REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA.- 206° Y 157° Expediente Número: 24967/14. Visto, con Informe. I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.- I.1PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en fecha 7 de Septiembre de 2.006, bajo el Nº 71, Tomo 47-A, con Certificado de Registro de Información Fiscal Nº J-31663310-1. I.2 APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados Jesús Enrique Linares Mendoza, Rubén Lorenzo González Almirail y José Alejandro Jiménez Hernández, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cedulas de identidad Nros.- V 16.269.104, V.- 12.006.465 y V.- 20.506.403, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 122.336, 123.370 y 200.181, respectivamente. I.3 PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES 8422, C.A, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en fecha 26 de Agosto de 2.009, bajo el Nº 6, Tomo 93-A, con Certificado de Registro de Información Fiscal Nº J-29811428-2. 1.4 APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado LUIS GABRIEL ROMERO GAVIDIA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V.- 13.893.119, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 123.371. II.- MOTIVO DEL JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO. III.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS Y FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.- Se inicia la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, presentada por el abogado Rubén Lorenzo González Almirail, ya identificado, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES 8422, C.A, ambas supra identificadas. PRIMERA PIEZA.- El 23 de septiembre de 2014, fue presentada la demanda. En fecha 24 de Septiembre de 2014, éste Tribunal le da entrada a la presente demanda (f. 1 al 16).- En fecha 29 de Septiembre de 2014, el Tribunal dictó auto admitiendo la presente demanda por cumplimiento de contrato, ordenándose el emplazamiento a la parte demandada (f. 35 al 37).- En fecha 13 de octubre 2014, comparece por ante éste tribunal el abogado Rubén González, en su carácter de apoderado judicial, y mediante diligencia consigna copias simples del libelo de demanda y auto de admisión para la elaboración de la respectiva compulsa y deja constancia de poner a la orden del alguacil de éste despacho los medios necesarios para practicar la citación. (f. 38).- En fecha 15 de octubre de 2014, se libró la compulsa correspondiente a la citación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 8422, C.A., ordenada en el auto de admisión de fecha 29 de Septiembre de 2014. (f.39).- El 21 de octubre de 2014, compareció el Alguacil de éste Tribunal y dejó constancia en relación a la diligencia de fecha 13 de octubre de 2014, en la cual menciona que el ciudadano abogado Rubén González, le proporcionó los medios exigidos en la ley con el objeto de realizar las diligencias pertinentes para practicar la citación de la demandada. (f. 40) En fecha 30 de octubre de 2014, compareció el Alguacil de éste tribunal y consignó en autos, constante de veinte (20) folios útiles, las razones de la infructuosidad que tuvo para poder practicar la citación personal de la demandada. (f.41 al 61).- En la misma fecha 30 de octubre de 2014, compareció por ante éste Tribunal el Abogado Rubén González y solicitó se libraran los carteles de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (f.62), y confirió poder apud acta al abogado en ejercicio José Alejandro Jiménez (f. 63).- En fecha 4 de noviembre 2014, se libraron los carteles, para ser publicados en los diarios “Sol de Margarita” y “La Hora”. (f. 65-68).- En fecha 25 de Noviembre 2014, el abogado Rubén González, retiró los carteles para su respectiva publicación. (f. 69) El 4 de Diciembre de 2014, el abogado Rubén González, consignó ejemplares de los Carteles publicados en los diarios “Sol de Margarita” y “La Hora”, y solicitó que la secretaria de éste despacho se trasladara al domicilio del demandado para fijar el cartel de citación de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (f. 70 al 75).- En fecha 5 de Diciembre de 2014, la Secretaria de éste Tribunal, se trasladó al domicilio de la demandada y fijó el cartel de citación en la entrada principal de la dirección suministrada en autos. (f. 76). En fecha 12 de Enero de 2015, compareció por ante éste tribunal el abogado Luís Romero Gavidia, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y mediante diligencia presentó poder judicial y se dio por citado de la demanda interpuesta en contra de su defendida. (f. 77 al 84) El 23 de Enero de 2015, compareció por ante éste Tribunal el abogado Luís Romero Gavidia, y mediante escrito dio contestación a la presente Demanda por cumplimiento de contrato, y a su vez reconvino por Resolución de Contrato a la parte actora. (f. 85 al 397).- SEGUNDA PIEZA.- Por auto del 12 de Febrero de 2015, fue admitida la reconvención presentada tempestivamente por Resolución de Contrato y se emplazó a la parte actora a que diera contestación dentro de los cinco (5) días siguientes al aludido auto. (f. 2).- En fecha 24 de Febrero de 2015, compareció por ante éste tribunal el abogado Rubén Lorenzo González Almirail, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y mediante escrito dio contestación a la reconvención propuesta en fecha 23 de Enero de 2015 (f. 3 al 8).- En fecha 12 de Marzo de 2015, comparece por ante éste Tribunal el abogado Luís Romero Gavidia, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas. En esa misma fecha, la secretaria de éste Tribunal deja constancia que las pruebas consignadas serán resguardadas y agregadas al expediente una vez culmine el lapso de promoción de pruebas (f. 9).- Por actuación del 17 de Marzo de 2015, el abogado Rubén González, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia presenté constante de doscientos quince (215) folios útiles escrito de promoción de pruebas. En esa misma fecha, la secretaria de éste despacho dejó constancia que las pruebas promovidas serían resguardadas y consignadas en el expediente una vez sea vencido el lapso de pruebas (f.10).- En fecha 18 de Marzo de 2015, compareció por ante éste tribunal el abogado José Jiménez, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y mediante diligencia consignó constante de un (1) folio útil un segundo escrito de promoción de pruebas complementario. En esa misma fecha la secretaria de este despacho dejó constancia que las pruebas allí promovidas serían resguardadas y consignadas en el expediente una vez se haya vencido el lapso de pruebas (f.11).- En fecha 19 de marzo de 2015, se ordenó agregar a autos los escritos de pruebas presentados por el apoderado de la demandada y los apoderados de la parte actora en el presente expediente (f. 12 al 253).- El 24 de Marzo de 2015, compareció por ante éste Tribunal, el abogado Luís Romero, y por diligencia desconoció e impugnó algunas documentales promovidas por la parte actora, además de formular oposición a la admisión de ciertas pruebas promovidas por la parte actora. (f. 255 al 257).- Por diligencia del 25 de marzo de 2015, el abogado Luís Romero desconoció otras documentales. (f. 258).- Por auto del 30 de marzo de 2015, éste Tribunal declaró Sin Lugar la oposición formulada a la admisión de las pruebas documentales y de informes realizada por el abogado de la parte demandada. (f. 259 al 260).- Mediante otro auto del mismo día 30 de marzo de 2015, el tribunal admitió todas las pruebas presentadas por el abogado Luis Gabriel Romero Gavidia en su carácter de apoderado de la parte demandada, fijando las oportunidades procesales para que tenga lugar la evacuación de la inspección judicial promovida y los trámites procesales de la experticia, además de los días de evacuación de las testimoniales. (f. 261 al 262).- Por auto del 30 de marzo de 2015, el tribunal admitió las pruebas documentales presentadas por el abogado Rubén Lorenzo González Almirail en su carácter del apoderado judicial de la parte actora, inclusive la prueba de informes ordenado librar el oficio al Registro del Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta, a los fines de que remita a éste Juzgado, a la brevedad posible, copias certificadas del documento de condominio y sus notas marginales, debidamente actualizadas, y de la cedula de habitabilidad expedida por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Oficina de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Maneiro y Certificado de Bomberos, expedido por la División Técnica del Departamento de Prevención que fueron agregados al Cuaderno de Comprobantes del referido documento de condominio, en consecuencia fue librado el oficio No 0970-15.381. (f. 263 al 264).- Por diligencia del 31 de marzo de 2015, el abogado Luis Romero, en su carácter de autos, apeló del auto de fecha 30 de marzo de 2015, folios del 259 al 260, que declaró Sin Lugar la oposición a la admisión de las pruebas, y del auto de la misma fecha 30 de marzo de 2015, folio 263, mediante el cual se admitieron las pruebas de la parte actora. (f. 265).- En fecha 6 de abril de 2015, mediante auto se nombraron los expertos Ramona Jiménez, Antonio Marquina y Simón Zabala. (f. 267 al 268) En fecha 6 de abril de 2015, la parte actora ratificó los instrumentos privado y públicos desconocidos e impugnados por el apoderado de la parte demandada, respectivamente, e insistió en hacerlos valer promoviendo la prueba de cotejo y solicitando la prórroga para el lapso de evacuación de esa contraprueba. (f. 274 al 282).- En Fecha 7 de Abril de 2015, siendo la oportunidad fijada por el Tribunal para llevarse a cabo la evacuación de los testigos Miguel, Daniel y Mónica, se declaró desierto el acto.(f. 283 al 285) En fecha 7 de abril, mediante auto se fijo nueva oportunidad para la evacuación de los testigos Miguel, Daniel y Mónica. (f.286) En fecha 9 de abril de 2015, siendo la oportunidad fijada para la evacuación de las testimoniales de los ciudadanos Gallardo, Federico y Antonio Laya, se declararon desiertos dichos actos por no comparecer ninguno de los testigos (f. 287 al 289) En fecha 9 de Abril de 2015, comparece por ante este tribunal el abogado Rubèn Lorenzo Gonzàlez, en su carácter de autos, y sustituyo facultades de su poder reservándose las mismas, al abogado en ejercicio Jesús Enrique Linares, inscrito en el Inpreabogado bajo el N 122.336. (f. 293) En fecha 9 de abril de 2015, compareció el abogado Rubén González, en su carácter de autos, y presentó el original del documento público impugnado con la finalidad de hacerlo valer. (f.294 al 303).- Mediante auto de fecha 9 de abril de 2015, se fijo la oportunidad para la evacuación de la prueba de cotejo. (f. 304 al 305) El día 13 de abril de 2015, siendo la oportunidad fijada para la evacuación de la Inspección Judicial, éste Tribunal se trasladó y constituyó en un (1) inmueble ubicado en la Avenida Aldonza Manríquez, Sector Playa el Ángel Pampatar, Municipio Maneiro, y se procedió a evacuar los particulares solicitados en la presente inspección dejando constancia de los mismos y que comparecieron los abogados José Jiménez y Luís Romero. (f. 306 al 308). En esa misma fecha del 13 de abril de 2015, el Alguacil de éste Tribunal, consignó boleta de notificación firmada por el ingeniero Simón Zabala. (f. 309 al 310).- En fecha 17 de Abril de 2015, la abogada Adelnnys Valera Carrillo, en su carácter de Jueza Temporal de éste Tribunal se abocó a la presente causa. (f. 311) En fecha 17 de Abril de 2015, éste Tribunal escucha apelación propuesta por el abogado Luis Gabriel Romero, en su carácter de apoderado de la parte demandada reconveniente. (f. 312) TERCERA PIEZA.- En fecha 17 de junio de 2015, siendo la oportunidad procesal fijada para la evacuación de las testimoniales de los ciudadanos Julio Araujo y Freddy Bastardo, se declaró desierto el acto. (f.2 y 3).- En la misma fecha del 17 de Junio de 2015, siendo la oportunidad procesal fijada para el nombramiento de los expertos grafo-técnicos, comparecieron los apoderados de las partes y postularon los expertos. (f. 4 y 5).- En fecha 17 de Junio de 2015, siendo la oportunidad fijada para la evacuación de la testimonial del ciudadano Fernando Antonio Laya, se declaró desierto dicho acto. (f. 9) En fecha 18 de Junio de 2015, siendo la oportunidad fijada para que se evacuaran las testimoniales de los ciudadanos Reinaldo José Benavides y Julio Enrique Fuenmayor, se declaró desiertos los actos.(f.10 al 11),- El día 19 de junio de 2015, siendo el día y la hora fijada por éste tribunal para el acto de juramentación de los expertos, comparecieron los ingenieros, ciudadanos Ramona Jiménez, Antonio Marquina y Simón Zabala, y aceptaron el cargo, solicitando a su vez una prorroga de 30 días continuos para la consignación del informe o dictamen, lo cual fue autorizado por éste Tribunal (f. 12 al 13).- En fecha 20 de junio de 2015, el alguacil de éste tribunal consignó el oficio Nº 0970-5361, dirigido al Registro de Maneiro del Estado Nueva Esparta, debidamente recibido. (f.14 al 15).- El día 22 de junio de 2015, compareció por éste tribunal, el abogado Luís Romero Gaviria para solicitar mediante diligencia nueva oportunidad para evacuar las testimoniales de los ciudadanos Miguel Rojas, Daniel Gallardo, Federico Garzón, Libe Arbeloa y Vicente Velásquez. (f.16).- En fecha 25 de junio de 2015, se recibió el oficio Nº 396-2015041 emanado del Registro Público del Municipio Maneiro, relacionado al oficio Nº 0970-5361. (f. 17).- Por auto del 30 de junio de 2015, se fijó una nueva oportunidad procesal para la evacuación de las testimoniales solicitadas por el apoderado de la parte demandada, al segundo (2º) y Tercer (3º) día de despacho siguientes. (f.62).- En fecha 30 de Junio de 2015, el alguacil de éste Tribunal consignó la boleta de notificación firmada por el ciudadano Carlos García en su condición de Experto grafo-técnico. (f. 63 al 64).- El mismo día 30 de Junio de 2015, el alguacil de éste Tribunal consignó la boleta de notificación firmada por la ciudadana María Antonia Sánchez en su condición de Experto grafo-técnico. (f. 65 al 66) En fecha 2 de Julio de 2015, comparecen por éste Tribunal en su conjunto los expertos grafo-técnicos designados, y mediante diligencia aceptaron el cargo de Expertos grafo-técnicos recaídos en ellos. (f. 67).- En esa misma fecha del 2 de Julio de 2015, siendo la oportunidad fijada por éste Tribunal para llevarse a cabo las evacuaciones de las testimoniales de los ciudadanos Miguel Rojas, Daniel Gallardo y Mónica Domínguez, todos se declararon desiertos dejando constancia que compareció en las dos primeras oportunidades el abogado José Jiménez en su carácter de apoderado de la parte actora, y en la última oportunidad comparecieron ambos apoderados litigantes. (f. 68 al 70).- En fecha 3 de Julio de 2015, siendo la oportunidad fijada para la juramentación de los expertos grafo-técnicos, comparecieron los ciudadanos Maria Antonia Sánchez, Carlos Alberto García y Antonio Palma De Concilis, Jurando dar cumplimiento al trabajo encomendado conforme a las leyes y la constitución. Asimismo, solicitaron un lapso de quince (15) días de despacho para practicar la experticia Grafotécnica y consignar el informe respectivo, lo cual fue acordado por éste Tribunal con la finalidad de que en quince (15) días de despacho consignen el dictamen correspondiente (f. 71 al 72).- En esa misma fecha 3 de Julio de 2015, siendo la oportunidad fijada para que se evacuen las testimoniales de los ciudadanos Federico Garzón, Libe Alberca, y Vicente Velásquez, se declaró desierto el acto. (f. 75 al 77).- Igualmente, ese mismo 3 de Julio de 2015, comparecieron los expertos grafo-técnicos y en su conjunto mediante diligencia solicitaron que en la oportunidad que se inicien sus actuaciones se les ponga de manifiesto las documentales indubitadas que se encuentran en la caja de seguridad de éste tribunal. (f. 78).- Para la fecha del 6 de Julio de 2015, comparecieron nuevamente los expertos grafo-técnicos juramentados, y mediante diligencia dejaron constancia que dieron inicio a la misión encomendada como expertos, y que les fueron puesto a la vista para su análisis los documentos indubitados. (f. 79).- En esa misma fecha del 6 de Julio de 2015, compareció el abogado José Jiménez, y por escrito realizó observaciones y a su vez consignó documentos para ser cotejados con los indubitados. (f. 80).- Al día siguiente, 7 de Julio de 2015, comparecieron ante éste Tribunal el grupo de expertos grafo-técnicos, y mediante diligencia consignaron dictamen técnico pericial, constante de treinta y un (31) folios útiles. (f. 89 al 129).- En fecha 8 de Julio de 2015, compareció el Abogado José Jiménez, y mediante escrito hace observaciones a la experticia grafo-técnica evacuada. (f. 129).- El día 9 de Julio de 2015, mediante auto se fijó nueva oportunidad procesal para las testimoniales de los ciudadanos Julio Enrique Araujo y Freddy José Bastardo para el segundo (2º) día de despacho y a los ciudadanos Fernando Antonio Laya y Reinaldo José Benavides, para el tercer (3º) día de despacho. (f. 140).- Por auto de la misma fecha del 9 de Julio de 2015, éste tribunal conminó a las partes a una reunión conciliatoria en el proceso al quinto (5º) día de despacho al haberse practicado la última notificación de las partes. (f. 141).- Asimismo, el 9 de Julio de 2015, compareció el abogado Luís Romero Gavidia, en su carácter de apoderado de la parte demandada, y mediante diligencia consignó copias simples de los folios 256 al 258, y 260, 261, 264 y 265, auto que escuchó la apelación, así como la sentencia del Juzgado Superior de fecha 12 de mayo de 2015, a los fines de la tramitación de la apelación interpuesta. (f. 144).- Mediante otra diligencia del 9 de Julio de 2015, el abogado Luís Romero Gavidia, en su carácter de apoderado de la parte demandada, consignó escrito de solicitud de ampliación y aclaratoria de dictamen pericial de fecha 7 de julio de 2015. (f.145 al 147).- Por auto del 13 de julio de 2015, se acordó la aclaratoria y ampliación de la experticia solicitada por el apoderado de la parte demandada en fecha 9 de julio de 2015, ordenándosele a los expertos mediante boleta expedidas que en un lapso de cinco (5) días después de despachos, una vez practicada la última de las notificaciones a ellos, para que indiquen en forma clara y concisa ciertos hechos y circunstancias alegadas por el apoderado de la parte demandada. (f. 150 al 151).- En fecha 13 de Julio de 2015, siendo la oportunidad fijada para la evacuación de testigos Freddy Bastardo y Julio Enrique Araujo, se declararon desiertos los actos. (f.155 al 156).- En fecha 14 de Julio de 2015, siendo la oportunidad fijada para la evacuación de los testigos Fernando Laya y Reinaldo Benavides, se declaró desiertos dichos actos. (f.157 al 158).- El día 15 de Julio de 2015, compareció el experto Simón Zabala, mediante diligencia consignó informe correspondiente a la experticia realizada al apartamento 82, piso 9 del Edificio Punta Pacifico, el cual consta de tres (3) folios útiles. (f. 159 al 162).- En fecha 20 de Julio de 2015, compareció el abogado Luís Romero Gavidia, en su carácter de autos, y solicitó que se fijara una nueva oportunidad procesal para la evacuación de las testimoniales de Miguel Rojas, Daniel Gallardo, Mónica Domínguez y Vicente Velásquez. (f.163).- Por auto del 22 de Julio de 2015, el tribunal acordó la evacuación de las testimoniales de los ciudadanos Miguel Rojas y Daniel Gallardo para el tercer (3er) día de despacho, y para el cuarto (4to) día de despacho los ciudadanos Mónica Domínguez y Vicente Velásquez. (f.163).- En fecha 28 de Julio de 2015, siendo la oportunidad fijada para la evacuación de los testigos Miguel Rojas y Daniel Gallardo, se declaró desiertos dichos actos. (f.165 al 166).- En fecha 28 de Julio de 2015, siendo la oportunidad fijada para la evacuación de los testigos Mónica Domínguez y Vicente Velásquez, se declaró desiertos dichos actos. (f.167 al 168).- El día 25 de noviembre de 2015, se abocó a la presente causa a los fines de darle continuidad quien suscribe la presente decisión. (f. 173).- En fecha 25 de Noviembre de 2015, siendo la oportunidad fijada para la reunión conciliatoria, comparecieron ante éste Tribunal los abogados José Jiménez en representación e la parte actora y el abogado Luís Romero Gavidia, pero sin la presencia de las partes intervinientes, se difirió el acto para el décimo (10º) día de despacho siguiente a las 2:00 pm; con la finalidad de que hubiera intervención de las partes intervinientes. (f.174).- Por Auto del 20 de Enero de 2016, éste tribunal conminó a las partes a una reunión conciliatoria en el proceso al quinto (5º) día de despacho al haberse practicado la última notificación de las partes. (f.180).- En fecha 11 de Febrero de 2016, compareció el grupo de expertos grafo-técnicos y consignaron aclaratoria o ampliación del dictamen pericial, solicitada por el apoderado de la parte demandada, el cual consta de diez (10) folios útiles. (f.190 al 200).- En fecha 6 de Marzo de 2016, mediante auto se ordenó agregar a las actas procesales las resultas de la apelación relacionada a la admisión de la prueba Informe promovida por el apoderado de la parte actora. (f.201 al 233).- En fecha 8 de marzo de 2016, por auto el tribunal aclaró a las partes que el acto de informes quedó fijado para el decimoquinto (15º) día de despacho siguiente a ese, para que tenga lugar la presentación de los respectivos escritos de informes, en atención a lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil. (f. 234).- En fecha 1 abril de 2016, compareció el abogado Ruben Gonzalez, y consignó en copia certificada los instrumentos de Documento de Condominio y cedula de Habitabilidad. (f. 235 al 279) CUARTA PIEZA.- En fecha 5 de Abril de 2016, compareció ante éste tribunal el abogado Rubén Lorenzo González Almirail, y presentó escrito de Informes. (f. 2 al 14).