TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXPEDIENTE: 47.234
PARTE DEMANDANTE: ANGEL NOÉ VILLALOBOS RODRÍGUEZ y ELENA DEL VALLE OSORIO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad No. V-12.217.273 y V-11.913.963, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL: Abogado en ejercicio BELTRÁN ALBERTO ANGARITA CARRASQUERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 11.003.
PARTE DEMANDADA: YUBET ELEUTERIO VELAZQUEZ y MARISOL COROMOTO VILLALOBOS NAVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.828.644 y V-7.611.194, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: Abogados en ejercicio GABRIEL PUCHE URDANETA, GERVIS DANIEL MEDINA OCHOA, ARMANDO MACHADO, ZORAIMA ZAMBRANO, ALFONSO HERNANDEZ y MARÍA REYES YORIS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 29.098, 140.461, 89.875, 137.552, 177.737 y 27.942 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.
FECHA DE ADMISIÓN DE LA DEMANDA: 8 de julio de 2009.
I
ANTECEDENTES
Por auto de fecha 8 de julio de 2009, se admitió cuanto ha lugar en derecho la presente demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, propuesta por el abogado BELTRAN ANGARITA, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos ANGEL NOÉ VILLALOBOS RODRÍGUEZ y ELENA DEL VALLE OSORIO, en contra de los ciudadanos YUBET ELEUTERIO VELÁSQUEZ y MARISOL VILLALOBOS NAVA, todos identificados con anterioridad.
Posterior a ello, se ordenó librar las boletas de citación, previa solicitud de parte, constando en actas la exposición del Alguacil en fecha 10 de agosto de 2009, en el que manifestó su imposibilidad de conseguir a los demandados. Seguidamente, solicitó la parte demandante se libraran los carteles de citación, siendo proveído mediante auto de fecha 13 de agosto de 2009. Consignadas en actas las respectivas publicaciones, la secretaria dejó constancia del cumplimiento de las formalidades preceptuadas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil según exposición de fecha 12 de noviembre de 2009.
En fecha 8 de diciembre de 2009, se le designó defensor ad-litem a la parte demandada; no obstante, en fecha 14 de diciembre del mismo año, ocurrió ante este juzgado el abogado JOSÉ MORÁN ORTEGA para darse por citado en representación de los ciudadanos YUBET ELEUTERIO VELÁZQUES GONZÁLEZ y MARISOL VILLALOBOS NAVA, consignando poder a tal efecto.
En fecha 28 de enero de 2010, dicha representación judicial presentó escrito de contestación a la demanda y reconviene a su vez por RESOLUCIÓN DE CONTRATO; siendo admitida mediante auto de fecha 1 de febrero de 2010.
En fecha 23 de febrero de 2010, la parte actora reconvenida presentó escrito solicitando se declarara la inadmisibilidad de la reconvención propuesta.
Culminado el lapso probatorio, y existiendo en actas los abocamientos de los jueces que anteceden a quien suscribe esta decisión, mediante auto de fecha 27 de enero de 2015, por solicitud de la parte demandada, esta Juzgadora se aboca al conocimiento de la causa, constando en actas la última de las notificaciones en fecha 28 de septiembre de 2015; por lo cual, procede este órgano jurisdiccional a dictar el fallo correspondiente.
II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
El abogado BELTRÁN ALBERTO ANGARITA CARRASQUERO, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos ANGEL NOÉ VILLALOBOS RODRÍGUEZ y ELENA DEL VALLE OSORIO, expone en su escrito libelar que según documento autenticado por ante la Notaría Tercera de Maracaibo, en fecha 28 de abril de 2008, anotado bajo el No. 50, tomo 41 de los libros de autenticaciones, sus representados en condición de Compradores, adquirieron de los Propietarios ciudadanos YUBET ELEUTERIO VELÁSQUEZ y MARISOL VILLALOBOS NAVA, un inmueble tipo apartamento, distinguido con las siglas 9-12, ubicado en el piso 9, torre Cumaná, del conjunto residencial Torres del Saladillo, situado entre calles 93 (antes av. Padilla) y 95 con avenidas 12 y 14, en jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia.
Señala que se estipuló en dicho documento de promesa de venta, que el precio del referido inmueble era la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.145.000,oo), siendo cancelado por los compradores la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES en dicho acto, y el monto restante, es decir, la cantidad de CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES para ser pagados a los ciento ochenta (180) días a partir del 1° de mayo de 2008.
Indica que posteriormente, las partes acordaron ampliar el lapso establecido en el contrato, mediante la firma de otro documento autenticado en fecha 13 de enero de 2009 ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, inserto bajo el No. 9, tomo 2 de los libros de autenticaciones, en el cual se estableció una prorroga de ciento veinte (120) días para llevar a cabo el pago total del precio estipulado, que se cumplirían desde el 28 de octubre de 2008 hasta el 28 de febrero de 2009, manteniéndose vigentes las demás cláusulas contempladas en el documento primigenio.
Expone que en la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta se estableció el supuesto de que el abono o cancelación definitiva del precio total de la venta se efectuara a través de una entidad bancaria, por lo cual, los compradores se obligaban frente a los propietarios, al cumplimiento de todos los requisitos exigidos por el banco para que le sea otorgado el respectivo crédito, y en ese sentido, aduce que la obligación de sus representados se encontraba condicionada a la posible aprobación del crédito. Adiciona que es tan clara la intención de los contratantes de condicionar el pago al otorgamiento del crédito, que en la disposición sexta del documento, previendo un retraso en el pago, se estableció como cláusula penal que los propietarios tendrían el derecho a cobrar los intereses de mora que se pudieran causar por el incumplimiento de las obligaciones de pago en las fechas convenidas.
En tal sentido, aduce que no se hace referencia a que el precio deba pagarse en un tiempo estipulado, sino que por el contrario, se dejaron de lado los plazos convenidos al establecer dicha cláusula penal por retardo en el cumplimiento de las obligaciones.
Afirma que sus mandantes cumplieron con todas las obligaciones llevando a cabo las diligencias necesarias para obtener el crédito bancario, no obstante, no fue sino hasta el 6 de mayo de 2009, cuando reciben un mensaje electrónico emanado del Banco de Venezuela, en el que le informan que el crédito solicitado por el ciudadano ANGEL NOÉ VILLALOBOS RODRÍGUEZ, había sido aprobado por un monto de setenta y nueve mil bolívares (Bs.79.000,oo), cuestión que fue notificada a los propietarios con la intención de ponerse de acuerdo para acudir a la Oficina de Registro Inmobiliario a firmar la venta definitiva del inmueble; no obstante ello, asevera que los vendedores actuando con manifiesta mala fe, le informaron a sus representados que sólo se perfeccionaría la venta si pagaban la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo) como precio de venta.
Argumenta que los propietarios no pueden negarse a otorgar el documento definitivo aduciendo que los compradores deben soportar un aumento desmesurado del precio, sin que ello se haya pactado en el contrato, y para ello se fundamenta en que se trata de un contrato bilateral en el que se consagran obligaciones recíprocas las cuales tienen fuerza de ley entre las partes.
Derivado de todo lo anterior, demandan a los ciudadanos YUBET ELEUTERIO VELÁSQUEZ y MARISOL VILLALOBOS para que den cumplimiento al contrato y procedan a efectuarle la transmisión de la propiedad del inmueble al precio convenido, descontando la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES que fue pagada por los compradores, y que en caso de que no den cumplimiento a la sentencia, se produzcan los efectos del contrato no cumplido, es decir, se tenga como título de propiedad condenando a los vendedores a la devolución del monto total de dinero dado en arras mas un cincuenta por ciento (50%) como indemnización a modo de cláusula penal. Estiman su demanda en la cantidad de CIENTO SETENTA MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 170.500,oo) equivalente a TRES MIL CIEN UNIDADES TRIBUTARIAS (3.100 U.T.).

