TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL
TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL EST ADO ZULIA

EXPEDIENTE: N° 12.697
DEMANDANTE: Sociedad Mercantil MERCADO LA FACILIDAD C.A, domiciliada en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, inscrita originalmente por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 9 de agosto de 1954, bajo el N° 78, libro 39, con el nombre de MUEBLERÍA LA FACILIDAD, C.A, la cual fue modificada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 23 de agosto de 1993, a MERCADO LA FACILIDAD C.A, quedando registrada bajo el N° 47, tomo 27-A, modificada el día 9 de octubre de 2009, inscrita en el tomo 69-A RM1, N° 3 del año 2009.
APODERADOS JUDICIALES: ciudadanos DENNYS JOSE GONZALEZ TRAVEZ y WILMER COLINA GUTIERREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.522.651 y 5.838.681, respectivamente, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 29.161 y 51.994, correspondientemente, y domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
DEMANDADOS: ciudadanos JAIRO ENRIQUE ORDOÑEZ SALINAS y JHONATHAN ENRIQUE ORDOÑEZ POMERO, colombiano el primero y venezolano el segundo, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. E-81.485.372 y V-16.457.293, respectivamente y domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES: abogados HERNAN INCIARTE y WILMER PALMAR, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 11.864.695 y 5.832.318, respectivamente, e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 200.996 y 52.104, correspondientemente y domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
JUICIO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.
SENTENCIA: Definitiva
FECHA DE ENTRADA: 31 de marzo de 2015.

Producto de la distribución de Ley, corresponde a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, conocer del recurso de apelación interpuesto por el abogado HERNAN INCIARTE ROMERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 200.996, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos JAIRO ENRIQUE ORDOÑEZ SALINAS y JHONATHAN ENRIQUE ORDOÑEZ POMERO, colombiano el primero y venezolano el segundo, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. E-81.485.372 y V-16.457.293, respectivamente y domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra la decisión dictada por el TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 13 de febrero de 2015, en el juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesto por la sociedad mercantil MERCADO LA FACILIDAD, C.A, ut supra identificada, en contra de los recurrentes, antes identificados; mediante la cual el Juzgado de la causa declaró improcedente la defensa de falta de cualidad activa opuesta por la parte demandada e igualmente declaró parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento.

Apelada dicha decisión y oído el recurso en ambos efectos, este Tribunal procede a dictar sentencia previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer y resolver el presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en concordancia con lo establecido en la Resolución N° 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 368.338, de fecha 2 de abril de 2009; y en la decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 10 de marzo de 2010, bajo la ponencia de la Magistrada Dra. YRIS ARMENIA.

SEGUNDO
DE LA DECISION APELADA

La decisión apelada se contrae a la sentencia definitiva de fecha 13 de febrero de 2015, mediante la cual el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, declaró improcedente la defensa de falta de cualidad activa opuesta por la parte demandada y parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, plasmando su decisión en los siguientes términos:

(Omisis)...PUNTO PREVIO. FALTA DE CUALIDAD... (sig)...
De los documentos antes mencionados los cuales no fueron desconocidos ni impugnados por la parte demandada, se demuestra que quien ostenta la cualidad de propietaria del inmueble ubicado en la calle 98 N° 10-59 y la calle 99 N° 10-36, en el antiguo municipio Santa Bárbara, hoy Parroquia Bolívar del Municipio Maracaibo del estado Zulia, es la Sociedad mercantil "MERCADO LA FACILIDAD C.A " y no el ciudadano LUIS HERNAN VARGAS TRONCOSO, persona ajena al presente proceso, en consecuencia, por existir error en la identidad del propietario del inmueble en cuestión, por parte de la demandada, se declara improcedente la defensa esgrimida. Así se declara... (sig)...
(...Omissis...)
"En el caso de autos, la parte actora demanda la resolución de contrato de arrendamiento y cobro de bolívares, con fundamento en la falta de pago de los cánones de desde el mes de enero de 2004, hasta mayo de 2013, que según la cláusula segunda del contrato establece que el precio del canon de arrendamiento es la cantidad de ciento ochenta mil bolívares, hoy ciento ochenta bolívares mensuales (180,00), pagaderos los primeros cinco días de cada mes; en la cláusula décima quinta estipularon que en caso de aumento del canon, ambas parte acordaron que el mismo fuese notificado con simple carta, entiéndase que la partes tenían que participar por escrito para que se tuviera conocimiento cual era el porcentaje de aumento, por cuanto habían acordado que no podía ser menor del treinta por ciento (30%) del canon de arrendamiento por cada año; ahora, la parte demandada en el curso del proceso no aporto prueba alguna para demostrar el cumplimiento de su obligación de pagar el canon de arrendamiento contractual; así como tampoco el actor consigno comunicación dirigida al arrendatario sobre el aumento del 30% del canon de arrendamiento de los meses reclamados; de Alí, que la no demostración del pago de los cánones de arrendamientos reclamados por el demandado hace procedente en derecho la presente acción de resolución de contrato conforme con el artículo 1.579 del Código Civil.
Por todos los fundamentos expuestos, este Juzgado (sic) Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y COBRO DE BOLÍVARES intentada por la Sociedad mercantil LA FACILIDAD C.A, en contra de los ciudadanos JAIRO ENRIQUE ORDOÑEZ SALINAS en su carácter de arrendatario y JHONATHAN ENRIQUE ORDOÑEZ como fiador solidario y principal pagador de las obligaciones contractuales.
En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 13 de junio de 2003, autenticado por ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, anotado bajo el N° 03, tomo 32 de los libros de autenticaciones, y se ordena a la parte demandada a entregar los locales Nos, 38, 39, 44, 45 y 46 que forman parte del Mercado la FACILIDAD c.a...(sig)...Asimismo, se condena a la parte demandada pagar a la parte actora, la cantidad de veinte y un mil doscientos cuarenta bolívares (Bs. 21.240,00) por lo cánones de arrendamientos reclamados...(sig)... (...Omissis...).

TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

Ocurren por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, los abogados DENNYS JOSE GONZALEZ TRAVEZ y WILMER COLINA GUTIERREZ, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil MERCADO LA FACILIDAD C.A, para interponer demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en contra de los ciudadanos JAIRO ENRIQUE ORDOÑEZ SALINAS y JHONATHAN ENRIQUE ORDOÑEZ POMERO, basando su pretensión en las siguientes alegaciones:
Relataron que, según contrato de arrendamiento, de fecha 13 de junio de 2003, autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el N° 03, tomo 32 de los libros respectivos, la sociedad mercantil MERCANTIL ATENCIO S.A, dio en calidad de arrendamiento al ciudadano JAIRO ENRIQUE ORDOÑEZ SALINAS, los locales comerciales Nos. 38, 39, 44, 45 y 46, que forman parte del MERCADO LA FACILIDAD.
Adujeron que, este contrato de arrendamiento fue cedido por la sociedad mercantil MERCANTIL ATENCIO S.A, a la sociedad mercantil MERCADO LA FACILIDAD C.A, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, de fecha 12 de agosto de 2013, anotado bajo el N° 14, tomo 93.
Manifestaron que, la cesión del contrato fue notificada al arrendatario, en fecha 06 de noviembre de 2013, mediante telegrama enviado por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL).
Expusieron que, en el mismo contrato existe una cláusula de fianza en donde el ciudadano JHONATHAN ENRIQUE ORDOÑEZ, se constituyó como fiador solidario y principal pagador para responder del fiel cumplimiento de todas las obligaciones asumidas por el arrendatario.
Señalaron que, el precio mensual del canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (180.000,oo), CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 180,oo) por la reconversión monetaria y que el arrendatario adeuda la suma de CIENTO CINCO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. 105.492,90) como resultado de los cánones de arrendamiento insolventes, discriminados de la siguiente manera: La cantidad de SETECIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.720,00) correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2004; La cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.2.808,00) correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2004 y Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2005; La cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs.3.650,40) correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005 y Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2006; La cantidad de CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs.4.745,52) correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006 y Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2007; La cantidad de SEIS MIL CIENTO SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON OCHO CÉNTIMOS (Bs.6.169,08) correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007 y Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2008; La cantidad de OCHO MIL DIECINUEVE BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs.8.019,72) correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008 y Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2009; La cantidad de DIEZ MIL CUATROCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 10.424,40) correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009 y Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2010, La cantidad de TRECE MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs.13.551,72) correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2010 y Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2011; La cantidad de DIECISIETE MIL SEISCIENTOS DIECISIETE BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs.17.617,20) correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2011 y Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2012; La cantidad de VEINTIDOS MIL NOVECIENTOS UN BOLÍVARES CON DIECISEIS CÉNTIMOS (Bs.22.901,16) correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2012 y Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2013; La cantidad de CATORCE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 14.885,70) correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2013.
Señalaron que las cantidades correspondientes a los períodos comprendidos desde Mayo de 2004 hasta Abril 2005; Mayo de 2005 hasta Abril 2006, Mayo de 2006 hasta Abril 2007; Mayo de 2007 hasta Abril 2008; Mayo de 2008 hasta Abril 2009; Mayo de 2009 hasta Abril 2010; Mayo de 2010 hasta Abril 2011; Mayo de 2011 hasta Abril 2012, Mayo de 2012 hasta Abril 2013 y Mayo de 2013 hasta Octubre 2013, son el resultado de la aplicación de un incremento del 30% en el canon de arrendamiento cada un año, establecido en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento.
Indicaron que por los argumentos señalados ocurren a demandar a los ciudadanos JAIRO ENRIQUE ORDOÑEZ SALINAS y JHONATHAN ENRIQUE ORDOÑEZ, por resolución del supra singularizado contrato de arrendamiento y el pago de la cantidad de CIENTO CINCO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. 105.492,90) correspondientes a los cánones de arrendamientos adeudados.
En fecha 03 de diciembre de 2013, el Tribunal a-quo admitió la demanda y ordenó la citación de los demandados, la cual fue impulsada por la parte actora el día 12 de diciembre de 2013.
El día 05 de febrero de 2014, el alguacil del Tribunal de la causa dejó constancia de haber practicado la citación del ciudadano JAIRO ENRIQUE ORDOÑEZ SALINAS, e igualmente manifestó la imposibilidad de practicar la citación personal del ciudadano JHONATHAN ENRIQUE ORDOÑEZ SALINAS.
En fecha 14 de febrero de 2014, la parte actora solicitó la citación por cartel del ciudadano JHONATHAN ENRIQUE ORDOÑEZ SALINAS, siendo proveída por el Tribunal de la causa el día 20 de febrero de 2014.
El día 19 de marzo de 2014, la parte actora consignó un ejemplar del diario "Panorama" en donde aparece publicado el cartel de citación en fecha 12 de marzo de 2014, correspondiente a la citación del ciudadano JHONATHAN ENRIQUE ORDOÑEZ SALINAS, el cual fue agregado a las actas del expediente en esa misma fecha.
En fecha 19 de marzo de 2014, el secretario del Tribunal a-quo hizo exposición y dejó constancia de que para esa fecha los interesados no habían suministrado los medios necesarios para su traslado a los fines de fijar el cartel correspondiente.
El día 15 de abril de 2014, el secretario del Tribunal expuso y solicitó a la parte interesada un punto de referencia para poder trasladarse a la dirección indicada. El día 02 de mayo de 2014, la secretaria suplente del Tribunal de la causa, fijó el cartel de citación en referencia.
El día 09 de junio de 2014, la parte actora solicito la designación de defensor ad-litem para la parte co-demandada, ciudadano JHONATHAN ENRIQUE ORDOÑEZ SALINAS, a lo cual en fecha 11 de junio de 2014 el Tribunal a-quo designó a la ciudadana DUILIA GARCIA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 14.938, como defensora ad-litem del referido ciudadano.
En fecha 18 de junio de 2014, el alguacil del Tribunal a-quo practicó la notificación de la defensora ad-litem designada.
El día 20 de junio de 2014, la defensora ad-litem designada aceptó el cargo recaído en su persona y procedió a presentar juramento.
En fecha 25 de junio de 2014, la parte actora solicitó la citación de la defensora ad-litem designada, lo cual proveyó el Tribunal el día 26 de junio de 2014.
El día 30 de junio de 2014, el alguacil del Juzgado a-quo hizo exposición informando al Tribunal que hasta esa fecha no se le habían proveído los medios necesarios para su traslado a los fines de practicar la citación de la defensora ad-litem designada.
El día 07 de julio de 2014, la parte demandada consignó escrito mediante el cual alegó la existencia de procesos judiciales que tienen relación con la causa bajo estudio.
El día 10 de julio de 2014, el Tribunal a-quo dictó auto mediante el cual ordenó la tramitación de la cuestión previa relativa a la prejudicialidad prevista en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y en tal sentido, el día 16 de julio de 2014 la parte actora presentó escrito de contradicción.
En fecha 18 de julio de 2014, el Tribunal abrió una articulación probatoria conforme a lo establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil.
El día 22 de julio de 2014, el alguacil del Tribunal de la causa expuso y consignó acuse de recibo del oficio N° 498-2014, dirigido al Juez del Tribunal Itinerante Tercero del Circuito Judicial Penal del Estado Zulia, a fin de solicitar información a cerca del proceso del cual se alegó su existencia por ante ese Tribunal, en relación al presente caso.
Mediante diligencia de fecha 30 de septiembre de 2014, el abogado DENNYS GONZALEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal a-quo que oficiara al Juzgado Itinerante N° 3 del Circuito Judicial Penal del Estado Zulia lo cual fue proveído por el Tribunal de la causa el día 03 de octubre de 2014.
El día 08 de octubre de 2014, el Tribunal negó la prueba de informe solicitada por el abogado HERNAN INCIARTE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, señalando que había fenecido el lapso probatorio.
En fecha 13 de noviembre de 2014, el Tribunal a-quo dictó sentencia interlocutoria mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa de prejudicialidad opuesta.
El día 20 de noviembre de 2014, el alguacil expuso y dejó constancia de haber realizado la última de las notificaciones de la decisión interlocutoria donde resolvió la incidencia de la cuestión previa opuesta.
En fecha 28 de noviembre de 2014, el Juzgado de la causa llevó a cabo la celebración de la audiencia preliminar y mediante auto de fecha 04 de diciembre de 2014, el Tribunal fijó los hechos y limites de la controversia y abrió un lapso probatorio de cinco (05) días de despacho.
El día 10 de diciembre de 2014, la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas a las actas en fecha 16 de diciembre de 2014.
En fecha 12 de enero de 2015, el Tribunal se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas.
El día 14 de enero de 2015, el Tribunal de la causa fijó fecha y hora para la celebración de la audiencia oral, siendo diferida la misma según auto de fecha 27 de enero de 2015.
En fecha 03 de febrero de 2015, el Tribunal de la causa llevó a cabo la celebración de la audiencia oral y pública, siendo publicado el extenso del fallo el día 13 de febrero de 2015, en los términos explicitados en el Capitulo Segundo del presente fallo, contra el cual, la parte demandada ejerció el recurso de apelación en fecha 18 de marzo de 2015, la cual se ordenó oír en ambos efectos por el Tribunal de la causa y en virtud de la distribución de Ley, le correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

