TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: ciudadanas MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.806.255, V-12.225.400 y V-11.144.341 respectivamente.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogadas MARÍA GABRIELA FERNÁNDEZ SÁNCHEZ y VANESSA PÉREZ OSORIO, inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 115.010 y 234.620 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil “BIG BEN, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 11.01.1995, bajo el N° 14, Tomo IV, representada por los ciudadanos MAHMOUD ABDUL RAHNAN, HEMAD MAJZUB o HANI MAJZOUB, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.338.289, 11.852.555 y 11.852.557 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados LUISA PONCE M. y LEONARDO J. VILORIA G., inscritos en el inpreabogado bajo los Nros 26.252 y 27.385 respectivamente.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.
Se inició por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta demanda por DESALOJO interpuesta por la abogada MARÍA GABRIELA FERNÁNDEZ SÁNCHEZ, en su carácter de apoderada judicial de las ciudadanas MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS contra la sociedad mercantil “BIG BEN, C.A.”, representada por los ciudadanos MAHMOUD ABDUL RAHNAN, HEMAD MAJZUB o HANI MAJZOUB, ya identificados.
Por auto de fecha 19.06.2015 (f. 82 y 83), se admitió la presente demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, sociedad mercantil “BIG BEN, C.A.”, en la persona de cualquiera de sus representantes legales, ciudadanos MAHMOUD ABDUL RAHNAN, HEMAD MAJZUB o HANI MAJZOUB, a los fines de que dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, diera contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 01.07.2015 (f. 84 al 95), compareció la abogada MARÍA GABRIELA FERNÁNDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y consignó escrito de reforma de la demanda.
Por auto de fecha 06.07.2015 (f. 96 y 97) se admitió la reforma de la demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, sociedad mercantil “BIG BEN, C.A.”, en la persona de cualquiera de sus representantes legales, ciudadanos MAHMOUD ABDUL RAHNAN, HEMAD MAJZUB o HANI MAJZOUB, a los fines de que dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, diera contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 13.07.2015 (f. 99), se dejó constancia de haberse librado la compulsa de citación.
Por auto de fecha 13.07.2015 (f. 100), se ordenó aperturar el cuaderno de medidas; siendo aperturado en esa misma fecha.
En fecha 10.08.2015 (f. 102), compareció el alguacil del Tribunal y consignó la compulsa de citación librada a la parte demandada, sin firmar por cuanto no la pudo localizar en la dirección que le fue suministrada.
En fecha 12.08.2015 (f. 119), compareció la abogada MARÍA GABRIELA FERNÁNDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y mediante diligencia solicitó la citación por cartel de la parte demandada; siendo acordado por auto de fecha 16.09.2015 (f. 120). Librándose el cartel en esa misma fecha.
En fecha 08.12.2015 (f. 123), compareció la abogada MARÍA GABRIELA FERNÁNDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y mediante diligencia consignó las publicaciones del cartel de citación.
Por auto de fecha 08.12.2015 (f. 124), LA Jueza se abocó al conocimiento de la presente causa y se agregaron a los autos las publicaciones del cartel de citación.
En fecha 14.12.2015 (f. 127), la secretaria del Tribunal dejó constancia de haber fijado el cartel de citación en el domicilio de la parte demandada.
En fecha 25.01.2016 (f. 128), compareció la abogada MARÍA GABRIELA FERNÁNDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y mediante diligencia solicitó se le designara defensor judicial a la parte demandada. Siendo acordado por auto de fecha 28.01.2016 (f. 129), y designándose a la abogada IVANA TORCAT, a quien se ordenó notificar de dicho cargo mediante boleta; librándose la boleta en esa misma fecha.
El día 15.02.2016 (f. 131), compareció el abogado LEONARDO VILORIA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y mediante diligencia se dio por citado y consignó el poder que acredita su representación.
En fecha 08.03.2016 (f. 139 al 148), compareció la abogada LUISA PONCE, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación a la demanda, constante de diez (10) folios útiles.
Por auto de fecha 18.03.2016 (f. 149), se fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente, a las 10:00a.m., para el acto de la audiencia preliminar en la presente causa.
En fecha 30.03.2016 (f. 150), se difirió la audiencia preliminar, para las 2:00 p.m. del mismo día, por coincidir con otro acto.
En fecha 30.03.2016 (f. 151 al 153), tuvo lugar la audiencia preliminar, compareciendo ambas partes al acto.
Por auto de fecha 04.04.2016 (f.154 y 155), se fijaron los hechos y límites de la controversia; asimismo se abrió un lapso de cinco días de despacho para promover pruebas sobre el merito de la causa.
El día 07.04.2016 (f. 156 al 162), compareció la abogada LUISA PONCE, en su carácter acreditado en autos, y mediante diligencia consignó escrito de pruebas.
En fecha 11.04.2016 (f. 163 al 165), compareció la abogada MARÍA GABRIELA FERNÁNDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y consignó escrito de promoción de pruebas, constante de siete (7) folios útiles.
Por auto de fecha 13.04.2016 (f. 176), se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada.
Por auto de fecha 13.04.2016 (f. 177), se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora, ordenándose oficiar al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado. Librándose el oficio en esa misma fecha.
Por auto de fecha 13.04.2016 (f. 179), se fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a las 10:00a.m., la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia oral en la presente causa.
El día 02.05.2016 (f. 180), se agregó a los autos el oficio N° FT-2016-018, de fecha 21.04.2016, emanado del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado.
En fecha 15.06.2016 (f. 182 al 185), tuvo lugar la audiencia oral, y se dio un lapso de 30 minutos para pronunciar oralmente la decisión; cuya audiencia fue reanudada (f. 186 al 190) y en la cual se declaró sin lugar la falta de cualidad de las ciudadanas BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS; improcedente la solicitud de que el Tribunal desestime la prueba de informes promovida por la parte actora; y con lugar la demanda.
