo anterior representa un claro y vivo ejemplo de indeterminación objetiva al no estar representado cuantificativamente los supuestos daños que han sido causados por el actor al reconviniente, lo que en modo alguno significa amenaza alguna de prosperar su pretensión, y que por esa razón debe ser declarada inadmisible la reconvención intentada por ambigua, indeterminada, imprecisa, genérica y por no cumplir con los presupuestos procesales exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, específicamente los previstos en los ordinales 5° y 7°, esto es, la relación clara de los hechos, los fundamentos de derecho con las pertinentes conclusiones, y la falta de especificación de los daños y sus causas, y así solicita que sea declarado. - que en la etapa de argumentos compuesta dentro de libelo, en apreciación de su contraparte, son los verdaderos hechos en los cuales funda su contrademanda por resolución de contrato, y esos parámetros argumentativos seleccionados por su contraparte como eje central de su reconvención, en sí no representan elementos fácticos capaces de sostener su pretensión de Resolución de Contrato, por cuanto esos hechos se encuentran gravitando sobre los mismos argumentos que fueron escogidos para la contestación de la demanda, sin llegar a tener la precaución de incorporar prolijamente una relación de visicitudes innovadoras en relación a su reconvención intentada. - que en el presente caso, es menester advertir que la parte reconviniente obvió entre otras exigencias procesales, los requisitos contemplados en los ordinales 4° y 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, conduciendo inexorablemente a una inadmisibilidad sobrevenida de la reconvención propuesta, a falta de presupuestos procesales que permitan lícitamente coexistir una reconvención en el presente juicio. - que no hay duda, que esta falta de precaución procesal delatada es realmente grave y su atinada negligencia debe producir sobrevenidamente la consecuencia dispuesta en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil en resguardo del orden público constitucional y por autoridad de los artículos 11 y 14 eisdem. - que en el presente caso, la reconviniente en los fundamentos de la reconvención se limitó a reproducir un calco parcial de los argumentos utilizados en su contestación sin traer al debate hechos nuevos sobre los cuales se deba declarar la resolución de los contratos, y es que, la ausencia de esos elementos innovadores en materia de reconvención, constituyen de manera abierta y directa, un severo y grosero agravio al derecho la defensa y al debido proceso previstos en los artículos 26 y 49 de la Constitución, al conculcar el derecho de su representada de atacar desde el punto de vista argumentativo los hechos en que se fundamenta la reconvención, toda vez que ello no es posible hacerlo cuando el mismo reconviniente se limitó alegar diminutamente en su reconvención hechos que fueron utilizados como una excepción de carácter defensivo en su contestación, y que tal proceder repetitivo deja sin efecto jurídico la reconvención propuesta. - que la doctrina de nuestro máximo tribunal ha sido sumamente enfática en cuanto a la obligatoria observancia que requieren los trámites esenciales del proceso como en materia de reconvención dado el carácter de orden público que este reviste, en este orden de ideas habría que señalar que no hay un proceso convencional sino por el contrario, un proceso cuya estructura y secuencia e encentra preestablecido con un neto signo impositivo, no disponible para el juez ni tampoco para las partes. - que antes esa evidente carencia de formalidades esenciales que afectan de manera ostensible el derecho a la defensa de su representada y le debido proceso en curso, y que al tratarse de un asunto de eminente orden público constitucional que es revisable en cualquier estado y grado de la causa, solicita sea declarada la inadmisibilidad de la reconvención propuesta. CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA RECONVENCION - que en cuanto al supuesto incumplimiento de su representada al contrato de obras privado de fecha 20 de septiembre de 2013, niega, rechaza y contradice que su representada haya incurrido en algún incumplimiento contractual relacionado con el contrato de obras que se pretende resolver en reconvención, pues su representada se ha mantenido fiel y firme en la actualidad al contrato privado suscrito siendo cumplido íntegramente en todas y cada una de sus obligaciones contractuales que le han correspondido. - que en contraposición a lo anterior, la demandada no ha cumplido con sus obligaciones, a saber: 1) negarse a suscribir el contrato auténtico en que ambas partes se otorguen el mas amplio finiquito, obligación de naturaleza suspensiva que enmarca la cláusula novena del aludido contrato privado de obras, muy a pesar de reconocer que su representada cumplió con la ejecución de las obras prevista, y 2) en transmitir la propiedad del inmueble de autos a su representada, mostrando una conducta reticente para con el cumplimiento de esa obligación de dar, como lo era la protocolización por documento público independiente de la propiedad del apartamento en el Registro Inmobiliario competente. - que la reconviniente arguye por un lado que no se cumplieron con las obras civiles pactadas en el contrato de obras a cargo de su representada, pero de manera incongruente reconoce que en realidad si hubo un cumplimiento de esas diferente partidas de obras civiles, pero que tal cumplimiento resultó a su criterio insatisfecho por diferentes razones que en sus palabras fueron las siguientes: (...). - que de la admisión espontánea realizada por el reconviniente, que además fue apoyada con una prueba de inspección judicial se comprueba que efectivamente si hubo por parte de su representada un cumplimiento a las obras civiles pactadas en el contrato privado, pero que tal cumplimiento obligacional no quiere ser reconocido por la reconviniente aduciendo una mala calidad de los materiales utilizados e impericia en la aplicación de la mano de obra con relación a esas diferentes obras civiles que fuero ejecutadas en los setenta y seis (76) apartamentos, las diez (10) plantas y pasillos de circulación que forman parte del edificio Residencias Punta Pacífico. - que nada mas el hecho de haberse beneficiado con todas las obras civiles que ejecutó su representada en atención a todos los contratos suscrito con la demandada, tanto escritos como verbales, protocolizando consecuencialmente a la obtención de la cédula de habitabilidad expedida por el ente Municipal, el documento de condominio correspondiente al edificio Residencias Punta Pacífico, y generando innumerables protocolizaciones de unidades vendibles a terceros, denota una aceptación tácita de las referidas obras que fueron encomendadas en todos los contratos, máxime cuando ha ingresado a su patrimonio fuertes cantidades de dinero producto de esas ventas de apartamentos que fueron perfeccionadas en el Registro Inmobiliario competente, sin duda que gracias en gran parte al trabajo desplegado por su representada que hoy reclama judicialmente. - que resulta también asombroso, que la reconviniente no hubiese reclamado con anterioridad la inconformidad que muestra en su reconvención con respecto a la imperfección que mostró la ejecución de las obras civiles que fueron elaboradas por su representada, lo cual no deja de sorprender que la constructora por espacio de dos (2) años y cuatro (4) meses, tiempo en que duró la ejecución cabal de las obras civiles en la cual mantuvo a su cargo durante ese periodo de tiempo, mucho mas a unas personas naturales que eran las encargadas de supervisar, coordinar, solicitar y recibir todo lo relacionado con los trabajos y obras que se ejecutaban en el proyecto inmobiliario Edificio Residencias Punta Pacífico, no le hayan reportado tales anomalías constructivas, y que su representada se entera expresamente de tales imperfecciones alegadas por la reconviniente al momento que da contestación a la demanda. - que la parte reconviniente pretende zafarse de su responsabilidad contractual, alegando una falta de adecuación en la ejecución de las diferentes obras civiles sin llegar jamás a notificar dentro del espectro legal de tales circunstancias a su representada, muy a pesar de asumir una conducta de aceptación tácita de las obras al comercializar por documentos públicos una gran parte de los inmuebles que conforman el Conjunto Residencial, con el trabajo realizado por su representada en cada uno de ellos. - que en cuanto al supuesto abandono de la obra en los primeros días de diciembre de 2013, esta afirmación de la reconviniente su representada la niega, rechaza y contradice, pues tal afirmación está lejos de la realidad, la cual se desvanece solamente con la admisión que realizó la reconviniente en su contestación al reconocer que se realizó la ejecución de las partidas de obras civiles encomendadas a su representada, y que entonces poco importaría si hubo o no en realidad un abandono en esa fecha de la obra, como lo argumenta su contraparte, al constar fehacientemente por prueba de inspección judicial la ejecución de las obras encomendadas, y que en todo caso, al haber una mala praxis en su ejecución tocaba a la reconviniente echar mano a los diferentes mecanismos legales y contractuales que estatuye nuestra legislación para notificar sobre esa circunstancia de inconformidad. - que las partidas de obras que contienen las dos (2) últimas valuaciones que fueron cabalmente ejecutadas por su representada a satisfacción de la constructora produjo que se expidieran sendas facturas –a la fecha insolutas- de orden correlativo con los números de control 000527 y 000528, fechadas 20-01-2014 por un monto individual de Bs. 130.182,50 y Bs. 430.149,85, respectivamente las cuales al haber sido presentadas al cobro fueron debidamente aceptadas en su contenido por la constructora en fecha 23-01-2013,4, y que entonces como se puede hablar que su representada abandonó la obra los primeros días del mes de diciembre del año 2013, si la reconviniente está firmando y aceptando a cabalidad los trabajos realizados en el mes de enero de 2014, y que este argumento a todas luces resulta contradictorio. - que hay que dejar bien en claro que si hubo un cumplimiento acorde por parte de su representada, pero que si se quiere evaluar el comportamiento de la reconviniente se debe enfocar desde la perspectiva del intento de un desistimiento voluntario a cargo del dueño de la obra por sus acciones realizadas. - que según lo contemplado en nuestra norma sustantiva civil el contrato de obras se extingue por causas comunes a todos los contratos de naturaleza civil, pero que además tiene dos (2) causales especiales de modo de extinción, 1.- la muerte del contratista o muerte del contratante y 2.- por el desistimiento del comitente; y que el legislador ha tenido en cuenta que el dueño de la obra puede incluso en plena ejecución de la prestación de servicios, haber cambiado de parecer con referencia al contratado o también puede haber cambiado su situación económica originaria viéndose comprometido seriamente su patrimonio o puede haber tenido empatía con otro contratista, en fin, puede haber sucedido alguna u otra circunstancia de orden personal de tal importancia que le origine la necesidad forzosa de suspender la ejecución programada con carácter exclusivo, de manera que en el hipotético caso de que su representada no hubiese ejecutado las obras civiles encomendadas –que como ya se dijo no es así- opera la presunción del daño previsto en la ley en virtud que la reconviniente desistió tácitamente del contrato de obras al contratar –a su decir- a un tercero sin llegar a notificar a su representada para la ejecución de las distintas obras encomendadas. - que no solamente la reconviniente se vio aparentemente envuelta en un caso de desistimiento voluntariamente del contrato de obras a la cual permanece atada en la actualidad sino que también contravino sus obligaciones de no hacer. - que en el presente caso, la reconviniente dando por consumado el desistimiento voluntario antes referido, contrató a un tercero sin mediar notificación para que ejecutara las obras que tenía encomendada a su representada, y que no hay dudas que esa conducta constituye un acto deshonesto que golpea en gran escala la relación contractual que une a las partes y que constituye un desistimiento tácito de seguir ejecutando el contrato de servicios profesionales, y que es esa conducta la de inmiscuir forzosamente a un tercero para que ejecute las prestaciones de servicios contratadas debe catalogarse como un abandono al contrato. - que en cuanto al alegato de resolución de los contratos, niega, rechaza y contradice que se encuentre inmersa en alguna causal de resolución de los contratos, y en tal sentido debe decir que la reconviniente persigue una pretensión de resolución de los contratos por vía de consecuencia, es decir, que en caso de resolverse el contrato de obras, consecuencialmente el tribunal deberá resolver judicialmente el de opción de compra venta, lo cual es jurídicamente inviable, en virtud que la suerte de lo principal correrá la misma suerte de lo accesorio, pero nunca en el caso contrario, en efecto, el primer contrato celebrado fue el de opción de compra venta que en todo caso es el contrato principal que dio pie y origen al otro contrato de obras que fue suscrito en forma privada, tan es así que el último contrato ratifica las obligaciones de hacer y dar del primer contrato. - que ante este evidente desastre sustantivo y procesal en que incurrió la reconviniente, solicita que se decrete sin lugar la pretensión de resolución de contrato de obras suscritos en fecha 20-09-2013, y consecuencialmente el de opción de compra venta de fecha 11-11-2011 respectivamente que propuso la demandada en el presente juicio en contra de su representada. - que por todo lo antes expuesto, solicita al tribunal que declare inadmisible la presente reconvención propuesta o en su defecto sin lugar con todos los pronunciamiento legales. PROCEDENCIA DE LA DEMANDA NULIDAD DE LA SENTENCIA Como punto previo deben resolverse los alegatos de la parte demandada en su escrito de informes presentado ante esta alzada en fecha 28-11-2016 (f. 130 al 142), en la que le imputa a la sentencia recurrida vicios por no cumplir con las exigencias de los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil. * Ubicación conceptual. Sobre el contenido de la sentencia, ha señalado la doctrina judicial, que al dictarse sentencia debe el sentenciador cuidar el cumplimiento de las exigencias que sobre la misma hace el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece los requisitos que debe contener toda sentencia, prescribiendo que: “Artículo 243. Toda sentencia debe contener: 1. La indicación del Tribunal que la pronuncia. 