TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: ciudadanos MARINA GUZMAN DE VASQUEZ y NERIS VASQUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.489.877 y 2.649.448, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogado JOSE AGUSTIN BRITO SALAZAR, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 83.820.
PARTE DEMANDADA: ciudadano JULIO CESAR MUSSETT, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.241.258 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: no acreditó a los autos.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por el abogado JOSE AGUSTIN BRITO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos MARINA GUZMAN DE VASQUEZ y NERIS VASQUEZ, en contra de la sentencia dictada en fecha 07.03.2016 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 11.08.2016.
Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 29.09.2016 (f. 236) y se le dio cuenta al Juez.
Por auto de fecha 30.09.2016 (f. 237), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el lapso de diez (10) días de despacho para dictar sentencia. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 del mencionado código, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio.
En fecha 07.10.2016 (f. 238), se declaró finalizada la reunión conciliatoria en virtud de la incomparecencia de la parte demandada.
Por auto de fecha 18.10.2016 (f. 239), se difirió el acto de dictar sentencia por treinta (30) días continuos a partir de esa fecha exclusive.
Estando la presente causa dentro de la oportunidad para decidir, se hace en función de las siguientes consideraciones:
III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
Se inició por ante el Juzgado del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por los ciudadanos MARINA GUZMAN DE VASQUEZ y NERIS VASQUEZ en contra del ciudadano JULIO CESAR MUSSET, ya identificados.
Fue admitida por auto de fecha 04.03.2010 (f. 19 y 20), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano JULIO CESAR MUSSET, para que compareciera por ante ese Juzgado al segundo (2°) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 04.03.2010 (vto. f. 20), se dejó constancia de haberse aperturado el cuaderno de medidas.
En fecha 17.03.2010 (f. 23), se dejó constancia de haberse librado la compulsa de citación a la parte demandada.
En fecha 13.04.2010 (f. 25), compareció el alguacil del Tribunal y consignó sin firmar la compulsa de citación que se le libró a la parte demandada, por cuanto no la pudo localizar en la dirección que le fue suministrada.
En fecha 22.04.2010 (f. 34), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó la citación por cartel de la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de esa misma fecha (f. 35); siendo librado el cartel en esa misma fecha.
En fecha 17.05.2010 (f. 35), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia consignó las publicaciones del cartel de citación; los cuales fueron agregados al expediente por auto de esa misma fecha (f. 41).
En fecha 08.07.2010 (f. 42), el secretario del Tribunal dejó constancia de haber fijado en el domicilio de la parte demandada el cartel de citación.
En fecha 22.09.2010 (f. 43), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se le nombrara defensor judicial a la parte demandada.
En fecha 21.09.2010 (f. 44), compareció el demandado, debidamente asistido de abogado y mediante diligencia se dio por citado.
En fecha 24.09.2010 (f. 46), compareció el demandado, debidamente asistido de abogado y mediante diligencia consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 04.10.2010 (f. 86), compareció el demandado, debidamente asistido de abogado y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas; las cuales fueron admitidas por auto de fecha 04.10.2010 (f. 91), ordenándose oficiar al Banco Mercantil; siendo librado el oficio en esa misma fecha.
En fecha 13.10.2010 (f. 93 al 95), compareció el apoderado judicial de la parte actora y presentó escrito de promoción de pruebas; las cuales fueron admitidas por auto de fecha 14.10.2010 (f. 96).
Por auto de fecha 12.04.2011 (f. 175), se agregó a los autos las resultas de la prueba de informes solicitada al Banco Mercantil.
Por auto de fecha 27.04.2011 (f. 176), se difirió la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de treinta (30) días continuos, contados a partir de ese día exclusive.
Por auto de fecha 19.05.2011 (f. 177 y 178), se suspendió el procedimiento hasta tanto constara en autos la resultas obtenidas en el procedimiento previo que ha de instaurarse por el interesado ante el Ministerio para el Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, de conformidad con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
En fecha 30.04.2014 (f. 179), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia consignó las resultas del procedimiento administrativo y solicitó la continuación de la causa.
En fecha 16.06.2014 (f. 207), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se dictara sentencia.
En fecha 04.12.2014 (f. 208), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se dictara sentencia.
En fecha 28.01.2015 (f. 209), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se dictara sentencia.
