TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: No. 13.035
DEMANDANTE: Sociedad Mercantil ADELIS ROJAS, C.A. (ADERCA), inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 23 de abril de 1991, bajo el No. 23, Tomo 11-A, domiciliada en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: ARMANDO ATENCIO CAPO, HIRAN PARRA y ADELMO BELTRÁN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 91.379, 128.067 y 22.899, respectivamente.
DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES ARELLANO AUTO, C.A.¸ inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 29 de octubre de 2010, bajo el No. 50, Tomo 99-A, domiciliada en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: EDINSON PALMAR TORRES, FRANCISCO PIRELA, DANNY PALMAR VALBUENA y YAMILETH CORTEZ SUÁREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 28.478, 7.392, 204.921 y 148.245, respectivamente.
JUICIO: Desalojo.
SENTENCIA: Definitiva.
FECHA DE ENTRADA: 6 de julio de 2016.

Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ARELLANO AUTO, C.A.¸ inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 29 de octubre de 2010, bajo el No. 50, Tomo 99-A, domiciliada en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, por intermedio de su apoderado judicial FRANCISCO PIRELA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 73.912, contra sentencia de fecha 16 de mayo de 2016, dictada por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio de DESALOJO incoado por la Sociedad Mercantil ADELIS ROJAS, C.A. (ADERCA), inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 23 de abril de 1991, bajo el No. 23, Tomo 11-A, domiciliada en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, contra la recurrente, anteriormente identificada; decisión ésta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda, y en consecuencia, ordenó a la accionada, hacer entrega formal del inmueble conformado por un Galpón de SETECIENTOS METROS CUADRADOS (700 Mts2) de área de construcción, más dos (2) oficinas, un (1) depósito y tres (3) salas sanitarias completas, el cual se encuentra ubicado en la calle 69 con avenida 15D de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, y cuyos linderos generales son: Norte: con propiedad que es o fue de F.E. Fernández y Román Pacheco, de por medio la calle 69; Sur: con la calle 69-A; Este: con terrenos que fueron de la compañía anónima Seguros Marítimos del Zulia y Herminio Castro; y por el Oeste: con terrenos que son o fueron del Liceo Baralt, de por medio carretera que conduce de Maracaibo al Moján o Avenida 16 (Goajira), totalmente desocupado de personas y bienes, a la Sociedad Mercantil ADELIS ROJAS, C.A. (ADERCA). Aunadamente, condenó a la demandada, a pagar a la demandante, la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses comprendidos desde enero a diciembre del año 2015, y de enero a abril del año 2016, a razón de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) cada uno. Asimismo, condenó a la demandada a pagar la suma de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) diarios, por el tiempo transcurrido desde el mes de enero de 2015 hasta el mes de abril de 2016, por concepto de cláusula penal, más los que se sigan causando hasta que la decisión quede definitivamente firme, para cuyo cálculo ordenó realizar conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, una experticia complementaria del fallo, mediante el nombramiento de expertos.

Apelada dicha decisión y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en virtud de lo establecido en la Resolución N° 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 39.152, en fecha 2 de abril de 2009, y en decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, expediente N° AA20-C-C-2009-000673. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 16 de mayo de 2016, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda, y en consecuencia, ordenó a la accionada, hacer entrega formal del inmueble conformado por un Galpón de SETECIENTOS METROS CUADRADOS (700 Mts2) de área de construcción, más dos (2) oficinas, un (1) depósito y tres (3) salas sanitarias completas, el cual se encuentra ubicado en la calle 69 con avenida 15D de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, y cuyos linderos generales son: Norte: con propiedad que es o fue de F.E. Fernández y Román Pacheco, de por medio la calle 69; Sur: con la calle 69-A; Este: con terrenos que fueron de la compañía anónima Seguros Marítimos del Zulia y Herminio Castro; y por el Oeste: con terrenos que son o fueron del Liceo Baralt, de por medio carretera que conduce de Maracaibo al Moján o Avenida 16 (Goajira), totalmente desocupado de personas y bienes, a la Sociedad Mercantil ADELIS ROJAS, C.A. (ADERCA). Aunadamente, condenó a la demandada, a pagar a la demandante, la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses comprendidos desde enero a diciembre del año 2015, y de enero a abril del año 2016, a razón de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) cada uno. Asimismo, condenó a la demandada a pagar la suma de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) diarios, por el tiempo transcurrido desde el mes de enero de 2015 hasta el mes de abril de 2016, por concepto de cláusula penal, más los que se sigan causando hasta que la decisión quede definitivamente firme, para cuyo cálculo ordenó realizar conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, una experticia complementaria del fallo, mediante el nombramiento de expertos; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“Con respecto al pago, concebido este como el modo normal de extinción de la obligación, la parte demandada procedió a consignar adjunto al escrito de contestación de la demanda doce (12) originales de planillas de depósitos identificados con los Nos. 1215442350, 1215430670, 1215451428, 1113543837, 1113541591, 1409373985, 1409383653, 1409380686, 1210491211, 1210484612, 12113093523 y 12113095349, de fechas los tres primeros 03/06/2014, los dos siguientes 28/07/2014, los tres siguientes 04/11/2014, los dos siguientes 19/02/2015 y los dos últimos 16/04/2015, por la cantidad cada uno de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) expedida por la entidad bancaria BANESCO, BANCO UNIVERSAL, y depositados en la cuenta No. 0134-0073-30-0731028648 a nombre de ADELIS ROJAS, C.A.
Ahora bien, de un estudio a las pruebas que rielan en autos, observa esta Juzgadora que la parte demandada, se exceptúa para libertarse de la obligación en el pago de los cánones de arrendamiento conforme a las planillas de depósitos bancarios antes señaladas; no obstante, se evidencia conforme al original de la constancia de recibo de telegrama de fecha once (11) de junio de 2014, y de consignación de telegrama de contado de fecha veinte (20) de mayo de 2014, ambos expedidos por el Instituto Postal Telegráfico de la República Bolivariana de Venezuela (IPOSTEL), que para el día veinte (20) de mayo de 2014, la parte demandada se encontraba en mora en el pago de los cánones de arrendamiento causados desde enero a mayo de 2014, hecho el cual puede verificar este Juzgado de la referida prueba, y no de los hechos expuestos por la parte actora en relación con este particular, observándose además que las fechas de las planillas de depósitos son posteriores a esta.
Por otra parte se observa que los depósitos bancarios fueron realizados a destiempo con respecto a los meses donde se causaron cada canon de arrendamiento cuyo pago se excepciona, no existiendo correspondencia entre las fechas que se desprende de cada uno de las planillas de depósitos, y las fechas de vencimiento del pago de los cánones de arrendamiento supuestamente cancelados, conforme a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que se discute en autos.
Por otra parte, llama la atención a esta Sentenciadora la excepción de pago efectuada por la parte demandada de los meses de julio a diciembre de 2014, y de enero a abril de 2015, los cuales alega que pagó por adelantado, pero nada señala con respecto al mes de junio de 2014, el cual fue solicitado por la parte actora.
En consecuencia, todas estas circunstancias crean gran incertidumbre en cuanto a la veracidad del pago de los cánones de arrendamiento que señala la empresa demandada se cancelaron, es por ello, que esta debió incorporar al proceso otros medios de pruebas a fin de verificar los meses pagados por conceptos de cánones de arrendamiento, como sería los recibos de pago respectivos, ya que conforme a los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, la carga de la prueba recae en este caso sobre el demandado, debido a que la parte actora probó la existencia de la obligación derivada de la relación arrendaticia identificada en actas.
(…Omissis…)
No obstante, pese a que la carga de la prueba recae en la parte demandada en cuanto al hecho extintivo de la obligación probada en autos, quien no probó dentro de la oportunidad legal correspondiente el cumplimiento de su obligación, de conformidad con el artículo 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no puede pasar por inadvertido esta Juzgadora los alegatos expuesto por la misma parte actora en el escrito de fecha veintisiete (27) de mayo de 2015, el cual fue ratificado mediante el escrito de fecha primero (1°) de junio de 2015, al señalar que los pagos de los depósitos bancarios signadas con los Nos. 1215430670, 1215442350, 1215451428, 1113541591 y 1113543837, de fechas los tres primeros 03/06/2014, y los dos últimos 28/07/2014, por un monto cada uno de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), corresponde a los cánones de arrendamiento de los meses de enero a mayo de 2014, por lo cual el pago oportuno de los cánones de arrendamiento peticionados, esto es, desde junio de 2014 a diciembre de 2014, y enero de 2015, no fueron probados en autos, ya que los restante siete (7) depósitos según se evidencia de las planillas bancarias signadas con los Nos. 1409373985, 1409383653, 1409380686, 1210491211, 1210484612, 12113093523 y 12113095349, poseen fecha posterior al cuatro (4) de noviembre de 2014.
(…Omissis…)
Y por cuanto la arrendataria no demostró el pago oportuno de los cánones de arrendamiento de los meses consecutivos de junio a diciembre de 2014, y enero 2015, a razón de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) mensuales, supuesto el cual se circunscribe en la norma in comento, esta Sentenciadora pese a que el petitum está dirigido a la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, en la cual adicionalmente se solicita la formal entrega del inmueble objeto del litigio totalmente desocupado; establece conforme a la normativa legal vigente -la cual no hace distinción sobre el tipo de pretensión que deba proponerse en los casos de incumplimiento de las obligaciones del arrendatario en las relaciones arrendaticias a tiempo determinado o indeterminado, como sí lo preveía el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (desaplicado para el caso de autos)- que la presente demanda está dirigida al DESALOJO, calificación jurídica la cual esta Juzgadora puede hacer de oficio, conforme al principio iura novit curia, en virtud de ello, y siendo que se cumplieron los extremos de ley, declara CON LUGAR el DESALOJO basado en el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debido al
incumplimiento de la arrendataria en el pago oportuno de los cánones de arrendamiento de los meses consecutivos de junio a diciembre de 2014, y enero 2015. Así se decide.-”

TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:

Que en fecha 6 de abril de 2015, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió demanda de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil ADELIS ROJAS, C.A. (ADERCA), asistida judicialmente por el abogado ADELMO BELTRÁN, identificado en actas, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES ARELLANO AUTO, C.A.¸ mediante la cual manifestó el referido profesional del derecho, que su representada celebró con la accionada, un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de septiembre de 2011, anotado bajo el No. 13, Tomo 112, sobre un inmueble conformado por un Galpón de SETECIENTOS METROS CUADRADOS (700 Mts2) de área de construcción, más dos (2) oficinas, un (1) depósito y tres (3) salas sanitarias completas, ubicado en la calle 69 con avenida 15D de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, y cuyos linderos generales son: Norte: con propiedad que es o fue de F.E. Fernández y Román Pacheco, de por medio la calle 69; Sur: con la calle 69-A; Este: con terrenos que fueron de la compañía anónima Seguros Marítimos del Zulia y Herminio Castro; y por el Oeste: con terrenos que son o fueron del Liceo Baralt, de por medio carretera que conduce de Maracaibo al Mojan o Avenida 16 (Goajira).

Señaló, que el contrato tiene una vigencia desde el 1 de octubre de 2011 y con duración de cuatro años. Esbozó, que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00) inicialmente, pero con el discurrir del tiempo y a la fecha de interposición de la demanda se incrementó por vía contractual a la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) mensuales, pagaderos dentro de los cinco días siguientes a la finalización del mes respectivo, conforme se determinó en la cláusula segunda del contrato, estableciéndose una penalidad por cada día de mora equivalente al pago de la cantidad de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) diarios, la cual demanda, solicitando que el Tribunal calcule su monto o en su defecto se ordene mediante experticia complementaria del fallo.

Aseveró que la arrendataria adeuda las mensualidades comprendidas desde el mes de junio del año 2014 al mes de enero del año 2015, ambas inclusive, a razón de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) cada una, lo que ascienden a un monto de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), las cuales demanda con la penalidad de mora señalada, exigiendo adicionalmente, las mensualidades que se sigan generando hasta la entrega definitiva del inmueble, con la correspondiente penalidad. Finalmente, solicitó la entrega material del inmueble objeto del contrato, libre de personas y cosas.

En fecha 14 de abril de 2015, el Alguacil del Tribunal de la causa expuso que fecha 13 de abril de 2015, recibió los emolumentos necesarios para practicar la citación de la parte demandada. En la misma fecha se libró la boleta de citación y los recaudos correspondientes.

El día 21 de abril de 2015, el Alguacil del Tribunal a-quo expuso que citó a la parte demandada, en la persona del ciudadano OMAR ALEXANDER ARELLANO MADRID.

En fecha 20 de mayo de 2015, los representantes judiciales de la parte demandada, abogados EDINSON PALMAR y FRANCISCO PIRELA, identificados en actas, opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma de la demanda y a la inepta acumulación de pretensiones. Seguidamente, opusieron como defensa de fondo, la nulidad del contrato de conformidad con lo establecido en el numeral 3 del artículo 1.141 del Código Civil, alegando que el mismo carece de causa lícita, ya que viola normas de orden público, al establecer una penalidad o intereses moratorios por encima del máximo legal permitido, en contravención del artículo 41, literal i de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Indicaron, que es cierto que su representada celebró un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de uso comercial por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de septiembre de 2011, anotado bajo el No. 13, Tomo 112, con una duración de 4 años, y que se encuentra en plena vigencia.

