REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA 206° y 157° EXPEDIENTE N° 14.062. PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL COLINA DEL LAGO, S.A, empresa inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha veintidós (22) de marzo de 2.007, anotada bajo el N° 19, tomo 16-A y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES: SILIO ROMERO LA ROCHE, GLORIA ROMERO LA ROCHE, JUAN DIEGO ROMERO ROMERO y HERNAN PINTO, titulares de las cédulas de identidad Nos. 1.686.604, 3.512.588, 17.416.102 y 17.974.550, respectivamente y de este domicilio. PARTE DEMANDADA: MARIA ISABEL RINCÓN RINCÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.256.757, y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADA JUDICIAL: MICHELLE CAROLINA AZUAJE PIRELA, abogado en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 113.401 y de este domicilio. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA. FECHA DE ENTRADA: Cinco (05) de mayo de (2014). I RELACIÓN DE LAS ACTAS Se inicia el presente juicio mediante demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA incoada por la representación judicial de la sociedad mercantil COLINA DEL LAGO, C.A., identificada en actas, en contra de la ciudadana MARIA ISABEL RINCÓN RINCÓN, también identificada en las actas, con base al presunto incumplimiento evidenciado por la demandada respecto a las obligaciones contenidas en la cláusula sexta del contrato de opción a compra venta suscrito entre las partes y autenticado en fecha 03 de julio de 2.008, ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo anotado bajo el N° 06 tomo 108 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, ello en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil Venezolano. Por auto de fecha 05 de mayo de 2.014, este órgano jurisdiccional admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda, ordenando la citación de la parte demandada. En fecha 15 de mayo de 2.014, el ciudadano Domenico Sabatini Zitella, titular de la cédula de identidad N° 5.811.530, obrando con el carácter de director general de la sociedad mercantil Colina del Lago, S.A., parte demandante en la presente causa, confirió poder apud acta a los abogados en ejercicio SILIO ROMERO LA ROCHE GLORIA, ROMERO LA ROCHE, JUAN DIEGO ROMERO y HERNAN PINTO ROMERO, ya identificados en actas. Mediante exposición de fecha 16 de mayo de 2.014, el Alguacil Natural expuso dejando constancia de haber recibido los emolumentos para la practica de la citación de la demandada. En fecha 21 de mayo de 2.014, se agregó a las actas escrito de reforma de demanda conjuntamente con anexos presentado por el abogado Juan Diego Romero, obrando con el carácter de apoderado actor. Por auto de fecha 23 de mayo de 2.014, el Tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho la reforma de demanda, ordenando nuevamente la citación de la parte demandada. Mediante diligencia presentada en fecha 04 de junio de 2.014, la abogada Michelle Azuaje, ya identificada en actas, obrando con el carácter de representante judicial de la demandada, consignó instrumento poder, del cual dimana la representación que se acredita y en la misma oportunidad se dio por citada en nombre de su representada. En fecha 04 de julio de 2.014, se agregó a las actas escrito de contestación y planteamiento de reconvención presentado por la representación judicial de la ciudadana María Isabel Rincón Rincón. Por auto de fecha 09 de julio de 2.014, el Tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho la reconvención propuesta emplazando a la parte demandante reconvenida fijando el quinto día de despacho siguiente para dar contestación a la reconvención propuesta. En fecha 16 de julio de 2.014, se agregó a las actas escrito de contestación a la reconvención presentado por la representación judicial de la parte actora. En fecha 12 de agosto de 2.014, se agregaron a las actas escritos de promoción de pruebas presentados por las partes contendientes en la causa, conjuntamente con pruebas documentales. Por auto de fecha 18 de septiembre de 2.014, el Tribunal admitió los medios de prueba promovidos por las partes ordenando su respectiva evacuación. En fecha 20 de octubre de 2.014, se agregó a las actas oficio signado con el N° OMPU-D-14-277, procedente de la Oficina Municipal de Planificación Urbana, conjuntamente con anexo. En fecha 28 de octubre de 2.014, se agregó a las actas oficio signado con el N° 479-400-2014, emanado del Registrador Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo, conjuntamente con anexos. En fecha 17 de noviembre de 2.014, se agregó a las actas escrito de informes presentado por la representación judicial de la parte actora. Por auto de fecha 12 de noviembre de 2.015, el Tribunal fijó la presente causa para la presentación de los informes de las partes, previo su notificación. En fecha 14 de diciembre de 2.015, el apoderado actor, consignó escrito de informes en la causa. Por auto de fecha 14 de marzo de 2.015, el Tribunal difirió el pronunciamiento de la sentencia de mérito para el trigésimo día (30°) consecutivo posterior a la presente fecha. II VALORACIÓN DE LOS MEDIOS PROBATORIOS APORTADOS AL PROCESO La parte demandante promovió en el curso del proceso las siguientes probanzas de carácter documental: - Copia simple de cédula de identidad perteneciente al ciudadano Domenico Sabatini. La documental que antecede pertenece a la categoría de documento administrativo, por cuanto ha sido expedido por el funcionario público competente en el ejercicio de sus funciones, el cual, no ha sido impugnado por la contraparte, gozando en tal sentido, de plena eficacia respecto a la acreditación de la identificación civil del ciudadano Domenico Sabatini. Así se establece. - Original de cheque de gerencia girado contra la cuenta número 0115-0085-42-2120210100 el Banco Exterior Banco Universal, a la orden de la ciudadana Maria Isabel Rincón Rincón. El cheque que antecede promovido por la parte actora y emitido en fecha 17 de marzo del 2.014, contra la cuenta número 0115-0085-42-2120210100 a nombre de la ciudadana María Isabel Rincón Rincón, fue promovido por la parte actora con la finalidad de demostrar en el proceso la intención de la sociedad mercantil COLINA DEL LAGO, C.A., de dar cumplimiento a las disposiciones resolutorias del contrato. Sin embargo, del contenido del referido efecto mercantil le resulta imposible a esta Juzgadora establecer la titularidad de la cuenta contra la cual fue girado el mencionado cheque, en consecuencia, el mismo no aporta elementos de relevancia probatoria para la resolución del mérito