TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL
Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 14340

I
INTRODUCCIÓN

Aprehende este Juzgado Superior Primero al conocimiento de la presente causa, producto de la distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de la Sede Judicial de Maracaibo –Torre Mara- el día 9 de noviembre de 2015, en virtud del recurso de apelación y adhesión a la apelación interpuestos en fecha 19 de octubre y 18 de diciembre ambas del año 2015, por los profesionales del derecho LUÍS ALBERTO LABARCA y ANMY TOLEDO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 71.119 y 48.441, en su orden, actuando como apoderados judiciales de la parte demandante y demandada, respectivamente, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 13 de octubre de 2015, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, seguido por la sociedad mercantil C.A. ZULIANA DE CAL, inscrita en el Registro de Comercio que llevaba la Secretaría del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Primer Circuito de la Décima Séptima Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con fecha 30 de julio de 1.995, bajo el No. 88, paginas 265 a la 269; siendo reformados en ultima oportunidad sus estatutos conforme al documento inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 29 de abril de 1.998, bajo el No. 27, tomo 34-A, contra la sociedad mercantil INVERSIONES RECREATIVAS OCCIDENTE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 8 de agosto de 2003, bajo el No. 23, tomo 797-A.

II
NARRATIVA

Riela inserta en las actas de la presente causa, que a la misma se le dio entrada por esta Alzada el día 13 de noviembre de 2015, de conformidad con las previsiones del artículo 517 y siguientes del código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que la sentencia apelada tiene el carácter de definitiva.

Consta en actas que en fecha 18 de diciembre de 2015, la profesional del derecho ESTHER CHACARE BOHÓRQUEZ, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de Informes en los cuales manifestó lo siguiente:

“(…) La decisión dictada por el tribunal (sic) agraviante, en el dispositivo del fallo, de fecha 28 de septiembre de 2015, así como en la sentencia recurrida, como se dijo up supra, son decisiones que están viciadas de nulidad absoluta, por cuanto fueron fruto, dictadas con apoyo, de las decisiones interlocutorias denunciadas como violatorias de derechos constitucionales, y como es consecuencia del encadenamiento de los actos son igualmente nulas de nulidad absoluta, por estar viciadas igualmente. Por lo que solicito así se declare en la sentencia, que ha de dictar este tribunal, revocando la recurrida. Así lo solicito.
(…) Con apoyo de las precitadas normas del Código de Procedimiento Civil, denuncio la recurrida, por estar viciada de incongruencia, ya que se fundamentó en hechos que son falsos de toda falsedad, y que sólo fueron traídos a las actas por el tribunal (sic).
…Omisis…
(…) Solicito que sea desechado el título base de la acción, de la demandante, y sea declarada la relación locativa como una relación arrendaticia verbal, desde el inicio, dada la falta de validez (sic) del contrato de arrendamiento, desde el día 13 de febrero de dos mil cuatro, del inmueble cedido, que prueban la relación arrendaticia (una factura es un contrato y prueba lo que en ella esté previsto) así lo solicito se declare en la sentencia que ha de dictarse.
En este sentido, una vez que el tribunal verifique todas las denuncias, que preceden, solicito revoque la sentencia proferida, por el a-quo, y también verifique, en el supuesto que el tribunal (sic) no declare la invalidez del contrato de arrendamiento, que está bajo examen (…)
…Omisis…
Ciudadana jueza (sic), en el hipotético caso que desestime todo lo que ha alegado mi defendida (la arrendataria) reclamo, pido en este acto, en su beneficio la Prorroga (sic) de Ley, que le corresponde, ya que viene cumpliendo con los extremos de ley para ser beneficiaria de su otorgamiento (…)”

De igual modo, en la referida fecha, la abogada ANMY TOLEDO, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de Informes en los siguientes términos:

“(…) DE LA ADHESION (SIC) A LA APELACION (SIC) DE LA PARTE CONTRARIA:

(…) en nombre de mi mandante, me adhiero a la apelación interpuesta por la demandada, sólo en lo atinente a la negativa de adjudicación de las mejoras realizadas al inmueble en beneficio de mi representada.
En efecto, de lo solicitado en el libelo de demanda, mi mandante reclama la titularidad de las mejoras o bienhechurías realizadas por la accionada (…) en el inmueble objeto del contrato; mejoras estas que fueron autorizadas según la letra del mismo contrato (…)”

Posteriormente, el día 20 de enero de 2016, el abogado LUÍS ALBERTO LABARCA BRICEÑO, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de Observaciones a los Informes de su contraparte, en el cual manifestó lo siguiente:
“(…) En el escrito de adhesión propuesto, por la demandante, le informa al Tribunal de manera ambigua, inexacta y errada de su adhesión a la apelación (…)
…Omisis…
De la lectura del escrito un (sic) supra mencionado, se inteligencia que, quien lo suscribió, no deja claro si se adhiere a la apelación propuesta con un objeto totalmente distinto u opuesto a lo apelado, en la recurrida. Sumado al hecho de que en la parte de las “conclusiones” (…) lo que solicita es que sea declarada sin lugar la apelación interpuesta por la demandada y que sea declarada con lugar la acción intentada conforme a lo que solicitó en el libelo de la demanda con todos los pronunciamientos de ley.
…Omisis…
(…) solicito que la adhesión propuesta por la accionante sea desechada, que de los informes presentados por ella sean tomados como válidos y verdaderos los puntos en que coincide, reafirma y se apega a los argumentados por mi representada, tanto en el escrito de apelación como en el de Informes, que a su vez sirvieron de apoyo a la apelación propuesta (…)”

Narradas como han sido las actuaciones en este Tribunal Superior, se pasa a detallar las actuaciones ocurridas en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia:

Se evidencia en las actas procesales que en fecha 9 de octubre de 2014, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, le dio entrada y admitió la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil ZULIANA DE CAL, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES RECREATIVAS OCCIDENTE, C.A., plenamente identificadas en actas.

En fecha 6 de marzo de 2015, el abogado JAVIER MANSTRETTA, planteó recusación contra la abogada INGRID VÁZQUEZ RINCÓN, en virtud de lo cual, el día 9 de marzo de 2015, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, ordenó la remisión del expediente a un Juzgado de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial.