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA
El abogado JOSÉ MORÁN ORTEGA, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos YUBET ELEUTERIO VELÁZQUEZ GONZÁLEZ y MARISOL VILLALOBOS NAVA, negó, rechazó y contradijo en toda y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de sus representados. Afirma que los compradores no cumplieron a pesar de la prórroga cedida a petición de ellos con su obligación principal, que no era otra que el pago oportuno del precio pautado por la venta del inmueble objeto del contrato.
Expresa que en el referido contrato de opción de compra venta se estipuló el lapso de ciento ochenta días (180) para llevar a cabo la venta definitiva del inmueble, los cuales vencían el día 28 de octubre de 2008, ocurriendo que a la fecha de vencimiento, los compradores le manifestaron a sus representados la imposibilidad de cumplir con lo pautado porque la entidad bancaria a través de la cual gestionaban su crédito no les había aprobado el mismo, razón por la cual solicitaron una prórroga que fue aceptada por sus mandantes, otorgando un único lapso de ciento veinte días (120) adicionales para cumplir con la obligación pactada.
Señala que el día 5 de marzo de 2009, los vendedores convocan a una reunión a los compradores en donde se les requirió el cumplimiento de lo pautado en el contrato de opción de compra venta, a lo que le manifestaron que la institución financiera aún no les había aprobado el crédito y tampoco desocuparían el inmueble por cuanto no tenían para donde irse. Ante tal actitud, manifiesta que sus representados esperaron un tiempo para que ellos entregaran el inmueble, y en virtud de que esto no sucedió, incoaron demanda por desalojo que fue declarada con lugar por el Tribunal de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta circunscripción judicial.
Arguye que los demandantes pretenden desconocer los lapsos otorgados por sus representados, aplicando a su conveniencia la frase “a voluntad de las partes”, puesto que debían cumplir con el pago oportuno del precio convenido del inmueble en el tiempo de duración establecido. Además de ello, argumenta que era obligación exclusivamente de los compradores cumplir con los requisitos exigidos por la entidad bancaria y no de los vendedores como lo pretenden hacer ver los demandantes.
Por último alega que sus representados jamás incumplieron con su obligación, la cual era vender el inmueble en el tiempo acordado, siendo obligación de los compradores el pago oportuno y por el monto convenido en el contrato, por lo que le correspondía a ellos cumplir primero con su obligación para que naciera en sus representados el deber de efectuar la referida venta.
En la misma oportunidad, RECONVIENE por RESOLUCIÓN DE CONTRATO a los ciudadanos ANGEL NOE VILLALOBOS RODRÍGUEZ y ELENA DEL VALLE OSORIO, y en ese sentido peticiona que estos se sirvan a cancelar, o sean obligados a ello por el tribunal, la totalidad de las arras convenidas en el contrato de opción de compra venta, los intereses de mora causados y los que sigan causando hasta la ejecución de la presente sentencia, así como también, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES por concepto de daños y perjuicios. Estiman su reconvención en la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,oo).
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LA PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA:
La parte demandante consignó junto a su escrito libelar las siguientes documentales:
• Copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 28 de abril de 2008, anotado bajo el No. 50, tomo 41 de los libros de autenticaciones, contentivo del contrato de opción de compra venta celebrado entre los ciudadanos YUBET ELEUTERIO VELAZQUEZ y MARISOL VILLALOBOS, en su condición de propietarios, con los ciudadanos ANGEL NOÉ VILLALOBOS RODRÍGUEZ y ELENA DEL VALLE OSOSRIO, en su condición de compradores.
• Copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 13 de enero de 2009, anotado bajo el No. 9, tomo 2 de los libros de autenticaciones, contentivo de declaración de las partes contratantes en la cual acordaron de mutuo acuerdo, otorgar una única prórroga de ciento veinte (120) días para cumplir con lo pautado en el contrato referido en el particular anterior, estableciendo que continúan vigentes las cláusulas estipuladas en dicho contrato.

Ahora bien, las anteriores documentales se tratan de instrumentos que nacieron privados y que fueron autenticados por ante la oficina y funcionario competente como lo es el Notario, quién sólo tiene el deber de dejar constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, más no se deja constancia del contenido del documento, por lo que este hecho no le resta su carácter privado tal como lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia, en consecuencia, al constatarse de autos que el mismo no fue tachado ni impugnado o desconocido por la contraparte, de conformidad con lo reglado en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora los aprecia en todo su valor probatorio, esto es, sólo en cuanto a la intención de los singularizados ciudadanos de otorgar y presentar el documento contentivo de la anterior declaración.
En lo que respecta al contenido del mismo, visto que se trata de los documentos fundantes de la pretensión, y que ambos son reconocidos y aceptados por ambas partes, este Tribunal efectuará las consideraciones pertinentes al momento de pronunciar las conclusiones del presente fallo. Y así se establece.
• Copia simple de acta No. 421 contentiva del matrimonio celebrado entre el ciudadano ANGEL NOÉ VILLALOBOS RODRÍGUEZ y ELENA DEL VALLE OSORIO, en fecha 29 de diciembre de 2001 por el Jefe Civil de la parroquia Chiquinquirá.

