TSJ Regiones - Decisión

Exp. 48.805

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

PARTE DEMANDANTE:
ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.534.217, domiciliada en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:
BLANCA ISABEL TIGRERA CORTEZ y ALEJANDRO BASTIDAS ILUKEWITSH, inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 80.901 y 77.195, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
LINDA LOJAIDA MUÑOZ URRUCHURTU, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-18.986.947, domiciliada en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
LINO DE JESÚS FERNÁNDEZ SALOM, ARCENIA URDANETA e IVAN PÉREZ PADILLA, inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 35.027, 70.117 y 26.096, respectivamente.
JUICIO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.
FECHA DE ADMISIÓN: 04/05/2015. FECHA DE PUBLICACIÓN: 29/11/2016.

I
NARRATIVA

Se inició el presente proceso por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA interpuesta por los abogados en ejercicio BLANCA ISABEL TIGRERA CORTEZ y ALEJANDRO BASTIDAS ILUKEWITSH, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ, contra la ciudadana LINDA LOJAIDA MUÑOZ URRUCHURTU, todos identificados con anterioridad.
Por auto dictado en fecha cuatro (04) de mayo de 2015, este Tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda propuesta, ordenando la citación de la parte demandada, ciudadana LINDA LOJAIDA MUÑOZ URRUCHURTU; posteriormente, fue debidamente impulsada la citación personal y agotado el trámite para la misma sin lograrse la práctica legal por no haber podido el alguacil del Tribunal localizarla, se procedió a gestionar la citación por carteles conforme a lo establecido en el artículo 223 de la norma adjetiva civil, y transcurridos los lapsos procesales correspondientes, por solicitud de parte, se nombró como defensor ad-litem al abogado en ejercicio ANDRÉS ALBERTO VIRLA VILLALOBOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 124.185, quien luego de ser notificado, aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley, constando en actas la práctica legal de su citación en fecha 28 de marzo de 2016.
A continuación, el prenombrado defensor ad-litem presentó escrito de contestación a la demanda en fecha 16 de mayo de 2016.
Durante el lapso probatorio, ambas partes presentaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas, siendo consignado por el referido defensor ad-litem en fecha 17 de junio de 2016 y por la parte demandante en fecha 22 de junio de 2016; asimismo, los referidos escritos de promoción de pruebas fueron debidamente agregados en actas en fecha 28 de junio de 2016 y admitidas por esta Jurisdicente a reserva de darles todo su valor probatorio o desecharlas en la sentencia de mérito en fecha 11 de julio de 2016.
En fecha 29 de julio de 2016, la ciudadana LINDA LOJAIDA MUÑOZ URRUCHURTU, presentó diligencia mediante la cual confirió poder apud-acta a los abogados en ejercicio LINO DE JESÚS FERNÁNDEZ SALOM, ARCENIA URDANETA e IVAN PÉREZ PADILLA, antes identificados.
No consta en actas que en la presente causa se haya presentado escritos de informes, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 512 del Código de Procedimiento Civil, este Órgano Jurisdiccional se encuentra en etapa para dictar sentencia definitiva en la presente causa, y procede a hacerlo en los siguientes términos:

