TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Expediente N° 45.608

I. CONSTA EN LAS ACTAS PROCESALES LO SIGUIENTE:
Se inició el presente juicio con demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, intentaran los ciudadanos MICHELE PARENTE MOLERO y MILEIDY ROMERO RIVEROS, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad No. 17.327.008 y 16.608.257, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, debidamente asistidos por el abogado en ejercicio ADOLFO ROMERO ÁNGULO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 34.131; contra los ciudadanos LIBIO PERNALETE CONTRERAS y MARFI FERNÁNDEZ DE PERNALETE, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad No. 5.812.012 y 7.319.184, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Barquisimeto del estado Lara, correspondiendo previa distribución de causas conocer de la misma a este Juzgado.
En el escrito libelar la parte actora plantea que celebró un contrato de opción de compra-venta, con los ciudadanos LIBIO PERNALETE CONTRERAS y MARFI FERNÁNDEZ DE PERNALETE, anteriormente identificados, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el No. 0-3, ubicado en la planta baja del edificio RESIDENCIAS CLUB HÍPICO, el cual se encuentra situado en la calle 94 con avenida 73A, sector Antiguo Club Hípico en la jurisdicción de la parroquia Francisco Eugenio Bustamante del municipio Maracaibo del estado Zulia, y tiene una superficie de noventa y un metros cuadrados con ochenta y seis decímetros cuadrados (91,86 mtrs2); comprendido entre las siguientes linderos: NORTE: con fachada norte del edificio; SUR: con fachada sur del edificio; ESTE: con apartamento No. 0-2; OESTE: con acceso y escaleras No 2, correspondiéndole un porcentaje de condominio de 8,333,33% del área vendible del terreno, según consta del documento de condominio del referido edificio, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 09 de febrero de 1.982, quedando anotado bajo el No. 37, tomo 12, protocolo primero de los libros respectivos; por un precio pactado de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (550.000,00 Bs.).
Seguidamente afirma la actora que al momento de suscribir el documento de opción de compra-venta, le entregó al promitente vendedor la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (165.000,00 Bs.), imputables al precio total de venta. Igualmente expuso que le entregó al representante legal de la parte demandada, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (50.000,00 Bs.), y adicionalmente, le realizó una transferencia por la cantidad de TRECE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (13.500,00 Bs.), habiendo pagado hasta la fecha la cantidad de DOSCIENTOS VENTIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (228.500,00 Bs.).
Así también, señala que se estipuló un plazo para la venta de noventa (90) días consecutivos, más una prorroga de treinta (30) días, contados a partir de la fecha de suscripción del documento de opción de compra-venta. Aunado a lo antes expuesto, indicó que los promitentes vendedores se obligaron a venderle el inmueble identificado en actas, libre de gravamen y sin ninguna obligación, y a entregar toda documentación y solvencias requeridas para el otorgamiento del documento de compra-venta definitivo, conforme lo establece las cláusulas sexta y séptima del referido contrato de opción de compra-venta.
Continúa la parte actora su narración, alegando que dentro del plazo fijado para celebrar la venta, le informó de manera verbal a la parte demandada, que contaba con la cantidad de dinero restante para finiquitar el documento de compra-venta; sin embargo, esta no se pudo concretar ya que el inmueble opcionado tenía una hipoteca a favor de la entidad bancaria Banesco, aunado al hecho de que no le habían sido entregados los documentos a que se refiere la cláusula séptima del contrato in comento. Sobre esta situación señala que no recibieron respuesta de la parte demandada, pero con posterioridad se reunieron personalmente con los vendedores, quienes le manifestaron que ahora el inmueble tenia un precio de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (2.800.000,00 Bs.), por motivo de la devaluación existente en Venezuela, razones que rechazaron rotundamente y exigieron el cumplimiento del documento de opción de compra en de los términos pactados, frente a este pedimento los promitentes vendedores manifestaron que a ese precio no les venderían.