- En fecha 6 de Abril de 2016, comparecieron los abogados José Jiménez en su carácter de apoderado de la parte actora-reconvenida y el abogado Luis Romero en su carácter de apoderado de la parte demandada-reconveniente, y mediante diligencia conjunta propusieron se fijara audiencia conciliatoria para el día 7 de abril de 2016. (f.15) Mediante auto de fecha 6 de abril de 2016, visto la solicitud de las partes, se fijó audiencia conciliatoria para el día 7 de abril de 2016. (f. 16) El 7 de abril de 2016, siendo la oportunidad fijada por el Tribunal para celebrar el acto de la reunión conciliatoria, se dejó constancia que compareció la ciudadana Yenis Yubany Franco Trujillo, en representación de la parte actora, Sociedad Mercantil Inversiones Monsatex, C.A; asistido por su apoderado Judicial abogado José Jiménez y el ciudadano Ulises Reyes Bastidas, en representación de Inversiones 8422, C.A; asistido de su apoderado judicial Abogado Luís Romero, siendo imposible llegar a un acuerdo entre las partes se dio por terminada la audiencia conciliatoria. (f. 17).- En fecha 13 de abril de 2016, comparece el abogado Luís Romero, en su carácter de apoderado de la parte demandada-reconviniente, para realizar sus observaciones al informe presentado por el apoderado de la parte actora. (f. 18 al 23).- En fecha 21 de Abril de 2016, comparece el abogado Rubén Lorenzo González, en su carácter de apoderado Judicial de la actora-reconvenida, y presentó sus observaciones a la conducta de la parte demandada-reconviniente. (f. 24 al 28).- Por auto de fecha 2 de mayo de 2016, se le advirtió a las partes que se encontraba vencido el lapso de informes y observaciones, y que la presente causa entró a etapa de sentencia a partir del 22 de Abril de 2016, inclusive. (f.29).- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN: IV.-HECHOS V.- ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE. Alega el apoderado de la actora que, en fecha 11 de noviembre de 2.011, Inversiones Monsatex, C.A, suscribió un contrato de opción compra-venta con la sociedad mercantil Inversiones 8422, C.A, mediante el cual, ésta última compañía se obligó a dar en venta a su representada, y ésta, a su vez a comprar, un (1) bien inmueble para la fecha en ejecución de obra civil, constituido por un (1) apartamento, identificado erróneamente en el contrato con la nomenclatura “A raya cincuenta y siete” (A-57), del Tipo “A”, ubicado en el Piso “Seis” (6) del Conjunto “Residencias Punta Pacífico”, en la Avenida Aldonza Manrique, Urbanización Playa El Ángel, Parcela 13, Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta. Que,“ …en éste documento se incurrió en un error material e involuntario de transcripción al identificar en el contrato el inmueble con la nomenclatura “A raya cincuenta y siete (A-57), del Tipo (A), ubicado en el Piso Seis (6) de Residencias Punta Pacífico”; siendo lo correcto, “A raya sesenta y dos “A-62”, del Tipo “A”, ubicado en el Piso Seis (6) de Residencias Punta Pacífico”, conforme se evidencia del piso que distingue la ubicación de EL INMUEBLE como el número seis (6), y del plano de planta piso del mismo número seis (6) que se encuentra incorporado al documento formando parte integrante del mismo”. (Énfasis del actor). Que… “el apartamento signado con la nomenclatura “A raya sesenta y dos” (A-62) se encuentra distribuido en Ochenta y Cuatro Metros Cuadrados con Veinte Centímetros Cuadrados (84,20 Mts2), integrado en su conjunto en: Setenta y Ocho Metros Cuadrados con Cincuenta Centímetros Cuadrados (78,50 Mts2) techados de apartamento, y Cinco Metros Cuadrados con Setenta Centímetros Cuadrados (5,70 Mts2) de terraza, aproximadamente, constante de dos (2) habitaciones, dos (2) baños, área para sala –comedor –cocina, lavandero, un (1) maletero, pisos revestidos de porcelanato, aire acondicionado central, puerta de entrada de seguridad, puertas en las habitaciones, closets terminados, baños listos, y dotado para su uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento.” (Énfasis del actor). Que, se contempló el precio de venta por el mencionado inmueble de manera fija e invariable, es decir, fue determinado de mutuo acuerdo por las partes en la cantidad de Un Millón Ciento Ochenta Y Ocho Mil Ciento Cuarenta Y Ocho Bolívares (Bs. 1.188.148,00), y a tracto sucesivo las formas de pago. Que, la forma de pago, comprendida en la cláusula cuarta del contrato establecía que la compradora debía pagar el precio de venta de la cosa a la constructora por cualquiera de las tres (3) modalidades estipuladas contractualmente: 1) Con intercambio de suministro y colocación de techos de escayola y pintura de caucho en el interior de los apartamentos de Residencias Punta Pacífico en ejecución de obra civil por la constructora. 2) Para el caso de que no se efectuaré el intercambio del servicio encomendado por el inmueble, durante un lapso igual o mayor a sesenta (60) días a partir de la autenticación del documento, la compradora pagaría el precio del inmueble, ó 3) Si por cualquier circunstancia, una vez, iniciadas las obras civiles del intercambio la compradora no prestara más sus servicios según el presupuesto de fecha 18 de octubre de 2011, suscrito y aprobado por las partes, en ambos casos se pagará, según tabla incrustrada en el contrato. Que, las partes fácticamente escogieron que la forma de pago se desarrollaría con el intercambio comercial de suministro y colocación de techos de escayola y pintura de caucho en el interior de los apartamentos de Residencias Punta Pacífico, y su alcance en ejecución se cuantificaría por valuaciones de obras que estarían sometidas a cruces de cuentas por compensación de deudas hasta completar el precio total del apartamento para proceder a la protocolización del inmueble. Que, la cantidad de Un Millón Ciento Ochenta Y Ocho Mil Ciento Cuarenta Y Ocho Bolívares (Bs. 1.188.148,00) que constituye el precio del inmueble fue pagada por su representada a la constructora a su entera satisfacción, y compensada en metálico contra el precio del inmueble casi en su totalidad con las diferentes facturas presentadas y medidas por las valuaciones que se producían en relación a las obras civiles de escayola y pinturas de los apartamentos que conforman en su totalidad el Conjunto Residencial Punta Pacífico. Que, respecto a la compradora, cabe destacar que se ha mantenido fiel al contrato siendo cumplido íntegramente con todas y cada una de las obligaciones contractuales que le han correspondido hasta al momento de interponer la presente demanda por cumplimiento de contrato. Que, de los Un Millón Ciento Ochenta Y Ocho Mil Ciento Cuarenta Y Ocho Bolívares (Bs. 1.188.148,00) que fue el precio total convenido por el inmueble, su representada pagó mediante el método de la compensación de deudas a la parte demandada un total de Un Millón Siete Mil Novecientos Ochenta Y Dos Bolívares con 18/100 cts. (Bs. 1.007.982,18). Que, esa cantidad de Un Millón Siete Mil Novecientos Ochenta Y Dos Bolívares con 18/100 cts. (bs. 1.007.982,18), pagada por su representada a través del fenómeno de la compensación a la constructora, si bien representó sólo un ochenta y cinco por ciento (85%) del precio total del inmueble, no obstante, constituye al mismo tiempo un cumplimiento por parte de su patrocinada del cien por ciento (100%) de las obligaciones que hasta ahora le correspondió cumplir, teniendo en cuenta que el otro Quince Por Ciento (15%) del precio restante equivalente a la cantidad de Ciento Ochenta Mil Ciento Sesenta Y Cinco Bolívares con 82/100 cts. (bs. 180.165,82) su pago se encuentra representado en exceso con las dos (2) últimas valuaciones de obras fechadas los días 18 de noviembre de 2013 y 20 de enero de 2014, que comprenden la ejecución de las diferentes partidas de pinturas dentro del Conjunto Residencial Punta Pacífico. Que, las partidas de obras que contienen esas dos (2) últimas valuaciones fueron cabalmente ejecutadas por la compradora a satisfacción de la constructora, y a tal efecto, se expidieron sendas facturas de orden correlativo con los números de control 000527 y 000528, fechadas el día 20 de enero de 2014 por un monto individual de Ciento Treinta Mil Ciento Ochenta Y Dos con 50/100 cts. (Bs. 130.182,50), y de Cuatrocientos Treinta Mil Ciento Cuarenta Y Nueve con 35/100 cts. (Bs. 430.149,85), respectivamente, las cuales, al ser presentadas al cobro fueron debidamente aceptadas en su contenido por la constructora, en fecha 23 de enero de 2014, sin proceder como estaba pautado, es decir a retener el monto que correspondía al Fisco Nacional, ni tampoco se emitió la orden de pago por el saldo correspondiente, ni muchos menos se procedió a emitir el último recibo número veinticuatro (24) por compensación de deudas para ser imputado al precio final del inmueble. Que, su representada cumplió cabalmente con pagar inclusive en exceso el precio convenido por el inmueble, en otras palabras que había extinguido todas las obligaciones dinerarias contraídas contractualmente en relación a los pagos del precio del apartamento pactado por intercambio comercial y sus accesorios. Finalmente, el apoderado de la parte actora pretende que la demandada convenga o en su defecto sea condenada por éste tribunal en: “PRIMERO: A cumplir con su obligación de hacer suscrita en los contratos de opción de compra venta, de fecha 11 de noviembre de 2.011, autenticado en la Notaría Pública de La Asunción del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 18, Tomo 70, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, y su accesorio de obra suscrito en forma privada, de fecha 20 de septiembre de 2.013; en consecuencia, proceda a extinguir su obligación de pagar las dos (2) facturas números # 000527 y # 000528, fechadas el día 20 de enero de 2.014, por un monto individual de Ciento Treinta Mil Ciento Ochenta Y Dos con 50/100 cts. (Bs. 130.182,50), y de Cuatrocientos Treinta Mil Ciento Cuarenta Y Nueve con 35/100 cts. (Bs. 430.149,85), respectivamente, y que asciende a la cantidad total de QUINIENTOS SESENTA MIL TRESCIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON 85/100 Cts. (Bs. 560.331,85), que por la institución jurídica de la imputación de pagos se realizará de la siguiente manera: a) Bajo el método de la compensación de deudas, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON 82/100 cts. (Bs. 180.165,82) por concepto de pago del saldo restante del precio de EL INMUEBLE; y, b) En pagar el saldo restante en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON 03/100 cts. (Bs. 380.166,03), por concepto de diferencia entre el monto total de ambas facturas menos la cantidad de dinero compensada por el precio restante de EL INMUEBLE, cuya cantidad dineraria, solicito sea indexada mediante experticia complementaria al fallo, tomando como punto de inicio la fecha cierta de la admisión de la presente demanda hasta la fecha cierta de la publicación de la sentencia con carácter de definitivamente firme objeto de esta demanda. De conformidad con lo establecido en sentencia emanada por la Sala de Casación Civil, en fecha 24 de noviembre del 2005, Exp.-000-396, Magistrado Ponente YRIS ARMENIA PEÑA DE ANDUEZA, Caso: ATUNERA DE ORIENTE, S.A. (A.T.O.R.S.A) se establecieron los puntos de inicio y finalización para determinar su cálculo. SEGUNDO: En cumplir con la obligación de dar que fue convenida en el contrato preparatorio de compra venta, autenticado en fecha 11 de noviembre de 2.011, en la Notaría Pública de La Asunción del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 18, Tomo 70 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, y su accesorio de obra suscrito en forma privada, de fecha 20 de septiembre de 2.013, en consecuencia, otorgue el documento público de propiedad del bien inmueble, libre de gravámenes o cargas de cualquier género, constituido por un (1) apartamento, ubicado en el Piso seis “6”, signado con la nomenclatura seis raya dos “6-2”, que presenta una superficie aproximada de Ochenta Y Cuatro Metros Cuadrados Con Veinte Centímetros Cuadrados Aproximadamente (84,20 Mts2), referido como Tipo “A”, distribuidos en Setenta Y Ocho Metros Cuadrados Con Cincuenta Centímetros Cuadrados Aproximadamente (78,50 Mts2 Aprox.) de apartamento y Cinco Metros Cuadrados Con Setenta Centímetros Cuadrados Aproximadamente (5,70 Mts2 Aprox.) de terraza, dentro de los cuales se encuentran las siguientes dependencias, dos (2) habitaciones, dos (2) baños, área para sala –comedor -cocina, lavandero, posee un (1) maletero, identificado con el Nro. 39, y tiene un (1) puesto de estacionamiento identificado con el Nro. 28, presenta los siguientes linderos particulares: NORTE: Apartamento. 6-1; SUR: Apartamento. 6-3; ESTE: Fachada Este del Edificio y Pérgola; y OESTE: Ducto de ventilación y Pasillo de circulación”. El inmueble le pertenece en propiedad a la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A; de la siguiente manera: a) Por haber adquirido la totalidad del terreno donde se proyectó construir el proyecto inmobiliario denominado Conjunto Residencias Punta Pacífico, según consta de documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público Del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 5 de noviembre de 2.010, bajo el Nro.-2010,1041, Asiento Registral 1, del Inmueble Matriculado con el número 396.15.4.1.2773, del libro que corresponde al folio real del año 2.010, y b) Documento de Condominio, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 27 de enero de 2.014, bajo el Nro.-29, folio 150, Tomo 1, del Protocolo de Transcripción de (2.014). TERCERO: En cumplir con presentar ante el Juez la planilla de autoliquidación de pago al Fisco o Tesoro Nacional del anticipo de impuesto del cero punto cinco por ciento (0.5%) calculado sobre el precio base estipulado contractualmente para la enajenación del inmueble identificado como el apartamento ubicado en el Piso seis “6”, signado con la nomenclatura seis raya dos “6-2”, que forma parte del Conjunto Residencias Punta Pacífico o en su defecto la excepción en caso de no estar contemplado el aludido inmueble en los supuesto de ley, conforme lo preceptuado en el artículo 88 de la Ley de Impuesto Sobre la Renta. CUARTO: En caso que la parte perdidosa no otorgue el documento público por ante el Registro Inmobiliario Competente, solicito la aplicación de los efectos del dispositivo 531 de la Ley Adjetiva Civil con la finalidad que el presente fallo sirva de título de propiedad y produzca los efectos del contrato no cumplido, en consecuencia, peticiono, lo siguiente: ÚNICO) Se de inserción del presente fallo en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, derivado de los derechos de propiedad del apartamento, ubicado en el Piso seis “6”, signado con la nomenclatura seis raya dos “6-2”, que forma parte del Conjunto Residencias Punta Pacífico ampliamente descrito en el cuerpo libelar. QUINTO: Sea condenada subsidiariamente al pago de la indemnización de daños y perjuicios de índole legal, prevista en el artículo 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.912 de fecha 30 de abril de 2012, en concordancia con el artículo 1.398 del Código Civil, equivalente a la cancelación de DOS (2) UNIDADES TRIBUTARIAS por cada día de retardo o mora transcurrido en la entrega del aludido apartamento, los cuales deberán ser calculados desde el día 31 de diciembre de 2.012 inclusive, hasta la fecha cierta de la publicación de la sentencia con carácter de definitivamente firme objeto de esta demanda. SEXTO: Sea condenada en costas procesales. VI.-ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA. Que, niega, rechaza y contradice en todos sus términos y contenido la demanda por cumplimiento de contrato, incoada contra su representada, ello por no haberse obligado a vender algún inmueble a la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, perteneciente al edificio PUNTA PACIFICO, siendo lo verdaderamente ocurrido que su representante pagaría un inmueble, como parte del presupuesto aprobado para la ejecución de las obras civiles en dicho edificio. Que, niega, rechaza y contradice que INVERSIONES MONSATEX, C.A, haya pagado el precio del inmueble como pretende hacer ver falsamente el abogado redactor del libelo al colocar el cuadro de pagos y pretender engañar al tribunal, cuando lo cierto del caso es que dichos monto supuestamente pagados correspondían a parte de compensación de deuda por la ejecución de las obras civiles ya mencionadas. Que, por la sana lógica al haber quedado resuelto dicho contrato se reputa como inexistente quedando sin efecto jurídico alguno sus cláusulas sin tener estas consecuencias jurídicas alguna, más aun cuando la ejecución del contrato escrito en fecha 11 de noviembre del año 2011, quedo condicionada al fiel cumplimiento del contrato suscrito en fecha 20 de septiembre de 2013. Que, niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes. Que, niega, rechaza y contradice que la demandante haya efectuado el pago del inmueble por cuanto como ya señaló anteriormente las valuaciones y facturas quedaron sin efecto jurídico alguno al resolver el contrato verbal de obras, siendo que INVERSIONES 8422, C.A, siempre fue benevolente. Que, niega, rechaza y contradice que INVERSIONES MONSATEX, C.A., haya cumplido cabalmente con sus obligaciones, y que valía la pena hacerse las siguientes interrogantes. Con cuales obligaciones cumplió? Con que instrumentos demuestra la actora tal cumplimiento? Que, niega, rechaza y contradice que su representada haya aceptado el contenido de alguna factura por cuanto señaló, al quedar resuelto el contrato de obras de fecha 11 de noviembre de 2011, dicho contrato, facturas, obligaciones y demás consecuencias y actos jurídicos se reputan como inexistentes por autonomía de la voluntad de las partes contratantes. Que, niega, rechaza y contradice que su representada haya recibido a conformidad las diferentes partidas de obras civiles ya que las mismas formaban parte del contrato de obras de fecha 11 de noviembre de 2011, el cual fue resuelto en fecha 20 de septiembre de 2013. Que, niega rechaza y contradice que INVERSIONES MONSATEX, C.A., haya cumplido con el pago del precio del inmueble y que la misma haya extinguido sus obligaciones cuando lo cierto del caso es que nunca ejecutó cabalmente las obras y por lo tanto estas cantidades no pueden ser imputadas al precio del inmueble siendo que no consta ningún recibo y/o factura de fecha posterior al 20 de septiembre de 2013. Que, niega, rechaza y contradice la procedencia de pago alguno por concepto de daños y perjuicios y mucho menos la indemnización contenida en el artículo 26 de la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria. Que, “en relación a la pintura la misma se ejecuto (sic) de manera errónea con productos de mala calidad y fuera del tiempo previsto por las partes para la entrega de dicha obra siendo que la pintura no cubría las superficies, se levantaba y desconchaba con facilidad, en virtud de ello, en fecha 05 de agosto del año 2013, se procedió a realizar INSPECCIÓN JUDICIAL EXTRA LITEM, con el juzgado del Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en todos y cada uno de los setenta y seis (76) apartamentos, las diez (10) plantas y pasillos de circulación que forman parte del edificio RESIDENCIAS PUNTA PACIFICO, en donde se pudo verificar y dejar expresa constancia de la inadecuada aplicación de pintura, de las fallas en los bordes por la mala aplicación de la pasta, de la diferencia de las tonalidades del levantamiento y desprendimiento de las capas de pintura, dejándose expresa constancia a su vez del agrietamiento y deterioro de los techos de escayola, como consecuencia de la errónea instalación de los mismos…” Que, a los sólo fines de un mayor entendimiento procedió a citar el resultado de los particulares a que se contrajo la inspección judicial. Que, en la inspección judicial extra litem practicada se dejó constancia de todos y cada uno de los inconvenientes presentados en la ejecución de la obra por parte de Inversiones Monsatex C.A., bien sea por la mala calidad de los materiales, mala calidad de fabricación y pésima calidad de mano de obra. Que, a pesar de la voluntad de su representada de tratar de solventar la situación irregular derivada del incumplimiento culposo de Inversiones Monsatex, C.A, y tal y como lo señaló en varias oportunidades en el cuerpo del libelo en fecha 20 de septiembre de 2013, se procedió a resolver el contrato de obras verbal celebrado por las partes en fecha 11 de noviembre de 2011 naciendo un nuevo instrumento que reglaría hacia el futuro la relación jurídico contractual. Que, en dicho instrumento se pautaron una series de obligaciones para Inversiones Monsatex, C.A, estableciendo claramente que la mal llamada “opción de compra venta” tendría plena validez en relación a la dación de pago realizada por la trasmisión de propiedad del inmueble plenamente identificado, no obstante, la ejecución de dicho contrato estaba sometida a una condición suspensiva, es decir, estaba sometida a un acontecimiento futuro e incierto como lo era el fiel cumplimiento de Inversiones Monsatex, C.A. Que, por el incumplimiento culposo de la hoy demandante tuvo que contratar a diferentes personas para que ejecutaran las obras que Inversiones Monsatex C.A., dejó de ejecutar causando daños y perjuicios materiales exteriorizados por el daño emergente, siendo que a pesar de no haberse trasmitido la propiedad del inmueble, su representada pagó varios cheques a Inversiones Monsatex C.A, los cuales es de suponer no serán reembolsados y a la fecha, su representada sigue pintando y reemplazando los techos de escayola como consecuencia de la parte actora. VI.