TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: No. 13.049
DEMANDANTE: AUDREY PARDO GÓMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.978.836, y domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: LEÓN ALEJANDRO JURADO MACHADO y EDUARDO DAVID JURADO LAURENTIN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 10.143 y 128.56, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
DEMANDADA: ASOCIACIÓN CIVIL ALTOS DEL DORAL, inscrita por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 24 de agosto de 2006, anotado bajo el No. 49, Protocolo Primero, Tomo 30, y domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: EMERCIO APONTE SULBARÁN, ALDO YEPES GONZÁLEZ, EMERCIO J. APONTE NÚÑEZ, ANTONIO A. BERMÚDEZ ROMERO y ÁNGEL RINCÓN GONZÁLEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.087, 72.740, 56.077, 83.318 y 59.182, respectivamente.
JUICIO: Nulidad de Acta de Asamblea.
SENTENCIA: Definitiva.
FECHA DE ENTRADA: 2 de agosto de 2016.

Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por la ASOCIACIÓN CIVIL ALTOS DEL DORAL, inscrita por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 24 de agosto de 2006, anotado bajo el No. 49, Protocolo Primero, Tomo 30, y domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por intermedio de su apoderado judicial ALDO YEPES GONZÁLEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 72.740, contra decisión de fecha 7 de junio de 2016, proferida por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con ocasión del juicio de NULIDAD DE ACTA DE ASAMBLEA incoado por la ciudadana AUDREY PARDO GÓMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.978.836, y domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra de la recurrente, ya identificada; decisión ésta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda, y en consecuencia, la nulidad absoluta del Acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral, celebrada el día 8 de julio de 2015, dejando sin efectos jurídicos la misma.

Apelada dicha decisión y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en virtud de lo establecido en la Resolución N° 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 39.152, en fecha 2 de abril de 2009, y en decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, expediente N° AA20-C-C-2009-000673. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia de fecha 7 de junio de 2016, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda, y en consecuencia, la nulidad absoluta del Acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral, celebrada el día 8 de julio de 2015, dejando sin efectos jurídicos la misma; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“De lo antes señalado, se colige que aquellos inmuebles que pertenecen a un urbanismo y que no forman parte de un edificio, no se circunscriben al ámbito de aplicación de la ley especial antes citada, la cual está destinada a la regulación de los inmuebles constituidos por edificios de varios apartamentos y locales; en consecuencia, los inmuebles que pertenecen a un urbanismo y que no se forman parte de un edificio constituido por apartamentos y locales, deben regirse por aquellas normativas que se encuentran establecidas en los distintos instrumentos que tienen relación directa con la creación del urbanismo y su administración, tales como los documentos de adquisición del terreno y su parcelamiento y/o reparcelamiento, así como el acta constitutiva del condominio del urbanismo, reglamentos, entre otros, como sería en el caso de autos, el manual del usuario que forma parte de los anexos agregados al cuaderno de comprobante del documento de reparcelamiento del terreno donde se encuentra ubicado la Urbanización Caminos del Doral.
De este modo, se observa de un estudio a la copia fotostática simple del acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL, inserto por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinticuatro (24) de agosto de 2006, anotado bajo el No. 49, Tomo 30, Protocolo 1°, que en la cláusula décima quinta, se señala lo siguiente:
(…Omissis…)
De lo antes citado, se evidencia que la forma de efectuar las convocatorias de las asambleas, está concretada con la fijando de un aviso en varios lugares visibles del conjunto residencial, y si fuere necesario entregar una copia con acuse de recibo a cada uno de los miembros, estipulando en este último caso, que si alguno de los miembros fuese imposible ubicar, bastará con la fijación de la convocatoria en la puerta principal de su vivienda, dejándose constancia de tal fijación con la presencia de dos testigos que sean miembros de la asociación.
En virtud de lo antes señalado, y visto los alegatos señalados por la parte demandada, en relación con este particular, referidos a que no se puede aplicar la Ley de Propiedad Horizontal, ya que el inmueble no fue adquirido bajo régimen de propiedad horizontal, como es el inmueble de la demandante, este Tribunal considera procedente tal defensa esgrimida, y establece que fue cumplido cabalmente el requisito de publicidad de la convocatoria, debido a que no se puede aplicar supletoriamente las normas de la Ley de Propiedad Horizontal en este supuesto, sino las establecidas en los estatutos de la sociedad civil antes singularizada. Así se determina.-
No obstante, antes de continuar analizando los restantes alegatos opuestos por la parte demandante, en relación con los puntos discutidos en la Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral, tal como antes se estableció, este Órgano Jurisdiccional considera importante efectuar otras consideraciones con respecto a la validez de la referida asamblea.
En este orden de ideas, se observa primeramente que los puntos a tratar en la Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral, celebrada el día ocho (8) de julio de 2015, conforme se evidencia del acta que reposa en original en el libro de actas de asamblea del Condominio VILLA ALTOS DEL DORAL, aperturado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de agosto de 2006, anotado bajo el No. 49, Protocolo 1°, Tomo 30, son los siguientes:
(…Omissis…)
En este sentido, esta Juzgadora conforme a la cláusula segunda del acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL, inserto por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinticuatro (24) de agosto de 2006, anotado bajo el No. 49, Tomo 30, Protocolo 1°, la cual hace referencia al objeto de la Junta Directiva, observa que los ingresos de la asociación se encuentran constituidos por ingresos o cuotas ordinarias y los aportes o cuotas extraordinarias.
(…Omissis…)
Ahora bien, de un análisis al acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral, celebrada el día ocho (8) de julio de 2015, se observa el siguiente señalamiento: “Por esta vía se elimina las cuotas ordinarias (palabra la cual se encuentra tachada) las cuales muchas veces no se cancelaban generando atrasos importantes y afectando el flujo de caja del condominio.”
Sobre esta afirmación, llama poderosamente la atención a este Juzgadora que al señalarse el tipo de cuota que sería objeto de eliminación, primigéniamente se estampó la palabra “ordinarias”, siendo posteriormente tachada, estampándose por encima de esta, la palabra: “extraordinarias”. No obstante, de un análisis al acta respectiva, se observa que no fue estampado nota alguna que dejara a salvo la tachadura que fue efectuada al acta, todo lo cual genera incertidumbre en este Juzgado en cuanto a los efectos que conllevaría la decisión de la eliminación de una de las cuotas que forma parte de los ingresos que deben aportar los integrantes del condominio Villa Altos del Doral, los cuales deben ser recaudos por su Junta Directiva, debido a la alteración del contenido del acta objeto de estudio.
Por otra parte, considera este Órgano Jurisdiccional que al eliminarse una de las cuotas que forman parte de los ingresos que deben aportar los integrantes del condominio Villa Altos del Doral, se está afectando y por tanto modificando el acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL, ya que todos los ingresos recaudos por la Junta Directiva del referido condominio, con ocasión a los desembolsos efectuados por los condóminos serían destinados tanto para los gastos comunes del urbanismo VILLA ALTOS DEL DORAL, como para los gastos extraordinarios, existiendo por tanto una cuota
única para ambos rubros, desnaturalizándose así la naturaleza de las cuotas que forman parte de los ingresos de la sociedad, y los cuales se encuentran creados y distinguidos conforme a la cláusula segunda del acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL.
Por otra parte, se observa que conforme a dicha decisión no solo fue ajustada la cuota ordinaria, sino además la misma (considerando que el acta se encuentra adulterada con respecto a dicho rubro) o en su defecto, la cuota extraordinaria, fue eliminada, particular este que no formó parte del objeto de la convocatoria para la celebración de la Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral, celebrada el día ocho (8) de julio de 2015.
En este sentido, la cláusula décima cuarta del acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL, inserto por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinticuatro (24) de agosto de 2006, anotado bajo el No. 49, Tomo 30, Protocolo 1°, señala lo siguiente: “Las Asambleas Extraordinarias conocerán y resolverán única y exclusivamente sobre los asuntos para los cuales son especialmente convocados, inclusive sobre materia que corresponda a la Asamblea Ordinaria”
De lo antes señalado, es claro uno de los requerimientos exigido para la validez de la celebración de las asambleas extraordinarias, el cual se encuentra representado por el contenido de la convocatoria, en el sentido que deben notificarse a los condóminos los particulares objeto a discusión en la asamblea, so pena de nulidad.
En el caso de autos, esta Juzgadora evidencia que al eliminarse una de las cuotas como parte de los ingresos del condominio Villa Altos del Doral, primeramente se está modificando los estatutos del referido condominio, particular el cual no fue objeto de la convocatoria; por otra parte, al eliminarse una de las cuotas, no solo se está ajustado la cuota ordinaria (motivo para la cual si fue convocada la asamblea), sino además se está suprimiendo una de las cuotas que formaban parte de los ingresos del singularizado condominio, particular el cual no fue objeto de la convocatoria. Aunado a toda esta situación, tal como antes se señaló, se evidencia que el acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral, celebrada el día ocho (8) de julio de 2015, se encuentra adultera en cuanto al rubro de cuota que fue objeto de supresión, todo lo cual genera gran incertidumbre en cuanto al tipo de cuota que fue eliminada.
En virtud de lo antes expuesto, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.649 y 1.651 del Código Civil, así como los artículos 1.159 y 1.160 ejusdem, en concordancia con pautado en la cláusula décima cuarta del acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL, este Órgano jurisdiccional declara CON LUGAR la demanda de NULIDAD DE ACTA DE ASAMBLEA, intentada por la ciudadana AUDREY PARDO GOMEZ, en contra de la Asociación Civil VILLA ALTOS DEL DORAL, todos plenamente identificados; en consecuencia, se declara la NULIDAD ABSOLUTA del acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral, celebrada el día ocho (8) de julio de 2015, por lo cual se deja sin efectos jurídicos la misma. Así se decide.-
Conforme a lo antes decidido, este Juzgado considera inoficioso hacer pronunciamiento expreso sobre los restantes particulares señalados por la parte actora con respecto a la nulidad del acta cuya procedencia en derecho fue declarada, así como las defensas opuestas por la parte demandada, en relación con las mismas. Así se decide.-
(…Omissis…)”

TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:

Que en fecha 21 de septiembre de 2015, el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, admitió demanda de nulidad de acta de asamblea incoada por la ciudadana AUDREY PARDO GÓMEZ, asistida judicialmente por el abogado PABLO COLINA FONSECA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 60.193, en contra de la ASOCIACIÓN CIVIL ALTOS DEL DORAL, mediante la cual manifestó la actora que es legítima propietaria del inmueble conformado por la parcela distinguida con el No. 1-43 y la casa quinta sobre ella construida del Conjunto Residencial Altos del Doral, que forma parte de la primera etapa de la Urbanización Caminos del Doral, que a su vez, forma parte de la Urbanización Doral Norte, situada en la calle 35, en la zona norte de la ciudad de Maracaibo, en las cercanías de la prolongación de la avenida 15 (antes Las Delicias) en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos (antes Municipio Coquivacoa) del municipio Maracaibo del estado Zulia, conforme documento de compra venta de fecha 30 de marzo de 2005, debidamente protocolizado por ante la Oficina del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 35, Protocolo 1, Tomo 27.

Señaló, que la I Etapa de la Urbanización denominada Conjunto Altos del Doral, se construyó sobre el Lote No. 1, cuya área, linderos y demás especificaciones constan en la primera parte del Documento de Reparcelamiento, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 de noviembre de 2002, anotado bajo el No. 32, Protocolo 1, Tomo 16.

Refirió, que el área que ocupa el mencionado lote No. 1, está dividida en ochenta y tres (83) parcelas con sus respectivas casas-quintas, unas unifamiliares y otras pareadas, avenidas y calles que conforman la vialidad interna, áreas deportivas y/o áreas verdes, puestos de estacionamiento para visitante y una garita de entrada para el control de la urbanización. Que mediante documento protocolizado por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 24 de agosto de 2006, anotado bajo el No. 49, Tomo 30, Protocolo 1, se constituyó la Asociación Civil sin fines de lucro con personalidad jurídica propia, denominada VILLA ALTOS DEL DORAL, la cual tiene su objeto definido en la cláusula segunda.

Indicó, que en la Asamblea de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral, celebrada el día 8 de julio de 2015, se adoptaron un conjunto de acuerdos que contravienen y desestiman los establecidos en las normas jurídicas que conforman el marco general y particular regulatorio de la vida de las personas en este tipo de conjuntos habitacionales. Que en dicha asamblea, se aprobó una normativa interna para el manejo de las mascotas consistente en: a) mascotas pequeñas hasta 8kg pueden estar en las áreas comunes siempre amarradas del responsable y obligatoriamente con bozal manteniendo las áreas libres de excremento y en lo posible de orina. El paseo debe ser realizado fuera del área de las gramas. b) Mascotas medianas desde 8kg hasta 25 kg pueden estar en las áreas comunes siempre amarradas del responsable y obligatoriamente con bozal manteniendo las áreas libres de excrementos y en lo posible de orina. El paseo debe ser realizado fuera del área de las gramas. c) Mascotas grandes mayor de 25 kg no les está permitido en ninguna de las áreas comunes de la villa. Si lo deben sacar de la villa para cualquier actividad es con bozal y amarrado a su responsable.

Esbozó, que según el propio texto del acta de la asamblea de propietarios, esta primera decisión se sustentó en el artículo 18 del Manual del Usuario, el cual señala: “No se permiten animales en las áreas comunes, estos deberán permanecer dentro de la vivienda de su propietario o salir acompañados.” (cita). Que la anterior regla, es lo único que prescribe en el referido manual con respecto a las mascotas, pero de ninguna manera se establece una clasificación por peso del animal para relajar el contenido de la norma, o hacerla más estricta.

Alegó, que dentro de los acuerdos o resoluciones aprobadas con respecto a las propuestas para minimizar las cuentas por cobrar, se estableció la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00), por cada gestión de cobranza realizada por la Administración por cualquier medio (correo electrónico, teléfono, carta). Que los miembros de la Junta de Condominio no explicaron, ni motivaron la razonabilidad de la cantidad citada; que una cosa es que resulte razonable establecer una compensación o reconocimiento en metálico del servicio de gestión de la cobranza extrajudicial, y otra cosa muy distinta, es que la Junta de Condominio presente una propuesta a los Propietarios de la Villa Altos del Doral, donde tal cantidad asignada no esté debidamente justificada.

Adujo, que el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, estipula que las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro cuando estén justificados por los comprobantes exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal, hacen fe contra el propietario moroso, confiriéndole el artículo 15 eiusdem, el carácter de títulos ejecutivos a las liquidaciones o recibos de cobro por gastos de condominio, y en el más desprendido análisis se colige –según su dicho- que los gastos de cobranza por formar parte de la gestión en la recuperación de los créditos deben ser razonables, prudentes y ponderada posible, requerimiento que aconsejó pero no que fue aprobado por la Asamblea de Propietarios celebrada el día 8 de julio de 2015.

Aseveró, que se decidió como fórmula para evaluar los costos y para el establecimiento de la cuota ordinaria a pagar, la figura del costo fijo, quedando para esa fecha, la cuota ordinaria en SEIS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.300,00), con un pronto pago de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00), fijando costos fijos y variables, planteándose –según su apreciación- una contradicción entre la intención de los miembros de la Junta de Condominio, y lo que se establece en el documento.

Arguyó, que la condición mínima que se exige en los acuerdos de condominios sobre la fijación de las cuotas es precisamente que el valor asignado a las mismas sea razonable, existiendo una proporcionalidad y progresividad racionales acordes con la capacidad económica de los propietarios de las vivienda y principalmente que en los acuerdos se establezcan realmente bases o parámetros para fijar el monto de las cuotas ordinarias, que no existe una justificación del monto de la cuota.

Manifestó, que más lesivo aún a los derechos de los propietarios, es el acuerdo conforme al cual se aprobó que para el cálculo de los proyectos futuros a ejecutar, es decir, la fórmula mediante la cual el costo del proyecto se va a sumar a la cuota ordinaria durante los meses de ejecución que dure la obra entre el número de propietarios, lo cual es del modo siguiente: el monto del presupuesto del proyecto (M) a desarrollar a prorrata equitativo entre el tiempo que dure el proyecto (n) entre el número de casas (C). Cuota Ordinaria a pagar durante la ejecución del proyecto = [(M/n)/C].