II
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Alega la parte demandante que interpone formal demanda por resolución de contrato de opción de compra venta en virtud que la demandada ha incumplido su obligación principal de efectuar los pagos de las cantidades de dinero en las oportunidades que correspondían, según se obligó en el contrato, en detrimento de los derechos de la parte actora, y en consecuencia solicitó sea tramitada conforme a lo previsto en el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Aducen los apoderados judiciales de la parte demandante que en fecha cuatro (04) de junio de 2014, su representada suscribió contrato de opción de compra venta con la ciudadana LINDA MUÑOZ, siendo el objeto de dicho contrato un inmueble de la única y exclusiva propiedad de la demandante, constituido por un Townhouse signado con el N° 2, según plano del proyecto cuya superficie es de 116 mts2 de terreno y 85mts2 de construcción, siendo una vivienda pareada de dos plantas que forma parte de un lote de terreno igualmente propiedad de la demandante, que tiene una superficie de 1.709 mts2, parcelas 24 y 25, lote N° 19, zona C, situado en la calle 163, terreno N° 45A-126 de la Urbanización Coromoto en jurisdicción de la parroquia San Francisco del municipio San Francisco del estado Zulia, todo lo cual consta de documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Público del municipio San Francisco del estado Zulia, en fecha 31 de mayo de 2012, bajo el N° 8, folio 26, tomo 13, identificado con el número catastral 23-17-01-U001-003-45A-126.
Indica la parte actora que en el contrato de opción de compra venta se estableció que el precio de venta sería la cantidad de TRES MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.150.000,00); ahora bien, expresó la actora que es el caso que la promitente compradora sólo cumplió con el pago pautado en el numeral 1° del literal “A” de la cláusula quinta del contrato, es decir, con el pago de la cantidad de Bs. 176.400,00, pago este que efectuó directamente a la empresa INMOBILIARIA EN CONCRETO, C.A. pero el cheque que giró a nombre de la promitente vendedora por Bs.1.398.600,00 de fecha 06-06-2014, no pudo ser hecho efectivo, ya que el mismo fue devuelto por el Banco girado, tal como se evidencia del respectivo sello de la cámara de compensación electrónica de Mi Banco estampado en el cheque.
En vista del incumplimiento de la demandada, se procedió a efectuar las gestiones de cobro extrajudicial tendiente a lograr el pago del monto insoluto, logrando únicamente que la promitente compradora pagara la cantidad de Bs.900.000,00 mediante cheque de gerencia de fecha 20 de junio de 2014, girado contra el Banco Bancrecer, quedando la demandada en mora por la cantidad de Bs. 498.600,00 según lo establecido en el contrato, que se debió pagar el día 04 de junio de 2014, fecha en la cual se suscribió el contrato de opción de compra venta; e igualmente, alega la parte actora que la demandada incumplió su obligación de pagar la cantidad establecida en el literal B de la cláusula quinta del contrato, es decir, la cantidad de Bs. 1.575.000,00, correspondiente a la cancelación definitiva del precio del inmueble, pago que debió efectuar el día 01 de julio de 2014, y que desde esa oportunidad la promitente compradora se ha negado a pagar el remanente del precio de venta convenido, y que debía ser pagado en la forma establecida en el contrato.
Asimismo, alegan los apoderados judiciales de la parte actora que las partes establecieron en el literal “D” de la cláusula sexta del contrato que en caso de incumplimiento de las obligaciones asumidas por la promitente compradora, se aplicaría una penalización por concepto de daños y perjuicios, la cual equivale al diez por ciento (10%) de las cantidades de dinero efectivamente entregadas por esta para el momento del incumplimiento, por lo que indica que para el momento la promitente compradora hizo entrega de la cantidad de UN MILLÓN SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.076.400,00), los cuales la parte actora se encuentra en disposición de reintegrar a la demandada en el momento que se convenga en la resolución o sea ordenada por el Tribunal, empero a dicho monto se le debe aplicar un descuento del diez por ciento por concepto de cláusula penal, es decir, la cantidad de CIENTO SIETE MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs.107.640,00) para resarcir los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la demandada.
Señala la parte demandante que en virtud de lo anterior, siendo que el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha cuatro (04) de junio de 2014 es válido y eficaz, y que conforme al contenido la promitente compradora se obligó a efectuar el pago por concepto de arras o promesa bilateral de compra venta al momento de suscribir el referido contrato, es decir, incumpliendo tal obligación, es por lo que indicó los artículos 1.134, 1.159, 1.167 y 1.168 del Código Civil, en los cuales se fundamenta para reclamar la resolución del contrato en cuestión y para abstenerse de efectuar la obligación asumida de otorgar el documento definitivo en la fecha que fue fijado tal acto.
Por último, por las razones señaladas demandó conforme a las disposiciones legales mencionadas en concordancia con lo establecido en los artículos 16 y 338 ambos del Código de Procedimiento Civil por Resolución de Contrato a la ciudadana LINDA MUÑOZ, en virtud del incumplimiento de su obligación principal como promitente compradora, como lo es el pago de las cantidades estipuladas en dicho contrato por concepto de arras o promesa bilateral de compra, y asimismo, ratifique el derecho de conservar la parte actora el diez por ciento (10%) de la cantidad efectivamente pagado por la demandada, según se señaló anteriormente.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA:
El defensor ad-litem designado en actas alegó que niega y rechaza los hechos y las afirmaciones realizadas por la parte demandante en su escrito libelar así como la existencia de las obligaciones reclamadas insertas en el documento acompañado junto con la demanda.
Asimismo, negó que el cheque número 1600012 del Banco Mi Banco, correspondiente al pago parcial del precio pactado, haya sido devuelto en fecha seis (06) de junio de 2014.
A todo evento y con la relación al pago de la última cuota, de conformidad con el artículo 1.168 del Código Civil, opuso la excepción de contrato no cumplido, en virtud que al no existir fecha exacta para la tradición de la cosa, esta debía hacerse en la fecha pactada para el pago de la última cuota, situación que no fue cumplida por el vendedor-demandante.
Alegó el referido defensor que rechaza la indemnización reclamada por los supuestos daños y perjuicios alegados, ya que a pesar que fue estipulada una cláusula penal contractual, la parte demandante no expresó detalladamente la relación de causalidad necesaria para la procedencia de la indemnización, máxime que no fue acumulada expresamente a la pretensión resolutoria, la pretensión indemnizatoria; y en caso de condenatoria, exigió que la demandante sea condenada a devolver los montos pagados por su representada, dada la naturaleza y efectos de la acción resolutoria, que deberán ser consignados ante este Tribunal, durante el lapso de cumplimiento voluntario de la sentencia.
Por último, el defensor ad-litem antes identificado, en virtud de los fundamentos expuestos, solicitó sea declarada improcedente en derecho la presente demanda.