Negaron y rechazaron que su poderdante adeude las mensualidades que van desde junio de 2014 a enero 2015, ambas inclusive, a razón de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) cada una, y que asciende a un monto total de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00). Negaron y rechazaron que adeuda su mandante la mora de dichos pagos o que adeude una penalidad por cada día de retraso a razón de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) diarios.

Arguyeron, que lo cierto es que su representada ha cumplido cabalmente con las obligaciones principales y contractuales como un buen padre de familia, haciendo los pagos de los cánones de arrendamiento mediante depósitos bancarios en la cuenta signada con el No. 01340073300731028648, aperturada en la entidad bancaria Banesco, a nombre de la arrendadora, y que en fecha 3 de junio de 2014, fue depositado en dicha cuenta bancaria, por adelantado, tres (3) cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre de 2014, según se evidencia de planillas de depósitos bancarios signados con los Nos. 1215442350, 12154330670 y 1215451420, por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) cada uno, y así sucesivamente ha venido pagando los cánones subsiguientes de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2014, enero, febrero, marzo y abril de 2015, de conformidad con el artículo 1.283 del Código Civil, en concordancia con el artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Mediante escrito de fecha 27 de mayo de 2015, la parte actora denunció un fraude civil, y se opuso a las cuestiones previas opuestas, siendo ratificado dicho escrito el día 1 de junio de 2015.

En fecha 10 de junio de 2015, el Tribunal de la causa declaró sin lugar la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido a la inepta acumulación, y con lugar la cuestión previa del referido ordinal, relativa al defecto de forma de la demanda.

El día 17 de junio de 2015, la parte actora subsanó la cuestión previa de defecto de forma de la demanda.

En fecha 22 de junio de 2015, el Tribunal a-quo declaró subsanada la aludida cuestión previa.

Mediante auto proferido el día 25 de junio de 2015, el Tribunal de la causa fijó la audiencia preliminar, la cual se llevó a cabo en fecha 1 de julio de 2015.

En fecha 6 de julio de 2015, la parte actora consignó escrito de aclaratoria en relación con el fraude civil denunciado.

El día 6 de julio de 2015, el Juzgado a-quo fijó los límites de la controversia.

En fecha 13 de julio de 2015, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.

El día 21 de julio de 2015, el Tribunal a-quo se pronunció sobre las pruebas promovidas por las partes.

En fecha 16 de diciembre de 2015, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la fijación de la audiencia oral.

Mediante auto de fecha 7 de enero de 2016, el Tribunal a-quo ordenó la reanudación de la causa, previa notificación de las partes. Una vez verificado dicha formalidad, mediante auto dictado el día 15 de marzo de 2016, fijó el Tribunal a-quo, la audiencia oral, la cual fue celebrada en fecha 13 de abril de 2016.

En fecha 16 de mayo de 2016, el Tribunal a-quo dictó la decisión en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, la cual fue apelada el día 23 de mayo de 2016, por el apoderado judicial de la parte demandada, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

CUARTO

DE LOS INFORMES Y LAS OBSERVACIONES

En la oportunidad pautada legalmente para la presentación de los informes por ante esta Superioridad, se deja constancia que solo el apoderado judicial de la parte demandada, abogado FRANCISCO PIRELA, presentó los suyos, en los términos siguientes:

Primeramente, realizó una síntesis cronológica de los hechos ocurridos en el proceso, seguidamente, reprodujo algunos hechos expuestos por la parte actora en el escrito libelar, y las defensas y alegatos plasmados en la contestación de la demanda. Posteriormente, citó el dispositivo de la decisión recurrida.

Solicitó el examen del asunto controvertido y de la excepción de nulidad de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, referida a los intereses moratorios por ser -según su criterio- desfavorable y contraria a derecho. En tal sentido, señaló que en el escrito de contestación de la demanda opuso como excepción de fondo, la nulidad de la mencionada cláusula, por cuanto la misma establece una penalidad o interés moratorio por encima del máximo legal permitido, en contravención de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, careciendo, por tanto, según su apreciación, de causa lícita al violar normas de orden público, viciándola de nulidad absoluta, de conformidad con el artículo 1.141, numeral 3 del Código Civil, sin embargo, el Tribunal de la causa desestimó tal defensa bajo el argumento de no haber sido ejercido dicha pretensión vía reconvencional, lo que –según su criterio- vulnera el derecho a la defensa y el debido proceso que a asiste a su representada, por cuanto, según su dicho, el uso del derecho a contestar la demanda debe ser siempre interpretado a favor del accionado.

Indicó que las excepciones son los medios de defensa de fondo o de forma, por las cuales el demandado opone resistencia a la pretensión del actor, con la intención de destruir la marcha de la acción misma. Adicionó, que las excepciones pueden ser planteadas de diversas maneras, especialmente cuando se trate de excepciones de nulidades, dadas las diferencias existentes entre la nulidad absoluta y relativa. Así, afirmó que la nulidad absoluta atañe al interés general debido a que versa sobre una imperfección que impide producir sus efectos propios, en cambio la nulidad relativa o anulabilidad, concierne al interés privado, ya que trata de otra imperfección menos enérgica derivada sobre todo de determinados vicios de capacidad o de voluntad, que da lugar a una demanda o contrademanda, que produce la destrucción del acto. Citó doctrina al respecto.

Adujo, que al estar enmarcados los arrendamientos en la ley especial, el legislador otorgó prerrogativas al arrendatario, considerándolo el débil jurídico de la relación contractual, ya que son intereses de trabajo principalmente los que dan lugar al arrendamiento de un local comercial. Manifestó que la nulidad absoluta deja sin efecto la cláusula contractual desde su nacimiento y la nulidad relativa es subsanable, es decir, puede producir sus efectos desde el inicio con las respectivas correcciones.

En derivación, considera que los jueces pueden en resguardo del orden público, declarar de oficio la nulidad absoluta que evidencia en alguna cláusula contractual, siempre que la misma aparezca manifiesta, sin necesidad de suplir prueba alguna, y que todas las partes contratantes estén presente en juicio, por lo que, estima que con mayor razón debe declararse la nulidad absoluta si es alegada como excepción en el escrito de contestación de la demanda, máxime que en materia de arrendamiento de locales comerciales está involucrado el orden público, conforme al cual, al incurrirse en retraso en el pago del canon se origina un interés de mora equivalente al interés legal vigente en cada momento, calculado a la tasa pasiva promedio de las seis principales entidades financieras.