de la causa. Así se establece. - Copia certificada de documento de opción a compra venta suscrito entre las partes y autenticado en fecha 03 de julio de 2.008, ante la Notaría Pública Segunda del municipio Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 06, tomo 180 de los libros de autenticaciones. El instrumento que antecede constituye para esta Juzgadora un instrumento privado tenido legalmente por reconocido, a tenor de lo previsto en el artículo 1.363 del Código de Procedimiento Civil, en tanto, no fue de desconocido por la parte a quien le fuera opuesto; en ese sentido, surte plenos efectos probatorios dentro del proceso produciendo la convicción en esta jurisdicente respecto a la existencia y contenido del negocio jurídico que vincula a las partes contendientes. Así se establece. - Copia certificada de documento de compraventa de inmueble efectuado entre el ciudadano Paul Henry Koester Sheppard y la sociedad mercantil Colina del Lago, C.A., registrado en fecha 30 de mayo de 2007, ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, bajo el N° 14, tomo 26, protocolo 1°. - Copia certificada de documento contentivo de integración de parcelas de los terrenos allí identificados, cuya propiedad acusa ser de la sociedad mercantil Colinas del Lago, C.A. registrado dicho documento ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo de estado Zulia, en fecha 19 de mayo de 2.009, quedando inscrito bajo el N° 3, folio 7 del tomo 26 del protocolo de transcripción del año 2.009. Los instrumentos que anteceden, constituyen para esta Juzgadora instrumentos privados tenidos legalmente por reconocidos, a tenor de lo previsto en el artículo 1.363 del Código de Procedimiento Civil, en tanto, no fueron desconocidos por la parte a quien le fueron opuestos; en ese sentido, surten plenos efectos probatorios dentro del proceso produciendo la convicción en esta jurisdicente respecto a la propiedad que acusa la demandante sobre el terreno y la construcción donde yace el inmueble objeto del contrato sobre el cual se solicita la resolución. Así se establece. - Copia certificada del expediente mercantil perteneciente a la demandante sociedad mercantil Colina del Lago, S.A., así como, las actas de las asambleas celebradas por dicha sociedad mercantil, insertas bajo el número de expediente 71234. El documento que antecede constituye para esta Juzgadora un instrumento privado tenido legalmente por reconocido, a tenor de lo previsto en el artículo 1.363 del Código de Procedimiento Civil, en tanto, no fue desconocido por la parte a quien le fue opuesto; en tal sentido, surte plenos efectos probatorios dentro del proceso produciendo la convicción en esta jurisdicente respecto a la identidad de la sociedad mercantil demandante, así como la facultad con la que obra ante esta instancia el represente legal de la sociedad mercantil Colina del Lago, C.A. Así se establece. - Original y copia de nueve (09) recibos de pago emitidos por la sociedad mercantil Colinas del Lago, C.A., a nombre de la ciudadana Marisabel Rincón. Los anteriores recibos promovidos en original y copia con fecha de emisión 21 de julio de 2.008, aun y cuando no fueron impugnados por la contraparte se desechan del debate probatorio, en tanto contravienen el principio de alterabilidad de la prueba; de igual manera, resulta imposible para esta jurisdicente establecer la autoría de los mencionados recibos, o en todo caso determinar la relación de los mismos con la sociedad mercantil demandante. - Certificación de gravamen en original expedida por el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, respecto al inmueble signado con el N° 4 ubicado en el edificio Punta Azul, situado en la avenida 2-A, N° 85-315, en jurisdicción de la parroquia Santa Lucia del municipio Maracaibo del estado Zulia. - Copia simple de documento de condominio referido al inmueble Puntazul, registrado en fecha 29 de agosto de 2.013, ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo de estado Zulia, bajo el N° 27, folio 135 del tomo 34 del protocolo de transcripción. Esta documental fue promovida y evacuada en copia certificada dentro de la articulación probatoria respectiva por la representación actora. Los documentos que anteceden promovidos en original y en copia simple, se tienen como fidedignos, en tanto no fueron objeto de tacha de falsedad o impugnación por la parte a quien le fueron opuestos; en consecuencia, surten los efectos probatorios que le asigna la norma sustantiva a los documentos públicos y privados a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.363 del Código Civil Venezolano, respectivamente. Así se establece. En este sentido, de la certificación de gravamen consignada queda demostrado que la sociedad mercantil demandante Colinas del Lago, C.A., se mantuvo como única propietaria del inmueble objeto del contrato de opción a compra venta suscrito con la demandada, hasta la fecha veintinueve (29) de julio de (2.014); de igual manera, se puede constatar que hasta la referida fecha no pesaba ningún tipo de medida de preventiva o gravamen hipotecario sobre el inmueble objeto del contrato. Por otra parte, de la copia certificada del documento de condominio analizado observa esta Juzgadora que el mismo fue protocolizado en fecha 29 de agosto de 2.013, circunstancia esta que permite determinar que fue a partir de la preindicada fecha, cuando la sociedad mercantil demandante se encontró en la posibilidad jurídica de enajenar los inmuebles pertenecientes a la Residencia Puntazul. Así se establece. Medios de Prueba promovidos por la parte demandada: - Recibo expedido en fecha 15 de mayo de 2008, por la ciudadana Belinda Montero, titular de la cédula de identidad N° 7.672.020 en representación de la vendedora sociedad mercantil Colina del Lago, S.A., a favor de la ciudadana Marisabel Rincón de Negrón por la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) actualmente la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) como pago por concepto de reserva por la compra del apartamento N° 4 del Edificio Puntazul. La documental que antecede fue promovida por la representación judicial de la parte demandada conjuntamente con la solicitud de medida preventiva de prohibición de enajenar solicitada con ocasión a la reconvención propuesta por su representada; ahora bien, presentada como fuera dicho recibo la parte demandante reconoció su existencia en la oportunidad de contestar la reconvención propuesta en contra de su representada. Así las cosas, con la existencia del referido recibo se ratifica el hecho del pago de