Dicha documental constituye copia simple de documento administrativo por emanar de ente público administrativo, que como tal tiene presunción de veracidad pudiendo ser desvirtuada mediante cualquier medio probatorio, de conformidad con el criterio expuesto en tal sentido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de marzo de 2005, y en consecuencia, al no ser impugnado en forma alguna, se aprecia en todo su valor probatorio con base a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y en aplicación analógica del artículo 429 eiusdem. Y así se valora.
• Impresión de correo electrónico remitido según se lee, por “Aurelia Cova/TMP/BDV”, Isamith Brito/TMP/BDV y dirigido a “Eudo Montiel/AGC/BDV@BanvenezPro, Milagros Graterol/AGC/BDV@BanvenezPro, Leda Colmenter/ COM/BDV@BanvenezPro, y otros, de fecha 6 de mayo de 2009, identificado con el asunto “APROBADO: VILLALOBOS NOE, C.I. 12.217.273”, mediante el cual, informan que fue aprobado por Bs. 79.000 a un plazo de 20 años.

Al respecto, resulta oportuno destacar que la valoración de los mensajes de datos o correos electrónicos, se rigen por la normativa especial contenida en la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, de la siguiente forma:

Artículo 4. “Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil.
La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.” (Negrillas de este Tribunal)

De igual forma, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 460, de fecha 5 de octubre de 2011, expediente No. 11-237, posteriormente reiterada en fecha 30 de mayo de 2013, en el expediente No. 12-594, dejó asentado respecto de la valoración de los correos electrónicos lo siguiente:
(…Omissis…)
“No obstante lo anterior, estima esta Sala, que ante la falta de certificación electrónica, los correos electrónicos o mensajes de datos, agregados en formato impreso por la demandada a las actas procesales, deben ser analizados conforme a lo previsto en el único aparte del artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, cuyo contenido es del siguiente tenor: “la información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas”. (Subrayado de la Sala).
De conformidad con la citada ley especial, el valor probatorio de los mensajes de datos, es asimilable al de los documentos escritos y están sujetos a las regulaciones que plantea el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil en lo referido a la prueba libre, por lo que el juez superior al apreciarlos con el mismo valor que se les da a las copias o reproducciones fotostáticas, aplicó correctamente el Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, al caso concreto.
(…Omissis…)
Asimismo, indicó que conforme el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, los medios de pruebas libres, deben promoverse y evacuarse aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes, y en su defecto, en la forma que señale el juez.
Sobre este particular, señaló que el valor probatorio de los mensajes de datos y firmas electrónicas, reproducidos en formato impreso, debían considerarse semejantes, en cuanto a su eficacia y valor probatorio, a las copias o reproducciones fotostáticas, de conformidad con lo establecido en el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, razón por la cual le dio pleno valor probatorio a los correos electrónicos al amparo de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con base en que los mismos no fueron impugnados en su oportunidad legal.” (Negrillas de este Tribunal)

Dentro de ese orden de ideas, aplicando la valoración como prueba libre del referido correo electrónico, estima esta Juzgadora que se trata de una comunicación, asimilable a la carta misiva, y en ese sentido, constituye una correspondencia institucional, que en el caso concreto, tanto su remitente como sus destinatarios, están constituidos por personas adscritas al Banco de Venezuela, según se desprende del “dominio” de cada una de las direcciones de correo electrónico donde se lee “BanvenezPro”, los cuales representan terceros en la presente causa, y en ese sentido, sólo pueden servir como medios probatorios con el consentimiento expreso de dicho tercero, o en su defecto, con su ratificación en juicio, según lo establecido en el artículo 1.372 eiusdem.
No obstante lo anterior, visto el contenido del mismo en el que se indica la aprobación del crédito del ciudadano Noé Villalobos, titular de la cédula de identidad No. 12.217.273, según la resolución del Comité de Riesgos Particulares de fecha 5 de mayo de 2009, esta sentenciadora aprecia dicha probanza como un indicio de la aprobación de dicho crédito hipotecario. Y así se valora.
• Comunicación de fecha 22 de mayo de 2009, emanada de Consultores Legales Asociados, dirigida a la Oficina Recaudadora de Honorarios Profesionales del Colegio de Abogados del Estado Zulia, en la que informan que los honorarios profesionales que se cobran a Angel Villalobos, por concepto de redacción de documento de compra venta, fueron cancelados en sus oficinas de Caracas. El referido documento se encuentra anexo a dicha comunicación.

Al igual que en el caso anterior, se trata de una comunicación suscrita y dirigida entre terceros ajenos a la presente causa, sin embargo se anexa a la misma, el borrador del documento de compra venta definitivo redactado y visado por la abogada Eloisa C. Pereira, en consecuencia, se aprecia como un indicio el hecho de que efectivamente fue entregado dicho borrador al demandante por parte de la entidad bancaria. Y así se estima.
• Copia simple de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 18 de septiembre de 2007, anotado bajo el No. 33, tomo 262 de los libros de autenticaciones, celebrado entre el ciudadano YUBET ELEUTERIO VELAZQUEZ en su carácter de arrendador y el ciudadano ANGEL NOE VILLALOBOS RODRÍGUEZ, en su condición de arrendatario.
• Copias simples de recibos de pago efectuados por la ciudadana ELENA OSORIO y recibo emanado de la Administración de la Torre Cumaná del conjunto residencial Torres del Saladillo.
Al respecto, debe acotar esta Juzgadora que en virtud de que el objeto de la controversia sometida a su consideración, es la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, forzosamente se infiere que los referidos documentos antes señalados, relativos al contrato de arrendamiento y a pagos de cánones de arrendamiento, devienen en impertinentes por no guardar congruencia con los hechos controvertidos, consecuencialmente se desestiman en su valor probatorio. Y así se considera.
En el lapso probatorio promovió:
• Testimoniales de los ciudadanos ANGEL ELOY RINCÓN FERRER y SORAIMA DEL VALLE LUZARDO PRIETO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-7.800.049 y V-10.082.418 respectivamente.