- DE LA RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO. Alega la parte demandada reconviniente que, analizado el libelo de demanda, le es importante señalar que efectivamente la sociedad mercantil Inversiones Monsatex, C.A., e Inversiones 8422, C.A, en fecha 11 de Noviembre del año 2011, suscribieron un contrato verbal de obras en donde la demandante se obligaba a ejecutar una serie de obras civiles tales como la pintura de los setenta y seis (76) apartamentos que conforman el edificio Punta Pacifico, así como la pintura de todos y cada uno de los pasillos de circulación así como las plantas de acceso del prenombrado edificio; de igual forma Inversiones Monsatex, C.A., se obligó mediante la celebración del prenombrado contrato verbal de obra a fabricar e instalar todos y cada uno de los techos de escayola de las setenta y seis (76) unidades habitaciones que conforman el edificio; dichas obras serían pagadas por Inversiones 8422, C.A, con un apartamento que en ese momento estaba distinguido con la letra y numero A-57 y la cantidad restante con pago en metálico a saber que la ejecución de las obras civiles estaban presupuestadas en la cantidad de Dos Millones Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.2.250.000,00), difuminadas en, la cantidad de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs.1.200.000,00) por concepto de la ejecución de la obra relacionada con la pintura de los setenta y seis (76) apartamentos, las diez (10) plantas así como los pasillos de circulación y Un Millón Cincuenta Mil Bolívares (Bs 1.050.000,00) por concepto de fabricación e instalación de los techos de escayola de los setenta y seis (76) apartamentos del edificio punta pacifico. Que, se evidenciaba de la inspección judicial extra-litem que acompañó marcada “A” y de la certificación de la Inspección Judicial Extra Litem que acompañó marcada “B”, y de todos sus argumentos de hecho y de derecho explanados con claridad en la sección primera del presente escrito que la sociedad mercantil Inversiones Monsatex C.A., no cumplió con la ejecución de las obras contenidas en el primer contrato de obras verbal el cual fue resuelto, de igual forma arguyó que no había cumplido con las obligaciones contraídas en el contrato de obras escrito que acompañó marcado “C”, específicamente la cláusulas tercera al no ejecutar fiel y cabalmente las obras convenidas, y cuarta, al no existir las ochenta y seis (86) actas levantadas y firmadas por las partes contratantes, además de haber incumplido con la garantía establecida en el parágrafo primero, en virtud que su representada continuaba pintando y acondicionando el edificio teniendo que reemplazar casi todos los techos de escayola y colocar en su lugar un material conocido como dry-wall a consecuencia del incumplimiento culposo de Inversiones Monsatex C.A., y la quinta, al no haber ejecutado en el plazo previsto y no haber solicitado la prorroga correspondiente abandonando la obra los primeros días del mes de diciembre de 2013, y que aunado al hecho de la falta de verificación de la condición suspensiva positiva contemplada en la cláusula novena de dicho instrumento, trayendo eso como consecuencia un sufrimiento por parte de su representada de un daño material perfeccionado por el daño emergente, finalmente se reservó el derecho de demandar su reparación mediante demanda autónoma por cuanto a la fecha sigue perfeccionándose dicho daño y se hace de imposible cuantificación para él en los actuales momentos. Que, se evidenció que el incumplimiento se derivó del dolo de la sociedad de comercio antes mencionada y se conjugan los elementos esenciales que califican el incumplimiento culposo tales como el elemento de naturaleza objetiva (inejecución de la obligación) y el elemento de naturaleza subjetiva (la culpa). Que, por cuanto se evidenció claramente de los hechos narrados que no existió buena fe por parte de Inversiones Monsatex C.A., en la ejecución del contrato. Que, por todos los razonamientos que anteceden, puede concluir fehacientemente que la sociedad mercantil Inversiones Monsatex C.A., incumplió culposamente con las obligaciones contraídas mediante el otorgamiento del contrato escrito de obras otorgado en fecha 20 de septiembre del año 2013, no perfeccionándose el cumplimiento de la condición suspensiva positiva establecida en la cláusula novena del mismo. Que, por esas razones demandó por vía de reconvención a la actora en: PRIMERO: La resolución del contrato de obras escritos otorgado por las partes en fecha 20 de septiembre de 2013, anexo “C”. SEGUNDO: La resolución del contrato otorgado por las partes en fecha 11 de noviembre de 2011, anexo “D”. TERCERO: Condenatoria en constas. VII- DE LA CONSTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO.- Que, del detalle efectuado a los hechos en que se pretende sustentar la reconvención propuesta se constata que la misma se caracteriza por estar ausente una descripción de los hechos causales que originaron los supuestos daños que están siendo afirmados por el reconviniente, tampoco en modo alguno precisó los fundamentos dañinos que rodearon al caso que plantea, pero lo que es peor aún, no estimó el monto de los daños supuestamente sufridos. Que, esa imprecisión argumentativa en que incurrió su contraparte tiñó forzosamente de inadmisible la reconvención propuesta, pero que adicional a todo lo anterior representa un claro y vivo ejemplo de indeterminación objetiva al no representar cuantitativamente los supuestos daños que han sido causados por el actor al reconviniente, lo que en modo alguno señaló significa amenaza alguna de prosperar su pretensión, y por sí solo, nunca sería suficiente para sostener con esa causal su demanda por resolución de ambos contratos, razón por la cual, debe ser declarada Inadmisible la reconvención intentada por ambigua, indeterminada, imprecisa, genérica, y por no cumplir con los presupuestos procesales exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, específicamente los previstos en los ordinales 5º y 7º, esto es, la relación clara de los hechos, los fundamentos de derecho con las pertinentes conclusiones, y, la falta de especificación de los daños y sus causas. Que, la segunda causal de ilegalidad en que fatalmente incurrió el reconviniente al proponer su contrademanda es la falta de incorporación de hechos nuevos a las pretensiones de Resolución de Contratos intentada. Que, los parámetros argumentativos seleccionados por su contraparte como eje central de su reconvención en si no representan elementos facticos capaces de sostener su pretensión de resolución de contratos, por cuanto esos hechos se encuentran gravitando sobre los mismos argumentos que fueron escogidos para la contestación de su demanda sin llegar a tener la precaución de incorporar prolijamente una relación de vicisitudes innovadoras en relación a su reconvención intentada. Que, en fuerza de esas consideraciones precedentes, y ante esa evidente carencia de formalidades esenciales que afectan de manera ostensible el derecho a la defensa de mi representada y el debido proceso en curso, y que al tratarse de un asunto de eminente orden público constitucional que es revisable en cualquier estado y grado de la causa, solicitó, sea declarada la inadmisibilidad de la reconvención propuesta. Que, niega, rechaza y contradice que haya incurrido en algún incumplimiento contractual relacionado con el contrato de obras que se pretende resolver en reconvención. Que, su representa se ha mantenido fiel y firme en la actualidad al contrato privado suscrito siendo cumplido íntegramente en todas y cada una de sus obligaciones contractuales que le han correspondido. Que, en contraposición a lo anterior, la demandada no ha cumplido con sus obligaciones contractuales que a su decir son: 1. Negarse a suscribir el contrato auténtico en que ambas partes se otorguen el más amplio finiquito, obligación de naturaleza suspensiva que enmarca la cláusula novena del aludido contrato privado de obras, muy a pesar de haber reconocido que su representada cumplió con la ejecución de las obras previstas. 2. En transmitir la propiedad del inmueble de autos a su representada mostrando la demandada una conducta reticente para con el cumplimiento de esa “obligación de dar” como lo era la protocolización por documento público independiente de la propiedad del apartamento en el Registro Inmobiliario Competente. Que, el hecho de haberse beneficiado la demandada-reconviniente con todas las obras civiles que ejecutó su representada en atención a todos los contratos suscritos tantos escritos como verbal, protocolizando consecuencialmente a la obtención de la cedula de habitabilidad expedida por el ente municipal el documento de condominio correspondiente al edificio Residencias Punta Pacífico, y generando innumerables protocolizaciones de unidades vendibles a terceros denota una aceptación tacita de las referidas obras que fueron encomendadas en todos los contratos maxime cuando ha ingresando a su patrimonio fuertes cantidades de dinero producto de esas ventas de apartamentos que fueron perfeccionadas en el Registro Inmobiliario Competente. Que, la constructora por espacio de dos (2) años y cuatro (4) meses, tiempo que duró la cabal ejecución de las obras civiles en la cual mantuvo a su cargo la reconvenida durante ese período de tiempo y mucho más a unas personas naturales que eran las encargadas de “supervisar”, “coordinar”, “solicitar” y “recibir” todo lo relacionado con los trabajos y obras que se ejecutaban en el edificio Residencias Punta Pacífico no le hayan reportado tales anomalías constructivas, y que se entera expresamente de tales imperfecciones alegadas por la reconviniente al momento que da contestación a su demanda. Que, niega, rechaza y contradice que su representada haya abandonado la obra en los primeros días de diciembre de 2013, que tal afirmación se desvanece solamente con la admisión que realizó la reconviniente en su contestación al reconocer que se realizó la ejecución de las partidas de obras civiles encomendadas a su representada. Entonces, poco importaría si hubo o no en realidad un abandono en esa fecha de la obra, como lo argumentó su contraparte, al constar fehacientemente en la prueba de inspección judicial la ejecución de las obras encomendadas. En todo caso, al haber una mala praxis en su ejecución tocaba a la reconviniente echar mano a los diferentes mecanismos legales y contractuales que estatuye nuestra legislación para notificar sobre esa circunstancia de inconformidad. Que, se debe dejar bien en claro que si hubo un cumplimiento acorde por parte de su representada, pero que si se quiere evaluar el comportamiento de la reconviniente se debe enfocar desde la perspectiva del intento de un desistimiento voluntario a cargo del dueño de la obra por sus acciones realizadas. Que, la reconviniente dando por consumado el desistimiento voluntario antes referido contrató a un tercero sin mediar notificación para que ejecutara las obras que tenía encomendadas a su representada, y, que esa conducta la de inmiscuir forzosamente a un tercero para que ejecute las prestaciones de servicios contratadas debe catalogarse como un abandono al contrato. Que, niega, rechaza y contradice que su representada se encuentre inmersa en alguna causal de resolución de contratos, y, que la reconviniente persigue una pretensión de resolución de contratos por vía de consecuencia, es decir, en caso de resolverse el contrato de obras consecuencialmente éste tribunal deberá resolver judicialmente el de opción de compra venta. Que, eso es jurídicamente inviable, en virtud, que la suerte de lo principal correrá la misma de lo accesorio, pero nunca en el caso contrario, y, que el primer contrato celebrado fue el de opción de compra venta que en todo caso es el contrato principal que dio pie y origen al otro contrato de obras que fue suscrito en forma privada, tan es así que el último contrato ratifica las obligaciones de hacer y dar del primer contrato. Que, por todo lo antes expuesto, pidió a éste tribunal declarar inadmisible la reconvención propuesta, o en su defecto sin lugar, con todos los pronunciamientos legales. VIII.- DE LA CARGA PROBATORIA. Trabada la litis en los términos expuestos, corresponde hacer el análisis contractual y valoración del acervo probatorio. Esta Juzgadora procede a dirimir la controversia planteada, bajo el análisis de las pruebas promovidas por las partes, de conformidad al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que reza: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho…Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.” Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Una vez, trabada como ha quedado la litis, resulta pertinente señalar que en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba, cada una de las partes está obligada a demostrar en el juicio sus respectivas afirmaciones de hecho, en ese sentido, el demandante deberá probar la existencia de la obligación o hecho constitutivo de la misma, y al demandado le corresponderá a su vez demostrar el hecho extintivo, modificativo e impeditivo de tal obligación, conforme a lo instituido en el Código de Procedimiento Civil, Capitulo X, de la carga y apreciación de la prueba, específicamente el artículo 506, que es establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. IX.-PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA. Pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. 1. Instrumento poder, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, en fecha 28 de marzo de 2.014, bajo el Nro.- 30, Tomo 40, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, y en vista que dicha instrumental no fue cuestionada en forma alguna éste Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal Civil, en armonía con el artículo 1.363 del Código Civil, y se tiene como cierta la representación que ejerce el mandatario en nombre de su poderdante. Así se decide.- 2. Documento autenticado, de fecha 11 de noviembre de 2.011 en la Notaría Pública de La Asunción del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 18, Tomo 70, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, incorporado en su forma original, marcado con la nomenclatura “D-1”, constante de siete (7) folios útiles, mediante el cual las sociedades mercantiles Inversiones Monsatex, C.A; inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 7 de Septiembre de 2.006, bajo el Nº 71, Tomo 47-A, y con Certificado de Registro de Información Fiscal por sus siglas (R.I.F) Nº J-31663310-1, e Inversiones 8422, C.A; inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 26 de Agosto de 2.009, bajo el Nº 7, Tomo 45-A, y con Certificado de Inscripción del Registro de Información Fiscal por sus siglas (R.I.F) No J-29811428-2; suscribieron el Contrato Preparatorio por el cual, la compañía propietaria se obligó a vender y la otra a comprar, una (1) vivienda, constituida por un (1) apartamento de Ochenta y Cuatro Metros Cuadrados con Veinte Centímetros Cuadrados (84,20 Mts2), distribuidos en Setenta y Ocho Metros Cuadrados con Cincuenta Centímetros Cuadrados (78,50 Mts2) de apartamento, y Cinco Metros Cuadrados con Setenta Centímetros Cuadrados (5,70 Mts2) de terraza, aproximadamente, constante de dos (2) habitaciones, dos (2) baños, área para sala –comedor –cocina, lavandero, un (1) maletero, pisos revestidos de porcelanato, aire acondicionado central, puerta de entrada de seguridad, puertas en las habitaciones, closets terminados, baños listos, y dotado para su uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento. El precio estipulado fue de Un Millón Ciento Ochenta Y Ocho Mil Ciento Cuarenta Y Ocho Bolívares (Bs. 1.188.148,00), fijo e invariable. El pago de ese precio, quedó estipulado con el intercambio de suministro y colocación de techo de escayola y pintura en caucho interior de los apartamentos de Residencias Punta Pacifico, obra en construcción por Inversiones 8422, C.A., o en caso de que no se efectuase el intercambio se debía pagar conforme a la tabla de pagos indicadas en el documento a razón de doce (12) cuotas de noventa y nueve mil doce bolívares con 33/100 cts; y en las fechas de pago de los días 28/12/2011, 28/01/2012, 29/01/2012, 30/01/2012, 31/01/2012, 01/02/2012, 02/02/2012, 03/02/2012, 04/02/2012, 05/02/2012, 06/02/2012 y 07/02/2012, y que las cantidades de dinero entregadas para cubrir el precio de la vivienda serían en su totalidad para financiar su construcción que debía concluir el 30 de diciembre de 2012. Finalmente, que la vendedora debía notificar sobre la expedición de los permisos de habitabilidad o constancia del cumplimiento de las variables urbanas, y proceder a la protocolización siempre que estuviese pagado el monto total del apartamento. Este documento que no fue impugnado conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ni tachado, por tanto se tiene como fidedigno y se valora conforme a lo establecido en el artículo 1.363, del Código Civil para demostrar las circunstancias precedentemente señaladas. Así se decide.- 3. Recibo emitido por Inversiones 8422, C.A., de fecha 20 de octubre de 2011, por la cantidad de seiscientos bolívares (Bs. 600,00), por el cual se dejó constancia de haber pagado Inversiones Monsatex, C.A, la cantidad señalada por concepto de redacción del documento de opción de compra-venta y gastos de Notaría. Este tribunal le concede pleno valor probatorio, ya que en la oportunidad legal correspondiente, la parte demandada no realizó ningún ataque sobre el mismo, por lo tanto, se tiene como reconocido, y se le otorga pleno valor probatorio para dar por demostrado esa circunstancia. 4. Documento de fecha 20 de septiembre de 2013, que incorporó en su forma original, marcado con la nomenclatura “D-2”, constante de cinco (5) folios útiles; mediante el cual las sociedades mercantiles Inversiones Monsatex, C.A; inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 7 de Septiembre de 2.006, bajo el Nº 71, Tomo 47-A, y con Certificado de Registro de Información Fiscal por sus siglas (R.I.F) Nº J-31663310-1, e Inversiones 8422, C.A; inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 26 de Agosto de 2.009, bajo el Nº 7, Tomo 45-A, y con Certificado de Inscripción del Registro de Información Fiscal por sus siglas (R.I.F) No J-29811428-2; suscribieron un contrato, mediante el cual ratifican y expresan su vigencia en cuanto a los efectos jurídicos de las convenciones establecidas en el contrato de opción de compra venta del 11 de noviembre de 2011, anotado bajo el No 18, tomo 70 de los libros de autenticaciones, inclusive fue anexado como parte integrante del mismo, asimismo enumeraron una serie de obras civiles de pinturas y escayolas que debían ser ejecutadas en setenta y seis (76) apartamentos, y en cada uno de los pasillos de circulación de las diez (10) plantas del edificio de Residencias Punta Pacifico, estableciendo un termino para la garantía en doce (12) meses, y un tiempo de ejecución. Este documento que no fue impugnado conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ni tachado, por tanto se tiene como fidedigno y se valora conforme lo establece el artículo 1.363, del Código Civil para demostrar las circunstancias precedentemente señaladas. Así se decide.- En el lapso de promoción de prueba. 5. Ratificó el documento autenticado, de fecha 11 de noviembre de 2.011 en la Notaría Pública de La Asunción del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 18, Tomo 70, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, incorporado en su forma original, marcado con la nomenclatura “D-1”, constante de siete (7) folios útiles, mediante el cual las sociedades mercantiles Inversiones Monsatex, C.A; inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 7 de Septiembre de 2.006, bajo el Nº 71, Tomo 47-A, y con Certificado de Registro de Información Fiscal por sus siglas (R.I.F) Nº J-31663310-1, e Inversiones 8422, C.A; inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 26 de Agosto de 2.009, bajo el Nº 7, Tomo 45-A, y con Certificado de Inscripción del Registro de Información Fiscal por sus siglas (R.I.F) No J-29811428-2. Dicha prueba fue valorada precedentemente. Y, así se decide. 6. Ratificó el documento de fecha 20 de septiembre de 2013, que incorporó en su forma original, marcado con la nomenclatura “D-2”, constante de cinco (5) folios útiles; mediante el cual las sociedades mercantiles Inversiones Monsatex, C.A; inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 7 de Septiembre de 2.006, bajo el Nº 71, Tomo 47-A, y con Certificado de Registro de Información Fiscal por sus siglas (R.I.F) Nº J-31663310-1, e Inversiones 8422, C.A; inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 26 de Agosto de 2.009, bajo el Nº 7, Tomo 45-A, y con Certificado de Inscripción del Registro de Información Fiscal por sus siglas (R.I.F) No J-29811428-2. Dicha prueba fue valorada precedentemente. Y, así se decide. 