la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) por concepto de reserva del inmueble N° 4 del Edificio Puntazul, realizado por la demandada a favor de la demandante, sin embargo, sobre este hecho hubo un allanamiento expreso por parte de la demandante reconvenida. Así se establece. - Original de comunicación fechada 14 de marzo de 2.012, dirigida por el Escritorio Jurídico La Roche, en representación de la sociedad mercantil Colina del Lago, S.A, a la ciudadana Maria Isabel Rincón Rincón, con ocasión a un contrato de opción a compra venta suscrito entre estos, sobre el inmueble N° 4 del edificio Puntazul. Con relación a la referida documental, la misma constituye una carta misiva a tenor de lo previsto en el artículo 1.371 del Código Civil, emitida por un escritorio jurídico en representación de la sociedad mercantil demandante y del contenido de la misma se evidencia la manifestación expresa y escrita de la promitente vendedora para tratar asunto con la promitente compradora respecto al contrato de opción a compra-venta objeto del presente juicio, dicha misiva tiene fecha 14 de marzo de 2.012 y en su parte superior se lee la mención “SEGUNDO Y ÚLTIMO AVISO”. De la anterior documental resulta imposible obtener elementos determinantes o suficientes para la resolución de la causa, toda vez que, del contenido de la misma no se evidencia de manera alguna el motivo que fundamenta la convocatoria dirigida por la empresa Colina del Lago, S.A., a la ciudadana María Isabel Rincón. Así se establece. - Promovió prueba de informes dirigida a la Oficina Municipal de Planificación Urbana, a fin de que informara sobre el siguiente particular “Si la sociedad mercantil Colina del Lago, S.A., solicitó y tramitó la constancia de habitabilidad del edificio PUNTAZUL, ubicado en el sector Valle Frío, avenida 2A, parroquia Santa Lucía, N° 85-315 de la ciudad de Maracaibo. En ese caso se sirva indicar la fecha de la solicitud y emisión de ésta. Así mismo, se sirva remitir a este despacho, copia certificada de la aludida constancia” (sic). Consta de las actas procesales comunicación recibida en este Despacho en fecha 20 de octubre de 2.014 procedente de la Oficina Municipal de Planificación Urbana signada con el alfanumérico OMPU-D-14-277, por medio de la cual, remiten a esta instancia judicial constancia de Recepción de Habitabilidad correspondiente a la Residencias PuntaAzul. Ahora bien, el anterior medio probatorio es valorado favorablemente por esta Juzgadora en tanto fue evacuado bajo los parámetros legales que informan dicho medio probatorio, en virtud de lo cual, conforme al sistema de la sana crítica esta Juzgadora extrae como elementos de convicción relevantes a la resolución del presente asunto, la fecha en la cual le fue otorgada la constancia de habitabilidad a la empresa demandante, esto es, en fecha 07 de abril de 2.013. Así se establece. - Promovió prueba de informes dirigida a la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a fin de que informara sobre el siguiente particular “Si en fecha 29 de agosto de 2013, fue protocolizado documento de condominio del edificio Residencias Puntazul, según numero 27, folio 135, tomo 34 de los libros respectivos. En ese sentido, se sirva remitir copia certificada del aludido documento..” (sic). Consta de las actas procesales comunicación de fecha 20 de octubre de 2.014, emanada del Registrador Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, mediante la cual remite a este órgano jurisdiccional copia certificada del documento protocolizado en fecha 29/08/2013, bajo el N° 27, folio 135, tomo 34 del protocolo de transcripción del año 2013. La copia certificada obtenida mediante la prueba de informes antes mencionada, corresponde al documento de condominio del edificio Residencias Puntazul, instrumento éste sobre el cual se emitió la valoración respectiva en estadios anteriores, en consecuencia se ratifica lo planteado con anterioridad sobre el mérito probatorio que de el se desprende. Así se establece. III MOTIVACIÓN PARA DECIDIR Una vez valorados los medios de pruebas aportados al proceso, considera necesario este órgano jurisdiccional delimitar los hechos que constituyeron el objeto de la controversia en la presente causa, a fin de emitir pronunciamiento expreso, positivo y con arreglo a la pretensión deducida. En este sentido, se observa de la revisión del escrito libelar que acude ante este órgano jurisdiccional el ciudadano Domenico Sabatini, obrando con el carácter de director general de la sociedad mercantil COLINA DEL LAGO, S.A., ya identificados en las actas, para demandar por resolución de contrato de opción a compra-venta a la ciudadana María Isabel Rincón Rincón, también identificada, argumentando que su representada celebró con la demandada de autos, un contrato de opción a compra venta sobre un inmueble de su propiedad constituido por un (01) apartamento identificado con el N° 4 ubicado en el edificio RESIDENCIAS PUNTAZUL, en jurisdicción de la parroquia Santa Lucía del municipio Maracaibo del estado Zulia, en virtud del presunto incumplimiento por parte de la promitente vendedora respecto al pago de las cuotas establecidas en el numeral (iii) y siguientes de la cláusula sexta del contrato de opción a compra venta, autenticado ante la Notaría Pública Segunda en fecha 03 de julio de 2.008, anotado bajo el N° 06, tomo 180 de los libros de autenticaciones. Sobre esta base afirmó, que su representada conforme a lo convenido por las partes en las cláusula cuarta del contrato, no se encontraba en la obligación de otorgar el documento definitivo de opción a compra-venta a la promitente compradora, hasta tanto ésta hubiese pagado la totalidad del precio convenido en el contrato suscrito. De igual manera, manifestó que el monto y forma del pago del precio convenido por el inmueble objeto del contrato, se encontraba establecido en la cláusula sexta del contrato, donde se fijaron las fechas específicas en las cuales, la promitente vendedora debía honrar el pago convenido, sin que se perfeccionara de ninguna manera el mismo. En este mismo orden, indicó que la promitente compradora únicamente canceló la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) por concepto de reserva del inmueble y la cantidad de Cuatrocientos Trece Mil Trescientos Bolívares (Bs. 413.320,00), en la fecha de otorgamiento del contrato de opción a compra venta, es decir, de la cantidad obligada a pagar por la promitente compradora para el día 30 de junio de 2.009, únicamente pagó la cantidad de Cuatrocientos Veintitrés Trescientos Veinte Bolívares (Bs. 423.320,00) de la totalidad