Indicó, que en el acta se expresó que se elimina la cuota extraordinaria, por lo que si se suma el costo del proyecto a la cuota ordinaria durante los meses de su ejecución, sería la prueba más fehaciente que en realidad la cuota ordinaria no responde a un costo fijo, sino que abre la posibilidad a una alta variación de los precios, que terminará perjudicando el presupuesto de las familias que viven en Altos del Doral. Que de acuerdo al artículo 20 del Manual del Usuario, la cuota estimada que corresponde a cada propietario es para contribuir al pago de los gastos comunes, que han sido definidos en el artículo 19 eiusdem.

Explicó, que no cuestiona la obligación de pagar las cuotas ordinarias, sino el mecanismo o fórmula que se aprobó y se pretende implementar, que es falaz para la economía familiar por los perjuicios y daños que su puesta en práctica acarreará a los propietarios. Que el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, prevé que las convocatorias a las Asambleas de Propietarios debe realizarse por lo menos a través de un periódico de la localidad con tres (3) días de antelación, por lo que, no basta con realizar una convocatoria personal casa por casa, ni llamar a la Asamblea mediante un anuncio colocado en la garita de la vigilancia, aunque ello se haga aparte de la publicación de la convocatoria en el medio impreso señalado.

Expresó, que los anteriores acuerdos adoptados por la Asamblea de Propietarios de Altos del Doral, violentan y no cumplen la exigencia prevista en la Ley de Propiedad Horizontal, así como el artículo 28 del Manual de Usuario, el cual señala que la máxima autoridad en la toma de decisiones inherentes a la Urbanización será la
Asamblea de Propietarios, o cuando un grupo de propietarios lo solicite por escrito a la Junta de Propietarios, segundo mecanismo que tampoco se cumple. Adicionó que la cláusula quinta del documento de constitución de la Asociación Civil VILLAS ALTOS DEL DORAL, contraviene expresamente las regulaciones sobre convocatorias de asambleas de propietarios contempladas en la ley especial.

Por los fundamentos expuestos, solicitó la nulidad de los acuerdos adoptados por la Asamblea de Propietarios de VILLA ALTOS DEL DORAL, por haber incurrido –según su criterio- en un evidente abuso de derecho.

En fecha 9 de octubre de 2015, el Alguacil del Tribunal de la causa expuso que citó a la parte demandada.

El día 14 de octubre de 2015, el ciudadano ALONSO CASTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.416.445 y domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistido por el abogado ALDO YEPES GONZALEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 72.740, mediante escrito contestó la demanda.

En esa misma fecha, la ASOCIACIÓN CIVIL ALTOS DEL DORAL, asistido judicialmente por el abogado ALDO YEPES GONZALEZ, identificados en actas, presentó escrito de contestación de la demanda en el cual indicó que, respecto a la aprobación de la normativa interna para el manejo de las mascotas, la cláusula segunda y décima de la Asociación Civil CONDOMINIO VILLA ALTO DEL DORAL, constituida conforme al documento inserto ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 24 de agosto de 2016, bajo el No. 49, Tomo 30, Protocolo Primero, se dejó establecido que la Junta tiene entre uno de sus objetivos, el establecimiento de las normas de convivencia, la reglamentación de las áreas de servicios complementarios o recreacionales del conjunto.

Señaló, que el literal E de la cláusula novena de la Asociación Civil en referencia, establece que son deberes y derechos de los miembros acatar y dar cumplimiento de las normas y reglamentación de la asociación. Que no existe la menor duda que los propietarios del Conjunto Residencial VILLA ALTO DEL DORAL, actuaron y decidieron conforme a derecho, ya que haber reglamentado la calificación de los animales de peso, no es motivo suficiente para llegar a la conclusión de que la misma es ilegal, que es un abuso de derecho, ya que se actuó conforme al acta constitutiva de la asociación civil, siendo la asamblea de propietarios la máxima autoridad de esa asociación, siendo lo acordado de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, aun para los que no asistieron, decisión motivada en virtud del incidente sucedido en dicha Villa el día 24 de junio del año 2015, con la mascota de raza fila brasilero de aproximadamente 75 Kg. de peso, propiedad del residente y/o propietaria de la casa 1-43. Que no existe normativa alguna, que prohíba la reglamentación o la procedencia de lo aprobado en la asamblea en cuestión, relacionado con la calificación por peso de las mascotas o animales ahí referidos.

Aseveró, que la fijación de la suma de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00) por cada gestión de cobranza, no es opuesta al sentido común de la mayoría de los presentes en la asamblea del día 8 de julio de 2015, ya que la misma fue aprobada por todos los propietarios presente en la dicha asamblea, aunado a que la misma fue fijada por la asamblea de propietarios antes señalada, la cual se encuentra dentro del marco de la legalidad, y así lo corrobora la cláusula décima de la Asociación Civil Condominio Villa Alto del Doral, constituyendo dicha asamblea la suprema autoridad de la asociación.

Alegó, que la parte actora en principio trata de implementar las cuotas ordinarias en relación a la capacidad económica de los propietarios, sin tomar en cuenta la inflación que afecta al país, por lo que, colige que en un momento determinado y bajo ese parámetro, esa capacidad este muy por debajo de los gastos que se causan en un complejo de esa magnitud, como lo es el Conjunto Altos del Doral al final de cada mes y año, conllevaría a que las cuotas ordinarias bajo el parámetro que indica la actora, no cubriría los gastos reales del condominio Altos del Doral.

Indicó, que las personas más idóneas para establecer las cuotas ordinarias a pagar, son los propietarios residentes, en quienes recaen la decisión que toman en la asamblea que se haya convocado al efecto, en este caso, la celebrada el día 8 de julio de 2015, donde la mayoría de esa comunidad, y en base al quórum que se establece en el acta constitutiva de la demandada, en su cláusula décima séptima y el artículo 29 del Manual del Usuario, aprobaron el monto de la cuota ordinaria de SEIS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.300,00) mensuales y por pronto pago la suma de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00), lo que significa que cuando no se dé la condición del pronto pago, la cuota fija no está siendo afectada, ni modificada bajo ningún parámetro, cuya decisión es de obligatorio cumplimiento para todos los miembros asociados, tal como lo prevé la cláusula décima. Arguyó, que un ochenta y ocho (88%) de los propietarios han pagado esa cuota, y una minoría no puede afectar los derechos de la mayoría de ese Conjunto Residencial, ejerciendo la impugnación del acta solamente un propietario.

Adujo, en relación al acuerdo relacionado con los proyectos futuros a ejecutar, que la fórmula mediante la cual el costo del proyecto se suma a la cuota ordinaria, lo que hace es establecer que el costo del proyecto, que está dado por el monto del presupuesto de la obra a desarrollar a prorrata equitativo entre el tiempo que dure el proyecto distribuido entre el número de casas. Que no existe posibilidad que esa fórmula genere una ganancia adicional a favor de la demandada.

Refirió, que el hecho de que la cuota ordinaria se le sume al costo del proyecto que está dado por la fórmula antes determinada, se basó en que por esa vía se eliminarían las cuotas extraordinarias, las cuales muchas veces no se pagaban en el tiempo acordado, generando atrasos importantes y afectando tanto el flujo de Caja del Condominio, como la terminación de la posible obra con los gastos previstos, evitando así, que en un momento determinado, una vez que se apruebe el proyecto sometido a consideración de la asamblea que se convoque al efecto, pueda darse el hecho que las personas que se encuentren solventes con todas y cada una de sus cuotas, estén subsidiando a los propietarios morosos y evitar retrasos en esos proyectos. Que dicha cuota ordinaria, no violenta el contenido de los artículos 19 y 20 del Manual del Usuario, ya que el primero establece que las mejoras como los gastos de conservación, reposición y mantenimiento de las cosas comunes se harán a través de cuotas ordinarias que se hayan aprobado previamente, a lo que adicionó, que dicho punto aprobado es para aplicarlo a futuro, es decir, cuando exista la posibilidad de llevar a cabo un proyecto determinado.