Finaliza el escrito libelar aduciendo que con fundamento a lo expuesto ocurre a demandar al ciudadano LIBIO PERNALETE CONTRERAS Y MARFI FERNÁNDEZ DE PERNALETE, ya identificados, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, para que les vendan o de lo contrario a ello sean condenados por este Tribunal en su sentencia definitiva.
La parte actora acompañó a su escrito libelar los siguientes instrumentos:
1. Original de documento privado suscrito por los ciudadanos LIBIO PERNALETE CONTRERAS, MARFI FERNÁNDEZ DE PERNALETE, MICHELE PARENTE MOLERO y MILEIDY ROMERO RIVEROS, de fecha cuatro (04) de septiembre de 2012.
2. Original de documento privado suscrito por los ciudadanos LIBIO PERNALETE CONTRERAS, MARFI FERNÁNDEZ DE PERNALETE, MICHELE PARENTE MOLERO y MILEIDY ROMERO RIVEROS, de fecha doce (12) de noviembre de 2012.
3. Copia certificada de Documento Público, inscrito en la oficina del Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del municipio autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fecha quince (15) de agosto de 2006, bajo el No. 8°, tomo 24°, protocolo 1°.

Este Órgano Jurisdiccional por auto de fecha 1° de julio de 2014, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de los demandados para que comparecieran ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en actas de la citación del último de cualquiera de ellos, más ocho (08) días continuos concedidos como término de distancia, a contestar la demanda.
A los fines de llevar a cabo la citación, en auto de fecha 25 de julio de 2014, se comisionó a un Juzgado Distribuidor Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara. Asimismo, se proveyó la solicitud de la parte actora, acordando la entrega de los recaudos de citación y designando como correo especial al abogado ADOLFO ROMERO ÁNGULO, ya identificado, quien también es apoderado de la parte actora, con el propósito de gestionar la citación según lo previsto en el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, conforme al resultado de las actuaciones entregadas por el apoderado de la parte actora, se observa que en el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, fueron cumplidas todas las formalidades tanto de la citación personal como de la citación cartelaria, sin que comparecieran los demandados a darse por citado en el término correspondiente. En este sentido, este Tribunal por auto de fecha 1° de julio de 2015, previa solicitud de la actora, designó como Defensor Ad-litem de los demandados, al profesional del derecho JESÚS CUPELLO, inscrito en el INPREBOGADO bajo el No. 130.325, quien aceptó el cargo y se juramentó en fecha 10 de julio de 2015.
Dentro del lapso fijado para contestar la demanda, el defensor Ad-litem, en representación de la parte demanda, presentó escrito de contestación de demanda en el que negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora. Asimismo, manifestó que a pesar del esfuerzo realizado en aras de ubicar a su defendido, le fue imposible localizarlo.
Encontrándose la causa dentro del lapso para promover pruebas, la parte actora promovió y le fueron admitidos los siguientes medios de prueba:
1. Original de documento privado suscrito por los ciudadanos LIBIO PERNALETE CONTRERAS, MARFI FERNÁNDEZ DE PERNALETE, MICHELE PARENTE MOLERO y MILEIDY ROMERO RIVEROS, de fecha cuatro (04) de septiembre de 2012.
2. Original de documento privado suscrito por los ciudadanos LIBIO PERNALETE CONTRERAS, MARFI FERNÁNDEZ DE PERNALETE, MICHELE PARENTE MOLERO y MILEIDY ROMERO RIVEROS, de fecha doce (12) de noviembre de 2012.
3. Copia certificada de Documento Público, inscrito en la Oficina del Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del municipio autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fecha quince (15) de agosto de 2006, bajo el No. 8°, tomo 24°, protocolo 1°.
4. Copia simple de Certificación de gravamen emitida por la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 08 de diciembre de 2015.
5. Copia certificada de documento autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo, en fecha 21 de septiembre de 2010, anotado bajo el No. 06, tomo: 131, de los libros autenticaos llevas por ante la referida notaria.