de monto pactado en la cláusula sexta, el cual, asciende en su totalidad a la cantidad de Un Millón Cuatrocientos Cincuenta y Tres Mil Ochocientos Setenta y Seis Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 1.876.600,00. En virtud de los hechos antes narrados, es que acude en sede jurisdiccional a fin de que se declare la resolución del contrato de opción a compra venta suscrito con la demandada con base al incumplimiento de pago por parte de la promitente compradora, circunstancia que lo faculta con base a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160 1.264 ejusdem, a solicitar la resolución del contrato con la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios ocasionados a tenor de lo pactado en la cláusula undécima del contrato. Ahora bien, en la oportunidad procesal pertinente la representación judicial de la demandada negó, rechazó y contradijo que su representada haya incumplido las obligaciones contractuales contraídas con la sociedad mercantil Colina del Lago, S.A., con ocasión a la suscripción del contrato de opción a compra celebrado con ésta en fecha 03 de julio de 2.008. De igual manera, negó que la obligación de otorgamiento del documento de compra venta por parte de la promitente vendedora, surgiría hasta que su representara pagara el precio total del inmueble convenido en el contrato. Así mismo, negó que su representada luego de haber cancelado la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) por concepto de reserva del inmueble y la cantidad de Cuatrocientos Trece Mil Trescientos Bolívares (Bs. 413.320,00), en la fecha del otorgamiento del contrato de opción, haya incumplido sin más con el pago de las cuotas subsiguientes que se convinieron en el contrato. Finalmente rechazó que la sociedad mercantil demandante, tenga derecho a retener como cláusula penal e indemnización por daños y perjuicios la cantidad de Doscientos Cincuenta y Tres Mil Novecientos Noventa y Dos Bolívares (Bs. 253.992,00) equivalentes al sesenta por ciento (60%) de la cantidad entregada en arras por su representada. En este mismo orden de ideas, la representación judicial de la parte demandada convino expresamente en los siguientes hechos: En la suscripción del contrato de opción a compra en fecha 03 de julio de 2.008, ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo con la sociedad mercantil Colina del Lago, S.A; de igual manera, convino en la identidad del inmueble prometido en venta a su representada, e identificado en la cláusula primera del contrato y finalmente convino en que el precio de venta pactado fue la cantidad de Dos Millones Setenta y Seis Mil Seiscientos bolívares (Bs. 2.076.600,00) conforme a lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato. Sin embargo, adujo que el ciudadano Domenico Sabatini Zitella, en su condición de director principal de la sociedad mercantil demandante tomando como fundamento el supuesto incumplimiento de pago evidenciado por su representada, decidió aumentar el precio de venta del inmueble opcionado a la cantidad de Seis Millones de Bolívares (Bs. 6.000.000,00); de igual manera, argumentó que la sociedad mercantil demandante notificó a su representada en fecha 24 de abril de 2.012 por medio de su representante legal abogado Juan Diego Romero, que el inmueble objeto de la venta ya no sería el signado con el N° 4-B del edificio PUNTAZUL, sino que en lo adelante el inmueble en promesa de venta sería el identificado con la nomenclatura 2B. Que la sociedad mercantil demandante adoptó esas determinaciones, sobre la base del presunto incumplimiento de pago evidenciado por su representada, el cual, -a su juicio- está “…vinculado ÚNICA y EXCLUSIVAMENTE al INCUMPLIMIENTO previo por parte de la actora”, respecto a la entrega de la constancia de habitabilidad, argumentando que su representada hubiese cancelado íntegramente el precio de venta, si la demandante de autos hubiese cumplido con anterioridad con la obligación de entregar el permiso de habitabilidad, en el tiempo establecido en el contrato. Que en virtud de los hechos anteriormente narrados, mal puede la demandante exigir la resolución del contrato de opción a compra venta y la indemnización por daños y perjuicios, siendo ésta, quien –a su juicio- incumplió las obligaciones previamente acordadas por las partes en el mes de julio de 2.008, en virtud de lo cual, la demandante no está “habilitada” para retener por concepto de cláusula penal la cantidad de Doscientos Cincuenta y Tres Mil Novecientos Noventa y Dos Bolívares (Bs. 253.992,00), equivalente al sesenta por ciento (60%) de la cantidad entregada por su representada en calidad de arras, esto es, la cantidad de Cuatrocientos Veintitrés Mil Trescientos Veinte Bolívares (Bs. 423.320,00). Bajo esta perspectiva, la representación judicial de la demandada afirmó que no existe causa alguna que legitime a la demandante para retener cantidad de dinero alguna por concepto de indemnización, por cuanto, el incumplimiento del contrato no es imputable a su representada, y; que en el caso, de considerar el Tribunal que procede algún tipo de indemnización a favor de la demandante de autos, solicitó expresamente se tenga en cuenta lo dispuesto en la Resolución N° 11 emanada del Ministerio de Vivienda y Hábitat publicada en la Gaceta Oficial N° 40.115 del 21 de febrero de 2.013, respecto a la aplicación del porcentaje de penalidad en los contratos de opción a compra venta u oferta de venta. Por otra parte, la representación judicial de la demandada reconvino a la actora para que conviniera en dar cumplimiento del contrato de opción a compra-venta, argumentando en su defensa, que fue la demandante de autos quien incumplió las obligaciones pactadas en el contrato suscrito en fecha 03 de julio de 2.008 ante la Notaría Pública Segunda del municipio Maracaibo del estado Zulia, al no hacerle entrega a su representada de forma tempestiva del permiso de habitabilidad del inmueble, conforme a lo pactado en las cláusulas PRIMERA, SEGUNDA, CUARTA, SÉPTIMA y NOVENA del contrato. Finalmente, adujo como fundamento de su pretensión resolutoria, el incumplimiento por parte de la demandante reconvenida a lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato, al aumentar el precio de venta del inmueble dado en opción a compra, justificando dicho aumento en base a la inflación acumulada en el tiempo transcurrido. De igual manera, fundamentó la reconvención por cumplimiento de contrato propuesta con base al incumplimiento evidenciado por la promitente vendedora, al notificar a su representada en fecha 24 de abril de 2.012, que el bien objeto