TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: No. 13.019.
DEMANDANTE: sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de octubre de 1996, bajo el No. 64, Tomo 86-A y domiciliada en el municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: PAULO RANGEL GUERRA, ALFREDO MACHADO NÚÑEZ, CELINA PADRÓN ACOSTA, JESÚS RINCÓN PIRELA, JUAN CARLOS GUERRERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 47.266, 7.437, 28.986, 40.752 y 81.632, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
DEMANDADOS: EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 11.816.336 y 7.799.474, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia y a la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA, S.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 25 de septiembre de 1986, bajo el No. 15, Tomo 76-A y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DEL CO-DEMANDADO EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ: MARÍA GABRIELA FERRER ZUBILLAGA, REIDELMIX BARRIOS MATHEUS, MORLY UZCÁTEGUI y ESKEYLA AGUILERA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 24.232, 43.468, 39.546 y 113.403, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA CO-DEMANDADA SOCIEDAD MERCANTIL FOTO BELLA VISTA S.A.: ELIANA VILLASMIL, GENESIS VIVAS e INELUZ ROMERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 181.397, 175.779 y 162.320, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
JUICIO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
SENTENCIA: Interlocutoria con fuerza de definitiva.
FECHA DE ENTRADA: 7 de junio de 2016.

Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de octubre de 1996, bajo el No. 64, Tomo 86-A y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, por intermedio de su apoderado judicial PAULO RANGEL GUERRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 47.266, contra decisión de fecha 23 de septiembre de 2014, proferida por el TRIBUNAL NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con ocasión del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), anteriormente identificada, en contra de los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 11.816.336 y 7.799.474, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia y de la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA, S.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 25 de septiembre de 1986, bajo el No. 15, Tomo 76-A y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia; decisión ésta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el ciudadano EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ, y en consecuencia extinguido el proceso, condenando en costas procesales a la parte demandante.

