Exp. Nº 37.232 Sentencia Nº _______.- Motivo: Cumplimiento de Contrato jarm REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Cabimas. DECIDE: PARTE DEMANDANTE: NACARY CHIRINOS ARGUELLES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.861.563, domiciliada en el Municipio Cabimas del Estado Zulia.- PARTE DEMANDADA: ZEILAN SALAZAR URRIBARRI, venezolana, mayor de edad, ingeniero civil, titular de la cédula de identidad No. V-7.666.196, de igual domicilio. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados en ejercicio MARLON ROSILLO GIL, JOAQUIN REINA FREITES, DOHAIS QUINTERO ANDRADE y NELDALY CABRITA OVIEDO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 117.404, 168.781, 205.667 y 148.231, respectivamente. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado en ejercicio ALBERTO ALFONSO SALAZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 53.578.- I RELACIÓN DE LAS ACTAS Consta en autos que la ciudadana NACARY CHIRINOS ARGUELLES, debidamente asistida por el abogado en ejercicio MARLON ROSILLO GIL, presenta formal demanda en contra de la ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRI, con motivo de Cumplimiento de Contrato, alegando entre otras cosas lo siguiente: “El cumplimiento del contrato de compraventa suscrito entre el representante legal de la ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRI, por una parte y, por la otra, la ciudadana NACARY CHIRINOS ARGUELLES, autenticado en fecha 4 de marzo de 2013, ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, anotado bajo el n° 01, tomo 25, y que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de un inmueble constituido por una vivienda tipo aparto-estudio, identificado con el n° K9-7, cédula catastral n°2083, Edo. 23, Mun. 11, Prq. 02, Amb. U-01, Sec. 29, MAN/SEC:20,PAR:167,SBP:09-07, ubicado en el bloque 2TH, Conjunto Residencias Canaima, Circuito Kawi, en la prolongación de la calle Piar, entre calles L y K, barrio Simón Bolívar, parroquia Libertad del municipio Lagunillas del estado Zulia… … En fecha 12 de julio de 2011, suscribí de manera privada un contrato preparatorio en el cual me reservo el derecho exclusivo de adquirir en plena propiedad un inmueble en construcción que le pertenece a la ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRI… Ahora bien, propio de los contrarios(sic) preparatorios, el del 12 de julio de 2011, a lo que dio paso fue a una serie de negociaciones para la adquisición formal del inmueble. En ese sentido, convencidos de que sería yo la adquiriente de la vivienda una vez concluida la obra, decidimos hacer el respectivo traspaso de propiedad; sin embargo, a los efectos de gestionar el respectivo crédito hipotecario a cuyo otorgamiento tengo derecho, suscribimos lo que en apariencia sería una opción de compraventa, pero que en realidad era el manifiesto de la propietaria, ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRI, de vender el inmueble, y de mi persona, de comprarlo. Con ese propósito se(sic) suscribimos el contrato señalado, el cual quedó autenticado en fecha 4 de marzo de 2013, ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, anotado bajo el n°01, tomo 25. … Ocurre …que para terminar de pagar el precio de la cosa, gestionó un crédito hipotecario ante una institución financiera de reconocida solvencia, la cual como es natural y dada la naturaleza del crédito, precisaba la terminación de la obra para poder avaluarla y aprobar la garantía real, esto es, la hipoteca… Tomando en consideración que la vendedora estaba consciente de que el resto del dinero sería pagado a través de la modalidad de deuda hipotecaria y que la garantía real sería el propio inmueble… es de suponerse que la vendedora desatendió su obligación de culminar la obra, pues a partir de la gestión del crédito he acudido a la vía del arreglo amigable para que la demandada cumpla …y sin embargo …se rehúsa de manera contumaz a cumplir con su obligación contractual. … Finalmente …es que vengo a demandar como en efecto lo hago a la ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRI… para que cumpla las obligaciones que le competen y dimanan del contrato de compraventa …”.- En fecha 19 de septiembre de 2.013, este Tribunal le da entrada a la anterior demanda e insta a la parte actora a fin de que consigne copia certificada del documento objeto de esta causa.- En fecha 09 de octubre de 2013, la parte actora consigna copia certificada del documento requerido; y por auto de fecha 10 de octubre de 2013, este Tribunal admite cuanto ha lugar en derecho la demanda, emplazando a la parte demandada para que compareciera dentro del término de veinte (20) días hábiles de despacho siguientes, después de la citación, a fin de dar contestación a la demanda u oponer las defensas que creyeren convenientes.- En fecha 17 de octubre de 2013, fueron librados los recaudos de citación a la parte demandada.- En diligencia de fecha 05 de noviembre de 2.013, la ciudadana NACARY CHIRINOS ARGUELLES, debidamente asistida de abogada, otorga poder apud acta a los abogados en ejercicio MARLON ROSILLO GIL, JOAQUIN REINA FREITES, DOHAIS QUINTERO ANDRADE y NELDALY CABRITA OVIEDO, ya identificados. En fecha 03 de febrero de 2014, el Alguacil natural de este juzgado realiza exposición, mediante la cual informa al Tribunal que se trasladó en varias oportunidades a la dirección indicada, a fin de practicar la citación de la demandada y no pudo ser atendido por nadie. En diligencia de fecha 25 de febrero de 2.014, la ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRI, debidamente asistida de abogado, se da por citada en esta causa; y en esa misma fecha otorga poder apud acta al abogado en ejercicio ALBERTO ALFONSO SALAZAR, ya identificado.