En fecha 01.07.2016 (f. 191 al 220), se publicó el texto íntegro de la sentencia.
En fecha 06.07.2016 (f. 221), compareció el abogado LEONARDO VILORIA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia apeló de la sentencia.
En fecha 07.07.2016 (f. 222), compareció la abogada MARÍA GABRIELA FERNÁNDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y mediante diligencia solicitó la aclaratoria de la sentencia; siendo acordada por auto del 12.07.2016 (f. 223 al 225).
Por auto de fecha 12.07.2016 (f. 226), se oyó en ambos efectos la apelación interpuesta, ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma. Librándose el oficio respectivo en esa misma fecha.
Por sentencia de fecha 31.10.2016 (f. 250 al 273), se revocó la decisión dictada en fecha 01.07.2016 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta y se ordenó al Juzgado de la causa que llamara al proceso para que conformara el litisconsorcio activo necesario a la ciudadana MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, con el fin de que alegara lo que estimara pertinente y ejerciera sus defensas en este proceso.
En fecha 10.02.2017 (f. 283 y 284), compareció por ante el entonces Juzgado de la causa, la ciudadana MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, representada por la abogada MARÍA GABRIELA FERNÁNDEZ, y se dio por notificada y procedió a ratificar todas y cada una de las actuaciones, alegatos y defensas esgrimidas en el presente juicio por la mencionada profesional del derecho.
Por auto de fecha 09.03.2017 (f. 296), se dio por recibido el presente expediente procedente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, y se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente, a las 10:00a.m., para que tuviera lugar la audiencia oral en la presente causa.
En fecha 24.03.2017 (f. 44 al 49), tuvo lugar la audiencia oral, en la cual se declaró con lugar la presente demanda de desalojo; y se ordenó a la parte demandada Sociedad Mercantil “BIG BEN, C.A.”, hacer entrega inmediata a la actora ciudadanas MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, del local, edificio y el terreno donde esta construido, con una superficie de TRESCIENTOS SETENTA Y UN METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (371,75 mts2), ubicado en la calle Guevara hoy Boulevard Guevara entre las calles Velásquez y San Nicolás de la ciudad de Porlamar del Municipio Mariño de este Estado.
CUADERNO DE MEDIDAS.
Por auto de fecha 13.07.2015 (f. 1), se aperturó el cuaderno de medidas,
Por auto de fecha 13.07.2015 (f. 108 al 183), se decretó medida innominada, a los fines de evitar que otras personas jurídicas pretendan operar en el inmueble arrendado, ordenándose oficiar a la Alcaldía del Municipio Santiago Mariño de este Estado; al Centro Nacional de Comercio Exterior (CENCOEX) y al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), siendo librados los oficios en esa misma fecha.
El día 16.02.2016 (f.194 al 196), compareció el abogado LEONARDO VILORIA, en su carácter de apoderado de la parte demandada, y consignó escrito de oposición a la medida decretada.
En fecha 26.02.2016 (f. 197 y 198), compareció la abogada LUISA PONCE, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y mediante diligencia consignó escrito de pruebas.
En fecha 26.02.2016 (f. 201 y 202), compareció la abogada MARÍA GABRIELA FERNÁNDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y mediante diligencia consignó escrito de pruebas.
Por auto de fecha 26.02.2016 (f.203), se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada.
Por auto de fecha 26.02.2016 (f. 204 y 205), se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora, fijándose el quinto (5to) día de despacho siguiente, a las 10:00a.m., la oportunidad para la práctica de la inspección judicial; se ordenó oficiar a la Alcaldía del Municipio Santiago Mariño de este Estado; al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) y al Centro Nacional de Comercio Exterior (CENCOEX). Librándose los oficios en esa misma fecha.
En fecha 08.03.2016 (f. 209 al 212), compareció la abogada LUISA PONCE, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y consignó escrito de promoción de pruebas, constante de cuatro (4) folios útiles.
Por auto de fecha 09.03.2016 (f.213), se difirió la práctica de la inspección judicial, para el tercer (3er) día de despacho siguiente, a las 10:30a.m.
En fecha 09.03.2016 (f. 214), compareció la abogada MARÍA GABRIELA FERNÁNDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y mediante diligencia solicitó que se inadmitieran las pruebas promovidas por la parte demandada en fecha 08.03.2016.
Por auto de fecha 10.03.2016 (f. 217), se tuvieron como no presentadas las pruebas promovidas por la parte demandada.
Por auto de fecha 14.03.2016 (f. 218), se difirió la práctica de la inspección judicial para el segundo (2do) día de despacho siguiente, a las 11:00 a.m.
Por auto de fecha 16.03.2016 (f. 219), se difirió la práctica de la inspección judicial para el cuarto (4to) día de despacho siguiente, a las 11:00 a.m.
En fecha 29.03.2016 (f. 220 al 222), tuvo lugar la práctica de la inspección judicial.
Estando la causa dentro de la oportunidad para dictar el fallo completo, el Tribunal lo pronuncia en función de las siguientes consideraciones:
III.- DE LA AUDIENCIA ORAL.