Acto seguido, el defensor Ad-litem de la parte demandada, en su escrito de promoción de pruebas, invocó el merito favorable que se desprende de las actas procesales y el principio de comunidad de la prueba, además promovió y le fueron admitidos los siguientes medios de prueba:
1. Consignación de telegrama de contacto enviado a la sociedad mercantil Rendi Capital C.A, a través del Instituto Postal Telegráfico (Ipostel).
2. Fotostática constante de la información de los ciudadanos MARFI FERNÁNDEZ y LIBIO PERNALETE, arrojada por la página web: www.pac.com.ve.
Posteriormente, en tiempo hábil, la parte actora presentó escrito de informes.
II. EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
Trabada como quedo la litis en los términos antes expresados y fijados los limites de la controversia con la contestación de la demanda, corresponde a esta Juzgadora analizar las pruebas en el proceso, en virtud de los principios de exhaustividad y de autoeficiencia del fallo, fundamentado en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 243 ejusdem, debiendo reunir las pruebas y valorarlas en su conjunto, relacionándolas entre sí y con los hechos discutidos, para decidir de acuerdo a la valoración establecida en el articulo 507 del Código de Procedimiento Civil.
A los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho la parte actora aportó al proceso documento privado suscrito por los ciudadanos LIBIO PERNALETE CONTRERAS, MARFI FERNÁNDEZ DE PERNALETE, MICHELE PARENTE MOLERO y MILEIDY ROMERO RIVEROS, de fecha cuatro (04) de septiembre de 2012 y de fecha doce (12) de noviembre de 2012. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, en razón de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dado que el mismo constituye documento privado que no fue desconocido por la parte contra quien fue opuesto, por lo que se tiene como reconocido en virtud de lo establecido en el artículo 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil.
Del instrumento antes particularizado se evidencia que, en fecha cuatro (04) de septiembre de 2012, los ciudadanos LIBIO PERNALETE CONTRERAS, MARFI FERNÁNDEZ DE PERNALETE, MICHELE PARENTE MOLERO Y MILEIDY ROMERO RIVEROS, celebraron un contrato que las partes denominaron “opción de compra-venta” sobre el apartamento destinado a vivienda principal signado con el N° 0-3, ubicado en la planta baja del edificio Residencias Club Hípico, situado en la calle 94, avenida 73A, en el sector Antiguo Club Hípico, parroquia Francisco Eugenio Bustamante del municipio Maracaibo del estado Zulia, por el precio de QUNIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (550.000,00 Bs.), de los cuales serian pagados al momento de la firma del contrato LA CANTIDAD DE CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (165.000,00 Bs.), y el saldo restante sería cancelado para el momento de la firma del documento definitivo; se fijó la vigencia del contrato por un lapso de duración de noventa (90) días, más una prorroga de treinta (30) días, contados a partir de la firma de suscripción del documento de opción de compra-venta; sin embargo, posteriormente, en fecha doce (12) de noviembre de 2012, las ciudadanos antes señalados, suscribieron un nuevo contrato de opción de compra-venta en los mismos términos y condiciones a las previstas en el contrato de fecha cuatro (04) de septiembre de 2012, ya identificado.
Asimismo, la parte actora aportó al proceso copia certificada de Documento Público inscrito en la oficina del Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del municipio autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fecha quince (15) de agosto de 2006, bajo el No. 8°, tomo 24°, protocolo 1°; este Tribunal lo aprecia de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en razón de que el mismo constituye un documento Público que no fue impugnado por la parte adversaria en la etapa correspondiente. A través de este instrumento se demuestra la compra realizada por los ciudadanos LIBIO PERNALETE CONTRERAS y MARFI FERNÁNDEZ PEREZ, del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el No. 0-3, ubicado en la planta baja del edificio RESIDENCIAS CLUB HÍPICO, el cual se encuentra situado en la calle 94 con avenida 73A, sector Antiguo Club Hípico en la jurisdicción de la parroquia Francisco Eugenio Bustamante del municipio Maracaibo del estado Zulia. Igualmente se desprende que entre la sociedad mercantil BANESCO, Banco Universal C.A, y el ciudadano LIBIO PERNALETE CONTRERAS, se celebró un contrato de préstamo a interés por la cantidad de TREINTA Y NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (39.800.000,00 Bs.), hoy TREINTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (39.800,00 Bs.), con Garantía Hipotecaria de Primer Grado de hasta por el doble de la cantidad recibida en préstamo, es decir, la cantidad de SETENTA Y NUEVE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (79.600.000,00 Bs.), hoy SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (79.600.00 Bs.), sobre el inmueble objeto del litigio, a favor del BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HÁBITAT, Instituto Autónomo. Así se establece.