Aseguró, que mientras un inmueble no es adquirido bajo régimen de propiedad horizontal, como es el inmueble de la demandante, no se puede aplicar la Ley de Propiedad Horizontal, y para el caso de que existan vacíos estatuitarios o constitutivos, ésta será aplicable a aquellos inmuebles que formen parte de una Villa o Conjunto Residencial como norma complementaria de la Ley de Parcelas, Documentos de Parcelamiento, del Acta constitutiva creada por los propietarios de esos Conjuntos Residenciales o Villas y del Manual del Usuario. Que al haber sido convocadas las asambleas de propietarios, conforme a la cláusula quinta del documento constitutivo de la Asociación Civil Villas Altos del Doral, en concordancia con el artículo décimo noveno del documento de parcelamiento respectivo, conlleva a la improcedencia de la impugnación de la Asamblea de Propietarios antes indicada, en virtud que el primer aparte del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal no es aplicable –según su dicho- al caso de marras, ya que ésta es una norma supletoria en razón de la cláusula quinta (acta constitutiva) y el artículo décimo noveno (documento de parcelamiento), no siendo aplicable para este caso el Manual del Usuario, el cual se aplica a la asamblea que se realice para la toma de decisiones de la Urbanización (macro condominio) de toda la Urbanización Caminos del Doral, y no para el parcelamiento de la comunidad Asociación Civil Altos del Doral.

Con respecto a la petición de la nulidad del acta de asamblea antes señalada, por haberse incurrido en un abuso de derecho, según la actora, alegó que en base a los razonamientos señalados, se evidencia que la comunidad de propietarios VILLA ALTOS DEL DORAL, ejerció su derecho en contradicción al interés social y económico del bienestar del común de los propietarios o que sus actuaciones haya invadido la esfera de los derechos del demandante.

Por último, solicitó se desestime por exagerada la cuantía de la demanda, la cual supera desproporcionalmente los acuerdos aprobados en la asamblea celebrada el día 8 de julio de 2015, ya que la decisión que se intenta impugnar, es la referida a la cuota ordinaria aprobada de SEIS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.300,00), que proyectada a un máximo de un (1) año, significaría la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 75.600,00), la cual está muy por debajo de la cuantía de la demanda, estimada en la suma de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00), cantidad que en cambio y en detrimento de la mayoría, si impone a todos los propietarios y asociados del conjunto residencial, a un posible daño (en el supuesto negado que resultara esta causa con lugar), y unos egresos no previstos, y a una asociación civil sin fines de lucro y que deberán sufragar todos los copropietarios, incluyendo a la parte actora, como los gastos que representa la defensa en la presente causa. Conforme a lo antes señalado, peticionó que sea declarada sin lugar la demanda.

En fecha 22 de octubre de 2015, la parte actora presentó escrito promocional de pruebas.

El día 26 de octubre de 2015, el Tribunal de la causa se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte demandante.

En fecha 28 de octubre de 2015, la Jueza del Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se inhibió del conocimiento de la causa.

El día 11 de noviembre de 2015, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, le dio entrada a las actuaciones, ordenando la notificación de las partes, así como librar oficio No. 611-15, dirigido al Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, a fin de que remitiera un cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 14 de octubre de 2015 hasta el día 4 de noviembre de 2015, y copia certificada de la prueba trasladada admitida por dicho Tribunal.

En fecha 12 de enero de 2016, el abogado OMAR ALBERTO PEROZO, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia se dio por notificado del auto dictado por el Tribunal a-quo el día 11 de noviembre de 2015. Y en fecha 8 de marzo de 2016, el Alguacil del Tribunal de la causa dejó constancia de haber notificado a la parte demandada, de la referida resolución.

El día 9 de marzo de 2016, la parte demandada presentó escrito de pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas por el Tribunal de la causa, mediante auto de la misma fecha.

En fecha 9 de marzo de 2016, el Tribunal de la causa dictó auto ordenatorio del proceso.

El día 14 de marzo de 2016, la parte actora interpuso recurso de apelación contra el auto de fecha 26 de octubre de 2015, dictado por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, y, mediante auto de fecha 15 de marzo de 2016, el Tribunal a-quo negó oír el recurso de apelación in comento.

En fecha 7 de junio de 2016, el Tribunal a-quo dictó la decisión en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, la cual fue apelada el día 15 de julio de 2015, por el apoderado judicial de la parte demandada, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

CUARTO
DE LOS INFORMES Y LAS OBSERVACIONES

Observa esta Sentenciadora Superior que el demandado de autos presentó escrito en fecha 19 de septiembre de 2016, no obstante, una vez evidenciado que el presente juicio se tramita por el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, en atención a la naturaleza de dicho procedimiento, que no prevé oportunidad para presentar informes en segunda instancia, esta operadora de justicia niega su valoración, en virtud de su improcedencia. Y ASÍ SE DECLARA.

QUINTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 7 de junio de 2015, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda, y en consecuencia, la nulidad absoluta del Acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral, celebrada el día 8 de julio de 2015, dejando sin efectos jurídicos la misma.

Del mismo modo, verifica esta Superioridad que la parte demandada ejerció el recurso de apelación, por considerar que la decisión impugnada fue dictada sin tomar en consideración lo alegado y probado en autos, sacando elementos de convicción, la Juzgadora a-quo, según la recurrente, fuera de éstos, supliendo excepciones y defensas no alegados ni probados por la parte actora, ya que según su criterio, de haber sentenciado conforme a lo previsto en los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, el resultado hubiera sido diferente, puesto que la accionante basó su pretensión en dos supuestos no aplicables -según su dicho- a la presente causa, estos son, no haberse convocado la asamblea de propietarios conforme a lo establecido en el artículo 24 de la Ley de propiedad Horizontal y en que los puntos aprobados constituyen un abuso de derecho.

Adicionalmente expresó, que la Juzgadora a-quo se fundamentó en elementos de convicción extraídos del Libro de Actas de Asamblea del Condominio Villa Altos del Doral, el cual, según su dicho, fue declarado inadmisible como medio probatorio.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por esta Juzgadora Superior, y antes de proceder a analizar el fondo de la controversia, se hace necesario para este órgano jurisdiccional, analizar el vicio denunciado por la parte demandada en su escrito de apelación.

En relación al vicio de incongruencia, estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1307, de fecha 9 de noviembre de 2004, expediente N° 03-0957, bajo ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, lo siguiente:

“Ahora bien, la incongruencia puede configurarse de forma Positiva: que ocurre cuando el juez emite pronunciamiento sobre asunto ajeno a lo debatido, mas allá de lo plantado por los litigantes. Negativa: se configura cuando el juez omite pronunciarse respecto a los presupuestos de hecho que forman el problema judicial debatido, conforme con los términos en que se explanó la pretensión y la contradicción.”

De lo anterior se deduce, primeramente, que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa; asimismo, debe basarse en la pretensión deducida y en las excepciones o defensas opuestas. De manera que, la sentencia es congruente cuando se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si es acertada o errónea. No se puede apreciar, más ni menos, de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas.

Ahora bien, el principio de exhaustividad se encuentra implícito en el de congruencia, considerándose como una simple derivación del mismo, como bien lo ha estableció nuestro máximo Tribunal de Justicia en diversas decisiones. Motivo por el cual, resulta forzoso citar el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil:

“Artículo 12.-Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
(Negrillas y subrayado de esta Superioridad)

Dentro de este marco, precisa esta Juzgadora Superior, luego de realizar un minucioso análisis a las actas procesales, que el Tribunal de la causa fundamentó su decisión, en los hechos extraídos de los medios probatorios promovidos por las partes y en los hechos por éstas expuestos en las oportunidades legales correspondientes. En tal sentido, se obtiene de la decisión recurrida, que la Sentenciadora a-quo, luego de realizar el estudio correspondiente a las pruebas promovidas y evacuadas, y de resolver en punto previo la impugnación de la cuantía efectuada por la Asociación Civil demandada, emitió las conclusiones que conforme a su criterio eran pertinentes, las cuales, si bien fueron adversas a la parte accionada, no constituyen a juicio de quien aquí decide, la configuración del vicio in examine, por cuanto, profirió la Juez de la causa, decisión expresa, positiva y precisa, con arregla a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, en observancia de lo previsto en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Por consiguientes, se declara IMPROCEDENTE la configuración del vicio de incongruencia. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En otro tenor, constata esta Superioridad que la parte demandada promovió el día 9 de abril de 2016, en original, Libro de Acta de Asamblea del Condominio Villa Altos del Doral, el cual fue admitido por el Tribunal de la causa en la misma fecha, por lo que, esta Juzgadora Superior observa con alto escepticismo la afirmación de la parte accionada, esgrimida en el escrito de apelación, según la cual, el Libro en referencia no fue promovido por ninguna de las partes, por tal motivo, podía perfectamente la Sentenciadora a-quo, valor dicho medio probatorio y extraer del mismo, los elementos de convicción pertinentes. Y ASÍ SE DECIDE.

