REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA. I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.- PARTE DEMANDANTE: Ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO, venezolano, mayor de edad, titular de las cédula de identidad Nro. V- 12.673.704 y de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados RUBEN LORENZO GONZALEZ ALMIRAIL y JOSE ALEJANDRO JIMENEZ HERNANDEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 123.370 y 200.181, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil “H.D. INVERSIONES, C.A”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 11.07.1989, bajo el N°. 403, Tomo II, Adicional 8, en la persona de su Presidente, ciudadano HENRY RAMÓN DÍAZ RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.305.855 y de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados GREISSY SAYONARA MONTANER, KEILA ROAGLI BRICEÑO PARRA y HENRY RAMON DIAZ RODRIGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 112.496, 139.644 y 178.453, respectivamente. II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.- Se inició el presente proceso en virtud de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO, contra la Sociedad Mercantil “H.D. INVERSIONES, C.A”, ya identificados. En fecha 24.09.2013, fue presentada la demanda y sus anexos para su distribución, correspondiéndole conocer de la misma a este tribunal (f. 01 al 59, I Pza). Por auto de fecha 27.09.2013 (f. 60 y 61, I Pza), se admitió la pretensión antes referida, a cuyos efectos se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. En fecha 01.04.2014 (f. 14 al 18, II Pza), la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de reacusación. En fecha 02.04.2014 (f. 19 al 23, II Pza), la jueza titular de este juzgado para la fecha Dra. Jiam Salmen De Contreras, rindió informe correspondiente motivado a la recusación propuesta en su contra por el apoderado judicial de la parte demandante. Por auto de fecha 08.04.2014 (f. 32 al 35, II Pza), se da por cumplida la tramitación de la reacusación propuesta contra la jueza Titular de este Juzgado para la fecha Dra. Jiam Salmen De Contreras, ordenándose remitir la copies respectivas al Juzgado de la Alzada a fin de que conozca de la misma y asimismo la totalidad del presente expediente al Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial de este estado con el objeto de que siga conociendo de la presente causa. Por auto de fecha 11.04.2014 (f. 36, II Pza) se recibió el presente expediente en el Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial de este estado y se le dio entrada. En fecha 21.04.2014 (f. 37, II Pza), el representante legal de la parte demandada, mediante diligencia, se dio por citado en nombre de su representada. En fecha 24.04.2014 (f. 56 al 163, II Pza), la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de cuestiones previas con sus respectivos anexos. En fecha 28.05.2014 (f. 183 al 186, II Pza), la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de contradicción a la cuestión previa opuesta por la demandada. En fecha 12.06.2014 (f. 188 al 189, II Pza), en relación a la cuestión previa opuesta por la demandada, la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas, siendo agregado a los autos respectivos y admitidas en esa misma fecha (f. 190, II Pza). En fecha 17.06.2014 (f. 191 al 211, II Pza), en relación a la cuestión previa opuesta, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, siendo agregado a los autos respectivos y admitidas el 18.06.2014 (f. 212, II Pza). En fecha 11.08.2014 (f. 214 al 221, II Pza), en relación a la cuestión previa opuesta por la demandada, el Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de este Estado, dictó sentencia interlocutoria declarando sin lugar la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada. En fecha 01.10.2014 (f. 230 al 253, II Pza), la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención, siendo admitido en día 02.10.2014 (f. 254, II Pza). En fecha 13.10.2014 (f. 258 al 266, II Pza), la representación judicial de la parte demandante presentó escrito mediante el cual solicitó la inadmisibilidad de la reconvención propuesta por la parte demandada y de contestación a la reconvención. En fecha 30.10.2014 (f. 267, II Pza), la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas, promoviendo las que aparecen en las actas procesales y de las cuales se hará referencia en capítulo separado en este fallo, siendo agregado a los autos respectivos en fecha 07.11.2014 (f. 04 al 15, III Pza). En fecha 04.11.2014 (f. 02, III Pza), la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, promoviendo las que aparecen en las actas procesales y de las cuales se hará referencia en capítulo separado en este fallo, siendo agregado a los autos respectivos en fecha 07.11.2014 (f. 16 al 49, III Pza). En fecha 14.11.2014 (f. 58 al 62, II Pza), el Tribunal providenció sobre los medios probatorios promovidos por la parte demandante. En fecha 14.11.2014 (f. 63, II Pza), el Tribunal providenció sobre los medios probatorios promovidos por la parte demandada. En fecha 18.10.2016 (f. 92, III Pza), mediante oficio Nro. 15.872 emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial de este estado, se recibió el presente expediente y se le dio el respectivo reingreso, vista la decisión dictada por el Juzgado de la Alzada en fecha 12.01.2016. Por auto de fecha 20.10.2016 (f. 93, III Pza), me aboqué al conocimiento de la presente causa, asimismo se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir de ese día (inclusive). Por auto de fecha 20.12.2016 (f. 244, III Pza), este Tribunal le aclaró a las partes que se difirió el pronunciamiento de la sentencia definitiva en la presente causa por un lapso de treinta (30) días consecutivos contados a partir del día 18.12.2016 (exclusive). CUADERNO DE MEDIDAS.- Por auto de fecha 15.11.2013 (f. 01 al 05, I Pza) se aperturó el cuaderno de medidas respectivo, y al efecto, se decretó la medida de prohibición de enajenar y gravar. En fecha 28.11.2013 (f. 11 al 14, I Pza), la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de aclaratoria y solicitud de medida cautelar. Por auto de fecha 09.12.2013 (f. 40 al 44, I Pza) se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar. En fecha 05.03.2014 (f. 51 al 58, I Pza), la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de solicitud de variabilidad de la medida cautelar. Por auto de fecha 12.03.2014 (f. 59 al 61, I Pza) se exhortó a la parte demandante a que consignara un avalúo realizado por un ingeniero inscrito en el Soitave a fin de que indicara el valor actual del inmueble objeto de la medida de prohibición de enajenar y gravar. En fecha 14.04.2014 (f. 63 al 70, I Pza), la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de solicitud de revocatoria por contrario imperio y cumplimiento de decisión judicial. Por auto de fecha 15.04.2014 (f. 71 al 75, I Pza) se decretó la medida de prohibición de enajenar y gravar. En fecha 21.04.2014 (f. 77 al 710, I Pza), la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de caución. En fecha 24.04.2014 (f. 02 y 03, II Pza), la representación judicial de la parte demandante mediante diligencia solicitó la objeción a la caución oferida. En fecha 24.04.2014 (f. 04 al 15, II Pza), la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de ampliación a la caución. Por auto de fecha 29.04.2014 (f. 17, II Pza) se abrió articulación probatoria. En fecha 30.04.2014 (f. 18 al 23, II Pza), la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de de promoción de pruebas, siendo agregado a los autos respectivos y admitidas en fecha 05.05.2014 (f. 118 al 122, II Pza). En fecha 30.04.2014 (f. 25 al 114, II Pza), la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, siendo agregado a los autos respectivos y admitidas en fecha 05.05.2014 (f. 123, II Pza). En fecha 14.08.2014 (f. 54 al 65, III Pza), se dictó sentencia interlocutoria declarándose sin lugar la objeción la caución o garantía formulada por la parte demandante, suficiente la caución o garantía oferida por la parte demandada, se decretó medida de enajenar y gravar sobre los inmuebles oferidos en garantías. En fecha 13.10.2014 (f. 73, III Pza), la representación judicial de la parte demandante mediante diligencia apeló de la sentencia de fecha 14.08.2014. En fecha 14.10.2014 (f. 47 al 83, III Pza), la representación judicial de la parte demandada mediante diligencia presentó escrito de apelación a la sentencia de fecha 14.08.2014. Por auto de fecha 16.10.2014 (f. 84, III Pza) se escuchó apelación interpuesta por la parte demandante en un solo efecto. Por auto de fecha 2910.2014 (f. 86 al 88, III Pza) se ordenó la remisión por oficio de las copias respectivas al Juzgado de la Alzada, con motivo de la apelación antepuesta por la parte demandada. Encontrándose la presente causa dentro de la oportunidad para decidir se hace bajo las siguientes consideraciones: III.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.- ARGUMENTOS DE LAS PARTES.- Como fundamento de la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, el abogado RUBEN LORENZO GONZALEZ ALMIRAIL en su carácter de apoderado judicial del ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN, alegó lo siguiente: - Que “Mediante documento privado de fecha 10 de noviembre de 2011, el ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN, (en lo adelante EL COMPRADOR), y la sociedad mercantil “H.D. INVERSIONES, C.A”; (en lo adelante LA CONSTRUTORA O VENDEDORA), celebraron “CONTRATO DE RESERVA”, mediante el cual esta compañía se obligaba a dar en venta a mi representado, y este , a su vez a comprar, dos (2) inmuebles, constituidos por dos (2) oficinas comerciales, identificadas independientemente una de la otra con los Nros “5” y “6”, con un área de construcción cada una de veinticinco metros cuadrados (25 Mts2), las cuales forman parte del Proyecto Inmobiliario denominado H.D CENTER, CENTRO PROFECIONAL, PRIMERA ETAPA que se encontraba en ejecución de obra civil para la época, ubicado en la Av. Simón Bolívar cruce con la Av. Santiago de Mariño, Parcela Nro. 4 de la Urbanización Jorge Coll, municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, para el mismo instante de que fue celebrada dicha contratación EL VENDEDOR entregó a LA CONSTRUCTORA, la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), mediante instrumento cambial (Cheque Personal) # 91-02763884, fechado 10 de noviembre de 2001 y girado contra la Cuenta Corriente # 0156-0011-08-0400198297 de la Institución Financiera 100% Banco, Agencia Sambil Margarita. Asimismo, se obligó EL COMPRADOR en ese instrumento a otorgar ante la Notaria Competente designada por LA CONSTRUCTORA un contrato posterior sobre la reglamentación que regirá la compra de las dos (2) oficinas comerciales de veinticinco metros cuadrados (25 Mts2) identificadas independientemente una de la otra con los números “5” y “6”.” - Que “posteriormente, las partes suscribieron un segundo instrumento, tal y como ha sido concedido en el primer contrato denominado “reserva” relacionado con este negocio jurídico de compra venta de dos (2) oficinas comerciales de veinticinco metros cuadrados (25 Mts) cada una, mediante documento autenticado en la Notaria Pública Primera de Porlamar del estado Nueva Esparta, en fecha 22 de noviembre de 2011, bajo el Nro. 33, Tomo 195 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria, en el que reglamentaron ampliamente y distribuyeron las obligaciones de cada una de las partes para la ejecución contractual.” - Que “En el precitado instrumento se establecieron elementos que son propios del contrato nominado de compra venta. En efecto, se determinaron las cosas que estaban obligadas a ser transferidas en propiedad por LA CONSTRUCTORA, formada por dos (2) bienes inmuebles, constituidos por dos (2) oficinas comerciales, signadas individualmente con los números “5” y “6” (en lo adelante LOS INMUEBLES), ambas ubicadas en el Nivel Profesional del Centro Comercial y Profesional H.D Center Jorge Coll, Primera Etapa, cuya construcción, a su ves, se llevaría a cabo sobre una (1) parcela de terreno, constante de SETECIENTOS METROS CUADRADOS (700,00 m2), ubicado y distinguida en los planos generales de la Urbanización Jorge Coll, Primera Etapa con le Nro. 4 del municipio Maneiro del estado Nueva Esparta”. - Que “Dichas oficinas comerciales objeto del contrato tendrían ambas un área aproximada de construcción de VEINTICINCO METROS CUADRADOS (25 m2), con medio (1/2) baño privado, pasillo de acceso y hall de distribución. De igual forma, las referidas oficinas estarían dotadas de un inventario compuesto por vitrina con perfiles de aluminio y panales de vidrios, puerta principal con cerradura, sobre piso con cerámica, medio (1/2) baño privado revestido completamente con cerámica y sanitarios con sus griterías, cerramientos con puertas entamboradas y marcos de madera con pomos cromados, sus respectivas instalaciones con acometidas para los servicios eléctricos, teléfono, televisión por cable y aire acondicionado, finalmente, las paredes internas lisas y pintadas de blanco”. - Que “El “PRECIO” de venta por los mencionados inmuebles fue determinado, siendo financiado por LA CONSTRUCTORA y pactado de manera integrada en la cantidad de UN MILLOM QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00), y la forma de pago a tracto sucesivo convenido fue la siguiente: 1) la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), por concepto de “cuota inicial”, la cual, ya había sido previamente pagada por mi representado en fecha 10 de noviembre de 2011 al momento de suscribir el primer contrato; 2) la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), por concepto de “complemento de la cuota inicial”, la cual fue pagada por mi representado a LA CONSTRUCTORA el día 22 de noviembre de 2011, es decir, al momento del otorgamiento del “CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA”. La sumatoria de las dos (2) cantidades anteriores (es decir Bs. 100.000,00 de anticipo más Bs. 1.000.000,00 de complemento de anticipo, lo que es igual a Bs. 1.100.000,00) representa porcentualmente el setenta y tres como treinta y tres por ciento (73,33%) del precio integral de LOS INMUEBLES. 3) el porcentaje restante de veintiséis como sesenta y siete por ciento (26,67%), es decir, cuantitativamente, la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), sería pagada por EL COMPRADOR el momento de la protocolización del Documento Definitivo de Compra Venta. Hasta allí se pueden apreciar cuales fueron las obligaciones contraídas por EL COMPRADOR.” - Que “En cuanto a las obligaciones asumidas por la demandada, es de resaltar en primer lugar que, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, las partes convinieron expresamente que las cantidades que recibiría LA CONSTRUCTORA serian destinadas “íntegramente” a financiar la ejecución en obra civil del referido Proyecto Inmobiliario denominado Centro Comercial y Profesional H.D Center Jorge Col, Primera Etapa, obligándose esta a protocolizar los mencionados inmuebles objeto de la relación contractual libre de todo gravamen, así como la correspondiente tradición de los mismos y al saneamiento de ley.” - Que “En este sentido, LA CONSTRUCTORA se obligó a culminar la construcción en obra civil de los dos (2) inmuebles objetos de la contratación inter partes, y entregar la misma para el día 20 de febrero de 2012, comprometiéndose a obtener la respectiva “Habitabilidad” y Protocolo del Documento de Condominio hasta el día 20 de mayo de 2012 fecha tope o término que operaria en caso de abrirse el camino de una prorroga automática a partir de la primera fecha si llegaban a mediar causas que no fueran imputables a LA CONSTRUCTORA para la expedición de los diferentes actos administrativos necesarios.” - Que “Una vez, protocolizado el Documento de Condominio en el término que fue estipulado, LA CONSTRUCTORA se obligó a notificar a mi representado con quince (15) días calendario de anticipación para que este compareciera a la firma de la respectiva protocolización del documento de compra venta definitivo de los dos (2) inmuebles objeto de la negociación, y a su ves procediera EL COMPRADOR -en ese mismo acto- al pago del saldo restante (Bs. 400.000,00) del precio integro que fue financiado por la compra de LOS INMUEBLES. Estas fueron esencialmente las obligaciones derivadas del contrato cuyo cumplimiento se demanda.” - Que “En lo que respecta a EL COMPRADOR, cabe destacar en primer lugar que ha cumplido íntegramente con todas y cada una de las obligaciones contractuales que le han correspondido hasta al momento de interponer la presente demanda de cumplimiento de contrato.” - Que “En efecto, el contrato de “opción de compra venta” suscrito entre las partes impone a mi representada la obligación de pagar a la demandada ciertas cantidades de dinero hasta completar la suma de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00), que es el precio integro por los dos (2) inmuebles de autos.” - Que “Las partes, convinieron que el pago de ese precio determinado por los dos (2) inmuebles obligados fuese efectuado de manera fraccionada o a tracto sucesivo, según financiamiento concedido por LA CONSTRUCTORA estableciendo un toral de tres (3) oportunidades para tal fin, las cuales se grafican en el siguiente cuadro sinóptico…” - Que “Tal como se puede observar en la tabla anterior, de los tres (3) pagos convenidos por las partes, mi representada cumplió a cabalidad con dos (2) de ellos, es decir, un primer (1er) pago oportuno de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), por concepto de cuota inicial ; un segundo (2do) pago oportuno de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), por concepto de “complemento de cuota inicial” o “opción de compra” o “ segunda cuota”, y un último pago de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) que tendría lugar al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta y en el lugar del Registro Inmobiliario Competente”. - Que “Del UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00) que fue el precio integro convenido