Apelada dicha decisión y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en virtud de lo establecido en la Resolución N° 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 39.152, en fecha 2 de abril de 2009, y en decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, expediente N° AA20-C-C-2009-000673. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae de sentencia de fecha 23 de septiembre de 2014, mediante la cual el Tribunal a-quo declaró con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el ciudadano EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ, y en consecuencia extinguido el proceso, condenando en costas procesales a la parte demandante, fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“El ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ opuso la Cuestión Previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Por su parte, la Sociedad Mercantil FOTO ESTUDIO BELLA VISTA opuso las cuestiones previas previstas en los ordinales 3° y 11° del mencionado artículo.
(…Omissis…)
Esta Juzgadora pasa a decidir primeramente y por razones metodológicas la Cuestión Previa en el 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ.
(…Omissis…)
En estos casos, la cuestión previa correspondiente, no se refiere, como en los casos anteriormente contemplados, a la pretensión, ni se produce por parte del juez un examen de ésta para determinar si la acoge o la rechaza; aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquella. Por ello, el efecto de la procedencia de la cuestión previa declarada con lugar, en estos casos, es que la demanda queda desechada y se extingue el proceso (Art.356 C.P.C.).
El artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece una prohibición legal de admitir la demanda por cumplimiento, por el vencimiento del término del contrato de arrendamiento, cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de dicho Decreto-Ley. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.
(…Omissis…)
Puede apreciarse que al folio 178 consta que la representación judicial del los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ y JOSE LUIS MARTINEZ VALLEZ, expresamente señaló que aunque el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ suscribió la comunicación de fecha 11 de julio de 2011, que corre inserta en actas; no se debe apreciar en forma aislada como si fuese la única y exclusiva comunicación que medió entre los contratantes, que la misma debe ser analizada en el contexto del cual nació y el resto de las comunicaciones que en tiempo oportuno fueron entregadas.
Por otra parte, al vuelto del folio 178 se expresa:
Ciudadano Juez, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento que se encuentra vigente en razón de la prórroga convencional a la cual ambas partes convinieron, pero en el supuesto negado de que esa prorroga convencional no se hubiere concretado, estaríamos en presencia de la prorroga legal y durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas estipulaciones convenidas en el contrato original.
En plena aplicación de una hermenéutica jurídica del Decreto Ley que regula las relaciones arrendaticias, contempla que los derechos de los arrendatarios son irrenunciables.
Al folio 180 consta:
También es cierto que en fecha 11 de julio, nuestro mandante EVARISTO FERNANDEZ, suscribió misiva mediante la cual renunciaba a una prórroga legal y al resto de los derechos que le asisten con motivo de la celebración de los contratos de arrendamiento que tienen por objeto el inmueble propiedad de la C.A. PAPEYO y administrado por Administradora Los Morichales, 2003, C.A. pero no es menos cierto que en comunicación recibida de fecha 15 de junio de 2011, el representante de dicha administradora recordaba que a partir del 1 de agosto de 2011, se renueva el contrato de arrendamiento.
Al vuelto del folio 180 consta:
En cuanto a la validez de renuncia de la prórroga legal, consideramos que este documento no debe tenerse como prueba, por ser nulo, y así debe ser declarado.
Con fundamento a los alegatos expresados por los mencionados ciudadanos en el contexto del escrito de contestación a que se hace referencia, quedó claro que si bien reconocen que fue firmada la comunicación de fecha 11 de julio de 2011, no puede considerarse que exista el ánimo de confesar, requisito necesario para que pueda interpretarse que hubo confesión mediante lo expresado en dicho escrito, y que la referida comunicación comprenda la renuncia del derecho a disfrutar de la prórroga legal arrendaticia en el sentido indicado por la demandante. Así se decide.
Mediante comunicación que se encuentra inserta al folio cuarenta y uno (41) de las actas, la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, enviada por medio del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), en fecha 21/10/2011, se dirigió a los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ y/O JOSE LUIS MARTINEZ VALLE, y les hizo saber que aún cuando en comunicación de fecha 11/07/2011 indicaron el interés de entregar el inmueble comercial y de la voluntad expresada de rescindir el contrato de arrendamiento y renunciar a la prórroga legal, así como la aceptación de su parte, tanto de la rescisión como de su voluntaria renuncia; no ha hecho entrega del inmueble desocupado, solvente y en buenas condiciones, en virtud de lo cual le conmina a la entrega inmediata indicando que de lo contrario se verá obligada a acudir ate los órganos jurisdiccionales competentes para ejercer acciones de orden legal.
(…Omissis…)
Ahora bien, al realizar quien decide un análisis de las pruebas antes descritas y de los alegatos de las partes, considera, en relación al vencimiento del término del contrato celebrado el día 24/09/2011, tal como se indicó en líneas anteriores, en la Cláusula Tercera se señaló:
“La duración del presente contrato de arrendamiento en de Un (1) año, contado a partir del día 1/08/2010, pudiendo ser renovado automáticamente por igual lapso de tiempo y por una sola vez, a menos que con treinta (30) días de antelación al vencimiento del lapso contractual, cualquiera de las partes contratantes manifestara por escrito a la otra, su voluntad de no renovar el presente contrato de arrendamiento. (…) Es convenido, que la manifestación de voluntad en contrario a la renovación contractual, podrá efectuar una parte a la otra en forma directa o personal dejándose constancia expresa de ella mediante la firma del recibo de dicha carta…”
De la redacción de la cláusula transcrita puede inferirse que, llegado el día 1/08/2011, el contrato de arrendamiento seria renovado automáticamente por un año más, a menos que con treinta (30) días de anticipación al vencimiento, cualquiera de las partes manifestara su voluntad de no continuar con la relación contractual.
En tal virtud se aprecia de las comunicaciones dirigidas por ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, S.A., en fecha 15/06/2011 y 8/07/2011, la intención de renovar el contrato, con la variación del canon de arrendamiento, siendo que la primera comunicación se hizo dentro del término acordado para que las partes expresaran si querían renovar el contrato, y en la segunda comunicación se extendió el plazo hasta el día 15/07/2011 para que los Arrendatarios expresaran si no querían continuar con el mismo, lo cual ocurrió mediante la solicitud formulada por el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ de que se aceptara aún fuera del término acordado, la entrega del inmueble el día 31/07/2011, y la manifiesta intención de no continuar con el contrato; propuesta que fue aceptada por la Arrendadora –como se evidencia de la comunicación recibida por el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ el día 27/07/2011.
Es importante destacar que en el caso de autos existe solidaridad entre los Arrendatarios, derivada de la unidad del objeto del contrato, por aplicación del artículo 1.221 del Código Civil; advirtiéndose que los arrendatarios se obligaron cada uno por el todo, como puede observarse de la misma redacción del contrato que la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., en representación de PAPEYO, C.A., celebró con el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVARES y/o con JOSE LUIS MARTINEZ VALLE.
En este sentido, considera el Tribunal que el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ no puede tratar de deshacer la voluntad manifestada de terminar el contrato, alegando que se había renovado para la fecha de haber hecho la solicitud –fuera del término contractual- de hacer entrega del inmueble el día 31/07/2011, cuando él mismo solicitó la autorización para hacer entrega del inmueble aún fuera del lapso acordado. Por otra parte se advierte que el plazo establecido en la Cláusula Tercera del contrato donde se señaló que debía indicarse con un mes de anticipación al vencimiento del contrato, la voluntad de no renovar el mismo, está referido dicho término a la renovación del contrato y no a la prórroga legal, la cual solo comienza a contarse a partir de la fecha de su finalización.
De manera que quedó demostrada la voluntad por parte del ciudadano EVARISTO FERNANDEZ en nombre propio y en su condición de representante de la sociedad mercantil FOTO ESTUDIO BELLA VISTA, de no continuar el contrato de arrendamiento, ya que si bien dicho ciudadano indico que tal manifestación de voluntad era producto del error esto solo fue una afirmación la cual no probo a través de los medios probatorios previsto en el ordenamiento jurídico.
Por otra parte y respecto a la declaración de renunciar a la prórroga legal manifestadas en las comunicaciones anteriormente descritas, así como el alegato formulado por el codemandado EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ, referido a que no renunció a la prórroga contractual ni a la prórroga legal, pasa esta Juzgadora a realizar algunas consideraciones a fin de determinar su procedencia.
La prórroga legal consagrada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es aplicable sólo a los contratos celebrados a tiempo determinado –como lo es el presente contrato objeto de la demanda- siendo obligatoria para el Arrendador y potestativa para el Arrendatario, sin embargo, sobre este particular debe tenerse en cuenta que, la materia de arrendamiento es de eminente orden público y los derechos consagrados en protección de los de los Arrendatarios no pueden ser relajados por las partes, lo cual se desprende de la interpretación del artículo 7 de la mencionada ley, el cual señala lo siguiente:
“Artículo 7. Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables…”.
(…Omissis…)
De lo anterior se desprende que la prórroga legal opera de pleno derecho aun cuando las partes no lo hayan establecido, y una vez vencido el término del contrato ésta surge sin necesidad de que así sea declarado, igualmente se destaca que cualquier renuncia a ésta debe considerarse nula.-
En ese orden de ideas, en el caso de autos, no puede considerarse válida la renuncia de la prórroga legal efectuada por el ciudadano EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ, ya que se considera nula la renuncia realizada en la comunicación de fecha 11/07/2011 cuando expresó su voluntad de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento el día 31/07/2011; así como su aceptación por parte de la Arrendataria, pues además de ser un derecho consagrado para la protección de los Arrendatarios, es evidente la voluntad de los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ ALVAREZ y JOSE LUIS MARTINEZ VALLE de disfrutar dicha prórroga legal, cuando continuaron ocupando el local comercial arrendado después de la fecha de terminación del contrato -31/07/2011- aún cuando el ciudadano JOSE LUIS MARTINEZ VALLE después de iniciada la demanda por cumplimiento del contrato, ratificó la comunicación realizada por EARISTO FERNANDEZ ALVAREZ en fecha 11/07/2011.
En este sentido debe declararse que en el caso de autos, la prórroga legal comenzó a correr a partir del 1/08/2011, de pleno derecho, toda vez que el contrato terminó el día 31/07/2011, y a partir del día 1/08/2011 comenzó a contarse de pleno derecho la prórroga legal de dos (2) años; entonces, para el momento en que fue interpuesta la demanda por la sociedad mercantil PAPEYO COMPAÑÍA ANONIMA, se encontraba vigente la prórroga legal prevista en el literal c) del Artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, existiendo prohibición expresa de la Ley de solicitar la entrega del inmueble porque aún no había nacido el derecho para el Arrendador.
Esta circunstancia pone de manifiesto la falta de interés procesal de la parte actora para interponer la demanda, conforme se desprende del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone:
“Artículo 16.- Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.”
Resaltado del Tribunal.
En aplicación del criterio anteriormente expuesto, al caso de autos, por cuando existe una prohibición expresa de la Ley de admitir la demanda por Cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término prevista en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se hace forzoso para este Tribunal declarar la procedencia en derecho de la Cuestión Previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta, y como consecuencia, extinguido el proceso en la demanda incoada por la sociedad mercantil COMPAÑIA ANONIMA PAPEYO (C.A.), por cumplimiento de contrato de arrendamiento y entrega del inmueble, en contra de los ciudadanos EVARISTO FERNANDEZ ALVARES y/o JOSE LUIS MARTINEZ VALLE, mayores de edad, venezolanos, comerciantes, con cédula de identidad N° V- 11.816.336 y V-7.799.474, respectivamente, y la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA, S.A. Igualmente considera esta Juzgadora innecesario pasar a analizar la cuestión previa prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la Sociedad Mercantil FOTO BELLA VISTA, S.A., así como conocer del mérito de la causa. Y Así se decide.-
(…Omissis…)

TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:

Que en fecha 5 de junio de 2012, el otrora Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), en contra de los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE y de la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA, S.A., mediante la cual manifestó el apoderado judicial de la parte actora en fecha 24 de septiembre de 2010, que su representada, sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2.003, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de octubre de 2003, bajo el No. 34, Tomo 44-A, celebró, en calidad de arrendadora, contrato de arrendamiento con los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y/o JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 24 de septiembre de 2011.
Señaló, que los términos establecidos de manera consensuada quedaron vertidos en el contrato, en el conjunto de cláusulas que conforman el mismo, estableciéndose en la Cláusula Tercera que: “La duración del presente contrato de arrendamiento es de UN (01 AÑO) contado a partir del día 01 de agosto de 2.010, pudiendo ser renovado automáticamente por igual lapso de tiempo y por una sola vez, a menos que con treinta (30) días de antelación al vencimiento del lapso contractual, cualquiera de las partes contratantes manifestara por escrito a la otra, su voluntad de no renovar el presente contrato de arrendamiento…Es convenido, que la manifestación de voluntad en contrario a la renovación contractual, la podrá efectuar una parte a la otra en forma directa o personal dejándose constancia expresa de ella mediante la firma del recibo de dicha carta… EL ARRENDATARIO cancelará la suma correspondiente al (10%) diario del alquiler mensual vigente, como cláusula penal, hasta que entregue el inmueble arrendado, totalmente desocupado, solvente y en buenas condiciones de conservación, uso y aseo.” (Cita).
En atención a dicha cláusula manifiesta el apoderado judicial de la parte actora, que en fecha 15 de junio de 2011 el ciudadano HÉCTOR MORALES, representante legal de la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., remitió comunicación a los arrendatarios informando sobre la renovación del contrato en fecha 01 de agosto de 2011, y su deber de estar solvente en el pago de los alquileres vencidos e insolutos, de la misma manera le notificó sobre el nuevo canon de arrendamiento, el cual le fue comunicado verbalmente de los arrendadores -según su dicho- su deseo de no renovar el contrato.
Manifestó que posteriormente, la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., envió nueva comunicación a los arrendatarios en fecha 08 de julio de 2011, ratificando su intención de renovar el contrato, y que si su deseo era dar por terminado el contrato, deberían comunicarlo por escrito antes del 15 de julio de 2011.
Señaló que en fecha 11 de julio de 2011, el ciudadano EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ, en su cualidad de arrendatario y fiador, hizo entrega al ciudadano HÉCTOR MORALES, representante legal de la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., de una comunicación en la cual manifestó: “La presente es para informarles de nuestro interés de entregar el Inmueble Comercial arrendado, UBICADO EN LA CALLE 72 ESQUINA CON AV.16A DE LA PARROQUIA CHIQUINQUIRA DEL MUNICIPIO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA; Con el conocimiento de que dicha solicitud la hacemos a Uds. fuera de los lapsos contractuales y solicitarles nos permitan entregar el físicamente el inmueble el Domingo, 31-07-2011, para de esta forma rescindir dicho Contrato de Arrendamiento suscrito con Uds. ante la Notaria Tercera Tomo 80 Bajo el No.64 de Fecha 24-09-2010; Comprometiéndose a entregarlo totalmente desocupado y solvente, tanto de los alquileres como de los servicios públicos (SAMAT-ENELVEN-HIDROLAGO) y en buenas condiciones de aseo y funcionamiento.” (Cita.).
Ante tal comunicación de los arrendatarios, la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003 C.A., en fecha 27 de julio de 2011, informó por escrito a los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y/o JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE: “En respuesta a su solicitud escrita recibida el lunes 11-07-2011, donde Uds. nos solicitan formalmente rescindir o dar por terminado la relacion arrendaticia referente al Contrato de Arrendamiento suscrito con Uds. ante la Notaria Tercera Tomo 80 Bajo el No.64 de Fecha 24-09-2010, donde igualmente nos piden permitirles recibir el inmueble físicamente el dia Domingo, 31-07-2011, le recordamos que a la fecha hemos recibido de Uds. las solvencias de los servicios publicos del inmueble y el pago del arrendamiento al ultimo mes de arrendamiento (Julio-2011); Quedando de parte de Uds. el cumplir con entregar cabal del inmueble(LOCAL COMERCIAL CALLE 72 ESQUINA CON AVENIDA 16 No.16-78, Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia) a la fecha señalada, totalmente desocupado de bienes y personas y en buenas condiciones de aseo y funcionamientos”. (Cita.)
En tal sentido, indicó que llegado el día 31 de julio de 2011, el arrendatario tenía la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, no siendo posible la entrega voluntaria del mismo, en virtud de lo cual, con fundamento en los artículos 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil, interpone formal demanda contra los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, y contra la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A., para que convengan o en su defecto sean condenados a la entrega del inmueble arrendado.
En fecha 19 de junio de 2012, la parte actora impulsó la citación de los demandados.
En la misma fecha, presentó diligencia el co-demandado ciudadano JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, consignando documento contentivo de revocatoria del Poder Judicial conferido a los abogados en ejercicio MARÍA GABRIELA FERRER, REIDELMIX BARRIOS, MORLY UZCÁTEGUI, ESKEYLA AGUILERA y YENNY UZCÁTEGUI, otorgado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo en fecha 18 de junio de 2012, bajo el No. 66, Tomo 38, de los libros respectivos.
En la misma diligencia manifestó el co-demandado, que de conformidad con la solicitud formulada en fecha 11 de julio de 2011, suscrita por el ciudadano EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ, remitida a la empresa ARRENDADORA LOS MORICHALES 2001, C.A., en la cual solicitó rescindir el contrato de arrendamiento celebrado con la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANONIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), lo que conllevó a efectuar la entrega material del inmueble arrendado y la renuncia voluntaria de la prórroga legal, por lo cual mediante dicho acto ratificó su voluntad de rescindir dicho contrato, renunciar a la prórroga legal establecida en el mismo, y efectuar la entrega material del inmueble.
En fecha 22 de febrero de 2013, el abogado REIDELMIX BARRIOS, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ, presentó escrito de contestación en el cual opuso cuestión previa fundamentada en el numeral 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, manifestando la existencia de una prohibición de ley de admitir la acción propuesta por el demandante, en virtud de que sólo puede ser admitida por determinadas causales que -según su dicho- no son las alegadas en la demanda.
Expuso que el demandante señaló en su escrito libelar que celebró, a través de su mandatario ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., un contrato de arrendamiento de un bien inmueble de su propiedad con los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, y que en dicho contrato de arrendamiento se estableció que la duración del mismo sería de un año a partir del dia 01 de agosto de 2010, y que esta afirmación –según su dicho- no es totalmente cierta, por cuanto la relación arrendaticia entre la arrendadora COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO) y los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, como arrendatarios, se inició en fecha 01 de agosto de 2004, según contrato suscrito ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 05 de octubre de 2004 bajo el No. 43, Tomo 229, de los libros respectivos, de tal manera que la relación arrendaticia, -según su criterio- entre la mencionada arrendadora y sus arrendatarios, se inició el día 01 de agosto de 2004, y que en el supuesto de que hubiese concluido el día 01 de agosto de 2011, la duración efectiva y real del contrato de arrendamiento es mayor a seis (06) años, y que por ello, de acuerdo al artículo 38, literal C, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal es de dos (02) años, y de esta deriva la aplicación del artículo 41 de dicha ley, el cual señala que cuando la prórroga legal este vigente no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, por lo cual, -según su dicho- no ha nacido para la parte actora el derecho de demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, razón por la cual solicita sea declarada con lugar la cuestión previa y en consecuencia extinguido el proceso.
