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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 45.900
I. Relación de las actas procesales
En fecha 7 de agosto de 2014, fue recibido el expediente proveniente del Tribunal Quinto Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia por declinatoria de competencia; expediente el cual comprende, la demanda incoada por ROSA BEATRIZ VARGAS INCIARTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.863.333, representada por el profesional del derecho EDMUNDO DE JESUS BORGES MACHADO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 117.276 en contra de la Sociedad Mercantil “URBANISMOS Y DESARROLLOS ZULIANA. C.A.”, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Tercero del Estado Zulia, en fecha 28 de mayo de 2009, con el número 40, Tomo 53-a, inscrita en el Registro de Información Fiscal bajo el número-29768189-2 y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA.
La demanda es admitida el 16 de septiembre de 2015, en cuyo auto se ordena citar a la Sociedad Mercantil URBANISMOS Y DESARROLLO ZULIANO, C.A. en la persona de su Presidente, ciudadano ROMAN MOISES ALCANTARA PETIT, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.051.719, domiciliado en el municipio Maracaibo estado Zulia.
Así las cosas, la parte demandada fue citado en fecha 20 de octubre de 2015, llevándose a cabo la contestación de la demanda el 17 de noviembre del mismo año corriente.
Ambas partes intervinientes en el proceso presentaron escrito de pruebas.
La parte demandante promovió:
1. El contenido del contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta autenticada por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo de fecha 1 de abril de 2014, anotado con el número 22, Tomo 31 de los Libros de autenticaciones llevadas por esa Notaria, la cual corre inserto en actas.
2. Ratifica en todo su contenido la Inspección Extra Litem realizada por el Juzgado Séptimo Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 25 de julio de 2015, la cual corre inserto en actas
Por su parte, la demandada promovió las siguientes pruebas:
1. Ratifica el documento consignado con el Libero de la demanda tal como: Documento de Promesa Bilateral de Compra Venta el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo de fecha 1 de abril de 2014, anotado con el número 22, tomo 31 de los Libros de autenticación llevado por ante esa Notaria; a fin de probar el documento suscrito y el cual hace más de 1 año se encuentra vencido.
2. Las testimoniales de los ciudadanos OSCAR ENRIQUE VILLALOBOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.740.734; ANDRY ALBERTO SULBARAN DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.508.711 y NIOBEL CACERES SALAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 14.823.869, todos domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
En fecha 2 de mayo del presente año la parte demandada presento escritos de informes.
DE LO ALEGADO POR LAS PARTES
De la parte demandante
Alega la actora haber celebrado un contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA con la Sociedad Mercantil “URBANISMOS Y DESARROLLOS ZULIANA C.A”, en fecha 1 de abril de 2014, la convención c versa sobre una vivienda construida en el “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA FABIOLA”, inmueble cuya propiedad le es atribuida a la Sociedad Mercantil “URBANISMOS Y DESARROLLO ZULIANA C.A.”, el cual se encuentra ubicado en la avenida 49, entre calle 99 y 99B, nomenclatura Municipal 99-97, Sector Sabaneta, en la jurisdicción de la Parroquia Cecilio Acosta, del municipio Maracaibo estado Zulia, cuyo código castral es 231305U01001128008.
La vivienda, designada como vivienda número 2, posee una superficie aproximada de setenta (70) metros de construcción y consta de la siguientes dependencias: dos (2) dormitorios, sala, comedor, cocina, un (1) baño en gris, estacionamiento para vehículos, área de lavandería, patio y un (1) tanque de agua de concreto con una capacidad de cuatro mil (4000) litros.
De manera pues, indica la demandante, que la prenombrada Sociedad Mercantil se comprometió tal como consta en el documento de Promesa Bilateral de Compra Venta, a vender todos los derechos de la propiedad, dominio y posesión de la vivienda, así señalado en la cláusula segunda del contrato.