por LOS INMUEBLES, mi representado pagó a la parte demandada un total de UN MILLON CIEN MIL BILIVARES (Bs. 1.100.000,00), esto quiere decir que pago exactamente todas y cada una de las obligaciones dinerarias que contrajo contractualmente hasta la ultima cuota comprometida antes que ocurra la protocolización del documento definitivo de transmisión de propiedad de los inmuebles por ante el Registro Competente.” - Que “Ahora bien, esta cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00) que fue pagada por EL COMPRADOR a LA CONSTRUCTORA, si bien representa exactamente solo un setenta y tres coma treinta y tres por ciento (73,33%) del valor total de LOS INMUEBLES, no obstante, constituye al mismo tiempo un cumplimiento por parte de mi representado del CIEN POR CIENTO (100%) de las obligaciones que hasta ahora le ha correspondido cumplir, toda vez que el pago del veintisiete coma sesenta y siete por ciento (26,67%) restantes, que equivale a la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), no es sino una obligación condicional en los términos del articulo 1.197 del Código Civil, esto es, que se encuentra supeditada al acaecimiento de un hecho futuro e incierto, cual es la protocolización el Documento Definitivo de Compra Venta de LOS INMUEBLES en el Registro Inmobiliario respectivo, lo cual evidentemente no ha sido cumplido por LA CONSTRUCTORA, no siendo por tanto exigible su cumplimiento hasta tanto acontezca la condición suspensiva estipulada en el contrato, se trata en fin, de un pago diferido por circunstancias que no son, ni pueden ser, de ningún modo atribuibles a EL COMPRADOR sino que dependen única y exclusivamente de la conducta asumida por la demanda. Hasta aquí podemos observar que mi representada ha cumplido cabalmente con las obligaciones derivadas de la relación contractual.” - Que “En lo que respecta a LA CONSTRUCTORA, debe decirse que, muy por el contrario, lo que ha hecho la demandada es incumplir de manera manifiesta y reiterada con sus obligaciones contractuales. - Que “En efecto, como se dijo supra, la sociedad mercantil H.D. INVERSIONES C.A; se obligó a vender a mi representada, dos (2) oficinas comerciales a estrenar con una superficie aproximada de veinticinco metros cuadrados (25 Mts2) cada una,…” - Que “En tal sentido, los incumplimientos de LA CONSTRUCTORA se pueden evidenciar en tanto que, al momento de interponerse la presente demanda, la construcción en obra civil de las dos (2) oficinas comerciales que se comprometió a construir y culminar para el día 20 de febrero de 2012 en el Centro Comercial y Profesional H.D Center Jorge Coll, Primera Etapa, no solo no han sido culminadas exactamente como fue contraída la obligación principal de índole constructivo a su cargo , lo que es peor aun, la oficina comercial identificada como Nro. “5” si bien es cierto forma parte del aludido Centro Comercial la misma no se corresponde con la expresión de cabida que fue contratada por las partes.” - Que “En efecto, en el segundo contrato suscrito por las partes se pactó la construcción en obra civil de dos (2) oficinas comerciales distinguidas individuales en los planos correspondientes con los números “5” y “6”, tipo espejo o idénticas y con las mismas características de cabida, es decir, con VEINTICINCO METROS CUADRADOS (25 m2),…” - Que “en el plano factico esto no sucedió. LA CONSTRUCTORA ejecutó en obra civil la construcción de la oficina comercial identificada con el Nro. “5” con una cabida de SESENTA METROS CUADRADOS (60 m2) lo que no se corresponde con el metraje constructivo que fue vendido a EL COMPRADOR conforme al abanico de contratos que componen la relación contractual de partes. Y es que, conforme a la expresión de cabida que se encuentra plasmada en el documento de condominio del Centro Comercial H.D CENTER CONTRO PROFESIONAL que describe en su cuerpo ampliamente a la oficina comercial identificada con el Nro. “5” se constata que este inmueble tiene un excedente de cabida de TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS (35 Mts2) al expresado en el contrato que se exige su ejecución, este incumplimiento lógicamente descalabra la identidad de la cosa objeto del contrato”. - Que “Esa obligación principal que asumió LA CONSTRUCTORA contractualmente y que le exigía culminar y entregar en construcción las dos (2) oficinas comerciales en el Centro Comercial y Profesional H.D Center Jorge Coll, Primera Etapa, para el día 20 de febrero de 2012, fue incumplida por la demandada. Pues sí, en fecha 26 de octubre de 2013, según documento público que fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Maneiro, bajo el Nro. 1, Tomo 15 del Protocolo de Transcripción, la demandada otorgo el debido documento por el cual se puede verificar la data cierta de su retardo en la ejecución de obra civil pactada”. - Que “Hoy a casi más de un (1) año y seis (6) meses del término obligado para la entrega de los inmuebles se evidencia que entre la estructura levantada denominada Centro Comercial H.D Center Centro Profesional, no se encuentra incorporada en el plano factico la cabida exacta que fue obligada en una (1) de la oficinas que fue identificada con el numero cinco (5), por el contrario se encuentra es una (1) oficina comercial con un metraje que excede al contratado, esto sin dudas no solo rompe con la obligación contraída por LA CONSTRUCTORA para con EL COMPRADOR, sino que “aparentemente” dista la medida real a la que fue indicada de la cosa en el contrato.” - Que “En vista de lo anterior, tenemos que los incumplimientos contractuales de LA CONSTRUCTORA radican, en primer lugar, en la trasgresión de la Cláusula Quinta de EL CONTRATO, según la cual la demandada: “LA PROMOTORA INMOBILIARIA declara expresamente y así lo acepta EL BENEFICIARIO que el termino previsto para la entrega de LAS OFICINAS COMERCIALES NUMEROS: No 5 No 6, pertenecientes al CENTRO COMERCIAL Y PROFESIONAL H.D CENTER JORGE COLL, PRIMERA ETAPA, es de NOVENTA (90) DIAS contados a partir de la firma y autenticación del presente documento,…”. Es decir, el termino fue contemplado para el día 20 de febrero de 2012 según días consecutivos computados a partir de la autenticación del documento.” - Que “Además de este incumplimiento precedentemente delatado, surgió otra trasgresión contractual a cargo de LA CONSTRUCTORA que se considera de las más graves y reside en la violación a la Cláusula Primera en la que se estableció: “Primera: LA PROMOTORA INMOBILIARIA y EL BENEFICIARIO se comprometen en celebrar un DOCUMENTO DE COMPRA-VENTA, debidamente protocolizado ante el Registro Publico competente, sobre dos bienes inmuebles a futuro constituido por DOS (2) OFICINAS COMERCIALES, distinguidas en planos correspondientes con LOS NUMEROS; No 5 y No 6 que podrían ser integradas,…” - Que “De las cláusulas precedentes citadas se infiere claramente que se estableció a cargo de LA CONSTRUCTORA el cumplimiento de una obligación indivisible como lo era la construcción en obra civil de dos (2) oficinas comerciales cada una con una superficie aproximada de veinticinco metros cuadrados (25mts2),…” - Que “(…), en síntesis, LA CONSTRUCTORA estaba obligada a cumplir con lo siguiente: 1) En primer lugar: “CONSTRUIR” en obra civil dos (2) oficinas comerciales con una superficie ambas aproximada en veinticinco metros cuadrados (25 mts2) que seria identificada individualmente con la numeración “5” y “6”,…; 2) En segundo lugar: “ENTREGAR” en obra civil las dos (2) oficinas comerciales identificadas individualmente con la numeración “5” y “6” antes del termino fijado contractualmente que fue para el día 20 de febrero de 2012; 3) En tercer lugar: “DOTAR” las áreas comunes del Centro Comercial y Profesional H.D Center Jorge Coll, Primera Etapa de tres (3) niveles en estructura tradicional o convencional distribuidas así: (…); 4) En cuarto lugar: “OBTENER” el permiso de habitabilidad y conformidad de uso de la obra en el termino establecido del 20 de febrero de 2012; 5) En quinto lugar: “PROTOCOLIZAR” el Documento de Condominio del Centro Comercial y Profesional H.D Center Jorge Coll, Primera Etapa con un retardo máximo estipulado para el día 20 de mayo de 2012; 6) En sexto lugar: “NOTIFICAR” a EL COMPRADOR acerca de la protocolización del documento definitivo de transmisión de propiedad de los dos (2) inmuebles identificados individualmente con los números “5” y “6” a los fines consiguientes; 7) En séptimo lugar: “TRAMITAR” el documento definitivo de compra-venta de LOS INMUEBLES a favor de EL COMPRADOR en el Registro Inmobiliario Competente y en 8) En octavo lugar: “PROTOCOLIZAR” a favor de EL COMPRADOR la propiedad de los dos (2) inmuebles que fueron obligados constructivamente.” - Que “las obligaciones de la demanda consisten en una serie ordenada de prestaciones positivas “de hacer” y “de dar” que depende forzosamente la una de la otra y que requieren por lo tanto el cumplimiento de la obligación inicial para poder luego cumplir las siguientes y así sucesivamente. En este orden, resulta obvio que la demandada, al incumplir con la primera de las mencionadas obligaciones (construir dos (2) oficinas comerciales tipo espejo de 25 mts2 que serian identificadas con los Nros. “5” y “6”) naturalmente incurrió de manera progresiva en el incumplimiento con la cabida de la cosa que fue contratada. Pues, resulta más que evidente que la no cumplir con la cabida de la cosa que fue obligada en el inmueble identificado con el Nro. 5 no puede obtener el permiso de habitabilidad con dichas características para ese inmueble, ni la protocolización de documento de condominio tampoco pondrá incluir la cabida de ese inmueble obligado, ni mucho menos la protocolización del documento de compra-venta definitivo correspondiente con las características métricas de la oficina comercial comprometida.” - Que “siguiendo con la gama de incumplimientos en que incurrió LA CONSTRUCTORA tenemos que no solamente omitió dar cumplimiento a su “obligación de hacer” consistente en construir en obra civil el inmueble objeto del contrato identificado como la oficina comercial numero “5” bajo las características métricas que fueron contratadas lo que evidentemente trunca consecuentemente la “obligación de dar” que resulta en entregar y transmitir la propiedad de ese inmueble en el término -20/02/2012- que fue estipulado.” Que “… si los incumplimientos habían sido producto de un acto omisivo o negligente a cargo de LA CONSTRUCTORA, la inobservancia en que incurrió con el otro inmueble identificado con el numero “6” objeto también del contrato que se demanda debe ser considerada como grave. En efecto, el otro inmueble tipo espejo que se encuentra identificado con el numero “6” que fue vendido a EL COMPRADOR conforme al contrato demandado, además que fue construido con un notable retraso y “aparentemente” con las características normales en la relación contractual fue vendido y entregado a un tercero.” (Resaltado del fallo) - Que “pues si, no solamente mi representado ha soportado la embestida de incumplimientos contractuales antes delatados a cargo de LA CONSTRUCTORA, sino que también el inmueble constituido por la oficina comercial identificada con el numero “6” que debe ser protocolizado a su persona, hoy en día esta ostentado la titularidad del mismo un (1) tercero de nombre Maria Ordaz Vernet, venezolana, mayor de edad, soltera, portadora de la cedula de identidad Nro. V- 14.686.025. Es este sentido, resulta por demás evidente que LA CONSTRUCTORA no solo incumplió con sus obligaciones principales sino que también frustró el cumplimiento cabal de la otra ejecución prestacional relacionada con la oficina Nro “6”.” (Resaltado del fallo) - Que “no cabe duda, que la demandada esta sumergida en incumplimiento de graves connotaciones al no dar cumplimiento exacto a la cabida de la cosa que fue pactada (oficina comercial Nro. 5) y al protocolizar por Registro Inmobiliario a un tercero los derechos de propiedad del otro inmueble obligado que fue identificado con el numero “6”, el cual, había sido adquirido por mi representado conforme a la relación contractual que sirve de sustento a esta demanda.” - Que “este escenario, en el que se aprecia de manera tajante e incuestionable los incumplimientos progresivos de la demandada, nos da una idea de la contundencia en el fundamento de la pretensión de cumplimiento de contrato que se exige relacionada con la oficina comercial número cinco (5) que subsidiariamente se incoa con el saneamiento de ley por causa de evicción relacionada con la oficina comercial numero seis (6) conjuntamente con la relación de daños y perjuicios que por medio se incoa, todo lo cual es suficiente para que la presente demanda proceda a todas y cada una de sus pretensiones según la ley.” Por otra parte, la abogada GREISSY SAYONARA MONTANER, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil “H.D. INVERSIONES, C.A”, procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: - Que “Niego, rechazo, y contradigo en todos y cada uno de los alegatos y de las pretensiones exigidas por el demandante reconvenido en el presente procedimiento cuando dice que LA PROMOTORA INMOBILIARIA, incumplió supuestamente con sus obligaciones contractuales asumidas, de la misma forma cuando el demandante reconvenido insiste en mal “calificar” los dos (2) pre contratos como venta definitiva y que son utilizados inútilmente por este como medio de prueba, de un supuesto derecho de propiedad que reclama, (…), que El Primer Contrato celebrado entre las partes de manera privada en fecha 10 de noviembre de 2011, fue bien redactado en su contexto ya que claramente se determina de manera expresa como un contrato de OFERTA UNILATERAL DE COMPRA, carente de elementos traslativos de propiedad y que las partes prefirieron llamar CONTRATO DE RESERVA; la verdad de este hecho ciudadana juez se evidencia claramente pues se manifiesta en su contenido textualmente que una de las partes resulta la única obligada para con la otra, y en este caso que EL BENEFICIARIO, que tenia como único objeto garantizar, con su depósito de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) mediante cheque numero 9102763884, de la entidad financiera 100% Banco, su Oferta Unilateral de compra, en señal de su intención irrevocable de celebrar con mi representado LA PROMOTORA INMOBILIARIA un Segundo Contrato preliminar o de preventa sobre un inmueble en construcción con entrega a futuro autorizados por la ley de propiedad horizontal, el cual las partes prefirieron llamar CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, a tales efectos se transcribe del contrato de reserva original y que consta en autos y riela en los folio números … y … (Sic), el cual reproduzco aquí para que sirva a una sabia decisión, el cual se resalta y se subraya así;…” - Que “Niego, rechazo, y contradigo, todos los alegados esgrimidos por el demandante reconvenido en su escrito de demanda cuando dice que en el contenido de EL Segundo Pre Contrato suscrito de manera autenticada en fecha 22 de noviembre de 2012, expresara en su contenido elementos traslativos de propiedad, pues el referido pre contrato en cuestión se estableció en su contenido primeramente que la exigencia del cumplimiento de la obligaciones reciprocas, estaba supeditado al acontecer de un acontecimiento futuro e incierto, es decir, que la exigibilidad del cumplimiento del contrato estaba bajo una condición suspensiva, en segundo lugar fue pacto expreso entre las partes que para la transferencia de la propiedad del inmueble, las partes debían suscribir un tercer y ultimo contrato o DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA ante la oficina de Registro Publico competente, tal y como lo establecieron en la Cláusula Primera, Segunda, Quinta y Sexta del aludido contrato; aunado a ello ciudadana juez se estableció en su Cláusula Novena una Condición Resolutoria con Cláusula Penal en caso de incumplir por parte de EL BENEFICIARIO, es pues este Segundo Pre Contrato el cual fue firmado por las partes, en el pactaron expresamente que tenia como único objeto celebra un tercer contrato o DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA-VENTA, el cual debía ser debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Publico competente, sobre un inmueble en construcción en pre venta con entrega a futuro autorizados por la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, constituido por una oficina Nº “5”, siendo esta en definitiva el inmueble objeto del presente procedimiento judicial, que sus linderos y demás determinaciones constan en auto, la cual formaba parte del proyecto en construcción denominado Centro Comercial H.D CENTER CENTRO PROFESIONAL.” - Que “Fue pacto expreso entre las partes al suscribir el llamado CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA en fecha 22 de noviembre de 2012, que en ningún caso se transmitía la propiedad del inmueble identificado, lo cual esto se evidencia pues quedo consagrado textualmente en su Cláusula Sexta, ya que la intención de las partes al contratar fue que la transferencia de la propiedad se verifique exclusivamente en el momento de la firma y protocolización del tercer y ultimo contrato o DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA por ante la oficina de Registro Público correspondiente y no antes, esto se debía por que primeramente LA PROMOTORA INMOBILIARIA para poder enajenar la oficina Nº 5 se debía certificar el nacimiento de su existencia legal o jurídica con el cumplimiento de “hacer” como se dice jurídicamente, pues LA PROMOTORA INMOBILIARIA debía cumplir con la debida protocolización del DOCUMENTO DE CONDOMINIO del Centro Comercial H.D CENTER CENTRO PROESIONAL en tal sentido siendo esta de prioridad a LA PROMOTORA INMOBILIARIA. Es por ello que pido a este honorable tribunal por los elementos aportados se pronuncie sobre la calificación; como un Contrato Preliminar de Compra Venta y no una venta definitiva como lo alega el demandante reconvenido, pues de entiende que solo preparaba el camino para suscribir una nueva manifestación de voluntades sobre el objeto y el precio, mediante la suscripción de un nuevo y tercer contrato