El día 17 de marzo de 2015, fue recibido el presente expediente por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial; presentando el apoderado judicial de la parte accionante reforma del libelo de demandada, en fecha 19 de marzo de 2015, exponiendo:

“Consta de contrato de arrendamiento (…) otorgada por mi representada (…) con el carácter de ARRENDADORA y la sociedad mercantil INVERSIONES RECREATIVAS OCCIDENTE, C.A. (…) con el carácter de ARRENDATARIA.
Tal y como consta de la cláusula PRIMERA del contrato en referencia, el objeto del contrato, lo constituye un lote de terreno.
…Omisis…
Obviamente que para el momento que se establece el término “actividades de lícito comercio” las actividades a ser ejercidas en el inmueble objeto del contrato, específicamente las de juegos de envite y azar, estaban permitidas. (…)
…Omisis…
(…) es el caso, Ciudadano (sic) Juez, que durante el último semestre del año 2.011, fueron prohibidas y declaradas como ilícitas todas las actividades mencionadas en el uso del inmueble, colidiendo estas circunstancias con lo establecido en la cláusula PRIMERA del contrato en cuanto a su causa y obviamente en cuanto a su uso.
Ciertamente una vez producida la prohibición de dichas actividades, tanto ARRENDADORA como ARRENDATARIA esperábamos la solución, sin embargo con el transcurso del tiempo, resulta un hecho notorio que el objeto y uso del lote de terreno arrendado se desnaturalizó, traduciéndose ello en una causa ilícita, no teniendo razón de ser la continuación del contrato por vía alguna, menos aun (sic) por la vía de la prórroga contractual, por lo que han sido múltiples las diligencias extrajudiciales realizadas para lograr la entrega del inmueble, siendo que LA ARRENDATARIA se negara a firmar un nuevo contrato, mediante el cual se adecuaran los cánones y destino y uso, a la realidad fáctica y legal actual. Vale decir que LA ARRENDATARIA no ha utilizado el inmueble para ninguna actividad comercial.
…Omisis…
(…) el contrato de arrendamiento título de esta acción es un contrato hecho sobre un lote de terreno no edificado por tiempo determinado, tiene como fecha de inicio para su duración el día 13 de Agosto (sic) de 2.004, (al computarse el período de gracia y término máximo determinado en la cláusula tercera del contrato) que desde dicha fecha hasta la fecha de introducción de esta demanda han transcurrido diez (10) años, operándose la finalización del contrato por expiración del término o vigencia. Asimismo, debe colegirse que el contrato de arrendamiento ha perdido su causa, por convertirse a su causa en una causa ilícita, dada la prohibición de esta actividad por decreto gubernamental.
…Omisis…
De conformidad con los hechos antes expuestos (…) acudo ante su competente autoridad para demandar como en efecto lo hago (…) a fin de que en virtud de la expiración del término de duración del contrato, devuelva a C.A. ZULIANA DE CAL, el inmueble cedido en arrendamiento descrito al inicio de este escrito, conviniendo en dejar en beneficio del inmueble las mejoras y construcciones realizadas sobre el mismo, reconociendo la titularidad de mi mandante ZULIANA DE CAL, C.A. sobre las mismas o en caso contrario a ello sea condenada por este Juzgado
…Omisis…
Reclamo asimismo la suma que por concepto de penalidad con ocasión de retardo en la entrega, se encuentra estipulada en la parte in fine de la cláusula Octava (sic) del contrato de arrendamiento, esto es, la suma correspondiente al canon más el equivalente al cinco por ciento (5%) calculado sobre la base del mismo, hasta la entrega definitiva del inmueble.
De igual manera, son reclamadas las sumas que por concepto de impuestos municipales y/o estadales correspondientes al inmueble sean debidas, durante la vigencia del contrato y hasta la definitiva entrega del inmueble. (…)”

Se constata en las actas procesales que la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES RECREATIVAS OCCIDENTE, C.A, representada por el abogado en ejercicio LUÍS ALBERTO LABARCA BRICEÑO, en fecha 27 de abril de 2015, consignó escrito de contestación de la demanda, fundamentado en lo siguiente:

“(…)
PUNTO PREVIO
La demandante presentó como documento base de su acción un contrato de arrendamiento, que fue otorgado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, del Estado Zulia, de fecha 13 de agosto de 2003 (…) y en la clausula (sic) tercera, del contrato, se observa que su lapso de vigencia o de duración es de diez (10) años.
Ése contrato de arrendamiento no fue ni ha sido protocolizado o inscrito ante el (sic) la Oficina de Registro Inmobiliario, que le compete.
…Omisis…
Es evidente que el documento base de la acción, de la demandante, no es un título válido, por no haber cumplido con los requisitos que la ley exige, para reconocerlo como válido. Y en armonía con lo dispuesto en el artículo 1.924, ejusdem, dicho documento carece de todo valor jurídico y como tal debe ser desechado y así solicito lo declare el tribunal (sic).
…Omisis…
Niego, rechazo y contradigo, por ser falsos los alegatos expuestos por la parte demandante, en su escrito de demanda (…) Es falso que la naturaleza del objeto del contrato sea un lote de terreno no edificado como temerariamente, lo afirman en varias oportunidades, en su escrito de demanda, la parte actora. Ya que lo cierto es que sobre el terreno siempre ha existido edificación (construcción)
…Omisis…
No es cierto, por ser falso, que en el contrato de arrendamiento suscrito, se estableciera (…) que la fecha de inicio del término de la relación arrendaticia “debe” necesariamente comenzar a computarse a partir del 13 de agosto de 2004, según el decir del demandante y que se haya establecido en la clausula (sic) Tercera del contrato.
…Omisis…
De la simple lectura de la clausula cuarta, del contrato de arrendamiento, se inteligencia que mi representada puede realizar más allá de las actividades transcritas (sic), cualquier otra que sea de lícito comercio, a su libre albedrío, siempre que cuente con la permisología necesaria, y que sólo le está prohibido (sic) la construcción de locales comerciales a los fines de subarrendarlos. Por lo que la continuación del contrato en ningún caso debe ser considerado como una causa ilícita, ya que así temeraria y falsamente lo afirma la accionante, sin acompañar su afirmación con un elemento de carácter probatorio.
Es falso, por no ser cierto que haya finalizado la relación arrendaticia por haber transcurrido el tiempo determinado para la duración del contrato, in comento. Es de hacer notar que la demandante en ninguna de las partes de su escrito menciona con meridiana claridad cual es la fecha en que supuestamente terminó o expiró o venció el contrato de arrendamiento (…) la razón de no haberlo, es porque no tiene certeza de cuál es la fecha exacta en que inició el lapso de los diez (10) años de duración de dicho contrato.
Es falso (…) que a mi representada se le haya notificado de la no prórroga del contrato de arrendamiento (…)
…Omisis…
Primero: Impugno la notificación que agregó (…) la accionante, supuestamente practicada por quien rige la Notaria (sic) Octava de Maracaibo (…) de la simple lectura (sic) se aprecia que la persona notificada fue el ciudadano a quien identificó, supuestamente el Notario como: EDIXON ANTONIO CHIRINOS SÁNCHEZ (…) quien labora para una empresa de vigilancia, según el contenido de las resultas de esa notificación, y no se notificó a la persona que en el mismo contrato de arrendamiento fue acordada (…) para recibir y ser notificada en nombre de LA ARRENDATARIA, como lo es el ciudadano: RAMÓN ALFREDO CHACARE CALDERÓN (…) LA ARRENDADORA a la fecha no ha notificado a la persona que según el contrato es la prevista para serlo, ni en el local arrendado se ha recibido notificación alguna emitida por LA ARRENDADORA y/o accionante (…) En el hipotético caso, que negamos, de que pueda ser considerada válida la notificación hecha a otra persona, no prevista en el contrato, esta notificación es extemporánea ya que fue hecha después del vencimiento del contrato de arrendamiento (…) Igualmente impugno la notificación extrajudicial practicada por cuanto fue realizada con un poder NO VALIDO para notificar el contrato que se otorgaron las partes (…)
…Omisis…
No es cierto, por ser falso, que a mi representada se le haya otorgado un período de gracia de un año (...) sólo se le otorgó (...) un período de gracia de seis (6) meses (…)”