de la venta ya no era el inmueble identificado con el N° 4B, conforme a los establecido en la cláusula segunda del contrato, sino que por el contrario el inmueble objeto de la venta sería el identificado con la nomenclatura 2B del mismo edificio PuntaAzul. Sobre esta base fáctica jurídica, solicitó del órgano jurisdiccional la declaratoria sin lugar de la pretensión resolutoria incoada por la demandante reconvenida en su contra, e igualmente se declare con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato intentada por su representada y se constriña a la demandante a dar cumplimiento al contrato de opción a compra-venta autenticado en fecha 03 de julio de 2.008, ante la Notaría Pública Segunda del municipio Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 06, tomo 180 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Ahora bien, determinados como han sido los hechos sobre los cuales sustenta su pretensión resolutoria la demandante de autos, y los argumentos con los cuales pretende rebatir los hechos la parte demanda, se precisa citar la norma sustantiva invocada por las partes como fundamento de su demanda y reconvención, respectivamente, cual es, el contenido del artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, que a la letra establece: |Art. 1.167. C.C. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” La norma previamente citada establece las acciones judiciales procedentes en caso de incumplimiento de alguna de las partes a los términos de un contrato, en este sentido, dicho norma legitima a cualquiera de los contratantes para demandar el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo. En el caso sub iudice, se observa como la demandante en la presente causa pretende se declare la resolución del contrato de opción a compra venta suscrito con la demandada en fecha 03 de julio de 2.008, ante la Notaría Pública Segunda del municipio Maracaibo del estado Zulia, argumentando el incumplimiento de esta, respecto al pago de las cuotas previstas en la clausula sexta del contrato. Sobre esta base, se precisa indicar que la doctrina nacional en palabras del autor José Mélich- Orsini en su obra “La Resolución del Contrato por Incumplimiento”, Serie Estudios, Caracas 2.007, pág.243 señala que “…el ejercicio de la acción de resolución no supone necesariamente en quien la intenta demostrar, que él ha cumplido a su vez su obligación recíproca u ofrecido formalmente cumplirla, resulta en cambio del texto del artículo 1.167 del C.C. El ejercicio de la acción de resolución, lo mismo que el de la acción de cumplimiento, no está subordinado allí a ninguna otra limitación que a la del incumplimiento del demandado…omissis….Además, el cumplimiento simultáneo o no de las obligaciones contrapuestas que se originan de un contrato sinalagmático, dependerán del orden cronológico que se establezca al respecto en el concreto contrato…” Indicado lo anterior, se observa del escrito libelar –como se refirió con anterioridad- que el hecho específico sobre el cual descansa la pretensión resolutoria incoada en contra de la demandada y promitente vendedora ciudadana María Isabel Rincón Rincón, es el presunto incumplimiento de ésta, a los pagos convenidos en la cláusula sexta del contrato. Sobre este alegato, la representación judicial de la demandada se limitó a negar de manera pura y simple que su representada haya incumplido con el pago de las cuotas subsiguientes que se convinieron en la cláusula sexta del contrato, argumentando que su incumplimiento se debió al incumplimiento previo por parte de la vendedora de otorgar el permiso de habitabilidad de la vivienda, señalado en la cláusula novena. Ahora bien, visto que el debate se centra en determinar el orden cronológico en que se establecieron las obligaciones recíprocas entre los contratantes (pago parcial del precio y entrega del permiso de habitabilidad, se precisa profundizar el estudio y alcance del contenido de la cláusula sexta del contrato, la cual, contiene la presunta obligación infringida por la demandada en la presente causa, la cual, textualmente dispone: SEXTA: Como garantía del cumplimiento de la opción de compra concedida a LA PROMITENTE COMPRADORA en virtud del presente contrato, ésta acuerda entregar a LA PROMITENTE VENDEDORA la cantidad de un millón ochocientos setenta y seis mil seiscientos bolívares fuertes con 00/100 (Bs. 1.876.600,00), la cual deberá ser pagada a LA PROMITENTE VENDEDORA de la siguiente manera: (i) la cantidad de diez mil bolívares fuertes con 00/100 (Bs. F. 10.000,00) que ha sido entregada por LA PROMITENTE COMPRADORA por concepto de reserva del inmueble; (ii) la suma de cuatrocientos trece mil trescientos veinte bolívares fuertes con 00/100 (Bs. F. 413.320,00) que han sido pagados por LA PROMITENTE COMPRADORA a la fecha de otorgamiento del presente contrato y que LA PROMITENTE VENDEDORA declara haber recibido satisfactoriamente; (iii) un millón ciento veintisiete mil novecientos cincuenta y dos bolívares fuertes (Bs. F. 1.127.952,00), que deberán ser pagados mediante seis (06) cuotas trimestrales y consecutivas de ciento ochenta y siete mil novecientos noventa y dos bolívares fuertes con 00/100 (Bs. F. 187.992,00) cada una, las cuales tendrán su vencimiento la primera de ellas el 30 de septiembre de 2008, y las cinco (05) cuotas restantes, el trigésimo (30°) día de los meses de diciembre de 2008, y marzo, junio, septiembre y diciembre de 2.009; la cantidad de ciento veinticinco mil trescientos veintiocho bolívares fuertes con 00/100 (Bs. 125.328,00) mediante el pago de una única cuota que vencerá el 28 de febrero de 2.010; y (iv) la cantidad de doscientos mil bolívares fuertes con 00/100 (Bs. 200.000,00), mediante el pago de dos (02) cuotas especiales que vencerán el 30 de diciembre de 2008, y el 30 de junio de 2.009, respectivamente. Todas las sumas de dinero entregadas a LA PROMITENTE VENDEDORA en ejecución de la presente cláusula, serán imputadas al pago del precio total de compra venta del inmueble acordado en la cláusula cuarta de este contrato, y salvo lo dispuesto en la cláusula quinta del mismo. El saldo restante, en caso de que se materialice el contrato de compra-venta del inmueble, sería cancelado antes de la protocolización del documento que recoja sus términos, de conformidad con lo establecido en la cláusula novena de este contrato….” (omissis). Ahora bien, de la lectura minuciosa de la cláusula sexta anteriormente transcrita, se verifica que la promitente vendedora, en el momento de la suscripción del contrato declaró haber recibido la cantidad de Cuatrocientos Veintitrés