- En escritos de fecha 27 de marzo de 2.014, la parte demandada a través de su Apoderado Judicial abogado en ejercicio ALBERTO SALAZAR, dio contestación a la demanda y Reconvino a la parte actora en los siguientes términos: De la contestación: “…Se admite que mi representada… celebró contrato de OPCIÓN A COMPRA … B) Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes en Los hechos y en el Derecho que mi representada …haya celebrado contrato privado preparatorio … …. Por ultimo, se evidencia que no se especifica en esta temeraria POR LA PARTE DEMANDANTE, LA OBLIGACIÓN DE PAGAR EL RESTO DEL DINERO… Hasta este momento no ha sido cumplida admitiendo la demandada en el libelo su falta de pago, y además exigiendo entrega del inmueble y protocolización de la propiedad sin cumplir su Contraprestación Bilateral”. De la Reconvención: “…Según consta en DOCUMENTO DE CONDOMINIO Y HABITABILIDAD… del edificio donde está el Apartamento con nomenclatura K9-7… Se demuestra que el Apartamento ….estaba construido totalmente. Haciendo la acotación a este digno Tribunal que en las notas marginales estampadas en el registro se demuestra que ese(sic) han realizado múltiples Ventas sin ningún inconveniente. Y cumple todo lo requerido para que se solicite y apruebe exitosamente Crédito para Compra de este inmueble. … 4) LA OPTANTE COMPRADORA NO CUMPLIÓ LOS REQUISITOS EN LA ENTIDAD BANCARIA, EL BANCO BANESCO…lo cual es imputable solo a su capacidad crediticia con dicha entidad SE LE ENTREGARON TODOS LOS DOCUMENTOS A FIN DE QUE PERFECCIONARA EL CONTRATO DE OPCION A COMPRA Y NO CUMPLIÓ CON LO PACTADO. …nos dirigimos, para solicitar de este Tribunal, que presentada esta RECONVENCIÓN …RECONVENGO LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA …por causas IMPUTABLES A LA OPTANTE COMPRADORA…”.- Por auto de fecha 01 de abril de 2.014, este Tribunal declaró Inadmisible la Reconvención propuesta; siendo ejercido el respectivo Recurso de Apelación por la parte demandada mediante escrito de fecha 07 de abril de 2014.- Por auto de fecha 09 de abril de 2014, este Tribunal oye la apelación en un solo efecto, e insta a las partes a que indiquen las copias respectivas con el fin de certificarlas y remitirlas al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas; siendo remitidas las mismas mediante oficio No. 37232-604-14.- En fecha 28 de abril de 2014, este Tribunal ordena agregar a las actas los escritos de pruebas presentados por ambas partes.- Por auto de fecha 02 de mayo de 2014, este Tribunal Repone la causa al estado de oír la apelación interpuesta por la parte demandada contra la inadmisibilidad de la Reconvención, pero en ambos efectos, dejando sin efecto el auto de fecha 09 de abril de 2014, y en consecuencia, todas las actuaciones posteriores al mismo; en tal sentido, por auto separado de esa misma fecha 02 de mayo de 2014, se oye la apelación en ambos efectos y acuerda remitir el expediente al Órgano Superior Jerárquico, remitiéndola mediante oficio No. 37.232-637-14. Por auto de fecha 10 de noviembre de 2014, este Tribunal recibe el presente expediente del Juzgado Superior, el cual en decisión de fecha 31 de julio de 2014, declaró lo siguiente: “CON LUGAR, la apelación interpuesta por el profesional del derecho ALBERTO SALAZAR…. ORDENA al Juzgado de Primera Instancia … se sirva emitir pronunciamiento sobre la procedencia o no de la admisión de la reconvención peticionada… Queda de esta manera revocada la decisión apelada”. Por auto de fecha 11 de noviembre de 2014, este Tribunal admite la Reconvención peticionada, y se fijó el quinto día hábil de despacho siguiente a los fines de la contestación de la misma, una vez que conste en actas la notificación de las partes.- Una vez notificadas ambas partes, y en escrito de fecha 27 de noviembre de 2.014, la parte actora a través de su Apoderada Judicial abogada en ejercicio NELDALY CABRITA OVIEDO, dio contestación a la reconvención propuesta, alegando entre otras cosas: “…Es cierto y admitido, que se celebró contrato de Opción de Compra-Venta … Es cierto y admitimos, que para la fecha de firma del presente contrato se entregó la cantidad dineraria de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,oo). … Es falso, y por ello niego rechazo y contradigo que el inmueble bajo estudio cumplía con todos los requerimientos para la gestión crediticia. Es falso, y por ello niego rechazo y contradigo que mi representada no haya cumplido con los requisitos en la entidad financiera BANESCO. … Como consecuencia de todo cuanto ha quedado expuesto, solicito… se sirva declarar sin lugar la temeraria Reconvención …”.- En fecha 12 de enero de 2.015, se agregaron a las actas los escritos de promoción de pruebas de ambas partes.- Por auto de fecha 20 de enero de 2.015, fueron admitidas las pruebas promovidas por las partes.