En fecha 13 de octubre de 2015, dictó sentencia definitiva el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, declarando:

“Seguidamente, debe atender el Tribunal lo concerniente a la prórroga legal, que aun cuando no fue peticionada por la parte accionada, corresponde a un punto de ley que amerita ser estudiado. Así pues, se observa que el contrato fue suscrito en el año 2003 y su duración empezó a computarse en el año 2004, en plena vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual disponía para los arrendamientos de diez años o más, una prórroga legal de tres (03) años, la cual opera de pleno derecho; no obstante el artículo 40 de la referida ley plantea un eximente, al establecer que “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviera incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar de la prórroga legal”, y en especial atención a dicho artículo, verifica el Tribunal que la parte actora alegó el incumplimiento respecto a la suscripción de la póliza de seguros pactada contractualmente, la cual indica que no le fue presentada, lo cual ocasiona que la demandada se encuentre en incumplimiento respecto a las cláusulas contractuales, por lo que en aplicación del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se determina que la demandada no se hace beneficiaria de la prórroga de ley.
Así las cosas, vencido como se encuentra el contrato y determinado como ha sido que la notificación de no prórroga es válida, no queda más a este Juzgador que declarar terminado el mismo y ordenar a la parte demandada la entrega del inmueble. Con relación a las mejoras construidas en el inmueble que la parte demandante solicita queden a su favor, se evidencia de la cláusula primera del contrato en su parágrafo único, que la construcción realizada en el inmueble quedaba a disposición de la arrendataria quien podía modificarla a su libre albedrío conviniendo que a la finalización del contrato podía disponer la arrendataria de la construcción de la forma en que creyera conveniente incluso desmontándola y retirándola, caso en el cual deberá dejar la superficie del terreno libre de escombros, lo cual conforme a la cláusula octava, deberá hacerlo dentro del término de los seis meses siguientes a partir de quede firme el presente fallo, y en consecuencia se niega dicha petición. Así se decide.
III
DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley resuelve:
• PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la sociedad mercantil C.A. ZULIANA DE CAL, contra la sociedad mercantil INVERSIONES RECREATIVAS OCCIDENTE, C.A, plenamente identificadas en actas.
• SE ORDENA a la sociedad mercantil INVERSIONES RECREATIVAS OCCIDENTE, C.A, la entrega del inmueble arrendado.
• SE NIEGA a la sociedad mercantil C.A. ZULIANA DE CAL, la adjudicación de las mejoras realizadas al inmueble.
• NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS por no haber vencimiento total de las partes. (…)”

III
DE LAS PRUEBAS

Narradas las actuaciones ocurridas en la presente causa, pasa este Tribunal Superior a valorar el material probatorio aportado por las partes, a los fines de tomar la decisión que ha de recaer en la presente controversia.

Pruebas consignadas por la parte actora en su libelo de demanda:

- Original del documento de poder otorgado a los abogados JAVIER MANSTRETTA CARDOZO, ANMY TOLEDO BOSCÁN, LAURA MANSTRETTA CARDOZO y ALISETTE SÁNCHEZ VÉLIZ, apoderados judiciales de la parte actora. Folios Nos. 9 y 9 de la pieza principal No. 1.
- Copia certificada del documento de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles ZULIANA DE CAL C.A., e INVERSIONES RECREATIVAS OCCIDENTE C.A., debidamente autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 13 de agosto de 2003. Folios No. 10 al 21 de la pieza principal No. 1.

Los instrumentos especificados ut supra, son valorados por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de documentos privados debidamente autenticados, y que no fueron rebatidos por la parte contraria a través de algún medio de impugnación.

De las mencionadas pruebas, se constata lo referente a la capacidad para actuar en juicio de los apoderados judiciales de la parte actora; asimismo, se constata el documento que sirve como fundamento a la pretensión de la parte actora, documento que ha sido ratificado y reconocido por la parte demandada en la presente causa, en virtud de lo cual, se valoran plenamente ambos documentos.

- Copia simple del documento de compra-venta celebrado entre las sociedades mercantiles VALORES E INMUEBLES. S.A., y la sociedad mercantil ZULIANA DE CAL, C.A. Folios Nos. 22 hasta el 27 de la pieza principal No. 1.

Respecto a la instrumental que citada previamente, esta Jurisdicente constata que la misma se encuentra constituida por un documento privado que posteriormente cumplió con el trámite de registro, en virtud de ello, debe valorarse de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

No obstante lo anterior, esta Juzgadora comprende que la propiedad del inmueble objeto de la presente controversia, no es un hecho discutido en la presente causa y por ello, considera que dicha prueba resulta irrelevante a los efectos de dilucidar el caso de marras.
- Notificación efectuada por la Notaría Pública Octava de Maracaibo, practicada en fecha 13 de mayo de 2014. Folios Nos. 28 al 35 de la pieza principal No. 1.

El instrumento especificado ut supra, es valorado por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación.

Si bien es cierto, que respecto a la documental que antecede, la parte efectuó una impugnación sobre la notificación practicada, no es menos cierto que el mecanismo utilizado no es el legalmente establecido, por lo que se debe valorar plenamente dicha prueba, al ser fundamental para dilucidar, parte de los hechos controvertidos en la presente causa, como lo es, la fecha de notificación de la no prorroga del contrato de arrendamiento. Así se establece.-

- Original del documento de poder otorgado a los abogados JAVIER MANSTRETTA CARDOZO, ANMY TOLEDO BOSCÁN, LAURA MANSTRETTA CARDOZO y ALISETTE SÁNCHEZ VÉLIZ, apoderados judiciales de la parte actora para efectuar la notificación ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo. Folios Nos. 36 al 39 de la pieza principal No. 1.