Una vez librado el despacho de pruebas, le correspondió por distribución al Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta circunscripción judicial, el cual, una vez citado los testigos y llegada la oportunidad correspondiente, evacuó dichas declaraciones y en ese sentido se observa que las preguntas efectuadas por la parte promovente estaban dirigidas a demostrar si los testigos conocían de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Ángel Noé Villalobos Rodríguez y Elena del Valle Osorio, y, si acudieron junto a dichos ciudadanos al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con el fin de acompañarlos al otorgamiento del documento de compra-venta que los demandados Yubet Velásquez y Marisol Villalobos vendieron a los demandantes. Al respecto se observa que:
El ciudadano ANGEL ELOY RINCÓN FERRER, soltero, abogado, titular de la cédula de identidad No. V-7.800.049, manifestó a las preguntas realizadas por la parte promovente que si conocía a los ciudadanos Angel Noé Villalobos Rodríguez y Elena del Valle Osorio, a ellos, a sus padres y a sus hijos de vista, trato y comunicación. Con respecto a la segunda pregunta, indicó que es totalmente cierto, tanto así, que asistieron el abogado del Banco de Venezuela en representación del mismo, cuyo nombre no recuerda, pero que debe estar registrado en actas porque quedó registro en dicha oficina y en presencia de los funcionarios del Registro, así como la ciudadana Soraima del Valle Luzardo y los esposos Villalobos Osorio, y los promitentes vendedores no acudieron al acto.
Por su parte, la ciudadana SORAIMA DEL VALLE LUZARDO PRIETO, soltera, ingeniera agrónoma, titular de la cédula de identidad No. V-10.082.418, manifestó que sí los conoce desde hace muchos años, a Angel desde el año noventa y dos y Elena desde el noventa y cuatro; a la segunda pregunta contestó que si es cierto, que estuvieron Angel Rincón, el abogado del Banco de Venezuela, Alejandro Vargas y no hicieron acto de presencia los vendedores Yubet Eleuterio Velásquez y Marisol Villalobos Nava, y allí mismo se dejó constancia en el libro de registro.
Respecto de dichas testimoniales, observa esta Juzgadora que los mismos son contestes en el hecho de conocer de vista y trato a los demandantes, así como también, en lo que respecta a haber asistido a la oficina de Registro junto con los hoy accionantes y el abogado del Banco de Venezuela, y que los vendedores no asistieron en dicha oportunidad.
No obstante, si bien los testigos no incurren en contradicción, resultan imprecisas sus declaraciones a los efectos de demostrar las afirmaciones esbozadas por la parte actora en su libelo de demanda, ya que a pesar de que indican haber asistido a la Oficina de Registro Público, no se hace ningún señalamiento sobre la fecha y hora a la cual acudieron a dicho sitio, por lo que devienen en insuficientes para comprobar el cumplimiento de las obligaciones del comprador, así como el incumplimiento de los vendedores para presentarse a otorgar el documento definitivo en el día y la hora previamente estipulada, puesto que no se tiene certeza de la misma. Y así se observa.
• Prueba de Informes dirigida a la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia (hoy Registro Público), para que indique si el acto mediante el cual se iba a llevar a cabo el otorgamiento del documento de compraventa por ante dicha Oficina, no se llevó a cabo porque los vendedores no asistieron al mismo.

Al respecto, se observa que en diversas oportunidades fue remitido oficio solicitando la información correspondiente a dicho Registro sin obtener respuesta alguna, tal como consta de oficios librados en fechas 12 de marzo de 2010 con el No. 401-2.010 y 1 de octubre de 2010 bajo el No. 1458-2010, y visto que se desprende de actas el desinterés de las partes con respecto a dicha probanza, esta juzgadora la desecha en todo su valor probatorio, ya que no cumplió con el fin para el cual estaba destinada al no haberse logrado su evacuación en la causa. Y así se establece.

PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE

Junto con su escrito de contestación a la demanda consignó:
• Copia certificada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta circunscripción judicial, de sentencia proferida en fecha 5 de octubre de 2009 por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la misma circunscripción judicial, en el juicio que por Desalojo interpuso el ciudadano YUBET ELEUTERIO VELAZQUEZ en contra del ciudadano ANGEL NOE VILLALOBOS RODRÍGUEZ, en la que se declaró con lugar la demanda, ordenando a la parte demandada al pago de los cánones vencidos y la entrega del inmueble objeto de la presente causa.

En virtud de tratarse de un documento público consignado en copia certificada, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo consagrado en el artículo 1.357 del Código Civil, aunado a que no fue impugnado ni tachado de falso por la contraparte, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo que existía una relación arrendaticia entre las partes respecto del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, y que la misma culminó por declaratoria con lugar de la demanda de desalojo interpuesta por el propietario, con fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario. Y así se estima.
Durante el lapso probatorio:
• Ratificó el contrato de opción de compra venta y la respectiva prórroga, celebrados con la parte demandante. Con respecto a dichas documentales, en virtud de ser los instrumentos fundantes de las pretensiones aquí deducidas, este tribunal se pronunciará en la oportunidad correspondiente a las conclusiones del presente fallo.
• Promovió las testimoniales de los ciudadanos MARYOLI RONDÓN y JOSÉ RAMÓN BOZO RINCÓN, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.444.380 y V-4.529.850 respectivamente.

Observa esta Juzgadora que una vez librado el despacho de comisión, y recibido el mismo por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se fijó la oportunidad correspondiente para oír las declaraciones de los testigos promovidos. No obstante, a pesar de haber sido fijada en varias oportunidades fecha y hora para oír dichas declaraciones, los testigos no comparecieron declarándose desiertos los actos.
En consecuencia, visto que no se llevó a cabo la evacuación de la prueba testimonial promovida, quien aquí suscribe debe desestimar tal medio probatorio por no haber alcanzado el fin probatorio para el cual fue promovido, imposibilitando su análisis en seguimiento de lo reglado por el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

IV
PUNTO PREVIO
DE LA INADMISIBILIDAD DE LA RECONVENCIÓN
Se observa de actas, que la parte demandada luego de dar contestación a la demanda incoada en su contra, reconvino por RESOLUCIÓN DE CONTRATO a los demandantes, siendo admitida dicha reconvención mediante auto de fecha 1° de febrero de 2010. Seguidamente, la parte actora a través de su apoderado judicial, presenta escrito en fecha 23 de febrero del mismo año, en el cual solicitan se declare la inadmisibilidad de la reconvención por cuanto la parte demandada estimó la misma en bolívares sin señalar su equivalente en unidades tributarias.
Al respecto, considera pertinente esta Juzgadora, traer a los autos el contenido de los artículos 365, 366 y 368 del Código de Procedimiento Civil, que a tenor exponen:

Artículo 365.- “Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340.”
Artículo 366.-“El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario.”
Artículo 368.-“Salvo las causas de inadmisibilidad de la reconvención indicadas en el artículo 366, no se admitirá contra ésta la promoción de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346.” (Negrillas de este Tribunal).