Efectuado cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, y de conformidad con los artículos 875 y 876 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual este Tribunal, declaró con lugar la demanda que por DESALOJO siguen las ciudadanas MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, contra la Sociedad Mercantil BIG BEN, C.A.; Se ordenó a la parte demandada Sociedad Mercantil “BIG BEN, C.A.”, a hacer entrega inmediata a la actora ciudadanas MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, del local, edificio y el terreno donde esta construido, con una superficie de TRESCIENTOS SETENTA Y UN METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (371,75 mts2), ubicado en la calle Guevara hoy Boulevard Guevara entre las calles Velásquez y San Nicolás de la ciudad de Porlamar del Municipio Mariño de este Estado, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En 34,20 mts con casa que es o fue de la Sra. CARMEN FIGUEROA; SUR: En 34,20mts con fondo de la casa que es o fue del señor BERTUCHI; ESTE: En 11,30mts con solar que es o fue de la Sra. CARMEN FIGUEROA; y OESTE: Su frente, en 10,44mts con la mencionada calle Guevara hoy Boulevard Guevara; libre de personas y en el mismo estado en que lo recibió; y de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
IV. ARGUMENTOS DE LAS PARTES.-
Como fundamento de la presente acción de DESALOJO, la apoderada judicial de la parte actora en su escrito libelar y reforma de la demanda alegó lo siguiente:
-Que tal como se evidencia de Certificado de Solvencia de Sucesiones expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat) de fecha 17-2-2014, correspondiente al expediente 2014-073, y la Declaración de Herencia presentados, así como la Declaración de Únicos y Universales Herederos, evacuada por el Juzgado Sexto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, sus representadas fueron declarados judicialmente como Únicos y Universales Herederos de su causante OLEGARIO BROTONS ALBERT, fallecido en fecha 09-6-2013, quien era venezolano, mayor de edad, casado, comerciante y titular de la cédula de identidad N° 4.276.322, así como legítimos herederos (copropietarios) de los bienes que se describen en la declaración de herencia.
- Que como consecuencia de la muerte de OLEGARIO BROTONS ALBERT, la propiedad del inmueble arrendado pasó a manos de sus representadas como co-propietarias (co-herederas) del bien alquilado.
- Que por imperio de la ley, sus representadas se subrogaron en el lugar del arrendador en la relación arrendaticia que en vida mantenía el prenombrado causante con la sociedad BIG BEN, C.A., y que dicha subrogación arrendaticia es consecuencia del principio contenido en el artículo 1.163 del Código Civil.
- Que la sustitución de una persona por otra en la relación arrendaticia, es lo que la Doctrina Civil denomina la “Subrogación Arrendaticia Mortis Causa”, vale decir, que esa “Legitimatio ad causam”, aparece en el proceso cuando fallece el arrendador o el arrendatario, pues el contrato de arrendamiento no se termina por la muerte del locador ni por la del locatario, por lo que, indudablemente, en cualesquiera de tales casos la relación continua, tomando en cuenta que si fallece el arrendador, sus herederos, como continuadores de las relaciones jurídicas activas y pasivas del causante la asumen las mismas, y de fallecer el arrendatario, la relación arrendaticia continua también en sus herederos, con lo cual se concluye que sus representadas están legitimadas para intentar la presente demanda.
- Que el finado OLEGARIO BROTONS ALBERT, celebró con la sociedad mercantil BIG BEN, C.A., un primer contrato de arrendamiento, el cual fue suscrito ante la Notaría Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 26-6-2006, anotado bajo el N° 7, Tomo 101; que vencido el anterior contrato de arrendamiento, el mencionado finado suscribió un segundo contrato de arrendamiento con dicha sociedad mercantil, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 08-7-2010, anotado bajo el N° 34, Tomo 67, y en el mismo en su Cláusula Segunda, se pactó una duración de dos (2) años fijos, contados a partir del 01-8-2010 (con independencia de la fecha de autenticación), hasta el 31-7-2012, fecha en la cual se da inicio a la prórroga legal potestativa para la arrendataria, sin precaver la posibilidad de prórroga convencional.
- Que vencido el término fijo de dos (2) años, el causante mediante misiva dirigida a la arrendataria en fecha 10-7-2012, y recibida por Hani Majzoub el 11-7-2012, se les notificó informaran si ejercerían la prórroga legal de dos años a la que tenían derecho, quien en dicha comunicación escribió lo siguiente: “quedo en cuenta del contenido de la comunicación anterior y manifiesto la voluntad de mi representada de ejercer la prórroga legal de dos años” (sic).
- Que en fecha 11-6-2014, la Notaría Pública Primera de Porlamar del estado Bolivariano de Nueva Esparta, se trasladó y constituyó en la calle Guevara, hoy Boulevard Guevara, entre calle Velásquez y San Nicolás de Porlamar, N° 9-98, a objeto de presenciar la entrega de la notificación referida al vencimiento de la prórroga legal, la cual fue en fecha 31-7-2014.
- Que de las cláusulas contractuales correspondientes a ambos contratos de arrendamiento y de las comunicaciones dirigidas a la arrendataria, al hacerse la suma de los términos fijos de ambos contratos, se evidencia que el arco de tiempo convencional y fijo de la relación arrendaticia, fue de seis (6) años, contados desde el 01-8-2006 hasta el 31-7-2012, fecha en que se inició el lapso de la prórroga legal de dos (2) años, que le correspondía a la arrendataria, según el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (norma aplicable para el momento de la finalización del término fijo contractual), bi-anualidad legal que culminó en fecha 31-7-2014.
- Que con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Regulación de Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, la fórmula para el cálculo de la prórroga legal prevista en el artículo 26 de este texto legal, quedó en idénticos términos a los previstos en el artículo 38 de la desaplicada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que por lo cual, el término de dos años de prórroga legal para la relación arrendaticia, se mantuvo igual a pesar de la entrada en vigencia de la nueva norma; ya que consumida como fue dicha prórroga, las partes no suscribieron otro contrato ni hubo voluntad de parte de sus representadas para celebrar ningún acuerdo sobre prórroga alguna, y que ante esta situación BIG BEN, C.A., se ha negado a desalojar y devolver a sus mandantes el inmueble arrendado, motivo por el cual que acuden a la vía judicial para dirimir la situación.