En el mismo acto, la representación de la parte actora promovió copia simple de Certificación de gravamen emitida por la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 08 de diciembre de 2015. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, en razón de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dado que el mismo constituye un documento público que no fue impugnado por la parte adversaria en la oportunidad correspondiente.
Del instrumento anteriormente valorado se certifica que, sobre el inmueble objeto de litigio existe una Hipoteca de Primer Grado por la cantidad de SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (79.600,00 Bs.), a favor del BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HÁBITAT para garantizar un préstamo por la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (39.800,00 Bs.), a la par hace constancia de que el inmueble no puede ser enajenado sin la autorización previa del BANAVIH dada por escrito, mientras el préstamo a interés otorgado no haya sido cancelado. Y así se establece.
En referencia a la copia certificada del documento autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo, en fecha 21 de septiembre de 2010, anotado bajo el No. 06, tomo: 131, de los libros autenticaos llevados por ante la referida notaria, traído al proceso por la parte actora, este oficio jurisdiccional le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en razón de que el mismo constituye un documento autenticado que no fue impugnado por la parte adversaria en la etapa correspondiente. De este instrumento se observa que en fecha 21 de septiembre de 2010, los ciudadanos LIBIO PERNALETE CONTRERAS, MARFI FERNÁNDEZ DE PERNALETE, MICHELE PARENTE MOLERO y MILEIDY ROMERO RIVEROS, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 0-3, ubicado en la planta baja del edificio Residencias Club Hípico, situado en la calle 94, avenida 73A, en el sector Antiguo Club Hípico, parroquia Francisco Eugenio Bustamante del municipio Maracaibo del estado Zulia; igualmente este documento crea la convicción a esta Juzgadora de que la parte actora y la parte demandada, con anterioridad a la suscripción del contrato de opción de compra-venta, habían contraído otras obligaciones, como es el caso del contrato de arrendamiento.
Ahora bien, el defensor Ad-Litem de la parte demandada aportó al proceso consignación de telegrama de contacto, enviado al ciudadano LIBIO PERNALETE, a través del Instituto Postal Telegráfico (Ipostel), en fecha 31 de agosto de 2015, sobre la valoración de estos instrumentos la Sala de Casación Civil en sentencia N° Rc. 00358, de fecha 09 de julio de 2009, ha establecido:
“...En cuanto a la naturaleza de los documentos emanados del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), esta Sala establece que los mismos, por provenir de un instituto o ente del Estado venezolano, tienen el carácter de documentos administrativos, los cuales emanan de funcionarios públicos en ejercicio de sus competencias y se presumen ciertos hasta prueba en contrario...”.
Basado el criterio antes citado este Tribunal le otorga pleno valor probatorio ya que demuestra que el defensor Ad-Litem Jesús Cupello, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 130.325, ha cumplido con todas las funciones inherentes a su cargo. Y así se decide.
Para decidir al fondo de la causa, esta Juzgadora considera pertinente establecer los criterios normativos y doctrinales aplicables en el caso bajo estudio, muy específicamente el Articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece que los jueces no pueden llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, de allí que las partes tengan la carga de probar las afirmaciones en que se funda su pretensión, para que sus hechos sean tenidos como verdaderos en la sentencia. Esta necesidad de probar se denomina la carga de la prueba, consagrada en el Articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1354 del Código Civil, que establece que las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido librado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Sobre este punto la Sala de Casación Civil ha dicho que: “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino de directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio…”.