- Estando la causa en la etapa procesal de informes y fijado mediante auto de fecha 16 de junio de 2015, una vez notificadas ambas partes, sólo la parte actora reconvenida mediante escrito de fecha 28 de octubre de 2015, presentó sus respectivos informes; sin embargo, de un simple cómputo de días de despacho, se constata que fueron consignados pasado el término del décimo quinto día hábil de despacho siguiente, a lo que contrae la norma 511 del Código de Procedimiento Civil, y así se hace constar. Concluida la tramitación de la presente causa, pasa esta Sentenciadora a dictar su decisión previa las siguientes consideraciones: II CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El Contrato constituye una especie particular de convención, cuyo carácter propio consiste en ser productor de obligaciones, es el acuerdo de dos o más personas sobre un objeto de interés jurídico.- El Doctor Eloy Maduro Luyando, en su obra “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”, con respecto a la definición de contrato expresa lo siguiente: “Parte de la idea de que siendo el contrato un acuerdo unánime entre dos o más personas para constituir, reglar, modificar o extinguir un vínculo jurídico, nada puede diferenciarlo de la convención, que no es más que un negocio jurídico bilateral, integrado por manifestaciones unánimes de voluntad destinadas a producir los mismos efectos jurídicos del contrato”.- El profesional del derecho Manuel Ossorio, en su Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, señala que el contrato es un: “Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y cuyo cumplimiento pueden ser compelidas”.- El artículo 1.160 del Código Civil Vigente, consagra que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.- Asimismo, el artículo 1.167 de la Ley sustantiva civil establece: “El contrato es bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.- Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación.- En el presente caso, la parte actora reconvenida, demanda el cumplimiento del contrato suscrito con la parte demandada ZEILAN SALAZAR URRIBARRI, debidamente autenticado en fecha 04 de marzo de 2013, ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, anotado bajo el No. 01, tomo 25, por cuanto según su dicho, la parte demandada reconviniente, se obligó a entregar terminado el inmueble objeto de esta acción para que se liquide el crédito hipotecario, y se rehúsa a cumplir con su obligación contractual.- A su vez, la parte demandada reconviene a la parte actora, por motivo de Resolución de Contrato, conforme a lo estipulado en la cláusula tercera del contrato cuya resolución se solicita, alegando entre otras cosas, que la parte actora no cumplió con lo pactado.- En tal sentido, es obligante para este Órgano Jurisdiccional destacar y transcribir el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. (Negrilla y subrayado del Tribunal).- Tenemos entonces, en base a la anterior norma, la noción de carga de la prueba que por la misma esencia del proceso civil, es el principio en base al cual sobre las partes recae la carga de aportar los hechos al proceso, es decir la realización de las afirmaciones constitutivas de los supuestos fácticos de las normas cuyas consecuencias se piden.- De igual manera se puntualiza, que de conformidad con el Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora según disposición del artículo 509 ejusdem, tiene como obligación lo siguiente: “Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ella”. Lo anterior apareja que la ley impone al Juez el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la misma ley lo autorice y le impide sacar elementos de convicción fuera del proceso. En tal sentido, pasa esta Juzgadora a examinar todo el material probatorio vertido en las actas, a fin de la demostración de los hechos controvertidos, de la siguiente manera: III PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA Junto con el libelo de demanda, la parte actora reconvenida consignó las siguientes instrumentales: a.- Copia simple del documento de Reserva del inmueble ya identificado, suscrito entre las ciudadanas NACARY DEL CARMEN CHIRINOS ARGUELLES, por una parte, y por la otra, ZEILAN MARGARITA SALAZAR URRIBARRI, ésta última representada por el abogado JESUS ANTONIO SALAZAR URRIBARRI, debidamente autenticado en fecha 04 de marzo de 2013, ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, anotado bajo el No. 01, tomo 25, de los libros respectivos; consignada copia certificada de dicho documento mediante diligencia de fecha 09 de octubre de 2013. En el referido contrato, se encuentra impregnado el nacimiento de una relación jurídica suscrita entre las ciudadanas NACARY CHIRINOS ARGUELLES por una parte, y por la otra, ZEILAN SALAZAR URRIBARRI.- Aquí se puede constatar una serie de derechos y de obligaciones entre las partes, con respecto al bien inmueble allí determinado, así como la cualidad o legitimación activa que tiene la parte actora reconvenida para intentar la acción por Cumplimiento de Contrato y la legitimación pasiva de la demandada reconviniente; por lo tanto, el documento suscrito de forma privada, tiene fuerza de ley entre las partes y es válido en todos sus particulares, proveyendo los efectos entre los contratantes en la medida de sus acuerdos.- Ahora bien, el contrato en cuestión no fue impugnado por la parte demandada reconviniente en los lapsos establecidos en la ley, muy por el contrario, basa su reconvención en el mismo, alegando que la parte actora reconvenida no cumplió con lo pactado; razón por la cual, y en base a las demás pruebas cursantes en actas que serán objeto de valoración en párrafos subsiguientes, se determinará el incumplimiento o no de lo acordado en el documento privado de fecha 04 de marzo de 2013, tanto de la parte actora reconvenida como de la parte demandada reconviniente, por ser dicho contrato el fundamento tanto de la acción principal como de la reconvención; en consecuencia, se valora únicamente como prueba de la convención existente entre las partes. Así se decide.