En fecha 23.03.2015 (f. 210), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se dictara sentencia.
En fecha 1010.02.2016 (f. 211), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se dictara sentencia.
En fecha 07.03.2016 (f. 212 al 220), se dictó sentencia mediante la cual se declaró inadmisible la demanda y se ordenó la notificación de las partes.
En fecha 08.03.2016 (f. 221), se dejó constancia de haberse librado las boletas de notificación a las partes.
En fecha 14.04.2016 (f. 224), compareció el alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la parte demandada.
En fecha 08.08.2016 (f. 226), compareció el alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la parte actora.
En fecha 08.08.2016 (f. 228), compareció el abogado JOSE AGUSTIN BRITO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó instrumento poder que le confirió el ciudadano NERIS VASQUEZ, actuando en su propio nombre y en representación de sus hijos, quienes son los herederos de la finada MARINA DEL CARMEN GUZMAN DE VASQUEZ.
En fecha 11.08.2016 (f. 232), compareció el abogado JOSE AGUSTIN BRITO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia apeló de la sentencia; cuya apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 22.09.2016 (f. 234), ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha.
CUADERNO DE MEDIDAS.-
Por auto de fecha 04.03.2010 (f. 1), se aperturó el cuaderno de medidas, y el Tribunal se abstuvo de decretar la medida preventiva de secuestro solicitada, en virtud de que no estaban llenos los extremos de ley, y se ordenó al solicitante ampliar la prueba de los mismos.
En fecha 09.04.2010 (f. 2), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia amplio las pruebas a los fines del decreto de la medida solicitada; siendo negada el decreto de la misma por auto de fecha 15.04.2010 (f. 3).
IV.- FUNDAMENTOS DE LA APELACION.-
LA SENTENCIA APELADA.-
La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial en fecha 07.03.2016, mediante la cual se declaró inadmisible la demanda, basándose en los siguientes motivos, a saber:
“…IV.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR
De las actas procesales se determina que la acción instaurada está encaminada a obtener la resolución del contrato celebrado con la actora con el demandado el 01-05-2004 y el pago de los daños y perjuicios equivalentes a los cánones de arrendamiento dejados de percibir por la falta de pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio de 2004 hasta marzo de 2010 a razón de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) mensuales así como la entrega del inmueble arrendado constituido por una casa distinguida con el N° A-3 ubicada en el Sector “A”, calle la Sardina de la Urbanización Playas del Ángel.
Afirma la actora que el demandado no paga los cánones de arrendamiento desde junio de 2004 y hasta marzo de 2010 por ello demanda la resolución del contrato, por su parte el demandado al dar contestación a la demanda niega, rechaza y contradice las afirmaciones de la demandante y alega que paga en la cuenta bancaria de la arrendadora demandante en el banco Mercantil para lo cual consigna las planillas de depósitos bancarios y recibos de trasferencia de fondos efectuados vía electrónico que en su decir demuestran la solvencia.
De modo que en tales términos quedó trabada la litis, de un lado la actora aduce que el demandado no paga los cánones de arrendamiento desde junio de 2004 hasta marzo de 2010 por ello demanda la resolución del contrato y los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello invocando el artículo 1.167 del código Civil, y el accionado lo niega, de ahí que el thema decidendum está centrado en determinar si procede la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 01-05-2004. ASI SE DECIDE.
NATURALEZA DE LA ACCIÓN PROPUESTA
Las pretensiones resolutoria y de indemnización de daños y perjuicios invocadas en el libelo de la demanda, por la actora la ciudadana MARINA DEL CARMEN GUZMAN DE VÁSQUEZ están contempladas en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Conforme a la jurisprudencia reiterada y pacífica, la procedencia de la acción resolutoria de un contrato, requiere el cumplimiento simultáneo de las siguientes exigencias: 1).-que se trate de un contrato bilateral, 2).-que el incumplimiento culposo de la obligación provenga de una de las partes contratantes, 3).-que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación y 4).-que el Juez declare la resolución, es decir, que sea establecida judicialmente.