- Que en nombre de sus representadas MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS de BROTONS, BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARIA TERESA BRORONS BARRIOS, ocurre a demandar a la sociedad mercantil “BIG BEN, C.A” inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 11 de enero de 1995, bajo el Nº 14, Tomo 04, en la persona de cualquiera (indistintamente) de sus representantes legales, a saber, su Presidente MAHMOUD ABDUL RAHMAN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 10.338.289, su Vicepresidente HEMAD MAJZUB, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 11.852.555 o su Gerente HANI MAJZOUB, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 11.852.557, quienes de conformidad con la Cláusula Octava de los Estatutos Sociales reformada según Acta de Asamblea General Extraordinaria de 2008, bajo el Nº 24, Tomo 32-A, la cual faculta a cualquiera de los cargos de la junta Directiva para asumir la representación judicial de la sociedad demandada, para que convenga o, en su efecto, sea condenada por el Juzgado en: PRIMERO: El Desalojo inmediato del inmueble arrendado constituido por un edificio y terreno donde esta construido, con una superficie de trescientos setenta y un metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (371,75mts2) ubicado en la calle Guevara (hoy Boulevard Guevara) entre las calles Velásquez y San Nicolás de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: En 34,20 mts, con casa que es o fue de la Sra. Carmen Figueroa, SUR: En 34,20 mts, con fondo de la casa que es o fue del Sr. Bertuchi, ESTE: En 11,30 mts, con solar que es o fue de la Sra. Carmen Figueroa; y OESTE: Su frente, en 10,44 mts, con la mencionada calle Guevara hoy Boulevard Guevara. SEGUNDO: que como consecuencia del Desalojo demandado y procedente en derecho, esta en la obligación de entregar de manera inmediata y en el mismo buen estado en que lo recibió el local edificio y el terreno donde está construido, con una superficie de trescientos setenta y un metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (371,75mts2) ubicado en la calle Guevara (hoy Boulevard Guevara) entre las calles Velásquez y San Nicolás de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: En 34,20 mts, con casa que es o fue de la Sra. Carmen Figueroa, SUR: En 34,20 mts, con fondo de la casa que es o fue del SR. Bertuchi, ESTE: En 11,30 mts, con solar que es o fue de la Sra. Carmen Figueroa; y OESTE: Su frente, en 10,44 mts, con la mencionada calle Guevara hoy Boulevard Guevara.
Por otra parte, la abogada LUISA PONCE M., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil “BIG BEN, C.A.”., procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
- Que como punto previo la falta de cualidad de las ciudadanas BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, por las siguientes razones:
- Que se inicia la relación arrendaticia de su mandante con el ciudadano OLEGARIO BROTONS ALBERT, quien falleció en fecha 9 de Junio de 2.013, tal y como consta a las actas, tanto desde el punto de vista documental como hecho sobrevenido a la relación contractual, suficientemente conocido por su poderdante, arrendataria del contrato cuyo desalojo se pretende hacer valer en el presente juicio, pero que sin embargo es preciso recomponer la litis.
- Que consta al folio 59, 60, y 61, del cuaderno principal recibo Nro. 082, de fecha Porlamar 3 de Julio del 2.013, pago del mes de Junio de 2.013, efectuado con posterioridad al fallecimiento del Sr. OLEGARIO BROTONS ALBERT, pudiéndose observar que dicho cheque de fecha 10 de Julio de 2.013, fue emitido a favor de la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, y así sucesivamente se comenzaron a emitir y a ser recibidos y girados a título personal todos y cada uno de los pagos, que por concepto de alquiler efectuar su mandante.
- Que aunado a ello en fecha 11 de Junio de 2.014, la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, se subroga de hecho y derecho y así consta a la solicitud notarial cursante al folio 75, cuando asistida por el abogado Alejandro Figueroa Noriega, inpreabogado Nro. 148.049, solicita un traslado, a fin de notificar a su representada con relación a los términos expresados en dicho escrito y una vez más, tanto en la solicitud como en el acta levantada por la notaría, así como en la comunicación propiamente dicha, se abroga la condición de arrendadora.
- Que la cualidad de arrendadora de MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, nuevamente se puso de manifiesto en la solicitud de inspección judicial que se acompaño a la presente demanda, toda vez que en esa oportunidad y debidamente asistida por el abogado Alejandro Figueroa Noriega.
- Que es evidente que el derecho de propiedad en ningún momento ha estado en discusión, diferente es la relación contractual arrendaticia y quien es arrendador, como consecuencia de las variables sobrevenidas en la relación contractual que nos ocupa.
- Que por todos los razonamientos antes expuestos, solicita respetuosamente a este Tribunal se sirva declarar con lugar la falta de cualidad de las ciudadanas BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, antes identificadas y que como consecuencia de dicha declaratoria se abstenga de pronunciarse con respecto al fondo de la demanda.