Al respecto, Henríquez La Roche, en su obra Teoría General de la Prueba, señala que el peso de prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio.
Ahora bien, respecto a los contratos señala el Código Civil en los artículos en sus 1159, 1160 y 1.167, lo siguiente:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismo contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167 En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
En este sentido, se observa que la parte actora demanda el cumplimiento de contrato de opción de compra venta, celebrado con los ciudadanos LIBIO PERNALETE CONTRERAS y MARFI FERNÁNDEZ DE PERNALETE, sobre el apartamento destinado a vivienda principal signado con el N° 0-3, ubicado en la planta baja del edificio Residencias Club Hípico, situado en la calle 94, avenida 73A, en el sector Antiguo Club Hípico, parroquia Francisco Eugenio Bustamante del municipio Maracaibo del estado Zulia.
La jurisprudencia del Máximo Tribunal de la Republica en reiteradas oportunidades, ha cambiado el criterio con respecto a la naturaleza de los contratos de promesa bilateral, referente a si los mismos sustraen efectos similares a los del contrato de venta. Sin embargo, el criterio se ha mantenido en cuanto al deber del Juez de aplicar el criterio vigente al momento de introducir y admitir la demanda, ya que no puede exigírsele al actor que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no ha sido establecido. En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 25 de julio de 2015, expediente No. 14.0662, manifiesto que:
“(…) En este sentido se observa, que en el presente caso, cuando Promotora Pomarrosa demandó a la peticionante, estaba vigente el criterio de la Sala de Casación Civil de que las opciones eran ventas cuando cumplían los requisitos allí dispuestos (Vid. sentencia de la Sala de Casación Civil N° 116/12.04.2005), por lo que no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N° 358/09.07.2009, de dicha Sala, ya que, no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no ha sido establecido y que ha sido cónsono con la doctrina vigente para ese momento. (…Omisis…)
Visto el análisis anterior y la decisión objeto de revisión, esta Sala Constitucional considera que el fallo sometido a su conocimiento, al aplicar un criterio que no estaba vigente para el momento en que se introdujo la demanda de autos, lesionó los principios de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible, de conformidad con los criterios establecidos en esta Sala Constitucional en sus sentencias N° 3180/15.12.2004, N° 1310/16.10.2009, N° 167/26.03.2013, N° 1588/14.11.2013, N° 317/05.05.2014 y N° 805/07.07.2014, entre otras. Así se declara. (…)”
Bajo esta línea, se observa que la presente demanda se introdujo en día 27 de junio de 2014, y fue admitida el 1° de julio de 2014, fecha para la cual se encontraba vigente el criterio jurisprudencial establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia N° 116. 22 de marzo de 2013, que a saber reza:
“(…) Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. (…)”

De esta manera, el criterio anteriormente transcrito es el que debe influir en la presente causa, a los fines de determinar la naturaleza jurídica del contrato en estudio, ya que el mismo se encontraba vigente al momento en que se le dio entrada a la demanda. Ahora bien, es menester determinar la naturaleza del contrato que celebraron las partes, con el objeto de declarar la existencia o no de la obligación del demandado. Al respecto establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que:
Artículo 12. La interpretación de contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

En relación a esta labor de interpretación, expone el Dr. JOSÉ MÉLICH ORSINI, en su obra “Doctrina General del Contrato, Tercera Edición”, lo siguiente:
“La interpretación consiste en desentrañar el verdadero contenido jurídicamente relevante del contrato en cuestión para precisar tal contenido, es decir, la regulación de intereses que las partes han intentado realizar en la práctica y decidir en consecuencia”.