En la oportunidad en que fue intentada la acción resolutoria estaba en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios pues la demanda fue admitida el día 04-03-2010; sin embargo esta ley quedó derogada por la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda y posteriormente entró en vigor el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda que conjuntamente con el Decreto anterior rigen este procedimiento, por lo tanto, la ley derogadas sólo será aplicable si favorece a los sujetos de la relación jurídico procesal en virtud del principio de favorabilidad que consagra el artículo 24 de la Carta Magna, en tal sentido está permitida la retroactividad de la ley bajo esa circunstancia. ASI SE DECIDE.-
Esta Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contemplaba las acciones a interponerse por el pretensor dependiendo el supuesto de hecho en el cual encuadraba la situación jurídica y en tal sentido los artículos 33 y 34 establecía.
(…Omissis…)
De las disposiciones legales transcritas se evidencia que el artículo 33 contemplaba las acciones que podían interponerse, entre las cuales se destaca la Resolución del Contrato, sin embargo el artículo 34 de la derogada ley consagraba la acción de desalojo que debía intentarse cuando se tratara de contratos verbales o escritos indeterminados en el tiempo, evidenciándose que era la única acción disponible en tales casos de contratos indeterminados y por las causales que prescribía dicha norma legal.
En la actualidad el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:
(…Omissis…)
Si bien es cierto que la ley derogada sólo otorgaba la acción de desalojo cuando se tratara de contratos a tiempo indeterminado la nueva ley que regula la materia, determina que el desalojo es la acción que debe instaurarse cuando el arrendatario haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada.
La cláusula tercera del contrato suscrito entre los litigantes, establece lo siguiente:
“TERCERA: El plazo de duración del presente contrato será de un (1) año contado a partir de la fecha del contrato, acordándose la prórroga legal, la cual se regirá según lo establecido en el literal “A” del artículo 38 y el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”
Consta de autos que entre los litigantes se celebró un primer contrato de arrendamiento, en fecha 31-10-2002, cuya duración fue de seis (6) meses y posteriormente el de fecha 01-05-2004, cuya cláusula tercera señala que su duración es de un (1) año, por tanto, conforme al texto de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento valorado supra se evidencia que la parte actora dejó plenamente comprobado el hecho de que es arrendador del bien inmueble dado en arrendamiento y que comprobó que la relación arrendaticia es a tiempo determinado con el ciudadano Julio Cesar Mussett, porque si se verifica dicha cláusula tercera en ella se expresa la duración del contrato que es de un (1) año por ello claramente se establece –como se indicó- que la presente relación arrendaticia pasó a tiempo indeterminado; pues la intención inicial de las partes contratantes era de celebrar un contrato de seis (6) meses fijos, pero posteriormente celebraron otro contrato el 01-05-2004 por el término de un (1) años, con la prórroga legal que establecía la derogada ley.. En tal sentido, el contrato de arrendamiento comenzó a regir el 01-05-2004 y venció el 01-05-2005, en consecuencia,, habiendo vencido el término contractual más la prórroga legal y dejando el arrendador al arrendatario en el goce pacifico del inmueble arrendado, es evidente, que éste se indeterminó en el tiempo, a tenor de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil que establece:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”
De lo anterior se concluye que del contrato de arrendamiento, en su cláusula tercera, se evidencia que efectivamente el contrato es a tiempo indeterminado, de ahí, que la acción que debía proponer la actora era la de desalojo y no la de resolución del contrato de arrendamiento porque ésta estaba reservada a los contratos con determinación de tiempo, como se desprende de los artículos 33 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios hoy derogada y 91 de la vigente Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda. ASI SE DECIDE.-
Por consiguiente, ante las normas imperativas recogidas en ambos textos legales (derogado y vigente), de las cuales se refleja que el legislador sólo concede la acción de desalojo por la falta de pago de las pensiones de arrendamiento mensual y o, una acción distinta como la escogida por la accionante que fue la resolución del contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios, se impone la declaratoria de INADMISIBILIDAD de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios, propuesta por la ciudadana MARINA DEL CARMEN GUZMÁN DE VÁSQUEZ, por ser contraria a lo dispuesto en el artículos 91 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, pero que igualmente era contraria al artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que estaba vigente para la ocasión en que la demanda fue admitida.. ASÍ SE DECIDE.
V. DISPOSITIVA
En virtud de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: INADMISIBLE la demanda de resolución de contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios propuesta por la ciudadana MARINA DEL CARMEN GUZMÁN DE VÁSQUEZ en contra del ciudadano JULIO CÉSAR MUSSETT, ambos plenamente identificados.