Señala el apoderado de la demandante lo siguiente:
“Según se evidencia en la CLAUSULA TERCERA del contrato, ambas partes acordamos por mutuo consentimiento establecer el precio de la venta del descrito inmueble en la cantidad de SEISIENTOS NOVENTAL MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (BS. 690.000,00), los cuales serían pagados por mi representada a la empresa vendedora de la siguiente manera: La cantidad de TRECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (BS. 340.000,00), por concepto de “arras de garantías”, la cual la PROMITENTE VENDEDORA manifestó recibir conforme. Dicha cantidad de dinero se convino será imputable al monto definitivo de compraventa; y con respecto al saldo restante a deber por la PROMITENTE COMPRADORA, es decir la cantidad de TRECIENTOS CINCUENTAL MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (BS. 350.000,00), se estipulo en la misma cláusula tercera, que deberían ser cancelados el día de la venta definitiva”.
Se expresa en la demanda, que las partes, tal como lo establece la cláusula cuarta del contrato, convinieron que el lapso de la compra venta sería de noventa días contados a partir de la firma del documento de Promesa Bilateral de Compra Venta.
De igual forma, se fundamenta en el libelo que la demandante cumplió con todas las obligaciones prescritas en el acuerdo convencional por las cuales estaba constreñida. Dichas obligaciones comprenden:
1. El pago de la cantidad establecida y exigida por la vendedora en el momento del otorgamiento del documento de Promesa Bilateral, estos es, la cantidad de TRECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (BS.340.000,00), por concepto de arras de garantías, tal como lo estipula la cláusula tercera del contrato de promesa bilateral.
2. Se hizo entrega de los documentos exigidos por la empresa vendedora, con suficiente anticipación, casi de manera inmediata, los documentos a los cuales se refieren son la copia de la cédula de identidad de la actora y de su Registro de Información Fiscal (RIF), obligación contenida en la cláusula séptima del contrato de Promesa Bilateral.
En este sentido, la actora indica que la parte demandada no cumplió con las obligaciones que le son atribuidas en el contrato, es decir, que no ha entregado el documento definitivo y consecuentemente no se ha realizado la entrega material de la vivienda, pese al previo cumplimiento de las obligaciones y luego de realizar numerosas gestiones realizadas por su persona..
Así las cosas, la ciudadana ROSA BEATRIZ VARGAS INCIARTE pretende el cumplimiento del contrato, luego de haber cumplido con las obligaciones contraídas fundamentando su pretensión en los artículos1.159, 1160 y 1.167 del Código Civil de Venezuela.
La demandante intenta su pretensión a fin de que la demandada convenga el cumplimiento del contrato de Promesa Bilateral el cual busca equipararlo con una venta pura y simple. Seguidamente señala, que en caso de no lograr el convenimiento, se condene a costas y costos por este Tribunal, además de llevar a cabo el cumplimiento de la obligación mediante el otorgamiento del documento definitivo y la entrega material de la vivienda.
.Parte demandada
La Sociedad Mercantil “URBANISMOS Y DESARROLLO ZULIANA, C.A.,”en su contestación:
Niega, rechaza y contradice tanto los hechos, como el derecho invocado por la parte demandante.
Niega, rechaza y contradice, que la demandante haya cumplido con la obligación estipulada en cláusula séptima para así poder llevar a cabo el otorgamiento del documento definitivo.
Niega, rechaza y contradice que la parte actora hubiere hecho entrega de los documentos exigidos por la Sociedad Mercantil, vale decir, foto copia de la cédula de identidad de la demandante y de su Registro de Información Fiscal (RIF).
Niega, rechaza y contradice que la ciudadana demandante haya cumplido con las prestaciones asumidas en el contrato
Niega, rechaza y contradice que la actora pretenda equiparara los efectos de la Promesa Bilateral de compra venta con una verdadera venta.
Alega la Sociedad Mercantil que funge como demandada en el presente juicio que tal como lo estipula la cláusula cuarta del contrato, el lapso de compra venta sería de 90 días continuos, contados a partir de la firma del documento que contiene la Promesa Bilateral, lapso que feneció el día 30 de junio de 2014, sin que la promitente compradora cumpliera con las previsiones establecidas en la cláusula séptima, ni pagará el saldo restante del valor del inmueble.-
De igual manera, expresa que la actora no cumplió con lo estipulado en la cláusula séptima, que implica que correrían por cuenta de la parte demandante todas las gestiones, gastos y derechos de registro, que se ocasionen con motivo de la negociación, incluso los gastos de redacción y protocolización del documento público de compra venta, en todo caso la redacción y protocolización del documento público de compra venta se le atribuiría a la Sociedad Mercantil.