En la misma fecha, la abogada en ejercicio VANESA MONTENEGRO, apoderada judicial de la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A., presentó escrito de contestación oponiendo cuestión previa, prevista en el numeral 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, manifestando que la persona que se presenta como apoderado judicial de la parte demandante, -según su decir- no tiene la capacidad necesaria desde el punto de vista procesal, para ejercer acción alguna, en virtud de que la apoderada del demandante, abogada ANA AZUAJE, acompaña al libelo de la demanda, poder autenticado otorgado en fecha 28 de octubre de 2011, bajo el No. 73, Tomo 88, de los libros respectivos de la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en donde expresamente su mandante COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), le confiere poder especial para interponer ante los órganos jurisdiccionales formal acción de cumplimiento de contrato contra los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, por lo cual, -según su criterio- carece de representación legal para incluir en la demanda contra dichos ciudadanos a cualquier otra persona natural o jurídica distinta.
De la misma manera, opuso la cuestión previa señalada en el numeral 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto alegó que existe prohibición de ley admitir la acción propuesta y que solo puede ser admitida por determinadas causales que no son las alegadas en la demanda.
Iniciado el lapso probatorio, la parte demandante promovió pruebas el día 5 de marzo de 2013, siendo admitidas en la misma fecha.
En fecha 14 de marzo de 2013, el co-demandado EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ, representado por su apoderado judicial abogado REIDELMIX BARRIOS, presentó escrito de promoción de pruebas, del cual se evidencia en actas según asiento diario del tribunal a-quo, que las mismas fueron admitidas en fecha 5 de marzo de 2013.
La co-demandada sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A., representada por su apoderada judicial abogada VANESA MONTENEGRO, presentó escrito de promoción de pruebas en fecha 14 de marzo de 2013, siendo admitidas el día 15 de marzo de 2013.
En fecha 20 de marzo de 2013, el Tribunal a-quo dictó auto fijando día y hora para llevar a cabo el primer acto conciliatorio, con fundamento al artículo 257 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26 de marzo de 2013, se llevó a cabo el primer acto conciliatorio, en el cual el Tribunal dejó constancia que solo estuvo presente la parte demandada, representada por sus apoderados judiciales REIDELMIX BARRIOS e INELUZ ROMERO, y fijó el segundo acto conciliatorio, para el día 05 de abril de 2013.
En fecha 05 de abril de 2013, se llevó a cabo el segundo acto conciliatorio, estuvieron presentes ambas partes del proceso y en el mismo acordaron suspender la causa hasta el día 22 de abril de 2013 y realizar un tercer acto conciliatorio el día 23 de abril de 2013.
En fecha 23 de abril de 2013, se llevó a cabo el tercer acto conciliatorio, estuvieron presentes ambas partes del proceso y en el mismo acordaron suspender la causa hasta el día 03 de mayo de 2013 y realizar un cuarto acto conciliatorio el día 06 de mayo de 2013.
En fecha 06 de mayo de 2013, se llevó a cabo el cuarto acto conciliatorio en el cual estuvieron presentes ambas partes del proceso y en el mismo acordaron suspender la causa hasta el día 22 de mayo de 2013 y realizar un quinto acto conciliatorio el día 23 de mayo de 2013.
En fecha 23 de mayo de 2013, se llevó cabo el quinto acto conciliatorio, en el cual estuvieron presentes ambas partes del proceso y en el mismo manifestaron no haber llegado a un acuerdo a fin de resolver amistosamente el proceso, acordando reanudar la causa en el estado que se encuentra.
En la misma fecha, la abogada ANA JOSEFA ATENCIO CORONADO, Jueza del Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, planteó diligencia de inhibición en la forma indicada en el artículo 84, manifestando estar incursa en la causal 15°.
En fecha 28 de mayo de 2013, el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó auto ordenando remitir el expediente a la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos para la distribución de la causa a un nuevo Tribunal de Municipio a los fines de continuar el proceso, librándose los oficios correspondientes.
En fecha 05 de junio de 2013, fue distribuida la causa por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos al Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dándosele entrada en fecha 11 de junio de 2013 y en fecha 17 de julio de 2013 el Órgano Distribuidor ordenó la remisión al Juzgado Superior Primero en lo Civil y del Tránsito de la Circunscripción del Estado Zulia para que conociera de la inhibición planteada por la Jueza a-quo, el cual dictó sentencia en fecha 13 de agosto de 2013, declarando con lugar la inhibición.
En fecha 20 de noviembre de 2013, la ciudadana MARIA DEL PILAR FARIA ROMERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.987.959, Jueza Temporal del Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó auto abocándose del conocimiento de la causa, y de la misma manera ordenó la notificación de las partes para la continuación del proceso.
En fecha 02 de abril de 2014, el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó auto reanudando la causa y fijando acto conciliatorio para el quinto día siguiente de despacho.
En fecha 08 de abril de 2014, la abogada INELUZ ROMERO, apoderada judicial de la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A., presentó diligencia solicitando fijar la celebración de la audiencia conciliatoria para el día 11 de abril de 2014, solicitud que fue proveída en la misma fecha por el Tribunal a-quo.
En fecha 11 de abril de 2014, se llevó a cabo acto conciliatorio, estuvieron presentes ambas partes del proceso y en el mismo solicitaron fijar oportunidad para un nuevo acto conciliatorio, solicitud que fue proveída en la misma fecha mediante auto dictado por el Tribunal, fijando nueva oportunidad para el tercer día de despacho siguiente.
En fecha 21 de abril de 2014, se llevó a cabo acto conciliatorio, estuvieron presentes ambas partes del proceso y en el mismo acto las partes solicitaron fijar oportunidad para un nuevo acto conciliatorio, solicitud que fue proveída en la misma fecha mediante auto dictado por el Tribunal, fijando nueva oportunidad para el segundo día de despacho siguiente.
En fecha 23 de abril de 2014, el abogado REIDELMIX BARRIOS presentó diligencia solicitando al Tribunal de la causa fijar nueva oportunidad para la celebración del acto conciliatorio para el día 25 de abril de 2014, solicitud que fue proveída en la misma fecha mediante auto dictado por el Tribunal.
En fecha 29 de abril de 2014, el abogado REIDELMIX BARRIOS presentó diligencia solicitando al Tribunal fijar nueva oportunidad para la celebración del acto conciliatorio, solicitud que proveída por el Tribunal por auto de fecha 06 de mayo de 2016, fijando nueva oportunidad para el quinto día de despacho siguiente.
En fecha 16 de mayo de 2014, se llevó a cabo acto conciliatorio, estuvieron presentes ambas partes del proceso y en el mismo las partes solicitaron fijar oportunidad para un nuevo acto conciliatorio, solicitud que fue proveída mediante auto dictado por el Tribunal en fecha 19 de mayo de 2016, fijando nueva oportunidad para el día quinto de día de despacho siguiente.
En fecha 30 de mayo de 2014, el abogado REIDELMIX BARRIOS presentó diligencia solicitando al Tribunal fijar el día 02 de junio de 2014 para llevar a cabo el acto conciliatorio, solicitud que fue proveída en la misma fecha mediante auto dictado por el Tribunal.
En fecha 02 de junio de 2014, se llevó a cabo acto conciliatorio, estuvieron presentes ambas partes del proceso y en el mismo las partes solicitaron fijar oportunidad para un nuevo acto conciliatorio, solicitud que fue proveída en la misma fecha median auto dictado por el Tribunal.
En fecha 10 de junio de 2014, fecha fijada para llevar a cabo el acto conciliatorio, el Tribunal dictó auto dejando constancia que no estuvo presente ninguna de las partes.
El fecha 23 de septiembre de 2014, el Tribunal a-quo dictó la decisión en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, la cual fue apelada en fecha 01 de abril de 2016, por el apoderado judicial de la parte demandante, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