SEGUNDO: NO HA LUGAR a la condena en costas por la índole de la decisión.
TERCERO: NOTIFÍQUESE a las partes conforme a lo establecido en el artículo 251, del Código de Procedimiento Civil por haberse proferido el fallo fuera del término legal. …”

V.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-
ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.-
Como fundamento de la acción de resolución de contrato de arrendamiento el abogado JOSE AGUSTIN BRITO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos MARINA GUZMAN DE VASQUEZ y NERIS VASQUEZ, señaló lo siguiente:
- que en fecha 31.10.2002 celebraron sus mandatarios contrato de arrendamiento privado con el ciudadano JULIO CESAR MUSSET, sobre una casa de su exclusiva propiedad, ubicada en la Urbanización Playa del Ángel, sector A, casa N° A-3, Municipio Maneiro de este Estado, según se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante el Registro Subalterno del Distrito (hoy Municipio) Maneiro, bajo el N° 55, folios 113 al 117, Protocolo Primero, Primer Trimestre de 1973;
- que desde esa fecha se ha venido renovando de forma pacifica y consecutiva hasta que en fecha 15.04.2009, se había acordado firmar por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar el nuevo contrato de arrendamiento que regiría dicha relación arrendaticia, quien no asistió a pesar de las múltiples llamadas informándole que se le esperaba en la referida Notaría de Porlamar como se había acordado con anterioridad;
- que el arrendatario no ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio del 2004 hasta la presente fecha del año 2010 siendo los meses adeudados setenta y ocho (78) consecutivos, es decir la cantidad de cinco (5) años y ocho (8) meses del presente año, de los cuales presentara los respectivos recibos en la oportunidad pertinente montante a la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) hoy trescientos bolívares fuertes (Bs. F. 300,00), siendo el monto adeudado por cánones vencidos hasta el presente mes de febrero del 2010 la cantidad de veinte mil cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. F. 20.400,00), incumpliendo la cláusula 4° del contrato de arrendamiento y no obstante a eso, el arrendatario viola la cláusula 5° del contrato que rige la relación arrendaticia en comento ya que en esta se establece que el presente contrato no se puede ceder, traspasar ni puede el arrendatario sub arrendar total o parcialmente el inmueble sin consentimiento del arrendador, ya que es intuito personae y así lo expresa la cláusula 5° del mismo, siendo el caso que el arrendatario mantiene una persona extraña y ajena al contrato dentro de la casa arrendada sin consentimiento del arrendador, por lo cual solicita la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de los daños y perjuicios.
Por su parte, el ciudadano JULIO CESAR MUSSETT, en su carácter de parte demandada, debidamente asistido de abogado, contestó la demanda en los siguientes términos:
- que negaba, rechazaba y a todo evento contradecía la demanda intentada en su contra, tanto en los hechos como en las normas de derecho en las cuales se fundamentó el mandante de la arrendadora;
- que admitía como hecho no controvertido la relación arrendaticia del contrato privado tácitamente reconducido y del mismo modo, negaba, rechazaba y contradecía que haya subarrendado el inmueble a terceros;
- que negaba, rechazaba y contradecía que haya celebrado contrato alguno con NERIS VASQUEZ, cuya intervención en este proceso es violatoria del artículo 140 del Código de Procedimiento Civil pues pretende hacer valer en juicio, en nombre propio, un derecho ajeno, toda vez que carece del carácter de arrendador del inmueble, tal como se desprende del contrato tácitamente reconducido que se acompañó al libelo de demanda marcado “B” (folios 12 y 13 de este expediente);