Solicitó el análisis del asunto controvertido por cuanto le fue desfavorable a su mandante la decisión apelada, en lo que respecta a la improponibilidad o inadmisibilidad de los hechos nuevos alegados por la parte actora. Al respecto aseveró que en la demanda y en la contestación deben las partes establecer los hechos que posteriormente le corresponderá probar en juicio para llevar al Juez la convicción necesaria, por ende, aseguró que las alegaciones efectuadas de forma genérica en su oportunidad procesal, sin indicación del tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de prueba ya que se atentaría contra el debido proceso y el derecho a la defensa.

Arguyó, que en fecha 27 de mayo de 2015, el apoderado judicial de la parte actora alegó un hecho nuevo, esto es, que los depósitos bancarios consignados junto con la contestación de la demanda correspondían a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2014. Posteriormente, el día 1 de junio de 2015, presentó otro escrito ratificando dichos hechos y promovió diversas documentales y prueba de informes. Aunadamente, introdujo escrito en fecha 1 de julio de 2015 (día de la audiencia preliminar), alegando los mismo hechos y denunciando un fraude procesal, luego, el día 6 de julio de 2015 presentó otro escrito alegando un fraude civil, desistiendo del fraude procesal, y finalmente presentó en fecha 13 de julio de 2015, escrito de promoción de pruebas ratificando los estados financieros y la comunicación de ipostel, asimismo, promovió prueba de informe.

Esbozó, que en la audiencia de juicio insistió la parte demandante en exponer nuevamente el hecho nuevo supra referido, a lo cual se opuso, empero no obtuvo respuesta de parte de la Juzgadora de la causa quien omitió tal aspecto, todo lo cual vicia la sentencia recurrida de incongruencia negativa, en virtud del deber del Juez de decidir conforme a lo alegado y probado en autos, en las oportunidades legales correspondientes, en aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Denunció la valoración de un medio probatorio ilícitamente incorporado, vale decir, acuse de recibo de telegramas, por ser extemporáneo, citando al respecto el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil y doctrina sobre el procedimiento oral, conforme a las cuales la oportunidad para promover las pruebas documentales y testimoniales, es conjuntamente con la demanda y con la contestación (artículo 865 eiusdem).

Indicó, que el día 13 de julio de 2015, la parte actora promovió original de la constancia de recibo de telegrama de fecha 11 de junio de 2014 y de consignación de telegrama de contado de fecha 20 de mayo de 2014, que fueron declarados inadmisibles por extemporáneas, por el Tribunal de la causa en auto dictado el día 21 de julio de 2015, sin embargo, erró la Juzgadora a-quo, según sus apreciación, al valorar dicha prueba en la sentencia apelada y al otorgarle pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 adjetivo, bajo el argumento de ser documentos administrativos que no son de los fundamentales de la demanda que no fueron impugnados, cuando la excepción a esta regla es, según su dicho, que se trate de documentos públicos contentivo de negocios jurídicos entre particulares formandos por funcionario público competente actuando en ejercicio de sus funciones, el cual es distinto del documento público administrativo, ya que éstos últimos tratan de actuaciones realizadas por funcionarios públicos o sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que lo suscribe, siempre y cuando se indique de forma expresa la oficina donde se encuentran.

Adicionó, que los documentos que pueden producirse en todo tiempo hasta los últimos informes, con fundamento en el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, se refiere a los documentos públicos y no a los administrativos, infringiendo en consecuencia, de manera flagrante, según su dicho, la Juzgadora a-quo, el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el derecho a la defensa que asiste a su representada, y cometiendo un error in procedendo al aplicar erradamente una disposición de la ley adjetiva.

Citó los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que establecen las reglas de la carga de la prueba, y en atención a ella aseveró que al haber alegado la parte actora que su representada adeuda las mensualidades que van desde junio de 2014 hasta enero de 2015, ambas inclusive, a razón de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00) cada una, con su respectiva mora, y su mandante negó, rechazó y contradijo tal hecho, con fundamento en el pago de tales cánones de arrendamiento, solo debe demostrar el pago de tales cánones exigidos por la actora, lo que demostró en juicio, según afirmó, con los depósitos bancarios consignados, correspondientes a los meses de junio de 2014 hasta febrero de 2015, depositados el día 3 de junio de 2014, en la cuenta signada con el N° 01340073300731028648 de la entidad financiera Banesco, Banco Universal, cuya titular es la accionante, que demuestran el pago de la pensión de arrendamiento de los meses de julio, agosto y septiembre de 2014, y así sucesivamente ha seguido realizando el pago su representada, en aplicación del artículo 1.283 del Código Civil y 27 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Afirmó, que la Sentenciadora de la causa incurrió en un error in judicantum al aplicar indebidamente una disposición sustantiva, debido a que el motivo del incumplimiento demandado es la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio, agosto y septiembre del año 2014, pues los demás conceptos, como intereses de mora, son obligaciones accesorias que dependen de la principal. Esgrimió, que si quedó demostrado con las tarjas promovidas, el pago de las pensiones de arrendamiento peticionadas, se presume el pago de los cánones correspondientes a los meses anteriores, máxime que el arrendamiento resulta una obligación de tracto sucesivo.

Aseguró, que al haber omitido involuntariamente el mes de junio en la trascripción de la contestación de la demanda, dicho mes no es suficiente motivo –según su dicho- para dudar o concluir, que tales tarjas reflejan el pago de meses anteriores a los peticionados, y menos aun que es carga de su representada, demostrar el pago de cánones de arrendamiento no alegados en la demanda, o utilizar otros medios probatorios (recibos de pago) para demostrar el pago de los meses reclamados, y en caso de duda la Juez debió sentenciar a favor del demandado. Manifestó, que tales presunciones admiten prueba sen contrario, no obstante, estas nunca fueron admitidas por el Tribunal a-quo.

Por los motivos expuestos, solicitó se declare con lugar el recurso de apelación interpuesto, se revoque la decisión recurrida y se declare sin lugar la demanda, con los demás pronunciamientos de ley.

QUINTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 16 de mayo de 2016, mediante la cual el Tribunal a-quo con lugar la demanda, y en consecuencia, ordenó a la accionada, hacer entrega formal del inmueble conformado por un Galpón de SETECIENTOS METROS CUADRADOS (700 Mts2) de área de construcción, más dos (2) oficinas, un (1) depósito y tres (3) salas sanitarias completas, el cual se encuentra ubicado en la calle 69 con avenida 15D de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, y cuyos linderos generales son: Norte: con propiedad que es o fue de F.E. Fernández y Román Pacheco, de por medio la calle 69; Sur: con la calle 69-A; Este: con terrenos que fueron de la compañía anónima Seguros Marítimos del Zulia y Herminio Castro; y por el Oeste: con terrenos que son o fueron del Liceo Baralt, de por medio carretera que conduce de Maracaibo al Moján o Avenida 16 (Goajira), totalmente desocupado de personas y bienes, a la Sociedad Mercantil ADELIS ROJAS, C.A. (ADERCA). Aunadamente, condenó a la demandada, a pagar a la demandante, la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses comprendidos desde enero a diciembre del año 2015, y de enero a abril del año 2016, a razón de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) cada uno. Asimismo, condenó a la demandada a pagar la suma de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) diarios, por el tiempo transcurrido desde el mes de enero de 2015 hasta el mes de abril de 2016, por concepto de cláusula penal, más los que se sigan causando hasta que la decisión quede definitivamente firme, para cuyo cálculo ordenó realizar conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, una experticia complementaria del fallo, mediante el nombramiento de expertos.