7. Promovió en su forma original, un legajo de cinco (5) instrumentos privados en sus formas originales marcados con las nomenclaturas, “M1”, “M2”, “M3”, “M4” y “M5”, constante de un (1) folio útil cada uno, como emanados todos de la parte demandada-reconviniente, fechados entre los días 25 de octubre de 2013 al 23 de noviembre de 2013, los cuales en fecha 24 de marzo de 2015 fueron desconocidos por su adversario en su contenido, firma y sello húmedo, promoviendo el actor-reconvenido experticia grafo-técnica en fecha 6 de abril de 2015, siendo evacuado el dictamen grafo-técnico en cuestión el 7 de julio de 2015, la ampliación y aclaratoria el 11 de febrero de 2016, determinandose que esas firmas de carácter cuestionado que aparecen suscritas en los documentos marcados “M1”, “M3” y “M4”, insertos en los folios 39, 41 y 42, respectivamente, Pieza 2, y las impresiones cuestionadas de sello húmedo marcadas “M1”, “M2”, “M3”, “M4” y “M5”, insertos en los folios 39, 40, 41, 42 y 43, respectivamente, Pieza 2, fueron redargüidas en su efecto impugnativo, por tanto se tiene como fidedigno y se valora conforme lo establece el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar las siguientes circunstancias: • Que, en fecha 25/10/2.013, Inversiones 8422 C.A., entregó a Inversiones Monsatex C.A., dos (2) cuñetes de pintura profesional “Solintex”, para el apartamento “C-27”. • Que, en fecha 29/10/2.013, Inversiones 8422 C.A., entregó a Inversiones Monsatex C.A., un (1) cuñete de pintura profesional marca “Solintex”, para ser utilizado en el apartamento “C-27” • Que, se procedió a realizar el retiro del trabajo realizado en el área de sala (techo) y realizar un nuevo encamisado y pintura en dicha área correspondiente al apartamento “A-45”, después de inspección conjunta con el Ing. Federico Garzón. • Que, en fecha 11/11/2.013, se dejó constancia sobre la petición de pintar los apartamentos faltantes identificados como “D-2”, “B-8”, “A-13”, “A-31”, “A-31”, “E72” y “A-6”, realizada por Inversiones 8422 C.A., entregó a Inversiones Monsatex C.A., desde el día 05/11/2013, no se realizó debido a que esos apartamentos no se encuentran aptos para ser pintados al día 11 de noviembre de 2.013. • Que, en fecha 23/11/2.013, se dejó constancia que iniciaron los trabajos correspondientes en el apartamento “A-6” de pinturas paredes y techos. 8. Promovió en su forma original, un legajo de dieciocho (18) instrumentos privados emanados de su representada Inversiones Monsatex C.A., como todos debidamente recepcionados, firmados y sellados por la demandada Inversiones 8422 C.A, fechados entre los días 18 de octubre de 2.011 al 4 de diciembre de 2.013, marcados con las nomenclaturas “A”, “P1”, “P2”, “P3”, “P4”, “P5”, “P6”, “P7”, “P8”, “P9”, “P10”, “P11”, “P12”, “P13”, “P14”, “P15”, “P16” y “P17”, los cuales en fecha 24 de marzo de 2015 fueron desconocidos por su adversario en su contenido y firma, siendo complementado dicho desconocimiento en cuanto al sello húmedo con la diligencia del 25 de marzo de 2015, promoviendo el actor-reconvenido experticia grafo-técnica en fecha 6 de abril de 2015 sobre algunos instrumentos, siendo evacuado el dictamen grafo-técnico en cuestión el 7 de julio de 2015, la ampliación y aclaratoria el 11 de febrero de 2016, determinandose que esas firmas de carácter cuestionado que aparecen suscritas en los documentos marcados, “P7” y “P16”, insertos en los folios 54 y 71-72, respectivamente, Pieza 2, y las firmas “P10”, “P11”, “P12”, “P14”, “P15”, y “P17”, insertas en los folios 57 al 61, 66, 67, 69, 70 y 73, respectivamente, Pieza 2, así como las impresiones cuestionadas de sello húmedo marcadas “A”, “P1”, “P3”, “P6”, “P7”, “P8”, “P9”, “P10”, “P12”, “P13”, “P14”, “P15”, “P16” y “P17”, fueron redargüidas en su efecto impugnativo, por tanto se tienen como fidedigno y se valoran conforme lo establece el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar las siguientes circunstancias: • Que, en fecha 18/10/2011, Inversiones Monsatex C.A., ofertó a Inversiones 8422 C.A., sus servicio a todo costo por Metro Cuadrado, sobre la ejecución de partidas de Pintura y Escayola en la Obra Punta Pacífico, estableciendo en las condiciones de pago que sería a través de valuaciones de obras. • Que, en fecha 14/02/2012, Inversiones Monsatex C.A., notificó a Inversiones 8422 C.A., sobre unas observaciones para su consideración en las áreas de Pasillos y en los apartamentos del Primer Piso del Edificio Punta Pacífico, identificados con las nomenclaturas “1A”, “1C”, “2A”, “3A”, “2C”, “4A” y “2B”, especificando irregularidades que no permitían dar un buen acabado de pintura a esos espacios. • Que, en fecha 16/02/2012, Inversiones Monsatex C.A., notificó a Inversiones 8422 C.A., sobre unas observaciones para su consideración en las áreas de Pasillos y en los apartamentos del Primer Piso del Edificio Punta Pacífico, identificados con las nomenclaturas “1B”, “A1”, “C1”, “A2”, “3A”, “2C”, “4A” y “2B”, especificando irregularidades que no permitían dar un buen acabado de pintura a esos espacios. • Que, en fecha 09/07/2012, Inversiones Monsatex C.A., notificó a Inversiones 8422 C.A., sobre unas observaciones después de revisión in situ del día 04/07/2012 en los Pisos “1”, “2”, “3”, “4”, “5”, “6”, “7”, “8” y “9” del Edificio Punta Pacífico, especificando irregularidades que no permitían dar un buen acabado de pintura a esos espacios físicos. • Que, en fecha 24/10/2012, Inversiones Monsatex C.A., notificó a Inversiones 8422 C.A., sobre la culminación de la primera etapa de los apartamentos y pasillos del edificio, quedando solo pendiente el acabado final, y que respecto al cronograma de trabajo dependen del resto de los contratistas que faltan por ejecutar los trabajos. • Que, en fecha 27/02/2013, Inversiones Monsatex C.A., notificó a Inversiones 8422 C.A., sobre la culminación y sin ningún detalle de todos los trabajos de la escayola interna en los apartamentos de Punta Pacifico correspondiente a: 32 aptos tipo A, 16 aptos tipo B, 20 aptos tipo C, 3 duplex centrales, 2 duplex tipo B, 4 duplex tipo E”. • Que, en fecha 21/05/2.013, Inversiones Monsatex C.A., notificó a Inversiones 8422 C.A., que, “[están] parando el avance del edificio en lo que respecta a el acabado de los apartamentos, ya que [han] tenido bastantes contratiempos con los detalles que se van ocasionado con trabajos de otros contratistas, lo cual afecta directamente [su] rendimiento y al momento de la entrega los perjudicados seremos nosotros” , • Que, en fecha 05/08/2013, hubo constancia que fueron paralizadas las obras a solicitud de Inversiones 8422 C.A., de “los trabajos de pintura interior y exterior en el edificio Punta pacifico, quedando por parte de Inversiones Monsatex c.a, trabajos culminados y otros por culminar.” Y, que: “…referente a las partidas culminadas y entregadas satisfactoriamente mediante actas, como es el suministro y colocación de techos de escayolas que se empezó en la fecha: 16/09/2011 y hasta 07/02/2013 dichos trabajos no presentaron ningún tipo de fallas ni de funcionamiento ni de calidad donde fue inspeccionado y recibido sin ningún detalles por el Ing. Cristian piochi”. • Que, en fecha 18/09/2013, se dejó constancia por ambas partes de que: “…EL DIA 18/09/2013 FUERON PARALIZADO LOS TRABAJAOS DE REPARACION Y AVANCES DE ACABADOS EN PINTURA POR ÓRDENES DE: INVERSIONES 8422 C.A, EN EL EDIFICIO PUNTA PACIFICO. LA MISMA ES PARA DEJAR POR SENTADO QUE SEGUIMOS EN LA ENTREA DISPOSICIÓN DE CONTINUAR CON LOS TRABAJOS DE REPARACION UNA VEZ SE AUTORICE LA REANUDACION (sic) DE DICHOS TRABAJOS. SIN MAS A QUE HACER REFERENCIA Y ESPERANDO SU PRONTA RESPUESTA.” • Que, en fecha 28/10/2013, se dejó constancia por ambas partes de que: “…A PETICION DE INVERESIONES 8422 C.A, NO SE HARAN LOS TRABAJOS DE ACABADO EN LOS APARTAMENTOS SIGUIENTES: E-76; E-75, B-61, DC-47 SIN MAS QUE HACER REFERENCIA.” • Que, en fecha 05/11/2013, Inversiones Monsatex C.A., notificó a Inversiones 8422 C.A., sobre: “LOS TRABAJOS QUE SE VAN A LLEVAR A CABO DE PINTURA (ACABADOS) DE LOS PASILLOS A PETICION DEL INGENIERO FEDERICO GARZON, DICHOS TRABAJOS ESTARIAN COMPRENDIDO DE LA SIGUIENTE MANERA (2) MANOS DE PASTA, (1) MANO DE PINTURA, (2) MANOS DE PASTA, (2) MANOS DE PINTURA, (1) ANTIALCALINICO.” • Que, en fecha 29/11/2013, Inversiones Monsatex C.A., notificó a Inversiones 8422 C.A., que: “A partir del día 27/09/13 se iniciaron las entregas de los siguientes Apartamentos: El día 27/09/13 los aptos (C-9, A-24, A-23, C-17, B-16, A-15, A-14, A-12, B-11, C-10). El día 04/10/13 los aptos (B-28, A-40, A-30, A-29, C-18, B19, A-20, A-21, C-26, B-25, C-34). El día 11/10/13 los aptos (A-46, DC-22, C-27, C-34, C-35). El día 15/10/13 los aptos (A-56, A-55, C-52, A-51). El día 18/10/13 los aptos (A-62, A-65, A-64). El día 21/10/13 los aptos (A-39, A-38, B-33). El día 25/10/13 los aptos (A-36, C-60, C-59, B-58, A-57, A-54, B-53, B-50. El día 29/10/13 los aptos (C-68, DL-B-69, E-70, C-73, PB CONSERJERIA (sic), A-4, A-7). El día 31/10/13 los aptos (B-41). El día 01/11/13 los aptos (C-74, B-3, A-5). El día 05/11/13 los aptos (A-45, A-48, A-45, C-42). El día 06/11/13 los aptos (B-44). El día 07/11/13 los aptos (C-43). El día 12/11/13 los aptos (DC-71, C-67). El día 22/11/13 los aptos (A-45, A-37, B-36, D-2, B-1, DL-B-66). Y, que: “Según solicitud de Inversiones 8422, CA. No se realizaran los trabajos de pintura en paredes y techos (acabados) en los siguientes Apartamentos: (E-75, E-75, B-61, DC-47)”. Asimismo, que: “A la fecha la constructora Inversiones 8422 CA no nos ha habilitado para realizar los trabajos de pintura en paredes y techos (acabados) en los Apartamentos: (B-8, A-13, A-31, A-31)”. Además, se dejó constancia: “En los casos del los Apartamentos: A-6 Se empezaron los trabajos de pintura en techos y paredes el día 23/11/13, por haberse habilitado esa semana. E-72 Fue hecha la solicitud por la constructora Inversiones 8422 CA, a partir del 13/11/13 en dicho apartamento, no pudiéndose terminar por retrasos en colocación de rodapiés y otras actividades de albañilería”. Finalmente, que: “…, el día 15/11/13 fue entregado el pasillo piso 9, y el día 22/11/13 fueron entregados los pasillos de los pisos 8 y 7. Según petición de la Constructora 8422 CA, seguiremos realizando los trabajos en dicho edificio”. • Que, en fecha 04/12/2013, Inversiones Monsatex C.A., notificó a Inversiones 8422 C.A., sobre el: “Levantamiento de obra ejecutada para el día 03/12/2013, que fue parado los trabajos de pintura en techos y paredes (acabados) por la constructora Inversiones 8422 C.A. Apartamentos terminados que quedaron por entregar: A-6, A-13, E-72, Estos apartamentos están totalmente terminados se les hizo el trabajo de pintura en techos y paredes (acabados) indicados por la Constructora Inversiones 8422 CA. Estatutos de los Pasillos y escaleras: Pasillos de los pisos 6, 5, 4, 3, 2, 1: Aplicación de antialcalino y encamisado en escaleras Aplicación de antialcalino y encamisado de área del pasillo denominado fosas. Encamisado y Pintura en paredes y techos area interna de pasillo. Pasillo PB: Aplicación de antialcalino y Encamisado de escaleras piso 1-PB. Pintura en techo y paredes de PB. (Faltando área del ascensor, vigas que dan con las fosas). Pintura en techo dobla altura de entrada principal, los techos y paredes de los Halls (pisos 3 y 7).” 9. Promovió en su forma original, un legajo de nueve (9) instrumentos privados emanados de su representada denominados acta de entrega, todos debidamente recepcionados, firmados y sellados por la sociedad mercantil Inversiones 8422 C.A., fechados entre los días 23 de abril de 2013 al 10 de junio de 2013, marcados con las nomenclaturas “AC1”, “AC2”, “AC3”, “AC4”, “AC5”, “AC6”, “AC7”, “AC8” y “AC9”, los cuales en fecha 24 de marzo de 2015 fueron desconocidos por su adversario en su contenido y firma, siendo complementado dicho desconocimiento en cuanto al sello húmedo con la diligencia del 25 de marzo de 2015, promoviendo el actor-reconvenido experticia grafo-técnica en fecha 6 de abril de 2015 sobre dichos instrumentos en cuanto al sello húmedo, siendo evacuado el dictamen grafo-técnico en cuestión el 7 de julio de 2015, la ampliación y aclaratoria el 11 de febrero de 2016, determinándose que esas estampas de sellos de carácter cuestionado, que aparecen en los documentos marcados “AC1”, “AC2”, “AC3”, “AC4”, “AC5”, “AC6”, “AC7”, “AC8” y “AC9”, que en originales cursan en los folios 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82 y 83, respectivamente, fueron redargüidas en su efecto impugnativo, por tanto se tienen como fidedigno y se valoran conforme lo establece el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar las siguientes circunstancias: • Que, en fecha 21/05/2013, se suscribió acta de entrega, entre Inversiones Monsatex C.A., dejando constancia que fueron entregados (Totalmente Terminados) los apartamentos identificados como “B8”, “B11”, “C9”, “C10”, “A12”, “A13”, “A14” y “A15”, de Piso 1 del Edificio Punta Pacifico. • Que, en fecha 21/05/2013, se suscribió acta de entrega, entre Inversiones Monsatex C.A., dejando constancia que fueron entregados (Totalmente Terminados) los apartamentos identificados como “B16”, “B19”, “C17”, “C18”, “A20”, “A21”, “A23” y “A24”, del Piso “2” del Edificio Punta Pacifico. • Que, en fecha 21/05/2013, se suscribió acta de entrega, entre Inversiones Monsatex C.A., dejando constancia que fueron entregados (Totalmente Terminados) los apartamentos identificados como “B25”, “B28”, “C26”, “C27”, “A29”, “A30”, “A31” y “A32”, de Piso “3” del Edificio Punta Pacifico. • Que, en fecha 23/04/2013, se suscribió acta de entrega, entre Inversiones Monsatex C.A., dejando constancia que fueron entregados (Totalmente Terminados) los apartamentos identificados como “B33”, “C”, “C”, “A38”, “A39” y “A46”, de Piso “4” del Edificio Punta Pacifico. • Que, en fecha 23/04/2013, se suscribió acta de entrega, entre Inversiones Monsatex C.A., dejando constancia que fueron entregados (Totalmente Terminados) los apartamentos identificados como “B41”, “C42”, “C43”, “A47”, “A48” y “A49”, del Piso “5” del Edificio Punta Pacifico. • Que, en fecha 23/04/2013, se suscribió acta de entrega, entre Inversiones Monsatex C.A., dejando constancia que fueron entregados (Totalmente Terminados) los apartamentos identificados como “B44” y “A45”, del Piso “5” del Edificio Punta Pacifico. • Que, en fecha 23/04/2013, se suscribió acta de entrega, entre Inversiones Monsatex C.A., dejando constancia que fueron entregados (Totalmente Terminados) los apartamentos identificados como “C51”, “A56” y “A57”, del Piso “6” del Edificio Punta Pacifico. • Que, en fecha 10/06/2.013, se suscribió acta de entrega, entre Inversiones Monsatex C.A., dejando constancia que fueron entregados (Totalmente Terminados) los apartamentos identificados como “A54”, “A55” y “C52”, del Piso “6” del Edificio Punta Pacífico. • Que, en fecha 10/06/2.013, se suscribió acta de entrega, entre Inversiones Monsatex C.A., dejando constancia que fueron entregados (Totalmente Terminados) los apartamentos identificados como “C59”, “A65”, “A64”, “A63”, “C60”, “B61” y “A62”, del Piso “7” del Edificio Punta Pacífico. 10. Ratificó en su forma original los setenta y dos (72) instrumentos privados en los folios que van del 167 al 238 de la Única Pieza del Cuaderno de Medidas, denominados Acta De Entrega, fechadas 27/09/2013, 04/10/2013, 11/10/2013, 15/10/2013, 18//10/2013, 21/10/2013, 25/10/2013, 29/10/2013, 31/10/2013, 01/11/2013, 05/11/2013, 06/11/2013, 07/11/2013, 12/11/2103, 15/11/2013 y 22/11/2013, correspondientes a las obras civiles ejecutadas por su representada en los diferentes pisos y apartamentos que conforman el edificio Residencia Punta Pacífico, los cuales fueron atacadas en fecha 24 de marzo de 2015 por el apoderado de la demandada por el instituto procesal de la oposición de pruebas siendo declarada en fecha 30.03.2015 por éste Tribunal Sin Lugar la oposición ejercida sobre esas pruebas documentales, decisión ratificada en cuanto las pruebas documentales por el Tribunal Superior Jerárquico en fecha 4 de febrero de 2016, por tanto se tienen como fidedigno y se valoran conforme lo establece el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar, que Inversiones 8422 C.A., recibió totalmente terminados los sesenta y seis (66) apartamentos, que se identifican a continuación: “CONSERJERÍA”; PB: “A4”, “A7”, “B3”, “A5”, “D2”, “B1”; PISO1: “B11”, “C9”, “C10”, “A12”, “A14” y “A15”; PISO2: “B16”, “B19”, “DC22”, “C18”, “A20”, “A21”, “A23” y “A24”; PISO3: “B25”, “B28”, “C26”, “C27”, “A29” y “A30”; PISO4: “A40”, “C34”, “C35”, “B33”, “A37”, “A38”, “A39” y “B36”; PISO5: “B41”, “C42”, “A46”, “C43”, “A48”, “B44” y “A45”; PISO6: “A56”, “A57”, “A54”, “A55”, “B53”, “B50”, “A51” y “C52”; PISO7: “C59”, “A65”, “A64”, “A63”, “C60”, “B58” y “A62”; PISO8: “E70”, “DL-B-69”, “C-68”, “C67”, “DL-B-66” y “DC71”; PISO9: “C74” y “C73”. Y, los pasillos internos ubicados en el interior del Edificio identificados con los números “7”, “8” y “9”. 11. Promovió en su forma original, marcados con las nomenclaturas “L1”, “L2”, “L3”, “L4”, “L5”, “L6”, “L7”, “L8”, “L9”, “L10”, “L11”, “L12”, “L13”, “L14”, “L15”, “L16”, “L17”, “L18”, “L19”, “L20”, “L21”, “L22”, “L23”, “L24” y “L25”, un legajo conformado por veinticinco (25) instrumentos privados como emanados de ambas partes, y compuestos en bloques por “Comprobantes De Pago”, “Constancias de Retenciones”, “Facturas Control” y “Valuaciones Enumeradas”. Arguyendo, que los dos (2) primeros, esto es Comprobantes de Pago y Constancias de Retenciones emanaban de Inversiones 8422 C.A., y los dos (2) restantes emanados de su representada Inversiones Monsatex C.A., los cuales en fecha 24 de marzo de 2015 fueron desconocidos solo por lo que respecta a las “Facturas Control” y “Valuaciones Enumeradas” por su adversario en su contenido y firma contenidas en el legajo marcadas de la “L1” a la “L24”, siendo complementado dicho desconocimiento en cuanto al sello húmedo con la diligencia del 25 de marzo de 2015. Contra ese desconocimiento proferido la parte actora no propuso ningún tipo de mecanismo procesal para redargüir el efecto impugnativo, por tanto éste Juzgado no le otorga valor probatorio a esas instrumentales. Así se decide.- No obstante, los instrumentos contenidos en el mismo legajo denominados “Comprobantes De Pago” y “Constancias de Retenciones” no fueron atacados por su adversario, por el contrario guardó silencio al respecto, en consecuencia, se tienen como reconocidos y se valoran conforme a lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364, ambos del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que con los “Comprobantes de Pagos” la parte actora Inversiones Monsatex C.A., por el instituto jurídico de la compensación pagó a tracto sucesivo a Inversiones 8422, C.A., la cantidad de Un Millón Siete Mil Novecientos Ochenta Y Dos Bolívares con 68/100 cts. (Bs. 1.007.982,68) correspondiente al precio del inmueble, lo cual se constató de veintitrés (23) comprobantes: Marcado “L1”, Comprobante de Pago No 0092 por Bs. 44.869, 50 de fecha 27.11.2011. Marcado “L2”, Comprobante de Pago No 0093 por Bs. 30.153, 38 de fecha 27.11.2011. Marcado “L3”, Comprobante de Pago No 0093 por Bs. 18.169,06 de fecha 27.11.2011. Marcado “L4”, Comprobante de Pago No 0095 por Bs. 23.841, 48 de fecha 27.11.2011. Marcado “L5”, Comprobante de Pago No 0097 por Bs. 30.792, 86 de fecha 27.11.2011. Marcado “L6”, Comprobante de Pago No 0141 por Bs. 21.358,70 de fecha 23.01.2.012. Marcado “L7”, Comprobante de Pago No 0142 por Bs. 33.471, 41, de fecha 23.01.2012. Marcado “L8”, Comprobante de Pago No 0156 por Bs. 24.384, 86, de fecha 02.02.2012. Marcado “L9”, Comprobante de Pago No 0189, por Bs. 48.769, 72, de fecha 12.03.2012. Marcado “L11”, Comprobante de Pago No 0231, por Bs. 54.186, 60, de fecha 02.05.2012. Marcado “L12”, Comprobante de Pago No 0232, por Bs. 83.237, 88 de fecha 02.05.2012. Marcado “L13”, Comprobante de Pago, Valuaciones 12 y 13 No 0250, por Bs. 90.147, 05, de fecha 17.05.2012. Marcado “L15”, Comprobante de Pago No 0261, por Bs. 38.716,50, de fecha 30.05.2012. Marcado “L16”, Comprobante de Pago No 0265, por Bs. 15.060,78 de fecha 05.06.2012. Marcado “L17”, Comprobante de Pago, Valuaciones 05, 06 y 07 No 0306, por Bs. 129.584,95, de fecha 13.07.2012. Marcado “L18”, Comprobante de Pago No 0325, por Bs. 39.989,48, de fecha 07.08.2012. Marcado “L19”, Comprobante de Pago No 0369, por Bs. 43.590,38 de fecha 14.09.2013. Marcado “L20”, Comprobante de Pago No 0431, por Bs. 84.026,45 de fecha 16.11.2012. Marcado “L21”, Comprobante de Pago No 0451, por Bs. 34.020,82 de fecha 04.12.2012. Marcado “L22”, Comprobante de Pago Valuaciones 11 y 12 No 0550, por Bs. 42.544,20, de fecha 05.06.2013. Marcado “L23”, Comprobante de Pago No 0556, por Bs. 25.464,17 de fecha 17.06.2013. Marcado “L24”, Comprobante de Pago No 0576, por Bs. 36.628,61, de fecha 06.08.2013. Marcado “L25”, Comprobante de Pago No 0568, por Bs. 14.973,84, de fecha 16.07.2013. Así se decide.- Asimismo, con los instrumentos denominados “Constancias de Retenciones” se demostró que la parte actora Inversiones 8422, C.A., le retuvo a la parte actora Inversiones Monsatex C.A., la cantidad de Treinta y Un Mil Quinientos Quince Bolívares con 71/100 cts. (Bs. 31.515,71) correspondiente a servicios prestados por obras de escayola y pintura en la obra Residencias Punta Pacifico, lo cual se constató de veintidós (22) comprobantes: Marcado “L6”, Constancia De Retención por Bs. 825, 45 de fecha 08.12.2011. Marcado “L7”, Constancia De Retención por Bs. 1.293, 57 de fecha 08.12.2011. Marcado “L8”, Constancia De Retención por Bs. 942, 40 de fecha 13.02.2012. Marcado “L9”, Constancia De Retención por Bs. 1.884, 80 de fecha 17.02.2012. Marcado “L10”, Constancia De Retención por Bs. 1.675, 46 de fecha 12.03.2012. Marcado “L11”, Constancia De Retención por Bs. 1.151, 75 de fecha 27.03.2012. Marcado “L12”, Constancia De Retención por Bs. 3.216, 88 de fecha 20.04.2012. Marcado “L13”, Constancia De Retención por Bs. 936, 24 de fecha 11.05.2012. Marcado “L14”, Constancia De Retención por Bs. 1.605, 67 de fecha 11.05.2012. Marcado “L15”, Constancia De Retención por Bs. 1.496, 28 de fecha 26.05.2012. Marcado “L16”, Constancia De Retención por Bs. 582,05 de fecha 08.06.2012. Marcado “L17”, Constancia De Retención por Bs. 1.283,42 de fecha 15.06.2012, Constancia De Retención por Bs. 1.398,75 de fecha 29.06.2012; Constancia De Retención por Bs. 2.370,91 de fecha 13.07.2012. Marcado “L18”, Constancia De Retención por Bs. 1.545,47 de fecha 06.08.2012. Marcado “L19”, Constancia De Retención por Bs. 1.684,64 de fecha 14.09.2012. Marcado “L20”, Constancia De Retención por Bs. 3.247,37 de fecha 16.11.2012. Marcado “L21”, Constancia De Retención por Bs. 1.314,80 de fecha 29.01.2013. Marcado “L22”, Constancia De Retención por Bs. 902,66 de fecha 27.05.2013; Constancia De Retención por Bs. 741,56 de fecha 27.05.2013. Marcado “L24”, Constancia De Retención por Bs. 836,89 de fecha 26.04.2013. Marcado “L25”, Constancia De Retención por Bs. 578,69 de fecha 06.08.2013. Así se decide.