Derivado de lo anterior, resulta claro para quien aquí decide, que la determinación o estimación de la reconvención en unidades tributarias, no constituye una causal de inadmisibilidad según los presupuestos consagrados en el Código de Procedimiento Civil; no obstante, confunde la parte demandante el contenido del artículo 1° de la Resolución 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, fundamentando su petición de declarar inadmisible la reconvención conforme a la falta de cumplimiento del requisito allí establecido. En ese sentido, dicha Resolución estableció:

Artículo 1.- “Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera:
a) Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).
b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).
A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto.” (Negrillas de este Tribunal).

Así conforme a la previsiones de la referida resolución, a los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberían expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.), al momento de la interposición del asunto, lo cual a juicio de quien decide, no implica de ninguna manera que la falta de conversión del valor de la demanda en unidades tributarias constituya causal de inadmisibilidad de la misma, o, que esta circunstancia determine la inadmisibilidad de los recursos correspondientes, ya que conforme a la tendencia progresiva implantada en la jurisprudencia reiterada y pacífica de nuestro Máximo Tribunal, el alcance de dicha resolución no puede interpretarse en sentido restrictivo, menos aún si esta interpretación trae consigo el menoscabo de los derechos fundamentales del justiciable, en especial el derecho a la defensa.

De manera pues, que siendo como es, dicha disposición relativa a la competencia, considera esta Jurisdicente que nada obsta al valor que debe dársele a la demanda reconvencional en el presente juicio, toda vez que de autos se desprende que la misma fue interpuesta de forma oportuna y no se encuentra inmersa en ninguno de los supuestos de hecho establecidos en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, por lo que debe desecharse la solicitud efectuada por la parte actora en lo que respecta a la inadmisibilidad de la reconvención propuesta. Y ASÍ SE ESTABLECE.
V
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Una vez analizado en su totalidad el cúmulo probatorio promovido y evacuado en la presente causa, procede esta Juzgadora a resolver el fondo de la controversia sub examine, previas las siguientes consideraciones:
Se inició la presente causa por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el abogado BELTRÁN ALBERTO ANGARITA CARRASQUERO, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos ANGEL VILLALOBOS RODRÍGUEZ y ELENA DEL VALLE OSORIO, en contra de los ciudadanos YUBET ELEUTERIO VELAZQUEZ y MARISOL VILLALOBOS NAVA, con fundamento en que la parte demandada, en su carácter de vendedores, no ha dado cumplimiento al contrato de promesa de venta celebrado entre ellos, en virtud de que se niegan a efectuar la venta del inmueble identificado en actas.
Por su parte, la representación judicial de los demandados, expone en su escrito de contestación que si bien es cierto se llevó a cabo dicho contrato de opción de compra venta y además se otorgó posteriormente una prórroga a favor de los compradores, para dar cumplimiento a lo estipulado en el contrato, dicho lapso transcurrió íntegramente sin que los demandantes efectuaran el pago de la cantidad pactada, por lo que según su apreciación, dicho contrato se encuentra resuelto por el incumplimiento de los compradores respecto de sus obligaciones. Adicionado a ello, aduce que al tratarse de un contrato bilateral, los vendedores se podían negar a ejecutar su obligación si los compradores no cumplían con la suya, tal como sucedió en este caso.
En tal sentido, visto que ambas partes reconocen haber celebrado el contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 28 de abril de 2008, ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, así como el documento en el cual se estableció una prórroga en la duración del contrato, autenticado ante la misma oficina en fecha 13 de enero de 2009, debe esta juzgadora otorgarles pleno valor probatorio en la presente causa, siendo por tanto evidente, que el objeto de la presente controversia se encuentra determinado en establecer el cumplimiento o no de las obligaciones de las partes, de conformidad con las cláusulas establecidas en dicho contrato y su respectiva prórroga.
Así pues, dada la naturaleza de las pretensiones incoadas por las partes, resulta pertinente para esta operadora de justicia esbozar las siguientes consideraciones:
La acción de cumplimiento contractual busca la ejecución judicial de los términos expuestos en el contrato (que es Ley entre las partes según el artículo 1.159 del Código Civil) para obtener su consecución definitiva con el cumplimiento de las obligaciones principales y el propósito que dio origen al nacimiento de la convención, ya que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley.
Mientras, la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, estableciendo el ya citado Dr. Eloy Maduro Luyano, que su efecto principal está referido en que al ser declarado resuelto el contrato se extingue, pero considerándose como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar, teniendo así un efecto retroactivo según el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás se hubiese celebrado.
Estas acciones judiciales se encuentran previstas en el artículo 1.167 del Código Civil que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Resaltado de este Juzgado).
Entonces, la norma sustantiva transcrita dispone como requisito de procedencia de las acciones por cumplimiento o resolución de contrato, el hecho que exista incumplimiento de las obligaciones contractuales por alguna de las partes intervinientes en el contrato, cuestión ésta que procederá a analizar esta juzgadora a continuación.
En este orden de ideas, en la necesaria determinación de las obligaciones contractuales que derivan para cada parte, resulta oportuno traer a colación el contenido de las cláusulas establecidas por éstas en el mencionado contrato celebrado en fecha 28 de abril de 2008, las cuales son del siguiente tenor:
“…SEGUNDA: LOS PROPIETARIOS dan en opción de compra a LOS COMPRADORES el inmueble libre de gravamen y sin limitación alguna, el cual se encuentra descrito en la cláusula primera, por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 145.000,oo) por un lapso de ciento ochenta (180) días a partir del otorgamiento de este documento. LOS COMPRADORES, pagarán el precio de la venta de la siguiente manera: la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 30.000,oo), que reciben en este acto LOS PROPIETARIOS en calidad de arras, en caso de que se ejecuta esta opción de compra, y el resto o sea la cantidad de CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 115.000,oo) a los ciento ochenta (180) días a partir del primero de mayo de 2008. Queda entendido que LOS COMPRADORES deberán cancelar la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 650,oo) mensuales por concepto de canon de arrendamiento por el tiempo previsto en la presente cláusula. TERCERA: La cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 30.000,oo), que reciben en este acto LOS PROPIETARIOS de manos de LOS COMPRADORES que se señalaron anteriormente en calidad de arras para garantizar la obligación que asumen LOS COMPRADORES de adquirir el inmueble señalado en la cláusula primera y en el tiempo indicado en la cláusula segunda de este contrato. CUARTA: Ambas partes convienen que el monto, o montos de dinero que en todo o en parte abonen LOS COMPRADORES como parte del precio total de venta convenido, podrán ser imputados hasta en un CINCUENTA por ciento (50%), como indemnización por los daños y perjuicios, a modo de Cláusula Penal, en caso de incumplimiento de LOS COMPRADORES, para los efectos del otorgamiento del documento definitivo de compraventa, en la fecha y hora fijada por el Registrador Subalterno… En caso que el incumplimiento sea por parte de LOS PROPIETARIOS, LOS COMPRADORES tendrán derecho a exigir la devolución del monto total de dinero dado en arras más un CINCUENTA por ciento (50%), como indemnización a modo de cláusula penal. QUINTA: Para el supuesto de que el abono o cancelación definitiva del precio total de la venta establecido en el presente documento, sea realizado por una entidad bancaria a solicitud de LOS COMPRADORES, ambas partes convienen expresamente que serán por cuenta de este último, todas las gestiones relativas al financiamiento del inmueble antes identificado. En tal sentido, es obligación de LOS COMPRADORES, dado el caso de financiamiento bancario, el cumplimiento de todos los requisitos exigidos por la entidad bancaria que le otorgue el respectivo crédito, sin que en ningún caso, la modalidad de venta comprometida por LOS PROPIETARIOS, deba ser modificada para establecerse condiciones menos favorables que las previstas en el presente documento. SEXTA: LOS PROPIETARIOS de acuerdo con el presente contrato, tendrán derecho igualmente, a cobrar los intereses de mora que se puedan causar por el retardo en el cumplimiento de las obligaciones de pago o abono de parte o la totalidad del precio de venta, en la fecha o fechas convenidas, a la tasa máxima del mercado inmobiliario, incluyendo cualquier otro concepto ocasionado por el retardo en la cancelación de los montos en dinero convenidos, y hasta la fecha cuando los pagos se realicen definitivamente, por vía de cláusula penal, a los fines de resarcir los daños y perjuicios que se ocasionen….”