Mil Trescientos Veinte Bolívares (Bs. 423.320,00) como inicial y reserva del inmueble objeto del contrato (hecho no controvertido dentro del proceso); así mismo, se evidencia que la promitente compradora contrajo una obligación de dar frente a la promitente vendedora, en lo relativo al pago de seis (06) cuotas trimestrales y especiales cuyos montos se encuentran allí especificados, las cuales, se harían exigibles en las oportunidades establecidas en la cláusula. Sobre este aspecto, la demandada alegó un hecho impeditivo para el cumplimiento de la obligación de pago que le imponía dicha cláusula sexta frente a la promitente vendedora, cual es, -a su juicio- la falta de entrega de la constancia de recepción de habitabilidad indicada en la cláusula novena del contrato; es decir, se eximió del cumplimiento de la obligación argumentando el presunto incumplimiento previo de una obligación por parte de la promitente vendedora, para que –a su decir- surgiera la obligación de pago por parte de su representada. Bajo esta perspectiva, quien hoy juzga obrando dentro de los límites de interpretación de los contratos, teniendo siempre como norte la buena fe y la voluntad real de los contratantes aprecia del análisis de la cláusula sexta anteriormente transcrita, que en su contenido de manera alguna se impone una obligación a cargo de la promitente vendedora, es decir, la obligación de pago que se alega incumplida por la demandante, debía ser cumplida por la promitente compradora sin que ello tuviera que depender de una actuación u obligación previa de parte de la promitente vendedora. De esta manera, la parte demandada en la presente causa, no demostró durante la secuela del juicio, la ocurrencia de algún hecho impeditivo, modificativo o extintivo de la obligación de pago que contrajo conforme al contenido de la cláusula sexta del contrato. Contrario a esto, adujo la demandada como defensa ante el incumplimiento que se le imputa, la excepción de contrato no cumplido (non adimpleti contractus) prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, sin embargo, evidencia esta jurisdicente que tal excepción de incumplimiento no resulta procedente en el caso de autos, por cuanto, la demandada no logró demostrar del contenido del contrato que su obligación de pago de las cuotas previstas en la cláusula sexta fueran correlativa o dependientes de alguna obligación previa por parte de la promitente vendedora. Como fundamento de dicha excepción, la representación judicial de la demandada argumentó que la falta de pago de pago de las cuotas previstas en la cláusula sexta del contrato se debió al incumplimiento previo por parte de la promitente vendedora respecto a la entrega del permiso de habitabilidad previsto en la cláusula novena del contrato. Dicho alegato, precisa descender al análisis de la cláusula novena del contrato a los fines de establecer si en el contenido de la misma se imponía a la promitente vendedora -conforme a lo alegado por la demandada- el cumplimiento de la obligación de entregar el permiso de habitabilidad del inmueble, para que surgiera la obligación a cargo de la promitente compradora del pago de las cuotas trimestrales y especiales acordadas en la cláusula sexta del contrato. De esta manera, se estableció en el contenido de la cláusula novena lo siguiente: NOVENA: En caso de que LA PROMITENTE COMPRADORA decida ejercer el derecho preferente de compra concedido por virtud de este contrato, LA PROMITENTE VENDEDORA se obliga a otorgar todos los documentos que sean necesarios para materializar la transmisión a LA PROMITENTE COMPRADORA de los derechos de propiedad, dominio y posesión que le corresponderán sobre el Inmueble, lo cual deberá efectuar dentro de un lapso que no excederá de cuarenta y cinco (45) días continuos contados a partir de la fecha de otorgamiento de la respectiva “constancia de cumplimiento de recepción de habitabilidad” del edificio Punta Azul (en lo sucesivo referida simplemente como el “permiso de habitabilidad”), emitida por el órgano gubernamental competente, el cual estiman las partes podría tramitarse aproximadamente en el mes de Diciembre de 2009, y para lo cual LA PROMITENTE VENDEDORA prestará sus mayores esfuerzos. De su lado, LA PROMITENTE COMPRADORA deberá, dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la entrega de los documentos arriba mencionados por parte de LA PROMITENTE VENDEDORA, pagar a LA PROMITENTE VENDEDORA en dinero disponible, la suma restante correspondiente al precio de la venta;….” Así pues, se extrae del análisis concatenado de la precitada cláusula novena del contrato, en concordancia con lo pactado en las cláusulas cuarta y sexta del mismo, los siguientes hechos: El precio pactado de venta del inmueble establecido en la cláusula cuarta fue de Dos Millones Setenta y Seis Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 2.076.600,00); monto éste del cual, la promitente compradora se comprometió conforme a lo dispuesto en la cláusula sexta del contrato a cancelar la cantidad Un Millón Ochocientos Setenta y Seis Mil Seiscientos (Bs. 1.876.600,00), en las oportunidades señaladas en la referida cláusula; posterior a ello, conforme a lo previsto en la cláusula novena, la promitente vendedora se encontraría en la obligación de entregar el permiso de habitabilidad del inmueble objeto del contrato; sin embargo, como bien se observa de la redacción de la cláusula novena del contrato, en principio se establece la obligación de la promitente vendedora de entregar el permiso de habitabilidad a la promitente compradora, oportunidad en la cual, la promitente compradora debía dentro de los quince (15) días siguientes a la entrega del permiso de habitabilidad, PAGAR A LA PROMITENTE VENDEDORA EN DINERO DISPONIBLE, LA SUMA RESTANTE CORRESPONDIENTE AL PRECIO DE LA VENTA. (Resaltado y subrayado de este Juzgado). La conducta impuesta a la promitente compradora conforme a la cláusula novena del contrato, debe necesariamente interpretarse como se refirió con anterioridad, en concordancia con el contenido de las cláusulas cuarta y sexta del mismo donde se reglamentó lo referente al precio total del inmueble y al pago previo de la cantidad de Un Millón Ochocientos Setenta y Seis Mil Seiscientos (Bs. 1.876.600,00), monto éste, que se obligó la promitente compradora a cancelar a la promitente vendedora “como garantía del cumplimiento de la opción de compra concedida a LA PROMITENTE COMPRADORA, en virtud del presente contrato…”; es decir, del análisis de ambas cláusulas en conjunto, determina esta Juzgadora que la promitente vendedora no se vería