- Que niega, rechaza y contradice la cualidad que la representación judicial de la parte actora atribuye al litis consorcio activo conformado por las ciudadanas demandantes en esta causa, por cuanto del contenido de las actas procesales se evidencia que en ningún momento las ciudadanas BECKY YULEISY BROTONS BAQRRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, hayan sido arrendadoras de su representada sociedad mercantil BIG BEN C,.A., muy por el contrario al ocurrir el lamentable fallecimiento del prenombrado finado, sobrevino a la relación contractual arrendaticia, una tercera persona ajena como lo es MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, ya que no siendo parte arrendadora ni parte arrendataria, ni acreditándose como miembro ni apoderada de la sucesión, comienza a partir del mes de junio de 2013, a recibir como beneficiaria los pagos por concepto de alquileres del referido local a título personal y sin la oposición de nadie, incluso suscribe documentos y comprobantes de egresos así como recibos en calidad de arrendadora. Señala igualmente que dicha ciudadana ha venido actuando como arrendadora por efecto de tal subrogación de hecho, ya que su legitimación sobrevenida modifica sustancialmente el contrato de arrendamiento, en cuyo caso, al no haber actuado la referida ciudadana como heredera, coheredera y/o apoderada de la sucesión, que permitiera interpretar que el contrato autenticado así se mantenía, la relación contractual arrendaticia por esa suerte de inobservancia y desconocimiento, se indeterminó bajo el esquema de un nuevo elemento, como es un nuevo titular en la condición de arrendador que, en este caso, recaería sobre la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, verificándose en ella la legitimación de la causa, legitimación “ad causam”.
- Que niega, rechaza y contradice que su representada esté obligada a desalojar el inmueble objeto del presente contrato, ya que sobre el supuesto negado previsto en el literal “G” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto al haberse subrogado en la relación arrendaticia la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, en su condición de arrendadora, se estableció un contrato de arrendamiento de naturaleza verbal a tiempo indeterminado, del cual se conoce el inicio, más no su vencimiento; es decir, se recondujo la relación contractual y para la desocupación del inmueble deberá tramitarse de conformidad con las previsiones que aplican para los contratos de esa naturaleza, quedando el literal invocado fuera de contexto, como fundamento legal para tramitar su desalojo.
- Que niega, rechaza y contradice que su poderdante esté obligada a entregar el inmueble, así como al pago de las costas procesales, por cuanto la presente demanda no llena los requisitos mínimos de procedencia para ser declarada con lugar.
V. DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA.
Ahora bien, trabada la litis en los términos expuestos observa esta sentenciadora que nuestra Ley sustantiva establece:
Artículo 1.354, dispone:
“…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.

Cónsone con lo anterior, establece en artículo 506 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
En este sentido, mediante auto de fecha 4 de Abril de 2.016, este Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos dados los alegatos de las partes siendo los siguientes:
- La procedencia o improcedencia del desalojo del inmueble objeto del litigio, por vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre el causante de las actoras OLEGARIO BROTONS y la demandada BIG BEN, C.A., así como su prórroga legal.
- La existencia de cualidad o por el contrario, la falta de cualidad de las actoras, BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARIA TERESA BROTONS BARRIOS, para sostener el presente juicio.
- La existencia o inexistencia de una relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado entre la ciudadana MIRIAN BROTONS y la sociedad mercantil BIG BEN, C.A.
En la oportunidad para promover pruebas en el presente juicio, las partes hicieron uso de éste derecho, las cuales serán analizadas conforme a lo establecido en los artículos 506, 507, 509 y 510, del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS APORTADAS.-
PARTE ACTORA:
DE LAS DOCUMENTALES APORTADAS CONJUNTAMENTE CON EL ESCRITO LIBELAR:
1.- Copia certificada del poder judicial especial, otorgado por la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, a los abogados MARÍA GABRIELA FERNANDEZ SÁNCHEZ y VANESSA PÉREZ OSORIO, debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha 09-4-2015, inserto bajo el N° 5, Tomo 48, Folios del 18 al 20.
Por cuanto el referido medio probatorio no fue atacado ni impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en relación con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Así se decide
2.- Copia certificada de instrumento poder otorgado por la ciudadana BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS, a los abogados MARÍA GABRIELA FERNANDEZ SÁNCHEZ y VANESSA PÉREZ OSORIO, debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha 09-4-2015, inserto bajo el N° 11, Tomo 48, Folios del 38 al 40.
Por cuanto el referido medio probatorio no fue atacado ni impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en relación con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Así se decide.
3.- Original Instrumento poder conferido por la ciudadana MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, a las abogadas MARÍA GABRIELA FERNANDEZ SÁNCHEZ y VANESSA PÉREZ OSORIO, debidamente otorgado ante el Notario Público del Estado de Florida B SCOTT EVERETT, debidamente Apostillado con el Sello de la Convención de La Haya del 05-10-1961, en fecha 09-4-2015, bajo el N° 2015-40865.
En relación a la referida prueba documental, observa esta juzgadora que constituye la copia de un documento público (no impugnado) que fue debidamente apostillado, es decir, se dio cumplimiento al convenio internacional para suprimir la exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros, celebrado en La Haya, el 5 de octubre de 1961, y debe esta juzgadora presumir que dicho instrumento público fue otorgado ante el “Notario Público del Estado de la Florida de los Estados Unidos de América” con las formalidades del lugar de celebración del acto o con el que rige el contenido del acto o con el que tutela el domicilio de su otorgante, de conformidad con lo previsto en el articulo 37 de la Ley de Derecho Internacional Privado. Es consecuencia, se le atribuye valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se decide.
4.- Copia de Certificado de Solvencia de Sucesiones del ciudadano OLEGARIO BROTONS ALBERT, Expediente N° 2014-073, expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración aduanera y Tributaria (SENIAT) de fecha 17-2-2014.
Por cuanto el referido medio probatorio no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo tiene fidedigno y le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar tal circunstancia. Y así se decide.
5.- Copia Fotostática Certificada de Declaración de Únicos y Universales Herederos signada con el número de solicitud N° 020-2014 evacuada por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 14.08.2014; donde se DECLARA Titulo suficiente para asegurar su condición como ÚNICOS Y UNIVERSALES HEREDEROS del causante: OLEGARIO BROTONS ALBERT, a los ciudadanos: MIRIAM DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS (cónyuge), BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS (hija) y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS (hija), titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.806.255, 12.225.400 y 11.144.341 respectivamente.