o sea el DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA, pues ambos no poseen tales potestades de las que se refiere en los nominales dictados por la ley, siendo estos los dos (2) precontratos los que dieron origen a la relación jurídico-contractual, lo aquí alegado se evidencia en la Cláusula Sexta la cual transcribo del original y reproduzco a tales efectos;…” - Que “Niego, rechazo, y contradigo, todos y cada una de los alegatos esgrimidos por la parte demandante reconvenida cuando dice de mi representada le transmitió la propiedad, pues en ninguna forma se le fue transferido tal derecho pues mi representada en el transcurso de la relación jurídico contractual no le transfirió la posesión legitima del inmueble”. - Que “Niego, rechazo, y contradigo, todos y cada una de los alegatos esgrimidos por la parte demandante reconvenida cuando expresa que se le fueron negociadas dos (2) oficinas de 25mts2 cada una de forma individual e independiente, y mal manifiesta que se encontraban en distintas ubicaciones, es decir, equidistantes, aunado a ello que fueron designadas con los números “5” y “6” en los PLANOS DEL PROYECTO APROBADO del centro comercial H.D CENTER CENTRO PROFECIONAL , pues para la parte que represento es todo lo contrario… Pues se evidencia en la cláusula primera del contrato de opción de compra, que el consentimiento recayó siempre en DOS (2) OFICINAS susceptibles de ser integradas, y estas fueron la numero “5” y la numero “9” y que solo se trataba de un error de trascripción la abogada que redacto el llamado CONTRATO DE OPCION DE COMPRA, tal y como se evidencia en LOS PLANOS DEL PROYECTO APROBADO CLASE “A” y CLASE “B” por la Alcaldía de Maneiro y que reposan ya en auto y riela en los folios 14 y 15 de la segunda pieza del cuaderno de medidas del expediente numero 24.893, de igual forma se evidencia en el contenido de la Cláusula Primera del llamado CONTRATO DE OPCION DE COMPRA, así;…” (Resaltado del fallo) - Que “las Referidas oficinas “5” y “9” forman parte del proyecto del EDIFICIO COMERCIAL en preventa sobre planos porque para el momento de suscribir el referido contrato se encontraba en proceso de construcción, el cual fue denominado por LA PROMOTORA INMOBILIARIA H.D CENTER CENTRO PROFECIONAL, así que la negociación a futuro la regia LOS PLANOS DEL PROYECTO CLASE “A” Y CLASE “B”, como lo establece la Ley de propiedad horizontal con expresión en sus diagramas del área correspondientes mencionados up Supra, encontrándose las referidas oficinas “5” y “9” en sus diagramas susceptibles de ser integradas, es decir por estar una al lado de la otra. Aunado a ello ciudadana juez se estableció textualmente en la misma Cláusula Primera del contrato categóricamente: “ que podrán ser integradas” esta imposición imperativa contractual contenida en la Cláusula Primera del “CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA”, no limitando en el futuro integra las dos (2) referidas oficinas, en un solo inmueble de SESENTA METROS CUADRADOS (60 M2) y es la disposición que autorizó a mi representada de hacer la integración de la dos oficinas comerciales, identificadas con los números “5” y “9”, en una sola tal como se hizo, en virtud de que las mismas se encontraban una al lado de la otra, de manera que ha quedado asentado que la integración efectivamente realizada de las dos oficinas comerciales se realizó con consentimiento del beneficiario, pues así se estableció en el contrato, descartando categóricamente un incumplimiento por parte de mi representada ante esta situación, ya que ambas oficinas están allí, configuradas en una sola, identificadas con el numero “5”. Por lo antes expresado se determino la verdadera cosa objeto del contrato (oficina Nº “5”) desmintiendo así los alegatos del demandante reconvenido todo lo cual se evidencia en el CARTON DEL PERMISO DE CONSTRUCCION CLASE “B” extendido por la Dirección de Infraestructura de la Ingeniera Municipal del Municipio Maneiro, el cual presentare en la oportunidad legal correspondiente. Así mismo lo antes expresado se evidencia en la MEMORIA DESCRIPTIVA DEL PROYECTO, el cual riela en los folios 66 al 71, de la segunda pieza del cuaderno principal.” - Que “Niego, rechazo y contradigo, cada unos de los alegatos de la parte demandante reconvenida esgrimidos en el presente procedimientos cuando dice haber existido un acto de evicción en el negocio jurídico, porque para la parte que represento es todo lo contrario… porque en ningún caso la oficina numero “6” se le fuera vendida a él por mi representada y lego (Sic) vendido también a la ciudadana MARIA ORDAZ, acumulando su demanda una absurda acción subsidiaria por saneamiento de ley en caso de evicción, siendo esto falso de toda falsedad, pues se ha demostrado con todos los fundamentos e instrumentos up Supra y que constan en auto que la oficina numero “6”, no se vincula en lo absoluto como cosa objeto del presente procedimiento, tan solo se trata de una confusión creada por el demandante reconvenido, por un error de transcripción en el redacción del llamado CONTRATO DE OPCION DE COMPRA…” - Que “Niego, rechazo y contradigo, todos y cada unos de los alegatos de la parte demandante reconvenida primeramente cuando afirma que mi representada haya vendido a un tercero las oficinas numero “5” objeto del presente procedimiento pues para la parte que represento prefiere alegar lo contrario…. Porque la oficina numero “5” con una superficie de 60m2 sus linderos y demás determinaciones constan en autos, la misma fueron el resultado de la integración de la oficinas “5” y “9” con una superficie de 25cm2 cada una, en un solo inmueble el cual le sigue perteneciendo a mi representada según costa en el documento de condominio que costa en un auto y la certificación de gravamen sobre la oficina comercial numero “5”, que acompaño a todo evento marcado con “p1”.” - Que “Niego, rechazo y contradigo todos y cada uno de los alegatos esgrimidos por el demandante por el demandante reconvenido primeramente cuando afirma, que mi representada no estaba en facultad para modificar el proyecto ni autorizada para integrar la oficinas en cuestión, pues para la parte que represento prefiere y demuestra lo contrario…por que como ya se expreso anteriormente, tal alegato lo esgrime con falta de fundamento pues como se evidencio up supra que claramente fue pacto expreso entre las partes en la cláusula primera del llamado CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA que las oficinas “5” y “9” del centro COMERCIAL H.D. center “podrían ser integradas”, y que LA PROMOTORA INMOBILIARIA sostuvo en el transcurso de la negociación, conversaciones con EL BENEFICIARIO donde acordaron su interés mutuo de integrar las referidas oficinas objeto de esta pretensión pues en ese momento se hallaba en plena construcción y ejecución de la obra: siendo este el momento oportuno, por razones lógicas de mas espacio y en más de una ocasión las partes aclararon que habían que modificar LOS PLANOS DEL PROYECTO, aunado a ello LA PROMOTORA INMOBILIARIA se encontraba suficientemente AUTORIZADA pues el mismo contrato se pacto entre las partes que se facultaba a LA PROMOTORA INMOBILIARIA contractualmente sin limitaciones para que esta hiciera la integración de las referidas oficinas o en su defecto modificar el proyecto lo cual se evidencia en la misma cláusula primera así: Primera:…Del Proyecto:…”…no obstante las partes declaran y aceptan que LA PROMOTORA INMOBILIARIA podrá cambiar cualquier especificación del proyecto cuando así lo exija la ejecución o finalización del mismo, o ello sea exigido por las autoridades municipales competentes.” (Resaltado del fallo) - Que “Niego, rechazo y contradigo el hecho alegado por el hoy Demandante Reconvenido ya identificada en autos que mi representada no hubiera cumplido su obligación jurídica de “hacer” como dice en el lenguaje jurídico, es decir de culminar la obra del Centro Comercial H.D. CENTER CENTRO PROFESIONAL, y que para la parte que represento afirma categóricamente lo contrario… ya que la verdad es que LA PROMOTORA INMOBILIARIA cumplió cabalmente con todas y cada una de las obligaciones contractuales en la vigencia del contrato, y de sus prorrogas automáticas (desde el 22 de Noviembre 2011 hasta 22 de Mayo de 2012) como lo haría un buen padre de familia, por que culmino en su totalidad la obra del centro comercial H.D CENTER CENTRO PROFESIONAL en la vigencia del contrato, es decir en fecha 13 de Diciembre de 2011, lo cual se evidencia en la ACTA DE ENTREGA de la obra SIMON BAUTISTA ZABALA declaro de manera autentica la terminación de la obra del centro comercial H.D CENTER CENTRO PROFESIONAL:…” (Resaltado del fallo) - Que “Niego, rechazo y contradigo todas y cada uno de los alegatos esgrimidos contra mi representada por el Demandante Reconvenido en el contenido de su libelo de demanda y cuando dice que LA PROMOTORA INMOBILIARIA, no realizo debida protocolización del DOCUMENTO DE CONDOMINIO ante la oficina de registro publico competente, y para la parte que represento afirma en este acto categóricamente lo contrario… por que se evidencia con pruebas fehacientes, lo contrario pues una vez cumplida de manera cabal su obligación de “hacer” al terminada la ejecución total de la construcción de la obra del centro comercial H.D CENTER, CENTRO PROFESIONAL, por consiguiente LA PROMOTORA INMOBILIARIA actuó diligentemente y de forma tempestiva, cumpliendo lo ordenado el artículo 26 de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, perfeccionando con el otorgamiento la debida protocolización del DOCUMENTO DE CONDOMINIO Y SU REGLAMENTO del centro comercial H.D CENTER, CENTRO PROFESIONAL ante el registro publico respectivo, en el entendido que con este hecho cumplió con todas y cada una de las obligaciones de “hacer” y de igual forma con todos y cada uno de los extremos de la ley;…” - Que “Por último, ciudadana juez para que terminara la negociación solo quedaba, la espera para que se cumpliera la condición suspensiva del contrato, condición aceptada y reconocida judicialmente por el demandante reconvenido en su escrito libelar primero debía suceder este acontecimiento para poder exigir el cumplimiento de la obligaciones del pago, “al quando debeatur”, es decir cumplir con la comparecencia ante la oficina de registro público respectivo, para otorgar el tercer y último contrato o DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA de la oficina numero “5”, pues necesariamente en ese acto las partes debían nuevamente manifestar el consentimiento legítimamente sobre el bien y sobre el precio, y en este caso, siempre y cuando EL BENEFICIARIO cumpliera recíprocamente con su contraprestación de pagar el precio integro de venta, la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00), con el cumplimiento de pagar la ultima cuota de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) a la orden de LA PROMOTORA INMOBILIARIA coetáneamente esta ultima hacerle la tradición.” (Resaltado del fallo) - Que “Niego, rechazo y contradigo, todos y cada uno de los argumentos cuando el demandante reconvenido, cuando dice que no existe una condición suspensiva establecida contractual para la exigencia del cumplimiento del pago, y para la parte que represento alego todo lo contrario…. Ya que el negocio jurídico de preventa del inmueble en construcción con entrega a futuro, como lo establece la doctrina y nuestro máximo tribunal contenía todos los elementos de la condición y en ese sentido la entrega del bien inmueble fue condicionada pues para su momento se encontraba en pre construcción siendo por tanto su naturaleza contractual su entrega estaba supeditada a un acontecimiento futuro e incierto; no siendo por tanto exigible su cumplimiento hasta tanto acontezca la condición suspensiva estipulada en el contrato…” - Que “Niego, rechazo y contradigo, cuando el demandante reconvenido dice que no existía una condición suspensiva en el contrato llamado por las partes CONTRATO DE OPCION DE COMPRA pues la parte que represento prefiere alegar lo contrario… porque es el hecho reiterado que el demandante reconvenido nuevamente confiesa judicialmente en el fondo de su escrito libelar el cual que consta en autos; se evidencia su declaración de aceptación de la “condición suspensiva” y de su existencia, la misma se encuentra estipulada en la Cláusula Quinta del referido contrato,…” - Que “Niego, rechazo y contradigo, todas y cada uno de los alegatos cuando dice que mi representada no cumplió con su obligación de “hacer” y de “dar” como dice en el lenguaje jurídico, en el tiempo del contrato, y para la parte que represento es todo lo contrario… porque se evidencia que LA PROMOTORA INMOBILIARIA termino la obra como se expreso up supra en el punto 1º del capítulo III, en tiempo record, en fecha 13 de diciembre de 2012, cumpliendo así a cabalidad su obligación de “hacer”. aunado a ello solo quedaba ciudadana Juez por cumplir su obligación de “dar” la cual estaba subordinada bajo condición suspensiva que no era otra cosa de hacerle la tradición legal con el otorgamiento del tercer y último contrato o el llamado DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA-VENTA, ante la oficina de registro público competente, la cual para que la condición verificara LA PROMOTORA INMOBILIARIA debía notificar EL BENEFICIARIO para que compareciera a la firma del documento de venta, y que ciertamente Ciudadana Juez se dio formalmente por notificado por mi representada en fecha 29 DE ENERO 2013,…” (Resaltado del fallo) - Que “Niego, rechazo y contradigo, el hecho alegado por el demandante reconvenido ya identificado en autos, cuando dice haber cumplido oportunamente con el pago del precio integro de venta del inmueble objeto del contrato como oferente, pues caso contrario, tenia que EL BENEFICIARIO primero demostrar que pago a LA PROMOTORA INMOBILIARIA el precio integro de venta o sea la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00) tal y como en la forma que se pacto conforme a la Cláusula Segunda del llamado CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA,…” - Que “Niego, rechazo y contradigo, lo esgrimido en sus alegatos por parte del demandante reconvenido cuando expone sin fundamentos en su libelo de demanda que LA PROMOTORA INMOBILIARIA incumplió con su obligación legal de “dar” como se dice en lenguaje jurídico, es decir por no haberle realizado a EL BENEFICIARIO la debida tradición legal DE LA OFICINA Nº “5”, mediante la protocolización del DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA ante el Registro Publico competente, alegato que para la parte que represento prefiere lo contrario…Porque el mismo demandante reconvenido confeso judicialmente haber ratificado que; la exigibilidad del cumplimiento de las obligaciones reciprocas contraídas por las partes fueron suscritas “condicionalmente” y que debían cumplirse estrictamente solo para el momento de acontecer de ese evento futuro e incierto; que no era cosa ciudadana juez si no el acto de otorgamiento del tercer y ultimo contrato o DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA ante la oficina de Registro Publico competente, de la oficina numero “5” y no antes,…” - Que “Aunado a ello ciudadano juez en la misma Notificación como es costumbre debía de cumplir con su obligación conjuntiva sobre los gastos de registro que corresponden a EL BENEFICIARIO es decir: A) que entregara todos y cada uno de los recaudos exigidos por la oficina Publica de Registro correspondiente. B) Que colaborar de manera diligente junto con LA PROMOTORA INMOBILIARIA en la tramitación registral del referido documento de enajenación. C) que pagar todos y cada uno de los derechos de registro publico. D) que pagara los respectivos honorarios de abogados de redacción del referido documento. E) que pagara las estampillas. F) que pagara los derechos Municipales correspondientes al oferente. G) que entregara copia del CHEQUE DE GERENCIA por la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) correspondiente a la ultima cuota del precio integro de venta, para ser agregado al documento definitivo de venta y H) declaración jurada de la procedencia de los fondos.” - Que “Niego, rechazo y contradigo, las afirmaciones y alegatos esgrimidos por el demandante reconvenido cuando alega que en ningún momento fuera NOTIFICADO por LA PROMOTORA INMOBILIARIA para que compareciera a la firma del DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA ante el registro respectivo de la Oficina Nº 5, pues para la parte que represento alega todo lo contrario….Pues LA PROMOTORA INMOBILIARIA lo NOTIFICO en reiteradas ocasiones pues se evidencia con su primear remisión de fecha 06 de Noviembre del 2012, que se envió a la dirección contractual especificada en la cláusula décima tercera así:…” Que “De igual forma es expresamente convenido que si EL BENEFICIARIO cumple con todas las estipulaciones del presente contrato, las cantidades efectivamente entregadas y estipuladas en la Cláusula Segunda en sus literales “A” y “B” del presente contrato, se imputaran como parte del precio de venta de los inmuebles objeto del presente convenio, en el acto de otorgamiento del correspondiente documento registrado de enajenación. En caso de que este contrato se disolviera de conformidad con lo dispuesto en el Cláusula Novena de este contrato. LA PROMOTORA INMOBILIARIA devolverá las cantidades efectivamente entregadas por EL BENEFICIARIO deduciendo las cantidades establecidas a titulo de Cláusula penal.” - Que “Niego, rechazo y contradigo, todos los alegatos esgrimidos por el demandante reconvenido, cuando afirmo haber cumplido con cada una de sus obligaciones contractuales, pues también EL BENEFICIARIO con su incumplimiento de pago, impidió el tramite registral que llevaba LA PROMOTORA INMOBLIARIA con la debida presentación del DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA transgredió la Cláusula Décima Primera del contrato pues no cumplió con la entrega de los recaudos necesarios para tal fin se evidencia con las siguientes afirmaciones:…” - Que “Niego, rechazo y contradigo, cuando dice el demandante reconvenido en su demanda que el