De igual forma, quedó establecido en el documento autenticado en fecha 13 de enero de 2009, ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, lo siguiente:
“…SEGUNDO: El lapso otorgado a LOS COMPRADORES de parte de LOS PROPIETARIOS, en el contrato de opción de compra supra citado fue de Ciento Ochenta (180) días contados a partir de la fecha cierta de ese documento, es decir desde el 28 de abril de 2008 hasta el 28 de Octubre de 2008 y dado que al vencimiento de este lapso LOS COMPRADORES no han podido hacer efectiva la compra de dicho inmueble, las partes de mutuo acuerdo hemos convenido en otorgar una única prórroga de Ciento veinte (120) días, es decir desde el 28 de Octubre de 2008 hasta el 28 de Febrero de 2009, para cumplir con lo pautado en el Contrato de Opción de Compra Autenticado el 28 de Abril de 2008. TERCERO: Las demás condiciones pautadas en el precitado Contrato de Opción de Compra suficientemente citado permanecerán inalterables y en perfecta y total vigencia.”

Conforme a lo anterior, se desprende que los propietarios dan en opción de compra un inmueble distinguido con las siglas 9-12, ubicado en el piso 9, torre Cumaná del Conjunto Residencial Torres del Saladillo, situado entre las calles 93 y 95, con avenidas 12 y 14, en jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia. Asimismo, se observa que fijaron como precio del referido inmueble, la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 145.000,oo), de los cuales, los compradores entregaron en calidad de arras la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), en dicho acto, siendo esta la primera obligación que deviene del contrato, cumplida por los hoy demandantes. Igualmente se estableció que el resto del precio se cancelaría a los ciento ochenta (180) días contados a partir del 1° de mayo de 2008, configurándose ello como otra de las obligaciones que tenían que cumplir los compradores.
De igual forma, se constata que en la cláusula segunda del contrato se convino que la duración de la opción de compra venta era por un lapso de ciento ochenta (180) días a partir del otorgamiento del documento, el cual se produjo el 28 de abril de 2008, venciendo el día 28 de octubre de 2008, acordándose posteriormente, una prórroga mediante documento autenticado de fecha 13 de enero de 2009, por ciento veinte (120) días que se cumplirían desde el día 28 de octubre de 2008 hasta el día 28 de febrero de 2009, sufriendo por tanto una modificación en cuanto al término otorgado en principio para llevar a cabo el pago de la cantidad restante, pero quedando con plena vigencia el resto de las cláusulas estipuladas en el contrato.
Con respecto a ello, observa esta Sentenciadora que los demandantes afirman en su libelo, que su obligación como compradores estaba condicionada a la ocurrencia de un acontecimiento futuro e incierto como lo era la aprobación del crédito bancario, por lo que no se les podía exigir que el otorgamiento del contrato de venta se realizara dentro del lapso de duración de la promesa. Aducen además, que cuando se obligan a los compradores a cumplir con todos los requisitos exigidos por la entidad bancaria, se subordinan los plazos acordados al tiempo que se tome el ente financiero para otorgar el crédito. En contraposición, la parte demandada manifiesta que los compradores pretenden desconocer los lapsos pactados en el contrato y en la prórroga otorgada, infringiendo con dicha actitud lo dispuesto en los artículos 1.133, 1.159 y 1160 del Código Civil.
En este orden de ideas, aprecia esta Juzgadora que se desprende de los documentos fundantes de la pretensión, los cuales se encuentran reconocidos por ambas partes, las siguientes manifestaciones de voluntad, “por el tiempo previsto en la presente cláusula” “adquirir el inmueble señalado en la cláusula primera y en el tiempo indicado en la cláusula segunda” “”no cancelación definitiva del precio para la fecha indicada” “en ningún caso, la modalidad de venta comprometida por LOS PROPIETARIOS, deba ser modificada para establecerse condiciones menos favorables que las previstas en el presente contrato” “única prórroga de Ciento veinte (120) días…para cumplir con lo pautado en el Contrato…”; las cuales, a criterio de esta operadora de justicia indican indefectiblemente una aceptación y por ende, una subordinación a las condiciones de tiempo allí pactadas, y no, como lo afirma la parte demandante, que el cumplimiento de sus obligaciones se encontraban sujetas a una condición.
Por tanto, concluye esta sentenciadora que no existen pruebas de que las partes, hayan condicionado el cumplimiento de las obligaciones a un acontecimiento futuro e incierto, ya que si bien es cierto, se contempló en la cláusula quinta que en caso de llevarse a cabo el abono o cancelación total del precio de venta a través de una entidad bancaria, es evidente que ello se estableció como una regulación a dicho supuesto de hecho, advirtiéndose que todos los trámites, gestiones y requisitos requeridos por dicha entidad, debían correr por cuenta de los compradores, y no, como una forma de relegar el cumplimiento del lapso establecido en la opción de compra venta. Y así se establece.
Ahora bien, determinado que las partes debían dar cumplimiento de sus obligaciones dentro del lapso establecido, observa esta Juzgadora que de las pruebas aportadas en la causa, no se desprende que los compradores hayan cumplido con su obligación en el plazo oportuno, puesto que si bien optaron por un crédito hipotecario, el mismo no fue aprobado sino hasta tres (3) meses después de vencida la prorroga otorgada mediante documento de fecha 13 de enero de 2009, lo cual se infiere, de las documentales consignadas junto al libelo de demanda relativas al correo electrónico y a la comunicación en la que se adjunta el borrador del contrato definitivo de compra venta del inmueble, que se encuentran fechadas 6 y 22 de mayo de 2009.