El instrumento especificado ut supra, es valorado por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación.

La mencionada instrumental, al no haber logrado la parte demandada, desvirtuar el contenido de la misma y al tener estrecha vinculación con la notificación de la no prorroga del contrato de arrendamiento, debe este Tribunal, valorar plenamente dicho documento. Así se establece.-

- Copia simple del Acta Constitutiva de la sociedad mercantil INVERSIONES RECREATIVAS DE OCCIDENTE C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda. Folios Nos. 40 al 45 de la pieza principal No. 1.

- Copia simple del acta constitutiva de la sociedad mercantil Corporación Hotelera Sun Beach, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda. Folios Nos. 46 al 54 de la pieza principal No. 1.

- Copia simple de acta de asamblea efectuada por la sociedad mercantil Corporación Hotelera Sun Beach, C.A., en la que se aprueba el cambio de denominación a INVERSIONES RECREATIVAS DE OCCIDENTE C.A., acta inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda. Folios Nos. 55 al 62 de la pieza principal No. 1.

- Copia simple del acta de asamblea debidamente registrada, que autoriza la apertura de una filial de la sociedad mercantil INVERSIONES RECREATIVAS DE OCCIDENTE C.A., en la ciudad de Maracaibo, Estado Zulia. Folios Nos. 63 al 66 de la pieza principal No. 1.

- Copia simple del acta de asamblea, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, donde se modifica el domicilio de la mentada sociedad mercantil a la ciudad de Maracaibo, Estado Zulia. Folios Nos. 67 al 70 de la pieza principal No. 1.

Por cuanto, se desprende de las actas procesales que las copias consignadas por la actora, están constituidas por documentos privados, que posteriormente han cumplido con la formalidad de inscripción en el Registro, las mismas se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Las documentales previamente citadas, permiten a esta Jurisdicente, verificar las atribuciones de la Junta Directiva de la sociedad mercantil accionada en la presente causa, la efectiva existencia de dicha sociedad y en virtud de ello, es obligatorio valorar las mencionadas pruebas. Así se establece.-

Prueba de Inspección Judicial promovida por la Actora con su diligencia posterior a la reforma del libelo de demanda:

- Promovió prueba de Inspección Judicial sobre el inmueble objeto de la presente controversia. Folio No. 118 de la pieza principal No. 1.

Considera quien aquí decide, que la descrita prueba al haber sido promovida en una oportunidad en la cual no era la determinada para tal fin, no debió haber sido evacuada por el Juzgado de la causa, puesto que dicha prueba no fue promovida ni con el libelo o su reforma ni en la etapa de promoción de pruebas, sino que se efectuó por medio de una diligencia; en virtud de lo anterior, esta Sentenciadora desecha del debate probatorio la mencionada prueba. Así se establece.-

Pruebas consignadas por la parte demandada en su escrito de contestación:

- Original de las actuaciones contenidas en la solicitud de Inspección Judicial, practicada por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Folios Nos. 162 al 184 de la pieza principal No. 1.

La presente prueba, se encuentra constituida por una Inspección Judicial extra litem, esto es, una inspección judicial preconstituida, con relación a las inspecciones antes mencionadas; debe señalarse que el autor RENGEL ROMBERG ARÍSTIDES, en su obra TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL, Tomo IV (pág.440 y ss) ha dejado sentado que la inspección extra litem, es una prueba legal, cuyo mérito está obligado analizar en la sentencia y no requiere la citación de la parte a la cual pueda oponerse en el futuro, por lo que es jurisprudencia pacífica y reiterada que, la inspección judicial evacuada extra litem no requiere ser ratificada en futuro juicio para que surta su valor probatorio, por la inmediación que se da cuando el juez aprecia de visu las circunstancias de una situación de hecho. Y cuyo mérito debe valorar el juez conforme a la soberanía de apreciación que le otorga el artículo 1.430 del Código Civil en concordancia con la disposición contenida en los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil. De allí pues que, este tribunal aprecia en todo su valor probatorio las inspecciones mencionadas.

La mencionada prueba se debe concatenar con la Inspección Judicial, evacuada por el Juzgado de la Causa en la fase de evacuación de pruebas correspondiente, especificadamente, en fecha 19 de junio de 2015, y al constatar quien aquí decide, la concordancia entre los elementos indicados en ambas inspecciones, esta Juzgadora las valora plenamente. Así se establece.-

- Promovió y ratificó en su escrito de promoción de pruebas, facturas y recibos de pago emitidos por la sociedad mercantil ZULIANA DE CAL, signados con los Nos. 001, 002, 003, 004, 005 y 006, las primeras y los recibos de pago bajos los mismos números adicionalmente al 007, a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES RECREATIVAS OCCIDENTE, C.A. Folios Nos. 185 al 196 de la pieza principal No. 1.

La presente prueba está constituida por instrumentos privados que al no haber sido desconocidos por la contraparte, se tienen como reconocidos y por lo tanto, adquieren el valor probatorio establecido en el artículo 1.363 del Código Civil.

De las mencionadas instrumentales, esta Jurisdicente, puede evidenciar que la parte demandante, recibió cantidades de dinero, por parte de la demandada.

- Promovió y ratificó en su escrito de promoción de pruebas, depósitos bancarios, efectuados en la cuenta del Banco Mercantil, cuyo titular es la sociedad ZULIANA DE CAL, C.A., efectuados por IROCA. Folios Nos. 197 al 200 de la pieza principal No. 1.

De esta manera considera esta Sentenciadora, que el medio de prueba objeto de la presente valoración, constituye una prueba documental asimilable a las tarjas y por lo tanto tiene valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil

De la referida prueba adminiculada a la prueba de Informes promovida por la parte actora, esta Juzgadora valora plenamente lo que se desprende de los citados vauchers, ello es, el depósito de dinero en la cuenta cuyo titular es la parte accionante.-

- Promovió y ratificó en su escrito de promoción de pruebas, copia certificada de las consignaciones arrendaticias efectuadas ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Folio No. 201 al 229 de la pieza principal No. 1.

Siendo que la mencionada prueba esta constituida por una copia certificada de un documento público, debe esta Alzada proceder a valorarla de conformidad con el artículo 429 Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 Código Civil.

La descrita prueba, siendo que se trata de un documento público, este Tribunal lo valora plenamente, de igual modo al no haber sido controvertido el hecho del pago de cantidades de dinero, establecidas en dichas copias, valora plenamente este Juzgado tal situación.- Así se establece.-

- Copia simple de la declaración de Impuesto Sobre la Renta, efectuada por la sociedad mercantil Zuliana de Cal, C.A., en fecha 28 de marzo de 2005. Folio No. 230 al 233 de la pieza principal No. 1.