- que negaba, rechazaba y contradecía que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento sea propiedad de NERIS VASQUEZ, tal como lo menciona el apoderado actor en la demanda, quien pretende falsamente atribuir tal cualidad a NERIS VASQUEZ, contrariando lo dispuesto en el documento que acompañó a su libelo en copia marcada “A1”, que menciona como propietaria a MARINA GUZMAN (ver parte in fine vuelto del folio 7 de este expediente), identificada como soltera en la nota registral de dicho documento (vuelto del folio 9 de este expediente);
- que rechazaba igualmente que se haya negado a firmar un nuevo contrato de arrendamiento, por lo que impugnaba los documentos que corren insertos a los folios 14 al 18 de este expediente, vale decir, las planillas Nros. 158-04221 (folio 14) y 2009-04221 (folio 15), así como el documento anexo a la demanda marcado “B1” (folios 16 al 18, ambos inclusive) pues no conozco su contenido ni consta que los haya firmado;
- que negaba, rechazaba y contradecía que adeude cánones de arrendamiento derivados del contrato que celebró con MARINA GUZMAN;
- que del petitorio de la demanda, es de resaltar que comporta, al unísono, dos pretensiones que se excluyen entre sí: una, mediante la cual se solicita la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago (particular primero del petitorio) y otra por cumplimiento del contrato, intentado el actor se el condene al pago de meses adeudados y por vencerse hasta la finalidad del litigio (particular tercero del petitorio). Dichas pretensiones son contrapuestas. Cabe preguntarse ¿qué es lo que en realidad aspira la parte actora cuando acumula a la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, -lo cual derivaría en la desposesión del inmueble (aunado a que solicitó la medida de secuestro sobre el mismo)- y, a la vez, la pretensión del pago del monto de los cánones vencidos y por vencerse? Aún cuando el actor ha mencionado en el particular segundo de su petitorio que se le paguen los daños, no es menos cierto que esto es lo mismo que pedir resolución y cumplimiento, lo cual es ciertamente una inepta acumulación. El tratamiento de la ley sustantiva es electivo cuando dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” No permite, pues, el ejercicio conjunto de las acciones resolutoria y de cumplimiento. Entonces ¿cómo podría una sentencia acordar simultáneamente la resolución del contrato y que el mismo siga teniendo efectos hacía el futuro?;
- que de allí que la demanda ha debido declararse inadmisible por haberse acumulado en el mismo libelo pretensiones que se excluyen mutuamente y que son contrarias entre sí, tal como lo dispone el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil;
- que valía comentar, que el Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34, nos ilustra, cuales son las causales para demandar la resolución de un contrato de arrendamiento, causales en las que no ha incurrido y, por otro lado, está demostrado que el último contrato de arrendamiento que celebró con MARINA GUZMAN DE VASQUEZ quedó tácitamente reconducido, con lo cual la demanda que incoara en su contra deberá declararse sin lugar. En todo caso, está claro que, de ser cierto que no pagó durante tantos años los cánones de arrendamiento como falsamente lo señala el actor en su demanda, no se enciente cómo es que, según su propio dicho, recientemente pretendía contratar de nuevo con él;
- que en este estado, tomando en cuenta el mismo periodo a que se refiere la parte actora en su libelo de demanda, vale decir, que está pretendiendo cobrar cánones de arrendamiento desde junio de 2004 hasta agosto de 2010; produce y opone a la arrendadora marcados “1” a “51” planillas e instrumentos que evidencian algunos de los pagos efectuados mediante depósitos en la cuenta de ahorros del banco Mercantil, signada con el N° 0105-0682-4606-8202-5801 de la cual es titular la ciudadana MARINA GUZMAN DE VASQUEZ; y
- que antes que nada debe decir que la arrendadora, alega que ha incumplido en los cánones de arrendamiento desde junio de 2004 hasta marzo de 2010, por lo que mediante planillas de deposito y transferencias bancarias, hace constar que ha efectuado dichos pagos correspondientes a todos los meses, desde junio de 2004, hasta marzo de 2010, en su momento oportuno.