- b.- Recibos de Ingreso de fechas 12 de julio de 2011, 12 de diciembre de 2011, 10 de febrero de 2012, 08 de marzo de 2012 y 23 de abril de 2012, donde constan los pagos realizados por la parte actora. Los recibos de ingreso ya descritos, fueron desconocidos e impugnados por la parte demandada reconviniente en la oportunidad de dar contestación a la demanda.- En este sentido, dispone el artículo 1.365 del Código Civil: “Cuando la parte niega su firma o cuando sus herederos o causahabientes declaran no conocerla, se procederá a la comprobación del instrumento como se establece en el Código de Procedimiento Civil”. A su vez, el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil establece: “Negada la firma o declarado por los herederos o causahabientes no conocerla, toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad. A este efecto puede promover la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo”. La norma antes transcrita señala que en los casos de desconocimiento de un instrumento privado, toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad a través de la prueba de cotejo, ahora bien, se observa de actas que la parte actora reconvenida no promovió la prueba de cotejo para demostrar la autenticidad de los recibos de pago consignados junto con el escrito libelar, así como las copias simples de los cheques anexados a dichos recibos, trayendo como consecuencia la destrucción total de la eficacia probatoria de dichos instrumento, los cuales no pueden producir efectos válidos, quedando indefectiblemente desechadas de este proceso. Así se decide.- En la oportunidad de promover pruebas, la parte actora reconvenida promovió las siguientes: 1.- Ratificó el valor probatorio de la totalidad de las pruebas documentales con apego al principio de adquisición procesal. 2.- Promueve y ratifica los documentos consignados junto con el libelo de demanda. Las documentales ratificadas por la actora reconvenida, ya fueron valoradas en párrafos anteriores, por lo que huelga cualquier pronunciamiento al respecto. Así se considera.- IV PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE Junto con el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada reconviniente consignó las siguientes instrumentales: a.- Promueve marcado con la letra “B”, copia certificada del documento de construcción y condominio del inmueble ubicado en la prolongación de la calle Piar, entre calles L y K, barrio Simón Bolívar, parroquia Libertad del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, debidamente protocolizado en fecha 20 de noviembre de 2012, ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Lagunillas y Valmore Rodríguez del estado Zulia, registrado bajo el No. 30, folio 106, tomo 15 del protocolo de transcripción del año 2012. Alega la parte demandada reconvenida, que tal documental es con el fin de demostrar que existen notas marginales estampadas en el registro, donde constan varias ventas sin ningún inconveniente.- La anterior prueba demuestra la unificación de las parcelas y condominio, en el cual se encuentra incluido el inmueble objeto de la presente acción; asimismo, se constata de la actuación realizada por el Registro Público al momento de la protocolización del documento, la consignación por parte de la otorgante, de una serie de documentos, entre los cuales figura la constancia de habitabilidad; lo que hace presumir que el inmueble se encontraba totalmente construido, es por ello, que esta Juzgadora le otorga valor probatorio en relación a la Reconvención interpuesta por la parte demandada y no en cuanto al juicio principal. Así se decide.- b.- Promueve marcado con la letra “C”, permiso de habitabilidad y cédula catastral del inmueble objeto de juicio emitido por la Alcaldía del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, para demostrar que el apartamento K9-7, se encontraba totalmente construido y cumple todo lo requerido para que se apruebe exitosamente el crédito para compra del inmueble. Con relación al anterior instrumento, se tiene que el mismo es considerado instrumento público administrativo que emana de un ente del Estado con personería jurídica de carácter público, y contienen la firma del funcionario y el sello del respectivo órgano administrativo, y que surten efectos plenos de los documentos públicos, todo de conformidad con la Sentencia No. RC-00410 de la Sala de Casación Civil, en fecha 04 de mayo de 2004, donde se ratificó la sentencia de fecha 16 de mayo de 2003, de la misma Sala, y se dejó establecido “que los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, no se trata de negocio jurídicos entre particulares, sino de manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad que le atribuye el artículo 8° de la ley Orgánica de Procedimientos Administrativos…..”. En tal sentido, y en virtud de que el documento en cuestión no fue desvirtuado en la oportunidad legal por la parte a quien le fue opuesto, este Tribunal le confiere todo el valor probatorio que de él emana y que hace plena fe entre las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil y así se decide. c.