Así, del análisis exhaustivo practicado al contrato suscrito por los ciudadanos LIBIO PERNALETE CONTRERAS, MARFI FERNÁNDEZ DE PERNALETE, MICHELE PARENTE MOLERO y MILEIDY ROMERO RIVEROS, se observa que las partes celebraron un contrato que denominaron “opción de compra venta”, donde los ciudadanos LIBIO PERNALETE CONTRERAS, MARFI FERNÁNDEZ DE PERNALETE, como promitentes vendedores, se compromete en vender y los ciudadanos MICHELE PARENTE MOLERO y MILEIDY ROMERO RIVEROS, como promitentes compradores, se obliga a comprar, el apartamento destinado a vivienda principal signado con el N° 0-3, ubicado en la planta baja del edificio Residencias Club Hípico, situado en la calle 94, avenida 73A, en el sector Antiguo Club Hípico, parroquia Francisco Eugenio Bustamante del municipio Maracaibo del estado Zulia, por el precio de QUNIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (550.000,00 Bs.), los cuales serian pagados la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (165.000,00 Bs.) al momento de la firma del contrato el contrato de opción de compra venta, y la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 385.000,00) al momento de la firma del documento definitivo. En consecuencia a lo expuesto, queda constatado que entre la parte actora y la demandada existió consentimiento sobre el bien objeto de la negociación y sobre el precio. Y así se establece.
En este sentido, de la cláusula segunda se expone que en el momento de la firma del contrato de opción de compraventa, la parte actora entregó la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (165.000,00 Bs.), a la parte demandada, como parte del precio definitivo de venta, es decir, como arras confirmatorias que configuran un principio de ejecución de la prestación debida y en el presente caso conforman de manera parcial el precio de venta pactado. Sobre este punto, los autores Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón, en su obra “Sistema de Derecho Civil, Volumen II, Séptima Edición”, definen a las “arras confirmatorias” de la manera siguiente:
“Cuando la entrega cumple la función de señal de la celebración de un contrato, o prueba de su perfección. Como dice el artículo 343 del Código de Comercio, la cantidad se reputa dada a cuenta de un precio. La señal confirma la perfección de un contrato, constituida por un principio de ejecución (pago parcial de la prestación)”.
Hechas las consideraciones anteriores, se debe señalar que la obligación de la parte actora se refiere al pago del precio, ello implica que las partes concibieron que la actora ya estaba obligada a pagar el precio en virtud del contrato, ya que en la cláusula segunda dio a entender que se trata de una obligación del contrato ya celebrado, y no de las que surgirían de un contrato por celebrarse.
Del contrato en estudio se desprende que el demandado hizo a la actora una firme oferta de venta, la cual contiene indicación del inmueble ofrecido en venta y del precio aspirado, indicando igualmente que el precio deberá pagarse según las condiciones previstas en la negociación.
La transferencia de la propiedad en el caso sub examine, se produjo por consentimiento legítimamente manifestado por las partes en el contrato, conforme se desprende del artículo 1.161 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.489 ejusdem, los cuales establecen que:
Artículo 1.161. En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.
Artículo 1.489 La tradición de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por la entrega de las llaves de los edificios que los contienen, o por el solo consentimiento de las partes si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta, o si el comprador los tenia ya en su poder por cualquier otro título.
Quedando pendiente la obligación del demandado de hacer la tradición prevista en el artículo 1.488 del Código Civil, es decir, la obligación de otorgar del instrumento de propiedad del inmueble; y la obligación de la parte actora de pagar el precio conforme a lo determinado en el contrato.
En el documento suscrito por los ciudadanos LIBIO PERNALETE CONTRERAS, MARFI FERNÁNDEZ DE PERNALETE, MICHELE PARENTE MOLERO y MILEIDY ROMERO RIVEROS, se estableció la forma de ejecución de la venta celebrada, especialmente respecto de las obligaciones principales relativas al pago del precio y a la tradición mediante el otorgamiento del documento de propiedad ante la Oficina de Registro competente.
Con fundamento a los razonamientos anteriormente expuestos, es forzoso concluir que conforme al contrato supra citado, la parte demanda tiene la obligación de realizar la tradición de la propiedad del inmueble vendido en la Oficina de Registro competente y la parte actora tiene la obligación del pago del precio. Y así se decide.