CUARTO
DE LOS INFORMES Y LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil y en la oportunidad legal establecida en dicha norma adjetiva civil para la presentación de los informes, esta Superioridad deja constancia que sólo la parte demandante los presentó oportunamente, en los siguientes términos:
Los abogados DENNYS JOSE GONZALEZ TRAVEZ y WILMER COLINA GUTIEREZ, actuando en representación de la parte demandante, hicieron una breve reseña de las actuaciones contenidas en el expediente bajo estudio, de las pruebas aportadas a las actas por la parte que representan.
Señalaron que la parte demandada no logró desvirtuar los hechos y el derecho vertidos en el libelo de la demanda y que de igual manera no lograron presentar un sólo documento o testigo que ayudara a demostrar la cancelación de los cánones de arrendamiento reclamados.
Manifestaron que, de todos los documentos presentados se demuestra que quien ostenta la cualidad de propietaria del inmueble objeto del litigio es su representada.
Afirmaron que en el caso bajo estudio se comprobó la insolvencia del arrendatario en los cánones de arrendamiento.
Finalizaron solicitando de este Juzgado Superior que declare sin lugar la apelación interpuesta por su contraparte y consecuencialmente confirme la decisión dictada por el Juzgado a-quo.
Se hace constar que la representación judicial de la parte demandada, no presentó escrito de informes ni de observaciones en la presente causa, en la oportunidad legal establecida, sin embargo, se observa que en fecha 20 de abril de 2015, el abogado HERNAN INCIARTE ROMERO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó un escrito en el cual, realizó calificaciones sobre la comisión de supuestos hechos punibles por parte del ciudadano LUIS HERNAN VARGAS TRONCOSO, quien no es parte en el presente juicio, así como también como de la supuesta participación de los organismos del Estado en los referidos hechos, los cuales no guardan relación con el objeto de la presente causa y cuya tramitación e investigación corresponde a la jurisdicción penal, razón por la cual, esta sentenciadora desestima los mencionados hechos en lo que respecta al presente caso sometido a su conocimiento. En relación al singularizado escrito, cabe destacar esta Jurisdicente de Alzada que, en virtud del principio de preclusión consagrado en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, se encuentra en la imposibilidad de entrar a valorar el mismo, habiendo precluído la etapa correspondiente para que las partes formularan sus alegatos y conclusiones. Y ASÍ SE CONSIDERA.
QUINTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión de las actas que conforman el presente expediente, que en original fue remitido a esta Superioridad, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 13 de febrero de 2015, mediante la cual el referido Tribunal declaró improcedente la defensa de falta de cualidad activa opuesta por la parte demandada e igualmente declaró parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento.

Asimismo y ante la ausencia de presentación de informes por parte de los demandados, inteligencia esta Jurisdicente que la apelación interpuesta por la representación judicial de los demandados apelantes, deviene de la disconformidad que presentan en cuanto al pronunciamiento realizado por la Jueza a-quo; siendo ello de esta forma, este órgano jurisdiccional ad-quem revisará íntegramente el fallo recurrido para establecer lo ajustado a derecho en el caso en concreto.

En consideración de lo anterior, este Órgano Jurisdiccional antes de analizar los medios probatorios promovidos por las partes y que fueron admitidos por el Tribunal de Municipio, pasa a resolver como punto previo lo relativo a falta de cualidad alegada por la parte demandada y lo hace de la siguiente manera:
Mediante escrito de fecha 07 de julio de 2014, el apoderado judicial de la parte demandada, alegó la falta de cualidad activa en los siguientes términos:
(Omissis) " ...Ahora bien ciudadano juez, ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del TRÁNSITO de esta Circunscripción Judicial del estado Zulia, Causa 7906, el co-demandado Ciudadano MANUEL PEREZ PASOS, español, mayor de edad, Pasaporte N° AA028242, anteriormente residente en la Republica Bolivariana de Venezuela, utilizando la Cedula de identidad N° E-81.224.221, en convenimiento de fecha Diez (10) de agosto de Dos mil Cuatro (2004), negó en el referido Juzgado Cuarto haber adquirido por parte del también co-demandado Ciudadano PABLO CLAUDIO NEGRETE SIGLIC y haber vendido el inmueble objeto de la referida demanda al ciudadano LUIS HERNAN VARGAS TRONCOSO, hecho este que rompe con una cadena titulativa totalmente nula y lo cual pone en duda la cualidad de propietario del ciudadano LUIS HERNAN VARGAS TRONCOSO, mal podría intentar demandas, cuando se cuestiona su condición de propietario... "

En cuanto a estas afirmaciones, esta Juzgadora cree oportuno realizar las siguientes consideraciones:

El Procesalita Arístides Rangel Romberg (Tratado De Derecho Procesal Civil, Volumen II, 1995, p.27), sostiene:
"La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, para afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)"

En tal sentido, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20 de noviembre de 2003 (Pierre Tapia, Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Tomo II, noviembre, 2003, p. 864), sostuvo:
"...Ahora, bien, la cualidad se define como la identidad lógica entre quien se afirma titular de un derecho y aquel a quien la ley en forma abstracta, faculta para hacerlo valer en juicio (legitimación activa); y en segundo lugar, entre la persona contra quien se ejerce tal derecho y aquella a quien la ley determina para sostener el juicio (legitimación pasiva)"

A lo ut supra señalado sobre esta figura procesal, es oportuno añadir, que no debe confundirse el derecho que tienen las partes para plantear y sostener una controversia ante los órganos de administración de justicia, con el derecho que configura el asunto en litigio, el cual se hace valer a través de la pretensión del actor y de las defensas opuestas por el demandado y cuya titularidad solo puede ser dilucidada en la definitiva como una cuestión de merito.