Por cuanto el referido medio probatorio no fue atacado ni impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se decide.-
6.- Original del contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 26-6-2006, anotado bajo el N° 07, Tomo 101.
Por cuanto este documento no fue tachado ni desconocido, se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para comprobar la relación arrendaticia que existe entre el ciudadano OLEGARIO BROTONS ALBERT, en su condición de arrendador y la sociedad mercantil BIG BEN, C.A., en su condición de arrendataria. Y así se decide.
7.- Original del contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 8.7.2.010, anotado bajo el N° 34, Tomo 67.
Por cuanto este documento no fue tachado ni desconocido, se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para comprobar la relación arrendaticia que existe entre el ciudadano OLEGARIO BROTONS ALBERT, en su condición de arrendador y la sociedad mercantil BIG BEN, C.A., en su condición de arrendataria. Y así se decide.
8.- Copia simple Comunicación de fecha 10.07.2012, suscrita por el ciudadano OLEGARIO BROTONS ALBERT, dirigida a la sociedad BIG BEN, C.A., Atención Sr. Hani Majzoub, Boulevard Guevara Nro. 9-98.
La anterior copia simple de un documento privado no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario debe ser desechado como prueba por cuanto carece de valor probatorio. Y así se decide.
9.- Documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Mariño de este Estado, de fecha 11.06.2014, donde se deja constancia que la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS hace entrega de una comunicación dirigida al ciudadano HANI MAJZOUB, en su carácter de gerente de la empresa arrendataria “BIG BEN, C.A.”, asimismo se le notifica del vencimiento de la prorroga legal el día 31.07.2014.
Por cuanto este documento no fue tachado ni desconocido, se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para comprobar tal circunstancia. Y así se decide.
En la etapa probatoria, Promovió:
A.- Copia Fotostática Certificada de Consignaciones hechas en la cuenta de ahorros N° 0175-0076-71-0061829385 del Banco Bicentenario, signada con el N° 14-442, llevada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
Por cuanto el referido medio probatorio no fue atacado ni impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se decide.-
B.- Promovió y ratificó el valor probatorio de las documentales consignadas en el libelo de la demanda, que se mencionan a continuación:
B1.- Instrumento poder otorgado por la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, a los abogados MARÍA GABRIELA FERNANDEZ SÁNCHEZ y VANESSA PÉREZ OSORIO, debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha 09-4-2015, inserto bajo el N° 5, Tomo 48, Folios del 18 al 20
B2.- Instrumento poder otorgado por la ciudadana BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS, a los abogados MARÍA GABRIELA FERNANDEZ SÁNCHEZ y VANESSA PÉREZ OSORIO, debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha 09-4-2015, inserto bajo el N° 11, Tomo 48, Folios del 38 al 40.
B3.- Instrumento poder conferido por la ciudadana MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, a las abogadas MARÍA GABRIELA FERNANDEZ SÁNCHEZ y VANESSA PÉREZ OSORIO, debidamente otorgado ante el Notario Público del Estado de Florida B SCOTT EVERETT, debidamente Apostillado con el Sello de la Convención de La Haya del 05-10-1961, en fecha 09-4-2015, bajo el N° 2015-40865.
B4.- Solvencia de Sucesiones del ciudadano OLEGARIO BROTONS ALBERT, Expediente N° 2014-073, expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración aduanera y Tributaria (SENIAT) de fecha 17-2-2014.
B5.- Declaración de Únicos y Universales Herederos signada con el número de solicitud N° 020-2014 evacuada por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 14.08.2014.
B6.- Primer Contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 26-6-2006, anotado bajo el N° 07, Tomo 101.
B7.- Segundo Contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 8.7.2.010, anotado bajo el N° 34, Tomo 67.
B8.- Misiva de fecha 10.07.2012, suscrita por el ciudadano OLEGARIO BROTONS ALBERT, dirigida a la sociedad BIG BEN, C.A., Atención Sr. Hani Majzoub, Boulevard Guevara Nro. 9-98.
Por cuanto los anteriores medios probatorios ya fueron objeto de análisis en los puntos 1 al 8 al inicio de este fallo, resulta innecesario volver a emitir consideración al respecto. Y así se decide.
C.- prueba de informe evacuada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 21.04.2016, según oficio N°. FT-2016-018, informando que previa revisión exhaustiva del libro de entrada de Consignaciones Arrendaticias, llevado por ese Tribunal, se pudo constatar que cursa expediente de consignaciones de canon de arrendamiento signado con el N°. 14-442, realizada por la Sociedad Mercantil BIG-BEN, C.A., inicialmente inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero del Estado Nueva Esparta, en fecha 11-01-1.995, bajo el N°. 14, Tomo IV, cuya última Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas, quedó inscrita en fecha 03-08-2.012, ante la Oficina de Registro Mercantil Primero del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 17, Tomo 65-A, representado en su primer escrito de consignación por la abogada LUISA PONCE, titular de la cédula de identidad N°. 3.801.685, inscrita en el inpreabogado bajo el N°. 26.252, en su carácter de apoderada judicial a favor de la SUCESIÓN OLEGARIO BROTONS ALBERT. Y el último pago de canon de arrendamiento que consta en el nombrado expediente, fue realizado el día 29-03-2.016, correspondiente al mes de marzo de 2.016.
Por cuanto el anterior medio probatorio cumple con las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se le asigna pleno valor probatorio para demostrar tal circunstancia. Y así se decide.
PARTE DEMANDADA.