Del mismo modo, verifica esta Juzgadora Superior que el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada deviene de su disconformidad con la decisión proferida por el Tribunal a-quo, por cuanto considera que la Sentenciadora de la causa incurrió en el vicio de incongruencia negativa, por no haber basado su decisión en los hechos alegados y probado oportunamente en juicio, sino, tomando en consideración un hecho nuevo, alegado extemporáneamente por la actora, esto es, que los depósitos bancarios consignados junto con la contestación de la demanda correspondían a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2014. Asimismo, señaló que la Juzgadora de la causa incurrió en el vicio de incongruencia, por otorgarle pleno valor probatorio a unas pruebas documentales ilícitamente incorporados, por ser extemporáneas, pese a que previamente habían sido declaradas inadmisibles, cometiendo un error in procedendo al aplicar erradamente una disposición de la ley adjetiva. Aunadamente, señaló que la Sentenciadora de la causa incurrió en un error in judicantum al aplicar indebidamente una disposición sustantiva.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por esta Juzgadora Superior, y antes de proceder a analizar el fondo de la controversia, se hace necesario para este órgano jurisdiccional, analizar los vicios denunciados por la parte demandada en su escrito de informes.

En relación al vicio de incongruencia, estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1307, de fecha 9 de noviembre de 2004, expediente N° 03-0957, bajo ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, lo siguiente:

“Ahora bien, la incongruencia puede configurarse de forma Positiva: que ocurre cuando el juez emite pronunciamiento sobre asunto ajeno a lo debatido, mas allá de lo plantado por los litigantes. Negativa: se configura cuando el juez omite pronunciarse respecto a los presupuestos de hecho que forman el problema judicial debatido, conforme con los términos en que se explanó la pretensión y la contradicción.”

De lo anterior se deduce, primeramente, que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa; asimismo, debe basarse en la pretensión deducida y en las excepciones o defensas opuestas. De manera que, la sentencia es congruente cuando se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si es acertada o errónea. No se puede apreciar, más ni menos, de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas.

Ahora bien, el principio de exhaustividad se encuentra implícito en el de congruencia, considerándose como una simple derivación del mismo, como bien lo ha estableció nuestro máximo Tribunal de Justicia en diversas decisiones. Motivo por el cual, resulta forzoso citar el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil:

“Artículo 12.-Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
(Negrillas y subrayado de esta Superioridad)

En ese sentido, se obtiene del expediente facti especie, como acertadamente lo denunció la parte demandada, que la Juzgadora a-quo, luego de declarar inadmisibles por extemporáneas las documentales presentadas por la parte actora, en oportunidad distinta al libelo de la demanda, valoró en su sentencia, todas y cada una de las pruebas presentadas por dicha parte, inclusive, las declarada inadmisible previamente, inobservando su auto decisorio de fecha 21 de julio de 2015, y basando la decisión recurrida en varias de estas documentales, todo lo cual, resulta a todas luces, incongruente.

De esta manera, resulta ineludible traer a colación el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, que regula la oportunidad de promoción de pruebas documentales en el procedimiento oral:

“Artículo 864.- El procedimiento oral comenzará por demanda escrita que deberá llenar los requisitos exigidos en el artículo 340 de este Código. Pero el demandante deberá acompañar con el libelo toda la prueba documental de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral. Si se pidieren posiciones juradas, éstas se absolverán en el debate oral.
Si el demandante no acompañare su demanda con la prueba documental, y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el libelo la oficina donde se encuentran.”
(Negrillas de esta operadora de justicia)

En derivación, al obtenerse del libelo de la demanda que la sociedad mercantil ADELIS ROJAS, C.A. (ADERCA), no indicó en el mismo, la oficina donde se encontraban las pruebas documentales que promovería con posterioridad, las cuales debían constituir documentos públicos, a los efectos de ser admitidas, en observancia del artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, correspondía, como lo hizo primigeniamente el Tribunal a-quo, declarar inadmisible las documentales presentadas con posteridad.

Por consiguiente, colige esta Sentenciadora Superior que incurrió el Tribunal a-quo en el vicio de incongruencia, puesto que, no basó su decisión en lo alegado y probado en autos, y sacó elementos de convicción fuera de éstos, todo lo cual, conlleva a concluir en que infringió el artículo 243 ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 12 eiusdem. Consecuencialmente, colige esta Jurisdicente Superior que la sentencia dictada por el Juzgado a-quo adolece del vicio de incongruencia, motivo por el cual, resulta acertado en derecho declarar la NULIDAD del fallo recurrido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, procediendo este Tribunal de Alzada en uso de sus facultades jurisdiccionales, a descender al conocimiento del fondo del asunto debatido, en atención a lo normado por el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Tribunal de Alzada, se procede a analizar y valorar los medios de pruebas aportados por las partes, a objeto de examinar la procedencia de la demanda interpuesta:

Pruebas presentadas por la parte demandante

Junto al escrito libelar consignó las siguientes documentales:

• Copia simple de la cédula de identidad del ciudadano ADELIS RAFAEL ROJAS.
• Copia fotostáticas simples de Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil NEMARVI, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 3 de abril de 1991, anotada bajo el No. 23, Tomo 11-A.
• Copia fotostáticas simples de Acta de Asamblea de Accionista Extraordinaria de la Sociedad Mercantil ADELIS ROJAS, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 4 de marzo de 1992, anotada bajo el No. 42, Tomo 27-A.
• Copia fotostáticas simples de Acta de Asamblea General Extraordinaria de socios de la Sociedad Mercantil ADELIS ROJAS, C.A., inserta ante la mencionada oficina de Registro, en fecha 6 de marzo de 1996, anotada bajo el No. 40, Tomo 23-A.

Precisa esta Sentenciadora Superior que las pruebas bajo estudio constituyen copias simples de documentos públicos, producto de lo cual, se valoran según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnados, desconocidos ni tachados de falsos por la parte interesada. Y ASÍ SE DECLARA.

• Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de septiembre de 2011, anotado bajo el No. 13, Tomo 112, suscrito entre la sociedad mercantil NEMARVI, COMPAÑÍA ANÓNIMA (arrendadora) y la sociedad mercantil INVERSIONES ARELLANO AUTO, C.A., (arrendataria), respecto del inmueble objeto de juicio.

Estima esta Juzgadora Superior que la prueba in comento constituye copia certificada de documento privado, por tanto, al no haber sido impugnado, desconocido ni tachado de falso, en virtud de lo establecido en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, se le otorga el correspondiente valor probatorio, máxime que del mismo se desprenden las estipulaciones establecidas convencionalmente por las partes. Y ASÍ SE APRECIA.

Posteriormente promovió en la etapa probatoria:

• Prueba de Informes dirigida al Instituto Postal Telegráfico de la República Bolivariana de Venezuela (IPOSTEL), a fin de que comunicare si remitió en fecha 20 de mayo de 2014 a la demandada de autos, comunicación que fue recibida el día 29 de mayo de 2014, de la cual solicitó se enviara copia.

En fecha 21 de julio de 2015, el Tribunal a-quo libró oficio No. 414-2015, dirigido a dicho organismo, siendo ratificado el mismo mediante oficio N° 565-2015/Exp.3191 de fecha 16 de octubre de 2015, no obstante, se obtiene de autos que la aludida prueba no fue evacuada, motivo por el cual, se desestima en aplicación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Prueba de Informes dirigida al Banco de Venezuela a objeto de que remita los estados financieros correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2014 de la cuenta corriente N° 0134-0073-3007-3102-8648.

En fecha 21 de julio de 2015, el Tribunal a-quo libró oficio No. 413-2015, dirigido a la aludida entidad financiera, siendo ratificado el mismo mediante oficio No. 564-2015 de fecha 16 de octubre de 2015, empero, se observa que la parte promovente de la prueba, no pasó a impulsar su evacuación, consecuencialmente, esta Superioridad la desestima en aplicación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Pruebas de la parte demandada

Promovió junto al escrito de contestación de la demanda:

• Original de instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 14 de mayo de 2015, anotado bajo el No. 40, Tomo 46, Folios 148 hasta el 150, otorgado por el ciudadano OMAR ALEXANDER ARELLANO MADRID, titular de la cédula de identidad N° 9.749.164, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES ARELLANO AUTO, C.A., del que se desprende la representación judicial que le fue conferida por la demandada a los abogados EDINSON PALMAR TORRES, FRANCISCO PIRELA, DANNY PALMAR VALBUENA y YAMILETH CORTEZ SUAREZ, identificados en actas.

Estima esta Juzgadora Superior que la prueba in comento constituye copia certificada de documento privado, por tanto, al no haber sido impugnado, desconocido ni tachado de falso, en virtud de lo establecido en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, se le otorga el correspondiente valor probatorio. Y ASÍ SE APRECIA.

• Doce (12) planillas de depósitos identificados con los Nos. 1215442350, 1215430670, 1215451428, 1113543837, 1113541591, 1409373985, 1409383653, 1409380686, 1210491211, 1210484612, 12113093523 y 12113095349, de fechas: los tres primeros 03 de junio de 2014, los dos siguientes 28 de julio de 2014, los tres siguientes 04 de noviembre de 2014, los dos siguientes 19 de febrero de 2015 y los dos últimos 16 de abril de 2015, por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) cada uno, expedidos por la entidad financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL, y depositados en la cuenta No. 0134-0073-30-0731028648, cuya titular es la demandada, sociedad mercantil ADELIS ROJAS, C.A.

Colige este Arbitrium Iudiciis que los depósitos bancarios constituyen tarjas en virtud de lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.00877, de fecha 20 de diciembre de 2005, bajo la ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, expediente N° 05-418, las cuales no deben ser ratificadas en juicio, producto de intervenir en su formación dos personas, por un lado el banco que valida la operación y recibe el dinero como (mandatario) en nombre del titular de la cuenta (mandante), y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta, producto de lo cual, este suscrito jurisdiccional aprecia las prueba en referencia en todo su contenido, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Conclusiones

La presente causa se contrae a juicio de DESALOJO incoado por la Sociedad Mercantil ADELIS ROJAS, C.A. (ADERCA), en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ARELLANO AUTO, C.A., con la finalidad de obtener la entrega del inmueble arrendado, constituido por un Galpón de SETECIENTOS METROS CUADRADOS (700 Mts2) de área de construcción, más dos (2) oficinas, un (1) depósito y tres (3) salas sanitarias completas, el cual se encuentra ubicado en la calle 69, con avenida 15D de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, y cuyos linderos generales son: Norte: con propiedad que es o fue de F.E. Fernández y Román Pacheco, de por medio la calle 69; Sur: con la calle 69-A; Este: con terrenos que fueron de la compañía anónima Seguros Marítimos del Zulia y Herminio Castro; y por el Oeste: con terrenos que son o fueron del Liceo Baralt, de por medio carretera que conduce de Maracaibo al Mojan o Avenida 16 (Goajira), en virtud de adeudar la demandada –según la actora- los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de junio del año 2014 al mes de enero del año 2015, ambos inclusive, a razón de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) cada uno, lo que ascienden a un monto de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), el cual demanda con la penalidad por mora equivalente al pago de la cantidad de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) diarios, por cada día de retraso, peticionando finalmente, las mensualidades que se sigan generando hasta la entrega definitiva del inmueble con la correspondiente penalidad, para cuyo cálculo solicitó se realizara una experticia complementaria del fallo.

Por su parte, negó la sociedad mercantil demandada que adeude las mensualidades exigidas por la parte actora y la penalidad por cada día de mora a razón de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) diarios. En tal sentido, aseguró que ha cumplido cabalmente con las obligaciones principales y contractuales como un buen padre de familia, haciendo los pagos de los cánones de arrendamiento mediante depósitos bancarios en la cuenta signada con el No. 01340073300731028648, aperturada en la entidad bancaria Banesco, a nombre de la arrendadora, y que en fecha 3 de junio de 2014, fue depositado en dicha cuenta bancaria, por adelantado, tres (3) cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre de 2014, según se evidencia de planillas de depósitos bancarios signados con los Nos. 1215442350, 12154330670 y 1215451420, por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) cada uno, y así sucesivamente ha seguido pagando los cánones subsiguientes, correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2014, enero, febrero, marzo y abril de 2015, de conformidad con el artículo 1.283 del Código Civil, en concordancia con el artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Precisado lo anterior, resulta necesario traer a colación las normas aplicables al caso in examine:

Dispone el artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial:

Artículo 40: Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

A este tenor, dispone el Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
(Negrilla de esta operadora de justicia)

Respeto a la obligación de pago del canon de arrendamiento, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Arrendamientos inmobiliarios”, Organización Gráficas Capriles, Caracas-Venezuela, páginas 51 y 52, expresa lo siguiente:

“Obligaciones del arrendatario
El arrendatario está obligado a pagar el alquiler, a servirse de la cosa con la diligencia de un buen padre de familia y a no darle uso distinto al determinado en el contrato o, en su defecto, al fin que pueda presumirse según las circunstancias (Art.1.592 CC).
10bis. Pago del precio
La principal obligación del arrendatario es <>, según dispone el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. Puede negarse a pagar el alquiler si el arrendador no cumple con su obligación de garantizar el libre uso de la cosa, según se deduce del principio non adimpleti contractus previsto en el artículo 1.168.”
(Negrillas de este Tribunal ad-quem).