III
PRUEBAS

En relación al estudio de la procedencia de las pretensiones y defensas alegadas en la presente causa, procede seguidamente este Órgano Jurisdiccional a valorar y apreciar los medios probatorios consignados en actas.

De las pruebas traídas al proceso por la parte actora junto con el escrito libelar:
- Original documento poder otorgado por ante la Notaría Pública de San Francisco del estado Zulia, en fecha 16 de abril de 2015, anotado bajo el No. 20, tomo 70 de los libros llevados por esa Notaría.

El instrumento ut supra especificado es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación; del mismo documento se aprecia la representación judicial conferida por la ciudadana ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ a los abogados en ejercicio BLANCA ISABEL TIGRERA CORTEZ y ALEJANDRO BASTIDAS ILUKEWITSH. Así se establece.

- Original contrato de opción de compra venta suscrito entre las ciudadanas ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ y LINDA MUÑOZ, fechado cuatro (04) de junio de 2014.

La presente prueba está constituida por un instrumento privado que al no haber sido impugnado por la contraparte adquiere el valor probatorio establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; asimismo, del señalado instrumento probatorio se aprecia que el referido contrato de opción de compra-venta se encuentra debidamente firmado, el cual versa sobre la opción de compra-venta sobre un inmueble constituido por la Townhouse signada con el número 2, según plano del proyecto, ubicado en la Urbanización Coromoto, parcelas 24 y 25, lote 19, zona C, calle 163, terreno 45A-126, en jurisdicción de la parroquia San Francisco, municipio San Francisco del estado Zulia, estableciendo como precio para la compra-venta definitiva la cantidad de TRES MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.150.000,00), de los cuales refiere haber entregado la promitente compradora la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍIVARES (Bs.1.575.000,00), en calidad de depósito en garantía, cancelados de la siguiente manera: la cantidad de CIENTO SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.176.400,00) en calidad de depósito unilateral en garantía para venta (reserva) a nombre de Inmobiliaria En Concreto, C.A. Empresa Inmobiliaria autorizada a la venta de dicho inmueble según contrato de exclusividad de fecha 07-02-2014 con cheque No.18000151 del Banco Banplus, en fecha 26-05-2014, y la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.398.600,00), en calidad de promesa bilateral de compra (opción a compra), cancelado con cheque No. 1600012 del Banco Mi Banco, en fecha miércoles 06-06-2014.
Igualmente aprecia esta Juzgadora del referido instrumento probatorio que se fijó como monto pendiente a cancelar de UN MILLÓN QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.1.575.000,00) al momento de la firma de la protocolización de la venta definitiva, pautado para el día martes primero (01°) de julio de 2014. Así se establece.

- Copia simple de contrato de compra-venta otorgado por ante el Registro Público del Municipio San Francisco del estado Zulia, en fecha primero (01°) de septiembre de 2011, anotado bajo el No. 2011.780, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No.482.21.18.3.234 y correspondiente al Libro de folio real del año 2011.