En la etapa probatoria, promovió:
1.- El mérito favorable de los autos especialmente en lo siguiente:
1.1.- Del acta de defunción inserción Nro. 70, del ciudadano OLEGARIO BROTONS ALBERT, expedida por la Comisión de Registro Civil y Electoral del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, Municipio Maneiro, Registro Civil Aguirre-Los Robles.
1.2.- De los poderes otorgados por las ciudadanas BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, por ante la Notaría Pública de Pampatar y por ante la Notaría Pública de Florida, en fecha 09 de Abril de 2.015.
1.3.- De la Notificación Notariada practicada el día once (11) de Junio de 2.014, por la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, mediante la cual se subroga de hecho y derecho en la cual solicita un traslado a fin de notificar a su representada con relación a los términos expresados en dicho escrito.
Sobre este particular, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos pasan a formar parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se decide.
En cuanto al mérito favorable de las documentales siguientes:
2.1- De la prueba documental aportada por la representación de la parte actora, legajo contentivo de la inspección judicial practicada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, nomenclatura 023-2014.
2.2.- De la solicitud de inspección judicial que acompaño la representación judicial de la parte actora a la presente demanda, distinguida con el Nro. 023.2014.
2.3.- De los recibos acompañados por la parte actora y que forman parte de la tantas veces mencionada inspección ocular, identificados del número 082 al 094, posteriores al fallecimiento del Sr. Olegario Brotons, ocurrido en fecha 09 de Junio de 2.013.
Se deja constancia que de las actas procesales que conforman el presente expediente no constan los medios de pruebas enunciados por el apoderado judicial de la parte demandada, ni se evidencia que hayan sido traídos a los autos los mismos; lo que imposibilita a esta juzgadora determinar si dichas pruebas son legales y pertinentes, por lo tanto, no se le asigna ningún valor probatorio. Y así se decide.
VI. PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.
Analizado el material probatorio aportado a la Litis por las partes y en los términos en la cual quedo plantada la controversia; pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en este fallo, en tal sentido, constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 ejusdem; y al efecto siendo la oportunidad legal para decidir, el tribunal lo hace en base a las siguientes consideraciones:
Conforme a las alegaciones y defensas opuestas, en la presente causa, queda planteada la controversia, en una pretensión de Desalojo de contrato de arrendamiento constituido por un local, edificio y el terreno donde esta construido, con una superficie de TRESCIENTOS SETENTA Y UN METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (371,75 mts2) ubicado en la calle Guevara hoy Boulevard Guevara entre las calles Velásquez y San Nicolás de la ciudad de Porlamar del Municipio Mariño de este Estado, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En 34,20 mts con casa que es o fue de la Sra. CARMEN FIGUEROA; SUR: En 34,20mts con fondo de la casa que es o fue del señor BERTUCHI; ESTE: En 11,30mts con solar que es o fue de la Sra. CARMEN FIGUEROA; y OESTE: Su frente, en 10,44mts con la mencionada calle Guevara hoy Boulevard Guevara; con fundamento en lo dispuesto en el artículo 40 literal G de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; ante ello, la parte demandada pretende enervar tal pretensión alegando la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por el referido local.
Resulta oportuno mencionar alguna de las normas que rigen la materia contractual, el Código Civil de Venezuela en su artículo 1.159 estable: “que los contratos tienen fuerza de ley en entre las partes, estos no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”; la mencionada norma consagra el principio del contrato ley entre las partes, el cual informa la materia contractual; cuya interpretación se traduce a que las partes contratantes al establecer las pautas de la convención que reglara el vínculo jurídico que los relacione mediante el contrato; están obligado a cumplir con las reglas que ellos mismos establecieron; quedando limitada a esta convención las normas de orden público.
De igual manera el artículo 1.264 eiusdem establece: “que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”; y 1.354 eiusdem preceptúa que quien pida el cumplimiento de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el hecho que ha producido su obligación.
En este mismo orden de ideas, en relación al contrato de arrendamiento, el Código Civil de Venezuela en su artículo 1.572 establece: “que el arrendamiento es un contrato mediante el cual una de las partes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado”.
Por otra parte, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece en el literal “G” del artículo 40, “que es causal de desalojo que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga a renovación entre las partes”.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: Contratos a tiempo indeterminado, contratos a tiempo fijos o determinado renovables automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable. En este orden de ideas tenemos: Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe cuándo habrá de durar el mismo. Por otra parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado termino fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prorroga sucesiva conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovables o improrrogable, es decir, lo que no tiene previsto prorroga alguna.
Así las cosas, en el caso que nos ocupa nos ha quedado reconocida la relación arrendaticia existente entre el accionante y la parte demandada, celebrada por un primer contrato con duración de cuatro (4) años a partir del día 01.08.2006 hasta el día 31.07.2010, posteriormente se suscribió otro contrato por dos años, computado desde el día 01.08.2010 hasta el día 31.07.2012, sobre el inmueble antes mencionado.
Al respecto este Tribunal observa que estamos frente a la denominada figura de la Prórroga Legal que emerge del propósito, espíritu y el alcance que el legislador patrio ha vertido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y que se encuentra con carácter imperativo sujeta a que el contrato de arrendamiento haya sido celebrado a tiempo determinado o como lo llama la doctrina a plazo fijo; dejándose claramente establecido que sólo se refiere a la acción de Desalojo establecido en el artículo 40 de la referida Ley.