- 12. Promovió en su forma original, dos (2) legajos en forma correlativa de instrumentos privados emanados de su representada, marcados con las nomenclaturas “F1”, constante de tres (3) folios útiles, correspondiente a la Valuación No 14 (Pintura) de fecha 18/11/2013, por Bs. 130.182,50, y Factura Control No 000527, de fecha 20/01/2014, aduciendo que se encontraba, debidamente sellada y firmada por la demandada en fecha 23/01/2.014. Y, “F2”, constante de cuatro (4) folios útiles, Valuación No 15 (Pintura) de fecha 20/01/2014, por Bs. 430.149,35, y Factura Control No 000528, de fecha 20/01/2014, aduciendo que se encontraba, debidamente sellada y firmada por la demandada en fecha 23/01/2014; los cuales en fecha 25 de marzo de 2015 fueron desconocidos por su adversario en cuanto a su firma y sello húmedo, promoviendo el actor-reconvenido experticia grafo-técnica en fecha 6 de abril de 2015 sobre dichos instrumentos impugnados, siendo evacuado el dictamen grafo-técnico en cuestión el 7 de julio de 2015, la ampliación y aclaratoria el 11 de febrero de 2016, determinándose que las firmas de carácter cuestionado, presentes en los documentos Valuaciones No 15, marcada “F1” y 14 marcada “F2”, insertas en los folios 239, 240 y 241, 244 y 245, respectivamente, Pieza 2, y las estampas de sellos de color azul de carácter cuestionado, que aparecen en los documentos “F1” y “F2”, insertas en los folios 239, 240 y 241, 244 y 245, respectivamente, Pieza 2, fueron redargüidas en su efecto impugnativo, por tanto se tienen como fidedigno y se valoran conforme lo establece el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar, que esas dos (2) valuaciones fueron ejecutadas por la parte actora sociedad mercantil Inversiones Monsatex C.A., en la obra civil Residencias Punta Pacifico, propiedad de la demandada sociedad mercantil Inversiones 8422, C.A., y que en suma de las dos (2) valuaciones No 14 y 15, y consecuencialmente la expedición de sendas facturas No 000527 y 000528 por esas mismas cantidades de dinero se generó la acreencia de crédito a favor de la parte actora-reconvenida en la cantidad de Quinientos Sesenta Mil Trescientos Treinta Y Dos con 35/100 cts. (Bs. 560.332,35). 13. Promovió en copias simples, constante de seis (6) folios útiles, marcado con la nomenclatura “DC”, documento público, protocolizado en el Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 29 de julio de 2014, inscrito bajo el número 2014.607, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 396.15.4.1.7184, correspondiente al Libro del Folio Real de 2014,. Dicho instrumento en fecha 25 de marzo de 2015 fue impugnado por su adversario por tratarse de una copia simple de un documento público. En fecha 6 de abril de 2015 el apoderado de la parte actora-reconvenida, mediante escrito ratificó e insistió en hacer valer el documento impugnado, y en fecha 9 de abril de 2015, mediante diligencia presentó marcada con la nomenclatura “DC”, constante de nueve (9) folios útiles, copias certificadas del documento impugnado, por tanto se tienen como fidedigno y se valoran conforme lo establece el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar, que el ciudadano Luis Marcano, venezolano, divorciado, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. V 3.698.265, R.I.F. Nro. V036982655, y la demandada, sociedad mercantil Inversiones 8422, C.A., suscribieron un (1) contrato de compra venta, sobre un (1) inmueble, constituido por un (1) apartamento, ubicado en el Piso 5, distinguido con el No 5-7, del Edificio Residencias Punta Pacifico, construido sobre una (1) parcela de terreno unifamiliar ubicado en la Avenida Aldonza Manrique, Urbanización Playa El Ángel, Parcela M-13, Pampatar, Jurisdicción del Municipio Maneiro, Estado Nueva Esparta; el apartamento tiene una superficie de Ochenta Y Cuatro Metros Cuadrados Con Veinte Centímetros Cuadrados Aproximadamente (84,20 mts2), referido como Tipo A, distribuido en Sesenta Y Ocho Metros Cuadrados Con Cincuenta Centímetros Cuadrados Aproximadamente (78,50 mts2) de apartamento y Cinco Metros Cuadrados Con Setenta Centímetros Cuadrados (5,70 mts2) aproximadamente de terraza, y con las siguientes dependencias: dos (2) habitaciones, dos (2) baños, área para sala –comedor- cocina, lavandero, un (1) maletero y un (1) puesto de estacionamiento. Asimismo, se demuestra con éste instrumento público que la demandada no tenía impedimento alguno para cumplir con la protocolización del apartamento al actor habiendo cumplido con el pago del precio. Así se decide.- 14. Ratificó, la solicitud de inspección judicial extra litem No 2013-2308, practicada por el Juzgado Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 5 de agosto de 2.013, instrumento que fue presentado por la parte demandada-reconviniente en su forma original, marcado con la letra “A”, y que riela en los folios que van del 108 al 245 de la Primera Pieza del Cuaderno del Principal. Instrumento, que será objeto de valoración más adelante por pertenecer a las pruebas presentadas por la demandada, en torno al principio de la comunidad de la prueba. 15. Ratificó, la solicitud de inspección judicial extra litem número 2014-2443, practicada por el Juzgado Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 30 de mayo de 2.014, instrumento que fue incorporado, marcado con la letra “B” por la parte demandada-reconviniente en copias certificadas, y que riela en los folios que van del 246 al 266 de la Primera Pieza del Cuaderno del Cuaderno Principal. Instrumento, que será objeto de valoración más adelante por pertenecer a las pruebas presentadas por la demandada, en torno al principio de la comunidad de la prueba. 16. Promovió y reprodujo, como medio de prueba las Confesiones Espontaneas extraídas del escrito de contestación de su adversario, las cuales son: • “Niego, rechazo y contradigo que mi representada se haya obligado a vender inmueble alguno a la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX C.A. siendo lo verdaderamente ocurrido que mi representada pagaría a través de un inmueble perteneciente al edificio PUNTA PACÍFICO parte del presupuesto aprobado para la ejecución de las obras civiles en dicho edificio (sic) las cuales consistían en la pintura de los setenta y seis (76) apartamentos que conforman el edificio, la pintura de todos y cada uno de los pasillos de circulación así como las plantas de acceso del prenombrado edificio;… ” (Negritas del promovente.) • “En relación a la pintura la misma se ejecuto (sic) de manera errónea con productos de mala calidad y fuera del tiempo previsto por las partes para la entrega de dicha obra siendo que la pintura no cubría las superficies, se levantaba y desconchaba con facilidad, en virtud de ello, en fecha 05 de Agosto del año 2013, se procedió a realizar INSPECCIÓN JUDICIAL EXTRA LITEM, con el Juzgado del Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en todos y cada uno de los setenta y seis (76) apartamentos, las diez (10) plantas y pasillos de circulación que forman parte del Edificio RESIDENCIAS PUNTA PACÍFICO, en donde se pudo verificar y dejar expresa constancia de la inadecuada aplicación de la pintura, de las fallas en los bordes por mala aplicación de la pasta, de la diferencia de las tonalidades del levantamiento y desprendimiento de las capas de pintura, dejándose expresa constancia a su vez del agrietamiento y deterioro de los techos de escayola, como consecuencia de la errónea instalación de los mismos…” (Negritas del promovente.) • “Así las cosas (sic) ciudadana Jueza, de la Inspección Judicial Extra Litem que se practicó se dejo (sic) constancia de todos y cada uno de los inconvenientes presentados en la ejecución de la obra por parte de INVERSIONES MONSATEX C.A., bien sea por la mala calidad de los materiales, mala calidad de fabricación y pésima calidad de mano de obra, en virtud de este (sic) notorio acontecimiento…” (Negritas del promovente). • “…; de igual forma INVERSIONES MONSATEX C.A., se obligó mediante la celebración del prenombrado contrato verbal de obra a fabricar e instalar todos y cada uno de los techos de escayola de las setenta y seis (76) unidades habitacionales que conforman el edificio; dichas obras serian (sic) pagadas por INVERSIONES 8422 C.A. con un apartamento que en ese momento estaba distinguido con la letra y numero (sic) A-57…” (Negritas del promovente). En relación a éste medio de prueba que fue admitido se debe establecer que de la exposición realizada por el apoderado de la parte demandada-reconviniente en su escrito de contestación a la demanda, se destaca que su defensa se centró en la mala ejecución constructiva del actor-reconvenido en la fabricación, instalación y ejecución de la pintura y escayola en las setenta y seis (76) unidades habitacionales que conforman el edificio, pues precisamente con esos argumentos es que se fijó el alcance y limite de la relación procesal entablada. Con lo antes referido, se quiere precisar, que el demandado reconoce espontáneamente que hubo la ejecución de la obra civil a cargo del actor pero muestra es gran disconformidad es con los productos que fueron utilizados para cumplir su cometido el actor, pues su contradicción está orientada a la ejecución errónea de la obra por utilizar productos de mala calidad y fuera del tiempo previsto contractualmente, y que la misma sería pagada con un (1) apartamento que para ese momento se encontraba distinguido para ese momento con la nomenclatura del contrato, es decir reconoce el cambio. Y, así se decide. Ratificó, el Documento de Condominio y sus notas marginales de ese momento, debidamente protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, el 27 de Enero de 2.014, bajo el número 29, folio 150 del Tomo 1 del Protocolo de Transcripción del citado año (2.014), instrumento que se incorporó en copias certificadas en el Cuaderno de Medidas y que riela en los folios que van del 9 al 46, marcado con la letra “A”. Asimismo, promovió la prueba de informes al Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, a los fines de que remitiera a éste Juzgado, a la brevedad posible, copias certificadas del documento de condominio y sus notas marginales debidamente actualizadas para la presente fecha, el cual se encuentra protocolizado ante dicha Oficina de Registro Público, en fecha 27-01-2014, anotado bajo el N° 29, folio 150, Tomo 1, Protocolo de Transcripción de año 2014; y de la Cédula de Habitabilidad expedida por la Dirección de Desarrollo Urbano, de la Oficina de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Maneiro y Certificado de Conformidad de Bomberos, expedido por la División Técnica del Departamento de Prevención, los cuales fueron agregados como recaudos al Cuaderno de comprobantes del referido Documento de Condominio. En cuanto a éste medio de prueba, la demandada-reconviniente en la oportunidad procesal correspondiente presentó su oposición a la admisión de la prueba siendo declarado sin lugar ese control judicial ejercido y admitida la prueba por éste Juzgado en fecha 30 de marzo de 2015. No obstante, el abogado Luis Gabriel Romero Gavidia, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A., presentó apelación en contra de los autos dictados en fecha 30.03.2015 por éste Juzgado, y en fecha cuatro (4) días del mes de febrero del año dos mil dieciséis (2016), dimanó la decisión del Superior Jerárquico revocando parcialmente los autos dictados en fecha 30.03.2015, el primero solo con respecto a la declaratoria sin lugar de la oposición planteada a la referida prueba de informes, y el segundo solo en lo que respecta a la admisión de la prueba de informes promovida por la parte actora-recovenida, por tanto los instrumentos remitidos a éste Juzgado por el Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Bolivariano de Nueva Espartano se le conceden valor probatorio alguno. Y, así se decide. No obstante, en fecha primero (1º), del mes de abril de 2016, compareció por ante éste tribunal, el abogado Rubén Lorenzo González Almirail, e incorporo al proceso los siguientes instrumentos públicos expedidos en copias certificadas por la Oficina del Registro Público Inmobiliario de Pampatar, que se discriminan a continuación: • Documento de Condominio de Residencias Punta Pacifico y sus notas marginales, debidamente actualizadas para la fecha del requerimiento, protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, el 27 de Enero de 2.014, bajo el número 29, folio 150 del Tomo 1 del Protocolo de Transcripción del citado año (2.014), constante de cuarenta (40) folios útiles, marcado “A”. • Cédula de Habitabilidad expedida por la Dirección De Desarrollo Urbano de la Oficina De Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Maneiro y Certificado de Conformidad De Bomberos expedido por la División Técnica del Departamento de Prevención, agregados como recaudos al Cuaderno de Comprobantes del Documento de Condominio, debidamente protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, el 27 de Enero de 2.014, bajo el número 29, folio 150 del Tomo 1 del Protocolo de Transcripción del citado año (2.014), bajo los números: 476 y 472, respectivamente, constante de cuatro (4) folios útiles, marcado “B”. Estos documentos con carácter de públicos que no fueron impugnados ni tachados conforme lo prevén los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, de conformidad con lo establecido en el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, se valoran para demostrar que la sociedad mercantil Inversiones 8422, C.A., parte demandada-reconviniente en el proceso no se ciñó a los términos contractuales fijados en el contrato preparatorio de compra-venta al no ejecutar la construcción civil del Conjunto Residencias Punta Pacifico y obtener el permiso de habitabilidad y la conformidad de uso antes del 30 de diciembre de 2012, acorde se obligó, además de verificarse que el inmueble objeto del negocio jurídico es un (1) apartamento que tiene las características de residencial por pertenecer a la categorización de vivienda, por tanto se le concede el valor probatorio para probar esas circunstancias. Y, así, se decide. 17. Promovió y reprodujo, como medio de prueba las Confesiones Espontaneas extraídas del escrito de reconvención de su adversario, las cuales son : • “…, al no ejecutar la obra en el plazo previsto y no solicitar la prorroga correspondiente abandonando la obra los primeros días en el mes de diciembre del año 2013, SEXTA, SEPTIMA (sic) y OCTAVA, aunando al hecho de la falta de verificación de la condición suspensiva positiva contemplada en la cláusula novena de dicho instrumento, trayendo como consecuencia el sufrimiento por parte de mi representada de un daño material perfeccionado por el daño emergente reservándome desde ya el derecho de demandar su reparación mediante demanda autónoma por cuanto a la fecha sigue perfeccionándose dicho daño y se hace imposible cuantificarlo en los actuales momentos”. (Negritas y subrayado del promovente) En relación a éste medio de prueba que fue admitido se debe establecer que de la exposición realizada por el apoderado de la parte demandada-reconviniente en su escrito de reconvención, su contra ataque argumentativo se centró en un presunto incumplimiento a cargo de la reconvenida en los términos contractuales pactados en el contrato que pretende resolver, lo cual se torna un contrasentido, en virtud que la parte reconviniente por un lado argumenta que no hubo un cumplimiento por parte de la reconvenida, sin embargo admite espontáneamente que si cumplió con su ejecución prestacional, pero erróneamente al emplear productos de mala calidad en su ejecución, pero por otro lado arguyó un supuesto abandono de la obra por parte de su contraparte a principio del mes de diciembre de 2013, lo que acarreó para él unos daños de imposible cuantificación para él, y en contrapartida admite espontáneamente que si cumplió pero las valuaciones y facturas quedaron sin efecto, es decir sin efecto jurídico. Naturalmente, son argumentos que se destruyen entre sí por ser contradictorios maxime cuando la parte reconviniente se defendió habiendo negado haber incumplido los contratos muy a pesar que no consta el cumplimiento de su obligación principal, por tanto se le da valor probatorio a esas admisiones espontaneas para fijar el alcance y limite de la relación procesal entablada, y para demostrar que efectivamente la parte reconvenida cumplió con su obligación principal de ejecutar la obra, y así, se decide. 18. Promovió y reprodujo cuatro (4) telegramas expedidos por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, (I.P.O.S.T.E.L), en las fechas 16 y 30 de abril y, 6 y 26 de mayo, todos de 2.014, las cuales se incorporaron en su forma original cada uno constante de tres (3) folios útiles, marcados con las letras “B”, “C”, “D” y “E, que rielan en el Cuaderno Separado de Medidas, folios del 47 al 58 de la Primera Pieza, de cuyo textos se demuestran que el ciudadano Rubén González en su condición de apoderado de la accionante es el remitente, y como receptor de los mismos los ciudadanos Elizabeth Teresa De Leon Toro y/o Ulises Reyes Bastidas en su condición de representante legal de la demandada. Estos instrumentos, que no fueron impugnados por su adversario demuestran que en efecto se envió oportunamente dichos telegramas con carácter de urgencia mediante la cual notificaron sobre la comparecencia al domicilio del apoderado actor con la finalidad de concertar un acercamiento con el objeto de tratar extrajudicialmente el asunto relacionado con el contrato de opción de compra venta suscrito entre Inversiones Monsatex C.A; e Inversiones 8422, C.A; debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de La Asunción del Estado Nueva Esparta, en fecha 11 de noviembre de 2011, bajo el # 18, Tomo 70 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, y posterior contrato de obra privado de fecha 20 de septiembre de 2013, lo cual consta del debido acuse de recibo, por lo que éste tribunal tiene por enviados dichos telegramas y recibidos por el destinatario, valoración que hace de conformidad con lo establecido en el artículo 1.375 del Código Civil. Así se decide. 19. Promovió de conformidad con el artículo 477 del Código de Procedimiento Civil, las siguientes testimoniales: • Julio Enrique Araujo Fuenmayor, venezolano, pintor de brocha gorda, portador de la cédula de identidad # V 20.814.538. • Freddy José Bastardo Farías, venezolano, pintor de brocha gorda, portador de la cédula de identidad # V 20.111.484. • Fernando Antonio Laya Arevalo, venezolano, pintor de brocha gorda, portador de la cédula de identidad # V 14.315.517 • Reinaldo José Benavides, venezolano, pintor de brocha gorda, portador de la cédula de identidad # V 11.379.512. • Julio Enrique Araujo Fuenmayor, venezolano, pintor de brocha gorda, portador de la cédula de identidad # V 11.379.512. Estos testimonios no merecen valor probatorio alguno, en virtud que los testigos no concurrieron a deponer su testimonial. Así, se decide. X.-PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE. Pruebas aportadas por la parte demandada conjuntamente con el escrito de contestación. 1. La inspección judicial extra litem No 2013-2308, practicada por el Juzgado Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 5 de agosto de 2.013, instrumento presentado en su forma original, marcado con la letra “A”, y riela en los folios del 108 al 245 de la Primera Pieza del Cuaderno del Principal. Este documento que debería tener la misma fuerza de un documento público o auténtico, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, ya que se encuentra autorizado por un Juez que tiene facultad para darle fe pública al mismo, no se le concede valor probatorio y se desecha, en virtud que la inspección ocular no fue practicada conforme a los postulados que pregona el artículo 1.429 del Código Civil, pues la parte demandada-reconviniente no alegó ni explicó dichas circunstancias conforme se le exige para éste medio de prueba que se encuentra pre constituido, es decir debió fundamentar la urgencia y el perjuicio que le ocasionaría el no haberse evacuado esa prueba antes del juicio, por cuanto ésta Juzgadora debe evaluar dicho alegato ante la ausencia del control judicial que no pudo tener su contraparte en respeto al derecho a la defensa de la parte contraria a la que no se le permitió ejercer el control judicial de esa prueba, inclusive resulta hasta contradictorio darle valor probatorio en virtud que la misma parte demandada-reconviniente promovió otra inspección judicial para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que fueron evacuados por la inspección extra litem en cuestión. Finalmente, en la solicitud de inspección ratificada su promovente indeterminó los particulares a examinar previo al juicio, lo cual evidentemente constituye una franca violación a los derechos y garantías constitucionales. Así se decide. 2. La solicitud de inspección judicial extra litem número 2014-2443, practicada por el Juzgado Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 30 de mayo de 2.014, instrumento presentado en copias certificadas marcado con la letra “B”, riela en los folios del 246 al 266 de la Primera Pieza del Cuaderno del Cuaderno Principal. Este documento que debería tener la misma fuerza de un documento público o auténtico, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, ya que se encuentra autorizado por un Juez que tiene facultad para darle fe pública al mismo, no se le concede valor probatorio y se desecha, en virtud que la inspección ocular no fue practicada conforme a los postulados que pregona el artículo 1.429 del Código Civil, pues la parte demandada-reconviniente no alegó ni explicó dichas circunstancias conforme se le exige para éste medio de prueba que se encuentra pre constituido, es decir debió fundamentar la urgencia y el perjuicio que le ocasionaría el no haberse evacuado esa prueba antes del juicio, por cuanto ésta Juzgadora debe evaluar dicho alegato ante la ausencia del control judicial que no pudo tener su contraparte en respeto al derecho a la defensa de la parte contraria a la que no se le permitió ejercer el control judicial de esa prueba, inclusive resulta hasta contradictorio darle valor probatorio en virtud que la misma parte demandada-reconviniente promovió otra inspección judicial para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que fueron evacuados por la inspección extra litem en cuestión. Finalmente, en la solicitud de inspección ratificada su promovente indeterminó los particulares a examinar previo al juicio, lo cual evidentemente constituye una franca violación a los derechos y garantías constitucionales. Así se decide. 