A su vez, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 5 de mayo de 2004 (Pierre Tapia, Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Tomo II, mayo, p. 57-58) sostuvo:
"El interés procesal surge así de la necesidad que tiene una persona, por una circunstancia o situación jurídica real en que se encuentra, de acudir a la vía judicial para que se le reconozca un derecho y evitar un daño injusto, personal o colectivo. Tal interés ha de manifestarse en la demanda o solicitud y mantenerse a lo largo del proceso, ya que la pérdida del interés procesal se traduce en el decaimiento y extinción de la acción. Como un requisito que es de la acción, ante la comprobación de esa falta de interés, ella puede declararse de oficio, ya que no hay razón para que se movilice el órgano jurisdiccional, si el interés no existe. (...) "

Ahora bien, en el caso bajo estudio se desprende de las actas procesales que la falta de cualidad invocada por la representación judicial de la parte demandada, deviene de la consideración de que el ciudadano LUIS HERNAN VARGAS TRONCOSO, no es el propietario del inmueble objeto de la demanda y que en ese sentido mal puede ejercer demandas en atribución de tal derecho.
En efecto, de las documentales consignadas a las actas procesales, específicamente del documento de reglamento general de administración de la sociedad mercantil MERCADO LA FALICIDAD C.A, inscrito en el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, N° 16607, folio N° 24378_24379, protocolizado en fecha 14 de julio de 2011, bajo el N° 20, tomo 25 del protocolo de trascripción, se desprende que quien ostenta la cualidad de propietaria del inmueble objeto del litigio es la sociedad mercantil MERCADO LA FACILIDAD C.A y no el ciudadano LUIS HERNAN VARGAS TRONCOSO, tal y como lo afirma el apoderado judicial de la parte demandada.
De la misma forma se evidencia del contrato de arrendamiento, de fecha 13 de junio de 2003, autenticado en la Notaria Publica Octava de Maracaibo, el día 12 de agosto de 2013, anotado bajo el N° 03, tomo 32 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, que la sociedad mercantil MERCANTIL ATENCIO, S.A, dio en calidad de arrendamiento al ciudadano JAIRO ENRIQUE ORDOÑEZ SALINAS, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.485.372, los locales objeto de la controversia, contrato este que posteriormente fue cedido a la sociedad mercantil MERCADO LA FACILIDAD C.A, produciéndose la subrogación arrendaticia mediante la cual adquiere esta ultima sociedad mercantil el carácter de arrendadora del referido inmueble.
Igualmente se desprende del escrito libelar que la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento fue ejercida por los abogados DENNYS JOSE GONZALEZ TRAVEZ y WILMER COLINA GUTIERREZ, quienes actúan con el carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil MERCADO LA FACILIDAD C.A, como arrendadora cedida y única y exclusiva propietaria del inmueble conocido como "Mercado La FACILIDAD", y no el ciudadano LUIS HERNAN VARGAS TRONCOSO, que es una persona natural distinta y que no forma parte en el presente proceso, razón por la cual la sociedad mercantil MERCADO LA FACILIDAD C.A, como parte actora, tiene la cualidad para sostener el presente juicio, ya que la identidad de quién ejerció la pretensión es equivalente a aquella que se encuentra frente a la relación material o intereses jurídicos controvertido y en la posición subjetiva de legitima actora, para afirmarse titular de dicha relación, en atención a la regla general en esta materia, que indica que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva), por consiguiente concluye esta juzgadora que el libelo de la demanda no adolece del vicio que se le atribuye, y como consecuencia de ello se debe entender que la parte actora, sociedad mercantil MERCADO LA FACILIDAD C.A, tiene la cualidad o el interés para sostener el presente juicio, y como consecuencia de ello, se considera que el pronunciamiento efectuado como punto previo a la sentencia dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 13 de febrero de 2015, cumple con las reglas y preceptos legales que orienta la pretensión. Y ASI SE DECLARA.
Consecuencialmente de ello, al considerarse a la parte actora, sociedad mercantil MERCADO LA FACILIDAD, C.A., como legitimada para ejercer la pretensión incoada, por ser esta titular de la relación arrendaticia cuya resolución se pretende, resulta acertado en derecho para esta Juzgadora declarar improcedente la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE.

Establecido lo anterior, queda así definitivamente delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Jurisdicente Superior, por lo que se pasan a analizar los medios probatorios consignados por las partes de forma seguida:

Pruebas de la parte actora

Ahora bien, a continuación resulta pertinente pasar a valorar las pruebas consignadas junto al libelo de la demanda, las cuales están conformadas por las siguientes documentales:

• Copia fotostática del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de de sociedad mercantil “Mercado la FACILIDAD”, registrada en fecha 09 de octubre del año 2009, ante el Registro Mercantil Primero del Estado Zulia, bajo el No. 3, tomo 69-A RM1.
• Copia fotostática del documento de integración de parcelas, condominio y adjudicación, protocolizado en fecha 14 de julio de 2011, ante el Registro Público del Primer Circuito, bajo el No. 20, tomo 25°.
• Copia fotostática del documento contentivo del Reglamento General del Administración de la sociedad mercantil “MERCADO LA FACILIDAD, C.A”, el cual forma parte del documento de integración de parcelas, condominio y adjudicación, protocolizado en fecha 14 de julio de 2011, ante el Registro Público del Primer Circuito, bajo el No. 20, tomo 25°.
• Copia fotostática de actuaciones mecanografiadas contentivas del convenimiento efectuado en fecha 10 de junio de 2013, entre la sociedad mercantil “MERCADO LA FACILIDAD, C.A”, representada por su presidente, ciudadano RODRIGO H. VARGAS, y los ciudadanos LUIS HERNÁN VARGAS TRONCOSO y GUILLERMO PALMAR FERNÁNDEZ, homologado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
• Copia fotostática de la sentencia dictada en fecha 04 de julio de 2013, mediante la cual homologó la adhesión de los ciudadanos PABLO NEGRETE y ORESTE NIETO GONZÁLEZ, al convenimiento efectuado en fecha 10 de junio de 2013, entre la sociedad mercantil “MERCADO LA FACILIDAD, C.A”, representada por su presidente, ciudadano RODRIGO H. VARGAS, y los ciudadanos LUIS HERNÁN VARGAS TRONCOSO y GUILLERMO PALMAR FERNÁNDEZ.

