TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
El JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUIDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I
INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa en virtud de la Distribución efectuada en fecha 05 de agosto de 2014, por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del estado Zulia, por apelación interpuesta en fecha 22 de julio de 2014, por el abogado JESÚS GARCÍA PANTOJA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.526.717, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 20.379, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos FRANCISCO QUINTERO BRICEÑO y MARTÍN QUINTERO HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad número 1.639.293 y 4.995.045 respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra la decisión dictada por el JUZGADO DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 18 de julio de 2014, en el juicio que por RESOLUCÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO siguen los ciudadanos FRANCISCO QUINTERO BRICEÑO y MARTÍN QUINTERO HERNÁNDEZ, ya identificados, contra el ciudadano JAIME ALBERTO SANTODOMINGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 16.921.498, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

II
NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada a la presente causa por ante este órgano jurisdiccional, en fecha 18 de septiembre de 2014, tomándose en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de interlocutoria.

En fe cha 30 de septiembre de 2014, fue presentado escrito de alegatos por la abogada AUDREY SILVA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.601.255, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte actora, en el que expuso lo siguiente:

“Declara la inadmisibilidad de la acción, bajo una causal no estatuida en el artículo 341 del Código Adjetivo, in limine litis, sin materializarse el debate probatorio, habiendo cuestiones de fondo que deben ser resueltas y de mérito que inciden indefectiblemente sobre los presupuestos de la acción, contraviene con mucho la ley, la lógica, el sentido común, la doctrina de los autores y la jurisprudencia patria…
(…)
… que el fallo dictado por el ad quem, infringió el debido proceso y con ello cercenó el derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva, el subvertir el proceso con la negativa de admitir la demanda sin subsumir la misma en las reglas establecidas por el legislador en el artículo 341 del Código de procedimiento Civil, respecto al orden público a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, consideradas para el caso, con los supuestos del 643 eiusdem sobre la materia intimatoria. Por lo que los jueces sólo podrán, im limine litis, negarse a admitir las demandas que se funden en la derogación de normas declaradas de orden público o porque la ley prohíba la acción “… Por ello, cuando la inadmisibilidad no sea evidente, la prudencia aconseja al juez permitir que sea el demandado quien suscite la cuestión previa correspondiente, para luego resolver con vista al debate sustanciado. Con mayor razón cuando concierne al orden privado… o cuando la inadmisibilidad provenga de una disposición que no la exprese claramente…”.

En fecha 11 de julio de 2014, fue presentado escrito libelar por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del estado Zulia, por la abogada AUDREY SILVA, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte actora, quien expuso lo siguiente:

“… De las copias certificadas, que se agregan de todo el expediente N° 2775-2013 que llevó el hoy JUEZ NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, este dictó sentencia juzgada formal, declarando inadmisible, el libelo, conforme a la Ley de arrendamientos inmobiliarios como si se hubiese demandado el desalojo y no la resolución de un contrato de arrendamiento de un lote de terreno para local comercial. Como, consecuencia de lo anterior, interpongo de nuevo la demanda, pues siendo cosa juzgada formal, esta nueva demanda deviene en la resolución del contrato, por falta de pago de los cánones insolutos e igualmente, que de lo anteriormente establecido hay que concluir que los hechos sobre los que se fundamenta la pretensión de mi conferente, no se circunscriben en lo estipulado para el juicio de Desocupación (artículo 34 LAI), por cuanto el pretendido artículo sólo es de posible aplicación en los Contratos de arrendamiento para vivienda, y no como ocurre en el presente caso, un lote de terreno para su uso comercial, correspondiendo la tramitación del mismo a través de la Resolución o Cumplimiento de Contrato, en las doctrinas de el (sic) Tribunal Supremo de justicia (sic) invocadas, y evidenciado en un cambio en la realidad concreta, al promulgarse la nueva Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, que dispone en su artículo 4 que los arrendamientos sobre lotes de terreno no se enmarcan dentro de su esfera…
… El ciudadano Martín Quintero, en su carácter de administrador, por orden y cuenta de su legítimo padre Luís Quintero,…, dio en arrendamiento un terreno urbano; destinado para uso comercial se servicios, para un taller mecánico de refrigeración; al ciudadano JAIME ALBERTO SANTODOMINGO,…, el inmueble en lo adelante descrito, conformado por un terreno urbano está ubicado en la calle Santa Ana, en el sector “Altos de Jalisco”, Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del Estado Zulia…, según consta de instrumento público registrado el 29 de Mayo de 1959 por ante la oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 44, folio 106 al 108, Protocolo 1, Tomo 7, propiedad de Francisco Quintero, como se evidencia de dicho documento registrado… Dicho arrendamiento se colige como consta de contratos de arrendamiento notariados en fechas 13 de Febrero de 1996, 29 de marzo de 1999, 25 de Marzo de 2003, 17 de abril de 2000, 13 de junio de 2001, 25 de marzo de 2003, 12 de Julio de 2004 y 11 de julio de 2007, en las Notaría Públicas Tercera, los cuatro primeros, el quinto en la Notaría Pública Séptima, el sexto en la notaría pública sexta y el último en la Notaría pública Décima Primera y autenticados en su orden, el primero bajo el N° 45, Tomo 21, el segundo Bajo el N° 46, Tomo 50, el tercero bajo el N° 53, Tomo 65, el cuarto bajo el N° 59, Tomo 92, el quinto bajo el N° 85, Tomo 19, el sexto bajo el N° 91, Tomo 44 y el último bajo el N° 5, Tomo 109…
… con los dos últimos instrumentos… se estableció la prórroga legal para cualquier interpretación que supusiera el menoscabo de algún derecho del inquilino y se le dio una prórroga humanitaria de seis meses, improrrogable; que fenecía el 12 de Enero de dos mil ocho, quedando resuelta la relación arrendataria que unía a mis poderdantes con el ciudadano JAIME ALBERTO SANTODOMINGO… el arrendatario siguió ocupando el terreno prosiguiendo con las labores en el taller mecánico de refrigeración cancelando un canon de dos mil bolívares fuertes, hasta el 12 de marzo de dos mil once, fecha en la cual se ha negado a cancelar los cánones de arrendamiento aduciendo que el gobierno ha dado órdenes de que no puede ser desalojado por ser inquilino y tiene derechos, aún cuando no pague el canon y que esa propiedad debe quedarle a el por ley, con lo cual adeuda treinta y nueve (39) meses de arrendamiento , que montan setenta y ocho mil bolívares (78.000,00), que están insolutos… Como han sido varias e infructuosas las gestiones amistosas para lograr la cancelación de los cánones adeudados, sin que esta se haya producido, y la entrega del inmueble arrendado…vengo a DEMANDAR, como en efecto lo hago a el ciudadano JAIME ALBERTO SANTODOMINGO, ya identificado, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, para que convenga en desocupar el terreno objeto de arrendamiento, al pago de los cánones insolutos de los meses vencidos, y a los que venzan hasta su desocupación definitiva, conforme a las disposiciones legales expuestas y a las cláusulas ut supra mencionadas en los contratos que contienen la voluntad de las partes…”.

Consta en actas que en fecha 18 de julio de 2014, el JUZGADO DUODÉCIMO ORDINARIO Y DE EJECUCIÓN DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó y publicó sentencia declarando lo siguiente:

“ … En atención a esta situación, a pesar de que el inmueble fue destinado por el arrendatario a un fin distinto al concertado en el contrato, motivo por el cual el arrendador tiene interés procesal para demandar la resolución del mismo; no puede obviar quien suscribe que en la actualidad el inmueble in examine esta siendo utilizado con fines residenciales, a propósito de lo cual, en aras de proteger el derecho humano a la vivienda, de ingente reconocimiento constitucional, debe ser aplicado al caso de marras el dispositivo legal contenido en el artículo 96 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, según el cual es necesario previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de arrendamiento y, en definitiva, previo a cualquier demanda que comporte la desocupación material de un inmueble destinado a vivienda, debe ser agostado el procedimiento administrativo recogido en los artículos 7, 8, 9 y 10 del Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, cuya extenuación no fue demostrada por el demandante en la presente causa, deviniendo inadmisible y así se decide.
(…)
… este Juzgado Décimo Sexto Ordinario y de Ejecución De Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial Del Estado Zulia, administrado justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara inadmisible la pretensión incoada…”.