En vista de ser la promitente compradora quien invoca el cumplimiento del contrato, resulta necesario que la misma pruebe inequívocamente haber cumplido con sus obligaciones, lo cual se evidenció de los contratos suscritos en fecha cuatro (04) de septiembre de 2012, y en fecha doce (12) de noviembre de 2012, por los ciudadanos LIBIO PERNALETE CONTRERAS, MARFI FERNÁNDEZ DE PERNALETE, MICHELE PARENTE MOLERO Y MILEIDY ROMERO RIVEROS, en cuanto del mismo se deriva el pago de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (165.000,00 Bs.), como parte del precio total de la venta, comprometiéndose a pagar la cantidad de dinero restante, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (385.000,00 Bs.), al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta. Respecto al pago del precio, la parte actora afirmó el pago de otras cantidades de dinero diferente a la anteriormente señalada, sin embargo nada probó al respecto, por lo que mal puede esta juzgadora imputarlas como parte del precio total de la obligación.
En razón de lo antes expuesto, resulta forzoso declarar CON LUGAR la presente demanda de cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos MICHELE PARENTE MOLERO y MILEIDY ROMERO RIVEROS, contra los ciudadanos LIBIO PERNALETE CONTRERAS y MARFI FERNÁNDEZ DE PERNALETE; debiendo la parte demandada, cumplir su obligación de hacer la tradición referida, de conformidad con los artículos 1.159, 1.264, 1.486 y 1.488 del Código Civil, en virtud de que el contrato de compra venta tiene fuerza de ley entre las partes que lo celebraron, la obligación mencionada debe ser cumplida exactamente como fue contraída, la tradición es una obligación del vendedor demandado y la misma se cumple con el otorgamiento del documento de propiedad ante la Oficina de Registro competente, por ser un inmueble el bien vendido; debiendo pagar la actora al demandado, en la oportunidad de cumplimiento voluntario de esta sentencia, la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (385.000,00 Bs.), no contradicha por el demandado como saldo del precio restante después de la imputación al mismo de la suma de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (165.000,00 Bs.), que ya recibió de la actora, esto con la finalidad de que la sentencia cumpla sus efectos, tal como lo establece el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil de Venezuela, que a su saber dispone:
Artículo 531. “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”. Negrita del Tribunal.
Una vez conste en actas el pago de la parte actora, si la parte demandada no ha cumplido con su obligación esta sentencia surtirá los efectos de contrato no cumplido. Y así se decide.
III.- POR LOS FUNDAMENTOS EXPUESTOS:
Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
• CON LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara los ciudadanos MICHELE PARENTE MOLERO, plenamente identificada en actas; contra los ciudadanos LIBIO PERNALETE CONTRERAS y MARFI FERNÁNDEZ DE PERNALETE, plenamente identificados en actas. En consecuencia: 1) SE CONDENA a la parte demanda a otorgar el documento de propiedad del apartamento destinado a vivienda principal signado con el N° 0-3, ubicado en la planta baja del edificio Residencias Club Hípico, situado en la calle 94, avenida 73A, en el sector Antiguo Club Hípico, parroquia Francisco Eugenio Bustamante del municipio Maracaibo del estado Zulia, ante la Oficina de Registro competente; 2) SE ORDENA a la parte actora pagar a la parte demandada, en la oportunidad de cumplimiento voluntario de esta sentencia, la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (385.000,00 Bs.), no contradicha por el demandado como saldo del precio después de la imputación al mismo de la suma de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (165.000,00 Bs.), que ya recibió de la actora. Una vez conste en actas el pago de la parte actora, si la parte demandada no ha cumplido con su obligación esta sentencia surtirá los efectos de contrato no cumplido.
• Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en la presente instancia de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.
Déjese copia certificada de este fallo en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los veintinueve (29) días del mes de noviembre de dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
La Jueza Provisoria, (fdo)
Abg. Martha Elena Quivera
La Secretaria, (fdo)
Abg. Milagros Casanova

En la misma fecha siendo las 02:30 p.m., se dictó y publicó la sentencia que antecede, quedando anotada bajo el No. 316.

La Secretaria, (fdo)

Abg. Milagros Casanova