Siendo que la presente prueba fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Órgano Jurisdiccional le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.384 del Código Civil, tomando en consideración que es un documento público que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa; del anterior documento se aprecia la propiedad del inmueble opcionado a compra-venta por parte de la ciudadana ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ, es decir, versa del documento antes descrito la venta efectuada por el ciudadano HUMBERTO ENRIQUE MONTILLA FERNÁNDEZ a la referida ciudadana, de un inmueble comprendido por una parcela de terreno ubicada en la Urbanización Coromoto, del municipio San Francisco del estado Zulia, según consta en plano de Mensura No. 08010075 de fecha abril del 2008, el cual se encuentra agregado al cuaderno de comprobantes del tercer trimestre del 2008, bajo el No.369, correspondiendo la parcela que se vende por el documento de acuerdo a la Dirección de Catastro, unidad de Registro Inmobiliario, de la Alcaldía Bolivariana de San Francisco, el número 24 del lote 19, zona C, avenida 46, calle 163, parcela signada con el número cívico No. 163-06, en jurisdicción de la parroquia San Francisco, municipio San Francisco del estado Zulia. Así se establece.

- Original sello estampado por la cámara de compensación electrónica de Mi Banco, Banco de Desarrollo 0169, con sello del Banco “Mi Banco, Banco Microfinanciero, C.A.”, con firma ininteligible sin fecha, correspondiente al cheque No.16000012 consignado en original, de fecha 06-06-2014, librado a la orden de la ciudadana ADELINA MONTILLA DE CORTEZ, por un monto de UN MILLÓN TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.398.600,00), el cual se encuentra sellado en su dorso por la referida cámara de compensación en fecha 11 de junio de 2014.

Con respecto al cheque consignado en actas antes indicado, el mismo adquiere pleno valor probatorio al cumplir con lo dispuesto en el artículo 489 y siguientes del Código de Comercio, por lo que este Órgano Jurisdiccional le otorga su respectivo valor y lo aprecia conforme a lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; ahora bien, del referido instrumento se observa que por separado del cheque se estampó sello por la cámara de compensación electrónica de Mi Banco, Banco de Desarrollo 0169, con sello del Banco “Mi Banco, Banco Microfinanciero, C.A.” en el cual se indicó que el cheque fue devuelto por el banco girado, y en el reverso del referido cheque se encuentran estampados distintos sellos, a mencionar:
o Sello de la agencia 5 de Julio, caja N° 1 fechado 10 de junio de 2014 del Banco “Mi Banco”;
o Sello de la cámara de compensación electrónica, código 0169, fechado 11 de junio de 2014, del Banco “Mi Banco, Banco Microfinanciero”;
o Dos (02) sellos dejando “Sin Efecto” las notas que refieren la cuenta a ser depositados.

De las pruebas traídas al proceso por la parte actora junto con el escrito de promoción de pruebas:

- Ratificó todos y cada uno de los documentos acompañados con el escrito libelar, los cuales indicó como: contrato de opción de compra venta; documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Público del municipio San Francisco del estado Zulia, en fecha 31 de mayo de 2012, bajo el No. 8, folio 26, tomo 13, identificado con el número catastral 23-17-01-U001-003-45A-126; y, el cheque girado por la parte demandada a nombre de la promitente vendedora, por la cantidad de Bs.1.398.600,00 de fecha 06-06-2014, el cual no pudo ser hecho efectivo, ya que el mismo fue devuelto por el banco girado, tal como se observa del sello de la cámara de compensación electrónica del Banco.

Estos instrumentos probatorios se encuentran previamente valorados y apreciados por este Órgano Jurisdiccional. Así se establece.

De las pruebas traídas al proceso por la parte demandada junto con el escrito de promoción de pruebas:

- Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.

Con respecto a tal invocación, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero sí es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a todas las partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en sí, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio este que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.

- Ratificó el valor probatorio del documento privado y fundamental de la presente acción, del cual se derivan las alegaciones realizadas en la contestación de la demanda.

Este medio probatorio se encuentra previamente valorado y apreciado por este Órgano Jurisdiccional. Así se establece.