cumplido diligentemente con todas y cada una de sus obligaciones contractuales, pues es el hecho ciudadana juez que se evidencia al desinterés o abandono por parte del demandante reconvenido de la negociación jurídico contractual; porque es el hecho fehaciente que de manera inexplicable se produjo un Silencio por parte del ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO ampliamente identificado, aunado a ello de forma inexplicable “no” recibimos ningún tipo de notificación, carta, correo o llamada telefónica que justificaran su incumplimiento, produciéndose un silencio por parte de este ultimo y aceptando su incumplimiento, la doctrina y nuestro mas lato tribunal exponen que:…” - Que “En tal sentido ciudadana juez mi representada le hizo saber al ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO ampliamente identificado en auto que el CONTRATO DE PREVENTA, se encontraba vencido en sus obligaciones y que sufriría sus efectos de ser RESCINDIDO, sin poder exigir su cumplimiento, y por ende LA PROMOTORA INMOBILIARIA no acepto una nueva oferta por parte del demandante reconvenido; por cuanto ciudadana juez se habían dado los supuestos de hecho y de derecho por causas de su incumplimiento, solicitándole LA PROMOTORA INMOBILIARIA que debía firmar el finiquito correspondiente y recibir las cantidades de dinero efectivamente entregadas a LA PROMOTORA INMOBILIARIA deduciendo estas la suma correspondiente al 30% de la cantidades recibidas o sea la cantidad de Bs. 1.100.000,00, es decir se retendría por concepto de Cláusula Penal la cantidad de TRESCIENTOS TREINTAS MIL BOLIVARES (Bs. 330.000,00), tal y como las partes lo habían estipulado y acordado en la Cláusula Novena del contrato…” - Que “Niego, rechazo y contradigo, todos y cada uno de los alegatos esgrimidos en el libelo interpuesto por el demandante reconvenido en el presente procedimiento contra los derechos de propiedad de mi representada cuando dice que se le hubiera transferido la propiedad de la oficina Nº “5” objeto de esta pretensión, ni mucho menos que se le haya transferido la posesión legitima de la misma, pues primeramente fue pacto expreso entre las partes en el segundo contrato de opción de compra venta, que la transferencia de la propiedad se perfeccionaría siempre y cuando el beneficiario compareciera al acto de otorgamiento del tercer y último contrato o documento definitivo de compra venta ante la oficina de Registro Publico competente y cumpliera con el pago integro del precio de venta, es decir, con el pago de la ultima cuota de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) no pidiendo el beneficiario constreñir a la promotora inmobiliaria recibir en parte el pago de una deuda, aunque este fuera divisible, momento en que la promotora inmobiliaria otorgaría la tradición legal y la entrega del inmueble en concordancia con el articulo 1.291 del Código Civil…” - Que “Niego, rechazo y contradigo, todos y cada uno de los alegatos esgrimidos por la parte demandante reconvenida en contra de mi representada, cuando dice que mi representada provoco una situación de insolvencia, porque al referido proyecto del centro comercial fue PRE VENDIDO, a diferentes prominentes compradores, los cuáles se evidencia en ocho (8) contratos de opción de compra ventas autenticados que constan en auto los cuales reproduzco aquí en cada una de sus partes y rielan en los folios del 115 al 163 de la segunda pieza del cuaderno principal; y al concluir la construcción del proyecto todos y cada uno de los prospectos compradores se dieron formalmente por notificados, por LA PROMOTORA INMOBILIARIA y procedieron cada uno a otorgar su respectivo documento de venta ante el Registro Publico competente con LA PROMOTORA INMOBILIARIA, cumpliendo coetáneamente cada uno con sus contraprestaciones, sin que esta aseveración pueda considerarse tácitamente como una insolvencia provocada, por parte de LA PROMOTORA INMOBILIARIA, pues es costumbre en los negocios de la construcción pues se pre vendieron, meses antes de celebra el contrato objeto de esta pretensión, ante mi representada y el demandante reconvenido, pues se evidencia por las fechas de otorgamiento, y en las notas marginales del DOCUMENTO DE CONDOMINIO respectivo que ya se acompaño al presente escrito por ser naturaleza del negocio jurídico; no siendo improcedente, lo aplicable a la previsión contenida en el articulo 1.215 del Código Civil.” - Que “oponemos la excepción non adimpleti contractus o de contrato no cumplido: porque el demandante no cumplió con la obligación del pago contenida en las cláusulas, primera, segunda, quinta y sexta, décima primera del contrato de opción de compra venta, el cual ya fue acompañado por la parte actora junto al libelo de la demanda, transcurriendo más de seis meses sin realizar el cumplimiento del pago.” (Resaltado del fallo) PRUEBAS APORTADAS.- PARTE ACTORA-RECONVENIDA: DE LAS DOCUMENTALES APORTADAS CONJUNTAMENTE CON EL ESCRITO LIBELAR: 1.- Original de documento privado (f. 23 y 24), suscrito por el ciudadano EDUARDO ENRIQUE LUJAN CAMACHO, titular de la cédula de identidad N° 12.673.704 y empresa H.D INVERSIONES, C.A., en fecha 10.11.2012, de donde se infiere que el ciudadano EDUARDO ENRIQUE LUJAN CAMACHO entregó en ese acto a LA PROMOTORA INMOBILIARIA H.D INVERSIONES, C.A., la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES CON CERO CENTIMOS (Bs.F. 100.000,00), a través de Cheque Bancario Nº 91-02763884 del Banco 100% Banco, como depósito de garantía de una oferta unilateral de compra, recibida y aceptada por esta ultima, con la intención irrevocable de celebrar un contrato de opción de compra-venta sobre un bien inmueble a futuro constituido por, Dos (2) Oficinas Comerciales de Veinticinco (25) M2 cada una, las cuales forman parte del Proyecto Comercial: H.D CENTER, CENTRO PROFESIONAL PRIMERA ETAPA;... identificada (s) en los diagramas realizados de acuerdo con los planos de arquitectura respectivos como Oficina N° 5 y Oficina N° 6,…” (Resaltado de este fallo). Por cuanto este medio probatorio constituye un documento privado que se le atribuye a una parte como emanado de ella y no fue desconocido ni negado formalmente por la parte contra quien se produjo, esta juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el establecido en el artículo 1363 del Código Civil, con el fin de demostrar acuerdo allí contenido. Y así se decide. 2.- Copia fotostática de la cédula de identidad (f. 24) del ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO y del cheque bancario identificado con el Nº 91-02763884 librado contra el Banco 100% Banco (f. 24). El anterior medio probatorio se valora como una comunicación o constancia de entrega hecha por la parte actora y recibida por la parte demandada tal como fue señalado en su libelo de demanda, el cual guarda relación con el documento privado (f. 23 y 24), suscrito por el ciudadano EDUARDO ENRIQUE LUJAN CAMACHO, titular de la cédula de identidad N° 12.673.704 y empresa H.D INVERSIONES, C.A., en fecha 10.11.2012. Así, por cuanto no fue desconocida su firma, negada ni tachada en la oportunidad procesal correspondiente, esta juzgadora le atribuye pleno valor probatorio con base al artículo 1.363 del Código Civil sólo para demostrar la recepción de dicha documental por parte de la empresa H.D INVERSIONES, C.A. Y así se decide. 3.- Copia certificada (f. 25 al 34) de documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar del estado Nueva Esparta, en fecha 22 de noviembre de 2011, bajo el Nro. 33, Tomo 195 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Por cuanto el anterior medio probatorio no fue tachado en la oportunidad correspondiente, esta juzgadora le atribuye valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar los términos del contrato denominado por las partes contratantes “CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA”, celebrado entre el ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO y sociedad mercantil H.D INVERSIONES, C.A., sobre los bienes inmuebles allí descritos. Y así se decide. 4.- Copia fotostática (f. 35) de cheque de gerencia Nro.00000168 emitido en fecha 17.11.2011, por el Banco Bicentenario, por la suma de Un Millón de Bolívares con Cero Céntimos (Bs.1.000.000,00) a la orden de H.D INVERSIONES, C.A. La anterior copia simple de un documento privado no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario debe ser desechado como prueba por cuanto carece de valor probatorio. Y así se decide. 5.- Copia fotostática (f. 36 al 47) de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 26 de octubre de 2.012, que quedó inscrito bajo el número 1, Tomo 15, Protocolo de Trascripción de año 2012, correspondiente al libro de folio real del año 2.012. Por cuanto el anterior medio probatorio no fue impugnado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar el documento de condominio suscrito por la sociedad mercantil H.D INVERSIONES, C.A., el cual describe y contiene los términos y condiciones que rigen la obra o construcción denominada Centro Comercial “H.D CENTER CENTRO PROFESIONAL”. Y así se decide. 6.- Copia fotostática (f. 48 al 53) de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 6 de diciembre de 2.012, que quedó inscrito bajo el número 2012.1304, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 396.15.4.1.5323, correspondiente al libro de folio real del año 2.012. Por cuanto el anterior medio probatorio no fue impugnado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que la sociedad mercantil H.D INVERSIONES, C.A. dio en venta, pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana MARIAN ORDAZ VERNET, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. V- 14.686.025, un bien inmueble constituido por una OFICINA COMERCIAL, distinguida con el numero N° 06, que forma parte del Centro Comercial “H.D CENTER CENTRO PROFESIONAL”. Y así se decide. 7.- Copia fotostática del acta de asamblea general extraordinaria de accionistas (f. 54 al 58) celebrada por la empresa H.D INVERSIONES, C.A, inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero del Estado Nueva Esparta, en fecha 22.05.2013, bajo el Nº 39, Tomo 34-A, de los libros correspondientes llevados por ese Registro. Por cuanto los anteriores medios probatorios no fueron impugnados con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora le atribuye valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar los actos allí celebrados. Y así se decide. EN LA ETAPA PROBATORIA PROMOVIÓ: 1.- Mérito favorable de los autos. Sobre este particular, conforme a la doctrina y jurisprudencia el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos pasan a formar parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Ahora bien, en relación a las documentales promovidas y reproducidas por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, especificadas en los numerales 1, 2, 3, 4 y 6. Por cuanto ya fueron objeto de análisis al inicio de este fallo, resulta innecesario volver a emitir consideración al respecto. Y así se decide. 2.- Copia fotostática simple de la cédula de habitabilidad Nro. 083-2012 (f. 95, II Pza), emitida por la Dirección de Desarrollo Urbano, Oficina de Ingeniería Municipal, en fecha 24.08.2012 a la empresa H.D INVERSIONES, C.A. Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido la siguiente doctrina pacífica: “…en cuanto al valor probatorio del documento administrativo, esta Sala Constitucional ha señalado: “El concepto de documento público administrativo ha sido tratado ampliamente por la jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y de la Sala Político Administrativo, y se fundamenta en que los actos escritos emanados de la Administración Pública gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, lo que es característico de la autenticidad; formalmente para que un acto sea auténtico se requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve el sello de la oficina que dirige” (s. S.C. n° 1307/03)”. El referido documento administrativo producido en copia simple, el cual no fue impugnado, emanado de un órgano, sellado y firmado por el funcionario de la oficina respectiva que lo emite, goza de la presunción de veracidad y legitimidad que es característico de la autenticidad y, por consiguiente, como documento público administrativo hacen prueba de los hechos a que se refieren y que están contenidos en el documento, siempre que se encuentren firmado por el funcionario competente y lleve el sello de la oficina que lo emite. Y así se decide. 3.- Formato impreso de correos electrónicos (f. 11, III Pza), marcados con las letras “A”, de fecha 12 de noviembre de 2011. El anterior medio probatorio resultan ser informaciones contenidas en mensajes de datos, reproducidas en formato impreso, pero no representan una información inteligible en formato electrónico propiamente dicha. Ahora bien, en atención a la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (sentencia emitida en fecha 24.10.2007 (Exp. N° 2006-000119), debió promoverse la experticia para determinar la autoría del mensaje de datos, esto es, el emisor o la persona autorizada para actuar en su nombre o un sistema de información programado por el emisor o bajo su autorización, para que opere automáticamente y, así saber desde cuál y hacia cuál dirección o puerto electrónico fue enviado y recibido el mensaje; bajo cuál firma electrónica fue enviado; la fecha y hora de la emisión del mensaje; su contenido; y cualquier otro dato de relevancia para el proceso que las partes soliciten o el juez ordene para resolver la controversia. En consecuencia, por no constar en autos que se haya certificado, a través de la prueba de experticia, si el documento electrónico generador del formato impreso promovido, ha sido conservado y si el mensaje está inalterado desde que se generó o, si por el contrario, ha sufrido algún cambio propio del proceso de comunicación, archivo o presentación, por hechos de la parte o terceros, de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas antes transcrito, lo cual sólo es posible a través de una experticia en la base de datos del PC o el servidor de la empresa que ha remitido el documento electrónico, esta juzgadora le niega valor probatorio. Y así se decide. 4.- Original de comunicación (f. 114, I Pza) emitida por el ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO en fecha 29.08.2013 a la empresa H.D INVERSIONES, C.A. Por cuanto el referido medio probatorio constituye un instrumento privado que no proviene de la parte contraria, lo que impide la aplicación de las disposiciones sobre tacha y reconocimiento de instrumentos privados, se le niega valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429, 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. 5.- Original de comunicación (f. 13 y 14, III Pza) emitida por el abogado RUBEN LORENZO GONZALEZ ALMIRAIL apoderado judicial del ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO en fecha 15.05.2014 a la empresa H.D INVERSIONES, C.A, enviada a la misma por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL). Al anterior medio probatorio se le atribuye valor probatorio de conformidad con el artículo 1.375 del Código Civil, para demostrar que el mismo fue entregado por la Oficina Telegráfica de Ipostel de Pampatar con el fin de comunicarle a la demandada que debía comparecer para tratar el asunto relacionado con la compra de los inmuebles objeto del contrato autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar del estado Nueva Esparta, en fecha 22 de noviembre de 2011, bajo el Nro. 33, Tomo 195 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Y así se decide. 6.- Original de comunicación (f. 15, III Pza) emitida por el por el abogado RUBEN LORENZO GONZALEZ ALMIRAIL apoderado judicial del ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO en fecha 06.09.2013 a la empresa H.D INVERSIONES, C.A. Por cuanto el referido medio probatorio constituye un instrumento privado que no proviene de la parte contraria, lo que impide la aplicación de las disposiciones sobre tacha y reconocimiento de instrumentos privados, se le niega valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429, 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. 7.- Prueba de informe. Oficios de fechas 26.11.2014 y 17.04.2015 (f. 70, 81, III Pza) emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), mediante las cuales informan: 1) Que no se encontró ningún tramite por dicho concepto en el periodo comprendido entre el 29/01/2014 al 14/02/2014 y 2) Que conforme a la revisión efectuada en los sistemas que soportan la información tributaria de este Servicio, se observó que el sujeto pasivo H.D INVERSIONES, C. A, RIF J-06509026-0, “no se evidenció la presentación de la Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para Personas Naturales y Jurídicas “Forma 33” solicitada”. Por cuanto el anterior medio probatorio cumple con las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil se le asigna pleno valor probatorio. Y así se decide. PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: 1.- El mérito favorable de los autos.- Sobre este particular, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos pasan a formar parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se decide. Ahora bien, en relación a las documentales promovidas y reproducidas por la parte demandada-reconviniente en su escrito de promoción de pruebas, especificadas en los numerales 2°, 3°, 6°, 14°, 24° y 26°. Por cuanto ya fueron objeto de análisis al inicio de este fallo, resulta innecesario volver a emitir consideración al respecto. Y así se decide. 2.