3. El documento privado, de fecha 20 de septiembre de 2.013, marcado con la nomenclatura “C”; mediante el cual las sociedades mercantiles Inversiones Monsatex, C.A; inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 7 de Septiembre de 2.006, bajo el Nº 71, Tomo 47-A, y con Certificado de Registro de Información Fiscal por sus siglas (R.I.F) Nº J-31663310-1, e Inversiones 8422, C.A; inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 26 de Agosto de 2.009, bajo el Nº 7, Tomo 45-A, y con Certificado de Inscripción del Registro de Información Fiscal por sus siglas (R.I.F) No J-29811428-2; documento que fue objeto de análisis y valoración precedentemente. Así se decide.- 4. El documento autenticado, de fecha 11 de noviembre de 2.011 en la Notaría Pública de La Asunción del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 18, Tomo 70, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, marcado con la nomenclatura “D”, mediante el cual las sociedades mercantiles Inversiones Monsatex, C.A; inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 7 de Septiembre de 2.006, bajo el Nº 71, Tomo 47-A, y con Certificado de Registro de Información Fiscal por sus siglas (R.I.F) Nº J-31663310-1, e Inversiones 8422, C.A; inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 26 de Agosto de 2.009, bajo el Nº 7, Tomo 45-A, y con Certificado de Inscripción del Registro de Información Fiscal por sus siglas (R.I.F) No J-29811428-2; documento que fue objeto de análisis y valoración precedentemente. Así se decide.- En el lapso de promoción de prueba. 5. Ratificó, la solicitud de inspección judicial extra litem No 2013-2308, practicada por el Juzgado Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 5 de agosto de 2.013, instrumento presentado por su parte en su forma original, marcado con la letra “A”, y que riela en los folios que van del 108 al 245 de la Primera Pieza del Cuaderno del Principal, documento éste ya valorado precedentemente. Así se establece.- 6. Ratificó, la solicitud de inspección judicial extra litem número 2014-2443, practicada por el Juzgado Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 30 de mayo de 2.014, instrumento que fue incorporado, marcado con la letra “B” por la parte demandada-reconviniente en copias certificadas, y que riela en los folios que van del 246 al 266 de la Primera Pieza del Cuaderno del Cuaderno Principal, documento éste ya valorado precedentemente. Así se establece.- 7. Ratificó, el documento privado, de fecha 20 de septiembre de 2.013, marcado con la nomenclatura “C”; documento éste ya valorado precedentemente. Así se establece.- 8. Ratificó el documento autenticado, de fecha 11 de noviembre de 2.011 en la Notaría Pública de La Asunción del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 18, Tomo 70, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, marcado con la nomenclatura “D”, documento éste ya valorado precedentemente. Así se establece.- 9. Promovió inspección judicial, de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a realizarse sobre los inmuebles distinguidos con los números 59, ubicado en la planta 5, 87, ubicado en el piso 8 y la conserjería del edificio Punta Pacifico, a los efectos que se constate ciertos aspectos que considera relevantes y se expresan a continuación. PRIMERO: Que se verifique y se deje constancia que la inspección se realiza sobre los inmuebles señalados anteriormente. SEGUNDO: Que se verifique y se deje constancia de las condiciones físicas, el estilo, los materiales utilizados, el acabado y terminación de los techos de escayola de los inmuebles antes señalados. Este medio probatorio, que fue evacuado el día trece (13) de abril de 2015, con presencia del promovente y el apoderado de la parte demandada, se desecha por impertinente, por cuanto nada prueba en relación al tema a decidir en la presente causa donde se está debatiendo el incumplimiento o cumplimiento de la obra y no de los tres (3) apartamentos señalados por el actor. Así se establece.- 10. Promovió experticia, de conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, a practicar en el inmueble distinguido con el número 92, ubicado en la planta 9° del edificio Punta Pacifico con la finalidad de que los expertos determinen y verifiquen los puntos de hecho que se enumeran a continuación. PRIMERO: Que se determine mediante el peritaje correspondiente si la instalación del techo de escayola es correcta, verificándose claramente si los amarres y moños se encuentran sujetados o anclados del nervio de concreto o si se encuentran sujetados del anime. SEGUNDO: Que se determine mediante el peritaje correspondiente el peso por metro cuadrado que están soportando los amarres y/o moños que sujetan el techo de escayola bien sean anclados en anime o anclados en concreto. TERCERO: Que se determine mediante el peritaje correspondiente si los moños o amarres del techo de escayola pueden soportar el peso por metro cuadrado anclados en anime, sin que exista movimiento o fricción del techo. CUARTO: Que se determine mediante el peritaje respectivo los motivos, razones y circunstancias que producen el agrietamiento del techo de escayola del inmueble. Fueron designados como expertos los ingenieros Ramona Jiménez P, Antonio Marquina, y Simón Zabala, quienes debidamente designados y juramentados, solicitaron un plazo de treinta (30) días continuos, para dentro del mismo realizar y consignar el informe resultante. En fecha seis (6) de julio realizaron su labor in situ,presentado tempestivamente el siguiente informe pericial, incluyendo un reportaje fotográfico en el tercer folio, estableciendo los siguientes pronunciamientos como parte de la misión encomendada por el Tribunal. Para el primer particular, establecieron que: “Para dar cumplimiento a este punto, se recortó un área de aproximada de un (01) m2 de techo de escayola constatándose que los amarres y moños se encuentran sujetados al anime (Poliestireno Expandido). Lo cual se pudo presenciar en toda el área que se recortó para tal fin al cual se tuvo visibilidad. No se observó amarres o moños para los anclajes y soporte del techo de escayola al nervio de concreto.” En cuanto al segundo particular, señalaron que: “El material recortado se pesó mediante peso electrónico suministrado por los expertos y el mismo arrojó un peso aproximado de 14 Kg. Con espesor de 12 mm. Cabe destacar que al pedazo la escayola se encontraba con material adherido de yeso y parte de los moño con que está sujetado.” Para el tercer particular, establecieron: “De la forma en que se observa la colocación de moños o amarres del anime (Poliestireno Expandido) que sirven de soporte al techo de escayola es evidente que no va a soportar el peso que se produce en el mismo, ya que por su composición no es un material solido sino que se puede desmoronar con el tiempo.” En el ultimo particular, indicaron que: “Colocados los moños o amarres del anime (Poliestireno Expandido) para sujetar el techo de escayola se produce una tracción en el material de adherencia al que no ser resistente se pueden producir asentamientos diferenciales que repercute en el techo de escayola produciendo grietas y fisuras en las uniones del mismo, puesto que el anime no posee resistencia la tracción. También se observó que no existen guías soportadas por los nervios de la placa que ayudan a la correcta nivelación de la escayola ya que de esta manera se evitan diferenciales de cota entre los “moños”. Poliestireno Expandido es utilizado como material para relleno de la losa nervada, en construcción del bloque placa, no como elemento estructural. En este caso de losa nervada, el nervio es el que actúa como elemento estructural. En cuanto a la valoración de la experticia, Ricardo Henríquez La Roche, en su libro Código de Procedimiento Civil, tomo II, pág. 465, ha dicho: “…el dictamen debe ser documentado por los expertos, y su desarrollo se divide en tres partes: la descripción de los hechos u objetos que fueron examinados por los peritos, en orden al cometido de la experticia; los métodos o procedimientos técnicos utilizados para analizar la fuente de prueba, los cuales han de presuponerse en toda experticia, ya que ésta es la prueba que requiere conocimientos o aparatos especiales para la percepción de los hechos (…) o la determinación de sus causas y efectos. Por consiguiente es parte importante de la fundamentación del dictamen explicar al juez el sistema de investigación y los recursos técnicos utilizados a los fines de que éste pueda formar convicción. Los versados deben motivar sus apreciaciones, no tienen que dar la razón de cada razón, como no la tiene que dar el juez en la fundamentación de su fallo (…), pero si es necesario – so pena de ineficacia según el transcrito artículo 1.425 del Código Civil- que haya una argumentación que justifique en el orden lógico las conclusiones”. Es por ello, que el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la motivación requerida por el 1.425 del Código Civil, exige que “debe contener por lo menos: descripción detallada de lo que fue objeto de la experticia, métodos o sistemas utilizados en el examen y las conclusiones a que han llegado los expertos”, es de conformidad con los artículo antes mencionados, y en uso del principio de la sana crítica establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no existir una regla o tarifa legal expresa de valoración de este medio probatorio, que a pesar de haber sido promovido y evacuado dentro de su oportunidad correspondiente, y de haber dado los expertos designados cabal cumplimiento al artículo 466 del Código de Procedimiento Civil, consta que el informe de experticia del día 6 de julio de 2015, los expertos no dieron cumplimiento a la formalidad esencial de dar una fundamentación de sus observaciones en relación a los métodos o procedimientos utilizados para evacuar los particulares, y en el desarrollo de los mismos parecieron que para llegar a sus acotaciones utilizaron únicamente sus capacidades sensoriales sin precisar el o los métodos utilizados para verificar la fuente de la prueba, por tanto su fundamentación se torna insuficiente para crear una clara convicción en quien decide, lo cual resultaría un contrasentido concederle valor probatorio a ese medio de prueba.- ASÍ SE DECIDE.- 11. Promovió, las siguientes testimoniales de los ciudadanos: • MIGUEL ROJAS, venezolano, mayor de edad, domiciliado en el sector Conuco Viejo del Municipio García del estado Bolivariano de Nueva Esparta, titular de la cedula de identidad No V- 17.846.826. • DANIEL GALLARDO, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la Calle Marcano entre Doña Isabel y Buenaventura casa sin numero Porlamar, Estado Bolivariano de Nueva Esparta, titular de la cedula de identidad No V- 19.808.693. • MONICA DOMINGUEZ, venezolana, mayor de edad, domiciliada en el edificio Punta Pacifico, apartamento 52, Municipio Maneiro del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, titular de la cédula de identidad No V- 14.485.707. • FEDERICO GARZON, extranjero, mayor de edad, domiciliado en la urbanización Maneiro conjunto residencial El Retiro thf-3, Municipio Maneiro del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, titular de la cédula de identidad No E-81.756.920. • LIBE ARBELOA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-2.972.429, domiciliada en la urbanización Maneiro conjunto residencial La Orquídea apto 46-B, Municipio Maneiro del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. • VICENTE VELASQUEZ, venezolano, mayor de edad, domiciliado en el edificio Punta Pacifico, apartamento 33, Municipio Maneiro del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, titular de la cédula de identidad No V-4.048.748. Estos testimonios no merecen valor probatorio alguno, en virtud que los testigos no concurrieron a deponer su testimonial. Así, se decide. XI.-CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Ahora bien, observa ésta juzgadora, que la presente controversia viene dada en razón de una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA Y SUBSIDIARIAMENTE INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS que fuera incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el decurso de la presente causa, motivado -al decir del actor- en que la parte demandada-reconviniente a pesar de haber pagado en exceso el precio del inmueble no cumplió con la protocolización de la vivienda, ubicada en Residencias Punta Pacifico, pactada en el contrato preparatorio de compra venta, de fecha 11 de noviembre de 2011, autenticado ante la Notaría Pública de La Asunción del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 18, Tomo 70, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y el contrato de obras, de fecha 20 de septiembre de 2.013, cuyo valor probatorio de ambos fue objeto de análisis y valoración por parte de ésta juzgadora. El citado negocio jurídico de opción de compra venta recayó sobre un (1) inmueble, constituido por un (1) apartamento, distinguido en el contrato con la nomenclatura “A raya cincuenta y siete” (A-57), del Tipo “A”, ubicado en el Piso “Seis” (6) del Conjunto “Residencias Punta Pacífico”, en la Avenida Aldonza Manrique, Urbanización Playa El Ángel, Parcela 13, Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, señalando la representación judicial de la actora que en el citado documento de opción se estableció erróneamente la identificación de ese inmueble supra descrito, siendo lo correcto el inmueble “A raya sesenta y dos “A-62”, del Tipo “A”, ubicado en el Piso Seis (6) de Residencias Punta Pacífico”, constante de Ochenta y Cuatro Metros Cuadrados con Veinte Centímetros Cuadrados (84,20 Mts2), conformado en: Setenta y Ocho Metros Cuadrados con Cincuenta Centímetros Cuadrados (78,50 Mts2) techados de apartamento, y Cinco Metros Cuadrados con Setenta Centímetros Cuadrados (5,70 Mts2) de terraza, aproximadamente, integrado dos (2) habitaciones, dos (2) baños, área para sala –comedor –cocina, lavandero, un (1) maletero, pisos revestidos de porcelanato, aire acondicionado central, puerta de entrada de seguridad, puertas en las habitaciones, closets terminados, baños listos, y dotado para su uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento. Asimismo, quedó establecido en la cláusula tercera del documento el precio de la vivienda en la cantidad de UN MILLÓN CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 1.188.148,00), de igual forma quedó convenido en la cláusula cuarta del referido contrato, la forma y política de pago. Por su parte, el contrato de obras vino a ratificar el documento de opción de compra venta, reiterando el precio del inmueble e incurriendo –a decir del actor- en el mismo error material involuntario de identificación del inmueble, además se estableció el tiempo y modalidad de ejecución de las obras y su prórroga. Entre tanto, la parte demandada Inversiones 8422, C.A., representada judicialmente por el abogado en ejercicio Luis Romero, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 123.371, al momento de dar contestación a la demanda invocó y admitió expresamente que su representada efectivamente celebró con la actora los citados documentos de opción de compra venta y obras, los cuales tuvieron como objeto la transmisión de propiedad del inmueble señalado en los citados documentos, por un valor de UN MILLÓN CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 1.188.148,00). Señaló también dicha representación judicial que la parte actora incumplió con los contratos de opción de compra venta y de obras, y categóricamente negó que se haya pagado el precio del inmueble como pretende hacer ver el actor, y que esos montos pagados correspondían a parte de la compensación de deuda por ejecución de obras civiles, y que por tanto esas cantidades de dinero no pueden ser imputadas al precio del inmueble. Arguyó de igual forma dicho apoderado judicial, que la actora ejecutó de manera errónea con producto de mala calidad y fuera del tiempo previsto contractualmente la entrega de dicha obra, siendo que la pintura aplicada no cubría las superficies al levantarse y desconcharse con facilidad por la inadecuada aplicación de la misma, y en cuanto los techos de escayola los mismos se encontraban agrietados y deteriorados, y que por ese incumplimiento culposo tuvo que contratar a diferentes personas para que ejecutaran las diferentes obras que la actora dejó de ejecutar, y que para la fecha de la contestación seguía pintando y remplazando los techos de escayola causándole daños y perjuicios a su representada, a tal efecto invocó el valor probatorio de dos (2) solicitudes de inspección extra litem que había realizado a la pintura aplicada en las paredes que conforman los pasillos de todos y cada uno de los pisos de las áreas comunes del edificio Residencias Punta Pacifico, así como los techos de escayola. Reconoció expresamente, que su representada no ha transmitido la propiedad del inmueble a causa de esas razones, y en cuanto al error de identificación del inmueble no fue un punto controvertido para él, sino más bien reconocido expresamente, por tanto no forma parte de los hechos controvertidos en la trabazón de la litis. Igualmente, dentro de la contestación a la demanda, interpuso formal reconvención en contra de la parte actora, señalando, que reconviene a la actora por resolución de contratos, ya que se había obligado a ejecutar una serie de obras civiles correspondiente a la pintura y escayola de las setenta y seis (76) unidades habitacionales que conforman el edificio Residencias Punta Pacifico, y que dichas obras serían pagadas por su representada con un apartamento que para ese momento desataba distinguido con la letra y número A-57, y la cantidad restante con un pago en metálico. No obstante, le achacó a la parte reconvenida que conforme se evidenciaba de las inspecciones judiciales extra litem y de sus argumentos de hecho y derecho que no había cumplido la reconvenida con la ejecución de obras al no ejecutarlas cabalmente, y no constar las ochenta y seis (86) actas levantadas y firmadas, trayendo como consecuencia un daño material que le afectaba, por tanto solicitó se declarara la resolución de los contratos del 20 de septiembre de 2013, anexado por él con la letra “C”, y el de 11 de noviembre de 2011, anexado por él con la letra “D”. En cuanto a la reconvención interpuesta por la parte demandada, se verifica que siendo la misma admitida el día 12 de Febrero de 2015, ordenándose proceder conforme a lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, esto es que dicha contestación debía producirse por parte de la actora-reconvenida, al 5to día de despacho siguiente, como fuera reseñado anteriormente, procediendo la parte reconvenida alegar, que la reconvención se caracteriza por estar ausente una descripción de los hechos causales que originaron los supuestos daños. Igualmente, se defendió argumentando que esos hechos demandados por vía de reconvención eran los mismos que se encontraban vertidos en su contestación sin llegar a incorporar el reconviniente en su contraofensiva una serie de hechos nuevos para sustentar su reconvención, y que por tal razón se debería declarar la misma inadmisible. Y, para el fondo del asunto recalcó la gran incongruencia argumentativa que desplegó la reconviniente en su libelo, pues por un lado alegó que no se cumplieron con las obras civiles pactadas, sin embargo reconoce en el mismo escrito que si hubo un cumplimiento de esas obras pero no fue cabal. En ese sentido, su defensa se centró en resaltar que la reconviniente se encontraba en beneficio de todas las obras civiles ejecutadas por su patrocinada, logrando inclusive con ellas obtener la cedula de habitabilidad y protocolizar el documento de condominio del edificio Residencias Punta Pacifico, produciendo una fuerte entrada de sumas de dinero producto de la venta de los demás apartamentos que conforman el edificio, sin proceder a cumplir con protocolizar la vivienda a su representada. En cuanto al supuesto abandono de la obra, negó tal afirmación y enfocó su defensa en afirmar que tal alegato de la reconviniente se desvanecía con los mismos hechos narrados en el escrito al reconocer que efectivamente si se habían ejecutado las obras pero no cabalmente, y que no se podía hablar de un abandono de la obra a principio de “los primeros días del mes de diciembre de 2013”, por haber aceptado la recoviniente el día 20 de enero de 2014 las dos (2) ultimas facturas y valuaciones concerniente a las obras finales ejecutadas. Establecidos los límites de la controversia y analizadas las pruebas aportadas por las partes al proceso, antes de pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, es necesario para ésta juzgadora hacer las siguientes consideraciones en relación al contrato de compra-venta, para establecer su perfeccionamiento y formas de cumplimiento del mismo. El concepto de contrato preparatorio viene de la palabra “vovertrag” que apareció citada por primera vez en el Tratado Thol, quien la empleó en su tercera edición de Derecho Mercantil (Hanf & Drecht, 1854), con la intención de dar un giro germano a la expresión “pactum de contrayendo”. Thol justificó la nueva terminología diciendo que es un contrato anterior a otro; esto es, un contrato que se concluyó para preparar otro contrato, o sea un contrato actual que promete un futuro contrato. El mérito de la creación del concepto de contrato preparatorio pertenece a Degenkolb, quien es el artífice de la doctrina dominante. Toda literatura posterior se inspira en él, lo que dio origen a que lo acogieran los modernos tratadistas alemanes y así se convirtió en tema preferido en las tesis doctorales alemanas. El contrato preparatorio tiene los siguientes caracteres: a) Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir, que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo. b) Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato. c) Es principal por ser un contrato que subsiste por sí mismo, con independencia del contrato futuro. d) Puede ser bilateral o unilateral; según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. e) Es un contrato que produce efectos personales, no es traslativo, ni constitutivo de derechos reales. En el contrato preparatorio no opera la transmisión de la propiedad, ya que ésta no se efectúa, sino cuando se perfecciona la venta por documento separado. Debiéndose agregar también que este tipo de contratos debe contener los elementos esenciales del futuro contrato, y debe además expresar perfecta y claramente la voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la transmisión de la propiedad y cumplir todas las demás obligaciones conectadas con el contrato definitivo debiendo quedar claramente expresado que no se trata de un contrato condicionado. En este mismo orden de ideas se debe tener en cuenta de la existencia de contratos que se denominan formales, estos por sus características traen como matriz porque su eficacia obligacional depende del otorgamiento público del documento definitivo en el cual se conviene aquél, en cuyo caso el formulismo prevalece sobre el consensualismo, que en nuestra legislación es el principio que rige la materia contractual. En el contrato preparatorio, sólo existe la obligación de celebrar un futuro contrato, o sea que todavía no se ha consumado el contrato definitivo. Bajo estas premisas, tenemos que el contrato de opción de compra venta, ha señalado la doctrina que conforma un derecho subjetivo, y como todos los derechos que entran en esta categoría consiste, en sentido amplio, en la facultad de la voluntad que la ley concede al titular de la opción para que, con arreglo a las normas legales, y otras a normas convencionales preestablecidas, pueda a su voluntad optar por un derecho o adquirir una cosa. Esas situaciones jurídicas constituyen per se un contrato preparatorio de compra-venta que es considerado como generador de obligaciones. Así lo entienden civilistas muy notables, y en ese mismo sentido se ha pronunciado con carácter de vinculante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia del 20 de julio de 2015, Exp. N° 14-0662, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, caso: Panadería La Cesta De Los Panes, C.A; estableciendo al respecto: “OBITER DICTUM Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones: Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013. 