Expuesto lo anterior, se procede a analizar los medios probatorios promovidos por las partes a los fines de resolver definitivamente la controversia.

Pruebas de la parte actora

Acompañó junto al escrito libelar:

• Copias fotostáticas simples de documento de compra venta protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de marzo de 2005, anotado bajo el No. 35, Tomo 27, Protocolo 1°, celebrado entre el ciudadano GUILLERMO JOSÉ RINCÓN HUERTA, titular de la cédula de identidad N° 4.147.935 (vendedor) y la ciudadana (AUDREY PARDO GÓMEZ (compradora), respecto del inmueble conformado por la parcela distinguida con el No. 1-43 y la casa quinta sobre ella, situada en el Conjunto Residencial Altos del Doral, que forma parte de la primera etapa de la Urbanización Caminos del Doral, que a su vez forma parte de la Urbanización Doral Norte.
• Copia simple de documento de reparcelamiento de la Urbanización Caminos del Doral, inserto por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 de noviembre de 2000, anotado bajo el No. 32, Tomo 16, Protocolo 1°.
• Copia simple de documento constitutivo de la Junta de Condominio denominada CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL, inscrita por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 24 de agosto de 2006, anotado bajo el No. 49, Tomo 30, Protocolo 1°, del que se desprenden las cláusulas que regulan dicha junta de condominio y las atribuciones que le fueron conferidas.
• Copia simple de la cédula de identidad de la demandante, de los cuales se obtienen los datos de identificación de ésta.

Precisa esta Sentenciadora Superior que las pruebas bajo estudio constituyen copias simples de documentos públicos, producto de lo cual, se valoran según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnadas, desconocidas ni tachadas de falsas por la parte interesada. Y ASÍ SE DECLARA.

• Copias fotostáticas simples del Manual del Usuario de la Urbanización Camino del Doral, del año 2000, que forma parte de los anexos agregado al Cuaderno de Comprobantes del documento de reparcelamiento, antes señalado, del que se obtienen las normas para el uso y mantenimiento de las áreas comunes.

Colige esta Superioridad que la prueba in examine constituyen copias simples de documento privado que no fueron impugnadas, desconocidas ni tachadas de falsas por la parte interesada, por el contrario, la parte demandada hace referencia en su escrito de contestación a la referida prueba, producto de lo cual, se valoran según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Posteriormente, promovió en la etapa probatoria:

• El mérito favorable de las actas procesales, particularmente de los documentos consignados con el libelo de la demanda.

Primeramente, esclarece esta Juzgadora Superior que la precitada invocación no constituye un medio de prueba propiamente dicho susceptible de ser promovido como tal, no obstante, en atención a los principios que regulan la actividad probatoria de las partes en juicio, y, específicamente, en observancia de los principios de comunidad de la prueba y de adquisición procesal, se examinarán todas cuantas pruebas consten en autos. Del mismo modo, esclarece esta Superioridad que las pruebas ut retro señaladas ya fueron valoradas, motivo por el cual, se reproduce el valor probatorio que les fue otorgado. Y ASÍ SE DECLARA.

• Copias fotostáticas simples de Boletines Informativos, de fechas 19 de agosto, 14 de septiembre y 5 de agosto de 2015.

Con respecto al primer instrumento señalado, se observa que la parte demandada, mediante escrito de fecha de fecha 27 de octubre de 2015, pasó a oponerse sobre su admisión, alegando la impertinencia de la prueba promovida, ya que según sus alegatos, dicho boletín informativo hacen alusión a la asamblea de fecha 27 de junio de 2015, y no la objeto de nulidad. Al respecto, se observa de un análisis del mismo, que en el referido boletín informativo se hace alusión al gasto por el concepto del material adquirido para el mejoramiento de la cancha deportiva, determinado por el cercado perimetral, evidenciándose que dicho gasto tendrá repercusión en el monto de la cuota fijada en la asamblea de propietarios del Condominio VILLA ALTOS DEL DORAL, celebrada el día 8 de julio de 2015, de allí la pertinencia de la referida prueba.

Derivado de lo cual, observa este Tribunal ad-quem que los referidos instrumentos deben ser valorados como pruebas libres reguladas por el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en virtud del cual se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a medios semejantes, y en el caso específico, el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, le otorga a esta información impresa la eficacia probatoria de un documento escrito. Así, colige esta Juzgadora de Alzada que los correos in examine constituyen copias simples de instrumentos privados tenidos por reconocidos por la parte demandada, por cuanto, si bien impugnó la primera documental por no guardar relación con los hechos controvertidos, según su dicho, indicó en el escrito de fecha 27 de octubre de 2015 que: “La parte actora promueve un documento impreso El documento intitulado Boletín Informativo.en contacto con la comunidad (…) emitido originalmente en formato pdf relacionado con (…)” (cita), máxime que no impugnó ni desconoció las otras dos instrumentales, derivado de lo cual, se le otorga el correspondiente valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento. Y ASÍ SE DECLARA.

• Prueba trasladada del material probatorio que reposa en el expediente signado con el No. 3087.

En tal sentido, el Tribunal de la causa libró en fecha 30 de noviembre de 2015, oficio N° 645-15/Exp.3223, dirigido a la Juez del Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, recibiéndose en virtud de ello, en fecha 17 de diciembre de 2015, copias certificadas del expediente N° 2879-2015, contentivo del juicio de nulidad interpuesto por la ciudadana AUDREY PARDO GÓMEZ, en contra de la ASOCIACIÓN CIVIL ALTOS DEL DORAL.

Se entiende por prueba trasladada aquella que se practica o admite en otro proceso y que es presentada en copia auténtica o mediante el desglose del original, si la ley lo permite. (Devis Echandía, 1993).

Varias situaciones pueden presentarse en relación a esta prueba, ya que pueden promoverse como prueba trasladada, las practicadas en procesos entre las mismas partes o entre partes totalmente o parcialmente distintas.

Ahora bien, como estamos en presencia de una prueba trasladada de proceso judicial donde intervienen las mismas partes que en el presente juicio, resulta impretermitible citar lo dispuesto al respecto por el autor Humberto Enrique Bello Tabares, en su obra “Tratado de Derecho Probatorio de la Prueba en General”, Ediciones Livrosca, Caracas, 2005, páginas 460 y 461:

“(…) para que la prueba practicada en un proceso pueda ser utilizada en otro donde las partes son las mismas, es decir, para que la prueba trasladada pueda apreciarse en el nuevo proceso, se requiere de la concurrencia de las siguientes circunstancias:
• Que la prueba practicada en el proceso primario y que pretenda trasladarse al nuevo proceso, se haya realizado en un proceso donde intervinieron las mismas partes del segundo proceso;
• Que en el proceso primario -primer proceso- se haya propuesto la prueba en forma legal, cumpliendo con los requisitos de admisibilidad exigidos por la ley, los cuales fueron analizados en otro capítulo, tales como legalidad, pertinencia, relevancia, idoneidad o conducencia, tempestividad, licitud y regularidad en su proposición, vale decir, que se trate de una prueba inmaculada;
• Que propuesta como haya sido la prueba, la parte no promovente del medio, hubiese tenido la oportunidad procesal para contradecir la misma, mediante el ejercicio de la oposición, haya habido ésta o no, pues lo importante es que la parte haya tenido legalmente la oportunidad para ejercer ese derecho, no que efectivamente lo haya ejercido, dado que su ejercicio es una facultad que se encuentra en el mundo de cargas procesales y no de los deberes procesales;
• Que luego de haber sido admitido el medio probatorio, la partes hayan tenido la oportunidad de controlar la prueba, hayan hecho uso de ese derecho o no, pues lo necesario es que se les brinde ese derecho;
• Que la prueba o pruebas ingresen al nuevo proceso -trasladen- mediante copias certificadas o autenticas, que cumplan con los requisitos legales señalados en la ley, y que contengan no sólo el resultado de las pruebas contentivas de los hechos que pretenden demostrarse en el nuevo proceso, sino también de todos aquellos actos procesales anteriores o posteriores que permitan al operador de justicia del proceso donde se trasladan las pruebas, apreciar si efectivamente se respetó el derecho constitucional de la defensa, a través de la contradicción y el control de la prueba, es decir, si se respectó el ejercicio de esos derechos, pues de lo contrario, las pruebas carecerían de toda contradicción y serían ineficaces en el nuevo proceso; en caso que el traslado se realice mediante el desglose del original, consideramos que igualmente debería aportarse la prueba de que el medio trasladado fue debidamente controvertido, lo cual podría hacerse mediante el traslado de las copias certificadas de las actas procesales donde se verifiquen estas circunstancias;
• Que la prueba o pruebas trasladadas hayan sido aportadas en el nuevo proceso en su oportunidad legal correspondiente, bien en el libelo de la demanda, si las mismas contienen la demostración de los hechos fundamentales, pues esta sería la única manera de garantizar el derecho constitucional de la defensa, o bien en la etapa probatoria -proposición o promoción de pruebas- si no son de carácter fundamental;
• Que la prueba o pruebas practicadas en el proceso original, sean inmaculadas, es decir, alejadas de todo vicio o incumplimiento de requisitos intrínsecos o extrínsecos que las anulen o hagan ineficaces.”
(Negrillas de esta operadora de justicia)