PUNTO PREVIO.-
Se desprende de las actas procesales que después que se dictó sentencia en primera instancia y antes de que se ejerciera el recurso de apelación en contra del fallo definitivo el abogado JOSE AGUSTIN BRITO, apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos MARINA GUZMAN DE VASQUEZ y NERIS VASQUEZ presentó diligencia mediante la cual consignó el poder que le fue otorgado por el ciudadano NERIS DE JESUS VASQUEZ PEREDA, actuando en su propio nombre y en representación de sus hijos, ARMANDO LUIS ANTONIO VASQUEZ GUZMAN, MARTIN DANIEL VASQUEZ GUZMAN, ANTONIO NJOSE VASQUEZ GUZMAN y NERIS DE JESUS VASQUEZ GUZMAN, según poder autenticado en fecha 19.08.2013 por ante la Notaría Pública de Cumana, bajo el N° 19, Tomo 174, folios 134 al 138 y en el cual se señala que la ciudadana MARINA DEL CARMEN GUZMAN DE VASQUEZ falleció ab intestato en fecha 30.05.2013, lo cual no puede generar los efectos perseguidos por el diligenciante, esto es, la conformación del litisconsorcio activo integrado por el co-demandante como cónyuge de la mencionada ciudadana presuntamente fallecida, ni por sus hijos cuya identificación se enuncia en el mandato aportado, por cuanto no se aportó la prueba fundamental, como lo es el acta de defunción, así como también, la correspondiente declaración sucesoral, en caso de que la misma se hubiese efectuado ante el ente administrativo competente. Tampoco puede generar la aplicación del artículo 144 del Código de Procedimiento Civil el cual establece el tramite a seguir en caso de que uno de los litigantes fallezca durante el desarrollo del proceso, por lo cual se exhorta a la parte actora a que aporte dentro del menor tiempo posible los recaudos antes mencionados a los fines de que se cumplan los tramites necesarios para que se integre debidamente el litisconsorcio activo con los herederos de la co-demandante antes mencionada, para el caso de que –como se afirmó en el poder antes mencionado– se haya producido su deceso.
Por último, se estima necesario puntualizar que según el mandato consignado consta que el ciudadano NERIS DE JESUS VASQUEZ PEREDA otorga poder en su propio nombre y en nombre de los ciudadanos antes identificados a favor del abogado diligenciante a pesar de que no es abogado, y por ende carece de capacidad de postulación para representar a otros en juicio, vulnerando con ello el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil el cual expresamente dispone: “Sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados”. (vid sentencia Nº 1325 dictada 13.08.2008 por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente Nº 07-1800). Y así se decide.
NATURALEZA DEL CONTRATO.-
Sobre el tiempo de duración del contrato de arrendamiento la Sala de Casación Civil del máximo Tribunal en diferentes fallos y más concretamente en el pronunciado el 20 de agosto de dos mil tres (Exp. N° AA20-C-2003-001051) señaló lo siguiente:
“…La Sala, para decidir observa: La recurrida estableció lo siguiente: "...La controversia se suscita por la interpretación que de la cláusula segunda del contrato han dado las partes y, en este sentido observa quien decide que de la transcripción de la cláusula en referencia se puede constatar que las partes previeron un lapso de duración de tres años prorrogables por períodos iguales, estableciendo un derecho de preferencia a favor de la arrendataria para continuar en su condición, salvo las excepciones de ley; lo que implica en primer lugar que el contrato por medio del cual la demandada dio en arrendamiento a la actora los lotes de terreno identificados "E" y "A", ubicados en la Urbanización Industrial Kerch; entre los kilómetros 12 y 13 de la Carretera Panamericana, en Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el acuerdo transaccional, siendo el tiempo en el estipulado, prorrogable por períodos iguales; de lo que se concluye que la posibilidad de prórroga del contrato o su terminación al vencimiento del término establecido o de cualquiera de sus prórrogas, debe derivar de un acto de voluntad de los contratantes; en forma tal que para considerar prorrogado el contrato bastaría que ninguna de las partes se manifestara en sentido contrario y, para considerarlo terminado, bastaría la voluntad manifestada de alguna de las partes de darlo por terminado. En este mismo orden y a mayor abundamiento, considera quien decide que, la frase “prorrogable por períodos iguales”, no constituye una obligación para la arrendadora de otorgar nuevamente el arrendamiento del bien inmueble de su propiedad, si ello no fuere su deseo, sino por el contrario es optativo para la arrendadora prorrogar o no el contrato, pues, si bien es cierto, la referida cláusula dispone el establecimiento del derecho de preferencia a favor de la arrendataria, para continuar en su condición de inquilina, no es menos cierto, que tal derecho de preferencia queda sujeto a la voluntad de ambas partes de continuar con la relación contractual, y al manifestar cualquiera de ellas su deseo de no continuar con dicha relación, bastará tal manifestación para poner fin al contrato una vez expirado el término fijado en la relación arrendaticia, es decir, es suficiente la relación unilateral de cualquiera de los contratantes para rescindir el contrato, cuando así lo autorice la ley y cumplida la formalidad de notificación a la otra con antelación de la voluntad de no continuar con el arrendamiento, como es el caso de autos, pues tal derecho de preferencia concedido a favor de la arrendataria, es solamente aplicable en el supuesto de que el arrendador decidiera continuar arrendando el inmueble, pues no puede existir obligación legal o contractual que compele a un propietario a mantener indefinidamente arrendado un bien de su propiedad....”. (Resaltado del Tribunal).