En este orden de ideas, se resalta lo expuesto por la demandada:
“Únicamente pagó (la demandante) la cantidad acordada por concepto de arras de garantía, por lo que se evidencia de dicha confesión, que no cancelo los gastos convenidos en la cláusula séptima, evidenciándose su falta de interés en adquirir la propiedad del inmueble señalado”.
En esta misma perspectiva, la demandada señalo, que no es dable que la parte demandante solicitar la ejecución del otorgamiento del documento definitivo de venta, cuando se estableció en el contrato, que en caso de incumpliendo solo es dable el resarcimiento de los daños y perjuicios en los términos señalados en la cláusula sexta que establece:
“Si por causas imputables a “La promitente compradora”, la compra venta no se concreta en el plazo establecido en la cláusula cuarta de este convenio, “La promitente vendedora”, retendrá a su favor una cantidad equivalente al diez por ciento (10%) del monto recibido en arras, es decir, TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 34.000.00), como indemnización por los daños y perjuicios causados, debiendo reintegrar a “La promitente compradora”, la diferencia del monto recibido por este concepto, es decir, TRECIENTOS SEIS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 306.000.00). De igual modo, si por causa imputable a “La promitente vendedora”, el documento definitivo de compra venta no se concreta en el plazo previsto en al cláusula cuarta de este acuerdo, deberá reintegrar a “La promitente compradora”, la totalidad del monto entregado en arras, es decir, TRECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 340.000,00), y adicionalmente “La promitente vendedora” pagará a “La promitente compradora”, es decir, TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 34.000.00), como única indemnización por daños y perjuicios, en cuyo caso se obliga a realizar dicha devolución en el plazo de quince días (15) bancarios, contados a partir de la fecha de su incumplimiento”.
Continua la demandada y establece que al quedar demostrado en la misma confesión de la parte actora el incumplimiento en la cancelación de los gastos para la elaboración del documento definitivo de venta, así como la falta de la cancelación del resto del precio del inmueble, es por lo que la Sociedad Mercantil deduce que existe falta de interés en la demandante en efectuar la venta definitiva.
En este orden de ideas, la demandada indica que derivado de la misma cláusula séptima tendría la Sociedad Mercantil la facultad de retener el diez por ciento (10) del monto que recibió por arras de garantías, como indemnización por daños y perjuicios, pero además, le reintegraría a la demandante la diferencia del monto recibido por arras de garantías.
II. Consideraciones para decidir
En virtud de que la presenta causa se encuentra en visto, esta Juzgadora para a resolver, previo la siguientes observaciones.
El tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, mediante sentencia N°358 de fecha 09 de julio de 2009 ha reafirmado la autonomia de los jueces en la interpretación de los contratos. :
“En diversas oportunidades ha señalado esta Sala que los jueces son soberanos en la interpretación de los contratos, salvo que se equivoque en su calificación o incurra en la desnaturalización o desviación intelectual de su contenido.”
Así las cosas, antes de pasar a estudiar la noción de contratos de Promesa Bilateral de Compra Venta, para así poder adentrarnos en el cumplimiento del contrato controvertido, esta Sentenciadora se pronunciará a cerca del argumento manifestado por la parte demandada que se refiere a la imposibilidad de que la parte demandante solicite la ejecución forzosa del contrato, como efecto de la existencia de una cláusula penal en el contrato celebrado. Para eso, se citará un extracto la sentencia de fecha 25 de julio de 2015, expediente No. 14.0662 emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, la cual ha establecido:
“El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autorregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido (negritas del Tribunal). Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.”
Este criterio jurisprudencial refleja que no puede pretenderse suprimir la posibilidad de intentar una acción judicial por la mera existencia de una cláusula penal en el contrato controvertido, en vista de que resulta preciso, que la cláusula de manera expresa excluya el ejercicio de la acción judicial, con la finalidad de que el incumplimiento de alguna de las partes, se regule según lo acordado por la voluntad de ambas. En la causa en estudio se refleja que la cláusula sexta del contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta comprende la cláusula penal, misma que fue transcrita textualmente en la parte narrativa y de la cual se desprende que no tiene porque prescindirse del ejercicio de una acción, debido a que no se estipulo expresamente exclusión alguna. Este Órgano Judicial no tiene más nada que agregar al respecto.