- Promueve marcado con la letra “D”, copia certificada del documento de venta del inmueble con nomenclatura K9-2, debidamente protocolizado en fecha 11 de septiembre de 2013, ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Lagunillas y Valmore Rodríguez del estado Zulia, y vendido a la ciudadana STEPHANY VILLALOBOS, para demostrar que se encuentra en el mismo edificio y fue celebrado exitosamente y sin contratiempos. El anterior documento, constituye documento público, en virtud de que cumplen con todas las solemnidades exigidas por la ley, conforme lo establecen los artículos 1.357 y 1.920 del Código Civil, por lo cual hace plena fe entre las partes como respecto de terceros; así como también hace prueba a favor de la parte demandada reconvenida, en cuanto a los hechos alegados en el escrito de Reconvención, es por ello, que esta Juzgadora le otorga valor probatorio en relación a la Reconvención interpuesta por la parte demandada y no en cuanto al juicio principal. Así se decide.- En la oportunidad de promover pruebas, la parte demandada reconviniente promovió las siguientes: 1.- Promueve contrato de Opción a Compra consignado por la parte actora. 2.- Promueve documento de condominio y habitabilidad, marcado con la letra B, del inmueble ubicado en la prolongación de la calle Piar, entre calles L y K, barrio Simón Bolívar, parroquia Libertad del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, debidamente protocolizado en fecha 20 de noviembre de 2012, ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Lagunillas y Valmore Rodríguez del estado Zulia, registrado bajo el No. 30, folio 106, tomo 15 del protocolo de transcripción del año 2012. 3.- Promueve permiso de habitabilidad emitido por la Alcaldía del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, correspondiente al inmueble objeto de juicio. 4.- Promueve documento de venta del inmueble con nomenclatura K9-2, debidamente protocolizado en fecha 11 de septiembre de 2013. Las anteriores documentales especificadas en los numerales 1, 2, 3 y 4, ya fueron valoradas en párrafos anteriores, por lo que huelga cualquier pronunciamiento al respecto. Así se considera.- 5.- Solicita se oficie a la entidad bancaria Banesco de Ciudad Ojeda, a los fines de que remita copia de solicitud de crédito para adquisición de vivienda efectuado por la parte actora, así como la remisión de un informe detallado de las causas por las cuales dicha entidad bancaria se negó a otorgar el crédito solicitado. En fecha 20 de enero de 2015, se libró oficio bajo el No. 37.232-055-15; sin embargo, no consta en actas, respuesta a lo solicitado; razón por la cual, no se le otorga ningún valor probatorio a la prueba de información en mención. Así se considera.- IV MOTIVACIONES PARA DECIDIR Analizadas todas las pruebas insertas de actas, se hace necesario realizar las siguientes conclusiones: Es trascendental aclarar que el punto neurálgico del presente juicio es demostrar el cumplimiento o no de las obligaciones que circunscriben las partes en el documento o contrato instrumento fundamental de la presente acción, así como de la Reconvención interpuesta por la parte demandada.- El contrato en cuestión cursa en copia certificada a los folios 22 al 29 de la presente pieza; sin embargo de un detenido análisis del contenido del mismo, se hace imprescindible por parte de esta Juzgadora acotar lo siguiente: Con relación a los deberes del juez en el proceso, se ha dejado sentado que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación de los contratos, y es así como en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro Máximo Tribunal, de fecha 27 de julio de 2004, se estableció: “… este Alto Tribunal ha señalado en forma reiterada que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el Juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa o que se esté en presencia de la excepción prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil … En este orden de ideas, la Sala ha establecido que “…El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación …”.- Las reglas sobre la interpretación del contrato están, pues, dirigidas a asegurar que el resultado de la actividad interpretadora sea conforme con la voluntad del legislador, de que el contrato produzca entre las partes precisamente aquellos efectos que le son connaturales según la voluntad del legislador, y no los que en ulterior disonancia con la otra parte, quiera luego atribuirle una sola de las partes o los que caprichosamente se le antoje al juez atribuirle.- En la interpretación del contrato, se parte por el contrario de la concreta o efectiva “común intención” de las partes, pues se indaga por un precepto dirigido precisamente a resolver conforme a lo que “debieron haber pensado y querido” los singulares contratantes del caso en aquella situación, ahora controvertida entre ellos mismos, por la pretensión de cada parte de atribuirle distintas implicaciones jurídicas. Se comprende así que la indagación histórica cumpla aquí un papel mucho más importante en la búsqueda del espíritu del contrato, ya que éste es mera manifestación de esa autonomía reconocida por la ley, a las voluntades privadas para crear la peculiar regulación de sus singulares intereses en un lugar y momento dados.- Se concluye pues, señalando que no sólo cabe predicar como norma un presunto deber legal del juez, de detener su actividad interpretadora ante un texto claro y preciso gramaticalmente, sino que la cuestión de la propiedad o no del significado gramatical de las palabras a lo fines de expresar “el propósito e intención de las partes” debe encuadrarse dentro de ese deber general que se le señala en el aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, de enmarcar su actividad interpretadora dentro del ambiente normativo que le pauta la ley, la verdad y la buena fe. La valoración de la significación gramatical de las palabras utilizadas por las partes, dependerá más bien del imperativo de buscar la verdad, esto es, de las reglas de la lógica, a la vez que del imperativo de tener en miras las exigencias de la ley y de la buena fe, en la indagación del propósito de las partes.- El contrato es definido por nuestro Código Civil, como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico (artículo 1.133 del Código Civil). Ahora bien, puesto que constituye una convención que involucra el concurso de voluntades de dos o más personas para la realización de un efecto determinado jurídico, que como su nombre lo indica puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial. La configuración o complemento de las manifestaciones de voluntad, deben coincidir para lograr ese efecto jurídico deseado, y es por ello, que nuestro ordenamiento jurídico y la jurisprudencia Patria han ampliado la noción de contrato, dado que es el instrumento más apto y frecuente, utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias; no obstante, debe ser analizado individualmente cada convención o contrato, como consecuencia del fundamento de la fuerza obligatoria del contrato en la autonomía de la voluntad. En el mismo orden de ideas, cabe destacar que el contrato es el instrumento por excelencia, para que el hombre en Sociedad pueda satisfacer sus necesidades y la función instrumental del contrato, nos lleva a tener una clasificación muy variada y que atiende entre otros, según surjan obligaciones para una o ambas partes, según el fin perseguido, según la determinación de las Prestaciones de alguna de las partes, según su modo de perfeccionamiento, según su carácter, según las normas legales que los regulan, etc. En función de lo antes narrado y en sintonía con nuestro máximo Tribunal, se hace vinculante no sólo destacar, sino asimismo acatar la decisión de fecha 20 de julio de 2.015, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y cuyos extractos señalan: “…Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones: Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013. 1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168). En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato…. Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no. Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados… ….La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada. El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva. ….En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante. ….B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa. ….En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar. El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato. ….4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales). …..En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa… …. En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado ….. La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios. ….En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva. …El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción. En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil”. (Subrayado del Tribunal). Ahora bien, resaltado especial merece a juicio de quien juzga, la clasificación del Contrato, según el carácter y de la cual emanan los Contratos Preparatorios, que son aquellos que tienen por objeto crear un estado de derecho, que pueda servir de base o fundamento a la celebración de otros contratos posteriores. Igualmente, surgen según las normas legales que lo regulan, los Contratos Innominados o Atípicos, que son aquellos que carecen de regulación legal específica, aún cuando en la práctica tengan una denominación, pero carecen de individualización y se rigen por los principios generales de todo contrato y las reglas de la Teoría General del Contrato. En lo que respecta a esta última clasificación, recomienda la Doctrina a analizar: Primero: La voluntad de las partes a fin de descifrar lo realmente querido por ellas y poder interpretar el alcance las cláusulas; y Segundo: Recurrir a la Teoría General de las obligaciones y del contrato, y por último a los Principios Generales del Derecho, de no ser diáfana el análisis de la voluntad de las partes. Tal y como apunta de forma vinculante, la decisión de fecha 20 de julio de 2015, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, pasa esta Juzgadora a analizar el carácter o naturaleza de la convención celebrada entre las ciudadanas NACARY CHIRINOS ARGUELLES y ZEILAN SALAZAR URRIBARRI, según Contrato autenticado en fecha 04 de marzo de 2013, por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, bajo el No. 01, tomo 25, de los libros respectivos, haciendo las siguientes interpretaciones de la voluntad autónoma de las partes, así: Se observa en un primer orden, que las partes aquí conflictuadas, convinieron en celebrar y así lo manifestaron diáfanamente, un Contrato de Reserva de Inmueble, el cual se regiría por las cláusulas allí desarrolladas y en su defecto por las disposiciones legales aplicables a la materia, y en donde su Cláusula Primera, señala que LA OPTANTE manifiesta a LA PROPIETARIA, el deseo de “Reservar en el denominado BLOQUE 2 TH, CIRCUITO KAWI una Vivienda…”; y LA PROPIETARIA se obliga a Reservar para que LA OPTANTE adquiriera con toda preferencia el inmueble allí descrito. Se observa igualmente y de seguidas del texto del Contrato bajo análisis, que la propietaria del inmueble, ciudadana demandada de autos ZEILAN SALAZAR URRIBARRI, se obliga a Reservar y posteriormente Vender el inmueble en cuestión, con señalamiento de un precio, y de cuyo texto se infiere claramente a juicio de quien juzga, que las partes celebraron un convenio preparatorio de un negocio jurídico futuro, que sería la venta bajo las condiciones de modo, tiempo y lugar allí señaladas.