CUARTO
DE LOS INFORMES Y LAS OBSERVACIONES

En la oportunidad pautada legalmente para la presentación de los informes por ante esta Superioridad, se deja constancia que la parte demandante-recurrente, y el co-demandado EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ, representado por su apoderado judicial REIDELMIX BARRIOS, presentaron los suyos en los términos siguientes:
El apoderado judicial de la parte demandante-recurrente, abogado ALFREDO MACHADO NÚÑEZ, identificado en actas, transcribió primeramente lo indicado por la Jueza a-quo en cuanto al carácter irrenunciable de la prórroga legal, alegando que el arrendatario en fecha 11 de julio de 2011 renunció expresamente a hacer uso de este derecho y sobre su intención de rescindir el contrato de arrendamiento.
Señaló que en virtud de esta comunicación, su mandante la empresa ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., en fecha 27 de julio de 2011, informó por escrito a los arrendatarios que aceptaba la renuncia de su derecho a la prórroga legal, alegando que sólo era necesario la manifestación de voluntad de ambas partes de no renovar el contrato para rescindir de este.
Manifestó que la Juez a-quo en su decisión no tomó en consideración la voluntad de las partes, haciendo omisión a la renuncia expresa de los arrendatarios y su deseo de no continuar el contrato de arrendamiento.
Por los motivos expuestos, solicitó se declare con lugar el recurso de apelación, y sean restituidos los derechos de su representado.
Por su parte, el abogado REIDELMIX BARRIOS, apoderado judicial del co-demandado EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ, presentó su escrito de observaciones alegando que la parte actora fundamentó su escrito de informes en un falso supuesto, en cuanto a lo dispuesto por la Jueza a-quo, además sobre la comunicación emanada de los arrendatarios, alegando que su derecho a la prórroga legal es irrenunciable, invocando criterios jurisprudenciales.
Señaló que dicho contrato inició en fecha 01 de agosto de 2004, y que posterior a sucesivas prórrogas perfeccionadas entre las mismas partes sobre el mismo inmueble, suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento, para determinar con precisión el lapso de vigencia de la relación arrendaticia, alegando que la prórroga contractual de un año se encuentra vigente, indicando que la relación arrendaticia tiene más de diez años, y que la prórroga legal contemplada en el literal d) del artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario es de tres años.
Refirió, en cuanto a la confesión que se le atribuye a su representado, en relación a la renuncia de la prórroga legal arrendaticia, invocando criterios doctrinales sobre la confesión y los requisitos para su validez, manifestando que la misma es ineficaz en virtud de que los derechos conferidos por la Ley al arrendatario son irrenunciables.
Por los fundamentos expuestos, solicitó se ratifique la sentencia dictada por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, de fecha 23 de septiembre de 2014 y que la parte demandante sea condenada en costas y costos del proceso.

QUINTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 23 de septiembre de 2014, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el ciudadano EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ, y en consecuencia extinguido el proceso, condenando en costas procesales a la parte demandante.
Del mismo modo, verifica esta Superioridad que la parte demandante ejerció el recurso de apelación, considerando que quien incumplió las obligaciones establecidas contractualmente fue la parte demandada, ya que no desocupó el inmueble, luego de haber renunciado a su derecho de prórroga legal. Asimismo, aseguró el accionante que la Jueza de la causa, se extralimitó en su decisión al dejar sin efecto la voluntad de las partes, al mantener un contrato de arrendamiento a pesar que el arrendatario manifestó su voluntad y deseo de terminar.
Quedando así delimitado el thema decidendum objeto de conocimiento por esta Jurisdicente Superior, se procede a analizar los medios probatorios promovidos por las partes a los fines de resolver definitivamente la controversia.

Pruebas de la parte actora

Acompañó junto al escrito libelar:
• Copia simple de cédula de identidad de la ciudadana ANA AZUAJE SIFUENTES.
• Copia simple de Registro de Información Fiscal de la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO).

Precisa esta Sentenciadora Superior que los medios probatorios bajo estudio constituyen copias simples de documento público y documento público administrativo, producto de lo cual, son valorados según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnados, desconocidos ni tachados de falsos por la parte interesada. Y ASÍ SE DECLARA.

• Copia simple de poder especial conferido por la ciudadana CARMEN GLENDA URDANETA DE MORALES, en representación de la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), a los abogados YOLEYDA PARRA MANZANO, JOEL ANTONIO RODRÍGUEZ y ANA AZUAJE SIFUENTES, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 28 de octubre de 2011, bajo el No.73, tomo 88, del que se desprende la representación judicial de dichas abogadas respecto del demandante.

La prueba que antecede se estima como copia simple de un documento privado, en este sentido, al no haber sido impugnada por la contraparte surte pleno valor probatorio en el juicio a fin de dar por demostrada la representación que ejercen a favor de la parte demandante los abogados que allí se mencionan, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

• Copia certificada de Acta Constitutiva de la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Zulia, en fecha 10 de octubre de 1996, bajo el No. 67, tomo 86-A-1996 RM1, correspondiente al expediente No. 55898, el cual formó parte del expediente No. 2942, contentivo del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), en contra de los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE y la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A., en el otrora Juzgado Segundo de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

• Copia certificada de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Zulia, bajo el No. 3, tomo 5-A RM1 del año 2011, correspondiente al expediente No. 55898, el cual formó parte del expediente No. 2942, contentivo del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), en contra de los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE y la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A., llevado por el otrora Juzgado Segundo de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Observa esta Juzgadora Superior que los medios de prueba bajo estudio constituyen copia certificada de documentos públicos emanados de un funcionario competente, razón por la cual hace plena prueba así entre las partes como respecto de terceros, del hecho jurídico en el contenido, y aunado a que el mismo no fue tachado de falso, desconocido ni impugnado, de acuerdo a lo previsto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.380 del Código Civil, en consecuencia esta Superioridad lo aprecia en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE APRECIA.
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• Original de contrato de arrendamiento suscrito por la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., y los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y/o JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 24 de septiembre de 2010, quedando anotado bajo el No. 64, tomo 80, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

Determina esta Sentenciadora Superior que el aludido documento constituye copia certificada de documento privado, en consecuencia valora como fidedigno el aludido medio probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio en el sentido que de el se evidencia la relación arrendaticia existente entre la demandante sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), en su condición de arrendadora, y los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y/o JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, en su condición de arrendatario sobre el inmueble objeto del litigio, así como las condiciones de la relación arrendaticias y las prórrogas celebradas. Y ASÍ SE DECLARA.

• Original de comunicación emitida por la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES, 2003, C.A., en fecha 15 de junio de 2011, dirigido al ciudadano EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ, en la cual le participan que en fecha 01 de agosto de 2011 se renovaría el contrato de arrendamiento entre ellos suscrito.
• Original de comunicación emitida por la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES, 2003, C.A., en fecha 08 de julio de 2011, dirigido a los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, en la que le ratifican que en fecha 01 de agosto de 2011 se renovaría el contrato entre ellos suscrito.
• Original de comunicación emitida por la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES, 2003, C.A., en fecha 27 de julio de 2011, dirigido a los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, la cual formó parte del expediente No. 2942, contentivo del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), en contra de los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE y la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A., llevado por el otrora Juzgado Segundo de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la cual dan respuesta a la solicitud de los arrendatarios de rescindir el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, manifestándole su deber de cumplir con la entrega del inmueble.

• Original de comunicación emitida por la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES, 2003, C.A., en fecha 21 de octubre de 2011, dirigido a los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, la cual formó parte del expediente No. 2942, contentivo del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), en contra de los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE y la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A., llevado por el otrora Juzgado Segundo de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la cual solicita la entrega inmediata del inmueble arrendado.
• Original de comunicación emitido por la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES, 2003, C.A., en fecha 21 de octubre de 2011, dirigido a el ciudadano EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A., la cual formó parte del expediente No. 2942, contentivo del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), en contra de los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE y la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A., llevado por el otrora Juzgado Segundo de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la cual manifiestan el incumplimiento de hacer la entrega del inmueble arrendado, solicitándoles hacer entrega del mismo de manera inmediata.

Determina esta Sentenciadora Superior que los aludidos medio probatorios constituyen documentos privados emanados de terceros que deben ser ratificados en juicio mediante la prueba testimonial o la prueba de informes, y a falta de ello, deben en consecuencia desestimarse en todo su contenido y valor probatorio en atención a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Original de comunicación emitida por la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A., en fecha 11 de julio de 2011, dirigida a la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., la cual formó parte del expediente No. 2942, contentivo del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), en contra de los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE y la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A., llevado por el otrora Juzgado Segundo de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la que le comunican su deseo de rescindir el contrato y de la misma manera entregar el inmueble arrendado.

Aprecia esta Juzgadora Superior que el medio de prueba objeto de estudio, constituye original de documento privado, en consecuencia, al no haber sido desconocido, ni tachado de falso por la parte interesada hace plena fe para esta Superioridad, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil.

• Copia de Formulario para la Liquidación y Pago del Impuesto a las Transacciones Inmobiliarias No. 79295, de fecha 22 de septiembre de 2010, emanado del Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT) a la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), la cual formó parte del expediente No. 2942, contentivo del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), en contra de los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE y la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A., en el otrora Juzgado Segundo de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Puntualiza esta Jurisdicente Superior que la precitada prueba constituye original de documento administrativo, por emanar de un ente público administrativo, como lo es el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), el cual goza de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad y hacen plena prueba mientras no sean desvirtuado con otro medio probatorio, de conformidad con el criterio expuesto en tal sentido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de marzo de 2005, y al no haber enervado sus efectos la parte interesada con otro medio de prueba, tal y como ya se dijo, le merecen plena fe a esta Superioridad, de acuerdo a lo consagrado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). Y ASÍ SE VALORA.