- Copia simple de las transacciones efectuadas entre el día 25 de mayo de 2004 al 11 de abril de 2005, relativo al sistema de convenio III. Folio No. 234 de la pieza principal No. 1.

Siendo que las presentes pruebas, se encuentran constituidas por las copias simples de documentos públicos administrativos, deben ser valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento, en concordancia con lo establecido en el artículo 8 la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Las descritas pruebas, si bien es cierto que goza de una presunción de veracidad no es menos cierto, que los hechos que de ellas dimanan en nada han sido controvertidos en la presente causa, por lo cual se debe forzosamente desecharse tales pruebas, al no aportar nada a la resolución del presente asunto.- Así se decide.-

Pruebas promovidas en el escrito de promoción de la parte demandante:

- Invocó el Merito Favorable.

Con respecto a tal invocación, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.

- Prueba de Informe dirigida a la Comisión Nacional de Casinos, Salas de Bingo y Maquinas Traganíqueles a fin de que manifieste el estado o situación de las máquinas y otros enseres sobre los cuales dicha comisión tiene competencia y la situación en que se encuentran las actividades de juego evite y azar dentro de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, esto es, si dichas actividades son permitidas a través de la utilización de mesas de juego, ruleta, salas de bingo, máquinas traganíqueles y otros.

Constata esta Juzgadora de una revisión exhaustiva, realizada a las actas procesales que en las mismas no reposan las resultas de la mencionada prueba de Informes, en virtud de lo cual, mal puede esta Superioridad emitir pronunciamiento sobre la misma. Así se establece.-

- Promovió prueba de Inspección Judicial con la finalidad que el Tribunal de la causa se trasladará al inmueble objeto de la presente controversia y dejara constancia sobre los siguientes particulares: Folios Nos. 145 al 162 de la pieza principal No. 2.

a) Dejar constancia de sí el inmueble se encuentra constituido, abierto al público o si dentro de él se ejercía alguna actividad comercial.
b) Dejar constancia de la actividad desarrollada en dicho inmueble y el número de personas que se encuentran en el mismo.
c) Dejar constancia de sí INVERSIONES RECREATIVAS DE OCCCIDENTE, C.A., se encuentra instalada o constituida en dicho inmueble o si existen otras personas naturales o jurídicas ocupando el mismo y con que carácter.
d) Dejar constancia de si se encuentra instalado un estacionamiento público en las áreas destinadas para estacionamiento del inmueble en el cual se encuentra constituido o bien si existen equipos, aparatos o enseres utilizados normalmente para estacionamiento público
e) Dejar constancia del número de vehículos que se encuentran estacionados en dicho espacio.

La inspección judicial debe ser apreciada mediante la sana crítica, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 1.430 del Código Civil, a fin de determinar si los hechos debatidos judicialmente quedan acreditados o no a través de la inspección judicial.

De la descrita inspección verifica quien aquí decide, la respuesta veraz y positiva a cada uno de los particulares contenidos y corroborados por el Juzgado A quo, en virtud de lo cual debe esta Juzgadora otorgar pleno valor probatorio a dicha inspección, la cual deja constancia que sobre el inmueble objeto de la presente controversia, el mismo no se encuentra funcionando para el objeto descrito en el contrato de arrendamiento, actualmente funciona solo las oficinas administrativas y el estacionamiento del mismo.

Pruebas consignadas por la parte Demandada en su escrito de promoción:

- Prueba de Informe solicitando oficiar al Banco Fondo Común, para que indicara al Tribunal los datos de identificación del titular de la cuenta No. 01510167958132023880.

Siendo que en las actas procesales no se evidencia que existan resulta respecto a la descrita prueba, esta Superioridad se abstiene de emitir un pronunciamiento. Así se establece.-

- Prueba de Informe solicitando oficiar al Banco Mercantil, para que indicara al Tribunal los datos de identificación del titular de la cuenta No. 01050067271067416714; asimismo remitiera los movimientos de la citada cuenta, correspondiente al mes de enero hasta el mes de septiembre de 2014, y finalmente se sirviera indicar el estatus actual de dicha cuenta. Folios Nos. 89 al 97 de la pieza principal No. 2.

La prueba que antecede es valorada plenamente por esta Superioridad, por cuanto la misma fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

De la prueba antes mencionada, esta Sentenciadora, puede corroborar que la parte accionante, la titular de la descrita cuenta, que se encuentra cerrada actualmente y puede verificar los movimientos realizados en dicha cuenta, en virtud de lo cual, se valora plenamente la descrita prueba. Así se establece.-

- Promovió prueba de Informes para que se oficiara a la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de que remitiera copia certificada del documento otorgado en fecha 07 de mayo de 2014. Folios Nos. 78 al 84 de la pieza principal No. 2.

La prueba que antecede es valorada plenamente por esta Superioridad, por cuanto la misma fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

La descrita prueba, luego de recibidas sus resultas se evidencia en las actas procesales, la consignación de copias certificadas del documento de arrendamiento, objeto de la controversia, documento que fue previamente valorado, entre las documentales de la parte actora, arropando tal valoración a los hechos que dicho contrato narra y se valoran plenamente. Así se establece.-

- Promovió prueba de Informes, con la finalidad de que la Comisión Nacional de Casinos, Salas de Bingo y Máquinas Traganíqueles, remita al Tribunal copia certificada de la licencia No. CNC-B-05-061, de fecha 2 de noviembre de 2005.

De una revisión exhaustiva de las actas procesales, constata esta Jurisdicente que no fueron recibidas resultas por parte del ente requerido, en virtud de lo cual, resulta imposible efectuar un pronunciamiento sobre dicha prueba. Así se establece.-

- Factura signada con el No. 00-00006221, de fecha 9 de septiembre de 2014, número de control 00-00006221, emitida por la sociedad mercantil AFIANAUCO, C.A. Folio No. 31 de la pieza principal No. 2.

- Documento de Fianza de fiel cumplimiento emanado de la sociedad mercantil AFIANAUCO, C.A., a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES RECREATIVAS OCCIDENTE, C.A., debidamente autenticado en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 8 de septiembre de 2014. Folios 37 y 38 de la pieza principal No. 2.

- Copia simple de la licencia de funcionamiento No. CNC-B-05-061, emitida por la Comisión Nacional de Casinos, Salas de Bingo y Máquinas Traganíqueles. Folio No. 39 de la pieza principal No. 2.

Por cuanto las mencionadas pruebas se encuentran constituidas por documentos, los cuales debieron ser promovidos conjuntamente con la contestación de la demanda, resulta forzoso para quien aquí decide, desechar los mismos de conformidad con lo establecido en el artículo 865 del Código Procedimiento Civil. Así se decide.-

IV
PUNTO PREVIO

De la Adhesión a la apelación.