2. La indicación de las partes y de sus apoderados. 3. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos. 4. Los motivos de hecho y de derecho de la decisión. 5. Decisión expresa, positiva y lacónica con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia. 6. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.” La carencia de cualquiera de estos requisitos, anula la sentencia, tal como prescribe el artículo 244 del mismo Código, cuando expresa: “Artículo 244. Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.” De lo que puede concluirse que la sentencia será declarada nula, únicamente en los siguientes casos: a) Cuando no cumpla con las determinaciones indicadas en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; b) Cuando absuelva de la instancia; c) Por resultar contradictoria; d) Cuando no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido, y e) Cuando sea condicional o contenga ultrapetita, entendiéndose como ultrapetita el que juez en su fallo conceda más de lo que le es pedido. En este asunto se advierte de los autos, que la recurrida cumple con los requisitos formales de la sentencia, puesto que no solo identifica a las partes y a sus apoderados, realiza una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, establece los hechos, las circunstancias de hecho y de derecho, esta motivada, analiza las pruebas aportadas sino que adicionalmente la misma -independientemente si esta alzada concuerda con los criterios contenidos en dicho fallo contienen una relación sucinta de los hechos, establece los fundamentos de derecho, en su parte dispositiva expresa o menciona la decisión que resuelve la controversia y asimismo se señala con plenitud la cosa o el bien sobre el cual se emite la decisión. De ahí, que se niega el planteamiento efectuado, con el objeto de que se declare la nulidad de dicho fallo por infringir los numerales del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, o incurrir en los vicios que contempla el artículo 244 eiusdem. Y así se decide. - LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.- Precisado lo anterior, advierte esta alzada que es claro el contenido normativo del artículo 1.159 del Código Civil, que expresa: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”. Para el autor PALACIOS HERRERA, la frase: “El Contrato tiene fuerza de ley entre las partes”, significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes. Debe recordarse, que el propio filósofo Aristóteles, definió el contrato como una ley particular que liga a las partes. Sabemos pues, que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente el contrato, debe cumplirse en la misma forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento de la parte que no ha ejecutado en forma debida su obligación. En este mismo orden de ideas se tiene que el artículo 1.264 eiusdem, establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; el cual se complementa con el artículo 1.267 eiusdem, según el cual: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar jurídicamente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Como se evidencia del contenido de las anteriores disposiciones legales, en ambas se establece lo concerniente al sistema de responsabilidad del deudor por el simple hecho del incumplimiento de la obligación contractual, las cuales igualmente se complementan con el artículo 1.160 del mismo Código Sustantivo Civil, que establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”. Así pues que es evidente que desde el momento en que un contrato no tiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, como están obligadas a observar la ley, al punto de que si una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los tribunales y pedir, ya el cumplimiento forzoso de la convención, ya la resolución del mismo. En suma de lo señalado se tiene que los contratos no pueden ser revocados por la voluntad unilateral de una de las partes, sino por mutuo acuerdo, ya que los mismos se asimilan a leyes de carácter privado, cuyo cumplimiento es obligatorio desde todo punto de vista, a menos que existan motivos que justifiquen su inobservancia, como por ejemplo que opere la excepción del contrato no cumplido contemplada en el artículo 1.168 eiusdem, o alguna de las causales eximentes de responsabilidad civil. En este caso el thema decidendum de la actual controversia, versa sobre un contrato que fue denominado por las partes contratantes como preparatorio de venta, celebrado el 11 de noviembre de 2011 ante la Notaría Pública de La Asunción, Municipio Arismendi del estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 18, tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y el cual encuadra dentro de la categoría conocida por la doctrina como precontrato, contrato de promesa, contrato preparatorio, entre otros, el cual fue suscrito por las partes debatientes en este juicio; sociedades mercantiles, INVERSIONES 8422, C.A e INVERSIONES MONSATEX, C.A, constituyendo éste, el fundamento del debate tanto para la actora en su demanda de cumplimiento de contrato, como para la demandada en su reconvención, reclamando esta última, la resolución del contrato, y reservándose de manera especial el ejercicio de otra demanda para exigir el pago de daños y perjuicios. Es importante precisar, en cuanto a la pretensión de la demandante, que esta Juzgadora comparte la calificación que hizo el a quo de la acción intentada, de acuerdo a los hechos planteados en el juicio, se corresponde con una demanda de cumplimiento de contrato, en los términos expresados en la parte referente a la calificación del derecho reclamado por la actora, cuando expresa que: “La pretensión de cumplimiento de contrato conjuntamente con indemnización de daños y perjuicios que se interpone, consigue sus fundamentos de derecho en las normas jurídicas contempladas en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.271, 1.273 y 1.269 del Código Civil...” En lo tocante a la sentencia apelada, el Juez a quo señaló en su motivación, que la actora-reconvenida demostró con los referidos contratos de opción de compraventa y de obras, la existencia de la obligación contractual de ambas partes, que la demandada recibió el pago íntegro del precio del inmueble y que esta cuestión no fue desvirtuada por la parte demandada por lo que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato y ordenó a la parte demandada reconviniente a cumplir con la tradición legal del inmueble y suscribir en el Registro Inmobiliario competente el documento definitivo de venta traslativa de propiedad del inmueble constituido por un apartamento signado con la nomenclatura A-62 (sic) ubicado en el piso 6 del Conjunto Residencias Punta Pacifico, de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX. C.A, conforme fue pactado en el contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 11-11-2011 en la Notaría Pública de La Asunción del estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 18, tomo 70 y su accesorio de obra suscrito en fecha 20-09-2013. El anterior fallo fue objetado por la parte apelante, la demandada-reconviniente quien se alzo en contra del mismo alegando -según se extrae del escrito de informes que presentó ante esta alzada en su debida oportunidad que: - que la sentencia apelada adolece de vicios en su motivación, y mutiló la actividad probatoria de la parte demandada reconviniente al no darle valor probatorio a las inspecciones extra litem realizadas, so pretexto de haber incumplido la promovente con su obligación de justificar dicha prueba anticipada, cuando lo cierto del caso es que del propio cuerpo y redacción de las solicitudes de inspección judicial, se evidencia claramente la justificación de la parte solicitante para la evacuación de dicha prueba antes del litigio. - que igualmente valoró parcialmente y de manera acomodaticia el contrato de obra escrito, omitiendo pronunciamiento en relación a las principales defensas opuestas por esa representación judicial, y que se encontraban precisamente en los aspectos omitidos del contrato de obras al momento de ser valorados. - que desechó igualmente pruebas que cumplieron cabalmente con los procedimiento legales para su procedencia, evacuación y valoración tales como la inspección judicial la cual fue tildada de impertinente, igualmente desechó infundadamente la prueba de experticia la cual quedó claramente establecida a través del sencillo dictamen el cual es entendible sin mas tecnicismo, y que no se puede dejar pasar por alto la censurable conducta de la juez recurrida al silenciar dicho medio de prueba con los alegatos inconsistentes, viles y acomodaticios a la parte actora reconvenida. - que la juez de la recurrida, derivado de la falta de valoración de los aspectos cruciales del contrato de obra escrito, procedió a valorar y dar valor probatorio a elementos que corrieron la misma suerte del contrato verbal de obra, es decir elementos probatorios que por ficción jurídica se consideran inexistentes al considerarse inexistente el contrato que dio origen a estos elementos. - que la sentencia recurrida se encuentra impregnada de la mas apreciable arbitrariedad jurisdiccional violando así las garantías constitucionales de carácter procesal de la demandada. - que la recurrida impone en el dispositivo del fallo una indemnización derivada de una Ley Penal, y en este sentido dicho Juzgado carece de competencia para conocer de esa materia reglada por la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, aunado a que no consta ningún procedimiento penal que haya determinado la comisión de este especialísimo tipo penal (...). Ahora bien, una vez clarificado el inconveniente que se discute, y con ánimos de brindar una solución efectiva al mismo, pasemos al análisis de algunos artículos planteados en nuestro Código Civil Venezolano: Dispone el artículo 1.474 lo siguiente: “Artículo 1.474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Al respecto, el Dr. RAFAEL GELMAN B., en su obra CONTRATOS Y GARANTÍAS. Tercera Edición. Maracaibo 1993. Pág. 24, aclara lo siguiente: Esta definición es errónea, a tal punto que parece imposible que el Legislador venezolano del 42, que hizo la reforma del Código con bastante acierto, pudiera haber cometido un error tan elemental… En realidad, la definición del Código no corresponde al contrato de compraventa, sino a la promesa de venta, porque cuando dice que el vendedor se obliga a transferir la propiedad de la cosa, lo que esta explicando en realidad es que, con posterioridad al acuerdo de las partes, comprador y vendedor, se va a verificar la transferencia de la propiedad, como si esta transferencia dependiera de hechos posteriores al acuerdo de las partes…”. (Negrillas del Tribunal). Así mismo, el Artículo 1.159 del Código Civil, establece lo siguiente: “ARTÍCULO 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. (Negrillas del Tribunal). Respecto a este artículo, Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica: “La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales. Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (El subrayado es del Tribunal). De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo. Pasando ahora a lo peticionado por las partes en este proceso, el artículo 1.167 ejusdem, contempla lo siguiente: “ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas del Tribunal). El planteamiento de este artículo, no es más que la posibilidad que tienen las partes, de elegir cuál acción ejercer, según lo requiera la parte, ya sea la acción resolutoria o la de cumplimiento, pudiendo reclamar también, la indemnización de daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales que decida. Siendo la acción resolutoria, un medio de terminación de los contratos bilaterales, motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes; considera pertinente este Órgano Vertical, traer a colación los requisitos de procedencia de esta acción: a) Es necesario que se trate de un contrato bilateral. b) El actor debe proceder de buena fe. c) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada. d) Es necesario que el juez decrete la resolución. e) No es subsidiaria. f) No es necesaria la mora del deudor. En lo que respecta al primer requisito, la bilateralidad de los contratos implica que debe existir reciprocidad en las obligaciones asumidas en el contrato; esto es que ambas partes tengan el deber de cumplir con la entrega de una cosa o la realización de una conducta, para el caso de las obligaciones de dar y hacer; o de no realizar una determinada conducta para el caso de las obligaciones de no hacer. Ahora, en lo que respecta al proceder de buena fe por parte del acreedor; este requisito implica que el sujeto activo en el procedimiento debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación; y al respecto los autores ELOY MADRO LUYANDO Y EMILIO PITTIER SUCRE en su obra de CURSO DE OBLIGACIONES, (2004, Tomo II, p.989), plasman el siguiente criterio: “…El actor no tiene que probar que ha cumplido con sus obligaciones, ni que ha iniciado un procedimiento de oferta real de pago de su obligación; ya que tales circunstancia no son hechos constitutivos de la acción. Es más bien un hecho impeditivo. Si el actor no ha cumplido con sus obligaciones, puede el demandado oponer la excepción de incumplimiento… El actor no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato; ello resulta contrario a la buena fe que debe privar en el cumplimiento de los contratos. Inclusive el demandado podrá reconvenir al actor por resolución o cumplimiento del contrato, cuando el actor haya a su vez incumplido la ejecución de sus obligaciones.…”. (Negrillas del Tribunal). El tercero de los requisitos, además de exigir un incumplimiento por parte del sujeto pasivo de la acción, es decir del demandado, éste debe ser culposo; lo que implica que no se ejecute el acto, la actividad o conducta a la que se había obligado, pero esta falta debe ser voluntaria, que no la haya motivado una causa extraña no imputable; y que además, su incumplimiento culposo recaiga sobre la obligación principal que asumió en el contrato; y en este mismo sentido los autores antes mencionados en la misma obra de CURSO DE OBLIGACIONES (2004, Tomo II, p.988), plasman el siguiente criterio: “…En cuanto al incumplimiento, para determinar la aptitud del mismo para provocar la resolución, la doctrina y la jurisprudencia están de acuerdo en que si la obligación que se incumple es la principal, o sea, es de las obligaciones capaces de determinar el consentimiento de la parte en la celebración del contrato, entonces el incumplimiento total dará lugar a la resolución. Si se trata de incumplimiento de obligaciones accesorias no determinantes del consentimiento de la otra parte, no procederá la resolución del contrato, sino la acción por cumplimiento, con los daños y perjuicios correspondientes. Si se trata de incumplimiento parcial, corresponde al juez determinar si la obligación parcialmente incumplida es suficiente para motivar la resolución.…” (Negrillas del Tribunal). El cuarto de los requisitos, se desprende de la norma rectora contenida en el artículo 1.167 del texto adjetivo civil, que dice “…la otra puede a su elección reclamar judicialmente…”; esto es que el Juez civil competente debe determinar si hubo o no un incumplimiento culposo; y a través de una sentencia constitutiva declarar la resolución, o desechar la pretensión inicial si no se llenan los extremos de Ley. La subsidiaridad alude al hecho de que, la parte solicitante de la acción por resolución no puede bajo ninguna circunstancia, exigir al mismo tiempo la acción por cumplimiento, pues una no es subsidiaria de la otra; lo que en todo caso, según la norma in comento, puede acumularse a cualquiera de las dos acciones es la exigencia del pago de los daños y perjuicios a que hubiere lugar; siendo que la norma a letra dice: “…la ejecución del contrato o la resolución del mismo…” esta vocal “o” contenida en la oración es una conjunción disyuntiva que denota diferencia, separación o alternativa entre dos acciones; por lo que sin lugar a dudas no puede haber subsidiaridad entre una acción y otra. Para finalizar con la explicación de los elementos que deben concretarse para la eficacia de la acción resolutoria, los mismos autores en su obra CURSO DE OBLIGACIONES. Pág. 991, en cuanto al sexto elemento referente a la no necesidad de mora del deudor, manifiestan lo siguiente: “En la doctrina se discute si es necesario poner en mora al deudor. Buena parte de la doctrina así lo sostiene, pero sin darle mayor importancia a la cuestión, considerando que la demanda serviría para poner en mora al deudor, pero ello no es cierto, porque sólo la demanda exigiendo el cumplimiento es la que tiene esa consecuencia. Los partidarios de la tesis contraria (Melich), que acogemos, dicen que no es un requisito legal ni siquiera para exigir el cumplimiento de la obligación…”. Sin ánimo de redundar, esta Jurisdiscente se acoge al criterio de la parte de la doctrina que considera que la mora, no es un requisito legal para que se pueda exigir el cumplimiento de la obligación. Así también, en consideración a lo planteado en este litigio, cabe mencionar la norma legal contenida en el artículo 1.264 del Código Civil, la cual contiene el siguiente precepto: “ARTÍCULO 1.264.- La obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. Aunado a lo anteriormente escrito, y con el propósito de comprobar los alegatos que han sido esgrimidos por las partes en este proceso, es imprescindible para esta Juzgadora, verificar las cláusulas que integran el contrato de opción a compra ya descrito con anterioridad, por ser el documento sobre el cual se sustentan las acciones intentadas en este juicio. A este respecto, considera esta Juzgadora destacar algunas cláusulas del contrato de opción de compraventa otorgado por las partes en fecha 11 de noviembre de 2011, por ante la Notaría Pública de La Asunción, inscrito bajo el N° 18, tomo 70 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, por ser estas las más destacantes para el desenlace de este litigio: CLÁUSULA PRIMERA: LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, se compromete a vender a LA FUTURA ADQUIRIENTE y esta a comprar, un inmueble de las siguientes características: un apartamento de 84,20 mts² aproximadamente (...) en Residencias Punta Pacifico, apartamento N° A-57, tipo de apto A, piso 6, proyecto que se construye en una parcela de terreno unifamiliar ubicado en la avenida Aldonza Manrique, urbanización Playa El Ángel, parcela 13, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, que le pertenece a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA. CLAUSULA TERCERA: El precio del inmueble será de UN MILLON CIENTO OCHENTA y OCHO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs. 1.188.148,00) fijo e invariable. CLAUSULA CUARTA: “LA FUTURA ADQUIRIENTE con la finalidad de garantizarle a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA las obligaciones que asume en este acto, se obliga a pagar el precio de venta del inmueble pactado con intercambio de suministro y colocación de techo de escayola y pintura en caucho interior de los apartamentos de Residencias Punta Pacifico, obra en construcción por Inversiones 8422, C.A, arriba identificado. LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, se reserva en garantía de fiel cumplimiento de acabados, material y laboral, el apartamento descrito en la primera cláusula, en caso de que no se efectúa intercambio durante un lapso igual o mayor a 60 días a partir de la autenticación del presente documento, o si por cualquier circunstancia LA FUTURA ADQUIRIENTE no prestara mas sus servicios pactados según el presupuesto aprobado, LA FUTURA ADQUIRIENTE cancelará el apartamento según la tabla de pagos siguientes: (omissis). Las cantidades de dinero recibidas serán imputadas al precio definitivo de venta. La falta de pago de DOS CUOTAS ordinarias y/o extraordinarias, se considerará incumplimiento por parte de la FUTURA ADQUIRIENTE, y dará derecho a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA a rescindir el contrato por incumplimiento del mismo (...). CLAUSULA QUINTA: La obligación de vender que asume LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, estará vigente por el término de treinta (30) días contados a partir del envío por parte de esta, a LA FUTURA ADQUIRIENTE, de una comunicación o telegrama a la siguiente dirección: (...) o se notifique mediante aviso de prensa en un diario local o al correo electrónico p.monsate@hotmail.com, en el que se le comunique que los permisos de habitabilidad del inmueble o constancia de cumplimiento de las variables urbanas fundamentales, ya le han sido expedidas. Para el momento de la protocolización deberá estar cancelado el monto total del apartamento. La negociación objeto de este convenio deberá realizarse dentro del citado término de treinta (30) días, transcurrido dicho lapso LA COMPAÑÍA PROPIETARIA queda libre de toda obligación para con LA FUTURA ADQUIRIENTE pudiendo en consecuencia disponer del inmueble y aplicar lo establecido en la cláusula OCTAVA. CLAUSULA OCTAVA: El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de este contrato o bien ante la eventualidad de que no pudiese realizarse la operación de compra venta por cualquier causa imputable a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, no tendrá vigencia la presente opción de compra venta y LA FUTURA ADQUIRIENTE podrá exigir el dinero entregado hasta la fecha en que le sea comunicado por telegrama (...) mas el tres por ciento (3%) del monto que le será devuelto (...), o si la realización de la operación no fuese posible por causa imputable a LA FUTURA ADQUIRIENTE, no tendrá vigencia la presente opción de compra-venta y este tendrá derecho a la restitución del dinero entregado MENOS el tres por ciento (3%), del monto que le será devuelto De las cláusulas anteriormente transcritas, se desprenden las obligaciones bilaterales que las mismas partes expusieron a la hora de prometer la compra y la venta del bien inmueble objeto de este litigio, de las cuales se desprende el deber de ser cumplidas con exactitud con el debido esmero. Al respecto, observa esta sentenciadora, que la COMPAÑÍA PROPIETARIA hoy demandada, se comprometió a dar en venta a la FUTURA ADQUIRIENTE, hoy actora-reconvenida, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento identificado con el N° A-57, tipo A, ubicado en el piso 6 del Conjunto Residencias Punta Pacifico, por un precio total de Bs. 1.188.148,00, y la actora tenía la obligación principal de pagar el precio del inmueble mediante el intercambio de trabajos de construcción en el Conjunto Residencial, específicamente el suministro y colocación de techo en escayola y pintura en caucho interior en los apartamentos de Residencias Punta Pacífico. Determinado lo anterior es evidente entonces que nos encontramos ante un contrato preliminar de venta, ya que el contrato que dio lugar a este juicio, suscrito por ambas partes fue titulado “CONVENCION PREPARATORIA DE VENTA”, y el mismo aunque contiene los elementos de la venta, ya que se precisa el consentimiento de celebrar el acto traslativo de la propiedad, se define el objeto que es el apartamento identificado con el N° A-57, del Conjunto Residencias Punta Pacífico, el precio se pactó pagar en una forma muy particular, por cuanto en la cláusula CUARTA, se dice que se pagaría en especie, es decir mediante la realización de obras que debería ejecutar LA FUTURA ADQUIRIENTE a favor de LA COMPAÑÍA PROPIETARIA en el edificio Residencias Punta Pacífico, que es donde se encuentra el inmueble objeto del contrato, las cuales se precisan y definen en el contrato preliminar y además en otro contrato también suscrito entre las partes, en donde se describe a cabalidad la obra que debe ejecutar la parte accionante, el tiempo y la oportunidad para cumplir con la misma así como toda una serie de actuaciones que se deben ejecutar en caso de que surja algún inconveniente o retraso en la entrega o cumplimiento de esa contratación. En el caso analizado nos encontramos –como se dijo- ante un contrato preliminar o preparatorio de venta celebrado en fecha 11-11-2011 entre las empresas INVERSIONES 8422, C.A e INVERSIONES MONSATEX, C.A, en el cual se estableció de manera clara que el objeto del mismo lo configura un inmueble constituido por un apartamento de aproximadamente 84,20 mts², ubicado en el Conjunto Residencias Punta Pacífico, identificado con la letra y número A-57, tipo A, piso 6, proyecto que se construye en una parcela de terreno unifamiliar ubicado en la avenida Aldonza Manrique, urbanización Playa El Ángel, parcela 13, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, el cual pertenece a la empresa demandada INVERSIONES 8422, C.A, y que dentro de las condiciones contempladas en el mismo se pactó el pago del precio que se fijó en la suma de UN MILLON CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs. 1.188.148,00), y que de acuerdo a lo establecido en la cláusula CUARTA del contrato,“LA FUTURA ADQUIRIENTE, es decir la empresa demandante, con la finalidad de garantizarle a la demandada las obligaciones asumidas en el referido contrato “se obligó a pagar el precio de venta del inmueble pactado con intercambio de suministro y colocación de techo de escayola y pintura en caucho interior de los apartamentos de Residencias Punta Pacífico obra en construcción por Inversiones 8422, C.A”, igualmente se extrae del material probatorio que en aras de cumplir con dicho pacto, especialmente en lo que concierne al desarrollo y ejecución de las obras contratadas para pagar el precio, como lo señala la cláusula CUARTA, se celebró en fecha 20-09-2013 un contrato de obra en el cual en primer término se debe destacar que en la cláusula SEGUNDA, las partes pactaron dejar sin efectos el contrato de obra verbal celebrado con antelación, el cual es el mismo al que hace referencia el reconviniente cuando en su escrito de contestación de la demanda de fecha 23-01-2015, señala que la empresa INVERSIONES MONSATEX, C.A, no cumplió con la ejecución de las obras contenidas en el primer contrato de obras verbal, el cual fue resuelto, y que se celebró un nuevo contrato de obras escrito, en el cual se pactó que la empresa demandante, se comprometía a ejecutar las siguientes obras civiles en los 76 apartamentos del Conjunto Residencias Punta Pacifico, a saber: 1.