Constata esta Juzgadora que los documentos en referencia constituyen copia simple de documento público, consecuencialmente, al no haberse impugnado ni tachado de falso el mismo, este Tribunal de Alzada debe apreciarlo en todo su valor probatorio, en aplicación de lo regulado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

• Copia fotostática del contrato de cesión autenticado el día 12 de agosto de 2013 por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 14, tomo 93 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
• Copia simple de documento poder otorgado a los abogados DENNYS JOSE GONZALEZ TRAVEZ y WILMER COLINA GUTIERREZ, por el ciudadano RODRIGO HERNAN VARGAS GALLARDO, actuando en su carácter de presidente de la sociedad mercantil “MERCADO LA FACILIDAD, C.A”., autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 05 de noviembre de 2013, bajo el No. 15, tomo 126, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

En relación a las documentales señaladas, estima esta sentenciadora que las mismas constituyen copias fotostáticas simples de documentos privados, y al evidenciarse que dichas copias no fueron impugnadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tienen como fidedignas, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio; sustrayéndose del documento poder la representación que ejercen los abogados a quien se les confirió el mismo. Y ASÍ SE VALORA.

• Copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 13 de junio de 2013, bajo el No. 03, Tomo 32, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

El singularizado instrumento constituye copia certificada de documento privado, el cual no fue desconocido ni tachado, motivo por el cual se valora en toda su fuerza probatoria, de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA.

• Copia fotostática de relación de consignaciones de control de telegramas de fecha 06 de noviembre de 2013.
• Copia simple de veintiún (21) constancias de consignaciones de telegramas de contado tramitada ante el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), de fecha 06 de noviembre de 2013.

Observa quien Juzga, en relación a las indicadas pruebas instrumentales, que al tratarse de documentos emanados de un ente público administrativo, esto es, el INSTITUTO POSTAL TELEGRÁFICO (IPOSTEL), se les imprime a los mencionados instrumentos fe pública, y en tal sentido, acogiendo lo estatuido por el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, al no haber sido impugnados ni tachados por la contraparte se tienen como fidedignos, consecuencialmente le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a este Tribunal Superior, por lo que con ellos queda demostrado la notificación efectuada al arrendatario por la parte actora, con respecto de la cesión del contrato de arrendamiento. Y ASÍ SE VALORA.

Seguidamente, esta Jurisdicente de Alzada pasa a valorar las pruebas consignadas por la parte actora en el lapso de promoción de pruebas las cuales están conformadas por los siguientes medios:

• Invocó la aplicación del principio de comunidad de la prueba.

La precitada invocación no constituye un medio de prueba propiamente dicho susceptible de ser promovido como tal, no obstante, en atención a los principios que regulan la actividad probatoria de las partes en juicio, se examinarán todas cuantas pruebas consten en autos. Y ASÍ SE VALORA.
• Copia fotostática del contrato de obras autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 05 de noviembre de 1993, bajo el No. 41, tomo 168 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

En relación a la documental señalada, estima esta sentenciadora que la misma constituye copia fotostática simple de un documento privado, y al evidenciarse que dicha copia no fue impugnada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigna, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio en todo y cuanto aporte al fondo de la presente litis. Y ASÍ SE VALORA.
• Copia fotostática del documento de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de agosto de 2009, bajo el No. 78, tomo 147, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y posteriormente Protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 23 de septiembre 23 de septiembre de 2009, bajo el No. 2009.3693, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.1.189, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009.
• Copia fotostática de documento de aporte a la compañía, sociedad mercantil “MERCADO LA FACILIDAD, C.A” Registrado ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 03 de marzo de 2010, bajo el No. 2009.3693, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.1.189, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009.

Constata esta Juzgadora que los documentos en referencia constituyen copia simple de documento público, consecuencialmente, al no haber sido impugnados ni tachados de falsos los mismos, este Tribunal de Alzada debe apreciarlos en todo su valor probatorio, en aplicación de lo regulado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

• Ratificó las probanzas documentales promovidas junto al libelo de demanda, las cuales fueron valoradas previamente, por lo que se aprecian conforme al valor probatorio que les fue otorgado ut supra.

Pruebas de la parte demandada

Se deja constancia que la parte demandada no promovió medios probatorios en las oportunidades correspondientes.

Conclusiones

Analizadas las pruebas aportadas en la presente causa, en aplicación del principio de exhaustividad contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y en observancia de lo dispuesto en los artículos 12 y 506 ejusdem, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, éste Tribunal ad-quem desciende a proferir las respectivas conclusiones, del caso en concreto, para lo cual es menester hacer referencia, primeramente, a los alegatos de las partes contendientes:

En la demanda, la parte accionante alegó que la sociedad mercantil MERCANTIL ATENCIO, S.A., celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano JAIRO ENRIQUE ORDOÑEZ, cuyo objeto fue unos inmueble formado por los locales comerciales distinguidos con los No. 38, 39, 44, 45 y 46 que forman parte del MERCADO LA FACILIDAD, ubicados en la calle 98 No. 10-59 y la calle 99, No. 10-36 en Jurisdicción de la Parroquia Bolívar del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Igualmente, manifestó que, el singularizado contrato de arrendamiento fue cedido por la sociedad mercantil MERCANTIL ATENCIO, S.A., a la sociedad mercantil “MERCADO LA FACILIDAD, C.A.”, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, de fecha 12 de agosto de 2013, anotado bajo el No. 14, tomo 93, quedando subrogada la sociedad mercantil accionante en todos los derechos que se deriven del contrato de arrendamiento ut supra indicado. Así mismo argumentó que la notificación de tal cesión fue notificada al arrendatario el día 06 de noviembre de 2013, mediante telegrama enviado a través del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) y que tal medio de notificación fue uno de los establecidos en la Cláusula Décima Novena del singularizado contrato de arrendamiento.