Para conocer de la causa en primer lugar debe entrar a decidirse lo referente a la admisibilidad o no de la adhesión a la apelación propuesta por la parte accionante, para lo cual es beneficioso difuminar que se entiende como apelación entre las instituciones procesales, siendo necesario traer a colación lo indicado por Eduardo J. Couture, en su obra Fundamentos del Derecho Procesal, editorial Atenea, Caracas 2007, donde define:
“La apelación, o alzada, es el recurso concedido a un litigante que ha sufrido agravio por la sentencia del juez inferior, para reclamar de ella y obtener su revocación por el juez superior.”

Acogiéndose esta Juzgadora al criterio del citado autor, puede entender la apelación o alzada como mecanismo procesal por medio del cual, la parte que ve vulnerado su derecho en el proceso por alguna actuación del juez de la instancia, puede hacer oír su voz ante un órgano superior, con la finalidad de obtener un pronunciamiento acorde a lo solicitado en su pretensión.
Al respecto nuestro Código de Procedimiento Civil, en su artículo 288 al 290, que expresan lo siguiente:
“Artículo 288.- De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.
Resulta adecuado retrotraer lo señalado en el artículo 288 de nuestro Código de Procedimiento Civil, pues, establece como fundamento de la apelación, que debe haberse producido un daño irreparable, es decir, la apelación sirve como mecanismo por el cual se busca restituir un derecho vulnerado a la parte que considera le ha sido perjudicada; en este sentido se pronuncia el autor Eduardo J. Couture, quien manifiesta:
“(…) Se distinguen en este concepto tres elementos. Por un lado el objeto mismo de la apelación, ósea el agravio y su necesidad de reparación por acto del superior. El acto provocatorio del apelante no supone como se verá, que la sentencia sea verdaderamente injusta: basta con que él la considere tal, para que el recurso sea otorgado y surja la segunda instancia. El objeto es en consecuencia la operación de revisión a cargo del superior, sobre la justicia o injusticia de la sentencia apelada…
… Omisis…
Por otro, los sujetos de la apelación. Este punto tiene por objeto determinar quiénes pueden deducir recurso, y quiénes no pueden deducirlo; en términos técnicos, quienes tienen legitimación procesal en la apelación. El recurso interpuesto por quien carece de legitimación no surte sus efectos.
… Omisis…
En último término, los efectos de la apelación. Interpuesto el recurso se produce la inmediata sumisión del asunto al juez superior (efecto devolutivo). Pero en la previsión natural de que la nueva sentencia pudiera ser revocatoria de la anterior, normalmente se suspenden (efecto suspensivo) los efectos de la sentencia recurrida. El problema de los efectos de la apelación trae aparejada, también, la cuestión ya examinada de saber cual es la condición jurídica de la sentencia recurrida, en el tiempo que media entre la interposición del recurso y su decisión por el superior.”

De acuerdo a lo expresado, comprende esta Juzgadora que solo se puede apelar sobre los hechos que sean perjudiciales para la parte, en el caso in comento, la parte demandada apela parcialmente de la sentencia, es decir, del particular de la sentencia que no ha sido beneficioso para el, cabe destacar lo referente a la adjudicación de las mejoras.

Ahora bien, este Tribunal considera pertinente hacer las siguientes consideraciones respecto a la adhesión a la apelación planteada por el apoderado judicial de la parte demandante, para tal fin es conveniente citar las siguientes disposiciones del Código de Procedimiento Civil:
“Artículo 299.- Cada parte puede adherirse a la apelación interpuesta por la contraria.
Artículo 300.- La adhesión puede tener por objeto la misma cuestión objeto de la apelación, o una diferente o aun opuesta de aquélla.
Artículo 301.- La adhesión a la apelación deberá formularse ante el Tribunal de alzada, desde el día en que éste reciba el expediente, hasta el acto de informes.”

De lo estatuido en nuestra legislación, se entiende que, la adhesión a la apelación puede ejercerla la parte que no realizó su apelación al momento de dictarse sentencia, siempre que la otra parte haya apelado como sucedió en el caso de marras, donde la parte demandada apela de una parte de la decisión por no ver satisfecha del todo su pretensión, ello en virtud de los daños y perjuicios solicitados.

Adicionalmente, nuestra legislación establece que dicha adhesión a la apelación puede tener el mismo objeto de apelación de la otra parte, uno diferente o inclusive puede ser totalmente opuesto, es decir, tal como ocurre en este caso el adherente puede apelar parcialmente de la sentencia, conforme lo faculta nuestra legislación.

En razón de haber ejercido su adhesión a la apelación tempestivamente, ello es, dentro del lapso estipulado para tal fin, esta Jurisdicente declara ADMISIBLE la misma y entrar a conocer de lo apelado por ambas partes, haciendo una revisión completa del falló proferido por el A quo. ASI SE ESTABLECE.-

De la Validez o Invalidez del Contrato de Arrendamiento

Previo a la resolución del hecho controvertido, como lo es la pretensión de la parte actora de cumplimiento de contrato y lo referente a los argumentos de la parte demandada, resulta necesario, pronunciarse en lo referente a la validez o no del contrato de arrendamiento, en virtud de no encontrarse registrado, para lo cual considera necesario citar el contenido de los artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil, que establece:

“Artículo 1.920.- Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

1º.- Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.

2º.- Los actos entre vivos que constituyan o modifiquen servidumbres prediales, derechos de uso o de habitación, o que transfieran el ejercicio del derecho de usufructo.

3º.- Los actos entre vivos, de renuncia a los derechos enunciados en los dos números precedentes.

4º.- Los actos de adjudicación judicial de inmuebles u otros bienes y derechos susceptibles de hipoteca.

5º.- Los contratos de arrendamiento de inmuebles que excedan de seis años.

6º.- Los contratos de sociedad que tengan por objeto el goce de bienes inmuebles, cuando la duración de la sociedad exceda de seis años o sea indeterminada.

7º.- Los actos y las sentencias de los cuales resulte la liberación o la cesión de alquileres o de rentas aun no vencidas, por un término que exceda de un año.

8º.- Las sentencias que declaren la existencia de una convención verbal de la naturaleza de las enunciadas en los números precedentes.