1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168). En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142). Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no. Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195). En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial. …omisis... La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada. El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva. Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219). El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante. Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación: A. Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales. B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa. C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato. D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere. 2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante). En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo. El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción. Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión. En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción. En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar. El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato. 3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada. En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral. 4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales). El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil). En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta. Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar. En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado. La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios. En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato. El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no. En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable. Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74). El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción. En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.” (Negritas de la Sala.) De la decisión transcrita en extenso por constituir la misma un Obiter Dictum dictado por nuestra Sala Constitucional, palmariamente se deduce que el contrato de opción puede constituir un precontrato generador de obligaciones jurídicas que pueden muy bien ser unilaterales en unos casos y sinalagmáticas en otros, y siempre supeditadas a lavoluntad del que libremente tiene la facultad de elección sin condición de ninguna clase. La doctrina de Fueyo Leneri ha venido considerado a los contratos preparatorios de la siguiente manera: “es una vinculación nacida del contrato, cuya eficacia, en el querer de las partes, es sólo preliminar o previa, puesto que lo que se intenta es crear una relación futura y definitiva, la cual ordinariamente es entre las mismas partes contratantes”. Por su parte, Boles y Soler; sostienen que: “son contratos preparatorios los que tienen por objeto ponerse en condiciones de celebrar otros definitivos que son los que en realidad interesan a los que los celebran” De las características propias del contrato preparatorio o precontratos, se evidencia en el caso de marras, que el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, cumple con los mismos parámetros, ya que como se dijo ut supra, el contrato de opción de compraventa, es un contrato autónomo, en virtud que cada uno de los contratantes tiene derecho a exigir que el otro cumpla con la estipulación del contrato definitivo; pues, se trata de un precontrato, porque prepara la celebración de otro contrato, en este caso, la celebración del contrato de compraventa definitivo; que es bilateral, lo que constituye que ambas partes asumen obligaciones reciprocas, lo que se evidencia, al asumir la demandada la obligación de transmitir la propiedad del inmueble objeto de la demanda a través de un contrato futuro, y el optante en pagar el precio definitivo de la venta de la vivienda; por tanto es un contrato que produce efectos personales, ya que no es traslativo de propiedad, ni constitutivo de derechos reales, sino que constituyen derechos obligacionales para ambas partes, ya que en el contrato preparatorio no opera la transmisión de la propiedad, por cuanto ésta se efectúa cuando se perfecciona la venta a través del contrato definitivo. En el caso bajo estudio, se evidencia que el contrato de opción de compraventa accionado se encuentra dentro de los parámetros indicados precedentemente, además que en el petitorio del escrito libelar del accionante entre otras pretensiones se encuentra reclamando el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, que quedó perfeccionado por el acuerdo de voluntades manifestado por ambas partes. Para entrar a resolver, se debe destacar que del material probatorio aportado al presente juicio, cuyo análisis y valoración ya fue expuesto anteriormente por parte de ésta juzgadora, así como los alegatos y demás defensas desplegados por ambas partes, es de observar que quedó reconocido por no ser objeto de puntos controvertidos entre ellos, la existencia de la relación contractual que ató al negocio jurídico suscrito, es decir dos (2) contratos, el primero de opción de compra venta, debidamente autenticado ante la Notaría Pública de La Asunción del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 18, Tomo 70, en fecha 11 de noviembre de 2.011, y que tuvo por objeto un (1) bien inmueble, constituido por un (1) apartamento, erróneamente identificado para la fecha como el “cincuenta y siete” (A-57), del Tipo “A”, ubicado en el Piso “Seis” (6) del Conjunto “Residencias Punta Pacífico”, conforme fue reconocido inclusive por la demandada, siendo lo correcto el inmueble “A raya sesenta y dos “A-62”, del Tipo “A”, ubicado en el Piso Seis (6) de Residencias Punta Pacífico”, constante de Ochenta y Cuatro Metros Cuadrados con Veinte Centímetros Cuadrados (84,20 Mts2), conformado en: Setenta y Ocho Metros Cuadrados con Cincuenta Centímetros Cuadrados (78,50 Mts2) techados de apartamento, y Cinco Metros Cuadrados con Setenta Centímetros Cuadrados (5,70 Mts2) de terraza, aproximadamente, integrado dos (2) habitaciones, dos (2) baños, área para sala –comedor –cocina, lavandero, un (1) maletero, pisos revestidos de porcelanato, aire acondicionado central, puerta de entrada de seguridad, puertas en las habitaciones, closets terminados, baños listos, y dotado para su uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento, ubicado en la Avenida Aldonza Manrique, Urbanización Playa El Ángel, Parcela 13, Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, cuyo precio fue fijado por la cantidad de Un Millón Ciento Ochenta Y Ocho Mil Ciento Cuarenta Y Ocho Bolívares (Bs. 1.188.148,00), y el segundo de obras de fecha 20 de septiembre de 2.013, que ratificó el contrato primitivo de opción de compra venta con sus debidas convenciones. Bajo estas premisas y en atención a los demás puntos controvertidos que conforman el eje central de la litis trabada se pasa a resolver el conflicto judicial planteado por las partes, en cuanto a los señalamientos del pago o no del precio de la vivienda objeto del negocio jurídico suscrito y reconocido por ambos, la actora manifestó haber cumplido en exceso con pagar el precio del inmueble, y su contraparte afirmó que no se había producido el pago en cuestión, considera ésta juzgadora de vital importancia para dirimir la controversia planteada remitirse previamente al contenido de las cláusulas tercera y cuarta del señalado contrato que establecen, lo siguiente: TERCERA: “El precio del inmueble será de UN MILLÓN CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs. 1.188.148,00), fijo e invariable”. CUARTA: “LA FUTURA ADQUIRIENTE con la finalidad de garantizarle a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA las obligaciones que asume en este acto, se obliga a pagar el precio de venta del inmueble pactado con intercambio de Suministro y colocación de techo en escayola y pintura en caucho interior de los apartamentos de Residencias Punta Pacifico obra en construcción por Inversiones 8422, C.A. arriba identificada, LA COMPAÑÍA PROPIETARIA se reserva en garantía de fiel cumplimiento de acabados, material y laboral, el apartamento descrito en la primera cláusula, en caso de que no se efectúe intercambio, durante un lapso igual o mayor a 60 días a partir de la autenticación del presente documento, o si por cualquier circunstancia LA FUTURA ADQUIRIENTE no representa mas sus servicios pactados según el presupuesto aprobado LA FUTURA ADQUIRIENTE cancelará el apartamento según la tabla de pagos siguientes… …Las cantidades de dinero recibidas serán imputadas al precio definitivo de venta. La falta de pago de DOS CUOTAS ordinarias y/o extraordinarias, se considerará incumplimiento por parte de LA FUTURA ADQUIRIENTE, y dará derecho a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA a rescindir el contrato por incumplimiento del mismo, y se procederá según lo estipulado en la Cláusula Novena. Los pagos deberán hacerse únicamente en cheques de gerencia o conformables a nombre de INVERSIONES 8422, C.A. los cuales podrán ser entregados en la oficina de ventas ubicadas en la dirección de la obra o depositados en el banco en la cuenta corriente que se le indique a favor de INVERSIONES 8422, C.A. y nunca emitir cheques a nombre de terceras personas. La compañía propietaria no reconocerá pagos hechos de manera diferente a lo aquí expreso”. De las citas precedentes se puede evidenciar que el precio se determinó fijo e invariable en la cantidad de Un Millón Ciento Ochenta Y Ocho Mil Ciento Cuarenta Y Ocho Bolívares (Bs. 1.188.148,00), y que el pago de ese precio entre otras modalidades se podía producir a cargo del actor con el intercambio de prestación de los servicios del suministro de pintura y colocación de techos escayola en los apartamentos que conforman el edificio Residencias Punta Pacifico, obra civil propiedad de la demandada. De actas procesales se evidenció que la parte actora en la etapa de instrucción de la causa incorporó al mundo de las actas procesales un legajo contentivo de veintitrés (23) comprobantes de pagos como emanados todos de la demandada que alcanzó a sumar la cantidad de Un Millón Siete Mil Novecientos Ochenta Y Dos Bolívares con 68/100 cts. (Bs. 1.007.982,68), dichos instrumentos fueron reconocidos por la demandada, y de los mismos se pudo constatar que se encuentran enumerados correlativamente en cuanto a la fechas y números de identificación, además se distingue de ellos el nombre de la demandada, esto es Inversiones 8422, C.A; en cuanto al contenido de ellos se puede evidenciar la determinación de distintos montos de dinero en moneda de curso legal en el país que fueron compensados contra las diferentes valuaciones de obras de servicios producidas por la parte actora, esto es Inversiones Monsatex C.A., y que dicha compensación aplicada fue orientada a extinguir la obligación contraída de pagar el precio de la cosa, conforme se verificó de cada uno de los conceptos plasmados que entre las fechas 27 de noviembre de 2011 y 6 de agosto de 2013 fueron sucesivamente pagadas íntegramente en su totalidad diez (10) de las doce (12) cuotas, cada una por un monto de Noventa y Nueve Mil Doce Bolívares con 33/100 cts. (Bs. 99.012,33), quedando parcialmente insoluta la cuota número once (11) al haber sufrido únicamente un último pago compensativo parcial por la cantidad de Once Mil Ochocientos Cincuenta y Ocho con 86/100 cts. (Bs.11.858, 86), restando la cantidad de Ochenta y Siete Mil Ciento Cincuenta y Tres con 47/100 cts. (Bs. 87.153,47) para extinguir la obligación de pago en relación a la cuota “11”. Así, se establece. En el caso de las cuotas “11” y “12”, ambas insolutas, al no poder comprobar la actora el pago de ellas con los veintitrés (23) comprobantes de pagos incorporados a las actas procesales, se observa que en suma las dos (2) ascienden a la cantidad de Ciento Ochenta Mil Ciento Sesenta y Cinco con 82/100 cts. (Bs. 180.165,82), cómputo que es arrojado al restar el saldo restante de Ochenta y Siete Mil Ciento Cincuenta y Tres con 47/100 cts. (Bs. 87.153,47) de la cuota “11”, y el monto de Noventa y Nueve Mil Doce con 33/100 cts. (Bs. 99.012,33) correspondiente a la cuota “12”. Así, se establece. Ahora bien, el actor argumentó que ese saldo restante del precio del inmueble se encontraba representado en exceso con el metálico reflejado en las dos (2) últimas valuaciones correspondientes a las No 14 y 15 (Pintura) de fechas 18.11.2013 y 20.01.2014, por las cuales expidió dos (2) facturas de orden correlativo con los números de controles #000527 y #000528, ambas fechadas el 20 de enero de 2014 por un monto de Ciento Treinta Mil Ciento Ochenta Y Dos con 50/100 cts. (Bs. 130.182,50), y de Cuatrocientos Treinta Mil Ciento Cuarenta Y Nueve con 35/100 cts. (Bs. 430.149,85), respectivamente, las cuales fueron aceptadas por la demandada el 23 de enero de 2014 sin querer proceder a compensar y expedir el último comprobante de pago conforme lo venía haciendo. La demandada por su parte, negó haber aceptado factura alguna, a tal efecto en fecha 25 de marzo de 2015 se encargó de desconocer la firma y sello húmedo de esos instrumentos, a su decir por no provenir de su representada. Sin embargo, del resultado de la experticia grafo-técnica promovida por el actor, en fecha 6 de abril de 2015 sobre dichos instrumentos impugnados, dimanó el dictamen grafo-técnico el 7 de julio de 2015, inclusive la ampliación y aclaratoria del 11 de febrero de 2016 solicitada por el apoderado de la demandada. Sobre ese resultado pericial, que no fue atacado por la demandada, se determinó que las firmas de carácter cuestionado, presentes en los instrumentos Valuaciones No 15, marcada “F1” y 14 marcada “F2”, insertas en los folios 239, 240 y 241, 244 y 245, respectivamente, Pieza 2, y las estampas de sellos de color azul de carácter cuestionado, que aparecen en los documentos “F1” y “F2”, insertas en los folios 239, 240 y 241, 244 y 245, respectivamente, Pieza 2, sin son provenientes de la parte demandada. Así, se establece. Ese resultado pericial, además de que el apoderado de la demandada en ningún momento desconoció el propio contenido de esos instrumentos llegándolo por tanto a reconocer, lo cual refleja que quedó aceptado el negocio jurídico vertidos en ellos, esos efectos procesales crearon la certeza en ésta juzgadora de que efectivamente la parte demandada mantiene una acreencia crediticia para con la parte actora de Quinientos Sesenta Mil Trescientos Treinta Y Dos con 35/100 cts. (Bs. 560.332,35), a causa de las valuaciones “14” y “15” (Pintura) de fechas 18.11.2013 y 20.01.2014, y por los conceptos allí indicados proveniente de la prestación de servicios pautada en la relación contractual que los une, por las cuales expidió dos (2) facturas de orden correlativo con los números de controles #000527 y #000528, que inclusive debió compensar en su momento la demandada, pues el saldo restante del precio del inmueble que comprendía una cantidad menor la cantidad de Ciento Ochenta Mil Ciento Sesenta y Cinco con 82/100 cts. (Bs. 180.165,82), y debió reintegrar al actor la cantidad restante de Trescientos Ochenta Mil Ciento Sesenta Y Seis Bolívares Con 03/100 Cts. (Bs. 380.166,03), pues dicha cantidad a compensar sobre pasaba los límites del precio determinado y fijo del inmueble establecido en la relación contractual. Así, se establece. Tributario con lo anterior, la actora a través de esos referidos instrumentos que fueron objeto del análisis y valoración por parte de ésta juzgadora si demostró haber cumplido en pagar el precio del inmueble objeto del contrato demandado en cumplimiento, es decir extinguió su obligación principal de pagar la cantidad de Un Millón Ciento Ochenta Y Ocho Mil Ciento Cuarenta Y Ocho Bolívares (Bs. 1.188.148,00), así como también probó tener un derecho de crédito a su favor contra la parte demandada de Trescientos Ochenta Mil Ciento Sesenta Y Seis Bolívares Con 03/100 Cts. (Bs. 380.166,03) a causa del producto de la compensación entre el monto total de ambas facturas (Bs. 560.332,35) menos la cantidad de dinero correspondiente a los saldos insolutos de las cuotas “11” y “12” compensada por el precio restante del inmueble (Bs. 180.165,82). Y, así se decide. De tal manera, que al haber ingresado al patrimonio de la demandada en su totalidad el precio determinado por la vivienda, la constructora debió cumplir con la obligación principal y sus accesorias que le correspondían que en definitiva era notificar y otorgar el documento público en beneficio de la actora, conforme lo preceptuaba la cláusula quinta del negocio jurídico, la cual enmarca: “QUINTA: La obligación de vender que asume LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, estará vigente por el término de treinta (30) días contados a partir del envío por parte de esta, a LA FUTURA ADQURIENTE, de una comunicación o telegrama a la siguiente dirección: Calle La huertas, Sector Los Fermines, san Juan Bautista, Municipio Díaz, Estado Nueva Esparta. Tlfs. 0414.404.60.88/0424.541.7545/0414.340.15.88, o se notifique mediante aviso de prensa en un diario local o al correo electrónico p. monsatex @hotmail.com, en el que se le comunique que los permisos de habitabilidad del inmueble o constancia de cumplimiento de las variables urbanas fundamentales ya le han sido expedidos. Para el momento de la protocolización deberá estar cancelado el monto total del apartamento. La negociación objeto de este convenio deberá realizarse dentro del citado termino de treinta (30) días, transcurrido dicho lapso LA COMPAÑÍA PROPIETARIA queda libre de toda obligación para con LA FUTURA ADQUIRIENTE pudiendo en consecuencia, disponer del inmueble y aplicar lo establecido en la Clausula OCTAVA.”