obligada a cumplir las disposiciones correlativas relativas a la entrega del permiso de habitabilidad y posterior protocolización de la venta, si antes, la promitente compradora no cumplía con su obligación de cancelar la cantidad de Un Millón Ochocientos Setenta y Seis Mil Seiscientos (Bs. 1.876.600,00), cantidad ésta que la promitente compradora no demostró dentro el proceso haber pagado a la promitente vendedora, existiendo únicamente prueba del pago realizado por la demandada a la demandante de la cantidad de Cuatrocientos Veintitrés Mil Trescientos Veinte Bolívares (Bs. 423.320,00) -hecho expresamente convenido- . Determinado lo que antecede, resulta propicio señalar que el Código Civil en el título tercero, sección primera denominada Los Contratos en su parágrafo tercero, contempla las disposiciones referidas a los efectos de los contratos, entre los cuales, se encuentran los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil Venezolano, que disponen: Art. 1.159 Código Civil. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Art. 1.160 Código Civil. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. (subrayado y resaltado de este juzgado). De lo anterior se desprende que las partes intervinientes en un contrato, por medio del mismo, reglan las relaciones que regirán determinado negocio, es decir, cotidianamente hablando –establecen las reglas del juego-. Igualmente, el artículo 1.160 del Código Civil señala que, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos. Es por ello que, en el presente caso se aprecia como la promitente compradora se encontraba obligada al momento de la suscripción del contrato conforme al contenido de la cláusula sexta del mismo, a cancelar mediante cuotas la cantidad de Un Millón Ochocientos Setenta y Seis Mil Seiscientos (Bs. 1.876.600,00), para que surgiera la obligación correspectiva de la promitente vendedora de entregar el permiso de habitabilidad del inmueble objeto de la opción, de acuerdo a lo previsto en la cláusula novena del contrato; en virtud de lo cual, mal puede alegar la demandada la excepción de contrato no cumplido, cuando en el contrato se imponía en primer lugar una obligación de dar (pagar parte del precio) por parte de la promitente compradora, obligación que fue evidentemente incumplida, toda vez que no consta en las actas el pago de ninguna de las cuotas establecidas en la tantas veces mencionada clausula sexta. En este estado, conviene citar la norma adjetiva que establece el sistema de la carga probatoria que rige en el proceso civil, que a la letra dispone: Art. 506. C.P.C. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. (negritas y subrayado de este Juzgado). Del contenido de la norma supra citada, se extrae como regla general que quien pretenda deducir los efectos de la norma jurídica invocada a su favor debe probarla, “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”. Igualmente la doctrina ha definido el principio de la carga de la prueba, afirmando “Cada parte debe afirmar, y en caso de discusión, probar aquellas circunstancias de hecho de las cuales pueden deducirse los presupuestos de los preceptos jurídicos que le son favorables. Se infiere de ello, que el objeto y el alcance de la carga de la afirmación, y de la carga de la prueba deben coincidir en principio. Cada parte debe probar, no los hechos cuantiosos que ha aducido en apoyo del propio punto de vista, para refutar la opinión del adversario, por la relación histórica y lógica que tienen con los acontecimientos o para aclarar un punto litigioso, sino que la prueba sólo ha de referirse a los hechos que la parte debe aducir para justificar su petición procesal” Rosenberg, Leo. La Carga de la Prueba. Editorial E.J.E.A. Buenos Aires 1956. Ahora bien, tomando como base las disposiciones legales y citas doctrinales apuntadas, se precisa indicar que la parte demandante logró demostrar en el proceso la existencia del contrato de opción a compra venta suscrito con la demandada ciudadana María Isabel Rincón Rincón; de igual manera, planteó como hecho constitutivo de su pretensión resolutoria, el incumplimiento de pago evidenciado por la demandada de autos respecto a las obligaciones dinerarias previstas en la cláusula sexta del contrato, alegato éste que no logró ser desvirtuado por la representación judicial de la parte demandada, toda vez, que no logró demostrar ni el pago de las cantidades de dinero previstas en la cláusula sexta del contrato y tampoco logró demostrar que la inejecución de la obligación fue producto de una causa extraña que no le fuera imputable, o que se debiera a la ocurrencia de algún hecho modificativo o extintivo de la obligación demandada. Así se establece. Finalmente, la representación judicial de la demandada solicitó de este Juzgado que en caso de prosperar en la definitiva la pretensión intentada por la parte actora, y su representada fuese condenada a restituir algún tipo de indemnización, invocó la aplicación de lo dispuesto en la Resolución N° 11 publicada en Gaceta Oficial N° 40.115 en fecha 21 de febrero de 2013, emanada del Ministerio de Vivienda y Hábitat, en lo relativo al límite de máximo de penalidad que puede ser establecido en los contratos de opción a compra, oferta de venta o cualquier otro contrato que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal, y que en aplicación de dicha resolución únicamente se autorice a la demandante de autos, a retener por concepto de indemnización la cantidad de Cuarenta y Dos Mil Trescientos Treinta y Dos Bolívares (Bs. 42.332,00), y no lo pretendido por la actora en su escrito libelar. Sobre este pedimento, conforme al cual se invoca la aplicación de un acto administrativo emanado del Ministerio y Hábitat cuya entrada en vigencia se produjo en fecha 21 de febrero de 2.013, se precisa indicar que el contrato suscrito entre las partes y cuya resolución se pretende ante esta instancia, fue celebrado en fecha 03 de julio del año 2.008, esto es, con suficiente anterioridad a la publicación de la resolución N° 11 emanada del Ministerio de Vivienda y Hábitat. Con base a esto, resulta conveniente citar el contenido del artículo 3 del Código Civil Venezolano, que a la letra establece: Art. 3. Código Civil. “La ley no tiene efecto retroactivo”. Del contenido de la norma antes transcrita, se desprende la prohibición legal de dar aplicación hacia el pasado o retroactivamente de normas o disposiciones que reglamenten (constituyendo, modificando o extinguiendo) situaciones jurídicas ya acaecidas. En este orden de ideas, se precisa que las garantías de seguridad jurídica y