TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

En fecha 02 de mayo de 2016, se recibió y le dio entrada a la demanda de COBRO DE BOLÍVARES DE CUOTAS DE CONDOMINIO (Vía Ejecutiva) incoado por el ciudadano EUGENIO ENRIQUE LOPEZ SIMANCAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 13.628.407, actuando con el carácter de apoderado judicial del Condominio “EDIFICIO TORRE “12”, según poder autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo del estado Zulia, registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo, hoy Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, bajo el No. 29, Tomo 19, de fecha 29 de septiembre de 1980, representado por los ciudadanos SALVATORE SIMEONE, MERCEDES MONTIEL y PEDRO SEGUNDO LARA OLLARVES, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números 5.849.236, 3.778.611 y 3.828.683 respectivamente, de este mismo domicilio, en contra del ciudadano ANTONIO DE JESÚS FUENMAYOR CASANOVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 16.119.115, de este domicilio Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia; para que convenga o sea obligado a ello por este Tribunal, en pagar la cantidad de Sesenta y Ocho Mil Cuatrocientos Treinta y Ocho Bolívares con Dos Céntimos (Bs. 68.438.02), por conceptos de cobro de bolívares por cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias insolutas discriminadas de la siguiente manera: Cuotas Extraordinarias correspondiente al mes de febrero del año 2016, por la cantidad de Cuatro Mil Cuatrocientos Sesenta y Siete Bolívares con Dieciséis Céntimos (Bs.4.467,16), según factura No.000189, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova; Cuota Ordinaria correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre del año 2013, por la cantidad de Mil Ochocientos Dieciocho Bolívares con Treinta y Cinco Céntimos (Bs. 1.818,35), según factura No.000178, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova; Cuota Ordinaria correspondiente a los meses de noviembre y diciembre del año 2013, por la cantidad de Mil Trescientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs. 1.344,85), según factura No.000179, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova; Cuota Ordinaria correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2014, por la cantidad de Dos Mil Doscientos Veinticuatro Bolívares con Ocho Céntimos (Bs. 2.224,08), según factura No.000180, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova; Cuota Ordinaria correspondiente a los meses de mayo, junio, julio y agosto del año 2014, por la cantidad de Dos Mil Setecientos Dos Bolívares con Vientres Céntimos (Bs. 2-702,23), según factura No.000181, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova; Cuota Ordinaria correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, por la cantidad de Tres Mil Cuarenta y Ocho Bolívares con Catorce Céntimos (Bs. 3.048,14), según factura No.000182, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova; Cuota Ordinaria correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2015, por la cantidad de Tres Mil Ochocientos Treinta y Un Bolívar con Cincuenta y Tres Céntimos (Bs. 3.831,53), según factura No.000183, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova; Cuota Ordinaria correspondiente a los meses de mayo, junio, julio y agosto del año 2015, por la cantidad de Cinco Mil Doscientos Ochenta Bolívares con Cincuenta y Siete Céntimos (Bs. 5.280,.57), según factura No.000184, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova; Cuota Ordinaria correspondiente a los meses de noviembre y octubre del año 2015, por la cantidad de Dos Mil Doscientos Treinta Bolívares con Cincuenta y Cuatro Céntimos (Bs. 2.230,54), según factura No.000185, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova; Cuota Extraordinaria acordada para reparar el ascensor par, correspondiente al mes de septiembre del año 2015, por la cantidad de Treinta y Un Mil Setecientos Setenta Bolívares con setenta y Cinco Céntimos (Bs. 31.770,75), según factura No.000186, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova; Cuota Ordinaria correspondiente a los meses de septiembre y diciembre del año 2015, por la cantidad de Dos Mil Ochocientos Tres Bolívares con Noventa y Ocho Céntimos (Bs. 2.803,98), según factura No.000187, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova; Cuota Ordinaria correspondiente a los meses de enero y febrero del año 2016, por la cantidad de Seis Mil Novecientos Quince Bolívares con Noventa y Cuatro Céntimos (Bs. 6.915,94), según factura No.000188, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova, del inmueble constituido por un apartamento signado con la nomenclatura “8-B” de la Planta Novena, del Edificio Torre 12, situado en la avenida 12 entre las calles 78 y 79, en Jurisdicción de la Parroquia San Lucía del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia; demanda esta basada en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal. Igualmente solicita la indemnización a la cantidad demandada, se realice la experticia complementaria del fallo, así como los intereses moratorios.
En fecha 19 de septiembre de 2016, el ciudadano Antonio de Jesús Fuenmayor Casanova, actuando con el carácter de parte demandada, estampó diligencia dándose por citado.
En fecha 20 de septiembre de 2016, el ciudadano Antonio de Jesús Fuenmayor Casanova, actuando con el carácter de parte demandada estampó diligencia otorgando poder apud acta a las profesionales del derecho Nery Coromoto Montilla Ballesteros, Luisa Elena Casanova Barboza y Sonsire Meza Leal, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 46.491, 47.786 y 112.524.
En fecha 21 de septiembre de 2016, la abogada en ejercicio Nery Coromoto Montilla Ballesteros, actuando con el carácter de parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda, en la misma fecha el Tribunal dictó auto ordenando agregarla a las actas.
EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

Manifiesta el apoderado de la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente:

Que actuando con el carácter de apoderado judicial del Condominio “EDIFICIO TORRE “12”, según consta de poder autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo del estado Zulia, de fecha 15 de marzo de 2014, bajo el No. 09, Tomo 30, registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo, hoy Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, bajo el No. 29, Tomo 19, de fecha 29 de septiembre de 1980, representado por los ciudadanos Salvatore Simeone, Mercedes Montiel y Pedro Segundo Lara Ollarves.
Que el nombramiento de la Junta de Condominio y la autorización para poder otorgar poder a los abogados que tienen los ciudadanos Salvatore Simeone, Mercedes Montiel y Pedro Segundo Lara Ollarves, consta de Acta de Asamblea General de Copropietarios de fecha 11 de febrero de 2004, inserta en los folios 69,70 y 71 del libro de actas.
Que el ciudadano Antonio de Jesús Fuenmayor Casanova, es propietario del apartamento signado con la nomenclatura “8-B” de la Planta Novena, del Edificio Torre 12, situado en la avenida 12 entre las calles 78 y 79, en Jurisdicción de la Parroquia San Lucía del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.
Que el referido ciudadano en su condición de propietaria del inmueble se obligó a cumplir con todas las estipulaciones contenidas en el documento de condominio.
Que dentro de las obligaciones está la de cancelar con puntualidad sus cuotas de condominio establecidas mensualmente por la Asamblea de Copropietarios, con las cuales no ha cumplido.
Que ha transcurrido un tiempo y sigue acumulando deuda a su representado de plazo cumplido.

Por otra parte, la parte demandada antes de dar contestación al fondo de la demanda hace un punto previo alegando lo siguiente:

“…Que es cierto que su mandante es propietario del inmueble antes identificado, tal como se evidencia del documento protocolizado ante de la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, adquirido en fecha 09 de septiembre de 2005, bajo el número 48, Protocolo Primero, Tomo 28.
Negó, rechazó y contradijo que la ciudadana Luisa Casanova Barboza, quien es un tercero ajeno totalmente al presente litigio está obligada a cancelar cantidad de dinero alguna por concepto de una deuda relativa a obligaciones reales, respecto de un inmueble que no es de su propiedad.
Niega, rechaza y contradice que la cantidad adeudada por su representado respecto al inmueble en cuestión, el cual es de su única y exclusiva propiedad sea la suma de Sesenta y Ocho Mil Cuatrocientos Treinta y Ocho Bolívares con Dos Céntimos (68.438,02), por concepto de Cuotas Ordinarias y Extraordinarias de Condominio correspondientes al periodo de agosto de 2013 hasta febrero de 2016, como se evidencia de los recibos de cobro mal emitidos por la parte actora, monto respecto al cual debe señalar:
Las cuotas extraordinarias satisfechas no pueden por ningún concepto considerarse como un complemento del monto adeudado por concepto de cuotas ordinarias de condominio por lo que, es improcedente e incorrecto el monto de la suma adeudada.
Los montos de las cuotas ordinarias de condominio deben ser indicadas de forma explicita mes por mes para que el juzgador pueda confrontar los montos indicados, realizar con claridad su propio calculo y no realizar de forma global y desmesurada como pretendió demostrar el actor en la demanda indicando una cantidad temeraria e infundada.
Tal como se evidencia de la copia del documento protocolizado por ante la Oficina del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 09 de septiembre de año 2005, anotado bajo el No. 48, Protocolo Primero, Tomo 28, agregado a las Actas Procédales por la parte actora, conjuntamente con el libelo d demanda y con una serie de planillas de cobros como instrumentos fundantes de la pretensión; mi representado es el legitimo propietario de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No 8-B, ubicado de la planta novena del Edificio Torre 12.
(…) Como puede apreciarse tales instrumentos o planillas de cobro están nominados y dirigidos a nombre de la ciudadana LUISA CASANOVA BARBOZA, quien es un tercero ajeno a la situación que involucra una acción de cobro en ocasión al condominio del inmueble que es no es de su propiedad y que nada tiene que ver con la presente causa toda vez que, el inmueble en cuestión no le pertenece por lo que, mal podría incoarse una acción de tal naturaleza, fundamentándose en un instrumento donde indican y señalan a una persona diferente al titular del derecho por lo que, tales planillas deben ser expedidas a nombre de su propietario de conformidad con el Articulo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, que expresa textualmente lo siguiente: “Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidos por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otros propietarios. Para el efecto de estos cobros harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta ley. Las Liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respectos a las cuentas correspondientes por gastos comunes tendrán fuerza ejecutiva.” Es importante resaltar, Ciudadano Juez, para su debida consideración y análisis, ante tal situación debe el tribunal debe decretar INADMISIBLE la presente causa, toda vez, los avisos de cobro que constituyen el instrumento fundante de la pretensión, que revisten al procedimiento de fuerza ejecutiva, como impone el legislador, reitero no están a nombre de mi representado, quien es el único y exclusivo propietario del identificado apartamento. Por otra parte, si bien nuestro sistema dispositivo, a tenor de lo dispuesto en el Articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al juez el deber de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder extraer elementos de convicción fuero de estos ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados; la falta de interés, aun cuando no haya sido alegada comporta una inadmisibilidad de la acción que hace posible y necesario de parte del juzgador, se declare como punto previo, antes de entrar a conocer de la pretensión demandada.
Es pertinente destacar que, al examinar los elementos de fondo observamos que la presente demanda esta fundada en incongruencias toda vez que, existe una falta de legitimidad evidente en la representación de la parte actora por cuanto el poder otorgado al profesional del derecho no fue conferido por quien funge como ADMINISTRADOR nombrado por la Junta de Condominio tal como lo manda la Ley de Propiedad Horizontal en su Articulo 20, que expresa textualmente lo siguiente: “Corresponde al administrador: (Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes de la administración de las cosas comunes debidamente asistidos por abogados o bien otorgado el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente facultado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio” (…) En consecuencia, Ciudadana Juez, es claro precisar que el poder no fue conferido por la persona autorizada para hacerlo, por lo que, en nombre de mi representado IMPUGNO dicho instrumento, toda vez que existe una falta de legitimidad en el mandato, surgida a raíz de un descuido procesal del actor al no representar al administrador que de acuerdo a ley es la persona autorizada para ejercer en juicio la representación de propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, por lo que, forzosamente forma parte de la relación procesal.
Siendo así, el Tribunal puede de oficio, por constituir un presupuesto procesal necesario a la correcta integración de la relación procesal, decretar la falta de legitimidad del actor, ya que tal situación constituye un asunto de orden publico, allí reside la esencia y razón del legislador, tal exigencia invita a evitar a todos transe que una relación sustancial sea integrada defectuosamente. En consecuencia, en virtud de lo antes narrado, es por lo que solicito como, PUNTO PREVIO sea declarada LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA, LA FALTA DE CUALIDAD Y LEGITIMACION DE LAREPRESENTACION EN LA CAUSA DE LA PARTE ACTORA.
Por todo lo antes expuesto pido a este Tribunal declare INADMISIBLE la presente causa, evitando que se violenten los derechos constitucionales legales de mi representado en la presente causa y ordene lo conducente para suspender el decreto de Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar impuesta sobre el inmueble en referencia, el cual es de la única y exclusiva propiedad de mi mandante.

Pruebas de la parte demandante:

Junto con el libelo de la demanda consignó copia fotostática simple poder autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, de fecha 15 de marzo de 2004, inserto bajo el No. 09, Tomo 30 de los libros de autenticaciones llevados por ante esta notaria, constante de dos (02) folios útiles, inserto en el folio 4 y 5 y sus vueltos.
Consignó copia fotostática simple del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 09 de septiembre de 2005, bajo el número 48, Protocolo 1º, Tomo 48, el cual fue adquirido por el ciudadano Antonio de Jesús Fuenmayor Casanova, constante de tres (03) folios útiles, inserto en folio 6 y 7 y sus vueltos y el folio 8.
Originales de los recibos de pago de Cuotas de Condominio Extraordinarias correspondiente al mes de febrero del año 2016, por la cantidad de Cuatro Mil Cuatrocientos Sesenta y Siete Bolívares con Dieciséis Céntimos (Bs.4.467,16), según factura No.000189, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova; Cuota de Condominio Ordinaria correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre del año 2013, por la cantidad de Mil Ochocientos Dieciocho Bolívares con Treinta y Cinco Céntimos (Bs. 1.818,35), según factura No.000178, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova; Cuota de Condominio Ordinaria correspondiente a los meses de noviembre y diciembre del año 2013, por la cantidad de Mil Trescientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs. 1.344,85), según factura No.000179, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova; Cuota de Condominio Ordinaria correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2014, por la cantidad de Dos Mil Doscientos Veinticuatro Bolívares con Ocho Céntimos (Bs. 2.224,08), según factura No.000180, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova; Cuota de Condominio Ordinaria correspondiente a los meses de mayo, junio, julio y agosto del año 2014, por la cantidad de Dos Mil Setecientos Dos Bolívares con Vientres Céntimos (Bs. 2.702,23), según factura No.000181, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova; Cuota de Condominio Ordinaria correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, por la cantidad de Tres Mil Cuarenta y Ocho Bolívares con Catorce Céntimos (Bs. 3.048,14), según factura No.000182, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova; Cuota de Condominio Ordinaria correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2015, por la cantidad de Tres Mil Ochocientos Treinta y Un Bolívar con Cincuenta y Tres Céntimos (Bs. 3.831,53), según factura No.000183, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova; Cuota de Condominio Ordinaria correspondiente a los meses de mayo, junio, julio y agosto del año 2015, por la cantidad de Cinco Mil Doscientos Ochenta Bolívares con Cincuenta y Siete Céntimos (Bs. 5.280,.57), según factura No.000184, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova; Cuota de Condominio Ordinaria correspondiente a los meses de noviembre y octubre del año 2015, por la cantidad de Dos Mil Doscientos Treinta Bolívares con Cincuenta y Cuatro Céntimos (Bs. 2.230,54), según factura No.000185, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova; Cuotas de Condominio Extraordinarias acordada para reparar el ascensor par, correspondiente al mes de septiembre del año 2015, por la cantidad de Treinta y Un Mil Setecientos Setenta Bolívares con setenta y Cinco Céntimos (Bs. 31.770,75), según factura No.000186, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova; Cuota de Condominio Ordinaria correspondiente a los meses de septiembre y diciembre del año 2015, por la cantidad de Dos Mil Ochocientos Tres Bolívares con Noventa y Ocho Céntimos (Bs. 2.803,98), según factura No.000187, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova; Cuota de Condominio Ordinaria correspondiente a los meses de enero y febrero del año 2016, por la cantidad de Seis Mil Novecientos Quince Bolívares con Noventa y Cuatro Céntimos (Bs. 6.915,94), según factura No.000188, de fecha 12 de marzo 2016, a nombre de Luisa Casanova, constante de doce (12) folios, y planillas de relación de gastos correspondiente a cada mes, inserto en los folios 11 al folio 54 ambas inclusive.
Durante el lapso probatorio la parte actora no promovió pruebas
Pruebas de la parte demandada:
En el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:
Invocó a favor de su representado el beneficio de las actas procesales fundamentándose en el Principio Procesal de la Comunidad de las Pruebas, basándose en el Principio Procesal de la Adquisición Procesal, según el cual todo se diga, se escriba o se alegue en el proceso y beneficie o perjudique por igual a las partes inmersas en la relación jurídica en concreto.

Antes de entrar a analizar el fondo mismo de la acción controvertida, esta Juzgadora estima pertinente resolver como punto previo el pedimento formulado por la apoderada de la parte demandada, abogada NERY COROMOTO MONTILLA BALLESTEROS, sobre la falta de cualidad de la parte actora para intentar la demanda, expresando:

“ Es pertinente destacar que, al examinar los elementos de fondo observamos que la presente demanda esta fundada en incongruencias toda vez que, existe una falta de legitimidad evidente en la representación de la parte actora por cuanto el poder otorgado al profesional del derecho no fue conferido por quien funge como ADMINISTRADOR nombrado por la Junta de Condominio tal como lo manda la Ley de Propiedad Horizontal en su Articulo 20, que expresa textualmente lo siguiente: “Corresponde al administrador: (Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes de la administración de las cosas comunes debidamente asistidos por abogados o bien otorgado el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente facultado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio” (…) En consecuencia, Ciudadana Juez, es claro precisar que el poder no fue conferido por la persona autorizada para hacerlo, por lo que, en nombre de mi representado IMPUGNO dicho instrumento, toda vez que existe una falta de legitimidad en el mandato, surgida a raíz de un descuido procesal del actor al no representar al administrador que de acuerdo a ley es la persona autorizada para ejercer en juicio la representación de propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, por lo que, forzosamente forma parte de la relación procesal. Siendo así, el Tribunal puede de oficio, por constituir un presupuesto procesal necesario a la correcta integración de la relación procesal, decretar la falta de legitimidad del actor, ya que tal situación constituye un asunto de orden publico, allí reside la esencia y razón del legislador, tal exigencia invita a evitar a todos transe que una relación sustancial sea integrada defectuosamente. En consecuencia, en virtud de lo antes narrado, es por lo que solicito como, PUNTO PREVIO sea declarada LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA, LA FALTA DE CUALIDAD Y LEGITIMACION DE LAREPRESENTACION EN LA CAUSA DE LA PARTE ACTORA…”

A los efectos de examinar la defensa opuesta, esto es la falta cualidad e interés de la parte demandante para intentar la demanda, se hace necesario definir que es la falta de cualidad o interés del actor.
En este sentido el Tratadista Arminio Borjas en su obra “Comentario al Código de Procedimiento Civil, tomo III, señala: “La cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, y es equivalente de interés personal o inmediato”.
La doctrina de la extinta Sala Casación Civil también puntualizó, en diversos fallos, lo siguiente: “ La identidad lógica que constituye la esencia de la cualidad activa o pasiva, puede emerger directamente del titulo o bien puede estar condicionada por un hecho previo reconocido por el Legislador como necesario a la eficacia del derecho titular. En el primer caso, la cualidad se confunde con el derecho y se le llama relación inmediata; y en el segundo caso, se le llama relación mediata” (Sentencia 23-7.81 G.F. Nº 113, Vil 1,3ª Etapa, pág.680).
Ahora bien, los criterios doctrinales concuerdan, en que el condominio es una comunidad de propietarios creada y amparada por el legislador, y que los condóminos no pueden asumir de manera singular la representación en juicio del condominio, ya que la ley de propiedad horizontal, regula que según el caso, en cabeza del administrador o por la Junta de Condominio, a través de los apoderados que constituya, para que los represente bien como parte actora o como parte demandada, así el artículo 20, letra e), de la Ley de Propiedad Horizontal establece lo siguiente:
“….Corresponde al administrador: (…) e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esa facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…”

Al respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 235 de fecha 23 de marzo de.2004, al interpretar este artículo respecto de la cualidad para ser demandante en juicio por parte de los copropietarios de un inmueble en propiedad horizontal, señaló lo siguiente:

“..Ahora bien, en relación a la cualidad o interés para intentar la demanda en nombre y representación de la comunidad de propietarios, prevista en el artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, como bien lo señaló el ad quem en su fallo, ha sido pacífica y consolidada inveterada la doctrina de esta Sala de Casación Civil, desde la sentencia Nº 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos, donde estableciendo lo siguiente: “...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.
(...OMISSIS....). Tal como claramente se observa en la doctrina transcrita, la cualidad para intentar un juicio en nombre de los copropietarios de un inmueble sometido al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, está otorgada única y exclusivamente al administrador de la Junta de Condominio o en su defecto, a la Junta como tal, mas no puede ser ejercida por uno sólo o un grupo de condueños, por aplicación expresa del artículo 20, literal e) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, el cual es del mismo e idéntico tenor del artículo 18, literal e) de la anterior Ley Especial de la materia, a que se refiere la decisión de esta Sala de fecha 29 de abril de 1970, cuyo criterio se ratifica en el presente fallo. Por lo antes expuesto, dado que el ad quem fundamentó su decisión en la aplicación del artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, que determina que el administrador designado por la Junta de Condominio es el único facultado para intentar un juicio en nombre y representación de los copropietarios de un inmueble, por lo que aún cuando la accionante en su carácter de condómino del inmueble puede representar sin poder al resto de los condueños en los asuntos relativos a la cosa común, tal representación sin poder no puede equipararse a la cualidad legalmente prevista en el citado artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, razón por la cual el Juez Superior no infringió por falsa aplicación el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, motivo suficiente para declarar la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide.”

De la doctrina citada, se infiere claramente que la representación en juicio de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, la tiene el administrador, quien es el único facultado para intentar un juicio en nombre y representación de los copropietarios de un inmueble, salvo que lo asuma la junta de condominio ante la ausencia de administrador.

En el caso de autos, se evidencia que el poder con que obra el apoderado judicial del condominio fue conferido por los ciudadanos Salvatore Simeone, Mercedes Montiel y Pedro Segundo Lara Ollarves actuando con el carácter de representantes del Condominio del Edificio Torre 12, de conformidad con el Acta de Asamblea General de fecha 11 de febrero de 2004; no obstante, la parte actora consignó una comunicación en copia simple con sello del Condominio y firma ilegible de fecha 07 de septiembre de 2015, dirigida por la Junta Directiva del Condominio del Edificio Torre 12, a los copropietarios, suscritas por el Lcdo. Nerio García en su condición de Presidente; Dra. Trina Tudares en su condición de Vicepresidente; Sr. Julio Arias en su condición de Secretario y Licda Maria Castellano en su condición de Suplente Administrador, ahora la presente causa se inició en fecha 02 mayo de 2016; igualmente, se observa de los recibos de cobros de cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio que aparecen suscritas por la ciudadana Maria Castellano, del cual se deduce que existe la figura de Administrador del Condominio; de igual manera, se aprecia de la mentada comunicación que la Junta de Condominio del Edificio Torre 12, esta integrada por otros copropietarios distintos por quienes otorgaron poder autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo en fecha 15 de marzo de 2004, bajo 09, tomo 30, significando que el poder para incoar el proceso ha debido ser otorgado por la administradora o en su defecto por miembros actuales de la Junta de Condominio; de lo contrario, la parte acora ha debido demostrar que los ciudadanos Salvatore Simeone, Mercedes Montiel y Pedro Segundo Lara Ollarves ejercen la representación del Condominio, y consecuencialmente estarían en plena facultad para representar en juicio a los mismos; bajo esa circunstancia que no fue probado, que los prenombrados ciudadanos continuaban como representantes del Condominio, se hace forzoso a este Tribunal declarar con lugar la falta de cualidad del Condominio Edificio Torre 12, por cuanto los ciudadanos Salvatore Simeone, Mercedes Montiel y Pedro Segundo Lara Ollarves, carecen del carácter de representantes de la junta de condominio de la comunidad de propietarios del Edificio Torre 12. ASI SE DECIDE.

Por los fundamentos antes expuestos, este TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, se declara CON LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD del Condominio “EDIFICIO TORRE “12”, para incoar la presente causa, planteada por el ciudadano ANTONIO DE JESÚS FUENMAYOR CASANOVA.

Se condena a la parte demandante a pagar las costas procesales por haber sido vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese. Regístrese.
Déjese copia certificada por secretaria de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada ante la Sala del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los diecisiete (17) días del mes de octubre de 2016. 206 y 157 años de Independencia y Federación.
LA JUEZ TITULAR,

ABOG. GLENY HIDALGO ESTREDO.
LA SECRETARIA SUPLENTE,

ABOG. MARYLUZ PARRA VARGAS
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo previo el anuncio de ley dado a las puertas del despacho por el alguacil del Tribunal, siendo las nueve de la mañana. Se expidió la copia ordenada por secretaria y se archivo en el copiador. La Secretaria Suplente.