(Subrayado del tribunal). No obstante lo pactado, la demandada no cumplió con su prestación obligacional, tal y como se evidencia de la controversia planteada y de los medios de pruebas, configurando tal conducta un evidente incumplimiento contractual, por tanto resulta procedente la ejecución del contrato presentada por la parte actora, de conformidad con el contenido del artículo 1.167 del Código Civil. Y, así se decide. En relación a los daños y perjuicios subsidiariamente reclamados por la parte actora, su pretensión se concentró en establecer que había cumplido en pagar el precio de la vivienda, y que la parte demandada presentaba un retardo culposo en cumplir con su obligación de protocolizar el documento definitivo de propiedad y la entrega del inmueble, por tal razón pretende la sanción pecuniaria establecida en el artículo 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria correspondiente al pago de dos (2) unidades tributarias por cada día de retardo o mora transcurridos a cargo del constructor, por su parte la demandada, se defendió argumentado, que no se daban los supuestos de hecho ni de derecho para la aplicación de esta normativa en el presente caso, porque se trataba de una normativa dirigida a proteger a los ciudadanos en el acceso a la vivienda y no para tutelar a sociedades mercantiles que incumplen con sus obligaciones contractuales, aunado a que el Ministerio Público es el titular de la acción penal, y siendo la estafa un tipo penal perseguible de oficio le correspondía al estado a través del debido proceso determinar si existe o no la comisión de algún tipo penal, por tanto no podía la parte actora realizar pedimentos arbitrarios e inmersos en el profundo desconocimiento del derecho penal y su ejercicio. Precisado lo anterior, corresponde a ésta juzgadora entrar a evaluar y dirimir el conflicto planteado desde una perspectiva eminentemente resarcitoria bajo la aplicación tutelar de la ley invocada. En ese contexto, es meritorio destacar que lo pretendido por la actora es el resarcimiento del pago de unos presuntos daños a razón de dos (2) unidades tributarias por cada día de mora o atraso de la demandada en protocolizar y entregar el apartamento, bajo el amparo del artículo 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Así las cosas, aprecia ésta juzgadora que los artículos 1 y 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria establecen en dicho cuerpo normativo que: “Articulo 1. La presente Ley tiene como objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualesquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna.”(Subrayado del tribunal). “Artículo 26. En ningún caso el comprador de la vivienda en proceso de construcción o aún no construida en la preventa, soportará el impacto económico derivado del retraso o la mora en la culminación o entrega de la obra. El retardo en la entrega y culminación de la obra, por causas imputables al constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, en relación a la fecha establecida en el contrato, obliga a éste a indemnizar al comprador, con una suma o montos de Recursos proporcional al tiempo del retardo, siendo el valor de dos Unidades Tributarias (2 U.T.) por cada día de retardo en la entrega del inmueble y a cancelar el pago del monto de los cánones de arrendamiento mensuales en que incurran los compradores durante todo el tiempo que dure este retardo, hasta la fecha de entrega y protocolización de la vivienda. Para determinarse el alquiler referido en el presente artículo, basta con la presentación del contrato de anudamiento certificado con un mínimo de tres meses de vigencia y copia de los recibos de pago.” (Subrayado del tribunal). De lo anterior se desprende, a criterio de ésta juzgadora, por una parte que esas normas contenidas en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria si resultan plenamente aplicables a las relaciones contractuales en que el negocio jurídico documentado verse sobre la compra de una vivienda en período de construcción, permitiendo a su vez sancionar económicamente y optativamente al constructor que incurra en el incumplimiento por retardo en la entrega y culminación de la obra con una suma de dos (2) unidades tributarias por cada día de retardo en la entrega del inmueble. Siendo ello así, y visto que la parte demandada recibió íntegramente el precio convenido en los contratos de manos de la actora, debió producirse al menos de su parte la entrega del inmueble en la fecha cierta del 30 de diciembre de 2012, conforme fue pautado en la cláusula décima primera del contrato de opción de compra venta, lo cual no sucedió, por tanto considera quien decide que la demandada se encuentra inmersa en los supuestos de procedencia del artículo 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, por tanto se condena a resarcir a la vendedora al pago de dos (2) unidades tributarias por los días transcurridos desde el termino contractual fijado, esto es el 30 de diciembre de 2012, a consecuencia del retardo en transferir y entregar la cosa a la actora hasta la fecha cierta en que se produzca la sentencia con carácter de definitivamente firme; por otro lado, se verifica de la misma cláusula décima primera la categorización que se le da al inmueble de VIVIENDA, razón por la cual, tratándose de una relación civil que contiene un negocio jurídico de compra de una vivienda su indemnización se puede dirimir por el conjunto de normas contenidas en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, por tanto resultan aplicable la indemnización de ley contenida en la referida norma. Y, así se decide. En adición a lo anterior, se debe establecer que la aplicación del artículo 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria al caso de marras es perfectamente permisible en virtud que esa norma es eminentemente de carácter civil por ser reguladora de indemnización pecuniaria que tiene por objeto resarcir al comprador que ha soportado la demora del constructor con la finalidad de mitigar económicamente el atraso en la entrega del inmueble, a criterio de quien decide, no es necesario entablar un juicio por estafa para poder ser acreedor del supuesto de procedencia referido, lo cual sería un contrasentido conforme fue planteado por la defensa de la parte demandada. En efecto, se debe dejar en claro que lo anterior constituye además principios generales relativos a la aplicación de la ley, principios estos que establecen que cuando se plantea un conflicto aparente de normas o la duda sobre la norma aplicable a un caso concreto, por existir otra que pareciera comprender igualmente el supuesto, debe preferirse la norma o la Ley especial a la general, según el aforismo de que la lex specialis derogat legi generali, esto es, la ley especial deroga a la ley general, por tanto si se persigue una indemnización a consecuencia de la demora en la entrega del inmueble se debe dar aplicación preferencial al artículo 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Se entiende entonces, que debe privar el supuesto de procedencia contenido en la ley especial, además de constituir el mismo una presunción iure et de iure conforme al contenido del artículo 1.398 del Código Civil. En este orden de ideas, es menester hacer referencia al artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. En igual orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece que: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, en el presente caso la parte ejecutante probó la obligación accionada y el pago integro del precio de la vivienda, así como la ejecución del servicio y aceptación de las valuaciones No 14 y 15, que dieron lugar a la expedición de las dos (2) facturas de orden correlativo con los números de controles #000527 y #000528. En esa misma semántica, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime, que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de Opción de Compra-Venta y Obras, en que se apoya la acción deducida en el presente caso, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de promesa de venta en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales. En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de opción de compraventa y obras, perfeccionado. En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” En este orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación.- En el caso de autos, la actora demostró con los referidos contratos de opción de compraventa y de obras, la existencia de la obligación contractual de ambas partes, cuestión no desvirtuada por la parte demandada, y por consiguiente, ateniéndose a la voluntad de las partes y que la vendedora recibió el pago integro por el precio del inmueble, como se dejará asentado en la dispositiva de este fallo, resulta probado que violó expresas disposiciones contractuales contenidas en los aludidos contratos, pues incumplió su principal obligación que era dar en venta el inmueble objeto del presente Juicio, otorgando el documento definitivo y traslativo de la propiedad ante el registrador inmobiliario correspondiente, libre de cualquier gravamen que pese sobre el mismo, ha dado motivo a que ha lugar la reclamación de la actora, en el sentido de la acción de cumplimiento de Contrato. Por su parte, la demandada no aportó a los autos, prueba alguna que desvirtué lo alegado por el accionante, y por ende quedó demostrado su incumplimiento contractual, por lo cual considera, quien aquí decide, que la presente acción debe prosperar en derecho. Y, así expresamente se decide. Siendo esta la oportunidad para decidir el fondo sobre la reconvención propuesta que por Resolución de Contratos intentó la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX C.A., por los dos (2) contratos de opción de compra venta, autenticado en fecha 11 de noviembre de 2.011, en la Notaría Pública de La Asunción del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 18, Tomo 70, y de obras suscrito en forma privada, de fecha 20 de septiembre de 2.013, contentivos del negocio jurídico en relación a la venta de una vivienda, éste Tribunal pasa hacerlo ateniéndose únicamente a lo que resulte de los autos y de los documentos presentados por las partes y verificando la normativa de orden público que pueda estar involucrada, y lo hace en los siguientes términos. Así las cosas, la parte reconviniente propone su pretensión aduciendo que la reconvenida se obligó a pintar y fabricar e instalar todos y cada uno de los techos de escayola de las setenta y seis (76) unidades habitacionales que conforman el edificio Residencias Punta Pacifico, y que dichas obras serían pagadas con un (1) apartamento que en ese momento se encontraba distinguido con la letra y numero A-57 en el mismo edificio, y que su representada a causa de la mala ejecución de la reconvenida tuvo que repintar y reemplazar todos los techos de escayola causándole daños de imposible cuantificación, alegatos no demostrados en la secuela probatoria, por su parte la reconvenida se defendió afirmando que efectivamente su representada había cumplido con sus obligaciones contractuales, y que mal podía pretender la reconvención del contrato su contraparte por ser él quien incumplió en negarse a suscribir el finiquito y trasmitir la propiedad de la vivienda por documento separado, aunando a eso arguyó que se podía acceder a la resolución contractual que se había demandado en cumplimiento por llevar la clasificación implícita el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta de VIVIENDA, prevista en la clausula decima primera. La parte reconvenida, en su escrito de promoción de pruebas promovió los documentos concernientes al negocio jurídico, esto son los contratos de opción de compra venta, autenticado en fecha 11 de noviembre de 2.011, en la Notaría Pública de La Asunción del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 18, Tomo 70, y de obras suscrito en forma privada, de fecha 20 de septiembre de 2.013, haciendo atinado su alegato de que dichos contratos no podían resolverse judicialmente a causa de que se trataba de una vivienda. En este orden de ideas, es imperioso verificar el contenido de la aludida cláusula decima primera, que reza: DECIMA PRIMERA: Se establece de común acuerdo que la fecha estimada para la terminación de LA VIVIENDA objeto de este acuerdo será el día 30 de diciembre de 2.012.”, aunado a lo anterior, se verifica del Documento de Condominio de Residencias Punta Pacifico, protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, el 27 de Enero de 2.014, bajo el número 29, folio 150 del Tomo 1 del Protocolo de Transcripción del citado año (2.014), y de la Cédula de Habitabilidad expedida por la Dirección De Desarrollo Urbano de la Oficina De Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Maneiro, agregada como recaudo al Cuaderno de Comprobantes del Documento de Condominio, e incorporada por la reconvenida al proceso que el inmueble objeto del negocio jurídico trata de un (1) apartamento residencial en construcción para la fecha con clasificación de vivienda, por lo tanto la constructora debió acudir y agotar la vía administrativa consagrada en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria si su pretensión se enfoca en la resolución de esos contratos. Y, así se decide. Igualmente, es notorio que los contratos cuya resolución pretende fueron celebrados los días 11 de noviembre de 2.011 y 20 de septiembre de 2.013, pero la interposición de la presente demanda en el Tribunal Distribuidor, fue el día 23 de septiembre de 2014, lo que hace obligatorio para ésta Juzgadora, determinar que el ámbito de aplicación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria abarca el caso bajo estudio, toda vez que la demanda fue presentada en una fecha posterior a la entrada en vigencia de la referida Ley, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 1 y 3 de la Ley in comento y a la sentencia N° 00739, dictada por la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 27-06-2013. Así se establece. Establece el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria lo siguiente: Artículo 18: “No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Habitad.” (Cursivas del Tribunal) Se puede evidenciar que no es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente, lo cual es el caso de autos que la Promotora Inmobiliaria (parte demandada) decidió rescindir unilateralmente el contrato de compra venta de una vivienda aun no construida, que celebró con la demandada, igualmente se evidencia que es nula cualquier estipulación en contrario, con excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador, en este particular ésta Juzgadora no puede increpar sobre el fondo de la controversia en reconvención por no permitirlo la ley, a pesar de haber decidido esos mismos hechos en la acción de cumplimiento intentada por el actor, no obstante de la misma norma se infiere que la solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Habitad, por lo que considera quien aquí Juzga determina que no se encuentra ajustada a derecho la pretensión de resolución de contratos intentada, por tanto se desestima declarándola improcedente. Así se decide. Es por todo lo que en apego, a los hechos y el derecho expuesto que esta Juzgadora declara Sin lugar la reconvención propuesta por la parte reconviniente. Y, Así se decide. X.- DISPOSITIVA. En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuesto, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: Se declara CON LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de opción de compra venta y obras, fuera interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A., ambas plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo.- SEGUNDO: SIN LUGAR, La Reconvención, que fuera interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX C.A., ambas plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo.- TERCERO: Se autoriza la compensación de deudas por existir reciprocidad de deudores en relación al pago del precio restante de la vivienda en la cantidad de Ciento Ochenta Mil Ciento Sesenta y Cinco con 82/100 cts. (Bs. 180.165,82), y la acreencia crediticia que tiene el comprador sobre el vendedor del inmueble por Quinientos Sesenta Mil Trescientos Treinta Y Dos con 35/100 cts. (Bs. 560.332,35), producto del derecho de crédito que ostenta al no haber producido el pago de las valuaciones “14” y “15” (Pintura) de fechas 18.11.2013 y 20.01.2014, sobre las cuales se expidieron las facturas de orden correlativo con los números de controles #000527 y #000528, en consecuencia éste tribunal verifican el pago total del precio del inmueble, y ordena reintegrar al actor la cantidad restante de Trescientos Ochenta Mil Ciento Sesenta Y Seis Bolívares Con 03/100 Cts. (Bs. 380.166,03), a causa del saldo final arrojado por aplicación aritmética del fenómeno de la compensación, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.331, del Código Civil. CUARTO: Se condena a la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A., a cumplir con la tradición legal del inmueble, en ese sentido deberá hacer entrega fáctica de la cosa y suscribir en el Registro Inmobiliario Competente, mediante el otorgamiento del documento público definitivo de venta traslativo de propiedad a la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A; debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 7 de Septiembre de 2.006, bajo el Nº 71, Tomo 47-A, y con Certificado de Registro de Información Fiscal por sus siglas (R.I.F) Nº J-31663310-1, conforme fue pactado en el contrato de opción de compra venta, autenticado en fecha 11 de noviembre de 2.011, en la Notaría Pública de La Asunción del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 18, Tomo 70, y su accesorio de obra suscrito en forma privada, de fecha 20 de septiembre de 2.013, en consecuencia, deberá otorgar el documento público de propiedad, libre de gravámenes, sobre el inmueble, constituido por un (1) apartamento, ubicado en el Piso seis “6”, signado con la nomenclatura seis raya dos “6-2”, que presenta una superficie aproximada de Ochenta Y Cuatro Metros Cuadrados Con Veinte Centímetros Cuadrados aproximadamente (84,20 Mts2), referido como Tipo “A”, distribuidos en Setenta Y Ocho Metros Cuadrados Con Cincuenta Centímetros Cuadrados Aproximadamente (78,50 Mts2) de apartamento y Cinco Metros Cuadrados Con Setenta Centímetros Cuadrados Aproximadamente (5,70 Mts2) de terraza, dentro de los cuales se encuentran las siguientes dependencias, dos (2) habitaciones, dos (2) baños, área para sala –comedor -cocina, lavandero, posee un (1) maletero, identificado con el Nro. 39, y tiene un (1) puesto de estacionamiento identificado con el Nro. 28, y presenta los siguientes linderos particulares: NORTE: Apartamento. 6-1; SUR: Apartamento. 6-3; ESTE: Fachada Este del Edificio y Pérgola; y OESTE: Ducto de ventilación y Pasillo de circulación”. El inmueble le pertenece en propiedad a la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A; por Documento de Condominio, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 27 de enero de 2.014, bajo el Nro.-29, folio 150, Tomo 1, del Protocolo de Transcripción de (2.014). QUINTO: Se condena a la sociedad mercantil INVERSIONES 8422, C.A., pagar al fisco nacional como anticipo del impuesto sobre la renta el equivalente al cero punto cinco por ciento (05%) de la operación de venta realizada con la sociedad mercantil INVERSIONES MONSATEX, C.A, por concepto de base imponible al superar el precio del inmueble la cantidad de las tres mil unidades tributarias (3.000 u/t) para el momento de la operación, en consecuencia deberá presentar el formulario de autoliquidación del impuesto ya pagado al Tribunal en el lapso de cumplimiento voluntario, de conformidad con lo establecido en los parágrafos primero, segundo, cuarto y octavo del artículo 88 de la Ley de Impuesto Sobre La Renta. SEXTO: En caso que la parte demandada, no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, el tribunal a impulso de parte deberá oficiar conjuntamente con la remisión de copias certificadas de la sentencia definitiva al Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta, para que de inserción en su totalidad a la presente decisión generando los efectos del contrato no cumplido, en consecuencia se procederá a estampar la debida nota marginal con la transmisión de propiedad del inmueble a los efectos legales decisorios. SEPTIMO: Se condena a pagar los daños y perjuicios subsidiariamente reclamados como consecuencia de la demora en la entrega de la vivienda a razón de dos (2) unidades tributarias por cada día de retardo contabilizados desde el 31 de diciembre de 2012, hasta la fecha cierta que confiera a la sentencia dictada fuerza y carácter de autoridad de cosa juzgada por no admitir más recurso la decisión. OCTAVO: Se ordena realizar una experticia complementaria de los particulares tercero y séptimo, una vez obtenga el carácter de definitivamente firme la presente decisión con la finalidad de determinar las cantidades liquidas que deberá pagar el condenado por aplicación del método indexativo a la cantidad a reintegrar de Trescientos Ochenta Mil Ciento Sesenta Y Seis Bolívares Con 03/100 Cts. (Bs. 380.166,03), a causa del saldo final arrojado por aplicación aritmética del fenómeno de la compensación, tomando como referencia las fechas ciertas de admisión de la demanda y la fecha cierta que confiera a la sentencia dictada fuerza y carácter de autoridad de cosa juzgada por no admitir más recurso la decisión, y en cuanto a los daños y perjuicios de ley que deberá pagar el condenado su liquidación se computará con el valor de la unidad tributara que se encuentre vigente para ese momento del computo, contabilizados desde la fecha del termino estipulado contractualmente para la entrega del 31.12.2012 hasta la fecha cierta que adquiera la sentencia el carácter de definitivamente firme. NOVENO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada-reconviniente, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia. DECIMO: De conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes del presente fallo. REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, DÉJESE COPIA. Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. La Asunción, diecinueve (19) de septiembre del año dos mil dieciséis (2016). Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.- LA JUEZ PROVISORIO, LA SECRETARIA, DRA. CRISTINA BEATRIZ MARTINEZ, ABG. ABG. ADELNNYS VALERA CARRILLO En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m. se publicó y registró la anterior decisión, previas formalidades de Ley. Conste.- LA SECRETARÍA, ABG. ABG. ADELNNYS VALERA CARRILLO. Exp. Nº 24.967/14 CBM/AVC.