IV
MOTIVA

Valoradas como han sido las pruebas aportadas en el presente proceso, pasa esta Juzgadora a resolver el fondo de la controversia sub examine, previas las siguientes consideraciones:
El Código Civil en sus artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.168, establece lo siguiente:
“Artículo 1.133. El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Artículo 1.134. El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.
Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.168. En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.” (Destacado del Tribunal)

Asimismo, se observa de las cláusulas previstas en el contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes de la presente causa, lo subsiguiente:
“(…) QUINTA: LA PROMITENTE COMPRADORA hará entrega a LA PROMITENTE VENDEDORA de las siguientes cantidades de dinero:
a) En este acto LA PROMITENTE COMPRADORA hace entrega a LA PROMITENTE VENDEDORA de la cantidad de UN MILLON (sic) QUINIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES (sic) CON 00/100 (Bs. 1.575.000,00) en calidad de depósito en garantías. Cancelados de la siguiente manera; 1.- La Cantidad de CIENTO OCHENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CON 00/100 BOLIVARES (sic) (Bs. 176.400,00) en Calidad de Depósito Unilateral en Garantía para venta. ( Reserva) A nombre de Inmobiliaria En Concreto, C.A. Empresa Inmobiliaria autorizada a la Venta de dicho inmueble según Contrato de Exclusividad de fecha 07-02-2.014. Con Cheque No. 18000151 del Banco Banplus, en fecha 26-05-2.014. 2.- La Cantidad de UN MILLON (sic) TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 1.398.600,00) en Calidad de Promesa Bilateral de Compra (Opción a Compra), cancelado Con Cheque No. 1600012 del Banco Mi Banco, en fecha Miércoles 06-06-2.014
b) La Cantidad de UN MILLON (sic) QUNIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (sic) CON 00/100 (Bs. 1.575.000,00) corresponde a la Cancelación Definitiva por la Compra de la Vivienda, solo (sic) quedando pendiente la firma en el momento de protocolización. Fecha de cancelación Martes 01 de Julio de 2.014. a nombre de ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ.
c) El proceso de la entrega de la vivienda se llevará a efecto a partir de la Entrega del Permiso de Habitabilidad y Recaudos necesarios.
(…omissis…)
SEXTA: LA PROMITENTE COMPRADORA está en conocimiento y acepta, las siguientes condiciones:
(…omissis…)
d) Que si se incumplen las obligaciones que legal o contractualmente asume LA PROMITENTE COMPRADORA, entrará en efecto una penalidad como indemnización por daños y perjuicios la cual ascenderá al Diez (10) Por Ciento de las cantidades entregadas para el momento del incumplimiento; si por el contrario el incumplimiento proviene de parte de LA PROMITENTE VENDEDORA, entrará en efecto una penalidad como indemnización por daños y perjuicios la cual ascenderá al Diez (10) Por Ciento de las cantidades entregadas para el momento del incumplimiento. Y esta deberá devolver la totalidad del monto dado en calidad de Depósito más el monto de dicha penalidad. (…)”

En concordancia al citado artículo 1.159 del Código civil, el conocido autor EMILIO CALVO BACA, en su obra “Comentarios al Código Civil Venezolano”, ediciones Libra, Caracas – Venezuela, año 2005, expuso lo siguiente:
“El contrato tiene fuerza de ley no sólo entre las partes, sino inclusive para el juez. El juez encargado de decidir una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad, etc.; este es el papel del juez en el derecho liberal. Pero ya sabemos que el juez moderno interviene con más intensidad para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios que antes mencioné: abuso del derecho, lesión, imprevisión, etc. Palacios Herrera, Oscar: Apuntes de Obligaciones, pág. 227.”