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes (arrendador) se obliga a hacer gozar a otra (arrendatario) de un bien mueble o inmueble, por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener, en contraprestación, un precio (canon, pensión o alquiler) previamente estipulado. De acuerdo con lo expuesto, los elementos esenciales del tipo contractual sub iudice son: a) La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; b) Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación, lo que no implica que haya de ser por un término determinado; y c) Un precio.

En cuanto a las obligaciones del arrendador, por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, éste debe entregar al arrendatario la cosa arrendada; conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arrendado; y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. No obstante, nada impide que, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad de las partes, puedan aumentar o disminuir dichas obligaciones. Por su parte, en cuanto a las obligaciones del arrendatario, de acuerdo con la Ley, las mismas consisten en servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o a falta de estipulación para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, y, además, en pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Dentro de este marco, se verifica de las actas procesales que no es un hecho controvertido entre las partes, la existencia de la relación arrendaticia. Del mismo modo, puntualiza esta Superioridad que el contrato bajo estudio, es a tiempo de terminado, por cuanto para la fecha de admisión de la demanda, esto es, 6 de abril de 2015, se encontraba en plena vigencia, por haberse estipulado en la cláusula tercera del mismo, una duración de cuatro (4) años, contada a partir del día 1 de octubre de 2011, pudiendo ser prorrogado por períodos de un (1) año.

Expuesto lo anterior, procede esta Sentenciadora Superior a citar lo previsto en la cláusula segunda del contrato bajo estudio:

“SEGUNDA: El canon de arrendamiento es de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs.7.000,oo) desde el mes de octubre de 2011 hasta diciembre del 2011. a partir del año 2012 el canon de arrendamiento será incrementado de acuerdo a la tasa de inflación que determine el Banco Central de Venezuela para el año finalizado. El pago del canon de arrendamiento deberá efectuarse a mas tardar los primeros cinco días de finalizado el mes. Como cláusula penal se establece que por día de mora de pago LA ARRENDATARIA tendrá la obligación de sumarle al monto de la deuda la cantidad de CIEN BOLÍVARES (100). Se deja expresa constancia que la falta de dos mensualidades de arrendamiento dará derecho a LA ARRENDADORA, a solicitar la resolución del presente contrato, con el pago de las mensualidades atrasadas y las que faltaren para completar el lapso del contrato”

Es este sentido, determina esta Juzgadora Superior que si bien es cierto que la demandante en su escrito libelar, precisó primeramente, el monto del canon de arrendamiento en la suma de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), posteriormente a lo largo su escrito y de su petitum de demanda, señaló que el mismo es de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), monto señalado por la parte accionada por tal concepto, consecuencia de lo cual, se tiene como admitido por las partes que el canon de arrendamiento equivale a la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) mensuales. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Ahora bien, a los efectos de demostrar el pago de los cánones de arrendamiento peticionados por la actora, y la solvencia manifestada, promovió la sociedad mercantil INVERSIONES ARELLANO AUTO, C.A., doce (12) planillas de depósitos identificadas con los Nos. 1215442350, 1215430670, 1215451428, 1113543837, 1113541591, 1409373985, 1409383653, 1409380686, 1210491211, 1210484612, 12113093523 y 12113095349, de fechas: las tres primeras: 3 de junio de 2014, las dos siguientes: 28 de julio de 2014, las tres siguientes: 4 de noviembre de 2014, los dos siguientes: 19 de febrero de 2015 y las dos últimas: 16 de abril de 2015, por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) cada una, en la cuenta No. 0134-0073-30-0731028648 a nombre de la sociedad mercantil ADELIS ROJAS, C.A., expedidas por la entidad financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL.

Empero, la parte demandante aseguró que los cinco primeros depósitos corresponden al pago de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2014, los cuales se encontraban insolventes y fueron pagados tardíamente, y que en consecuencia, adeudada la demandada los meses peticionados.

Derivado de lo cual, resulta forzoso traer a colación lo dispuesto en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil, en relación a la carga de la prueba:

Establece el Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 506:“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

Dispone el Código Civil, en el mismo tenor:

Artículo 1.354:“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
(Negrillas de esta Juzgadora Superior)

Al respecto, asentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 0536, de fecha 26 de julio de 2006, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández, expediente N° 06-0031, lo siguiente:

(…Omissis…)
“Como se evidencia del contenido del artículo 506 del código adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley”.
(…Omissis…)

En la misma perspectiva, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra “OBJETO DE LA PRUEBA JUDICIAL CIVIL Y SU ALEGACIÓN”, Tribunal Supremo de Justicia, Colección Estudios Jurídicos N° 11, Caracas, 2008, pág. 31 y 75, estableció:

(…Omissis…)
“Para Carnelutti, Laurent, Schöenke, Chiovenda, Aragoneses, la prueba, en orden a su resultado, es la convicción que con la misma se produce en la mente del juez, sobre la realidad o verdad de los hechos que configuran el delito, el litigio o la cuestión no litigiosa, bien sea con cada medio en particular o con el conjunto de los aportados al proceso; el resultado de la actividad probatoria, la demostración legal de la verdad de un hecho; la demostración que un hecho ha existido. Carnelutti denomina medio de prueba a la actividad del juez mediante la cual busca la verdad del hecho a probar, que es, ante todo, la percepción del juez”.
(…Omissis…)

Dentro de este marco, colige esta Sentenciadora Superior que no promovió la parte demandante, medio probatorio alguno para demostrar que los depósitos bancarios realizados en los meses de junio y julio de 2014, consignadas por el demandado, corresponde al pago de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2014, y no así a los exigidos en el petitorio del escrito libelar, por cuanto, las pruebas documentales por ella promovidas fueron declaradas inadmisibles por el Tribunal a-quo, como correspondía, en aplicación del artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, y las pruebas de informes no fueron evacuadas, siendo desestimadas conforme a las reglas de valoración correspondientes, incumpliendo con ello, la carga de la prueba prevista en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código adjetivo, por cuanto, debía demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho. En otras palabras, no demostró la accionante el incumplimiento del contrato por parte de la demandada-arrendataria. Y ASÍ SE CONSIDERA.