- Copia simple de dos planos (f. 33 y 34, III Pza), marcados con letras y números “PL1” y “PL2”, refrendados por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fechas 22.02.201 y 21.06.2012, el primero CLASE “A” que corresponde al proyecto originario, y el segundo CLASE “B” que corresponde a las modificaciones del proyecto originario, los cuales fueron aprobados por el colegio de ingenieros de este Estado, anotados bajo el numero 8669-A de los asientos llevados por la coordinación del ejercicio profesional, órgano del colegio de ingenieros de este Estado O.C.E.P.R.O. El anterior medio probatorio constituye un documento administrativo que cumple una doble función (de constancia y de comunicación) y que por tener la firma de un funcionario administrativo está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, sólo en lo que respecta a la situación jurídica que se deriva de él, de conformidad con el establecido en los artículos 7 y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario. Ahora, en cuanto a su valor probatorio que lo constituye la fuerza o mérito de los argumentos o las razones que en él encuentra el juez para la formación de su convencimiento (pertinencia e idoneidad), esta juzgadora no le atribuye valor probatorio en virtud que el medio de prueba idóneo para demostrar cualquier aspecto técnico es la experticia, toda vez que garantiza el control judicial y el derecho de defensa, es decir, otorga a las partes la posibilidad de participar, impugnar y contradecir el dictamen. Y así se decide. 3.- Copia fotostática de informe de experticia (f. 35 al 45, III Pza), practicado por los expertos Ing. Elda Di Giannatale, Ing. Nelly S. Cedeño A y Arq. Raumel R. Rodríguez R., y consignado en el presente expediente en fecha 16.06.2014. Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N°. 561 emitida el día 7 de agosto del 2008, en el expediente AA20-C-2008-00091, estableció que la prueba de experticia que es una prueba mediante la cual se le suministra al juez argumentos o razones suficientes para la formación del criterio respecto de hechos que interesan a la litis y que el juez está impedido realizar por tratarse de hechos para cuya percepción se requiere de conocimientos técnicos especializados, por lo que se necesita la intervención de personas distintas a las partes, que se encuentre especialmente calificadas por sus conocimientos técnicos, científicos o artísticos. Ahora bien, por cuanto se dio el cabal cumplimiento de la tramitación de esta prueba, es por ello, que se tiene como válida dicha prueba para demostrar: 1) que las oficinas N°5 y N°6 no son colindantes y por consiguiente de difícil integración; y 2) que las oficinas N°5 y N°9 definidas en el plano de anteproyecto de arquitectura se presentan integradas y formando un solo ambiente con dos baños, de un área total de 61,03 M2. Y así se decide. 4.- Original de documento (f. 208 al 2011, II Pza) protocolizado por ante el Registro Publica del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, en fecha 13 de junio de 2014, bajo el Nro. 37, Folio 190, Tomo 5, Protocolo de Transcripción del año 2014. Este documento no fue tachado se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para comprobar que la sociedad mercantil H.D INVERSIONES, C.A., presentó ante el mencionado registro aclaratoria del documento de condominio de la obra o construcción denominada Centro Comercial “H.D CENTER CENTRO PROFESIONAL”. Y así se decide. 5.- Original de permiso CLASE “B” Nro. 885 (f. 48, III Pza) emitido por la Dirección de Desarrollo Urbano, Oficina de Ingeniería Municipal Maneiro, en fecha 21.06.2012 a la empresa H.D INVERSIONES, C.A. El referido documento administrativo producido en original, el cual no fue impugnado, emanado de un órgano, sellado y firmado por el funcionario de la oficina respectiva que lo emite, goza de la presunción de veracidad y legitimidad que es característico de la autenticidad y, por consiguiente, como documento público administrativo hacen prueba de los hechos a que se refieren y que están contenidos en el documento, siempre que se encuentren firmado por el funcionario competente y lleve el sello de la oficina que lo emite. Y así se decide. 6.- Copia certificada de memoria descriptiva de arquitectura (f. 66 al 71, II Pza) del proyecto H.D INVERSIONES JORGE COLL, propiedad de la sociedad mercantil H.D INVERSIONES, C.A. El anterior medio probatorio constituye una certificación emitida conforme al artículo 111 del Código de Procedimiento Civil. Ahora, en cuanto a su valor probatorio que lo constituye la fuerza o mérito de los argumentos o las razones que en él encuentra el juez para la formación de su convencimiento (pertinencia e idoneidad), esta juzgadora no le atribuye valor probatorio en virtud que el medio de prueba idóneo para demostrar cualquier aspecto técnico es la experticia, toda vez que garantiza el control judicial y el derecho de defensa, es decir, otorga a las partes la posibilidad de participar, impugnar y contradecir el dictamen. Y así se decide. 7.- Original de certificación de gravamen (f. 251 al 253, II Pza), emitida por el Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Bolivariano de Nueva Esparta a la sociedad mercantil H.D INVERSIONES, C.A en fecha 04.09.2014. De conformidad con el artículo 40 de la Ley del Registro y Notariado los Registradores Públicos están autorizados para emitir certificaciones de los registros y asientos de la oficina y estas certificaciones, como informaciones registrales oficiales, de acuerdo con el artículo 27 ejusdem, surten los mismos efectos jurídicos atribuidos al documento público. Por consiguiente, la certificación de gravámenes emitida por la ciudadana Registradora de la oficina de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Bolivariano de Nueva Esparta merece plena fe a este tribunal y hace prueba de la verdad de su contenido, en cuanto a la existencia y valor de los hechos jurídicos contenidos en los documentos relacionados en la certificación. Y así se decide. 8.- Original de acta de culminación de la obra (f. 82 al 84, II Pza), autenticada por ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta, en fecha 30 de diciembre de 2013, bajo el Nro. 27, Tomo 230 de los Libros de Autenticación llevado por dicha Notaría. Por cuanto el referido medio probatorio es un documento emanado de tercero, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. N° RC.00281 (Exp. N°. AA20-C-2005-000622) de fecha 18.04.2006, así como en otras de más reciente data, estableció que de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte que pretenda hacer valer en un juicio un documento emanado de tercero, debe obligatoriamente promover a su otorgante como testigo para que lo ratifique, razón por la cual dicha prueba debe ser valorada como una mera prueba testimonial y a las instrumentales que le sirven de base a dicha prueba, únicamente le es atribuible el valor que pueda resultar de su ratificación por el tercero, en consecuencia esta juzgadora no le atribuye valor probatorio. Y así se decide. 9.- Original de solicitud de cédula de habitabilidad (f. 49, III Pza), recibida por la Dirección de Desarrollo Urbano, Oficina de Ingeniería Municipal Maneiro, en fecha 15.12.2011 de la empresa H.D INVERSIONES, C.A. El referido documento administrativo producido en copia simple, el cual no fue impugnado, emanado de un órgano, sellado y firmado por el funcionario de la oficina respectiva que lo emite, goza de la presunción de veracidad y legitimidad que es característico de la autenticidad y, por consiguiente, como documento público administrativo hacen prueba de los hechos a que se refieren y que están contenidos en el documento, siempre que se encuentren firmado por el funcionario competente y lleve el sello de la oficina que lo emite. Y así se decide. 10.- Copia certificada de notificación (F. 96 y 97, II Pza), emitida por la sociedad mercantil H.D INVERSIONES, C.A, en fecha 05.11.2012 al ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO. Por cuanto el referido medio probatorio constituye un instrumento privado que no proviene de la parte contraria, lo que impide la aplicación de las disposiciones sobre tacha y reconocimiento de instrumentos privados, se le niega valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429, 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. 11.- Copia certificada de recibo de la agencia de envíos “MRW” (f. 98, II, Pza), de fecha 06.11.2012. En cuanto a esta clase de medio probatorio, esta juzgadora le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil. Y así se decide.- 12.- Copia certificada de acuse de recibo de notificación (f. 102, II Pza), de fecha 05.11.2012 firmado por el ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO. En relación al acuse de recibo, por cuanto no fue desconocido, negado ni tachado en la oportunidad procesal correspondiente, esta juzgadora le atribuye pleno valor probatorio con base al artículo 1.363 del Código Civil sólo para demostrar la recepción de dicha comunicación por parte del ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO. Y así se decide. 13.- Copia certificada de comunicación (f. 103, II Pza) emitida por el ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO en fecha 29.08.2013 a la empresa H.D INVERSIONES, C.A. Por cuanto este medio probatorio constituye un documento privado que se le atribuye a una parte como emanado de ella y no fue desconocido ni negado formalmente por la parte contra quien se produjo, esta juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el establecido en el artículo 1363 del Código Civil, con el fin de demostrar el hecho allí contenido. Y así se decide. 14.- Original de comunicación (f. 104, II Pza) emitida por el abogado RUBEN LORENZO GONZALEZ ALMIRAIL en fecha 06.09.2013 a la empresa H.D INVERSIONES, C.A. Por cuanto el referido medio probatorio es un documento emanado de tercero, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. N° RC.00281 (Exp. N°. AA20-C-2005-000622) de fecha 18.04.2006, así como en otras de más reciente data, estableció que de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte que pretenda hacer valer en un juicio un documento emanado de tercero, debe obligatoriamente promover a su otorgante como testigo para que lo ratifique, razón por la cual dicha prueba debe ser valorada como una mera prueba testimonial y a las instrumentales que le sirven de base a dicha prueba, únicamente le es atribuible el valor que pueda resultar de su ratificación por el tercero, en consecuencia esta juzgadora no le atribuye valor probatorio. Y así se decide. 15.- Copias certificadas de documentos (f. 115 al 163, II Pza) autenticados por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar del estado Nueva Esparta, en fechas 05.06.2009, 16.05.2012, 07.04.2011, 15.09.2010, 11.06.2010 y 17.06.2011, anotados bajo los Nros. 02, 03, 33, 41, 17, 32 y 23, Tomo 70, 70, 79, 52, 129, 76 y 98, respectivamente, de los Libros de Autenticación llevado por dicha Notaría. Por cuanto los anteriores medios probatorios no fueron tachados en la oportunidad legal correspondiente, esta juzgadora le atribuye valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar los términos de los contratos de opción de compra-venta celebrados entre la sociedad mercantil H.D. INVERSIONES, C.A. y los ciudadanos ENRIQUE JOSE ORDAZ VILLARROEL, VICENTE ORDAZ VILLARROEL, CHARLIS JOSE LOPEZ HERNANDEZ, MARIANELLA MELIM TELES, sociedad mercantil SERVICIOS MARGARITA 2.009 C.A., MARIA CLAUDIA ROJAS AGULERA, JESUS RAMON ROJAS AGUILERA, VICTOR MANUEL ROMERO VALDEZ y LINDA DEL CARMEN CANGA PERNIA, sobre los bienes inmuebles allí descritos. Y así se decide. 16.- En relación a la inspección judicial promovida por la parte demandada-reconviniente, el tribunal dejó constancia que el particular único promovido no pudo ser evacuado en los términos en que fue solicitado (f. 68, III Pza). 17.- En relación a la supuesta confesión del actor-reconvenido que, según la demandada-reconviniente, emana del libelo de la demanda y del escrito de contestación a la reconvención, enunciada en los numerales 15, 16, 17 y 28 del escrito de promoción de pruebas. Sobre este particular, el Autor RODRIGO RIVERA MORALES, en su obra “LAS PRUEBAS EN EL DERECHO VENEZOLANO”, 7ma edición, página 208, señala: “Es necesario mirar sobre la admisión de hechos varias hipótesis. Una, la que hemos comentado, que se hace en el momento de la contestación a la demanda o a la reconvención o en el procedimiento escrito en el lapso de admisión de pruebas –art.397 CPC- o en el procedimiento oral -art. 868 eiusdem- en la audiencia preliminar, cuyo efecto es declarar tales hechos exentos de prueba; la otra, puede ser por admisión espontánea en cualquier momento -confesión-, en absolución de posiciones juradas o en interrogatorio de parte –arts. 401 y 514 eiusdem-, lo que define que estamos ante un medio de prueba, lo que supone que no ha habido admisión y que tales hechos se fijaron como controvertidos, por lo que al traerse al proceso a través de medio de prueba deberá valorarse como tal conforme a lo establecido en el artículo 509 CPC. También puede ocurrir que la parte reconozca algún documento en el lapso correspondiente, lo que supone la aplicación de la regla de valoración, y deberá examinarse el tipo de hechos reconocidos.” (Resaltado del Tribunal). Según lo anteriormente expuesto, si la admisión de hechos se hace en el momento de la contestación a la demanda o a la reconvención o en el procedimiento escrito en el lapso de admisión de pruebas o en el procedimiento oral en la audiencia preliminar, el efecto es declarar -en la decisión- tales hechos exentos de prueba. Ahora, si la admisión de hechos se hace en la absolución de posiciones juradas o en interrogatorio de parte, se supone que no ha habido admisión y que tales hechos se fijaron como controvertidos, por lo que al traerse al proceso a través de medio de prueba deberá valorarse como tal conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Consta en autos que la supuesta confesión del actor-reconvenido no fue traída al proceso a través de un medio de prueba, en consecuencia, no debe valorarse como tal conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. SOBRE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO.- Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato suscrito por las partes, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar del estado Nueva Esparta, en fecha 22 de noviembre de 2011, bajo el Nro. 33, Tomo 195 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, denominado “CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA”, este tribunal considera necesario realizar las siguientes precisiones: La Sala de Casación Civil en su sentencia N° 116/22.03.2013, estableció: “Sobre el punto que si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció: “…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”. El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.” (Resaltado de este fallo). Al respecto, la Sala Constitucional en su sentencia de fecha 20.07.2015 (Exp. N° 14-0662), precisó: (…) “En este sentido se observa, que en el presente caso, cuando Promotora Pomarrosa demandó a la peticionante, estaba vigente el criterio de la Sala de Casación Civil de que las opciones eran ventas cuando cumplían los requisitos allí dispuestos (Vid. sentencia de la Sala de Casación Civil N° 116/12.04.2005), por lo que no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N° 358/09.07.2009, de dicha Sala, ya que, no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no ha sido establecido y que ha sido cónsono con la doctrina vigente para ese momento (…). Visto el análisis anterior y la decisión objeto de revisión, esta Sala Constitucional considera que el fallo sometido a su conocimiento, al aplicar un criterio que no estaba vigente para el momento en que se introdujo la demanda de autos, lesionó los principios de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible, de conformidad con los criterios establecidos en esta Sala Constitucional en sus sentencias N° 3180/15.12.2004, N° 1310/16.10.2009, N° 167/26.03.2013, N° 1588/14.11.2013, N° 317/05.05.2014 y N° 805/07.07.2014, entre otras. Así se declara. (…) El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de venta de la cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva. (…) En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide.” (Resaltado de este fallo). Ahora bien, esta juzgadora, tomando en cuenta el criterio vigente al momento en que se introdujo y admitió la demanda el 27.09.2013, y su reconvención el 01.10.2014, es decir, de conformidad con el criterio establecido por la Sala Civil en su sentencia N° 116/22.03.2013, y luego de revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en el contrato suscrito por las partes, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar del estado Nueva Esparta, en fecha 22 de noviembre de 2011, bajo el Nro. 33, Tomo 195 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, esto es, que cumple con los requisitos de consentimiento, objeto y precio, determina que la naturaleza del contrato suscrito por las partes es una venta de la cosa futura a través del cual el comprador se obligó a pagar el precio en la forma estipulada en la cláusula segunda, y la vendedora a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo, y la sucesiva entrega, diferido para el momento de la construcción del bien. Y así se decide. PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OFICINA N° 5).- El Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil. Del mismo modo el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones. Por otra parte, los artículos 1264 y 1271 regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable. Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables y muy especialmente, que se produjo una disminución o pérdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad. Sobre este particular la doctrina y jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato esta sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el mas trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución. Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”(PP. 111 al 120), por su parte el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: "…...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738). Sobre el incumplimiento culposo de obligaciones contractuales.