Ahora bien, se procederá a examinar las particularidades del Contrato de Promesa Bilateral de Compra venta efectuado por los litigantes, para determinar si procede su cumplimiento. En primer lugar se debe hacer referencia al precepto normativo establecido en el artículo 1159 del Código Civil, el cual reza:
Artículo 1.159 Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Por su parte el artículo 1167 del Código Civil expresa:
Artículo 1.167 En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
En este sentido, se establece, tal como consta en actas, que el 1 de abril de 2014 la ciudadana ROSA BEATRIZ VARGAS INCIARTE y la Sociedad Mercantil “URBANISMOS Y DESARROLLO ZULIANA C.A.” celebraron un contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA sobre un inmueble el cual fue identificado en la parte narrativa, por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo.
En sentencia de fecha 25 de julio de 2015, expediente No. 14.0662 la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expreso lo siguiente:
“Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa”.
Así pues, este tipo de contratos se contemplan como una convención mediante la cual las partes se comprometen a prestar su consentimiento en un futuro para celebrar un contrato de compra venta, el cual comprende en la mayoría de los casos los elementos de objeto y precio.
La jurisprudencia del Máximo Tribunal de la Republica en reiteradas oportunidades, ha cambiado el criterio con respecto a al naturaleza de los contratos de promesa bilateral, referente a si los mismos sustraen efectos similares a los del contrato de venta. Así las cosas se indicaran algunos de los criterios adaptados en los últimos años por el Tribunal Supremo de justicia.
Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia N° 358. 9 de junio de 2009.
“Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.”
Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia N° 198. 12 de mayo de 2011
“Aunado a lo anteriormente expuesto, la Sala ha sido clara y precisa al establecer: “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, Nº 460, Caso: Towncar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, Expediente: 10-131).”
Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia N° 116. 22 de marzo de 2013
“Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
´…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.”
El último criterio adaptado por el Máximo Tribunal es el asentado en el expediente N° 14.0662 de la Sala Constitucional, el cual expresa
“Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa”
De manera pues, que el último fallo citado es el que debe influir en la presente causa, en vista de que el mismo se encontraba vigente al momento en que se le dio entrada a la demanda. En este sentido, de la sentencia se infiere que mal pueden todos los contratos de Promesa Bilateral equipararse a un contrato de venta pura y simple, aún cuando presente los elementos de objeto y precio, porque de ser así quedarían excluidos esta clase de contratos del mundo jurídico. Por cual resulta pertinente estudiar las particularidades e individualidades de cada contrato en específico.
En el contrato de Promesa Bilateral del caso en examen, se evidencia que efectivamente las partes establecieron el precio del inmueble objeto en venta, tal como se estipula en la cláusula tercera del contrato, la cual reza lo siguiente:
“El precio de venta acordado del inmueble es la cantidad de SEISIENTOS NOVENTAL MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (BS. 690.000,00); los cuales “LA PROMITENTE COMPRADORA” se obliga a cancelar la cantidad de TRECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (BS. 340.000,00), por concepto de ARRAS DE GARANTÍA” los cuales, “LA PROMITENTE COMPRADORA”, mediante cheque girado a nombre de “LA PROMITENTE VENDEDORA”, quien recibe conforme, y que serán imputados al monto de definitivo; y el saldo restante, es decir, la cantidad de TRECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (BS. 350.000,00), deberán ser cancelados por la “PROMITENTE COMPRADORA” el día de la venta definitiva”.
Así también identificaron expresamente el inmueble el cual constituye el objeto del contrato, prescrito en la cláusula segunda del contrato celebrado, tal como se identifico en la parte narrativa.
Ahora bien, para poder efectuar la venta final la promitente compradora, quien funge como parte actora en este juicio y la promitente vendedora debían cumplir previamente con las obligaciones que el convenio de Promesa Bilateral de Compra Venta leS impone. De la cláusula séptima se desprende que la promitente compradora debía entregar en el lapso correspondiente de 90 días -lapso establecido en la cláusula cuarta para realizar la compra venta-, la copia de su cédula de identidad y de su Registro de Información Fiscal, además de cubrir los gastos necesarios, las gestiones y derechos de registro para la protocolización del documento definitivo.