Así, afirmó que el señalado contrato tendría una duración de un (01) año a partir del día 01 de mayo de 2003, cuya prórroga sería automáticamente por períodos iguales, si con dos (02) meses de anticipación por lo menos al final de cada período, cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra parte lo contrario. Y que las pensiones de arrendamiento continuarían corriendo mientras el arrendatario no entregue el inmueble arrendado totalmente desocupado y en perfectas condiciones de conservación, uso y aseo, especialmente en cuanto se refiere a los servicios, pisos, paredes, techos e instalaciones, que en cuanto a la pintura no se admitirán retoques. Igualmente en caso de que el arrendatario continuare ocupando el inmueble después de expirada la fecha de vencimiento del contrato o de su prórroga o prórrogas, pagará a la arrendadora el equivalente a diez por ciento (10%) del valor del arrendamiento mensual por cada uno de los días que transcurran después de esa fecha por concepto de la cláusula penal.

Así mismo, señaló que en la cláusula segunda del singularizado contrato, se acordó un canon de arrendamiento de CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs.180,oo) mensuales, pagaderos los primeros cinco días de cada mes, con un incremento anual, aplicándole el porcentaje de incremento de la inflación determinado por el Banco Central de Venezuela, hasta ese momento sin que pueda ser menor, en todo caso, del treinta por ciento (30%), cantidad que el arrendatario se comprometió a pagar a la arrendadora en sus oficinas por mensualidades adelantadas. Cuando el arrendatario no haya cancelado el alquiler mensual dentro de los quince (15) días consecutivos a la fecha de su vencimiento, la arrendadora tendrá derecho a solicitar la resolución del contrato en referencia y la inmediata desocupación de los inmuebles, sin estar obligada a dar ningún aviso previo, así como el pago de los cánones de arrendamiento atrasados y los que falten por completar el lapso de duración del contrato, como cláusula penal.

Indicó que en la misma cláusula segunda se estableció que, la arrendadora no está en la obligación de cobrar las pensiones de arrendamiento, más si así lo hiciere y en algún caso dejare de cobrar alguna al arrendatario, éste está en la obligación de efectuar la cancelación correspondiente en las oficinas de la arrendadora; quedó convenido entre las partes que la arrendadora sólo reconocerá como cantidades abonadas a las pensiones de arrendamiento, aquellas que el arrendatario compruebe con la exhibición de sus recibos debidamente firmados por la arrendadora y que el hecho de poseer el arrendatario recibo de pago de determinada mensualidad no constituiría evidencia de que los anteriores ya han sido totalmente pagados. La arrendadora cobrará el uno por ciento (1%) de intereses sobre el valor de los arrendamientos cuando el pago de estos no se efectúe en sus oficinas, para cubrir los gastos de cobranzas y el uno por ciento (1%) por concepto de mora.

Adicionó que, consta en el mismo contrato de arrendamiento una cláusula de fianza, donde le ciudadano JHONATHAN ENRIQUE ORDOÑEZ, se constituyó en fiador solidario y principal pagador para responder del fiel cumplimiento de todas las obligaciones asumidas por el arrendatario, ciudadano JAIRO ENRIQUE ORDOÑEZ SALINAS, que se deriven del aludido contrato de arrendamiento.

A este tenor, precisó que el arrendatario se encuentra en un atraso en el pago de los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de enero del año 2004 hasta al mes de octubre del año 2013.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, abogado HERNAN INCIARTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 200.996, relató que cursa por ante el Tribunal Itinerante No. 3 del Circuito Judicial Penal del Estado Zulia, una causa por delitos cometidos en perjuicios del estado venezolano por parte del ciudadano LUIS HERNAN VARGAS TRONCOSO, que según sus dichos es parte demandante en el presente juicio y señaló que dicho ciudadano mal puede intentar demandas señalando que se cuestiona su condición de propietario y que aún ello, el referenciado ciudadano ha intentado una serie de demandas por cobro de bolívares y desalojos en contra de una masa de trabajadores establecidos en el MERCADO La FACILIDAD, a demás de crear un perjuicio en contra del estado venezolano.

Igualmente alegó que se ha demostrado que el ciudadano LUIS HERNAN VARGAS TRONCOSO, ha venido actuando de manera fraudulenta, sin cualidad o condición del inmueble denominado MERCADO La FACILIDAD ya que el ciudadano PABLO PERES PAZOS, negó haber adquirido el aludido inmueble y también haberlo vendido.

Una vez ello, pasa este Tribunal ad-quem a analizar la controversia planteada, la cual versa sobre una DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por lo que se hace pertinente señalar que la doctrina ha sido amplia y conteste en determinar que la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes, en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo, y, en consecuencia, ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, fundamentándola en el equilibrio patrimonial de las partes que debe restablecerse entre las mismas y que quedaría roto si una de las partes tuviese que cumplir su obligación sin habérsele a ella cumplido a su vez.

En tales términos, el Dr. Eloy Maduro Luyando, en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, páginas. 516-518, expresa, como efectos principales de la singularizada acción resolutoria, los siguientes:

(…Omissis…)
“1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
Existen determinados contratos en los cuales este efecto retroactivo no puede tener lugar: ellos son los contratos de tracto sucesivo, en los cuales determinadas prestaciones ya disfrutadas por las partes no son susceptibles de ser borradas en el terreno de la realidad; tal ocurre, por ejemplo, en el contrato de arrendamiento, en el cual el disfrute de la cosa arrendada por parte del arrendatario no es un hecho susceptible de devolución al arrendador. En tales situaciones, el legislador regula la resolución de un modo especial, haciendo que sólo opere hacia el futuro y ordenando se cumpla el contrato por lo que respecta a las pretensiones pretéritas. Este es el sentido del artículo 1.616 del Código Civil: “Si se resolviere el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario”. Como puede observarse, la resolución regulada por el artículo 1.616 del Código Civil no extingue propiamente el contrato, sino lo deja subsistente, por lo menos en lo que respecta al arrendatario, durante un determinado lapso. (…Omissis…)
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución causa a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento de contrato o de la resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato”.
(…Omissis…)

Asimismo, el artículo 1.167 del Código Civil regula la acción de resolución de contrato de la siguiente forma:

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas de este Tribunal Superior).

En el mismo tenor, dispone el Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.579: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas”.

Artículo 1.585: “El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:
1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2º A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.
3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato”.

Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

En efecto, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes (arrendador) se obliga a hacer gozar a otra (arrendatario) de un bien mueble o inmueble, por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener, en contraprestación, un precio (canon, pensión o alquiler) previamente estipulado.

De acuerdo con lo expuesto, los elementos esenciales del tipo contractual sub iudice son: a) La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; b) Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación, lo que no implica que haya de ser por un término determinado pero sí excluye que sea perpetuo; y c) Un precio que puede fijarse en dinero o en especie.

Por la naturaleza del contrato, y sin necesidad de convención especial, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa arrendada; conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arrendado; y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. No obstante, nada impide que, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad de las partes, puedan éstas aumentar o disminuir dichas obligaciones.