Adicionado a ello, no se observa que se haya producido durante el lapso otorgado como prórroga, algún tipo de comunicación o notificación a los vendedores de que se iba a realizar un abono o de que el crédito se encontraba aprobado, así como tampoco, se desprende notificación alguna sobre la fecha fijada para la firma del documento definitivo ante la Oficina de Registro Público, a efectos de que los vendedores asistieran a dicho acto, o en su defecto, se pudiera dejar constancia de su incomparecencia. Sobre este último aspecto, la parte actora promovió testimoniales examinadas en la oportunidad correspondiente, las cuales a pesar de que fueron contestes al expresar que se presentaron en el Registro Público del Segundo Circuito del Estado Zulia, no se indicó la fecha ni hora en la que asistieron, conllevando a imprecisiones que impiden a esta Juzgadora determinar el incumplimiento de la parte demandada.
Por último, en cuanto al alegato de que fue estipulado en la cláusula sexta, que los propietarios tendrían derecho a cobrar los intereses de mora que se causaran por el retardo en el incumplimiento de las obligaciones, lo cual a criterio de los demandantes, constituye una renuncia a los lapsos establecidos en dicho contrato, considera quien aquí decide, que tal supuesto corresponde a una previsión a los efectos de fijar una indemnización por daños y perjuicios en caso de que el vendedor acepte la venta definitiva del inmueble con posterioridad a los lapsos establecidos, pero ello no implica que los propietarios desistan de las cláusulas fijadas en cuanto al tiempo en que se debían cumplir con las obligaciones. Y así se determina.
En consecuencia, establecido que las obligaciones debían cumplirse dentro del lapso estipulado, que en el caso concreto producto de la prórroga otorgada, se verificaba el día 28 de febrero de 2009, y dado que la parte demandante compradora no cumplió con el pago ni parcial ni total del monto adeudado, así como tampoco, le presentó en tiempo oportuno a los vendedores la aprobación del crédito bancario, no se encontraban los demandados en la obligación de cumplir con la transferencia de la propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil, por lo que se declara procedente dicha defensa de fondo alegada por la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda. Y así se estima.
Por lo tanto, al no haber cumplido la parte demandante con su obligación principal contraída en el contrato celebrado en fecha 28 de abril de 2009, y en la prorroga otorgada mediante documento autenticado en fecha 13 de enero de 2009, como lo era, el pago o abono del precio acordado dentro del lapso correspondiente, no le es dable exigir el cumplimiento de las obligaciones correspondientes a la parte demandada-propietaria, máxime cuando estas se debían producir con ocasión a la primera, y con la finalidad de llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de venta. En consecuencia, considera esta Juzgadora ajustado a derecho declarar IMPROCEDENTE la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, fue incoada por los ciudadanos ANGEL NOÉ VILLALOBOS RODRÍGUEZ y ELENA DEL VALLE OSORIO en contra de los ciudadanos YUBET ELEUTERIO VELAZQUEZ y MARISOL VILLALOBOS NAVA. Y así se declara.
Ahora bien, en lo atinente a la RESOLUCIÓN DE CONTRATO peticionada por vía de reconvención por la parte demandada, se observa que se encuentra fundamentada en los mismos argumentos efectuados en su contestación a la demanda, referidos a la falta de cumplimiento de los compradores respecto del pago del precio en el tiempo previsto en el contrato y en la prórroga otorgada con posterioridad. Aducen además que vencido dicho lapso, sostuvieron una reunión con los compradores en la que estos le manifestaron que aún no había sido aprobado el crédito por la entidad bancaria, por lo cual, le solicitaron la entrega del inmueble que se encontraban poseyendo con ocasión a un contrato de arrendamiento, para poder ofrecer en venta el inmueble a otras personas. Afirman que transcurrieron los meses y dichas personas se negaban a entregar el inmueble, por lo que tuvieron que interponer en su contra demanda de desalojo, ya que tampoco pagaban los cánones de arrendamiento estipulados.
En tal sentido, peticionan como consecuencia de la resolución del contrato, la totalidad de las arras convenidas en el contrato de opción de compra, así como los intereses de mora causados y los que se sigan causando hasta la ejecución de la sentencia, y de igual forma, solicitan la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,oo) por concepto de daños y perjuicios ocasionados en virtud de la temeraria y malintencionada posición de los compradores, al evitar que el inmueble pueda ser vendido.
Establecido lo anterior, de las actas que conforman el expediente se evidencia que la parte actora reconvenida en el lapso legal establecido para ello, no dio contestación a la reconvención propuesta, cuestión que lleva a analizar si en lo que respecta a dicha pretensión operó o no la confesión ficta de la parte reconvenida.
En relación a ello, el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Admitida la reconvención, el demandante la contestará en el quinto día siguiente, en cualquier hora de las fijadas en las tablillas a que se refiere el artículo 192, sin necesidad de la presencia del reconviniente, suspendiéndose entre tanto el procedimiento respecto de la demanda.
Si el demandante no diere contestación a la reconvención en el plazo indicado, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del reconviniente, si nada probare que le favorezca.” (Negrillas de este Tribunal)
En ese orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 11 de agosto de 2004, caso: Jorge Ignacio Rossel Herrera y otros contra Sonia Josefina Saavedra, expediente N° 03-598, señaló:
“...Así las cosas, la falta de contestación de la demanda acarrea para el demandado una presunción iuris tantum de confesión ficta, y siempre que la demanda no sea contraria a derecho, a las buenas costumbres o atente contra el orden público, únicamente desvirtuable mediante la aportación de pruebas que contradigan las pretensiones del demandante, pero sin que le sea permitido consignar otros medios probatorios que él estime conducentes o la alegación de hechos nuevos.
Conforme con lo preceptuado en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, se requieren tres condiciones para que la confesión ficta sea declarada: que el demandado no diere contestación a la demanda, que la petición del demandante no sea contraria a derecho y que en el término probatorio no pruebe el demandado algo que le favorezca.