III
MOTIVOS PARA DECIDIR

Vistas y analizadas todas y cada una de las actas que conforman el presente expediente, pasa esta Superioridad a resolver, tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

La presente controversia se basa en que los ciudadanos FRANCISCO QUINTERO BRICEÑO y MARTÍN ELÍAS QUINTERO HERNÁNDEZ, demandan por Resolución de Contrato de arrendamiento al ciudadano JAIME ALBERTO SANTODOMINGO, siendo el thema decidemdum, la admisibilidad o no de la presente demanda.
El Código de Procedimiento Civil, en su artículo 341 expresa lo siguiente:
Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.

Siendo esta la regla general de los casos de procedimiento ordinario, es de observar que en los casos de Desalojos, Cumplimiento de Contrato y Resolución de Contrato, en los que su objetivo es la desocupación de bienes inmuebles destinados a Viviendas, se deberá cumplir con el procedimiento administrativo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, previo al ejercicio de cualquier acción judicial.

El referido proceso previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, es sólo y exclusivo cumplimiento a los contratos celebrados sobre bienes inmuebles destinados a Viviendas, tal y como lo preceptúa el artículo 1 del referido Decreto, que a la letra dice:
Artículo 1. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.

Sujetos objeto de protección.
Artículo 2. Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.
El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia.

En ese sentido esta sentenciadora observa que en la presente causa la parte actora celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano JAIME SANTODOMINGO, sobre lo siguiente:

* Conforme al documento de arrendamiento de fecha 13 de febrero de 1996, que consta en copia certificada, el cual fue Notariado por ante la Notaría Pública Tercera, bajo el número 45, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones, la Cláusula Primera y Cuarta expresa lo siguiente:

“… Primera: “El Arrendador” es Administrador del bien inmueble tipo terreno, ubicado en el sector “Altos de Jalisco”…, de la propiedad única y exclusiva del ciudadano Francisco Quintero Briceño… y padre del Administrador; cede y da en arrendamiento a “El Arrendatario” y éste lo recibe a su entera satisfacción… Cuarta:”El Arrendatario” destinará el terreno arrendado para la instalación y fundamento de su taller mecánico para vehículos y otras maquinarias, con prohibición expresa y viciada de nulidad, de darle un uso distinto, de subarrendarlo total o parcialmente, ceder o traspasar este contrato a tercera (s) personas, de ejecutar construcciones y modificaciones y, en todo caso, todas las mejoras y bienhechurías ejecutadas quedarán en beneficio del terreno...”.

* Conforme al documento de arrendamiento de fecha 29 de marzo de 1999, que consta en copia certificada, el cual fue Notariado por ante la Notaría Pública Tercera, bajo el número 46, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones, la Cláusula Sexta expresa lo siguiente:
“…SEXTA: Las reparaciones menores que se le hicieran al inmueble arrendado, serán por la sola y única cuenta de EL ARRENDATARIO. Igualmente se autoriza para que realice las infraestructuras necesarias que requiera su negocio…”.

* Conforme al documento de arrendamiento de fecha 25 de marzo de 2003, que consta en copia certificada, el cual fue Notariado por ante la Notaría Pública Tercera, bajo el número 85, Tomo 19 de los Libros de Autenticaciones, la Cláusula Cuarta expresa lo siguiente:

“… Cuarta: El destino que se le dará a dicho inmueble será plenamente comercial, plenamente lícito…”.

Esta jurisdicente observa que la presente controversia se fundamenta sobre la Resolución de un Contrato de Arrendamiento celebrado por las partes intervinientes en la presente causa, sobre un inmueble tipo terreno destinado sólo y exclusivamente para fines comerciales y que las edificaciones que bien tuviere el arrendatario de construir era para el beneficio de su actividad comercial.