Primeramente, se obtiene de las actas procesales que la parte demandada, en la oportunidad legal correspondiente, se opuso a la admisión de la aludida prueba, alegando que las mismas fueron impugnadas en el juicio donde fueron consignadas, empero, esclarece esta Juzgadora Superior que la impugnación realizada a las referidas pruebas en el juicio primigenio donde fueron promovidas, y cuyo traslado se peticionó, no surte efectos en el presente proceso, por cuanto, bien podía la accionada impugnarlas en este juicio conforme al principio de control de la prueba, en base a los motivos legales que resultaren pertinentes, y no así a la impugnación efectuada en juicio distinto al presente. En otras palabras, el hecho de que hayan sido objeto de impugnación en el juicio donde fueron consignadas, no es fundamento suficiente para desecharlas del proceso donde se quieren hacer valer a través del medio probatorio de la prueba traslada; en virtud de ello, se declara improcedente la impugnación efectuada por la parte demandada. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Aunadamente, observa esta Sentenciadora Superior que las pruebas bajo estudio cumplen con los requisitos precedentemente expuestos, no obstante, colige quien aquí decide que los hechos que se desprenden de las mismas no guardan relación con los controvertido en la presente causa, por cuanto, la misma versa sobre la nulidad del acta de asamblea celebrada el día 8 de julio de 2015, por la asamblea de propietarios del Condominio VILLA ALTOS DEL DORAL, mediante la cual se adoptaron un conjunto de acuerdos referidos a la implementación de normativas para la tenencia de las mascotas, así como del cierre de estacionamientos, discutiéndose además el estado actual de los bienes comunes de la Villa Altos del Doral, la evaluación de empresas de vigilancia, la priorización de proyectos a ejecutar, el análisis y evaluación de estructura de costos y el ajuste de cuota ordinaria de condominio, lo cual conllevó a la eliminación de la cuota extraordinaria, y, el juicio del que se trasladaron las pruebas bajo estudio se interpuso a fin de obtener la nulidad del acta de asamblea celebrada el día 27 de julio de 2015, por la asamblea de propietarios del Condominio VILLA ALTOS DEL DORAL, mediante la cual señala la parte actora en el escrito libelar del mencionado juicio, que se adoptaron un conjunto de acuerdos referidos a la aprobación de trabajos de construcción en áreas comunes, así como la adquisición de materiales de construcción para la ejecución de otro proyecto de remodelación de un área común en el referida villa.

Por consiguiente, se desestiman las pruebas in examine, en aplicación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.

• Prueba de Exhibición de documentos del Acta de de Asamblea de propietarios del Condominio VILLA ALTOS DEL DORAL, celebrada el día 27 de julio de 2015.

Se verifica del expediente facti especie que en fecha 9 de marzo, fijó el Tribunal a-quo, la oportunidad para llevar a cabo la prueba bajo estudio, y así, el día 14 de marzo de 2016, con la sola presencia de la representación judicial de la demandada, dicha parte se opuso, extemporáneamente, a la admisión de dicha prueba, fundamentándose en la impertinencia de la misma. En consecuencia, esta Juzgadora Superior desecha la aludida oposición debido a su extemporaneidad y asimismo desestima la prueba in comento por no guardar relación con el thema decidendum y los hechos controvertidos, con fundamento en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Pruebas de la parte demandada

Promovió en la etapa probatoria:

• Documento de reparcelamiento de la Urbanización Caminos del Doral, inserto por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 de noviembre de 2000, anotado bajo el No. 32, Tomo 16, Protocolo 1°.
• Documento constitutivo de a Junta de Condominio denominada CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL, inscrita por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 24 de agosto de 2006, anotado bajo el No. 49, Tomo 30, Protocolo 1°, del que se desprenden las cláusulas que regulan dicha junta de condominio y las atribuciones que le fueron conferidas.

Al respecto, esta Juzgadora Superior puntualiza que dichos documentos ya fueron objeto de valoración, producto de lo cual, se reproduce el valor probatorio que les fue otorgado. Y ASÍ SE DECIDE.

• Original de Libro de actas de asamblea del Condominio VILLA ALTOS DEL DORAL, aperturado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de agosto de 2006, anotado bajo el No. 49, Protocolo 1°, Tomo 30.
• Copias simples de las actas de asambleas de propietarios del Condominio VILLA ALTOS DEL DORAL, de fechas 21 de junio de 2010, 29 de enero de 2011, 4 de febrero de 2011, 14 de abril de 2011, 18 de septiembre de 2013, 19 de noviembre de 2013, 1 de noviembre de 2014, 8 de noviembre de 2014, que forman parte del Libro de Actas de la ASOCIACIÓN CIVIL VILLA ALTOS DEL DORAL.

Sobre dichas documentales, este Tribunal considerando que las mismas no fueron impugnadas por la parte adversaria dentro de la oportunidad legal correspondiente, procede a otorgarle pleno valor probatorio, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

PUNTO PREVIO
IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA

El ciudadano ALONSO CASTILLO, en su condición de Presidente de la Asociación Civil VILLA ALTOS DEL DORAL, parte demandada, asistido por el abogado ALDO YEPES GONZALEZ, en su escrito de contestación, solicitó se desestime la cuantía estimada por la parte actora en el escrito libelar, por considerarla exagerada por superar desproporcionalmente los acuerdos aprobados en la asamblea celebrada el día 8 de julio de 2015, en la que se fijó la cuota ordinaria en la suma de SEIS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.300,00), que proyectada a un máximo de un (1) año, significaría la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 75.600,00), suma que está muy por debajo de la cuantía mal estimada –según su dicho- en DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs.225.000,00), la cual en cambio y en detrimento de la mayoría, sí impone, según su apreciación, a todos los propietarios y asociados del conjunto residencial, a un posible daño (en el supuesto negado que resultara la demanda con lugar), ya que son unos egresos no previstos que deberán sufragar todos los copropietarios, incluyendo a la parte actora, como los gastos que representa la defensa en la presente causa.

Al respecto, instituyó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1417 de fecha 14 de diciembre de 2004, bajo ponencia del Magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez, expediente N° 04-0894, lo siguiente:

“En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor, sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor (…)”
(Negrillas de este Tribunal Superior)

Criterio reiterado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC.000076, de fecha 4 de marzo de 2011, bajo ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, expediente N° 10-564, de la siguiente manera:

“… La doctrina de la Sala sobre la impugnación de la cuantía está expresada, entre otros, en el fallo del 18 de diciembre de 2007, caso: Gilberto Antonio Barbera Padilla contra Pedro Jesús Castellanos Vallés, el cual es del siguiente tenor:
“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada'.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma...”.

En derivación, al contradecir el accionado la estimación de la demanda, le corresponde alegar conjuntamente, un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto a que hace alusión el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, si el demandado no aporta ningún medio de prueba que soporte la impugnación efectuada, indefectiblemente debe quedar firme la estimación realizada por el actor en el escrito libelar. Y ASÍ SE PRECISA.