- No obstante, la bilateralidad de las obligaciones en el acuerdo realizado, lo son, que una parte se obliga a Reservar y la otra a gestionar un préstamo hipotecario, para posteriormente vender el inmueble, lo que comporta en interpretación de esta Juzgadora, que era necesario elaborar un nuevo documento o contrato, en el cual se cumplieran y se encontraran presentes todos los elementos propios de un contrato bilateral sinalagmático perfecto, a saber: consentimiento, precio y objeto. Siendo incuestionable la necesidad y obligatoriedad de elaborar un documento distinto al Contrato de Reserva objeto de juicio, que si hubiera sido entonces el documento definitivo y de obligatoriedad contractual por reunir todos los elementos necesarios. Así se considera. Asimismo, fue expresamente acordado por las partes, en la cláusula sexta, que el contrato de Reservación no confiere a la optante derechos de propiedad, dominio y posesión sobre el inmueble reservado; así como las causales de incumplimiento establecidas en la cláusula octava, específicamente por caso de falta de pago en el plazo establecido imputable a la gestión de la Optante. Según el criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 20 de julio de 2015, traída a colación en párrafos anteriores, en el cual resalta la potestad de los jueces de la República a revisar de forma individualizada los elementos establecidos en los contratos, a los fines de determinar su naturaleza, considera quien decide, que en el caso bajo análisis y de un exhaustivo estudio del contrato objeto de juicio, se deduce lo siguiente: Respecto a la naturaleza del contrato, se observa que las partes acordaron celebrar un “Contrato de Reserva de inmueble”, y de acuerdo a los términos allí pactados, se considera el mismo, como un Contrato Innominado Preparatorio o Pacto de Prelación, dado que tiene por objeto crear un estado de derecho, que pueda servir de base o fundamento a la celebración de otros contratos posteriores, es decir, en relación al presente caso, un futuro contrato definitivo de compra-venta, siendo que el pacto de prelación no obliga al propietario a vender al beneficiario del pacto, salvo en los casos que decida venderle a un tercero. Asimismo, en cuanto al término de vigencia del Contrato de Reserva suscrito por las partes, se destaca que no era indefinido en el tiempo, como característica de toda obligación, por lo que, sería ilógico así considerarlo, toda vez que ello no solamente crea un desequilibrio patrimonial entre sujetos contratantes, sino que también hace imposible el cumplimiento de las mismas, en razón de que la prestación por parte de uno de los sujetos, se reputaría como suspendida y supeditada a la potestad de la otra parte, sin poder determinarse el momento de la ejecución o extinción de la obligación. Lo anterior nos lleva a interpretar y así considerar que el Contrato de Reserva bajo análisis, no es una venta definitiva con efectos sustanciales, ya que no cumple con los elementos esenciales de todo contrato y necesarios para la existencia y validez del mismo, siendo tales elementos: el objeto, el consentimiento válido, la capacidad y la causa. Muy específicamente si nos detenemos en lo que es el objeto del contrato, se tiene que por el objeto de una obligación debe entenderse la prestación y por ésta, la actividad o conducta que el deudor se compromete a realizar en obsequio o beneficio de su acreedor. Así las cosas, se constata efectivamente que el objeto del contrato de Reserva autenticado en fecha 04 de marzo de 2.013, lo fue para una parte Reservar el inmueble ya descrito, y para la otra, la tramitación del préstamo hipotecario respectivo y con el cual, en un negocio jurídico futuro, distinto y autónomo se llevaría a efecto la venta del inmueble. Así se establece.- En tal sentido, y al haber esta Juzgadora interpretado como un Contrato de Reserva el celebrado por las partes en el presente juicio, todo de conformidad al deber general enmarcado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y del análisis de las probanzas ya examinadas, procede esta Juzgadora a aclarar que el contrato constituye una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias, no quedando duda que es una figura desencadenante de derechos y deberes, de comportamientos y conductas, y que el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento, lo que constituye un deber jurídico para los contratantes, a quienes no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre deben ejecutar la obligación contraída, y no otra que no se haya estipulado, tal como lo establece el artículo 1.264 del Código Civil Venezolano, que al efecto se transcribe: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. El cumplimiento de una obligación es también denominado en doctrina pago de la obligación. En este sentido, el pago de la obligación no consiste solamente en la transferencia de una suma de dinero del deudor al acreedor –ello no es más que el pago de un determinado tipo de obligaciones, aquellas que tienen por objeto una suma de dinero – sino en la ejecución de la obligación asumida.