Asimismo se observa que si bien es cierto, que consta en el expediente copia certificada de una inspección extra litem efectuada por la Notaría Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 17 de octubre de 2013, y de la misma se desprende que en el inmueble objeto de la presente controversia esta conformado por tres habitaciones, un área de cocina y otra de lavandería así como un galpón en su frente en el que se desarrolla la actividad de un taller de refrigeración; es decir, que existe una edificación destinada a Vivienda; pero no es menos cierto que el contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos FRANCISCO QUINTERO BRICEÑO y MARTÍN QUINTERO HERNÁNDEZ, con el ciudadano JAIME ALBERTO SANTODOMINGO, fue sobre un inmueble tipo terreno destinado sólo y exclusivamente para fines comerciales, por lo tanto las edificaciones que podrían permitirse según el contrato es para el beneficio de la actividad comercial.

En consecuencia y en virtud de lo ya expuesto, mal podría el Tribunal a quo declarar inadmisible la presente demandada por cuanto considera que la parte demandada destinó no solo el terreno para el beneficio comercial sino que además lo destino con fines residenciales, fin el cual no fue acordado entre las partes en el contrato de arrendamiento celebrado.

En ese sentido y en virtud que la presente causa fue declarada inadmisible en fecha 18 de julio de 2014, el JUZGADO DUODÉCIMO ORDINARIO Y DE EJECUCIÓN DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, mediante la aplicación de lo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; y en vista que la presente demanda se fundamenta sobre la Resolución de un Contrato de Arrendamiento, sobre un inmueble tipo terreno destinado sólo y exclusivamente para fines comerciales, esta Superioridad declara la Nulidad de la sentencia dictada en fecha 18 de julio de 2014, por el Tribunal a quo y repone la causa al estado en que el referido Tribunal se pronuncie sobre la admisibilidad del mismo, todo ello conforme a lo acordado por las partes en el contrato de arrendamiento celebrado. Así se decide.

Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior deberá declarar en la parte dispositiva del presente fallo, CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 22 de julio de 2014, por el abogado JESÚS GARCÍA PANTOJA, actuando en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos FRANCISCO QUINTERO BRICEÑO y MARTÍN QUINTERO HERNÁNDEZ, contra la decisión dictada por el JUZGADO DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 18 de julio de 2014, en el juicio que por RESOLUCÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO siguen los ciudadanos FRANCISCO QUINTERO BRICEÑO y MARTÍN QUINTERO HERNÁNDEZ, ya identificados, contra el ciudadano JAIME ALBERTO SANTODOMINGO; NULIDAD de la decisión dictada por el JUZGADO DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 18 de julio de 2014, fecha en la que se declaró INADMISIBLE la presente demanda, en consecuencia se REPONE la causa al estado que el Tribunal a quo, se pronuncie sobre la admisibilidad de la presente demanda conforme a lo acordado por las partes y de conformidad con establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

IV
DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 22 de julio de 2014, por el abogado JESÚS GARCÍA PANTOJA, actuando en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos FRANCISCO QUINTERO BRICEÑO y MARTÍN QUINTERO HERNÁNDEZ, contra la decisión dictada por el JUZGADO DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 18 de julio de 2014, en el juicio que por RESOLUCÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO siguen los ciudadanos FRANCISCO QUINTERO BRICEÑO y MARTÍN QUINTERO HERNÁNDEZ, contra el ciudadano JAIME ALBERTO SANTODOMINGO, plenamente identificados.

SEGUNDO: NULIDAD de la decisión dictada por el JUZGADO DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 18 de julio de 2014, fecha en la que se declaró INADMISIBLE la presente demanda.

TERCERO: REPONE la causa al estado que el Tribunal DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, se pronuncie sobre la admisibilidad de la presente demanda conforme a lo acordado por las partes y de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza del fallo.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los diecisiete (17) días del mes de mayo de dos mil dieciséis (2016). Anos 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

DRA. ISMELDA RINCÓN OCANDO.
EL SECRETARIO,

ABOG. ALEXANDER LEÓN DÍAZ.

En la misma fecha anterior, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede.
EL SECRETARIO,

ABOG. ALEXANDER LEÓN DÍAZ.