• Recibo de Pago emanado del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) de fecha 21 de octubre de 2011.
• Aviso de Recibo signado con el No. 2088, emanado del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) de fecha 26 de octubre de 2011.

Puntualiza esta Jurisdicente Superior que las precitadas pruebas constituyen documentos administrativos, por emanar de un ente público administrativo, como lo es el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), los cuales gozan de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad y hacen plena prueba mientras no sean desvirtuado con otro medio probatorio, de conformidad con el criterio expuesto en tal sentido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de marzo de 2005, así, al no haber enervado sus efectos la parte interesada con otro medio de prueba, tal y como ya se dijo, le merecen plena fe a esta Superioridad, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). Y ASÍ SE VALORA.

• Copia certificada del expediente No. 2942 expedido por el otrora Juzgado Segundo de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, actualmente Tribunal Segundo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contentivo del juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento seguido por la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO C.A., contra los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE y la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A.

Puntualiza esta Juzgadora, que el medio de prueba bajo análisis, constituye copia certificada de la causa No. 2942, expedida por la Secretaria del otrora Juzgado Segundo de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, actualmente Tribunal Segundo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en este sentido, al no haber sido exigida su confrontación con el original por la parte interesada, hace plena fe para esta Sentenciadora, de acuerdo a lo consagrado en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil.

Posteriormente en la etapa probatoria promovió:

• El mérito favorable de las actas procesales.

Al respecto cabe expresar, que a pesar de que el anterior aforismo no constituye específicamente un medio de prueba, se entiende como un principio procesal que el Juez como director del proceso y en garantía a la aplicación de la tutela judicial efectiva, debe tener en cuenta para fundamentar su pronunciamiento definitivo, y sólo así será estimado. Y ASÍ SE VALORA.

• Ratificó todas las pruebas acompañadas junto al escrito libelar.

Los mencionados medios probatorios ya fueron objeto de valoración por esta Juzgadora Superior, motivo por el cual se reproduce el valor probatorio que les fue otorgado. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Pruebas del co-demandado Evaristo Fernández Álvarez

Acompañó junto al escrito de contestación:

• Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito por la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., y los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 24 de septiembre de 2010, bajo el No. 64, tomo 80, el cual formó parte del expediente No. 2942, contentivo del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), en contra de los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE y la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A., llevado por el otrora Juzgado Segundo de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
• Copia certificada de documento privado contentivo de contrato de arrendamiento suscrito por la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., y los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ, JOAQUÍN DURÁN UGALDE y/o JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 05 de octubre de 2004, bajo el No. 43, tomo 229, el cual formó parte del expediente No. 2942, contentivo del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), en contra de los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE y la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A., llevado por el otrora Juzgado Segundo de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
• Copia certificada de documento privado contentivo de contrato de arrendamiento suscrito por sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., actuando en nombre de la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), y los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y/o JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 19 de septiembre de 2008, bajo el No. 45, tomo 89, el cual formó parte del expediente No. 2942, contentivo del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), en contra de los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE y la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A., llevado por el otrora Juzgado Segundo de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Esta Superioridad valora como fidedignos los aludidos medios probatorios, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por constituir copias certificadas de documentos privados que no fueron impugnados por la parte interesada. Y ASÍ SE VALORA

• Copia certificada de la consignación arrendaticia No. 180 expedida por del otrora Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, actualmente Tribunal Cuarto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, efectuada por los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, a favor de la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003 C.A.

Puntualiza esta Juzgadora, que el medio de prueba bajo análisis, constituye copia certificada de la solicitud No. 180, expedida por el Secretario del Tribunal Cuarto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en este sentido, al no haber sido exigida su confrontación con el original por la parte interesada, hace plena fe para esta Sentenciadora, de acuerdo a lo consagrado en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil.

Posteriormente promovió en la etapa probatoria:

• Invocó el principio de comunidad de la prueba.

Al respecto cabe expresar, que a pesar de que el anterior aforismo no constituye específicamente un medio de prueba, se entiende como un principio procesal que el Juez como director del proceso y en garantía a la aplicación de la tutela judicial efectiva, debe tener en cuenta para fundamentar su pronunciamiento definitivo, y sólo así será estimado. Y ASÍ SE VALORA

• Copia certificada de documentos contentivos del expediente No. 180 del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Estos medios de prueba ya fueron valorados con anterioridad, por lo tanto, se reproduce el valor probatorio que le fue otorgado. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Pruebas de la co-demandada sociedad mercantil Foto Bella Vista S.A.

Acompañó junto al escrito de contestación:
• Copia simple de Acta Constitutiva de la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A., protocolizada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 25 de septiembre de 1986, bajo el No. 15, tomo 76-A.

Observa esta Juzgadora Superior que el medio de prueba bajo estudio constituye copia simple de documento público por lo que se valora como fidedigno por no haber sido impugnado por la parte interesada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito por la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., y los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 24 de septiembre de 2010, quedando anotado bajo el No. 64, tomo 80, de los libros llevados por esa notaría.
• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito por la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., y los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ, JOAQUÍN DURÁN UGALDE y/o JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 05 de octubre de 2004, quedando anotada bajo el No. 43, tomo 229, de los libros llevados por esa notaría.
• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito por la sociedad mercantil ARRENDADORA LOS MORICHALES 2003, C.A., actuando en nombre de la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), y los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y/o JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 19 de septiembre de 2008, quedando anotada bajo el No. 45, tomo 89, de los libros llevados por esa notaría.

Esta Superioridad valora como fidedignos los aludidos medios probatorios, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por constituir copias simples de documentos privados que no fueron impugnados por la parte interesada. Y ASÍ SE DECIDE.

Posteriormente en el lapso probatorio:

• Invocó el principio de la comunidad de la prueba.

Al respecto cabe expresar, que a pesar de que el anterior aforismo no constituye específicamente un medio de prueba, se entiende como un principio procesal que el Juez como director del proceso y en garantía a la aplicación de la tutela judicial efectiva, debe tener en cuenta para fundamentar su pronunciamiento definitivo, y sólo así será estimado. Y ASÍ SE VALORA.