En relación a la duración de los contratos, se evidencia que ambos fueron reconocidos entre el accionante y la parte demandada, así mismo se advierte del contenido del contrato de arrendamiento marcado con letra “G” folio 66 al 72, que en su cláusula segunda se señala: “…la duración de este contrato es de plazo fijo de DOS (02) años, contados a partir del día primero (1°) de agosto de dos mil diez (2010), independientemente de la fecha de su autenticación, hasta el treinta y uno (31) de julio del año dos mil dice (2012), fecha en la cual comenzará a correr la prórroga legal, caso que LA ARRENDATARIA la utilice…”, igualmente las partes acuerdan que el canon de arrendamiento que regirá la presente prorroga será según lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Asimismo, se evidencia de los hechos señalados en el escrito libelar como de los recaudos consignados, que la voluntad de las partes al momento de celebrar los referidos contrato, fue pactar un contrato a tiempo determinado; advirtiendo que el primer contrato inició el día 1/8/2.006 y posteriormente realizaron otro contrato a tiempo determinado hasta el día 31/07/2.012, fecha en el cual venció el último de los contratos, y conforme a lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a partir del 1 de Agosto del 2.012, se iniciaba la prórroga legal, que establece: “cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de más de cinco (5) año y menos de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años”. La cual transcurrió hasta el día 31 de julio del 2.014, en dicha fecha le nació al arrendador el derecho de reclamar la entrega del inmueble, por lo que se tiene que al vencimiento del término del último contrato de arrendamiento, operaba de pleno derecho la prorroga legal, la cual transcurrió y venció el 31 de julio de 2.014. ASÍ SE DECIDE.
Por otra parte en cuanto a la Prórroga Legal advierte quien aquí decide que ésta no acarrea la tácita reconducción, en el sentido de que el contrato pase a ser a tiempo indeterminado. La relación arrendaticia –continúa el texto del artículo 26- durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. Según el Derecho Común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio (Art. 1.599 del Código Civil.).
Esta norma debe entenderse ahora en los términos de este artículo 26; es decir, en el sentido de que esa pre-fijación la determina la Ley y no el pacto de las partes. De esta forma, se evidencia de los autos que le fue notificado al demandado arrendatario, en fecha 10 de Julio de 2.012, mediante comunicación marcado con la letra “G”, y la cual corre inserta al folio 73, del vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado sobre el edificio distinguido con el Nro. 9-98, del Boulevard Guevara de la ciudad de Porlamar, y que ejercerán la prórroga legal de dos años a la que tiene derecho conforme a lo dispuesto en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de 7 de diciembre de 1.999. Asimismo se puede evidenciar de la referida comunicación que fue debidamente valorada por el Juzgado para entonces de la causa, y apreciada por quien suscribe con fundamento en lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, que en fecha 11 de Julio de 2.012, el arrendatario manifestó la voluntad de ejercer la prórroga legal de dos (2) años, quedando de esta forma claramente demostrado que la parte demandada (arrendatario) estaba en conocimiento del vencimiento del último contrato celebrado con el finado OLEGARIO BROTONS ALBERT, y que se encontraba en uso de la prórroga legal de dos (2) años, la cual venció –se reitera- el 31.07.2014. Igualmente la demandada expresamente reconoce la documental que fuera acompañada por las actoras al libelo de la demanda, constituida por la notificación notarial que le hiciera la ciudadana MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, la cual cursa en autos del folio 74 al 77 de la primera pieza, donde se le manifiesta que la prorroga legal vencería el 31.07.2014, de la cual hizo uso y disfrute, la cual se le otorga pleno valor probatorio.
En virtud de lo antes expuesto esta jurisdicente le resulta forzoso concluir que la presente demanda de DESALOJO POR VENCIMIENTO DE LA PRROGA LEGAL, es procedente, toda vez que el arrendatario tenía conocimiento de la referida prorroga la cual - se reitera - comenzó a disfrutar desde el día 01.08.2012 con fecha de vencimiento al 31.07.2014, y por ende, de conformidad con lo establecido en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se declara CON LUGAR la pretensión de Desalojo invocada por la parte accionante en la presente causa. Así se decide.
VII.- DISPOSITIVA.-
Por las consideraciones antes descritas, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que DESALOJO intentada por las ciudadanas MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, contra la Sociedad Mercantil BIG BEN, C.A., plenamente identificadas.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada Sociedad Mercantil “BIG BEN, C.A.”, a hacer entrega inmediata a la actora ciudadanas MIRIAN DEL CARMEN BARRIOS DE BROTONS, BECKY YULEISY BROTONS BARRIOS y MARÍA TERESA BROTONS BARRIOS, del local, edificio y el terreno donde esta construido, con una superficie de TRESCIENTOS SETENTA Y UN METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (371,75 mts2), ubicado en la calle Guevara hoy Boulevard Guevara entre las calles Velásquez y San Nicolás de la ciudad de Porlamar del Municipio Mariño de este Estado, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En 34,20 mts con casa que es o fue de la Sra. CARMEN FIGUEROA; SUR: En 34,20mts con fondo de la casa que es o fue del señor BERTUCHI; ESTE: En 11,30mts con solar que es o fue de la Sra. CARMEN FIGUEROA; y OESTE: Su frente, en 10,44mts con la mencionada calle Guevara hoy Boulevard Guevara; libre de personas y en el mismo estado en que lo recibió.
TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la
PUBLÍQUESE INCLUSIVE EN LA PÁGINA WEB DEL TRIBUNAL, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los tres (03) días del mes de abril del año dos mil diecisiete (2017). AÑOS: 206° y 158°.
LA JUEZA TEMPORAL,

Dra. MARÍA A. MARCANO RODRÍGUEZ.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

PETRA BERMÚDEZ BERMÚDEZ.
NOTA: En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA TEMPORAL,

PETRA BERMÚDEZ BERMÚDEZ.

MAM/PBB/nv.
EXP: N° 12.148-17.
Sentencia Definitiva.