Por otro lado, a la parte demandada, cualidad que ostenta la Sociedad Mercantil “URBANISMOS Y DESARROLLO ZULIANA, C.A.” en el presente juicio, le atribuye en el contrato la obligación de realizar la redacción del documento público de compra venta.
En vista de ser la promitente compradora quien invoca el cumplimiento del contrato, resulta necesario que la misma pruebe inequívocamente haber cumplido con sus obligaciones, tal como lo prescribe el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil de Venezuela.
Artículo 531 Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.
De igual manera lo ha manifestado en Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional en la sentencia antes citada, al exponer:
“Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante (negritas del Tribunal). En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido”.
Así pues, resulta necesario que para corroborar el cumplimento de las obligaciones otorgadas a la parte demandante, extremo necesario para llevar a cabo el cumplimiento del contrato, este Órgano Judicial pasa analizar el material probatorio inmerso en actas.
La parte actora, promovió el contenido del contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta autenticada por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo de fecha 1 de abril de 2014, anotado con el número 22, Tomo 31 de los Libros de autenticaciones llevadas por esa Notaria, la cual corre inserto en actas de la Inspección Extra Litem realizada por el Juzgado Séptimo Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, instrumento que goza de fe pública y del cual se evidencia efectivamente el convenio celebrado por las partes y que además, muestra el precio del inmueble, las características del mismos, así como las obligaciones adquiridas por la demandante y demandada, por lo tanto esta Sentenciadora le otorga pleno valor probatorio. Aunado a esto, debe señalarse que este documento fue ratificado por la parte demandada en su escrito de pruebas, con la intención de probar que el mismo se encuentra vencido desde hace más de un año, punto sobre el cual esta Juzgadora se pronunciará inmediatamente.
De la revisión del contrato de promesa bilateral de compra venta, se aprecia que el mismo fue celebrado el 1 de abril de 2014 y que según lo estipulado la cláusula cuarta se les otorgo a las partes un lapso de 90 días para celebrar un contrato de compra venta, los 90 días finalizaron el 30 de junio del año 2014, por lo cual se observa que el mismo ha fenecido.
Igualmente, la parte demandante promovió el contenido la Inspección Extra Litem realizada por el Juzgado Séptimo Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 25 de julio de 2015, la cual corre inserto en actas, con respecto a esta prueba; se observa que la misma resulta ineficiente para comprobar el cumplimiento de las obligaciones por parte de la actora, por lo tanto, este Tribunal nada tiene que apreciar y la desecha.
Por su lado, la parte demandada promovió las testimoniales de OSCAR ENRIQUE VILLALOBOS, ANDRY ALBERTO SULBARAN DIAZ y NIOBEL CACERES SALAS anteriormente identificados. Cabe destacar, el acto del último testigo señalado quedo desierto.
En primer lugar debe esta Jurisdicente referirse a las preguntas 1, 2, 3 y 4 realizadas a los testigos OSCAR ENRIQUE VILLALOBOS, ANDRY ALBERTO SULBARAN DIAZ, para esto se pasará a transcribir las preguntas mencionadas.
Pregunta 1: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana ROSA BEATRIZ VARGAS INCIARTE, suscribió por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo en fecha 1 de abril de 2014 un contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta con la Sociedad Mercantil “URBANISMOS Y DESARROLLO ZULIANA. C.A.”, sobre una vivienda y su parcela de terreno en el conjunto residencial Villa Fabiola?.
Pregunta 2: ¿Diga el testigo como le consta el contrato de promesa bilateral de compra venta de la parcela No. 2 del conjunto residencial Villa Fabiola entre la ciudadana ROSA BEATRIZ VARGAS INCIARTE y la empresa “URBANISMOS Y DESARROLLO ZULIANA. C.A.?.
Pregunta 3: ¿Diga el testigo por ese conocimiento que dice tener, si sabe y le consta que en el contrato que se menciona, se estipula en su cláusula séptima, que serian por cuenta de la promitente compradora, todas las gestiones, gastos de redacción y protocolización del documento público de compra venta?.