- Ejecutar todo lo relacionado con trabajos de reparación de los techos de escayola en los setenta y seis (76) apartamentos de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO. 2.- Ejecutar todos y cado uno de los procedimientos de empastado y aplicación de pintura a los setenta y seis (76) apartamentos de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, y 3.- Ejecutar todos y cada uno de los procedimientos de empastado y aplicación de pintura de todos y cada uno de los pasillos de circulación y áreas comunes de las diez (10) plantas de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO. Y en relación al pago que debía efectuar la demandada por los trabajos realizados, se estableció en la cláusula NOVENA lo que de seguidas se copia: CLAUSULA NOVENA: En relación al pago que debe efectuar LA CONTRATANTE a LA CONTRATADA por la ejecución de la obra aquí especificada el mismo se hará a través del inmueble de su exclusiva propiedad constituida por un apartamento identificado con el N° A-57 ubicado en la planta seis (6) de la Residencia Punta Pacífico, antes identificado, según consta de contrato de opción de compra suscrito entre las partes contratantes y debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de la ciudad de La Asunción del Estado Nueva Esparta en fecha 11 de noviembre del año 2011, anotado bajo el N° 18, tomo 70 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual actualmente tiene plenos efectos jurídicos; no obstante queda entendido que en caso de incumplimiento de LA CONTRATADA en la ejecución del presente contrato, LA CONTRATANTE podrá demandar judicialmente la resolución del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes en fecha 11 de noviembre del 2011. De igual forma queda expresamente entendido que la ejecución del contrato de opción de compra venta del inmueble que se dará en dación en pago por la ejecución fiel y cabal de la obra, queda condicionado al fiel cumplimiento por parte de LA CONTRATADA del presente contrato de obras, quedando expresamente convenido que a los fines de la transmisión de la propiedad del inmueble que se dará en dación en pago, deberá existir un contrato autentico en el que ambas partes se otorguen el mas amplio finiquito y en donde conste de manera expresa el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contraídas por LA CONTRATADA, el cual llevará como anexo y parte integrante la totalidad de las actas de entrega para procederse a la protocolización del inmueble en cuestión. De esa manera el actor luego de enfatizar que cumplió a cabalidad con todas sus cargas contractuales aduce que su representada se encuentra habilitada judicialmente para reclamar el cumplimiento del mencionado contrato, toda vez que ella ha cumplido con todas las obligaciones que le correspondía al ejecutar cabalmente sus prestaciones de servicio con satisfacción expresa de la empresa demandada, haciendo énfasis en que a pesar de que acató sus cargas contractuales plasmadas no solo en el contrato preliminar de venta sino en el de obras sucrito en fecha 20-09-2013 en donde se comprometió -como se dijo- a reparar todos y cada uno de los techos de escayola existentes en los setenta y seis (76) apartamentos del Conjunto Residencias Punta Pacífico, así como a realizar trabajos de pintura en los setenta y seis (76) apartamentos y en cada uno de los pasillos de circulación y áreas comunes de las diez (10) plantas del referido edificio, alega que su contraparte, o sea la empresa INVERSIONES 8422, C.A, como vendedora dejó de cumplir con las obligaciones contraídas en el contrato las cuales consistían en: 1.- Ejecutar la construcción de la obra denominada Conjunto Residencia Punta Pacífico con inclusión de la vivienda prometida en el tiempo estipulado; 2.- Obtener el permiso de habitabilidad del apartamento objeto del contrato y conformidad de uso de la obra denominada Conjunto Residencias Punta Pacífico, dentro del término establecido contractualmente; 3.- Notificar a LA COMPRADORA, acerca de la obtención de esos permiso, y 4.- Protocolizar el documento definitivo de compra-venta del inmueble a favor de LA COMPRADORA. Todo lo anterior fue rechazado por la parte accionada-reconviniente quien fue enfática en señalar que la actora-reconvenida no cumplió con el pago del precio del inmueble por cuanto ésta no ejecutó cabalmente las obras que garantizaban dicho pago de acuerdo a lo pactado en los contratos antes referidos, que si bien reconoce la existencia del contrato de obras verbal celebrado en fecha 11-11-2011, señala que el mismo fue resuelto por cuanto la demandante no cumplió con la ejecución de las obras contenidas en el mismo, y fue necesario celebrar un nuevo contrato de obras en fecha 20-09-2013, el cual tampoco fue cumplido a cabalidad, pues no cumplió específicamente con las obligaciones establecidas en las cláusulas TERCERA, al no haber ejecutado fiel y cabalmente las obras establecidas en dicha cláusula, la CUARTA, al no existir las ochenta y seis (86) actas de entrega levantadas y firmadas por las partes contratantes, así como el PARAGRAFO PRIMERO de la referida cláusula CUARTA pues la demandada INVERSIONES 8422, C.A, asumió la culminación de la obras inconclusas, pintando y acondicionando el edificio y tuvo asimismo que reemplazar casi todos los techos de escayola y colocar en su lugar material conocido como dry-wall, es decir que dichas obras están siendo ejecutadas por cuenta de su representada como consecuencia del incumplimiento culposo de la actora-reconvenida, la cual –según manifiesta- no ejecutó la obra en el plazo previsto, y tampoco solicitó la prórroga correspondiente, abandonando los trabajos los primeros días del mes de diciembre del año 2013. Así en esos términos en que fue trabada la litis corresponde analizar el material probatorio que se encuentra inserto en el expediente, del cual se desprende que en efecto se suscribieron los contratos que se mencionan en el libelo, el preliminar de compra venta celebrado entre las empresas INVERSIONES 8422, C.A, e INVERSIONES MONSATEX, C.A, en fecha 11-11-2011 ante la Notaría Pública de La Asunción, Municipio Arismendi de este Estado, cuyo objeto esta focalizado en la futura venta de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° A-57, tipo A, ubicado en el piso 6 del Conjunto Residencias Punta Pacífico, propiedad de la empresa demandada, así como el de obras, también escrito, celebrado en fecha 20-09-2013, el cual no solo dejó sin efecto el verbal celebrado con antelación, al establece en la cláusula SEGUNDA: “LA CONTRATANTE y LA CONTRATADA, mediante la suscripción del presente contrato privado, por mutuo y común disentimiento acuerdan resolver el contrato verbal de obras suscrito entre las partes en fecha 11 de noviembre del año 2011 y acuerdan que la ejecución de la obra se regirá única y exclusivamente por las cláusulas y obligaciones contraídas a través del presente contrato.”, sino que en el mismo se fija y detallan las obras civiles que la demandante como compradora debía ejecutar para así cumplir con el pago del precio de venta prefijado por las partes. Estas obras son las siguientes: 1.- Ejecutar todo lo relacionado con trabajos de reparación de los techos de escayola en los setenta y seis (76) apartamentos de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO. 2.- Ejecutar todos y cado uno de los procedimientos de empastado y aplicación de pintura a los setenta y seis (76) apartamentos de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, y 3.- Ejecutar todos y cada uno de los procedimientos de empastado y aplicación de pintura de todos y cada uno de los pasillos de circulación y áreas comunes de las diez (10) plantas de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO. En cuanto a la conformidad de las mismas se puede observar que con la experticia realizada en fecha 15-07-2015 por los ingenieros SIMON ZABALA, RAMONA JIMENEZ y ANTONIO MARQUINA, todos juramentados por el Tribunal de la causa, la cual fue realizada a los fines de determinar PRIMERO: Si la instalación del techo de escayola se hizo correctamente, SEGUNDO: Si el peso por metro cuadrado que soportan los amarres y/o moños que sujetan el techo de escayola están anclados en anime o en concreto, y TERCERO: Si los moños o amarres del techo de escayola pueden soportar el peso por metro cuadrado anclados en el anime. Al respecto los expertos determinaron que los motivos, razones y circunstancias que produjeron el agrietamiento de los techos de escayola de los inmuebles fue por la mala ejecución de la obra, es decir que según la opinión de los expertos quedó demostrado que los techos de escayola no se instalaron correctamente, pues “en lugar de sujetar los amarres y moños a los nervios de concreto, se sujetaron al anime”, asimismo se determinó que el peso por metro cuadrado que soportaban dichos amarres y/o moños era de 14 Kg., y los mismos se encontraba adheridos con material de yeso, el cual no podía soportar dicho peso, por no ser el yeso un material sólido sino que se corría el riesgo de que se desmoronara con el tiempo, y producir grietas y fisuras en las uniones del mismo puesto que es un material que no posee resistencia a la tracción. Lo anterior se confirma con las inspecciones extra juicio aportadas por la parte demandada, practicadas en el Conjunto Residencias Punta Pacífico, cursantes a los folios del 118 al 364 y 245 al 385 de la 1ª pieza del presente expediente, así como la evacuada por el tribunal de la causa en fecha 13-04-2015, en las cuales se dejo constancia, en la primera las condiciones físicas del inmueble inspeccionado, concretamente que la pintura aplicada en las paredes que conforman los pasillos internos de todos y cada uno de los pisos de las áreas comunes del edificio Residencias Punta Pacífico se observaban manchadas, desconchadas y la pintura de color blanco con diversos matices, que asimismo se observaron irregularidades de acabado en algunas paredes de algunos apartamento y grietas en los techos, en la segunda inspección evacuada previo al proceso, quedó demostrado con la asesoría de un experto, que en los techos de escayola de algunos apartamentos se observaron grietas y fisuras y se encontraban en reparación, y que una vez observadas las condiciones de los techos inspeccionados, el experto manifestó que las causas de las grietas obedecían presuntamente a la mala instalación de las mismas, por cuanto los “moños” se encontraban sujetados al anime, siendo esto incorrecto, ya que debían estar sujetados al concreto para evitar su movimiento y consecuencial agrietamiento, y finalmente en la tercera inspección evacuada por el mismo tribunal de la causa, se dejó constancia que en las áreas inspeccionadas, con respecto al acabado o terminación final de los techos de escayola se observaron ciertas fisuras o mínimas aberturas en algunas de las áreas de techo en los dos niveles, denotándose mayormente en el nivel superior o habitación; que con respecto al estilo, se determinaron elementos planos sin ningún diseño “martillo”, relieves o formas; que se detectó asimismo en el área de habitación pequeñas fisuras, lo cual proporciona un relieve irregular en el acabado final del techo, dejándose notar las capas de pintura aplicadas al mismo, y en cuanto a la estructura o sostenimiento del techo construido en escayola, en algunas áreas inspeccionadas se pudo verificar que las mismas se amarran en fibra vegetal en algunas partes de las láminas de anime de construcción y en otras se sostienen directamente del tabelón o placa de la edificación. Por lo cual no puede esta alzada considerar que las mismas se cumplieron a cabalidad y que por ende, se deben aceptar los planteamientos efectuados por el actor en torno al cumplimiento del contrato de obras celebrado en fecha 20-09-2013, y en consecuencia de ello, acceder a que se cumpla con el otorgamiento del documento de propiedad a su favor sobre el apartamento distinguido con el N° A-57 ubicado en el piso 6 del Conjunto Residencia Punta Pacifico, por cuanto -se insiste- las obras edificadas para honrar el compromiso de pago del precio de venta no se efectuaron a cabalidad, ya que tienen defectos, fallas que no solo generaron inconformidad al vendedor que es el demandado reconviniente, sino que demuestran que al no haberse ejecutado las mismas a cabalidad, el actor no pagó íntegramente con el pago del precio prefijado para optar por la propiedad del apartamento en cuestión y por lo tanto, de acuerdo al artículo 1.167 del Código Civil el cual establece que “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo...”, mal puede exigir el cumplimiento de una obligación contractual si no ha cumplido a cabalidad con las que asumió de esa misma forma. Al respecto conviene traer a colación un extracto de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 9 de julio del 2009, identificada con el número 358, expediente N° 09-051 en la cual estableció las características del contrato preparatorio de la promesa bilateral de venta, a los efectos de calificar con propiedad el contrato objeto de esta demanda: “…De la transcripción parcial del contrato se observa claramente, que a diferencia de lo resuelto por el juez de alzada, estamos en presencia de un contrato preparatorio de promesa bilateral de compraventa, en el cual ambas partes se obligan recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, tal y como se evidencia de la cláusula segunda en la cual se expresa que: “...LA PROPIETARIA” se compromete a construir, constituir el inmueble en propiedad horizontal y vender a “LOS ADQUIRENTES”, y éstos (sic) últimos se comprometen a comprar, siempre y cuando se cumplan las condiciones establecidas en este contrato..” Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato. - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo. - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro. - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato. - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195) De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho. En consecuencia, el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato como un “contrato unilateral de promesa de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato de promesa bilateral de compraventa”, ya que, repetimos, se pactaron obligaciones recíprocas, en las cuales una parte se obligaba a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones….” Como se desprende el contrato de marras cumple con las características del contrato de promesa bilateral de venta, cuya naturaleza desde su elaboración y firma es la de un contrato preparatorio del contrato de venta definitivo, pues queda clara la voluntad e intención de ambos de celebrar a futuro un contrato de venta, esto se señala por cuanto se cumplen los elementos señalados en el fallo copiado, ya que es y fue concebido como un precontrato, cuyo fin es el de preparar y fijar las condiciones para la celebración del contrato definitivo de venta sobre el inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° A-57 ubicado en el piso 6 del Conjunto Residencias Punta Pacífico, de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, es autónomo, por cuanto cada contratante asume responsabilidades mutuas y recíprocas, cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo, es principal por cuanto independientemente que se firme o se celebre el contrato futuro, que en este caso es el de compraventa el mismo desde su inicio generó efectos, obligaciones y cargas contractuales recíprocas para uno y otro contratante; y por último, genera efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato. Determinado lo anterior conviene precisar que en el referido contrato se pactó la venta de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° A-57 ubicado en el piso 6 del Conjunto Residencias Punta Pacífico de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, que el precio de la venta fue fijado en la suma de UN MILLON CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 1.188.148,00) y que entre otros aspectos se pactó que la forma de pago de ese precio se haría con fundamento en 3 modalidades que en la cláusula CUARTA del mismo se describen: la primera, mediante el intercambio de suministro y colocación de techo en escayola y pintura en caucho interior de los apartamentos de Residencias Punta Pacífico; la segunda, en caso de que no se efectuara el intercambio antes señalado durante un lapso igual o mayor a 60 días a partir de la autenticación del referido documento, esta cancelaría el apartamento según la tabla de pagos siguiente: Pago N° Total a pagar Fecha de pago 1 99.012,33 28/12/2011 2 99.012,33 28/01/2012 3 99.012,33 29/01/2012 4 99.012,33 30/01/2012 5 99.012,33 31/01/2012 6 99.012,33 01/02/2012 7 99.012,33 02/02/2012 8 99.012,33 03/02/2012 9 99.012,33 04/02/2012 10 99.012,33 05/02/2012 11 99.012,33 06/02/2012 12 99.012,33 07/02/2012 Y, la tercera; si por cualquier otra circunstancia, una vez iniciadas las obras civiles presupuestadas, y la futura adquiriente no prestara mas sus servicios pactados, pagaría el precio restante según los montos establecidos en la tabla anterior. Evidenciándose de las pruebas aportadas que se eligió la primera opción relativa al intercambio de servicios, que se concentró en el suministro y colocación de techo en escayola y pintura en caucho en el interior de los apartamentos que conforman el Conjunto Residencias Punta Pacífico. A los efectos de analizar este aspecto que forma parte del tema controvertido, conviene analizar el material probatorio aportado del cual se infiere que conforme al contrato de obras suscrito en fecha 20-09-2013, el cual dejaba sin efectos el contrato verbal celebrado en fecha 11-11-2011, los trabajos iniciarían en fecha 16 de septiembre de 2013 hasta el 30 de noviembre de 2013, y las obras de reparación se fueron desarrollando con toda normalidad conforme se destaca de los recaudos que rielan desde los folios 39 al 237, consignados como prueba por la parte actora, ya que de los recaudos que rielan a los folios 39 al 43 se observan diferentes notas de entrega de materiales como pintura así como la petición de apartamentos para pintar, asimismo se observa que entre ambas contratantes existió de manera fluida comunicación por vía escrita mediante las cuales se hacían sugerencias, reclamos en torno a las obras ejecutadas y por ejecutar, como es el caso de las comunicaciones identificadas con las letras “M4 y M5”, mediante las cuales la contratada le participaba a la contratante que los trabajos de pintura no se efectuaron en ese momento en los apartamentos D-2, B-8, A-13, A-31, A-32, E-72 y A-6, por cuanto los mismos tenían mobiliarios que entorpecían sus labores, e igualmente consta -.entre otras – comunicaciones que le envió la parte accionada reconviniente a la demandante, en las cuales le señalaba que los trabajos en los apartamentos B-36, A-37, B-50, B-53, C-67, C-68 y C-74, tenían detalles que debían ser corregidos, asimismo consta comunicación mediante la cual la empresa INVERSIONES MONSATEX, C.A, señala que los trabajos realizados en los inmuebles identificados con los Nos. C-9, A-24, A-23, C-17, B-16, A-15, A-14, A-12, B-11, C-10, B-28, A-40, A-30, A-29, C-18, B-19, A-20, A-21, C-26, B-25, C-34, A-46, DC-22, C-27, C-34, C-35, A-56, A-55, C-52, A-51, A-62, A-65, A-64, A-39, A-38, B-33, A-36, C-60, C-59, B-58, A-57, A-54, B-53, B-50, C-68, DL-B-69, E-70, C-73, PB CONSERJERIA, A-4, A-7, B-41, C-74, B-3, A-5, A-45, A-48. A-45, C-42, B-44, C-43, DC-71, C-67, A-45, A-37, B-36, D-2, B-1, DL-B-66, se efectuaron a conformidad y que fueron entregados satisfactoriamente, lo cual fue corroborado por la parte accionada reconviniente quien con su firma rubricando las mismas, así lo aceptó. Del mismo modo se desprende del grueso de pruebas documentales aportadas por la parte accionante, que las valuaciones cursantes desde los folios 85 al 237 identificadas con las letras y números “L1”, “L2”, “L3”, “L4”, “L5”, “L6”, “L7”, “L8”, “L9”, “L10”, “L11”, “L12”, “L13”, “L14”, “L15”, “L16”, “L17”, “L18”, “L19”, “L20”, “L21”, “L22”, “L23”, “L24” y “L25”, fueron aceptadas, así como la identificada con el N° 15 inserta al folio 241 y pagadas a conformidad, toda vez que consta que las mismas no solo estaban firmadas por la parte accionada reconviniente sino que adicionalmente se acompañaron constancias de retención del impuesto sobre la renta y comprobantes de pago emitidos por la empresa accionada, que demuestran la cancelación de las mismas a favor de la parte demandante. Igualmente se debe señalar que con respecto a las valuaciones identificadas con el N° 15, identificadas por la actora-reconviniente con la letra y número “F1” cursantes a los folios 239 al 243 de la 2ª pieza, ambas emitidas en fechas 21-01-2014 y 23-07-2013 por los siguientes montos Bs. 430.149,35 y 45.896,40 respectivamente, así como la N° 14, marcada “F2”, y cursante a los folios 244 al 247 de la 2ª pieza, emitida en fecha 18-11-2013 por un monto de Bs. 130.182,50, las cuales se refieren a trabajos de pintura tales como colocación de fondo antialcalino, encamisado (primera mano), encamisado (segunda mano) primera mano de caucho interno, remasticado, lijado y segunda mano en caucho interno, en 32 apartamentos tipo A, 16 apartamentos B, 3 apartamentos tipo duplex central, 3 apartamentos tipo E, 2 apartamentos tipo D, 18 apartamentos tipo C, y en los pasillos p9, p8, p7, la segunda relacionada con trabajos de pintura presuntamente ejecutados en los pasillos p9, p8, p5, p6 y p7, y la tercera relacionada con trabajos de colocación de fondo antialcalino, encamisado (primera mano), encamisado (segunda mano) primera mano de caucho interno, remasticado, lijado y segunda mano en caucho interno, en 32 apartamentos tipo A, 16 apartamentos tipo DL-B, 3 apartamentos tipo E, pasillos P1, P2, P3, P4, P5, P6, escalera PB A P1, de P1 a P9, y balcones, la situación es distinta por cuanto dichas valuaciones no fueron respaldadas por la actora con los respectivos comprobantes de pago y constancias de retención del impuesto sobre la renta emitidas por la empresa demandada, y es ahí, sobre ese aspecto en particular que las partes concentran su discusión, por cuanto la parte demandante reconvenida señala que las obras descritas en dichas valuaciones fueron realizadas, aceptadas a plena conformidad por su contraparte, alegando como sustento de ello, que la muestra mas clara de que las obras ofrecidas como medio de pago del precio del inmueble prometido en venta, según el contrato de promesa de venta celebrado en fecha 11-11-2011, es que se suscribieron los contrato de compraventa con terceros, de 58 apartamentos de los 76 que conforman el edificio Residencias Punta Pacífico, lo cual demuestra que la demandada-reconviniente asumió una conducta de aceptación tácita del trabajo realizado y entregado por la actora-reconvenida, y en contraposición a este señalamiento, la parte demandada- reconviniente rechazó la demanda argumentando que las obras efectuadas presentan fallas, en razón de que no fueron ejecutadas a cabalidad, y que en razón de ello, se vio obligado a efectuar las reparaciones necesarias a su propia costa, a los efectos de cumplir compromisos con terceros con quienes celebraron contratos destinados a transmitirles la propiedad de dichos inmuebles. De tal manera que de acuerdo a ambas posturas se tiene que por un lado la parte demandante dice que cumplió a cabalidad con las obras, que en consecuencia dichas valuaciones y los trabajos de obra que la conforman están o fueron hechos a conformidad, y que por consiguiente, la parte demandada al haber recibido íntegramente el precio pactado en los términos establecidos en la primera parte de la cláusula CUARTA del contrato preliminar de compra venta, debe otorgarle mediante documento público la propiedad del apartamento, N° A-57 ubicado en el piso 6 del Conjunto Residencias Punta Pacífico, tal y como fue pactado, y por el otro, la parte demandada reconviniente contradice dicha pretensión al señalar que al haber incumplido la parte demandante con la entrega satisfactoria de la obra en su totalidad, en óptimas condiciones, que conforme a lo establecido en la cláusula NOVENA del contrato de obras sucrito en fecha 20-09-2013, no le da la conformidad de la misma y en consecuencia, se niega a otorgarle la propiedad del inmueble antes identificado. Determinado lo anterior es evidente que el thema decidemdun en este caso girará en torno a ese aspecto, observándose del caudal probatorio aportado en este asunto que existen tres pruebas que fueron desechadas por el tribunal de instancia que a juicio de esta alzada son determinantes en la resolución jurídica que se dicte a fin de resolver esta controversia, como lo son las inspecciones judiciales evacuadas extra proceso por el Juzgado del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial en el Conjunto Residencias Punta Pacífico, cursantes a los folios del 118 al 364 y 245 al 385 de la 1ª pieza del presente expediente, así como la evacuada por el tribunal de la causa en fecha 13-04-2015, las cuales fueron valoradas por esta alzada con base a la motivación que se plasmó en el capítulo anterior, de las cuales se desprende, de la primera inspección las condiciones físicas del inmueble inspeccionado, concretamente que la pintura aplicada en las paredes que conforman los pasillos internos de todos y cada uno de los pisos de las áreas comunes del edificio Residencias Punta Pacífico se observaban manchadas, desconchadas y la pintura de color blanco con diversos matices, que asimismo se observaron irregularidades de acabado en algunas paredes de algunos apartamento y grietas en los techos, en la segunda, que en los techos de escayola de algunos apartamentos se observaron grietas y fisuras y se encontraban en reparación y en la experticia se observa que