De igual forma, la misma Sala mediante sentencia No. RC-00436 de fecha 21 de junio de 2007, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia Pérez Velásquez, dejó sentado que:
“La interpretación concordada de estas normas, permite concluir que en el caso de que no ocurra una contestación oportuna y válida, opera la presunción de certeza sobre los hechos afirmados en sustento de la reconvención, salvo prueba en contrario, y por ende, la carga probatoria establecida en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, se traslada al reconvenido, quien debía probar en su favor, de conformidad con lo previsto en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil.”

Así pues, para poder determinar la confesión ficta de la parte actora reconvenida, es preciso constatar además de la falta de contestación a la reconvención, como ocurrió en el presente caso, que la pretensión no sea contraria a derecho y que no pruebe algo que le favorezca. Sobre este último aspecto, cabe destacar que según las reglas adjetivas, la carga de demostrar ese algo que le favorezca le corresponde al contumaz, limitándose dicha actividad probatoria a desvirtuar los hechos que hasta ahora se presumen ciertos por la falta de contradicción, sin que pueda traer hechos nuevos al proceso.
En tal sentido, aprecia esta Sentenciadora que en el caso de autos, la parte demandante reconvenida si bien no dio contestación a la reconvención, en el lapso de promoción de pruebas presentó escrito en el cual promovió testimoniales y ratificó las documentales presentadas junto a su escrito libelar, instrumentos estos (contrato de opción de compra venta y prórroga) que fueron valorados por este tribunal y de los cuales se derivan las obligaciones y consecuencias derivadas del contrato y de un supuesto incumplimiento del mismo.
En derivación, atendiendo a que la parte actora reconvenida promovió prueba que le favorece, esta operadora de justicia concluye que en el presente caso no operó la confesión ficta de dicha parte, todo lo cual, conlleva a precisar si se encuentran demostrados en actas las afirmaciones esbozadas por la parte demandada reconviniente y si resultan procedentes todas las peticiones efectuadas en su reconvención.
Como se dijo con anterioridad, visto que el fundamento de la resolución de contrato peticionada se encuentra determinado por el incumplimiento de los accionantes en su calidad de compradores, y en virtud de que dicho hecho se encuentra plenamente demostrado en actas, resulta forzoso para este órgano jurisdiccional, declarar RESUELTO el contrato de opción de compra venta celebrado por las partes en fecha 28 de abril de 2008, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el No. 50, tomo 41 de los libros de autenticaciones, así como también, la prórroga otorgada a través de documento autenticado ante la misma oficina en fecha 13 de enero de 2009, anotado bajo el No. 9, tomo 2 de los libros de autenticaciones.
Con respecto a la cancelación de la totalidad de las arras, tomando como base que el contrato es ley entre las partes, se observa con claridad que se estableció en la cláusula cuarta del contrato reconocido por ambas partes, que el monto o montos de dinero abonados por los Compradores, podrían ser imputados “hasta en un CINCUENTA (50%), como indemnización por los daños y perjuicios, a modo de Cláusula Penal, en caso de incumplimiento de LOS COMPRADORES…”; por lo cual, la pretensión de los demandados reconvenidos resulta excesiva, correspondiéndole únicamente el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad entregada por los demandantes en calidad de arras, lo cual asciende al monto de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo). Y así se establece.
En lo referente a los intereses moratorios peticionados, se observa que en el particular sexto del contrato, los mismos resultan aplicables sólo en el supuesto que se produzca la venta y el pago del precio definitivo, por lo que al demandar la resolución del contrato cuyo efecto principal es considerar como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar, resulta a todas luces contradictoria dicha pretensión y por ende, debe esta sentenciadora declarar IMPROCEDENTE la misma. Y así se determina.
Por último, en lo que respecta al pago de la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo) por concepto de daños y perjuicios, aprecia esta juzgadora que en el mismo contrato se estableció una cláusula penal por daños y perjuicios, la cual fue analizada con anterioridad, por lo que la estimación de este nuevo monto debió ser demostrada en juicio, resultando insuficiente el hecho de que le ha resultado imposible la venta del inmueble, consecuencia de lo cual, resulta IMPROCEDENTE tal pedimento. Y así se declara.
En consonancia con todo lo anterior, resulta determinante para esta Sentenciadora declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por vía de reconvención por la parte demandada, y así quedará plasmada en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.
VI
DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por los ciudadanos ANGEL NOÉ VILLALOBOS RODRÍGUEZ y ELENA DEL VALLE OSORIO, a través de su apoderado judicial BELTRÁN ALBERTO ANGARITA CARRASQUERO, en contra de los ciudadanos YUBET ELEUTERIO VELAZQUEZ y MARISOL VILLALOBOS NAVA, todos identificados con anterioridad, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO propuesta por los ciudadanos YUBET ELEUTERIO VELAZQUEZ y MARISOL VILLALOBOS NAVA, en contra de los demandantes ANGEL NOÉ VILLALOBOS RODRÍGUEZ y ELENA DEL VALLE OSORIO, y en consecuencia;
• Se declara RESUELTO el contrato de opción de compra venta celebrado por las partes en fecha 28 de abril de 2008, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el No. 50, tomo 41 de los libros de autenticaciones, así como también, la prórroga otorgada a través de documento autenticado ante la misma oficina en fecha 13 de enero de 2009, anotado bajo el No. 9, tomo 2 de los libros de autenticaciones; y en virtud de lo anterior, se ORDENA a la parte demandada reconviniente entregar a los demandantes reconvenidos, el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad retenida por concepto de arras, que asciende al monto de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000,oo), en virtud de la cláusula penal dispuesta en el particular cuarto del contrato.
• Se declaran IMPROCEDENTES el pago de los intereses moratorios y de la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,oo) por concepto de daños y perjuicios, todo ello en virtud de las consideraciones expuestas en la parte motiva de la presente decisión.
Se condena en costas a la parte demandante en virtud de resultar vencida totalmente en lo que respecta a su demanda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Con respecto a la reconvención planteada, no hay condenatoria en costas por no haber un vencimiento total.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.-
Déjese copia certificada de la Sentencia por Secretaría, conforme a lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En Maracaibo a los diecisiete (17) días del mes de octubre de dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la
LA JUEZA:

Abog. ADRIANA MARCANO MONTERO
LA SECRETARIA

Abog. ANNY DÍAZ GUTIÉRREZ
En la misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley y siendo las dos y cuarenta y cinco minutos de la tarde (2:45 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo el No.291.16.
LA SECRETARIA

Abog. ANNY DÍAZ GUTIÉRREZ

AMM/bc