Por su parte, de acuerdo con la Ley, las obligaciones del arrendatario consisten en servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o a falta de estipulación para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, y, además, en pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Ahora bien, verifica esta Sentenciadora, de la revisión de las actas y de los argumentos esbozados por ambas partes contendientes, que se encuentra demostrada la relación arrendaticia existente entre la sociedad mercantil “MERCADO LA FACILIDAD, C.A.” (arrendadora por cesión de los derechos del contrato primigenio) y el ciudadano JAIRO ENRIQUE ORDOÑEZ (arrendatario), lo cual se desprende de la copia fotostática del contrato de cesión autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 14, tomo 93 y de la copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo, en fecha 13 de junio de 2013, anotada bajo el No. 03, tomo 32.

Siendo así, resulta menester transcribir determinadas cláusulas del precitado contrato, relativas al thema decidendum, y, en ese sentido, se estableció:

“Yo, DAVID MORALES ZAMBRANO, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, titular de Cedula de Identidad No. 5.839.021 y domiciliado en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, procediendo en mi carácter de Apoderado de la sociedad mercantil MERCANTIL ATENCIO, S.A., inscrita en el Registro de Comercio llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Zulia, el día 12 de abril de 1955, bajo el No. 362, Libro 39, modificada por Acta de Asamblea Extraordinaria celebrada el día 07 de marzo de 1989, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Zulia, el día 22 de agosto de 1994, bajo el No. 47, Tomo 58-A Pro. representacion que consta de poder autenticado ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano, el día 18 de marzo de2000, anotado bajo el No. 45, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y quien en lo adelante y para los efectos de este documento se denominara LA ARRENDADORA por una parte y por la otra parte, el ciudadano JAIRO ENRIQUE ORDÓÑEZ SALINAS, quien es de nacionalidad colombiana, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la Cedula de Identidad No. E-81.485.372 y de este domicilio, quien para los efectos de este instrumento se denominara EL ARRENDATARIO, hemos celebrado el presente contrato, que se regirá por las disposiciones contenidas en este documento y por las disposiciones legales aplicables.- PRIMERA: LA ARRENDADORA da a EL ARRENDATARIO, en calidad de arrendamiento los Locales distinguidos con los Nos. 38, 39, 44, 45 y 46 que forman parte del MERCADO LA FACILIDAD, ubicado en la Calle 98 No. 10-59 y la Calle 99 No. 10-36 de esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia. SEGUNDA: El precio de arrendamiento es de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,oo) mensuales, pagaderos los primeros cinco días de cada mes; dicho canon se incremental cada un año aplacándole el porcentaje de incremento de la inflación determinado por el BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, hasta ese momento y en ningún caso podrá ser menor del 30%; que EL ARRENDATARIO se compromete a pagar a LA ARRENDADORA en sus Oficinas, por mensualidades adelantadas. Cuando EL ARRENDATARIO no haya cancelado el alquiler mensual dentro de los quince (15) días consecutivos a la fecha de su vencimiento, LA ARRENDADORA tendrá derecho a solicitar la Resolución del presente contrato y la inmediata desocupación de los inmuebles, sin estar obligada a dar ningún aviso previo, así como el pago del canon o canones atrasados y los que falten para completar el lapso de duración del contrato como Cláusula Penal. Queda establecido que LA ARRENDADORA no esta en la obligación de cobrar las pensiones de arrendamiento, mas si así lo hiciere y en algún caso dejare de cobrar las pensiones de arrendamiento, más si así lo hiciere y en algún caso dejare de cobrar alguna a EL ARRENDATARIO éste está en la obligación en todo caso, de efectuar la cancelación correspondiente en las Oficinas de LA ARRENDADORA. Queda convenido entre las partes que LA ARRENDADORA solo reconocerá como cantidades abonadas a las pensiones de arrendamiento, aquellas que EL ARRENDATARIO compruebe con la exhibition de sus recibos debidamente firmados por LA ARRENDADORA. El hecho de poseer EL ARRENDATARIO recibo de pago de determina mensualidad no constituirá evidencia de que los anteriores ya han sido totalmente pagados. LA ARRENDADORA cobrara el uno por ciento (1%) de interés sobre el valor de los arrendamientos cuándo el pago de estos no se efectúe en sus Oficinas, para cubrir gastos de cobranzas y el uno por ciento (1%) por concepto de mora.
(…Omissis…)
DECIMA QUINTA: En caso de aumento del canon de arrendamiento, ambas partes convienen en que el mismo sea notificado por simple carta y el presente contrato quedará vigente en toda su fuerza y rigor y no sufrirá modificación alguna en lo que a las demás cláusulas se refiere.
(…Omissis…)
DECIMA NOVENA: CLAUSULA DE NOTIFICACION: Las partes convienen expresamente, que toda notificación dirigida por LA ARRENDADORA a EL ARRENDATARIO muy especialmente la notificación a la cual se refiere la Cláusula Tercera de este contrato, podrá ser practicada válidamente mediante telegrama remitido a la dirección donde se encuentren situados los inmuebles objetos del presente Contrato la cual se dará por recibida a los tres (3) días continuos de su expedición. A los fines de probar la utilización de este medio, bastará que LA ARRENDADORA exhiba copia del telegrama debidamente sellado por Ipostel o por el Instituto u organismo que hiciere sus veces. Estas notificaciones podrán también hacerse por carta, cuya copia firmada por EL ARRENDATARIO, su familiar o persona afín al mismo, constituirá prueba de que dicha notificación ha sido realizada. VIGÉSIMA PRIMERA: CLAUSULA DE FIANZA: Yo, JHONATHAN ENRIQUE ORDOÑEZ, venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la Cedula de Identidad No. 16.457.293 y de este domicilio, declaro: Que me constituyo en fiador solidario y principal pagador para responder del fiel cumplimiento de todas las obligaciones derivadas de éste contrato, inclusive las cuentas pendientes de los inmueble por los servicios de energía eléctrica, gas, aseo, o cualquier otro servicio, contraídas por todo el tiempo que dure el mismo, más las prorrogas en que convinieren en el futuro o que se efectuaren en virtud de la Ley, para cuyo efecto no consideramos procedente el Artículo 1.602 del Código Civil, pues las obligaciones al respecto cesaran solamente, cuando los inmuebles arrendados fueren entregados totalmente desocupado y en perfectas condiciones de conservación, uso y aseo a entera satisfacción de LA ARRENDADORA. (…)”.