a diferencia de lo alegado por la parte demandante, en la misma se cumplieron todos los parámetros establecidos en los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, los cuales establecen los pasos a seguir para la evacuación de esta prueba, y asimismo se señalaron en el informe pericial los métodos y mecanismos aplicados por los expertos, sin que sea ajustado a la realidad procesal el hecho alegado por la recurrida para desechar este medio probatorio cuando señala: “Los expertos no dieron cumplimiento a la formalidad esencial de dar una fundamentación de sus observaciones en relación a los métodos o procedimientos utilizados para evacuar los particulares, y en el desarrollo de los mismos pareciera que para llegar a sus acotaciones utilizaron únicamente sus capacidades sensoriales sin precisar el o los métodos utilizados para verificar la fuente de la prueba...”, por cuanto en el texto del informe se precisó ese aspecto cuando los expertos señalan que: “ “... Realizada la inspección del inmueble antes mencionado se pudieron constatar los siguientes: PRIMERO: que se determine mediante el peritaje correspondiente si la instalación del techo de escayola es correcta, verificándose claramente si los amarres y moños se encuentran sujetados o anclados del nervio del concreto o si se encuentran sujetados al anime. Para dar cumplimiento a este punto, se recortó un área aproximada de un (01) m2 de techo de escayola, constatándose que los amarres y moños se encuentran sujetados al anime (poliestireno expandido) lo cual se puso presenciar en toda el área que se recortó para tal fin , al cual se tuvo visibilidad (...) SEGUNDO: Que se determine mediante el peritaje correspondiente el peso por metro cuadrado que están soportando los amarres y/o moños que sujetan el techo de escayola bien sean anclados en anime o anclados en concreto: El área de material recortado se pesó mediante peso electrónico suministrado por los expertos y en el mismo arrojó un peso aproximado de 14 Kg., con un espesor de 12 mm, Cabe destacar que el pedazo de escayola se encontraba con material adherido de yeso y parte de los moños con que está sujetado. (...) Es indispensable mencionar, que paralelamente a este contrato preliminar de venta el cual fue autenticado en fecha 11-11-2011 y que ha sido objeto de análisis en este fallo, las partes en fecha posterior, el día 20-09-2013 suscribieron un contrato de obras por documento privado en el cual los sujetos procesales detallan todos los aspectos que regirían la ejecución de las obras pactadas a fin de satisfacer el precio de venta del apartamento identificado con el N° A-57 ubicado en la planta seis (6) de la Residencia Punta Pacífico, según el contenido del contrato preliminar arriba analizado- ya que se concretan cuales son y deben ser las obras a ejecutar, el tiempo de su ejecución, las condiciones que deben imponerse para que se considere efectivamente pagado el precio del inmueble objeto de la promesa de venta, dentro de las cuales se señala la mas resaltante, por ser la que permitirá que lo ejecutado con motivo de dicho contrato surta los efectos perseguidos por el contratista como lo es la traslación de la propiedad del inmueble ofrecido en venta, y es la conformidad de la obra y el finiquito mediante documento acompañado de las actas de entrega debidamente a las que se hace referencia en la cláusula CUARTA del mismo para que se pueda proceder a la protocolización del documento definitivo de venta sobre el ya referido bien inmueble. Para profundizar mas sobre este punto, dada su relevancia por su influencia en el fondo de esta controversia se tiene que de acuerdo al contenido del referido contrato de obras, en el mismo se hace referencia a los siguientes aspectos que a continuación se mencionan: a) que las obras que se debían ejecutar son las siguientes: 1.- La reparación de todos y cada uno de los techos de escayola existentes en los setenta y seis (76) apartamentos de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, 2.- La pintura de los setenta y seis (76) apartamentos de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, y 3.- La pintura de todos y cada uno de los pasillos de circulación y áreas comunes de las diez (10) plantas de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO. b) que cada apartamento sería entregado concluido por la contratada a la contratante, mediante el levantamiento de un acta de entrega de cada uno. c) que el tiempo de ejecución de las obras sería desde el 16-09-2013 hasta el 30-11-2013. fecha esta en que debería estar culminada la obra y levantadas un total de ochenta y seis (86) actas las cuales corresponderían a los setenta y seis (76) apartamentos y a las diez (10) plantas de Residencias Punta Pacífico y que las partes podrían otorgarse una prórroga mediante la suscripción de un contrato accesorio al anterior por un tiempo de dos (2) semanas, siempre y cuando el retardo a la ejecución de la obra no fuese imputada a la contratada y esta lo solicitara por escrito diez (10) días antes del vencimiento del tiempo de ejecución de la obra. d) Que como pago de las obras, el mismo se haría a través del inmueble constituido por el apartamento identificado con el N° A-57 ubicado en la planta seis (6) de la Residencia Punta Pacífico, y que a los fines de la transmisión de la propiedad del inmueble, debería existir un contrato auténtico en el que ambas partes se otorguen el mas amplio finiquito y en donde conste de manera expresa el cumplimiento de todas y cada de las obligaciones contraídas por la contratada, el cual llevaría como anexo y parte integrante la totalidad de las actas de entrega, para proceder a la protocolización del inmueble en cuestión. Basado en lo anterior, de acuerdo al material probatorio aportado, específicamente de acuerdo al mérito arrojado por los dos contratos que antes se mencionaron, por las valuaciones que rielan desde el folio 85 al 238 de la 2ª pieza, las cuales si bien algunas tienen fecha anterior al contrato de obras, se les confiere valor probatorio para demostrar que desde el 03-04-2011 se iniciaron trabajos de ejecución de las obras contratadas para ese entonces de manera verbal, y que desde el día 25-10-2013 hasta el 23-11-2013 con motivo de los trabajos efectuados en los apartamentos C-27, A-45, D-2, B-8, A-13, A-31, A-32, E-72, A-6, existió consenso y conformidad entre ambos contratantes, en cuanto a la ejecución de los trabajos de pintura, y techos en los mismos, e igualmente, que a partir de las valuaciones 15 y 14 fechadas 20-01-2014, 23-07-2013 y 18-11-2013 respectivamente, quedó en evidencia el desacuerdo y la controversia entre ambos sujetos procesales, por cuanto no existió conformidad con los trabajos efectuados, y por ende, no se verificó la cancelación de los montos establecidos en dichas valuaciones, las cuales en conjunto suman la cantidad de seiscientos seis mil doscientos veintiocho bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 606.228,25). Todo lo cual quedó comprobado con el mérito que emana de las dos inspecciones judiciales extra proceso evacuadas por la parte demandada-reconviniente en la correspondiente etapa de pruebas, proviene del actor, por cuanto no ejecutó las obras que se comprometió a realizar relacionadas con la ejecución de trabajos de reparación de los techos de escayola en los setenta y seis (76) apartamentos que integran el edificio RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, así como ejecutar todos y cada uno de los procedimientos de empastado y aplicación de pintura en cada uno de los setenta y seis (76) apartamentos y en cada uno de los pasillos de circulación y áreas comunes de las diez (10) plantas de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, a fin de pagar en especie el precio de venta del inmueble objeto de la negociación a cambio de que se le otorgara la propiedad del bien inmueble consistente en un apartamento identificado con la letra y número A-57, ubicado en el pido 6 del Conjunto Residencia Punta Pacífico, tal como fue establecido en la cláusula NOVENA del contrato de obras suscrito por las partes en fecha 20-09-2013, en la cual se dispuso específicamente lo siguiente; CLAUSULA NOVENA: En relación al pago que debe efectuar LA CONTRATANTE a LA CONTRATADA por la ejecución de la obra aquí especificada el mismo se hará a través del inmueble de su exclusiva propiedad constituida por un apartamento identificado con el N° A-57 ubicado en la planta seis (6) de la Residencia Punta Pacífico, antes identificado, según consta de contrato de opción de compra suscrito entre las partes contratantes y debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de la ciudad de La Asunción del Estado Nueva Esparta en fecha 11 de noviembre del año 2011, anotado bajo el N° 18, tomo 70 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual actualmente tiene plenos efectos jurídicos; no obstante queda entendido que en caso de incumplimiento de LA CONTRATADA en la ejecución del presente contrato, LA CONTRATANTE podrá demandar judicialmente la resolución del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes en fecha 11 de noviembre del 2011. De igual forma queda expresamente entendido que la ejecución del contrato de opción de compra venta del inmueble que se dará en dación en pago por la ejecución fiel y cabal de la obra, queda condicionado al fiel cumplimiento por parte de LA CONTRATADA del presente contrato de obras, quedando expresamente convenido que a los fines de la transmisión de la propiedad del inmueble que se dará en dación en pago, deberá existir un contrato autentico en el que ambas partes se otorguen el mas amplio finiquito y en donde conste de manera expresa el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contraídas por LA CONTRATADA, el cual llevará como anexo y parte integrante la totalidad de las actas de entrega para procederse a la protocolización del inmueble en cuestión. Así las cosas, ante el flagrante incumplimiento por parte de la actora, como encargada de llevar a cabo las obras contratadas y pactados en los términos y condiciones arriba especificados, no es procedente señalar como lo hizo el actor en el libelo, que el incumplimiento en este caso proviene de la parte demandada, sino que por el contrario el mismo emana de su propia responsabilidad, por cuanto la empresa accionante-reconvenida a pesar de que señaló que cumplió cabalmente con las obras contratadas según el contrato de obras celebrado en fecha 20-09-2013 el cual como se puede inferir de su contenido, deja sin efecto en la cláusula SEGUNDA el contrato de obras verbal pactado con antelación, las cuales como ya se ha mencionado consistieron en 1.- La reparación de todos y cada uno de los techos de escayola existentes en los setenta y seis (76) apartamentos de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, 2.- La pintura de los setenta y seis (76) apartamentos de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, y 3.- La pintura de todos y cada uno de los pasillos de circulación y áreas comunes de las diez (10) plantas de RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO; por cuanto quedó probado que las mismas presentaron fallas, tales como grietas en paredes y techos, y las paredes con pintura sin acabados, manchadas y con diferentes tonalidades de color blanco aplicada en ellas, que asimismo se observaron grietas y fisuras en los techos de escayola de algunos apartamentos, producto -conforme emana no solo de la inspección efectuada en fecha 13-04-2015 por el tribunal de la causa, sino también de la prueba de experticia practicada en fecha 15-07-2015 por los ingenieros SIMON ZABALA, RAMONA JIMENEZ y ANTONIO MARQUINA, en donde se precisó que las obras no se ejecutaron de manera idónea, que en opinión de los expertos se demostró que los techos de escayola no se instalaron correctamente, que la ejecutante de la obra en lugar de sujetar los amarres y moños a los nervios de concreto, los sujetaron al anime, que el peso por metro cuadrado que soportaban dichos amarres y/o moños era de 14 Kg.,que los mismos se encontraban adheridos con material de yeso, y que este material no podía soportar dicho peso, por no ser el yeso un material sólido sino que podía desmoronarse con el tiempo, produciendo grietas y fisuras en las uniones del mismo, y -se insiste- de acuerdo al contrato, especialmente al contrato de obras que riela a los folios 29 al 33 de la 1ª pieza del presente expediente, así como del mérito que emana de las pruebas de inspección judicial evacuadas extra litem una de las cuales fue aportada al expediente como prueba trasladada, que el actor no ejecutó las obras a cabalidad, ya que de acuerdo al mérito que emana de las dos inspecciones evacuadas por cuenta de la parte accionada se dejó constancia en términos generales que la pintura aplicada en las paredes que conforman los pasillos internos de todos y cada uno de los pisos de las áreas comunes del edificio Residencias Punta Pacífico, así como de los apartamentos B1, B3, A-5, A-4, A-6, A-7, ubicados en la planta baja, los B-8, C-9, C-10, B-11, A-12, A-14, A-15, ubicados en el piso 1, los B-16, C-17, C-18, B-19, A-20, A-21, DC-22, A-23 y A-24, ubicados en el piso 2, los N° B-25, C-26, C-27, C-28, C-29, C-30, C-31, C-32 ubicados en el piso 3, los Nos. B-33, C-34, C-35, B-36, A-37, A-38, A-39 y A-40, ubicados en el piso 4, los Nos. B-41, C-42, C-43, B-44, A-45, A-46, DC-47, A-48 y A-49, ubicados en el piso 5, los Nos. B-50, C-51, C-52, B-53, A-54, A-55, A-56, A-57, ubicados en el piso 6, los Nos. B-58, C-59, C-60, B-61, A-62, A-63, A-64, A-65 ubicados en el piso 7, los Nos. DL-66, C-97, C-68, DL-69, E-70, DC-71, ubicados en el piso 8, y los Nos. C-73, C-74, C-75, ubicados en el piso 9, se observaron manchadas y desconchadas, asimismo se observaron los techos agrietados, los bordes de las paredes de forma irregular, las uniones entre los techos y las paredes con manchas de color amarillo, los bordes de algunas ventanas agrietadas y desconchadas. Quedó demostrado asimismo que todos los apartamentos antes identificados tienen techos de escayola, y se dejó constancia con el asesoramiento del práctico designado, que algunos techos se observaron agrietados, sin acabado, con desprendimiento de la pintura aplicada, con la superficie sin lijar, y que estas fallas fueron detectadas en los apartamentos Nos A-4, A-6, A-7, de la planta baja, en el apartamento destinado a oficina de condominio, en los apartamentos Nos. B8, C-9, C-10, B-11, A-12, A-14, A-15, ubicados en el piso 1, en los Nos. B-16, C-17, B-19, A-20, A-21, DC-22, A-24 del piso 2, los apartamentos Nos. C-27, C-28, C-29, C-30, C-31, C-32, en el piso 3, los identificados con los Nos. B-33, y C-35 en el piso 4, los Nos. B-41, C-42, C-43, en el piso 5, el A-56, en el piso 6, los B-58, B-61 y A-65, en el piso 7, los Nos. C-67 en el piso 8, y finalmente en el piso 9, los apartamentos Nos. C-74, C-75. Sobre el punto anterior, se debe hacer un paréntesis a fin de señalar que posteriormente en fecha 30 de mayo de 2014, fue practicada una segunda inspección –fuera del proceso- por el mencionado Juzgado del Municipio Maneiro de este Estado en el edificio Residencias Punta Pacífico, en la cual se dejó constancia con el asesoramiento técnico necesario sobre las condiciones físicas de los inmuebles en relación a pintura, y los techos de escayola, dejándose constancia que las paredes y techos de las unidades de vivienda para el momento en que se señala en el acta, algunas se observaban manchadas, desconchadas y agrietadas, y que en opinión del experto designado, este manifestó que las grietas que presentaban los techos inspeccionados “se debe a la mala instalación, por cuanto los moños se encuentran sujetos al anime, siendo esto incorrecto ya que deben estar sujetos al concreto, para evitar su movimiento y consecuencial agrietamiento...”, y asimismo se dejó constancia que en ese momento algunos apartamentos se encontraban en proceso de reparación por personas contratadas por la demandada-reconviniente para hacer las reparaciones de rigor y optimizar los apartamentos. Vale destacar que si bien existen pruebas fehacientes de que la parte actora cumplió con ejecutar las obras, por cuanto existen en las actas procesales pruebas documentales que así lo confirman, como lo son los documentos emanados de la empresa INVERSIONES MONSATEX, C.A, dirigidos a la empresa INVERSIONES 8422, C.A, que van desde los folios 39 al 238 de la 2ª pieza, las cuales se contraen a notas de entrega de suministros de materiales para llevar a cabo la obra contratada, para pagar el precio de venta del apartamento, valuaciones, facturas, constancias de retensiones de impuesto sobre la renta y comprobantes de pago aceptadas, y otras que denotan que la demandante ejecutó las obras a las cuales se comprometió, pero de las pruebas aportadas por la contraparte, especialmente de las dos inspecciones evacuadas extra proceso, por el Juzgado del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial la primera en fecha 05-08-2013, y la segunda evacuada el 30-05-2014, permiten apreciar las condiciones en que se encontraban los apartamentos pertenecientes a Residencias Punta Pacífico y sus áreas comunes, puesto que se dejó constancia de una forma detallada del estado en que se encontraba cada uno de ellos, y en términos generales se puede apreciar que se dejo constancia de que las condiciones físicas de los inmuebles, concretamente la pintura aplicada en las paredes que conforman los pasillos internos de todos y cada uno de los pisos de las áreas comunes del edificio Residencias Punta Pacífico se observaban manchadas, desconchadas, asimismo se verificó que en los techos de escayola de algunos apartamentos se observaron grietas y fisuras, y se encontraban en reparación tal y como se desprende de la lectura del acta levantada, así como de las impresiones fotográficas que se acompañaron a la misma, tomadas bajo el control y dirección del tribunal. Bajo tales consideraciones no coincide esta alzada con el criterio sustentado por el tribunal de la causa en el fallo apelado, mediante el cual se estableció que la actora-reconvenida demostró el cumplimento de la principal obligación contractual como lo era el pago íntegro del precio del inmueble, por cuanto se insiste de nuevo, las obras contratadas para solventar lo concerniente al pago del precio de venta pactado en el contrato preliminar suscrito no se ejecutaron a cabalidad, presentaron fallas, imperfecciones que obligaron a la reconviniente a efectuar reparaciones en la pintura, y en los techos, tal y como se desprende de las dos inspecciones practicadas., la primera fuera del proceso por el Tribunal del Municipio Maneiro en fechas 05-08-2013 y 30-05-2014, y la segunda, evacuada en el lapso probatorio por el tribunal de la causa en fecha 13-04-2015, así como la prueba de experticia practicada en fecha 15-07-2015, y por ende, a efectuar erogaciones de dinero con el fin de cumplir sus compromisos contractuales de venta con terceros sobre los apartamentos identificados con los números 3-3, 3-4, 5-2, 7-7, 2-8,4-4, y PB-7, por lo cual resulta inexorable concluir que la presente demanda se debe desestimar, tal y como se hará de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.- LA RECONVENCION Leídas las actas procesales, concretamente el escrito contentivo de la demanda de mutua petición consta que la empresa demandada INVERSIONES 8422, C.A, señala que si bien la empresa INVERSIONES MONSATEX, C.A, estaba obligada en virtud del contrato de obras verbal celebrado en fecha 11-11-2011, a ejecutar para su representada las obras relacionadas con la colocación de pintura en los setenta y seis (76) apartamentos que conforman el edificio PUNTA PACIFICO, así como en todos y cada uno de los pasillos de circulación, y además fabricar e instalar todos y cada uno de los techos de escayola de las setenta y seis (76) unidades habitacionales que conforman el edificio, y que dichas obras serían pagadas por INVERSIONES 8422, C.A, con un apartamento que en ese momento estaba distinguido con la letra y número A-57, y la cantidad restante con pago en metálico, no obstante la empresa demandante no cumplió con la ejecución de las obras contenidas en el primer contrato de obras verbal, el cual fue resuelto, y tampoco cumplió con las obligaciones contraídas en el contrato de obras escrito celebrado en fecha 20-09-2013, específicamente con las contenidas en las cláusulas TERCERA, CUARTA, y el PARAGRAFO PRIMERO. Asimismo indica que su representada la empresa INVERSIONES 8422, C.A, continúa pintando y acondicionando el edificio y tuvo que reemplazar casi todos los techos de escayola y colocar en su lugar material conocido como dry-wall, es decir que tuvo que ejecutar dichas obras por su propia cuenta, como consecuencia del incumplimiento culposo de INVERSIONES MONSATEX, C.A. Manifiesta además el incumplimiento por parte de la actora de las cláusulas QUINTA, SEXTA, SEPTIMA y OCTAVA del referido contrato de obras, aunado al hecho de la falta de verificación de la condición suspensiva positiva contemplada en la cláusula NOVENA de dicho instrumento, lo cual trajo como consecuencia –según su decir- el sufrimiento por parte de su representada de un daño material perfeccionado por el daño emergente, y estos motivos lo conllevan a demandar la resolución del contrato de obras escrito otorgado por las partes en fecha 20-09-2013, así como la resolución del contrato de promesa de venta otorgado por las partes en fecha 11-11-2011 ante la Notaría Pública de La Asunción. Municipio Arismendi de este Estado, anotado bajo el N° 18, tomo 70 de los Libros de Autenticaciones. Por su parte la empresa actora-reconvenida, dio contestación a la reconvención planteada en su contra, alegando primeramente la inadmisibilidad de la misma, expresando que el escrito contentivo de la reconvención carece de ciertos presupuestos procesales que son imprescindibles para su admisión, tales como la falta de descripción de los hechos causales que originaron los supuestos daños afirmados por el reconviniente, y que tampoco precisó la reconviniente los fundamentos dañinos que rodearon el caso que plantea, y peor aun, no estimó el monto de los daños supuestamente sufridos, lo cual tiñe forzosamente de inadmisibilidad la reconvención propuesta, y que adicional a todo lo anterior representa un claro y vivo ejemplo de indeterminación objetiva el no haber representado cuantificativamente los supuestos daños que han sido causados por el actor al reconviniente y por esa razón considera que debe ser declarada inadmisible la reconvención intentada por ambigua, indeterminada, imprecisa, genérica y por no cumplir con los presupuestos procesales exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, específicamente los previstos en los ordinales 5° y 7°, esto es, la relación clara de los hechos, los fundamentos de derecho con las pertinentes conclusiones, y la falta de especificación de los daños y sus causas, y así solicita que sea declarado. En torno al fondo de la reconvención planteada, sostuvo que en cuanto al supuesto incumplimiento por parte de su representada del contrato de obras privado suscrito en fecha 20-09-2013, niega, rechaza y contradice tal incumplimiento contractual, manifestando que su representada se ha mantenido fiel y firme en la actualidad al contrato privado suscrito, y que el mismo fue cumplido íntegramente en todas y cada una de sus obligaciones contractuales que le han correspondido, y que por el contrario, ha sido la demandada la que no ha cumplido con sus obligaciones, en primer lugar al negarse a suscribir el contrato auténtico en que ambas partes se otorguen el mas amplio finiquito, y en segundo lugar al negarse a transmitirle la propiedad del inmueble a su representada, mostrando una conducta reticente para con el cumplimiento de esa obligación de dar, como lo era la protocolización por documento público independiente de la propiedad del apartamento en el Registro Inmobiliario competente. Determinado lo anterior, en vista de lo resuelto en el punto anterior, resulta obvio que el incumplimiento provino de la parte actora, en razón de que la pintura de las paredes y la escayola colocada en los techos tal y como se desprende de las inspecciones practicadas fuera del proceso por el Tribunal del Municipio Maneiro en fechas 05-08-2013 y 30-05-2014, y la practicada por el tribunal de la causa en fecha 13-04-2015, así como la prueba de experticia practicada en fecha 15-07-2015 por los ingenieros SIMON ZABALA, RAMONA JIMENEZ y ANTONIO MARQUINA, y mas aun, en razón de que consta del mérito arrojado por las inspecciones judiciales que las obras realizadas por INVERSIONES MONSATEX, C.A, fueron sustituidas o reparadas por la misma parte reconviniente según como se extrae de las pruebas de inspección judicial evacuadas en fechas 05-08-2013 y 30-05-2014 por el Juzgado del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial. Bajo tales consideraciones, es evidente que como en efecto se estableció en este mismo fallo, la acción resolutoria planteada por el demandado reconviniente sobre los contratos preliminares de venta y de obras celebrados en fechas 11-11-2011 y 20-09-2013 es procedente, atendiendo a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que establece: Artículo 1.167. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo...”