- El incumplimiento culposo es aquel que se deriva de la culpa del deudor. Por culpa del deudor debe entenderse tal concepción en su significado mas amplio (latu sensu), que comprende tanto los actos intencionales o dolosos del deudor como los actos propiamente culposos (negligencia o imprudencia). El carácter culposo del incumplimiento en materia de obligaciones contractuales es presumido por el legislador cuando la obligación no es ejecutada por el deudor. Ante el incumplimiento de una obligación contractual, el legislador presume que se debe a una causa imputable al deudor, y corresponderá a éste desvirtuar dicha presunción demostrando que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable (probando que el incumplimiento se debe a un caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, pérdida de la cosa debida o culpa del acreedor). La presunción de culpa está consagrada en el artículo 1271 del Código Civil: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.” Según la citada norma, una vez ocurrido el incumplimiento, trátese de inejecución de la obligación, como de retardo en la ejecución, el legislador condena de una vez al deudor a soportar el pago de los daños y perjuicios, salvo que sea por causa extraña no imputable, es decir, el incumplimiento se presume culposo por la ley. Por lo que respecta al sistema de la apreciación de la culpa acogido por nuestro legislador, no hay duda que es el de la apreciación en abstracto; así se desprende de la referencia al buen padre de familia, contenida en el artículo 1270 del Código Civil. Sobre la carga de la prueba en materia de incumplimiento contractual.- La llamada presunción de culpa en materia contractual no es sino una forma de explicar la carga de la prueba que tiene el acreedor, en aplicación del artículo 1354 del Código Civil, según el cual “quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”, en concordancia con el artículo 1271 del Código Civil. En materia contractual al acreedor le basta con demostrar la existencia de la obligación, es decir, la existencia del contrato que consagra una obligación a cargo del deudor y con ello cumple con la carga de la prueba que le impone el artículo 1354 del Código Civil, el acreedor no tiene que demostrar en principio el incumplimiento del deudor, le basta con demostrar que el deudor está obligado en virtud del contrato. En conclusión, cuando ocurre el incumplimiento de una obligación, al acreedor le corresponde la carga de la prueba de la existencia de la obligación, y al deudor le corresponde demostrar que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable. Por ello se afirma que contra el deudor contractual existe una doble presunción: a) una presunción de incumplimiento; y b) una presunción de culpa en el incumplimiento. Demostrada la existencia de la obligación, el legislador considera que el deudor no ha cumplido y que ese incumplimiento se debe a su culpa. Una vez fijado el marco legal y doctrinario que rige en materia de cumplimiento de contrato, corresponde a esta juzgadora, tomando en cuenta los elementos que surgen de autos, determinar si procede o no la acción propuesta, y a tal efecto, observa: Sobre la existencia de la obligación.- Como fundamento de la presente acción de cumplimiento de contrato el abogado RUBEN LORENZO GONZALEZ ALMIRAIL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, entre otros aspectos, alegó lo siguiente: - Que mediante documento privado de fecha 10 de noviembre de 2011, el ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN y la sociedad mercantil “H.D. INVERSIONES, C.A”, celebraron un “CONTRATO DE RESERVA”, mediante el cual la citada empresa se obligó a dar en venta a su representado, y este, a su vez a comprar, dos (2) inmuebles, constituidos por dos (2) oficinas comerciales, identificadas independientemente una de la otra con los Nros “5” y “6”, con un área de construcción cada una de veinticinco metros cuadrados (25 Mts2), las cuales forman parte del proyecto inmobiliario denominado H.D CENTER, CENTRO PROFECIONAL, PRIMERA ETAPA que se encontraba en ejecución de obra civil para la época, ubicado en la Av. Simón Bolívar cruce con la Av. Santiago de Mariño, Parcela Nro. 4 de la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. - Que posteriormente las partes suscribieron un segundo instrumento autenticado en la Notaría Pública Primera de Porlamar del estado Nueva Esparta, en fecha 22 de noviembre de 2011, bajo el Nro. 33, Tomo 195 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. - Que en el precitado instrumento se determinaron las cosas que estaban obligadas a ser transferidas en propiedad por la constructora, esto es, dos (2) bienes inmuebles constituidos por dos (2) oficinas comerciales, signadas individualmente con los números “5” y “6”, ambas ubicadas en el Nivel Profesional del Centro Comercial y Profesional H.D Center Jorge Coll, Primera Etapa, con un área aproximada de construcción de VEINTICINCO METROS CUADRADOS (25 m2) cada una. - Que la constructora se obligó a culminar la construcción en obra civil de los dos (2) inmuebles objetos del contrato, y entregar la misma para el día 20 de febrero de 2012, comprometiéndose a obtener la respectiva “Habitabilidad” y protocolo del documento de condominio hasta el día 20 de mayo de 2012 fecha tope o término que operaria en caso de abrirse el camino de una prorroga automática a partir de la primera fecha si llegaban a mediar causas que no fueran imputables a la constructora para la expedición de los diferentes actos administrativos necesarios. - Que una vez, protocolizado el documento de condominio en el término que fue estipulado, la constructora se obligó a notificar a su representado con quince (15) días calendario de anticipación para que éste compareciera a la firma de la respectiva protocolización del documento definitivo de venta de los dos (2) inmuebles objeto de la negociación, y a su vez procediera el comprador -en ese mismo acto- al pago del saldo restante (Bs. 400.000,00) o del precio íntegro que fue financiado por la compra de los inmuebles. Por otra parte, la abogada GREISSY SAYONARA MONTANER, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil “H.D. INVERSIONES, C.A”, contradijo la existencia de la obligación alegando: a) que el contrato suscrito por las partes contratantes tuvo por objeto dos (2) oficinas susceptibles de ser integradas, y estas fueron la número “5” y la número “9” y que solo se trataba de un error de trascripción de la abogada que redactó el llamado CONTRATO DE OPCION DE COMPRA; y b) que la parte actora-reconvenida autorizó a su representada de hacer la integración de la dos oficinas comerciales, identificadas con los números “5” y “9”, en una sola tal como se hizo. Consta de autos: 1.- Original de documento privado (f. 23 y 24), suscrito por el ciudadano EDUARDO ENRIQUE LUJAN CAMACHO, titular de la cédula de identidad N° 12.673.704 y empresa H.D INVERSIONES, C.A., en fecha 10.11.2012, de donde se infiere que el ciudadano EDUARDO ENRIQUE LUJAN CAMACHO entregó en ese acto a LA PROMOTORA INMOBILIARIA H.D INVERSIONES, C.A., la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES CON CERO CENTIMOS (Bs.F. 100.000,00), a través de Cheque Bancario Nº 91-02763884 del Banco 100% Banco, como depósito de garantía de una oferta unilateral de compra, recibida y aceptada por esta última, con la intención irrevocable de celebrar un contrato de opción de compra-venta sobre un bien inmueble a futuro constituido por, Dos (2) Oficinas Comerciales de Veinticinco (25) M2 cada una, las cuales forman parte del Proyecto Comercial: H.D CENTER, CENTRO PROFESIONAL PRIMERA ETAPA;... identificada (s) en los diagramas realizados de acuerdo con los planos de arquitectura respectivos como Oficina N° 5 y Oficina N° 6. 2.- Copia certificada (f. 25 al 34) de documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar del estado Nueva Esparta, en fecha 22 de noviembre de 2011, bajo el Nro. 33, Tomo 195 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría que demuestra los términos del contrato denominado por las partes contratantes “CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA” -previamente calificado por este tribunal como una venta de la cosa futura- celebrado entre el ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO y sociedad mercantil H.D INVERSIONES, C.A., de donde claramente se infiere: a) que “LA PROMOTORA INMOBILIARIA y EL BENEFICIARIO se comprometen en celebrar un DOCUMENTO DE COMPRA-VENTA, debidamente protocolizado ante el Registro Público competente, sobre un bien inmueble a futuro constituido por DOS (2) OFICINAS COMERCIALES, distinguidas en planos correspondientes con LOS NÚMEROS; Nº 5 Y Nº 6 que podrán ser integradas,…tendrán una superficie de VEINTICINCO METROS CUADRADOS (25 M2) aproximadamente cada una...” (Cláusula Primera); y b) que “LA PROMOTORA INMOBILIARIA declara expresamente y así lo acepta EL BENEFICIARIO que el término previsto para la entrega de LAS OFICINAS COMERCIALES NUMEROS: N° 5 y N° 6, pertenecientes al CENTRO COMERCIAL Y PROFESIONAL H.D. CENTER JORGE COLL, PRIMERA ETAPA, es de NOVENTA (90) DIAS contados a partir de la firma y autenticación del presente documento, no obstante, solo si LA PROMOTORA INMOBILIARIA al terminar la obra en cuestión y realizar la debida solicitud formal de la constancia u oficio de la cédula de habitabilidad ante la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Maneiro, esta última no se obtuviera en el marco de esa fecha, por causas no imputables a LA PROMOTORA INMOBILIARIA a fin de que se pueda proceder a la protocolización del documento de condominio respectivo, se le otorgará automáticamente una prórroga por NOVENTA (90) DIAS adicionales, a fin de que se pueda proceder a la protocolización del documento de condominio respectivo. Las partes de mutuo acuerdo y así lo aceptan que, una vez protocolizado el respectivo documento de condominio y su reglamento, LA PROMOTORA INMOBILIARIA notificará por escrito a EL BENEFICIARIO y con quince (15) días de anticipación, la fecha para que este comparezca a la firma y protocolización del documento definitivo de compra-venta de las OFICINAS COMERCIALES antes identificadas objeto de este contrato, ante las Oficinas de Registro Publico del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta…” (Cláusula Quinta). De acuerdo a lo anteriormente resaltado, esta juzgadora puede verificar que el acreedor demostró: 1) que el contrato tuvo por objeto dos (2) oficinas comerciales distinguidas con los números; Nº 5 y Nº 6, con una superficie de veinticinco metros cuadrados (25 m2) aproximadamente cada una; 2) que el término previsto para la entrega es de noventa (90) días contados a partir de la firma y autenticación del documento, prorrogable automáticamente por noventa (90) días adicionales; y c) que habiendo cumplido la deudora con las anteriores obligaciones, debía notificar por escrito a el acreedor con quince (15) días de anticipación, la fecha para que éste compareciera a la firma y protocolización del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro Público correspondiente. En relación a que la parte actora autorizó a la parte demandada a realizar la integración de las dos oficinas comerciales, identificadas con los números “5” y “9”. Esta juzgadora rechaza tal argumento toda vez que, como quedó demostrado, el contrato tuvo por objeto dos (2) oficinas comerciales distinguidas con los números; Nº 5 y Nº 6, es decir, no formó parte del objeto del contrato la oficina N° “9”. En conclusión, el acreedor demostró la existencia del contrato de venta que consagra una obligación a cargo del deudor y con ello cumplió con la carga de la prueba que le impone el artículo 1354 del Código Civil, ello así, el acreedor no tiene que demostrar en principio el incumplimiento del deudor, le basta con demostrar que el deudor está obligado en virtud del contrato. Ante la presunción legal de incumplimiento y de culpa en el incumplimiento del deudor, debe pasar esta juzgadora a determinar sí el deudor desvirtuó dicha presunción demostrando que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable (probando que el incumplimiento se debe a un caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, hecho del príncipe, pérdida de la cosa debida o culpa del acreedor) o sí el deudor se negó a ejecutar su obligación debido a que la otra parte no cumplió con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil. De las pruebas que cursan en autos, observa esta sentenciadora que la demandada-reconviniente no logró desvirtuar dicha presunción, es decir, no demostró que el incumplimiento se debe a una causa extraña no imputable (probando que el incumplimiento se debe a un caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, hecho del príncipe, pérdida de la cosa debida o culpa del acreedor). Ahora bien, en cuanto al derecho del deudor o demandado a negarse a ejecutar su obligación debido a que la otra parte (accionante) no cumplió con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, se puede verificar que en este proceso la parte demandada en su contestación a la demanda opuso como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil. Sobre este particular, la demandada-reconviniente alegó: - Que “oponemos la excepción non adimpleti contractus o de contrato no cumplido: porque el demandante no cumplió con la obligación del pago contenida en las cláusulas, primera, segunda, quinta y sexta, decima primera del contrato de opción de compra venta, el cual ya fue acompañado por la parte actora junto al libelo de la demanda, transcurriendo más de seis meses sin realizar el cumplimiento del pago.” (Resaltado de este fallo). En cuanto al supuesto incumplimiento de las cláusulas primera, quinta, sexta y décima primera del contrato, luego de un cuidadoso estudio y análisis de las mismas, esta juzgadora puede verificar que no surge obligación alguna que le fuera exigible al actor. Pero, en todo caso, si la demandada-reconviniente fundamenta su excepción sobre las siguientes afirmaciones de hechos: a) que su representada cumplió con debida notificación para que el demandante-reconvenido compareciera a la firma del documento de venta ante el Registro Público respectivo; y b) que el demandante-reconvenido debía cumplir con la obligaciones requeridas para el registro de la venta, incluyendo el pago de honorarios profesionales. Tales argumentos deben ser desechados si se toma en cuenta que el ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO acusó recibo de notificación en fecha 05.11.2012 (f. 102, II Pza), es decir, fuera del plazo establecido en la cláusula quinta del contrato. Ahora bien, al quedar demostrado que el comprador cumplió cabalmente con sus obligaciones, es decir, pagó el precio de la venta conforme a lo estipulado en la cláusula segunda del contrato, esto es, pagó la cantidad de Bs. 1.100.000,00 que sólo le era exigible para el momento de la negociación, quedando diferido el saldo restante del precio de venta o sea la cantidad de Bs. 400.000,00 para el momento de la protocolización del documento de venta en el Registro respectivo. Inexorablemente debe desestimarse la excepción o defensa de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, opuesta por la demandada-reconviniente. Y así se decide.- Sobre el cumplimiento forzoso en “especie” solicitado por el actor.- En relación a la acción de cumplimiento, la parte actora-reconvenida pretende que la parte demandada-reconviniente convenga o en su defecto sea condenada en los siguientes particulares: “PRIMERO: En cumplir con la obligación de dar que fue convenida en el contrato de opción de compra venta, autenticado en fecha 22 de Noviembre de 2011, en la Notaria Publica Primera de Porlamar del estado Nueva Esparta, bajo el Nº 33, Tomo 195 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria; en consecuencia, sea otorgado el documento público de propiedad del bien inmueble, libre de gravámenes o cargas de cualquier genero, constituido por una (1) oficina comercial, identificada con el número cinco (5) que forma parte del Centro Comercial H.D CENTER CENTRO PROFESIONAL, ubicado en la Avenida Santiago Mariño haciendo esquina con la Avenida Simón Bolívar de la Urbanización Jorge Coll, Parcela Nro. 4, Primera Etapa, Pampatar, municipio Maneiro del estado Nueva Esparta. En cumplimiento de esta obligación de dar precedente, mi representado se obliga a extinguir las siguientes obligaciones diferidas por la naturaleza del cumplimiento asumido y condenado, respectivamente: I) Su obligación de hacer, consistente en pagar la cantidad convenida de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), la cual fue suscrita condicionalmente para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble antes deslindado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico Competente; II) En pagar la cantidad de dinero proporcional que sea determinada por el Juez como resultante del aumento del precio por exceso de la cabida del inmueble vendido tomando como elementos para el cálculo de su determinación el precio integral de los inmuebles vendidos que fue por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00) y el metraje constructivo ofrecido por cada uno de ellos (25 Mts2). SEGUNDO: En cumplir con presentar ante el Juez la planilla de autenticación de pago al Fisco o Tesoro Nacional del anticipo de impuesto del cero punto cinco por ciento (0.5%) calculado sobre el precio que resulte de la enajenación del inmueble identificado con el numero cinco (5) que forma parte del Centro Comercial H.D CENTER. CENTRO PROFESIONAL. TERCERO: En cumplir con efectuar la tradición legal o entrega formal del bien inmueble al actor, constituido por la oficina comercial, descrita y deslindada precedentemente, e identificada con el número cinco (5) que forma parte del Centro Comercial H.D CENTER. CENTRO PROFESIONAL. CUARTO: En caso que la parte perdidosa no otorgue el documento público por ente el Registro Inmobiliario competente, solicito la aplicación de los efectos del dispositivo 531 de la ley Adjetiva Civil con la finalidad de que el presente fallo sirva de título de propiedad y produzca los efectos del contrato no cumplido.” (Resaltado de este fallo). El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas, al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser total o parcial, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo. Según su duración el incumplimiento puede ser permanente, definitivo, o incumplimiento temporal. El incumplimiento es permanente o definitivo cuando el deudor ya no puede cumplir o cuando existe certeza que el deudor no cumplirá. El incumplimiento temporal consiste en un retardo en la ejecución de la obligación. El deudor no ha cumplido su obligación, pero ésta puede ser ejecutada en fecha posterior; tal situación constituye indudablemente un incumplimiento, pues la obligación ejecutada después de la oportunidad que se había fijado para su ejecución no se ha cumplido en su identidad. El cumplimiento forzoso, desde el punto de vista general, está determinado en el artículo 1264 del Código Civil: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. El cumplimiento forzoso de la obligación, se subdivide a su vez en cumplimiento forzoso en especie (ejecución de la obligación tal como fue contraída) y cumplimiento forzoso por equivalente (ejecución por el deudor de una prestación distinta de la contraída originalmente que resarza al acreedor de la no ejecución en especie). Así, el primer efecto del cumplimiento forzoso de la obligación consiste en que el acreedor puede pedir ese cumplimiento en especie; el acreedor puede solicitar que el deudor le cumpla su obligación tal como fue contraída, exactamente como fue originalmente pactada. Pero el cumplimiento en especie no es siempre posible y va a depender de la naturaleza del incumplimiento según su duración (permanente o temporal), es decir, cuando el deudor ya no puede cumplir o cuando existe certeza que el deudor no cumplirá, es imposible solicitar y acordar el cumplimiento forzoso de la obligación en especie, en consecuencia, es obligatorio, en caso de que prospere la acción, ordenar el cumplimiento forzoso de la obligación por equivalente. Consta de autos, copia fotostática (f. 36 al 47) del documento de condominio suscrito por la sociedad mercantil H.D INVERSIONES, C.A., protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 26 de octubre de 2.012, que quedó inscrito bajo el número 1, Tomo 15, Protocolo de Trascripción de año 2012, correspondiente al libro de folio real del año 2.012. El citado medio probatorio, el cual describe y contiene los términos y condiciones que rigen la obra o construcción denominada Centro Comercial “H.D CENTER CENTRO PROFESIONAL”, claramente establece: “Artículo Sexto: Descripción particular de la Planta Alta: está integrada por Ocho (8) Oficinas Comerciales, distribuidas así; (…), denominadas Oficinas; 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 y 8, respectivamente, (…). Artículo Séptimo: Descripción y Linderos particulares de las Oficinas ubicadas en la Planta Alta: Oficina N° 1; (...). Oficina N° 5; Está integrada por un área de construcción de sesenta metros cuadrados (60 Mts2), siendo sus linderos los siguientes:…” (Resaltado de este fallo). La modificación del área de construcción de la oficina N° 5, actualmente de sesenta metros cuadrados (60 Mts2), según el citado documento de condominio suscrito por la sociedad mercantil H.D INVERSIONES, C.A., demuestra que es imposible solicitar y acordar el cumplimiento forzoso de la obligación en especie, y menos aplicar el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Todo ello en virtud que el deudor ya no puede cumplir con la obligación tal como fue contraída o como fue originalmente pactada. Acordar la ejecución de la obligación en los términos solicitados por el actor, comportaría una violación de los artículos 1159 y 1264 del Código Civil. Asimismo, esta juzgadora conoce el sentido y alcance de los artículos 1496, 1497 y 1498 del Código Civil, que regulan la obligación del vendedor a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato y tratan el exceso de la expresión de la medida y el aumento del precio por exceso en la medida. Al respecto, señala la doctrina que el fundamento de estas normas en torno al problema de la garantía de la cabida radica en la concurrencia de un error sobre la cosa vendida, es decir, el error debe ocurrir al momento mismo de la celebración del contrato y ser el producto de una conducta natural de las partes contratantes. Supuesto este que no se configura en el presente caso. En consecuencia, a juicio de esta juzgadora, lo ajustado en derecho es condenar a la demandada a cumplir el contrato debiendo cancelar a parte actora el equivalente al valor actual de veinticinco metros cuadrados (25 M2) de construcción ubicados o proyectados en la obra o construcción denominada Centro Comercial “H.D CENTER CENTRO PROFESIONAL” que resulte de un avalúo practicado con arreglo a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a tenor de lo dispuesto en el artículo 527 eiusdem, en concordancia con el espíritu, no taxativo, de la norma prevista en el artículo 528, que prevé el supuesto “si la cosa no pudiere ser habida”, se estimará su valor y procederá como si se tratara de ejecución de cantidades de dinero. Los parámetros que deberá seguir el experto designado para fijar el justiprecio ordenado en este fallo, deben ser extraídos del documento autenticado ante la Notaria Pública Primera de Porlamar del estado Nueva Esparta, en fecha 22 de noviembre de 2011, bajo el Nro. 33, Tomo 195 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y del documento de condominio del Centro Comercial “H.D CENTER CENTRO PROFESIONAL”, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 26 de octubre de 2.012, que quedó inscrito bajo el número 1, Tomo 15, Protocolo de Trascripción de año 2012, correspondiente al libro de folio real del año 2.012, y podrán tomar en cuenta las circunstancias o estándares propios de la actividad encomendada (avalúo) que influyan en el valor o la liquidación ordenada. Y así se decide. SOBRE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS RECLAMADOS POR EL ACCIONANTE.- Se desprende del libelo de la demanda (Capítulo IX, Del Petitorio, numeral Séptimo) que la parte actora-reconvenida pretende que la parte demandada-reconviniente convenga o en su defecto sea condenada en pagar la cantidad de Bs. 330.000,00 por concepto de indemnización de daños y perjuicios resarcitorios de índole contractual, previstos en la cláusula octava del contrato. En cuanto a la previsibilidad del daño, es aceptable que en el momento de celebrar el contrato, las partes evalúen las posibles consecuencias del incumplimiento de alguna de sus obligaciones. Precisamente cada una de las partes tiene en consideración el riesgo de tener que reparar el daño que pueda producir su eventual incumplimiento, y esto lo tomarán en cuenta al negociar las recíprocas prestaciones que nacerán de su contrato bilateral, y medir la conveniencia de obligarse o no en atención a esa eventual responsabilidad. Las cláusulas limitativas de la responsabilidad, la fijación convencional del monto de los eventuales daños, la cláusula penal, las arras, entre otras instituciones, son medios que tienen las partes para regular tales efectos del contrato. La cláusula penal es una obligación o estipulación accesoria, mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución de la obligación, o retardo en la ejecución, el deudor se compromete a ejecutar una determinada prestación de dar o hacer. La prestación puede consistir en el pago de una suma de dinero, o en una prestación de dar (entrega en propiedad de una cosa) o de hacer. El artículo 1257 del Código Civil se desprende que hay dos clases de cláusula penal: A) La cláusula penal compensatoria, que como su nombre lo indica, es aquella destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, total o parcial de la obligación, y por lo tanto, no puede pedirse su ejecución con el cumplimiento de la obligación principal. B) La cláusula penal moratoria, que es la indemnización debida por el deudor en los casos de retardo en el cumplimiento de la obligación, y por lo tanto, su ejecución puede ser pedida junto con el cumplimiento de la obligación principal. Luego de una interpretación textual y lógica de la cláusula octava del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar del estado Nueva Esparta, en fecha 22 de noviembre de 2011, bajo el Nro. 33, Tomo 195 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, esta juzgadora puede verificar que nos encontramos ante una cláusula penal compensatoria, destinada a resarcir al acreedor para el caso en que se resolviera el contrato, es decir, en el supuesto de un incumplimiento definitivo. Ahora bien, habiendo solicitado el actor el cumplimiento de la obligación principal, y siendo acordada por este tribunal, resulta improcedente pedir su ejecución. Y así se decide. En consideración de lo expresado, resulta claro para quien decide, que la parte actora-reconvenida demostró la existencia de la obligación, es decir, demostró la existencia del contrato de venta que consagra una obligación a cargo del deudor y con ello cumplió con la carga de la prueba que le impone el artículo 1354 del Código Civil, por un lado; y por el otro, ante la presunción legal de incumplimiento y de culpa en el incumplimiento del deudor, esta juzgadora determinó que el deudor no desvirtuó dicha presunción demostrando que el incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable (probando que el incumplimiento se debe a caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, hecho del príncipe, pérdida de la cosa debida o culpa del acreedor). Asimismo, quedó demostrado que el comprador cumplió cabalmente con sus obligaciones, esto es, pagó el precio de la venta conforme a lo estipulado en la cláusula segunda del contrato, lo que dio lugar a desestimar la excepción o defensa de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, opuesta por la demandada-reconviniente. En consecuencia, resulta forzoso declarar procedente la demanda de cumplimento de contrato propuesta, en relación a la oficina N° 5, y ordenar a la sociedad mercantil H.D INVERSIONES, C.A. a cumplir el contrato venta celebrado en fecha 22.11.2011 en los términos anteriormente señalados. Asimismo, se ordena al demandante a consignar la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.400.000,00) que es el saldo deudor pendiente el cual quedó diferido para el momento de la protocolización del documento de venta en el Registro respectivo. Y así se decide. SOBRE LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO POR EVICCIÓN (OFICINA N° 6).- Dentro de las afirmaciones de hecho alegadas por el actor, se observa: Que “… si los incumplimientos habían sido producto de un acto omisivo o negligente a cargo de LA CONSTRUCTORA, la inobservancia en que incurrió con el otro inmueble identificado con el número “6” objeto también del contrato que se demanda debe ser considerada como grave. En efecto, el otro inmueble tipo espejo que se encuentra identificado con el numero “6” que fue vendido a EL COMPRADOR conforme al contrato demandado, además que fue construido con un notable retraso y “aparentemente” con las características normales en la relación contractual fue vendido y entregado a un tercero.” (Resaltado del fallo). - Que “pues si, no solamente mi representado ha soportado la embestida de incumplimientos contractuales antes delatados a cargo de LA CONSTRUCTORA, sino que también el inmueble constituido por la oficina comercial identificada con el número “6” que debe ser protocolizado a su persona, hoy en día esta ostentado la titularidad del mismo un (1) tercero de nombre Maria Ordaz Vernet, venezolana, mayor de edad, soltera, portadora de la cedula de identidad Nro. V- 14.686.025. Es este sentido, resulta por demás evidente que LA CONSTRUCTORA no solo incumplió con sus obligaciones principales sino que también frustró el cumplimiento cabal de la otra ejecución prestacional relacionada con la oficina Nro “6”.” (Resaltado del fallo). - Que “este escenario, en el que se aprecia de manera tajante e incuestionable los incumplimientos progresivos de la demandada, nos da una idea de la contundencia en el fundamento de la pretensión de cumplimiento de contrato que se exige relacionada con la oficina comercial numero cinco (5) que subsidiariamente se incoa con el saneamiento de ley por causa de evicción relacionada con la oficina comercial numero seis (6) conjuntamente con la relación de daños y perjuicios que por medio se incoa, todo lo cual es suficiente para que la presente demanda proceda a todas y cada una de sus pretensiones según la ley.” En tal sentido, la parte actora peticionó que se condene subsidiariamente a la demanda al saneamiento de ley por causa de evicción, y se ordene se rembolse al actor el precio de la cosa vendida incluyendo el aumento o exceso del inmueble para la época de la declaratoria de saneamiento. El artículo 1486 del Código Civil establece que una de las de las obligaciones del vendedor es el saneamiento de la cosa vendida, lo cual se precisa mas aún en el artículo 1503 eiusdem cuando nos dice que “Por el saneamiento que debe el vendedor al comprador, responde aquél: 1° De la posesión pacífica de la cosa vendida. 2° De los vicios o defectos de la misma”. De modo que la responsabilidad del vendedor por evicción pasa a ser un elemento natural del contrato de venta, aunque no se hubiera pactado. De manera que el saneamiento por evicción es la obligación que recae sobre el vendedor cuando tiene lugar la evicción, cuyo contenido consiste tanto en abstenerse de realizar cualquier hecho o ejercer cualquier derecho que pueda menoscabar la propiedad adquirida por el comprador (saneamiento por hecho propio), como responder ante el incumplimiento de la obligación de transferir al comprador la propiedad de la cosa o derecho vendido y defender en juicio al comprador contra la amenazas de evicción procedentes de terceros (saneamiento por hecho de terceros). En relación a los requisitos de procedencia, la doctrina exige: a) la existencia de un tercero distinto al comprador que sea propietario de la totalidad o parte de la cosa vendida, o cuente con un derecho real sobre ella con anterioridad a la venta; b) una sentencia judicial firme que reconozca dicho derecho de un tercero sobre la cosa o derecho vendido; y c) la privación total o parcial de la cosa comprada en virtud de un derecho anterior perteneciente al tercero reconocido por una sentencia judicial firme. Es lógico determinar que los señalados requisitos son aplicables cuando tiene lugar la evicción por hecho de terceros. Ahora, cuando la evicción proviene de un hecho propio del vendedor, se configura un caso especial de responsabilidad limitada del vendedor, razón por la cual bastaría, por ejemplo, cuando el comprador no entra en posesión de la cosa vendida en el supuesto de doble venta, si ésta ya se halla en poder del segundo comprador. En cuanto a los efectos jurídicos, de proceder la acción por evicción, se debe distinguir entre evicción total, evicción parcial y el supuesto de concurrencia de servidumbres no aparentes. De estimarse la evicción total, el comprador debe restituir el precio (artículo 1508 del Código Civil, ordinal 1°), y si la cosa vendida ha aumentado en valor para la época de la evicción, aun independientemente de hechos del comprador, el vendedor está obligado a pagar el exceso del valor, además del precio que recibió (artículo 1510 del Código Civil). En el caso de venta de un mismo inmueble a dos personas distintas, como ha ocurrido en el caso bajo estudio, el verdadero dueño es el que registró primero, aun cuando la fecha cierta del primer contrato sea anterior a la del registrado. Por lo tanto la segunda venta registrada impide el registro de la primera. Al respecto, nuestro sistema de registro descansa en el principio conforme al cual el instrumento en que se constituya, reconozca, trasmita, modifique o extinga un derecho real sobre un inmueble, debe ser protocolizado en la Oficina de Registro Público en que aquel esté ubicado. Tal principio guarda lógica relación con el dispositivo del artículo 1920 del Código Civil que obliga a registrar “Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de un inmueble o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca”. También es una consecuencia lógica de ese principio lo establecido por el artículo 1924 eiusdem, según el cual “Los documentos, actos y sentencias que la ley sujeta a las formalidades de registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros que, por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble”. “Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de pruebas, salvo disposiciones especiales”. Conforme a este criterio, al registrador le estaría vedado registrar un documento autenticado que verse sobre un inmueble situado en la jurisdicción de la oficina a su cargo, si el derecho que trasmite o se pretende trasmitir por dicho documento ya ha sido adquirido legalmente por otra persona, en virtud de una escritura debidamente registrada. En consecuencia, esta última, será para registrador y ante todos, la que acredite al legítimo titular el derecho y por este motivo, no debe reconocerse ningún efecto a los documentos que se le presenten para su registro y mediante los cuales sus anteriores dueños trasmitan el mismo derecho a otras personas, aun cuando la fecha cierta de los mismos sean anterior a la fecha del instrumento que aparece registrado. Ahora bien, consta de autos: 1) que por medio de documento autenticado ante la Notaria Pública Primera de Porlamar del estado Nueva Esparta, en fecha 22 de noviembre de 2011, bajo el Nro. 33, Tomo 195 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, la empresa H.D INVERSIONES, C.A. dio en venta a EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO, dos (2) oficinas comerciales distinguidas con los números; Nº 5 y Nº 6, con una superficie de veinticinco metros cuadrados (25 m2) aproximadamente cada una (f. 25 al 34, I Pza); y 2) que por medio de documento registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 6 de diciembre de 2.012, inscrito bajo el número 2012.1304, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 396.15.4.1.5323, correspondiente al libro de folio real del año 2.012, la sociedad mercantil H.D INVERSIONES, C.A. dio en venta a la ciudadana MARIAN ORDAZ VERNET, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. V- 14.686.025, un bien inmueble constituido por una oficina comercial, distinguida con el numero N° 06, que forma parte del Centro Comercial “H.D CENTER CENTRO PROFESIONAL” (f. 48 al 53, I Pza). Lo aquí patentado demuestra con meridiana claridad que el registro de la venta hecha a la ciudadana MARIAN ORDAZ VERNET,le atribuye a esta última el legítimo carácter de propietaria sobre oficina comercial distinguida con el numero N° 06, de conformidad con los artículos 1920 y 1924 del Código Civil, y por lo tanto, la segunda venta registrada impide el registro de la primera venta autenticada, e impide, de forma permanente, la trasmisión del derecho de propiedad al actor, así como la entrega, el goce y disfrute del bien inmueble identificado con el N° 6. En consecuencia, debe proceder la acción por evicción incoada por el ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO, y la empresa H.D INVERSIONES, C.A. debe restituir a la parte actora el precio pagado en relación a la oficina comercial distinguida con el numero N° 06 y pagar el exceso del valor calculado desde el 22 de noviembre de 2011 hasta la fecha que quede definitivamente el presente fallo con arreglo a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Los parámetros que deberá seguir el experto designado para fijar el justiprecio de lo precedentemente ordenado, deben ser extraídos del documento autenticado ante la Notaria Pública Primera de Porlamar del estado Nueva Esparta, en fecha 22 de noviembre de 2011, bajo el Nro. 33, Tomo 195 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y del documento de condominio del Centro Comercial “H.D CENTER CENTRO PROFESIONAL”, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 26 de octubre de 2.012, que quedó inscrito bajo el número 1, Tomo 15, Protocolo de Trascripción de año 2012, correspondiente al libro de folio real del año 2.012, y podrán tomar en cuenta las circunstancias o estándares propios de la actividad encomendada (avalúo) que influyan en el valor o la liquidación ordenada. Y así se decide. DE LA RECONVENCION.