Artículo 1.924.- Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta ya las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.
Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Como se evidencia en la norma supra indicada, el efecto del registro del citado acto jurídico de arrendamiento, no es un requisito para la existencia o no del contrato, sino únicamente respecto a terceros, es decir, el contrato de arrendamiento resulta válido entre las partes, por cuanto, es un contrato privado celebrado y reconocido por ambas partes, que fue posteriormente autenticado y que al venir ambas partes cumpliendo con los deberes inherentes a su situación en dicha convención, le otorga validez jurídica al mismo, en virtud de lo cual, debe quien aquí decide declarar como válido el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y por ende se desecha la defensa de invalidez del contrato de arrendamiento. Así se decide.-

V
MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Resuelto como ha sido el punto anterior, entra esta Superioridad a efectuar las siguientes consideraciones respecto al cumplimiento del contrato demandado, para lo cual, es conveniente citar lo que estatuye nuestra ley en dicha materia, por lo que se trae a colación el artículo 1159 del Código Civil:

“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Respecto a este artículo, Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:

“(…) La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.
Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley (…) Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes (…)” (El subrayado es del Tribunal).

Así también, en consideración a lo planteado en este litigio, cabe mencionar la norma legal contenida en el artículo 1.264 del Código Civil, la cual contiene el siguiente precepto:
“(…) La obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención (…)”

En lo que respecta al incumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes, establece el artículo 1.271 del Código Civil lo siguiente:

“(…) El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe (…)”

En cuanto, al objeto del contrato de arrendamiento que hoy se demanda el cumplimiento, debe esta Superioridad mencionar que en la cláusula Primera, establecen como objeto del contrato que será utilizado para a actividades de lícito comercio a ser desarrolladas por la Arrendataria, aunque ciertamente, dejando abierta la posibilidad a que sea utilizado dicho inmueble para cualquier tipo de actividades de lícito comercio, ya sea las que se desempeñaban en él como otras distintas.

Ahora bien, debe señalar esta Operadora de Justicia, que si bien la cláusula ut supra citada permite al arrendatario una amplitud en la actividad a la cual puede dedicarse en el inmueble, no resulta menos cierto, que el demandado actualmente no está ejerciendo ningún tipo de actividad comercial, según lo que se desprende en la inspección judicial evacuada por el Juzgado de la recurrida.

Considera quien aquí decide, que si bien es cierto que el contrato celebrado entre las partes, al momento de nacer tenía una causa lícita, actualmente al existir una prohibición respecto al desempeño de las actividades desarrolladas por la demandada en dicho inmueble, lo mismo no sobreviene una ilicitud del objeto del contrato al permitir el desempeño de otras actividades de lícito comercio, por lo que la causa del contrato considera esta Juzgadora se mantiene lícita, sin embargo, se deja constancia que en la actualidad en dicho inmueble, no esta desempeñándose actividad alguna, hecho que se constata en las resultas de la Inspección Judicial evacuada por el Juez Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Valorado lo anterior, referente al objeto y validez del contrato de arrendamiento, es necesario indicar la vigencia del mismo y señalar si es o no válida la notificación efectuada por la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 13 de mayo de 2014.

En cuanto a la vigencia del contrato la cláusula Tercera del mismo determina:

“(…) El termino de duración de este contrato será de DIEZ (10) años, contados a partir de la fecha de inicio de la actividad comercial por parte de LA ARRENDATARIA; mas los Seis (sic) (6) meses del período de gracia que se inicia con la firma de esta escritura; mas los meses que transcurran desde la finalización del período de gracia hasta el inicio de la actividad comercial, hasta por un máximo de Seis (sic) (6) meses.- Ese término será prorrogable por períodos iguales, mayores o menores a voluntad exclusiva de LA ARRENDADORA- PROPIETARIA.- A los efectos de la determinación exacta de la fecha de inicio de la actividad comercial, ambas partes se obligan a suscribir un Acta de Inicio (…)”.

De la precitada cláusula, se puede inferir que el lapso para computar el inicio y final del contrato de arrendamiento, no se iniciaba ipso facto, sino que para tal computo debía comenzar primigeneamente la actividad comercial de la arrendataria y que a ese periodo de tiempo debía sumársele el lapso de seis (6) meses de período de gracia, los cuales iniciarían con la firma del contrato.

Asimismo, se obligaron las partes a suscribir un acta de inicio de la actividad comercial, o dejar constancia de haberse iniciado la misma, mediante una inspección judicial, circunstancias ambas, que al no constar en las actas del expediente, obligan a este Tribunal a determinar el lapso de inicio del contrato de una forma totalmente distinta.

Para lo cual resulta necesario estimar, que siendo firmado el contrato de arrendamiento en fecha 13 de agosto de 2003, y vencido el periodo de gracia el día 14 de febrero de 2004, al no constar la fecha de inicio de la actividad comercial, es forzoso tomar como referencia la fecha para cual la arrendataria comenzó a dar cumplimiento a su obligación de efectuar los pagos de cánones de arrendamiento, hecho que ocurrió entre los meses de febrero a agosto señalados en el mencionado contrato.

En consecuencia, al determinarse que fue para el mes de agosto del año 2004 que se efectuó como tal el pago completo del canon de arrendamiento de arrendamiento estipulado en el referido contrato, se debe establecer el día 13 de agosto de 2004 como fecha en la cual nace propiamente la relación arrendaticia. Así se establece.-

Dilucidado el punto anterior, es obligatorio entrar a valorar la notificación efectuada por parte de la Notaría Octava de Maracaibo, respecto a ello, en el contrato de arrendamiento, se estableció que las notificaciones debían hacerse al ciudadano RAMÓN ALFREDO CHACARE CALDERÓN, en el caso de la arrendataria, circunstancia que a todas luces fue respetada por la parte accionante, conforme se evidencia en la notificación ut supra indicada, puesto que la carta donde se manifiesta la voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes, lleva en su encabezado que va dirigida al representante legal de la parte accionada, ello se evidencia de una simple lectura a dicha misiva, de igual modo, la parte accionante dio cabal cumplimiento al efectuar la notificación en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ello conforme a lo explanado en la cláusula Tercera Parágrafo Único, que establece:

“(…) Las notificaciones entre las partes se entenderan (sic) ejecutadas mediante carta dirigida en la siguiente forma: PARA LA ARRENDATARIA: Atención: Ramón Alfredo Chacare Calderón.- INVERSIONES RECREATIVAS OCCIDENTE C.A.- En el propio inmueble objeto de este Contrato (…)”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En consideración a lo previamente expresado, debe concluir quien aquí decide, que la parte demandante dio cabal cumplimiento a sus deberes de notificar la no prórroga del contrato de arrendamiento, por lo que se concluye que la misma es totalmente válida. Así se decide.-

Corolario de lo anterior, esta Jurisdicente considera que la parte demandada al haber sido notificada correctamente de la no prórroga del contrato de arrendamiento, debe desocupar el inmueble al no haber logrado desvirtuar lo manifestado por la parte demandante. Así se decide.-