- Y revisado por esta Juzgadora, todos los medios de pruebas evacuados en actas, se evidencia que la parte actora reconvenida no demostró el incumplimiento de la parte demandada reconviniente; calificándose además dicha relación entre las partes, como la celebración de un Contrato Innominado Preparatorio que no genera efectos sustanciales, por los motivos suficientemente especificados en párrafos anteriores; sin embargo, en cuanto a la Reconvención interpuesta por la parte demandada, y tal como quedó asentado en la valoración a las pruebas insertas en actas, fue demostrado el incumplimiento de la parte actora reconvenida, dado que quedó evidenciado que la parte actora reconvenida, no dio cumplimiento a lo acordado en la cláusula tercera del Contrato de Reserva; en tal sentido, en cumplimiento esta Juzgadora a los principios de verdad procesal y legalidad consagrados en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la fórmula obligada para esta Juzgadora es declarar SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana NACARY CHIRINOS ARGUELLES, contra la ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRI, suficientemente identificadas; y CON LUGAR la Reconvención propuesta por el Apoderado Judicial de la parte demandada abogado en ejercicio ALBERTO SALAZAR, ya identificado. Así se decide.- En consecuencia a la declaratoria de procedencia de la Reconvención propuesta, se declara Resuelto el Contrato de Reserva suscrito entre las ciudadanas NACARY CHIRINOS ARGUELLES y ZEILAN SALAZAR URRIBARRI, según Contrato autenticado en fecha 04 de marzo de 2013, por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, bajo el No. 01, tomo 25, de los libros respectivos; para lo cual se acuerda, una vez que la presente decisión quede definitivamente firme, lo siguiente: a.- Queda en beneficio de la ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRI, por concepto de daños y perjuicios y conforme a lo pactado por las partes en la Cláusula Octava del Contrato de Reserva, el diez por ciento de la cantidad de dinero entregada en arras, la cual asciende a la suma de CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. 4.000,oo). b.- Se ordena a la parte demandada reconviniente ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRI, el reintegro a la parte actora reconvenida ciudadana NACARY CHIRINOS ARGUELLES, y conforme a lo pactado por las partes en la Cláusula Octava del Contrato de Reserva, de la cantidad de dinero restante entregada en calidad de arras, es decir, TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. 36.000,oo). Así se decide.- V DISPOSITIVO Por los fundamentos expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: 1.-) SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana NACARY CHIRINOS ARGUELLES, contra la ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRI, suficientemente identificadas. 2.-) CON LUGAR la Reconvención propuesta por el Apoderado Judicial de la parte demandada abogado en ejercicio ALBERTO SALAZAR; en consecuencia SE DECLARA RESUELTO el Contrato de Reserva suscrito entre las ciudadanas NACARY CHIRINOS ARGUELLES y ZEILAN SALAZAR URRIBARRI, según Contrato autenticado en fecha 04 de marzo de 2013, por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, bajo el No. 01, tomo 25, de los libros respectivos; para lo cual se acuerda, una vez que la presente decisión quede definitivamente firme, lo siguiente: a.- Queda en beneficio de la ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRI, por concepto de daños y perjuicios, y conforme a lo pactado por las partes en la cláusula octava del Contrato de Reserva, el diez por ciento de la cantidad de dinero entregada en arras, la cual asciende a la suma de CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. 4.000,oo). b.- Se ordena a la parte demandada reconviniente ciudadana ZEILAN SALAZAR URRIBARRI, el reintegro a la parte actora reconvenida ciudadana NACARY CHIRINOS ARGUELLES, y conforme a lo pactado por las partes en la cláusula octava del Contrato de Reserva, de la cantidad de dinero restante entregada en calidad de arras, es decir, TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. 36.000,oo). Así se decide.- 3.-) De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a costas a la parte actora reconvenida por haber sido vencida en esta instancia. Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese por Secretaria copia certificada de este fallo conforme a lo dispuesto en el Articulo 248 del Código de Procedimiento Civil, a los fines del Articulo 1.384 del Código Civil, y el Articulo 72 y numerales 3 y 9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho de este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los cuatro (04) días del mes de marzo de dos mil dieciséis (2016). Años: 205º de la Independencia y 157º de la Federación.- LA JUEZ, MARIA CRISTINA MORALES LA SECRETARIA, MARIA DE LOS ANGELES RIOS En la misma fecha anterior siendo las 9:00 a.m., previo el anuncio de ley a las puertas del despacho, se dictó y publicó la resolución que antecede, quedando inserta bajo el Nº.115, en el legajo respectivo. La Secretaria.