- De conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil la parte demandada reconvino a la actora para que convenga, o en su defecto sea declarado por este Tribunal, en la RESOLUCION DE CONTRATO, conjuntamente con la acción de DAÑOS Y PERJUICIOS. Con el citado objeto alegó: - Que “Considerado lo anterior, y aplicándolo al caso que nos ocupa, se manifiestamente y verifica la intención bilateral de compra venta por le cruce de voluntades reciprocas.” - Que “Aunado a ello Ciudadano Juez, comprobado el incumplimiento del contrato por parte del Demandante Reconvenido, con los hechos a firmados y los fundamentos de derecho esgrimidos, esta representación expone lo aceptado y acordado recíprocamente por las partes en caso de incumplimiento, es decir por una Condición Resolutoria expresa en el contrato suscrito objeto de esta pretensión: si ocurriera cualquiera de las siguientes circunstancias; NOVENA: el beneficiario declara: que conoce y acepta expresamente que la promotora inmobiliaria podrá dar por terminada la presente negociación, cuando habiendo cumplido esta con todas sus obligaciones previstas en este contrato consensual, ocurriera cualquiera de las siguientes circunstancias: 1) Si Después de la Notificación recibida por EL BENEFICIARIO por parte de LA PROMOTORA INMOBILIARIA la cual será realizada por esta, mediante telegrama, carta o correo electrónico para que EL BENEFICIARIO comparezca en un plazo de quince (15) días ante las Oficinas de el Registro Publico correspondiente para el otorgamiento y protocolización del documento definitivo de compra-venta de los inmuebles objeto del presente contrato, EL BENEFICIARIO no pagara el saldo restante estipulado en la Cláusula Segunda Literal “B” de este contrato o no se protocolizare el documento definitivo de compra venta por causas imputables a éste. 2) Si EL BENEFICIARIO desistiera voluntariamente de la presente negociación jurídica establecida del presente contrato. 3) Si EL BENEFICIARIO incumpliere con cualquiera de las obligaciones previstas en este contrato...” - Que “Es el caso Ciudadano Juez, que en el segundo precontrato innominado: y que las partes prefirieron llamar “CONTRATO DE OPCION DE COMPRA” ya estipulaba una Cláusula Penal para el cálculo de los daños y perjuicios por causas de incumplimiento estipuladas en el 30% de las cantidades recibidas, es decir la cantidad de TRECIENTOS MIL BOLIVARES Bs. 330.000,00.” - Que “En conclusión Ciudadano Juez, por todo lo antes expuesto acudo ante su competente autoridad y de la simple revisión de las documentales, es fácil deducir el doloso incumplimiento del ciudadano EDUARDO ENRIQUE LUJAN CAMACHO, ampliamente identificado en autos, el no haber pagado hasta la fecha el precio total concerniente al inmueble objeto de esta pretensión, violando e incumpliendo de igual manera las cláusulas Primera, Segunda, Sexta, Octava, Novena y Décima Cuarta; todo ello suficiente para FORMALMENETE RECONVENIR, como en efecto RECONVENIMOS en nombre de mi representada por RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA objeto de este procedimiento al ciudadano EDUARDO ENRIQUE LUJAN CAMACHO, ampliamente identificado en autos como la parte demandante, para que convenga o sea condenado por este tribunal a resolver el contrato de opción de compra suscrito con mi representada en fecha 22 de Noviembre del 2011, ante la Notaria Publica Primera de Porlamar del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nº 33, Tomo 195 de los libros de autenticación llevados por esa notaria.” - Que “TERCERO: Que quede el beneficio del monto penalizador acordado por las parte en la Cláusula Novena de EL CONTRATO, por concepto de los daños y perjuicios ocasionados a nuestra representada, y que fueron establecidos en el TREINTA POR CIENTO (30%) del monto pagado hasta la presente fecha por el demandado, es decir, la cantidad de TRECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 330.000,00). CUARTO: Sea imputada la debida corrección monetaria correspondiente al momento en que quede definitivamente firme la sentencia, que declare con lugar la presente reconvención de resolución de contrato de opción de compra venta. QUINTO: La condenatoria en costos y constas incluyendo los honorarios de abogados. SEXTA: Solicitamos que para la interpretación de EL CONTRATO, el Ciudadano Juez atienda a lo previsto en el Articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, teniendo en miras la exigencia de la Ley, la verdad y la buena fe.” En razón de ello, la parte actora-reconvenida por medio de su apoderado judicial, abogado RUBEN LORENZO GONZALEZ ALMIRAIL, dentro de la oportunidad legal correspondiente, procedió a dar contestación a la reconvención en los siguientes términos: - Que “En relación con este alegato de mi contraparte -la Cláusula Resolutoria del Contrato-, advierto a este tribunal que el mismo ya fue opuesto y decidido en este asunto no siendo dable a la reconviniente volver a proponer esa argumentación jurídica en virtud que la misma ya fue desechada como cuestión previa dentro del proceso.” - Que “Así pues, se sobreentiende que la finalidad de la institución jurídica de las Cuestiones Previas es operar como una función saneadora dentro del proceso, y depurarlo de alegatos previos a la decisión de fondo con lo cual los mismos alegatos no tendrían cabida en el devenir procesal.” - Que “Es por eso, que para fulminar esos mismos alegatos –carentes de motivación lógica- relacionados con la “Condición Resolución” propuesta nuevamente en la reconvención forzosamente nos vemos en la necesidad de emplear los mismos motivos vertidos en la contradicción a la cuestión previa de la existencia de una condición (Art. 346 ordinal 7º).” - Que “En cuanto a esa “CONDICION RESOLUTORIA” la parte reconviniente estableció al respecto: “Aunado a ello ciudadana Juez, comprobado el incumplimiento del contrato por parte del Demandante Reconvenido, con los hechos a firmados y los fundamentos de derecho esgrimidos, esta representación expone lo aceptado y acordado recíprocamente por las partes en caso de incumplimiento, es decir por una Condición Resolutoria expresa en el contrato suscrito objeto de esta pretensión. Esto, realmente despeja cualquier vestigio de dudas que la parte demandada persigue a toda costa es tomarse la justicia por sus propias manos al pretender dar por resuelto unilateralmente el contrato mencionado ut supra que fue suscrito por las partes, reintegrar el capital entregado por el actor con motivo de la compra efectuada de los inmuebles, sin pasar por la intervención y decisión de órgano jurisdiccional alguno.” - Que “Sobre este tema de la resolución de los contratos, la doctrina nacional ha sido concluyente en cuanto a que ésta “no bebe dejarse al arbitrio de las partes en el sentido de poseer la facultad de dar por terminado un contrato cuando consideren que la otra parte ha incumplido sus obligaciones”, siendo por tanto necesario que el juez declare la resolución.” - Que “Todas estas consideraciones, nos llevan forzosamente a concluir que la “resolución de pleno derecho” en que fundamenta la parte demandante su reconvención a través de una “CONDICIÓN RESOLUTORIA” no es procedente, habida cuenta de que: 1) No puede la demandada unilateralmente abrogar de pleno derecho los efectos de la contratación suscrita por las partes; 2) no puede la demandada a muttus propio considerar a la otra parte culpable de incumplimiento contractual sin la intervención y decisión de un órgano jurisdiccional competente; 3) No puede la demandada obligar a mi representada quien se considera acreedora de un derecho sobre ella a firmar ningún finiquito relacionado con le reintegro del dinero aportado para la compra de los inmuebles; y 4) No puede la demandada compensar cantidad alguna de dinero entregada por el actor como capital por la compra efectuada de los inmueble sin decisión judicial que lo ordene.” - Que “visto que CONDICIÓN RESOLUTORIA a todas luces resulta improcedente e incompatible, y por tanto inaplicable al caso sud judice, porque sencillamente la parte reconviniente no cumplió con sus obligaciones contractuales, en consecuencia, solicito que la misma sea desechada por este tribunal.” - Que “en cuanto a este alegato -De la Cláusula Penal por Efecto de la Resolución Contractual-, procesalmente se bebe discutir la improcedencia de los efectos de aplicabilidad de la cláusula penal en el caso de examen al perseguirse la Resolución Contractual por vía principal en la Reconvención. En efecto, para poder tener derecho acumular la Reconvención la pena de naturaleza contractual a la demanda de Resolución de Contrato, se debe tener o echar mano a una previsión contractual expresa que permita en tal sentido su acumulación en esas condiciones en virtud que los hipotéticos efectos resolutivos de una declaración judicial de resolución del contrato borrarían del mapa contractual convención entre las partes.” - Que “Establece además nuestra normativa sustantiva civil, que la cláusula penal de naturaleza contractual está diseñada exclusivamente para demandar el cumplimiento de la obligación principal, y a la vez solicitar el cumplimiento de la pena, y que la pena se deba a simple retardo en el cumplimiento de la obligación principal, lo cual, lógicamente no se subsume al presente caso en el cual parte reconviniente demandó la Resolución del Contrato, y donde no hubo estipulación por el simple retardo del incumplimiento de la obligación principal.” - Que “En el presente caso, la parte reconviniente solicitó la resolución del contrato y, conjuntamente la aplicación de los efectos de la cláusula penal pretendiendo el cobro de unos bolívares proveniente de unas arras que mantiene en su poder. Sin duda esto va en franca contravención a los artículos 1.257, 1.258 y 1.259 del Código Civil, en concordancia con los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, solicito que sea desechado el presente alegato.” - Que “Por otro lado, la parte reconviniente no expresó la relación de causalidad que dio origen al daño que pretende cobrar, ya que siendo objeto principal de su demanda como es la suma dañina reclamada debería haber expresado todo lo relacionado con las circunstancias dañosas. Por todo lo antes expuesto, pido a este tribunal declarar INADMISIBLE la presente Reconvención propuesta, o en su defecto SIN LUGAR, con todos los pronunciamientos legales.” PROCEDENCIA DE LA RECONVENCIÓN.- Sobre este particular la doctrina y jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato esta sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el mas trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución. En relación a la reconvención propuesta, al quedar demostrado que el comprador cumplió cabalmente con sus obligaciones, es decir, pagó el precio de la venta conforme a lo estipulado en la cláusula segunda del contrato, esto es, pagó la cantidad de Bs. 1.100.000,00 que sólo le era exigible para el momento de la negociación, quedando diferido el saldo restante del precio de venta o sea la cantidad de Bs. 400.000,00 para el momento de la protocolización del documento de venta en el Registro respectivo. Inexorablemente, debe esta juzgadora, desestimar la reconvención por resolución de contrato propuesta por la sociedad mercantil H.D INVERSIONES, C.A., contra el ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO. Y así se decide. IV.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA, en relación a la oficina N° 5, incoada por el ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO, venezolano, mayor de edad, titular de las cédula de identidad Nro. V- 12.673.704 y de este domicilio, contra la Sociedad Mercantil H.D. INVERSIONES, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 11.07.1989, bajo el N°. 403, Tomo II, Adicional 8. En consecuencia, se ordena a la demandada a cumplir con el contrato de venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar del estado Nueva Esparta, en fecha 22 de noviembre de 2011, bajo el Nro. 33, Tomo 195 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y se condena a la sociedad mercantil H.D INVERSIONES, C.A. a pagar al ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO el equivalente al valor actual de veinticinco metros cuadrados (25 M2) de construcción ubicados o proyectados en la obra o construcción denominada Centro Comercial “H.D CENTER CENTRO PROFESIONAL”. SEGUNDO: Se ordena al ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO a consignar la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.400.000, 00) que es el saldo deudor pendiente el cual quedó diferido y debió ser honrado para el momento de la protocolización del documento de venta en el Registro respectivo. TERCERO: CON LUGAR la demanda por EVICCIÓN, en relación a la oficina N° 6, incoada por el ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO, contra la Sociedad Mercantil “H.D. INVERSIONES, C.A”. En consecuencia, se condena a la sociedad mercantil H.D INVERSIONES, C.A. a restituir a la parte actora, ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO, el precio pagado en relación a la oficina comercial distinguida con el número N° 06 y pagar el exceso del valor calculado desde el 22 de noviembre de 2011 hasta la fecha en que quede definitivamente el presente fallo. CUARTO: Para la determinación de los montos establecidos en los particulares PRIMERO y TERCERO de este dispositivo se ordena realizar experticia complementaria del presente fallo mediante la designación de un solo experto nombrado por el Tribunal de acuerdo a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 455 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, se ordena que los parámetros que deberá seguir el experto designado para fijar el justiprecio de lo precedentemente ordenado, deben ser extraídos del documento autenticado ante la Notaria Pública Primera de Porlamar del estado Nueva Esparta, en fecha 22 de noviembre de 2011, bajo el Nro. 33, Tomo 195 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y del documento de condominio del Centro Comercial “H.D CENTER CENTRO PROFESIONAL”, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 26 de octubre de 2.012, que quedó inscrito bajo el número 1, Tomo 15, Protocolo de Trascripción de año 2012, correspondiente al libro de folio real del año 2.012, y podrán tomar en cuenta las circunstancias o estándares propios de la actividad encomendada (avalúo) que influyan en el valor o la liquidación ordenada en este fallo. QUINTO: SIN LUGAR la pretensión de INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS resarcitorios de índole contractual, previstos en la cláusula octava del contrato, incoada por el ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO, contra la Sociedad Mercantil “H.D. INVERSIONES, C.A”, ya identificados. SEXTO: SIN LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO propuesta por la sociedad mercantil H.D INVERSIONES, C.A., contra el ciudadano EDUARDO HENRIQUE LUJAN CAMACHO, ya identificados. SEPTIMO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total. OCTAVO: Notifíquese a las partes de la presente decisión por haberse emitido la misma fuera del lapso establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, para así evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las correspondientes boletas de notificación. PUBLÍQUESE INCLUSIVE EN LA PÁGINA WEB DEL TRIBUNAL, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE y DÉJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la Asunción a los veintiocho (28) días del mes de abril de dos mil diecisiete (2017). 207° y 158°. LA JUEZA TEMPORAL, Dra. MARÍA A. MARCANO RODRÍGUEZ. LA SECRETARIA TEMPORAL, PETRA BERMUDEZ BERMUDEZ. NOTA: En esta misma fecha (28-04-2017), siendo las 3:00 P.M., se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de ley. Conste, LA SECRETARIA TEMPORAL, PETRA BERMUDEZ BERMUDEZ. MAM/PBB/Rp.- Exp. Nº 11.560.13 Sentencia Definitiva.-