Ahora bien, resueltos como han sido los puntos anteriores debe esta Operadora de Justicia, pronunciarse sobre las mejoras o construcciones enclavadas en el terreno que le fue arrendado a la parte accionada, por cuanto, existe una contradicción en cuanto a lo contenido en las cláusulas Primera en su parágrafo único y Octava del contrato de arrendamiento, que establecen:

“(…) PARÁGRAFO ÚNICO:- Se incluye en el presente contrato de Arrendamiento, una construcción de estructura metálica y mampostería actualmente en ejecución (…) siendo entendido que LA ARRENDATARIA podrá modificarla a su libre albedrío y en la forma que considere conveniente.- Igualmente es convenido expresamente que a la finalización del presente contrato o de cualquier prórroga del mismo, podrá disponer de dicha construcción en la forma que considere conveniente, inclusive desmontándola y retirándola, en cuyo caso deberá dejar la superficie de terreno totalmente libre de obras (…) Si resolviere dejar dicha construcción en el estado en que se encuentre, podrá hacerlo a su libre arbitrio, pero LA ARRENDADORA no tendrá que pagar suma alguna por tal concepto, ni directa ni indirectamente.

OCTAVA.- ALTERACIONES Y/O MODIFICACIONES:- LA ARRENDATARIA podrá realizar modificaciones permanentes en el inmueble arrendado pero necesitará el consentimiento expreso, previo y dado por escrito por LA ARRENDADORA, y en caso de que lo diera, dichas modificaciones quedarán en beneficio del inmueble sin que LA ARRENDADORA tenga que pagar nada por ellas (…) Los trabajos de remoción y reparación, deberá efectuarlos LA ARRENDATARIA dentro del término de los SEIS (6) meses posteriores a la finalización del contrato o de cualquier prórroga que hubiese (…)”

En el caso de marras, debe atenderse al contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece la forma de interpretación de los contratos, fijando dicha norma legal lo siguiente:

“Artículo 12.-Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” (Subrayado y negritas del Tribunal)

Establece el artículo 1609 del Código Civil lo siguiente:

“Artículo 1.609.- El arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas; pero, el arrendatario puede separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separadamente.

Esta disposición no es aplicable al caso en que se hayan dado en arrendamiento tierras incultas para labrarlas al arrendatario, quien tiene entonces derecho a que se le indemnice el valor de sus plantaciones, obras y construcciones, si no se hubiese estipulado otra cosa.”

Se evidencia como hecho aceptado por ambas partes, que al momento de celebrarse el referido contrato de arrendamiento, sobre el terreno existía una estructura metálica con su mampostería, y que en la cláusula primera parágrafo único, se faculta a la parte demandada a modificar la misma y que si es su deseo al finalizar el contrato puede desmontar las mejoras que haya realizado sobre el inmueble o permitir que la arrendadora obtenga la propiedad sin la obligación de cancelar cantidad de dinero alguna.

Ahora bien, luego de efectuado un detenido análisis del instrumento legal suscrito por las partes, considera esta Jurisdicente, que si bien hay una cierta oscuridad en lo referente a la adquisición de la propiedad sobre las mejoras edificadas por el arrendatario, no es menos cierto, que la intención de las partes al momento de celebrar el contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia, es que la arrendataria tenga una estructura donde explotar su actividad económica.

En el contrato bajo análisis, se verifica que el elemento común en las citadas cláusulas es la de causar el menor gravamen posible a las partes, en virtud de lo cual se establece la posibilidad de otorgársele en propiedad las mejoras a la arrendadora, circunstancia que al ser contemplada y aceptada por las partes, debe ser atendida por esta Juzgadora.

En este respecto, evidencia esta administradora de justicia, que las mejoras edificadas sobre el inmueble otorgado en arrendamiento, sólo podrán ser destruidas por disposición del arrendador, toda vez, que tal situación acarrearía un gravamen irreparable para el mismo, quien no podrá obtener el inmueble en las condiciones originarias.
Es en razón de lo anterior, que considera esta Jurisdicente, en beneficio de la justicia y de las partes, que lo mas acertado será otorgar en propiedad las mejoras construidas sobre el terreno arrendado a la parte accionante, siendo que está contemplada dicha circunstancia en el contrato de arrendamiento, que esta situación es la menos gravosa para ambas partes y que dada la naturaleza de las mejoras efectuadas y el inmueble dado en arrendamiento, resulta imposible separar las mismas sin causar un gravamen a dicho terreno. Así se decide.-

Por lo antes expuesto, procede esta Alzada a declarar SIN LUGAR, la apelación interpuesta el 19 de octubre de 2015, por el abogado LUÍS ALBERTO LABARCA; y, CON LUGAR, la adhesión a la apelación interpuesta el 18 de diciembre de 2015 por la abogada ANMY TOLEDO, apoderados judiciales de la parte demandada y demandante respectivamente, se CONFIRMA PARCIALMENTE la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 13 de octubre de 2015, modificándose únicamente en lo referente a la adjudicación de las bienhechurías construidas por la parte demandada, las cuales se le adjudican en propiedad a la parte demandante, lo cual se hará constar de forma expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.-

VI
DISPOSITIVO.

Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta el 19 de octubre de 2015, por el abogado LUÍS ALBERTO LABARCA, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 13 de octubre de 2015, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, seguido por la sociedad mercantil C.A. ZULIANA DE CAL, contra la sociedad mercantil INVERSIONES RECREATIVAS OCCIDENTE, C.A.

SEGUNDO: No hay condenatoria en costas respecto al recurso de apelación en virtud de no haberse confirmado totalmente la sentencia recurrida, ello de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: CON LUGAR, la adhesión a la apelación interpuesta el 18 de diciembre de 2015, por la abogada ANMY TOLEDO, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 13 de octubre de 2015, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, seguido por la sociedad mercantil C.A. ZULIANA DE CAL, contra la sociedad mercantil INVERSIONES RECREATIVAS OCCIDENTE, C.A.

CUARTO: Se CONFIRMA PARCIALMENTE la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 13 de octubre de 2015, modificándose únicamente lo referente a la adjudicación de las bienhechurías construidas por la parte demandada, las cuales se le adjudican en propiedad a la parte demandante.

QUINTO: Se condena en costas a la parte accionada por haber resultada vencida totalmente en la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los quince (15) días del mes de marzo de dos mil dieciséis (2016). AÑOS: 205° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA.
(Fdo.)
Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO.

LA SECRETARIA
(Fdo.)
Mgcs. MARÍA URDANETA LEÓN

En la fecha anterior siendo las diez hora de la mañana (10:00 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede.
LA SECRETARIA
(Fdo.)
Mgcs. MARÍA URDANETA LEÓN