En este mismo sentido, la Sala Político Administrativa en fecha diecisiete (17) de junio del año dos mil tres (Exp. 1998-14655) emitió sentencia N° 00889 mediante la cual estableció:
“……La Sala, para decidir observa: La recurrida estableció lo siguiente: "...La controversia se suscita por la interpretación que de la cláusula segunda del contrato han dado las partes y, en este sentido observa quien decide que de la transcripción de la cláusula en referencia se puede constatar que las partes previeron un lapso de duración de tres años prorrogables por períodos iguales, estableciendo un derecho de preferencia a favor de la arrendataria para continuar en su condición, salvo las excepciones de ley; lo que implica en primer lugar que el contrato por medio del cual la demandada dio en arrendamiento a la actora los lotes de terreno identificados "E" y "A", ubicados en la Urbanización Industrial Kerch; entre los kilómetros 12 y 13 de la Carretera Panamericana, en Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el acuerdo transaccional, siendo el tiempo en el estipulado, prorrogable por períodos iguales; de lo que se concluye que la posibilidad de prórroga del contrato o su terminación al vencimiento del término establecido o de cualquiera de sus prórrogas, debe derivar de un acto de voluntad de los contratantes; en forma tal que para considerar prorrogado el contrato bastaría que ninguna de las partes se manifestara en sentido contrario y, para considerarlo terminado, bastaría la voluntad manifestada de alguna de las partes de darlo por terminado....”.

Como emerge de los extractos transcritos, en el caso de los contratos celebrados por tiempo fijo o aquellos que prevean una o varias prorrogas automáticas basta que ambos contratos nada manifiesten para considerarlo prorrogado o bien, terminado, cuando uno de los contratantes así lo manifiesten expresamente. También se señala que la frase “prorrogable por períodos iguales”, no constituye una obligación para la arrendadora de otorgar nuevamente el arrendamiento del bien inmueble de su propiedad, si ello no fuere su deseo, en función de que la referida cláusula si bien le otorga un derecho de preferencia a favor de la arrendataria para que continúe en su condición de inquilina, su activación quedará sujeta a la voluntad de los contratantes.
Por último, cabe destacar que igual ocurre en el caso de que la intención de los contratantes sea la de rescindir el vínculo contractual, ya que para que se produzca ese efecto bastará con la manifestación unilateral de alguna de las partes, siempre que se haga en forma oportuna y siguiendo los lineamientos que convencionalmente hayan fijado las partes en el contrato.
Precisado lo anterior, se desprende de los autos, que en el segundo contrato de arrendamiento suscrito el día 01.05.2004 entre las partes el cual cursa a los folios 12 y 13 del presente expediente se pactó que el tiempo de vigencia del mismo es por tiempo fijo sin posibilidad de prorroga convencional, en vista de que emerge de la cláusula tercera que se estableció expresamente que:
“El plazo de duración del presente contrato será de un (1) año, contado a partir de la fecha del contrato. Acordándose la prorroga legal, la cual se regirá según lo establecido en el literal “A” del artículo 38 y el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.”

En atención al contenido de la precitada cláusula y en consonancia con el criterio precedentemente apuntado se tiene que el contrato que se inició por tiempo fijo finalizó en fecha 01.05.2005, que a partir de ese momento se inició de pleno derecho el lapso de la prorroga legal consagrada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para ese entonces, la cual era de un (1) año.
Así las cosas, habiendo transcurrido tres años (3) años desde el vencimiento de la referida prorroga legal, sin que la arrendataria de alguna forma expresara su deseo de recuperar la posesión del inmueble o ponerle fin a la mencionada relación contractual, puesto que la prórroga legal se venció el día 01.05.2006 y la presente demanda fue presentada en fecha 04.03.2010 ante el Juzgado del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, se estima que ante dicha conducta omisiva prolongada por un tiempo que supera los tres (3) años, el contrato de marras pasó a ser de tiempo fijo a tiempo indeterminado, por haberse consumado indefectiblemente la tácita reconducción. Esto –se insiste–, en virtud de que el arrendador no solo no efectuó el desahucio en forma oportuna, al abstenerse de proceder en la oportunidad más próxima siguiente al vencimiento de la prorroga legal a exigir de alguna forma la entrega del inmueble, bien sea mediante el ejercicio de algunas de las formas de notificación sino que se abstuvo de ejercer las acciones legales previstas en el área arrendaticia para obtener el desalojo, demostrando con ello que tácitamente avaló y consintió que el contrato pasara a ser por tiempo indeterminado.