En contraposición, concluye esta Sentenciadora Superior que la parte demandada demostró suficientemente en el presente juicio, el cumplimiento de sus obligaciones en el plazo estipulado en el contrato, mediante la presentación de doce (12) planillas de depósitos, identificados con los Nos. 1215442350, 1215430670, 1215451428, 1113543837, 1113541591, 1409373985, 1409383653, 1409380686, 1210491211, 1210484612, 12113093523 y 12113095349, de fechas los tres primeros 03 de junio de 2014, los dos siguientes 28 de julio de 2014, los tres siguientes 04 de noviembre de 2014, los dos siguientes 19 de febrero de 2015 y los dos últimos 16 de abril de 2015, por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) cada una, expedidas por la entidad financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL, y depositados en la cuenta No. 0134-0073-30-0731028648 a nombre de ADELIS ROJAS, C.A.

Así pues, logró acreditar el demandado, a juicio de esta Superioridad, que pagó de manera anticipada los cánones de arrendamiento exigidos por la accionante en su escrito libelar, ya que no existe en el expediente facti especie, prueba que desvirtúe la veracidad de los hechos alegados por dicha parte, todo lo cual correspondía a la actora, conforme a la carga de la prueba, por haber alegado un hecho nuevo, esto es, que tales pago correspondían a los meses anteriores a los argüidos como insolventes y fundamento de la pretensión de desalojo in examine. Y ASÍ SE DECLARA.

Por otra parte, precisa esta suscrita jurisdiccional que si bien es cierto que la parte accionada afirmó en su escrito de contestación, que las tarjas en referencia se corresponden con los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, y enero, febrero, marzo y abril del año 2015, no es menos cierto que en los informes esclareció, que omitió involuntariamente el mes de junio en la trascripción de la contestación de la demanda, respecto de lo cual, determina esta Superioridad amparada en su soberanía, independencia y autonomía para valorar cada caso concreto, que tal hecho no es suficiente para asentar la insolvencia por parte del demandado, quien consignó en autos, depósitos bancarios suficientes que demuestran el cumplimiento tempestivo de su obligación de pago del canon de arrendamiento. Y ASÍ SE ESTABLECE.

De tal manera, al haber peticionado la sociedad mercantil ADELIS ROJAS, C.A. (ADERCA), los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos desde junio de 2014 a enero del año 2015, y al haber consignado la sociedad mercantil demandada, INVERSIONES ARELLANO AUTO, C.A.¸ depósitos bancarios efectuados desde el mes de junio del año 2014 hasta el mes de abril de 2015, a razón de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) cada uno, en la cuenta de la accionante, resuelta acertado en derecho para esta Juzgadora Superior, declarar improcedente la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil ADELIS ROJAS, C.A. (ADERCA), en contra de la sociedad de comercio INVERSIONES ARELLANO AUTO, C.A., por no haberse cumplido el supuesto previsto en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y ASÍ SE DECIDE.

En otro tenor, determina esta suscrita jurisdiccional, que declarada como fue la improcedencia de la demanda de desalojo, resulta inoficioso pronunciarse sobre la nulidad de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, alegada por la parte demandada. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Finalmente, en lo concerniente al fraude civil denunciado por la parte actora, como hecho sobrevenido, mediante escrito de fecha 27 de mayo de 2015, y el cual fue ratificado mediante escrito de fecha 1 de junio de 2015, así como en el escrito consignado en la audiencia preliminar de fecha 1 de julio de 2015, fundamentado en que la parte demandada pretende sorprender la buena fe del Tribunal, al señalar que las planillas de depósito presentadas no corresponden a los cánones de arrendamiento demandados, y que la verdad de los hechos es que los mismos corresponden a cánones de arrendamientos anteriores, los cuales estaban en mora, indica esta Superioridad que:

El Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, Tomo III, del autor Guillermo Cabanellas, señala que el fraude de acreedores comprende todos los actos del deudor que, valiéndose por lo común de simulaciones, tienden a hacer ilusorios los derechos del cobro y la indemnización con que cuentan los titulares de créditos contra él.

El fraude civil se relaciona con las actas del deudor que dejan al acreedor sin medio de cobrar lo que se le debe. Dichos actos suelen ser simulados, en todo caso, son rescindibles. También es conocido como fraude pauliano porque puede ser impugnado utilizando la acción pauliana.

Se observa que los alegatos expuestos por la demandada y que constituyen -según dicha parte- la existencia de un fraude civil, no se subsumen en los supuestos de ley para la configuración del mismo, ya que en el caso de autos, no se evidencia la existencia de actos fraudulentos celebrados por el deudor con terceros con el objeto de desprenderse o disminuir su patrimonio. Adicionalmente, precisa esta Arbitrium Iudiciis que la acción pauliana es una pretensión que debe formar parte del petitum de una demanda, y uno una simple invocación dentro del proceso judicial. En virtud de lo antes expuesto, se declara IMPROCEDENTE la invocación del fraude civil, efectuado por la demandante. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos y a los criterios jurisprudenciales ut supra explanados, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub litis, resulta forzoso para esta Juzgadora Superior, ANULAR la decisión proferida por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 16 de mayo de 2016,
en virtud de la configuración del vicio de incongruencia, y en el mismo sentido, se declara CON LUGAR el recurso de apelación incoado por la parte demandada, IMPROCEDENTE la invocación del fraude civil efectuada por la parte accionante y SIN LUGAR la demanda de desalojo, y así se plasmará en forma expresa, precisa, y positiva en el dispositivo del fallo a ser dictado en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de DESALOJO incoado por la Sociedad Mercantil ADELIS ROJAS, C.A. (ADERCA), en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ARELLANO AUTO, C.A.¸ declara:

PRIMERO: SE ANULA la decisión de fecha 16 de mayo de 2016, proferida por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en virtud de la configuración del vicio de incongruencia.

SEGUNDO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ARELLANO AUTO, C.A.¸ por intermedio de su apoderado judicial FRANCISCO PIRELA, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 16 de mayo de 2016, por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

TERCERO: IMPROCEDENTE la invocación del fraude civil efectuada por la parte demandante.

CUARTO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la Sociedad Mercantil ADELIS ROJAS, C.A. (ADERCA), en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ARELLANO AUTO, C.A.¸ todo ello de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.
Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, en aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los treinta (30) días del mes de noviembre de dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia 157° de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO
LA SECRETARIA,

ABOG. MARIA ALEJANDRA CÁRDENAS
En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-141-16.
LA SECRETARIA,

ABOG. MARIA ALEJANDRA CÁRDENAS

GS/Mc/Sc7