Ahora bien, en el caso facti especie, la ASOCIACIÓN CIVIL ALTOS DEL DORAL, impugnó la cuantía de la demanda y expuso los motivos por los cuales la considera exagerada, expuestos con anterioridad, no obstante, no promovió prueba alguna para de mostrara tales hechos, lo cual era impretermitible, como lo ha establecido nuestro máximo Tribunal de Justicia, en derivación, esta Superioridad declara improcedente la impugnación efectuada por la parte accionada contra la estimación contenida en el libelo de la demanda, quedando firme la estimación hecha por el actor. Y ASÍ SE DECIDE.

Conclusiones

La presente causa se contrae a juicio de nulidad de acta de asamblea incoado por la ciudadana AUDREY PARDO GÓMEZ en contra de la ASOCIACIÓN CIVIL ALTOS DEL DORAL, con el propósito de obtener la nulidad del Acta de asamblea de propietarios del Condominio VILLA ALTOS DEL DORA, celebrada el día 8 de julio de 2015.

Dentro de este marco, se obtiene de autos que la ciudadana AUDREY PARDO GÓMEZ interpuso la demanda bajo estudio en su carácter de propietaria de un inmueble conformado por la parcela distinguida con el No. 1-43 y la casa quinta sobre ella construida del Conjunto Residencial Altos del Doral, que forma parte de la Primera Etapa de la Urbanización Caminos del Doral, que a su vez, forma parte de la Urbanización Doral Norte, situada en la calle 35, en la zona norte de la ciudad de Maracaibo, en las cercanías de la prolongación de la avenida 15 (antes Las Delicias) en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, conforme a documento de compra venta protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de marzo de 2005, anotado bajo el No. 35, Tomo 27, Protocolo 1°.

Del mismo modo, se desprende del documento de reparcelamiento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 de noviembre de 2000, bajo el No. 32, Tomo 16, Protocolo 1°, así como del documento de compra venta antes singularizado, que el inmueble propiedad de la parte actora se encuentra ubicado dentro del primer lote de la Urbanización Caminos del Doral, denominado Etapa o Conjunto Altos del Doral, situado en la zona norte de la ciudad de Maracaibo, en las cercanías de la prolongación de la avenida 15 (antes Las Delicias) en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Dentro de este marco, esclarece primeramente esta suscrita jurisdiccional, que no resulta aplicable al caso de marras, la ley de propiedad horizontal, por cuanto, como se desprende del artículo 1 de dicha ley: “Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley y, en cuanto no se opongan a éstas las del Código Civil. A los efectos de esta Ley, sólo se considerará como apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso o más de uno.” (cita), sólo se rigen por el régimen de propiedad horizontal, los apartamentos y locales que formen parte de un edificio.

Por tanto, los inmuebles que pertenecen a un urbanismo y que no forman parte de un edificio constituido por apartamentos y locales, deben regirse por aquellas normativas que se encuentran establecidas en los distintos instrumentos que tienen relación directa con la creación de los mismos y su administración, tales como los documentos de parcelamiento y/o reparcelamiento, el acta constitutiva del condominio del urbanismo, reglamentos, entre otros, y específicamente en el caso de autos, el manual del usuario que forma parte de los anexos agregados al cuaderno de comprobante del documento de reparcelamiento del terreno donde se encuentra ubicada la Urbanización Caminos del Doral.

En tal sentido, se verifica del acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 24 de agosto de 2006, anotado bajo el No. 49, Tomo 30, Protocolo 1°, lo siguiente:

“DÉCIMA PRIMERA: LUGAR Y PROCEDIMIENTO DE LA CONVOCATORIA DE LAS ASAMBLEAS. Las asambleas de miembros y las reuniones de la Junta Directiva se realizaran (sic) preferiblemente en el Bohío del Conjunto Residencial ALTO DEL DORAL con anticipación de diez (10) días hábiles por lo menos, y por acuse de recibo del mismo que deberá ser entregado a cada uno de los miembros si fuere necesario. DÉCIMA SEGUNDA: DE LA ASAMBLEA ORDINARIA. La asamblea se reunirá ordinariamente dentro de los dos (2) primeros meses de cada año, para deliberar y resolver sobre la aprobación o no del informe de las memorias y cuentas que la Junta Directiva debe rendirle en tal oportunidad sobre su gestión; info.Tne que deberá ser entregado a cada uno de los miembros con una anticipación mínima de siete (7) días, continuos a su realización. Igualmente en dicha Asamblea se nombrará a nueva Junta Directiva que regirá durante el periodo de un (1) año los destinos de la asociación. DÉCIMATERCERA: DE LAS ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS. La asamblea se reunirá extraordinariamente en cualquier tiempo, tas veces que lo requiera el interés social, por iniciativa de la Junta Directiva o de un número de Asociados qué represente el 25% del total de los Miembros de la Asociación. En este caso los miembros que pidan la convocatoria dé la Asamblea deberán dirigirse por escrito a la Junta Directiva, la cual una vez verificado el porcentaje antes citado, convocará para la celebración de la asamblea de Miembros dentro de los diez (10) días siguientes a la fecha de recibo de la solicitud, exclusivamente con los puntos solicitados en el escrito. Este lapso podrá acortarse en caso dé que el asunto o asuntos a tratar sean de extrema urgencia para los intereses de la asociación. DÉCIMA CUARTA: DE LOS ASUNTOS A TRATAR EN LAS ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS. Las Asambleas Extraordinarias conocerán y resolverán única y exclusivamente sobre los asuntos para los cuales son especialmente Y convocados, inclusive sobre materia que corresponda a la Asamblea Ordinaria. DÉCIMA QUINTA: DE LOS REQUISITOS DE LA CONVOCATORIA DE LAS ASAMBLEAS. Toda convocatoria para la Asamblea de miembros, sea ordinaria o extraordinaria, deberá contener mención precisa de la fecha, hora y lugar en que haya de celebrarse y de su objeto. La. Junta Directiva deberá convocar a las Asambleas por lo menos siete (7) días de anticipación, fijando un aviso o convocatorias en varios lugares visibles del conjunto y si fuere necesario entregar una copia con acuse dé recibe a cada uno de los miembros. Sara nula toda deliberación o resolución sobre asuntos que no hayan sido materias de la convocatoria. En caso de que alguno de los miembros sea imposible de ubicar, bastará con la fijación dé la convocatoria en la puerta principal de su vivienda y se dejará constancia de tal fijación con la presencia de dos testigos que sean miembros de la asociación.”
(Negrillas de esta Superioridad)

Al respecto, precisa esta suscrita jurisdiccional que resulta improcedente el argumento de la parte actora, conforme al cual, no basta con realizar la convocatoria de las Asambleas de propietarios de manera personal, casa por casa, ni mediante anuncio colocado en la garita de vigilancia, por cuanto –según su criterio- deben realizarse en los términos del artículo 24 de la ley de propiedad horizontal, esto es, mediante periódico de circulación en la ciudad, puesto que, como se indicó en líneas pretéritas, la aludida ley no resulta aplicable al caso de marras. Y ASÍ SE DECIDE.

En la misma perspectiva, puntualiza esta Arbitrium Iudiciis que se desprende de las cláusulas supra citadas, que la forma válida de efectuar las convocatorias de las asambleas, consiste en la fijación de un aviso en varios lugares visibles del conjunto residencial, y si fuere necesario, entregar una copia con acuse de recibo a cada uno de los miembros, y, en caso de ser imposible ubicar a algún miembros, bastará con la fijación de la convocatoria en la puerta principal de su vivienda, dejándose constancia de tal fijación con la presencia de dos testigos que sean miembros de la asociación.

Derivado de lo cual, determina esta Juzgadora Superior que no existe en el expediente medio probatorio alguno que demuestre que se haya cumplido con lo pautado en la cláusula décima quinta del acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL, por cuanto, si bien es cierto que en el acta de asamblea de fecha 8 de julio de 2015, se indicó que la misma se llevó a acabo: “previa convocatoria a los vecinos (…)”, no hay pruebas que permitan precisar, con total certeza, el cumplimiento de las formalidades allí previstas, a saber, que se realizó la convocatoria en la forma establecida, dentro del lapso fijado a tal efecto, y, que la misma tuviera expresa mención de la fecha, hora y lugar en que debía celebrarse y de su objeto, lo cual pudieron perfectamente acreditar en actas. Y ASÍ SE DECLARA.