En virtud de los argumentos anteriormente expuestos y de los hechos probáticos analizados en actas, observa esta Juzgadora que efectivamente las ciudadanas ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ y LINDA LOJAIDA MUÑOZ URRUCHURTU, firmaron un documento privado de opción de compra-venta en fecha cuatro (04) de junio de 2014, sobre un inmueble constituido por la Townhouse signada con el número 2, según plano del proyecto, ubicado en la Urbanización Coromoto, parcelas 24 y 25, lote 19, zona C, calle 163, terreno 45A-126, en jurisdicción de la parroquia San Francisco, municipio San Francisco del estado Zulia, y establecieron como precio para la compra-venta definitiva la cantidad de TRES MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 3.150.000,00), aceptando la promitente compradora que la firma de la protocolización de la venta definitiva, estaría pautada para el día martes primero (01°) de julio de 2014.
Ahora bien, se desprende de una revisión de las actas que conforman el presente expediente que la parte demandada, representada por el defensor ad-litem designado en actas, negó y rechazó los hechos y las afirmaciones realizadas por la parte demandante en su escrito libelar así como la existencia de las obligaciones reclamadas insertas en el documento acompañado junto con la demanda, empero de los instrumentos probatorios valorados y apreciados previamente, observa este Órgano Jurisdiccional que la obligación de pago asumida en el referido contrato de opción de compra-venta fechado cuatro (04) de junio de 2014, posee una fecha exacta para el cumplimiento de la misma, razón por la cual se evidencia el incumplimiento por parte de la promitente compradora de pagar el monto pactado, al no demostrar lo contrario en actas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se observa.
Por otro lado, con respecto a la indemnización reclamada por la parte demandante en virtud de los daños y perjuicios alegados, observa esta Juzgadora que se evidencia del contrato de opción de compra-venta antes descrito, que en el mismo se estipuló entre las partes una cláusula en la cual la promitente compradora quien viene a ser en esta causa la parte demandada, ciudadana LINDA MUÑOZ, se encuentra en conocimiento y aceptó las condiciones establecidas por ambas partes contratantes, y tomando en cuenta lo bien conocido conforme a la norma sustantiva ut supra citada que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, es por consiguiente que se toma en cuenta el porcentaje fijado como penalidad por indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de las obligaciones contraídas por la referida ciudadana, es decir, el diez por ciento (10 %) de las cantidades de dinero entregadas para el momento del incumplimiento.
En relación a lo antes planteado, siendo que en la presente causa la referida ciudadana LINDA MUÑOZ, en su condición de promitente compradora había entregado la cantidad de UN MILLÓN SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.1.076.400,00) a la ciudadana ADELINA MONTILLA, quien fuese la promitente vendedora, es por lo que resulta como monto total de la penalidad antes mencionada la cantidad de CIENTO SIETE MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.107.640,00) para resarcir los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la parte demandada, conforme al porcentaje pactado en el contrato de opción de compra-venta antes descrito, debiendo reintegrar la parte actora a la parte demandada el monto restante correspondiente a NOVECIENTOS SESENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 968.760,00). Así se establece.
Razón por la cual esta Sentenciadora, vistos todos los fundamentos anteriormente expuestos, en la parte dispositiva del presente fallo se deberá declarar CON LUGAR la pretensión incoada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA seguida por la ciudadana ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ contra la ciudadana LINDA LOJAIDA MUÑOZ URRUCHURTU, ambas previamente identificadas; en consecuencia, queda resuelto el contrato de opción de compra-venta firmado en fecha cuatro (04) de junio de 2014, asimismo, queda establecida la cantidad de CIENTO SIETE MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.107.640,00) como monto por indemnización de daños y perjuicios solicitados por la parte actora, y por último, se ordena a la parte demandante, ciudadana ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ, reintegrar a la parte demandada antes identificada, el monto restante, correspondiente a la cantidad de NOVECIENTOS SESENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.968.760,00). ASÍ SE DECIDE.-
V
DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, con base a los fundamentos de hecho y derecho plasmados anteriormente, declara CON LUGAR la pretensión incoada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA seguida por la ciudadana ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ contra la ciudadana LINDA LOJAIDA MUÑOZ URRUCHURTU, ambas previamente identificadas; en consecuencia, resuelto el contrato de opción de compra-venta firmado en fecha cuatro (04) de junio de 2014, asimismo, queda establecida la cantidad de CIENTO SIETE MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.107.640,00) como monto por indemnización de daños y perjuicios solicitados por la parte actora, y por último, se ordena a la parte demandante, ciudadana ADELINA DEL CARMEN MONTILLA DE CORTEZ, reintegrar a la parte demandada antes identificada, el monto restante correspondiente a la cantidad de NOVECIENTOS SESENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.968.760,00).
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida totalmente en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.
Expídase copia certificada del presente fallo por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veintinueve (29) días del mes de noviembre de dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA,

Abg. ADRIANA MARCANO MONTERO.
EL SECRETARIO TEMPORAL,

Abg. JARDENSON RODRÍGUEZ.
En la misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley y siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (09:30 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo el No.353.16.

EL SECRETARIO TEMPORAL,

Abg. JARDENSON RODRÍGUEZ.

AMM/J.D.