Basado en lo anterior, concluye quien sentencia en segunda instancia que bajo esa circunstancia, debió el actor incoar no la resolución del contrato que esta reservada para los contratos sujetos a un tiempo de vigencia determinado, sino la acción de desalojo, la cual se encuentra prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento en que fue interpuesta la presente demanda. Y así se decide.
Sobre este punto la Sala Constitucional el 28 de junio del 2005 (Exp. N°.04-184) mediante el cual en un caso similar al que hoy se analiza, señaló que se había consumado una subversión del proceso en razón de que el Tribunal de la causa dictaminó la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento a pesar de que el mismo carecía de determinación de tiempo, a saber:
“…Para decidir la Sala observa: En el presente caso la parte actora denunció que le fue lesionado el debido proceso, en virtud de que los jueces de la instancia no se pronunciaron en cuanto a su alegato de que el contrato de arrendamiento se había convertido a tiempo indeterminado; omisión que produjo que el proceso fuese tramitado de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo correcto el establecido en el artículo 34 eiusdem.
Al respecto, la Sala, de las actas del presente expediente, observa que efectivamente, ambas partes, además, de no reconocer que el contrato de arrendamiento celebrado se había convertido a tiempo indeterminado en virtud de las múltiples prórrogas de las cuales fue objeto, también quedó demostrado por el hecho de que el 8 de septiembre de 1995, la Inmobiliaria Inblasa, S.A., autorizada para celebrar el contrato de arrendamiento, le comunicó por escrito al ciudadano Gilberto Gerardo Remartini Romero, la voluntad de los propietarios y arrendatarios del inmueble allí especificado, de no prorrogar el contrato suscrito, razón por la cual debía entregar el inmueble libre de personas y bienes el 1° de noviembre de 1995 (folio n° 59); sin embargo, para esa fecha el arrendatario permaneció en posesión del inmueble y continuó cancelando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Tercero de Municipio Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los cuales fueron retirados por el arrendador, ello fue signo inequívoco de aceptar la continuidad de la relación arrendaticia.
El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo. Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (sic)……… No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece que “[Q]ueda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos. En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público………….”

En fin, de acuerdo al criterio establecido en el fallo parcialmente transcrito se juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que de acuerdo a la naturaleza del contrato, en lugar de incoarse la correspondiente acción de desalojo con fundamento en las causales taxativas que contempla el artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se tramitó la misma como una acción de resolución de contrato de arrendamiento bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a pesar de que –se insiste– dicho artículo contempla que solo es aplicable para los contratos con determinación de tiempo.
Por esa razón, resulta forzoso concluir que en resguardo del debido proceso y el orden público, al haber la parte accionante equivocado la vía para provocar la extinción del vínculo contractual arrendaticio y obtener la entrega del bien objeto de la relación contractual de arrendamiento resulta forzoso declarar la nulidad del auto emitido en fecha 04.03.2010 mediante el cual el Juzgado del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial admitió la acción propuesta de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como de todas aquellas actuaciones desarrolladas con posterioridad al mismo y se declara la inadmisiblidad de la presente demanda y en virtud de ello, se confirma el fallo apelado. Y así se decide.
En virtud de la resolución pronunciada se estima innecesario analizar el resto de las probanzas y alegatos. Y así se decide.
VI.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado JOSE AGUSTIN BRITO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada en fecha 07.03.2016 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 07.03.2016 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte actora.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente en su oportunidad.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los veintisiete (27) días del mes de octubre del año dos mil dieciséis (2.016). AÑOS 206º y 157º.
LA JUEZA TEMPORAL,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS.
LA SECRETARIA,
Abg. CECILIA FAGUNDEZ.
EXP: N° 08975/16
JSDC/CF/mill
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ.