TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXPEDIENTE. 5054-15
Cursa por ante este Tribunal, demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL, tramitada a través del Procedimiento Oral previsto en el Título XI, Capítulo I, relativo al Procedimiento Oral, interpuesta por los ciudadanos NIDIA RAFAELA PIRELA DE MONTILLA y TEODORO MONTILLA CALDERA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad Nos. V-4.145.834 y V-1.695.455, respectivamente, domiciliados en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representados judicialmente por los Abogados en ejercicio ALBERTO GÓMEZ MOLINA, CARLOS AZUAJE ROSALES y LUIS BASTIDAS DE LEÓN, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 48.417, 57.630 y 51.988, respectivamente, y de este mismo domicilio, representación que consta en poder especial autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 12 de junio de 2015, bajo el No. 43, Tomo 56, Folios 144 al 146 de los libros llevados por esa Notaría, y cursante a los folios 04 y 05 del expediente, fue incoada en contra del ciudadano NAZIM EL DIHBAL, extranjero, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad No. E-81.262.546, y de igual domicilio, representado por la Abogada MIRIAM PARDO CAMARGO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 49.336, obrando en su carácter de Defensora Ad-Litem designada por el Tribunal en fecha 08 de enero de 2.016, tal y como consta en auto dictado por este Juzgado, cursante al folio 48 del expediente.
Cumplidas oportunamente las fases iniciales del proceso, como lo son la Instructoria y Preliminar, sin haberse logrado la conciliación de las partes, condujo a la fijación por parte del Tribunal de la Audiencia Oral y Pública, de conformidad con lo establecido en el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil, esto por remisión del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud de la especialidad de la materia tratada en el juicio, en la cual las partes realizaron sus respectivas exposiciones sobre los hechos litigiosos, en fecha 05 de octubre de 2.016 y al momento de dictar el dispositivo se declaró CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento de Local Comercial, conforme a los pedimentos contenidos en el Libelo de la Demanda y por este motivo, procede este Tribunal de mérito a dictar dentro de los diez (10) días siguientes el fallo en extenso de la Decisión para ser agregada por Secretaría a los autos, de conformidad con el artículo 877 de la Ley adjetiva civil.
En consecuencia se procede a dictar la sentencia en extenso, bajo las siguientes consideraciones:
Narra la parte actora en su escrito de demanda, que en fecha 22 de febrero del año 2.011, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano NAZIM EL DIHBAL, antes identificado, sobre un inmueble conformado por un Local Comercial identificado con el No. 1, ubicado en el Barrio Los Estanques, Avenida 19E, signado con el No. 111-179, en jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, bajo el No. 61, Tomo 20 de los libros llevados por esa Notaría, y cursante a los folios 06 al 12 del expediente.
Ahora bien, conforme al contenido del contrato de arrendamiento, manifiesta la parte accionante, que el término de duración de la convención inquilinaria, sería de cinco (05) años, contados a partir del día 05 de abril de 2.011, prorrogable anualmente, y conviniendo que la pensión inquilinaria se incrementaría de forma automática de acuerdo a los Índices de Precios al Consumidor, esto de conformidad con el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1.999, vigente para ese momento.
No obstante, de conformidad con la CLÁUSULA TERCERA del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se estableció que el canon arrendaticio sería la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) pagaderos mensualmente, luego varió a la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), pagaderos a partir del 05 de abril de 2.011, y un último aumento hasta DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00), pagaderos a partir del 05 de julio del 2.011.
Sin embargo, manifiestan los accionantes que el ciudadano NAZIM EL DIHBAL, se ha negado a acatar las disposiciones contenidas en el contrato, con respecto a la fórmula elegida por las partes en la convención de arrendamiento para el incremento de la pensión inquilinaria.
Además expresa la parte actora, que el ciudadano NAZIM EL DIHBAL, antes identificado, se negó:
1. A suscribir un nuevo contrato de arrendamiento de conformidad con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
2. A establecer plazo de entrega del inmueble y de la prórroga legal.
3. A entregar el inmueble arrendado en buen estado de mantenimiento y conservación, así como solvente en los servicios públicos
4. A someterse a los incrementos anuales y fijar el canon de arrendamiento de acuerdo a unos de los métodos establecidos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
5. Actualizar la garantía de depósito en efectivo para el cumplimiento de las obligaciones contractuales.
No obstante, las violaciones anteriores a las que alude la parte actora, fundan su pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, en la falta de pago de las pensiones de arrendamientos generadas durante la vigencia de la convención, puntualizando en este sentido, que el arrendatario adeuda, los cánones vencidos desde el día 05 de septiembre de 2.014, hasta el día 05 de septiembre de 2.015 y que ascienden a la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,00), y acompaña recibos originales de cánones de arrendamientos NO CANCELADOS; y además solicita, la entrega del inmueble arrendado, en buen estado de mantenimiento y solvente en los servicios públicos, de conformidad con el artículo 40 literales “A” e “I”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como también, el pago de las pensiones que se encuentran de plazo vencido, con la imposición de las costas y costos procesales.
Así las cosas, recibido y admitido el Libelo de Demanda en fecha 06 de Octubre de 2.015 cuanto ha lugar en derecho, y trabada la Litis por efectos de la citación de la parte accionada, la defensora MIRIAM PARDO CAMARGO, en su carácter de Defensora Ad-Litem, presentó escrito de Contestación genérica a la demanda en fecha 28 de marzo de 2.016, para contradecir los hechos libelados, expresando que niega, rechaza y contradice en todos y cada uno de sus términos, los hechos, y contradice el derecho alegado en el Libelo de demanda, lo que doctrinariamente se ha calificado como una contestación genérica, que en la voz del autor ARISTIDES RENGEL ROMBERG, tiene este modo de intervención claras limitaciones, pues no es admisible las llamadas defensas implícitas, quedando reducida la actividad del accionado a realizar la contraprueba tendiente a destruir los fundamentos de la demanda.
En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 2418 con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero López, en fecha 1 de agosto de 2.005, establece que la función del defensor ad litem se concentra en ejercer la mejor defensa del demandado, es decir, que el accionado pueda ejercer su derecho de defensa, lo cual supone ser oído en su oportunidad legal. Además el defensor ad-litem se presenta sin haberle otorgado poder el demandado, siendo designado por el Tribunal para consolidar el derecho a la defensa; es un acto del Juez que lo inviste de la facultad de representación del accionado, evitando así una posible indefensión, dicha designación se hace sin requerir la aceptación del defendido y, más aún, sin su participación.
Es así que, el Juez a través de los medios de pruebas promovidos en la presente causa, fija los hechos y resuelve conforme a la sana crítica, para lo cual tiene la libertad de apreciarlos de acuerdo con la lógica y las reglas de experiencia, la cual debe ser cumplida como lo sostiene el procesalista Arístides Rengel Romberg “razonada, crítica, basada en las reglas de la lógica, la experiencia, la psicología, y no arbitraria”.
I
La parte accionante, fundamenta su demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento en las causales contenidas en los literales “A” e “I” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Ahora bien, los antecedentes analizados en cuanto al fondo de la Litis, llevan al Juez de mérito a determinar con la valoración de los medios probatorios ya referidos, si en verdad se encuentra debidamente acreditada y probada la pretensión hecha valer en el proceso por la parte actora, en virtud de las violaciones contractuales que le atribuye al accionado, en cuanto a su insolvencia inquilinaria por no haber presentado los recibos o documentos que acrediten la solvencia arrendaticia, y de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que dispone:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación” (Negrita y Subrayado del Tribunal).
La norma antes referida, consagra el aforismo reus in excipindeo fit actor, que equivale al principio según el cual, corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca a su favor, y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa.
Es así, que de acuerdo al contenido de la sentencia número RC.000604 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 10 de diciembre de 2.010 (Caso: Leoncio Tirso Morique contra Centro Integral Automotriz Venecia, Ciaven, C.A.) y ratificada por la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de Justicia, en fecha 27 de julio de 2.011 en sentencia No. 1293, Expediente No. 11-0705 con Ponencia de la Magistrada Gladys Gutiérrez Alvarado, en ambos fallos, se fija doctrina en el sentido, de que cuando el demandante indica que el arrendatario no ha pagado, no tiene la carga de acompañar recibos no cancelados, pues en definitiva estos instrumentos emanan de la propia demandante y no los puede utilizar como medios probatorios, ya que “Nadie puede construirse su propia prueba.”
En derivación de lo anterior, correspondía, al sujeto pasivo de la presente relación procesal, es decir, al arrendatario NAZIM EL DIHBAL, ya identificado, consignar los recibos originales de las pensiones demandadas como insolutas, con el objeto de probar su estatus de solvencia, y poder así enervar la pretensión hecha valer en la demanda. En consecuencia de lo anterior, y visto que el demandado no desvirtuó los hechos alegados en el Libelo con los respectivos medios probatorios que acreditaran su estado de solvencia, el Juez encuentra fundada la pretensión en su mérito, y en consecuencia declara CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento con arreglo a lo establecido en el artículo 40 Literal A del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto adeuda más de dos (2) pensiones de arrendamiento, como lo refiere la parte actora en su demanda, y se condena a pagar la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 24.000, oo) correspondiente a los meses de septiembre de 2.014 hasta septiembre de 2.015, ambos inclusive, y se haga entrega a los demandantes el inmueble litigioso libre de personas y cosas. ASÍ SE DECIDE.