. Basado en lo señalado en el punto anterior, habiendo quedado demostrado que en este asunto la parte reconvenida incumplió con su carga contractual de realizar cabalmente los trabajos asumidos en la cláusula CUARTA del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 11-11-2011, y concretamente con la cláusula TERCERA del contrato de obras suscrito en fecha 20-09-2013, y con ello con el pago total e íntegro del precio, cuya cancelación se pactó de acuerdo a la cláusula CUARTA del contrato preliminar mediante el intercambio de suministro y colocación de techo en escayola y pintura en caucho interior de los apartamentos de Residencias Punta Pacífico, en razón de que el actor no ejecutó las obras a cabalidad, por cuanto las mismas de acuerdo a las pruebas aportadas al proceso por la empresa demandada-reconviniente presentaron fallas, que a continuación se detallan: a) Conforme al mérito que arrojo la prueba de inspección practicada fuera del proceso por el Juzgado del Municipio Maneiro de este Estado en fecha 05-08-2013, en la cual se determinó: - que la pintura aplicada en las paredes que conforman los pasillos internos de todos y cada uno de los pisos de las áreas comunes del edificio Residencias Punta Pacífico se observaban manchadas, desconchadas y la pintura de color blanco con diversos matices, que asimismo se observaron irregularidades de acabado en algunas paredes de algunos apartamento y grietas en los techos. b) Conforme al mérito que arrojó la segunda inspección extra litem practicado por el mismo Juzgado del Municipio Maneiro en fecha 30-05-2014, se determinó: - que en los techos de escayola de algunos apartamentos se observaron grietas y fisuras que se encontraban en reparación, y que una vez observadas las condiciones de los techos inspeccionados, el experto manifestó que las causas de las grietas obedecían presuntamente a la mala instalación de las mismas, por cuanto los moños se encontraban sujetados al anime, siendo esto incorrecto, ya que debían estar sujetados al concreto para evitar su movimiento y consecuencial agrietamiento. c) Conforme al mérito que arrojó la tercera inspección judicial evacuada en la etapa probatoria por el tribunal de la causa en fecha 13-04-2015, en la cual se dejó constancia: - que con respecto al acabado o terminación final de los techos de escayola se observaron ciertas fisuras o mínimas aberturas en algunas de las áreas de techo en los dos niveles, - que con respecto al estilo, se determinaron elementos planos sin ningún diseño martillo, relieves o formas. - que en cuanto a la estructura o sostenimiento del techo construido en escayola, en algunas áreas inspeccionadas se pudo verificar que las mismas se amarran en fibra vegetal en algunas partes de las láminas de anime de construcción y en otras se sostienen directamente del tabelón o placa de la edificación. d) Conforme al mérito que arrojó la prueba de experticia judicial practicada en fecha 15-07-2015 por expertos calificados, se determinó: - que la instalación de los techos de escayola no se hizo de manera correcta, pues se determinó que los amarres y moños no fueron sujetados a los nervios de concreto sino que fueron sujetados al anime y adherido con material de yeso. - que el peso que por metro cuadrado puede tener el techo de escayola es de aproximadamente 14 Kg, y de la forma en que se observa la colocación de los moños o amarres al anime, así como el material que lo sujeta es evidente que estos no pueden soportar el peso que por metro cuadrado tiene el techo de escayola, pues al no ser un material sólido, el techo se puede desmoronar con el tiempo, es decir que al sujetarse los amarres o moños al anime se produce una tracción en el material de adherencia que al no ser resistente se pueden producir asentamientos diferenciales que repercuten en el techo de escayola, produciéndose grietas y fisuras en las uniones del mismo. A lo anterior se le adiciona, para reafirmar aun mas el incumplimiento en el que incurrió la demandante reconvenida, que las valuaciones Nos 15 y 14 cursantes desde los folios 239 al 247 de la 2ª pieza, por los siguiente montos Bs. 430.149,35, 45.896,40 y 130.182,50 las mismas fueron valoradas por esta alzada a los fines de demostrar que a diferencia de las restantes valuaciones estas no fueron respaldadas con los respectivos comprobantes de pago y constancias de retención del impuesto sobre la renta emitidas por la empresa accionada, lo cual configura una clara señal de que las mismas no se ejecutaron a cabalidad y por esa razón las obras que se describen en las mismas no fueron aceptadas por la reconviniente y que asimismo, y conforme a lo verificado por el Tribunal del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial al momento de evacuar la prueba de inspección judicial extra litem en fecha 30-05-2014, cursante a los folios 379 al 381 de la 1ª pieza, en razón de los desperfectos que adolecían la pintura y el techo de escayola en los apartamentos identificados con los Nos. 3-3, 3-4, 5-2, 7-7, 2-8, 4-4 y PB-7, que se estaban realizando a costa de la empresa hoy demandada las reparaciones necesarias a fin de que los inmuebles estuvieran en óptimas condiciones y poder efectuar los actos traslativos de propiedad a terceros pactados sobre los mismos, todo lo cual fue igualmente previsto en la cláusula CUARTA del contrato de obra en donde expresamente se previó esa situaciones al señalar: CUARTA: Ambas partes de mutuo y común acuerdo establecen que cada apartamento será entregado concluido por LA CONTRATADA a LA CONTRANTE, mediante el levantamiento de un acta de entrega de cada uno. Así mismo ambas partes convienen que en relación a las zonas de los pasillos de circulación y áreas comunes se realizará igualmente un acta de entrega por piso, dichas actas en ambos casos deberán estar debidamente firmadas por las partes contratantes. PARAGRAFO PRIMERO: Queda expresamente entendido que las actas de entrega en el caso de los apartamentos y los pasillos de circulación se levantaran cuarenta y ocho horas después de concluidos los trabajos en la zona específica objeto del acta a levantarse. De igual forma queda entendido que transcurrido ese lapso de tiempo y una vez levantada el acta de entrega debidamente suscrita por las partes contratantes o las personas que estas designen, LA CONTRATADA, establece un lapso de doce (12) meses de garantía por el trabajo realizado, transcurrido dicho lapso se libera de todo tipo de responsabilidad por la zona entregada en dicha acta, es decir todo apartamento y/o pasillo de circulación (piso-planta) que entregado mediante el acta correspondiente y transcurridos los doce (12) meses de garantía, deja de ser responsabilidad de LA CONTRATADA. PARAGRAFO SEGUNDO: Queda expresamente entendido que la garantía de doce (129 meses otorgada por parte de LA CONTRATADA en el parágrafo anterior, se limita única y exclusivamente a cualquier desperfecto, agrietamiento o detalle ocasionado por erróneos procedimientos de reparación, aplicación y/o mala calidad de los materiales empleados, no obstante en caso de cualquier remate y/o reparación de cualquier unidad entregada mediante acta necesite siempre y cuando no sea responsabilidad de LA CONTRATADA, podrá ser realizado por ésta al valor actual del mercado previo convenio entre las partes:” Por último se debe señalar aunque la reconviniente en la demanda de mutua petición no hizo referencia respecto a la devolución de las sumas de dinero a favor de la demandante, sino que por el contrario peticionó que dichos pagos efectuados en especie, mediante la realización de las precitadas obras se consideren inexistentes, al haber quedado resuelto por mutuo y común disentimiento de las partes con el contrato escrito suscrito por las partes en fecha 20-09-2013, el primer contrato de obras verbal celebrado en fecha 11-11-2011, se limitó a exigir en el punto de la demanda de mutua petición: “...PRIMERO: LA RESOLUCION del contrato de obras escrito otorgado por las partes en fecha 20 de septiembre del año 2013, SEGUNDO: LA RESOLUCION del contrato otorgado por las partes en fecha 11 de noviembre del año 2011 y TERCERO: Condenar en costas a INVERSIONES MONSATEX, C.A, es decir dicho bajo otro giro de palabras que debido a que la actora no efectuó pago alguno del inmueble por cuanto las valuaciones y facturas quedaron sin efecto jurídico alguno al resolverse el contrato verbal de obras y que en consecuencia dicho contrato, facturas, obligaciones y demás consecuencias y actos jurídicos se deben tener como inexistentes, lo cual a juicio de quien decide en segunda instancia se debe desestimar, ya que si bien la demandante reconvenida conforme a lo señalado antecedentemente no acató íntegramente sus cargas contractuales contempladas tanto en el contrato preliminar de venta como en el de obras, quedó probado con el mérito que emana de las valuaciones y anexos que rielan desde el folio 75 al 237 de la 2ª pieza del presente expediente, y las ya enunciadas pruebas de inspección judicial cursantes desde los folios 118 al 385 de la 1ª pieza de este expediente, que sí cumplió con una buena parte de su compromiso contractual, ya que los apartamentos B8, B11, C9, C10, A12, A13, A14, A15, B16, B19, C17, C18, A20, A21, A23, A24, B25, N28, C26, C27, A29, A30, A31, A32, B33, A37. A38, A39, A40, B41, C42, C43, A47, A48, A49, B44, A45, C51, A56, A57, A54, A55, C52, C59, A65, A64, A63, C60, B61 y A62, fueron entregados y recibidos por la reconviniente con asentimiento, lo cual debe generar que el equivalente en bolívares de dichas obras le sean reintegrados a la demandante, previa deducción del porcentaje que establece la cláusula octava del contrato preliminar de venta que mas adelante se mencionará, puesto que de lo contrario, se estaría propiciando un enriquecimiento ilícito, el cual está contemplado en el artículo 1.184 del Código Civil, a saber: “ Aquél que se enriquece sin causa en perjuicio de otra persona, está obligado a indemnizarla, dentro del límite de su propio enriquecimiento, de todo lo que aquella se haya empobrecido “. De tal manera que esta alzada lejos de propiciar el mismo, se inclina mas bien en propiciar la devolución o entrega de la suma de dinero pagada por concepto del precio, que en este asunto sería el equivalente de las obras ejecutadas conforme a las valuaciones que rielan desde el folio 85 al 238, que se encuentran sustentadas con constancias de retención del Impuesto sobre la Renta, así como de comprobantes de pago, lo cual resulta inexorable, como una consecuencia de la extinción del contrato por los motivos antes expresados, que es ineludible que se proceda conforme a lo pactado por ambas partes en la cláusula octava del contrato preliminar de venta, suscrito por las partes en fecha 11-11-2011, el cual riela a los folios 22 al 27 de la 1ª pieza del presente expediente, en la cual entre otros aspectos se dispuso que en caso de que la negociación pactada no llegara a feliz término por causas imputables a la futura adquirente, que en este caso es la parte demandante-reconvenida, la opción de compra venta pactada perdería vigencia, y tendrá derecho a recibir el dinero pagado por concepto de precio, previa deducción del 3 % de ese monto, el cual quedará a favor de la contratante. Para determinar dicho monto, o sea la suma a devolverle a la reconvenida, previa deducción del 3 % establecido de manera convencional por las partes o sujetos procesales, es necesario se precise el monto de lo pagado por concepto del precio, que en este caso -como ya se dijo- se pacto mediante la ejecución de las obras contratadas de suministro y colocación de techos de escayola y pintura de caucho interior sobre los apartamentos de Residencias Punta Pacífico, con base a las valuaciones que cursan desde el folio 85 al 238 identificadas correlativamente con la letras y número “L1” hasta la “L25”, ya que la cláusula invocada expresamente dispone: “...si la realización de la operación no fuese posible por causa imputable a LA FUTURA ADQUIRIENTE, no tendrá vigencia la presente opción a compra-venta y este tendrá derecho a la restitución del dinero entregado menos el tres por ciento (3%) del monto que le será devuelto...”. De tal manera que, se dispone que una vez que el presente fallo quede firme, previo a solicitar la ejecución de la sentencia se gestione la realización de una experticia complementaria del fallo a fin de que siguiendo los parámetros previstos en los artículos 249 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, mediante la designación de un solo experto que será designado por el tribunal de la causa, se efectúen dichos cálculos a fin de que la suma o el monto que resulte sea reintegrado a la parte actora reconvenida tal y como fue pactado de manera convencional. Y así finalmente se decide.- VII.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado LUIS GABRIEL ROMERO GAVIDIA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente INVERSIONES 8422, C.A, en contra de la sentencia dictada el 19 de septiembre de 2016 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta. SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia apelada dictada por el referido Juzgado en fecha 19-09-2016. TERCERO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato instaurada por la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A en contra de la empresa INVERSIONES 8422, C.A. CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención o demanda de mutua petición instaurada por la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX. C.A. QUINTO: SE DISPONE que la empresa demandada-reconviniente INVERSIONES 8422, C.A, devuelva o haga entrega a la actora de la suma de dinero pagada por concepto del precio del inmueble, conforme a lo establecido en la cláusula octava del contrato preliminar de venta suscrito por las partes en fecha 11-11-2011, y que en este asunto sería el equivalente de las obras ejecutadas conforme a las valuaciones que rielan desde el folio 85 al 237 de la 2ª pieza del presente expediente, y para efectuar dichos cálculos se deberá efectuar una experticia complementaria del fallo por un solo experto que será designado por el tribunal de la causa. SEXTO: NO SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante-reconvenida, por no haber resultado totalmente vencida en la demanda de mutua petición. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE A LAS PARTES, DÉJESE COPIA, y BÁJESE el expediente al tribunal de origen en su oportunidad. Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los veinte (20) días del mes de abril de dos mil diecisiete (2.017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL, Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS. LA SECRETARIA, Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO EXP: N° 08987/16 JSDC/CFP/lmv. En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de todas las formalidades de ley. Conste, LA SECRETARIA, Abg. CECILIA FAGUNDEZ PAOLINO.