Aunadamente, se evidencia del libro de actas de asamblea del Condominio VILLA ALTOS DEL DORAL, que los puntos tratados en la Asamblea Extraordinaria de Propietarios celebrada en fecha 8 de julio de 2015, que dio origen a la acta de asamblea cuya nulidad se peticiona, fueron los siguientes:

1.- Información de incidente de mascota y discusión de normativa para la tenencia de las mismas.
2.- Normativa de cierre de estacionamientos.
3.- Estado actual de los bienes comunes de la Villa Altos del Doral.
4.- Evaluación de empresas de vigilancia.
5.- Priorizar proyectos a ejecutar.
6.- Análisis y evaluación de estructura de costos así como también el ajuste de cuota ordinaria de condominio.

En relación a los puntos tratados, expresó la demandante que en dicha asamblea se aprobó una normativa interna para el manejo de las mascotas consistente en: a) Mascotas pequeñas hasta 8kg pueden estar en las áreas comunes siempre amarradas del responsable y obligatoriamente con bozal manteniendo las áreas libres de excremento y en lo posible de orina. El paseo debe ser realizado fuera del área de las gramas. b) Mascotas medianas desde 8kg hasta 25 kg pueden estar en las áreas comunes siempre amarradas del responsable y obligatoriamente con bozal manteniendo las áreas libres de excrementos y en lo posible de orina. El paseo debe ser realizado fuera del área de las gramas. c) Mascotas grandes mayor de 25kg no les está permitido en ninguna de las áreas comunes de la villa. Si lo deben sacar de la villa para cualquier actividad es con bozal y amarrado a su responsable. Se estableció la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00), por cada gestión de cobranza realizada por la Administración por cualquier medio (correo electrónico, teléfono, carta). Se decidió como fórmula para evaluar los costos y para el estableciendo de la cuota ordinaria a pagar, la figura del costo fijo. Y se eliminó la cuota extraordinaria, empero, adicionó que si se suma el costo del proyecto a la cuota ordinaria durante los meses de su ejecución, sería la prueba más fehaciente que en realidad la cuota ordinaria no responde a un costo fijo, sino que abre la posibilidad a una alta variación de los precios, que terminará perjudicando el presupuesto de las familias que viven en Altos del Doral.

Con respecto a este último punto, la parte demandada en su escrito de contestación alegó que el hecho que a la cuota ordinaria se le sume el costo del proyecto que está dado por la fórmula establecida en la Asamblea, se basó en la intención de eliminar las cuotas extraordinarias, las cuales muchas veces no se cancelaban en el tiempo acordado, generando atrasos importantes y afectando tanto el flujo de Caja del Condominio, como la terminación de la posible obra con los gastos previstos.

Producto de lo cual, puntualiza esta suscrita jurisdiccional, con fundamento en la cláusula segunda del acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL, referida al objeto de la Junta Directiva, que establece: “la recaudación y administración de los ingresos por concepto de mantenimiento ordinario, la fijación de los aportes extraordinarios necesarios para el uso y mantenimiento de las áreas comunes generales y del conjunto en sí (…)”,que los ingresos de la asociación se encuentran constituidos por ingresos o cuotas ordinarias y los aportes o cuotas extraordinarias.

Entendidas las primeras, esto es, las cuotas ordinarias, de conformidad con lo establecido en la cláusula trigésima segunda del acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL, como aquellas cantidades de dinero que periódicamente y de manera mensual son aportadas de forma obligatoria por todos los propietarios de la vivienda en el conjunto para cubrir las cargas y gastos comunes del urbanismo general de la urbanización, como lo son el mantenimiento de la viabilidad interna, luminarias, aceras y brocales, áreas verdes, caseta o puerta principal de la urbanización, pago de vigilancia, pago de personal, servicios públicos, jardineros, etc.

Pudiendo definirse las asegundas, vale decir, las cuotas extraordinarias, en observancia de la cláusula ut supra citada, como aquellas que no son de aporte periódico y fijo, si eventual, ineludibles para el uso y mantenimiento de las áreas comunes generales y del conjunto en sí.

Ahora bien, de un análisis al acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral, objeto de estudio, se observa el siguiente señalamiento: “Por esta vía se elimina las cuotas ordinarias (palabra la cual se encuentra tachada) las cuales muchas veces no se cancelaban generando atrasos importantes y afectando el flujo de caja del condominio.” (cita)

Así, comparte esta Superioridad el criterio expuesto por el Tribunal a-quo, en el sentido que, al eliminarse una de las cuotas que forman parte de los ingresos que deben aportar los integrantes del condominio Villa Altos del Doral (respecto de la cual no hay certeza en virtud de la tachadura contenida en el acta in examine, y de no haber sido testado al final, tal error), se está afectando y por tanto modificando el acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL, ya que todos los ingresos recaudos por la Junta Directiva del referido condominio, con ocasión a los desembolsos efectuados por los condóminos serían destinados tanto para los gastos comunes del urbanismo VILLA ALTOS DEL DORAL, como para los gastos extraordinarios, existiendo por tanto una cuota única para ambos rubros, desnaturalizándose así la naturaleza de las cuotas que forman parte de los ingresos de la sociedad, y los cuales se encuentran creados y distinguidos conforme a la cláusula segunda del acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL.

Aunado a lo anterior, no se obtiene del acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios celebrada en fecha 8 de julio de 2015, que uno de los puntos a tratar, para lo cual se convocó, hubiese sido la eliminación de alguna de las cuotas (ordinario o extraordinaria).

Consecuencialmente, resulta impretermitible citar lo dispuesto en la cláusula décima cuarta del acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL: “Las Asambleas Extraordinarias conocerán y resolverán única y exclusivamente sobre los asuntos para los cuales son especialmente convocados, inclusive sobre materia que corresponda a la Asamblea Ordinaria” (cita), correspondía a

Por ende, colige este Juzgadora Superior que la eliminación de una de las formas de aporte de recaudación de los aportes necesarios para el uso y mantenimiento de las áreas comunes generales y del conjunto en sí, amerita, como se señaló en líneas pretéritas, la modificación del acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL, para lo cual, debe realizarse una Asamblea (convocada en la forma prevista en la cláusula décima quinta) a los efectos de discutir tal aspecto, lo cual no ocurrió en la presente causa.

En virtud de lo antes expuesto, este Tribunal Superior declara CON LUGAR la demanda de NULIDAD DE ACTA DE ASAMBLEA, intentada por la ciudadana AUDREY PARDO GOMEZ, en contra de la Asociación Civil VILLA ALTOS DEL DORAL, identificadas en actas, en consecuencia, se declara la NULIDAD ABSOLUTA del acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral, celebrada el día 8 de julio de 2015, por lo cual se deja sin efectos jurídicos la misma. Y ASÍ SE DECIDE.

Producto de lo anterior, al haberse declarado con lugar la demanda por los fundamentos precedentemente expuestos, resulta inoficioso hacer pronunciamiento expreso sobre los demás fundamentos señalados por la parte actora a fin de obtener la nulidad del acta cuya procedencia en derecho fue declarada, así como las defensas opuestas por la parte demandada, en relación con las mismas. Y ASÍ SE DECLARA.

En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos y a los criterios
jurisprudenciales ut supra explanados, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub litis, resulta forzoso para esta Juzgadora Superior, CONFIRMAR la decisión proferida por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 7 de junio de 2016, consecuencialmente, se declara SIN LUGAR el recurso de apelación incoado por la parte demandada, y así se plasmará en forma expresa, precisa, y positiva en el dispositivo del fallo a ser dictado en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de NULIDAD DE ACTA DE ASAMBLEA incoado por la ciudadana AUDREY PARDO GÓMEZ, en contra de la ASOCIACIÓN CIVIL ALTOS DEL DORAL, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ASOCIACIÓN CIVIL ALTOS DEL DORAL, por intermedio de su apoderado judicial ALDO YEPES GONZÁLEZ, contra sentencia de fecha 7 de junio de 2016, dictada por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la aludida decisión de fecha 7 de junio de 2016, dictada por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo, en tal sentido, se declara la NULIDAD ABSOLUTA del acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral, celebrada el día 8 de julio de 2015, por lo cual se deja sin efectos jurídicos la misma.

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, por haberse confirmado en todas sus partes la decisión recurrida.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaria copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dos (02) días del mes de noviembre de dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia 157° de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO
LA SECRETARIA,

ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS
En la misma fecha, siendo las doce y diez minutos de la tarde (12:10 p.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-125-16.
LA SECRETARIA,

ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS

GS/Mc/s1