expectativa plausible, aseguran la inmutabilidad de las situaciones jurídicas consumadas atendiendo a la legislación jurídica positiva vigente para el momento de la contratación. De esta manera, no resulta aplicable a la contratación ventilada en la presente causa, la disposición administrativa relativa al límite máximo de las cláusulas penales que se acuerden en los contratos de opción a compra venta, en virtud de la imposibilidad manifiesta de los contratantes a adecuar su actuación o disposiciones contractuales a situaciones o condiciones futuras reguladas por el legislador con base a una nueva (dinámica social). Corolario de las anteriores consideraciones, resulta improcedente el pedimento planteado por la representación judicial de la parte demandada, con relación a la disminución del porcentaje de penalidad previsto en la cláusula undécima del contrato. Así se establece. Finalmente, a fin de emitir pronunciamiento expreso respecto a la reconvención por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta propuesta por la representación judicial de la parte demandada en contra de la sociedad mercantil Colina del Lago, S.A., se precisa establecer los argumentos que sustentan dicha pretensión, los cuales resumidamente se centran en los siguientes alegatos “…ejerzo la presente reconvención la cual, (sic) encuentra su fundamento en el hecho de que la actora reconvenida, Colina del Lago, S.A., según se explicó en el escrito de contestación, en lugar de dar cumplimiento al contrato, específicamente a lo previsto en las cláusulas PRIMERA, SEGUNDA, CUARTA SÉPTIMA Y NOVENA del mismo, no entregó a mi representada de forma tempestiva, la constancia de habitabilidad del inmueble….omissis….Vistas las cláusulas citadas, se sustenta la presente acción, en el hecho de que la actora reconvenida incumplió lo establecido en la cláusula cuarta del contrato, al tomar la decisión de aumentar el precio de venta del inmueble opcionado de la cantidad de Dos Setenta y Seis Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 2.076.600,00), a la cantidad de Seis Millones de Bolívares (Bs. 6.000.000,00); aduciendo que el aumento de precio obedecía a la inflación en el tiempo transcurrido, desde la firma del documento hasta ese entonces….omissis….Además de lo anterior, la referida empresa, notificó a la ciudadana María Isabel Rincón, en fecha 24 de abril de 2.012, por medio de su representante legal, el abogado Juan Diego Romero, que el inmueble objeto de la venta ya no era el apartamento del edificio Puntal Azul (sic), signado con el N° 4B, al cual se hizo expresa referencia en la CLAUSULA SEGUNDA del contrato; por lo que en adelante se trataría del inmueble 2B. Por tanto, no se encuentra legitimada la actora reconvenida, para solicitar la resolución del contrato y retener cantidades de dinero que no le corresponden en concepto de cláusulas penales (sic), ya que la misma no dio cumplimiento a sus obligaciones. Tomando como base los argumentos previamente transcritos, se observa que la demandada reconviniente fundamenta su pretensión de cumplimiento, en base a la inejecución de la obligación por parte de la actora reconvenida respecto a la entrega del permiso de habitabilidad a su representada; esta circunstancia fáctica resultó sobradamente analizada en etapas previas del presente fallo, estableciéndose la imposibilidad de nacimiento de dicha obligación de entrega a cargo de la promitente vendedora, hasta tanto la promitente compradora no acreditase el pago de las cantidades de dinero pactadas en la cláusula sexta del contrato. Por otra parte, la representación judicial de la demandada reconviniente adujo como defensas subsidiarias que -a su decir- la legitiman y fundamentan su pretensión de cumplimiento, el supuesto aumento del precio y cambio del bien ofrecido por la promitente vendedora en el contrato objeto de la pretensión resolutoria; sin embargo, dichas defensas (quaestio facti) de haber sido demostradas dentro del proceso por la promitente compradora, pudieran haber conducido a una procedencia de la excepción de cumplimiento por ella planteada, no obstante, dichos alegatos no fueron comprobados con ninguno de los medios de prueba evacuados en el proceso, en virtud de lo cual, resulta improcedente en derecho la pretensión reconvencional planteada por la demandada de autos, debido a la ausencia de material probatoria que demostrase los argumentos fácticos invocados en su demanda reconvencional. Así se establece. En conclusión, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, declara CON LUGAR la pretensión resolutoria incoada por la sociedad mercantil COLINA DEL LAGO, S.A., en virtud de haber quedado demostrado en el curso del proceso el incumplimiento del contrato por parte de la demandada en la presente causa en los términos explicitados en el fallo, lo cual, conlleva consecuencialmente a la procedencia de la indemnización solicitada por la parte demandada cuyo alcance será precisado en la parte dispositiva del fallo. Así se establece. IV DISPOSITIVO Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA incoada por la representación judicial de la sociedad mercantil COLINA DEL LAGO, S.A., ya identificada en las actas, en contra de la ciudadana MARIA ISABEL RINCÓN RINCÓN, también identificada en actas; en consecuencia, se declara resuelto el contrato de opción a compra venta suscrito entre las partes en fecha 03 de julio de 2.008, ante la Notaría Pública Segunda del municipio Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 06, tomo 180 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría; y se autoriza a la parte actora a retener el sesenta por ciento (60%) de la cantidad de Cuatrocientos Veintitrés Mil Trescientos Veinte Bolívares (Bs. 423.320,00), debiendo reintegrar a la parte demandada la cantidad de Ciento Sesenta y Nueve Mil Trescientos Veintiocho Bolívares (Bs. 169.328,00) correspondiente al cuarenta por ciento (40%) de la cantidad entregada en calidad de arras o reserva por la ciudadana MARIA ISABEL RINCÓN a la parte demandante en la presente causa. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo establecido el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en Maracaibo, a los nueve (09) días del mes de mayo de dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación. LA JUEZA PROVISORIA, Dra. INGRID COROMOTO VÁSQUEZ LA SECRETARIA, MSc. MARÍA ROSA ARRIETA F. En la misma fecha, siendo las tres y veinte (3:20) minutos de la tarde se publicó la anterior decisión quedando anotada bajo el Nº 08. LA SECRETARIA, MSc. MARÍA ROSA ARRIETA F. Exp. Nº 14.062. IVR/MRA/19A.