Pregunta 4: ¿diga el testigo si sabe y le consta que en la misma cláusula séptima, se convino que la promitente compradora debía entregar a la promitente vendedora, antes de la fecha de la venta definitiva, copia de la cédula de identidad y RIF?.
Con respecto a estas preguntas, este Órgano jurisdiccional las desechas, y no les otorga valor probatorio, debido a que las mismas buscan es probar la existencia del contrato de promesa bilateral de compra venta, circunstancia que no admite nuestro ordenamiento jurídico, en vista de que la prueba fehaciente es el documento que contiene el contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta. Dispone el artículo 1387 del Código Civil:
“No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares”.
Así pues queda por examinar las respuestas de las preguntas restantes.
El ciudadano AUDRY ALBERTO SULBARAN DIAZ, quien es asesor en venta y previamente fue identificado, al preguntársele si tenia conocimiento, si sabia que la ciudadana ROSA VARGAS cancelo a la Sociedad Mercantil los gastos para la redacción y protocolización del documento definitivo y si consigno copia de cédula de identidad y del Registro de Información Fiscal (RIF), alego tener conocimiento de que la ciudadana ROSA BEATRIZ VARGAS INCIARTE no entrego a la Sociedad Mercantil la copia de su cédula de identidad y de su Registro de Información Fiscal (RIF), así como tampoco pagó de la redacción del documento definitivo, por último se le preguntó si le constaba que la ciudadana ROSA VARGAS había pagado el saldo restante del documento definitivo dentro del lapso establecido en el contrato, y este señalo que la demandante no volvió acercarse al domicilio social, nunca consigno documento ni ningún pago.
El testigo OSCAR ENRIQUE VILLALOBOS, vendedor, antes identificado, a la pregunta número 5 la cual hacia referencia sobre si tenia conocimiento que la ciudadana ROSA VARGAS cancelo a la Sociedad Mercantil los gastos para la redacción y protocolización del documento definitivo y si consigno copia de cédula de identidad y del Registro de Información Fiscal (RIF) expreso que no cancelo nada ni llevo la copia de la cédula de identidad ni del Registro de Información Fiscal (RIF), por último, señalo que tampoco realizo el pago del saldo restante de la venta definitiva.
En este sentido, se puede evidenciar que estas testimoniales secundan lo alegado por la parte demandada en la contestación de la demanda así como en el escrito de informes.
Ahora bien, al no reflejarse en este proceso alguna prueba de que la parte actora cumplió con las obligaciones del contrato, referidas al pago de los gastos de redacción y protocolización del documento definitivo, la entrega de la copia de la cédula de identidad y del Registro de Información Fiscal requisitos necesarios para poder efectuar la venta definitiva del inmueble se infiere entonces que no es dable declara el cumplimiento del contrato de Promesa Bilateral. No puede exigírsele la ejecución de la obligación a la parte demandada, en este caso, si no ha habido cumplimiento por la parte demandante, fundamento que se encuentra contenido en el artículo 1168 del Código Civil Sustantivo:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
En consecuencia, Esta Sentenciadora pasa declarar sin lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, en vista de no constar en el juicio el cumplimiento de las obligaciones atribuidas a la parte actora en el contrato celebrado. Así se decide.
III. Dispositiva
Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de promesa bilateral intento la ciudadana ROSA BEATRIZ VARGAS INCIARTE en contra de la Sociedad Mercantil “URBANISMOS Y DESARROLLO ZULIANA. C.A.” plenamente identificados en la parte narrativa del presente fallo.
SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia.
TERCERO: SE ORDENA a la parte demandada reintegrar a la parte demandante la cantidad de TRECIENTOS SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 306.000,00) de conformidad con lo establecido en la Cláusula Sexta del Contrato de Promesa Bilateral celebrado por ambas partes litigantes.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los 28 días del mes de septiembre de dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
La Juez Provisoria, (fdo)
Dra. Martha Elena Quivera
La Secretaria Temporal, (fdo)
Abg. Milagros Casanova
En la misma fecha, previas las formalidades de Ley, y siendo las 03:00 p.m., se dictó y publicó la resolución que antecede, quedando anotada bajo el No. 222.
La Secretaria Temporal (fdo),
Abg. Milagros Casanova
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