• Ratificó las pruebas promovidas en la contestación de la demanda.

Estos medios de prueba ya fueron valorados con anterioridad, por lo tanto, se reproduce el valor probatorio que le fue otorgado. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Conclusiones

Una vez valorados los medios de prueba aportados en la presente causa, esta Juzgadora de Alzada procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:
La presente causa se contrae de juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoado por la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), en contra de los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE y la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A., fundamentado en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, el día 24 de septiembre de 2010, bajo el No. 64, Tomo 80, producto de haber incumplido, según los actores, los demandados, la obligación de hacer la entrega del inmueble, producto de la renuncia de su derecho de prórroga legal y su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento.
A tales efectos, la parte demandada en su escrito de contestación opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
Artículo 346: Dentro de lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
11°. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.
(…Omissis…)

Analizando el tema que se presenta en el caso facti-especie, observa este Órgano Jurisdiccional que el demandante alega que la parte accionada manifiesta mediante comunicaciones de documentos privados, su voluntad de rescindir el contrato suscrito entre ellos y su renuncia a su derecho a la prórroga legal.

En este sentido, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Arrendamientos Inmobiliarios” establece sobre la Prórroga Legal:

“La prórroga legal en un beneficio para el arrendatario en un doble sentido: (i) por su carácter potestativo y (ii) por el uso ultra-convencional del inmueble alquilado; por ende es irrenunciable e irrelajable por negociación de los interesados.”

Por su parte la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 7, 38, 39 y 41:

Artículo 7: Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

Artículo 41: Cuando estuviera en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

A tales efectos, observa esta Jurisdicente en el caso sub-examine, que la demandante alega como causa para demandar el cumplimiento de contrato, la renuncia mediante comunicaciones privadas de la prórroga legal hecha por los arrendatarios-demandados, sin embargo, de las normas ut-supra transcritas, se evidencia que este derecho de prórroga legal que posee el arrendatario es irrenunciable.

Esta Superioridad comparte el criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supero de Justicia en sentencia No. 1271 de fecha 14 de octubre de 2012, con ponencia de la Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado, que estableció:

(…Omissis…)
“(…) en el caso bajo estudio el juez de causa admitió la presente demanda calificándola por demás como un cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal obviando que la misma no se encontraba cumplida y en virtud de ello erró al no declararla inadmisible(…)
Observa la Sala que, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para este tipo de casos en el momento en que ocurrieron los hechos, establecía en el artículo 39 lo siguiente:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado...”
En atención a lo expuesto, no encuentra la Sala que se haya interpretado erróneamente la norma en comento por las razones de inconstitucionalidad expuestas por el recurrente, ya que la decisión de ad-quem se circunscribe a declarar que:
“…cuando se intenta una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término prefijado como duración y cuya pretensión busca la entrega del inmueble arrendado, para que se haga efectivo el ejercicio de la acción es necesario que se haya cumplido la prórroga legal conforme lo establecía el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La prórroga legal es un derecho irrenunciable que el legislador otorga al arrendatario para entregar el bien inmueble y siendo su uso potestativo para el mismo, pero de obligatorio cumplimiento para el arrendador, todo acuerdo o estipulación que impliquen su renuncia debe ser considerado nulo conforme lo instituye el artículo 7 ejusdem…”
De allí que, esta Sala constata que la prórroga legal opera de pleno derecho aún cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la ley especial derogada, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 ejusdem.
(…) el arrendatario no podría renunciar a la prórroga legal y de hacerlo queda el acto volitivo emitido sin valor alguno, debido a que ese derecho se ha contemplado precisamente en protección del mismo, asimismo observa esta Sala, que la prórroga legal se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo interpartes contratantes(…)”
(…Omissis…)
(Negrillas de esta Operadora de Justicia)

El autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “Arrendamientos Inmobiliarios” establece:

“Es importante tener en cuenta, caso que el arrendador acceda al proceso judicial, que será inadmisible su acción si pretende el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, cuando estuviere en curso la prórroga legal; excepción hecha de aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales.”

De esta manera, este Órgano Jurisdiccional constata que la prórroga legal opera de pleno derecho, aun cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, ya que la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando como fundamento su carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Determinado lo anterior, observa esta Juzgadora que el arrendatario posee un derecho de prórroga legal de una duración de dos años, y al ser este beneficio irrenunciable por parte de su beneficiario, el fundamento en el que se basa la parte accionante, en relación a la renuncia de la prórroga legal arrendaticia por el arrendatario, así como la aceptación efectuada por el arrendador debe considerarse NULA.
Ahora bien, observa éste Oficio Jurisdiccional, que la presente demanda fue interpuesta en fecha 30 de marzo de 2012, fecha para la cual aún estaba vigente el derecho de la prórroga legal arrendaticia que poseen los arrendatarios, existiendo prohibición expresa de Ley para solicitar la entrega del inmueble cuando aun esté vigente éste derecho.
En consecuencia, en atención a los fundamentos explanados y a los criterios doctrinales y jurisprudenciales ut supra expuestos, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub iudice, aunado al examen de los alegatos y medios probatorios aportados por las partes, resulta forzoso para esta Superioridad CONFIRMAR la decisión de fecha 23 de septiembre de 2014, proferida por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y consecuencialmente declara SIN LUGAR el recurso de apelación incoado por la parte demandante-recurrente; y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del fallo a ser dictado en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoado por la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), en contra de los ciudadanos EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ y JOSÉ LUIS MARTÍNEZ VALLE y la sociedad mercantil FOTO BELLA VISTA S.A., declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), por intermedio de su apoderado judicial PAULO RANGEL GUERRA, contra sentencia de fecha 23 de septiembre de 2014, dictada por el TRIBUNAL NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la aludida decisión de fecha 23 de septiembre de 2014, dictada por el TRIBUNAL NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo, en tal sentido, se declara:

TERCERO: CON LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta, opuesta por el ciudadano EVARISTO FERNÁNDEZ ÁLVAREZ, y en consecuencia se declara extinguido el proceso.

CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante, sociedad mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA PAPEYO (C.A. PAPEYO), de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, por haberse confirmado en todas sus partes la decisión recurrida.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaria copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiséis (26) días del mes de octubre de dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia 157° de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO
LA SECRETARIA,

Abog. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS

En la misma fecha, siendo las once y treinta (11:30 a.m.) minutos de la mañana, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-119-16

LA SECRETARIA,

Abog. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS