TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península
de Macanao Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de
Nueva Esparta

Porlamar, 31 de Octubre del 2016
206º y 157º
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES:

DEMANDANTES: MARISOL ROJAS de DIAZ, MARIANGELIS JOSEFINA DIAZ de CAZORLA, MARLENI DEL VALLE DIAZ ROJAS, HECTOR RMAON DIAZ ROJAS, VIOLETZA DEL CARMEN DIAZ ROJAS, ANGELICA MARIA DIAZ ROJAS, LUIS MANUEL DIAZ ROJAS, ERICK RAFAEL REYES DIAZ, ERIKA MERCEDES REYES DIAZ y AUDREY SOFIA REYES DIAZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.829.169, V-8.391.797, V-8.394.689, V-9.303.432, V-10.202.550, V-11.856.644, V14.542.596, V-19.116.784, V-19.116.781 y V-22.998.506, respectivamente, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: LEUDES RAFAEL AGUILERA RODRIGUEZ, inpreabogado Nos. 29.964.-

DEMANDADA: UNIDAD EDUCATIVA ARTURO USLAR PIETRI, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 14, Tomo 12-A, en fecha 16-05-2003, representada por su Directora Gerente y Directora Ejecutiva AURA JOSEFINA URBINA de BERMUDEZ y MARIELA PEREZ GROSS, titulares de las cédulas de identidad Nos V-2.959.711 y V-
4.281.341, respectivamente, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: ORLANDO E. MORENO ARIAS y JUAN MORENO, Inpreabogado Nos 43.582 y 6.640, respectivamente.-

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL)

DE LA AUDIENCIA ORAL

Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, y de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal, declara INADMISIBLE la demanda, porque se intentó de manera extemporánea por anticipada la acción por Cumplimiento de Contrato, habida cuenta de que la prorroga legal no se ha consumado, tomando en consideración que al arrendatario le corresponden un plazo de tres (03) años de prorroga legal, que resulta de la circunstancia de que la relación arrendaticia entre las partes data de diez (10) años, según se colige de la siguiente relación: Desde el 01 de octubre de 2003 hasta el 31 de octubre de 2006; desde el 31 de octubre de 2007 hasta 31de octubre de 2010 y desde el 01 de noviembre de 2012 hasta 01 de noviembre de 2013. Dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas, por lo que encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

Alegatos de la parte demandante:
Que desde el fecha 23 de Noviembre del año 2007, nació una relación arrendaticia, con la ciudadana MARISOL ROJAS DE DIAZ, la relación de arrendamiento con la arrendataria consta de contratos de arrendamientos celebrados, siendo el último de ellos de fecha 23/11/2007, por ante la Notaria Pública de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, quedando anotado bajo el N° 41, Tomo 142, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, donde se estableció que el termino de duración contractual finalizaba el día 31 de Octubre de 2.010, comenzados a partir del día siguientes, inclusive la prorroga Legal que como Arrendataria le correspondía, venció el plazo contractual fijado por las partes para el arrendamiento, por lo que el día 14 de Noviembre de 2012, se acordó un plazo adicional para la entrega, para el uso de la prorroga legal, por un año contados a partir de 01 de Noviembre de 2.012, debiendo entregar el inmueble el día 01 de Noviembre de 2.013, Asimismo la Arrendataria, ceso su obligación de cancelar los cánones de arrendamientos que venía cancelando hasta el día 01 de Noviembre del 2.013, fecha desde la cual no pago mas nada por concepto de cánones de arrendamiento a pesar de que siguió ocupando el inmueble sin mediar ninguna palabra con la arrendadora, y que en diversas oportunidades se insistió en conciliar y hablar con las representantes de la arrendataria, negándose estas a cualquier encuentro, por lo que hasta la fecha no se ha percibido canon de arrendamiento alguno desde el mes de Noviembre de 2.013; por lo que procede a demandar el desalojo de la demandada UNIDAD EDUCATIVA ARTURO USLAR PIETRI, C.A., en su carácter de arrendataria, de conformidad al artículo 40 literal G del Decreto Con Rango y Fuerza de la Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.579, 1.159 y 1.160 del Código Civil.

Alegatos de la parte demandada:

Niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos narrados como en el derecho reclamado, señala que la relación arrendaticia comenzó en el año 2003, mediante documento autentico ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 08/08/2003, anotado bajo el N° 73, Tomo 45, con una duración de tres (03) años hasta el 31 de octubre de 2006, estableciéndose la posibilidad de prórroga por periodos iguales o menores; que en fecha 29 de septiembre de 2006, convinieron en prorrogar el contrato por un período de un año más, según contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, anotado bajo el N° 41, Tomo 155 y expresamente estipularon: “Esta prórroga es independiente a la prórroga legal a la que tiene derecho la Arrendataria”; que posteriormente en fecha 23 de noviembre de 2007, según contrato autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar, anotado bajo el N° 41, Tomo 142, por mutuo y amistoso acuerdo, prorrogan nuevamente por tres (03) años mas el contrato de arrendamiento, contados desde el 31 de octubre de 2007 al 31 de octubre de 2010 y expresamente estipularon: “Esta prórroga es independiente a la prórroga legal a la que tiene derecho la Arrendataria”; que vencido el último contrato de fecha 31 de octubre de 2010, hasta la presente fecha su representada sigue ocupando el inmueble objeto de la acción locativa, por lo que la relación arrendaticia se ha mantenido desde el año 2003, es decir desde hace doce (12) años, por lo que le corresponden tres (03) años de prorroga legal; que desde el mes de noviembre de 2007, no han suscrito nuevo contrato, ni prorroga alguna siguiendo la demandada ocupando el inmueble arrendado, totalmente solvente con los pagos de los canones de arrendamiento, hasta el mes de Noviembre del año 2.013, los cuales fueron recibidos en forma personal por la ciudadana MARISOL ROJAS DE DIAZ, en virtud que a partir del mes de diciembre del año 2.013, la ciudadana antes identificada se negó a recibir el pago de los canones de arrendamiento siguientes se procedió a consignar por ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.

DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:
Mediante auto el Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos dados los alegatos de las partes siendo los siguientes:
- Que los contratos de arrendamientos y su prórroga legal hayan vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
- El pago de los cánones de arrendamiento del inmueble desde 01 de noviembre de 2013 hasta la presente fecha.

III.- MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO:
La acción incoada en el presente asunto, por el actor, es el desalojo de conformidad con el articulo 40 literal “g” de la Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160 y 1.579 del Código Civil, por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, en ese sentido se hace necesario señalar que el artículo antes citado establece: Son causales de desalojo:

“… “g”. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes…”

El artículo 1.159 del Código Civil dispone:
“…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley...”
El artículo 1.160 del Código Civil dispone:
“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley….”
El artículo 1.579 del Código Civil dispone:
“…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”

La Ley especial de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, es clara al señalar la acción de desalojo, por la causal “g”, en el caso de los contratos a tiempo determinado, que el mismo haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, supuesto de hecho que implica, la prueba, de la relación arrendaticia a tiempo determinado, el vencimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la prórroga legal, y que no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, en ese sentido se hace necesario señalar que, el artículo 506 del Código
de Procedimiento Civil señala lo siguiente:

”…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación….”

De acuerdo a lo anterior la parte demandante, aduce que fue cedido en arrendamiento un local comercial antes identificado, a la U. E. ARTURO USLAR PIETRI, antes identificada, a través de un contrato de arrendamiento escrito autenticado a tiempo determinado, desprendiéndose del contrato, denominado prorroga, que el termino fijado para la duración del mismo es de tres años fijos el cual comenzó a regir desde el 31 de octubre 2007 y finalizaría el 31 de octubre 2010, alega que finalizado el término inicial de dicho contrato de prorroga de arrendamiento, es decir en fecha 31 de octubre 2010, operó de pleno derecho la prorroga legal que le correspondía de dos (02) años, de conformidad al literal b) del artículo 38 de la anterior Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para esa fecha, hoy artículo 26 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario de Locales Comerciales; alega asimismo que el 14 de noviembre de 2012 acordaron un plazo adicional para la entrega, para el uso de la prorroga legal por un año contado a partir del 01 de noviembre de 2012 hasta el 01 de noviembre de 2013, tal como se desprende de contrato de arrendamiento denominado por las partes como “convenio”, que les notificó que había vencido la prórroga legal a la arrendataria U. E. ARTURO USLAR PIETRI, mediante comunicación autenticada por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, de que había vencido la prorroga legal, además señaló el hecho de que venciera el lapso de la prórroga legal y la arrendataria se negare a desalojar voluntariamente, que desde el vencimiento de la mencionada prorroga legal, en fecha 01 de noviembre de 2013 no ha recibido más pagos de cánones de arrendamientos, por parte de la arrendataria, estando incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales de devolver y reintegrar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por lo que procede a demandar el desalojo de la demandada conforme al artículo antes citado. Por su parte la demandada aduce que no es procedente el procedimiento de desalojo, debido a que no es cierto que la arrendadora le otorgó dos años de prórroga legal, cuando lo cierto es que la relación contractual comenzó mediante documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar de fecha 08 de agosto de 2003, por tres (03) años hasta el 31 de octubre de 2006, estableciendo en el mismo, la posibilidad de prorrogar por periodos iguales o menores, es así como en fecha 29 de septiembre de 2006 suscriben por ante la Notaría Pública de Porlamar, un contrato de prorroga por el periodo de un año mas, en el cual estipulan: “Esta prórroga es independiente a la prorroga legal a la que tiene derecho la Arrendataria”, que una vez que concluyó el termino de duración del contrato de prorroga, las partes de mutuo y amistoso acuerdo celebraron un nuevo contrato de prorroga por tres (03) años contados desde el 31 de octubre de 2007 hasta el 31 de octubre de 2010 e igual al anterior estipulan: “Esta prórroga es independiente a la prorroga legal a la que tiene derecho la Arrendataria”, siendo éste el último contrato firmado, estando la Arrendataria en el inmueble arrendado desde hace doce (12) año, es decir, desde que se inició la relación contractual en el año 2003; aduce que llegada la fecha para el pago del mes de diciembre de 2013 la ciudadana Marisol Rojas de Díaz se negó a recibir los canones de arrendamiento, y es por lo que solicita ante el tribunal la consignación de los pagos realizados por conceptos de arrendamientos, a partir del 09 de enero del 2014 se hace la solicitud de consignación al tribunal y le asignan el numero 509-14 conociendo este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, que con ello se demuestra los pagos puntuales de los cánones de arrendamiento.
Dado lo anterior, el Tribunal fijo los hechos controvertidos en el presente asunto de acuerdo a los hechos expuestos por la partes, que el contrato de arrendamiento y su prórroga legal hayan vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, y el pago de los cánones de arrendamiento desde el 01 de Noviembre de 2013 y siguientes, por lo que se hace indispensable analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, y analizar si la relación contractual finalizó, para ello, se impone estudiar la situación posterior al vencimiento del último contrato para determinar si efectivamente concluyó el término y la prorroga legal.
En el caso de marras, nos encontramos con un contrato de arrendamiento escrito autenticado a tiempo determinado, celebrado por las partes identificadas en el presente proceso observando el Tribunal que en la cláusula segunda señala: …El lapso de duración de este contrato de prorroga es de tres (03) años, el cual comenzará a regir desde el 31 de octubre de 2007 y finalizará el 30 de noviembre de 2010. Como preámbulo al contrato reseñan que la relación arrendaticia data de contrato primigenio celebrado el 08 de agosto de 2003, por ante la Notaría Pública de Pampatar y que posteriormente fue prorrogado hasta el 31 de octubre de 2007… Del contenido de la cláusula ante transcrita, indubitablemente se evidencia que las partes celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por tres (03) años, venciendo el 30 de noviembre de 2010, siendo reconocido por las partes la relación arrendaticia del local comercial objeto de desalojo, no siendo un hecho controvertido en el presente juicio.
Ahora bien, la parte demandante sostiene, que en fecha 31 de octubre de 2010, terminó el contrato suscrito por las partes, por lo que, a partir de ese momento comenzaría a correr la prórroga legal de dos (02) años, prevista en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regulaba para esa fecha, hoy artículo 26 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario de Locales Comerciales, la cual concluía el 01 de noviembre de 2013, fecha en que la arrendataria debía entregar totalmente desocupado de personas y cosas el inmueble arrendado, alegando la demandante que la arrendataria no hizo la entrega del inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, y que posterior a esa fecha del vencimiento de la prorroga legal, no ha recibido ningún pago por concepto de canon de arrendamiento y que en fecha 13-07-2013, le notificó a la arrendataria que la prórroga legal vencía el 01 de noviembre de 2013, por lo que debía entregarle el local libre de personas y bienes. La parte demandada argumenta, que si pagó los cánones de arrendamiento los cuales fueron consignados por ante este Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta a partir del mes de diciembre del año 2.013, y que la relación contractual nació el 08 de agosto de 2003 y no el 23 de Noviembre de 2007 como lo señala la actora, teniendo una duración de doce (12) años.
En este orden de ideas, de acuerdo a la documentación de arrendamientos aportadas al proceso, admitidas por ambas partes, se evidencia la coincidencia en que la “relación de arrendamiento” entre ambas tuvo su inicio el 01 de octubre de 2003 hasta 31 de octubre de 2006; desde el 31 de octubre de 2007 hasta 31de octubre de 2010 y desde el 01 de noviembre de 2012 hasta 01 de noviembre de 2013, a los fines del cumplimiento exigido por la parte arrendadora y de acuerdo con lo que dispone la ley de la materia la duración de “la relación arrendaticia”, data de doce (12) años, y llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, es decir, 01 de noviembre de 2013 comenzó a correr la prorroga legal obligatoriamente para la arrendadora y potestativamente para la arrendataria por un plazo de tres (03) años tal como dispone el artículo 26 de la Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
Por lo que este Juzgador, atendiendo el carácter proteccionista del Derecho Inquilinario el cual se inscribe dentro del derecho social, que propende a la justicia social a favor del débil jurídico; y conforme al artículo 3 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, que declara irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, siendo nula toda acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos por que los órganos de administración de justicia, los Tribunales podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y en general las formas y negocio jurídico, mediante las cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia, debiendo prevalecer las realidades sobre las formas, entiende este Juzgador que el orden público inquilinario, lo constituye ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la Ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos, ello en concordancia con los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara improcedente la acción de desalojo del artículo 40 literal “G” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, por intentarse extemporánea por anticipada, habida cuenta de que la prorroga legal no se ha consumado; por lo que le es forzoso declarar Inadmisible la presente demanda y así se establecerá en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide.

IV.- DISPOSITIVA:
Por las razones antes expresadas este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PRIMERO: INADMISIBLE la demanda por Desalojo por Vencimiento del Término, interpuesta por los ciudadanos MARISOL ROJAS de DIAZ, MARIANGELIS JOSEFINA DIAZ de CAZORLA, MARLENI DEL VALLE DIAZ ROJAS, HECTOR RMAON DIAZ ROJAS, VIOLETZA DEL CARMEN DIAZ ROJAS, ANGELICA MARIA DIAZ ROJAS, LUIS MANUEL DIAZ ROJAS, ERICK RAFAEL REYES DIAZ, ERIKA MERCEDES REYES DIAZ y AUDREY SOFIA REYES DIAZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.829.169, V-8.391.797, V-8.394.689, V-9.303.432, V-10.202.550, V-11.856.644, V14.542.596, V-19.116.784, V-19.116.781 y V-22.998.506, respectivamente, de este domicilio, contra la Sociedad Mercantil UNIDAD EDUCATIVA ARTURO USLAR PIETRI, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 14, Tomo 12-A, en fecha 16-05-2003, representada por su Directora Gerente y Directora Ejecutiva AURA JOSEFINA URBINA de BERMUDEZ y MARIELA PEREZ GROSS, titulares de las cédulas de identidad Nos V-2.959.711 y V-4.281.341, respectivamente, de este domicilio. SEGUNDO: Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.-
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DIARICESE Y DEJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.- Porlamar, a los treinta y un (31) días del mes de octubre de dos mil dieciséis (2016).- Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
EL JUEZ

Dr. ALBERTO RAUSSEO VALDERRAMA

LA SECRETARIA

Abg. WINIFRED FRENDIN GONZALEZ

En esta misma fecha, previo cumplimiento de las formalidades de Ley, siendo las 11:00 a.m., se público la anterior decisión.- CONSTE:

LA SECRETARIA,

Abg. WINIFRED FRENDIN GONZALEZ
ARV-wfg
EXP N° 2.177-15
Sentencia Definitiva.