DECISIÓN
Por todas las razones antes expuestas, este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Resolución del Contrato de Arrendamiento de Local Comercial, intentada por los ciudadanos NIDIA RAFAELA PIRELA DE MONTILLA y TEODORO MONTILLA CALDERA, en contra del ciudadano NAZIM EL DIHBAL, todos antes identificados.
SEGUNDO: Se CONDENA al ciudadano NAZIM EL DIHBAL, al pago de la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 24.000, oo), contentiva de mensualidades correspondientes a los meses de septiembre de 2.014, hasta septiembre de 2.015, así como solvente con todos los pagos de servicios públicos, debiendo hacer entrega de los recibos correspondientes.
TERCERO: Se ORDENA al accionado de autos a la entrega del inmueble arrendado a los demandantes, de acuerdo a las formalidades establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se CONDENA en Costas y Costos procesales a la parte accionada, al resultar totalmente vencida en la presente causa, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la sede del TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los veinte (20) días del mes de octubre de 2.016. Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR:

Dr. FERNANDO JOSÉ ATENCIO BARBOZA.

EL SECRETARIO

MGSC. ALANDE ENRIQUE BARBOZA CASTILLO.

En la misma fecha, siendo las once y media (11:30 a.m.) de la mañana, se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo en Nº 088-2016.

El Secretario

EL SECRETARIO,

Mgsc. ALANDE BARBOZA CASTILLO.
FAB/ABC/EY