En efecto, se observa que el objeto del contrato en cuestión versa sobre los inmuebles constituidos por los locales comerciales distinguidos con los Nos. 38, 39, 44, 45 y 46 que forman parte del MERCADO LA FACILIDAD, ubicado en la calle 98 No. 10-59 y la calle 99 No. 10-36, de esta ciudad de Maracaibo del estado Zulia. Además, esta Juzgadora se permite extraer que el canon de arrendamiento mensual se acordó, en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,oo), lo que constituye la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 180,oo) en virtud de la reconversión monetaria, así mismo de evidencia las formas válidas en que deben realizarse las notificaciones por la arrendataria a el arrendatario, así como la cualidad de fiador del codemandado JHONATHAN ENRIQUE ORDOÑEZ. Y ASÍ SE ESTIMA.

Por lo tanto, las precitadas estipulaciones conllevan, a esta Juzgadora, a establecer, que, definitivamente, la parte actora se ha dirigido a probar sus afirmaciones relativas a la existencia de la relación arrendaticia, aportando a las actas el contrato de arrendamiento del cual se deriva la obligación reclamada, así como los documentos donde consta cualidad de la sociedad mercantil MERCADO LA FACILIDAD, C.A, como arrendadora cedida y en tal sentido, la notificación que al respecto le realizó al arrendatario, por lo que corresponde a la parte demandada ejercer sus excepciones y aportar las probanzas que desvirtúen aquellos hechos que contradiga de la actora.

En tal sentido, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

"Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación".

La citada disposición in comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuales son los medios de prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones.
En efecto, quien fundamente como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resultan infundadas.

En el caso de marras, el abogado HERNAN INCIARTE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, no logró imponer los elementos necesarios o idóneos dirigidos a desvirtuar el fundamento de la demanda, entendido como la falta de pago de los cánones de arrendamiento, ya que no incorporó a las actas procesales ningún medio probatorio tendente a demostrar el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses reclamados, esto es, desde el mes de enero de 2004, hasta el mes de octubre de 2013, o en su defecto el hecho extintivo de su obligación, limitándose a consignar una serie de escritos y documentales dirigidos a la comprobación de supuestos hechos punibles que atribuye a una persona natural distinta a la persona jurídica que tiene la cualidad de parte actora en la presente causa, así como también, una serie de denuncias por la presunta participación de diferentes organismos del estado en esos supuestos hechos punibles que nada tienen que ver con el punto litigioso del procedimiento civil en curso, sino que, son propios de la jurisdicción penal, por lo que, ante la ausencia del medio probatorio idóneo para demostrar el pago se debe entender que el mismo no se ha efectuado, lo cual acarrea una sanción jurídica como es la procedencia de la resolución de contrato exigida y el pago de los cánones de arrendamiento reclamados por su contraparte Y ASI SE DECLARA.

En conclusión, vista la falta de pago de los cánones de arrendamiento antes descritos y en virtud de que las notificaciones sobre el aumento del mismo estipulado en la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento no fueron aportadas a las actas como medio probatorio que lleve a la convicción de esta Juzgadora de que dichos aumentos fueron efectuados conforme lo prevé el singularizado contrato de arrendamiento, por lo tanto se declara improcedente la pretensión del cobro del monto señalado por la parte actora que comprende el aumento del treinta por ciento (30%) anual del canon de arrendamiento.

En tanto, por los argumentos esbozados ut supra y evidenciado el incumplimiento contractual relativo al pago de los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de enero de 2004 hasta el mes de octubre de 2013, a razón de CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 180,oo) mensuales, lo que hace un total de VEINTIUN MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 21.240,oo), considera acertado en derecho este Juzgado Superior declarar procedente la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 13 de junio de 2003, anotado bajo el No. 03, tomo 32, y en derivación se ordena a la parte demandada entregar a la parte actora los inmuebles objeto del singularizado contrato de arrendamiento, constituidos por los locales distinguidos con los Nos. 38, 39, 44, 45 y 46 que forman parte del MERCADO LA FACILIDAD, ubicado en la calle 98 No. 10-59 y la calle 99 No. 10-36, en jurisdicción de esta ciudad de Maracaibo del estado Zulia y se condena a la parte demandada pagar a la parte actora la cantidad de VEINTIUN MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 21.240,oo). Y ASÍ SE DECIDE.

De los argumentos ut supra señalados, se sustrae que no fue otorgado todo en cuanto a las pretensiones aducidas por la parte actora en el escrito libelar, lo que comporta la declaratoria PARCIALMENTE CON LUGAR de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada.

Finalmente, esclarece esta Juzgadora que la sentencia apelada debe ser modificada, en el sentido de incluir en el dispositivo de la presente decisión, la declaratoria de improcedencia de la defensa de falta de cualidad activa opuesta por la parte demandada. Aspecto este que no conlleva a revocar la decisión apelada. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En aquiescencia a los consideraciones de hecho y de derecho, previamente expuestos, así como a los fundamentos doctrinarios y jurisprudenciales, antes citados, aunado al examen efectuado a las actas procesales, resulta forzoso, para esta Superioridad, MODIFICAR la decisión proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 13 de febrero de 2015, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento; originándose a su vez por parte de quien aquí decide, la necesidad de declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto, y, en tal sentido, en el dispositivo de este fallo, se emitirá pronunciamiento expreso, preciso y positive Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por la sociedad mercantil MERCADO LA FACILIDAD C.A, contra los ciudadanos JAIRO ENRIQUE ORDOÑEZ SALINAS y JHONATHAN ENRIQUE ORDOÑEZ POMERO, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado HERNAN INCIARTE ROMERO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos JAIRO ENRIQUE ORDOÑEZ SALINAS y JHONATHAN ENRIQUE ORDOÑEZ POMERO, contra la decisión dictada por el TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 13 de febrero de 2015.

SEGUNDO: SE MODIFICA la singularizada decisión dictada por el TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIO MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 13 de febrero de 2015, en el sentido de declarar: 1) IMPROCEDENTE la defensa de falta de cualidad activa opuesta por la parte demandada y 2) RESUELTO el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 13 de junio de 2013, bajo el No. 03, Tomo 32, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y en consecuencia, SE ORDENA a la parte demandada entregar a la parte actora los inmuebles objeto del singularizado contrato de arrendamiento, constituidos por los locales distinguidos con los Nos. 38, 39, 44, 45 y 46 que forman parte del MERCADO LA FACILIDAD, ubicado en la calle 98 No. 10-59 y la calle 99 No. 10-36, en jurisdicción de esta ciudad de Maracaibo del estado Zulia, y SE CONDENA a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de VEINTIUN MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 21.240,oo), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados desde el mes de enero de 2004, hasta el mes de octubre de 2013, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.

Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGISTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaria copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los dieciocho (18) días del mes de octubre de dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO
LA SECRETARIA TEMPORAL,

Mgs. ARIANNA RIVERA DE FINOL.
En la misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 am), se dictó y publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias bajo el N° S2-114-16.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

Mgs. ARIANNA RIVERA DE FINOL.
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